| Plan: | Binnenstad Oost |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0513.0900BPBinnoost-DF01 |
Paragraaf 1 Inleidende regels
In deze paragraaf is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.
Paragraaf 2 Bestemmingen
Deze paragraaf bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:
Centrum - 1
Gebruik
Voor het centrumgebied is de bestemming 'Centrum - 1' opgenomen. Deze bestemming is toegekend aan het centrumgebied, waarbinnen ook het kernwinkelgebied ligt. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan op de begane grond en op de verdieping. Het principe gaat hier uit van niet-woonfuncties op de begane grond en het wonen daarboven. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies bij recht toegestaan:
Hierbij geldt daarnaast dat op sommige locaties een niet-woonfunctie op de eerste verdieping en hoger is toegestaan. Deze functie is aangegeven met de aanduiding. Binnen deze bestemming en binnen de bestemming 'Centrum - 2' is in totaal één zelfstandige supermarkt toegestaan. Om meerdere supermarkten uit te sluiten is het maximum verkoopvloeroppervlak op 600 m2 vastgelegd.
Bouwregels
De bouwregels voor deze bestemming, die vrijwel uitsluitend de hoofdbebouwing betreft, zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'.
Afwijkingen
Verder is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om werkplaatsen en praktijk-, kantoren opslagruimten behorende bij niet-woonfuncties op bovenverdiepingen te vestigen, mits in het betreffende pand ruimte voor één woning overblijft met een oppervlakte van minimaal 70 m2. Via een omgevingsvergunning kunnen de genoemde niet-woonfuncties ook onder de begane grondlaag worden toegestaan. Dit kan uitsluitend voor de niet-woonfuncties die reeds zijn aangeduid.
Centrum - 2
Gebruik
Voor het winkel-, kantoor- en woningbouwcomplex met parkeergarage tussen de Kleiweg, Nieuwstraat, Nieuwe Markt, Agnietenstraat, Houtmanspad, Conventstraat en Lem Dulstraat is de bestemming 'Centrum - 2' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan:
Binnen deze bestemming en binnen de bestemming 'Centrum - 1' is in totaal één zelfstandige supermarkt toegestaan. Om meerdere supermarkten uit te sluiten is het maximum verkoopvloeroppervlak op 600 m2 vastgelegd.
Afwijkingen
Via een omgevingsvergunning kunnen hotels en pensions worden toegestaan. Dit kan uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca'.
Bouwregels
De bouwregels voor deze bestemming, die vrijwel uitsluitend de hoofdbebouwing betreft, zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'.
Gemengd
Gebruik
Voor grote delen van het plangebied is de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Het gemengde karakter, met name ook met de functie wonen, komt met name tot uitdrukking in het feit dat wonen overal, op alle verdiepingen is toegestaan. Het principe is dat niet-woonfuncties uitsluitend op de begane grond zijn toegestaan en het wonen daarboven. Hier zijn de niet-woonfuncties zoals bedrijven, detailhandel, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en publieksgerichte dienstverlening toegestaan. Tevens zijn werkplaatsen en praktijk-, kantoor- en opslagruimten behorende bij de niet-woonfuncties toegestaan.
Het principe gaat hier uit van niet-woonfuncties op de begane grond en het wonen daarboven. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan:
Binnen deze bestemming is geen zelfstandige supermarkt toegestaan.
Bouwregels
De bouwregels voor deze bestemming, die vrijwel uitsluitend de hoofdbebouwing betreft, zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'.
Afwijkingen
Via een omgevingsvergunning kunnen hotels en pensions worden toegestaan. Dit kan uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca'.
