De Prinsemolen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Nancy Zeelenbergsingel 10 in Rotterdam wenst aannemersbedrijf Gebr. Blokland BV een appartementengebouw te realiseren. Op deze locatie bevindt zich momenteel manege de Prinsemolen. Om diverse redenen heeft de eigenaar besloten de exploitatie van de manege niet meer voort te zetten.

Het perceel is gekocht door Gebroeders Blokland. In samenwerking met de gemeente Rotterdam en Klunder Architecten is voor de locatie van de manege een bijzonder appartementengebouw ontworpen. Het getrapt vormgegeven woongebouw zal maximaal 85 appartementen bevatten in een parkachtige omgeving.

Met de realisatie van aantrekkelijke appartementen met goede buitenruimtes voor een brede doelgroep van o.a. 45-plussers én senioren wordt invulling gegeven aan de grote woningvraag, ook in dit deel van Rotterdam. Het bijzondere gebouwconcept speelt daarbij ook in op de wens om meer variatie in aanbod te realiseren.

De gewenste ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Prinsenland'. De locatie heeft momenteel de bestemming sport t.b.v. de manege. Op basis van de benodigde onderzoeken is in dit bestemmingsplan een verantwoorde basis en een toepasselijke bestemmingsregeling ontworpen, waarmee de herontwikkeling van het perceel juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Prinsenland in het noordoosten van Rotterdam. Het betreft het perceel Nancy Zeelenbergsingel 10 in Rotterdam, dat op de hoek ligt van de Nancy Zeelenbergsingel en de Prinsenlaan. De locatie ligt aan de rand van het Prinsenpark. In dit park is ook de woontoren 'Parktoren Rotterdam' gerealiseerd. Ten westen van de locatie bevindt zich de snelweg A16. In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Google Earth)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de locatie geldt het bestemmingsplan 'Prinsenland' dat op 1 november 2018 is vastgesteld. Figuur 1.2 bevat een uitsnede van dit bestemmingsplan.

Het perceel heeft voor het grootste deel de bestemming 'Sport - Manege'. Binnen deze bestemming is alleen een manege met bijbehorende voorzieningen toegestaan. Daarnaast bevindt zich binnen deze bestemming momenteel een woning. Rondom de sportbestemming bevindt zich aan alle zijden een groenbestemming. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Aan de noord- en westzijde bevindt zich aan de randen van het perceel een watergang, waarvoor de bestemming 'Water' is opgenomen. De randen langs het water hebben de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie'. Daarnaast is het hele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 4'. Er mogen hier geen (bouw)werkzaamheden worden uitgevoerd die dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld en tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Prinsenland'

Strijdigheid met het bestemmingsplan

De realisatie van een appartementengebouw in het plangebied is niet mogelijk op basis van de bestemming "Sport - Manege".

1.4 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied en het voorgestelde bouwplan. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 3 het relevante beleidskader beschreven. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de sectorale aspecten. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie plangebied

Omgeving planlocatie

De planlocatie ligt in de wijk Prinsenland in het stadsdeel Prins Alexander in Rotterdam. De wijk Prinsenland is overwegend een woongebied. De wijk ligt in het noordoostelijke deel van de stad, net ten oosten van de oostelijke ringweg (A16). Aan de westzijde van de A16 bevindt zich het Kralingse Bos. Het planlocatie grenst in het noorden aan de wijk 'Het Lage Land'.

De planlocatie ligt op de hoek van de Nancy Zeelenbergsingel en de Prinsenlaan. De Prinsenlaan is de hoofdontsluitingsweg van woonwijken 'Prinsenland' en 'Het Lage Land'. De Prinsenlaan heeft een groene uitstraling met aan de zuidzijde, grenzend aan de planlocatie, een brede groenstrook met veel bomen in meerder rijen. Aan de oostkant grenst de planlocatie aan het Prinsenpark. Dit is een gazonpark met veel sportfaciliteiten en een grote vierkante vijver met een kunstwerk in het midden. Daarnaast zijn er een natuurtuin en natuurspeeltuin aanwezig. Aan de zuidwestzijde van het park bevindt zich de begraafplaats Oud Kralingen. Naast het groen bevindt zich in dit park sinds kort ook de woontoren 'Parktoren Prinsenland'. Deze woontoren telt 24 verdiepingen en biedt ruimte aan zo'n 80 luxe appartementen.

Ten zuiden en ten westen van de planlocatie bevinden zich woningen. Ten zuidzijde van de planlocatie staan voornamelijk eensgezinswoningen en lage portiekflats van maximaal vier bouwlagen. Aan de westzijde langs de Nancy Zeelenbergsingel bestaat de bebouwing uit galerijflats in 14 bouwlagen.

Ten noorden van de planlocatie, aan de overzijde van de brede Prinsenlaan staan portiekflats in 4 lagen. Ongeveer 1 kilometer ten zuiden van de locatie bevindt zich het winkelcentrum Prinsenland.

Planlocatie

De planlocatie betreft het huidige terrein van de manege 'Prinsemolen'. De manege beschikt over circa 50 manegepaarden/pony's en biedt stalling aan zo'n 50 pensionpaarden. Er zijn drie binnenrijbanen aanwezig. Naast de bedrijfsgebouwen van de manege is er ook een woonhuis op het terrein aanwezig. De locatie is ontsloten via een inrit aan de Nancy Zeelenbergsingel.

De aanwezige bebouwing is traditioneel van opzet en uitstraling en kleurgebruik. De gebouwen zijn veelal opgebouwd in 1 (hoge) bouwlaag met kap.

Rondom de locatie is deels water en deels een groenstrook met bomen aanwezig. Er is sprake van een gevarieerde dichte begroeiing die door beperkt beheer een natuurlijke maar deels ook rommelige uitstraling heeft. Door deze groene rand wordt de bebouwing, zeker in de zomer, grotendeels aan het zicht onttrokken en is er nauwelijks sprake van een (zicht)relatie met de omgeving.

In figuur 2.1 is een beeld van de huidige situatie opgenomen.

Figuur 2.1 Huidige situatie entree plangebied (bron: Google Street View)

2.2 Toekomstige situatie

Door een samenwerkingsteam van de Gebroeders Blokland, Gemeente Rotterdam, Klunder Architecten en Stijlgroep is een voorlopig ontwerp gemaakt voor de herinrichting van het terrein van manege Prinsemolen.

