Leeuwarden - Studentenhuisvesting Voorstreek 39

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordkant van het centrum van Leeuwarden aan de Voorstreek is het plan om een drietal appartementengebouwen te realiseren met daarin totaal 48 appartementen voor studenten. Het gaat om het verbouwen van het bestaande gebouw aan de Voorstreek 39 (perceel 2816) en het slopen en nieuw bouwen van het (detailhandels) gebouw aan de Voorstreek 39 (perceel 2817). Aan de Voorstreek 39 komen twee nieuwe gebouwen met in totaal 43 woningen voor studentenhuisvesting. Elke woning kent een oppervlakte van maximaal 30 m2. De ontwikkeling, verbouwing van het bestaande gebouwd op het perceel 2816, wordt middels een aparte planologische procedure mogelijk gemaakt. In dit gebouw komen woningen, van >65 m2, en zijn bedoeld voor een andere doelgroep dan studenten.

De herstructureringsopgave past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk.

1.2 Begrenzing

Het herontwikkelingsgebied wordt begrensd door het kadastrale perceel bekend als (kadastrale) gemeente Leeuwarden, sectie A, nummer 2817. Het betreft het perceel Voorstreek 39. Het perceel 2816, waarop het gebouw staat de verbouwd gaat worden, maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan. De ligging van het plangebied is opgenomen in de figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad', dat is vastgesteld op 17 december 2012. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Centrum-4'. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het slopen van de bestaande bebouwing. In plaats hiervan worden twee appartementengebouwen gerealiseerd. Op alle verdiepingen, inclusief de begane grond, komen appartementen. Binnen de bestemming 'Centrum-4' is het gebruik van de begane grond voor wonen niet toegestaan.

Het plan is ook in strijd met de bouwvoorschriften. De gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen mag ten hoogste 50% van de oppervlakte van het buiten het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel bedragen. In de nieuwe situatie wordt dit bebouwingspercentage overschreden.

Voor het nieuwe gebouw binnen een bouwvlak met gevellijn geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' of 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' respectievelijk de bouw- of de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding aangegeven goot- en/of bouwhoogte bedragen. Binnen het bouwvlak is nu een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 9,5 meter en 12,5 meter mogelijk en mag buiten een bouwvlak respectievelijk maximaal 3 en 6 meter bedragen. In de nieuwe situatie zijn hogere goot -en bouwhoogten voorzien dan nu is toegestaan. Een overzicht van de verschillende goot -en bouwhoogtes is weergeven in figuur 2.5

Verder is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch gemeentelijk monument' van toepassing. Deze bestemming is bedoeld voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Archeologisch onderzoek is nodig bij ingrepen groter dan 25 m2. Paragraaf 4.8 gaat hier verder op in.

Tot slot is de dubbel bestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' van toepassing. Deze bestemming is bedoeld voor het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing. Paragraaf 4.9 gaat hier verder op in.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende verbeelding

Partiële herziening Archeologie

De gemeente heeft op 11 november 2020 het paraplubestemmingplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Onderhavig plangebied maakt deel uit van de partiële herziening Archeologie en is hierin aanwezen als 'Waarde - Archeologisch gemeentelijk monument'.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon

Verder is het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon van toepassing op het plangebied. Dit plan voorziet in een regeling om de realisering van zonne-energie- of zonnewarmteprojecten makkelijker mogelijk te maken.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur

Tot slot is het Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Voorstreek en bevindt zich aan de noordkant van het centrum van Leeuwarden. In het centrum is in grote mate sprake van functiemenging. Hierbij bevinden de winkels zich voornamelijk op de begane grond en de woningen hierboven.

Leeuwarden heeft een binnenstad met een bijzondere cultuurhistorische waarde. Een waarde die in de loop van eeuwen is ontstaan en steeds aan het veranderen is. Het beleid van de gemeente is er op gericht om deze cultuurhistorische waarde te beschermen zonder nieuwe ontwikkelingen in de weg te staan. Dit beleid kreeg onder meer gestalte met de aanwijzing tot Beschermd Stadsgezicht Leeuwarden (Binnenstad) op 11 maart 1983 (zie bijlage 2) en het aanwijzen van veel panden als rijksmonument.

Het plangebied maakt daarom deel uit van het beschermd stadsgezicht van de Binnenstad van Leeuwarden. In het plangebied komt geen monument voor. Wel is het naast gelegen gebouw een monument. Het betreft het gebouw op het perceel Voorstreek 39 (kadastraal perceel 2816). Het bestaande gebouw in het plangebied, op het perceel 2817, is niet meer van cultuurhistorische waarde. Dit gebouw was tot voor kort in gebruik als winkel.