Groen
De voorkomende grotere groenvoorzieningen zijn bestemd met 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, fiets- en voetpaden en waterpartijen mogelijk. Herinrichting van deze gronden tot bijvoorbeeld parkeren of met gebouwen is uitgesloten. Kleinschalige groenelementen, zoals bermen, groenstroken en dergelijke, zijn ondergebracht in de verkeersbestemmingen. Binnen deze bestemming zijn waardevolle stoepenzones gelegen. Op de betreffende gronden wordt, onder andere door middel van een omgevingsvergunningplicht voor het verwijderen en het aanbrengen van bestrating, de instandhouding van de voorkomende en beoogde stoepen nagestreefd. Binnen stoepenzones mogen uitsluitend ondergeschikte bouwwerken worden gerealiseerd, zoals bordessen en trappen (met omgevingsvergunning). Met een binnenplanse afwijking kunnen in deze zones eveneens luifels, palen en windschermen worden toegestaan. Hierbij dient getoetst te worden aan de kwaliteiten als aangegeven in de toelichting bij het BSG.
Kantoor
Gebruik
Het Tolhuis aan de Westhaven is opgenomen binnen de bestemming 'Kantoor'. Momenteel is in het pand een advocatenkantoor gevestigd.
Bouwregels
De bouwregels voor deze bestemming, die vrijwel uitsluitend de hoofdbebouwing betreft, zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'.
Maatschappelijk
Gebruik
Voor verschillende panden en percelen is de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn verschillende maatschappelijke voorzieningen toegestaan, zoals overheidsgebouwen, cultuur- en onderwijsvoorzieningen, opvoeding, gezondheidszorg, sociaal-cultureel werk en andere openbare en bijzondere voorzieningen en dienstverlening. Verder is binnen deze bestemming detailhandel en horeca toegestaan, maar dan uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen.
Bouwregels
De bouwregels voor deze bestemming, die vrijwel uitsluitend de hoofdbebouwing betreft, zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'.
Tuin
Gebruik
Om verdere dichtslibbing met onder andere gebouwen en parkeren tegen te gaan is voor deze gronden de bestemming 'Tuin' opgenomen. Beoogd wordt om deze gronden 'open te houden'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen en toegangspaden. Het gebruik van de betreffende onbebouwde gronden als parkeerplaats is uitdrukkelijk verboden (specifieke gebruiksregel).
Bouwregels
Op deze gronden zijn bijbehorende bouwwerken, luifels en terreinafscheidingen toegestaan. Tevens zijn uitsluitend de bestaande gedeelten van de aansluitende hoofdgebouwen toegestaan. Ook hier zijn de toegestane functies uit het hoofdgebouw mogelijk. Het bebouwingspercentage is 10% per bouwperceel. Op bouwpercelen met de aanduiding 'bijgebouwen' mag het aanduidingsvlak 'bijgebouwen' volledig worden bebouwd, ook als daardoor het bebouwingspercentage wordt overschreden, met dien verstande dat bij sloop en (ver)bouw van erfbebouwing het bebouwingspercentage niet meer mag worden overschreden. De naam van de aanduiding is afkomstig uit de SVBP2008 en suggereert dat deze bedoeld is voor bijgebouwen, maar deze dient voor alle binnen de bestemming toegestane bouwwerken.
De aanwezige gedeelten van het hoofdgebouw en aangebouwde bijbehorende bouwwerken mogen niet hoger zijn dan de eerste bouwlaag van het aansluitende hoofdgebouw, tenzij anders is aangegeven. Als maximale goothoogte voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken geldt standaard 3 meter. In afwijkende situaties staan de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven.
Omgevingsvergunning
Maximaal 20% van het bouwperceel mag worden verhard. Hiervoor is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.
Tuin - Erf
Gebruik
De overwegend bebouwde delen van de binnenterreinen achter de hoofdgebouwen zijn bestemd als 'Tuin - Erf'. Deze gronden zijn bestemd als erven, tuinen en toegangspaden voor de aangrenzende hoofdbestemmingen en speelplaatsen. Parkeren is als recht overal binnen deze bestemming toegestaan, onder de voorwaarde dat dit ten dienste van de aangrenzende bestemming is.
