TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Wat is een omgevingsplan?

Een omgevingsplan bestaat uit regels en gaat vergezeld van deze motivering. Iedere regel heeft een zogenaamd 'werkingsgebied'. Dit werkingsgebied geeft aan waar in de gemeente een bepaalde regel geldt. Het omgevingsplan bevat regels die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels over bouwen (waar, hoe hoog, welke materialen) of het gebruik van gronden (wonen, detailhandel, groen). Maar het kunnen ook regels zijn over monumenten, water of gezondheid, veiligheid et cetera. Het omgevingsplan richt zich op het goed functioneren, beheren en beschermen van onze stad en ons buitengebied.

TAM-IMRO Omgevingsplan

Dit plan is een TAM-IMRO omgevingsplan. TAM staat voor tijdelijke alternatieve maatregel. IMRO voor informatiemodel Ruimtelijke ordening. TAM-IMRO maakt het mogelijk om direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet een plan in procedure te brengen zonder dat wordt voldaan aan de nieuwe standaarden. Via de overbruggingsfunctie zijn deze plannen wel via het Omgevingsloket te raadplegen. Het plan is dan zichtbaar als een laag 'bovenop' het omgevingsplan. Later moet het dit plan nog wel conform de nieuwe standaarden gepubliceerd worden.

Juridisch-inhoudelijk is dit plan een wijziging van het omgevingsplan. Dat betekent dat het plan voldoet aan de eisen die de Omgevingswet stelt.

1.2 Waarom een wijziging van het omgevingsplan?

Tot 2040 moeten minstens 16.000 woningen bijgebouwd worden in Arnhem. Omdat de ruimte schaars is, wordt naar zoveel mogelijk plekken binnen de stad zelf gekeken. Zoals in Schaapsdrift en omgeving, dat onderdeel is van Arnhem-Oost. Voor het plangebied is een gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad in april 2024. Met deze gebiedsvisie wil de gemeente het gebied het karakter geven van een levendige en groene wijk waarin mensen, net als nu, prettig wonen en werken.

Deze gebiedsvisie is verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan bevat de uitgangspunten voor dit omgevingsplan. Het programma gaat uit van 586 woningen + 180 zorgwoningen in het plangebied na realisatie. Het uitgangspunt is dat de 48 sociale huurwoningen terug komen in het plangebied. Dit zijn 490 woningen meer ten opzichte van het huidige aantal woningen binnen het plangebied.

Bij dit omgevingsplan hoort een omgevingskwaliteitsplan. In dit plan wordt de ruimtelijke kwaliteit van de gebiedsontwikkeling geborgd. Dit plan wordt tegelijkertijd met het omgevingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. In de regels komt een koppeling met dit omgevingskwaliteitsplan om zo de ruimtelijke kwaliteit van de bouwwerken te borgen. Daarnaast is dit document zelfbindend voor de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte en geldt als richtinggevend document bij de verdere uitwerking van het plan.

Het planvoornemen past niet binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan "Velperweg e.o" en 'Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf'. Middels dit TAM-IMRO Omgevingsplan wordt de beoogde herontwikkeling van het gebied planologisch mogelijk gemaakt.

1.3 Waar geldt deze wijziging van het omgevingsplan?

Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Wichard van Pontlaan, het park Sacré Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Onderstaande afbeelding geeft indiciatief het projectgebied weer.

Afbeelding 1.1: Plangebied Schaapsdrift

Het uitgangspunt voor de begrenzing van het plangebied is om alleen die gronden mee te nemen waar de regels gewijzigd moeten worden om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Woningen die aan de Schaapsdrift of in nabijheid van het plangebied liggen, maar waarvoor geen nieuwe regels hoeven te gelden zijn daarom niet meegenomen.

1.4 Wat wijzigt dit besluit?

1.4.1 Vervallen onderdelen

Dit besluit heeft niet als gevolg dat er onderdelen van het omgevingsplan komen te vervallen.

1.4.2 Toegevoegde onderdelen

Aan het plangebied worden de regels toegevoegd die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren. Deze regels gelden in plaats van het bestemmingsplan 'Velperweg e.o' en 'Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf'.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied. Daarna volgt een beschrijving van de huidige ruimtelijke en functionele structuur in en om het besluitgebied.

2.2 Historische ontwikkeling

Het noordelijk grondgebied van de gemeente Arnhem is voornamelijk gevormd in het Pleistoceen gedurende de voorlaatste ijstijd. De ijsmassa die toen ons land bereikte, heeft vanuit het noordoosten de bodem opgestuwd. In de laatste ijstijd stroomde het smeltwater weg via het Betuwedal, op zijn weg naar beneden de toplaag van de bevroren bodem eroderend. Zo werden in de flank van de stuwwal diepe dalen uitgeschuurd die 'droge dalen' worden genoemd.

Op de rand van de hoge en droge gronden stond klooster Bethanië. Langs dit klooster lag een route (langs een beek) waarover schapen werden geleid, van de weilanden in de uiterwaarden van de Rijn naar de hoge en droge heide. Hieraan dankt de Schaapsdrift haar naam. De beek op de Paasberg die langs de Schaapsdrift loopt, leidde tot bedrijvigheid. De loop zorgde voor de aanvoer van schoon water voor wasserijen. In de Tweede Wereldoorlog is veel bebouwing vernietigd. De beek is ondergronds in een pijp gebracht. De Velperweg en spoorlijn lopen dwars door de reeks van Arnhemse parken. De Velperweg was van oudsher een statige route met een dubbele bomenlaan en diverse stromende beken. Je kwam Arnhem binnen vauit een groen arcadisch landschap, langs prachtig gelegen landgoederen verpakt in de Engelse landschapsstijl. Deze cultuurhistorische landgoederezone maakt onderdeel uit van de 'groene wig oost' en vormt een landschappelijke, ecologische en recreatieve verbinding tussen de Veluwe en Presikhaaf. Het gebied rondom de Schaapsdrift wordt sinds de tweede helft van de 19e eeuw gevormd door de ruimtelijke structuren, met name in de vorm van (spoor)wegen, beek en landgoed. Door de komst van de spoorweg richting Zutphen werd het gebied afgescheiden van landhuis Presikaaf. De oude weg richting landhuis Presikhaaf, de Esperantolaan, bleef bestaan. Het gebied tussen de beek en de Esperantolan werd met een harde scheidslijn opgedeeld in twee functies, bedrijvigheid aan de westzijde en zorg in een parkachtige omgeving aan de oostzijde. Deze situatie is sindsdien ongewijzigd en in de loop van de 20ste eeuw alleen nog maar geïntensiveerd, door zowel verdichting aan de kant van de Schaapsdrift als aan de zijde van Sacré Coeur. Ondanks de uitbreiding van het complex Vreedenhoff dicht op de bedrijven aan de Schaapsdrift is de oorspronkelijke verkaveling en scheiding tussen de gebieden intact en nog herkenbaar.

2.3 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Wichard van Pontlaan, het park Sacré Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Binnen het plangebied zijn drie 'werelden' die met hun ruggen naar elkaar liggen: woningen en de Willibrordkerk aan de westkant, centraal een bedrijventerrein en aan de Esperantolaan een grote zorginstelling.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van de ontwikkeling

3.1 Inleiding

In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de bestaande situatie. Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke opzet voor de ontwikkeling en hoe deze programmatisch wordt vormgegeven.

Startnotite Schaapsdrift

Op 31 mei 2023 is de startnotitie Schaapsdrift vastgesteld door de gemeenteraad. De startnotitie Schaapsdrift was de eerste stap in het proces van planvorming en uitwerking voor Schaapsdrift en omgeving. Het ambitiedocument ‘Ontwikkelperspectief Spoorzone Arnhem-Oost’ vormt de basis en is aangevuld met een ruimtelijke, programmatische en sociaal-maatschappelijke analyse en de ambities voor het gebied op diverse thema’s.

Gebiedsvisie

De gebiedsvisie (opgenomen als Gebiedsvisie Schaapsdrift bij deze motivering) bevat de ruimtelijke, functionele en programmatische ontwikkelingsrichting voor Schaapsdrift e.o.

Deze hoofdrichting is vertaald in een ruimtelijk raamwerk, een hoofdstructuur waarmee het breed gedeelde doel van een 'vernieuwde en groene stadsbuurt' verwezenlijkt moet worden. Cruciaal in dit raamwerk is de balans tussen het bestaande en het nieuwe. Het raamwerk bevat verschillende vlakken voor bebouwing (bouwvelden), die in afmeting en verhouding passen bij de omgeving. Op elk bouwveld is plaats voor collectieve voorzieningen die de sociale binding versterken, zoals een buurtkas in de tuin of op het dak, of een gezamenlijke woonkamer in een gebouw.

Twee doorsteken – 'groene lopers' geheten – verbinden de buurt met Park Sacré Coeur (waarbij de zuidelijke loper doorloopt tot de naastgelegen wijk Plattenburg). Deze groene lopers versterken het lommerrijke karakter van de landgoederenzone aan de Velperweg. Deze parkachtige stroken worden richting Sacré Coeur steeds breder, van circa 20 meter in de wijk tot circa 50 meter bij het park. de lopers zelf dragen bij aan biodiversiteitsherstel en het tegengaan van hittestress. Langs de groene lopers staan de meeste nieuwe woningen. Die zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid. De omvang van de parkruimtes bepaalt de hoogte van de bebouwing: lagere gebouwen in en bij Schaapsdrift e.o., hogere gebouwen aan het park. Richting het spoor en Park Sacré Coeur is een oplopende bouwhoogte van 3 tot 12 bouwlagen toegestaan.

Aan de zijde van de Velperweg is een brede groenstrook om de lommerrijke Velperweg te accentueren.

Uitsnede gebiedsvisie

De gebiedsvisie is gebaseerd op 4 principes:

1. Zonder vergroening geen verdichting

Dit principe sluit aan bij de wens van de bewoners om groen en water als verbindende elementen te zien. De beek is bovengronds gebracht en de hierboven genoemde groene lopers verbinden 'alles'. Ook bestaande straten – zoals de Schaapsdrift en Reinaldstraat – krijgen waar mogelijk een groene inrichting.

 

Dit alles is nodig om in lijn met de verdichtingsambitie – lees: het toevoegen van nieuwe woningen – een gezonde leefomgeving te creëren. Dan gaat het om het behouden van bomen en het toevoegen van groenstructuren en waterpartijen. In lijn met de Arnhemse norm voor groen en verkoeling – het '3-30-300-principe'.

Voor de nieuwbouw geldt het puntensysteem voor natuurinclusief bouwen en in de openbare ruimtes, gebouwen en tuinen komen leefgebieden voor diverse dieren.

Door het naar bovenhalen van de ondergrondse beek verbetert de waterhuishouding. Regenwater van de gebouwen en uit de openbare ruimte wordt vertraagd afgevoerd waardoor de wateroverlast vermindert.

Dit alles is nodig om in lijn met de verdichtingsambitie – lees: het toevoegen van nieuwe woningen – een gezonde leefomgeving te creëren. Dan gaat het om het behouden van bomen en het toevoegen

2. Arnhemse Mix

De toekomstige wijk heeft een 'stedelijke mix' van (betaalbaar) wonen, werken en voorzieningen. De benodigde nieuwbouw bestaat uit circa 450 woningen en 5.000 vierkante meter voor werken en voorzieningen (inclusief de 1.100 vierkante meter grote Willibrordkerk).

De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit:

• minimaal 30 procent sociale huur,
• minimaal 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en
• maximaal 34 procent vrije sector.

Het gros van de nieuwbouw bestaat uit appartementen, bedoeld voor starters, kleine gezinnen en ouderen – hier is in Arnhem grote behoefte aan. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en buurtvoorzieningen die de wijkeconomie versterken of gerelateerd zijn aan de Kenniscampus. Bedrijven of activiteiten die zorgen voor veel verkeersbewegingen en veel parkeerruimte vergen (zoals bouwmarkten), worden niet toegestaan. Het idee om de Schaapsdrift als hart van de buurt te behouden sluit hierbij aan door de inzet op kleinschalige en aantrekkelijke functies. Nieuwe woon- en werkfuncties en voorzieningen worden zorgvuldig ingepast. De crux is om zoveel mogelijk bestaande woningen en voorzieningen (zoals de cafetaria) te behouden. Daarvoor zijn bouwvelden aangewezen. De ligging van deze velden en de bebouwingshoogte worden deels bepaald door de bestaande bebouwing. De velden bieden ruimte voor verschillende soorten woningen en bedrijven, met toegankelijke binnenterreinen die deels overdekt zijn – mede om een collectieve fietsenstalling en 50 procent van de benodigde parkeerplekken te huisvesten. Groene daken en parkeerdekken zijn te gebruiken als collectieve tuinen voor ontmoeting op bouwblokniveau. Een veld aan de Velpwerweg zal de zorginstelling Innoforte huisvesten

De autovrije 'groene loper' naar Park Sacré Coeur. De Middenstraat – met groene inrichting en de herstelde beekloop – zorgt voor een aangename verblijfsruimte.

3. Autoluwe stadsbuurt

Verschillende loop- en fietsroutes vormen straks één netwerk dat de oude en nieuwe woningen verbindt. De autoluwe opzet sluit aan bij het idee om het groen en het water in te zetten als 'landschappelijke dragers'. Binnen dit alles blijft de cultuurhistorische Schaapsdrift functioneren als de belangrijkste route. Het voetgangersnetwerk valt zoals gezegd samen met de groenblauwe structuur – beplanting, water en een nieuwe verblijfsruimte in het hart van het gebied. Het station, Park Sacré Coeur en alle woningen zijn verbonden door goede wandelpaden. Het stimuleren van de fiets heeft prioriteit.

De buurt ligt gunstig ten opzichte van het stadscentrum (minder dan 10 minuten fietsen), park Presikhaaf en het gelijknamige winkelcentrum. Er komen verbeterde fietsroutes, de Schaapsdrift wordt ingericht als fietsstraat en de Esperantolaan als 'voetfietspad . Zo wordt Schaapsdrift e.o. een buurt waar het vanzelfsprekend is dat mensen de auto laten staan en de fiets pakken of te voet gaan.

NS en ProRail investeren in verbeteringen aan het station, waaronder de toegang voor mensen met een fysieke of visuele beperking en de verbreding van de perrons. De gemeente draagt hieraan bij. Deelmobiliteitsvormen als ov-fiets en deelauto's worden aangeboden. De fietsenstalling wordt uitgebreid en aan het stationsplein komen kleine voorzieningen. Hiermee wordt deze zijde van Schaapsdrift e.o. getransformeerd van een 'achterkant' naar een nieuw 'voorkant'. De buurthub ligt nabij het station en vangt bijna de helft van de parkeerbehoefte van de nieuwbouw op. Parkeergelegenheden bij de nieuwbouw worden op eigen terrein en onder groene daken gerealiseerd. Door de combinatie van deze maatregelen krijgt de auto een kleinere rol in het straatbeeld.

4. Energieke wijk

In het toekomstige Schaapsdrift e.o. staat energieneutraliteit hoog in het vaandel – door in te zetten op schone energie, met een focus op zonne-energie. De hele buurt wordt betrokken bij duurzame ontwikkeling, met speciale aandacht voor het isoleren van bestaande woningen

Het plangebied bevat verschillende vlakken voor bebouwing (bouwvelden), die in afmeting en verhouding passen bij de omgeving. Op elk bouwveld is plaats voor collectieve voorzieningen die de sociale binding versterken, zoals een buurtkas in de tuin of op het dak, of een gezamenlijke woonkamer in een gebouw. Twee doorsteken – 'groene lopers' geheten – verbinden de buurt met Park Sacré Coeur (waarbij de zuidelijke loper doorloopt tot de naastgelegen wijk Plattenburg). Deze parkachtige stroken worden richting Sacré Coeur steeds breder, van 20 meter in de wijk tot circa 50 meter bij het park. In de twee lopers staan grote bomen en struiken, met daartussen kruidenrijke graslanden, passend bij het karakter van landschapspark Sacré Coeur. Er zijn plekken om te sporten en te ontspannen. De lopers zelf dragen bij aan biodiversiteitsherstel en het tegengaan van hittestress. Langs de groene lopers staan de meeste nieuwe woningen. Die zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid. De omvang van de parkruimtes bepaalt de hoogte van de bebouwing: lagere gebouwen in en bij Schaapsdrift e.o., hogere gebouwen aan het park.

Uitwerking gebiedsvisie in omgevingsplan, omgevingskwaliteitsplan en stedenbouwkundig paln

De gebiedsvisie is verder uitgewerkt in omgevingsplan, een omgevingskwaliteitsplan en het stedenbouwkundig plan. In het stedenbouwkundig plan hebben de hoofdfuncties zoals bebouwing (bouwvelden), groen, water en verkeer hun plek gekregen in het gebieden en is aan de hand van impressies de sfeer geduid voor de wijk. Daarnaast is er nadere programmatische uitwerking gemaakt van het woon-, niet-woonprogramma en parkeren (auto en fiets). Het stedenbouwkundig plan uit van het toevoegen van 490 woningen.

Het Stedenbouwkundig plan en Omgevingskwaliteitsplan geven uitwerking aan de vastgestelde uitgangspunten van de Gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. Zo wordt er voor elke nieuwe woning 50m2 nieuw groen gerealiseerd, wordt de wijk autoluwe, zal er gebouwd worden voor een gemêleerde demografie en worden de hoge ambities voor duurzame wijkontwikkeling mogelijk gemaakt.

Het concept Stedenbouwkundig plan is opgenomen als bijlage bij deze motivering.

Wat is er gewijzigd ten opzichte van de gebiedsvisie?  

 

Het proces om van gebiedsvisie tot omgevingsplan en stedenbouwkundig plan te komen heeft geleid tot een aantal aanpassingen; 

Aanpassingen: 

• 1. Behouden recentelijk opgeknapt pand Schaapsdrift 47-49.  
• 2. Behouden en optoppen van het kopgebouw bij het station en uitbreiden met een terras. 
• 3. Rijrichting Schaapsdrift draaien.  
• 4. Sloop Nijenstede (keuze Innoforte). 
• 5. Getrapte volumes zijn nu losse panden die verschillen van hoogte. Hoogte-accent is verplaatst naar de tweede linie, vanaf de Velperweg gezien. 
• 6. Atelierwoningen in de hoek van de Schaapsdrift en Eleonorastraat. 
• 7. Verschuiving locatie buurthub t.b.v. twee lichthoven. 
• 8. Inpassing extra parkeerplaatsen westzijde Casimir State. 
• 9. Geen bebouwing naast het huidige Vivare pand. 
• 10. Doorsteek fietsroute bouwblok Casimir State / Sacré Coeur niet mogelijk i.v.m. perceelgrenzen. 
• 11. Behoud auto-entree Sacré Coeur gebouw aan noordzijde. 
• 12. Beek afkoppelen + oppervlakkig afwateren. Beekriool in Schaapsdrift als hemelwaterafvoer. 
• 13. Mini-stadswoningen en aanpassing groene corridor. 
• 14. Behoud 2-kapper Schaapsdrift 109-111 en vergroting van de tuinen. 
• 15. Behoud onderdoorgang spoorviaduct vanwege de kosten en complexiteit. Extra fietspad. 
• 16. Toevoeging voetgangersbrug over het spoor. 

  

In onderstaande afbeelding uit het Stedenbouwkundig Plan zijn deze wijzigingen inzichtelijk gemaakt 

Het concept Omgevingskwaliteitsplan is ook opgenomen in de bijlagen bij deze motivering.

3.2 Ruimtelijke opzet en structuur

3.2.1 Ruimtelijke aspecten

In dit omgevingsplan wordt uitgegaan van 7 verschillende bouwvelden. Deze zijn genummerd van A tot en met G. Voor ieder bouwveld gelden andere randvoorwaarden. Zo is er sprake van een differentiatie in bouwvolume en bouwlagen. En zijn er per veld verschillende activiteiten toegestaan. Dit is verder uitgewerkt in deze paragraaf en het woonprogramma opgenomen in 3.3.

Kaartje bouwvelden.

Bouwveld A

Binnen haar eigen bouwveld heeft zorginstelling Innoforte de mogelijkheid om nieuwbouw te realiseren – met tijdelijk behoud van het huidige pand. Dit zorgcomplex ligt goed ingebed in de buurt. Het bouwveld biedt ruimte voor een binnentuin die past bij de doelgroep en zorgt aan drie zijden voor een groene en autoluwe omgeving. Er is voldoende afstand tot de Velperweg waar een groene inrichting tussen gebouw en weg aangelegd wordt, die past bij het groene karakter van de Velperweg. In het bouwveld is ook ruimte voor een aantal reguliere woningen. Ten zuiden van Innoforte ligt de autovrije 'groene loper' naar Park Sacré Coeur. De Middenstraat – met groene inrichting en de herstelde beekloop – zorgt voor een aangename verblijfsruimte.

Overige bouwvelden B, C, D, E, F en G algemeen

De overige bouwvelden bieden ruimte voor verschillende soorten woningen en bedrijven, met toegankelijke binnenterreinen die deels overdekt zijn – mede om een collectieve fietsenstalling en 50 procent van de benodigde parkeerplekken te huisvesten. Groene daken en parkeerdekken zijn te gebruiken als collectieve tuinen voor ontmoeting op bouwblokniveau. De complexen bestaan uit meerdere panden met eigen entrees, bij voorkeur in de vorm van portieken. Lange galerijen worden vermeden. De variatie in woningtypen omvat appartementen, stadswoningen, studio's en boven- en benedenwoningen, met ruimte voor werken en voorzieningen op de begane grond (in de plinten).

Bouwveld F - specifiek

Ter plaatse van dit veld wordt een buurthub gerealiseerd met minimaal 250 parkeerplaatsen. Rondom de hub is ruimte voor woningen en aan de zijde van de Esperantolaan komen bedrijven geschikt voor functiemenging en creatieve functies. Op de hoek, aan de zijde van Schaapdrift, zijn atelierwoningen toegestaan. Grenzend aan de bestaande woningen aan de Schaapsdrift is bedrijf aan huis toegestaan.

Bouwveld E - specifiek

Voor Bouwveld E wordt uitgegaan van de bestaande situatie. Dat houdt in dat we activiteiten die zijn toegestaan op basis van het geldende omgevingsplan, ook in dit plan mogelijk maken. Wel maken we het mogelijk om op het bestaande gebouw extra woningen toe te voegen.

Middenstraat

De Middenstraat is een nieuw aan te leggen straat, die haaks op de 'groene lopers' komt te liggen. Het heeft een dusdanige maat dat het hier wel mogelijk is om de beek – omgeleid vanaf de Schaapsdrift – bovengronds te brengen. Aan de beek ligt een buurtpleintje, met in de gebouwenplint verschillende functies (niet wonen). Daarna verdwijnt de beek weer ondergronds, onder het spoor door naar het watersysteem van de heemtuin.

De Middenstraat loopt vanaf de Velperweg het gebied in voor de ontsluiting van de noordelijke bouwvelden. Aan de zuidzijde is het een kleine insteek vanaf de Eleonorastraat naar de buurthub voor deelmobiliteit. Het grootste deel van de Middenstraat is autoluw en krijgt een 'groenblauwe' inrichting die past bij het karakter van een wandel-, fiets- en verblijfstraat. De straat wordt omringd door gebouwen met vier tot vijf verdiepingen en terugliggende bovenlagen (setbacks genoemd). Aan de kruisingen met de groene lopers komen mogelijkheden voor niet-woonfuncties, zoals een apotheek, buurthuis of kleine bedrijfsruimtes. Hier en daar komen laad- en losplaatsen voor pakketdiensten, bezorging en verhuizingen.

3.2.2 Verkeer en parkeren

Om de autoluwe woonwijk te realiseren is gekozen om met twee 'inprikkers' – vanaf de vernieuwde Velperweg en de Eleonorastraat – het gebied te ontsluiten. De inprikker aan de Eleonorastraat komt uit bij de parkeerbuurthub (in het omgevingsplan noemen we dit de buurthub).

Het uitgangspunt is dat per bouwveld maximaal 50% van het autoparkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor het overige wordt gebruik gemaakt van de buurthub. De buurthub ligt nabij het station en vangt bijna de helft van de parkeerbehoefte van de nieuwbouw op. Daarnasat wordt er betaald parkeren ingevoerd. Door een lagere parkeernorm in te voeren, veroorzaken nieuwe bewoners geen extra parkeerdruk op de bestaande straten – zij krijgen immers geen vergunning voor parkeren op straat. Initiatiefnemers voor en ontwikkelaars van de nieuwbouw worden aangemoedigd om in te zetten op deelmobiliteit en fietsparkeren. Parkeergelegenheden bij de nieuwbouw worden op eigen terrein en onder groene daken gerealiseerd. Door de combinatie van deze maatregelen krijgt de auto een kleinere rol in het straatbeeld.

Gezamenlijke fietsenstallingen met fietsparkeernormen (verplicht aantal fietsplekken per gebouw) worden voorgeschreven aan ontwikkelende partijen.

3.2.3 Landschappelijke inpassing

De twee 'groene lopers' en de groene rand aan de Velperweg zijn de voornaamste onderdelen in het ruimtelijk raamwerk. De groene rand aan de Velperweg verstevigt het lommerrijke karakter van de Velperweg in de cultuurhistorische landgoederenzone. De groene lopers verbinden Schaapsdrift e.o. met Park Sacré Coeur. Na de kruising met de Middenstraat (zie verderop) verbreden de profielen zich. In deze parkgebieden is ruimte voor natuur, sport en recreatie. Het bladerdek van de vele nieuwe bomen zorgt voor biodiversiteitsherstel en verkoeling. Ook vormt de beekloop een belangrijk landschappelijk element, de waterloop wordt zichtbaar en beleefbaar gemaakt in de nieuwe inrichting.

3.2.4 Duurzaamheid en klimaat

De nieuwe gebouwen zijn 'klimaatadaptief', ook om hittestress te voorkomen. Ze worden onderdeel van het zogenoemde 'koele netwerk' van beschutte routes en koele plekken. In het toekomstige Schaapsdrift e.o. staat energieneutraliteit hoog in het vaandel – door in te zetten op schone energie, met een focus op zonne-energie. De hele buurt wordt betrokken bij duurzame ontwikkeling, met speciale aandacht voor het isoleren van bestaande woningen.

Ondanks de verwachte netuitbreiding in 2030, kampt ook Arnhem met netcongestie. De drukte op het elektriciteitsnet wordt veroorzaak door de snelle ontwikkeling van nieuwe woonwijken, bedrijventerreinen, zonneparken, windparken, en de toename van elektrisch vervoer en warmtepompen. Aansluiting op het elektriciteitsnet is dus geen vanzelfsprekendheid, en daarom moet de afhankelijkheid van het net tot een minimum beperkt worden. Vraag en aanbod moeten worden afgestemd en verspreid over de dag.

In de herinrichting van Schaapsdrift e.o. is ruimte voor de cruciale energie-infrastructuur, zowel boven als onder de grond. Denk aan transformatorhuisjes, collectieve warmtevoorzieningen, laadpalen, buurtbatterijen, en ondergrondse kabels en leidingen. Die integratie is niet alleen ruimtelijk van aard, ook inpandige oplossingen moeten worden overwogen.

3.3 Programma

Woonprogramma

Dit omgevingsplan voorziet in de mogelijkheid om 490 woningen toe te voegen ten opzichte van het huidige aantal woningen in het plangebied.

In het plangebied bevat momenteel 95 bestaande woningen en 180 zorgwoningen. Het voornemen is om binnen het plangebied 82 woningen en 180 zorgwoningen te slopen, zie onderstaande uitsnede uit het Stedenbouwkundig plan. Van de te slopen woningen zijn 48 woningen een sociale huurwoning. De overige 13 woningen binnen het plangebied kunnen behouden blijven.

 

Met het toevoegen van 490 woningen, en vervangende nieuwbouw, zullen er in totaal 585 woningen en 180 zorgwoningen in het plangebied aanwezig zijn.

