| Plan: | Westeinde e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0082EWesteinde-50VA |
Deze bestemming is toegekend aan de verspreide bedrijfsbebouwing in het plangebied. Op drie locaties is kleinschalige bedrijfsruimte bestemd: aan de Blekerslaan, de Pastoorswarande en de Noordwal. De toegestane bedrijvigheid is beperkt tot de categorieën A en B van de Staat van bedrijven bij functiemenging die in de bijlagen bij de regels van dit plan is opgenomen. Deze bijlage is onderdeel van de regels en daarom juridisch bindend. Ze regelt onder welke omstandigheden bepaalde bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan:
Een groter bedrijfsgebouw is het historisch nutsgebouw aan de Zuilingstraat. Het gebouw is gerealiseerd als onderstation ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening. Het doet nog steeds als zodanig dienst, hoewel tegenwoordig voor een gelijke elektriciteitsvoorziening aanzienlijk minder ruimte nodig is. Het gebouw is een gemeentelijk monument. Kenmerkend zijn de lantaarn en de gesloten gevels rondom. Op de kaart is een nutsvoorziening ten behoeve van elektriciteitsvoorziening aangeduid.
Deze bestemming ziet op de veelal historische bebouwing aan het Westeinde en een deel van de zijstraten ervan. De bestemmingsomschrijving is breed: er zijn op de begane grond (ambachtelijke) bedrijven, detailhandel, dienstverlening, horeca en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. In deze en andere gemengde bestemmingen is, in tegenstelling tot artikel 3, de toegestane bedrijvigheid beperkt tot categorie A van de staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging. De toegestane horeca-inrichtingen zijn beperkt tot de categorieën I en II van de staat van horeca-inrichtingen, categorie III is onder voorwaarden na ontheffing mogelijk. Wonen is zowel op de beganegrondlaag als op de verdiepingen toegestaan. Het Westeinde is een broedplaats van kunstenaars, ambachtelijke bedrijfjes en winkeltjes met heel specifiek assortiment te midden van woningen en horeca. Ten behoeve van dit 'rommelmilieu' (paragraaf 3.9.3) schept dit plan ruimte voor creatieve bedrijvigheid.
Deze bestemming is toegekend aan de bebouwing aan de Jan Hendrikstraat en de Torenstraat en een deel van de Noordwal. De bestemmingsomschrijving is beperkt tot hoofdzakelijk detailhandel, dienstverlening en wonen. Het Westeinde loopt hier over in de winkelstraten van het centrum. De bebouwingsregeling is dezelfde als in artikel 4, met dien verstande dat het erf bij de hoofdbebouwing volledig mag worden bebouwd. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor de vestiging van een horecabedrijf. Zo kan telkens opnieuw worden beoordeeld of zo'n vestiging op zijn plaats is tussen de winkels en woningen op deze plek, aan de rand van het centrum.
De bestemming Gemengd-3 staat dezelfde functies toe als de bestemming Gemengd-1 met uitzondering van (ambachtelijke) bedrijven en detailhandel. De bebouwing aan de Prinsegracht, overwegend statige historische patriciërshuizen, is voor een groot deel in gebruik door advocatenkantoren, makelaarskantoren en maatschappelijke voorzieningen als het Leger des Heils. De bebouwingsregeling is dezelfde als in artikel 4.
Deze bestemming heeft betrekking op het buurtpark Kortenbosch midden in het plangebied. De bestemming beoogt het behoud van de (recreatieve) groenfunctie van het gebied. Een deel van het park is in gebruik voor school- en volkstuinen. Ten behoeve van dit amateurtuincomplex is een bouwvlak aangegeven waarbinnen een gemeenschappelijke 'tuinschuur' is gerealiseerd. De bestemming laat de uitbreiding van het amateurtuincomplex toe. Meer kleinschalig buurt- en blokgroen, verspreid in het plangebied, is onderdeel van de bestemming Verkeer - 3.
Twee bouwpercelen zijn specifiek bestemd voor kantoren en de bijbehorende parkeervoorzieningen: één aan de Jan Hendrikstraat en één verderop aan de Torenstraat. Omdat de panden oorspronkelijk en relatief recent zijn gebouwd ten behoeve van dienstverlening is de bestemming in eerste instantie daartoe beperkt. Burgemeester en wethouders kunnen wel ontheffing verlenen voor de vestiging van een welzijnsvoorziening als die naar haar aard en verschijningsvorm met een kantoor kan worden gelijkgesteld.