Bouwregels
Op deze gronden zijn bijbehorende bouwwerken, carports, luifels en terreinafscheidingen toegestaan. Tevens zijn uitsluitend de bestaande gedeelten van de aansluitende hoofdgebouwen toegestaan. Ook hier zijn de toegestane functies uit het hoofdgebouw mogelijk. Via een afwijkingsmogelijkheid is nieuwbouw van gedeelten van een hoofdgebouw mogelijk. De bebouwingsgrens van het aangrenzende bouwvlak mag daartoe met 5 m worden overschreden. Het bebouwingspercentage is afgestemd op de percentages uit het vorige bestemmingsplan en als zodanig aangeduid op de verbeelding met een koppeling in de regels. Op bouwpercelen met de aanduiding 'bijgebouwen' mag het aanduidingsvlak 'bijgebouwen' volledig worden bebouwd, ook als daardoor het bebouwingspercentage wordt overschreden, met dien verstande dat bij sloop en (ver)bouw van erfbebouwing het bebouwingspercentage niet meer mag worden overschreden. De naam van de aanduiding is afkomstig uit de SVBP2008 en suggereert dat deze bedoeld is voor bijgebouwen, maar deze dient voor alle binnen de bestemming toegestane bouwwerken.
De aanwezige gedeelten van het hoofdgebouw en aangebouwde bijbehorende bouwwerken mogen niet hoger zijn dan de eerste bouwlaag van het aansluitende hoofdgebouw, tenzij anders is aangegeven. Als maximale goothoogte voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken geldt standaard 3 meter. In afwijkende situaties staan de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven.
Verkeer
Voor de Nieuwe Veerstal is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Binnen deze bestemming worden doorgaande wegen mogelijk gemaakt met ten hoogste 2x1 rijstroken, inclusief de bijbehorende fiets- en voetpaden en bermen.
Verkeer - Verblijf
Alle overige wegen en het resterende openbare gebied wordt door middel van de bestemming 'Verkeer - Verblijf' het verblijfskarakter benadrukt. Binnen deze bestemming zijn met name verhardingen voor het auto-, fiets- en voetgangersverkeer en parkeren toegestaan. Tevens vallen groen, water en speellocaties binnen deze bestemming. Ter plaatse van de aanduiding 'waterkering' zijn voorzieningen voor een kade (inclusief verblijfsruimten) toegestaan.
Binnen deze bestemming zijn waardevolle stoepenzones gelegen. Op de betreffende gronden wordt, onder andere door middel van een omgevingsvergunningplicht voor het verwijderen en het aanbrengen van bestrating, de instandhouding van de voorkomende en beoogde stoepen nagestreefd. Binnen stoepenzones mogen uitsluitend ondergeschikte bouwwerken worden gerealiseerd, zoals bordessen en trappen. Met omgevingsvergunning kunnen in deze zones eveneens luifels, palen en windschermen worden toegestaan. Hierbij dient getoetst te worden aan de kwaliteiten als aangegeven in de toelichting bij het BSG.
Water
Zoals eerder genoemd zijn de belangrijkste watergangen in het plangebied, singels en grachten, voorzien van de bestemming 'Water'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bedoeld voor waterlopen en verkeer te water. Steigers en bruggen zijn toegestaan waar deze zijn aangegeven. Nieuwe bruggen zijn middels een afwijkingsmogelijkheid beperkt mogelijk. Tevens is de minimale afstand van de bruggen ten opzichte van elkaar vastgelegd.Ook is vastgelegd dat bruggen niet hoger mogen zijn dan 5 m. Bouwwerken zijn niet toegestaan als daardoor niet meer kan worden voldaan aan de voor de goede waterhuishouding benodigde vrije waterspiegel en een doorvaarthoogte van 1,25 m. Voor bestaande bruggen die lager zijn dan dat geldt dat de (doorvaart)hoogte die de brug heeft op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan als minimaal toelaatbaar mag worden aangehouden.
Langs de Blekerssingelgracht is aan de zijde van de Houtmansgracht enkele locaties aangegeven met de aanduiding 'woonschepenligplaats'. Hier zijn woonschepen toegestaan. Binnen de bestemming zijn de voorwaarden opgenomen voor de woonschepen.