Een luchtfoto van het plangebied en zijn omgeving is weergeven in figuur 2.1. Een aanzicht op het plangebied is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.1. Overzicht huidige situatie plangebied en omgeving

Figuur 2.2 Aanzicht vanaf de Voorstreek(bron: Google Streetview)

2.2 Toekomstige situatie

Het doel van het plan is om een herstructurering mogelijk te maken door de bestaande woon -en bedrijfsfunctie te vervangen door een permanenten woonfunctie. De herstructurering draagt bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er sprake is van inbreiding en niet van de uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties.

In het plangebied wordt de bestaande bebouwing gesloopt. In ruil daarvoor worden twee nieuwe appartementengebouwen gebouwd voor de doelgroep studenten. Totaal gaat het om 43 woningen. De oppervlakten van de verschillende woningen bedragen maximaal 30 m2. Het bestaand gebouw aan de Voorstreek 39 wordt ingericht ten behoeve van woningen.

De gemeente heeft voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen ontwikkeld. Deze zijn als bijlage 1 opgenomen. Bij de uitwerking van het plan is hier rekening mee gehouden. Deze randvoorwaarden en richtlijnen hebben in het kader van de inspraakprocedure 6 weken ter visie gelegen. De gemeenteraad heeft op 15 juni jl. deze randvoorwaarden en richtlijnen vastgesteld. Voor Figuur 2.3 toont de voorgestelde stedenbouwkundige inrichting van het plangebied. Figuur 2.4 geeft een impressie. Een overzicht van de verschillende goot -en bouwhoogtes is weergeven in figuur 2.5

Figuur 2.3 Stedenbouwkundig ontwerp

Figuur 2.4 Impressie toekomstig situatie

Figuur 2.5 Goot -en bouwhoogtes toekomstige gebouwen

2.3 Verkeer en parkeren

Ontsluiting

De ontwikkeling is gelegen aan de Voorstreek. Deze weg,met een maximale snelheid van 30 km/u, is één van de aanloop straten richting het centrum van Leeuwarden. De weg heeft in noordelijke richting een ontsluiting op de ontsluitingsweg de Hoeksterpad. Via deze weg is de gebiedsontsluitingsweg Dammelaan en Groningerstraatweg (70 km/u) eenvoudig te bereiken. Deze wegen horen tot de ring van Leeuwarden. Deze straat sluit aan op de provinciale weg N355.

Openbaar vervoer

Het plangebied is met het openbaar vervoer ontsloten door middel enkele bushaltes langs de Hoeksterpad en de Oosterkade ten oosten van het plangebied. Deze bushaltes wordt aangedaan door zowel het reguliere stads- en streekvervoer en voorziet in een verbinding met het Hoofdstation en het treinstation. Overigens is het hoofdstation op loopafstand ook goed te bereiken. Namelijk binnen 13 minuten lopen.

Parkeren

Bij nieuwbouwprojecten moeten de parkeernormen worden gehanteerd, zoals vastgelegd in de 'Nota parkeernormen Leeuwarden 2014'. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgelost. Met eigen terrein wordt bedoeld het gehele grondgebied of plangebied van het bouw initiatief. Het plangebied ligt in het gebiedstype 'Centrum', waar de gemeente de volgende beleidsregels parkeernormen 2014 voor de voorgestelde bebouwingstypen hanteert:

Functie	Norm 'Centrum' (pp per woning)	Hoeveelheid	Parkeerbehoefte totaal
Woning met bvo <60 m2	0,8
Kamer	0,3		-
Totaal		48

In dit geval is het niet mogelijk om het parkeren op eigen terrein op te laten. De gemeente heeft met de toekomstige bewoners een parkeerovereenkomst vast waarin staat dat een bewoner geen recht heeft op een parkeervergunning of ontheffing. Hierdoor zal de parkeerdruk in het openbaar gebied niet toenemen. Buiten het terrein kunnen en worden dan ook geen nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Eventuele bezoekers van de bewoners zijn gewezen op het betaald parkeren in de directe omgeving.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren). Voor de verkeersgeneratie dient rekening gehouden te worden met de categorie 'Kamerverhuur, studenten'. De locatie ligt in 'centrum' in een 'sterk stedelijke' gemeente. Op basis van de genoemde kenmerken geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 0,8 mvt/etmaal per woning.

In de huidige situatie bevindt zich een bouwblok van meer dan 500 m2. Hierbinnen zijn bedrijfsgebouwen ten behoeve van bedrijven onder de categorieën 1 en 2 toegestaan alsmede dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen. Voor dienstverlening geldt verkeersgeneratie van 0,106 mvt/etmaal per m² bvo. Ofwel een verkeersgeneratie van minimaal 53 mvt/etmaal is mogelijk. Ook zijn in de huidige situatie al woningen toegestaan. De verkeersgeneratie kan daardoor nog hoger uitvallen.

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 48 mvt/etmaal. In de gewenste situatie is daarmee sprake van een afname van de verkeersbewegingen. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede. De toekomstige verkeersafwikkeling wordt beoordeeld in het drukste uur van de dag, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalwaarde wordt afgewikkeld. Op het drukste uur zullen de ontsluitende wegen een verkeerstoename van circa 4 mvt ondervinden. Deze verkeerstoename zal merkbaar zijn in de drukkere uren maar is derhalve gering dat de toename naar verwachting geen negatieve gevolgen hebben op de omliggende ontsluitingswegen en niet leiden tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten. In de praktijk zal dit aantal lager zijn, omdat in de directe omgeving van het plangebied geen auto parkeergelegenheid is voor de toekomstige gebruikers van de woningen. Dit zijn studenten en hebben over het algemeen geen beschikking over een auto.

Conclusie

Door de ontwikkeling op het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen niet toe, er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Friesland is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Fryslân onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro en waarbij een voormalige woon -en bedrijfsfunctie wordt vervangen door alleen een woonfunctie. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte worden gegeven. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er een behoefte is aan het type woningen wat met deze ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in bestaand bebouwd gebied.

Wonen (artikel 3)

Artikel 3.1.1. van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Regionale woningbouwafspraken

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouwprogrammering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie tevens aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben.

Provincie Fryslân en gemeente Leeuwarden hebben recent nieuwe woningbouwafspraken gemaakt. “De uitbreidingsvraag tot 2030:

De prognoses 2020-2030 laten voor gemeente Leeuwarden een groei van 3560 huishoudens zien. Om hier planologisch in te kunnen voorzien, vragen we 130% plancapaciteit om bij onverwachte planuitval snel te kunnen blijven voorzien in de behoefte. Dit betekent dat we voor 3.560 * 130% = 4.628 woningen planologische ruimte nodig hebben.”

In de afspraken is tevens opgenomen dat er binnenstedelijk geen beperkingen zijn met betrekking tot het toevoegen van woningen.

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen. Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen.

Demografische ontwikkelingen en daarbij aansluitend woningaanbod

Het aantal huishoudens in gemeente Leeuwarden zal in de periode 2020-2030 toenemen met 3560 (bron prognose provincie Fryslân). Een deel van deze woningbouwopgave zal gerealiseerd worden in de Zuidlanden/Middelsee. Er is daar sprake van een ander woonmilieu en een andere ligging ten opzichte van de voorzieningen en het centrum. We willen ook graag een ander woon- en leefmilieu aanbieden, namelijk nieuwe woningen in een al bestaande wijk binnen een (hoog)stedelijk woonmilieu. Deze wijk heeft van zichzelf al een bijzonder karakter en een bijzondere historie. Veel inwoners van Leeuwarden zullen zich hier verbonden mee voelen. Daarbij past in dit deel van stad een meer hoogstedelijk woonmilieu, een hoger woningdichtheid dan bijvoorbeeld in de uitleggebieden. Dit is een aanvulling op bestaande woonmilieus in Leeuwarden.

In de woningbouwafspraken met de provincie (termijn 2020 – 2030 getekend 5 juli 2022) is opgenomen dat gemeente Leeuwarden binnenstedelijk zonder maximum aantal ('plafondloos') kan bouwen. Provincie Fryslân vindt het van belang dat er goede balans is tussen buitenstedelijk en binnenstedelijk bouwen, dit vanuit het principe van duurzaam ruimtegebruik.

In onderhavige situatie is sprake van 43 studenten woningen te realiseren capaciteit valt binnen de gemaakte regionale afspraken, zoals vastgelegd in het Woningbouwprogramma 2020-2030.

Geconcludeerd kan worden dat het provinciaal beleid de ontwikkeling van het plangebied niet in de weg staat.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. Met alle regio's in de provincie Fryslân zijn in 2013 woningbouwafspraken gemaakt. Hierbij is, vanwege een achterblijvende woningmarktontwikkeling in de daaraan voorafgegane jaren, overeengekomen om de woningbouwruimte voor de periode 2008-2016 op te rekken tot 2026.

