| Plan: | Roomburg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00088-0301 |
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008).
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de op 1 oktober 2010 vastgestelde Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt niet langer gesproken over voorschriften maar over regels. Vrijstellingen en ontheffingen worden afwijkingen genoemd en de plankaart heet nu verbeelding.
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In artikel Begrippen worden de begripsbepalingen beschreven en artikel Wijze van meten bevat de wijze van meten.
Artikel 1 Begrippen
In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van “normaal” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale spraakgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.
Artikel 2 Wijze van meten
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden. Daar waar van toepassing is aangesloten bij de bepalingen uit de SVBP 2008.
Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Deze worden hier één voor één besproken.
De gronden met de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor bedrijven. Met aanduidingen is aangegeven waar bedrijven in welke milieucategorieën zijn toegestaan. Geluidzoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan. Bovendien zijn zelfstandige kantoren uitgesloten. Bedrijfsgebonden, niet zelfstandig kantoorruimte en opslag en uitstalling zijn wel toegestaan. Daarnaast zijn onder meer parkeervoorzieningen, voorzieningen voor laden en lossen, tuinen, verhardingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, ondersteunende sport- en horecavoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Op het bedrijventerrein is nog één bedrijfswoning aanwezig. Ter plaatse van deze bedrijfswoning is de aanduiding 'bedrijfswoning' op de verbeelding opgenomen. In de regels is aangegeven dat ter plaatse van deze aanduiding een bedrijfswoning is toegestaan.
Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Op de verbeelding zijn per bouwvlak de toegestane goot- en bouwhoogte opgenomen. De op de verbeelding opgenomen bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd.
Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheidingen, vlaggenmasten etcetera) toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen. Voor reclameborden zijn specifieke bouwregels opgenomen.
In de gebruiksregels is vastgelegd dat detailhandel niet is toegestaan. Opslag en uitstalling zijn niet toegestaan voor de voorgevellijn van gebouwen. Het bevoegd gezag heeft een aantal afwijkingsbevoegdheden, onder andere om bedrijven die niet voorkomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten toe te staan.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
Achter de Annahoeve is een nutsgebouwtje aanwezig. Dit gebouwtje heeft de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' gekregen. Toegestaan zijn onder andere energie-, warmte- en telecommunicatievoorzieningen. Gebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak mogelijk. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.
De gronden met de bestemming 'Groen' zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, hondenuitlaatplaatsen, en kunstobjecten. Binnen de aanduiding op de verbeelding 'erf' zijn tuinen behorende bij woonschepen toegestaan. In het water achter de woontorens, die evenwijdig aan het Rijn-Schiekanaal staan, zijn drie steigers aanwezig. Op de verbeelding is ter plaatse van deze steigers de aanduiding 'steiger' opgenomen. In de regels is aangegeven dat ter plaatse van deze aanduiding een steiger of vlonder is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'gemaal' is een gemaal toegestaan.
Op de gronden met de bestemming 'Groen' mogen geen gebouwen worden gerealiseerd, met uitzondering van de mogelijkheid om binnen de aanduiding 'erf' bij woonschepen een berging van 10 m2 met een hoogte van 2,5 meter te bouwen. Er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.
Het wijkcentrum in woonwijk Roomburg heeft deze bestemming gekregen. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is een breed scala aan maatschappelijke voorzieningen toegestaan, zoals bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening, sportvoorzieningen en verenigingsleven. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Gebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.
Het park De Bult en het Archeologische park Matilo hebben de bestemming 'Recreatie' gekregen. De gronden zijn bestemd voor dierenverblijven, ijsbanen, volkstuinen, wielercircuits en speelterreinen. Binnen de aanduiding zijn de gronden bovendien bestemd voor park en volkstuinen. Het parkeerterrein bij park De Bult heeft de specifieke aanduiding 'parkeerterrein' gekregen. De bestaande loods is conform het huidige gebruik voorzien van de aanduiding 'verenigingsleven'. Ook de overige bestaande gebouwen zijn opgenomen. Verder zijn er binnen deze bestemming geen gebouwen toegestaan. Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt een maximum bebouwingspercentage van 5%. Voor de verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen. Daarnaast zijn er bouwregels voor zowel het bouwen binnen- als buiten het bouwvlak in verband met de bestaande gebouwen.
Het clubhuis van de wielervereniging Swift heeft de bestemming 'Sport' gekregen. Binnen deze bestemming zijn sport- en recreactievoorzieningen met daarbij behorende verhardingen, nuts-, groen- en waterhuishoudkumdige voorzieningen mogelijk. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Binnen het bouwvlak zijn ook bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals vlaggenmasten en erfafscheidingen toegestaan. Deze bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn ook buiten het bouwvlak toegelaten.
De bestemming Verkeer is op de verbeelding toegewezen aan gronden die bedoeld zijn voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer. Ook zijn hier parkeerplaatsen toegestaan. Om kleine wijzigingen in de inrichting van de openbare ruimte mogelijk te maken is op de gronden bestemd met Verkeer ook groen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld voor bermen. Ook nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer worden gerealiseerd. Het oprichten van overige gebouwen behoort niet tot de mogelijkheden. Bouwwerken geen gebouw zijnde zijn wel toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.Ter plaatse van de aanduiding 'openbaar vervoer' is de grond bestemd voor een bussluis en voet- en fietspaden.
