| Plan: | Limes |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.B088limes-0004 |
Het is van belang om niet alleen per deelgebied de gewenste ontwikkelingen weer te geven. Ook de afzonderlijke sectoren van beleid verdienen aandacht. Deze zijn hieronder uitgewerkt.
Er bestaat binnen Zwammerdam vooral behoefte aan woningen voor starters en senioren. Het is dus wenselijk om vooral voor deze doelgroepen het woningaanbod te vergroten. Enerzijds door het realiseren van (levensloopbestendige) nieuwbouwwoningen. Anderzijds door vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad waar mogelijk toe te wijzen aan eigen inwoners.
In het bestemmingsplan wordt een aantal locaties met een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het gaat dan om locaties waar het is te verwachten dat de bedrijfsfunctie verdwijnt en die door de ligging en de aard van de omgeving geschikt zijn voor omzetting naar wonen.
In het plangebied zijn niet alleen bestaande bedrijven die een passende bestemming moeten krijgen. Ook moet duidelijk worden welke bedrijven zich kunnen vestigen op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein.
Voor bestaande bedrijven zijn drie opties denkbaar:
Bedrijven die eigenlijk op een bedrijventerrein thuishoren. Deze bedrijven krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden en zullen voor groei moeten verhuizen naar een bedrijventerrein (denk hierbij aan de loods op de hoek van de Steekterweg en het Goudse Rijpad en autohandelaren aan de Oude Rijn.
Typisch 'buitengebied bedrijven'. Deze bedrijven krijgen onder voorwaarden beperkte uitbreidingsmogelijkheden voor een optimale bedrijfsvoering. Het gaat dan om een percentage dat schommelt tussen de 10 en 15 %.
Bedrijven die direct een functie vervullen in behoud of verbetering van het landschap. De bestemming richt zich op een optimale bedrijfsvoering (bijvoorbeeld melkrundveehouderij).
Steekterpoort II biedt ruimte aan veel soorten bedrijven, binnen de milieucategorien 1, 2, 3 of 4. Gedacht kan worden aan groothandel, middelgrootte logistiek reparatie, onderhoud en hightech zowel kleinschalig als grootschalig. Welke bedrijven zich uiteindelijk zullen vestigen is afhankelijk van veel factoren. Denk hierbij aan verkaveling, exploitatie, externe veiligheid en milieuaspecten. Verder is van belang dat zich bedrijven kunnen vestigen die:
Gezondheidszorg
Bereikbaarheid en toegankelijkheid van de eerstelijnsgezondheidszorg is een belangrijk aandachtspunt. Dit onderwerp wordt in het uitvoeringsprogramma van de lokale visie wonen, welzijn en zorg uitgewerkt. Hiervoor is vermeld dat in combinatie met De Bruggen de haalbaarheid van een woonzorg-servicezone wordt onderzocht.
Detailhandel
Het bestemmingsplan gaat in op de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande detailhandel en de mogelijkheden voor nieuwe vestigingen. Hierbij wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de ontwikkelingen op het terrein van de Hooge Burch. De overlevingskans van de nieuw toe te voegen winkelvoorzieningen wordt hierbij afgewogen.
Landbouw
In de afgelopen jaren is de landbouwfunctie vrijwel geheel uit het gebied verdwenen. Op één volwaardig agrarisch bedrijf na kent het gebied alleen nog hobbyboeren of voormalige agrariërs. Het gebied is eigenlijk te klein voor een volwaardig agrarisch bedrijf. Agrarische bedrijfsvoering is alleen nog mogelijk in combinatie met andere functies zoals een zorgboerderij of stadsboerderij. De landbouw is daarmee toch een belangrijke functie om het gebied open te houden.
Verkeer
Door de afname van de verkeersfunctie van de Steekterweg en Rijksstraatweg is de leefbaarheid sterk verbeterd. De N11 heeft deze nog groeiende hoeveelheid autoverkeer overgenomen. Nieuwe ontwikkelingen aan de westzijde van het Steekterpoortgebied worden ontsloten via de nieuwe verkeersstructuur rond Gouwsluis en Steekterpoort. Andere kleinschalige ontwikkelingen in het Steekterweggebied worden ontsloten via de bestaande Steekterweg en Rijksstraatweg. De Oude Rijn, spoorlijn, N11 en N207 vormen barrières voor het langzame verkeer die, na verlegging van de N207 en aanleg van de OTA, ongelijkvloers worden gekruist. De wens is om, zoals opgenomen in het Provinciaal Fietsplan, bij de Romeinse weg (Limes) een nieuwe fietsroute te ontwikkelen.
Veiligheid
Externe veiligheid (EV) is een belangrijk aspect waarmee rekening gehouden moet worden bij de nadere invulling van het gebied. Bronnen van externe veiligheid waar vrijwel geen invloed op uit te oefenen is, zijn het transport van gevaarlijke stoffen over de N11 en de N207 en de ligging van de hoogdrukaardgasleiding. Deze moeten als een gegeven worden beschouwd. Een strook van 200 meter respectievelijk 115 meter vanaf deze transportassen moet dan ook vrijgehouden worden van bestemmingen met grote aantallen personen.