Voor studentenhuisvesting (woonruimte kleiner dan 30 m²) ziet de gemeente een maximale vraag van circa 1.400 woningen. De gemeente werkt alleen mee aan studentenhuisvesting in de binnenstad, bij de Kenniscampus en in de zone bij de Watercampus/ Van Hall Instituut. Thans is er nog steeds vraag naar zelfstandige studenteneenheden. Ook na de realisatie van het project Markt 058, waarbij 500 studenteneenheden zijn gerealiseerd, is er nog ruimte om in de binnenstad en rondom de kenniscampus zelfstandige wooneenheden toe te voegen. De Rijksuniversiteit Groningen voorziet nog een groei van zo'n 200 eenheden. Verder bestaat ook bij studenten de wens van studenten te verhuizen van een onzelfstandige woning/kamer (in een woonwijk) naar een zelfstandige wooneenheid in het centrum.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van 43 appartementen voor de doelgroep studenten en ligt binnen het gebied Binnenstad. Er is sprake van woningen op een herstructureringslocatie. De voorgestelde ontwikkeling past daarmee binnen de kaders van het afwegingskader.

Leeuwarden – Woningsplitsing en woonzorgfuncties

De gemeenteraad van Leeuwarden heeft op 17 februari 2021 besloten een herziening voor te bereiden van alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen binnen het grondgebied van de gemeente Leeuwarden. De gemeente Leeuwarden wil meer grip krijgen op de splitsing van bestaande woningen in appartementen. Op veel plaatsen binnen de gemeente zijn woningen toegestaan zonder dat daarbij is bepaald hoeveel dat er mogen zijn. In de praktijk leidt dit tot het splitsen van woningen in kleine appartementen. Daarnaast bestaat er een maatschappelijke behoefte om het overaanbod aan begeleid- en zorgwonen en zorgaanbieders in bepaalde wijken te reguleren. Om deze zaken goed te regelen is een herziening van de bestaande bestemmingsplannen en beheersverordeningen nodig. Door het opnemen van het maximum aantal woningen en het reguleren van kamerverhuur is het beleid uit dat bestemmingsplan voldoende vertaald in het onderhavige bestemmingsplan.

Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken, heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020. Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035.

Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert.

Bij de uitwerking van het bouwplan dient rekening gehouden te worden met de door de gemeente gehanteerde energienorm. Zoals verplicht, worden de woningen in ieder geval gasloos gebouwd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening.

Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB.

In artikel 74 Wgh is aangegeven wanneer een weg zoneplichtig is. Elke weg heeft in principe een zone, behalve wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnen of buiten stedelijk gebied.

De locatie ligt langs de Voorstreek waar 30 km regime geldt. De Wet Geluidhinder is niet van toepassing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet wel naar de geluidsbelasting vanwege het verkeer gekeken worden. Op basis van de verkeersgegevens (zie ook berekening Voorstreek 89 dd 15-9-2016) van prognose circa 2000 (westzijde)en 2800 (oostzijde) mvt/etmaal) zal de geluidsbelasting ten gevolge van de weg ter plaatse van deze locatie op 4 meter uit hart weg op de 1e verdieping 58 dB bedragen. In het meest recente verkeersmodel is voor deze locatie geen prognose beschikbaar en zou de intensiteit op de Voorstreek aan beide zijden lager zijn dan 1000 mvt. De geluidsbelasting zal dus naar verwachting niet hoger zijn dan 58 dB. Bij nieuwbouw van woningen is de gevelwering veelal minimaal circa 25 dB. Het binnenniveau zal dan naar verwachting 33 dB zijn. Er is dan sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Industrielawaai

Gezoneerde industrieterreinen hebben een vaste geluidszone die wordt vastgelegd door middel van een bestemmingsplan. Buiten de geluidszone mag de voorkeurswaarde van 50 dB(A) niet worden overschreden. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen binnen de geluidszone bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde. In tegenstelling tot weg- en railverkeer wordt voor industrielawaai niet getoetst aan de Lden waarde maar aan de etmaalwaarde. De dosismaat Lden is voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai met ingang van 1 januari 2007 in de gewijzigde Wgh vastgelegd. Voor industrielawaai wordt Lden in het kader van de Wgh voorlopig niet ingevoerd.

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidszone van een industrieterrein. Een nader onderzoek naar dit aspect is derhalve niet noodzakelijk.