Deze bestemming ziet op een aantal maatschappelijke voorzieningen in het plangebied. Het gaat onder meer om beide basisscholen (de Meester Schabergschool en de Sint Carolusschool), twee peuterspeelzalen (Carlijn en Peuterheuvel), wijkcentrum 't Anker, cultureel centrum Het Koorenhuis, het politiebureau aan de Jan Hendrikstraat en twee kerken: de monumentale Waterschapskerk aan het Westeinde en een modern kerkgebouw aan de Oude Boomgaardstraat. De bestemmingsomschrijving is zo breed mogelijk omwille van de uitwisselbaarheid van functies.
Ten behoeve van de herontwikkeling van wijkcentrum 't Anker aan de Noordwal en de Bakkersstraat (zie paragraaf 5.3.2) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hoewel aan de wijzigingsbevoegdheid relatief gedetailleerde randvoorwaarden zijn gesteld, is het plan nog niet volledig uitgewerkt op het tijdstip waarop het ontwerp van dit plan ter inzage werd gelegd en is er daarom voor gekozen enige flexibiliteit te laten in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid.
Artikel 10 Maatschappelijk - Gezondheidszorg
Deze bestemming ziet op het ziekenhuis Medisch Centrum Haaglanden – locatie Westeinde. Het areaal van het ziekenhuis beslaat een groot deel van het plangebied. Op het terrein staat oudbouw en grootschalige nieuwbouw: de toren van het ziekenhuis is een landmark in de wijde omgeving. Recent is aan de Lijnbaan nieuwbouw gerealiseerd dat door het psychomedisch centrum Parnassia in gebruik is genomen. Ook dit gebouw maakt deel uit van deze bestemming. De bouwregels zijn globaal: op de plankaart zijn de bouwvlakken aangeduid waarbinnen gebouwen mogen worden gerealiseerd tot een hoogte die ook op de plankaart is aangegeven. In de gebouwen is in de eerste plaats een ziekenhuis toegestaan, in de tweede plaats (andere) welzijnsvoorzieningen zoals de GGD. Van alle bijkomende activiteiten worden in het bijzonder genoemd: apotheek, kinderdagverblijf, horeca in de categorie I van de staat van horeca-inrichtingen, dienstverlening en parkeervoorzieningen. Aanvullend is bepaald dat horeca en dienstverlening uitsluitend mogen worden uitgeoefend ondergeschikt aan en ten dienste van het ziekenhuis.
Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een ontvangsthal aan de oostzijde van het hoofdgebouw rechtstreeks mogelijk. Verder maakt het plan door middel van een wijzigingsbevoegdheid andere nieuwbouwontwikkelingen mogelijk die op het tijdstip waarop het ontwerp van dit plan ter inzage werd gelegd nog niet waren uitgewerkt: de realisatie van circa 10.000 m² bvo ten behoeve van het ziekenhuis, (andere) welzijnsvoorzieningen en maximaal 500 parkeerplaatsen op de locatie van de oudbouw en de parkeerplaats van het ziekenhuis (zie paragraaf 5.3.3.).
Het groen dat binnen de bestemming Natuur valt is onderdeel van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur en is daarom bijzonder beschermd. Het gaat om het groen langs de Westsingelgracht: een vlek tussen de Lijnbaan en de gracht en de strook langs de kade Bij de Westermolens. (Op de bomen en boomvakken in de bestemming Verkeer - 1 (in concreto: de Lijnbaan) is de bestemming Natuur overeenkomstig van toepassing.) Er zijn hier geen bouwwerken toegestaan en het gebied is dan ook vrijwel uitsluitend bestemd voor bevordering, ontwikkeling, behoud en/of herstel van de natuurlijke waarden die daar voorkomen.
In het plangebied ligt een aantal tuinen dat beschermingswaardig is: het Hofje van Nieuwkoop, 't Hooftshofje, de tuin van het Stadsklooster aan het Westeinde en de tuin van het Spaanse Hof. Er zijn hier geen aanbouwen en bijgebouwen toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen niet hoger zijn dan 2 m.