Ruimtelijke visie, relatie met de omgeving

Voor het realiseren van het appartementengebouw wordt de bestaande bebouwing (waaronder de stallen, binnenrijbanen en de woning) gesloopt. De watergangen worden deels uitgebreid met natuurlijke oevers en het omliggende groen wordt duurzaam heringericht passend bij de nieuwe woonomgeving. Om het ontwerp goed in te passen in de omgeving is rekening gehouden met de eigenheid van de verschillende zijden van het plangebied. Er zijn drie zijden te onderscheiden in het ontwerp:

• 1. de parkzijde met openheid en losse bomen. Deze openheid van het park wordt naar het binnenterrein van het gebouw getrokken met een groene invulling aldaar.
• 2. de laanzijde met een zware regelmatige boomstructuur in een strakke lijn. Deze constante structuur wordt behouden.
• 3. de singelzijde met gekromde lijnen en boomgroepen aan weerszijden van de singel. Langs deze rand worden meer willekeurig boomgroepen geplaatst.

Een overzicht van deze zijden is opgenomen in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Eigen sferen van de verschillende zijden van het plangebied

Beoogd ontwerp

De visie achter het gebouwontwerp gaat uit van een gebouw van 9 bouwlagen, waarvan één laag voor parkeren, met een totale bouwhoogte van ruim 30 meter. Het appartementengebouw krijgt een getrapte hoofdvorm, waarbij de hogere bouwlagen (de treden) steeds kleiner worden. Het gebouw is aan de parkzijde opgebouwd in 4 woonlagen, loopt op naar 5, 6 en 7 woonlagen aan de zijde van de Nancy Zeelenbergsingel en heeft 8 woonlagen aan de Prinsenlaan. Zo wordt ingespeeld op de verschillende zijden en karakteristieken van de omgeving.

In het getrapte woongebouw worden maximaal 85 appartementen gerealiseerd met een gebruiksoppervlakte die varieert van 55 m2 tot 220 m2. Door de getrapte opbouw van het gebouw hebben alle appartementen ook een aantrekkelijke buitenruimte. De terrassen worden 'omzoomd' met glazen balustrades, afgewisseld met bakken met groen.

Het gebouw krijgt een entree aan de zijde van de Nancy Zeelenbergsingel én een entree aan de parkzijde. Beiden komen uit op de verhoogde binnentuin, die als het ware een verlengstuk van het park vormt. De beide entrees hebben een verschillend karakter en uitstraling passend bij hun functie, de één als hoofdonsluiting van het woongebouw, ook voor gemotoriseerd verkeer en de ander als voetgangers verbinding met het park.

Het gebouw, de binnentuin en directe omgeving worden natuurinclusief ontwikkeld, waardoor goede (nieuwe) condities ontstaan voor flora en fauna.

Op het maaiveld bevindt zich binnen het gebouw de parkeergarage met circa 127 parkeerplaatsen, ruimte voor fietsen en bergingen. Langs de randen van deze bouwlaag wordt middels een talud en een houten structuur met klimplanten en groene semi-transparante structuur gerealiseerd, die de geparkeerde auto's aan het zicht onttrekt (zie figuur 2.6). Aan de parkzijde wordt juist openheid gecreëerd om het gebouw te verbinden met het park.

Omdat de algemene buitenruimte van het gebouw zich op de eerste verdieping bevindt, wordt groene entree als talud hiernaartoe ontworpen(zie figuur 2.3). Op deze wijze gaat het binnenterrein als het ware onderdeel uitmaken van het naastgelegen park, zoals verbeeld in figuur 2.4.

Figuur 2.3 Impressie beoogd appartementengebouw vanuit park

Figuur 2.4 Impressie binnenterrein

Figuur 2.5 Impressie zijde Nancy Zeelenbergsingel

Ontsluiting en parkeren

Het appartementengebouw wordt ontsloten door middel van een nieuwe inrit ter plaatse van de bestaande inrit aan de Nancy Zeelenbergsingel. De begane grond van het gebouw wordt ingericht als parkeergarage. Er zijn totaal 127 parkeerplaatsen voorzien voor bewoners en bezoekers. Daarnaast komen er op de begane grond een afgesloten fietsenstalling met 2 plekken per appartement en is er aanvullend ruimte gereserveerd voor fietsen van bezoekers. Aan de parkzijde wordt voor een goede bereikbaarheid ook een toegang aangelegd die schuin omhoog loopt naar het binnenterrein van het gebouw op de eerste verdieping.

Figuur 2.6 Sfeerbeeld groene beplanting parkeergarage

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Barro

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• b. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De voorgaande (hoofd)doelstellingen zijn in de structuurvisie vertaald naar de onderstaande nationale belangen. Deze zijn – direct of indirect – ook opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), waarmee zij juridisch doorwerken in bestemmingsplannen.

• Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren.
• Efficiënt gebruik van de ondergrond.
• Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen.
• Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen.
• Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
• Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling.
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
• Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.
• Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Besluit ruimtelijke ordening (2012, actualisering 2017)

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Stedelijke ontwikkeling

Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) blijkt dat er gesproken wordt van een stedelijke ontwikkeling bij de bouw van 12 of meer woningen. Omdat in dit geval meer woningen mogelijk worden gemaakt, wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Toetsing rijksbeleid

Met de voorgenomen planontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Er wordt zorggedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming. De locatie is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied door de ligging binnen de bebouwde kom van Rotterdam. Het gebied is volledig omsloten door bebouwd gebied. Met de ontwikkeling is daarmee sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

De woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019. Het plangebied bevindt zich in de woonregio van 'Stadregio Rotterdam'. Uit de actuele provinciale woningbehoefteprognose (WBR 2019) blijkt dat de woningbehoefte in de Stadsregio en met name in Rotterdam nog steeds groot is. Uit tabel 3.1 blijkt dat in de stadsregio Rotterdam een woningbehoefte is van ruim 22.000 woningen voor de periode 2020-2025. De jaren daarna neemt de woningbehoefte iets af, maar deze blijft groot met een behoefte van totaal 63.470 woningen in de periode 2020-2040. Stadsregio Rotterdam staat op de tweede plek als het gaat om woningbehoefte in Zuid-Holland. De bouw van woningen voorziet dus in een actuele behoefte.

Tabel 3.1 Woningbehoefte in Stadsregio Rotterdam (bron: WBR2019)

	2020-2025	2025-2030	2030-2035	2035-2040	TOTAAL
Stadsregio Rotterdam	22.030	16.780	13.640	11.020	63.470

Naast de evidente kwalitatieve behoefte voorziet het bouwplan in een specifiek type woningen, terrasappartementen met ruimte buitenruimtes, die zorgen voor een kwalitatieve toevoeging aan het huidige aanbod in het gebied. Dit type appartementen is juist ook in trek bij doorstromers die (nog) veel waarde hechten aan een goede buitenruimte als vervanging van de (eigen)tuin. Op die wijze wordt de noodzakelijke beweging in de woningmarkt ook bevorderd. Er wordt een breed type koopwoningen gerealiseerd, van bereikbare koopwoningen tot het hoger segment.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerde versie april 2019)

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De voor dit plan relevante beleidsuitgangspunten uit de visie worden hierna behandeld.