Spoorweglawaai

In het Besluit Geluidhinder van 1 juli 2012 is het wettelijk kader van geluidhinder vanwege spoorwegen opgenomen. Op grond van artikel 1.4a is de zonebreedte van de trajecten in Nederland vastgesteld. Deze zonebreedte is afhankelijk van het vastgestelde geluidproductieplafond (hierna GPP). Deze GPP's zijn op 1 juli 2012 door een wetswijziging van de Wet milieubeheer voor hoofdspoorwegen van kracht geworden. GPP's zijn berekende waarden op referentiepunten en stellen een heldere grens over de toelaatbare hoeveelheid geluid en voorkomen een onbelemmerde groei van het geluid door toenemend verkeer. Deze referentiepunten liggen om de 100 meter op 4 meter boven lokaal maaiveld, op een vaste afstand van 50 meter aan weerszijden van het spoor. De GPP's, brongegevens en relevante besluitinformatie zijn opgenomen in het zogenaamde geluidregister. Dit register is openbaar, digitaal toegankelijk via de website van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Het plangebied is, op basis van de referentiepunten van het spoor ter hoogte van het plangebied, gelegen buiten geluidzone van de spoorlijn Groningen-Leeuwarden (zonebreedte 100 m). Het spoor ligt op een afstand van minimaal 650 meter. Akoestisch onderzoek naar aanleiding van spoorweglawaai is daarom niet noodzakelijk.

4.3 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Maatgevende stoffen in Nederland zijn hiervoor stikstofdioxide en fijn stof.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit in Nederland zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 43 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt is daarbij dat de bodemkwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed is dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

 

Er is een bodemonderzoek uitgevoerd. Niet alleen de zware metaal koper, maar vermoedelijk ook lood veroorzaakt een sterke bodemverontreiniging op deze locatie. Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd, dat voor alle handelingen in de grond een BUS-melding (saneringsplan) vereist is. Dit zal als voorwaarde in de omgevingsvergunning worden opgenomen. Bij de herinrichting van het terrein zal de kwaliteit van de grond (leeflaag van 1 meter) geschikt moeten zijn en moeten passen bij het beoogde gebruik (wonen/ wonen met tuin).

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving, bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleiding en (Bevb).

Voor dit plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit is naar voren gekomen dat het plangebied niet gelegen is binnen een invloedszone van een risicovolle inrichting, transportroute of buisleiding. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid gelden daarom geen beperkingen voor dit bestemmingsplan.

Het is niet noodzakelijk om in het kader van dit bestemmingsplan het groepsrisico te verantwoorden. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Tot slot wordt opgemerkt dat het toekomstige bouwplan conform het Bouwbesluit 2012 wordt uitgevoerd. De brandweer heeft reeds aangegeven dat het ontwerp zodanig is opgesteld om maximale branduitbreiding te voorkomen inclusief de veiligheid van bewoners. De brandweer heeft hierbij aangegeven dat dit aanzienlijk beter is dan het wettelijke (brandveiligheids-)niveau van het Bouwbesluit 2012. Verder heeft met de brandweer overleg plaatsgevonden over de bereikbaarheid van de locatie voor de hulpdiensten en de vluchtroutes van de bewoners. De maatvoering van de steeg voldoet aan de vereisten. Ook worden rookmelder gestuurde vrijloopdrangers op de deuren toegepast.

In het kader van het vooroverleg heeft de brandweer weer een advies gegeven. Zie hiervoor bijlage 10 Brandweer Fryslân ziet geen noodzaak om bij dit voorontwerpbestemmingsplan opmerkingen te plaatsen. Dit omdat er geen risicovolle activiteiten zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) op het plangebied van invloed zijn.

Advies risico’s en brandweerzorg
Brandweer Fryslân heeft de mogelijkheid een advies risico’s en brandweerzorg te geven in het kader van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. In een dergelijk advies komen aspecten aan bod die van belang zijn voor de basisbrandweerzorg. Hierbij valt te denken aan onder meer bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de opkomsttijden.

In de bouwplanfase van dit plan is er contact geweest met Brandweer Fryslân. Hierin zijn adviezen meegegeven ten aanzien van de risico’s en brandweerzorg. De brandweer heeft aangegeven dat de adviezen zijn overgenomen en zien daarom geen reden tot het maken van opmerkingen.

Vanuit externe veiligheid is er geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.6 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Uit de beantwoording van de vragen blijkt dat de invloed van dit project op de waterhuishouding beperkt is. Op het plan is de korte watertoetsprocedure van toepassing. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân voor de korte procedure standaard een wateradvies verstrekt. In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Voldoende

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect wordt rekening gehouden.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak 10% van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is sprake van een afname aan verhard oppervlakte ten opzichte van de huidige situatie. Ten opzichte van de huidige situatie heeft het project geen versnelde afvoer van hemelwater tot gevolg. Het is daarom niet nodig om compenserende maatregelen te nemen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van wateradvies.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De boom in de tuin van Voorstreek 39 bevat geen geschikte holtes en wordt niet gebruikt als verblijfplaats. Wel als foerageergebied, maar er is voor de enkele vleermuis(zen) die er vliegt(en) afdoende alternatief nadat de boom gekapt is. Het kappen van de boom mag niet gebeuren tijdens het vogelbroedseizoen.

