Twekaterrein, Geldrop

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de Mierloseweg en de Nuenenseweg, ten het noorden van de kern Geldrop, is een voormalig (textiel)fabriekscomplex gelegen, genaamd het Twekaterrein. Initiatiefnemer is voornemens op deze locatie 69 grondgebonden woningen te realiseren en het monumentale gebouw op de hoek te herontwikkelen ten behoeve van 10 appartementen of 6 loftwoningen.

De gewenste ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Het doel van voorliggend bestemmingsplan is een passend juridisch-planologisch kader te scheppen op basis waarop de voorgestane ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Mierloseweg te Geldrop. De Mierloseweg vormt de doorgaande verbinding van Geldrop richting de kern Mierlo.

De zuidelijke begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de Mierloseweg zelf. De westelijke plangrens wordt gevormd door de Nuenenseweg. Voor het overige sluit het bestemmingsplan aan op de omliggende woningen aan het Lambertushof. De oostelijke en noordelijke begrenzing van het plangebied wordt daardoor gevormd door bestaande bebouwing. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Woongebieden Noord Geldrop'. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden - 1'. De gronden binnen deze bestemming zijn onder andere bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de bij het bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten en vallen onder de milieucategorieën 1 en 2. Dit met uitzondering van geluidzoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en bestaande bedrijven in milieucategorie 3. In de zuidwestelijke hoek van het plangebied is tevens een aanduiding opgenomen ten behoeve van een benzinestation dat is gelegen aan de overzijde van de Mierloseweg.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Woongebieden Noord Geldrop

1.4 Bij het plan behorende stukken

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• a. Toelichting, waarin de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader worden gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat ook beschreven wat het vigerend beleid inhoudt en hoe bij de ontwikkeling met (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden.
• b. Regels, waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen.
• c. Verbeelding, waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Geldrop-Mierlo. In hoofdstuk 4 worden diverse milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. In hoofdstuk 5 wordt de financiële haalbaarheid beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische planopzet en tot slot komen in hoofdstuk 7 de procedures aan bod.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Voor het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangssituatie, ofwel de bestaande situatie, goed in beeld wordt gebracht. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van deze situatie. Ook wordt nader ingegaan op het planvoornemen en de toekomstige situatie.

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Historie

Geldrop-Mierlo (ca. 39.000 inwoners) is een actieve gemeente aan het Eindhovens kanaal. Geldrop is van oudsher een kasteeldorp. Het dorp groeide in de 19e eeuw door de sterk toenemende industrialisatie van met name de textielnijverheid. Door fabriekscomplexen met kantoren en magazijnen en de huizen van fabrikanten kreeg Geldrop stedelijke kenmerken. Het weverijmuseum herinnert nog aan de textielindustrie die tot halverwege de 20e eeuw aanwezig was.

Door de aanleg van het Eindhovens kanaal (1846), de spoorlijn Eindhoven-Weert (1913) en de autosnelweg A67 (jaren '60 van de 20e eeuw) kreeg Geldrop goede verbindingen met Eindhoven en een goede ligging binnen de (inter)nationale infrastructuur.

Voor de Tweede Wereldoorlog bestond de bebouwing van Geldrop uit de dorpskern, verschillende gehuchten en linten. Na de Tweede Wereldoorlog zijn in snel tempo grote wijken rond de dorpskern gebouwd waardoor de gehuchten grotendeels in de bebouwde kom zijn komen te liggen.

Langs de linten stonden grote fabriekscomplexen. Eén daarvan was de tricotfabriek aan de Mierloseweg die in 1916 opgericht werd door Eindhovenaar Jacobus de Heer. In 1931 werd de naam Tweka ingevoerd (twee k's: kwaliteit en kleur). Na de Tweede Wereldoorlog ging men ook kunstvezels verwerken. In de jaren '60 van de 20e eeuw werkten er meer dan 700 mensen bij wat toen het grootste bedrijf van Geldrop was. In 1972 werd een atelier in Tunesië geopend en binnen enkele jaren verdween de gehele productie naar de zogenaamde lagelonenlanden. Het bedrijf bleef tot 1981 in Geldrop actief.

2.1.2 Omgeving plangebied

Geldrop beschikt als kern over diverse voorzieningen. Er zijn meerdere basisscholen aanwezig evenals het Strabrecht College. Verder vind je er diverse supermarkten en speciaalzaken voor dagelijkse behoeften. Wie uitgebreider wil winkelen of uitgaan, kan terecht in het nabijgelegen Eindhoven. Om te sporten en recreëren zijn er vele verenigingen en goede accommodaties in Geldrop. Geldrop ligt daarnaast te midden van de Brabantse bossen, het Dommeldal en de Strabrechtse Heide. Er zijn veel mogelijkheden om te wandelen en fietsen. Voor wat betreft ontsluiting is Geldrop is gelegen nabij de A67, de A270, de A2, de A50 en de A58. Er is een treinstation aanwezig, gelegen aan de spoorlijn Eindhoven-Weert.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich met name woningen. Het plangebied ligt in de wijk Braakhuizen. Braakhuizen is één van de drie kernen van waaruit historisch gezien Geldrop is ontstaan. De wijk wordt verdeeld in Braakhuizen-Noord en Braakhuizen-Zuid, de scheidslijn is daarbij de Mierloseweg. De wijk is gebouwd tussen de jaren '50 en de jaren '60 van de 20e eeuw. Het grootste deel van de woningen bestaat uit de voormalige woningwetwoningen. Dit zijn woningen die voldoen aan de normen zoals gesteld in de Woningwet uit 1901 en daarmee in veelal in aanmerking kwamen voor een bijdrage vanuit het Rijk. Op deze wijze konden deze woningen aangeboden worden tegen een betaalbare huur en werden zij ook toegankelijk voor mensen met een lager inkomen.

Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Nuenenseweg bevindt zich een begraafplaats. Aan de overzijde van de Mierloseweg, ten zuidoosten van het plangebied, zijn enkele voorzieningen aanwezig. Naast dienstverlening, zijn hier met name horecabedrijven gevestigd.

2.1.3 Plangebied

Sinds de sluiting van de fabriek in 1981 zijn de gebouwen behorend bij de voormalige tricotfabriek in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. Ook in het voormalig kantoor op de hoek van de Mierloseweg en de Nuenenseweg hebben diverse bedrijven een onderkomen gehad.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied

2.2 Planvoornemen

2.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Het Twekaterrein wordt herontwikkeld tot een woongebied waar naast 69 grondgebonden woningen, 6 loftwoningen of 10 appartementen in het voormalig kantoorgebouw gerealiseerd worden.

Het plan biedt woningen voor starters, doorstromers en gezinnen in zowel de duurdere huur als middeldure en duurdere koopsector. Een combinatie van koop- en huur woningen is wenselijk gezien de opbouw en woningdifferentiatie in de wijk Braakhuizen-Noord.

De bestaande gebouwen worden gesloopt, met uitzondering van het voormalig kantoorpand op de hoek van de Nuenenseweg en de Mierloseweg. Dit pand is aangewezen als gemeentelijk monument.

Figuur 2.2 Concept verkaveling

De 69 grondgebonden woningen worden in verschillende blokken gerealiseerd verspringend in rooilijn. De woningen gelegen aan de Nuenenseweg en richting de Mierloseweg oriënteren zich op deze wegen zodat er een zichtlocatie ontstaat en het woongebied daarmee een open karakter naar buiten krijgt. De overige woningen worden gesitueerd langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. Deze interne ontsluitingsweg heeft een aan- en aftakking op de Nuenenseweg. Op deze wijze wordt de drukte van de Mierloseweg vermeden en wordt er geen sluiproute voor autoverkeer door de wijk gecreëerd.

In het nieuwe woongebied is veel ruimte voor openbaar groen. Ruimte voor ontmoeting, ontspanning en recreatie staan hierbij centraal. Omdat voortuinen bij de woningen ontbreken, dienen de groenstroken als overgangszone naar de ontsluitingsweg. De woningen worden benaderd via een apart trottoir.

Tussen deze groenelementen en aan de achterzijde van de woningen worden de voor de planontwikkeling benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd.

In het voormalig kantoorpand op de hoek van de Mierloseweg en de Nuenenseweg worden 6 loftwoningen of 10 appartementen gerealiseerd. Het gemeentelijk monument wordt daarbij in oorspronkelijke staat hersteld.

2.2.2 Architectuur

De architectuurstijl van de grondgebonden woningen haakt aan bij de geschiedenis van de plek. Het uitgangspunt is om het industriële verleden terug te laten komen in vorm, kleurstelling en materiaalgebruik. De woningen worden om deze reden deels uitgevoerd in donker baksteen, met waar mogelijk een bijzonder accent in het metselwerk. Door te werken met grote raampartijen, ontstaat een open gevelbeeld.

Figuur 2.3 Impressie gevelbeelden grondgebonden woningen

Alle woningen krijgen een individueel karakter door afwisselend te werken met erkers, dakkapellen en wisselende goothoogtes. Ook de diversiteit is soorten raamopeningen, die in verschillende ritmes terugkomen, benadrukken de individualiteit van de woningen.

2.2.3 Beeldkwaliteitparagraaf

Als vervolg op het stedenbouwkundig verkavelingsplan is onderstaande beeldkwaliteitparagraaf opgesteld. Deze beeldkwaliteitparagraaf is een vertaling en uitwerking van de ruimtelijke aspecten uit het stedenbouwkundig verkavelingplan. De beeldkwaliteitsaspecten zullen de beoogde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling waarborgen bij de verdere architectonische uitwerking door de architect, de uitvoering en de inrichting van de openbare ruimte.

Deze beeldkwaliteitparagraaf zal onderdeel uitmaken van het gemeentelijke welstandsbeleid en het toetsingskader vormen voor de welstandscommissie. Deze beeldkwaliteitsparagraaf wordt om deze reden ook omgezet in een beeldkwaliteitsplan.

Ruimtelijke opzet

Het plangebied en omgeving hebben een aantal belangrijke karakteristieken die in het ontwerp als uitgangspunt zijn gebruikt. Aan de noord- en oostzijde zal de nieuwe woonbuurt zorgvuldig moeten aansluiten op de aanliggende woonwijk. De Nuenenseweg aan de westzijde zal als groene woonstraat worden vervolmaakt. Aan de zuidzijde zal de nieuwe buurt zich juist sterk presenteren aan de Mierloseweg. Vooral aan deze zijde wordt het industriële verleden sterk verwerkt in het beeld met op de kop het industrieel erfgoed icoon en het behoud van het bestaande karakteristieke hekwerk met stevige gemetselde delen.

De woonwijk wordt ontsloten door een lusstructuur vanaf de Nuenenseweg die de nieuwe buurt structureert. Het ruimtelijk concept bestaat hierdoor uit twee delen: Het carré en de rand. De blokken krijgen een eigen uitstraling binnen een sterk samenhangend vormgevingsconcept.

Om het carré wordt een groene doorlopende rand gelegd. Deze rand zal ook een sterk samenhangend geheel moeten vormen. Het parkeren wordt zo veel mogelijk in hofjes en koffers opgelost. Op enkele plekken worden de parkeerplaatsen in de groene rand gelegd.