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het beter benutten van het bestaande stads- en dorpsgebied leidt tot een intensiever, compacter ruimtegebruik. In bestaande gebieden kan door investeringen de waarde van het gebied worden behouden of verhoogd zonder in oppervlakte uit te breiden. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart. De essentie van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is het enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Verstedelijking en wonen

De provincie voorziet op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Dit vraagt om de ontwikkeling van energieneutrale nieuwe woningen.

De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk middel om sturing te geven aan ontwikkelingen zodat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is om de ontwikkeling te verbinden aan de bestaande gebiedskenmerken. De provincie onderscheidt vier lagen: de ondergrond, cultuur- en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving.

Toetsing Omgevingsvisie

Het plangebied ligt binnen het bestaande stadsgebied van Rotterdam. De ontwikkeling is een binnenstedelijke transformatie: de manege wordt gesloopt en vervangen door een appartementengebouw. De transformatie van een bestaande locatie past binnen het provinciaal beleid. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving doordat het appartementengebouw wordt verbonden aan de openheid van het naastgelegen park. Daarnaast worden de manegegebouwen, waar asbesthoudende materialen zijn aangetroffen in de dakbedekking, gesloopt en vervangen door een kwalitatief hoogwaardig gebouw. Op basis van de provinciale kwaliteitskaart zijn alleen de lagen van de ondergrond en van de stedelijke occupatie van toepassing op het plangebied.

De woningen en woonomgeving worden energieneutraal/energiezuinig en klimaatrobuust ontwikkeld

Laag van de ondergrond

Het gebied maakt deel uit van een veencomplex. Dit betreft gebieden die bestaan uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Voor ontwikkelingen in het veenlandschap is het belangrijk om zorg te dragen voor behoud van het veen en het beperken van de bodemdaling.

Laag van de stedelijke occupatie

Het gebied bevindt zich binnen de stad (laag 'steden en dorpen'). Iedere stad heeft met zijn kenmerken als de (historische, culturele, toeristische en ruimtelijke) identiteit van de stad, geografische ligging en economische dragers een eigen karakteristiek. De verschillende woon- en werkmilieus zijn een voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek.

Daarnaast maakt het gebied deel uit van de stedelijke groen- en waterstructuur. Deze groen- en waterstructuur is van groot belang voor de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied, zeker in het licht van verdere stedelijke verdichting en de verwachte klimaatverandering. Ontwikkelingen moeten deze stedelijke groen- en waterstructuur behouden en versterken. De manege die momenteel op deze locatie gevestigd is, bevat veel verharding. Ook wordt het terrein van de manege begrensd met een bomenrij aan de zijde van het park. Bij de ontwikkeling van het appartementengebouw wordt de openbare binnenruimte van het gebouw verbonden met de openheid van het Prinsenpark. De openheid en de groene structuur van het gebied worden daardoor versterkt.

Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie april 2019)

De Omgevingsverordening Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Voor de beoogde herontwikkeling zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening relevant.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. Een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
  • a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
  • b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
    • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en;
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
  • c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
    • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
    • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Lid 2 t/m 7

Niet van toepassing.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

• 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:
  • a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Toetsing Omgevingsverordening

Relevante richtpunten voor deze locatie in de stad zijn:

• ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van de stad;
• ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'steden en dorpen'. Met de ontwikkeling is sprake van verdichting binnen bebouwd gebied. Ook wordt de ontwikkeling ingepast in de bestaande stedelijke groen- en waterstructuur doordat er een open verbinding met de parkzone gerealiseerd wordt. Bij de ontwikkeling dient zorggedragen te worden voor behoud van het veen en het beperken van de bodemdaling in het gebied.

De ontwikkeling is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van stadsregio Rotterdam en vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Lid b van artikel 6.10 is daarom niet van toepassing.

Programma ruimte (geconsolideerde versie februari 2019)

Het Programma ruimte is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma ruimte bevat een nadere invulling van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het bevat locatiespecifieke invulling van het beleid uit de Omgevingsvisie. De voor dit plan relevante onderdelen uit het programma worden hierna behandeld.

Verstedelijkingsstrategie voor wonen

Samen met andere partijen wil de provincie de vraag naar stedelijk wonen faciliteren en de realisatie van stedelijke woonmilieus stimuleren. De provincie wil voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan woningen en woonmilieus. Uitgangspunt hiervoor is Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland. Regionale woonvisies moeten een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave op korte en lange termijn bevatten. Er moet worden voorzien in een passend aanbod voor de verschillende doelgroepen. Bij de planvorming spelen ook energietransitie en klimaatadaptatie een belangrijke rol, waarbij locatiekeuze en keuzes ten aanzien van de levensduur en functionaliteit van woningen en gebouwen worden meegewogen. In figuur 3.2 is een uitsnede opgenomen van de kaart verstedelijkingsstrategie voor wonen.

Stedelijke groenstructuur

De provincie benoemt de belangen van het realiseren en in stand houden van een stedelijke groenstructuur binnen het stedelijk gebied. Hoewel de primaire verantwoordelijkheid voor de stedelijke groen- en waterstructuur bij de gemeente en/of het waterschap ligt, wil de provincie graag in samenwerking met de betrokken partijen de stedelijke groen- en waterstructuur beschermen en versterken. Bij binnenstedelijke herstructurerings- en verdichtingsprojecten moet de groenblauwe structuur gerespecteerd worden en waar mogelijk bijdragen aan de verdere realisatie daarvan. Het is van belang dat er rekening wordt gehouden met de geschiktheid van de bodem om water vast te houden en/of te bergen en daarnaast met het benutten van de ruimte voor waterberging.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart verstedelijkingsstrategie voor wonen

Toetsing Programma ruimte

Het plangebied ligt binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De woningbehoefte is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking, waaruit gebleken is dat de ontwikkeling aansluit bij de grote woningbehoefte voor de regio Rotterdam. Uit de kaart van de verstedelijkingsstrategie voor wonen blijkt dat het gebied binnen een regio met aanvaarde woonvisie ligt. Ook bevindt het plangebied zich aan de rand van een stedelijke groenstructuur (het Prinsenpark). De ontwikkeling draagt bij aan het behoud van de groenstructuur en kan deze verder versterken omdat er een openheid naar de parkzijde gerealiseerd wordt.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie 2030 (2007)

De Stadsvisie Rotterdam 2030 bevat het ruimtelijk kader voor alle plannen, projecten en investeringen

in de stad. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende 15 jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw)projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg 15 jaar inderdaad een sterkere economie heeft en aantrekkelijker woongebieden kent. Rotterdam streeft ernaar om te 56.000 woningen te bouwen op binnenstedelijke locaties.

Toetsing

De ontwikkeling betreft de sloop van een manege en de bouw van een appartementengebouw. De ontwikkeling ligt in het stedelijk gebied en draagt bij aan de woningbouwopgave. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de Stadsvisie.