Afwijkingen
Via omgevingsvergunning kunnen in de bestemming 'Water' elders dan waar aangeduid bruggen en steigers worden toegestaan. Uitsluitend bruggen zijn toegestaan voor voetgangers- en fietsverkeer.
Wonen
Gebruik
De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de delen en complexen in het plangebied die een zuivere of overwegende woonfunctie kennen. Op deze gronden is het wonen de hoofdfunctie (het mag boven en beneden), alsmede bijbehorende tuinen en erven. Niet-woonfuncties mogen uitsluitend ter plaatse van de aangegeven aanduidingen.
Bouwregels
De bouwregels voor deze bestemming, die vrijwel uitsluitend de hoofdbebouwing betreft, zijn opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. Ter voorkoming dat er (zonder meer) woonsituaties zouden kunnen ontstaan zonder een behoorlijke eigen hoofdtoegang, is de bepaling opgenomen dat woningen een zelfstandige of een gezamenlijke hoofdingang dienen te hebben, die direct vanuit de openbare ruimte bereikbaar is. Via omgevingsvergunning kan daarvan worden afgeweken, indien een dergelijke hoofdingang in een desbetreffende situatie fysiek niet goed mogelijk is of de bruikbaarheid van andere ruimten wezenlijk wordt verminderd.
Afwijkingen
Via een omgevingsvergunning kunnen de genoemde niet-woonfuncties ook onder de begane grondlaag (onderhuizen en kelders) worden toegestaan. Dit kan uitsluitend voor de niet-woonfuncties die reeds zijn aangeduid. Daarnaast kan via een omgevingsvergunning worden afgeweken om parkeerruimte bij woningen toe te staan op de begane grond, zowel in- als uitpandig.
Waarde - Archeologie
Nagenoeg het gehele plangebied is aangegeven met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Voor deze gronden geldt de gemeentelijke Verordening inzake Monumenten en Archeologie. Deze dubbelbestemming is niet opgenomen voor de singels en grachten en recente herstructurering- en/of ontwikkelingslocaties.
Waarde - Beplanting
Voor de aanwezige behoudenswaardige singel- en andere boombeplanting is de dubbelbestemming 'Waarde - Beplanting' opgenomen. Ten behoeve van de bescherming van deze singel- en andere boombeplanting is een aantal werken en werkzaamheden die deze waarden kunnen aantasten als omgevingsvergunningplichtig aangemerkt.
Waarde - Beschermd stadsgezicht
Het gehele plangebied valt onder het beschermd stadsgezicht. Dit is op de verbeelding aangeduid met de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. In de regels zijn voor de betreffende panden specifieke bouwregels opgenomen. Daarbij wordt voor dit gebied gebruik gemaakt van een gevelkaart en een kaptypenkaart, beide onderdeel uitmakend van de regels. In paragraaf 6.3 is aangegeven welke regelingen zijn opgenomen.
Waarde - Cultuurhistorie
Voor het Houtmansplantsoen is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Het Houtmansplantsoen is aangewezen als een gemeentelijk monument. Voor deze gronden geldt de gemeentelijke Verordening inzake Monumenten en Archeologie.
Waarde - Rivierzone
In 2001 is het voorbeeldbestemmingsplan Hollandsche IJsseloevers opgesteld. Met dit initiatief wordt aandacht gevraagd voor het behoud en de realisatie van de gewenste ruimtelijke kwaliteit van de Hollandsche IJssel en de zone rondom. In onderhavig bestemmingsplan wordt aangesloten op de eisen vanuit dit voorbeeldbestemmingsplan door de dubbelbestemming 'Waarde - Rivierzone' op te nemen.
Vanwege de kwetsbaarheid van het beschermd stadsgezicht mag op deze plek in de rivierzone niet worden gebouwd. Wel is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, die het mogelijk maakt bouwwerken te realiseren waaronder damwanden. Toepassing daarvan kan nodig zijn in verband met de veiligheidsnormen van de waterkering of het goed functioneren van de vaarweg. Alvorens toepassing wordt gegeven aan de afwijkingsbevoegdheid wordt advies ingewonnen bij de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit omtrent de vraag of door de voorgenomen bouwactiviteiten de landschapwaarden niet onevenredig worden geschaad en over eventueel te stellen voorwaarden.