Architectonische uitwerking

Algemeen

Woningen worden duidelijk op de belangrijkste openbare ruimten georiënteerd: de straat of het groen. Op hoeken hebben woningen een tweezijdige oriëntatie door bijvoorbeeld de voordeur, raam of erker aan de zijkant. De hoofdgebouwen staan per cluster in een duidelijke voorgevelrooilijn. Alle woningen worden uitgevoerd met langskappen. De benodigde variatie wordt per cluster anders architectonisch opgelost: door vanuit de gevel opgetrokken dakkapellen in het carré en door verspringende goothoogten in de rand.

Carré

Het carré wordt geheel binnen één architectonisch concept ontworpen. Een stevige baksteen architectuur welke refereert aan de vroegere bebouwing op de locatie. Hiervoor wordt een lichte warme baksteen gebruikt met een bruine kleurstelling, bij voorkeur met een genuanceerd tint (tintverschil gemengd met een donkerder rode of bruine tint). Binnen de gevelvlakken wordt gewerkt met bijzonder metselwerk tussen de kozijnen en op de koppen van de bouwblokken. Bijzondere elementen worden uitgevoerd in stoere metalen profielbalken. Hiermee wordt gerefereerd aan de industriële geschiedenis van de locatie. De kappen worden afgedekt met antracietkleurige vlakke pannen.

Het meest karakteristiek zijn de doorgemetselde dakkappellen op de 2de bouwlaag. De dakkapellen worden volledig in metselwerk uitgevoerd, hetgeen het idee van een stoere blokarchitectuur versterkt. De dakkapellen zijn zorgvuldig opgenomen in de compositie van de blokken van het carré en vormen een essentieel onderdeel van het gevelontwerp. De schuin oplopende daken van de dakkapellen vormen een verwijzing naar de sheddaken van de bedrijfshallen die op deze plek hebben gestaan.

Op de begane grond zorgen grote raampartijen en royale erkers voor contact met de straat en het openbaar gebied. De woningen krijgen standaard een lage borstwering, zodat ook vanuit zithoogte naar buiten kan worden gekeken. De ramen worden voorzien van een verdeling van verticale stijlen, hetgeen verwijst naar de grote industriële kozijnen die o.a. nog aanwezig zijn in het Tweka-gebouw op de hoek van de Nuenenseweg en de Mierloseweg. De erkers, voordeuren en raampartijen worden 'aaneengeregen' middels een slanke, doorlopende luifelrand, welke ook weer het idee van samenhang in de blokarchitectuur versterkt.

De koppen van de bouwblokken krijgen een dubbele oriëntatie door een raampartijen (bijvoorbeeld doorlopend om de hoek), een entree aan de zijkant en bijzonder metselwerk in de kopgevel.

De rand

In de rand wordt bewust een andere vormgeving toegepast. De woningen krijgen een eenvoudige hoofdvorm van twee lagen met kap. Zowel de binnen de rijwoningen als de twee-onder-één-kapwoningen wordt gevarieerd in goothoogte. Door kleine verschillen in de goothoogte van de woningen (voor de rijwoningen alleen op de koppen) ontstaat een voldoende gevarieerd beeld. Voor de materialisering wordt aangesloten bij het carré, waarbij materialen net even iets anders kunnen worden ingezet. Zo ontstaat voldoende variatie in het beeld én een aangename samenhang in de gehele nieuwe buurt.

Figuur 2.4 Architectonische uitwerking

Kavelgrenzen

De rijwoningen van het carré krijgen geen voortuinen. De woningen staan direct aan het openbaar gebied zonder tuinmuurtjes, haagjes of andere afscherming, maar alleen een eigen stenen stoep, die de bewoner zich kan toe eigenen met bankjes, bloempotten, etc.

De twee-onder-één-kapwoningen en de rijwoningen aan de noordzijde krijgen ondiepe voortuinen. Rond deze voortuinen wordt een beukenhaag gezet van ca. 60 cm hoog. Deze wordt voor oplevering aangeplant als belangrijk onderdeel van het totale kavelontwerp. Veel achterzijden van woningen liggen aan belangrijk openbaar gebied zoals de parkeerhoven en groen. Er zal een zeer zorgvuldige overgang moeten worden gemaakt. Erfafscheidingen aan de zij- en achterzijde van de woningen worden daarom vóór de bouw mee ontworpen als belangrijk onderdeel van de architectuur van de woning en het betreffende blok. Op beeldbepalende hoeken wordt gewerkt met tuinmuren in combinatie met metalen open spijlen hekwerken, gecombineerd met hagen en andere opgaande beplanting.

Openbare ruimte

De samenhangende uitstraling wordt naast de architectuur voor een groot deel bereikt door de inrichting en materialisering van het openbaar gebied. De openbare ruimte wordt in het buurtje uniform uitgevoerd zodat een rustig en aantrekkelijk beeld ontstaat. Dat wil zeggen: werk met dezelfde materialen en een doorlopende rijbaanbreedte, eenduidige en herkenbare materialisering van trottoirs, parkeervakken en groen.

Materialisering

De openbare ruimte wordt degelijk en doelmatig aangelegd met materialen van hoge kwaliteit. Verharding zoals het voetpad wordt aangelegd in grijstinten om voldoende contrast met de rode kleur van de woningen te krijgen.

Parkeervakken worden aangelegd met betonstraatstenen in halfsteensverband. Door het gebruik van een andere (donkerder) tint grijs kunnen de parkeerplaatsen duidelijk onderscheiden worden. Ter markering van de randen wordt een witte steen gebruikt. Het trottoir wordt uitgevoerd in traditionele trottoirtegels (30x30) in de kleur grijs.

Figuur 2.5 Voorbeeld parkeervakken (betonstraatsteen antraciet in halfsteensverband)

De groene randen worden uitgevoerd in gras met daarop een aantal verspreide bomen en zonder ondergroei. Voor de nieuw aan te planten bomen kan een mix van streekeigen soorten worden gebruikt. Voor de solitaire bomen op de groene ruimte kunnen een statige soort zoals linden worden gebruikt. Voor bomen tussen de parkeervakken is een Japanse sierkers (prunus serrulata) passend. Deze nemen niet te veel ruimte in en bloeien heel fraai in het voorjaar. De uiteindelijk boomkeuze zal in samenspraak met de gemeente bepaald worden.

Figuur 2.6 Materialisering openbare ruimte

Parkeren

Alle parkeerplaatsen worden in het openbaar gebied opgelost. Er wordt niet op eigen terrein geparkeerd. Het is daarom belangrijk dat het beeld van de buurt niet gedomineerd wordt door geparkeerde auto's. In het profiel is duidelijkheid over de wijze waarop geparkeerd kan worden door de vormgeving. Voor het carré geldt dat er vooral aan de binnenzijde wordt geparkeerd, op enkele plekken worden in de buitenrand enkele plaatsen langs de straat opgenomen voor bezoekersparkeren. Tenslotte ligt in de noordoosthoek nog een parkeerclustertje. Langere rijen parkeervakken worden her en der onderbroken door de fraai bloeiende bomen.

In het parkeerhof is ook ruimte voor groen en een speelplek voor de kleinste kinderen.

2.2.4 Bomen

Op en rondom het voormalig Twekaterrein staan zestien bomen waarvoor een bomeneffectanalyse (BEA) is uitgevoerd. Dit om te bepalen wat de effecten zijn van de voorgenomen planontwikkeling op deze bomen, welke bomen gehandhaafd kunnen blijven en welke voor verplaatsing in aanmerking komen. Deze analyse is bijgevoegd in bijlage 1. Uit de analyse komt naar voren dat van de zestien bomen er tien bomen op de huidige locatie behouden kunnen blijven. Eén boom zal verplaatst worden. Naast deze te behouden en te verplaatsen bomen, worden er circa dertig nieuwe bomen geplant.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd, luiden als volgt:

• a. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;
• b. het verbeteren van de bereikbaarheid;
• c. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Per 1 juli 2017 is een aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

3.1.3 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekend dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament, defensie en de ecologische hoofdstructuur.

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen, bijvoorbeeld voor defensie en waterveiligheid, de bevoegdheid om algemene regels te stellen, moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Naar aanleiding van een advies van de Raad van State voorziet het Barro ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro).

Toetsing

Er is geen sprake van strijd met het SVIR, het Barro en het Rarro, beiden gekenmerkt wordt door een hoog abstractie- en schaalniveau. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling die in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking is getoetst 3.2

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014

Visie op hoofdlijnen

In deze structuurvisie is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Dit met als doel een goede woon-, werk- en leefomgeving voor de inwoners en bedrijven in Brabant.

 

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Ook is er aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. Een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) is ook onderdeel van de structuurvisie. Tot slot is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

 

Provinciale ruimtelijke belangen

De provinciale opgaven, leiden tot ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. Bij deze ruimtelijke keuzes hanteert de provincie twee leidende principes:

• ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid;
• vestigings- en leefklimaat en gezondheid.

De ruimtelijke keuzes zijn vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen:

• regionale contrasten;
• een multifunctioneel landelijk gebied;
• een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;
• een betere waterveiligheid door preventie;
• koppeling van waterberging en droogtebestrijding;
• duurzaam gebruik van de ondergrond;
• ruimte voor duurzame energie;
• concentratie van verstedelijking;
• sterk stedelijk netwerk;
• groene geledingszones tussen steden;
• gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;
• economische clusters;
• (inter)nationale bereikbaarheid;
• beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Toetsing

Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de door de provincie vastgelegde ruimtelijke belangen 'concentratie van verstedelijking' en 'sterk stedelijk netwerk'. Bij de opgave voor wonen en werken ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is geheel gelegen in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' en voorziet in herstructurering van bestaande gronden en transformatie van bestaande gebouwen.

3.2.2 Verordening ruimte 2014

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De Verordening ruimte 2014 is op 7 februari 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en is op 19 maart 2014 in werking getreden. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. De gewijzigde verordening is op 15 juli in werking getreden.

In de verordening zijn in artikel 4.3 regels opgenomen voor de nieuwbouw van woningen. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in de nieuwbouw van woningen, moet een verantwoording omvatten over de wijze waarop plannen passen binnen de afspraken die daaromtrent in het regionaal overleg zijn gemaakt en hoe nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Toetsing

Het plangebied is gelegen binnen 'stedelijk concentratiegebied' van de Verordening ruimte. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden in bestaand stedelijk gebied. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik.

De gemeente Geldrop-Mierlo is aangesloten bij het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) Zuidoost-Brabant. Toetsing aan het regionaal woningbouwprogramma vindt plaats in paragraaf 3.3.