Voor de nieuwe woningvoorraad houden we de op het moment van inwerkingtreding van het plan aanwezige woningen buiten beschouwing. Dit programma is opgebouwd uit:

• 30 procent sociale huur,
• 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en
• maximaal 34 procent vrije sector.

Daarnaast geldt de verplichting om 48 sociale huurwoningen terug te bouwen binnen het plangebied.

Per veld wordt het woningbouwprogramma vastgelegd in de regels van het omgevingsplan. Deze percentages worden vastgelegd per veld, hetgeen in totaal leidt tot het vereiste woningbouwprogramma. Daarnaast is de ambitie om voor Schaapsdrift e.o. huisvesting te bieden voor bijzondere doelgroepen. Het streven is om o.a. zorgwonen en jongerenwoningen een plek te geven in het gebied.

Het stedenbouwkundig plan gaat uit van flexibiliteit. Het uitgangspunt is dat voor het totale plangebied en per veld een maximum brutovloeroppervlak wordt vastgelegd voor de toekomstige woningen. Binnen dit brutovloeroppervlak bestaat de mogelijkheid om te schuiven en een hoger woningaantal te realiseren. Wel geldt hierbij de absolute bovengrens van maximaal 620 woningen in het plangebied (dit zijn 525 nieuwe woningen ten opzichte van het huidige aantal), en moet de nieuwe woningvoorraad in zijn totaliteit voldoen aan de percentages die hierboven zijn genoemd. De woningen moeten daarbij ruimtelijk kunnen worden ingepast en er moeten voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Overige functies

Naast wonen maakt dit omgevingsplan ook andere functies mogelijk. Nieuwe woon- en werkfuncties en voorzieningen worden zorgvuldig ingepast. Schaapsdrift 109 en 111 (bouwveld E) wordt ingepast in het stedenbouwkundig plan. De huidige woningen en voorzieningen ter plaatse van dit veld blijven behouden.

In bouwveld A staan we in het omgevingsplan gezondheids- en welzijnszorg toe, met zorgwonen, zodat Innoforte een haar activiteiten kan blijven uitvoeren.

In de velden B, C, D, en G staan we kleinschalige daghoreca en kantoorlocaties, dienstverlening, creatieve activiteiten, maatschappelijke organisaties en lichte gezondheidszorg (zoals bijvoorbeeld een apotheek of een fysiotherapeut) toe.

In veld F komen, naast de buurthub en woningen, voorzieningen en bedrijfsruimtes voor 'moderne makers' als een fietsenmaker, schildersbedrijf of naaiatelier. Ook wordt hier ruimte geboden voor atelierwoningen. Ook zijn kantooractiviteiten hier toegestaan.

Wel geldt in het totale plangebied dat maximaal 500m2 bvo kantoor is toegestaan en maxiaal 200m2 toe te voegen horeca.

Ook wordt in de bouwvelden E, F en G 1 kleine stads- of gemakswinkel toegestaan.

Hoofdstuk 4 Visie en beleid op locatie

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio's
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven:

1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;

2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;

3. Afwentelen wordt voorkomen

Toetsing van het initiatief aan het Rijksbeleid

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn. Er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Het planvoornemen speelt in op de eerste drie prioriteiten met betrekking tot de maatschappelijke opgaven. Het NOVI vormt geen belemmering voor de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen herontwikkeling.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen

De Ladder voor duurzame verstedelijking is als instructieregel in het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Situatie plangebied

De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie opgebouwd in regio's. Arnhem valt binnen de regio Arnhem-Nijmegen en deze regio vormt ook het verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkelingen in Arnhem. Er zijn afspraken gemaakt met de Regio Arnhem Nijmegen over de groei van de woningvoorraad (dus: aantallen nieuwbouw) en over de 'kwaliteiten', zoals het aandeel huur- en betaalbare woningen. Dit is vertaald naar subregio's.

De ontwikkeling van Schaapsdrift maakt onderdeel uit van het NOVEX-gebied Spoorzone-Oost. In de Woondeal die is gesloten met de gemeenten in de woningmarktregio, de provincie Gelderland en het Rijk, is het project opgenomen als versnellingslocatie. Dat betekent dat het project van belang is voor een deel van de regionale productie.

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

1. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omgang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor overige functies geldt dat bij een uitbreiding van 500 m2 in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In voorliggend geval is sprake van een gebiedsontwikkeling van circa 490 woningen en een werk- en voorzieningen programma. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De laddertoets voor de gebiedsontwikkeling wordt hierna doorlopen.

2. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De 'ladder' verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

In voorliggend geval is de gebiedsontwikkeling onderdeel van het NOVEX-gebied Spoorzone Arnhem-Oost. De bovengemeentelijke afstemming vindt plaats met het Rijk en de regio Arnhem-Nijmegen-Foodvalley.

3. Wat is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus. Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe woningen. Vooral in de grote steden is de behoefte aan woningen groot. Voor de subregio is behoefte voor de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Subregionale Woonagenda. In dit aantal zit nieuwbouw maar ook woningen die worden gerealiseerd in bijvoorbeeld bestaande leegstaande panden (transformatie). Het aantal wordt niet gezien als hard maximum. Om de twee jaar wordt dit aantal geactualiseerd naar aanleiding van de meest recente provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose.

Dit TAM-omgevingsplan staat in totaal maximaal ongeveer 600 woningen toe in het plangebied. Dit plan staat beschreven in de woningbouwplanningslijst die jaarlijks aan de provincie Gelderland wordt aangeboden. De woningen passen binnen de plancapaciteit, zoals binnen de subregio is afgestemd (circa 13.500 woningen). Vanuit het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling en de Woondeal moeten er met het oog op de beschikbaarheid en betaalbaarheid meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren.

Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbare segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. Hierbij is in het bijzonder afgesproken dat over de nieuwe projecten 30% uit sociale huur bestaat. In de Woondeal wordt er gevraagd om aandacht voor betaalbaarheid over de gehele breedte. Vanuit de Arnhemse woonprincipes 2025 wordt aangestuurd op een mix aan woningtypes en doelgroepen. Voor de toekomstbestendigheid en brede inzet van de woningen is het belangrijk dat deze levensloopgeschikt worden gebouwd.

De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit:

• 1. 30 procent sociale huur,
• 2. 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en
• 3. maximaal 34 procent vrije sector.

Indien de 48 sociale huurwoningen van Vivare worden gesloopt, dienen er 48 sociale huurwoningen terug te komen in het plan.

Al met al wordt geconcludeerd dat zowel kwantitatief als kwalitatief sprake is van vraag naar de te realiseren appartementen. Voor een verdere onderbouwing wordt naar paragraaf 4.4.3 Woonbeleid verwezen waar wordt ingegaan op de woonvisie.

4. Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats?

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie wordt nagenoeg volledig omsloten door het bestaand bebouwd gebied en ligt binnen de bebouwde kom van Arnhem. Ook zijn in het huidig geldende planologische regime al stedelijke functies toegestaan.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provinciale Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid voor wat betreft ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. De provincie Gelderland legt in de omgevingsvisie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Daarin wordt geïnvesteerd, waardoor meerwaarde ontstaat. Dit gebeurt door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland.

Daarnaast wordt de provinciale Omgevingsverordening Gelderland als instrument ingezet om de doorwerking van dit beleid uit de Omgevingsvisie af te dwingen. De werking van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie

Het planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van het plangebied. De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit 30 procent sociale huur, 36 procent middenhuur of betaalbare koopwoningen en 34 procent vrije sector. Daarnaast moeten de 48 sociale woningen terug worden gebouwd in het plangebied. Het beteft een binnenstedelijke herontwikkeling die bijdraagt aan de speerpunten 'innovatie en economische structuurversterking' en ' sociaal economische vitaliteit en verstedelijking'. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

4.2.2 Omgevingsverordening

Algemeen

De Omgevingsverordening Gelderland wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem.

Relevante artikelen

Dit TAM-omgevingsplan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling waarbij werkvoorzieningen en woningen worden gerealiseerd. Hierdoor zijn met name de onderstaande artikelen uit hoofdstuk 5 (instructieregels omgevingsplan) relevant.

Artikel 5.44 (beschermen landschap Gelderse streken: Veluwe)

Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Veluwe wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in de bijlage 'Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap van de Gelderse streek Veluwe'.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.44 van de Omgevingsverordening

Bovenstaande artikel is opgenomen met het oog op de instandhouding en versterking van de landschappelijke diversiteit en kwaliteiten. Het accent ligt hier op het buitengebied. Het planvoornemen bevindt zich in het bestaand stedelijk gebied waar de landschapswaarden en kernkwaliteiten van de Veluwe niet meer aanwezig zijn.

Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonagenda)

• 1. Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda.
• 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als:
  • a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en
  • b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.64 van de Omgevingsverordening

Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe betaalbare woningen. Het regionale woningbehoefteonderzoek (2023) herbevestigt dat de woonopgave het lokale niveau overstijgt. Sterke samenwerking tussen regio(gemeenten), Provincie en Rijk is nodig om deze opgave op te pakken.

In de regio zetten we in op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030. Rond 2040 gaat dit cumulatief om ongeveer 55.000 woningen in de regio. De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 10.000 sociale huurwoningen in de regio Arnhem-Nijmegen. 

 

Vooral in de grote steden is de behoefte aan betaalbare woningen groot. 

Voor de gemeente Arnhem is behoefte voor de periode 2022-2030 naar een netto toevoeging van circa 9.380 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen.  

Artikel 5.70 (doorwerking regionaal programma werklocaties)

• 1. Een omgevingsplan laat een uitbreiding of wijziging van een bestaande werklocatie of een nieuwe werklocatie alleen toe als die ontwikkeling past binnen het vastgestelde regionaal programma werklocaties.
• 2. Als een ontwikkeling niet past binnen het regionaal programma werklocaties, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van het programma die ontwikkeling toch toelaten als:
  • a. gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en
  • b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.
• 3. Als in een regionaal programma werklocaties afspraken zijn gemaakt over het terugbrengen van overcapaciteit aan een type werklocaties:
  • a. wordt binnen een jaar na vaststelling van die afspraken bepaald op welke locaties dit type werklocaties boventallig zijn; en
  • b. wordt binnen drie jaar na vaststelling van die afspraken de bestaande functie van die boventallige werklocaties gewijzigd.
• 4. In een regionaal programma werklocaties kunnen andere termijnen worden opgenomen als de omstandigheden in een regio daartoe aanleiding geven.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.70 van de Omgevingsverordening

De visie Werklocaties Arnhem 2040 (opgesteld in 2022) heeft als doel te komen tot een integraal en samenhangend perspectief voor de ontwikkeling van werklocaties in de stad voor de komende jaren ten behoeve van groei van werkgelegenheid in een groeiende stad. De bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Arnhem staat momenteel onder druk. Onder andere door de hoge uitgifte op bedrijventerreinen in de afgelopen jaren en het eerder veronderstelde overaanbod dat teruggedrongen is, is er behoefte aan nieuwe ontwikkelingen in de periode tot 2030. De ruimte op bedrijventerreinen in de gemeente Arnhem is echter schaars. Op korte termijn is er in de stad geen ruimte om nieuwe locaties te ontwikkelen. Daarom is er sprake van een hoge druk op de bedrijventerreinenmarkt. Deze druk kan mogelijk benut worden om selectiever te zijn in gewenste typen bedrijvigheid. In de Visie Werklocaties Arnhem 2040 wordt onder andere ingezet op het herontwikkelen, revitaliseren en verduurzamen van bestaande bedrijventerreinen. Specifiek wordt benoemd dat het voor de stad van belang is het huidige aanbod van bedrijventerreinen te behouden en niet te veel te 'verkleuren' naar woningbouw of andere functies. Schaapsdrift wordt in de 'Visie Werklocaties Arnhem' niet specifiek benoemd als werklocatie. Ook in het provinciale systeem IBIS is Schaapsdrift niet aangemerkt als bedrijventerrein, waardoor het niet expliciet onderdeel uitmaakt van het Regionaal Programma Werklocaties. In de Visie Werklocatie is opgenomen dat er in het stedelijk gebied voldoende ruimte moet zijn voor wijkeconomie. Met de herontwikkeling van Schaapsdrift tot gemengd woon-werkgebied wordt hieraan voldaan.

Artikel 5.85 (klimaatadaptatie)

• 1. Voor zover een omgevingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.
• 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken:
  • a. waterveiligheid;
  • b. wateroverlast;
  • c. droogte; en
  • d. hitte.
• 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.85 van de Omgevingsverordening

Voor een uitwerking van het klimaatadaptatie wordt verwezen naar paragraaf 5.7 van deze motivering.

Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Gelderland

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Groene metropoolregio

De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) is een samenwerkingsverband van achttien gemeenten, waaronder Arnhem, op basis van een gemeen­schappelijke regeling. De organisatie houdt zich hoofdzakelijk bezig met uitdagingen in het ruimtelijke domein.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie

Algemeen

De wereld om ons heen verandert continu. Ontwikkelingen, zoals de groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens, energietransitie, veranderende economie, klimaatverandering, druk op de natuur en digitalisering hebben een grote invloed op onze fysieke leefomgeving. Onze eisen op het gebied van woonklimaat en gezondheid van mens en dier veranderen ook. Niet alles kan overal zonder de kwaliteit van de stad onrecht aan te doen. We moeten schaarse ruimte goed benutten, prioriteiten stellen en een weloverwogen ruimtelijke koers varen.

Om plannen en initiatieven goed op elkaar af te stemmen heeft de gemeente een omgevingsvisie opgesteld. Een omgevingsvisie schets een beeld voor de fysieke leefomgeving op de langere termijn. In Arnhem hebben we een visie met de blik op 2040. Deze visie beschrijft hoe we keuzes maken in het ruimtegebruik.

Afwegingen maken

De druk op de fysieke leefomgeving vraagt om scherpe en integrale keuzes. In de omgevingsvisie is daarom een aantal afwegingsprincipes opgesteld om bij te dragen aan een aantrekkelijke, duurzame gezonde en sociale stad en dat we slim en klimaatadaptief met onze ruimte omgaan. Dit betekent niet dat overal hetzelfde moet gebeuren. Wel dat we dezelfde afwegingsprincipes hanteren.

• De Arnhemse identiteit versterken

Bij ruimtelijke keuzes staan de kwaliteiten en identiteit van onze stad, wijken en landschappen voorop. Bij de bouw en herinrichting zijn het behoud en de versterking van groenstructuur en cultuurhistorische waarden daarom belangrijke voorwaarden.

• Duurzaam en gezond ontwikkelen.

Voorwaarde voor de groei van de stad is dat natuurwaarden toenemen, klimaat maatregelen een plek krijgen en dat een groene leefomgeving bijdraagt aan het welbevinden van mens en dier. Daarnaast draagt een goed en groen ingerichte leefomgeving bij aan het voorkomen van gezondheidsklachten. Dit betekent dat we bij nieuwe woningen ruimte maken voor groen en natuur, voor ontmoeten en spelen, voor klimaatmaatregelen en duurzame mobiliteit. De clustering van bedrijven en opleidingen op het gebied van energietransitie levert innovatiekracht op en een slag naar een circulaire en duurzame economie.

• Wijken versterken waarin iedereen mee kan doen.

Een voorwaarde voor de groei is dat Arnhem vitaler, veiliger en socialer wordt. Alle Arnhemmers moeten beter worden van de groei van de stad. Dit betekent aandacht in de wijken voor woningen voor álle doelgroepen en voor levensloopbestendige wijken met voldoende werkgelegenheid. Bij groei van woon-, winkel- of bedrijfsruimte moeten tegelijk functies worden toegevoegd die bijdragen aan de sociale samenhang en leefbaarheid in de wijk.

• Slim omgaan met ruimtegebruik.

Ruimte is schaars en moet dus efficiënt gebruikt worden. Dit betekent dat we nieuwe woningen en kantoren zoveel mogelijk bouwen op plekken die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en in de nabijheid van veel voorzieningen. Daar gaan we de hoogte in. We mengen functies en houden ook rekening met ontwikkelingen onder de grond, zoals kabels en leidingen, grondwater en bodemkwaliteit.

Overkoepelende thema's

In de Omgevingsvisie Arnhem 2040 werken we deze keuzes integraal uit in zes overkoepelende thema's: ruimtelijke kwaliteit, gezonde leefomgeving, economische vitaliteit, woningbouw en -transformatie, bereikbaarheid en schone mobiliteit en tenslotte energietransitie.

• Een aantrekkelijk Arnhem

Om de ruimtelijke kwaliteit van onze stad te behouden en te versterken, gaan we de komende jaren flink aan de slag met het verder zichtbaar en meer beleefbaar maken van Arnhem als groene, creatieve en vrije stad.

• Een groene, gezonde en veilige stad

Het Arnhems groen draagt bij aan de fysieke en mentale gezondheid van onze inwoners. De groene ruimte nodigt uit tot bewegen en sporten. Daarnaast heeft groen een sociale functie: mensen ontmoeten elkaar. Het bevordert de psychische gezondheid en de veiligheid en beperkt het gevoel van eenzaamheid (onder andere bij ouderen). De komende jaren gaan we veel woningen in de stad bijbouwen. Hiermee sparen we het groen en de natuur buiten de stad, maar we moeten ook zorgen dat er ín de stad voldoende groen aanwezig blijft. Bij de verstedelijkingsopgave is een klimaatbestendige, schone, biodiverse, veilige en gezonde leefomgeving belangrijk. Ontwikkelen van toegankelijk en aantrekkelijk groen in de nabije omgeving is een cruciaal uitgangspunt.

• Een vitale stad

Arnhem wil een veerkrachtige stad zijn. Een duurzame en dynamische economie is cruciaal in relatie tot de andere uitdagingen die de stad kent. Zoals het welzijn van haar inwoners, onze mobiliteit en bereikbaarheid, de woningbouw en ruimtelijke kwaliteit en de energietransitie. De aanwezigheid van banen, innovaties en investeringen is een impuls voor de ontwikkeling van de welvarendheid van de stad. De werklocaties in Arnhem spelen daarin een cruciale rol. Onder werklocaties verstaan we naast de bedrijventerreinen en kantorenlocaties ook andere delen van de stad waar gewerkt wordt. Zoals de binnenstad en woonwijken. Daarom investeren we de komende jaren in economische kracht, in nieuwe bedrijvigheid, in toekomstbestendige werklocaties en in sterke wijken met voldoende werkgelegenheid en een hoog voorzieningenniveau. Een sterk energiecluster is daarbij ons vlaggenschip.

• Een stad waar het goed wonen is

Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden, moeten er meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbaar segment, de categorie middenhuur en het hogere segment. Om tot een inclusieve en vitale stad te komen, streven we onder meer naar een goede mix van allerlei typen woningen en woonmilieus in sociale huur, vrijesectorhuur en koop. Dit in combinatie met de daarbij passende voorzieningen.

• Ruimte voor schone mobiliteit

Voor de ontwikkeling van Arnhem is schone mobiliteit een belangrijke voorwaarde. Om extra druk op de ruimte door autoverkeer te voorkomen, geven we de komende jaren ruim baan aan lopen, fietsen en openbaar vervoer. De Trolleybus is onze grote trots. Deze duurzame manier van verplaatsen is goed voor de gezondheid en de luchtkwaliteit, zorg voor minder lawaai en vraagt om minder ruimte. Daarnaast zetten we in op bereikbaarheid en toegankelijkheid voor iedereen. Daarbij gebruiken we de bestaande infrastructuur zo goed mogelijk.

• Een stad met nieuwe energie

Een klimaatneutraal en duurzaam Arnhem, dat is waar we naartoe willen. Een groene en gezonde stad met schone lucht, waarin het ook voor onze kinderen en kleinkinderen goed wonen is. Een stad met een schone economie die niet meer draait op kolen, olie en gas, maar op schone energiebronnen als zon en wind. Om daar te komen, zetten we de komende jaren vol in op de energietransitie: de strategie om Arnhem in 2050 onafhankelijk te laten zijn van fossiele brandstoffen.

Gebiedsuitwerkingen

In de omgevingsvisie is een uitwerking van deze koers opgenomen voor vijf deelgebieden: Arnhem Centrum, Arnhem West, Arnhem Oost, Arnhem Zuid en Arnhem Noord. Het plangebied maakt onderdeel uit van deelgebied Arnhem Oost.

Spoorzone Arnhem Oost

• Gebiedskansen

Hoewel er diverse uitdagingen liggen in Arnhem Oost, voelt iedereen ook wel de potentie van dit stadsdeel. Het ligt dicht bij de binnenstad, is goed ontsloten en het fraaie landschap is binnen handbereik; De 'groene wig oost' verbindt via parken en watergangen de Veluwe met de uiterwaarden van de IJssel en de Nederrijn . Daarnaast liggen er twee belangrijke hotspots in het gebied; de Kenniscampus regio Arnhem en het IPKW. Voor Arnhem Oost is het dan ook de uitdaging om de verschillende kansen te gaan verzilveren.

• Energiek  

Arnhem Oost is een energiek en duurzaam stadsdeel met ruimte voor alle vormen van ondernemerschap. Niet alleen op de bedrijventerreinen in het gebied maar ook in de wijken en de Kenniscampus regio Arnhem. Door de Kenniscampus te verbinden met de campus IPKW werken we aan een 'kennis-as' die ruimte biedt voor bedrijven en ondernemerschap in het energiecluster van de stad. Meer samenwerking en verbinding tussen de verschillende stakeholders zorgt voor een innovatieklimaat en waardencreatie. Hierdoor ontstaat er niet alleen ruimte voor meer kapitaal-, kennis- en arbeidsintensieve bedrijven, maar ook vraag naar ondersteunende werkgelegenheid. Zo laten we de Nieuwe Haven uitgroeien tot een cluster rondom watergebonden bedrijvigheid en energie en stimuleren we in Het Broek intensief en efficiënt ruimtegebruik, zodat er een vitaal, levendig en energiek district ontstaat met volop ruimte om te werken.

• Nieuwe Arnhemse Mix

Arnhem Oost is een aantrekkelijk stadsdeel met een rijk palet aan woon- werk- en onderwijsfuncties. Op dit moment zijn de verschillende functies nog te veel van elkaar gescheiden, waardoor de ruimte niet altijd slim, duurzaam en effectief wordt gebruikt en de samenwerking beperkt is. Ontwikkeling in dit stadsdeel is mogelijk met verdichting rondom bestaande stations en (OV-)hubs, toevoeging van woningen aan de (onbenutte) ruimte op de Kenniscampus en/of het winkelcentrum en op termijn benutting van het gebied rondom het spooremplacement. Deze ontwikkeling gaat gepaard met het diverser maken van de wijken door woningtypes en functies beter te mengen, zodat een mix aan voorzieningen, inkomensgroepen en leefstijlen ontstaat in dit gebied. Vergroening is daarbij een randvoorwaarde.

• Verbonden  

De groei van dit deel van de stad vergt slimme duurzame keuzes in het netwerk om de verschillende buurten in Arnhem Oost goed met elkaar te verbinden. Niet alleen binnen Arnhem Oost, maar juist ook met de regio. Een belangrijke opgave daarbij vormt het aanpassen van de railverbindingen in de Spoorzone. Door de aanpassing van de sporen samen met de bereikbaarheid en de ontwikkeling tot aantrekkelijk woon- en werkgebied op te pakken, kunnen we hier een flinke kwaliteitsimpuls genereren. Dat betekent dat met het versterken van het station Presikhaaf, het oplossen van de knoop Arnhem Oost, het gefaseerd herontwikkelen van het spooremplacement en het toevoegen van een nieuwe stadspark zowel de bereikbaarheid als de leefbaarheid wordt versterkt. Door de focus te verschuiven naar groene straten voor lopen en fietsen en tevens te investeren in hoogwaardig openbaar vervoer blijft Arnhem Oost goed bereikbaar in een groeiende stad. De bestaande structuur vormt het uitgangspunt voor verbeteringen, waarbij barrières worden weggenomen en deelgebieden aan elkaar worden verbonden.

• Trots op Oost

Arnhem Oost is een stadsdeel om trots op te zijn en waarmee mensen met verschillende achtergronden zich verbonden voelen. We zorgen voor een nog betere verbondenheid in de wijk door substantiële vergroting van het groen langs het spoor. Op die manier ontstaat er een groen Spoorpark van formaat – de leeflijn van Oost. De 'groene wig oost' groeit uit tot een groen-blauwe verbinding van de Veluwe tot aan de uiterwaarden van de rivieren. Het gevolg is een betere verbinding tussen de omliggende buurten, hogere verblijfskwaliteit, ruimte voor bewegen en ontmoeten, en meer biodiversiteit. We scheppen ook meer ruimte voor dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand: scholen, gezondheidscentra en supermarkten waar ook de bestaande wijken gebruik van kunnen maken.

Ambitie-agenda

• We werken samen met het Rijk aan het versterken van de leefbaarheid, veiligheid en duurzaamheid in Arnhem Oost. En streven naar het vergroten van de ruimtelijke samenhang tussen de wijken door zoveel mogelijk bestaande infrastructurele barrières op te heffen.
• We werken samen met de onderwijsinstellingen aan de Kenniscampus regio Arnhem als vitaal, levendig en gemengd cluster van onderwijs en innovatie.
• We zorgen samen met de Kenniscampus, de campus IPKW in samenhang met de Nieuwe Haven en de kennis-as op Het Broek voor een sterk cluster rondom het energie-profiel. Hiermee werken we aan de kwaliteitsimpuls op de bestaande werkgebieden en geven ruimte aan de Arnhemse mix.
• We ontwikkelen multifunctionele stedenbouwkundige concepten, die bijdragen aan de gewenste Arnhemse mix (wonen/werken/voorzieningen) en die gebruik maken van duurzame vormen van mobiliteit.
• We werken samen met rijk en regio in het onderzoek naar de 'spoorse' opgave in Arnhem Oost, waarbij Station Presikhaaf, de spoorknoop en de herontwikkeling van het spooremplacement worden meegenomen. Niet alleen de bereikbaarheid maar ook de kwalitatieve inpassing in de leefomgeving betrekken we hierbij.
• We realiseren een nieuw spoorpark Arnhem Oost, dat de verschillende deelgebieden met elkaar verbindt en bijdraagt aan een gezonde ontwikkeling van dit stadsdeel. Het vormt ook een (fiets-)verbinding tussen de groene wig oost, Stadsblokken Meinerswijk en het Rivierklimaatpark IJsselpoort.
• We zorgen voor ruimte voor flexwonen en tijdelijke woonconcepten.
• We investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte door toevoeging van meer groen voor leefbaarheid, gezondheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit.
• We zorgen voor een veilige openbare ruimte, die uitnodigt tot verblijven en door de inrichting verloedering en onveiligheid tegengaat. We sturen op horeca en winkels die hieraan bijdragen.

Toetsing van het plan aan de Omgevingsvisie

Het plangebied is in de Omgevingsvisie aangemerkt als 'onderzoekslocatie ontwikkel en woon-werk milieu, (flex-)wonen, voorzieningen'. Het planvoornemen speelt hierop in door te verdichten rondom het station en beoogd een diversere wijk door een gevarieerd programma en een mix van functies. De openbare ruimte wordt groen ingericht, ook wordt de beek welke nu ondergronds door het plangebied loopt in ere hersteld. Door het toevoegen van een loopbrug over het spoor worden ook de nabijgelegen onderwijsinstellingen beter bereikbaar. Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen aansluit bij de ambities uit de Omgevingsvisie.

4.4.2 Plan gezonde leefomgeving

Op 9 oktober 2024 is het Plan gezonde leefomgeving vastgesteld. Dit plan omvat een overkoepelende, integrale aanpak die ervoor zorgt dat de gezonde leefomgeving als een van de uitgangspunten wordt meegenomen bij ontwikkelingen in Arnhem, en die inzichtelijk maakt welke plekken in Arnhem aandacht verdienen om gezonder te worden.