In het dak van zijn drie nesten van huismus aanwezig en twee paarverblijven van één gewone en één ruige dwergvleermuis. Deze zullen worden aangetast door de renovatie van het dak het grachtenpand. Om de verloren nesten en paarverblijven te mitigeren zullen er maatregelen moeten worden getroffen. Bij het bepalen van de mitigerende maatregelen is zo veel mogelijk de beschikbare soortenstandaard gevolgd. Daarom wordt geadviseerd om gebruik te maken huismuskasten van het voorbeeldtype FHM02

triple room huismuskast van Faunus Nature Creations (zie afbeelding 3.1). Voor elk verloren verblijf dienen er twee alternatieven aangeboden te worden. Twee van voorgenoemde kasten (2x3=6) zullen daarmee voldoende zijn. Deze nestkasten worden hoog op de gevel geplaatst (het liefst net onder de dakgoot voor een goede aan- en uitvliegmogelijkheid). De nestkasten dienen op de noord of oostgevel te worden gehangen uit de zon om oververhitting te voorkomen. De mitigerende maatregelen zijn inmiddels uitgevoerd.

Voor de mitigatie van de paarverblijven worden de vleermuiskasten van het voorbeeldtype VK MP 01 Vleermuizenkast van Vivara Pro geadviseerd. De vleermuiskast heeft een binnenruimte van 1.5 centimeter diep, 22.5 centimeter breed en 33 centimeter hoog. Dit type vleermuiskast kan op de gevel worden aangebracht. De vleermuiskast dient het liefst op een zonnige plek geplaatst te worden waarbij kunstlicht en regeninslag vermeden moeten worden. De afstand tussen de verloren verblijven en de nieuw aangeboden verblijven dient niet meer dan 50 meter te zijn. Voor elk verloren paarverblijf dienen er vier alternatieven aangeboden te worden. De mitigerende maatregelen zijn inmiddels uitgevoerd.

Alvorens de werkzaamheden te kunnen starten is een ontheffing op de verbodsartikelen van de Wet natuurbescherming (Wnb) of een verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk. De ontheffingsaanvraag is inmiddels ingediend en verleend. Zie hiervoor bijlage 5.

Natuurinclusief bouwen

Met de concrete uitwerking zal daarnaast sprake zijn van natuurinclusief bouwen. Het beginsel van deze bouwwijze is de verbinding tussen natuur-, water- en woonfuncties. Bij de verdere uitwerking wordt hier aandacht aan besteed. Bij de nadere uitwerking en het ontwerp zal worden gekeken in hoeverre er mogelijkheden zijn om de woningen natuurinclusief te bouwen. Daarbij kan worden gedacht aan gevelstenen met openingen die geschikt zijn voor verblijfplaatsen van vogels en vleermuizen.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. Voor de ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling per saldo een positief effect zal hebben op de stikstofdepositie. Op zichzelf komt het uit op een depositiebijdrage van 0,00 mol/ha/jaar. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Partiële herziening Archeologie vastgesteld op 11 november 2020

De gemeente heeft het bestemmingsplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Toetsing

Onderhavig plangebied maakt deel uit van de partiële herziening Archeologie en is hierin gedeeltelijk (perceel 2816) aanwezen als 'Waarde - Archeologie gemeentelijk monument'. Uit deze bestemming blijkt dat bij ingrepen groter dan 25 m2 onderzoek nodig zal zijn. Met de uitwerking van dit bestemmingsplan is hier sprake van. Daarom is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 3. De belangrijkste conclusies een aanbevelingen worden hierna beschreven.

Voor de top van de natuurlijke afzettingen en de daarboven gelegen ophogingslagen geldt een hoge verwachting op het aantreffen van sporen en resten van bewoning uit de periode Late Middeleeuwen- Nieuwe Tijd. Eventueel aanwezige sporen en resten kunnen bestaan uit grondsporen, ophogingslagen, anorganische resten (aardewerk, bouwmateriaal, natuursteen, metaal) en organische resten (hout,houtskool, botmateriaal). De hierboven gestelde hoge verwachting is geldig voor het kadastrale perceel 2816 waar de 19de-eeuwse bebouwing nog intact is. Hier is de stratigrafie echter wel verstoord tot 150 cm onder maaiveld als gevolg van een aanwezige kelder. Vanaf 150 cm onder maaiveld kunnen

archeologische sporen en resten nog intact voorkomen.