Artikel 10 Verkeer-Railverkeer
De spoorlijn Leiden-Utrecht die deels in het plangebied heeft deze bestemming gekregen. De bestemming 'Verkeer – Railverkeer' zijn bestemd voor spoorwegverkeer met bijbehorende voorzieningen, gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer ter plaatse van de aanduiding 'verkeer', geluidwerende voorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten en kunstobjecten. Alleen voor het nutsgebouwtje langs het Heinekenpad is een bouwvlak opgenomen. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd. De bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 4 meter. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen.
De gronden binnen de bestemming Water zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige, groen en nutsvoorzieningen. Bovendien zijn steigers ter plaatse van de aanduiding 'steigers' toegestaan en woonschepen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonschepenligplaats'. Er mogen binnen de bestemming geen gebouwen worden gebouwd. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen. Voor de woonschepen zijn specifieke regels voor onder andere de hoogte, de lengte en het aantal ligplaatsen opgenomen. Het ligplaatsenplan van de gemeente Leiden is als geldend beleid gevolgd, en de daarin opgenomen ligplaatsen zijn rechtstreeks overgenomen.
De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor wonen en voor aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten met de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, tuinen en verhardingen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de verbeelding is ten behoeve van de ondergrondse parkeergarages bij de woontorens de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. In de regels zijn ter plaatse van voornoemde aanduiding (ondergrondse) parkeervoorzieningen toegestaan. Voor drie woningen is de aanduiding maatschappelijk opgenomen. Deze woningen worden gebruikt door de naastgelegen Brede School. Voor de tot vier woningen verbouwde Carolahoeve is, omdat het hier beeldbepalende bebouwing betreft, nog de aanduiding ' karakteristiek' op de verbeelding opgenomen.
In de bouwregels van de bestemming 'Wonen' wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwing binnen het bouwvlak en bebouwing buiten het bouwvlak. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte is op de verbeelding per bouwvlak een matrix opgenomen. De voorgevel van een woning moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn. Daar waar de aanduiding gestapeld op de verbeelding voorkomt mogen uitsluitend gestapelde woningen worden opgericht.
In de regels is aangegeven dat een gebouw plat mag worden afgedekt of mag worden voorzien van een kap. Indien wordt gekozen voor een plat dak, mag niet hoger worden gebouwd dan de maximaal toegestane goothoogte. Indien een kap wordt gerealiseerd, moet minimaal 40% van het gebouw worden afgedekt met hellende dakvlakken. Hiermee wordt voorkomen dat, door het toepassen van zeer steile dakvlakken, in feite een extra verdieping met een plat dak ontstaat.
Buiten het bouwvlak gelden andere regels voor gebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak zijn slechts toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'erf' en 'parkeergarage'. Het totale oppervlakte aan gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak ter plaatse van de aanduiding 'erf' mag maximaal 35 m2 per bouwperceel bedragen. Daarnaast geldt dat de gronden met de aanduiding 'erf' voor maximaal 50% mogen worden bebouwd. Hierdoor wordt te forse bebouwing van de achtererven voorkomen. Voor de bouwhoogte van gebouwen buiten bouwvlak zijn regels opgenomen: op een afstand tot 2,5 meter van het bouwvlak mag de hoogte van een gebouw niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het gebouw dat zich binnen het bouwvlak bevindt + 0,3 meter, tot een maximum van 4 meter. Bebouwing op grotere afstand dan 2,5 meter van het bouwvlak mag maximaal 3 meter hoog zijn.
Ook voor een parkeergarage gelden specifieke bouwregels. (Ondergrondse) parkeergarages mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' gelden de maximale goot- en bouwhoogte zoals aangegeven op de verbeelding.
In de regels zijn verschillende afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Het bevoegd gezag kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van de bouwregels voor het bouwen van een voorgevel achter de voorgevelrooilijn.
Artikel 13 Wonen - Woning en woonwagen
Voor de in het park Matilo liggende woonwagenstandplaats is de bestemming 'Wonen - woning en woonwagen' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn onder andere wonen in een woning, wonen in een woonwagen en standplaatsen voor woonwagens mogelijk gemaakt. Bovendien zijn de daarbij behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, water, speelruimte en nuts-, groen en fietsvoorzieningen toegestaan.
Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Bovendien mag dit bouwvlak gebruikt worden voor het plaatsen van een woonwagen. De goot- en bouwhoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 5,5 en 6,3 meter, voor woonwagens geldt een maximale goothoogte van 4 meter. Alleen ter plaatsen van de aanduiding bijbehorende bouwwerken mag een bijgebouw worden opgericht. Voorts zijn bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals erfafscheiding toegestaan. Voor verschillende bouwwerken zijn maximale hoogtes opgenomen
In de gebruiksregels is onder andere vastgelegd dat het gebruik van bouwwerken voor een seksinrichting, het gebruik van niet bebouwde grond voor verkoop van etenswaren en/of dranken en als opslag-, stort of bergplaats niet is toegestaan.