Woonvisie Rotterdam

De Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, aanpak tot 2020 is een vergezicht op de aantrekkelijke woonstad. De visie focust op de rol van het wonen in de algehele ambitie om de stad sterker en aantrekkelijker te maken. De kwaliteit van wonen in Rotterdam is zeer bepalend voor de tevredenheid, identiteit, zelfredzaamheid en participatie van Rotterdammers en van groot belang voor de economische ontwikkeling van de stad. De gemeente zet de volgende punten voor 2020 op de agenda.

• 1. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren:

• kansrijke wijken voor gezinnen;
• aantrekken en vasthouden van studenten en young potentials;
• verdichten in de binnenstad;
• nationaal Programma Rotterdam Zuid;
• gebiedsontwikkeling en herstructurering;
• transformatie Stadshavens;
• zelfbouw en klus(huur)woningen;
• dorpen en bloemkoolwijken;
• sturen op voorraadontwikkeling;
• kader verkoop huurwoningen door corporaties.

• 2. Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde:

• kwaliteitsbeleid;
• voorraadbeleid op grond van de Huisvestingswet;
• funderingsonderzoek en -herstel;
• aanpak particuliere woningvoorraad en VVE-010;
• lobby naar het Rijk: verhuurdersheffing;
• innovatie en nieuwe woonvormen;
• versnelling verduurzaming.

• 3. De basis op orde houden:

• actief monitoren voldoende aanbod goedkope huurwoningen;
• maatregelen in het kader van betaalbaarheid;
• actief monitoren huidige regionale afspraken en voorbereiden op afspraken na 2020;
• implementatie WMO: faciliteren langer thuis wonen en eerder thuis wonen;
• huisvesting Bijzondere Doelgroepen: platform en convenant;
• bewonersondersteuning op gebied van wonen;
• maatwerkaanpak veiligheid en leefbaarheid;
• aanpak woonoverlast;
• instroomregulering via de Rotterdamwet.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling richt zich met het realiseren van relatief grote appartementen (55 - 220 m2) op woningen voor huishoudens met een modaal of hoger inkomen. De ontwikkeling vindt plaats buiten het centrum in een groen stedelijk woonmilieu. Dit past binnen de Rotterdamse visie die vraagt om duurdere, grotere en kwalitatief betere woningen en om een versterking van woonmilieus. Ook bieden nieuwbouw appartementen veel mogelijkheden voor energiezuinig en milieuvriendelijk wonen en een goede woningkwaliteit. De ontwikkeling past dan ook binnen de uitgangspunten van deze visie.

Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017-2030+

Het verkeer- en vervoersbeleid voor de stad Rotterdam is vastgelegd in het Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017-2030+. Het plan is op 11 mei 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam.

Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten:

• de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035;
• de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie;
• de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert- steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen:

• 1. Stimuleren van fiets en ov binnen de Ring;
• 2. een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht;
• 3. regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande;
• 4. aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt;
• 5. versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile;
• 6. geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt;
• 7. gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie;
• 8. slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict;
• 9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling ligt op een locatie net buiten de Ring van Rotterdam. Het dichtstbijzijnde metrostation Prinsenlaan bevindt zich op ruim 1 kilometer afstand. Aan de Nancy Zeelenbergsingel bevindt zich ter hoogte van het plangebied een bushalte. Deze halte bevindt zich op de route van buslijn 36 die rijdt tussen station Rotterdam Alexander en Kralingse Zoom. Op de begane grond van het appartementencomplex worden parkeerplaatsen en goed bereikbare fietsenstallingen gerealiseerd. Hiermee past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van het Stedelijk Verkeersplan. Duurzame fiets en openbaar vervoersverbindingen tussen woonwijken onderling en verbindingen naar het centrum zoals benoemd in de visie kunnen dit verder versterken.

Welstandsnota

De welstandsnota Rotterdam is vastgesteld door de gemeenteraad en is op 11 oktober 2012 in werking getreden. Het projectgebied is gelegen binnen de locatie die is aangewezen als 'stedelijk groengebied'. De locatie grenst aan de gebieden 'stempel- en strokenbouw' en 'projecten na 1985' (zie figuur 3.4) en kent een regulier welstandsniveau. Voor ontwikkelingen op deze locaties is het van belang dat ze voldoen aan de criteria die gelden ten aanzien van:

• ruimtelijke inpassing;
• verschijningsvorm;
• materiaal, kleur en detaillering.

Voor alle drie de criteria geldt dat de ontwikkeling moet passen bij de oorspronkelijke bebouwing en dat de verschijningsvorm moet passen bij de openbare ruimte.

Figuur 3.4 Uitsnede gebiedstypen welstandsnota (rode cirkel ligging plangebied)

Voor bebouwing binnen het gebiedstype 'Stedelijke groengebieden' is belangrijk dat deze alzijdig is en aansluit bij het karakter van het groengebied. De materialen en detaillering moeten afgestemd zijn op de sfeer van het groengebied of het aangrenzende gebiedstype. De voorkeur gaat uit naar duurzame, hoogwaardige materialen en transparante hekwerken, leuningen en afrasteringen.

Toetsing

De ontwikkeling leidt tot een betere verbinding met het naastgelegen Prinsenpark. De openheid van het park wordt doorgetrokken naar de binnenruimte van het appartementengebouw. Daarnaast worden de balkons voorzien van groene beplanting en krijgt de parkeergarage met een houten structuur en klimplanten een groene semi-transparante structuur. Door natuurinclusieve bouw en inrichting worden goede condities voor flora en fauna gerealiseerd. De ontwikkeling sluit daarmee uitstekend aan bij de sfeer en belang van het groengebied.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling goed past binnen het gemeentelijke beleid en bijdraagt aan de gestelde ambities met betrekking tot woningbouwopgave en versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en -afwikkeling

Ontsluiting

Het plangebied is goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Nancy Zeelenbergsingel. Op de Nancy Zeelenbergsingel geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. De Nancy Zeelenbergsingel sluit aan de noordzijde aan op de Prinsenlaan en aan de zuidzijde op de Jacques Dutilhweg. Via deze wegen kan op eenvoudige wijze het hoofdwegennet (waaronder de A16) worden bereikt.

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie is in het plangebied een manege aanwezig. De manege beschikt over circa 50 manegepaarden/pony's en biedt stalling aan zo'n 50 pensionpaarden. In de toekomstige situatie wordt er een woongebouw bestaande uit maximaal 85 appartementen gerealiseerd. De huidige en toekomstige verkeersgeneratie van het plangebied kan worden berekend aan de hand van CROW kencijfers (publicatie 381). Het plangebied bevindt zich in de rest bebouwde kom van een zeer sterk stedelijke gemeente. In onderstaande tabel 4.1 is de huidige en toekomstige verkeersgeneratie berekend.

