| Plan: | Kockengen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1904.BPkockengenKKG-VG01 |
Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begripsregels (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en de wijze van meten en berekenen (artikel 2).
Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin worden per bestemming regels gegeven voor gebruik en bebouwing van de grond. De bestemmingsregels worden hierna in alfabetische volgorde besproken.
Artikel 3 Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden
Enkele percelen aan de zuidwestzijde van het plangebied hebben in lijn met het landelijk gebied een agrarische bestemming gekregen. Binnen deze bestemming worden voorkomende natuur- en landschapswaarden beschermd. In het plangebied bevinden zich geen agrarische bedrijven. Het huidige gebruik van de agrarische gronden in dit bestemmingsplan wordt gehandhaafd. Agrarische bedrijfsbebouwing is niet mogelijk.
Artikel 4 Bedrijf
Bedrijfsfuncties zijn ingedeeld in categorieën van licht naar zwaar, te weten van categorie 1 tot 6. Daarvan is door de VNG een lijst opgesteld waarop bedrijven naar hun aard en milieubelastende eigenschappen zijn onderverdeeld in een aantal categorieën, de zogenaamde Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Deze lijst is als bijlage bij de regels gevoegd. De in het plangebied voorkomende bedrijven zijn allen positief bestemd. Het gaat hier met name om bedrijven die behoren tot categorie 1 en 2, bedrijven die doorgaans goed passen binnen dorpsbebouwing. Volgens de gemeentelijke bedrijvenlijst hebben enkele bedrijven een hogere milieucategorie, maar zijn ze niet als zodanig in gebruik. Daarom is voor die bedrijven geen sprake van specifieke bedrijfsbestemmingen. Alleen voor de brandweerkazerne is een specifieke aanduiding opgenomen aangezien deze in milieucategorie 3.1 valt. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van mantelzorg.
Nutsvoorzieningen van een dusdanige omvang dat zij specifiek zijn bestemd, hebben binnen de bedrijfsbestemming een specifieke aanduiding gekregen.
Artikel 5 Centrum
Het dorpshart van Kockengen is bestemd als 'Centrum'. De als zodanig aanwezen gronden hebben wat betreft toegestane functies meer mogelijkheden dan de andere bestemmingen. Zo kunnen de gronden gebruikt worden voor detailhandel, cultuur, dienstverlening, behoud en herstel van cultuurhistorische waarden, maar ook voor wonen. Deze bestemming is gebruikt om flexibiliteit te kunnen bieden in de toegestane functies in het centrumgebied van Kockengen. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van mantelzorg.
In verband met mogelijke overlast van horecafuncties zijn deze niet zondermeer toegestaan binnen de centrumbestemming. De horecafuncties die binnen de centrumbestemming aanwezig zijn, hebben een aparte aanduiding gekregen. Door op deze wijze om te gaan met horecafuncties in het gebied kan de situering van horecagelegenheden ten opzichte van gevoelige functies gereguleerd worden.
Ook andere specifieke functies binnen de centrumbestemming zoals de zorgwoningen van Abrona aan de Nieuwstraat 12 en het vuurwerk opslag- en verkooppunt zijn binnen de bestemming "Centrum" voorzien van een aparte functieaanduiding.
Artikel 6 Detailhandel
De aanwezige detailhandel is positief bestemd binnen het plan. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, beroepsuitoefening aan huis, niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis, nutsvoorzieningen, tuin en/of erf met de daarbij behorende bouwwerken.
Artikel 7 Dienstverlening
De bestaande bedrijven ten behoeve van dienstverlening zijn als zodanig geregeld in de regels. Onder dienstverlening dienen functies te worden verstaan als notaris, advocaat, accountant, assurantie-/verzekeringsbemiddeling, administratiekantoor, vertaalbureau, exploitatie en handel in onroerende zaken e.d.
Artikel 8, 9 en 10 Gemengd
In dit bestemmingsplan zijn drie verschillende bestemmingen "Gemengd" opgenomen. Het onderscheid tussen deze bestemmingen zit in de toegestane functies. Onderstaand een overzicht van de percelen waarop de gemengde bestemmingen van toepassing zijn.
| Adres | Bestemming | Toegestane functies |
| Kerkweg 1 en 4 | Artikel 8 Gemengd - 1 | Maatschappelijk, dienstverlening en kantoren |
| Drie Stammenweg 1 | Artikel 9 Gemengd - 2 | Maatschappelijk, dienstverlening, kantoren en wonen |
| Voorstraat 2 | Artikel 10 Gemengd - 3 | Maatschappelijk, dienstverlening, kantoren, detailhandel en wonen |
De gemengde bestemmingen zijn van toepassing op kavels waar zich meerdere functies mogen vestigen.