Figuur 3.1 Uitsnede Verordening ruimte 2014 met plangebied rood omcirkeld

In de Verordening ruimte is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling, een verantwoording dient te bevatten dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving en dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In geval van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast dient het bestemmingsplan een verantwoording te bevatten waarin de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling inzichtelijk worden gemaakt voor onder andere bodemkwaliteit, waterhuishouding, cultuurhistorische waarden en ecologische waarden. Zoals in dit bestemmingsplan wordt aangetoond, houdt het initiatief op een goede wijze rekening met eerdergenoemde aspecten en past de ontwikkeling binnen de omgeving. Er is sprake van een fysieke verbetering van de locatie aangezien door de toekomstige bebouwing, een aantrekkelijk woonmilieu en verbetering van de aanzichten aan de doorgaande weg worden gecreëerd. In hoofdstuk 4 'milieuhygiënische en planologische verantwoording' is aangetoond dat er geen belemmeringen vanuit de diverse milieuaspecten aan de orde zijn. Hierna wordt aangetoond dat voorliggende ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De realisatie van woningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 Bro) die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De relevante regio voor toetsing is de regio Zuidoost-Brabant.

Stap 1

Kwantitatieve behoefte

Om in de subregionale en regionale woningbehoefte te kunnen voldoen, blijkt uit de Regionale agenda wonen Zuidoost-Brabant dat in Geldrop-Mierlo in de periode 2016 t/m 2025 behoefte is aan de toevoeging van 1.500 woningen. Inclusief een verwachte sloop van 100 woningen, is in totaal een behoefte aan de realisatie van circa 1.600 woningen.

De totale harde plancapaciteit in Geldrop-Mierlo is per 1 januari 2017 vastgelegd op circa 920 woningen. Van deze woningen wordt ongeveer 45% gerealiseerd tot en met 2021. Er is daarmee onvoldoende harde plancapaciteit om tegemoet te komen aan de (sub)regionale woningbouwbehoefte. Het Twekaterrein is op dit moment onderdeel van de zachte plancapaciteit. Door de realisatie van deze woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt een bijdrage geleverd aan het benodigd aantal woningen. Het Twekaterrein is daarnaast een zogenaamde inbreidingslocatie. Door projecten te realiseren op deze inbreidingslocaties, wordt een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid ter plaatse en kan woningbouw aan de randen van Geldrop-Mierlo, op de zogenaamde uitbreidingslocaties, beperkt worden.

Kwalitatieve behoefte

Het Twekaterrein wordt herontwikkeld tot een nieuwe wijk met circa 79 koop- en huurwoningen in de (vrije sector). Het plan biedt woningen voor starters, doorstromers en gezinnen, namelijk:

• Appartementen / lofts in het voormalige kantoorpand vanaf ca. € 200.000 von
• Rijwoningen (kavel oppervlak: 111 - 160 m²) vanaf ca. € 220.000 von
• Hoekwoningen (kavel oppervlak: 119 - 271 m²) vanaf ca. € 240.000 von
• Tweekappers (kavel oppervlak: 191 - 240 m²): vanaf ca. € 280.000 von

Circa 20 woningen worden naar verwachting te zijner tijd als vrije sector huurwoning aangeboden, de voorlopige prijsindicatie is vanaf ca. € 950,- per maand.

Zowel in paragraaf 3.3 als in paragraaf 3.4 is onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte aan meer woningen in de vrije sector (duurdere huur en middeldure en duurdere koopwoningen). Deze woningen zijn vanuit regionaal perspectief nodig om de groei van de bevolking rondom Eindhoven op te kunnen vangen. Daarnaast wordt op lokaal niveau voorzien in een toegenomen behoefte aan woningen die juist niet behoren tot de sociale sector. Dit om een bijdrage te leveren aan de woningdifferentiatie in Geldrop-Mierlo. Door grondgebonden woningen te combineren met loftwoningen/appartementen, wordt gebouwd voor starters, doorstromers en gezinnen. Hiermee kan de doorstroming in de wijk Braakhuizen-Noord, maar ook in de gemeente Geldrop-Mierlo bevorderd worden. Het planvoornemen is daarnaast onderdeel van de geactualiseerde structuurvisie.

Een goede indicatie voor de concrete kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen op deze locatie is de belangstellendenregistratie. Er zijn inmiddels 600 inschrijvingen bij de verkopend makelaar. Op basis van deze gegevens is de verwachting dat de woningen in het gebied snel zullen worden verkocht.

Verder is er een private partij bereid te investeren in de sloop van de bestaande opstallen en de bouw van de nieuwe woningen. Daartoe is een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gesloten. Zowel beleidsmatig als markttechnisch is er daarmee sprake van een actuele behoefte.

Stap 2

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied zoals blijkt uit figuur 3.1. Middels herstructurering en transformatie worden de voormalige bedrijfsgronden en het bestaande monumentale pand benut voor een nieuw functie. Er is behoefte aan kwaliteitsverbetering op de locatie, door het opheffen van een bedrijfsfunctie in de kern. Hiermee verbetert de leefbaarheid.

Stap 3

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en is multimodaal ontsloten.

Het planvoornemen voldoet daarmee aan de uitgangspunten zoals opgenomen in de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale agenda wonen Zuidoost-Brabant

De Regionale agenda wonen Zuidoost-Brabant is vastgesteld op 30 november 2016. Uitgangspunt is een flexibel en realistisch programma. Geen statisch programma waarbij na 5 of 10 jaar wordt gekeken hoe het ermee staat, maar een programma dat wordt aangepast als daar aanleiding voor is en dat met de tijd meegaat. De verwachting is dat de regio Zuidoost-Brabant in 2017 een groei van de woningvoorraad laat zien van zo’n 2.500 woningen. Wanneer hierbij 2016 ook in ogenschouw wordt genomen (zo’n 2.200 woningen) lijkt de groei nog wel achter te blijven bij de geprognotiseerde groei, maar bevestigen de gegevens het beeld dat de woningmarkt de laatste tijd tekenen van herstel vertoont.

In de stedelijke regio Eindhoven-Helmond geldt het Convenant Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven. Dit convenant regelt dat de randgemeenten een deel van de Eindhovense woningbehoefte voor hun rekening nemen. Eindhoven heeft aangegeven dat zij inmiddels wel in staat zijn om in haar eigen woningbehoefte te voorzien. De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven voeren nu overleg over het regionale woningbouwprogramma en mogelijk herverdeling tussen de gemeenten. Daarom is in de laatste vastgestelde Regionale Agenda Wonen besloten om alleen de woningbouwafspraken van de gehele regio op te nemen en niet onder te verdelen. Onderstaande tabel geeft de provinciale prognose voor de behoefte van Geldrop-Mierlo aan, te weten 1.500 woningen.

Figuur 3.2 Regionale woningbouwafspraken Zuidoost-Brabant 2016-2026

In Geldrop-Mierlo is inclusief verwachte sloop behoefte aan capaciteit voor 1.600 woningen. De capaciteit in plannen was (per 1 januari 2016) 1.460. Per 1 januari 2017 is er binnen de gemeente een harde plancapaciteit van circa 920 woningen bekend. Daarmee kan slechts voorzien worden in circa 58% van de behoefte.

Figuur 3.3 woningbouwcapaciteit

Kwaliteit

Een goede afstemming van vraag en aanbod is van blijvend groot belang. De kwalitatieve aspecten wezen de afgelopen jaren op een kwalitatieve mismatch tussen de (veranderende) vraag van de woonconsument en de woningbouwprogramma’s, zoals gemeenten die de eerstkomende jaren voor ogen hebben. Dit zijn risicofactoren voor een verdere stagnatie in de woningbouw. Naar verwachting zal de vraag zich de komende jaren voornamelijk richten op betaalbare koop- en huurwoningen. Dit betekent overigens niet dat uitsluitend dergelijke woningen gebouwd zouden moeten worden; een gevarieerd bouwprogramma in lijn met de behoefte op lange termijn blijft het uitgangspunt.

Toetsing

Het overzicht in figuur 3.2 toont aan dat er voor Geldrop-Mierlo een woonbehoefte bestaat van 1.500 woningen in de periode 2016 tot en met 2025 (exclusief de additionele behoefte door sloop). Om in de subregionale en regionale woningbehoefte te kunnen voorzien, is afgesproken dat Geldrop-Mierlo tenminste dit aantal woningen toevoegt. Het plan maakt onderdeel uit van de gemeentelijke woningbouwplanning, die binnen de afspraken past. Uit gegevens van de gemeente blijkt dat de planning en de behoefte in evenwicht zijn. Voorliggende ontwikkeling is één van de binnenstedelijke projecten met een gevarieerd programma waarmee in deze woningbehoefte wordt voorzien.

3.3.2 Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013

Het stedelijk gebied Eindhoven heeft als belangrijkste opdracht om de ambities van Brainport 2020 en de doorontwikkeling daarvan te faciliteren, middels hoogwaardige werkgebieden, een gevarieerd, wervend woonmilieu en een aansprekend pakket aan voorzieningen op terreinen als kunst, cultuur, sport en recreatie. Een slagvaardige samenwerking tussen de overheden in de regio en in het bijzonder het stedelijk gebied is van groot en wellicht doorslaggevend belang om, samen met de maatschappelijke partners, de ambities waar te kunnen maken.

Doelstelling is om in het Stedelijk Gebied Eindhoven te komen tot een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad. Het terugdringen van de scheefheid, sociale versus vrije sector staat hierbij voorop. Uitgangspunt is dat elke individuele gemeente beschikt over een sociale woningvoorraad die groot genoeg is om de eigen lokale doelgroep van beleid te huisvesten. Er is dus geen vastgestelde sociale taakstelling die gehaald dient te worden.

Toetsing

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van zowel grondgebonden woningen als loftwoningen/appartementen voor starters, doorstromers en gezinnen. De woningen worden aangebonden in zowel de duurdere huur als middeldure en duurdere koopsector. Een combinatie van koop- en huur woningen is wenselijk gezien de opbouw en woningdifferentiatie in de wijk Braakhuizen-Noord. Door woningen te realiseren voor verschillende doelgroepen wordt de doorstroming in de wijk bevorderd. Door deze differentiatie wordt voldaan aan gemeentelijk beleid (zie paragraaf 3.4) en daarmee aan de uitgangspunten zoals vastgelegd in het bestuursconvenant.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Geldrop-Mierlo

In 2010 is door de gemeenteraad van Geldrop-Mierlo de structuurvisie voor het hele grondgebied van de gemeente vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn op hoofdlijnen beschreven. In de structuurvisie is ook opgenomen hoe de voorziene ontwikkelingen uitgevoerd zullen worden. In samenhang met de structuurvisie is de Nota Kostenverhaal opgesteld. Deze Nota Kostenverhaal bevat de kaders voor het verhaal van kosten met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen die in de structuurvisie beschreven zijn. De in 2010 vastgestelde structuurvisie is geactualiseerd naar aanleiding van ontwikkelingen die sinds vaststelling hebben plaatsgevonden. Ook ontwikkelingen die in 2010 nog niet waren te voorzien zijn meegenomen.