Waterstaat - Waterkering
De bestemming 'Waterstaat - Waterkering' is over de andere bestemmingen heen gelegd. Deze dubbelbestemming regelt het bijzonder belang dat voor deze gebieden geldt. Voordat de onderliggende bestemming kan worden toegepast dient eerst het bijzonder belang van deze bestemming te worden afgewogen. Dit houdt in dat voordat er gebouwd mag worden wat de onderliggende bestemming aangeeft, eerst moet worden voldaan aan de eisen van het hoogheemraadschap.
Waterstaat - Waterlopen
De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' is van toepassing op plaatsen waar een doorgaande waterloop overkluisd is of ondergronds doorloopt. Aan de 'bovengrond' of de bovenliggende bebouwing is met een enkelbestemming de daar van toepassing zijnde bestemmingsregeling toegekend en over deze enkelbestemmingen heen wordt het doorlopen van de waterloop geregeld met deze dubbelbestemming.
Paragraaf 3 Algemene regels
In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld.
Anti-dubbeltelregel
Het artikel 'Anti-dubbeltelregel' bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. De redactie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en overeenkomstig opgenomen.
Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor vlaggemasten, antennemasten en schoorstenen. Deze mogen de maximale bouwhoogte van het gebouw met niet meer dan 8 m overschrijden. Verder is het op grond van dit artikel mogelijk noodtrappen, dakopbouwen en liftinstallaties te bouwen. de maximale bouwhoogte mag dan met niet meer dan 3,50 m worden overschreden.
Verder is in dit artikel een regel opgenomen ten aanzien van de bestaande grotere dan wel kleinere maten. Deze maten zijn toelaatbaar gesteld mits deze legaal tot stand zijn gekomen bij of krachtens de Woningwet/Wabo.
Algemene gebruiksregels
Dit artikel sluit specifieke vormen van gebruik expliciet uit voor het gehele bestemmingsplan. Daarnaast worden toegestane functieveranderingen en bijzonder gebruik in de gebruiksregels geregeld. In de specifieke gebruiksregels (voorkomend in de bestemmingsartikelen) zijn aanvullingen en afwijkingen van de algemene gebruiksregels opgenomen.
Algemene aanduidingsregels
geluidzone - industrielawaai
In dit artikel is opgenomen dat binnen deze zone geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen zijn toegestaan.
veiligheidszone - vervoer van gevaarlijke stoffen
In dit artikel zijn regels opgenomen voor de aanduiding 'veiligheidszone - vervoer van gevaarlijke stoffen'. Dit geldt uitsluitend voor de gronden binnen een afstand van 200 meter van de spoorlijn.
vrijwaringszone - molenbiotoop
In dit artikel zijn de molenbiotopen rond de molens 't Slot en De Roode Leeuw (de molen zelf is buiten het plangebied gelegen) geregeld. Hiermee worden beperkingen gesteld aan de hoogte van de bebouwing en de beplanting, teneinde voldoende windvang en zicht op de molen te garanderen.
vrijwaringszone - waardevolle bomen
Deze gebiedsaanduiding is opgenomen voor de waardevolle bomen en het gebied dat binnen 8 meter rondom het hart van de stam van de boom is gelegen. Het behoud van de aanwezige (landschappelijke of anderszins) waardevolle c.q. monumentale bomen dient te worden nagestreefd. Ten behoeve van de bescherming van deze bomen is een aantal werken en werkzaamheden die deze waarden kunnen aantasten als omgevingsvergunningplichtig aangemerkt. Verder is onder de kruin van de als zodanig aangeduide bomen bouwen uitgesloten.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied.
Paragraaf 4 Overgangs- en slotregels
In de overgangsrechtregel is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. De redactie is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen.
In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.