Artikel 11 Groen
Structureel groen is als ‘Groen’ bestemd. Binnen deze bestemming kunnen onder andere ook speeltoestellen en kunstobjecten worden gerealiseerd.
Artikel 12 Horeca
Onder de horecabestemming dient in dit bestemmingsplan een zalencentrum te worden verstaan. Overige zelfstandig opererende horecabedrijven zijn alleen toegestaan in het centrumgebied van Kockengen.
Artikel 13 Maatschappelijk
In beginsel worden onder deze bestemming activiteiten gebracht die betrekking hebben op voorzieningen, die een maatschappelijk belang dienen. In het plangebied geldt dit onder andere voor de basisschool, peuterspeelzaal en de gymzaal.
De kerken, begraafplaatsen, een jeugdhonk en een samenkomstgebouw hebben een specifieke aanduiding gekregen.
Middels een specifieke functieaanduiding is aangegeven waar ondergeschikte horeca bij de maatschappelijke functie is toegestaan.
Artikel 14 Natuur
De groenzone ten zuidoosten van Kockengen dat oorspronkelijk in het landelijk gebied viel, maar binnen het plangebied van Kockengen is getrokken, heeft de bestemming 'Natuur' gekregen. De regels zijn gericht op het beschermen van de huidige natuurwaarden. De bestaande woonwagen heeft een specifieke aanduidingen gekregen binnen deze bestemming.
Artikel 15 Sport
De sportterreinen zijn als ‘Sport’ bestemd, de specifieke functies (het zwembad en de sporthal met bibliotheek) hebben een aanduiding op de verbeelding gekregen.
Artikel 16 Tuin
De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de aangrenzend gelegen woningen en parkeren. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. In het algemeen geldt deze bestemming aan de voorzijde en voor een deel van de zijgevel van woningen. Hierop is echter een uitzondering, en dan met name in de wijk Welgelgen. Hier is de tuinbestemming in sommige gevallen ook toegepast aan de achterzijde van de woningen. Dit heeft vooral te maken met de ligging aan het water. In deze gevallen is het vigerende bestemmingsplan één op één overgenomen.
Artikel 17 Verkeer - Verblijfsgebied
Alle openbaar toegankelijke wegen krijgen de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. Deze bestemming maakt een flexibele invulling van de openbare ruimten mogelijk, door onder andere groen, water, verhardingen en voorzieningen als speelplaatsen mogelijk te maken.
Artikel 18 Water
Al het structurele oppervlaktewater (kanalen, weteringen, sloten en vijvers) in Kockengen heeft conform de vigerende bestemmingsplannen de bestemming Water gekregen. Dit is oppervlaktewater dat van belang is voor de waterhuishouding. Bij deze functie behorende bouwwerken als duikers en dammen zijn eveneens toegestaan. (Bestaande) bruggen zijn specifiek aangeduid op de verbeelding.
Artikel 19 Wonen - 1
De meest voorkomende bestemming in het gebied betreft de woonbestemming. De bij de woning behorende tuinen worden aangewezen als bestemming ‘Tuin’ waarbij op deze gronden in beginsel niets mag worden gebouwd. Uitzondering hierop vormen de vergunningvrije bouwwerken wat geregeld is in bijlage 2 van de Bor (Besluit omgevingsrecht). Op gronden met de bestemming ‘Wonen’ mag onder voorwaarden erfbebouwing worden opgericht, zoals een schuur of berging.
Om zo veel mogelijk aan te sluiten op de vigerende bestemmingsplannen in Welgelegen, is binnen de woonbestemming een aanduiding "bijgebouwen uitgesloten" opgenomen.
Binnen deze bestemming is naast het wonen onder voorwaarden ook toegestaan een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen. Binnen de bestemming wonen wordt een bedrijf aan huis niet mogelijk gemaakt. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van mantelzorg.
Artikel 20 Wonen - 2
Ten zuiden van de Kerkweg leidt het vigerende bestemmingsplan tot het toepassen van de bestemming "Wonen - 2". In tegenstelling tot de bestemming "Wonen - 1" is hier gekozen voor een ruimer bouwblok met een maximale inhoudsmaat voor het hoofdgebouw. De regeling voor bijgebouwen is ook iets ruimer. De bestaande rechten geven hier aanleiding toe. Op de locatie Koningstraat 2a en het naastgelegen perceel worden met het toepassen van de bestemming "Wonen - 2" twee nieuwe burgerwoningen mogelijk gemaakt. Dit betreft een nieuwe bouwmogelijkheid die middels dit bestemmingsplan wordt gecreëerd.