Het Plan Gezonde Leefomgeving is het Arnhemse Milieuplan en geeft uitwerking aan de volgende ambities uit de Omgevingsvisie om gezondheidswinst voor iedereen in Arnhem te realiseren: 

• een permanente verbetering van de luchtkwaliteit 
• lawaai terug dringen 
• het stadsklimaat en de natuur beschermen en verbeteren 
• een voor het gebruiksdoel geschikte bodem en schoner oppervlakte- en grondwater
• nieuwe verontreinigingen voorkomen 
• lichtvervuiling verminderen 
• hittestress voorkomen 

Arnhem kent vele visies en plannen, zoals voor mobiliteit, vergroenen, gezond en fit, de binnenstad en stadslandbouw. In al deze plannen speelt gezondheid wel een rol, maar is er nog geen integrale sturing op ambities en monitoring ten aanzien van de gezonde leefomgeving. Daar zit de meerwaarde in van het Plan. Kort samengevat zorgen we met dit plan voor: 

• Formuleren van gebiedsgerichte ambities en waar mogelijk normen en streefwaarden voor de gezonde leefomgeving 
• Integrale monitoring op gezondheid samen met andere onderdelen in de organisatie 
• Vroegtijdige, integrale en continue advisering over en verankering van de gezonde leefomgeving bij ontwikkeltrajecten.

Ook draagt het Plan bij aan een brede benadering van gezondheid. Die benadering gaat ervan uit dat gezond zijn meer is dan niet ziek zijn. Gezondheid wordt bepaald door een groot aantal variabelen die invloed op elkaar hebben. De komende jaren wordt dit verder geconcretiseerd door te monitoren op integrale gezondheidseffecten en op basis daarvan het beleid verder aan te scherpen. 

Voor dit gebied wordt vanuit gezondheidsperspectief o.a. gevraagd rekening te houden met:

• Geluidshinder van wegen (Wichard van Pontlaan, Oude Velperweg en Velperweg).
• Geluid, trillingen en externe veiligheid (transport van gevaarlijke stoffen) van het spoor.
• Aanwezige bodemverontreiniging in het gebied.

In Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten wordt dit nader uitgewerkt.

4.4.3 Woonbeleid

In de Woonvisie 2024-2029/2034 is opgenomen welke strategische koers we volgen om ervoor te zorgen dat Arnhem ook in de toekomst een aantrekkelijke en eerlijke woonstad blijft waar het voor iedereen goed is om te wonen. 

De Woonvisie kent vier strategieën:

• 1. Woonruimte voor iedereen
  (zie hieronder)
• 2. De ongedeelde stad

(zie hieronder)

• 3. Kwalitatief goede woningen

Wij zetten in op kwalitatief goede woningen; verduurzaming van de woningvoorraad en een volledig CO2 neutrale woningvoorraad in 2050. Tevens zetten wij in op het toepassen van circulair bouwen.

• 4. Wonen als fundament

In de bouwopgave geven we de komende jaren prioriteit aan betaalbaarheid en aan de huisvesting van mensen de laagste inkomens. De sociale huurvoorraad moet ook voor de laagste inkomens bereikbaar zijn. Ook willen we inzetten op voldoende betaalbare passende woningen voor bijzondere doelgroepen.  

Voor dit Omgevingsplan zijn met name de eerste twee strategieën van belang. We geven als volgt richting aan onze nieuwbouwopgave:

• 1. Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden moeten er de komende jaren meer woningen worden gerealiseerd. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbaar segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment.  
• 2. De eerlijke onverdeelde stad bereiken wij door uit te gaan van duidelijke percentages sociale huur per woningbouwproject (zowel transformatie- als nieuwbouwprojecten vanaf 30 woningen) geldt dat minimaal 66% van de woningen in het betaalbare segment moet vallen (sociale huur, middenhuur, of betaalbare koop). Minimaal 30% daarvan moet een sociale corporatiehuurwoning zijn en minimaal 20% een betaalbare koopwoning (conform de NHG-definitie van het Rijk en de Woondeal 2.0 Groene Metropool Regio, landelijke indexering van toepassing).  
• 3. De komende jaren zetten we in op het toevoegen van sociale corporatiehuurwoningen op plekken waar het aandeel lager is dan het gewenst stedelijk gemiddelde van 35%. In wijken waar de beweegrichting voor de sociale huur 'flink omhoog' is, geldt voor nieuwbouwprojecten dat tussen de 60% en 100% een sociale corporatiehuurwoning moet zijn.  

In wijken waar de beweegrichting 'omhoog' is, geldt een minimum van 35% (het huidige stedelijk gemiddelde aan corporatiehuur in de bestaande voorraad). In de wijken waar de beweegrichting voor sociale huur niet 'flink omhoog' is, zetten we bij nieuwe woningbouwontwikkelingen in op toevoegingen van woningen in het koopsegment. Er bestaat momenteel beperkte behoefte aan woningen in de vrije sector huur. In de gronduitgifte of in de afspraken met ontwikkelaars, leggen we bij deze projecten vast dat minimaal 50% van de te bouwen woningen een koopwoning dient te zijn.

Bij kleinere woningbouwontwikkelingen 30 woningen leveren we maatwerk. Bij deze projecten toetsen we vooral of de woonkwaliteit in orde is. Is één van deze projecten gelegen in een wijk met veel dure woningen, dan is alsnog een flink deel betaalbare woningbouw wenselijk.

Wonen en zorg 

We streven ernaar dat elke Arnhemmer een stabiel en fijn thuis heeft. Dat iedereen woont in een geschikte en betaalbare woning in een buurt met voldoende voorzieningen passend bij diens levensfase en zorgvraag. Voor iedereen is onderdak en de begeleiding of zorg die nodig is om prettig te kunnen wonen. Vanuit regie op het eigen leven of als je door een toenemende of afnemende zorgvraag een ander (t)huis wenst, is dit binnen een acceptabele termijn te vinden. Hierbij richten we ons specifiek op ouderen en op urgente aandachtsgroepen. Ons beleid is vastgelegd in een Nota Wonen en Zorg.

• 1. In startnotities voor gebiedsontwikkeling of voor een woningbouwontwikkeling nemen we de gewenste woningtypes voor ouderen op. Voor ouderen streven we ernaar dat iedereen in zijn eigen wijk oud kan worden. Hier hebben oudere mensen vaak hun netwerk en kennen zij de voorzieningen. Om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen is het belangrijk om dit te behouden. Om dit mogelijk te maken en om tevens doorstroming op gang te brengen, willen we in de wijk (binnen de randvoorwaarden van de ongedeelde stad) ontbrekende woningtypen voor ouderen toevoegen. Het gaat dan om gewoon levensloopgeschikt wonen, geclusterd wonen met ontmoeten of zorggeschikt wonen Uiteindelijk willen we in elke wijk in Arnhem een geclusterde woonvorm voor ouderen met ontmoeten. Zo dragen we bij aan het ontstaan van een vitale wijk met informele netwerken.  
• 2. Tevens nemen we daar waar we invloed hebben op de programmering van projecten in de startnotitie voor gebiedsontwikkeling of voor een woningbouwontwikkeling op dat een deel van de betreffende woningen bestemd moet zijn voor een urgente aandachtsgroep (definitie BZK) met een bijbehorende (lagere) huurprijs tot maximaal de 1e aftoppingsgrens. Deze lagere huurprijs is nodig om urgente aandachtsgroepen passend te kunnen huisvesten. Deze mensen zijn nl voor een groot deel alleenstaand en hebben vaak een laag inkomen. We geven pas ruimte aan ontwikkelingen van een corporatie of vastgoedontwikkelaar wanneer duidelijk is hoe urgente aandachtsgroepen een plek krijgen, of wanneer kan worden onderbouwd waarom dat niet haalbaar of onwenselijk is.   

Toetsing aan woonbeleid  

Dit TAM-omgevingsplan voorziet in het toevoegen van ca 490 plancapaciteit en geeft invulling aan de 2/3 betaalbaarheid van de nieuwbouw voorraad. Dit draagt bij aan de realisatie van de afspraken van de woondeal. Voor Schaapsdrift hanteren we de vastgestelde kaders van de gebiedsvisie en gaan uit van 30% sociale huur en 36% betaalbaar, waarvan minimaal 20% betaalbare koop. Hiermee voldoen we aan de Woonvisie die stelt dat 30% sociale huur moet zijn, 20% betaalbare koop en 16% betaalbare koop of overig betaalbaar. Naast betaalbaarheid geven we invulling aan de ontwikkeling van de kwalitatieve duurzame woonvoorraad en houden in planvorming rekening met een gedifferentieerd programma. We streven niet alleen naar de realisatie van betaalbare en sociale woonvoorraad, maar ook naar de goede huisvesting voor speciale doelgroepen, jongeren, collectieve woonvormen en combinatie van wonen en zorg voor ouderen.

4.4.4 Economisch beleid

Mise-en-Place: de Arnhemse horecavisie 2017

In Mise-en-Place: de Arnhemse horecavisie 2017 is het beleid voor horeca geactualiseerd. Horeca is steeds belangrijker als drager van verblijfskwaliteit en beleving in de stad. Het gaat de consument in toenemende mate om dynamiek, lifestyle, cultuur, beleven en shoppen. Horeca geeft invulling aan deze consumentenbehoefte met als gevolg dat we een toename zien van het horeca-aanbod in de stad. Daarom is onderzoek gedaan naar de gewenste horecaontwikkeling in zowel kwalitatieve als kwantitatieve zin. Dit heeft geresulteerd in een ruimtelijk-economische horecavisie die een horecaontwikkeling stimuleert die bijdraagt aan de kwaliteit en identiteit van de stad. De visie is tevens bedoeld als toetsingskader waardoor ondernemers, bewoners en andere belanghebbenden weten waar ze aan toe zijn. Hierin ligt een spanningsveld besloten tussen flexibiliteit en zekerheid. De behoefte om te kunnen innoveren en inspelen op wijzigende marktomstandigheden vraagt om een flexibel beleid. Anderzijds willen bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden juist zoveel mogelijk zekerheid over de ontwikkelingen die ze in hun omgeving kunnen verwachten.

In deze visie is juist het midden gezocht tussen flexibiliteit en zekerheid. Dit wordt bereikt door:

• Per focusgebied in de stad een kwaliteitsbeeld van de gewenste horeca te schetsen;
• Voor de onderscheiden focusgebieden naast kwalitatieve kaders ook kwantitatieve parameters op te stellen aan de horecaontwikkeling (gedefinieerd in ontwikkelen, consolideren, terugdringen);
• Voor innovatieve en bijzondere concepten geen beperkingen op te leggen.

Schaapsdrift is geen focusgebied voor horeca. In het gebied is er (beperkte) ruimte voor gebiedsverzorgende daghoreca, die mogelijk gecombineerd kan worden met andere functies (zoals werkplekken). Er wordt ook ondergeschikte en ondersteunende horeca mogelijk gemaakt als onderdeel van de zorgwoningen.

Visie Werklocaties Arnhem 2040

De meeste banen zijn geconcentreerd op een aantal plekken in de stad: de werklocaties. Steeds vaker is de werkfunctie te vinden in gebieden met verschillende functies. Vandaar dat we ook wel praten van werkmilieus. Het is belangrijk dat er in de stad verschillende typen werkmilieus zijn. Op die manier is er ruimte voor verschillende typen bedrijven die banen bieden op alle niveaus voor de inwoners van Arnhem. Arnhem streeft er namelijk naar een groeiende stad in balans te zijn, met ruimte voor wonen, werken en recreëren. Daarvoor is het belangrijk dat er naast de ‘formele’ werklocaties (zoals bedrijventerreinen en kantoorparken) ook voldoende ruimte is voor wijkeconomie. In de Visie Werklocaties Arnhem 2040 zijn de verschillende werklocaties en werkmilieus in Arnhem beschreven. Er is ook aangegeven wat er nodig is om de locaties aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden of te maken.

Uit marktbehoefteonderzoek uit 2023, uitgevoerd door adviesbureau Stec, is gebleken dat Schaapsdrift in potentie kan voorzien in de behoefte aan bedrijfsruimten in verschillende verschijningsvormen. De meeste ruimtevraag is er voor de zogenaamde moderne makers en makersplaatsen. Vanwege de opzet van het plan kan er minder ruimte gerealiseerd worden dan dat uit het marktbehoefteonderzoek is gekomen. De belangrijkste concentratie is voorzien in het gebied bij het station. Deze plek is geschikt als makersplaats. Deze verschijningsvorm is aan de hand van het rapport van Stec vertaald naar een verzamelpand waarin verschillende (creatieve) zzp’ers, start-ups en kleine bedrijven zijn gevestigd. Denk aan ambachtelijke en kleinschalige bouw/productiebedrijfjes, ateliers van kunstenaars/creatievelingen, reparatie/verhuur van specialistische producten (audio/videoapparatuur bijvoorbeeld), ICT- bedrijven met een fysieke toepassing (drones bijvoorbeeld). Het kan ook gaan om een verzamelgebouw met bedrijven die zijn gelinkt aan de nabijgelegen kenniscampus. Voor dit omgevingsplan is het van belang dat het gaat om bedrijven die geschikt zijn voor functiemenging en creatieve bedrijvigheid.

Kantorennota 2022-2030

Arnhem heeft van oudsher veel kantoren. De bedrijven en organisaties die gebruikmaken van de kantoren zorgen voor veel banen. Het is daarom belangrijk dat kantoorpanden op goede plekken in de stad beschikbaar blijven voor bedrijven. De beste plek is rondom het station Arnhem Centraal. Daar wordt geprobeerd extra kantoren te bouwen en daar mogen bestaande kantoren niet worden getransformeerd naar andere functies. Op minder goede plekken mogen kantoorpanden een andere functie krijgen, bijvoorbeeld voor wonen. Dit vergroot de kans dat partijen investeren in bestaande kantoorpanden die op goede plekken liggen. Op die manier komen er in Arnhem meer moderne kantoren die duurzaam zijn én geschikt zijn voor de nieuwe manier van werken. Kleinschalige kantoorruimtes in het kader van wijkeconomie blijven mogelijk. In de Kantorennota 2022-2030 is aangegeven welke kantoorlocaties toekomstbestendig zijn of met maatregelen toekomstbestendig te maken zijn.

Het gebied is niet geschikt voor grootschalige kantoorontwikkelingen. Voor kleinschalige (al dan niet gecombineerde) kantoorruimtes in de plinten is wel (beperkte) ruimte in Schaapsdrift in het kader van wijkeconomie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een plek waar zelfstandigen kunnen werken en kleine bedrijven huisvesting kunnen vinden. Dit zou gecombineerd kunnen worden met een horecaconcept.

Supermarktnota Arnhem 2023

Supermarkten vervullen een belangrijke positie in de winkelgebieden waar vooral de dagelijkse boodschappen worden gedaan. Het is belangrijk dat er een supermarkt aanwezig is in een buurtstrip of (klein) wijkcentrum om de overige winkels levensvatbaar te houden. Daarom is een goede spreiding en afdekking van het woongebied met voorzieningen voor dagelijkse aankopen noodzakelijk. De Supermarktnota Arnhem 2023 geeft inzicht in de meest gewenste supermarktstructuur, waarbij het streven is te zorgen voor een goede spreiding, een optimaal aantal supermarkten én een optimale omvang van de supermarkten. In de nota is aangegeven dat de gemeente bij herziening van omgevingsplannen bestaande supermarkten een specifieke bestemming gaat geven en deze in vierkante meters begrenst tot de huidige omvang van de supermarkten. Op die manier kan er bij elke uitbreidingsvraag of bij vestiging van een nieuwe supermarkt de afweging worden gemaakt of de ontwikkeling gewenst is.

Vanwege de bewegingen rondom station Presikhaaf (reizigers, studenten en medewerkers kenniscampus, bewoners) en de mogelijke toekomstige functie van het station, past een kleine gemaks- of stadswinkel als voorziening in de nabijheid van het station. In de nabijheid van Schaapsdrift zijn stadsdeelwinkelcentrum Presikhaaf, buurtwinkelcentrum Vrij Nederlandstraat en het kleine winkelcluster bij High Park aan de Velperweg gelegen. Daar zijn verschillende supermarkten gevestigd. Andere supermarkten en winkels zijn daarom niet toegestaan in Schaapsdrift.

Ruimte voor creativiteit

Een bloeiende culturele sector draagt bij aan de identiteit van een stad en zorgt voor de nodige reuring. In de bruisende stad speelt de creatieve sector een sleutelrol als producent van cultuur. Zowel in het centrum als in de wijken kan de creatieve sector een belangrijke bijdrage leveren aan gebiedsontwikkelingen. De creatieve sector is bij uitstek een vorm van stedelijke economie die zich laat mengen met wonen en andere vormen van bedrijvigheid en die de gewenste levendigheid in deze gebieden kan brengen. Huisvesting ten behoeve van de creatieve industrie is ook goed te verbinden met de maatschappelijke opgaven in de stad. De beleidsregel om bij woningbouwprojecten minimaal dertig procent sociale huur te realiseren, biedt kansen voor de huisvesting van de creatieve en culturele sector. Het gebied leent zich voor het creëren van ontmoetingsplekken in de vorm van permanente creatieve bedrijfsverzamelgebouwen, de realisatie van woon-werkpanden en/of ateliers.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit staat in artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet. Hierbij moet rekening worden gehouden met alle betrokken belangen. Het omgevingsplan dient te voldoen aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en aan het gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten onderbouwd.

5.2 Stedenbouwkundige aspecten

5.2.1 Verhouding tot de omgeving

Het stedenbouwkundig plan is zo opgezet dat er een afgewogen aansluiting is gezocht met de omgeving. Dit vertaalt zich niet alleen in de opbouw van de massa aansluitend aan de bestaande bebouwing aan de Schaapsdrift en Velperweg, maar ook in de positionering van het programma ten opzichte van de bestaande wijk en de omliggende parken. Meer intensief (hoger aantal woningen) richting park Sacré Coeur en minder woningen nabij Schaapsdrift.

De verdichting kan alleen gerealiseerd worden als er voldoende openbare vergroening plaats kan vinden.

Zonder vergroening geen verdichting

Met andere woorden de groene rand aan de Velperweg, de groene lopers en de Middenstraat bepalen voor een belangrijk deel het succes van het plan en de toegevoegde waarde voor de bestaande buurt. Ook door het slim programmeren en door de programma's van het niet-wonen op de juiste plek te positioneren ontstaat juist de grootste kans van ontmoeting en synergie tussen “nieuw en oud”.

5.2.2 Beeldkwaliteit

De Arnhemse Welstandsnota is in 2015 vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daar aan bij. De gemeente wil dat zo houden. Vanuit het oogpunt dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid moeten passen in hun omgeving vormt de bestaande stad het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Hierna is een kaart met de onderverdeling van de gebieden opgenomen en worden de gebieden nader toegelicht. Schaapsdrift bevindt zich in het gebied met de lichte toets.

Afbeelding 5.1 Welstandskaart 2015; Bron: Welstandsnota 2015

Gebied met lichte welstandstoets
In gebieden die zich kenmerken door samenhang in het straatbeeld – bijvoorbeeld door een eenheid in dakvormen, architectuur of materiaalgebruik – is het van belang dat dit eigen karakter bewaard blijft. Welstandsregels voor dit niveau zijn beperkt en gaan alleen over het gevelbeeld en de daken die vanaf de straat zichtbaar zijn. Voor de achterkanten van gebouwen gelden geen regels, die zijn dus welstandsvrij. De regels zijn bedoeld om de kenmerken van het gevelbeeld in relatie tot het openbaar gebied op hoofdlijnen in stand te houden.

Gelet op de welstandskaart kent de locatie een lichte welstandstoets.

Toets in omgevingsplan

Voor de ontwikkeling zullen aparte omgevingskwaliteitseisen komen te gelden. Deze worden vastgesteld als beleidsregels door de gemeenteraad. Nadat de ontwikkeling is afgerond zal weer worden teruggevallen op de algemene welstandsregels uit de welstandsnota.

5.2.3 Windhinder

Wind kan hinder geven of zelfs gevaarlijk zijn. Windhinder treedt vooral op rond hoge gebouwen, hier is dan sprake van verhoogde windsnelheden. Windhinder is dan ook een aspect van de fysieke leefomgeving en dient meegenomen te worden in een afweging voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. In voorliggend geval is door DGMR een windhinderonderzoek uitgevoerd, de rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 13 bij deze motivering. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Situatie plangebied

De meeste nieuwbouw in het plangebied heeft een hoogte tussen de 15 en 20 meter en is niet significant veel hoger dan omringende bebouwing. In het overgrote deel van het plangebied is er dan ook sprake van een goed windklimaat.

In het bijgevoegde windhinder onderzoek is uitgeaan van twee hoogteaccenten. Deze zijn significant hoger dan de omringende bebouwing. Bij de hoge torens aan de noord- en zuidkant van het plangebied is dan ook enige kans op windhinder te verwachten. Inmiddels is het de bouwhoogte aan de zijdzijde (kopgebouw) terug gebracht naar maximaal 5 meter. Daarmee is deze bouwhooogte niet significant veel hoger dan omliggende bebouwing.

Voor het hoogteaccent aan de noordkant geldt dat er wel sprake is van gebied met lichte kans op windhinder in een parkje, maar dit is echter niet in een gebied waar mensen kunnen lopen. Daarmee is ook aan de noordzijde sprake van een aanvaardbare situatie.

5.2.4 Bezonning

In de TNO-richtlijn worden eisen gesteld aan de bezonningsduur van woningen. De 'lichte TNO-norm' bevat het volgende criterium: de mogelijke bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek (woonkamer) in de periode tussen 19 februari en 21 oktober (dezelfde zonnestand) moet minimaal twee uur (120 minuten) bedragen. In de richtlijn voor een minimale bezonning staan adviezen voor de mogelijke bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek. De richtlijn stelt dat het hoofdwoonvertrek (gemeten in het midden van de vensterbank, binnenkant raam) minimaal 2 uur zon moet kunnen ontvangen, waarbij 19 februari maatgevend is.

De mogelijke bezonningsduur is de tijd dat de desbetreffende gevel wordt beschenen door de zon op een onbewolkte dag. De mogelijke bezonningsduur is afhankelijk van de oriëntatie en de datum. Omdat de ligging van de hoofdwoonvertrekken niet altijd bekend is, wordt ervan uitgegaan dat de hoofdwoonvertrekken eenzijdig georiënteerd zijn naar de straatgevels toe (de meest nadelige situatie). Als het hoofd-woonvertrek tweezijdig is georiënteerd (bijvoorbeeld 'doorzonwoning' of hoekwoning), kan er meer zon op het hoofdwoonvertrek vallen en wordt eerder aan de bovenstaande criteria voldaan.

Situatie plangebied

Dit omgevingsplan voorziet in een verdichting in bestaand stedelijk gebied.Dat betekent dat we uitgaan van de lichte TNO norm. In de stedelijke situatie is het niet mogelijk om altijd te voldoen aan de zware norm. Daarbij komt dat zeker in een stedelijk gebied met lichte norm ook nog een goed leefmilieu blijft bestaan of ontstaat.

Om te bezonning op de gevels van de omliggende woningen en nieuwbouw vast te stellen en te beoordelen is door DGMR een bezonningstudie uitgevoerd. De volledige rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 14 bij deze motivering. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Als gevolg van het planvoornemen neemt het aantal zonuren bij een aantal bestaande gebouwen af. Op vier locaties resulteert dit in minder dan 2 zonuren op het maatgevende moment (zie p. 5 van de bezonningstudie), dit zijn op het noorden gerichte gevels Voor de overige gevels geldt dat aan de lichte TNO-norm kan worden voldaan.

5.2.5 Privacy

Bij de planvorming is rekening gehouden dat nieuwe bebouwing binnen de bouwvelden op afstand ligt van de bestaande bebouwing en erven. Ook de massa opbouw van de nieuwe bebouwing zoals die is vastgelegd in de bouwvelden zorgt ervoor dat een beperkt aantal woningen/appartementen grenzen aan de bestaande erven. Daarnaast is in het ontwerp met de bijbehorende uitgangspunten dat de buitenruimten (balkons, loggia’s daktuinen) zo georiënteerd, worden dat deze geen zicht bieden op achtertuinen van bestaande woningen. De toegang van daktuinen beperkt zich tot minimaal 1 meter uit de dakrand waardoor er geen inkijk is op naastgelegen kavel, of er moet een andere architectonische oplossing worden ontworpen die zorgt voor de privacy van de bestaande woningen. Ook de leefruimten binnen de woningen dient zo ontworpen te zijn dat deze niet gelegen zijn aan de erven van de aangrenzende bestaande bebouwing.

5.3 Mobiliteit

5.3.1 Verkeer

De gemeente heeft in de Omgevingsvisie richting gekozen. We geven ruim baan aan lopen, fietsen en het openbaar vervoer, en minder ruimte voor het rijden met en parkeren van de auto in de openbare ruimte (maatwerk per wijk). Veiliger en prettiger voor iedereen, minder uitstoot en geluid, meer ruimte voor verblijven en groen en minder verharding. Het college heeft als uitwerking van de Omgevingsvisie een Duurzaam Mobiliteitsplan opgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad. Het plan haakt in op efficiënter ruimtegebruik en daarmee meer gebruik van de vervoerwijzen voet(ganger), fiets en openbaar vervoer. Met de maatregelen in het plan nemen deze vervoerwijzen verhoudingsgewijs toe ten opzichte van de auto in de modal-split, maar de auto blijft een belangrijke vervoerwijze.

Fiets

De 'Accentnota Fiets, Fietsambitie 2019-2024' (vastgesteld in januari 2020) bevat de Arnhemse fietsambitie voor de periode 2019-2024, met een doorkijk naar 2030. De nota is de start van een nieuwe aanpak waarin fietsvriendelijkheid centraal staat en meer tempo wordt gemaakt met uitvoering. Op basis van hoe de stad zich ontwikkelt en de betekenis van de fiets in de stad van de toekomst, wordt bepaald wat er nodig is om bewoners en forenzen te overtuigen om meer met de fiets te gaan. Daarin is de substantiële verbetering van de Arnhemse fietsinfrastructuur belangrijk, door de aanleg van meer stedelijke doorfietsroutes. De Accentnota sluit aan bij de uitgangspunten van de nieuwe regionale fietsambitie 'Samenwerkingsagenda fiets, regio Arnhem Nijmegen'.

De doelen van deze fietsambitie zijn:

• meer fietsgebruik;
• betere ontsluiting van stedelijke bestemmingen voor alle inwoners van de stad;
• de binnenstad beter bereikbaar en aantrekkelijker maken voor fiets;
• schone lucht en verminderen van CO2 uitstoot;
• inspelen op de trend van toenemende stedelijke verdichting en urbanisatie;
• het verduurzamen en toekomstvast maken van het stedelijk vervoersnetwerk;
• het beïnvloeden van duurzaam stedelijk verplaatsingsgedrag.

Op verschillende plekken zijn al fietsroutes aangelegd, ook in de buurt van Schaapsdrift. Een nieuwe verbinding Velp-Arnhem, net ten zuiden van het plangebied bijvoorbeeld. Ook wordt de Velperweg voorzien van vrij liggende fietspaden. Het plangebied wordt aangehaakt op deze voorzieningen. Om de fiets ook echt te gaan gebruiken is het van belang bij de te bouwen woonblokken voldoende en goede fietsparkeervoorzieningen te maken zodat bewoners na de voordeur als eerste de fiets tegenkomen als mogelijke vervoerwijze. Hierbij valt te denken aan voldoende ruimte en gemakkelijke toegang voor fietsen, waaronder ook zware en buitenmodel fietsen. Om dit te bereiken kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een berging op maaiveldniveau en voldoende laaggeplaatste fietsparkeerplaatsen. De fietsparkeernormen zijn nog in ontwikkeling. Onderstaande tabel is nog een concept maar geeft een goed beeld aan welke aantallen gedacht wordt.

Bron: Voorlopige fietsparkeerbehoefteSchaapsdrift, 016236.240405.N3.02, 5 april 2024.

