Limes

4.6 Per locatie (van west naar oost)

4.6.1 Gouwestraat 11

Wijzigingsbevoegdheid

Het plan voorziet in een mogelijkheid om de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' te wijzigingen naar een woonbestemming, zie artikel 40 in de regels.

Huidige situatie

De locatie Gouwestraat 11 is gelegen in het historische buurtschap Gouwsluis. Het huidige pand heeft een bedrijfsbestemming, en is gelegen temidden van woonbebouwing. Het twee laagse pand-met kap is wat achterop de kavel gelegen en vanaf de Gouwestraat nauwelijks waarneembaar.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De omgeving van deze buurt zal op korte termijn veranderen. Een gedeelte van de Steekterweg zal komen te vervallen en deze ruimte zal worden benut voor het aanleggen van een park, de zogenaamde 'Groene Long'. Het park zal voornamelijk uit groen en water bestaan en wordt doorkruist door een fietspad. De aanleg van een park geeft de planlocatie nieuwe ruimtelijke mogelijkheden, zoals het creëren van een voorkant richting het toekomstige park en waterpartij. Deze voorkant bevordert de leefbaarheid en veiligheid van het park en de fietsverbinding. Van belang hierbij is, dat de relatieve kleinschaligheid van het lint aan de Gouwestraat intact blijft.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Gouwestraat 11

Programmatische invulling

Programmatisch wordt gedacht aan maximaal 3 grondgebonden woningen, deze kunnen als vrijstaande woningen of twee-onder-één-kap woningen worden gerealiseerd.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De hoofdbebouwing dient op minimaal op een afstand van 5 meter van de perceelsgrenzen te liggen. Aan de parkzijde heeft een lichte verspringing van de voorgevelrooilijn de voorkeur. Hier is oriëntatie op het park van groot belang.

Bouwmassa's en hoogtes

Het toegestane maximaal bebouwd oppervlak van de hoofdbebouwing is 250 m2. Voor de hoogte wordt uitgegaan van 2 bouwlagen met een kap: een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Ontsluiting en parkeren

De ontsluitingen van de woningen kunnen worden gerealiseerd bij de huidige inrit, via het particuliere parkeerterrein ten oosten van de locatie en/of via een nieuwe brug over de nieuwe waterpartij in het buurtpark de 'Groene Long'. De entree dient goed gemarkeerd te worden (door bijvoorbeeld een lage tuinmuur met toegangshek), opdat het plan een duidelijk adres krijgt. Parkeren dient volgens de gebruikelijke parkeernormen op eigen terrein een plek te krijgen.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 1)

4.6.2 Steekterweg 208-210

Wijzigingsbevoegdheid

Het plan voorziet in de bevoegdheid de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' te wijzigingen naar onder meer een woonbestemming, zie artikel 41 in de regels.

Huidige situatie

Ruimtelijk wordt de locatie aan de westzijde, in aansluiting op het buurtschap Gouwsluis, gedomineerd door een aantal forse oliedrums. Daarvoor zijn een aantal parkeerplaatsen gesitueerd. Aan de oostzijde is sprake van een aantal bedrijfshallen en kantoorruimte, welke dicht op de weg staan. De huidige maat en schaal van de bebouwing is fors en staat niet verhouding tot de omgeving. Daarbij brengt de bedrijfsactiviteit een bepaald milieurisico voor de omgeving met zich mee.

luchtfoto van de locatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Met de aanleg van de OTA, het verleggen van de N207 en de ontwikkeling van bedrijventerrein 'Steekterpoort' is de infrastructurele situatie ten zuiden van het plan drastisch gewijzigd. De zogenaamde 'Verlegde Steekterweg' is hierbij loodrecht op de planlocatie (en de Oude Rijn) komen te liggen. Als uitgangspunt geldt dat er in het verlengde van de 'verlegde Steekterweg' een open venster op de Rijn wordt vrijgehouden, dat wordt ingevuld als openbaar gebied. De openheid en kwaliteit van de Oude Rijn is hierdoor tot diep in Steekterpoort te ervaren. Aan weerszijden van het venster is ruimte voor gebouwd programma. Aan de westzijde wordt gedacht aan een pure woonbestemming, in schaal en karakter aansluitend op het buurtschap Gouwsluis. Aan de oostzijde is ruimte voor een meer gemengd milieu met eventueel woon-werkwoningen. Dit sluit goed aan bij het gewenste woon-werkmilieu ten zuiden van de Steekterweg, het zogenaamde 'Lint'. Daarbij kan de woon-werktypologie een goed antwoord bieden aan de geluidsbelasting die geldt voor dit deel van de Steekterweg. Het venster vormt daarbij de scheiding tussen beide milieus.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 208-210

Programmatische invulling en situering

Aan de westzijde is ongeveer een vijftal grondgebonden (half)vrijstaande woningen mogelijk met aan de rand van het open venster op de Oude Rijn een klein appartementencomplex (circa 15 stuks). Aan de oostzijde wordt een invulling beoogd met ca. 7 grondgebonden (woon-werk)woningen. Centraal in het plan, ter plaatse van het venster, is ruimte voor een park.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Aan de westzijde dient bebouwing langs de Steekterweg met de voorzijde in de voorgevelrooilijn te staan van huisnummer 217. Het venster op de Oude Rijn ligt in het verlengde van de 'verlegde Steekterweg' en heeft van gevel tot gevel een minimale breedte van 50 meter. Het venster dient met voorkanten begrensd te worden, het krijgt hiermee dan ook een adresfunctie. Essentieel hierbij zijn de hoeksituaties, die een dubbele oriëntatie krijgen op zowel het venster als op de Steekterweg. Voor het oostelijk gedeelte geldt dat de voorgevelrooilijn op drie meter vanaf de openbare weg wordt gelegd, waarmee het totale straatprofiel iets verbreedt wordt. De bedrijfsgedeeltes zullen meer aan de weg gesitueerd zijn, en de bijbehorende woningen liggen dichter op de Oude Rijn.

Bouwmassa's en hoogtes

Voor de grondgebonden woningen geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale hoogte van 10 meter. Voor de bedrijfsgedeelten aan de oostzijde geldt een maximale goothoogte van 4,5 meter en een bouwhoogte van 8 meter. Voor appartementen aan de westzijde van het park wordt een goothoogte van 8 meter aangehouden, bouwhoogte 11 meter. Hierbij wordt rekening gehouden met een half verdiepte parkeerkelder. Een bescheiden hoogteaccent aan de westzijde, op de hoek van het park en de Steekterweg, is mogelijk tot 4 bouwlagen, waarbij de goothoogte op 11 meter wordt gesteld en de absolute hoogte op 15 meter.

Ontsluiting en parkeren

Parkeren dient voornamelijk op eigen terrein plaats te vinden. Voor de appartementen wordt uitgegaan van een (halfverdiepte) parkeerkelder. In principe kan alleen voor bezoekersparkeren ruimte in het park worden aangewend. De locatie zal via de Gouwestraat worden ontsloten, m.u.v. de woonwerkkavels in het oostelijke deel, die direct op de Steekterweg kunnen worden ontsloten.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 3).