In het plangebied is alleen de Lijnbaan aangewezen als hoofdverkeersweg. Hoofdverkeerswegen zijn in de begripsbepalingen gedefinieerd als rijbanen voor het gemotoriseerde verkeer op doorgaande hoofdroutes in hoofdzaak ten behoeve van de algemene ontsluiting van wijken en grote delen van de stad en de verbinding met rijks- en andere invalswegen. Naast rijbanen voor gemotoriseerd verkeer zijn bus- en trambanen en voet- en fietspaden, gescheiden van het gemotoriseerd verkeer, toegestaan. Onder de brug van de Lijnbaan over de Westsingelgracht is artikel 18 overeenkomstig van toepassing, op de boomvakken langs de Westsingelgracht artikel 11.
Deze bestemming ziet op de Jan Hendrikstraat, de Torenstraat en de Noordwal: de buurtontsluitingswegen. Dit zijn straten met doorgaande rijbanen voor (gemotoriseerd en niet-gemotoriseerd) verkeer die in hoofdzaak dienen voor de ontsluiting van wijken en buurten en het verkeer tussen deze wijken en buurten. Onder de bruggen bij het Koningin Emmaplein en bij de Torenstraat / Bilderdijkstraat is artikel 18 ook overeenkomstig van toepassing.
Met uitzondering van de gebieden waar autoverkeer niet is toegestaan, is de openbare ruimte die niet voor doorgaand verkeer is aangewezen bestemd voor verblijfs- en woonstraten. Verblijfs- en woonstraten bestaan uit rijbanen voor alle lokaal, gebiedsgebonden verkeer, ten behoeve van de ontsluiting van buurten en direct aangelegen bestemmingen. Bij de brug op het Koningin Emmaplein, aan de kade Bij de Westermolens, is een kiosk geplaatst. De kiosk is niet rechtstreeks bestemd of aangeduid, maar valt onder het overgangsrecht. Burgemeester en wethouders mogen ontheffing verlenen voor de bouw van een kiosk, al dan niet elders binnen de bestemming Verkeer - 3. Verder zijn de historische brug die de Noordwal met de Veenkade verbindt en de Zoutkeetbrug die de Prinsegracht met de 's-Gravenzandelaan verbindt, verblijfsstraten. Ook onder deze bruggen is artikel 18 overeenkomstig van toepassing.
De grotere delen van de openbare ruimte die in principe niet toegankelijk zijn voor autoverkeer, zijn bestemd als verblijfsgebied. Het gaat om aaneengesloten ruimtelijk samenhangende gebieden waar de verkeersfunctie ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie, dat wil zeggen bestemd voor het verblijf van voetgangers (en fietsers). Het gaat om het hofje van de Z.B.H.-hoven, de playground aan de Sirtemastraat en het pleintje aan de Korte Vleerstraat. Omdat de gronden die voor verblijfsgebied zijn bestemd, ook – zij het in beperkte mate – voor parkeerplaatsen mogen worden gebruikt, is op de (toegangs)wegen ernaartoe vanzelfsprekend wel autoverkeer toegestaan. In hoofdzaak zijn de verblijfsgebieden bestemd voor recreatief verblijf, speelvoorzieningen et cetera.
Deze bestemming ziet op de monumentale parkeergarage aan de Torenstraat: de Torengarage. Aangrenzend aan de garage was kantoorruimte voorzien; deze ruimte is als zodanig nog in gebruik. Onder de garage voorzag het gebouw in ruimte voor een werkplaats en – in de uitbouw aan de Geest – in een showroom. In de showroom is nu een restaurant gevestigd, elders op de beganegrondlaag detailhandel en andere horeca. De bescherming van de monumentale en cultuurhistorische waarden van de Torengarage is gewaarborgd door de aanwijzing als rijksmonument. Op de begane grond van de garage zijn horeca en detailhandel toegestaan, de ruimte voor dienstverlening is beperkt tot de ruimte die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan hiervoor al in gebruik was.
De Westsingelgracht en de Noordwestsingelgracht zijn in de bestemming Water opgenomen. Deze bestemming is ook van toepassing op het water dat onder de bruggen in de voorgaande bestemmingen stroomt. Gebouwen zijn niet toegestaan; bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn alleen toegestaan voor zover ze bij de bestemming horen (kade, kunstwerken en bruggen voor fietsers en voetgangers) maar zijn niet in hoogte begrensd.