	Functie	Functie		Hoeveelheid	Kencijfer	Verkeersgeneratie
Huidige situatie	Manege	per (bezette) box/paard		100	3,0	300 mvt/etmaal
Toekomstige situatie	Woonmilieu centrum-stedelijk overig en buiten-centrum overig	per woning		85 (maximaal)	5,0	425 mvt/etmaal
Verkeerstoename						125 mvt/etmaal

Tabel 4.1 Verkeersgeneratie plangebied

Verkeersafwikkeling

De beoogde ontwikkeling zorgt voor een verkeerstoename van circa 125 motorvoertuigbewegingen op een gemiddelde weekdag. Deze toename is relatief beperkt en zal opgaan in het heersend verkeersbeeld van de Nancy Zeelenbergsingel. Er worden dan ook geen knelpunten verwacht in de afwikkeling van het verkeer van en naar het plangebied.

Parkeerbehoefte

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte zijn de parkeernormen van de gemeente Rotterdam geraadpleegd (Beleidsregeling Parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2018). Het plangebied ligt in gebied C (overig gebied). Het plangebied ligt binnen een zone van 800-1200 meter van het metrostation Prinsenlaan. Daarom kan de parkeernorm met 5% naar beneden worden bijgesteld.

In de onderstaande tabel is in verband met de toetsing van de (planologische) uitvoerbaarheid van de ontwikkeling op basis van het aantal woningen zoals opgenomen in het voorlopige ontwerp en de oppervlakte daarvan de parkeerbalans uitgerekend.

functie	parkeernorm	eenheid		hoeveelheid woningen	parkeerbehoefte
40 - 65 m2	0,6	per woning		1	0,6
65 - 85 m2	1,4	per woning		6	8,4
85 - 120 m2	1,6	per woning		50	80,0
> 120 m2	1,8	per woning	26	46,8
totaal				83	135,8
totaal na vrijstelling (5%)				129

Tabel 4.2 Parkeerbehoefte auto plangebied toekomstige situatie

De bezoekerscomponent van deze parkeerbehoefte bedraagt 0,3 x 83 = 24,9 parkeerplaatsen. Dit betekent dat uitgaande van de aangeven woningtype-verdeling circa 104 parkeerplaatsen voor bewoners beschikbaar moeten zijn. Het voorlopig ontwerp bevat 127 parkeerplaatsen. Uitgaande daarvan kan worden gesteld dat mag worden verwacht dat aan de parkeernorm kan worden voldaan.

Bij vergunning van het definitieve ontwerp zal aan de hand van de definitieve verdeling in woningtypen moeten worden aangetoond hoe hier invulling aan is gegeven. Dit vereiste is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan. Het schetsontwerp geeft voldoende aanleiding om te verwachten dat de parkeerbehoefte in voldoende mate kan worden opgelost

Voor het fietsparkeren gaat het plan uit van zowel een gezamenlijke afsluitbare fietsenstalling als realisering van ruime bergingen bij de appartementen. Voor fietsparkeren zijn in de Beleidsregeling van de gemeente Rotterdam normen opgenomen, afhankelijk van de gebruiksoppervlakte van de woningen. Onderstaande tabel geeft daar inzicht in.

functie	fietsparkeernorm	eenheid	hoeveelheid woningen	fiets parkeerbehoefte
45 - 65 m2	3	per woning	1	3
65 - 85 m2	4	per woning	6	24
> 85 m2	5	per woning	76	380
Totaal			83	407

Tabel 4.3 Parkeernormen fietsparkeerplaatsen

De bezoekerscomponent daarvan bedraagt uitgaande van 83 woningen 64 plaatsen

In het schetsontwerp wordt een gezamenlijke afsluitbare fietsenstalling gemaakt waarin per woning 2 fietsplekken worden gerealiseerd. Tevens wordt een stalling voor bezoeker ingepast. Tenslotte krijgen de woningen ruime bergingen, met ruimte voor fietsen. Op deze wijze kan op een zorgvuldige wijze invulling worden gegeven aan de fietsparkeernormen.

4.2 Geluid

Toetsingskader Wet geluidhinder

Op de locatie Prinsemolen wordt woningbouw voorzien. Een woning is een nieuwe geluidgevoelige functie conform de Wet geluidhinder. Omdat de nieuwe woningen liggen binnen de wettelijke geluidzone van de A16 en de Prinsenlaan is akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de niet gezoneerde N. van Zeelenbergsingel en H. Moquettestraat onderzocht. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in als in bijlage 2.

Grenswaarden Wet geluidhinder

De Wet Geluidhinder geeft de volgende grenswaarden voor de gezoneerde wegen en richtwaarden voor de niet gezoneerde wegen.

	Grenswaarde / Richtwaarde	Maximale ontheffingswaarde / Maximaal aanvaardbare waarde
A16 (gezoneerd)	48 dB	53 dB
Prinsenlaan (gezoneerd)	48 dB	63 dB
Niet gezoneerde wegen: Nancy Zeelenbergsingel / Hermine Moquettestraat	48 dB	63 dB

Tabel 4.3 Relevante grenswaarden/ richtwaarden

Geluidbeleid gemeente Rotterdam

Het vaststellen van hogere grenswaarden gebeurt door het college van burgemeester en wethouders van in dit geval de gemeente Rotterdam. De DCMR Milieudienst Rijnmond (hierna: de milieudienst) adviseert de gemeente Rotterdam hierbij. De milieudienst heeft beleid opgesteld voor het vaststellen van hogere waarden en deze vastgelegd in het 'Ontheffingsbeleid Wet geluidhinder' (gemeente Rotterdam, 2006).

Criteria

Eén van de criteria van het gemeentelijke ontheffingsbeleid is het creëren van minimaal één geluidluwe gevel en buitenruimte. De meeste woningen hebben een ruimte die bedoeld is als buitenruimte. Als er geen buitenruimte aanwezig is, wordt met de aanwezigheid van een geluidluwe gevel voldoende kwaliteit gerealiseerd. Als een woning meerdere buitenruimten heeft, is het voldoende als één buitenruimte is gelegen aan de geluidluwe zijde. Aan bewoners wordt de mogelijkheid geboden om aan de geluidluwe zijde van de woning te verblijven.

De hoogst toelaatbare geluidbelastingen voor geluidluwe gevels en buitenruimten per is voor wegverkeer 53 dB. De toetsing vindt plaats voor het totaal van alle wegen na aftrek. Bij het rekenkundig bepalen van de geluidbelasting moet worden uitgegaan van de waarneemhoogten waarop geluidhinder daadwerkelijk te verwachten is.