Openbaar vervoer

In december 2018 zijn door de gemeenteraad het HOV-Actieplan en de Stadsnetten-visie vastgesteld. Deze twee beleidsdocumenten voor het openbaar vervoer hebben tot doel om de aantrekkelijkheid en concurrentiekracht van het stedelijk en regionaal OV te vergroten. Om daarmee de bereikbaarheid en economische aantrekkelijkheid van de regio en de steden te verbeteren. Het openbaar vervoer wordt toekomstvast door een kwaliteitsslag met als maatregelen:

• een netwerk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer
• een mobiliteit te bieden voor iedereen
• een emissieloos openbaar vervoer door middel van Trolley 2.0.

Langs het gebied Schaapsdrift loopt buslijn 331, lijn 26 en lijn 27 via de Wichert van Pontlaan en Lijn 1 via de Velperweg. Het station Presikhaaf wordt 2x per uur bediend door een stoptrein.

Situatie plangebied

Voor de gebiedsvisie is onderzocht wat de mogelijke gevolgen zijn op het wegennet in de omgeving van Schaapsdrift. Dit is bekeken in samenhang met andere woningbouwontwikkelingen in Arnhem-Oost.

De aansluiting Oude Velperweg op de Velperweg is momenteel al behoorlijk druk. Wanneer de twee richtingen op de Oude Velperweg bij elkaar worden opgeteld komt de totale intensiteit uit tussen de 12.000 en 13.000 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). Omdat de Oude Velperweg een lagere prioriteit heeft in het wegennetwerk dan de Velperweg krijgt de aansluiting minder groentijd dan de Velperweg. Gezien de hoeveelheid verkeer is het onverstandig om een noord-zuid verbinding door het nieuwe gebied te hebben voor autoverkeer omdat deze dan als alternatief voor de Wichert van Pontlaan zou gaan fungeren. Je trekt dan wijkvreemd verkeer door de buurt. Daarom wordt een deel van het verkeer van de nieuwbouw via een noordelijke ontsluiting afgewikkeld en een deel via een zuidelijke ontsluiting.

De huidige 12.000 tot 13.000 motorvoertuigen per etmaal betekent dat met de huidige vormgeving er weinig ruimte is voor extra verkeer. In de gebiedsvisie worden rond de 500 woningen toegevoegd. Doorgaans wordt gerekend met 5 verkeersbewegingen per etmaal per woning. Wanneer het aantal woningen wordt vermenigvuldigd met het aantal verkeersbewegingen per etmaal dan komt dit uit op 2500 mvt/etmaal wat het nieuwe gebied aan extra bewegingen toevoegt

Wanneer de nieuwe woningen allemaal op de bestaande infrastructuur via de Eleonorastraat wordt ontsloten ontstaat er een knelpunt bij de aansluiting Oude Velperweg op de Velperweg. Dit geeft dan een forse wachtrij oplopend tot aan de Wichard van Pontlaan. Gevolg hiervan is dat de Schaapsdrift niet meer goed bereikbaar is, omdat de automobilisten die wachten op groen om de Velperweg op te draaien de inrit naar de Schaapsdrift blokkeren. Om dit te voorkomen wordt ervoor gekozen om merendeel van de woningen direct te ontsluiten op de Velperweg en de parkeerhub en de overige woningen via de Eleonorastraat. De nieuwe aansluiting op de Velperweg komt ongeveer tegenover de Julianalaan. Hier staat tegenover dat de twee inritten vanaf de Velperweg verdwijnen en dat ook de Esperantolaan niet meer beschikbaar is voor autoverkeer. In totaal gaat het aantal auto-inritten vanaf de Velperweg daarmee van drie naar één.

Het effect van de sloop van de Praxis op de verkeersbewegingen in de spits is beperkt. Dit komt omdat het zwaartepunt van de autobewegingen van en naar de Praxis (zaterdagmiddag) op een ander moment ligt dan bij de woningen (ochtend- en avondspits). De Praxis heeft dus buiten de ochtend- en avondspits zijn verkeerspiek. Doorgaans is de ochtend- en avondspits het drukste moment op het wegennetwerk.

Met het regionale verkeersmodel is gerekend hoe de verkeersafwikkeling zal zijn na het realiseren van de woningen en hoe robuust het netwerk is. De uitkomst hiervan is dat het ontsluiten van maximaal 225 nieuwe woningen via de noordzijde geen probleem is, maar dat meer niet verstandig is omdat de wachtrijen dan te lang gaan worden.

Bij de aansluiting aan de zuidzijde (station op Wichard van Pontlaan) is er voldoende capaciteit, ook als alle nieuwe woningen via de zuidzijde ontsloten zouden worden.

5.3.2 Parkeren

In de Omgevingsvisie en het collegeprogramma staat het beleidsvoornemen opgenomen om de parkeernorm te verlagen rondom stationsgebieden. Hier hoort Schaapsdrift e.o. ook bij. Met het bureau Goudappel is onderzoek gedaan welke mogelijkheden er zijn voor de verlaging van de normen en welke randvoorwaarden hierbij moeten gelden. Er zijn verschillende scenario's opgesteld waarbij altijd geldt dat er betaald parkeren ingevoerd moet worden en er investeringen nodig zijn in en rondom het openbaar vervoer. Verschillende bewoners hebben aangegeven dat nieuwbouw realiseren zonder invoeren van gereguleerd parkeren eigenlijk geen optie is. We gaan uit van: parkeren op eigen terrein, waarbij het parkeren in de hub bij station Presikhaaf ook wordt gezien als parkeren op eigen terrein. Bij de nieuw te realiseren woningen in de blokken A, B, C en D moet minimaal 50% van de parkeerbehoefte opgelost worden in de te realiseren hub bij station Presikhaaf.

Daarnaast hebben de nieuwe bewoners geen recht op een (bewoners)parkeervergunning. Voor de parkeernormen kan uitgegaan worden van de bestaande Beleidsregels parkeren, maar het college is middels moties gevraagd onderbouwd af te wijken. Er is voor de onderbouwing gekeken naar het huidige autobezit. Voor Schaapsdrift leidt verdere specificatie van de woningtypen en de bredere beschouwing tot parkeernormen die gelijk of lager uitvallen. De voorgestelde parkeernorm voor bezoekers verschuift naar 0,2 parkeerplaatsen per woning, uitgaande van de ligging in deelgebied B zonder betaald parkeren (conform het concept Duurzaam Mobiliteitsplan dat voorligt bij de gemeenteraad).

Bij de invoering van een betaald parkeren-regime is een beperkte verlaging gerechtvaardigd voor het bewonersdeel van de parkeernorm van enkele woningtypen. Het bezoekersdeel kan dan terug naar 0,1 parkeerplaatsen per woning. Met betaald parkeergebied kan de kolom A gebruikt worden. In de regels wordt mogelijk gemaakt dat getoetst kan worden aan deze parkeernorm.

5.4 Milieu

5.4.1 Geluid

Besluit kwaliteit leefomgeving

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn in paragraaf 5.1.4.2a regels opgenomen voor het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen ten behoeve van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er moet akoestisch onderzoek verricht worden wanneer geluidgevoelige gebouwen geheel of gedeeltelijk binnen een geluidaandachtsgebied komen te liggen. Er wordt daarbij gewerkt met een standaardwaarde en grenswaarde. Voor rijkswegen en provinciale wegen, gemeente- en waterschapswegen, hoofd- en lokale spoorwegen en industrieterreinen gelden ieder eigen standaard- en grenswaarden volgens het Bkl.

De standaardwaarden hebben als doel geluidhinder te voorkomen en te beperken tot aanvaardbare geluidniveaus. Maar ook voor het aspect geluid geldt dat wordt gekeken naar een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aanvaardbaarheid van zowel geluidbelasting als geluidhinder is afhankelijk van de planologische context; in een woonwijk worden andere geluidniveaus aangetroffen en verwacht dan in een bruisend stadscentrum. Een overschrijding van de standaardwaarden kan daarmee door het bevoegd gezag acceptabel worden geacht en hoeft geen obstakel te zijn. Wel geldt dat in het Bkl grenswaarden zijn opgenomen waarboven er doorgaans geen aanvaardbaar geluidniveau kan bestaan. Bij een geluidbelasting boven deze grenswaarde is de ontwikkeling niet zonder meer mogelijk.

Voor gemeentewegen betreft de standaardwaarde 53 Lden en de grenswaarde 70 Lden.

Voor spoorwegen betreft de standaardwaarde 55 Lden en de grenswaarde 65 Lden.

Beleidsplan Geluid

Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naarmate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

Vanwege de dominante woonfunctie in de stadswijken is de na te streven milieubelasting laag. Alleen aan de randen van de stadswijken, waar deze grenzen aan verkeerswegen, wordt een hogere geluidsbelasting toegestaan (-1, onrustig (48 dB tot 53 dB) tot –2, zeer onrustig (53 dB tot 58 dB)). De randen van de stadswijken dienen wel het achterliggende woongebied af te schermen.

Situatie plangebied

In voorliggend geval is door DGRM onderzoek gedaan naar geluidshinder van weg- en railverkeerlawaai, de volledige rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 2 bij deze motivering.

Geluidsonderzoek weg- en railverkeerlawaai

Er is sprake van geluid vanwege weg- en railverkeer hoger dan de standaardwaarde. Het geluid vanwege het wegverkeer voldoet op alle gevels aan de grenswaarde. De hoogst gemeten geluidbelasting vanwege wegverkeer bedraagt 65 Lden . De hoogst gemeten geluidbelasting wegens het spoor bedraagt 65 Lden. Op basis van het akoestisch onderzoek gaan we op basis van deze metingen uit van een gezamenlijke geluidbelasting van 68 dB.

Volgens het geluidbeleid valt Schaapsdrift gedeeltelijk binnen het gebiedstype 'stedelijke zone' en gedeeltelijk binnen het gebiedstype 'stadswijken'. Zie onderstaande uitsnede.

In het geluidbeleid zijn de Arnhemse ambities per gebiedstype opgenomen. Waarbij de 'a' staat voor ambitiewaarde, 'i' voor de incidentele waarde en 'p' voor de plafondwaarde.

De plafondwaarde wordt bij hoge uitzondering toegepast. Verdergaande akoestische compensatie is hier vereist. Onder de Omgevingswet hanteren wij de volgende geluidklassen:

In het gebied stadswijk geldt de geluidklasse 'lawaaiig' als de de plafondwaarde. Dit houdt in voor spoorwegen maximaal 65 dB en voor gemeentelijkewegen maximaal 70 dB Lden. In het gebied stedelijke zone/ knooppunt hanteren we de geluidklasse 'zeer lawaaiig' als plafondwaarde. De hoogst gemeten geluidniveaus vanwege gemeentewegen en railverkeer blijft daarmee binnen de maximale kaders van het gemeentelijk beleid.

Het toestaan van een hogere waarde in het omgevingsplan dan de standaardwaarde kan alleen indien geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarden te voldoen. Deze maatregelen dienen wel financieel doelmatig te zijn en er dienen geen overwegende bezwaren van stedenboukundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard te bestaan.

Dit kunnen zijn maatregelen aan de bron (wegdek, snelheid), in de overdracht (scherm) of gevelmaatregelen zijn. 

Volgens het geluidbeleid zijn nieuwe geluidgevoelige functies alleen toegestaan binnen de geluidklasse 'zeer onrustig' en 'lawaaiig' als de volgende afwegingen zijn gemaakt:

• 1. Indien mogelijk bronmaatregelen (bijvoorbeeld stillere asfalttypen) treffen.
• 2. Indien mogelijk de afstand tussen de geluidbron en de nieuwe woning(en) vergroten.
• 3. Het stedenbouwkundig ontwerp vormgeven waarbij zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat.
• 4. Indien mogelijk in het overdrachtsgebied een afscherming realiseren.
• 5. Bij een aanvraag om bouwvergunning voor een woning, scholen en kinderdagverblijven een akoestisch onderzoek voegen en toetsen of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit.
• 6. Geluidaspecten worden vanaf eerste ontwerpstadium bij de ontwikkeling betrokken.
• 7. Er wordt minimaal een verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde gerealiseerd.
• 8. Bij woningen/appartementen wordt er minimaal één geluidluwe buitenruimte gecreëerd (tuin of balkon).

Maatregelen 

Voor railverkeer zijn twee varianten beschouwd, namelijk het toevoegen van raildempers en plaatsing van een twee meter hoog scherm. Deze maatregel verlaagt het geluid niet tot de standaardwaarde.

Voor wegverkeer zijn in dit onderzoek geen maatregelen beschouwd. Het geluid vanwege het wegverkeer is overal lager dan de grenswaarde. Bronmaatregelen zoals snelheidsverlaging of stiller wegdek verlagen het geluid op de gevels niet tot de standaardwaarde. Geluidschermen zijn slechts voor een beperkt aantal bouwlagen effectief en zijn in een stedelijke omgeving niet altijd wenselijk. Bij de verdere uitwerking van de plannen moet worden onderzocht of geluidschermen kunnen worden toegepast, eventueel in combinatie met rijsnelheidsverlaging of stiller wegdek.

Als de hierboven genoemde maatregelen niet kunnen worden getroffen door stedenbouwkundige, landschappelijk of financiële bezwaren.

Geluidluwe zijde en buitenruimte

De gemeente stelt in haar geluidbeleid eisen aan het ontwikkelen van woningen als het

geluid hoger is dan de standaardwaarde. Eén van de voorwaarden is dat alle woningen moeten worden voorzien van een verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde en een geluidluwe buitenruimte. Deze verplichting is opgenomen in de regels. De gemeente Arnhem beschouwt een gevel op basis van de Omgevingswet als geluidluw, als deze voldoet aan de standaardwaarde van 53 dB voor gemeentelijke wegen. In een aanvullend onderzoek bouwfysica wordt vastgesteld welke woningen op basis van de resultaten voldoen aan de eisen uit het geluidbeleid van de gemeente Arnhem en voor welke woningen aanvullende gebouwmaatregelen nodig zijn.

Individuele bedrijvigheid

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

In de Omgevingswet wordt niet langer gewerkt met de term inrichting en wordt gesproken over milieubelastende activiteiten. Omdat in voorliggende situatie het gemeentebrede omgevingsplan nog niet gereed is en daarmee de bestemmingsplannen nog onderdeel uitmaken van omgevingsplan, is het kader van de VNG-publicatie nog wel relevant.

Schaapsdrift is een gebied waar zowel gewoond als gewerkt wordt. Het gaat hierbij dan naast wonen om verschillende vormen van (creatieve) bedrijvigheid, wijkverzorgende bedrijvigheid  voor dienstverlening, ondersteunende horeca en kantoren, daghoreca gecombineerd met dienstverlening.

Dit betekent dat het vooral gaat om milieucategorie 1 en 2 bedrijven met activiteiten met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat ze aanpandig of bouwkundig afgescheiden van woningen kunnen plaatsvinden.

Daarnaast komt er in het gebied een buurthub. Op basis van de quick scan uitgevoerd door DGMR (opgenomen in Bijlage 26 bij deze motivering) volgt dat, als de gevels van het parkeergebouw gesloten worden uitgevoerd zal zeker worden voldaan aan de geluideisen uit het omgevingsplan. Er is dan wel een mechanische afzuiginstallatie nodig die de afvoergassen bovendaks afvoert. Het geluid van deze installatie moet voldoen aan de geluideisen.

Als het parkeergebouw natuurlijk wordt geventileerd vervalt de mechanische ventilatie. In dat geval vindt de ventilatie via de gevels plaats. Bij het ontwerp van het parkeergebouw moet worden nagegaan of met deze constructie wordt voldaan aan de geluideisen. Eventueel kunnen geluiddempende ventilatierooster worden toegepast.

Dit betekent dat hinder geen belemmering vormt voor de ontwikkeling Schaapsdrift. Wel moet er in het kader van de uitwerking van de buurthub worden beoordeeld in hoeverre er aan de geluidnormen in het omgevingsplan wordt voldaan.

5.4.2 Lucht

De Europese richtlijnen voor luchtkwaliteit zijn geïmplementeerd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het doel van deze wetgeving is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende omgevingswaarden het meest relevant:

• PM10 (fijnstof)

1. de jaargemiddelde concentratie van 40 pg PM10/m3 mag niet worden overschreden;

2. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 pg PM10/m3 mag niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;

• NO2 (stikstofdioxide)

1. de jaargemiddelde concentratie van 40 pg NO2/m3 mag niet worden overschreden;

2. de uurgemiddelde concentratie van 200 pg NO2/m3 mag niet vaker dan 18 keer per jaar

worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

In de artikelen 5.53 en 5.54 van het Besluit kwaliteit leefomgeving is bepaald wanneer activiteiten 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In deze situaties is toetsing aan de omgevingswaarden niet noodzakelijk. Een woningbouwplan van 1.500 woningen (met één ontsluitingsweg) is een dergelijke categorie. De omvang van het plan in Schaapsdrift is netto veel kleiner dan deze 1.500 woningen. De verwachting is dat de ontwikkeling niet bij draagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

5.4.3 Omgevingsveiligheid

Landelijk gebied

Omgevingsveiligheid gaat om de risico's van het gebruik en transport van gevaarlijke stoffen, de veiligheid van inrichtingen en de veiligheid van nieuwe, zich snel ontwikkelende technologieën. Onder omgevingsveiligheid vallen ook de risico's door luchthavens en windturbines. In paragraaf 5.1.2.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn de algemene bepalingen met betrekking tot het waarborgen van de veiligheid opgenomen. Hieruit volgt dat in een omgevingsplan voor risico's van branden, rampen en crises, rekening wordt gehouden met het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan, de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen en de geneeskundige hulpverlening. Voor zowel de handelingen met gevaarlijke stoffen bij bedrijven als het transport van gevaarlijke stoffen zijn drie aspecten van belang, het plaatsgebonden risico (PR), aandachtsgebieden en het groepsrisico (GR).

Gemeentelijk beleid

Het beleidsplan externe veiligheid van de gemeente Arnhem beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt langs de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Over dit spoor vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Langs deze spoorlijn liggen een brandaandachtsgebied van 30 meter en een explosieaandachtsgbeied van 200 meter. DGMR heeft een inventarisatie van de omgevingsrisico's gemaakt, de memo hiervan is opgenomen als Bijlage 18.

Bij voorkeur moeten (zeer) kwetsbare gebouwen buiten een aandachtsgebied worden geplaatst. In voorliggend geval wordt hier aan voldaan door de maatschappelijke functies binnen het plangebied te beperken tot de noordelijk gelegen bouwblokken, op meer dan 200 meter van de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Zo hoeven er geen voorschriftengebieden te worden aangewezen.

5.4.4 Bodem

Voor deze ontwikkellocatie is getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook is getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Besluit kwaliteit leefomgeving;
• Beleidsnota bodem 2012, Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, 1 december 2012;
• Nota Bodembeheer, september 2011

Om inzicht te verkrijgen in de bodemkwaliteit is een historisch vooronderzoek uitgevoerd op basis van de NEN 5725:2017 voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek, deze is bijgevoegd als Bijlage 19 bij deze motivering.

Situatie plangebied

In de Schaapsdrift is sinds januari 2008 een grondwatersanering in uitvoering. Hierbij is van januari 2008 tot oktober 2016 grondwater onttrokken uit een onttrekkingsfilter (filterstelling 4,0 – 12,0 m-mv) dat net ten noorden van het spoorviaduct bij NS-station Presikhaaf staat. Vanaf oktober 2016 wordt grondwater onttrokken uit een onttrekkingsfilter (filterstelling 2,0 - 7,0 m-mv) ter hoogte van Schaapsdrift 109. Als gevolg van de grondwatersanering zijn de PER-concentraties in het oorspronkelijke brongebied aanzienlijk gedaald. Alleen in het grondwater van peilbuis 38 worden langdurig opvallend hoge PER-concentraties gemeten. Om vast te stellen wat hiervan de oorzaak kan zijn, is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd.

Het lijkt aannemelijk dat zich in de bodem stroomopwaarts (noordelijk) van peilbuis 38 een (rest)bron van PER bevindt, van waaruit nalevering van PER plaatsvindt. Aangezien de PER-concentratie in het grondwater op korte afstand stroomafwaarts van peilbuis 38 beduidend lager is dan in peilbuis 38, betreft het waarschijnlijk een kleine restbron.

• Aangenomen kan worden dat de aangetoonde PER-verontreiniging bij het huidige gebruik van de locatie geen humane risico's met zich meebrengt.
• Geadviseerd wordt om bij een toekomstige ontwikkeling van de locatie, waarbij de huidige bebouwing gesloopt gaat worden, aanvullend onderzoek te doen om de verontreinigingssituatie in grond en grondwater beter in beeld te brengen. Afhankelijk van de resultaten van dit aanvullend onderzoek kan een sanering worden uitgevoerd waarbij de met PER verontreinigde grond wordt ontgraven en een kortdurende intensieve bemaling/grondwateronttrekking uitgevoerd gaat worden. Dit kan eventueel worden gecombineerd met de bouw van een kelder.
• Afhankelijk van de resultaten van een grondsanering moeten na de sanering mogelijk een leeflaag met eventueel een dampdicht folie worden aangebracht. In dat geval is na sanering sprake van gebruiksbeperkingen, waarbij de leeflaag en het dampdichte folie in stand moeten worden gehouden

Rest van ontwikkellocatie

Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat  er verder nog 19 adressen/locaties aanwezig zijn waarbij rekening moet worden gehouden met al bekende of mogelijk aanwezige bodemverontreiniging.

Bij toekomstige ontwikkelingen op deze locaties is aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk. Het historische onderzoek kan daarbij als basis dienen. Asbest en PFAS zijn eveneens aandachtspunten en dienen te worden meegenomen in het bodemonderzoek.

Ook wordt opgemerkt dat in het tankarchief niet de exacte ligging van de ondergrondse tanks zijn aangegeven. Deze dienen nog door aanvullend archiefonderzoek te worden achterhaald indien bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Bodemonderzoeken zullen plaatsvinden na verwerving en concretisering van de plannen.

Verhouding plangebied tot gemeentebreed omgevingsplan

Voor dit geval van bodemverontreiniging geldt voor bodem nog het overgangsrecht Wet Bodembescherming en niet de Omgevingswet. Daarom wordt nog verwezen naar de oude wetgeving en beleidsdocumenten en worden er geen specifieke regels opgenomen.

Voor het gedeelte dat buiten het geval ligt geldt wel de Omgevingswet, daarvoor wordt voldaan aan het Besluit activiteiten leefomgeving en bruidsschat. Er wordt niet vooruitlopend op het vaststellen van een definitieve set bodemregels nu voor deze locatie separaat een set regels opgenomen. De bepalingen uit de bruidsschat en het BAL worden naar verwachting in 2025 middels een thematische wijziging vervangen door de regels uit het gemeente-brede omgevingsplan voor het aspect Bodem

5.4.5 Water

Rijksbeleid

De nationale belangen en de strategische keuzes voor het thema Water zijn vastgelegd in de Nationale Omgevingsvisie. De uitwerking hiervan heeft een plek gekregen in het Nationaal Water programma 2022-2027. Het plan geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. De belangrijkste ambities richten zich op schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. De Nationale Adaptatie Strategie (2016) is het overkoepelende beleid voor klimaatadaptatie en het klimaatadaptief maken van Nederland is water één van de belangrijkste thema’s en het thema komt terug in de onderwerpen waterveiligheid, wateroverlast en droogte. In het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie staan de processen en maatregelen beschreven die moeten zorgen dat Nederland in 2050 uiteindelijk klimaatbestendig en waterrobuust ingericht is. Daarnaast is het belang van water als (mede)ordenend principe in de kamerbrief “Water & Bodem sturend” uit 2022 nog eens bevestigd.

In de Omgevingswet zijn onder meer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor hemelwater indien de eigenaar van het terrein het hemelwater in alle redelijkheid niet op eigen terrein kan verwerken en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Beleid waterschap en gemeente

De verantwoordelijkheid voor het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord ligt bij het Waterschap Rijn en IJssel. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is de Waterschapsverordening en de legger van het Waterschap.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen:

• Gemeentelijk RioleringsPlan; dit plan richt zich op een verbetering van de kwaliteit van het rioleringsstelsel, op de vermindering van de vuiluitworp naar het oppervlaktewater, de bodem en het grondwater, op het voorkomen van overlast en op het vasthouden van schoon hemelwater in stedelijk gebied;
• Aanpak wateroverlast Arnhem-Noord (2015). Het plan heeft tot doel om Arnhem en vooral Arnhem-Noord, beter bestendig te maken tegen zware regenbuien. Hiervoor worden tijdens werkzaamheden in de openbare ruimte maatregelen genomen die wateroverlast verminderen dan wel beperken. Over alle plannen in de openbare ruimte wordt een waterscan gelegd.
• Strategie klimaatadaptatie 2020-2030. In deze 'Strategie Klimaatadaptatie Arnhem' geven we aan hoe en wat we de komende tien jaar, tot 2030, gaan doen om onze stad klimaatbestendiger te maken. Waar we dit kunnen doen door klimaatadaptatie te combineren met vergroenen doen we dat. Waar we werken aan de stad nemen we klimaatadaptatie mee. En we doen het samen; iedereen is nodig voor een succesvolle aanpak: bewoners, bedrijven, organisaties en instellingen en natuurlijk de overheid.

Resumé

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap, provincie en het rijk is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• negatieve verstoring van de grondwaterstanden en –stromingen niet toegestaan zijn om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen;
• maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling;
• bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering en worden verwerkt op eigen terrein;
• voldoende oppervlaktewater aanwezig is met voldoende obstakel vrije ruimte om dit water doelmatig te kunnen onderhouden en op de goede locatie;
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt;
• het gebruik van uitloogbare materialen en chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan;
• ontwikkelingen moeten bijdragen aan het verminderen of beperken van wateroverlast;

Situatie plangebied

Oppervlaktewater

In de huidige situatie komt alleen aan de noordzijde van het plangebied oppervlaktewater voor in de vorm van de Beek op de Paasberg. Op het terrein van Vreedenhoff is een kleine vijver te zien die onderdeel uitmaakt van deze beek. Na de vijver stroomt de beek bovengronds verder achter de woningen aan de Oude Velperweg en de Schaapsdrift langs, om vervolgens bij het eerste bedrijfspand aan de Schaapsdrift met een beekriool ondergronds verder te stromen. De beek ligt eerst nog onder de gebouwen, maar uiteindelijk ligt dit beekriool onder de Schaapsdrift. Bij station Presikhaaf verdwijnt de beek uit het plangebied om uiteindelijk in de heemtuin in park Presikhaaf weer bovengronds te komen. Net ten zuiden van het station was in het beekriool een overloop ingebouwd op het gemengde rioolstelsel. Bij te hoge beekafvoeren stroomde bij deze overloop water in het riool. Deze overloop is nu dichtgezet en het teveel aan beekwater wordt nu afgevoerd naar de eco-zone boven Presikhaaf 1.

Grondwater

Het grondwater in het plangebied maakt onderdeel uit van het Veluwsysteem en stroomt hier bijna noord-zuidoost: vanaf het Veluwemassief naar de IJssel. Door het hoogteverschil in het plangebied zal ook het grondwater verschillende dieptes voorkomen (t.o.v. het maaiveld). Dat “hoogteverschil” is minder groot dan de hoogteverschillen in het maaiveld.

Het is wel de verwachting dat de variatie in grondwaterstanden (de fluctuatie) aan de zuidzijde groter is dan aan de noordzijde. Dat heeft te maken met de invloed van de waterstanden op de IJssel. Bij hoge waterstanden op de IJssel zal de afstroming van Veluwekwel bemoeilijkt worden waardoor opstuwing van grondwater plaatsvindt. Dit effect zal naar verwachting groter zijn aan de zuidzijde van het plangebied.

Door de ligging op de overgang van Veluwe naar de voormalige uiterwaarden (nu oa de wijk Presikhaaf) is het voorkomen van leemlagen niet uitgesloten. Aan de andere kant is door de grondwatersanering aan de Schaapsdrift en de bouw van Vreedenhoff de bodem al zo aangetast dat eventueel aanwezig leemlagen waarschijnlijk geen grote rol meer hebben in de grondwaterhuishouding, wat niet wil zeggen dat op een lokale plek het grondwater misschien wel slecht wegzakt.