Voor het kadastrale perceel 2817 geldt een lage verwachting. In een inventaris die is opgenomen ten behoeve van de aanwijzing van de Nijehove-terp als gemeentelijk archeologisch monument in 2012 is vastgesteld dat hier sprake is van een verstoorde grond, waarschijnlijk als gevolg van de sloop van de vorige bebouwing in de jaren ‘60, mogelijk gevolgd door een sanering van het terrein als onderdeel van het nieuwe structuurplan en de sanering van de binnenstad in het begin van de jaren ’60 onder leiding van dhr. ing. J.A. Kuiper. In de daaropvolgende archeologische waardenkaart is dit perceel als gevolg ook een lage archeologische verwachting toegekend.

Het bureauonderzoek heeft uitgewezen dat in een deel van het plangebied nog een hoge archeologische verwachting geldig is. Dit betreft het kadastrale perceel 2816. Voor dit perceel wordt vervolgonderzoek geadviseerd indien werkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 150 cm onder maaiveld. Hiertoe kan ook de eventuele sloop van de bestaande kelder gerekend worden.

In dit geval kan dat het meest efficiënt uitgevoerd worden in de vorm van een archeologische begeleiding (protocol opgraving) van eventuele sloopwerkzaamheden onder maaiveld. Indien nieuwbouwwerkzaamheden dieper reiken dan 150 cm onder maaiveld en de resultaten van de sloopbegeleiding daar aanleiding toe geven, kan dit gevolgd worden door een archeologische begeleiding (protocol opgraving) van de ontgraving van de nieuwbouwput. Voor het uitvoeren van een archeologische begeleiding is een Programma van Eisen noodzakelijk dat vooraf goedgekeurd dient te

worden door de bevoegde overheid. In de huidige voorgenomen werkzaamheden blijft het gebouw op dit perceel echter behouden, waardoor dit scenario thans nog niet aan de orde is.

Voor het kadastrale perceel 2817 geldt een lage archeologische verwachting. Op basis hiervan wordt vrijgave geadviseerd met betrekking tot de voorgenomen werkzaamheden op dit perceel.

Het is aan de bevoegde overheid, de gemeente Leeuwarden, om op basis van dit advies een besluit te nemen ten aanzien van het vervolgtraject. De archeologische meldingsplicht blijft te allen tijde van kracht. Wanneer tijdens graafwerkzaamheden archeologische sporen of resten worden aangetroffen, dan dient dit, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016, direct te worden gemeld bij de bevoegde overheid.

4.9 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Binnen het plangebied is sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Het plangebied bevindt zich namelijk binnen het beschermd stadsgezicht van Leeuwarden. De gemeente heeft met inachtneming van het aanwijzigingsbesluit voor het beschermde stadsgezicht (zie bijlage 2) voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan een aantal randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen ontwikkeld. Deze zijn in bijlage 1 opgenomen. Met deze stedenbouwkundige randvoorwaarden is geborgd dat de cultuurhistorische waarden niet worden aangetast.

4.10 Bedrijven- en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de milieuruimte van bedrijven voor het bestemmingsplan in beeld te brengen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk (voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar). Ten opzichte van een gemengd gebied gelden kleinere richtafstanden. Wanneer niet voldaan wordt aan de richtafstanden, moet nader onderbouwd worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarbij de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven gerespecteerd wordt).

In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een gemengd gebied. Er komen diverse functies als wonen, bedrijvigheid en voorzieningen in de omgeving voor. Het toevoegen van woningen in dit gebied is in beginsel dan ook inpasbaar. In geval van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de afstanden uit bijlage 1 van de VNG-brochure - zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat - met één afstandsstap worden verkleind.

Op circa 5 meter afstand zit aan de Voorstreek 51 een chinees restaurant, dit is een categorie 1 bedrijf op grond van de VNG handreiking Bedrijven en milieuzonering, met een maximale afstand van 10 meter. Hier wordt niet aan voldaan. Er zitten nu ook woningen op een kortere afstand en het gebied is te kenmerken als gemengd, waardoor de afstand verlaagd zou kunnen worden tot 0 meter. Indien het restaurant wijzigt, waarbij de geurbelasting toeneemt, wordt de geplande nieuwbouw bepalend. Vanwege de grote bouwhoogte van 5 lagen, moet het restaurant dan de uitmonding van de afgezogen bakdampen op een hoogte brengen van 2 meter boven de daklijn van dit pand of een ontgeuringsinstallatie plaatsen. Een wijziging van het restaurant waarbij de geurbelasting toeneemt is echter niet aannemelijk, aangezien er geen ruimte is om een uitbreiding te realiseren.