Uitzondering

In de praktijk kan het om stedenbouwkundige redenen wenselijk zijn om buitenruimten aan de geluidbelaste zijde te situeren, bijvoorbeeld vanwege de aanwezigheid van zon. Deze situatie wijkt af van het ontheffingsbeleid. Ook kan om reden van volkshuisvesting of stedenbouw een woning geheel op een geluidbelaste zijde zijn georiënteerd, bijvoorbeeld bij studentenwoningen of starterswoningen. Om geluidhinder zoveel mogelijk te voorkomen, moet in dat geval gezocht worden naar alternatieve oplossingen, bijvoorbeeld in de vorm van een gemeenschappelijke buitenruimte die wel geluidluw is gelegen. Het creëren van een tweede buitenruimte is eveneens een mogelijkheid. Door het kiezen van passende gebouwvormen zoals terrasgevels, 'uitkragende' balkons of geluidabsorberende nissen is het mogelijk om op architectonisch niveau passende maatregelen voor een geluidluwe zijde te treffen. De toolbox 'Bouwen op geluidbelaste locaties' (DCMR Milieudienst Rijnmond, 2007) gaat hierop dieper in.

Als niet aan één of meer aan het ontheffingsbeleid verbonden voorwaarden wordt voldaan, kan de initiatiefnemer een gemotiveerd verzoek doen aan de milieudienst om voor dat plan af te wijken van het vastgestelde ontheffingsbeleid. Het plan moet dan in ieder geval voldoende aandacht schenken aan de leefomgevingskwaliteit.

Onderzoeksresultaten

De berekeningen zijn uitgevoerd op de grens van het bouwvlak op de verbeelding. In tabel 4.4 is de hoogst berekende geluidbelasting per geluidbron opgenomen, inclusief aftrek artikel 110g Wgh.

	Gezoneerd		Niet gezoneerd
Geluidbron	A16	Prinsenlaan	Nancy Zeelenbergsingel	Hermine Moquettestraat
Hoogst berekende geluidbelasting	53 dB	53 dB	51 dB	< 48 dB

Tabel 4.4 Hoogst berekende geluidsbelasting

Uit de berekeningen blijkt dat:

• De geluidbelasting ten gevolge van de A16 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De hoogst berekende geluidbelasting is 53 dB en is daarmee gelijk aan de maximale ontheffingswaarde.
• De geluidbelasting ten gevolge van de Prinsenlaan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.
• De geluidbelasting ten gevolge van de N. Zeelenbergsingel de richtwaarde van 48 dB overschrijdt. De hoogst berekende geluidbelasting is 51 dB.
• De geluidbelasting ten gevolge van de H. Moquettestraat lager is dan de richtwaarde van 48 dB.

Maatregelen om de geluidbelasting door het verkeer op de A16, de Prinsenlaan en de N. Zeelenbergsingel te reduceren, zijn om verkeers- en vervoerskundige, landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële redenen niet doelmatig of niet gewenst. Het laten vaststellen van hogere grenswaarden ten gevolge van de geluidbronnen A16 en Prinsenlaan is noodzakelijk.

De geluidskwaliteit op de hoogst belaste gevels van de nieuwe appartementen wordt beoordeeld als matig tot zeer goed.

Er wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid. Hiervoor dient wel in het geval van een eenzijdig

georiënteerd appartement een noodzakelijke gebouwgebonden maatregel getroffen te worden, om te

kunnen voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid voor het aspect geluidluwe gevel.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder wordt overschreden ten gevolge van de A16 en de Prinsenlaan op het bouwvlak. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Omdat maatregelen om de geluidbelasting te reduceren niet gewenst zijn, dient het college van Burgemeester en Wethouders verzocht moeten worden hogere waarden vast te stellen zoals opgenomen in tabel 4.5.

Geluidbron	Benodigde hogere waarde	Aantal appartementen
A16	53 dB	40
Prinsenlaan	53 dB	45

Tabel 4.5 Benodigde hogere grenswaarden

Het ontwerpbesluit is toegevoegd in Bijlage 8.

Het definitieve bouwplan wordt getoetst aan het gemeentelijke geluidbeleid voor de aspecten geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte.

De gevelgeluidwering dient te worden afgestemd op een geluidbelasting in de nieuwe woningen die voldoet aan het Bouwbesluit.

Het aspect wegverkeerlawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.3 Water

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Hoogheemraadschapsbeleid

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan 2016-2021 'Met mensen en water', Keur van het HHSK, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard. Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het HHSK voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Per 1 januari 2016 is de geactualiseerde Keur in werking getreden. De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan. Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben.

Huidige situatie

Het plangebied is momenteel in gebruik als manege. Op de locatie bevinden zich een woonhuis en diverse manege gebouwen, waaronder 3 binnenrijbanen. Het onbebouwde deel van de locatie is grotendeels verhard met klinkers en tegels. Het overige onverharde gedeelte is in gebruik als groenvoorziening. De oppervlakte van de locatie bedraagt circa 5.860 m2 waarvan circa 4.050 m2 bebouwd en of verhard is.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Rotterdam ligt is het plangebied niet gekarteerd. Uit bodemonderzoek blijkt dat de bodem voornamelijk uit matig grof zand, veen en zandige klei bestaat. De maaiveldhoogte ter plaatse ligt circa 5,8 meter onder NAP (figuur 4.1). De grondwaterstanden zijn voor het overgrote deel afhankelijk van het peil van het oppervlaktewater en de hoogteligging van het maaiveld ten opzichte van het waterpeil.

Figuur 4.1 Weergave hoogteverschillen

Waterkwantiteit

Het plangebied wordt in het noorden en westen begrensd door watergangen behorende tot de categorie 'primair'. De watergangen hebben een beschermingszone van 5 meter waarin niet zonder watervergunning gebouwd mag worden (figuur 4.2).

Figuur 4.2 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het bestaande gebouw is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een appartementengebouw mogelijk, bestaande uit maximaal 85 appartementen en de daarbij behorende parkeerplaatsen.

Waterkwantiteit

Het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard stelt als eis dat 6% van de toename in verharding gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m2 bedraagt. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een grotendeels bebouwd terrein met daarnaast verharding in de vorm van tegels en klinkers. Het totale verharde oppervlak bedraagt circa 4050 m2.

In de nieuwe situatie is de totale verharding circa 5000 m2. Door aanleg van natuurlijk oevers aan de planzijde van de naastgelegen watergang wordt echter ruim 250 m2.aan waterberging extra gerealiseerd. Daarnaast wordt op de daktuin op de eerste verdieping en toegang naar het atrium circa 500 m2 aan groenbakken gerealiseerd die voor vertraagde afvoer van regenwater zorgen. Tot slot wordt een wadi tussen gebouw en park aangelegd.

Met dit totale pakket aan maatregelen is sprake van een verbetering van de situatie ten opzichte van de bestaande, niet alleen in waterbergingsmogelijkheden, maar ook in kwalitatief/ecologisch opzicht.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De in deze ruimtelijke onderbouwing mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en geldend Hoogheemraadschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het Hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

Het plan heeft naar verwachting een positief effect op de waterhuishouding ter plaatse.