Riolering

Het plangebied is nu nog grotendeels gemengd gerioleerd. Het is overigens niet uit te sluiten dat van enkele panden die boven het beekriool staan, het hemelwater al op het beekriool is aangesloten. In de Schaapsdrift ligt een transportriool dat gemengd afvalwater van hoger gelegen wijken, afvoert naar het rioolgemaal Driepoorten in Presikhaaf 2.

Toekomstige situatie

Voor het planvoornemen is een Waterhuishoudkundig advies opgesteld, deze is bijgevoegd als Bijlage 20

Oppervlaktewater

Onderdeel van het plan is om het ondergrondse deel van de Beek op de Paasberg terug te brengen in de leefomgeving. Het gedeelte van de beek dat nu nog zichtbaar is, blijft gehandhaafd en vormt het begin van de beekloop die straks door het gehele projectgebied stroomt. Door de aanleg van een eco-duiker krijgt de beek een nieuwe, meer oostelijke kruising met de spoorbaan. Na de spoorbaan wordt de beek aangesloten op de zichtbare beek in de heemtuin in park Presikhaaf.

De huidige beekloop wordt verlaten en krijgt gedeeltelijk een nieuwe functie als hemelwaterriool. Het deel dat onder de woningen ligt en het deel dat in de Schapenwei in park Presikhaaf ligt zal in het geheel buiten gebruik worden gezet (en zo mogelijk verwijderd). .

Grondwater

Onderdeel van het waterhuishoudkundig onderzoek is het plaatsen van zijn 2 peilbuizen die de aankomende jaren lokale gegevens over het grondwater opleveren. Op dit moment geven de peilbuizen aan dat de noordzijde van het plangebied het grondwater zich op ongeveer op 3,5 tot 4 m.-mv. bevindt en aan de zuidzijde op 2,5 tot 3 m.-mv. Daaruit blijkt dat in principe het grondwater geen belemmering hoeft te vormen voor de ontwikkeling.

In de aankomende jaren wordt uit deze peilbuizen aanvullend informatie verkregen die het grondwater definitief goed te kunnen inpassen. Het gaat dan om de bodemopbouw en de grondwaterfluctuatie.

• De bodemopbouw is gedeeltelijk onderzocht, maar omdat het plangebied een gebied is met bestaande bebouwing, was het niet mogelijk om de bodem onder de bestaande gebouwen te onderzoeken. Het kan zijn dat lokaal nog resten van leemlagen aanwezig zijn. Voor het grote(re) watersysteem zijn deze restanten niet meer van belang, maar afhankelijk van de diepte en de positie, zouden ze lokaal wel voor grondwaterproblemen kunnen zorgen. Eventuele restanten van deze leemlagen zijn niet beschermd.
• Het bepalen van de grondwaterstanden in het waterhuishoudkundig onderzoek is een momentopname. Seizoenseffecten of effecten van hoge rivierwaterstanden op de IJssel zijn daarin niet te meten. Metingen over meerdere jaren geven beter inzicht in eventuele fluctuaties. De peilbuizen worden dan ook over meerdere jaren gemonitord. In de volgende fases van de planontwikkeling en realisatie is het noodzakelijk om gebruik te maken van de meest recente gegevens van deze peilbuizen.

Hemelwater

Uit het waterhuishoudkundig onderzoek blijkt dat op de plekken waar de bodem is onderzocht, deze bijna overal goed doorlatend is en daarmee geschikt is voor infiltratie.

Het hemelwater dat op particulier terrein valt moet op het eigen terrein verwerkt worden, in ieder geval tot een hoeveelheid die eens per 10 jaar valt (40 mm. neerslag in 45 minuten). Bij zwaardere buien mag het overschot bovengronds afgevoerd worden naar de openbare ruimte.

Uit de analyse blijkt ook dat in het plangebied bijna overal voldoende groene ruimte aanwezig is om het hemelwater dat afkomstig is uit de openbare ruime, in het gebied te verwerken. De enige uitzondering is aan de zuidzijde langs het spoor. Omdat infiltreren langs de spoorbaan ook risico's met zich meebrengt, wordt voor deze zone vooralsnog gekozen om het water via een leiding af te voeren naar het straks voormalige beekriool in de Schaapsdrift. Deze leiding brengt het hemelwater richting de wadi's in de eco-zone ten noorden van Presikhaaf 1.

Bij zwaardere buien is het de bedoeling dat het hemelwater via de Groene Corridors richting een voormalige vijver in park Sacré Coeur wordt geleid. Door de ligging van het projectgebied aan het einde van het beekdal is het bij zware buien kwetsbaar voor wateroverlast door externe oppervlakkige aanvoer van hemelwater. In het plan is daarom ook voorzien van een overloop van de vijver aan de Velperweg naar een wadi die deels evenwijdig aan de Velperweg komt te liggen. Om de impact van wateroverlast zo klein mogelijk te houden is mede daarom de route van het hemelwater via de Groene Corridors richting park Sacré Coeur ook belangrijk. Tegelijk zullen ook de maatregelen die binnen het project Renaissance van de Velperweg worden genomen ook bijdragen aan het verminderen van wateroverlast.

Calamiteitenberekening

Onderdeel van het waterhuishoudkundig onderzoek is ook een eerste globale berekening naar de effecten van wateroverlast die optreden bij een extreme bui (maatstaf is de bui van 28 juli 2014). Door het hoogteverschil in de buurt en de inpassing van de Groene Corridors lijkt het dat zich geen grote waterproblemen voordoen. In een latere ontwerpfase als meer details en hoogtes bekend zijn, dan zal deze calamiteitentoets herhaald worden. Aandachtspunt is het groene spoortalud. Dat is op zichzelf kwetsbaar voor erosie door langsstromend water. Dat vraagt aandacht in het vervolgproces en zal ook afhangen van het uiteindelijke ontwerp van deze straat.

Riolering

In de nieuwe situatie is het hemelwater van de nieuwe gebouwen niet meer aangesloten op de riolering, maar stoomt oppervlakkig naar groene ruimtes waar het verwerkt kan worden. Alleen het vuilwater wordt nog aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Dit vuilwaterstelsel zal aangesloten blijven op het transportriool in de Schaapsdrift.

5.4.6 Geur

Geurhinder van industriële bedrijven

Het beleidsplan Geur uit 2010 gaat in op geur afkomstig van industriële bedrijven waarvoor de gemeente Arnhem het bevoegde gezag is. Milieubeleid kan een positieve bijdrage leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Geur is een milieuaspect dat een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid. Het geurbeleid van de gemeente Arnhem sluit, voor zover dat mogelijk is, aan op het geurbeleid van de provincie Gelderland. Het doel van het geurbeleid is dat inwoners van Arnhem nu en in de toekomst niet worden blootgesteld aan geuroverlast door industriële bedrijven.

Situatie plangebied

In voorliggend geval zijn in en rondom het plangebied geen dergelijke inrichtingen aanwezig die een onderzoek naar geurhinder noodzakelijk maken.

5.4.7 Licht

Lichthinder

De Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV) heeft in 2021 de geactualiseerde richtlijn Lichthinder uitgegeven. In deze richtlijn zijn grenswaarden opgenomen. De grenswaarden voor de verschillende parameters zijn afhankelijk van de soort verlichting. Grenswaarden zijn opgenomen voor de verticale verlichtingssterkte (Ev lux)en de richtingsafhankelijke lichtsterkte per armatuur (cd). Tevens wordt er een onderscheid gemaakt in de dag- (07.00 tot 19.00 uur), avond- (19.00tot 23.00 uur) en nachtperiode (23.00 tot 07.00 uur). In dit geval gaat het om veldverlichting van de voetbalvelden van MASV. De grenswaarden zijn afhankelijk van het omgevingstype. Op basis van de richtlijn kan de omgeving worden getypeerd als stedelijk gebied(E3).

Situatie plangebied

In voorliggend geval zijn in en rondom het plangebied geen dergelijke inrichtingen aanwezig die een onderzoek naar lichthinder noodzakelijk maken.

5.4.8 Trillingen

Bij de beoordeling van trillingen op het aspect trillinghinder de wordt SBR-richtlijn "Meet-en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen, deel B Hinder voor personen in gebouwen" aangehouden. Deze richtlijn heeft geen wettelijke status, maar heeft mede door jurisprudentie een ruim draagvlak opgebouwd en wordt geïnterpreteerd als de meest recente stand der inzichten.

De richtlijn hanteert afhankelijk van de functie streefwaarden voor trillingen ter voorkoming van hinder.

Situatie plangebied

Vanuit het spoor worden er trillingen veroorzaakt door treinverkeer. Uitgangspunten zijn:

• Voor grondgebonden woningen (2-3 bouwlagen) op minimaal 30 meter van het spoor te situeren
• Voor appartementengebouwen (4-6 bouwlagen) op minimaal 20 meter van het spoor te situeren
• Voor appartementengebouwen (7-10 bouwlagen) op minimaal 15 meter van het spoor te situeren
• Gebouwen worden voorzien van een paalfundering en een betonnen draagconstructie.

Indien deze uitgangspunten worden gehanteerd wordt voldaan aan de Richtlijn SBR B voor nieuwe situaties.

5.4.9 M.e.r.-beoordeling

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is.

Voor plannen en programma's die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd.

De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

Situatie plangebied

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is gebaseerd op de beschrijving van het plan en de ten behoeve van de ontwikkeling uitgevoerde onderzoeken. Deze aspecten zijn al eerder aan de orde gekomen in de motivering van dit TAM-omgevingsplan. Onderstaande conclusies zijn derhalve een bondige samenvatting van hetgeen eerder in deze motivering is uitgewerkt.

5.10 M.e.r.-beoordeling

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is.

Voor plannen en programma's die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd.

De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

Situatie plangebied

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is gebaseerd op de beschrijving van het plan en de ten behoeve van de ontwikkeling uitgevoerde onderzoeken. Deze aspecten zijn al eerder aan de orde gekomen in de motivering van dit TAM-omgevingsplan. Onderstaande conclusies zijn derhalve een bondige samenvatting van hetgeen eerder in deze motivering is uitgewerkt.

1. Kenmerken van het project

Programma

Dit omgevingsplan voorziet in de bouw van maximaal 490 woningen ten opzichte van het huidige aantal, en circa 2000 m2 aan andere functies als bedrijvigheid, horeca en maatschappelijk.

2. Plaats van het project

Het project bevindt zich in een binnenstedelijk gebied.

3. Effecten van het project

De te realiseren woningen zijn geluidgevoelig van aard, waarbij inkomend geluid van de omgeving zoals wegverkeerslawaai van invloed is. Voorts wordt op basis van de beoogde overige functie geen belangrijke negatieve effecten op de omgeving (overige woon- en groengebieden) verwacht, deze zijn geschikt voor functiemenging.

4. Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit is geen kritiek milieuaspect dat mogelijk tot belemmeringen leidt voor het plan.

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de eerdere categorieën die Niet in betekenende

mate bijdragen opgenomen. Een woningbouwplan van 1.500 woningen (met één ontsluitingsweg) is

een dergelijke categorie. De omvang van het plan in Schaapsdrift is netto veel kleiner dan deze

1.500 woningen.

5. Bodem

In de Schaapsdrift te Arnhem is sinds januari 2008 een grondwatersanering in uitvoering. Om inzicht te verkrijgen in de bodemkwaliteit is een historisch vooronderzoek uitgevoerd op basis van de NEN 5725:2017 voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek, deze is bijgevoegd als Bijlage 19 bij deze motivering.

6. Water

Zie 5.4.5 Water

7. Archeologie

Op basis van de Archeologische verwachtingenkaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. Daarom is door BAAC een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 9, hieronder is het onderzoek samengevat.

Archeologisch onderzoek

Voor de regels over archeologie wordt verwezen naar de Thematische wijziging Archeologie en geomorfologie 001 van het omgevingsplan Arnhem. Hieruit volgt dat het noordoostelijke gedeelte van het plangebied een hoge verwachting heeft. Dit is in onderstaand kaartje aangegeven met een paarse contour. Voor de gebieden zonder contour (wit) geldt dat deze geen archeologische verwachting hebben.

8. Natuur

In opdracht van de gemeente is er aanvullend onderzoek gedaan door ecogroen. Dit is vastgelegd in het adviesrapport, Natuurtoets herontwikkeling Schaapsdrift e.o., Beoordeling in het kader van natuurwetgeving inclusief resultaten aanvullend onderzoek, Bijlage 17.

• 1. Door de sloop van bebouwing en verwijderen van groen gaan verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en kleine marterachtigen verloren. Voor deze soorten is het aanvragen van een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk, waar voorwaarden aan gesteld moeten worden.
• 2. Aanvullend onderzoek is nodig om de effecten van stikstofemissie tijdens de werkzaamheden in beeld te brengen. Op basis van een stikstofberekening met het rekenmodel AERIUS Calculator kan worden beoordeeld of er vervolgstappen in het kader van de Omgevingswet nodig zijn voor Natura 2000-gebieden. Er is stikstonderzoek uitgevoerd zie onder gebiedsbescherming.
• 3. Voor alle werkzaamheden geldt dat het beschadigen van broedbiotopen van aanwezige vogels te allen tijde voorkomen dient te worden. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode half maart of na eind juli en het projectgebied voorafgaand aan de werkzaamheden te controleren op broedende vogels en nesten.
• 4. Voor een aantal waargenomen of verwachte soorten is het nemen van mitigerende maatregelen nodig. Verder geldt voor alle plant- en diersoorten de specifieke zorgplicht. In paragraaf 3.6 zijn voorzorgsmaatregelen genoemd. Geadviseerd wordt om genoemde maatregelen in een ecologisch werkprotocol op te nemen en conform dit protocol te werken, onder begeleiding van een ecologisch deskundige.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan op zich en in samenhang met andere plannen geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf, voor de directe omgeving en voor gevoelige gebieden in de omgeving. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet noodzakelijk conform bijgevoegd besluit Bijlage 34.

5.5 Natuur, groen en bomen

5.5.1 Soorten- en gebiedsbescherming

Omgevingswet

Soortenbescherming

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het besluitgebied. De Omgevingswet beschermt bepaalde plant- en diersoorten. Het gaat hoofdzakelijk om soorten van Europees belang die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen. Daarnaast betreft het bepaalde soorten van nationaal belang. In principe zijn provincies verantwoordelijk voor de bescherming van soorten (artikel 2.18, lid 1, sub f). Echter kunnen ook andere overheden actief beleid voeren. Zo is het vaststellen van een programma voor soortenbescherming een mogelijkheid.

Soortenbescherming is in de Omgevingswet vooral gericht op het reguleren van flora-en fauna-activiteiten. Een flora en fauna-activiteit is een activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten. Door deze brede formulering van een flora-en fauna-activiteit is het bij activiteiten in de fysieke leefomgeving nodig om te controleren of:

• 1. er soorten aanwezig zijn;
• 2. welke soorten dat zijn.

Voordat een flora en fauna-activiteit mag worden verricht, moet gecontroleerd worden of er aanwijzingen zijn dat op die plek of in de directe nabijheid bepaalde beschermde soorten of habitats voorkomen. Als er aanwijzingen zijn dat deze aanwezig zijn, dan is het verplicht om na te gaan of nadelige gevolgen voor die dieren of planten uit te sluiten zijn. Als nadelige gevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet degene die de activiteit verricht alle passende preventieve maatregelen treffen om nadelige gevolgen voor dier- en plantensoorten te voorkomen. Voor schadelijke handelingen geldt in de meeste gevallen een vergunningplicht. In een aantal gevallen is echter ook sprake van een vrijstelling.

SAB heeft een Quickscan Natuur, Arnhem Esperantolaan 2, uitgevoerd op 22 juni 2022, (Bijlage 16).Hierin is de bestaande bebouwing van woon-zorgcomplex 'Vreedenhoff' van Innoforte onderzocht dat vanwege het voornemen om nieuwbouw te realiseren wordt gesloopt.

Hieruit kwamen de volgende aanbevelingen:

• Houd rekening met de zorgplicht;
• Houd rekening met broedende vogels;

- Laat nader onderzoek uitvoeren naar huismus en vleermuizen en laat een winter-check uit voeren om de bomen te controleren op mogelijke aanwezige nesten en holtes;

- Zorg tijdens de bouwfase dat het besluitgebied niet geschikt wordt voor de rug-streeppad.

In opdracht van de gemeente is er nader onderzoek gedaan door ecogroen. Dit is vastgelegd in het adviesrapport, Natuurtoets herontwikkeling Schaapsdrift e.o., Beoordeling in het kader van natuurwetgeving inclusief resultaten aanvullend onderzoek, Bijlage 17.

• 1. Door de sloop van bebouwing en verwijderen van groen gaan verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en kleine marterachtigen verloren. Voor deze soorten is het aanvragen van een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk, waar voorwaarden aan gesteld moeten worden.
• 2. Aanvullend onderzoek is nodig om de effecten van stikstofemissie tijdens de werkzaamheden in beeld te brengen. Op basis van een stikstofberekening met het rekenmodel AERIUS Calculator kan worden beoordeeld of er vervolgstappen in het kader van de Omgevingswet nodig zijn voor Natura 2000-gebieden. Er is stikstonderzoek uitgevoerd zie onder gebiedsbescherming.
• 3. Voor alle werkzaamheden geldt dat het beschadigen van broedbiotopen van aanwezige vogels te allen tijde voorkomen dient te worden. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode half maart of na eind juli en het projectgebied voorafgaand aan de werkzaamheden te controleren op broedende vogels en nesten.
• 4. Voor een aantal waargenomen of verwachte soorten is het nemen van mitigerende maatregelen nodig. Verder geldt voor alle plant- en diersoorten de specifieke zorgplicht. In paragraaf 3.6 zijn voorzorgsmaatregelen genoemd. Geadviseerd wordt om genoemde maatregelen in een ecologisch werkprotocol op te nemen en conform dit protocol te werken, onder begeleiding van een ecologisch deskundige.

Gebiedsbescherming

De bescherming van natuurgebieden is tweeledig; het Rijk is verantwoordelijk voor de bescherming van Natura 2000-gebieden en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een verantwoordelijkheid van de provincies.

Een Natura 2000-gebied is een beschermd natuurgebied van Europees belang. Bescherming van deze gebieden is nodig voor het behoud van de biodiversiteit (soortenrijkdom) en om te voldoen aan de verplichtingen van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Nieuwe ontwikkelingen (activiteiten) die - afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten – significant negatieve gevolgen kunnen hebben op een Natura 2000-gebied, zijn onder de Omgevingswet gedefinieerd als 'Natura 2000-activiteit'. Deze kunnen zowel binnen als buiten een Natura 2000-gebied plaatsvinden. In de meeste gevallen vindt de activiteit echter plaats buiten een Natura 2000-gebied. Ook dan kan een activiteit effect hebben op het Natura 2000-gebied. Dit wordt ook wel de 'externe werking van een Natura 2000-gebied' genoemd. Als het effect significant kan zijn, is in veel gevallen een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is verankerd in de omgevingsverordening van de provincies. Daarin zijn de wezenlijke kenmerken en waarden van NNN-gebieden vastgelegd en zijn regels gesteld in het belang van de bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kenmerken en waarden van NNN-gebieden.

Toets

Om de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebied in kaart te brengen is door Soundforceone B.V. een stikstofberekening uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 22 bij deze motivering, de belangrijkste resultaten worden hieronder uiteengezet.

Het plangebied ligt op ongeveer 1,3 kilometer van het Natura 2000-gebied, de Veluwe. De stikstofdepositie is bepaald voor de aanlegfase met rekenjaren 2025, 2031 en de beoogde gebruiksfase voor het rekenjaar 2031.

Uit de berekeningen voor de aanlegfase 2025 (sloop, grondwerk en bouwrijp) is gebleken dat de stikstofdepositie geen toename vertoond ten opzichte van de referentiesituatie.

Uit de berekeningen voor de aanlegfase 2026 (aanlegfase 68 woningen per jaar) is gebleken dat de stikstofdepositie geen toename vertoond ten opzichte de referentiesituatie.

Uit de berekeningen voor de beoogde gebruiksfase 2031 is gebleken dat de stikstofdepositie geen toename vertoond ten opzichte van de referentiesituatie.

Significant negatieve effecten op de stikstofgevoelige habitats als gevolg van dit plan zijn daarmee nog uitgesloten. Er zijn mogelijkheden om tijdens de aanlegfases te kunnen voldoen aan de grenswaarde met een ambitieuzere planning waarbij tot ongeveer maximaal 150 woningen per jaar gerealiseerd kunnen worden.

5.5.2 Groen

Groenvisie 2017-2035

De Groenvisie gaat over het Groen-blauw raamwerk, de stedelijke hoofdgroenstructuur, vertaald in doelen, ambities en ontwikkelopgaven. Dit Groen-blauw raamwerk van de stad bepaalt het gezicht van de stad en de aantrekkelijkheid van uiteenlopende woon- en recreatiemilieus. Het gaat daarbij om de waarden vanuit landschap, cultuurhistorie, ecologie, water en recreatief gebruik op gemeente en op particuliere terreinen.

Aan groen heeft belangrijke waarden en kwaliteiten voor een leefbare stad. Zo ook het Arnhemse groen. Daarbij valt te denken aan gezondheid, klimaat (verminderen van hitte en van wateroverlast), milieu (verbeteren luchtkwaliteit), stadslandbouw, dierenwelzijn, toerisme en sport en bewegen. Het groen biedt ruimte voor een gezonde, leefbare, aantrekkelijke en daarmee ook toekomstbestendige woon- en werkomgeving.

De Groenvisie legt niet alleen het Groen-blauw raamwerk vast, dus de stedelijke hoofdgroenstructuur, maar geeft ook richting aan het belang van groen in de wijken, zodat initiatieven de waarden van het groen (landschap, biodiversiteit, gezondheid, waterbuffering, koelte) niet aantasten maar juist versterken. Zij vormt daarmee een basis voor de vertaling naar de (planologische) bescherming van waardevolle gebieden en waardevolle bomen in de omgevingsplannen.

Er wordt ingezet op het versterken van de natuurwaarden in het Groen-blauw netwerk en het stedelijke gebied. Bij de realisatie van (nieuw) bouw bestaan er veel kansen voor de vergroting van de biodiversiteit in de stad: de natuurinclusieve stad. Voor het plangebied zetten we in op typische soorten van de gebouwde omgeving: o.a. vleermuizen, gierzwaluw en huismus.

In de Groenvisie zijn de Arnhemse regels groencompensatie 2017 opgenomen. Uitgangspunt blijft dat de totale groenbalans in de stad neutraal moet blijven of toeneemt. Moet er toch groen verdwijnen, dan wordt dat gecompenseerd. Eerst kwantitatief, dan kwalitatief en als laatste financieel. Bij financiële compensatie wordt de waarde van het groen en de boomopstanden gestort in het Groenfonds.

Het provinciale beleid met betrekking tot groencompensatie heeft betrekking op bos binnen het Gelderse Natuurnetwerk. Daar waar de provinciale compensatieregels gelden treden de gemeentelijke terug.

Toets

Afbeelding 5.2 toont het aantal vierkante meters met de bestemmingen 'Groen - Landschap en park' en 'Groen' in het bestemmingsplan "Velperweg e.o." en het aantal vierkante meters 'activiteit groen' en 'activiteit park' in de beoogde situatie van het "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.". Binnen het plangebied is sprake van een toename van groen en park. Er wordt circa 1231 vierkante meter aan groen en park toegevoegd.

Afbeelding 5.2: Groenbalans

Voor de feitelijke groenbalans qua bomen en oppervlak groen is het uitgangspunt dat deze positief moet zijn. Dit wordt in de verdere plan uitwerking als voorwaarde meegenomen.

5.5.3 Bomen

Bomenplan 2020

Het Bomenplan kent vier pijlers:

• 1. Vergroten groenmassa

Bij vaststellen van het bomenbeleid heeft de raad besloten dat het kroonvolume, de bladmassa van onze bomen, met minimaal 5% moet toenemen. In wijken met hitte-eilanden (rode en oranje gebieden op de hitte attentiekaart) streven we naar een toename van het kroonvolume met 10%. Dit gaan we doen door behouden van bestaande bomen, het aanplanten van extra bomen en het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden.

• 2. Beschermen bomen

Groeiplaatsen van bomen worden (fysiek) beschermd. Bomen moeten beter worden beschermd op bouwlocaties en bij de uitvoering van werken. Bij evenementen worden er boombescherming afspraken gemaakt met de organisatie.

Het beleid wordt juridisch geborgd in de APV en het omgevingsplan. Waardevolle particuliere bomen en buitengewone gemeentebomen genieten extra bescherming.

• 3. Duurzaam toekomstbestendig bomenbestand

Groeiplaatsen voor bomen worden optimaal ingericht met voldoende boven- en ondergrondse groeiruimte. Het handboek bomen 2018 van het Norm Instituut Bomen wordt hierbij gehanteerd. We willen veel variatie en diversiteit. Zowel inheemse als niet inheemse soorten worden toegepast. Geen monoculturen om ziekten en plagen te voorkomen.

• 4. Bomen krijgen bij planontwikkeling meer gewicht.

Door gebruik te maken van een BoomAfwegingsrapportage (BAR) worden keuzes omtrent bomen zorgvuldig integraal afgewogen. Boominclusief ontwerpen (zoals rekening houden met de reeds aanwezige bomen en bomen vanaf het begin intekenen in de plannen, met hun volwassen kroondiameter en ondergrondse groeiplaats) is uitgangspunt.

Situatie plangebied

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de bestaande boomstructuren in  de groene zones, o.a. rondom gebouwen van Innoforte en de Esperantolaan. Ten noorden van het bedrijfsgebouw van de Praxis zullen wel bomen worden gekapt. Hier staan de bomen dicht bij de te slopen gebouwen. Per saldo zullen er meer nieuwe bomen worden geplant dan er moet worden gekapt.  Hierdoor neemt ook de (toekomstige) kroonoppervlak toe binnen het plangebied naar meer dan 30%. Daarnaast zijn ook tenminste 3 bomen zichtbaar vanuit een woning en is er binnen 300 meter een park (park Sacre Coeur en Park Presikhaaf). Daarmee wordt voldaan aan de 3-30-300 regel.

Ook is de totale groenbalans qua bestemming positief. Het plan geeft daarmee invulling aan het groenbeleid en bomenbeleid. Waarbij in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan nog wel middels een Boom Afwegingsrapportage (BAR) een exacte afweging gemaakt moet worden over de boombalans, waarbij boombewust ontwerpen het uitgangspunt is.  

5.6 Archeologie, cultuurhistorie en landschap

5.6.1 Cultureel erfgoed

Rijksbeleid

Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Omgevingswet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

In het Bkl staat in artikel 5.130 dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten.

Provinciaal beleid
'Beleef het mee!' (2017-2020)
In juli 2016 is het Beleidsprogramma Cultuur en Erfgoed 2017 - 2020 'Beleef het mee!' vastgesteld. In dit programma ligt het accent op de beleving van mensen. Daarnaast zoekt de provincie de balans tussen de maatschappelijke, economische en intrinsieke waarde van cultuur en erfgoed. Cultureel ondernemerschap blijft onverminderd van belang en komt terug in de economische waarde van cultuur en erfgoed. Voor wat betreft erfgoed krijgt vooral het functioneel gebruik ervan aandacht. Daarnaast zoekt de provincie nieuwe manieren van samenwerking waardoor de uitvoeringskwaliteit van restauraties en archeologie wordt vergroot

Situatie plangebied

Het gebied wordt sinds de tweede helft van de 19e eeuw bepaald door enkele ruimtelijke structuren, met name in de vorm van (spoor)wegen,de beek en cultuurhistorische landgoederen. Door de komst van de spoorweg richting Zutphen werd het gebied afgescheiden van Landgoed Presikhaaf. De oude weg richting landhuis Presikhaaf (Esperantolaan) bleef bestaan. Het gebied tussen de beek en park Sacré Coeur aan de Esperantolaan werd met een harde scheidslijn opgedeeld in twee functies, bedrijvigheid aan de westzijde en zorg in een parkachtige omgeving aan de oostzijde. Aan de Velperweg verloor het plangebied zijn aansluiting met de lommerijke Velperweg Deze situatie is sindsdien ongewijzigd gebleven en in de loop van de 20ste eeuw alleen nog maar geïntensiveerd, door zowel verdichting aan de kant van de Schaapsdrift als aan de zijde van park Sacré Coeur. Ondanks de uitbreiding van het complex Vreedenhoff dicht op de bedrijven aan de Schaapsdrift is de oorspronkelijke verkaveling en scheiding tussen de gebieden intact en nog herkenbaar.

De 19e en 20ste -eeuwse bebouwing rondom de Schaapsdrift varieert in stijl en functie. Het bedrijventerrein bestaat uit een grote verzameling van loodsen, voormalige wasserijen en andere bedrijfsgebouwen. Bouwperioden lopen hier uiteen. De (woon)bebouwing rondom de Schaapsdrift is een bonte verzameling van vooroorlogse panden, afgewisseld met (vroeg) naoorlogse gebouwen. Opvallende bouwwerken zijn de – beschermde – R.K. kerk, het café-restaurant met bovenwoningen (Schaapsdrift 96), de voormalige wasserij en enkele begin 20ste -eeuwse panden inclusief het transformatorhuisje aan de Schaapsdrift.

Opvallende panden Schaapsdrift en omgeving.

De gelaagdheid van de gebouwen vertellen het verhaal van 150 jaar aan ontwikkeling langs de Schaapsdrift. Zowel de bedrijfsbebouwing, zorgcomplexen als naoorlogse gebouwen representeren een geschiedenis van continue uitbreiding en ontwikkeling van enerzijds bedrijvigheid en een grootschalige woon- en zorgcomplex, gecombineerd met een woonfunctie. Het bijzonder gevarieerde gebied komt voort uit de oude en nog herkenbaar structuren (Velperweg, Schaapsdrift, beek en Esperantolaan) en ontwikkelingen (spoorweg, diepe percelen en doorbraak). Het zijn deze oude en nieuwe(re) structuren die de ontwikkeling van het gebied hebben vormgegeven, en daarmee waardevolle structuurelementen in het gebied vormen. Met name de eind 19e -eeuwse percelering met de aanwezige bedrijvigheid is nog intact en herkenbaar, als de naoorlogse doorbraak en nieuwe gebouwen en bouwblokken.

Oude lijnen

De bestaande verkaveling en percelering is sinds uitgifte van de percelen geënt op de beek langs de Schaapsdrift. Deze historische percelering kan een goed uitgangspunt vormen voor herontwikkeling van het gebied oostwaarts van de Schaapsdrift. Met het gedeeltelijk behouden of zichtbaar maken van de harde scheiding tussen bebouwing, verharding en anderzijds groen kan recht gedaan worden aan de twee verschillende en gescheiden karakters van de Schaapsdrift en omgeving. Hetzelfde geldt voor de ligging van de Schaapsdrift, de beek en Esperantolaan.

Bedrijfsfuncties en -bebouwing

De uiteenlopende soorten bedrijvigheid hebben het gebied 150 jaar lang vorm gegeven, in verschijningsvorm en functie. Behoud van bedrijvigheid als functie en (voormalige) bedrijfsbebouwing doet recht aan het gemengde karakter van de Schaapsdrift.

Stationsplein 

Het stationsplein heeft niet lang gefunctioneerd zoals ontworpen. Het terugbrengen van groen en het omvormen tot een verblijfsplek doet recht aan de locatie. Het oorspronkelijke ontwerp kan hiervoor inspiratie bieden.

Schaapsdrift 96

Het pand vertelt net als de R.K. kerk de geschiedenis van de doorbraak die de Schaapsdrift en omgeving heeft gevormd. Behoud van het gebouw door inpassing kan een goede optie zijn. De locatie heeft potentie voor een stedenbouwkundig gebaar, als entree naar de wijk met de ligging aan het stationsplein. De destijds bedachte en nog steeds bestaande horecafunctie op de begane grond past daarbij.

Velperweg

Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Velperweg. Dit is een van de oudste wegen in Arnhem en vormt de verbinding met Velp, Dieren en Zutphen. De historische verbindingsroute leidt langs diverse landgoederen en maakt onderdeel uit van de landgoederenzone Gelders Arcadië. Deze route met een rijke historie, is afgelopen eeuw getransformeerd van een lommerrijke laan geschikt voor paarden, koetsen en wandelaars tot een brede verharde verkeersweg zonder begeleidende groenstructuur. Door toenemende verdichting van de stedelijke agglomeratie en het bereikbaar houden van de stad is deze transformatie naar ontgroening en verharding ontstaan. Ook in de overgang van het plangebied naar de Velperweg is deze transformatie zichtbaar.

5.6.2 Archeologie

Gemeentelijk beleid
Archeologische verwachtingenkaart
Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta. Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Conform de Erfgoedverordening geldt afhankelijk van de oppervlakte en diepte van grondroerende werkzaamheden archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Gebieden die reeds onderzocht zijn en/of zijn vrijgegeven, zijn vrijgesteld van onderzoek. Aan het archeologische beleid dat in de verordening is verankerd, ligt de archeologische maatregelenkaart als basis.

In het omgevingsplan Arnhem worden regels opgenomen over archeologie door middel van de Thematische wijziging 'Archeologie en geomorfologie 001'. Op  het moment dat het TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift ter inzage wordt gelegd hebben deze regels de status van een ontwerp. Dat betekent dat ze nog vastgesteld moeten worden door de gemeenteraad. Pas daarna treden de regels in werking. Wij gaan er van uit dat op het moment van vaststelling van het TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift hier sprake van is.

Situatie plangebied

Op basis van de Archeologische verwachtingenkaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. Daarom is door BAAC een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 9, hieronder is het onderzoek samengevat.

Archeologisch onderzoek

Voor de regels over archeologie wordt verwezen naar de Thematische wijziging Archeologie en geomorfologie 001 van het omgevingsplan Arnhem. Hieruit volgt dat het noordoostelijke gedeelte van het plangebied een hoge verwachting heeft. Dit is in onderstaand kaartje aangegeven met een paarse contour. Voor de gebieden zonder contour (wit) geldt dat deze geen archeologische verwachting hebben.

5.6.3 Rijksmonumenten

Binnen het plangebied zijn geen rijksmonumenten aanwezig. Het dichtst bijgelegen rijksmonument is villa 't Haveke aan de Velperweg 148. De cultuurhistorische waarden van dit pand worden geenszins aangetast als gevolg van het planvoornemen.

Als groen erfgoed ligt tegenover het plangebied aan de overzijde van de Velperweg landgoed Rennen Enk. Dit park met haar landhuis is een rijksmonument. Het plangebied is ingesloten tussen monumentale parken. Deze tonen het karakter van de cultuurhistorische landgoederzone ter hoogte van het plangebied aan de Velperweg. Door de bouwhoogten aan de Velperweg passend met de omgeving te houden en tussen de Velperweg en de bebouwing ruimte te creëren voor een groene inrichting, die aansluit bij het lommerrijke karakter van de Velperweg, worden de cultuurhistorische waarden van park Rennen Enk niet aangetast als gevolg van het planvoornemen.

5.6.4 Gemeentelijke monumenten

Er zijn ook geen gemeentelijke monumenten binnen het plangebied. Het dichtsbijgelegen gemeentelijke monument is de kerk aan de Oude Verlperweg 54-A. Dit monument is niet betrokken bij de gebiedsontwikkeling van de wijk schaapsdrift. De cultuurhistorische waarden van dit pand worden gerespecteerd en in acht genomen in het stedenbouwkundig plan en zodoende niet aangetast als gevolg van het planvoornemen.

Als groen erfgoed ligt naast het plangebied park Sacré Coeur en tegenover aan de overzijde van de Velperweg park Angerenstein. Beide parken zijn gemeentelijke monumenten. Het plangebied is ingesloten tussen monumentale parken. Deze tonen het karakter van de cultuurhistorische landgoederzone ter hoogte van het plangebied aan de Velperweg. Door de bouwhoogten aan de Velperweg passend met de omgeving te houden en tussen de Velperweg en de bebouwing ruimte te creëren voor een groene inrichting, die aansluit bij het lommerrijke karakter van de Velperweg, worden de cultuurhistorische waarden van park Angerenstein niet aangetast als gevolg van het planvoornemen. Daarnaast vormen twee groene wiggen een verbinding tussen park Sacré Coeur en het plangebied. Door deze in te richten met groen, dat aansluit bij het karakter van landschapspark Sacré Coeur, worden de culthuurhistorische waarden van park Sacré Coeur niet aangetast als gevolg van het planvoornemen.

5.6.5 Beschermde stadsgezichten

Het plangebied ligt niet in een rijks- dan wel gemeentelijk beschermd stadsgezicht.

5.6.6 Landschap

Rijksbeleid

De Kamerbrief 'Water en bodem sturend' (november 2022) introduceert het Rijk toetsing van ruimtelijke keuzes op de invloed op natuur, waterveiligheid, klimaatadapatie (droogte, hitte en wateroverlast) en waterbeschikbaarheid.

Provinciaal beleid

Volgens artikel 5.44 van de provinciale omgevingsverordening moet bij iedere ontwikkeling rekening worden gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap. In voorliggende situatie maakt het besluitgebied onderdeel uit van de Veluwe. Specifiek geldt voor deze zone het behouden en versterken van de landgoederen en buitenplaatsen van het Gelders Arcadië. Ook het ontwikkeldoel herstellen van de loop en vorm van sprengenbeken in hun cultuurhistorische betekening en haar zichtbaarheid vergroten. Binnen het plangebied wordt hier rekening mee gehouden door de beekloop van de Beek op de Paasberg zichtbaar en beleefbaar te maken en met de vergroening aan te sluiten op het omliggende groene erfgoed van de Velperweg en haar omliggende cultuurhistorische landgoederen. .

Regionaal beleid

Binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen is in het Regioarrangement vastgesteld. In dit plan wordt uitgegaan van drie sturende principes:

• Bij alle ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht zijn voor de kwaliteit van de ruimte, het landschap en het erfgoed.
• Water en bodemsturend, waarbij op de stuwwallen ingezet wordt op het verminderen van verdamping, het beperken van grondwateronttrekking en het vasthouden en laten infiltreren van water
• Brede welvaart; dit gaat over het welzijn van mensen hun leefomgeving

De ontwikkeling van het plangebied haakt landschappelijk in op alle drie deze thema's. Naast meer stad (woningen) wordt er ruimte gegeven aan meer landschap (meer groen), Met het zichtbaar en beleefbaar maken van de beek en het realiseren van hemelwateropvang in het groen wordt aandacht gegeven aan water- en bodemsturende maatregelen. Het doorwaadbare groene karakter van het plangebied sluit aan het verbeteren van de leefomgeving. Het groen komt tot in de haarvaten van het plangebied en is voor iedereen toegankelijk.

Gemeentelijk beleid

De omgevingsvisie zet de komende jaren in op een levendig landschap. Het groen en de beken spelen een belangrijke rol bij de klimaatadaptatie, de biodiversiteit en de gezondheid van de inwoners van Arnhem. Daarnaast is het versterken van het DNA van Arnhem een belangrijke opgave. De ontwikkeling van het plangebied draagt bij aan de thema's van het levendige landschap. Het omliggende cultuurhistorische groen en de beekloop worden het plangebied ingetrokken en benut om tegemoet te komen aan klimaatadaptatie, vergroten van de biodiversiteit en een bijdrage te leveren aan de gezonde leefomgeving.

5.7 Duurzaamheid, klimaatadaptatie en energie

5.7.1 Strategie klimaatadaptatie

Steeds belangrijker wordt het aspect klimaatadaptatie. Klimaatadaptatie is niet alleen een eigen thema, maar ook een aspect dat in heel veel andere thema's terugkomt. Het is één van de vier prioriteiten in de NOVI. Belangrijke input voor de NOVI komt uit het Deltaprogramma en de Nationale Adaptatie Strategie (NAS).Bij ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de aspecten: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. Daarnaast heeft het Rijk, voorlopig nog als hulpmiddel, de maatlat “Groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving” opgesteld.

In de provincie Omgevingsvisie “Gaaf Gelderland” uit 2018 is klimaatadaptatie als één van de 7 ambities opgenomen.

In de Arnhemse Strategie klimaatadaptatie 2020-2030 (vastgesteld in januari 2021, wordt aangegeven hoe en wat de komende jaren gedaan wordt om de stad klimaat bestendiger te maken.

De ambities in de Strategie Klimaatadaptatie zijn:

• Verdichtingsopgave combineren met klimaatadaptatie
• 10% minder verharding, meer groen en water
• Specifiek voor Water: schade en overlast door extreme buien zoveel mogelijk voorkomen
• Specifiek voor Hitte: negatieve effecten van hitte tegen gaan
• Specifiek voor Droogte: negatieve effecten door droogte tegen gaan

Voor de uitvoering van de Arnhemse Klimaatstrategie is een Uitvoeringsagenda opgesteld die elke paar jaar geactualiseerd wordt.

Huidige situatie

Het projectgebied ligt in een deel van de stad waarin sprake is van aanzienlijke hittestress en wateroverlast.

De wateroverlast ontstaat vooral op de Velperweg en bij de tunnel onder het spoor bij het station Presikhaaf en wordt vooral veroorzaakt door hoogteverschillen, zowel in het plangebied maar vooral ook door de verschillen ten noorden ervan.

Berekening van de wateroverlast op basis van de bui uit 2014.

Droogte

Droogte is zover bekend in de huidige situatie geen probleem. De gebouwen staan op een stabiele natuurlijke zandlaag en openbaar groen is in het gebied bijna niet aanwezig.

Hitte

Het plangebied ligt in een deel van Arnhem dat gevoelig is voor opwarming en waar het belangrijk is de opwarming te verminderen. Reden daarvoor is dat wonen in een sterk opgewarmd gebied nadelige gevolgen heeft voor de gezondheid van bewoners van de wijk.

Door de ligging aan de parken Presikhaaf en Sacré Coeur is de nachttemperatuur, voor een stedelijk gebied, nog behoorlijk goed te noemen.

Kaart gevoelstemperatuur		Hitte Attentiekaart

Toekomstige situatie

Wateroverlast

Om de wateroverlast te verminderen worden bovenstrooms van het projectgebied (oa Velperweg) maatregelen genomen om de overlast te verminderen. Ook de ontwikkeling zal bijdragen aan het verminderen van de wateroverlast, zowel door het vasthouden van hemelwater op eigen terrein als in de openbare ruimte. Tegelijk ontstaan meer mogelijkheden om water (vertraagd) af te voeren door het bovengronds halen van de Beek op de Paasberg en het omvormen en hergebruiken van het bestaande beekriool naar hemelwaterriool. Door de ligging aan de voet van de Veluwe en het spoortalud aan de zuidzijde, is wateroverlast bij extreme buien in en om het plangebied niet volledig te voorkomen. Door slimme positionering van de gebouwen kan wel zoveel mogelijk voorkomen worden dat water de gebouwen in stroomt.

Droogte

In de nieuwe situatie wordt het hemelwater van de gebouwen en de openbare niet meer aangesloten op een riool maar wordt dat water lokaal gebufferd en geïnfiltreerd. Daarmee neemt de kwetsbaarheid tegen droogte af.

Hittestress

In het plan zijn meerdere groene oost-westverbindingen gepland die tegelijk dienst (kunnen) doen als waterretentie en -infiltratie. Deze verbindingen trekken het park Sacré Coeur het plangebied in en maken een betere ventilatie van het gebied mogelijk. Ook worden bomen toegevoegd. Hierdoor neemt het oppervlak verharding af, waardoor de kans op sterke opwarming van het plangebied afneemt. Ook bij de realisatie van de gebouwen wordt rekening gehouden met het verminderen van hittestress door slimme keuzes in de omvang van raamoppervlak en kleurgebruik.

5.7.2 Natuur- en klimaatadaptief bouwen

In heel Nederland, ook in Arnhem, krijgen we steeds vaker te maken met zware buien, langdurige droogte en extreme hitte. Om ons tegen de gevolgen daarvan te beschermen, is het nodig dat we onze omgeving aanpassen en toekomstbestendig bouwen. Dit doen we door het 'Puntensysteem Klimaatadaptief en Natuurinclusief Bouwen' vast te leggen in de regels van dit omgevingsplan. Het puntensysteem is verankerd in de 'Beleidsregels Klimaatadaptief en Natuurinclusief Bouwen', op 14 november 2023 vastgesteld door het college. De beleidsregels zijn terug te vinden via officielebekendmakingen.nl.

Het puntensysteem geeft initiatiefnemers kaders voor klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen bij ruimtelijke projecten in Arnhem. Er is gekozen voor een puntensysteem om de creativiteit en keuzevrijheid van ontwerpers te bevorderen. Er dient een minimum aantal punten te worden behaald op de thema's hitte, wateroverlast, droogte en natuurinclusiviteit. Met sommige maatregelen zijn punten te behalen op één thema (bijvoorbeeld buitenzonwering, op hitte), met andere maatregelen op meerdere thema's (bijvoorbeeld een groen, waterbergend dak, op alle thema's). Welke maatregelen precies worden gekozen om de punten te behalen is aan de ontwikkelaar. Het projectgebied ligt in een deel van de stad waarin sprake is van aanzienlijke hittestress. Met alle nadelige gevolgen voor de gezondheid van bewoners van de wijk.

Initiatiefnemers kunnen ook maatregelen treffen die niet in het Puntensysteem staan. In dat geval wordt in overleg met de gemeente bepaald hoeveel punten de maatregel waard is.

In de regels van dit omgevingsplan is een koppeling opgenomen met het Puntensysteem. Een bouwvergunning wordt alleen verleend indien voldoende maatregelen op het gebied van klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen worden getroffen. Het puntensysteem dat bij de beleidsregels is gevoegd is opgenomen bij deze motivering ter verduidelijking, zie bijlage Bijlage 15.

5.7.3 Energie

Het gemeentelijke beleid op het gebied van energie is vastgelegd in het 'Programmaplan New energy made in Arnhem 2020 - 2030' (vastgesteld door de gemeenteraad op 29 januari 2020).

Arnhem wil een actieve regierol innemen bij de energietransitie in de wijken. De uitgangspunten en aanpak zijn vastgesteld in 'De Arnhemse aanpak van de wijkgerichte energietransitie' (vastgesteld op 17 april 2019). Twee belangrijke uitgangspunten uit dit beleidskader voor deze ontwikkeling zijn:

• De Trias Energetica is leidend: minder energie verbruiken, meer duurzaam opwekken;
• De meest duurzame warmtebron heeft de voorkeur: minder duurzame bronnen zijn tijdelijk en decentrale bronnen gaan voor.

In de Transitievisie Warmte (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 februari 2022) is vastgelegd dat alleen lage temperatuur verwarming (LT – 35 – 50 graden Celsius) of zeer lage temperatuur verwarming is toegestaan als warmtevoorziening voor nieuwbouw. De beschikbare midden en hoge temperatuur bronnen zijn nodig om de bestaande stad van het gas af te krijgen.

Energievisie

Vanuit het programma NemiA 2020-2030 is het verplicht een energievisie op te stellen bij een ontwikkeling van 50 woningequivalenten of meer. Met behulp van een energievisie kan een geschikte combinatie van energieconcepten gekozen worden. De energievisie brengt verschillende energieopties voor het besluit-gebied in beeld en beschrijft de consequenties daarvan. De keuze voor het energieconcept heeft ruimtelijke consequenties. Er komen meer of minder inpandige installatieruimtes per woning en collectief, wat medebepalend is voor het bouwvolume. Daarom dient de energievisie als input voor het stedenbouwkundig plan. Afhankelijk van de situatie dient de ontwikkelaar dan wel de gemeente de energievisie op te (laten) stellen. De ambitie is om installaties en voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de energievoorziening van de ontwikkeling én het gebied er omheen ((wijk)trafo's, warmtepompen, etc.) zoveel mogelijk in de bebouwing te integreren.

Netcongestie

Netcongestie blijft in de voorzienbare toekomst een factor om rekening mee te houden. Duurzaam netbewust bouwen, in combinatie met een reeks maatregelen die de netbeheerders nemen, zorgen ervoor dat er meer kans is dat de geplande woningbouw door kan gaan als gepland. Daarom is duurzaam netbewust bouwen een randvoorwaarde voor de haalbaarheid van (gebieds)ontwikkelingen. Netbewust bouwen is nog niet exact gedefinieerd en genormeerd. De Rijksoverheid werkt hier aan.

Bij netbewust bouwen geldt de trias energetica als basis:

• 1. Reduceer de vraag (van energie en vermogen)
• 2. Efficiënte omzetting van warmte (lage temperatuur, voorkeur bodem over lucht)
• 3. Afstemmen vraag en aanbod (gebouwniveau: Energie Management Systeem)
• 4. Opslag en buffering (o.a. warm tapwater en warmte)
• 5. Afstemmen vraag en aanbod (extern, bv groepscontracten, gebruiksbeperkende contracten)

Ontwikkeling als vliegwiel voor energietransitie bestaande stad

In de Transitievisie Warmte (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 februari 2022) is de doelstelling opgenomen om bij elke ontwikkeling de mogelijkheden te onderzoeken om een deel van de omliggende gebouwde omgeving tevens van het aardgas af te halen. Het doel is om het momentum van de ruimtelijke ontwikkeling te benutten om de energietransitie van de bestaande stad te stimuleren, vooruitlopend op de integrale benadering vanuit de omgevingswet.

Arnhem is opgedeeld in 140 energiegebieden. In het plan Energie voor Arnhem wordt omschreven wat de meest kansrijke energiemix per energiegebied is. En hoe de energietransitie van de stad vorm gegeven zal worden en wat dit betekend voor inwoners, bedrijven, ontwikkelaars en andere baathebbenden. In dit plan gaat het niet alleen over warmte maar ook over elektrische energie. Het is de opvolger van de Transitievisie Warmte en zal naar verwachting in medio 2025 worden vastgesteld.

Voor eind van 2025 willen we dat elke inwoner en elk bedrijf weet wat het toekomstbestendig energiesysteem is in haar of zijn energiegebied. Met toekomstbestendig bedoelen wij aardgasvrij en maximaal zelfvoorzienend, waardoor een zo minimaal mogelijk transport van elektriciteit nodig is. Op deze manier denken wij zo duurzaam mogelijk de gebouwde omgeving te transformeren in onze ambitie naar een CO2 neutrale stad in 2050. We werken hard aan EvA, Energie voor Arnhem, een stedelijke energietransitieplan. In een energiesysteem zijn isolatie, warmte, elektriciteit en mobiliteit op elkaar afgestemd en geoptimaliseerd. 

In de toekomstige Schaapsdriftbuurt staat duurzaam netbewust bouwen centraal, met de nadruk op eigen opwek van warmte. Netcongestie blijft in de voorzienbare toekomst een factor om rekening mee te houden (ook na de verzwaring van het net in 2030). Duurzaam netbewust bouwen, in combinatie met een reeks maatregelen die de netbeheerders nemen, zorgen ervoor dat er meer kans is dat de geplande woningbouw door kan gaan als gepland.

In Schaapsdrift e.o. worden collectieve warmte-koude-opslagsystemen (WKO) per bouwveld voorgesteld, bereikbaar vanaf de binnenterreinen en onderhoudsvriendelijk geïntegreerd op eigen terrein. Vanwege technische en planningsbeperkingen (Vattenval) wordt geen aansluiting op de stadsverwarming van Presikhaaf naar Velperweg aangelegd. 

De gemeentelijke parkeerhub speelt een rol in de energievoorziening, met een zonnedak en buurtbatterij om pieken in energieverbruik te dempen, maar ook wat betreft het voorzien in de ruimtebehoefte, die toekomstbestendige energiesystemen – anders dan voorheen - (veel) ruimte vragen. Zowel het energiesysteem, als de mobiliteitsoplossing zijn flinke energievragers. Daken van nieuwbouw kunnen ook voor zonne-energie en groen worden gebruikt, waarbij sedumdaken helpen de opbrengst van zonnepanelen te optimaliseren.  

De energie-oplossing voor deze gebiedsontwikkeling kan ook ten gunste komen van het energiegebied waarin het ligt. In het project wordt gevraagd over de grens van het plangebied te kijken. 

De uitgangspunten van dit energiesysteem zijn als volgt: 

• 1. Volgens Transitievisie Warmte: Lage Temperatuur Verwarming (35 – 50 graden Celsius) of Zeer Lage Temperatuur;  
• 2. Zelfvoorzienend in de maanden maart en april (voldoende eigen opwek van duurzame elektriciteit en duurzame warmte voor eigen gebruik); 
• 3. Door oogsten van duurzame elektriciteit en warmte gedurende de maanden mei t/m september vullen van lokale seizoensopslag en warmtebuffering om te gebruiken in de wintermaanden, waarbij zo min mogelijk gebruik wordt gemaakt van het elektriciteitsnet om elektriciteit aan te voeren; Warmtevraag per woning < 30 W/m2;
• 4. Netbewust bouwen, volgens de uitgangspunten van de trias energetica: 
• 5. Reduceer maximaal de vraag (van energie en vermogen); 
• 6. Efficiënte omzetting van warmte (lage temperatuur, voorkeur bodem over lucht); 
• 7. Afstemmen vraag en aanbod (gebouwniveau: Energie Management Systeem, slim laden van elektrische voertuigen); 
• 8. Opslag en buffering (o.a. warm tapwater en warmte); 
• 9. Afstemmen vraag en aanbod (extern, bv groepscontracten, gebruiksbeperkende contracten). 

Ruimte bieden voor Arnhemse innovaties

In het programma NemiA 2020-2030 is ook aandacht voor energie innovaties. Bij (gebieds) ontwikkelingen wordt gevraagd om, waar mogelijk, (Arnhemse) innovatieve bedrijven mee te laten denken en mee te doen.

5.7.4 Circulair bouwen

In de door Arnhem ondertekende woondeal Arnhem-Nijmegen 2.0 van 2023 staat: 'Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo dragen we bij aan de reductie van 55% tot 60% CO2-uitstoot (Paris-proof), 50% primaire grondstoffen en 50% uitstoot van stikstof in 2030.

Partijen werken in nauwe samenwerking met de woningcorporaties en de werkorganisaties Citydeal conceptueel en circulair bouwen en Cirkelstad aan een regionaal programma 'Circulair en conceptueel bouwen'. Dit programma bevat concrete 'bouwstenen' die bijdragen aan het versnellen en opschalen van de transitie naar circulair en conceptueel bouwen.

De regio spant zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel te laten bouwen. En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Deze verschuiving leidt onder meer tot een betere betaalbaarheid, kortere bouwtijd, minder stikstofuitstoot op de bouwplaats en een betere milieuprestatie.'

De gemeente Arnhem heeft de circulair bouwdoelstellingen uit de woondeal overgenomen in verschillende door de gemeenteraad vastgestelde documenten:

Visie Circulaire Economie Arnhem, november 2020

Omgevingsvisie Arnhem 2040 (vastgesteld door de gemeenteraad 6 december 2023)

De Arnhemse Woonvisie (vastgesteld door de gemeenteraad maart 2024)

Voor projecten die worden vastgesteld tussen 2025 en 2030 is 25% circulariteit het minimum, en werken we toe naar 50% circulair bouwen in 2030, gemeten in kg gebruikt materiaal. We toetsen dit aan de hand van de Circulaire Impactladder en Het Nieuwe Normaal, met in ieder geval de volgende onderdelen:

• 1. Milieu-impact materialen (MPG);
• 2. Materiaalgebonden CO2 (paris proof);
• 3. Herkomst van materialen (percentage niet hernieuwbaar);
• 4. Toekomstwaarde (losmaakbaar en adaptief).

Het is niet mogelijk om regels over circulair bouwen op te nemen in de regels van een omgevingsplan. Dit komt omdat dit al op rijksniveau is geregeld.

5.8 Gezondheid

5.8.1 Bewegen

In een gezonde buurt is de openbare ruimte geschikt voor spelen, ontmoeten en bewegen. De looproutes en en de openbare ruimte worden zo ingericht dat het aan trekkelijk zijnis voor bewegen voor de verschillende doelgroepen.

De groene lopers zijn bij uitstek de plekken waar men elkaar ontmoet en war aanleidingen zijn om actief te bewegen. Alleen al door paden aan te leggen in deze lopers die aansluiten op Parc Sacre Coeur zorgt ervoor dat mensen meer aanleidingen hebben om een ommetje te maken. Voor kinderen maken we in de groene lopers speelaanleidingen aanleggen.

Deze plekken zullen op strategische punten moeten worden gepositioneerd zodat ze ook gebruikt gaan worden maar ook dat de gebruikers een beperkte invloed hebben op de leefrumte van de andere omwonenden.

De inrichting is juist iets dat in een vervolgfase samen met bestaande en toekomstige bewoners/ondernemers zal worden ontworpen.

5.8.2 Groene omgeving

De omgeving wordt vergroend, om de huidige en nieuwe bewoners een gezonde leefomgeving te bieden. Het toevoegen van groen is een voorwaarde voor verdichting. Vanuit het Arnhemse groenprincipe 3-30-300, creëren we bijna 7 keer zoveel openbaar groen en voegen we circa 200 bomen toe. Hiervoor worden twee groene lopers in de buurt gerealiseerd. In plaats dat Schaapsdrift met zijn rug naar park Sacré Coeur blijft, toont het zich juist richting het park. De zuidelijke groene loper maakt de verbinding met de wijk Plattenburg. Daarmee bieden de groene lopers grote meerwaarde voor Schaapsdrift en omgeving. Zij bieden ruimte aan verblijfs- en ontmoetingsplekken en speelmogelijkheden, vergroten de biodiversiteit en verminderen de hittestress. Door een nieuwe beek aan te leggen naast de bestaande, gedeeltelijk ondergronds, beek,  verbetert de waterhuishouding in het gebied; het maakt de oppervlakkige afvoer van regenwater mogelijk en helpt wateroverlast te verminderen. Bovendien is de ambitie om de bestaande straten zoals de Schaapsdrift en de Reinaldstraat te vergroenen in overleg met bewoners en wat de ondergrondse infrastructuur voor mogelijkheden biedt. 

Alle ingrepen samen zorgen voor een klimaatbestendige stadsbuurt.

5.8.3 Woonkwaliteit

In het plangebied en de omgeving benutten we kansen voor een verrijking van bestaande buurt met een levensloopbestendig woon- en werkprogramma. Levensloopbestendig betekent dat voor zowel bestaande als nieuwe bewoners een lange wooncarrière in de eigen buurt mogelijk is, dan wel doorstroming van- en naar omliggende gebieden. Hiervoor is een leefbare stadsbuurt met een gevarieerd woonprogramma en nieuwe type woonvoorraad nodig. Dit versterkt en revitaliseert het gebied en creëert meer sociale samenhang tussen bestaande en nieuwe bewoners. Hierbij is het belangrijk dat mensen zich met deze plek verbonden voelen.

5.9 Kabels, leidingen en obstakelbeheergebieden

In het besluitgebied zijn geen ondergrondse hoge druk aardgasleidingen en hoogspanningslijnen aanwezig.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

6.1 Financieel economische haalbaarheid

In de begroting 2024 zijn middelen gereserveerd voor de gebiedsexploitatie van Spoorzone Arnhem Oost. De drie Gebiedsvisies (Schaapsdrift en omgeving, Rijnpark en Presikhaaf 3) hangen nauw met elkaar samen. De noodzakelijke bereikbaarheidsmaatregelen voor de Spoorzone zijn noodzakelijk voor meerdere ontwikkelingen. Daarnaast wordt bij de bepaling van de rentekosten uitgegaan van projectfinanciering voor Spoorzone Arnhem Oost als geheel. Vanwege deze verwevenheid van de verschillende onderdelen van de gebiedsexploitatie is de verwerking van de gebiedsexploitatie in de begroting middels een separaat raadsvoorstel in zijn geheel door de gemeenteraad vastgesteld.

Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar.

6.2 Kostenverhaal

6.2.1 Algemeen

Afdeling 13.6 van de Omgevingswet gaat in over het kostenverhaal bij activiteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen. Daarin is bepaald dat het niet is toegestaan om aangewezen bouw- of gebruiksactiviteiten te verrichten zonder het kostenverhaal geregeld te hebben. Het kostenverhaal kan daarbij zowel via privaatrechtelijke weg met een overeenkomst als via publiekrechtelijke weg met regels in het omgevingsplan worden vastgelegd.

In dit omgevingsplan worden kostenverhaalsregels opgenomen. In deze paragraaf wordt het kostenverhaal gemotiveerd.

6.2.2 Artikelgewijze toelichting

6.2.2.1 Fasering

De gemeente acht het van belang een volgorde aan te brengen in de ontwikkeling van de locatie Schaapsdrift door een indeling in 4 deelgebieden te hanteren. In de regels van het omgevingsplan is een voorwaardelijke plicht opgenomen dat deelgebied 2 niet gebouwd mag worden of: woningen niet in gebruik genomen mogen worden als deelgebied 3 (de parkeerhub) niet is gerealiseerd. Uitzondering geldt voor deelgebied 1.

De kaart deelgebieden, Bijlage 1 Kaart deelgebieden bij de Regels, is met onderstaande figuur verkleind weergegeven:

Dit is vertaald naar een fasering qua tijd zodat er qua kostenverhaal gerekend kan worden met effecten van tijd (rente en indexering). De tijdsfasering is ook opgenomen om het belang van de voortgang vast te leggen, de urgentie van de ontwikkeling. Deze geeft aan met welk tempo de gemeente de realisatie van de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte gerealiseerd wil zien en gronden verworven wil hebben voor de inrichting van de openbare ruimte (waaronder de bedoelde parkeerhub).

Deelgebieden			Bouwrijp maken	Vergunning voor bouwen	Woonrijp maken
Deelgebied 1: Bouwveld A			2025-2026	2027-2028	2028 - 2029
Deelgebied 2: Overige bouwvelden B t/m G			2027-2029	2028-2030	2029 - 2032
Deelgebied 3: Parkeerhub – onderdeel van bouwveld F			2027	2028	2029
Deelgebied 4: Aanleg overige openbare ruimte			2025-2029		2028-2032

Ruimtegebruik

Voor de ontwikkeling van Schaapsdrift is een op basis van het stedenbouwkundig plan een ruimtegebruikskaart, Bijlage 1 Ruimtegebruikskaart bij deze Motivering, opgesteld, waarin onderscheid is gemaakt naar de uit te geven bouwvelden en de inrichting van openbare ruimte. Deze kaart is hierna verkleind weergegeven:

De bouwvelden die op basis van het stedenbouwkundig plan onderscheiden worden zijn aangegeven op de Kaart bouwvelden, die als Bijlage 4 Kaart bouwvelden bij deze Motivering behoort. Deze kaart is met onderstaande figuur verkleind weergegeven:

Verwerving

Vanwege de hiervoor bedoelde sturing op de voortgang wenst de gemeente de eigendommen te verwerven van de gronden die bedoeld zijn voor realisatie van openbare voorzieningen in de openbare ruimte en voor de realisatie van het programma, zoals deze zijn aangegeven op de Verwervingskaart, Bijlage 2 Kaart verwerving bij deze Motivering, verkleind weergegeven met onderstaande figuur:

De verwerving heeft te maken met eigendomsposities en de doorsnijdingen ervan ten opzichte van de in te richten openbare ruimte en het programma van de bouwvelden. De eigendommen zijn aangegeven op de Eigendommenkaart, Bijlage 3 Kaart eigendommen bij deze Motivering, verkleind weergegeven met onderstaande figuur:

De gronden met cijfer 1 (groen) zijn eigendom van de gemeente Arnhem.

De redenen voor deze beoogde verwervingen zijn de volgende:

Openbare ruimte

• De openbare voorzieningen zoals deze zijn aangegeven als Openbare ruimte op de Ruimtegebruikskaart doorsnijden allerlei eigendommen van private partijen. Deze openbare voorzieningen zullen integraal moeten worden aangelegd door één partij die daartoe over alle eigendommen moet beschikken.
• Integrale aanleg is belangrijk omdat de openbare voorzieningen vanuit de stedenbouwkundige opzet gezien een samenhangend geheel vormen om het gebied, na realisatie, te kunnen laten functioneren. Er is daarom regie van één partij nodig op het geheel van de aanleg en dus van de opdrachtverstrekking tot aanleg.
• De gemeente Arnhem ziet zichzelf als de aangewezen partij om hiervoor opdracht te geven aangezien het tot de gemeentelijke verantwoordelijkheid behoort de openbare ruimte tot stand te (laten) brengen, te beheren en te onderhouden. Het ligt niet voor de hand als uitgangspunt te nemen dat private partijen onderling afspraken gaan maken om deze openbare voorzieningen integraal te gaan aanleggen.
• Verder is het kostenefficiënt dat de aanleg in één integrale opdracht onder te brengen. Als elke eigenaar opdracht zou geven tot aanleg van een stukje dan zou dat tot hogere kosten leiden. Deze zouden dan op hun beurt negatief werken op het kostenverhaal.

Bouwvelden

• De meeste bouwvelden doorsnijden allerlei eigendommen van private partijen. De gemeente staat de ontwikkeling van gehele bouwvelden voor. In de gevallen waarin meerdere partijen eigendommen in een bouwveld hebben kan een eigenaar afzonderlijk niet het hele bouwveld ontwikkelen. Zij beschikken dan niet over voldoende aaneengesloten grond om de vorm van planuitvoering te realiseren zoals de gemeente die in het publieke belang voor ogen staat. Daarom is de gemeente uit op verwerving zodat de gehele ontwikkeling geborgd kan worden. Om deze reden beoogt de gemeente de bouwvelden A, C, D, F en G te verwerven. De bouwvelden B en E kennen één eigenaar. Deze zijn daarom van verwerving uitgezonderd, evenals de gronden die reeds eigendom van de gemeente zijn.
• Als een bouwveld meerdere eigenaren heeft en zij weten met elkaar overeenstemming te bereiken over de gezamenlijke ontwikkeling van een geheel bouwveld, of als de eigenaren met de gemeente daar overeenstemming over weten te bereiken is het doel van de ontwikkeling van gehele bouwvelden bereikt. Dan is (aanvullende) verwerving door de gemeente niet nodig.

Planning

• De bepaling van artikel 82 over de fasering laat een planning van de gemeente zien voor de realisatie van de openbare ruimte en van de deelgebieden met de bouwvelden. Deze planning laat zien dat de gemeente een voortvarende voortgang voorstaat zodat tijdig voorzien kan worden in nieuwe woningen, waar in het belang van de volkshuisvesting dringende behoefte aan bestaat. Deze planning is onderdeel van de vorm van planuitvoering die de gemeente in het publieke belang beoogt. De verwerving door de gemeente is mede gericht op het bereiken van deze voortgang met de bedoelde planning. Eigenaren die zich beroepen op zelfrealisatie zullen zich aan de planning van deze fasering moeten houden.

6.2.2.2 Algemene kostenverhaalsregels

Algemeen

Bij wijzigingen van het omgevingsplan waarbij kostenverhaalsplichtige activiteiten mogelijk worden gemaakt is de gemeente verplicht de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen voor het aanleggen van openbare voorzieningen naar evenredigheid te verhalen op initiatiefnemers van kostenverhaalsplichtige activiteiten die profijt hebben hiervan. Kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn gedefinieerd in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het betreft:

a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;

b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;

c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;

d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;

e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of

f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Op grond van artikel 13.12 is het verboden een kostenverhaalsplichtige activiteit uit te voeren voordat de kostenverhaalsbijdrage betaald is. Betaling vindt plaats op grond van een kostenverhaalsbeschikking, welke aangevraagd moet worden door degene die een bouwactiviteit wil starten.

Als het kostenverhaal voor het betreffende kostenverhaalsgebied niet verzekerd is door gemeentelijke gronduitgifte of door anterieure overeenkomsten met private partijen die zeggenschap hebben over de grond (hierna: eigenaren), dient de gemeente in het omgevingsplan het kostenverhaalsgebied aan te wijzen en daar kostenverhaalsregels aan te verbinden. Deze kostenverhaalsregels leiden tot een berekening van kostenverhaalsbijdragen voor eigenaren in het betreffende gebied door die bijdrage bruto te bepalen. Als een eigenaar de bouwactiviteit wil starten moet hij, zoals gezegd, een kostenverhaalsbeschikking vragen. De gemeente bepaalt de bijdrage dan netto. (zie verder de toelichting op artikel 83.2).

Ad artikel 83.1 Kostenverhaalgebied

Voor de ontwikkeling van Schaapsdrift zijn kostenverhaalregels opgesteld. Deze regels zijn gekoppeld aan het kostenverhaalsgebied 'overige zone - kostenverhaalsgebied', zoals opgenomen in het omgevingsplan.

Het kostenverhaalsgebied volgt de afbakening van het gebied waarvoor het omgevingsplan wordt gewijzigd. Het omvat alle gronden waar bouwactiviteiten mogelijk worden gemaakt en alle gronden waar openbare ruimte wordt aangelegd of aangepast. Gronden waar geen sprake is van aangewezen bouwactiviteiten in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit zijn niet opgenomen in het kostenverhaalsgebied.

Ad artikel 83.2 Aanvraag kostenverhaalsbeschikking

Degene die wil bouwen op een plek die in de kostenverhaalsregel van het betreffende kostenverhaalsgebied is aangewezen als een kostenverhaalsplichtige activiteit, dient voordat wordt gestart met de uitvoering de kostenverhaalsbijdrage (anders gezegd: de verschuldigde geldsom) betaald te hebben aan de gemeente. Daartoe moet, volgens artikel 13.18 lid 1 Omgevingswet, een kostenverhaalsbeschikking aanvragen, als geen kostenverhaalsovereenkomst met de gemeente is afgesloten.

Om die beschikkingsaanvraag te kunnen behandelen heeft de gemeente tenminste de gegevens nodig die genoemd zijn in het artikel aanvraag kostenverhaalsbeschikking:

• a. Ad a: een lijst met soort en aantal van de kostenverhaalsplichtige activiteiten is nodig opdat de gemeente kan bijhouden hoeveel van de aantallen er benut zijn die het omgevingsplan mogelijk maakt. Dit is voor de gemeente nodig om te kunnen nagaan of de kostenverhaalsregel voor het betreffende kostenverhaalsgebied nog actueel is.
• b. Ad b: de gemeente moet weten welke locatie (welk eigendom) het betreft. Op grond het artikel 'Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten' (artikel 83.13) wordt er een kostenverhaalsbijdrage per eigendom berekend. Het is denkbaar dat een eigenaar niet in één keer voor de hele eigendom een kostenverhaalsbeschikking vraagt. Er wordt bij die aanvraag dan wel voor de hele eigendom een kostenverhaalsbijdrage berekend. Wanneer een eigenaar later voor dezelfde eigendom dan verder wil gaan met bouwen (en een omgevingsvergunning voor het bouwen aanvraagt) moet de gemeente kunnen vaststellen dat het een eigendom betreft waarvoor al het hele berekende bedrag van de kostenverhaalsbijdrage in rekening is gebracht (en betaald).
• c. Ad c: op grond van artikel 13.18 lid 2 sub b Omgevingswet berekent de gemeente een bruto-kostenverhaalsbijdrage. Vervolgens wordt een netto-kostenverhaalsbijdrage berekend. Ten eerste worden de inbrengwaarden in aftrek gebracht. Ten tweede worden de kosten in mindering gebracht die de aanvrager van de kostenverhaalsbeschikking heeft gemaakt. Op het bedrag daarvan worden de kosten in mindering gebracht die de aanvrager van de kostenverhaalsbeschikking heeft gemaakt. Het gaat om de kosten die zijn gemaakt tot het moment van de aanvraag van de beschikking. En het kan alleen gaan om kosten voor werkzaamheden die de aanvrager zelf heeft verricht in aansluiting met de werken, werkzaamheden en maatregelen die in de kostenverhaalsregel van het betreffende kostenverhaalsgebied zijn opgenomen voor de raming van de kosten. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht kan niet hoger zijn dan de bedoelde raming ervan. Om te bepalen of dat het geval is, en om te bepalen of er niet teveel kosten in mindering worden gebracht, dient de aanvrager de facturen ervan te overleggen bij de aanvraag. Om die facturen te kunnen controleren moeten de opgevoerde kosten passen bij de indeling van de civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp, Bijlage 2 Civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp maken bij de Regels.

Ad artikel 83.3 Aanspraak op vergoeding kosten werken, werkzaamheden en maatregelen

Kosten die een aanvrager zelf heeft gemaakt voor de voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen worden afgetrokken van de bruto-kostenverhaalsbijdrage. Veelal zullen dat kosten die gemaakt zijn om de uitgeefbare gebieden, anders gezegd de kavel(s) waarvoor de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd bouwrijp te maken. Dat wil nog niet zeggen dat in alle gevallen op die kavel(s) dan alle kosten steeds al gemaakt zullen zijn op het moment dat de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd. Het is denkbaar dat dit (voor een deel) na dat aanvraagmoment plaatsvindt. De kosten zijn evenwel wel verdisconteerd in de raming van de kostenverhaalsregel en daarmee verdisconteerd in de kostenverhaalsbijdrage. Als dit latere deel niet wordt gecorrigeerd met een aftrek van de bruto-kostenverhaalsbijdrage, dient er later nog een correctie plaats te vinden. Dat kan op basis van deze vergoedingsregeling. Het is ook mogelijk dat een aanvrager, behalve kosten op de eigen bouwkavel(s), ook kosten maakt voor de inrichting van (delen van) de openbare ruimte De praktijk laat zien dat het inrichten van de openbare ruimte meestal plaatsvindt nadat de kavels bouwrijp zijn gemaakt en bebouwd worden. Op dat moment bestaat er geen recht meer op aftrek van de bruto-kostenverhaalsbijdrage. Want die beschikking is dan al verleend. Ook hiervan geldt dat de kosten van de inrichting van de openbare ruimte wel zijn geraamd in de kostenverhaalsregel en daarmee verdisconteerd in de kostenverhaalsbijdrage.

Als er geen mogelijkheid van vergoeding zou worden geboden, zou de aanvrager de bedoelde kosten van bouwrijp van de eigen bouwkavel(s) en/of van de inrichting van de openbare ruimte tweemaal betalen, eenmaal via de kostenverhaalsbijdrage en eenmaal als opdrachtgever. Dat is niet de bedoeling. Daarom is in dit artikel een regeling opgenomen voor vergoeding van die kosten. Om dezelfde reden dienen de kosten waarvoor het verzoek om vergoeding wordt gedaan, te passen bij de indeling van de civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp, Bijlage 2 Civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp maken bij de Regels.

Ad artikel 83.4 Behandeltermijn en tijdstip indiening verzoek om eindafrekening

Op grond van artikel 13.20 lid 4 van de Omgevingswet kan een belanghebbende de gemeente verzoeken om een eindafrekening als er minstens vijf jaren zijn verstreken na betaling van de verschuldigde geldsom (het bedrag van de kostenverhaalsbeschikking). Dit wordt ook wel tussentijdse afrekening genoemd. Voor de betreffende belanghebbende geldt dit alsdan als eindafrekening. De betekenis van dit artikel is dat, als de gemeente verzoeken om een tussentijdse afrekening verspreid over een kalenderjaar ontvangt, zij niet steeds per verzoek de herberekeningen hoeft te maken. De gemeente bundelt deze verzoeken en behandelt ze op één gezamenlijk moment in het jaar. Om dat goed te kunnen doen is vereist dat de verzoeken binnen 8 weken voor dat behandelmoment zijn ingediend. Worden ze later ingediend dan schuift de behandeling ervan dus door naar het volgende jaar.

Ad artikel 83.5 Eindafrekening en indieningsvereisten verzoek om eindafrekening

In lid 1 wordt de termijn bepaald waarop de gemeente de eindafrekening vaststelt. Dit betreft een andere kwestie dan de behandeling van verzoeken om tussentijdse afrekening zoals hiervoor beschreven. In dit artikel gaat het om een ambtshalve eindafrekening, dus niet op een (tussentijds) verzoek van de houders van kostenverhaalsbeschikkingen. Omdat zij reeds een eindafrekenbesluit (op hun verzoek) hebben gekregen, wordt voor hen niet opnieuw een eindafrekenbesluit genomen.

Het opstellen van een eindafrekening is bedoeld om vast te stellen of de ontvanger van een kostenverhaalsbeschikking niet teveel heeft betaald. Hij betaalt in een stadium dat niet alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en de kosten dus nog een raming betreffen. Als de werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd kan zich de situatie voordoen dat sommige ervan goedkoper blijken te zijn uitgevallen en andere duurder.

De Omgevingswet bepaalt dat, als het saldo van de totale werkelijk kosten lager is, de ontvanger van de kostenverhaalsbeschikking recht op terugbetaling als het herberekende bedrag meer dan 5% lager blijkt te zijn dan het betaalde bedrag. Dan krijgt de ontvangen het meerdere boven die 5%-meevaller terugbetaald met rente. De in dit artikel genoemde rente betreft de gemeentelijke rekenrente. Met andere woorden: als er in totaalopzicht een meevaller is komt die met een marge van 5% ten gunste van de gemeente. Blijken de werkelijke kosten hoger te zijn dan hoeft, ook volgens de Omgevingswet, de houder van de kostenverhaalsbeschikking geen bedrag bij te betalen.

Om een herberekening te kunnen maken vanuit de werkelijke kosten kiest de gemeente ervoor om de eindafrekening op te stellen als alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn voltooid. Vervolgens is rekening gehouden met een bepaalde periode voor ontvangst en verzameling van de facturen.

De situatie kan zich voordoen dat weliswaar alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn voltooid, maar dat nog niet voor alle bouwactiviteiten kostenverhaalsbeschikkingen zijn aangevraagd. Dan doet zich de vraag voor hoe kan worden omgegaan met een eindafrekening voor degenen die na het moment van eindafrekening een kostenverhaalsbeschikking vragen. Omdat de gemeente er met lid 1 van dit artikel van uit gaat dat deze eindafrekening plaatsvindt als alle voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen voltooid zijn, worden de werkelijke kosten dan geacht bekend te zijn. Dat betekent dat er geen verschil meer kan zijn tussen geraamde en werkelijke kosten. De kostenverhaalsbeschikkingen van degenen die deze aanvragen na de eindafrekening gaan per definitie uit van de werkelijke kosten. Omdat er geen verschil kan zijn, kan een recht op terugbetaling ook niet aan de orde zijn. Om die reden is in lid 2 op voorhand duidelijk gemaakt dat er geen sprake kan zijn van zo'n terugbetaling

Ad artikel 83.6 Tijdvak voor het kostenverhaal

Voor het kostenverhaalsgebied gaat de gemeente, ten tijde van het eerste besluit tot vaststelling van de kostenverhaalsregel in het omgevingsplan voor het kostenverhaalsgebied uit van een periode van 8 jaren tot afronding. De gemeente is reeds enige tijd bezig geweest met de voorbereiding van deze bouwontwikkeling. Deze jaren zijn niet meegerekend bij de vaststelling van het tijdvak van de ontwikkeling. Gerekend is met een peildatum die is vastgesteld op 1 januari van het jaar waarin het besluit is genomen tot wijziging van het omgevingsplan met het oog op dit kostenverhaalsgebied. Daarmee wordt gedoeld op het eerste besluit tot wijziging van het omgevingsplan waardoor een kostenverhaalsregel voor dit kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan is opgenomen.

Voor de looptijd en de fasering is gerekend met de jaren van zoals opgenomen in de faseringstabel.

Met de aanduiding 'eerste besluit' wordt gedoeld op de mogelijkheid dat de gemeente de kostenverhaalsregel kan herzien door een besluit tot wijziging van het omgevingsplan op dit punt. Grondexploitatie is een dynamisch geheel. De raming van kosten kan veranderen (bijvoorbeeld door stijging of daling van arbeidsloon of prijzen van grondstoffen). Ook de periode kan veranderen. Veranderingen in de markt kunnen ertoe leiden dat de ontwikkeling sneller of juist langzamer verloopt. Het is daarom denkbaar dat het tijdvak onderhevig is aan aanpassing. Om een meetmoment te hebben moet duidelijk zijn wanneer de gemeente voor het eerst heeft besloten voor dit gebied een kostenverhaalsregel in het omgevingsplan op te nemen. Het werken met een prijspeildatum werkt door in de hoogte van de kostenverhaalsbijdrage. De reden daarvan is dat de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet en er over die tijd rekening wordt gehouden met rente (over kosten en opbrengsten die al gerealiseerde zijn) en indexeringen (over kosten en opbrengsten waarvan de realisering nog verwacht wordt). Door de prijspeildatum te koppelen aan het jaar waarin dat eerste besluit wordt genomen ontstaat er een meetmoment dat doorwerkt in de eindafrekening.

Ad artikel 83.7 Opbrengsten
Het stedenbouwkundig plan voor Schaapsdrift gaat uit van bouwvelden. Bij de berekening van de kostenverhaalsbijdragen is aangesloten bij deze indeling. Het betreft de 7 bouwvelden zoals aangegeven op de Kaart bouwvelden, als Bijlage 4 Kaart bouwvelden gevoegd bij deze Motivering, waarvan de figuur in de toelichting op artikel 82 over de fasering reeds is weergegeven.

Het te ontwikkelen programma is opgenomen in onderstaande tabel. Deze aantallen zijn een vertaling van de mogelijkheden die het besluit tot wijziging van het omgevingsplan biedt. Deze vertaling is te beschouwen als een realistische invulling van de geboden mogelijkheden.

Tabel 1 Programma per uitgiftecategorie per bouwveld

De totale grondopbrengst per bouwveld is opgenomen in onderstaande tabel:

Tabel 2 Grondopbrengsten per bouwveld

Voor elk van de uitgiftecategorieën is een aantal m² bruto vloeroppervlak ('bvo') aangenomen. De grondopbrengsten zijn vervolgens vertaald naar een gemiddelde grondopbrengst per m² bvo per bouwveld

Tabel 3 Aantallen m² bvo per bouwveld en gemiddelde grondprijs per m² bvo.

Ad artikel 83.8 Inbrengwaarden inclusief waarden van gronden en te slopen opstallen

In de Begripsbepalingen is het begrip inbrengwaarde gedefinieerd. Deze is voor dit kostenverhaalsgebied geraamd door middel van taxatie, uitgevoerd door de heer Halter, taxateurtitel drs. E.F. Halter MRICS RT werkzaam bij bureau Gloudemans te s-Hertogenbosch.

Taxatie inbrengwaarden bijgevoegd bij de Motivering op de Regels van het omgevingsplan

In artikel 8.17 Omgevingsbesluit worden onder inbrengwaarden verstaan de onderdelen B1 tot en met B4 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Deze zijn in dit artikel kort aangeduid met de termen

• d. Waarde van gronden en te slopen opstallen;
• e. Kosten vrijmaken van rechten, etc
• f. Kosten van sloop en verwijdering/verplaatsing opstallen, obstakels;
• g. Saneringskosten en kosten van grondwerk

Tabel 4 Inbrengwaarden

Ad A: De waarde van gronden en te slopen opstallen is geraamd in het hiervoor genoemde taxatierapport.

Ad B: De raming van de kosten voor het vrijmaken van rechten is opgenomen in het hiervoor genoemde taxatierapport.

Ad C: De kosten voor het slopen van de opstallen is door management- en consultancybureau Nimas geraamd en opgenomen in Bijlage 5 Sloopkostenraming bij deze Motivering.

Ad D: De kosten voor saneringswerkzaamheden zijn geraamd door de civieltechnische afdeling van de gemeente Arnhem en opgenomenin Bijlage 6 Saneringsraming bij deze Motivering. De kosten met betrekking tot grondwerk zijn als onderdeel van de bouwrijp werkzaamheden in artikel 83.9 ondergebracht.