Voor gebieden met functiemenging worden voor veel bedrijven en voorzieningen geen minimale richtafstanden aangegeven, maar wordt gewerkt met een categorie-indeling (A, B of C) waarbij voorwaarden voor de inpassing zijn gegeven. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn milieubelastende activiteiten in dergelijke levendige gebieden onder voorwaarden op kortere afstand van hindergevoelige functies mogelijk.

In de omgeving van het projectgebied bevinden zich een aantal detailhandel winkels en horeca. Detailhandel winkels vallen in milieucategorie A. Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. In het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning, onderdeel Bouwen, wordt dit beoordeeld.

Geconcludeerd wordt dat de bedrijvigheid de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Voor de woningen is daarnaast sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het gebied.

4.12 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 46 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer. Derhalve is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Zie hiervoor bijlage 9. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Derhalve hoeft er geen MER te worden opgesteld.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan Binnenstad.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf wordt de bestemming, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

Wonen - Woongebouw
Het nieuwe woongebouw in het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen - Woongebouw' waarbinnen het stedenbouwkundig ontwerp mogelijk wordt gemaakt. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden. De oppervlakte van een woning bedraagt maximaal 30 m2. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goot- en bouwhoogte.

Waarde - Archeologie gemeentelijk monument

Over het gehele plangebied ligt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch gemeentelijk monument '. Deze bestemming is afkomstig uit het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' en bedoelt mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen tegen te grote bodemingrepen die deze waarden kunnen verstoren.

Waarde - Beschermd stadsgezicht

Over het gehele plangebied ligt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. Deze bestemming is afkomstig uit het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad' en bedoelt de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing te behouden, herstellen en uit te bouwen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorontwerp

In het kader van het vooroverleg bestaat voor belangenorganisaties en burgers de mogelijkheid te reageren op de gemeentelijke beleidsvoornemens, zoals die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan.

De omgeving is nadrukkelijk en vroegtijdig betrokken bij dit initiatief. Er hebben diverse overleggen plaatsgevonden met omwonenden over dit plan. Naar aanleiding hiervan is het ontwerp op onderdelen aangepast. Verder zijn voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure voor deze locatie stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandsrichtlijnen vastgesteld door de gemeenteraad. De randvoorwaarden en richtlijnen hebben in het kader van de inspraakprocedure 6 weken ter visie gelegen. Tijdens de tervisietermijn zijn de randvoorwaarden en richtlijnen nader toegelicht tijdens een informatiebijeenkomst. Er zijn uiteindelijk geen inspraakreacties ingediend. Hiermee is het plan in het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid in voldoende mate gecommuniceerd met de omwonenden en belanghebbenden, zodat het ter visie leggen van het voorontwerpbestemmingsplan achterwege kan blijven.

Het voorontwerpplan is wel voorgelegd aan de overlegpartners in verband met het vooroverleg. In dit kader hebben provincie, waterschap en brandweer gereageerd. De reactie- en antwoordnota vooroverleg is als bijlage 12 toegevoegd.

Het waterschap heeft aangegeven akkoord te zijn met de planvorming en heeft verder geen opmerkingen.

Het advies van de brandweer is als bijlage 10 toegevoegd en waar relevant verwerkt in paragraaf 4.6.

Het advies van de provincie is als bijlage 11 toegevoegd en waar relevant verwerkt in paragraaf 3.2 en 4.7.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld op 24 april 2024. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt vervolgens nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.3 Grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt waarvoor in beginsel een grondexploitatieplan dient te worden opgesteld. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.

Schade aan openbaar gebied

De initiatiefnemer zal in overleg met de gemeente al die maatregelen nemen die nodig zijn om het bouwverkeer van- en naar de bouwlocatie door de aangrenzende en in de nabijheid liggende (woon)wijken zoveel als mogelijk te beperken. Tot deze maatregelen behoort in ieder geval het in goed overleg tussen partijen vaststellen van de routes van het bouwverkeer.

De initiatiefnemer verplicht zich jegens de gemeente om de schade die door het bouwverkeer is ontstaan aan de desbetreffende openbare wegen en groen volledig te herstellen. Ten behoeve van het bepalen van deze schade zal de staat waarin de desbetreffende openbare wegen en groen zich direct voorafgaand aan de aanvang van de eerste werkzaamheden door de initiatiefnemer schriftelijk worden vastgelegd. Het opnamerapport wordt door beide de initiatiefnemer en de gemeente voor akkoord getekend. Na afloop van de bouwwerkzaamheden zal door de initiatiefnemer wederom de staat waarin de wegen zich bevinden schriftelijk worden vastgesteld. Ook dit opnamerapport wordt door beide partijen voor akkoord getekend. Het herstel van de schade zal plaatsvinden door en op kosten van de initiatiefnemer en tot genoegen van de gemeente.