4.4 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied worden maximaal 83 appartementen gerealiseerd. Door het verdwijnen van de manege leidt dit maar tot een heel beperkte toename aan verkeersbewegingen.Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen zijn de Nancy Zeelenbergsingel en de Prinsenlaan. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in de prognose voor 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Nancy Zeelenbergsingel en de Prinsenlaan ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies , wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

In de beoogde situatie worden 83 appartementen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In het gebied zijn voornamelijk woningen gevestigd, waardoor de omgeving getypeerd kan worden als 'rustige woonwijk'.

Ten zuidwesten van het plangebied is er een bedrijventerrein aanwezig waar bedrijven tot en met maximaal categorie 3.2 zich mogen vestigen. Dit heeft een richtafstand van 100 meter in een rustige woonwijk. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 320 meter. Aan de richtafstand wordt ruim voldaan. Ook bevinden zich ten zuiden van het plangebied de school De Kleine Prins en begraafplaats Oud Kralingen. Een school valt in milieucategorie 2 met een invloedsgebied van 30 meter in een rustige woonwijk. Met een afstand van circa 260 meter wordt hier ruim aan voldaan. Op een afstand van circa 300 meter is de begraafplaats gelegen. Dit valt in milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. Hier wordt ruim aan voldaan.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de (nog te realiseren) woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.6 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Onderzoek

Figuur 4.3 Uitsnede professionele risicokaart met plangebied rood omcirkeld

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met externe werking (figuur 4.3). Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via het spoor, het water of door buisleidingen.

Wel bevindt zich ten noorden van het plangebied het spoortraject Rotterdam Blijdorp – Gouda op een afstand van circa 1,3 kilometer. Dit spoortraject heeft een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer en reikt tot het plangebied. Daarnaast bevindt zich ten westen van het plangebied op een afstand van circa 320 meter de A16 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De maatgevende stof die hierover wordt vervoerd is GF3 met een invloedsgebied van 355 meter. Omdat de beoogde appartementen voor het spoor- en wegtraject op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Nancy Zeelenbergsingel. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Prinsenland. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen 83 appartementen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor en de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Rotterdam Blijdorp – Gouda en de A16 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Door Dordrecht Research B.V. is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Het verkennend bodemonderzoek is van 2017, is 4 jaar geldig en geeft geen aanleiding om nu verkennend onderzoek te actualiseren.

Tijdens een asbestinventarisatie door adviesbureau Flamant zijn in de dakbedekking van de loods en een rijhal asbesthoudende materialen aangetroffen. In alle overige gebouwen zijn geen verdachte en/of asbesthoudende materialen aangetroffen (Adviesbureau Flamant BV, Asbestinventarisatie type A, november 2016).

De asbestinventarisatie is september 2019 geactualiseerd, dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

Uit het onderzoek blijkt dat de bovengrond en venige ondergrond zeer licht tot niet verontreinigd zijn. Ook zijn er geen asbest-verdachte materialen op of in de bodem waargenomen. In het grondwater zijn matige verontreinigingen met barium aangetroffen. Dit matig verhoogde gehalte aan barium kan veroorzaakt zijn door de aanwezige repacverharding. De kwaliteit van deze aanwezige repacverharding is niet onderzocht op samenstelling, uitloging of op de aanwezigheid van asbest. Er wordt aanbevolen om een herbemonstering uit te voeren om het gehalte aan barium te verifiëren. Ook is er geen onderzoek gedaan naar de aanwezige gedempte sloten. Vooralsnog zijn er geen redenen gevonden die de aanvraag van een omgevingsvergunning kunnen belemmeren.

Conclusie

De resultaten van de bovenvermelde onderzoeken vormen geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Toetsingskader

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het Rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is:

• te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem;
• te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is;
• te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

De gemeente Rotterdam heeft een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het Rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld.

Door de ondertekening van het Verdrag van Malta (Valletta, 1992) heeft Nederland zich verplicht tot het beschermen van het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed waar mogelijk te behouden. De Erfgoedwet (opvolger van de Wet op de archeologische monumentenzorg) is het eindresultaat van de implementatie van het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed in de Nederlandse wetgeving. De wet bevat 3 belangrijke uitgangspunten:

• het streven naar behoud ter plaatse van archeologische waarden;
• het tijdig betrekken van de archeologische waarden in de ruimtelijke ordening door het opnemen van harde juridische eisen in bestemmingsplannen;
• de verstoorder betaalt voor het onderzoek en de documentatie van archeologische waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek

De gemeente Rotterdam heeft een archeologische waarden- en beleidsadvieskaart opgesteld. Deze kan als leidraad worden gebruikt voor de bescherming van archeologische waarden in het bestemmingsplan, en om vast te stellen welk archeologisch onderzoek nodig is bij voorbereiding van ruimtelijke plannen. Op de beleidsadvieskaart wordt onderscheid gemaakt in een aantal gebieden met verschillende verwachtingswaarden.

Het plangebied ligt in een zone waarin archeologische waarden te verwachten zijn beneden 0 meter NAP. Net ten zuiden van het plangebied loopt een strook met een zeer hoge archeologische verwachting (zie figuur 4.1). Uit de archeologische kenmerkenkaart blijkt dat hier een grote trefkans is op bewoningslinten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Het plangebied valt echter net buiten deze zone.

Conform het geldende bestemmingsplan is sprake van een archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Dat betekent dat ontwikkelingen die een oppervlakte beslaan van meer dan 200 m² en tevens dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld onderzoeksplichtig zijn.

Figuur 4.1 Archeologische waarden- en beleidskaart Rotterdam (Bron: BOOR)

Conform de Regels in het bestemmingsplan dient het uitgewerkte bouwplan ter toetsing te worden voorgelegd aan de afdeling Archeologie van de gemeente. Deze afdeling bepaalt of een onderzoekseis voor het aspect archeologie wordt afgegeven. Een eventueel onderzoek dient voorafgaand aan bodemverstorende activiteiten op het perceel plaats te vinden

Cultuurhistorie

Toetsingskader

In de Erfgoedagenda Rotterdam zijn voor de jaren 2017-2020 de belangrijkste pijlers opgenomen van het cultuurhistorisch beleid van de gemeente Rotterdam.

Deze pijlers betreffen:

• bescherming en instandhouding gebouwd erfgoed;
• geschiedenis in beeld (kennisontwikkeling gebouwd erfgoed);
• het vertelde verhaal (kennisoverdracht gebouwd erfgoed).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Het ontwerp van het appartementengebouw sluit aan op het aangrenzende park en de omliggende bebouwing.

4.9 Planologisch relevante kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

4.10 Ecologie

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN);
• Natura 2000-gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden  beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten ofwel soorten van de lijst Nationaal beschermde soorten behorende bij artikel 3.10 van de Wnb.

