Binnenstad Oost

6.3 Regeling Beschermd Stadsgezicht

Uitgangspunt van de regeling Beschermd Stadsgezicht (BSG) in dit plan is, dat bij recht tot de bestaande omvang en situering gebouwd mag worden (zie de geveIkaarten en kaptypenkaart). Hierbij geldt een maximale afwijking in de hoogte van circa 0,5 meter.

De regeling is opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' en kan als volgt, puntsgewijs, worden toegelicht:

• 1. de plaats van de gebouwen is vastgelegd; tenzij anders bepaald, mogen gebouwen uitsluitend binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd;
• 2. om bebouwingswanden te realiseren danwel in stand te houden, is bepaald dat binnen 8 meter achter de voorgevellijn 100% dient te worden bebouwd;
• 3. ter handhaving van het historisch bepaalde aanzicht vanaf de straat en de perceelsindeling, is de breedte van de gebouwen vastgelegd. Via afwijking kunnen, onder strikte voorwaarden, aan elkaar grenzende panden, uitsluitend op begane grondniveau, tot één geheel worden samengevoegd. Op deze afwijking zijn de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsregels 'samenvoegen winkelpanden 2011' van toepassing (omgevingsvergunning voor winkelpanden);
• 4. de toegestane bouwhoogte in het beschermd stadsgezicht is weergegeven op de gevelkaart en op de verbeelding. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de op de gevelkaart aangegeven hoogte slechts voor de gevel geldt (grijs gearceerd op de gevelkaart) en niet voor het achter de gevel gelegen gebouw. Indicatief is op de gevelkaart wel aangegeven hoe de goot- en bouwhoogte van het achter de gevel gelegen gebouw bij benadering is. Deze hoogte kan gelijk zijn aan de gevelhoogte en vorm maar ook lager of juist hoger. De op de gevelkaart aangegeven hoogten zijn overeenkomstig de bestaande maten. De bouwhoogte mag slechts in zeer beperkte mate 0,5 meter afwijken van hetgeen voor het betreffende gebouw op de gevelkaart of op de verbeelding is aangegeven;
• 5. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is aan maxima gebonden. Daarbij zijn de hoogten van erfafscheidingen afgestemd op hetgeen is toegestaan met het vergunningvrij bouwen. Bedacht dient daarbij te worden dat in een BSG bouwwerken als in dat artikel bedoeld, niet, zoals normaal, vergunningvrij zijn;
• 6. de plaats van de gevels van gebouwen is vastgelegd, voor zover betreft via bouwgrenzen op de verbeelding aangegeven voorgevel- en de zijgevellijnen. Via specifieke regelingen is bepaald dat in (zeer) beperkte mate áchter en vóór gevelvlakken mag worden gebouwd; dit om te voorkomen dat door loggia's, terrassen, erkers e.d. wezenlijke aantastingen van de gevels kunnen ontstaan. Om die reden zijn ook onderdoorgangen specifiek geregeld naar plaats en omvang. Via afwijkingen kan in beperkte mate worden afgeweken van het bepaalde ten aanzien van de plaats van gevels, onder meer ten behoeve van het bouwen van nieuwe onderdoorgangen. Ook bij deze afwijkingen geldt als voorwaarde dat de kwaliteiten van het BSG niet onevenredig mogen worden aangetast;
• 7. de verschijningsvorm van de gevels is vastgelegd op de gevelkaart. Hier mag niet van worden afgeweken. In afbeelding 15 is aangegeven op welke wijze de gevelhoogte dient gelezen te worden;
• 8. de bekapping van gebouwen is in belangrijke mate vastgelegd; de dakhelling dient binnen bepaalde marges te blijven. In een aantal situaties met een bijzonder waardevol karakter, zijn de exacte kapvorm en het kaptype vastgelegd op de kaptypenkaart. In een aantal situaties is om die reden ook de nokrichting vastgelegd. Vaste regel is verder, dat waar geen nokrichting is aangegeven, de nokrichting dwars ten opzichte van de voorgevellijn dient te zijn. Via afwijking kan van de voorgeschreven bekapping worden afgeweken, ook hier weer onder voorwaarde dat de kwaliteiten van het BSG niet onevenredig mogen worden aangetast. Tevens kan bij gebouwen met een platte afdekking met een afwijking een extra bouwlaag in de vorm van een kap worden toegevoegd;
• 9. bij de hiervoor bedoelde afwijkingen gelden naast toetsing aan de kwaliteiten van het BSG, procedureregels, in die zin dat publicatie van het voornemen tot afwijking dient plaats te vinden en dat belanghebbenden hun zienswijzen ter zake kenbaar kunnen maken.

Afbeelding 15: wijze van meten gevelhoogte

De regeling als geheel biedt voldoende waarborgen om het waardevolle beeld in stand te houden, terwijl er toch flexibiliteit wordt geboden om, in beperkte mate, aanpassingen mogelijk te maken om toekomstige wensen en behoeften te kunnen faciliteren.