Ad artikel 83.9 Overige kosten

De tabel van dit artikel geeft het overzicht van alle geraamde kosten. De onderbouwing van de bouw- en woonrijpwerkzaamheden is opgenomen in de civieltechnische kostenraming, opgesteld door management- en consultancybureau Nimas, Bijlage 7 Civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp makenbij deze Motivering

Tabel 5 Overige kosten

Ten aanzien van de onderzoek en milieukosten is een nadere uitsplitsing te geven van de kosten.

Tabel 6 Onderzoek- en milieukosten

Voor de civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp, opgesteld door management- en consultancybureau Nimas, wordt verwezen naar Bijlage 7 Civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp maken deze Motivering.

Voor de raming van de kosten van te verwachten nadeelcompensatie is een risicoanalyse uitgevoerd.

Wat de plankosten betreft, het totaal van de raming ervan is opgenomen in de tabel van dit artikel. De onderbouwing ervan is opgenomen in bijlage 8 Invulling plankostenscan bij deze Motivering. Deze bijlage betreft de toepassing van de regeling plankosten zoals opgenomen in de Omgevingsregeling, bijlage XIV. De raming is bepaald door invulling van de zogenaamde plankostenscan, die als hulpmiddel is geboden bij bijlage XIV van de Omgevingsregeling.

In de tabel worden de diverse werken, werkzaamheden en maatregelen voor 100% toegerekend aan het kostenverhaalsgebied. Deze werken, werkzaamheden en maatregelen worden alleen ten behoeve van het kostenverhaalsgebied verricht en leveren geen profijt op voor andere gebieden. Er is dus geen sprake van kosten met een bovenwijks karakter.

Ad artikel 83.10 en 83.11 Rekenparameters, fasering en contante kosten en opbrengsten

Om rekening te houden met invloeden van rente en kosten- en opbrengstenstijgingen (indexering) zijn de kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Er is gedurende de tijdsduur van het gekozen tijdvak rekening gehouden met rente (over kosten en opbrengsten die al gerealiseerd zijn) en indexeringen (over kosten en opbrengsten waarvan de realisering nog verwacht wordt). De parameters voor rente en indexering zijn opgenomen in de planregels en hieronder weergeven. De indexering voor kosten is anders dan voor de opbrengsten. De reden daarvan is dat in de huidige markt sprake is van andere kostenstijgingen dan van opbrengstenstijgingen. Door rekening te houden met invloeden van rente en indexering ontstaan geraamde bedragen op eindwaarde. Aan de hand van de aangehouden disconteringsvoet zijn deze bedragen teruggerekend naar een waarde op de prijspeildatum (de netto contante waarde). Dit alles is opgenomen in de navolgende tabel:

Tabel 7 Parameters

De contante waarden van de kosten en opbrengsten worden vervolgens door toepassing van deze parameters bepaald. Bij het contant maken is uitgegaan van de fasering conform de faseringstabel van artikel 82.2 van de Regels van het omgevingsplan en zoals hiervoor is toegelicht bij 6.2.2.1 Fasering.

De jaartallen/tijdvakken in de faseringstabel zijn gebruikt bij het contant maken van de kosten en opbrengsten.

Tabel 8 Contante kosten

Tabel 9 Contante opbrengsten per bouwveld

Ad artikel 83.12 Verhaalbare kosten en te verhalen kosten na macro-aftopping

Dit artikel is ervoor bedoeld om duidelijk te maken wat het totaal aan geraamde verhaalbare kosten is. Artikel 13.14 lid 2 van de Omgevingswet verwoordt daartoe het zogenaamde principe van macro-aftopping: “Als de te verhalen kosten, verminderd met de door het bestuursorgaan ontvangen of te ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied, kan het bestuursorgaan die kosten slechts verhalen tot ten hoogste het bedrag van de opbrengsten.”

Om te kunnen bepalen of alle kosten opwegen tegen de opbrengsten moeten ze met elkaar in verband worden gebracht. Voor dat doel is het totaal weergegeven van de geraamde (contant gemaakte) kosten die in principe verhaalbaar zijn.

Tabel 10 Verhaalbare kosten

Ad artikel 83.13 Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten

De bruto-kostenverhaalsbijdrage wordt voor het kostenverhaalsgebied Schaapsdrift bepaald op een bedrag per m² bruto vloeroppervlak per bouwveld. De grondopbrengsten per bouwveld zijn vertaald als aandeel van de verhaalbare kosten zoals dat volgt uit tabel 10. De uitkomst is de bruto-kostenverhaalsbijdrage per m² per bouwveld

Tabel 11 Bruto-kostenverhaalbijdrage per m² bvo per bouwveld

Om in de kostenverhaalsbeschikking tot de netto-kostenverhaalsbijdrage te komen moet nog een aftrek plaatsvinden van de inbrengwaarden en van kosten die (voorafgaande aan de aanvraag van de kostenverhaalsbeschikking) gemaakt zijn voor de betreffende kavel (zie de toelichting op artikel 82.2); het betreft de onderdelen B 2, B3 en B4 van de kostensoortenlijst, bijlage IV van het Omgevingsbesluit.

Hoofdstuk 7 Uitleg van de regels

7.1 Wat regelt dit omgevingsplan?

7.1.1 Algemeen

In het omgevingsplan legt de gemeente vast welke functies waar mogelijk zijn en welke activiteiten binnen die functies ontplooid kunnen worden. Het gaat niet alleen om het gebruik van de grond, maar ook over de bouwmogelijkheden. De regels in het omgevingsplan gelden voor iedereen, dus voor inwoners, bedrijven, maatschappelijke instanties en de gemeente Arnhem zelf.

In hoofdstuk 4 zijn we ingegaan op gebiedsontwikkeling in het plangebied. In dit hoofdstuk leggen we uit hoe de regels in dit omgevingsplan bijdragen aan het verwezenlijken van die doelen. De regels in dit omgevingsplan zijn gebiedsgericht. Dat betekent dat regels per locatie kunnen verschillen en uitsluitend gelezen kunnen worden in combinatie met de digitale plankaart.

7.1.2 Focus van dit omgevingsplan

Dit omgevingsplan maakt de gebiedsontwikkeling binnen het plangebied mogelijk. In hoofdstuk Hoofdstuk 3 is deze ontwikkeling beschreven. In Hoofdstuk 4 en 5 zijn de milieu- en omgevingsaspecten toegelicht. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe de verschillende aspecten worden vastgelegd in dit omgevingsplan.

7.1.3 Functies en activiteiten

Net zoals nu voorheen bestemmingsplannen, is ook de digitale versie van het omgevingsplan leidend. Omdat het omgevingsplan veel meer regels omvat dan een oud bestemmingsplan is de systematiek met bestemmingen ontoereikend om de veelheid aan regelingen op een gebruiksvriendelijke manier te ontsluiten. In de systematiek van het omgevingsplan wordt daarom niet langer de bestemming centraal gesteld maar de activiteiten die je wil verrichten op een bepaald adres. Door je locatie te koppelen aan de gewenste activiteit: bijvoorbeeld 'bouwen' laat het digitale omgevingsplan straks uitsluitend de regels zien die op die locatie gelden voor die activiteit.

De voormalige bestemmingen zoals Groen, Kantoor of Verkeer noemen we nu functies. Het gaat hier om duidelijk herkenbare hoofdfuncties die voorkomen in de stad en dominant zijn in een bepaald gebied. Onder deze functies hangen de zogenaamde activiteiten. Dit zijn de verschillende meer gedetailleerde gebruiks- en bouwmogelijkheden binnen die functie. Deze nieuwe manier van raadpleging betekent dat de regels in dit omgevingsplan niet langer gekoppeld zijn aan bestemmingen, maar aan functies en activiteiten.

7.2 Opbouw van het omgevingsplan

Dit plan is een TAM-omgevingsplan en anticipeert voor een deel alvast op de nieuwe systematiek van het Omgevingsplan zoals die vorm gaat krijgen onder de Omgevingswet. Groot verschil met de bestemmingsplannen is dat in het Omgevingsplan de plankaart met bestemmingen niet langer centraal staan. Reden is dat er zoveel regels in het Omgevingsplan samenkomen dat een heldere en leesbare plankaart met legenda niet meer mogelijk is.

Functies
Onder de Omgevingswet wordt niet langer gesproken over bestemmen, maar over het toedelen van functies aan locaties. Dit doen we in Arnhem door onderscheid te maken in de verschillende functionele gebieden die Arnhem rijk is. Het gebiedstype wordt bepaald door de dominante functie in een bepaald gebied. Zo vallen woningen bijvoorbeeld onder de functie Woongebied, winkelcentra onder de functie Centrumgebied, straten en pleinen onder de functie Openbaar gebied. De functies hebben vooral een structurerende werking en maken de plankaart (verbeelding) leesbaar. De planologische rechten en verplichtingen volgen uit de op de verbeelding aangegeven activiteiten en de met die activiteiten corresponderende planregels.

Activiteiten

De regels ten aanzien van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die voorheen onderdeel uitmaakten van een bestemming hebben we uitgesplitst in verschillende activiteiten (onder andere bouwen, wonen, aanleggen). Iedere activiteit heeft daarmee een eigen regeling met werkingsgebied. Op een locatie kunnen verschillende activiteiten van toepassing zijn: bouwen, wonen, detailhandel et cetera. Dit betekent dat je in dit Omgevingsplan per adres uitsluitend de regels ziet die op dat gebied van toepassing zijn. In tegenstelling tot de functies gaat onder de inhoud van de regels die onder een activiteit vallen een rechtstreeks juridische werking uit.

Waarden
In dit omgevingsplan vervallen de termen dubbelbestemming en gebiedsaanduiding. Hieronder vielen voorheen de objecten en gebieden die nadere bescherming nodig hebben (denk aan een monument of een archeologisch waardevol gebied). In het omgevingsplan noemen we deze objecten en gebieden 'Waarden'. Van deze 'Waarden' gaat vaak een bepaalde beperking uit, bijvoorbeeld een instandhoudings of onderzoeksverplichting of een verbod.

7.3 Opzet van de regels

Wij mogen in een omgevingsplan zelf bepalen op welke manier we het omgevingsplan opbouwen en verbeelden.

Het juridisch bindend gedeelte van het omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de functies en activiteiten zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begripsbepalingen, toepassingsbereik en wijze van meten);
• 2. Functies;
• 3. Waarden;
• 4. Activiteiten;
• 5. Bouwen;
• 6. Maatwerkvoorschriften
• 7. Omgevingsnormen;
• 8. Omgevingsplanactiviteiten;
• 9. Voorwaardelijke verplichtingen;
• 10. Algemene regels;
• 11. Thema geluid
• 12. Overgangs- en slotregels.

7.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van het omgevingsplan bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• 1. Artikel 1 Begrippen:
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• 2. Artikel 2 Toepassingsbereik:
  Dit artikel geeft het toepassingsbereik weer van dit TAM-Omgevingsplan.
• 3. Artikel 3 Wijze van meten

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.3.2 Functies

Hoofdstuk 2 Functies bevat de regels over de functies. Per functie wordt het doeleinde van de betreffende functie aangegeven en welke activiteiten en functies ter plaatse zijn toegestaan. Het aangeven van de functies op de verbeelding geeft een duidelijk beeld van de indeling van de stad. Hierbij sluiten we aan bij de legenda van de Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012.

7.3.3 Waarden

Hoofdstuk 3 bevat de regels over waarden. Deze regels moeten in samenhang worden gelezen met Hoofdstuk 5 Bouwen en Hoofdstuk 7.

7.3.4 Activiteiten

Hoofdstuk 4 Activiteiten bevat de regels over de activiteiten. De activiteitenregels moeten in samenhang worden gelezen met de verbeelding. Op de verbeelding staat aangegeven welke activiteit waar is toegestaan.

7.3.5 Bouwen, werken en werkzaamheden

Hoofdstuk 5 bevat de regels over bouwen. Onder de Omgevingswet geldt een andere systematiek voor bouwen dan onder de oude wetgeving. De Omgevingswet maakt namelijk onderscheid tussen een technisch en een ruimtelijk deel. Dat levert 2 activiteiten op:

• de technische bouwactiviteit en
• de omgevingsplanactiviteit bouwwerken.

De technische bouwactiviteit gaat over de toets van een aanvraag aan de regels voor de technische bouwkwaliteit uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bijvoorbeeld de constructieve veiligheid van een bouwwerk. Voor de technische bouwactiviteit wordt dus niet getoetst aan het omgevingsplan. Het Rijk wijst vergunningplichtige en meldingsplichtige technische bouwactiviteiten worden aangewezen

Het ruimtelijk deel van de bouwactiviteit, de omgevingsplanactiviteit, gaat over de toets van de aanvraag aan de regels voor de fysieke leefomgeving. Voorbeelden zijn de bouwhoogte en het bebouwingspercentage. Deze regels staan in het omgevingsplan. In het omgevingsplan staat ook in welke gevallen het ruimtelijk bouwen vergunningplichtig is. Deze bepaling staat niet in dit TAM-Omgevingsplan maar in hoofdstuk 22 van het gemeentebrede omgevingsplan (we noemen dit de bruidsschat). Deze vergunning wordt alleen verleend indien aan de voorwaarden uit het omgevingsplan wordt voldaan.

De bouwregels in dit omgevingsplan gelden dan als beoordelingsregels voor het bouwen. Deze regels moeten in samenhang met elkaar worden gelezen. Het uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen. In Artikel 39 zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage. Deze regel is van toepassing op het gehele plangebied. De overige regels zijn locatiespecifiek.

De vergunningplichten en regels voor het verrichten van werken en werkzaamheden staan in het hoofdstuk met de omgevingsplanactiviteiten.

7.3.6 Omgevingsnormen

Hoofdstuk 6 bevat de omgevingsnormen. Hierin zijn regels over het maximaal aantal woningen opgenomen en het totale bruto vloer oppervlak (met andere woorden de omvang) die mogelijk wordt gemaakt in dit plan.

7.3.7 Omgevingsplanactiviteiten

Hoofdstuk 7 bevat de omgevingsplanactiviteiten. Alleen met een omgevingsvergunning zijn deze activiteiten toegestaan.

7.3.8 Algemene regels

Hoofdstuk 11 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• 1. Artikel 84 Anti-dubbeltelregel
  Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
• 2. Artikel 86 Overige regels - Schaapsdrift

In dit artikel zijn de regels over parkeren ouit het 'Facetplan Parkeren' opgenomen met een specifieke regeling voor Schaapsdrift.

• 3. Artikel 85 Strijdige activiteiten
  Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het omgevingsplan.
• 4. Artikel 86 Overige regels - Schaapsdrift
  In dit artikel zijn de regels over parkeren uit het 'Facetplan Parkeren' opgenomen.

7.3.9 Thema Geluid

In dit hoofdstuk staan de regels over geluid. Hierin wordt het gezamenlijk geluid vastgelegd en de regels voor bedrijven geschitk voor functiemenging.

7.3.10 Overgangs- en slotbepalingen

In Hoofdstuk 12 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit omgevingsplan.

7.4 Functies

7.4.1 Algemeen

In het plangebied onderscheiden we de volgende functies:

7.4.2 Gemengd gebied

Wat is het doel van deze functie?
De functie Gemengd gebied voorziet in het behoud van het gemengde karakter van de ter plaatse toegelaten activiteiten, waarbij voldoende vrijheid wordt geboden voor onderlinge uitwisseling tussen deze actviteiten. Hierdoor blijft een flexibel gebruik van grond en gebouwen mogelijk.

Waar geldt deze functie?
Deze functie geldt ter plaatse van de nieuw te bouwen gebouwen voor onder andere de woonfuncties, zorgfuncties, buurthub en bedrijvigheid. Ook de eventuele binnentereinen van deze bouwvlakken zijn voorzien van deze functie.

Welke activiteiten zijn er binnen deze functie mogelijk?

Binnen deze functie zijn onder andere de volgende activiteiten mogelijk, hierbij wordt opgemerkt dat niet alle functies in alle bouwvlakken worden opgenomen.

• Activiteit bedrijf - geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift in bouwveld F.
• Activiteit creatieve sector
• Activiteit dienstverlening
• Activiteit kantoor
• Activiteit gezondheids- en welzijnszorg
• Activiteit horeca van categorie 1
• Activiteit wonen

7.4.3 Groengebied

Wat is het doel van de functie?

De functie 'Groengebied' behelst: de groeiplaats voor planten, bomen en struiken, een leefgebied voor dieren en een recreatiegebied voor mensen. Binnen deze functie 'Groengebied' is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden/-plekken, faunavoorzieningen) aan te leggen en in stand te houden. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn binnen deze bestemming toegestaan, , mits deze de groene waarden (functie) niet onevenredig aantasten. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeerplaatsen zijn niet toegestaan. Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.

Waar geldt deze functie?

In de Groenvisie 2017-2035 is het groen-blauwe raamwerk op stadsniveau vastgelegd. De functie geldt niet voor solitaire bomen en andere kleinere groenvoorzieningen zoals bloembakken en geveltuinen.

De groene dooradering tussen de bebouwingsblokken aan de westzijde van het plangebied, evenals het fietspad langs het oostelijk gelegen park Sacré Coeur zullen de groenfunctie krijgen. Een groenfunctie voorziet in een groene invulling van het gebied, zonder daarmee afbreuk te doen aan de benodigde flexibiliteit.

7.4.4 Openbaar gebied

De functie 'Openbaar gebied' omvat de infrastructurele voorzieningen in het verkeersluwe, op verblijf gerichte gedeelte plangebied zoals woonstraten, pleinen, voetgangersgebieden en parkeervoorzieningen.

Waar geldt deze functie?
Deze functie geldt ter plaatse van de infrastructuur waar auto's mogen komen. Hieronder wordt verstaan de Eleonorastraat in het zuiden van het plangebied en de de nieuwe aftakking van de Velperweg ter hoogte van de Julianalaan.

7.4.5 Parkgebied met Waarde - Landschap en natuur

Wat is het doel van de functie?

De functie 'Parkgebied' behelst: de groeiplaats voor planten, bomen en struiken, een leefgebied voor dieren en een recreatiegebied voor mensen. 'Parkgebied' is een zwaardere functie dan Groen omdat hieraan een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de functie een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het verwijderen van houtgewassen. Binnen de functie 'Park' is geen bebouwing toegestaan. Afwijken is wel mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de functie (zoals speeltoestellen en faunavoorzieningen) waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.

Waar geldt deze functie?

In de Groenvisie 2017-2035 is het groen-blauwe raamwerk op stadsniveau vastgelegd.

Onder het stadsgroen vallen de gebieden die een landschappelijke, cultuurhistorische, ecologische of recreatieve functie hebben en zijn bestemd als 'Parkgebied'. In het plan gebied is dit de groene dooradering tussen de bebouwingsblokken aan de oostzijde van het plangebied aan de rand van park Sacré Coeur, als ook de groene rand aan de Velperweg. Een parkgebiedfunctie voorziet in een groene invulling van het gebied in aansluiting op de omliggende cultuurhistorische kenmerken van de Velperweg en park Sacré Coeur

7.4.6 Spoorgebied

Wat is het doel van deze functie?

Deze functie regelt de activiteiten die samenhangen met het functioneren van het spoor.

Waar geldt deze functie?

De spoorlijnen en rangeerterreinen in de stad.

Welke activiteiten zijn er binnen deze functie mogelijk?

Binnen deze functie zijn activiteiten mogelijk die samenhangen met het functioneren van het spoor. Daarnaast is een voetgangersbrug van 15 meter toegestaan.

7.4.7 Tuin

Wat is het doel van deze functie?
Tuinen dragen bij aan een groene beleving van de stad en de ecologische diversiteit en kunnen bijdragen aan het verminderen van wateroverlast en hittestress.

Waar geldt deze functie?
Deze functie geldt voor de bestaande voortuinen aan de Schaapsdrift.

Welke activiteiten zijn er binnen deze functie mogelijk?
Om het groene karakter te bewaren kunnen in de functie Tuin geen gebouwen worden opgericht.

7.5 Waarden

7.5.1 Waarde - Tuin

Wat is het doel van deze waarde?

In een aantal wijken dragen de aanwezige voortuinen in belangrijke mate bij aan de groene beleving van onze stad. Daarnaast dragen groene tuinen bij aan de ecologische diversiteit en zorgen ze voor het verminderen van wateroverlast en hittestress. Met deze waarde zorgen we ervoor dat de groene tuinen niet zomaar verhard kunnen worden.

Waar geldt deze functie?
Deze waarde geldt voor een aantal tuinen aangrenzend aan de Schaapsdrift.

Welke activiteiten zijn er binnen deze waarde mogelijk?
Om het groene karakter te bewaren kunnen in de functie Tuin geen gebouwen worden opgericht en gelden er aanvullende voorwaarden om het groene karakter van de tuin te kunnen behouden.

7.5.2 Waarde - Waterloop

Wat is het doel van deze waarde?
Ter bescherming van deze waterloop heeft deze daarom ook een waarde gekregen.

Waar geldt deze waarde?

De beek loopt in verband met mobiliteit en bereikbaarheid (wegen en pleinen) gedeeltelijk ondergronds via duikers.

Welke activiteiten zijn er binnen deze waarde mogelijk?
Binnen deze waarde zijn alle activiteiten toegestaan die samenhangen met het beheer en de bescherming van het de beek zolang deze het functioneren van de beek niet schaden.

7.6 Handhaving

Het TAM-omgevingsplan is bindend voor overheid en burger. Het plan biedt het juridisch kader waaruit de bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie kunnen worden afgeleid. Tegelijkertijd kan de gemeente naleving afdwingen door handhavend op te treden tegen strijdig gebruik en/ of illegale bebouwing.

De raad bepaalt ieder jaar in de begroting waar de handhavingsprioriteiten liggen. Op grond van de hoofddoelstelling uit het gemeentelijke 'Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014'':'het zorgdragen voor een aantrekkelijke, leefbare en veilige leefomgeving' is onze inzet gericht op het toezicht en de handhaving van de regels die betrekking hebben op de bescherming van de veiligheid en kwaliteit van de leefomgeving. Handhaving is daarbij geen doel op zich, maar een van de instrumenten om een leefbare en veilige leefomgeving te creëren. Door toe te zien op de naleving van regelgeving wordt een bijdrage geleverd aan de verschillende doelen van de gemeente op het gebied van de veiligheid en leefbaarheid.

De gemeente is in beginsel verplicht om te handhaven. De gemeente mag wel prioriteiten stellen, maar als er een handhavingsverzoek wordt ingediend dan moet de gemeente handhaven. De gemeente kan alleen  in bijzondere gevallen van handhaving afzien, als de handhaving onevenredig is. Bijvoorbeeld als vaststaat dat de overtreding op heel korte termijn gelegaliseerd wordt.

 

Hoofdstuk 8 Voorbereiding en participatie

8.1 Overleg met de stad

Op grond van artikel 10.2 van het Omgevingsbesluit wordt bij het vaststellen van een omgevingsplan aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. Daarbij moet worden aangegeven op welke wijze invulling is gegeven aan het toepassen van eventueel gemeentelijk participatiebeleid.

Het participatietraject voor Schaapsdrift bestaat uit twee hoofdfasen. De eerste fase omvat het traject van de startnotitie tot aan de vaststelling van de gebiedsvisie. De tweede fase loopt vanaf de gebiedsvisie tot aan de bestuurlijke besluitvorming over het omgevingsplan Schaapsdrift. In het participatieverslag is van de eerste fase een feitelijke weergave opgenomen van het doorlopen traject. De tweede fase is uitgebreider beschreven.

Voor de aanpak van de totale participatie is het 'Arnhems stappenplan participatie'

gevolgd. Uitgangspunten daarbij waren:

• We zetten een mix in van participatie-instrumenten
• We halen breed én diep op
• Participatie is een middel om tot het best mogelijke plan te komen
• Oog voor gemeenschappelijk en individueel belang
• Partijen hoeven het niet met elkaar eens te worden
• Transparantie en onafhankelijkheid waarborgen

Er is met een groot aantal partijen gesproken cq. hebben de gelegenheid gehad hun inbreng te leveren, zoals Vereniging tot behoud van Schaapsdrift e.o., huidige bewoners (huurders en eigenaren van woningen), ondernemers (huurders en eigenaren) professionele belanghebbenden en omwonenden van het plangebied

De gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. heeft een aantal vaste uitgangspunten benoemd. Die uitgangspunten zijn in het participatieproces niet ter discussie gesteld, de exacte invulling ervan wel. De vaststaande onderdelen/uitgangspunten van de gebiedsvisie waren:

• Realisatie van ca. 450 nieuwe woningen/wooneenheden en 5000m2 ruimte voor bedrijvigheid;
• De realisatie van een onderkomen voor maatschappelijke functies;
• Twee ontsluiting van de wijk;
• Realisatie van twee groene lopers;
• Realisatie beek;
• Opwaardering stationsplein;
• Oplopende hoogte bebouwing richting Park Sacre Coeur.

Er is op verschillende niveau's van de participatieladder geparticipeerd, van adviseren tot co-creëren.

Er zijn gedurende het participatieproces diverse bijeenkomsten gehouden, zoals voor bewoners en ondernemers en huurders van Vivare. Daarnaast hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden met belangrijke stakeholders, zoals het bestuur van de bewonersvereniging Behoud Schaapsdrift e.o., de heer Nijenhuis, Innoforte en Vivare.

Om ervoor te zorgen dat iedereen zich op de hoogte kon stellen van de plannen en de mogelijkheid om te participeren, werd er een breed palet van ondersteunende communicatie ingezet:

Website
Op de (project) webpagina van Schaapsdrift zijn alle verslagen en presentaties terug te vinden. Ook stonden daarop de data van de diverse bewoners- en ondernemersbijeenkomsten vermeld.

Nieuwsbrief
De online nieuwsbrief is ingezet om geïnteresseerden actief op de hoogte te houden van ontwikkelingen en mogelijkheden om mee te denken.

Spreekuren

Gedurende de gehele participatieperiode was er de mogelijkheid om gebruik te maken van het gemeentelijk spreekuur in het buurtcentrum Plattenburg.

De totale inbreng van zowel de bewonersvereniging Schaapsdrift e.o. als andere eigenaren, bewoners, ondernemers en professionele belanghebbenden hebben stevige invloed gehad op de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp.

Het participatieproces heeft bij een aantal locaties geleid tot wezenlijke aanpassingen, zoals bij;

Kopgebouw bij station (Schaapsdrift 96 / Wichard van Pontlaan 2 – 14)

Bocht Eleonorastraat (Schaapsdrift 109-117) en de de Stationsomgeving

Noordelijke groene loper (Schaapsdrift 41-49)

Levendige plint bij station (menging van wonen, werken en leven)

Inpassing buurthub (parkeren)

Inpassing westzijde Casimir state

Inpassing bouwblok Casimir state / sacré Coeur

Ontsluiting Sacré Coeur gebouw

De loop van de beek en vergroening Schaapsdrift / Reinaldstraat

Informatieavond Schaapsdrift e.o.

Op 18 november 2024 was een informatieavond alle bewoners, ondernemers en eigenaren van Schaapsdrift e.o. Een verslag van deze avond is opgenomen als bijlage Bijlage 31 bij de Motivering.

8.2 Vooroverleg

In het kader van vooroverleg is het TAM-omgevingsplan aan de volgende partijen voorgelegd:

Waterschap Rijn en Ijssel
Het waterschap heeft gereageerd op het plan. De waterparagraaf is aangepast.

Provincie Gelderland
De provincie Gelderland heeft gekeken naar de woningbouwaantallen en naar de betaalbaarheidszaken.

Op grond daarvan staat de provincie Gelderland positief tegenover dit plan.

Prorail

Prorail heeft in haar reactie een aantal zorgpunten meegegeven. Op basis daarvan is het plangebied uitgebreid om de spoorbrug voor voetgangers mogelijk te maken.

8.3 Terinzagelegging (ontwerp-omgevingsplan)

Het ontwerp-omgevingsplan zal te zijner tijd voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Een ieder kan in deze periode zienswijzen indienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit omgevingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.