In de regels behorende bij deze bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van mantelzorg.
Artikel 21 Leiding - Riool
Langs de Dreef, Koningin Julianaweg en de van Zuylenweg ligt een rioolpersleiding. Ten behoeve van het onderhoud en bescherming van deze leiding is een dubbelbestemming opgenomen. De dubbelbestemming betreft een strook van 5 meter breed. Binnen deze zone is het uitvoeren van bepaalde activiteiten niet zondermeer toegestaan vanwege mogelijke beschadiging van de leiding.
Artikel 22 Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming "Waarde- archeologie" geldt voor gronden die volgens de gemeentelijke archeologische waardenkaart een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde hebben. Dit betreft de oude oeverwal waarop Kockengen zijn oorsprong kent.
Activiteiten vanaf een bepaalde omvang en diepte die het bodemarchief zouden kunnen schaden zijn verboden mits onderzoek heeft uitgewezen dat geen sprake is van aanwezig waarden.
Artikel 23 Waarde - Cultuurhistorie
De waarden van het beschermd dorpsgezicht zijn beschermd door het opnemen van deze dubbelbestemming. In de regels is zo veel mogelijk aangesloten op de regeling uit het vigerende bestemmingsplan.
Artikel 24 Waarde - Ecologie
Ten behoeve van de bescherming van de ecologische waarden in het plangebied (de Ecologische Verbindingszone) is deze dubbelbestemming opgenomen. De instandhoudingsdoelstellingen blijven op deze manier gelden boven de onderliggende bestemming.
Artikel 25 Waterstaat - Waterkering
Langs de Heicop en de Bijleveld liggen zones die door Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zijn aangewezen als waterstaatswerkzones. De waterstaatswerkzones vormen samen met de beschermingszones de regionale waterkering. Op de verbeelding zijn de zones die behoren tot de waterstaatswerken opgenomen door middel van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. In deze dubbelbestemming is geregeld dat voor bepaalde activiteiten die de waterkering kunnen beschadigen niet zondermeer uitgevoerd mogen worden. Na het inwinnen van advies van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden kan alsnog vergunning worden verleend voor de uitvoering van de activiteiten.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat op grond van de Keur formeel ook nog watervergunning dient te worden aangevraagd bij het hoogheemraadschap.
In hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen.
Artikel 26 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling beoogt te voorkomen dat dezelfde oppervlakte aan grond meermaals wordt gebruikt als berekeningsgrondslag voor het toestaan van bouwplannen, waardoor er op een bepaald stuk grond in de praktijk meer wordt gebouwd dan in het bestemmingsplan de bedoeling is. De formulering van de overgangsregels is letterlijk zo voorgeschreven door het Bro (Besluit ruimtelijke ordening).
Artikel 27 Algemene bouwregels
In deze bepaling zijn algemene regels met betrekking tot ondergronds bouwen opgenomen. Tevens worden de bestaande afstanden en andere maten in een algemene
bepaling weergegeven.
Artikel 28 Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels zijn de verschillende gebruiksverboden opgenomen.
Artikel 29 Algemene aanduidingsregels
Voor enkele bijzondere gevallen zijn specifieke aanduidingsregels opgenomen. Het gaat hier om:
Artikel 30 Algemene afwijkingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen op de in dit artikel genoemde, relatief ondergeschikte punten een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de bepalingen van het plan. Het gaat daarbij om het realiseren van nutsvoorzieningen van beperkte omvang, ondergeschikte afwijkingen van diverse in het plan getrokken grenzen, het in beperkte mate afwijken van de diverse maten en percentages en het onder voorwaarden bouwen van antenne- en telecommasten.
Artikel 31 Algemene wijzigingsregels
Het plan bevat een wijzigingsbevoegdheid waarmee tijdens de looptijd van het plan, desgewenst grenzen tussen bestemmingen en grenzen van aanduiding kunnen worden verschoven. Met deze wijzigingsmogelijkheid kan het plan ook in de toekomst op een goed controleerbare en doseerbare wijze flexibel worden gehouden.
In het laatste hoofdstuk 4 worden de overgangs- en slotregel beschreven.
Artikel 32 Overgangsrecht
Dit artikel handelt over het overgangrecht ten aanzien van bouwwerken en het gebruik. Hierbij gaat het om bepalingen die betrekking hebben op het overgangsrecht: bouwwerken die op het moment van tervisielegging van het plan mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Ook het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt mag – onder voorwaarden – gehandhaafd blijven. De overgangsrechtelijke bepaling zijn voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.
Artikel 33 Slotregel
Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.