In de provincie Zuid-Holland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Het betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een Natura 2000-gebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Boezems Kinderdijk, ligt op een afstand van circa 8,5 kilometer. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op een afstand van circa 3,5 kilometer (zie figuur 4.4).

Figuur 4.4 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. NNN en Natura 2000-gebieden (bron: provincie Zuid-Holland)

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Uit berekeningen voor de aanleg- en gebruiksfase (bijlage 5) blijkt dat er geen sprake is van stikstofdeposities op Natura 2000 die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr. Gezien bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Soortenbescherming

Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd door BK Bouw & Milieuadvies, waarbij op 7 november 2019 een veldbezoek is gebracht aan de locatie. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Tijdens het veldbezoek zijn geen zwaar beschermde soorten waargenomen. Wel bevinden zich naar alle waarschijnlijkheid meerdere niet beschermde soorten op het terrein. Voor deze soorten geldt dat ze niet ontheffingsplichtig zijn, maar wel moet de zorgplicht in acht worden genomen. Dit houdt in dat storende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden. Nader onderzoek is niet benodigd. De opstallen, bomen en het bedrijfspand kunnen worden vrijgegeven voor de werkzaamheden.

De Wet natuurbescherming staat de ontwikkeling niet in de weg.

Conclusie

4.11 Duurzaamheid

Toetsingskader

De nieuwbouwontwikkeling biedt kansen voor verduurzaming van de locatie. In het bestemmingsplan moet worden beschreven op welke wijze het plan bijdraagt aan de realisatie van de doelen uit het Programma Duurzaamheid 2015-2018, 'Duurzaam dichter bij de Rotterdammer'. Duurzaamheid kent binnen de gemeente Rotterdam vier componenten: energie, klimaat, circulair en gezond. Ambities zijn 'een groene, gezonde en toekomstbestendige stad' en 'schonere energie'. Dit kan op verschillende manieren waaronder:

• energiezuinig of energieneutraal bouwen en wonen;
• aanpasbaar en herbruikbaar wonen;
• gebruik duurzame materialen;
• gebruik van daken en gevels voor energieopwekking, wateropvang, bevorderen biodiversiteit, voorkomen hittestress;
• waterverbruik.

Toetsing

Het gebouw wordt gasloos uitgevoerd, met een EPC 0,4 of kleiner. Dat is onderdeel van de uitwerking van het bouwplan in het kader van de omgevingsvergunning. Verder wordt Prinsemolen natuurinclusief en klimaatadaptief ontworpen met natuurvriendelijke oevers, diversiteit in beplanting, groene balkons en een ingerichte daktuin met planten en bomen op de 1e etage.

Conclusie

De planontwikkeling sluit aan bij duurzaamheidsambities van Rotterdam

4.12 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Door het bevoegd gezag moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.

Onderzoek en conclusie
De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 85 appartementen.

Gezien de omvang van het project wordt de ontwikkeling gezien als een stedelijke ontwikkelingsproject (categorie D.11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.). De drempelwaarden van deze categorie worden overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aangesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte omvat van 200.000 m2 of meer. Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling die is opgesteld voor dit plan (Bijlage 1).

Voor dit plan heeft het college van Burgemeester en Wethouders een m.e.r.-beoordelingsbesluit vastgesteld (Bijlage 7). De conclusie van dat besluit is dat er geen MER hoeft te worden opgesteld, omdat er geen belangrijke gevolgen voor het milieu zijn.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het plan, na realisatie van de functiewijziging een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie. Het bestemmingsplan is in lijn met het geldende bestemmingsplan 'Prinsenland' en voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

5.2 Opbouw regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de definities van begrippen en de wijze van meten, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In Hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan (zie paragraaf 5.3). Vervolgens gaat Hoofdstuk 3 in op de algemene bepalingen. De overgangs- en slotbepalingen maken onderdeel uit van Hoofdstuk 4.

5.3 De bestemmingen

Groen

Om de groenstructuur van het park te behouden, blijft rondom het appartementengebouw de bestemming 'Groen' gehandhaafd. Voet- en fietspaden, water en kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut en verkeer en vervoer zijn daarbinnen toegestaan. Daarbij zijn beperkt bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Wonen-2

Vanwege het toekomstige gebruik als appartementengebouw is zoals gebruikelijk in aansluitende bestemmingsplannen de bestemming 'Wonen - 2' toegekend. Binnen deze bestemming worden ook parkeervoorzieningen toegestaan, zodat de inpandige parkeergarage kan worden gerealiseerd.

Waarde-Archeologie 4

Ter bescherming van de archeologische waarden die mogelijk in het gebied voorkomen, is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen, afgestemd op het gemeentelijke archeologiebeleid.

Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Ter hoogte van de watergangen blijft de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' van kracht om de instandhouding van de hoofdwatergang te borgen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Het beoogde bouwplan betreft een initiatief van aannemersbedrijf gebroeders Blokland B.V. Voor het kostenverhaal is een anterieure overeenkomst opgesteld tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Naar verwachting wordt deze april 2020 getekend. In deze overeenkomst wordt geregeld op welke wijze de kosten verdeeld zijn en welke ten laste van de initiatiefnemer komen. Omdat het verhaal van de kosten via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is een exploitatieplan niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Inspraak- en vooroverlegprocedure

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt het voorontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg toegezonden aan diverse overleginstanties.

Hierbij hebben vijf overlegpartners formeel gereageerd: Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, Rijkswaterstaat, Gasunie, Tennet en de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR). Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen. Gesteld wordt dat zij kunnen instemmen met de voorgestelde herontwikkeling van het plangebied.

Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard geeft aan dat in de waterparagraaf wordt gesproken over 5 % compensatie voor het graven van water. Dit moet voor dit specifieke geval echter 6% zijn. Dit is aangepast in de waterparagraaf.

Gasunie, Tennet en Rijkswaterstaat geven aan dat hun belangen niet worden geschaad.

De VRR geeft advies ten aanzien van het aspect externe veiligheid:

• Het gebied dient tweezijdig bereikbaar te zijn voor hulpdiensten en er dient voldoende bluswater aanwezig te zijn.
• De aanwezige personen dienen te voorzien worden van goede voorlichting en instructie zodat men weet hoe te handelen tijdens een calamiteit.

Het advies kan niet in het bestemmingsplan opgenomen, maar in de uitvoerings- en gebruiksfase van de ontwikkeling wordt het advies in acht genomen.

In het kader van de inspraak was op 16 maart 2020 een avond gepland, deze heeft echter door de corona maatregelen geen doorgang kunnen vinden. In overleg met de gemeente Rotterdam is gekozen voor een digitale benadering. Zo kregen omwonenden de gelegenheid om binnen 2 weken te reageren op het schetsontwerp waarbij eventuele vragen of opmerkingen ingestuurd konden worden. Daar heeft 1 omwonende gebruik van gemaakt.