4.6.3 Steekterpoort II

Uitwerkingsplicht en wijzigingsbevoegdheid

Het plan legt het college de verplichting op om voor het westelijk deel de bedrijfsbestemming eerst uit te werken voordat kan worden gebouwd. (Het betreft hier artikel 26 'Bedrijventerrein - uit te werken' en artikel 27 'Gemengd - uit te werken'). Voor het oostelijk deel van Steekterpoort voorziet het plan in de bevoegdheid de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigingen naar onder meer een bedrijfsbestemming en wonen, artikelen 42, 43 en 44 in de regels.

Huidige situatie

Het gebied heeft nu nog een min of meer agrarisch karakter met bebouwing die gericht is op de Steekterweg. Deze bebouwing bestaat afwisselend uit woningen en bedrijven die worden omgeven door groen. Meer naar het zuiden toe is het landschap nog overwegend open, met uitzondering van één vrij langgerekt perceel, dat is omsloten door een windsingel (de voormalige vuilstort). Het perceel en de windsingel verraadt de aanwezigheid van het tracé van de voormalige spoorlijn Alphen aan den Rijn-Uithoorn, die overigens ook ten noorden van de Oude Rijn (Treinweg) in het landschap afleesbaar is.

Luchtfoto van de locatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Steekterpoort II is op te delen in twee deelgebieden. Het gaat om het deel direct langs de Steekterweg en het gebied ten zuiden daarvan, tot aan de spoorlijn.

Voor het gebied langs de Steekterweg komt een overgangszone die bestaande bebouwing op kan nemen en qua maat en schaal aansluiting zoekt op het huidige karakter van de Steekterweg. Er is in dit gebied dan ook gekozen voor een lagere bebouwingshoogte en –intensiteit, en een lagere bedrijfscategorie. Er wordt hier een woon-werkmilieu beoogd, bestaande uit kleinschalige bebouwing op afzonderlijke percelen met veel ruimte voor groen en water. Daarbij wordt gedacht aan een woonfunctie aan de Steekterweg, met achterop de kavel ruimte voor bedrijfsbebouwing (loodsjes). Van belang hierbij is dat langwerpige parcelering haaks op de Steekterweg behouden en versterkt wordt. Bestaande en aanvullende sloten en groene singels kunnen hierbij behulpzaam zijn. De relatief kleinschalige bebouwing dient te refereren aan de maat, schaal en uitstraling van een (eigentijds) boerderijcomplex, inclusief erfbeplanting. Een zadeldak in de lengterichting van de kavel is daarom verplicht.

Principe schets van Steekterpoort

In het zuidelijke deel van het bedrijventerrein is ruimte voor bedrijven met een gemiddelde verschijningsvorm. Belangrijke structurerende elementen die hier een rol kunnen spelen in de vormgeving van het bedrijventerrein zijn de interne ontsluitingsstructuur, het Limes-fietspad en de aanwezigheid van het tracé van de voormalige spoorlijn Alphen aan den Rijn-Uithoorn. Deze structuurdragers kunnen aanleiding zijn voor brede groenstructuren ter geleding van het bedrijfsterrein. In het tussenliggend gebied wordt ruimte geboden aan bedrijfspercelen van verschillend formaat. De uit te geven gronden zullen intensief bebouwd kunnen worden, waardoor er een scherp maar helder contrast mogelijk is tussen bebouwd en onbebouwd gebied. Om het nieuwe bedrijventerrein landschappelijk in te passen zullen de randen eveneens een groen karakter krijgen. Dit geldt ook voor de zichtlocaties aan de spoorlijn en de N11. Deze zichtlocatie kan hierdoor subtiel worden uitgenut, zonder opzichtig te worden. Een meer manifeste presentatie is namelijk voorbehouden aan de 'poort' tot Alphen, ter plaatse van de afrit van de N11 ter hoogte van Steekterpoort I.

Programmatische invulling en situering

Steekterpoort II wordt een bedrijventerrein met een mix aan functies, activiteiten, zowel klein als grootschalig, lokaal of regionaal gericht. De bedrijven vallen in de milieucategorieën 1,2, 3 of 4. Bij de ontwikkeling van bedrijven wordt rekening gehouden met de woonfunctie in de omgeving. Dit betekent dat zwaardere bedrijven verder van woningen komen te liggen. Het belang van deze scheiding wordt groter als het gebied ook een functie krijgt voor het creëren van zogenaamde schuifruimte voor bedrijven van het gebied Rijnhaven. Immers, dan zullen ook bedrijven uit een hogere milieucategorie zich moeten kunnen vestigen.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Voor het noordelijk deel langs de Steekterweg wordt een zonering voorgesteld, die –gerekend vanaf de Steekterweg- de eerste 30 meter vrij houdt van bebouwing, geinspireerd door de royale voorruimte die nu ook aan de zuidzijde van de Steekterweg aanwezig is. Vervolgens is er een zone van ca. 20 meter breed, die ruimte biedt voor bedrijfswoningen. Hierachter is een zone van ca. 50 meter breed, die ruimte biedt voor bedrijfsloodsjes in een lage milieucategorie, aansluitend bij de bedrijfswoningen. De genoemde zoneringen bieden voldoende bandbreedte voor meer losse en open rooilijnen.

In tegenstelling tot het meer losse en informele karakter langs de Steekterweg, wordt in het zuidelijke deel van Steekterpoort een formele en meer intensieve invulling beoogd. Een hoogwaardige maar ontspannen openbare ruimte is daarbij leidend. Om de openbare ruimte extra kracht bij te zetten en goed te begrenzen, zijn heldere, zoveel mogelijk gesloten rooilijnen het uitgangspunt. Dit past ook bij het streven, om uit te geven gronden zo intensief mogelijk te benutten. In het uitwerkingsplan zullen de spelregels hiervoor nader worden gedefinieerd.

Bouwmassa's en –hoogten.

Voor de zone langs de Steekterweg geldt een maximaal bebouwingspercentage van 35%, waardoor het karakter relatief open blijft en er voldoende ruimte voor groen en water overblijft. De goot- en bouwhoogten hier zijn afgestemd op de omgeving: 4 en respectievelijk 8/9 meter.

Voor het zuidelijk deel geldt een bebouwingspercentage van in totaal 70% (gezamenlijk toe te rekenen over zowel de uit te werken als de te wijzigen bestemming ). Dat betekent, dat na aftrek van het benodigde groen, water en openbare verharding, er een relatief hoge bebouwingdichtheid op de uit te geven percelen mogelijk en wenselijk is, tot wel 100%. Hiermee ontstaat er een helder contrast tussen groen en bebouwing en kunnen de bedrijvenclusters ook echt als zodanig ervaren worden. In een integrale stedenbouwkundige visie zullen de percentages nader worden gedefinieerd

De maximale bouwhoogte voor het zuidelijk deel van Steekterpoort bedraagt maximaal 15 meter.

Ontsluiting en parkeren

De woonwerkzone in het noorden wordt ontsloten via de Steekterweg. Eventueel is voor de bedrijfsgedeelten achterop de kavel ook een tweede ontsluiting op de interne verkeersstructuur van het zuidelijke deel mogelijk. Het zuidelijke deel wordt ontsloten op de zgn. 'verlegde Steekterweg' in het westen, in aansluiting op Steekterpoort I. Een interne ringweg draagt zorg voor de ontsluiting van de verschillende percelen. Aan de oostzijde wordt een calamiteitenuitgang naar het Goudse Rijpad voorzien.

