Westeinde e.o.

Algemene regels

Artikel 23 Algemene bouwregels

De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. Waar in de bestemmingsregels is bepaald dat gebouwen alleen zijn toegestaan binnen een bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd, bepalen de algemene bouwregels in de eerste plaats dat bouwen sowieso alleen binnen een bestemmingsvlak c.q. bouwvlak mag plaatsvinden. Vervolgens worden uitzonderingen gemaakt voor:

• bordessen, bijvoorbeeld aan de Prinsegracht;
• stoepen, ventilatiekanalen en soortgelijke bouwdelen tot 0,20 m;
• gevel- en kroonlijsten en soortgelijke bouwdelen tot 1,20 m, mits deze zich op minimaal 2,40 m of boven een rijstrook op minimaal 4,20 m hoogte bevinden.

Vervolgens is bepaald dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak en dat de ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan. Burgemeester en wethouders kunnen daarvan wel ontheffing verlenen (zie artikel 25). De algemene bouwregels beperken de hoogte van erfafscheidingen aan de voorzijde van gebouwen tot 1 m en sluiten de plaatsing van antennes en dergelijke uit op monumenten en in een beschermd stadsgezicht. Ook hiervan kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen.

Verder is in het plangebied de bouw van bouwwerken voor afvalinzameling, verkeersregeling, straatmeubilair en kleine nutsgebouwtjes (tot 3 m hoog en met een maximale brutovloeroppervlakte van 15 m²) algemeen toegestaan. Indien een groter nutsgebouw is vereist, dan voorziet dit plan in een binnenplanse ontheffing tot een bouwhoogte van 5 m en een maximale bruotvloeroppervlakte van 30 m² (zie artikel 25).

Artikel 24 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is het algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de voorschriften van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld alsook het gebruik voor prostitutie, als prostitutie-inrichting, seksclub of garagebedrijf: functies die voorheen in de LMV-Reca werden verboden of althans gereguleerd (zie paragraaf 1.4.5). Het algemeen gebruiksverbod is niet van toepassing als in de regels anders is bepaald. Zo is een garagebedrijf (zie artikel 3 en 19) wel toegestaan op de percelen die als zodanig zijn aangeduid.

Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is ook het voeren en/of uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan. Een woning is in artikel 1 gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één of meerdere personen, al dan niet in combinatie met een bedrijf en/of beroep aan huis'. Voorwaarde is dat de werkfuncties niet leiden tot onevenredige (milieu)hinder voor de omgeving en dat zij kleinschalig van aard en omvang blijven. De woonfunctie moet als primaire functie worden gehandhaafd. In de algemene gebruiksregels is daarom een regeling vervat voor het voeren en/of uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep:

• a. De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn. Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.
• b. De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning. Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.
• c. De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen. Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in specifiek woongebied, buiten de gebieden waar in een gemengd milieu, niet passend wordt geacht.
• d. De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken. Dit betekent dat wanneer de beroepsuitoefening een te grote verkeersaantrekkende werking heeft, deze niet is toegestaan. Wanneer dit het geval is, is niet op voorhand aan te geven. Dit hangt mede af van de stedenbouwkundige en verkeerskundige situatie ter plaatse. Ter illustratie: wanneer in de praktijk dagelijks gedurende langere tijd meer dan twee parkeerplaatsen benodigd zijn in verband met de uitoefening van een beroep aan huis, kan reeds sprake zijn van parkeerproblemen. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de bestaande parkeerdruk in de omgeving. In voorkomende gevallen zal in overleg met gemeente en omwonenden naar een passende oplossing moeten worden gezocht.
• e. De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maximaal 30% van de bebouwde oppervlakte mag bedragen. Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.

Artikel 25 Algemene ontheffingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van een aantal algemene bouwregels: erkers, balkons en dergelijke; geringe afwijkingen in bestemmingsgrenzen tot 3 m; plaatsen van installaties voor mobiele communicatie op monumenten of in een beschermd stadsgezicht; beneden peil gelegen ruimtes (in één laag) buiten bouwvlakken; nutsgebouwen; glas-, papier- en kledingcontainers; kunst- en reclameobjecten.

Andere ontheffingsbevoegdheden met betrekking tot bouwen hebben burgemeester en wethouders onder meer ten behoeve van speeltoestellen, bouwwerken geen gebouwen zijnde (gedenktekens, geluidwerende voorzieningen en dergelijke), geringe afwijkingen in de maatvoering (tot 10%) en geringe afwijkingen (tot 3 m) van het profiel van de straat en de vorm van bouwvlakken.

Een belangrijk element van dit artikel is de ontheffing van het algemeen gebruiksverbod: burgemeester en wethouders verlenen ontheffing, indien strikte toepassing van deze verbodsregel leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de ontheffing niet leiden tot een bestemmingswijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor bedrijfsactiviteiten die niet voorkomen in de categorieën A en B van de staat van bedrijfsactiviteiten maar die daarmee wel – naar aard en omvang van de milieuhinder – kunnen worden gelijkgesteld. Een soortgelijke regeling geldt voor horeca-inrichtingen.

Tot slot zijn de randvoorwaarden bepaald waaraan alle ontheffingen moeten voldoen: de ontheffing moet stedenbouwkundig verantwoord zijn, de cultuurhistorische waarden van een beschermd stadsgezicht mogen niet onevenredig worden geschaad, de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van andere gronden dan die waarop de ontheffing betrekking heeft mogen niet evenredig worden geschaad en de ontheffing mag op diezelfde gronden niet leiden tot een situatie die strijdig is met de regels van dit plan.

Artikel 26 Algemene procedureregels

In het eerste lid van dit artikel is de procedure beschreven die burgemeester en wethouders moeten volgen bij verlening van een ontheffing. In het tweede lid is de procedure beschreven die bij een wijziging moet worden gevolgd.