Toetsing

In de structuurvisie is omgeschreven dat het Twekaterrein sterk is gedateerd en vooral functioneert als een bedrijfsverzamelgebouw en -terrein. In de woningbouwplanning is dit terrein aangewezen als woningbouwlocatie voor de realisatie van circa 100 woningen in de periode 2010-2020. Deze locatie komt daarom als bedrijfsterrein te vervallen. De gemeente heeft in de structuurvisie het voornemen uitgesproken om het oude hoofdgebouw van Tweka (het witte, meerlaagse gebouw op hoek Nuenenseweg en Mierloseweg) aan te wijzen als gemeentelijk monument. Dit pand herinnert aan het oude gebruik van de locatie en zal in een nieuw bouwplan opgenomen moeten worden. De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan dit voornemen.

3.4.2 Woonvisie 2014-2030

In de Woonvisie 2014-2030 geeft de gemeente Geldrop-Mierlo haar volkshuisvestelijk beleid weer. De ambitie is al volgt geformuleerd: "De gemeente investeert in de doelgroepen jonge gezinnen, kenniswerkers en doorgroeiende ondernemers om zich in Geldrop-Mierlo te vestigen. Geldrop-Mierlo wil een toekomstbestendige gemeente zijn die in balans is met een gezond klimaat. De gemeente biedt garanties dat de fysieke kwaliteit van het wonen ook op langere termijn gewaarborgd is. Dit betekent dat nieuwe woningen toekomstbestendig ontwikkeld worden. Voor de bestaande woningvoorraad betekent dit dat bewoners zich veilig thuis moeten voelen en langer gezond in hun eigen woning kunnen blijven wonen."

Voor wat betreft de nieuwbouw merkt de gemeente op dat in tegenstelling tot het Regionaal Woningprogramma er nu al een hoger percentage woningen in de sociale sector in de gemeente is dan afgesproken. De gemeente richt zich daarom met name op nieuwbouw in de vrije sector voor de doelgroepen jonge gezinnen, kenniswerkers en doorgroeiende ondernemers, om ze vast te houden binnen de gemeente, maar ook door ze aan te trekken. Flexibele woonvormen en woonconcepten worden gestimuleerd, omdat zij verschillende doelgroepen kunnen huisvesten of in de toekomst eenvoudig te transformeren zijn wanneer woonwensen zouden veranderen.

Toetsing

De benadering op de locatie Twekaterrein waarbij grondgebonden woningen en loftwoningen/appartementen worden gebouwd voor starters, doorstromers en gezinnen in een heldere stedenbouwkundige structuur dicht bij de voorzieningen past bij deze doelgroepenbenadering. Door woningen te realiseren in de duurdere huur- en middeldure en dure koopsector wordt een bijdrage geleverd aan een meer gedifferentieerde woningopbouw in de gemeente Geldrop-Mierlo.

3.4.3 Groenbeleidsplan 2014-2024

In februari 2014 is de module Kaders van het Groenbeleidsplan 2014-2024 door de raad vastgesteld. Hiermee is een begin gemaakt met het een nieuw beleidsplan voor de gehele gemeente. In de module Kaders zijn de doelen en uitgangspunten gesteld waarbinnen de inrichting en het beheer van het (openbaar) groen in de gemeente Geldrop-Mierlo verder ontwikkeld worden. In de module Structuren zijn de bomen- en groenstructuur van de gemeente opgenomen. Het groene raamwerk van Geldrop-Mierlo is onderverdeeld in bomenstructuur en groenstructuur.

De bomenstructuur vormt het groene raamwerk zelf en is opgebouwd uit bomenlanen. Het zijn op zichzelf staande elementen die met elkaar in verbinding staan en die een verbinding vormen tussen de grotere groenvlakken. Ook het groen waar de structuurbomen in staan, zoals bermen of beplantingsstroken, behoren tot de structuur. De grotere groenvlakken vormen de groenstructuur en zorgen voor de invulling en versteviging van het raamwerk. De groenstructuur is per dorp en vervolgens per wijk beschreven. Het overige groen valt buiten het raamwerk en wordt bestempeld als overig groen.

Toetsing

Aan de westkant grenst het plangebied aan de bomenstructuur van de Nuenenseweg. De bestaande bomen in deze structuur worden in het stedenbouwkundig plan gerespecteerd. De bomen blijven daardoor ook hun betekenis behouden. Aan de zuidkant grenst het plangebied aan de bomenstructuur van de Mierloseweg. Op de zuidelijke groenstrook in het plangebied zal deze structuur worden versterkt door het planten van bomen van de eerste grootte.

Figuur 3.5 Uitsnede structurenkaart Braakhuizen-Noord

3.4.4 Monumentenverordening

Monumenten zijn gebouwen en terreinen die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde. Het gemeentelijk beleid staat vermeld in de monumentenverordening. De gemeenteraad kan gebouwen op een gemeentelijke monumentenlijst plaatsen als deze niet zijn aangewezen als rijksmonument. Dat zijn bijvoorbeeld gebouwen die belangrijk zijn in de geschiedenis van een dorp. In Geldrop-Mierlo zijn dat er circa 66. Deze mogen niet zomaar gesloopt of veranderd worden.

Toetsing

Het voormalig kantoorgebouw op de hoek van Nuenenseweg en de Mierloseweg is aangewezen als gemeentelijk monument. In het gebouw worden 6 loftwoningen of 10 appartementen gerealiseerd. De buitenzijde van het monument zal daarbij in oorspronkelijke staat hersteld worden. Een redengevende beschrijving van het monument is opgenomen in bijlage 2.

3.5 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten opgenomen in het Rijksbeleid, het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische- en planologische verantwoording

4.1 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek en conclusie

Op de locatie zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd waarbij een aantal verontreinigingen zijn geconstateerd. Ook is de eerste fase van een bodemsanering uitgevoerd voor een verontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen in de grond en het grondwater. De tweede fase van de bodemsanering (ontgraving verontreinigde grond) dient te worden uitgevoerd na het buiten gebruik stellen van de aanwezige bebouwing in verband met de kabels en leidingen die door de verontreiniging heen lopen.

De uitgevoerde onderzoeken worden beschreven in het actualiserend en aanvullend bodemonderzoek dat door Envita in 2016 is opgesteld (bijlage 3). Daarnaast heeft Envita in dit onderzoek de actuele verontreinigingssituatie in beeld gebracht. Aanbevolen wordt bij de planontwikkeling rekening te houden met de kosten voor sanering van de nog aanwezige verontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen. Voor de aanpak van de tweede fase van de sanering dient op basis van de resultaten van het onderzoek en het vigerende saneringsplan, een concreet plan van aanpak opgesteld te worden. Dit plan dient afgestemd te worden met het bevoegd gezag, de ODZOB (Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant).

Conclusie

In overleg met de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB) wordt een concreet plan van aanpak voor de tweede fase van de sanering opgesteld. Vervolgens zal de grondeigenaar het plan ten uitvoering brengen. Dit kan pas na sloop van de bestaande opstallen. Na uitvoering van de tweede fase van het saneringsplan zal de bodem geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

4.2 Wegverkeerslawaai

Nieuwe woningen zijn geluidgevoelige functies waarvoor in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh)

akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Beleid en normstelling

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/u wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder van de weg moet worden getoetst. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden. Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. De waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen, binnen de wettelijke geluidzone van een weg, geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van de ligging van de woningen (binnen- of buitenstedelijk). Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai.

30 km/u- wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager op basis van de Wgh niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Aftrek ex artikel 3.4 RMG 2012

Krachtens artikel 3.4 van het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder (RMG) 2012 mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een representatief te achten snelheid lager dan 70 km/u, geldt een aftrek van 5 dB.

Geluidbeleid gemeente Geldrop-Mierlo

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft eigen beleid voor wat betreft hogere waarden vastgelegd in het document 'Vaststellen hogere grenswaarden Wet geluidhinder'. Op basis van dit beleid kan een hogere waarde pas worden verleend als voldaan wordt aan de criteria zoals genoemd in de Wgh en één van onderstaande subcriteria zoals opgenomen in dit beleid, in dit onderzoek voor nog niet geprojecteerde woningen binnen de bebouwde kom. De subcriteria betreffen woningen die:

• in een dorps- of stadsvernieuwingsplan worden opgenomen;
• door situering of bouwvorm een doelmatige akoestisch afschermende functie gaan vervullen voor andere woningen;
• nodig zijn vanwege grond- of bedrijfsgebondenheid;
• een open plaats tussen aanwezige bebouwing opvullen;
• bestaande bebouwing vervangen.

Onderzoek

Het voornemen is de realisatie van 69 woningen (blok 1 t/m 15) en 6 loftwoningen of 10 appartementen (blok 16, in een monumentaal pand). Woningen zijn volgens de Wgh geluidgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidzone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. De nieuw te realiseren woningen zijn gelegen binnen de geluidzone van de Nuenenseweg en de Mierloseweg. Het plangebied is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/u wegen Pluvierstraat, Fleskensstraat, Van der Puttstraat en de zuidelijke parallelweg van de Mierloseweg. Akoestisch onderzoek is om deze reden noodzakelijk en is uitgevoerd door Tritium advies (bijlage 4). Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode II (SRM II) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012.

Voor de 30 km/u wegen Mierloseweg (zuidelijke parallelweg), Fleskensstraat, Van der Puttstraat en Pluvierstraat geldt dat de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Dit geldt voor zowel de grondgebonden woningen als de loftwoningen/appartementen.

Voor de Nuenenseweg en de hoofdrijbaan van de Mierloseweg geldt dat de geluidbelasting op de gevels van woningen in blok 1, 2, 6 t/m 11, 14, 15 en de appartementen in blok 16 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. Ter plaatse van de gevel van de appartementen, parallel aan de Mierloseweg, wordt de maximale ontheffingswaarde ten gevolge van de hoofdrijbanen van de Mierloseweg overschreden. Dit is van toepassing op blok 16 bij de toetspunten T16-02 en T16-03 op +1,5 en +5,5 meter hoogte. Een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde wordt in principe niet toegestaan door de Wet geluidhinder. Om toch woningbouw te kunnen realiseren, is het mogelijk de geveldelen ter plaatse van deze toetspunten als 'dove gevel' conform artikel 1b, lid 4 van de Wgh uit te voeren. Een 'dove gevel' is namelijk geen gevel volgens de Wgh. Dit betekent derhalve dat er geen draaiende delen (ramen en deuren) in deze gevels zijn toegestaan, met uitzondering van eventuele incidenteel te openen delen (zoals een nooduitgang). Aangezien draaiende delen voor de vereiste spuiventilatie noodzakelijk zijn en deze niet in een 'dove' gevel opgenomen kunnen worden, wordt hier in de plattegrond van de desbetreffende appartementen rekening mee te worden gehouden.

Voor de woningen en appartementen met een gevel waarop de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, maar niet de maximale ontheffingswaarde, is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien de maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn dan wel dat er overwegende bezwaren zijn om de geluidbelasting door overdrachts- en bronmaatregelen terug te brengen.

Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting

Maatregelen tussen de bron en de waarnemer (overdrachtsmaatregel) zoals geluidswallen en geluidsschermen zijn theoretisch mogelijk maar stuiten op stedenbouwkundige en financiële bezwaren. Het vergroten van de afstand tussen de geluidsbron en de grondgebonden woningen is niet doeltreffend genoeg en tussen de geluidsbron en de appartementen niet mogelijk. Bij toepassing van een stiller wegdek (bronmaatregel) wordt de voorkeursgrenswaarde nog steeds overschreden. Deze geluidreducerende maatregel is daarmee eveneens niet doeltreffend. Het toepassen van een stiller wegdek is niet doeltreffend en leidt bovendien tot overwegende bezwaren van financiële aard.

Uit de resultaten blijkt dat de woningen op de kavels 01, 02 en 03 (3 westelijke woningen blok 1) en 41 en 42 (2 westelijke woningen blok 9) niet voldoen aan de voorwaarde met betrekking tot de aanwezigheid van een geluidluwe gevel. Een mogelijkheid voor het creëren van een geluidluwe gevel voor deze woningen is het plaatsen van een geluidscherm c.q. tuinmuur op de perceelsgrens van kavel 01 en kavel 42. Dit scherm dient minimaal 1,8 meter hoog en geheel gesloten te zijn en een minimale massa van circa 20 kg/m² te hebben. Hiermee zijn alle woningen voorzien van een geluidluwe gevel waaraan een verblijfsruimte is gesitueerd. Tevens beschikken de woningen over een geluidluwe buitenruimte. Het appartementengebouw betreft een bestaand monument en is op alle gevels geluidbelast. Gezien de monumentale status van het pand is het niet wenselijk aanpassingen aan de gevel aan te brengen voor het creëren van een geluidluwe gevel. Derhalve is vrijstelling verleend voor het toepassen van een geluidluwe gevel bij de appartementen.

Om een hogere waarde te kunnen verlenen dient naast de hoofdcriteria uit de Wgh ook voldaan te worden aan één van de vijf subcriteria zoals opgenomen in het gemeentelijk beleid. In deze situatie betreft het de vervanging van bestaande bebouwing in de bebouwde kom.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt voor een deel van de woningen en appartementen overschreden. Maatregelen ter reductie van de geluidbelasting zijn niet doelmatig of leiden tot overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige of financiële aard. Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wgh.

Uit de resultaten blijkt dat de woningen op de kavels 01, 02 en 03 (3 westelijke woningen blok 1) en 41 en 42 (2 westelijke woningen blok 9) niet voldoen aan de voorwaarde met betrekking tot de aanwezigheid van een geluidluwe gevel. Een mogelijkheid voor het creëren van een geluidluwe gevel voor deze woningen is het plaatsen van een geluidscherm c.q. tuinmuur op de perceelsgrens van kavel 01 en kavel 42. Dit scherm dient minimaal 1,8 meter hoog en geheel gesloten te zijn en een minimale massa van circa 20 kg/m² te hebben. Hiermee zijn alle woningen voorzien van een geluidluwe gevel waaraan een verblijfsruimte is gesitueerd. Tevens beschikken de woningen over een geluidluwe buitenruimte. Om te borgen dat dit geluidsscherm gerealiseerd wordt is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Het appartementengebouw betreft een bestaand monument en is op alle gevels geluidbelast. Gezien de monumentale status van het pand is het niet wenselijk aanpassingen aan de gevel aan te brengen voor het creëren van een geluidluwe gevel. Normaliter is dit wel een uitgangspunt in het gemeentelijk beleid wanneer de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde niet. Door de gemeente wordt voor dit monumentale pand vrijstelling verleend voor het toepassen van een geluidluwe gevel bij de appartementen, aan de binnenzijde wordt isolatie toegepast. De appartementen waarbij de maximale ontheffingswaarde (63 dB) wel wordt overschreden, worden uitgevoerd met een dove gevel.

Aangezien in onderhavige situatie sprake is van een hogere waarde procedure, is voor de woningen en appartementen een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels nodig. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek dat later wordt uitgevoerd in het kader van de vergunningaanvraag) is vervolgens een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is er dus sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Geldrop-Mierlo dient een hogere waarde vast te stellen conform onderstaande tabel.

Omschrijving locatie	Aantal woningen	Ontheffingswaarde	Bron
Blok 1	5	57 dB	Nuenenseweg
Blok 2	5	49 dB	Nuenenseweg
Blok 9	5	55 dB	Nuenenseweg
Blok 10	8	55 dB	Nuenenseweg
Blok 11	5	56 dB	Nuenenseweg
Blok 16	8	57 dB	Nuenenseweg
Blok 6	4	54 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)
Blok 7	5	60 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)
Blok 8	5	58 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)
Blok 9	5	56 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)
Blok 14	4	54 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)
Blok 15	2	63 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)
Blok 16	8	63 dB	Mierloseweg (hoofdrijbaan)

Tabel 4.1 Ontheffingswaarde wegverkeerslawaai

De hogere waarde wordt in het kadaster vastgelegd.

4.3 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 69 grondgebonden woningen en de herontwikkeling van een monumentaal gebouw tot 6 loftwoningen of 10 appartementen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg.

Op basis van het planvoornemen neemt het aantal verkeersbewegingen toe met maximaal 600 motorvoertuigen per etmaal. Echter, doordat de bedrijfsactiviteiten ter plaatse opgeheven worden, wordt ook een deel van de eerdere verkeersgeneratie weggenomen. Uitgaande van een toename met maximaal 600 motorvoertuigen per etmaal, betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Figuur 4.1 NIMB-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Mierloseweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 25,0 µg/m³ voor NO2, 23,6 µg/m³ voor PM10 en 14,9 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 13.

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor zal ter plaatse van het plangebied voldaan worden aan de wettelijke grenswaarden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Ter

plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.4 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting, dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Volgens de professionele risicokaart zijn in de nabije omgeving van het plangebied diverse risicovolle inrichtingen gelegen.

Ten zuidoosten van het plangebied, op circa 550 meter, is tankstation Firebird gelegen. Dit tankstation is onlangs gestopt met de aflevering van LPG. De vergunning hiervoor is reeds ingetrokken. Dit bedrijf is daarom niet meer relevant in het kader van externe veiligheid.

Circa 1 km te noorden van het plangebied is Van Gansewinkel gelegen. Het plangebied valt niet binnen de PR 10-6 contour van deze inrichting. Wel valt het plangebied binnen het invloedsgebied van het groepsrisico (1505 meter) van de inrichting. Het groepsrisico is laag, en ligt ver onder de oriëntatiewaarde.

Over de Mierloseweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Volgens de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant is deze weg niet relevant in het kader van externe veiligheid, aangezien er slechts zeer beperkte aantallen transporten van gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Verder vindt volgens de professionele risicokaart in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, het water of door buisleidingen.

Verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van Van Gansewinkel is een standaard verantwoording noodzakelijk. Het groepsrisico dient te worden verantwoord aan de hand van de volgende punten:

• de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting;

• de vergelijking van groepsrisico met de oriëntatiewaarde;

• de verandering van het groepsrisico;

• maatregelen om het (groeps)risico te beperken;

• mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en van beperking van een ramp;

• de zelfredzaamheid van personen binnen het invloedsgebied.

De Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico (hierna Handreiking GR) is toegepast als achtergronddocument.

Dichtheid personen

Voor de huidige situatie van de bevolkingsdichtheid is uitgegaan van gegevens die zijn ontleend aan het Nationaal Populatiebestand. Ook zijn de toekomstige ontwikkelingen voor Gulbergen (evenemententerrein, amfitheater, skipiste en horeca) reeds meegenomen in dit rapport. Voor de toekomstige situatie is de huidige populatie inclusief een aantal van 1000 personen extra tussen de 10-8 en 10-9 contouren gemoduleerd.

Vergelijking van het groepsrisico met de oriëntatiewaarde en verandering van het groepsrisico

Door de ontwikkeling (1000 personen) neemt het groepsrisico toe van 10 tot 12 dodelijke slachtoffers ten opzichte van de huidige situatie bij een kans van 10-9/jaar). Dit betreft een geringe toename van het aantal slachtoffers. Het groepsrisico ligt overal onder de oriëntatiewaarde.

Advies Veiligheidsregio Brabant Zuidoost

Op 15 april 2014 is een verzoek om advies gevraagd voor toepassing van de vereenvoudigde verantwoording van het groepsrisico bij de Veiligheidsregio Brabant Zuidoost. Op 16 september 2014 is het advies ingekomen waarbij de volgende adviezen zijn aangegeven:

• Bij veranderingen van de risico's bij Van Gansewinkel dient de rapportage te worden geactualiseerd. De Veiligheidsregio ziet die 'veranderingen' graag wat concreter.
• Bluswatervoorziening: Binnen de gemeente Geldrop-Mierlo is geborgd dat elk bouwplan wordt getoetst aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening. De voorkeur gaat er naar uit dat de bereikbaarheid en bluswatervoorziening getoetst wordt voordat het bouwplan er is.
• Uitsluiten van kinderdagverblijven of andere gebouwen waarin groepen kwetsbare personen verblijven.
• Na de actualisatie van het plan (elke vijf jaar) wil de Veiligheidsregio graag de evaluatie zien.
• Bij ontwikkelingen in het invloedsgebied wil de veiligheidsregio altijd geïnformeerd worden.

De opmerkingen zijn in deze groepsverantwoording meegenomen/verwerkt.

Mogelijke bron- en/end of pipe-maatregelen om het groepsrisico te beperken

Binnen het gebied kunnen alle soorten risico's voorkomen. Er zijn een drietal soorten ongevalscenario's te onderscheiden:

• 1. explosie (druk);
• 2. brand;
• 3. het vrijkomen van toxische stoffen (door brand of het vrijkomen van een toxisch gas).

Voor alle drie de scenario's gelden andere maatregelen.

Explosie

Bij een explosie komen hoge drukken tot stand (tot circa 350 meter). Dicht bij de bron zijn de drukken zo hoog dat maatregelen bijna niet mogelijk zijn. Het betreffende gebied ligt tussen 640 en 1505 meter afstand, ver buiten de risicozone. Dit scenario is daarom niet relevant voor deze verantwoording.

Brand

Bij een brand komt veel hitte vrij. Bij een brand met vloeistoffen bedraagt op een afstand van 30 meter van de bron de warmtestraling ongeveer 20 kW/m2, hierna neemt de warmtestraling geleidelijk af. Het betreffende gebied ligt ver buiten deze afstand. Dit scenario is niet relevant voor deze verantwoording.

Toxisch

Afhankelijk van de toxiciteit van de vrij te komen (verbrandings)gassen kunnen op grote afstand van de bron nog doden vallen. Enige maatregel is het luchtdicht uitvoeren van de gebouwen/woningen. Hierbij geldt onder andere dat de ventilatiesystemen moeten kunnen worden uitgezet. Artikel 3.31 van het Bouwbesluit regelt dat mechanische ventilatiesystemen uit moeten kunnen worden gezet.

Zelfredzaamheid

Wanneer binnen het invloedsgebied ontwikkelingen gepland zijn voor 10 of meer verminderd zelfredzame personen, gaat de algemene vereenvoudigde verantwoording niet op. In dat geval moet het aspect externe veiligheid uitgebreid worden beoordeeld. Voor andere objecten kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid voldoende is.