Qua parkeren geldt dat de parkeerbehoefte geheel op eigen terrein zal moeten worden opgelost. Omwille van intensief ruimtegebruik zal hierbij worden gestreefd naar parkeervoorzieningen op of onder de bedrijfspanden.

4.6.4 Steekterweg 134

Direct bestemming

De bedrijfs- en groenbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woon-en groenbestemming.

Huidige situatie

De huidige kavel is voor ongeveer de helft bestemd voor bedrijfsdoeleinden, en voor de ongeveer de helft als groen. Het volledige stuk wordt echter gebruikt voor de uitstalling en verkoop van tweedehandsautos. Helemaal aan de westzijde is sprake van een bedrijfsloods, verder is het terrein vrij van bebouwing. Hierdoor is er sprake van een direct doorzicht op de Oude Rijn richting Treinweg. Dit doorzicht markeert de plek, waar vroeger het tracé lag van de spoorlijn Alphen naar Aarlanderveen en uiteindelijk richting Uithoorn. Dit tracé vormt onderdeel van het voormalige lokaalspoornet van de Haarlemmermeerlijnen

voormalig spoortracé Haarlemmermeerlijn

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Deze oeverlocatie heeft nu gedeeltelijk een bedrijfsbestemming en gedeeltelijk een groenbestemming. In het rapport 'Strategische verkenning Steekterweg' is een deel van deze locatie aangewezen als groen venster. Uitgangspunt is dan ook om voor het oostelijk deel van de locatie (daar waar vroeger de spoorbrug aanlandde) dit groene venster daadwerkelijk te realiseren. De gemeente verwerft hiertoe een deel van de grond, waardoor het doorzicht verzekerd is en er een openbare plek aan het water ontstaat. Voor het westelijk deel van de locatie is kwaliteitsverbetering mogelijk door de bedrijfsbestemming om te zetten in een woonbestemming. Hierbij wordt gedacht aan twee vrije kavels ten behoeve van vrijstaande woningen, te realiseren in particulier opdrachtgeverschap.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 134

Programmatische invulling en situering

Het bestemmingsplan staat de bouw van twee vrijstaande woningen toe op het westelijk deel van de kavel. Omdat het bouwperceel relatief ondiep is zullen de woningen relatief dicht op zowel de weg als op het water staan.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De uiterste voorgevelrooilijn ligt in de lijn van het bebouwingscluster ten westen van de locatie, op ca. 1 meter vanaf de openbare weg. De bouwvlakken zijn ruimer dan het maximaal toegestane te bebouwen oppervlak, waardoor er enige flexibiliteit is in de exacte positionering van de woning.

Bouwmassa's

De maximaal toegestane goothoogte bedraagt 6 meter, de maximaal toegestane nokhoogte bedraagt 10 meter

Ontsluiting en parkeren

Voorkeur heeft een geclusterde ontsluiting van beide kavels. Daartoe kan de bestaande oprit op de Steekterweg worden benut. Er zijn op dit moment voldoende bestaande langsparkeerplaatsen aan de Steekterweg voorhanden om in de parkeerbehoefte te kunnen voldoen.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 4).

4.6.5 Steekterweg 132

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming

Huidige situatie

De huidige locatie werd gekenmerkt door twee geschakelde, uit baksteen opgetrokken loodsen, met kappen haaks op de weg gelegen. Aan weerszijden hiervan is uitbreiding gevonden met twee uit golfplaat opgetrokken vleugels. Het pand besloeg vrijwel de gehele diepte van de kavel tussen Steekterweg en Oude Rijn. Inmiddels zijn de opstallen gesloopt en is de bodem gesaneerd. Met een afzonderlijk projectbesluit is er inmiddels een onherroepelijke bouwvergunning voor de bouw van een 'landhuis'.

Luchtfoto van de situatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De nieuwe bestemming betreft een woonfunctie ten behoeve van één woning. Deze vrij langgerekte woning staat in verband met de geluidshinder parallel aan de Steekterweg, waardoor er aan de Oude Rijn een geluidsluwe zijde ontstaat.

Om de langgerektheid van het plan te doorbreken, is gekozen voor een wisselende goothoogte en teruggelegen bijgebouwen.

Het ontwerp van de nieuwe woning

Rooilijnen/bouwgrenzen

De voorgevelrooilijn ligt op ca. 5 meter vanuit de voorste perceelsgrens. Het bouwplan komt hierdoor verder van de weg af te liggen t.o.v. de bestaande bedrijfsbebouwing. Voor het overige worden min of meer de bestaande bouwcontouren aangehouden. Het doorzicht naar de Oude Rijn blijft hierdoor gehandhaafd

Bouwmassa's en hoogtes

De vrij langgerekte bouwmassa wordt door middel van erkers en teruggelegen aanbouwen geleed. De goothoogte bedraagt ca. 3 meter, met uitzondering van doorlopende dakkapellen. Daarom wordt de goothoogte vastgelegd op maximaal 6 meter. De bouwhoogte is vastgelegd op maximaal 12 meter.

Ontsluiting en parkeren

De parkeerbehoefte wordt op eigen terrein ingevuld

4.6.6 Steekterweg 120

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming.

Huidige situatie

De kavel Steekterweg 120 betreft een bedrijfskavel met daarbij een bedrijfswoning. Vanuit een vooroorlogs tweelaags pand aan de Steekterweg (dat ooit nog dienst heeft gedaan als hotel) bevindt zich een bedrijf in kleine polyester bootjes, overlopend in een loods grenzend aan de Oude Rijn. Het woongedeelte bevindt zich in een bijgebouw, ingeklemd tussen het bedrijfsgedeelte. Deze woning is nooit vergund en daarnaast is sprake van een brandonveilige situatie.

Luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Omdat de kavel en het pand te klein werd voor de bedrijfsactiviteiten, en omdat er sprake was van een illegale woonsituatie, is in overleg met de eigenaar de bestemming gewijzigd van bedrijfsdoeleinden naar een woonbestemming, die ruimte biedt aan twee wooneenheden.

Randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 120

Ruimtelijke invulling

In bestemmingsplan Limes liggen de wooneenheden binnen de contouren van het bestaande hoofdgebouw aan de Steekterweg in de vorm van een beneden-bovenwoning. De totale bouwhoogte bedraagt 8 meter. De wat vervallen loods is wegbestemd en zal worden gesloopt, waarmee het aanzien vanaf de Oude Rijn zal worden verbeterd.

Ontsluiting en parkeren

De bestaande parkeersituatie blijft gehandhaafd, afgestemd op het nieuwe gebruik.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 5).

4.6.7 Woonwagencentrum Goudse Rijpad

Directe bestemming

Aan het Goudse Rijpad ligt het woonwagencentrum Gouwsluis. In het bestemmingsplan dat nu nog van kracht is wordt hier een woon- en een bedrijfsgedeelte onderscheiden. Het aantal standplaatsen is nu 37. Hierin komt geen verandering meer. Dit aantal is overigens wel hoger dan in het huidige bestemmingsplan staat aangegeven (30). In het aantal van 37 is de gerealiseerde uitbreiding uit 1997 opgenomen. De scheiding tussen woongebied en bedrijfsterrein blijft gehandhaafd. Ook de groenbestemming rondom het terrein is in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Dit blijft een belangrijke voorwaarde in het kader van een goede landschappelijke inpassing.