Als EV-relevante bedrijven in het plangebied mogelijk gemaakt worden, dan dient de locatie hiervoor zorgvuldig bepaald te worden. Er moet voldoende afstand blijven tot de bestaande en/of nieuwe, toekomstige kwetsbare bestemmingen.
Bodem
In het plangebied bevinden zich in de bodem hier en daar verontreinigingen. Het zicht op de aard en omvang van deze vervuilingen is niet overal even groot. Over het algemeen kan worden gesteld dat deze verontreinigingen toekomstige ontwikkelingen niet in de weg hoeven staan. Bij ruimtelijke ingrepen zullen echter altijd onderzoeken moeten plaatsvinden die zijn afgestemd op de aard en omvang van de ingreep.
Geluid
De Wet geluidhinder stelt bij nieuwe ontwikkelingen eisen aan de hoogte van de geluidsbelastingen. Voor nieuwe bestemmingen in het gebied dient een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. De toegestane geluidswaarde is hierbij afhankelijk van de situatie. In de bijlage wordt geluid verder toegelicht.
Luchtkwaliteit
De Wet luchtkwaliteit stelt eisen aan de luchtkwaliteit. Afhankelijk van het soort ontwikkeling dient het effect hiervan op de huidige en toekomstige luchtkwaliteit te worden onderzocht. Het bouwen van gevoelige bestemmingen op locaties waar sprake is van luchtverontreiniging is niet toegestaan.
Ecologie
De ecologische waarden van het gebied zijn op dit moment niet hoog. Er zijn wel potenties aanwezig om de ecologische waarden te verhogen. Dat kan bijvoorbeeld door het beter beheren van slootkanten. Daarmee neemt de ecologische waarde van de oevers toe en wordt de kwaliteit van het water verhoogd. Er zitten in de buurt van de Steekterweg en de Hooge Burch veel vleermuizen. Deze vinden veelal een onderkomen in bomen of gebouwen. Er moet dus uiterst zorgvuldig worden omgegaan met het slopen van bebouwing of het kappen van bomen.
In het gebied dat open blijft en bij de Hooge Burch zal het beheer er in de toekomst op gericht zijn de ecologische waarden te verhogen. Dat betekent dat hierover afspraken gemaakt moeten worden met de huidige of toekomstige beheerders. Voor het opstellen van het bestemmingsplan is op basis van de Flora- en Faunawet een quickscan ecologie uitgevoerd. Deze is bijlage opgenomen.
Water
Het gehele Steekterweggebied, inclusief de wijk Gouwsluis, maakt deel uit van de waterstaatkundige eenheid polder Steekt. Kenmerkend voor de afvoer van het overtollige water vanuit deze polder is dat vanaf de molen Steekt een hooggelegen, boven het omringende maaiveld uitstekende, afvoerende watergang op boezemniveau naar de Oude Rijn loopt.
De kern Zwammerdam valt voor een deel in de polder Steekt en voor een deel in de Binnenpolder.
Op basis van de werknormen van het Nationaal Bestuursakkoord Water is er in het gebied geen wateropgave. Bij grootschalige transformaties wordt in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland de nieuwe wateropgave bepaald. Voor kleinschalige transformaties kan bij een relatief hooggelegen vloerpeil worden volstaan met watercompensatieregels.
Bij een herziening van de waterhuishouding wordt de ecologische kwaliteit van het water en de aangrenzende oevers bevorderd.
(Cultuur)historie speelt een belangrijke rol in dit gebied. De naam van dit bestemmingplan 'Limes' verwijst er al naar. In de visie voor dit gebied zijn archeologie en cultuurhistorie belangrijke aanknopingspunten voor nieuwe ontwikkelingen. Het zichtbaar en voelbaar maken van de geschiedenis van dit gebied zorgt ervoor dat het gebied een betere identiteit krijgt. Aanknopingspunten zijn bijvoorbeeld: de hefbrug, de oude Romeinse weg, de molen, karakteristieke bedrijven en woningen. Op basis van de nieuwe wet op de Archeologische monumentenzorg worden de archeologische verwachtingen beter in beeld gebracht. De regels in dit bestemmingsplan zijn afgestemd op die verwachtingen.
De recreatieve waarde van dit gebied in het Groene Hart is groot. Op het gebied van dagrecreatie worden er mogelijkheden gecreëerd voor oeverrecreatie (picknickplaatsen), aanlegplaatsen voor boten, ruiterpaden, fietspaden, wandelpaden, manege, etc. Ook zal ruimte worden geboden aan een beperkte vorm van verblijfsrecreatie zoals 'kamperen bij de boer' of B&B.
Gezien de voorziene mix van bedrijfsmatige activiteiten en wonen in het gebied is het ook mogelijk iets meer intensieve vormen van recreatie een plaats te geven. Hierbij kan worden gedacht aan wellness-activiteiten, zoals een sauna en andere vormen van leisure. Het recreatief beleven van de cultuurhistorie (Limes) en het beleven van het landschap vormt een goede aanleiding voor het realiseren van deze functies. De inpassing van dit soort activiteiten dient zorgvuldig te gebeuren met behoud van de landschappelijke waarden.