Bluswatervoorziening

Bij elke beoordeling worden de vastgestelde beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening meegenomen.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de Van Gansewinkel. Het invloedsgebied van het groepsrisico ligt ver onder de oriëntatiewaarde. Uit de standaard verantwoording blijkt dat alleen het toxisch scenario relevant is. Vanwege het mogelijk optreden van dit scenario worden afsluitbare ventilatiesystemen geïnstalleerd. Ook de zelfredzaamheid wordt als voldoende beschouwd door het afwezig zijn van groepen kwetsbare personen. Tevens zal worden voldaan aan de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van de gemeente Geldrop-Mierlo. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig welke een extern veiligheidsrisico vormen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bedrijvigheid

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen aanwezig. Ten westen van het plangebied is op circa 12 meter een begraafplaats gelegen. Voor een begraafplaats geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Ten zuiden van het plangebied, op circa 33 meter, liggen kleinschalige eet- en drinkgelegenheden, een kledingwinkel en een kantoorpand dat gebruikt wordt voor zakelijke dienstverlening. Voor deze functies geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. Daarnaast zijn op kortere afstand reeds woningen aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden. Ten westen van het plangebied is op circa 90 meter Sportcentrum Hennes gelegen. Voor een fitnesscentrum geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. Aan deze afstand wordt voldaan. Verder zijn er in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Tot slot zal de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten in het plangebied ook leiden tot een verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de woningbouwontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Ook zal de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten in het plangebied leiden tot een verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.6 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke

beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten

worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met
• een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

In en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen en/of telecommunicatieverbindingen aanwezig. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient overigens wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet planologische leidingen. Als eerste indicatie is hiervoor in 2016 een KLIC-melding gedaan. De resultaten zijn opgenomen in bijlage 5.

4.7 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap De Dommel, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW).
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu en Waterplan 2016-2021.

Waterschapsbeleid

Het waterbeheerplan 2016-2021 beschrijft hoe het waterschap samen met andere partijen invulling willen geven aan het waterbeheer in de planperiode. Dit waterbeheerplan is een strategisch document. Hierin wordt aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe die bereikt moeten worden. Het betreft alle aspecten rondom het beheer van de watergangen, stuwen, gemalen, transportstelsels en rioolwaterzuiveringen, zowel onder normale omstandigheden als in het geval van calamiteiten.

Het plan is afgestemd op het Nationaal Waterplan 2, het Provinciaal Milieu en Waterplan (PMWP) en het Stroomgebiedsbeheerplan. Er wordt een indeling gemaakt in de volgende thema's:

• droge voeten;
• voldoende water;
• natuurlijk water;
• schoon water;
• mooi water.

Om deze taak goed uit te voeren, zijn wettelijke regels nodig, ook op en langs het water. Deze regels staan in de keur van het waterschap en gelden voor iedereen binnen het gebied van Waterschap De Dommel. De regels zijn vastgelegd in de Keur Waterschap De Dommel 2015. De Keur bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater. Zo zijn er bijvoorbeeld verboden opgesteld voor het leggen, verplaatsen of weghalen van duikers, stuwen, bruggen en dergelijke. Ook wordt als plicht bijvoorbeeld genoemd wie onderhoudsplichtig is. Afwijken van de verboden en verplichtingen is mogelijk. Hiervoor dient een watervergunning aangevraagd te worden.

Gemeentelijk rioleringsplan 2013-2017

In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) 2013-2017 maakt de gemeente Geldrop-Mierlo keuzes over hoe zij omgaat met de inzameling en het transport van het huishoudelijke en bedrijfsmatige afvalwater, het overtollig hemelwater en het overtollig grondwater. In het GRP wordt een integrale visie gegeven op het gebied van stedelijk water en riolering, rekening houdend met:

• bescherming volksgezondheid;
• droge voeten (stedelijk gebied);
• schoon water en een schone bodem.

Hemelwatervisie Geldrop-Mierlo 2015

De Hemelwatervisie is bedoeld te anticiperen op klimaatverandering en een visie te ontwikkelen voor de omgang met regenwateroverlast. Dit ondersteunt de besluitvorming bij de aanpak van bestaande overlast situaties en voorkomt het ontstaan van nieuwe problemen. In het afgelopen jaar is de gemeente geregeld geconfronteerd met overlast als gevolg van hevige regenval. Een onderzoek is uitgevoerd naar de kwetsbaarheid van de gemeente voor dergelijke overlast. Voor de meest risicovolle gebieden zijn oplossingen uitgewerkt.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied omvat het voormalig (textiel)fabriekscomplex Twekaterrein, gelegen op de hoek van de Mierloseweg en Nuenenseweg. Het plangebied is circa 21.490 m2 groot waarvan 17.605 m2 verhard. (figuur 4.2).

Figuur 4.2 Huidige verharding

De bodemopbouw is weergegeven in onderstaande tabel.

Figuur 4.3 Bodemopbouw plangebied

De grondwaterstand van het freatisch grondwater bedraagt circa 1,5 meter onder maaiveld. Regionaal gezien is de stromingsrichting van het freatisch grondwater noord tot noordwestelijk. Het plangebied ligt niet in het intrekgebied van een grondwaterwinning of een grondwaterbeschermingsgebied Voor zover bekend wordt er op en in de directe omgeving van de locatie niet op relevante schaal grondwater door bedrijven en particulieren onttrokken.

In figuur 4.4 is de hoogte van het plangebied en omgeving te zien. Uit de hoogtekaart blijkt dat de omliggende wegen (Mierloseweg en Nuenenseweg) lager gelegen zijn dan het plangebied. Hemelwater zal daarom richting deze wegen afstromen. De omliggende bebouwing is hoger gelegen dan deze wegen waardoor wateroverlast ten gevolge van afstromend hemelwater vanuit het plangebied beperkt zal zijn. Met de gemeente is daarnaast overeengekomen dat er tussen de nieuwe woningen in het plangebied en de kant verharding 25 mm hoogteverschil per meter wordt gerealiseerd. Door dit aan te brengen hoogteverschil wordt tevens bevorderd dat het hemelwater richting de weg en vervolgens richting de Mierloseweg en Nuenenseweg wordt afgevoerd. Naar verwachting ligt het peil van de woningen na realisatie 0,3 meter boven het peil van de omliggende wegen (19,6 meter +NAP).

Figuur 4.4 Hoogtekaart plangebied (rode lijn) en omgeving. Bron: Actueel Hoogtebestand Nederland

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling worden er nieuwe aansluitingen op de riolering aangelegd. Hiervoor wordt een gescheiden systeem aangelegd. Schoon water kan infiltreren in de bodem via de vele groenstroken die aangelegd worden. De uitwerking ten aanzien van de aan te leggen riolering zal plaatsvinden in het nog op te stellen rioleringsplan.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van de bedrijfsbebouwing, de realisatie van 69 grondwoningen en herbestemming van het monumentaal pand tot 6 loftwoningen of 10 appartementen. Ten behoeve van de ontsluiting wordt een nieuwe interne weg aangelegd die aantakt op de Nuenenseweg.

Waterkwantiteit

In de toekomstige situatie neemt het verhard oppervlak af (tabel 4.2). Dit wordt veroorzaakt door de aanleg van tuinen behorende bij de woningen en het vele openbaar groen (figuur 2.2). Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Oppervlaktes	Huidig situatie m2	Toekomstige situatie m2
Daken	13.545,00	4.314,10
Terrein verharding	6.814,00	11.730,10
Onverhard terrein	1.254,26	5.569,06
Totaal	21.613,26	21.613,26

Tabel 4.3 Verhard/onverhard oppervlak huidige en toekomstige situatie

Er zijn geen relevante hoogteverschillen waardoor regenwater via maaiveld kan toestromen dan wel afstromen naar omliggende terreinen.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Ter plaatse van het plangebied zal een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd. In het rioleringsplan, welke momenteel in de maak is, wordt dit nader uitgewerkt. In het rioleringsplan wordt ook onderzocht in hoeverre regenwater via maaiveld kan toestromen dan wel kan afstromen naar omliggende terreinen. Indien dit problemen oplevert worden maatregelen getroffen. Na voltooiing wordt dit rioleringsplan opgenomen in dit bestemmingsplan.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Voor de beoogde ontwikkeling is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.8 Flora en fauna

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Normstelling en beleid

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natura-2000 gebieden.
• b. Natuurnetwerk Nederland (NNN);

Natura-2000 gebieden 

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat. Ten aanzien van de bunzing, hermelijn en wezel wordt in hetzelfde kader een tijdelijke vrijstelling verleend tot 1 oktober 2017.

Onderzoek

Natuurbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is circa 250 meter ten westen van het plangebied gelegen. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied (Strabrechtse Heide & Beuven) is circa 1,9 km ten zuidoosten van het plangebied gelegen. Op circa 3,6 kilometer afstand ten zuidwesten van het plangebied ligt het Natura-200 gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux.

Figuur 4.5 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Noord-Brabant)

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de omvang van de ontwikkeling, de afstand tot de natuurgebieden en de tussenliggende bebouwing kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De ontwikkeling zal ten opzichte van de huidige situatie (gebruik als bedrijventerrein) niet leiden tot een relevante toename in verkeer. Dit verkeer gaat daarnaast snel op in het heersende verkeersbeeld. In het op circa 1,3 km afstand gelegen Natura 2000-gebied zal de stikstofdepositie dan ook niet toenemen. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Noord-Brabant staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Om de ecologische waarden in het plangebied vast te kunnen stellen is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De quickscan flora en fauna is opgenomen in bijlage 6. In het plangebied komen mogelijk verschillende beschermde soorten voor. Deze soorten staan vermeld in tabel 4.4.

Wet Natuurbescherming	Nader onderzoek nodig bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen
Vogelrichtlijn		alle inheemse soorten	Ja
Habitatrichtlijn bijlage IV		Alle vleermuizen	Ja
Overige soorten	Algemeen Vrijstellingsregeling provincie Noord-Brabant	huisspitsmuis, gewone pad, bruine kikker	Nee

Tabel 4.4 Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het projectgebied en het beschermingsregime

Uit deze quickscan komt naar voren dat aanvullend onderzoek noodzakelijk naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen en nestplekken van gierzwaluwen. Aanvullend onderzoek is uitgevoerd in de periode mei tot en met september 2016. Dit aanvullend onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op het foerageergebied van vleermuizen. Er zijn twee paar verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis vastgesteld in de bebouwing binnen het plangebied. Eén paarverblijfplaats bevindt zich in het gebouw in het zuidoosten van het plangebied. De andere paarverblijfplaats bevindt zich in één van de gebouwen in de noordoosthoek van het plangebied. Er zijn geen nestplaatsen van gierzwaluw aanwezig binnen het plangebied.

De voorgenomen werkzaamheden, waaronder de sloop van de huidige bebouwing, vereisen een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming, omdat door de sloopwerkzaamheden in het plangebied twee vaste rust- en verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis beschadigd en vernield worden. Het bevoegd gezag (de provincie per 1 januari 2017) eist een activiteitenplan met daarin een onderbouwing van de mitigerende en compenserende maatregelen om overtreding van de wet te voorkomen. De mitigerende maatregelen voorkomen het doden en verwonden van de gewone dwergvleermuis. De compenserende maatregelen zijn bedoeld om het verdwijnen van de vaste rust- en verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis te compenseren gedurende zowel de tijdelijke als nieuwe situatie. Een activiteitenplan is opgesteld en in behandeling bij de provincie.

Mitigerende maatregelen

Voorafgaand aan de sloop worden de paar- en milde winter verblijfplaatsen in de meest gunstige periode onder begeleiding van een ecoloog ongeschikt gemaakt zodat de verblijfplaatsen hun functie verliezen. De veranderingen in het gebied blijven verder beperkt door het zo veel mogelijk behouden van de bestaande grote bomen. Naast deze te behouden en te verplaatsen bomen, worden er nieuwe bomen gepland.

Compenserende maatregelen

Voor de gewone dwergvleermuis moeten minimaal vier nieuwe verblijfplaatsen in de toekomst aanwezig zijn die dezelfde functie kunnen vervullen als er één verblijfplaats verloren gaat. Aangezien er twee vaste rust- en verblijfplaatsen verloren gaan, dienen er acht nieuwe verblijfplaatsen aanwezig te zijn of te worden gerealiseerd. Om in de periode tussen de sloop en de nieuwbouw van de woningen alternatieve verblijfplaatsen aan te kunnen bieden worden er acht tijdelijke vleermuiskasten opgehangen aan het monumentale pand. Doordat in de zoekzone van 100 meter rondom de bestaande verblijfplaatsen voldoende alternatieve verblijfplaatsen aanwezig zijn in spouwmuren zijn er in de directe omgeving ook uitwijkingsmogelijkheden voor de dwergvleermuis.

Uitwendige vleermuiskasten zijn niet geschikt als permanente vervanging van verblijfplaatsen. In de nieuwbouwwoningen worden derhalve minimaal acht permanente inbouwvleermuiskasten ingemetseld.

Op 8 juni 2017 is een zogenaamde positieve afwijzing voor de ingediende ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming van de ODZOB ontvangen. Dit houdt in dat er voldoende maatregelen worden genomen om negatieve effecten op de vleermuizen te voorkomen. Er is dan ook geen sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming.

Bomen

Zoals reeds in paragraaf 2.2.3 is beschreven, blijven tien van de zestien op dit moment aanwezige bomen behouden. Eén boom zal verplaatst worden. Naast deze te behouden en te verplaatsen bomen, worden er circa dertig nieuwe bomen gepland.

Conclusie

Er zijn twee paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen in de bebouwing binnen het plangebied. De voorgenomen werkzaamheden, waaronder de sloop van de huidige bebouwing, vereisen daarom een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming. Het bevoegd gezag (de provincie per 1 januari 2017) eist hiervoor een activiteitenplan met daarin een onderbouwing van de mitigerende en compenserende maatregelen om overtreding van de wet te voorkomen. Dit activiteitenplan is opgesteld en op 8 juni 2017 is een zogenaamde positieve afwijzing voor de ingediende ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming van de ODZOB ontvangen. Dit houdt in dat er voldoende maatregelen worden genomen om negatieve effecten op de vleermuizen te voorkomen. Er is dan ook geen sprake van overtreding van de Wet natuurbescherming.

4.9 Archeologie

Normstelling en beleid

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In het 'Archeologische beleidsplan Geldrop-Mierlo' heeft zij vastgelegd hoe de gemeente omgaat met het archeologisch erfgoed. Er staat in waar en wanneer archeologisch onderzoek nodig is en geeft tekst en uitleg bij de archeologische beleidskaart. Op de beleidskaart staan alle bekende archeologische waarden binnen het grondgebied van Geldrop-Mierlo.

Onderzoek

Op basis van de gemeentelijke beleidskaart heeft het plangebied een middelhoge verwachtingswaarde. Deze gebieden waren in het verleden in principe geschikt voor bewoning. De kans op het aantreffen van vondsten is hier echter kleiner, omdat de dichtheid aan vindplaatsen lager is. Archeologisch onderzoek is vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 2.500 m2 en dieper gaan dan 0,3 meter onder maaiveld.

Figuur 4.6 Uitsnede archeologische beleidskaart

In 2017 is er door Hamaland advies een historisch bureauonderzoek met verkennend booronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 8. De bijbehorende boorstaten zijn bijgevoegd in bijlage 9. Het bureauonderzoek toont aan dat het plangebied een verwachting heeft op archeologische resten uit alle perioden vanaf het Laat-Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd. Archeologische resten worden verwacht vanaf het maaiveld tot het pleistocene zand op 0,7 meter minus maaiveld. Prehistorische vondsten liggen in de top van het pleistocene zand. Latere vondsten liggen in de lagen daarboven. Door de bebouwing en door sloop is 2.425 m² ofwel 11,4% van de bodem verstoord van 0,37 meter tot 3,25 meter diepte ten opzichte van maaiveld. Door de nieuwe ontwikkeling worden mogelijke archeologische lagen tot circa 0,8 meter onder maaiveld verstoord. Dit betekent dat onder een deel van de gebouwen nieuwe verstoringen tot in de onverstoorde lagen plaats zullen vinden.

Op grond van de resultaten van het verkennend booronderzoek blijkt dat met name in het centrale deel van het plangebied rondom de oudste bebouwing van de voormalige Twekafabriek nog sprake is van een intacte bodemopbouw, waarbij onder de verharding sprake is van een bruine enkeerd die geleidelijk over gaat in het onderliggende dekzandpakket. In de bovenste 0,2 meter van het dekzandpakket is een roodbruine veldpodzol gevormd door inspoeling van humus en mineralen, voornamelijk ijzer. In de overige boringen zijn verstoorde bodemprofielen aangetroffen, waarbij meerdere ophogingen met metaalresten, baksteenpuin en betonpuin zijn aangetroffen die overgaan in het (deels afgetopte) dekzandpakket.

Omdat de bodemopbouw in centrale deel van het plangebied nog deels intact is, wordt door Hamaland advies geadviseerd op deze locatie nader onderzoek te doen in de vorm van het graven van proefsleuven. Dit geldt ook voor de aanwezige bebouwing in het centrale deel van het plangebied. Een verstoring als gevolg van de aanleg van funderingen tot 0,7 meter onder maaiveld sluit niet uit dat hier geen archeologische resten meer aanwezig zijn. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft na beoordeling van de rapportage toegevoegd dat ook de overige delen van het plangebied voor proefsleuvenonderzoek in aanmerking komen. Dit omdat het uitgevoerde onderzoek aantoont dat er slechts lokaal diepgaande verstoringen binnen het plangebied hebben plaatsgevonden. Op de meeste plekken in het gehele plangebied is het dekzand waar de archeologische sporen in verwacht mogen worden nog grotendeels intact. Ook deze locaties komen daarmee in aanmerking voor proefsleuvenonderzoek.

In verband met de aanwezigheid van de huidige opstallen is het niet mogelijk dit proefsleuvenonderzoek uit te voeren in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Omdat er nog nader onderzoek uitgevoerd moet worden, is ervoor gekozen het gehele plangebied te voorzien van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie waarin de eerdergenoemde ondergrenzen voor onderzoek zijn opgenomen. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning dient het reeds uitgevoerde historisch bureauonderzoek met verkennend booronderzoek aangevuld te worden met de resultaten van het proefsleuvenonderzoek. Ten behoeve van dit proefsleuvenonderzoek wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld wat door de gemeente (of door de ODZOB namens de gemeente) goedgekeurd dient te worden. In dit Programma van Eisen zal nadere uitwerking gegeven worden aan de locaties waar de proefsleuven gegraven worden. Naast het centrale deel zullen er (op basis van de reactie van de gemeente Geldrop-Mierlo) ook enkele proefsleuven gegraven worden in het overige deel van het plangebied.

Conclusie

Om mogelijk aanwezige archeologische resten te beschermen is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie op de verbeelding opgenomen. Archeologisch proefsleuvenonderzoek dient toegevoegd te worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

4.10 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo wijzigt de Bro (artikel 3.1.6, lid 2). Wat eerst voor alleen archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Onderzoek

Op basis van de provinciale Verordening ruimte 2014 en de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen ter hoogte van het plangebied aanwezig.

Figuur 4.7 Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord-Brabant.

Het plangebied kent wel een rijke historie zoals beschreven in paragraaf 2.1.1. Ook is het voormalig kantoorpand op de hoek van de Mierloseweg en de Nuenenseweg aangewezen als gemeentelijk monument. Dit monument wordt behouden en in originele staat hersteld. De redengevende beschrijving van het monument is bijgevoegd in bijlage 2.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het plan.

4.11 Verkeer en parkeren

Beleid en normstelling

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen, welke overeenkomen met de genoemde CROW-publicatie.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied ligt tussen de Nuenenseweg en de Mierloseweg en wordt in de toekomst ontsloten via het de Nuenenseweg. De woningen worden gesitueerd langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. Deze interne ontsluitingsweg heeft een aan- en aftakking op de Nuenenseweg. Op deze wijze wordt de drukte van de Mierloseweg vermeden en wordt er geen sluiproute voor autoverkeer door de wijk gecreëerd.

Via de Nuenenseweg zijn de kern Nuenen en de A270 eenvoudig te bereiken. De Mierloseweg is de doorgaande weg tussen Geldrop, Mierlo en Eindhoven en gaat richting Mierlo en Eindhoven over in de Geldropseweg. Ten zuiden van de kern van Geldrop ligt de A67. De Nuenenseweg en de Mierloseweg zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen. Op de Nuenenseweg maken het gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer gebruik van dezelfde verkeersruimte. Voor fietsers zijn er fietssuggestiestroken aangelegd. De Mierloseweg is voorzien van vrijliggende fietspaden die middels een haag afgeschermd zijn van de verkeersstroken voor het gemotoriseerd verkeer. Langs beide wegen zijn, ten behoeve van voetgangers, trottoirs aanwezig.

Aan de Mierloseweg zijn bushalten aanwezig vanwaar bussen richting Eindhoven en Helmond halteren. In de kern van Geldrop is een treinstation aanwezig, gelegen aan de spoorlijn Eindhoven-Weert. De ontsluiting van het plangebied is voor alle modaliteiten goed.

Verkeersgeneratie

De realisatie van de 69 grondgebonden woningen en 6 loftwoningen/10 appartementen leidt tot een toename van de verkeersintensiteiten op de wegen rondom het plangebied. Deze verkeerstoename is bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). De verkeersgeneratie bedraagt, op basis van een ligging in het restgebied van de bebouwde kom en in een matig stedelijke gemeente, circa 550 tot 600 motorvoertuigen per etmaal. Doordat de bedrijfsactiviteiten ter plaatse opgeheven worden, wordt ook een deel van de eerdere verkeersgeneratie weggenomen.

Parkeren

De parkeerbehoefte is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen. Bij nieuwbouwprojecten hanteert de gemeente Geldrop-Mierlo een correctie van -0,2 parkeerplaatsen per woning, indien de locatie is gelegen in de nabijheid van goede openbaar vervoersverbindingen. Op basis van deze normen is het volgend aantal parkeerplaatsen noodzakelijk:

Type	Norm	Aantal woningen	Totaal
Koop, twee-onder-één-kap	1,9	8	15,2
Koop, tussen/hoekwoning	1,7	61	103,7
Huur, vrije sector	1,6	10	16
Totaal			135

Er zijn derhalve 136 parkeerplaatsen benodigd voor de voorziene ontwikkeling. Dit is inclusief het bezoekersparkeren en inclusief de aftrek van 0,2 parkeerplaats per woning in verband met de gunstige ligging ten opzichte van de openbaar vervoerhaltes.

In de stedenbouwkundige opzet zijn 133 parkeerplaatsen opgenomen, waarbij de vijf langsparkeervakken aan de oostzijde van de Nuenenseweg volledig zijn toegerekend aan het plan. Daarmee komen circa zes parkeerplaatsen te vervallen die nu nog door de bewoners van de Nuenenseweg 1 t/m 17 worden gebruikt. Deze worden gecompenseerd door vijf nieuwe langsparkeervakken aan de westzijde van de Nuenenseweg en één extra parkeerplaats op de bredere inrit tussen de woningen Nuenenseweg 9 en 11. Bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan zullen er nog 2 parkeerplaatsen toegevoegd worden om aan de parkeereis te voldoen. Deze parkeerplaatsen zullen naar verwachting gerealiseerd worden door de nog aan te leggen langsparkeervakken in het zuiden van het plangebied te vergroten.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed en de beoogde ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige verkeersgeneratie of tot problemen in de verkeersafwikkeling op de omliggende wegen. Er zijn zo goed als geen mogelijkheden voor parkeren op eigen terrein. Om te borgen dat bij de vergunningaanvraag voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden is artikel 12.2 opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Het aspect verkeer en parkeren staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.12 Duurzaamheid

De gemeente Geldrop-Mierlo wil een bijdrage leveren aan de nationale en internationale doelstellingen om de uitstoot van broeikasgassen tegen te gaan. Dit betekent dat gestreefd wordt naar de realisatie van energiezuinige kwalitatief goede woningen die worden gebouwd met materialen die minder milieubelastend zijn. Vanaf 2010 heeft de gemeente samen met andere gemeenten uit de regio Eindhoven en bijna 40 regionale marktpartijen het Regionale Convenant GPR Gebouw afgesloten. Met GPR gebouw kan inzichtelijk worden gemaakt hoe duurzaam keuzes in het ontwerp zijn en hoe duurzaam een woning is. In het Convenant is een ambitie afgesproken van een score van minimaal een 7 op elk van de vijf thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Indien aanscherping van het Bouwbesluit leidt tot hogere duurzaamheidseisen dan een GPR score van 7, dan wordt uiteraard uitgegaan van het Bouwbesluit.

Wat betreft het thema energie is in Europees en Rijksbeleid vastgelegd dat er steeds energiezuiniger wordt gebouwd. Via een tussentijdse aanscherping van de EPC in 2015 moet na 2020 nieuwbouw (bijna) energieneutraal zijn. Dat betekent voor de gebruiker dat energiekosten maar een zeer beperkt deel van de huisvestingskosten zullen vormen.

Onderzoek

Ten behoeve van de bovengenoemde GPR score is het volgende afgesproken:

• Energie: 7,0;
• Milieu: 7,2;
• Gezondheid: 7,0;
• Gebruikskwaliteit: 8,0;
• Toekomstwaarde: 7,4.

Voor de woningen geldt een EPC-eis van 0,4. Aan deze norm zal bij de beoogde ontwikkeling voldaan worden. Alle maatregelen op het gebied van duurzaamheid worden verder uitgewerkt ter voorbereiding op een onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financieel

Wanneer met een juridisch-planologisch plan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de eigenaar van de gronden en een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. In die overeenkomsten is het beginsel vastgelegd dat de initiatiefnemer de kosten van bouw- en woonrijp maken, plankosten van de gemeente en planschade voor haar rekening neemt. Door het afsluiten van de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd en kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven.

5.2 Maatschappelijk

Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 18 mei 2017 tot en met 29 juni 2017. Er zijn 3 zienswijzen ontvangen. Deze zijn samengevat en van beantwoording voorzien in de bijgevoegde Nota van zienswijzen, zie bijlage 10.

In het kader van het wettelijk vooroverleg, conform artikel 3.1.1. Bro, is het ontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de diverse overlegpartners zoals de provincie Noord-Brabant, de veiligheidsregio Brabant-Zuidoost en de omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB). De verkregen reacties zijn verwerkt.

Alle ambtshalve wijzigingen die zijn doorgevoerd tussen het ontwerpbestemmingsplan en vaststelling zijn weergegeven in bijlage 11.

Hoofdstuk 6 Juridische plantoelichting

6.1 Plansystematiek

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

Overeenkomstig SVBP2012 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde:

• In hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel, een procedureregel, dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene afwijkingsregel of wijzigingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) ten slotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

6.2 Bestemmingen

Hierna volgt een beschrijving van de bestemmingen die in dit bestemmingsplan voorkomen.

6.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden.

6.2.2 Bestemmingsregels

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• Bestemmingsomschrijving.
• Bouwregels.
• Nadere eisen.
• Afwijken van de bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels.
• Afwijken van de gebruiksregels.
• Omgevingsvergunning.
  

Artikel 4 Verkeer

De voor ‘Verkeer’ bestemde gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, paden en parkeervoorzieningen, alsmede voor groenvoorzieningen. Hier mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd en nutsvoorzieningen. Om te borgen dat op het binnenterrein ten minste 58 parkeerplaatsen worden gerealiseerd en in stand worden gehouden is hier de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – parkeerplaatsen' opgenomen.

Artikel 5 Wonen

Het bestaande monumentale pand als ook de te realiseren woningen in het plangebied zijn bestemd met de bestemming 'Wonen'. Voor de realisatie van deze nieuwe woningen is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. De concrete bouwmogelijkheden zijn weergegeven op de verbeelding (hoogtebepalingen) en in de bouwregels binnen de bestemming. Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 1, 2, 3 of 4' is het onder voorwaarden toegestaan de goothoogte van het pand gedeeltelijk te verhogen ten behoeve van een opbouw. Om de flexibiliteit in het plan te behouden, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het aantal opbouwen per aanduiding te verhogen. Tevens is een afwijkingsbevoegdheid in de regels opgenomen om de toegestane goot- en bouwhoogte te verhogen. Dit om een verspringing in hoogtematen ook op andere locaties mogelijk te maken dan nu geldend op basis van de hoogtematen opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan. Aan de voorzijde van de woningen is het toegestaan om, onder voorwaarden, aan- en uitbouwen zoals een erker te realiseren.

Om te borgen dat in het oosten van het plangebied twee-aaneengebouwde woningen worden neergezet is hiervoor een aanduiding opgenomen.

Om te borgen dat er niet meer woningen worden gerealiseerd dan getoetst in dit bestemmingsplan is per bouwblok het maximum aantal wooneenheden aangegeven

Om te borgen dat het bestaande pand (gemeentelijk monument) beschermd wordt is de 'specifieke bouwaanduiding-monument' opgenomen. Deze gronden zijn tevens bestemd ten behoeve van de instandhouding en bescherming van de monumentale waarden. De bestaande maatvoering geldt als maximale maatvoering en het is niet toegestaan zonder omgevingsvergunning het pand geheel of gedeeltelijk te slopen. Om te borgen dat er maximaal 10 wooneenheden in dit pand gerealiseerd kunnen worden, is hiervoor tevens een aanduiding opgenomen.

Om te borgen dat de noodzakelijke geluidsschermen en de noodzakelijke dove gevel worden gerealiseerd zijn de aanduidingen 'geluidsscherm' en 'dove gevel' opgenomen. Hieraan is een voorwaardelijke verplichting gekoppeld.

Aan-huis-verbonden beroepen zijn rechtstreeks toegestaan tot een maximum van 50 m².

Artikel 6 Waarde - Archeologie 4

Conform het gemeentelijk beleid heeft het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 gekregen. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:

• a. ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot;
• b. de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met ten hoogste 2500 m² en de bodemingreep niet dieper is dan 30 cm onder maaiveld.

6.2.3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

In de anti-dubbeltelregel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is een bepaling opgenomen over bestaande maten.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is een nadere bepaling opgenomen met betrekking het gebruik van de gronden.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Ook is er een afwijkingsregel opgenomen ten behoeve van balkons bij het monument.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen van een wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt ingeval van gewenste dan wel noodzakelijke geringe afwijkingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 12 Overige regels

In deze bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast is bepaald dat bij de oprichting van een nieuw bouwwerk, de vergroting van een bestaand bouwwerk en/of de verandering in functie van een bestaand bouwwerk voldaan te worden in de realisatie van voldoende parkeergelegenheid.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 23.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 23.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 14 Slotregel

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: Regels van het bestemmingsplan 'Twekaterrein, Geldrop'.

6.3 Handhaving

Handhaving, als zorg van de overheid voor de naleving van gestelde wetten en regels, is inherent aan het bestaan van regels. Een overheid die regels stelt op verschillende beleidsterreinen dient ervoor te zorgen dat naleving ervan, voor zover dat niet op vrijwillige basis gebeurt, wordt bewerkstelligd.

Binnen de gemeente Geldrop-Mierlo zijn met name de clusters 'Vergunningverlening' (van de afdeling Publiekszaken) en 'Handhaving' (van de afdeling Ondersteuning) betrokken bij de afhandeling van (bouw-)aanvragen, toezicht op bouwactiviteiten en handhaving. Hierbij is een strikte scheiding in werkzaamheden aangebracht. Het cluster 'Handhaving' is verantwoordelijk voor de controle en toezicht op verleende vergunningen, (illegale) bouw- en sloopwerken en bestaande bouw. Het cluster "Vergunningverlening" toetst bij een overtreding of legalisatie mogelijk is. Indien legalisatie niet mogelijk is, of de overtreder weigert een aanvraag in te dienen of de overtreding op te heffen, wordt handhavend opgetreden.

Toezicht op strijdig gebruik wordt door middel van reguliere controles op bouwvergunningen en naar aanleiding van klachten gehouden. Aangezien niet elke overtreding even ingrijpend is en niet elke strijdige situatie (direct) kan worden opgepakt is sprake van een inhoudelijke prioriteitenstelling. In de prioriteitenstelling wordt aangegeven waar inhoudelijk het zwaartepunt van handhaving ligt. Dit wil niet zeggen dat handhavingstaken die buiten de prioriteitenstelling of in de categorie 'laag' vallen, uitgezonderd worden van handhaving. Situaties waarbij de veiligheid en/ of gezondheid voor personen in het geding is, of waarbij een onomkeerbare situatie wordt gecreëerd, scoren hoog op de prioriteitenstelling.