Alle gronden in het plangebied waarop uitsluitend wordt gewoond, zijn bestemd voor Wonen. In deze bestemming zijn daarom alle woningtypen vervat die in het plangebied voorkomen. Ruwweg komen voor: flatwoningen en maisonnettewoningen in het westelijk deel van het plangebied; portiekwoningen, hoek- en tussenwoningen in het oostelijk deel en boven- en benedenwoningen in de historische bouw in het zuidelijk deel van het plangebied. De bebouwingsregeling is dezelfde als die voor de verschillende gemengde bestemmingen (artikel 4 tot en met 6).
Het plan staat op bepaalde percelen door middel van een aanduiding (ambachtelijke) bedrijven, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor en welzijnsvoorziening toe. Het gaat om gebruik op de begane grond dat op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan als zodanig bestond. Alleen ter plaatse van de aanduiding 'atelier' is ook op de verdiepingen bedrijvigheid (atelier, foto(ontwikkel)studio) toegestaan. In tegenstelling tot een garagebedrijf (zie hierna) mag dit afwijkend gebruik worden veranderd in een gebruik als woning waarna het eventueel opnieuw voor het oude gebruik mag worden aangewend.
Garagebedrijven met een vergunning op grond van de LMV-Reca zijn nader aangeduid. AIs een perceel als zodanig is aangeduid, dan mag er uitsluitend, en alleen op de begane grond, een garagebedrijf worden gevoerd. Dit gebruik mag evenals bij andere aanduidingen worden veranderd in een gebruik als woning maar ook in een gebruik voor bedrijfsactiviteiten die behoren tot categorie A uit de Staat van bedrijven bij functiemenging in de bijlagen bij de regels van dit plan. In tegenstelling tot ander afwijkend gebruik mag het gebruik voor een garagebedrijf niet opnieuw aanvangen als het eenmaal is beëindigd.
Artikel 20 Waarde - Archeologie
Op de plankaart zijn de grenzen van het archeologisch waardevol gebied aangeduid (zie paragraaf 2.2.5). Gronden die tegelijk zijn aangewezen voor, bijvoorbeeld, Wonen en Waarde - Archeologie, zijn bestemd voor wonen én het behoud van archeologische waarden. Als men binnen dit gebied de grond wil roeren en men daarbij mogelijk het terrein verstoort, bijvoorbeeld door de aanleg van een fundering, is een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders nodig: een aanlegvergunning. Deze dubbelbestemming stelt voorwaarden aan de verlening ervan.
Artikel 21 Waarde - Cultuurhistorie
De juridisch-planologische bescherming van de beschermde stadsgezichten - het rijksbeschermd stadsgezicht Centrum en het gemeentelijk beschermd stadsgezicht Zeeheldenkwartier dat voor een klein deel binnen het plangebied valt (zie paragraaf 2.2.3) - vindt plaats langs twee wegen. In de eerste plaats worden de goot- en nokhoogte bij de karakteristieke bebouwing zo nauwgezet mogelijk per pand aangegeven, om de verscheidenheid in goot- en nokhoogte te waarborgen. Indien tussen aangrenzende panden een hoogteverschil kleiner dan 1 m bestaat, is voor het maximum gekozen; bij grotere hoogteverschillen zijn de goot- en nokhoogte per pand aangeduid.
In de tweede plaats zijn de beschermd stadsgezichten zelf op de plankaart aangeduid. Op de gronden die als zodanig zijn aangeduid is de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie van toepassing. Centraal staat de regel dat slechts mag worden gebouwd met inachtneming van de cultuurhistorische waarden. Deze waarden worden beschreven in bijlagen bij de regels: de toelichting op de aanwijzing van een deel van het plangebied tot Rijksbeschermd Stadsgezicht Centrum en de bijbehorende historisch-ruimtelijke waarderingskaart respectievelijk de toelichting op de aanwijzing van het Gemeentelijk beschermd stadsgezicht Zeeheldenkwartier. Als de algemene bouwregels of bouwregels in andere bestemmingen een bebouwing toestaan die in strijd is met de cultuurhistorische waarden die een van beide aanwijzingen beschrijven, moeten de cultuurhistorische waarden in acht worden genomen en geven deze de doorslag. Alleen indien de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden onrevenredig worden beperkt én indien in zo'n geval de welstands- en monumentencommssie is geraadpleegd, kan daarop een uitzondering worden gemaakt.
Tenslotte kent de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie een aanlegvergunningplicht: pleisteren, verven en dergelijke van gevels en muren binnen een beschermd stadsgezicht is gebonden aan een aanlegvergunning. Dit mag alleen als het geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische waarden die in de bijlagen worden beschreven.