Binnenkort worden beheer en eigendom van de standplaatsen overgedragen aan de corporatie WonenCentraal. Het openbaargebied blijft bij de gemeente. Deze 'bestuurswisseling' heeft geen gevolgen voor het nieuwe bestemmingsplan.

Wel zijn de regels voor het bouwen aangepast aan de meest voorkomende woonwagentypes. Een eventuele tweede bouwlaag kan echter alleen vergund worden met behulp van een binnenplanse afwijking, als aangetoond is dat dit geen onevenredige schendingen van bezonning en privacy van naastgelegen kavels veroorzaakt, zie artikel 25 in de regels.

Luchtfoto van de situatie (2009)

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 7).

4.6.8 Steekterweg 92

Wijzigingsbevoegdheid

In het plan is de bevoegdheid opgenomen om de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming, zie artikel 45 in de regels.

Huidige situatie

Op het oostelijk deel van de kavel staat een voormalig kantoorpand, parallel aan de Oude Rijn. Het langwerpige pand telt twee lagen, waarvan de onderste laag iets terugligt ten opzichte van de bovenste laag. Door de betrekkelijk grote afstand tot de Steekterweg, is voorlangs het pand sprake van een groenstrook. Doordat hier verder geen entrees zijn, toont het gebouw wat anoniem. Op het westelijk deel van de kavel bevindt zich de centrale parkeerplaats, deels verscholen achter een transformatorruimte. Hier vandaan wordt het pand ook ontsloten. Westelijk van de locatie bevindt zich een cluster woonbebouwing, oostelijk is sprake van een groengebied.

Luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De huidige functie blijkt op deze plek minder vanzelfsprekend. Transformatie van kantoorpand naar woningen is daarom een logische gedachte. Omdat het gebouwcasco bouwtechnisch nog in goede staat verkeerd, wordt overwogen om het bestaande pand her te gebruiken. Vanuit duurzaamheid wordt een dergelijke ontwikkeling door de gemeente toegejuicht. Daarnaast blijft toch iets van het vanouds gemeleerde karakter van de Oude Rijnoevers (met verschillende panden en functies) behouden. Een van de doelstellingen bij herontwikkelingen langs de Steekterweg is echter om zoveel mogelijk doorzicht naar de Oude Rijn te creeeren. Langgerekte gebouwen parallel aan de oever passen hier in principe niet bij. In geval van transformatie van een bestaand pand kan hierop een uitzondering worden gemaakt. Wel zal er meer verticaliteit in de gevelgeleding moeten worden aangebracht, om hiermee het langgerekte karakter wat af te zwakken. Dit kan worden versterkt door plaatselijk enkele dakopbouwen ('penthouses') toe te voegen. Verder wordt aandacht gevraagd voor visuele oriëntatie van het pand op het groengebied aan de oostzijde, welke hierdoor meer betekenis krijgt.

Randvoorwaardenkaart Ontwikkellocatie Steekterweg 92 bij hergebruik van de bestaande bebouwing

Wanneer transformatie van het bestaande pand financieel of technisch niet haalbaar blijkt, kan via de wijzigingsbevoegdheid ook de bouw van een achttal grondgebonden woningen worden toegestaan. Daarbij dient zich de kans aan, om wel enkele doorzichten naar de Oude Rijn te maken en de schaal van de bebouwing meer te fragmenteren.

Randvoorwaardenkaart Ontwikkellocatie Steekterweg 92 bij sloop van de bestaande bebouwing

Ook het parkeren voorlangs het pand moet voorkomen worden om een zo groen mogelijk beeld langs de Steekterweg te krijgen. E.e.a. afhankelijk van het uiteindelijk programma en bijbehorende parkeernorm.

Programmatische invulling

In geval van behoud van het bestaande pand zijn maximaal 11 woningen toegestaan. Deze kunnen zowel grondgeboden zijn, als in gestapelde vorm (appartementen). Eventuele bergruimte of garages kunnen in aansluiting op de transformatorruimte worden gebouwd. Bij nieuwbouw bedraagt het programma maximaal 8 grondgebonden woningen, in (deels) aaneengesloten, geschakelde, 2^1 kap of vrijstaande vorm.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Bij behoud van het bestaande pand gelden de contouren van het huidige pand als maximale bouwgrenzen. Eventuele bergingen moeten achter de achtergevellijn van het transformatorgebouw blijven. Bij nieuwbouw kan de voorgevelrooilijn meer naar voren worden gesitueerd tot op 6 meter vanaf de openbare weg, opdat voldoende ruimte blijft voor opgaand groen (laanbomen). Aan de westzijde geldt (het verlengde van) de westgevel van de transformatorruimte als uiterste bouwgrens, aan de oostzijde de huidige oostgevel van het bestaande kantoorpand.

Bouwmassa's

Bij transformatie van het bestaande pand geldt een bouwhoogte van maximaal 7 meter conform de huidige situatie. Deze hoogte mag voor maximaal 50% van het bebouwd oppervlak met ten hoogste 3 meter worden verhoogd. Dit oppervlak mag overigens niet aaneengesloten zijn. In geval van nieuwbouw is de goot- en bouwhoogte gesteld op maximaal 5 resp. 9 meter. Daarbij is het maximaal te bebouwen oppervlak gesteld op 530 m2, ongeveer gelijk aan de het huidig bebouwd oppervlak.

Ontsluiting en parkeren

De auto-ontsluiting en parkeervoorziening zal (grotendeels) geconcentreerd blijven aan de westzijde van de kavel. Nieuwe, individuele inritten op de Steekterweg zullen moeten worden beperkt, om het groene voorterrein/voortuinen en de openbare langsparkeerplaatsen zoveel mogelijk intact te laten. Voor de parkeerbalans kan voor een deel gebruik gemaakt kunnen worden van bestaande openbare parkeerplaatsen langs de Steekterweg.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 8).

4.6.9 Steekterweg 27

Ongewijzigde bestemming

Op de locatie Steekterweg 27 bevindt zich een bedrijf in betonbewerking en slooptechnieken. Het bedrijf heeft een grote economische en sociale binding met het gebied. De locatie bestaat uit een bedrijfspand met een groot stuk erf waar materiaal en materieel wordt opgeslagen. Dit varieert van puin tot vrachtwagens. Vanaf de Steekterweg is hier niet zoveel van te zien. Echter vanaf de spoorbaan is er ruim uitzicht op het erf en de opslag. Door het landschappelijke karakter van het gebied is het geen fraai gezicht. Er is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit mogelijk zonder dat het bedrijf daarvoor hoeft te worden verplaatst. De basis hiervoor biedt de 'Structuurvisie buitengebied', deel 1; beleidsnota pagina 43.

Door ontwikkelingen rondom de omgevingsvergunning (onderdeel milieu) is de toekomst van het bedrijf op deze plek niet meer zo duidelijk. Daarom is voorlopig de bestemming ongewijzigd. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen moeten bijdragen aan de doelen uit de Structuurvisie Buitengebied; wonen, werken en zorg in het groen. Toekomstige ontwikkelingen van het bedrijf of een eventuele herbestemming van het perceel zullen bij moeten dragen aan die doelen van de structuurvisie. Stedenbouwkundig is het van belang dat de bebouwing aansluit op de omgeving, met dien verstanden dat de kavel naar achter toe zo veel mogelijk vrij blijft van bebouwing of zich in belangrijke mate verdunt.

4.6.10 Steekterweg 78d

Wijzigingsbevoegdheid

Het plan voorziet in de bevoegdheid om de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' te wijzigingen naar een woonbestemming en tuinbestemming, zie artikel 46 in de regels.

Huidige situatie

De huidige kavel heeft een bedrijfsbestemming en wordt ingevuld door de fa. Westerengh, gespecialiseerd in de bouw van sloepen. Het bedrijf loopt tegen de grenzen van de kavel aan en overweegt naar een nieuwe, grotere locatie elders te verhuizen. De bebouwing bestaat uit een loods, parallel aan de Steekterweg, onderverdeeld in drie delen die licht verspringen t.o.v. elkaar. De wijzigingsbevoegdheid beslaat zowel het perceel behorende bij Steekterweg 78d als het westelijke deel van het perceel, behorende bij Steekterweg 78a-c

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Watergebonden bedrijvigheid zoals een sloepenbouwer is op zich geen ongewenste functie aan de Steekterweg. Het versterkt de functionele variatie passend binnen de geschiedenis van de Oude Rijnoevers als gemengd woon-werklint, en heeft een duidelijke relatie met de Oude Rijn. Toch heeft transformatie naar een andere functie een aantal kansen in zich, zoals het opruimen van verrommeling en het beter beleefbaar maken van de Oude Rijn. Vanuit de visie Steekterweg is specifiek voor deze locatie een doorzicht op de Molenviergang aan de overzijde gewenst. Uitgangspunt is dan ook het creëren van een venster van tenminste 20 meter breed. Deze zal in het oostelijk deel van het plangebied zijn beslag krijgen, globaal aan weerzijden van de zijdelingse perceelsgrens met nr. 78a-c.

De wijzigingsbevoegdheid voorziet in een aantal vrijstaande, geschakelde of 2^1 kapwoningen, die qua maat, schaal en ritme passen binnen het lint langs de Oude Rijn. Het sluit daarmee ook aan op de ontwikkeling van nr. 78 a-c.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 78d

Programmatische invulling

In het te wijzigen gebied worden ten hoogste 6 grondgebonden, vrijstaande/geschakelde of 2^1 kapwoningen mogelijk gemaakt. Binnen het gebied van de wijzigingsbevoegdheid dient een open venster van tenminste 20 meter gerealiseerd te worden, waarop een tuinbestemming zal gaan rusten.

Het meest oostelijke deel van het perceel Westerengh krijgt over een afstand van 9 meter tot de zijdelingse perceelsgrens een groenbestemming en blijft vrij van bebouwing.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De maximale bebouwingsgrens wordt aan de zuidzijde op 7 meter uit de voorste perceelgrens gelegd. Voor de meest westelijke woning, ten westen van het groene venster, geldt een afstand van 10 meter tot de voorste perceelsgrens. Het is wenselijk dat enkele woningen nog iets verder naar achteren liggen (verspringende rooilijn) om hiermee en wat levendiger straatwand te krijgen. Als totale bebouwingsdiepte wordt daarom 14 meter ten opzichte van de voorste bebouwingsgrens aangehouden. Aan de westzijde moet hoofdbebouwing tenminste 2,5 meter afstand bewaren naar de zijdelingse perceelsgrens, ongeveer gelijk met de huidige situatie. Aan de oostzijde moet een minimale afstand van 9 meter tot de zijdelingse perceelsgrens aangehouden worden. Met inachtneming van het groene venster van minimaal 20 meter, is aan de uiterste westgrens van het te wijzigen gebied dan nog ruimte voor de realisering van één woning. Hiermee levert in de uiteindelijke situatie zowel de kavel Steekterweg 78 a-c als kavel Steekterweg 78d elk zijn deel in het gewenste open, groene venster op de Oude Rijn en de molenviergang.

Buwmassa's en hoogtes

Voor deze wijzigingsbevoegdheid geldt dat de maximale bouwhoogte 10 meter en de maximale goothoogte 6 meter bedraagt. De hoofdmassa's dienen haaks op de oude Rijn te staan, om hiermee ook binnen de woonbestemming zoveel mogelijk transparantie te krijgen. Verder is voor de verschillende panden een lichte verspringing in de voorgevellijn wenselijk, waardoor het beeld van losse bebouwing verder versterkt wordt. Verder wordt een in hoogte en vorm gevarieerde kaplijn voorgestaan.

Ontsluiting en parkeren

De parkeerbehoefte zal zoveel mogelijk op eigen terrein ingevuld moeten worden. De woningen zullen direct aan de Steekterweg ontsloten worden. Voorkeur heeft om inritten zoveel mogelijk per twee huizen te bundelen.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 10).

4.6.11 Steekterweg 78 a-c

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming. Dit vanwege het feit dat reeds een omgevingsvergunning is verleend voor de nieuwbouw. Voor de meest westelijke woning is een wijzigingsbevoegdheid (zie paragraaf 4.6.10) opgenomen.

Huidige situatie

Voorheen was hier een kippenslachterij gevestigd. Bebouwing bestond uit een samenklontering van bedrijfshallen en kantoor direct aan de Oude Rijn, met aan de Steekterwegzijde een vrijwel geheel verhard voorterrein. Inmiddels is de bedrijfsbebouwing gesloopt.

luchtfoto van de situatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Vanuit de visie Steekterweg is specifiek voor deze locatie een doorzicht op de Molenviergang aan de overzijde van de Oude Rijn gewenst. Uitgangspunt is dan ook het creëren van een venster van tenminste 20 meter breed. Vooralsnog zal deze gerealiseerd moeten worden op het westelijke deel van het perceel. Bij eventuele herontwikkeling van het oostelijk naastgelegen perceel (Steekterweg 78d) kan het venster meer naar het westen verschuiven, waardoor er één extra woning mogelijk is. Op de perceelsgrens met het terrein van Steekterweg 78d (Westerengh) staat een aanduiding Geluidswal (gw) met een maximale bouwhoogte van 3 meter. Deze moet eventuele geluidshinder vanuit de westelijk gelegen bedrijfsbestemming tegenhouden.

Programmatische invulling

Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de bouw van 6 vrijstaande dan wel geschakelde woningen. Het venster op de Oude Rijn wordt als 'Tuin' bestemd. Hier mogen in principe geen bouwwerken (schuur, garage, etc.) worden geplaatst.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Gezien er ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan een concreet bouwplan lag, waarvoor zoals aangegeven inmiddels een omgevingsvergunning voor is verleend, zijn de bebouwinggrenzen vrij specifiek ingetekend. Dit om hiermee het gewenste beeld van een wisselende rooilijn te kunnen waarborgen. De verspringingen geven meer individualiteit aan de panden, inspelend op de lichte buiging van de Steekterweg.

Bouwmassa's

Het bouwplan gaat uit van twee bouwlagen met daarop een schildkap. Afhankelijk van de wensen van de kopers zijn nog diverse ondergeschikte uitbreidingen mogelijk.

Ontsluiting en parkeren

De kavels worden niet individueel op de Steekterweg ontsloten maar via een parallelle ventweg. Deze openbaar toegankelijke ventweg blijft particulier eigendom, in beheer bij een v.v.e.. Parkeren vindt plaats op eigen terrein (oprit). Aanvullende parkeergelegenheid is er door langsparkeerplaatsen aan de ventweg. Tenslotte worden ook de 4 bestaande parkeerplaatsen op openbaar gebied toegerekend aan de totale parkeerbalans.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 11).

4.6.12 Steekterweg 40

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming.

Huidige situatie

Op Steekterweg nr. 40 is momenteel sprake van een vervallen bedrijfsloods, met aan de oostzijde een buitenopslagplaats. Deze buitenopslagplaats is met plaatwerk van de Steekterweg afgeschermd. De loods staat parallel aan de Oude Rijn en ontneemt samen met de opslagplaats over vrijwel de gehele lengte van de kavel het zicht op de Oude Rijn. Ten westen van de locatie ligt een kleinschalig wooncluster, aan de oostzijde wordt de het perceel begrensd door een privaat groenperceel.

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Gezien de bouwvallige en verwaarloosde staat van de bebouwing is herstructurering op zijn plaats. Uitgangspunt daarbij is dat de nieuwe ontwikkeling aansluit op de maat en schaal van de omgeving en waar mogelijk de beleving van de Oude Rijn verbetert. De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van een vijftal vrijstaande en/of 2^1kapwoningen waarin ruimte wordt geboden voor particuliere koperswensen, met per perceel een ontwerp op maat. Dit past binnen het beeld van de Steekterweg als een organisch gegroeid lint met daarin een gevarieerd architectonisch beeld.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekerweg 40

Programmatische invulling

Het bestemmingsplan staat de ontwikkeling van 5 vrijstaande of 2^1kap-woningen toe. Het meest oostelijke deel van het perceel wordt expliciet bestemd als tuin, vanuit de veronderstelling dat de aanliggende woning zich daar op oriënteert. Het krijgt daarmee de uitstraling die recht doet aan de positie als 'kopwoning', als laatste woning van een lintje. Het bouwvlak als geheel is vrij ruim met ook een behoorlijke diepte, met een maximaal toegestaan bebouwingspercentage van 40%. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om invulling te geven aan de koperswensen van particuliere opdrachtgevers. Aangezien de regels betrekking hebben op het gehele bouwvlak, vereist deze flexibiliteit een coördinerende rol van de bouwer/ontwikkelaar in het verdelen van de bouwmogelijkheden over de verschillende opdrachtgevers.

Rooilijnen/bouwgrenzen 

De uiterste voorgevelrooilijn (niet verplicht, lichte verspringingen zijn mogelijk) wordt bepaald door de geurcirkel van de nabijgelegen nertsenfokkerij. De bebouwingsgrens ten opzichte van de huidige situatie komt hierdoor dichter op de weg te liggen, maar ten opzichte van de naastgelegen woning komt deze verder van de weg. Afgezet tegen het bebouwingslint aan de westzijde krijgt de Steekterweg hierdoor iets meer 'lucht' en ruimte, bijvoorbeeld voor de aanplant van laanbomen. Aan de westzijde houdt het bouwvlak een afstand van 3,5 meter naar het buurperceel aan. Aan de oostzijde dient minimaal 6 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrens aangehouden te worden.

Bouwmassa en -hoogte

Alleen de woning aansluitend op nr. 42 zal een maximale goot- en bouwhoogte van resp. 4 en 8 meter kennen, om hiermee beter aan te sluiten op de bestaande hoogte van het naastgelegen perceel. Voor de overige kavels wordt een maximale goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 10 meter toegestaan.

 

Ontsluiting en parkeren

De parkeerbehoefte dient geheel op het eigen terrein te worden ingevuld. Bij inritten gaat de voorkeur uit naar geclusterde inritten (per twee woningen) en dient rekening gehouden te worden met de verkeersgeleider in de Steekterweg.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 12).

4.6.13 Steekterweg 17 (pelsdierhouderij)

Ongewijzigde bestemming

Na een gerechtelijke procedure over een bouwvergunning, is met een afzonderlijk projectprocedure bouwvergunning verleend voor een grotere bouwhoogte van de kooien (sheds) waarin de pelsdieren zijn gehuisvest. In het bestemmingsplan Limes zijn deze uitbreidingsmogelijkheden opgenomen. Vanuit ruimtelijke overwegingen is het van belang dat de milieucontour van het bedrijf niet wordt uitgebreid. Dit is niet te combineren met de plannen van De Bruggen. De pelsdierhouderij dient dan ook geen verdere beperkingen op te leveren voor omliggende functies en krijgt een bestemming die overeenkomt met de rechten die zijn opgenomen in het huidige bestemmingsplan plus de vergunde verhoging van de bouwhoogte.

luchtfoto van de situatie

4.6.14 Vinkebuurt 48-50 en 46a

Uit te werken bestemming en wijzigingsbevoegdheid

De plannen voor de kavels behorende bij Vinkebuurt 48-50 dienen eerst uit te worden gewerkt voordat kan worden gebouwd. Voor Vinkebuurt 46a geldt een wijzigingsbevoegdheid naar een woonbestemming, zie de artikelen 28 en 47 in de regels.

Huidige situatie

In de huidige situatie ligt een groot deel van de kavel braak, in afwachting van een ontwikkeling. De enige bebouwing die nog resteert zijn nog twee kleine arbeiderswoningen aan de Vinkebuurt, en oostelijk hiervan op nr. 46a een (voormalige) bedrijfsloods, wat verder van de weg gelegen. De kavel is relatief diep, en meet vanaf de openbare weg tot de oever van de Oude Rijn ca. 50 meter.

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Liggend in de kern van het dorp is een woonbestemming voor deze locatie een logische keuze. Voor de locatie zijn twee basisregels geformuleerd:

• 1. De nieuwe bebouwing aan de Vinkebuurt heeft dezelfde rooilijn als de woningen van Vinkebuurt 96 t/m 106 (even).
• 2. De hoofdbebouwing dient op een afstand van minimaal 6 meter van de Oude Rijn te worden gerealiseerd.

De exacte invulling van de kavel zal worden bepaald bij het maken van het uitwerkingsplan en/of wijzigingsplan. Hierbij wordt gestreefd om de Oude Rijn, vanaf de Vinkebuurt, beter zichtbaar te maken.

Programmatische invulling

Vinkebuurt 48-50 biedt plaats aan maximaal 7 grondgebonden woningen, in vrijstaande, geschakelde danwel aaneengesloten vorm. Ook 2^1 kapwoningen zijn mogelijk. Voor het perceel behorende bij nr. 46a is één woning mogelijk. Als echter voor beide kavels een gezamenlijk plan wordt gemaakt, kan het programma worden geoptimaliseerd naar in totaal 9 woningen.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Vinkebuurt 48-50

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Vinkebuurt 46a

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Vinkebuurt 48-50 en 46a

Rooilijnen/bouwgrenzen 

Aan de Vinkebuurt is de voorgevel van nr. 96 maatgevend als voorgevelrooilijn, dus relatief dicht op de straat. Voor het achterliggende gebied is de exacte ligging van de voorgevellijnen niet van belang. Wel moet de hoofdbebouwing een afstand van minimaal 6 meter van de Oude Rijn worden gerealiseerd waarmee de kwaliteit van de Oude Rijnoever wordt gewaarborgd.

Bouwmassa en -hoogte

Voor het hele gebied is een maximale goot- en bouwhoogte van 6 resp. 10 meter van kracht. Daarbij zullen de kaprichtingen in beginsel parallel aan de openbare weg worden gesitueerd.

Ontsluiting en parkeren

De locatie wordt ontsloten via de Vinkebuurt. Gezien het niet mogelijk is om extra parkeerplaatsen te realiseren aan de Vinkebuurt zal de gehele parkeerbehoefte binnen het uitwerkingsplan/wijzigingsplan opgelost moeten worden.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locaties 14 en 15).

4.6.15 Buitendorpstraat 7-29d

Directe bestemming

De woonbestemming langs de Buitendorpstraat blijft gehandhaafd, maar krijgt in het nieuwe bestemmingsplan Limes andere bouwcontouren. Groen-, verkeers- en woonbestemmingen worden geherpositioneerd en uitgewisseld.

Huidige situatie

De situatie aan de Buitendorpsstraat wordt gekenmerkt door na-oorlogse strokenbouw. Aan de noordzijde van de Buitendorpstraat volgen rijwoningen (2 lagen met flauwe zolderkap) vrij nauwgezet het verloop van de straat. Aan de zuidzijde daarentegen staat een viertal rijtjes van elk 4 seniorenwoningen meer vrij en enigszins verspringend in de groene ruimte, parallel aan de Steekterweg. De tussengelegen (gerende) ruimte is ingevuld als plantsoen. De 16 (kleine) seniorenwoningen van één laag met een flauwe zolderkap voldoen niet meer aan de huidige eisen ten aanzien van seniorenhuisvesting.

 

huidige situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Om te kunnen voorzien in de grote vraag naar woonruimte voor senioren is voor de locatie vervangende en aanvullende nieuwbouw voorzien. Hiermee wordt mogelijk gemaakt dat ook oudere mensen uit Zwammerdam tot op hoge leeftijd in hun dorp kunnen blijven wonen. Het gaat om 20 seniorenappartementen in de huursector. Daarbij wordt ook voorzien in zeven grondgebonden, aaneengesloten eengezinswoningen gericht op starters, eveneens in de huursector. Het bouwprogramma wordt georganiseerd in twee half open hofjes, met de open zijde naar de Steekterweg. In plaats van de huidige achterkantsituatie krijgt Zwammerdam hiermee ook meer een gezicht naar de Steekterweg toe.

De Buitendorpstraat krijgt meer het karakter van een intieme, door wanden begrensde straat, met als referentie de dorpskern van Zwammerdam. Het plantsoen aan de Buitendorpstraat komt hierdoor te vervallen. Deze ruimte wordt echter op meerdere plekken gecompenseerd door nieuwe pleintjes en plantsoenen, die een doorkijk bieden op de Steekterweg. Ook in de architectuur wordt aangesloten bij een dorpse sfeer, waarin (de illusie van) individuele panden met schuine kappen voorop staan. Ook het appartementenblok is in deze sfeer gedoopt.

Toekomstige situatie

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 13).

4.6.16 Zwanenhof (Molenstraat, voormalig terrein Pontmeijer)

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Zwammerdam' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming. Dit gedeeltelijk op basis van een gevoerde vrijstellingsprocedure op basis van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Huidige situatie

De Zwanenhof vormt de voorgenomen tweede fase van het project van 'de Heren van Swaanenburgh', een nieuwbouwproject op het voormalige terrein van de firma Pontmeyer aan de Molenstraat. Het plan voor de inbreiding op dit terrein omvat in totaal 16 woningen (waarvan één vrije kavel). De 1e fase in inmiddels nagenoeg voltooid. Door de crises en gewijzigde inzichten in de woningmarkt, heeft de ontwikkelaar verzocht of het plan voor de tweede fase, (ten oosten van de insteekhaven), gewijzigd zou kunnen worden.

luchtfoto van de situatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De stedenbouwkundige opzet van het vergunde plan blijft grotendeels overeind. De belangrijkste wijziging is dat nu een rijtje starterswoningen aan de Molenstraat is geprojecteerd, waar eerst sprake was van twee vrijstaande woningen. Toevoeging van starterswoningen is volkshuisvestelijk een positieve ontwikkeling voor Zwammerdam, omdat hiermee jongeren voor het dorp behouden kunnen worden. Verder zal de straatwand iets meer gesloten worden. Aan het hof zal sprake zijn van vrijstaande woningen aan het water.

randvoorwaardenkaart van de ontwikkellocatie Zwanenhof

Programmatische invulling

Het huidige vergunde plan voor de tweede (oostelijke) fase gaat uit van 4 vrijstaande projectmatig ontwikkelde woningen en 3 aaneengesloten split-levelwoningen. In de nieuwe situatie zoals nu in het bestemmingsplan opgenomen verandert dit in maximaal 5 aaneengesloten starterswoningen en 1 tot 3 vrijstaande woningen (afhankelijk van de vraag en specifieke wensen). Bij de ontwikkeling van de vrijstaande woningen zullen koperswensen een belangrijke rol spelen.

Rooilijnen/bouwgrenzen 

De rooilijnen en bouwgrenzen voor de starterwoningen aan de Molenstraat zijn vrij strak bepaald en komen overeen met de contouren waarbinnen eerder de twee vrijstaande woningen waren geprojecteerd. Voor de huizen aan het hofjes is het bouwvlak ruimer getrokken, waardoor hier meer flexibiliteit is in het aantal woningen (1-3) en de exacte situering. Wel is voor dit vlak het maximaal (aaneen) te bebouwen oppervlak vastgelegd.

Bouwmassa en –hoogte

Voor de starterswoningen aan de Molenstraat geldt een maximale goot- en bouwhoogte van resp. 6 en 10 meter. Voor de woningen aan de Zwanenhof geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 6 resp. 12 meter.

Ontsluiting en parkeren

Conform de eerdere vergunning moet de parkeerbalans op orde zijn. Parkeerplaatsen zijn gedeeltelijk in de Molenstraat, in het Zwanenhof als op eigen terrein voorzien.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 16).

4.6.17 Instelling Ipse de Bruggen

Directe bestemming

De gemeente handhaaft de bestaande bestemming 'maatschappelijk' als hoofdbestemming. Daarbij is in de plankaart wel een nadere onderverdeling aangegeven waarin de bebouwingsclusters, essentiële groengebieden en verkeersbestemmingen een plaats krijgen. Voornaamste reden hiertoe is het aanscherpen van het onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde ruimte en het ondersteunen en faciliteren van het door Ipse de Bruggen opgestelde stedenbouwkundig plan.

Huidige situatie

Landgoed Hooge Burch ligt ten zuidwesten van Zwammerdam en is ca. 50 ha groot. Op het landgoed biedt instelling Ipse de Bruggen huisvesting aan verstandelijk gehandicapten. Het terrein is vrij toegankelijk en ook omwonenden kunnen gebruik maken van de voorzieningen op het terrein. Het is lommerrijk terrein met een overwegend grillig padenverloop, aan de zuidzijde overgaand in he open het veenlandschap. De (paviljoen)bebouwing kent een losse ordening verspreid over het terrein, waarbij centraal in het gebied een zwaartepunt is te onderscheiden. Ten oosten van de Buitensloot, parallel aan de Spoorlaan, bevinden zich dienst- en zgn. sociowoningen. Hier wordt meer aangesloten op de structuur van de naastgelegen woonbuurt en het onderliggende landschap.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

In opdracht van De Bruggen is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de herontwikkeling van het landgoed Hooge Burch. Het plan richt zich niet alleen op huisvesting van bewoners en personeel, maar ook op voorzieningen voor verzorging, dagactiviteiten, werk, recreatie en de inrichting van de openbare ruimte. Belangrijke punten uit het stedenbouwkundige plan zijn ondermeer een zonering in deelgebieden, de introductie van een nieuwe entree aan de Steekterweg en de aansluiting op het dorp. De onderliggende landschappelijke structuur zal daarbij waar mogelijk worden geaccentueerd.

stedenbouwkundigplan Hooge Burch 2012

Op basis van de huidige vraag en bijbehorende uitgangspunten is voor de noordoosthoek van het landgoed Hooge Burch een studie gedaan naar de bouwmogelijkheden. In het stedenbouwkundige plan 2012 wordt uitgegaan van strokenbebouwing in de richting van het oorspronkelijke landschap. Voor het deel langs de Steekterweg, dat aan de voorkant van het terrein ligt, wordt de strokenbebouwing verankerd in de regels met een specifieke bouwaanduiding. Hiermee wordt de openheid van het terrein gegarandeerd. De laan langs de strokenbebouwing wordt in het stedenbouwkundigplan 2012 begeleid dor een gebouw, waardoor deze meer kracht krijgt.

Programmatische invulling

Het landgoed biedt plaats aan een omvangrijk programma. Het wonen is geclusterd in verschillende deelgebieden met verschillende sferen. Tussen de Buitensloot en de Spoorlaan is ook ruimte voor cliënten die relatief zelfstandig kunnen wonen en wordt ruimtelijk en functioneel aansluiting gezocht bij het dorp. Verspreid over het terrein liggen verschillende voorzieningen. De meeste semi-openbare functies (kinderdagverblijf, restaurant, receptie) zijn in de nabijheid van de hoofdentree aan de Steekterweg gesitueerd.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Bebouwing dient beperkt te blijven tot 'clusters' zoals aangegeven in het stedenbouwkundig plan. De essentiële open en groene gebieden en dragende structuren blijven hierdoor gevrijwaard van bebouwing. Binnen de ruime bouwvlakken wordt met behulp van een bebouwingspercentage ruimte geboden voor flexibiliteit.

Bouwmassa en –hoogte

De bouwhoogte is van het land (het zuidwestelijke deel) naar het dorp toe licht oplopend. De maximale bouwhoogtes variëren daarbij tussen de 6 en de 11 meter.

Ontsluiting en parkeren

Een nieuwe hoofdentree zal worden gerealiseerd aan de rotonde in de Steekterweg aan de westzijde van Zwammerdam. Vanuit het plein rondom de centrale voorzieningen wordt het terrein verder ontsloten. Parkeervoorzieningen bevinden zich in clusters verspreid over het terrein. Een uitgebreid netwerk van wandelpaden en een verkeersluwe opzet zorgen ervoor dat de bewoners en de bezoekers veilig kunnen wandelen en ontspannen op het terrein.

4.6.18 Spoorlaan/ woonservicezone

Ongewijzigde bestemming

In goed overleg met diverse partijen wordt de haalbaarheid onderzocht van een woonservicezone langs de Spoorlaan. Het gaat om de locatie waar nu nog de (voormalige) dienstwoningen van Ipse De Bruggen staan. Deze woningen worden in ieder geval (gedeeltelijk) gesloopt.

Op dit moment is echter nog niet duidelijk tot welke ruimtelijke ingrepen de nieuwe plannen leiden. Dit is mede afhankelijk van de diversiteit aan functies die ingepast moeten worden en de verschijningsvorm van de gebouwen.

4.6.19 Rijksstraatweg 5

Directe bestemming

Voor deze locatie is de agrarische bestemming uit het bestemmingsplan Zwammerdam in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen voor een bestemming ten behoeve van een landgoed in combinatie met maatschappelijke doeleinden.

Huidige situatie

De locatie ligt ten zuiden van Zwammerdam en wordt gekenmerkt door een agrarisch grondgebruik. Het gaat hier om een voormalige boerderij met bijbehorende gronden, onderdeel van voormalig landgoed Molenzigt. De wat vervallen bebouwing is grotendeels geclusterd op een erf, omzoomd met bomen. Via een lange oprijlaan wordt het erf gekoppeld aan de Rijksstraatweg.

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

In samenspraak met Ipse de Bruggen, de provincie en de gemeente wordt het herinrichtingsplan Landgoed Molenzigt verder uitgewerkt. De erfbebouwing wordt gesaneerd en samen met het omliggende land wordt het terrein getransformeerd naar een zorglandgoed, als onderdeel van instelling Ipse de Bruggen. Hierbij worden de uitgangspunten van de provinciale Beleidskader nieuwe landgoederen in acht genomen. Hierbij past onder andere de een gedeeltelijke openstelling van het terrein. Met de landschappelijke relicten van de voormalige buitenplaats kan het nieuwe landgoed in samenhang met de dorpsrand van Zwammerdam worden vormgegeven. Daarmee ontstaat een nieuw recreatief uitloopgebied van het dorp waarin nieuwe 'ommetjes' mogelijk zijn.

Stedenbouwkundigplan Rijksstraatweg 5

Programmatische invulling

De instelling zal plaats bieden aan sterk gedraggestoord licht verstandelijk gehandicapten. Afhankelijk van de aard van de stoornis en/of het persoonlijk verleden worden clienten gehuisvest in een open, besloten of een beveiligd gedeelte. Een deel van het landgoed zal openbaar toegankelijk zijn voor extensief recreatief medegebruik. Hiertoe worden nieuwe (fiets)paden aangelegd. De voormalige boomgaard zal in ere worden hersteld.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Bebouwing is geconcentreerd op een scherp begrensd erf, globaal liggend ter plaatse van het huidige erf. De huidige groene omzoming zal daarbij zoveel mogelijk in stand worden gehouden.

Bouwmassa en –hoogte

Het programma wordt als een eigentijds boerderijcomplex georganiseerd in drie langwerpige hoofdmassa's in de lengterichting van de kavel. Hier tussenin worden besloten buitenruimtes (patio's) voorzien. De middelste bouwmassa (het hoofdgebouw) domineert en is gesteld op een maximale bouwhoogte van 11 meter. De twee zijvleugels zijn ondergeschikt en tellen maximaal 8 meter als maximale bouwhoogte. De verschillende vleugels zullen allen voorzien worden van een kap.

Ontsluiting en parkeren

Het terrein wordt centraal ontsloten via de bestaande oprit naar de Rijksstraatweg. Parkeren en logistiek vindt plaats op het erf. Verder zullen er fiets/wandelpaden worden aangelegd, waarvan er één waar mogelijk aansluiting zal vinden op de Spoorlaan.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 17).