Binnen het plangebied is een aardgasleiding gelegen. Deze gasleiding ligt langs de spoorlijn Leiden-Utrecht en kruist deze spoorlijn ter hoogte van het Grote Polderpad. De gronden met deze bestemming zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming mede bestemd voor een gasleiding. De gasleiding kent een belemmeringenstrook van 4 meter aan beide zijden. Binnen deze strook mogen geen nieuwe gebouwen worden opgericht. Uitzondering op deze regel betreft het normale onderhoud, dan wel ingrepen die van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming, zulks ter beoordeling van het bevoegd gezag.
Artikel 15 Waarde - Archeologie 1
De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van het aangewezen beschermd archeologisch monument in de zin van artikel 3 van de Monumentenwet 1988.
Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, en ten behoeve van de overige geldende bestemming(en), beide mits de bepalingen van artikel 11 van de Monumentenwet 1988 vooraf in acht zijn genomen.
Artikel 16 Waarde - Archeologie 3
De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.
Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, en ten behoeve van de overige geldende bestemming(en), beide mits de bepalingen omtrent de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vooraf in acht zijn genomen.
Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, indien deze dieper dan 30 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 30 m² worden uitgevoerd. Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de werken en werkzaamheden geen afbreuk doen aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Om dit aan te tonen moet de aanvrager een archeologisch rapport overleggen. Indien noodzakelijk kunnen aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden.
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming geheel of gedeeltelijk toevoegen, wijzigen of laten vervallen indien dit op basis van onderzoek wenselijk blijkt.
Artikel 17 Waarde - Archeologie 5
De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.
Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, en ten behoeve van de overige geldende bestemming(en), beide mits de bepalingen omtrent de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vooraf in acht zijn genomen.
Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, indien deze dieper dan 250 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 50 m² worden uitgevoerd. Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de werken en werkzaamheden geen afbreuk doen aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Om dit aan te tonen moet de aanvrager een archeologisch rapport overleggen. Indien noodzakelijk kunnen aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden.
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming geheel of gedeeltelijk toevoegen, wijzigen of laten vervallen indien dit op basis van onderzoek wenselijk blijkt.
Artikel 18 Waarde - Archeologie 8
De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 8' zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.
Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, en ten behoeve van de overige geldende bestemming(en), beide mits de bepalingen omtrent de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden vooraf in acht zijn genomen.
Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, indien deze dieper dan 100 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 50 m² worden uitgevoerd. Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de werken en werkzaamheden geen afbreuk doen aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Om dit aan te tonen moet de aanvrager een archeologisch rapport overleggen. Indien noodzakelijk kunnen aan de omgevingsvergunning voorwaarden worden verbonden.
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming geheel of gedeeltelijk toevoegen, wijzigen of laten vervallen indien dit op basis van onderzoek wenselijk blijkt.
Artikel 19 Waterstaat - Waterkering
De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn onder andere primair bestemd voor voorzieningen voor de directe en indirect kering van het water, en ook de aanleg, instandhouding en/of bescherming van de waterkering. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bovendien is voor werken, geen gebouw zijnde, en werkzaamheden een omgevingsvergunning noodzakelijk. Deze omgevingsvergunning kan alleen vergund worden indien de belangen van de waterkering niet onevenredig worden geschaad.
In Hoofdstuk 3 van de planregels zijn een aantal algemene regels opgenomen die voor delen van of voor het gehele plangebied gelden.
Artikel 20 Anti-dubbeltelregel
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Artikel 21 Algemene bouwregels
hier is een bepaling opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, die geldt voor het bouwen binnen alle bestemmingen. In deze regel is aangegeven dat waar bovengronds bebouwing is toegestaan, ook ondergronds mag worden gebouwd. Indien ondergrondse bebouwing wordt gerealiseerd op een locatie waar geen bovengrondse bebouwing aanwezig is, telt de ondergrondse bebouwing wel mee bij het bepalen van de oppervlakte van de bebouwing. Aansluitend aan ondergrondse bouwwerken mogen toegangen tot ondergrondse bouwwerken worden gerealiseerd. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om de inrit van een ondergrondse parkeergarage, die conform deze regeling buiten het bouwvlak respectievelijk de aanduiding 'parkeergarage' mag worden gerealiseerd.
Bovendien is hier een regeling opgenomen ter bescherming van karakteristieke beeldbepalende bebouwing. Het vernieuwen, veranderen en slopen van deze beeldbepalende bebouwing is aan regels gebonden.
Artikel 22 Algemene aanduidingsregels
Hier zijn regels opgenomen voor de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.
Artikel 23 Algemene afwijkingsregels
Op grond van de algemene afwijkingsregels kan ontheffing verleend worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld een afwijking van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.
Hoofdstuk 4 bevat de Overgangs- en slotregels van het bestemmingsplan.
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning.
Indien een dergelijk bouwwerk strijdig is met dit bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk: