Clarastraat 1, Peij

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de realisering van een appartementencomplex aan de Clarastraat 1 in Peij, gemeente Echt-Susteren. Het voornemen bestaat om in het te realiseren gebouw elf koopappartementen te realiseren.

Op 25 oktober 2010 is voor het plangebied het wijzigingsplan 'Clarastraat' vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorzag in de realisering van commerciële functies op de begane grond en 4 appartementen op de verdiepingen. Nadien is het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' vastgesteld. Daarin is ten onrechte het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan voor het onderhavige plangebied niet overgenomen.

Volgens het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' is het perceel bestemd tot 'Gemengd' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd – 1'. Daarmee is het perceel onder andere bestemd voor wonen, echter uitsluitend in bestaande woningen. Nieuwe woningen mogen niet worden gebouwd, behoudens het vervangen van legaal bestaande woningen. Deze bestemming biedt geen mogelijkheid om een gebouw te realiseren met 11 appartementen. Realisering van het plan is derhalve alleen mogelijk door hiervoor een bestemmingsplan in procedure te brengen

Het perceel waar de nieuwbouw is voorzien, is kadastraal bekend als gemeente Echt, sectie K, nr. 6725, gelegen aan de Clarastraat 1 in Peij

Afbeelding 1. Topografische weergave plangebied (blauwe lijn) en omgeving (Bron: www.topotijdreis.nl)

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten uit het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid verwoord die betrekking hebben op onderhavig initiatief. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de huidige situatie beschreven en komt in dit hoofdstuk tevens de toekomstige ontwikkeling aan bod. Hoofdstuk 4 beschrijft de toetsing aan milieu- en overige onderzoeksaspecten op deze locatie. In hoofdstuk 5 worden de planstukken beschreven. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en in hoofdstuk 7 worden de resultaten van het voorgeschreven vooroverleg benoemd. In hoofdstuk 8 tenslotte wordt de wettelijke procedure beschreven en worden de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop weergegeven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid dat betrekking heeft op het onderhavige plan.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Rijksoverheid de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit op nationaal niveau. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om deze door te vertalen en zelf oplossingen te creëren.

Het Rijk richt zich met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Voor wat betreft het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid zet het Rijk zich in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte worden drie hoofddoelen genoemd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de onderwerpen van nationaal belang benoemd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig plangebied zijn als volgt:

• verbetering van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
• ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke
• kwaliteiten;
• ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.

Afweging Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Voor het plangebied geldt uiteraard dat voldaan dient te worden aan de voorwaarden van zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Voor het overige is sprake van een lokale ontwikkeling, waarbij geen nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte direct in het geding zijn.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het Barro regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en daarmee gelijk te stellen besluiten betreffen. Zij strekken ertoe dat de nationale ruimtelijke afweging, die door het kabinet in samenspraak met de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal is gemaakt, bij besluitvorming over bestemmingsplannen wordt gerespecteerd.

Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer.

Afweging Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Er zijn geen regels in het Barro die van toepassing zijn op het plangebied en de daarbinnen beoogde ontwikkelingen.

2.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende gebieden, objecten worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In het Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Het plangebied is niet gelegen binnen (de invloedssfeer van) een van de in de Rarro genoemde gebieden of objecten.

Afweging Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Vanuit het Rarro bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

2.1.4 Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking)

In de genoemde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de “Ladder voor duurzame verstedelijking” geïntroduceerd en verankerd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Het doel van de ladder is enerzijds een goede ruimtelijke ordening te bereiken door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en anderzijds de gemeenten en de provincies te ondersteunen in de vraaggerichte programmering van hun grondgebied. Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren, met oog voor de onderliggende vraag en -indien sprake is van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied- de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied. Vraaggerichte programmering en realisering van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Doordat de ruimte zorgvuldig wordt benut kan overprogrammering worden voorkomen.

Het is hierbinnen belangrijk dat er sprake dient te zijn van een behoefte aan de stedelijke ontwikkeling, die bij voorkeur binnen het bestaande stedelijk gebied kan worden voorzien. Dit door bijvoorbeeld benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Vraaggerichte programmering en realisering van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beiden te bereiken is derhalve de kaderstellende Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Afweging Besluit ruimtelijke ordening.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor dit project niet van toepassing. De AbRS heeft geoordeeld dat 'gelet op het aantal woningen dat het plan mogelijk maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing' (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het ging ook in die uitspraak over de bouw van 11 woningen binnen de kern.

De (regionale) afweging voor de ontwikkeling van de woningen is opgenomen in de paragrafen 2.2 en 2.3.

2.1.5 Wet milieubeheer

In artikel 7.2, lid 1 van de Wet milieubeheer is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur de activiteiten worden aangewezen:

• a. die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu;
• b. ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit milieueffectrapportage zijn in artikel 2, lid 1 als activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus de verplichting geldt om een milieueffectrapportage op te stellen), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie.

In lid 2 van hetzelfde artikel zijn als activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie.

In artikel 2, lid 5, aanhef en onder b. van het Besluit milieueffectrapportage, is vastgelegd dat de m.e.r.-beoordelingsplicht ook geldt voor plannen die weliswaar vallen onder een van de in onderdeel D genoemde activiteiten maar waarbij het project valt onder de drempelwaarden zoals genoemd in onderdeel D, indien: 'op grond van selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben'.

Afweging Wet milieubeheer.

De afweging met betrekking tot de m.e.r.-(beoordelings)plichtigheid van dit bestemmingsplan, is opgenomen in paragraaf 4.1.6.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Provinciaal omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 hebben Provinciale Staten van Limburg het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL 2014) vastgesteld. In het plan staat de toekomst van Limburg beschreven op het gebied van wonen, werken, recreatie, natuur. Maar het plan gaat ook over zaken als milieu en water, en hoe bijvoorbeeld de waterkwaliteit kan worden verbeterd en overstromingen voorkomen.

Op de zoneringenkaart van het POL2014 ligt het plangebied in de zone 'Overig bebouwd gebied'. In deze categorie liggen gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Woonterreinen, bedrijventerreinen en winkelgebieden vormen de basis, aangevuld met de aangrenzende openbare voorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen, bouwterreinen, begraafplaatsen, sportterreinen en dagrecreatieve terreinen, stortplaatsen en binnen dat gebied gelegen infrastructuur. De accenten hierbinnen liggen vooral op een transformatie van de regionale woningvoorraad, de bereikbaarheid, de balans tussen voorzieningen en detailhandel, stedelijk groen en water en een goede kwaliteit van de leefomgeving.

Afbeelding 2. Uitsnede POL-kaart 'Zonering Limburg' met aanduiding ligging plangebied (rode lijn)

De Limburgse woningmarkt moet kwalitatief en kwantitatief de sprong maken naar een nieuwe werkelijkheid.

Kwantitatief ligt er een aanzienlijke opgave om ervoor te zorgen dat de woningmarkt aansluit bij de demografische ontwikkeling. De groei eindigt, maar niet in de hele provincie gelijktijdig en op dezelfde manier: de top in de woningbehoefte wordt naar verwachting in Midden- en Noord-Limburg bereikt rond 2028 resp. 2030, terwijl de totale behoefte in Zuid-Limburg vanaf 2017 al daalt.

Overal moet de programmering ‘over de top heen kijken’, ook in de regio’s Noord en Midden, waar de woningbehoefte nog toeneemt. Dat vergt andere benaderingen, als inbreiding in plaats van uitleglocaties, planmatig verdichten en verdunnen. De opgave ligt vooral in het onttrekken van incourante (particuliere) woningen, het omvangrijk genoeg houden (c.q. maken) van het aanbod aan huurwoningen, en het planologisch niet meer uitbreiden van hetgeen er al in overvloed is.

De kwalitatieve opgave is mogelijk nog uitdagender. Die vraagt om een omslag in denken. Allereerst gaat het daarbij om het toekomstbestendig houden en maken van de bestaande woningvoorraad.

Maatschappelijke trends (inclusief demografische) leveren een vraag op naar andere woningen dan de voorraad nu biedt. Bijvoorbeeld meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, in plaats van de gezinswoningen, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen.

Deze kwalitatieve opgave moet, gezien de afnemende kwantitatieve vraag, vooral gerealiseerd worden in de bestaande woningvoorraad, waarbij nieuwbouw (in de vorm van uitbreiding dan wel vervanging) vooral moet worden ingezet om te voorzien in de vraag naar datgene waaraan ook op langere termijn het meest behoefte bestaat.

De noodzakelijke transformatie kan slechts slagen als de regionale partners gezamenlijk invulling weten te geven aan dynamisch voorraadbeheer. Dat omvat het werken aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, door kwaliteitsverbetering, herstructurering en waar nodig sloop. Maar ook het terugdringen van nog niet gerealiseerde plannen die niet bijdragen aan de beoogde vernieuwing. En dynamisch voorraadbeheer betekent ook dat er slechts ruimte is voor nieuwe toevoegingen aan de voorraad als deze echt kwaliteit toevoegen en samengaan met het schrappen van slechte voorraad.

Dit dynamisch voorraadbeheer zal vorm en inhoud moeten krijgen door opstelling én uitvoering van regionale structuurvisies voor Noord-, Midden- respectievelijk Zuid-Limburg. Deze visies bevatten gezamenlijke ambities en opgaven, gezamenlijke principes en spelregels (toegespitst op de regionale situatie) en een gezamenlijke werkwijze. Ze worden geconcretiseerd in concrete programma’s, ten minste voor de onderdelen:

• herstructurering en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad;
• nieuwbouw (verdeeld naar relevante segmenten, huur/koop, doelgroepen, woonmilieus);
• sloop (incl. overige onttrekkingen);
• afstemmen van de planvoorraad op de behoefte;
• geprogrammeerd hergebruik van bestaand vastgoed.

De ambities, uitgangspunten en principes uit dit POL vormen het vertrekpunt voor de regionale structuurvisies.

Afweging POL 2014.

De realisering van het appartementencomplex past binnen de uitgangspunten en doelstellingen voor de zone 'overig bebouwd gebied'. Voor wat betreft de toetsing aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave binnen de woningmarkt wordt verwezen naar par. 2.3.1.

Het plan past daarmee binnen het POL 2014.

2.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 ook de 'Omgevingsverordening Limburg 2014' vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van POL2014 juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. Sinds december 2014 is de Omgevingsverordening uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dit hoofdstuk bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van het POL2014. Behalve de toevoeging van het hoofdstuk Ruimte zijn in de Omgevingsverordening Limburg 2014 ook de Verordening Veehouderijen en Natura 2000 (van oktober 2013) en de Verordening Wonen Zuid-Limburg (van juli 2013) vrijwel ongewijzigd opgenomen.

In par. 2.4 van de verordening wordt aangegeven dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg niet voorziet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg.

Afweging Omgevingsverordening Limburg 2014.

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'bebouwd gebied' van de Omgevingsverordening Limburg 2014. Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg 2014 blijkt dat het plangebied niet ligt binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. Wel ligt het plangebied binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk II. Alle boringen (en roeren grond) dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei zijn in het gebied Roerdalslenk II verboden. Voor boringen dieper dan 30 meter dient een melding te worden gemaakt bij de Provincie Limburg. Aangezien geen grondboringen zijn voorzien, vormt dit geen belemmering en hoeft er ook geen verdere aanduiding in het bestemmingsplan te worden opgenomen.

Wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 2.1.4. Volgens artikel 2.2.2, lid 2 van de Omgevingsverordening Limburg 2014 dienen bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumenten en beeldbepalende gebouwen te worden onderzocht.

Voorliggend initiatief maakt gebruik van een bestaand gebouw, dat wel volledig wordt gesloopt en in de plaats waarvan nieuwbouw wordt gerealiseerd. Leegstand van dit gebouw wordt hiermee voorkomen. Het gebouw betreft geen monumentaal of beeldbepalend pand. In de omgeving zijn er geen monumentale of beeldbepalende gebouwen beschikbaar die geschikt zijn voor de onderhavige ontwikkeling.

Voor wat betreft de toevoeging van woningen aan de bestaande planvoorraad in relatie tot de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg, wordt verwezen naar par. 2.3.1

Het plan voldoet daarmee aan de regels van de Omgevingsverordening Limburg 2014.

2.2.3 Rapportage 'Beweging op de woningmarkt'

op 3 november 2017 hebben Provinciale Staten van Limburg de motie ‘Beweging op de woningmarkt’ aangenomen. PS roepen hierin Gedeputeerde Staten op om met de woningmarktregio’s om tafel te gaan om te inventariseren welke knelpunten vanwege de veranderde woningmarkt binnen de regio’s worden gesignaleerd en in kaart te brengen welke mogelijke maatregelen deze knelpunten kunnen opheffen.

Op 30 januari 2018 hebben Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten de rapportage 'Beweging op de woningmarkt' aangeboden. Daarin wordt aangegeven dat de gemeenten de huidige samenwerking (Provincie – regio’s –gemeenten) met betrekking het woonbeleid willen voortzetten en op een aantal punten willen verbeteren. Het adagium ‘bouwen naar behoefte’ mag gelden als een breed gedragen uitgangspunt dat ook in de nationale wetgeving is verankerd. Volgens GS levert de vertaling hiervan in het POL en de regionale structuurvisies als praktijkervaring op, dat naast gewenste effecten ook knelpunten optreden, in de zin dat in een aantal gevallen niet voldoende kan worden voldaan aan de behoefte. GS willen het bouwen naar behoefte beter faciliteren en stellen daarom voor om in de praktijk een aantal praktische oplossingen te hanteren, die kunnen gelden als uitwerkingen van het bestaande woonbeleid. De regio’s worden opgeroepen om deze oplossingen te bezien en in de regionale structuurvisie of de uitwerking daarvan een plek te geven.

Onder andere wordt aangegeven dat er woningbouwlocaties zijn die gebaat zijn bij het loslaten van de directe koppeling tussen de reductie van plannen en nieuwe initiatieven met een urgent karakter, waarbij de vraag niet valt te matchen met het reguliere aanbod. Het is verstandig om bij dergelijke initiatieven in eerste instantie te kijken naar locaties, waar een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit juist zeer gewenst is (bijv. centrumontwikkelingen, omzetten winkels in aanloopstraten naar woningen).

Uit de Gebiedsvisie Pey (zie par. 2.4.6) blijkt dat ook in het onderhavige plangebied sprake is van een gewenste herstructurering, waarbij het niet wenselijk is om de realisering daarvan te laten afhangen van de mogelijkheden tot reductie van plannen elders.

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg

De gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Roerdalen, Roermond, Nederweert en Weert hebben in samenwerking met de provincie Limburg op 17 december 2014 de 'Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving' vastgesteld. De Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving is de basis voor het geven van sturing aan en voeren van regie over het in de regio te voeren beleid op het vlak van wonen, zorg en woonomgeving. De Structuurvisie is een antwoord op de vraag hoe om te gaan met de actuele en te verwachten demografische en economische ontwikkelingen.

De planperiode van de Structuurvisie is 2014 tot en met 2017. De visie is tevens een basis voor afspraken op de middellange termijn (2018 tot en met 2023).

De Structuurvisie is een samenhangende rapportage met daarin opgenomen de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsrichtingen, uitgewerkt op gemeentelijk niveau. De Structuurvisie is vastgesteld door de zeven afzonderlijke gemeenteraden. Per gemeente is in de Structuurvisie een zogenaamde kwaliteitsenvelop opgenomen die richting geeft aan de kwalitatieve opgave op het gebied van wonen en ook wonen met zorg in de te onderscheiden kernen en wijken. Voor de gemeente Echt-Susteren wordt gesteld dat van 2014 tot 2024 een groei is berekend van circa 270 huishoudens. In de kwaliteitsenvelop worden koopappartementen in Echt-Susteren als kansrijk aangemerkt.

In de structuurvisie is gekozen voor een regionale kwantitatieve programmeringsmethodiek. Voorwaarde daarbij is dat de productie ook daadwerkelijk in de komende 10 jaar wordt weggezet (geen plannen, maar daden). Monitoring en regionale afstemming is continu nodig, evenals jaarlijkse verantwoording.

Momenteel is een nieuwe Structuurvisie Wonen voor Midden Limburg in voorbereiding. Deze wordt naar verwachting in 2018 vastgesteld. De regiobestuurders/portefeuillehouders van de gemeenten binnen Midden Limburg hebben besloten om vooruitlopend op de vaststelling van de nieuwe structuurvisie soepeler te willen omgaan met de contingenten. Kwalitatief goede plannen moeten doorgang kunnen vinden en mogen niet belemmerd worden door de harde saneringseis. De verrekening van de eventueel daarvoor extra benodigde contingenten zal plaatsvinden in het kader van de nieuwe structuurvisie.

Afweging

Volgens de structuurvisie heeft de gemeente een kwantitatieve opgave van 590 woningen (235 woningen in de periode 2014 - 2017 en 255 woningen in de periode 2018 - 2023). Voor de kernen Peij, Hingen en Schilberg is in de kwaliteitsenvelop een kwantitatief richtcijfer opgenomen van 36 woningen in de periode 2014 - 2017 en van 54 woningen in de periode 2018 - 2023.

De gemeente Echt-Susteren dient op grond van de regionale structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving in de periode 2014-2018 130 wooneenheden uit zijn planvoorraad te saneren. Op 31-12-2016 waren er 136 wooneenheden van genoemde saneringsopgave gesaneerd. Het onderhavige plan betekent een toename van de planvoorraad met maximaal 7 reguliere wooneenheden.

In de regionale structuurvisie worden koopappartementen in Echt-Susteren als kansrijk aangemerkt. Het onderhavige plan zorgt daarnaast voor vervanging van een oud en leegstaand horecapand door een modern appartementencomplex. Door middel van een financiële bijdrage draagt het plan ook bij aan de ontwikkeling van andere gronden binnen de kern Peij, zoals de verplaatsing van de handboogvereniging. Het project heeft daarmee een vliegwielfunctie voor de omgeving. Om die reden wordt het alleszins verantwoord geacht om voor dit plan zeven extra woningbouwcontingenten in te zetten.

Afweging regionale structuurvisie.

Op basis van het vorenstaande en mede omdat sprake is van een wenselijke herstructurering waarbij het niet wenselijk is dit te laten afhangen van een sloopverplichting elders (zoals aangegeven in de rapportage 'Bewegingen op de woningmarkt' zoals besproken in subparagraaf 2.2.3), past het onderhavige plan binnen de uitgangspunten van de regionale structuurvisie en de daartoe door de provincie aangegeven flexibiliseringsmogelijkheden voor 'gewenste' plannen.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie 2012-2025: Ontwikkelen met kwaliteit

Op 12 december 2012 heeft gemeenteraad van Echt-Susteren de 'Structuurvisie Echt-Susteren 2025 - Ontwikkelen met kwaliteit' vastgesteld. Voor zowel het buitengebied als het stedelijk gebied formuleert de structuurvisie een aantal ambities. Het realiseren van deze ambities draagt bij aan het halen van de algemene gemeentelijke doelstelling om ook in 2025 en lang daarna een aantrekkelijke gemeente te zijn waar het prettig wonen, werken en recreëren is. De ambities voor het stedelijk gebied zijn als volgt:

• a. realisatie van een woningvoorraad die kwantitatief en kwalitatief aansluit op de vraag;
• b. gericht ruimtegebruik voor en door alle typen bedrijven;
• c. concentratie van verstedelijking gericht op behoud van een onderscheidend detailhandelsaanbod;
• d. concentratie en combinatie van maatschappelijke voorzieningen;
• e. behoud van (be)leefbare kernen;
• f. optimale bereikbaarheid van stedelijke functies;
• g. het zijn van een veilige en duurzame gemeente.

Voor wat betreft wonen ligt in het stedelijk gebied de nadruk op inbreiden, herstructureren en temporiseren. Daarbij wordt ingezet op reductie van (onbenutte) particuliere bouwrechten.

Het aantal woningen in Echt-Susteren bedraagt op het moment van vaststelling van de structuurvisie ruim 14.000. Het merendeel hiervan ligt in het stedelijk gebied, de rest in het buitengebied. De gemeente beschikt over een voortreffelijke ontsluiting naar stedelijke (werk)gebieden in binnen- en buitenland. Dit biedt kansen voor het behouden van de huidige inwoners en het aantrekken van nieuwe. Daarnaast is de kwaliteit van woning en woonomgeving van toenemend belang. De gemeente wil de regie nemen om deze kwaliteit van de woonomgeving in de breedste zin des woords, zowel in bestaande woongebieden alsook bij nieuwe projecten te verbeteren cq. garanderen. Op die manier blijft het overal in de gemeente goed toeven en worden de kansen op het aantrekken van mensen van buiten de gemeente vergroot.

Voorkomen moet worden dat het leegstandspercentage verder oploopt, want dit komt de kwaliteit en leefbaarheid van de kernen niet ten goede. Duidelijke keuzes zijn nodig. Als hoofdlijn geldt dat nieuwe woningen in (hoofd)kernen nadrukkelijk de voorkeur hebben boven nieuwe woningen in buitengebied. Dit enerzijds om krachtige leefbare kernen te houden zonder lege, rotte plekken en anderzijds om verdere verstening van het buitengebied tegen te gaan, het buitengebied haar landelijk karakter te laten behouden, omgevingskwaliteiten niet aan te tasten en conflicten met het agrarisch belang te voorkomen.

Verder is het van belang dat in elke kern kwantitatief en kwalitatief wordt gebouwd voor de behoefte. Er moeten keuzes worden gemaakt in aantal en in type woningen. Een strategie van faseren, doseren of stopzetten is daarbij noodzakelijk. Ook sloop en verdund terugbouwen worden vanaf nu serieus in de planning meegenomen. Het streven is vanaf nu zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht meer evenwicht te behouden tussen vraag en aanbod van woningen.

De kleine kernen bouwen voor de natuurlijke behoefte van elke kern. De hoofdkernen Echt respectievelijk Susteren bouwen aanvullend voor de migratiebehoefte (in een verhouding van ca. 70 resp. 30). Dit ter versterking van het draagvlak van het in deze kernen aanwezige voorzieningenniveau, het tegengaan van mobiliteit en om de vele in deze kernen aanwezige herstructureringslocaties (enigszins rendabel) op te kunnen pakken.

Kwalitatief gezien worden met het huidige woningbouwprogramma niet de juiste doelgroepen bediend: alhoewel er voldoende plannen in het huursegment mogelijk lijken te zijn, is het aantal koopwoningen zoals dat nu voorzien is tweemaal zo hoog als waar behoefte aan is. Met name in het segment duurdere eensgezinswoningen moet gereduceerd worden om ruimte te maken voor zorg- en levensloopbestendige nultredenwoningen.

De kwantitatieve- en de kwalitatieve behoefte zijn in een tabel in de structuurvisie per kern inzichtelijk gemaakt. Voor de kern Pey wordt daarin aangegeven dat er 111 'harde plannen' zijn en dat er voor de periode 2011 - 2025 een woningvoorraadbehoefte is van 39.

In de structuurvisie zijn diverse speerpunten stedelijk gebied beschreven en aangeduid op een projectenkaart. Een van die speerpunten is het onderhavige plangebied aan de Clarastraat. Deze locatie is een onderdeel van het stadsvernieuwingsgebied ’Kern Peij’. Door realisatie van deze locatie met dagwinkels en 4 appartementen wordt de stedenbouwkundige opzet ter plaatse afgerond en de functionele structuur van de kern Peij versterkt. In de structuurvisie is daarbij nog uitgegaan van het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan voor dit plangebied.

Afweging Structuurvisie 2012 - 2025.

De te realiseren 11 appartementen passen binnen de in de structuurvisie aangegeven woningvoorraadbehoefte van 39 woningen in de periode 2011 - 2025. Bovendien is het plangebied aangewezen als een van de speerpunten voor het stedelijk gebied, zij het met een andere invulling dan in 2012 werd voorzien.

2.4.2 Uitvoeringsnotitie Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving

In mei 2015 is ter uitvoering van de regionale structuurvisie de gemeentelijke 'Uitvoeringsnotitie Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving' vastgesteld.

De Regionale Structuurvisie Wonen legt Echt-Susteren op om zijn planvoorraad of plancapaciteit terug te brengen van 914 wooneenheden naar 590 wooneenheden, een sanering van 324 wooneenheden dus. Daarnaast mogen er 320 woningen meer gebouwd worden dan de op basis van demografische ontwikkelingen 2014 van het aantal huishoudens ingeschatte lokale behoefte. Een verdere uitvoeringsafspraak is dat 40% van de door te voeren sanering (130 wooneenheden) op 1-1-2018 gerealiseerd moet zijn en dat tot 1-1-2018 er 235 woningen gebouwd mogen worden.

In de periode 2018-2023 moeten er dan nog 194 wooneenheden uit de planvoorraad gesaneerd worden en mogen er nog 355 nieuwe woningen gebouwd worden. De niet gerealiseerde wooneenheden uit de periode 2014-2018 mogen niet worden doorgeschoven naar de volgende periode. De regionale structuurvisie wordt in 2018 geactualiseerd en daarbij wordt de bouwcapaciteit per gemeente opnieuw vastgesteld op basis van de dan geldende prognose van de huishoudensontwikkeling en het daadwerkelijk gerealiseerde aantal woningen in de afgelopen jaren. Zoals gezegd kunnen prognoses in 2018 als gevolg van vestigingen van nieuwe inwoners uit binnen- of buitenland er geheel anders uitzien dan thans wordt ingeschat. Op basis van de vastgestelde regionale structuurvisie hebben de gemeenten de vrijheid de sanering van de plancapaciteit zelf in te vullen.

In de Uitvoeringsnotitie is een voorkeursvolgorde aangebracht ten aanzien van het benutten van de beschikbare contingenten:

• 1. Rotte Plekken;
• 2. Kleine projecten in de kernen;
• 3. Herstructurering;
• 4. Directe particuliere bouwtitels;
• 5. Wijzigingsbevoegdheden – indirecte bouwtitels,

Daarbij worden de eerste drie categorieën als meest gewenste ontwikkelingsvormen gezien.

Het voorliggende project maakt als herstructureringslocatie deel uit van een van de speerpunten in het stedelijk gebied (‘gebiedsontwikkeling Peij’) en voor dit pand zijn daarom reeds vier contingenten gereserveerd. Vanwege de vliegwielfunctie die de herontwikkeling van dit pand zal krijgen voor de gebiedsontwikkeling Peij is het aanvaardbaar dat zeven extra contingenten worden toegevoegd. Hiermee kan, tezamen met de aan dit aantal gekoppelde financiële bijdrage van de ontwikkelaar, een belangrijke aanzet gegeven worden voor de gebiedsontwikkeling.

2.4.3 Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (GKM)

De gemeente Echt-Susteren heeft in haar Structuurvisie 2012-2025 het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) uitgewerkt tot een Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (GKM). In de structuurvisie is het LKM vertaald naar de specifieke gemeentelijke situatie.

Het basisprincipe van dit GKM is dat indien bepaalde ontwikkelingen in het buitengebied en delen van het stedelijk gebied ter plaatse leiden tot verlies aan omgevingskwaliteit, dit verlies gecompenseerd dient te worden door een kwaliteitsverbeterende maatregel en/ of een financiële bijdrage. De ambitie is dat per saldo de kwaliteit toeneemt.

Het GKM is van toepassing op vanuit ruimtelijk-functioneel oogpunt gezien niet-onaanvaardbare ruimtelijke ontwikkelingen die via een projectafwijking, wijziging of herziening van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Kenmerkend voor de bedoelde ontwikkelingen is dat het veelal nieuwe functies zijn die een nieuw ruimtebeslag leggen met daaraan verbonden specifieke ruimtelijke invloeden op de omgeving. Het GKM is met name van toepassing op het buitengebied. Dit betreft het gebied dat gelegen is buiten de (door de provincie getrokken) rode contour.

Op onderdelen is het GKM doorgetrokken naar het stedelijk gebied. Het gaat daarbij met name om ontwikkelingen die ruimtelijk-functioneel toelaatbaar zijn, maar minder gewenst, omdat ze botsen met andere beleids- of projectdoelen. Om die reden wordt er een kwaliteitsbijdrage gevraagd om een investering elders in het stedelijk gebied te kunnen doen ter compensatie.

Dit betreft met name het herstructureren van woongebieden waarbij per saldo het aantal woningen toeneemt. De gemeente heeft daarbij de mogelijkheid om, indien binnen de behoefte wordt gebleven en/of oplossingen of saneringen worden geboden voor ruimtelijke of milieuhygiënische knelpunten, af te zien van een GKM-bijdrage.

Voor stedelijk gebied geldt in beginsel een kwaliteitsbijdrage ruimtelijke ontwikkelingen van €125,- per m² toegevoegd bvo. Dit geeft een prikkel om serieus werk te maken van sloop/verdunning en het niet laten groeien van de woningvoorraad boven de behoefte van een kern. Als met een herstructureringsplan per saldo binnen de behoefte wordt gebleven en/of oplossing of sanering wordt geboden voor ruimtelijk of milieuhygiënisch probleem, is het niet eisen van een kwaliteitsbijdrage bespreekbaar.

Afweging GKM.

Het plangebied maakt deel uit van het gebied waarvoor de gebiedsvisie Peij wordt opgesteld en waarbinnen herstructurering wenselijk is. Bovendien is het plangebied in de gemeentelijke structuurvisie aangeduid als een van de speerpunten voor stedelijk gebied. Het plan draagt daarmee bij aan de herstructurering van het gebied en daarmee aan een oplossing/sanering van een ruimtelijk minder wenselijke situatie. De herstructurering van deze locatie wordt door de gemeente gezien als een vliegwiel voor de gehele (her)ontwikkeling van het gebied, waarbij een leegstaand pand wordt herontwikkeld. Daarom is de bijdrage GKM teruggebracht tot een bedrag van € 75.000,-.

2.4.4 Vigerend bestemmingsplan 'Stedelijk gebied'

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied'. Dit bestemmingsplan is op 26 mei 2016 door de raad van de gemeente Echt-Susteren vastgesteld. Het plangebied is daarin bestemd tot:

• 'Gemengd' met de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1';
• 'Waarde - Archeologie 3' (dubbelbestemming);
• 'Waarde - Cultuurhistorie' (dubbelbestemming).

Tevens is het plangebied gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'milieuzone - roerdalslenk'.

De voor 'Gemengd' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• bedrijven, voor zover genoemd in de milieucategorie 1 en 2 van de bij de regels behorende Lijst van bedrijfsactiviteiten, uitsluitend op de begane grond;
• cultuur en ontspanning;
• detailhandel uitsluitend op de begane grond, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel uitgesloten';
• dienstverlening;
• horeca van categorie 1 t/m 3, uitsluitend voor zover legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
• kantoor;
• maatschappelijk;
• wonen.

Afbeelding 4. Uitsnede uit verbeelding bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' met aanduiding ligging plangebied (rode lijn)

Afweging vigerend bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied'.

Omdat wonen binnen de geldende bestemming weliswaar is toegestaan, maar nieuwe woningen, met uitzondering van vervangende nieuwbouw, niet mogen worden gebouwd, is het plan strijdig met het vigerende bestemmingsplan.

2.4.5 Facetbestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren'

Het plangebied is tevens gelegen binnen het facetbestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren'. Dit bestemmingsplan is op 22 september 2016 door de raad van de gemeente Echt-Susteren vastgesteld. Het betreft een overkoepelend bestemmingsplan voor de gemeente Echt-Susteren waarin het cultuurhistorisch beleid is opgenomen. Het plangebied betreft het gehele grondgebied van de gemeente Echt-Susteren.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is om de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebieden en gebouwen te vertalen in één bestemmingsplan. Dit wordt gedaan door de gebieden en de gebouwen met een cultuurhistorische waarde te koppelen aan een vergunningstelsel.

In het bestemminsplan is voor het aangrenzend gelegen pand Houtstraat 23 de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen, alsmede de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Het onderhavige plangebied, alsmede de eveneens aangrenzende panden Houtstraat 21 en 25, zijn niet meer voorzien van deze dubbelbestemming en/of bouwaanduiding. In het bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied' is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' ook opgenomen voor de bebouwing binnen het onderhavige plangebied. Met het vastgestelde facetbestemmingsplan is deze dubbelbestemming formeel niet vervallen, maar uit het feit dat deze bebouwing in het facetbestemmingsplan niet meer is bestemd of aangeduid als cultuurhistorisch waardevol kan worden afgeleid dat dit pand uit een oogpunt van cultuurhistorie geen bescherming (meer) behoeft.

Afweging vigerend bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren'.

Aangezien voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' niet meer is opgenomen en met de realisering van de 11 appartementen geen afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van het pand Houtstraat 23, vormt het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

2.4.6 Gebiedsvisie Pey

In november 2017 hebben burgemeester en wethouders de 'Gebiedsvisie Pey' vastgesteld. De gebiedsvisie geeft de richting aan van de toekomst van de kern Pey en vormt daarmede de rode draad voor oplossingen en ontwikkelingen binnen het gebied.

In de kern Pey doet zich een aantal ontwikkelingen voor in de beleidsterreinen economie, sociaal domein, ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en verkeer, dat in samenhang bekeken moeten worden. De verwachting is dat de gebiedsvisie Pey de komende jaren richting kan geven aan voorstellen en besluiten over de leefbaarheid van Pey.

De kern Pey kent een opvallend aantal plekken, die in aanmerking komen voor herstructurering. Een van die locaties is het onderhavige plangebied (Biej Aolders/ Clarastraat).

Afbeelding 5. Uitsnede uit kaart 'Herstructureringsplekken' Gebiedsvisie Pey

In het gebied (hoek Houtstraat – Rijksweg),) de Clarastraat het Chatelainplein, alsmede op de hoek Houtstraat/Martinusstraat en op de Kerkstraat moet gevreesd worden voor verpaupering en het ontstaan van zogenaamde "rotte" plekken. Voor de herstructureringslocaties in Pey is een substantieel aantal contingenten (50) noodzakelijk, dat thans niet in de planvoorraad is opgenomen. Beschikbare en eventueel ter beschikking komende contingenten zullen daarom worden ingezet om leegstand en verpaupering te voorkomen.

2.5 Afweging beleidskader

Concluderend kan gesteld worden dat de voorgenomen realisatie van het bouwplan past binnen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, met uitzondering van de strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied. Omdat het plan bijdraagt aan de gewenste herstructurering van het gebied heeft de gemeente aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het voorliggend initiatief. Middels onderhavig nieuw bestemmingsplan wordt de mogelijkheid voor de realisatie van het woningbouwplan juridisch-planologisch geregeld.

Hoofdstuk 3 Gebieds- en projectomschrijving

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

3.1 Beschrijving plangebied

Het plangebied is gelegen in de kern Pey aan de Clarastraat in de gemeente Echt-Susteren. Het plangebied dient te worden gekwalificeerd als een stedelijke omgeving. De kern Pey wordt van oudsher ruimtelijk gescheiden van de hoofdkern Echt door de spoorlijn Roermond-Sittard en de Rijksweg Roermond-Sittard (N295).

De Clarastraat sluit in zuidelijke richting aan op de Houtstraat. Tussen het pand Clarastraat 1 en de Houtstraat is het cultuur historisch waardevolle pand Houtstraat 21, 23 en 25 gelegen. De Houtstraat vormt de doorgaande verbinding naar Koningsbosch via de N572.

Afbeelding 5. Topografische kaarten plangebied (blauwe lijn) en omgeving rond 1900 (linksboven), 1925 (rechtsboven), 1960 (linksonder) en 1990 (rechtsonder). Bron: www.topotijdreis.nl

De oudste bebouwing van het dorp bevindt zich in het zuiden, rond de Dorpstraat. Later, vooral in de 19e eeuw, verplaatste de kern zich meer naar het noorden, langs de weg van Echt naar Koningsbosch / Waldfeucht. Het dorp breidde zich vooral uit langs deze weg en langs de Dorpstraat. In de tweede helft van de 20e eeuw werd het dorp flink uitgebreid waardoor het vastgroeide aan de gehuchten Schilberg en Hingen. Ook in Schilberg werd veel bijgebouwd waardoor dat zijn karakter als aparte kern verloor en het één geheel werd met Pey.

De plaats bestaat uit twee woonbuurten: Pey-dorp met 2450 inwoners en Schilberg met 1780 inwoners. Het buitengebied telt daarnaast zo'n 760 inwoners. Hingen in het noorden wordt vaak tot Pey gerekend, maar hoort van oudsher bij Echt.

De hoofdkern Echt is gesitueerd op een afstand van ca. 700 meter en de N295 (Rijksweg Noord) is gesitueerd op ca. 125 à 130 meter van het plangebied. De huidige bebouwing bestaat uit een voormalige repetitiezaal.

Het plangebied is gelegen in een gebied dat wordt omsloten door de Houtstraat, de Clarastraat en de Lisweg. In de huidige situatie is het plangebied bebouwd met een horecabedrijf annex zaal. Aan weerszijden van het plangebied zijn woningen gelegen. Aan de overzijde van de Clarastraat bevindt zich de supermarkt Jan Linders met 20 bovenwoningen. Op de kop van de Lisweg/Rijksweg (N295) is de Lidl supermarkt gelegen. Aan de Houtstraat zijn tussen de Clarastraat en de Lisweg enkele horecabedrijven gelegen. Daarmee is sprake van een gemengd gebied met grondgebonden woningen, appartementen, detailhandel, horeca en dienstverlening.

3.2 Beschrijving project

Het voorliggende initiatief voorziet in de ontwikkeling van een appartementencomplex met maximaal 11 appartementen, na sloop van de huidige bebouwing op het perceel.

Afbeelding 6. Te handhaven hoekpand Houtstraat 21-25	Afbeelding 7. Te slopen zaal
Bron: Toelichting Wijzigingsplan artikel 3.6 Wro Clarastraat-Houtstraat te Pey d.d. 26 oktober 2010 (Adviesbureau Theelen)

Afbeelding 8. Impressie voorgevel voorlopig schetsontwerp

De (voorlopige) plannen bestaan uit sloop van de horecabebouwing Houtstraat 25/Clarastraat 1 en handhaving van het hoekpand Houtstraat 21-25 en vervolgens het realiseren van een appartementencomplex met daarin:

• a. drie koopappartementen op de begane grond;
• b. drie of vier koopappartementen op de eerste verdieping;
• c. twee koopappartementen op de tweede verdieping;
• d. twee koopappartementen/penthouses in een setback op de derde verdieping.

De maximale bouwhoogte bedraagt twaalf meter.

3.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten

Ruimtelijk en functioneel gezien past de beoogde bebouwing goed in de omgeving aangezien de omgeving ook een gemengd gebied betreft, waar hoofdzakelijk ruimte is gecreëerd voor wonen en combinatie van commerciële voorzieningen.

Uit stedenbouwkundig oogpunt past de bebouwing in de bestaande en toekomstige bebouwing van het stadsvernieuwingsgebied kern Peij.

De ruimtelijke effecten van het plan op de omgeving kunnen worden beschreven aan de hand van de volgende aspecten:

• a. Consequenties voor de privacy van omwonenden;
• b. Effecten vanwege de milieuzonering;
• c. Effecten op de lichttoetreding als gevolg van schaduwwerking / verminderde bezonning;
• d. Ontsluiting van het plangebied;
• e. Gevolgen voor de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied.

Ad a.

Volgens het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied' is een gebouw toegestaan met een maximale goot- en bouwhoogte van vier respectievelijk zeven meter. Daarmee zijn twee bouwlagen toegestaan, inclusief de ruimte binnen de kap. Binnen het gebouw zijn diverse functies toegestaan. Bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 en detailhandel zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. De functies cultuur en ontspanning, dienstverlening, kantoor, maatschappelijk en wonen zijn op alle bouwlagen toegestaan.

Het vorenstaande betekent dat intensieve gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan, zoals educatieve, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke en onderwijsvoorzieningen, kinderopvang, religieuze voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen, maar ook activiteiten die vallen onder cultuur en ontspanning, zoals een bibliotheek, een museum, een bioscoop, muziek- en dansscholen, en een amusementshal.

In de nieuwe situatie bedraagt de maximale goot- en bouwhoogte twaalf meter en zijn nog uitsluitend woningen toegestaan. Dit betekent in vergelijking met de bestaande juridisch-planologische regeling dat er twee bouwlagen extra mogelijk zijn, met drie wooneenheden op de tweede verdieping en twee wooneenheden op de derde verdieping. De woningen op de derde verdieping worden terugliggend van de gevels van het hoofdgebouw gerealiseerd in de vorm van een setback. Daardoor is er vanuit die twee woningen geen rechtstreekse inkijk op belendende percelen.

Ad b.

Zoals hiervoor Ad a. reeds is aangegeven kan op grond van het geldende bestemmingsplan een veelheid aan functies worden gerealiseerd binnen de maximaal toegestane bebouwing. In paragraaf 4.1.4 wordt gemotiveerd aangegeven dat het plangebied is gelegen in een gebied met functiemenging volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering'. De Ad a. genoemde functies zijn grotendeels aangemerkt als categorie A- of categorie B-bedrijven/-voorzieningen. Een aantal toegestane functies is echter aangemerkt als categorie C. Dit zijn activiteiten uit categorie B die vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur nodig is en die derhalve minder geschikt zijn in de omgeving van het plangebied.

Gelet op het vorenstaande heeft het onderhavige plan dus een positief effect op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Ad c.

De grotere goot- en bouwhoogte van het pand heeft wél invloed op de lichttoetreding in gebouwen/woningen op aangrenzende percelen, in vergelijking met het geldende bestemmingsplan. Eerder is reeds aangegeven dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied' ten onrechte geen rekening is gehouden met het bestemmingsplan 'Clarastraat', waarin voor het plangebied sprake was van een maximale bouwhoogte van tien meter. Als de in het onderhavige plan toegestane maximale goot- en bouwhoogte van twaalf meter daarmee zou worden vergeleken is de invloed op lichttoetreding en bezonning beperkt. In vergelijking met het geldende bestemmingsplan is er dus wél sprake van negatieve effecten. Die zijn echter niet dermate groot dat daardoor een slecht woon- en leefklimaat ontstaat.

Ad d.

De ontsluiting van het plangebied wijzigt niet ten opzichte van de bestaande en volgens het geldende bestemmingsplan toegestane ontsluiting. Het plangebied is direct gelegen aan de Clarastraat en is zowel vanuit zuidelijke- als vanuit noordelijke richting via deze weg bereikbaar. Het onderhavige plan heeft dan ook voor de ontsluiting van het plangebied positieve- noch negatieve effecten op de omgeving.

Ad e.

Voor wat betreft de gevolgen voor de parkeerdruk wordt verwezen naar paragraaf 4.4.2 van deze toelichting. Daaruit blijkt dat het parkeren geen nadelige ruimtelijke effecten heeft op de omgeving van het plangebied. In vergelijking met de toegestane functies en de daarbij behorende parkeerdruk is zelfs sprake van een positief effect

Conclusie.

Het plan heeft, zowel op korte als op (middel)lange termijn, per saldo geen onevenredig negatieve ruimtelijke, functionele en stedenbouwkundige effecten tot gevolg voor de omgeving.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

In dit hoofdstuk worden de noodzakelijke onderzoeksaspecten behandeld welke in het kader van de realisatie van de nieuwe (milieugevoelige) bestemming nader onderzocht dienen te worden.

4.1 Milieuaspecten

4.1.1 Geluid

4.1.1.1 Algemeen

Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van geluidsgevoelige objecten dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In deze wet wordt aangegeven hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen. Bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten binnen een geluidszone, dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op deze gebouwen of terreinen. In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke (spoor)weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/u voor geldt.

4.1.1.2 Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de de Houtstraat en de Rijksweg-Noord. Op deze wegen geldt een 50 km/uur-regime. Op de Clarastraat zelf geldt een maximale snelheid van 30 km/u. Hierdoor is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Door K+ Adviesgroep is het vereiste akoestisch onderzoek uitgevoerdd1. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting. De onderzoeksresultaten zijn hieronder kort samengevat.

Uit het akoestisch onderzoek kan worden geconcludeerd dat de voorkeurgrenswaarde plaatselijk zal worden overschreden vanwege verkeerslawaai van de Houtstraat. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Het treffen van maatregelen om de gevelbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde stuit op bezwaren van landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële aard. Bij de gemeente Echt-Susteren dient een verzoek tot vaststelling van een hogere toelaatbare waarde te worden ingediend. Gezien de bepaalde optredende gevelbelastingen dient ermee rekening te worden gehouden dat plaatselijk zwaardere eisen worden gesteld aan de karakteristieke geluidwering van de gevel(s).

4.1.1.3 Spoorwegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen op meer dan 600 meter van de spoorweg Roermond-Sittard. Deze spoorlijn is daarmee akoestisch niet relevant voor dit project.

4.1.1.4 Afweging (spoor)wegverkeerslawaai

Het aspect (spoor)wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.1.2 Bodem

4.1.2.1 Algemeen

Formeel gezien dient in het kader van een bestemmingswijziging (over het algemeen middels een bodemonderzoek) aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Aangezien de ontwikkeling voorziet in het realiseren van gevoelige functies (woningen), dient er aangetoond te worden dat de bodem hiervoor geschikt is.

4.1.2.2 Bodemonderzoek

Voor het uit 2010 daterende plan, waarin was voorzien in commerciële voorzieningen op de begane grond en vier appartementen op de verdieping(en), is in 2010 een historisch bodemonderzoek uitgevoerd2. Hierin is aangegeven dat het vooronderzoek geen gegevens heeft opgeleverd die duiden op een eventuele bodemverontreiniging ter plaatse van de onderzoekslocatie. Het gebruik van de onderzoekslocatie als horecagelegenheid heeft naar verwachting niet geleid tot verontreiniging van de bodem. Op basis van de gegevens uit het vooronderzoek is de locatie dan ook als onverdacht aangemerkt.

Volgens het bepaalde in artikel 3.1.1a van het Bro kan bij de vaststelling van een bestemmingsplan in ieder geval gebruik worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan twee jaar. Omdat het historisch bodemonderzoek dateert van 2010 is derhalve een nieuw bodemonderzoek uitgevoerd. Daarbij is in eerste instantie een geactualiseerd historisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn hieronder samengevat. Voor meer informatie wordt verwezen naar het volledige onderzoeksrapport, dat als bijlage 2 bij deze toelichting is gevoegd. Verder is afgesproken dat ná sloop van de huidige opstallen binnen het plangebied ook nog een verkennend bodemonderzoek zal worden uitgevoerd.

Conform de Nota Bodembeheer Maas & Roer dient voor een bestemmingswijziging altijd een vooronderzoek conform NEN5725 uitgevoerd te worden. Indien uit dit vooronderzoek blijkt dat de locatie onverdacht is voor bodemverontreiniging kan de bodemkwaliteitskaart in combinatie met het vooronderzoek als bewijsmiddel dienen. De bodemkwaliteitskaart in combinatie met een vooronderzoek is géén geldig bewijsmiddel in het kader van een bestemmingsplanprocedure wanneer uit het vooronderzoek conform NEN5725 blijkt dat de locatie of een gedeelte van de locatie verdacht is. Dan dient altijd minimaal een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 uitgevoerd te worden.

De resultaten van het uitgevoerde vooronderzoek geven een voldoende beeld van de bodemkwaliteit van de onderzoekslocatie. Gebaseerd op de verzamelde gegevens uit het vooronderzoek is de onderzoekslocatie als “onverdacht” beschouwd. Het vooronderzoek in combinatie met de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Echt-Susteren kan als bewijsmiddel dienen voor de te doorlopen procedure.

De aanwezigheid van asbestverdacht materiaal in de bodem wordt niet verwacht (niet verdacht). Op het pand is een asbestverdachte dakbedekking met goten aanwezig. Voorafgaand aan de sloop is een asbestinventarisatie en –sanering benodigd.

4.1.2.3 Afweging bodem- en grondwaterkwaliteit

Het aspect bodem en grondwaterkwaliteit vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.1.3 Luchtkwaliteit

4.1.3.1 Algemeen

Sinds 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden en staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een plan leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een plan draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• d. een plan past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

4.1.3.2 Het Besluit NIBM

Deze AMvB legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. De achtergrond van het beginsel 'Niet in betekende mate' is dat de gevolgen van een ontwikkeling voor de luchtkwaliteit in een aantal gevallen (beschreven in de ministeriële Regeling NIBM) worden tenietgedaan door de ontwikkeling van bijvoorbeeld schonere motoren in het gehele land.

Op 1 augustus 2009 is het nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Hierdoor dient bij plannen die de luchtkwaliteit beïnvloeden niet langer te worden uit gegaan van de normen uit de interimperiode. Nu het NSL in werking is getreden is een project NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2. Als de 3% grens voor PM10 of NO2 niet wordt overschreden, dan hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden.

4.1.3.3 Regeling NIBM

Binnen de getalsmatige grenzen van de Regeling NIBM draagt een project altijd niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor woningen gelden in de Regeling NIBM de volgende getalsmatige grenzen:

	minimaal 1 ontsluitingsweg	minimaal 2 ontsluitingswegen
	3%-norm	3%-norm
Woningen (maximaal)	1500	3000

Met de elf geplande appartementen wordt ruimschoots binnen het het 3% criterium van de NIBM-grens gebleven wordt. De woningen dragen dan ook 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de heersende luchtkwaliteit.

4.1.3.4 Achtergrondwaarden

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5.2 luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood en koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in Nederland met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2,5 en PM10) van belang. De vigerende grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof zijn in de navolgende tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet en op plaatsen die niet toegankelijk zijn voor publiek en waar geen vaste bewoning is, zoals akkerland en de rijbaan en ontoegankelijke middenbermen van wegen.

stof	toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Grenswaarden Wlk

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN en GDN van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu – RIVM) is de concentratie PM2,5 in 2015 ter plaatse gelegen tussen de 11 en 12 µg/m³, de concentratie PM10 in 2015 gelegen tussen de 17 en 18 µg/m³ en de concentratie NO2 in 2015 ter plaatse gelegen tussen de 16 en 18 µg/m³. Volgens de kaarten van het RIVM is de luchtkwaliteit ter plaatse ruimschoots voldoende. Daarnaast zal naar verwachting de luchtkwaliteit in de toekomst nog verder verbeteren door voortschrijdende technologie.

4.1.3.5 Conclusie luchtkwaliteit

Gezien de bestaande concentraties is er geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde en wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 5.16 Wm lid 1 onder a. De extra verkeersaantrekkende werking die de de woningen met zich meebrengt is zodanig dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, waarmee wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 5.16 Wm, lid 1 onder c. Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet bezwaarlijk is in het kader van de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer en dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is.

4.1.4 Milieuzonering

4.1.4.1 Algemeen

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de kwaliteit van de leefomgeving. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. Als hulpmiddel voor de inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), in samenwerking met de Ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en Economische zaken, in 2009 een indicatieve bedrijvenlijst opgesteld. Deze (indicatieve) lijst 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn. Het is aan te bevelen deze afwijkingen te benoemen en te motiveren.

De richtafstanden in de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype, zoals rustig buitengebied. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien onder andere de aanwezige functiemenging al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

4.1.4.2 Toets plangebied

De nieuw te bouwen woningen zijn milieugevoelige functies die beschermd dienen te worden tegen milieuhinder vanuit omliggende bedrijven of instellingen en anderzijds mogen die bedrijven niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering door de komst van de woning en/of door functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning. Daarbij wordt uitgegaan van de richtafstanden zoals die gelden voor een gemengd gebied. Het plangebied is namelijk gelegen in een gebied met een sterke functiemenging, waarbinnen naast woningen ook winkels, horeca, overige bedrijven en maatschappelijke voorzieningen voorkomen.

De toevoeging van een aantal woningen levert voor de nabijgelegen bedrijven geen belemmering op, aangezien er er al bestaande woningen op kortere afstand van die bedrijven gelegen zijn, danwel in het geldende bestemmingsplan reeds zijn toegestaan.

In de nabijheid van de nieuw te bouwen woningen in het plangebied zijn de volgende bedrijven/voorzieningen gelegen:

Adres	Soort bedrijf / voorziening	Afstand tot plangebied	Richtafstand rustige woonwijk	Richtafstand gemengd gebied
Clarastraat 2	Supermarkt	10m	30m	10m
Houtstraat 21, 23, 25	Diverse activiteiten toegestaan (bestemming 'Gemengd)', waaronder bedrijven milieucat. 1 en 2	0m	30m	10m
Kerkstraat 1	Kerkgebouw	30m	30m	10m
Houtstraat 15	Horeca van cat. 1, 2 en 4 toegestaan	14m	10m	0m

Uit de tabel blijkt dat ten opzichte van nabijgelegen bedrijven en voorzieningen wordt voldaan aan de aan te houden richtafstanden voor het omgevingstype gemengd gebied, behoudens de toegestane milieucategorie 2 in het pand Houtstraat 21, 23 en 25, waar eigenlijk sprake zou moeten zijn van een afstand van 10 meter ten opzichte van de te realiseren woningen. De woningen zelf zijn gepland op een afstand van 4 meter vanaf de grens van het perceel Houtstraat 21, 23 en 25. Tussen de woningen en genoemd perceel is de entree naar de woningen gepland. Hoewel niet wordt voldaan aan de richtafstand van 10 meter levert de kortere afstand desondanks naar verwachting geen problemen op voor het woon- en leefklimaat in de te realiseren appartementen, aangezien de woningen zodanig geïsoleerd zullen worden dat van geluidoverlsat geen sprake zal zijn.

Afbeelding 9. 3D-tekening appartementencomplex met ligging bebouwing ten opzichte van Houtstraat 21, 23 en 25

Consequenties voor supermarkt aan de Clarastraat 2.

Het laden en lossen van de supermarkt Jan Linders vindt direct tegenover de nieuwe appartementen plaats. Om te beoordelen of de appartementen een belemmering opleveren voor de exploitatie van de supermarkt, is een akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting van deze activiteiten uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

De supermarkt valt onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit In dit besluit zijn de in de onderstaande tabel weergegeven normen voor geluid opgenomen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelastingen op het bouwplan voldoen aan de geluidvoorschriften als opgenomen in het Activiteitenbesluit. De supermarkt wordt niet beperkt in de vergunde geluidruimte

4.1.5 Externe veiligheid

4.1.5.1 Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb) en het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Wet Basisnet

Op 1 april 2015 is de Wet Basisnet in werking getreden. Omdat de geldende bestemmingsplannen voor de kernen dateren van vóór de inwerkingtreding van de Wet Basisnet wordt hier nader op ingegaan.

De Wet Basisnet voegt een nieuw hoofdstuk toe aan de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Deze toevoeging omvat regels voor het vaststellen van het maximaal toegestane risico door het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het Basisnet heeft als doel een evenwicht voor de lange termijn te creëren tussen de belangen van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de hoofdwegen, binnenwateren en de hoofdspoorwegen en de bebouwde omgeving die hier langs ligt en de veiligheid van omwonenden. Het Basisnet stelt verder regels aan het vaststellen en beheersen van de risico's voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (vervoerskant). De Wet Basisnet voegt een nieuw hoofdstuk aan de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, dat gaat over die vervoerskant.

In de Regeling Basisnet (Stcrt 2014, 8242) zijn de basisnetafstanden voor de weg, het spoor en het water vastgelegd. Verder is de afstand van het plasbrandaandachtgebied vastgelegd. De basisnetafstand geeft aan voor welke afstand een risicoplafond geldt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een PR-plafond en een GR-plafond.

Een PR-plafond is in de Regeling Basisnet omschreven als de plaats waar het plaatsgebonden risico maximaal 10-6 per jaar is. Het GR-plafond is in dezelfde regeling omschreven als de plaats waar het plaatsgebonden risico maximaal 10-7 of 10-8 per jaar is.

4.1.5.2 Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

4.1.5.3 Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daar-op. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van een transportroute voor gevaarlijke stoffen moet op grond van artikel 7 van het Bevt en artikel 12 van het Bevb het groepsrisico worden beoordeeld. In veel gevallen kan dat beperkt blijven tot een beschrijving van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid, maar ook dan is het verplicht om het advies van de Veiligheidsregio te vragen. Te meer, omdat dit in de afzonderlijke bestemmingsplannen voor de kernen niet heeft plaatsgevonden. Het advies van de VR is nodig, voor die locaties die in het invloedsgebied van een transportroute vallen. De verantwoording (en het advies van de VR) kan beperkt blijven tot een beschrijving van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. De motivatie daarvoor moet in de toelichting staan: namelijk dat het GR niet toeneemt en lager is dan de oriëntatiewaarde of het GR is en blijft lager dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde.

4.1.5.4 (Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi, het Bevb en het Bevt wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn onder andere woningen, scholen, kantoorgebouwen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Op de risicokaart zijn de meest belangrijke risicoveroorzakende bedrijven, objecten en transportroutes aangegeven. Het gaat hierbij onder meer om risico’s van opslag van patronen, stofexplosies, opslag van gasflessen, ammoniakinstallaties, LPG-tankstations enzovoorts.

4.1.5.5 Risicovolle activiteiten

Risicovolle bedrijvigheid

Volgens de risicokaart komen in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven voor. De dichtstbij gelegen risicovolle inrichting is het gasontvangstation van de Gasunie aan de Wilgstraat. De risicoafstand PR 10-6) bedraagt 15 meter. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 900 meter.

Risicovolle buisleidingen

Het plangebied is niet binnen de plaatsgebonden risicocontour 10-6 of het invloedsgebied van risicovolle buisleidingen gelegen.

Risicovol transport over het water

In de nabijheid van het plangebied zijn geen vaarwegen waarover risicovol transport plaatsvindt.

Risicovol transport over de weg

Het plangebied is wel gelegen binnen het invloedsgebied van de provinciale wegen N276 (op 125 meter afstand) en N572 (op 40 meter afstand) waarover structureel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Beide wegen hebben een risicoafstand (PR 10-6) van 0 meter.

De functieverandering van horeca (met zaalaccommodatie) naar wonen zal een gunstige werking hebben, doordat het aantal aanwezige personen in de woningen met ca. 26,4 personen (2,4 pp woning) lager zal zijn dan het gemiddelde aantal personen in de horecaruimte. De oriënterende waarde wordt zowel in de huidige situatie als in de toekomstige situatie niet overschreden en neemt niet toe door de uitbreiding. De hoogte van het groepsrisico zal derhalve afnemen door realisatie van het beoogde plan.

Risicovol transport over het spoor

In de omgeving van het plangebied (op een afstand van circa 600 meter) is de spoorlijn Roermond - Sittard gelegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De grenswaarde voor het plaatsgebonden risico 10-6 ligt op 1 meter gerekend van het hart van de doorgaande spoorbundel tussen Sittard en Venlo. De contour ligt daardoor binnen de lijnen van het spoor. Het plaatsgebonden risico levert derhalve geen belemmeringen voor het beoogde initiatief. Verder geldt dat ter hoogte van het plangebied geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. De afstand tot de spoorlijn is dermate groot dat een uitgebreide verantwoording niet nodig is.

4.1.5.6 Verantwoording groepsrisico

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van een transportroute voor gevaarlijke stoffen moet op grond van artikel 7 van het Bevt en artikel 12 van het Bevb het groepsrisico worden beoordeeld. In veel gevallen kan dat beperkt blijven tot een beschrijving van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid, maar ook dan is het verplicht om het advies van de Veiligheidsregio te vragen. Te meer, omdat dit in de afzonderlijke bestemmingsplannen voor de kernen niet heeft plaatsgevonden.

Scenario's

De hulpverlening moet rekening houden met de volgende ongevallen:

• Ongeval op het spoor met een ketelwagon met toxische stoffen;
• Ongeval op de N276 met een ketelwagen met toxische stoffen. Gezien de afschermende werking van woningen aan de Lisweg parallel aan de N276 is het scenario ongeval met brandbare stoffen niet meegenomen.
• Ongeval op de N572 met een ketelwagen met toxische stoffen. Gezien de afschermende werking van de Lidl en het hoekpand Houtstraat 21-25 is het scenario ongeval met brandbare stoffen niet meegenomen.

Bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Bestrijdbaarheid

De bestrijding van een incident met gevaarlijke stoffen op een vervoersroute is sterk afhankelijk van de plaats van het incident.

Als de brandweer op tijd ter plaatse is en mogelijkheden heeft om met bluswater een eventuele brand te blussen of een vrijgekomen giftige stof ter verdunnen of neer te slaan, dan zijn de effecten beperkt te houden. In andere gevallen kan een incident leiden tot een volledige uitstroom van de inhoud van de beschadigde tank op het vervoermiddel. Een groot lek of breuk van een aardgasleiding is na ontsteking van het uitstromende gas überhaupt niet te bestrijden voordat de toevoer van gas door de Gasunie is gestopt. Het is daarom belangrijk dat daar waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, de hulpdiensten toegang hebben tot de incidentlocatie en de beschikking hebben over voldoende bluswater.

In geval van een incident met een tankwagen of tankwagon gevuld met een toxische stof, is de inzet van de hulpdiensten gericht op het voorkomen en/of beperken van de vorming van toxische dampen en het redden of opvangen van slachtoffers. Hiervoor is zowel langs het spoor als langs de N276 en N572 2 x 90 m3/uur nodig.

Het appartementencomplex is te bereiken via de Houtstraat en de Clarastraat. Dit betekent dat zij minimaal vanuit twee onafhankelijke toegangswegen bereikbaar is en daarmee bij iedere windrichting bovenwinds benaderbaar voor hulpverleners.

Spoor: Ter hoogte van de overgang Bosstraat en het spoor zijn 2 brandkranen aanwezig van elk 120 m3/uur. De verwachting is dat hier voldoende bluswater aanwezig is om een toxische wolk neer te slaan.

N276: Ter hoogte van de Clarastraat/Houtstraat 25 ligt een brandkraan van 120 m3/uur. De verwachting is dat dit onvoldoende is om een toxische wolk neer te slaan.

N572: Ter hoogte van de N572 ligt bij Rijksweg Noord 3 een brandkraan van 120 m3/uur , bij de Schoolstraat 1 een brandkraan van 120 m3/uur en bij de Lisweg 8 een brandkraan van 80 m3/uur. De verwachting is dat hier voldoende bluswater aanwezig is om een toxische wolk neer te slaan.

Zelfredzaamheid

De bewoners werknemers worden als zelfredzaam beschouwd. Het handelingsperspectief is schuilen, ramen en deuren sluiten en de ventilatie uitzetten.

Tevens valt het plangebied binnen de sirenedekking van het Waarschuwings- en Alarmeringssysteem van Peij Hierdoor kunnen personen die zich bevinden in het plangebied gealarmeerd worden om dekking te zoeken binnen de appartementen.

Sirenedekking binnen het plangebied is gegarandeerd.

Het beleid van het Ministerie van Veiligheid en Justitie is om met ingang van 1 januari 2018 het WAS uit te faseren. Dit betekent dat het WAS met ingang van deze datum niet meer gehandhaafd en onderhouden wordt door het Ministerie van Veiligheid en Justitie. In plaats hiervan zal gebruik gemaakt worden van NL-Alert. NL-Alert is een alarmmiddel van de overheid voor alarmering via de mobiele telefoon. Met NL_Alert kan de overheid gericht mensen met een tekstbericht informeren.

Conclusie externe veiligheid

Het plangebied ligt niet binnen een plaatsgebonden risicocontour van een risicovolle inrichting of transportroute. Wel is het gelegen binnen het invloedsgebied van de provinciale wegen N276 en N572. Echter is aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige gevolgen met zich meebrengt. Het aantal personen (26 personen in de nieuwe situatie) ligt niet hoger dan wat het vigerende plan toestaat en ligt uitgaande van de maximale mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan, zelfs beduidend lager dan het aantal personen dat volgens het geldende plan aanwezig zou kunnen zijn binnen het plangebied (zie ook par. 3.3, Ad a.)

Vanuit externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied.

4.1.5.7 Advies Veiligheidsregio

Bij brief van 20 november 2017 heeft de Veiligheidsregio Limburg-Noord en advies uitgebracht conform artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het advies is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. De beperkte verantwoording groepsrisico is in deze toelichting overgenomen.

De Veiligheidsregio advisereert gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de risicobronnen om:

• a. Over de risico's van het vrijkomen van een toxische stof op het spoor, de N276 en N572, te communiceren naar de bewoners van het appartementencomplex en hoe te handelen;
• b. In de appartementen een uitschakelbare ventilatie op een makkelijk bereikbare plaats met de openingen van het spoor en de N276 en N572 afgericht aan te brengen;
• c. Een bluswatervoorziening van minimaal 90 m3 /uur in de directe nabijheid van de Houtstraat /Clarastraat aan te brengen en plaats en uitvoering daarvan in overleg met de initiatiefnemer en bevoegd gezag en de VRLN te bepalen.

Bij de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen van het gebouw zal rekening worden gehouden met dit advies.

4.1.6 Milieueffectrapportage

4.1.6.1 Toets m.e.r.-plicht

In het plangebied wordt een appartementencomplex met elf appartementen gebouwd. Deze functie komt niet voor in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Er is dus geen sprake van de verplichting om een m.e.r. procedure te doorlopen.

4.1.6.2 Toets m.e.r.-beoordelingsplicht

In bijlage D van het besluit milieueffectrapportage is aangegeven bij welke activiteiten, plannen en besluiten een m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden, dat wil zeggen een nadere afweging of mogelijk een m.e.r. procedure moet worden gevolgd.

Voor wat betreft de te realiseren woningen wordt onder categorie D11.2 aangegeven dat een m.e.r. beoordelingsplicht noodzakelijk is bij: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Daarbij geldt voor wat betreft realisering van woningen een drempelwaarde van 2000 woningen. Het plan blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde (zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.).

4.1.6.3 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. De omvang van een project mag niet (meer) het enige criterium zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. In feite zijn daarmee de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst) indicatief gemaakt. Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Deze motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud (dat wil zeggen: op basis van dezelfde criteria) aansluit bij m.e.r.-beoordeling, de diepgang kan echter anders zijn en er zijn geen vormvereisten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Gemeenten en provincies moeten nu dus ook bij kleinere bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.

Het bestemmingsplan is alsnog m.e.r.-beoordelingsplichtig als op grond van selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (zie tabel hierna) niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben.

Tabel : Criteria bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling

Kenmerken van het project

• Omvang van het project
• Cumulatie met andere projecten
• Gebruik van natuurlijke grondstoffen
• Productie van afvalstoffen
• Verontreiniging en hinder
• Risico van ongevallen, mede gelet op de gebruikte stoffen en technologieën

Plaats van het project

• Bestaand grondgebruik
• Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied
• Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang

Kenmerken van het potentiële effect

• Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking)
• Grensoverschrijdende karakter van het effect
• Waarschijnlijkheid van het effect
• Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect

Omdat het plan wel voorziet in de bouw van woningen, maar met de 11 appartementen wel ruimschoots onder de drempelwaarde valt zoals aangegeven in categorie D.11.2 van het Besluit m.e.r., volgt hierna een toets of op basis van de hiervoor genoemde criteria een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Deze paragraaf is mede opgesteld op basis van de onderzoeken die uitgevoerd zijn in het kader van het bestemmingsplan.

Kenmerken van het project

Criteria	Toets
Omvang van het project	Het project heeft betrekking op de realisering van elf appartementen
Cumulatie met andere projecten	Nee
Gebruik van natuurlijke grondstoffen	Nee
Productie van afvalstoffen	Nee
Verontreiniging en hinder	N.v.t. Er is geen sprake van een activiteit die leidt tot verontreiniging of hinder voor het milieu
Risico van ongevallen	Nee, het plangebied bevindt zich buiten plaatsgebonden risicocontouren 10-6 en er is sprake van een zeer geringe stijging van het groepsrisico.

Conclusie: Vanuit de kenmerken van het project zijn er geen negatieve effecten op het milieu te verwachten.

Plaats van het object

Criteria	Toets
Bestaand grondgebruik	Stedelijk gebied / horeca
Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied	n.v.t.
Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder dacht voor:
- gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden)	Nee
- gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden	Nee
gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid	Nee
landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang	Nee

Conclusie: Vanuit de plaats van het project zijn er geen negatieve effecten op het milieu te verwachten.

Gevoelig gebied (conform onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r.)

Gevoelig gebied	Toets
Beschermd natuurmonument	Nee
Habitat en vogelrichtlijngebieden	Nee
Watergebied van internationale betekenis	Nee
EHS	Nee
Landschappelijk waardevol gebied	Nee
Waterwinlocaties. water- wingebieden, en grondwaterbeschermingsgebieden	Nee
Beschermd monument	Nee
Belvédère-gebied	Nee

Conclusie: Het plangebied is niet gelegen binnen een gevoelig gebied en op een zodanige afstand van gevoelige gebieden dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn.

Kenmerken van het potentiele effect

Criteria	Toets
Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking)	Er zijn geen effecten te verwachten die uit te drukken zijn in geografische zone en/of grootte van de getroffen bevolking.
Grensoverschrijdende karakter van het effect	Nee
Waarschijnlijkheid van het effect	Geen effecten te verwachten
Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect	Geen effecten te verwachten

4.1.6.4 Conclusie milieueffectrapportage

• a. De beoogde functiewijziging komt niet voor in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Er hoeft dus geen MER te worden opgesteld;
• b. De activiteit valt wel onder categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Er geldt echter geen m.e.r.-beoordelingsplicht omdat de in kolom 2 bij categorie D11.2 genoemde 'drempelwaarde' bij lange na niet wordt overschreden;
• c. Omdat de activiteiten wel worden genoemd in een van de categorieën in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. maar de drempelwaarden niet worden overschreden, is voor dit plan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn en dat een m.e.r.-beoordeling derhalve niet noodzakelijk is.

4.2 Natuur, landschap, flora en fauna

Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Gezien de aard van de ontwikkeling is door middel van een veldbezoek en bureauonderzoek een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan kan hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving. De volledige quickscan is opgenomen als bijlage 3 van deze toelichting. Onderstaand zijn de conclusies weergegeven.

Conclusie gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, 'Abdij Lilbosch & voormalig klooster Mariahoop', bevindt zich op circa 2,5 kilometer afstand ten zuidoosten van het projectgebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen zijn gezien de afstand en de aard van de ingreep (sloop en nieuwbouw op dezelfde locatie binnen stedelijk gebied) redelijkerwijs uitgesloten. Vervolgonderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming, onderdeel Natura 2000, wordt niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied is niet gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland of een ander provinciaal beschermd gebied. Het dichtstbijzijnde gedeelte van het Natuurnetwerk bevindt zich op ruim 1 kilometer ten zuidwesten en oosten van het plangebied. Door de afstand en de aard van de voorgenomen plannen blijven de omgevingscondities gelijk en zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van de huidige staat van het Natuurnetwerk niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Op basis van deze quickscan wordt vervolgonderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen of effecten op beschermde gebieden niet noodzakelijk geacht.

Conclusies soortbescherming

Bij sloop van dit pand is het uitgesloten dat er een (mogelijke) nestplaats van een vogelsoort verloren gaat. Negatieve effecten op vogels zijn op voorhand uitgesloten. Binnen het projectgebied zijn geen vaste rust- of verblijfplaatsen, vliegroutes of foerageerhabitat voor vleermuizen aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen zijn op voorhand uitgesloten.

Negatieve effecten op grondgebonden zoogdieren, reptielen, amfibieën, beschermde vissen, ongewervelde diersoorten en vaatplanten zijn op voorhand uitgesloten, vanwege het ontbreken van geschikt habitat voor deze soorten.

Op basis van deze quickscan is er geen sprake van een noodzaak tot het indienen van een ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen in de Wet natuurbescherming ten aanzien van soorten. Het onderdeel houtopstanden is bij dit plan op voorhand niet aan de orde.

Voorafgaand en tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden is het toepassen van maatregelen in het kader van de Wet natuurbescherming niet aan de orde.

4.3 Waterhuishouding

4.3.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze het waterhuishoudkundig systeem in het plangebied opgebouwd is en hoe rekening is gehouden met de (ruimtelijk) relevante aspecten van (duurzaam) waterbeheer. Een beknopte beschrijving van de kenmerken van het watersysteem kan het benodigde inzicht geven in het functioneren van dit systeem.

4.3.2 Beleidskader

Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Limburg, het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014), het Waterplan Echt-Susteren, het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Water legt een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan moet worden. De bekende drietrapsstrategieën zijn leidend:

• vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit);
• voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit).

Daarnaast is de Beleidsbrief regenwater en riolering nog relevant. Hierin staat hoe het best omgegaan kan worden met het hemelwater en het afkoppelen daarvan. Ook hier gelden de driestapsstrategieën.

4.3.3 Kenmerken van het watersysteem

De kenmerken van de watersystemen, zoals die voorkomen in het plangebied (en omgeving), kunnen het beste beschreven worden door een onderverdeling te maken in de soorten van water die in het gebied aanwezig zijn. De belangrijkste zijn: grondwater en bodemopbouw, oppervlaktewater, hemel- en afvalwater.

4.3.3.1 Grondwater

Zoals het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' en de Omgevingsverordening Limburg aantonen ligt de onderzoekslocatie niet in een grondwaterbeschermings- en/of grondwaterwingebied. Wel ligt het plangebied binnen de Boringsvrije zone Roerdalslenk II. Overeenkomstig het geldende bestemmingsplan is hiervoor de gebiedsaanduiding 'milieuzone - Roerdalslenk' (artikel 7.1) opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan.

4.3.3.2 Oppervlaktewater

In of in de omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. In de toekomst bestaat er ook geen intentie dit aan te leggen.

4.3.3.3 Afvalwater

Het afvalwater is en blijft aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering.

4.3.3.4 Hemelwater

Er is geen oppervlaktewater op korte afstand van het plangebied en er is geen HWA-riool aanwezig (ter plaatse ligt een gemengd stelsel). Op het perceel zelf zijn geen mogelijkheden voor infiltratie van hemelwater. In de bestaande situatie is het perceel/plangebied echter reeds volledig bebouwd en verhard. Dit betekent dat de beoogde ontwikkeling hydrologisch neutraal zal zijn.

4.3.3.5 Overleg waterbeheerder

Waterschap Limburg heeft besloten dat kleine ruimtelijke plannen niet meer voor een wateradvies naar het watertoetsloket hoeven te worden verstuurd. Hiervoor is een ondergrens ingesteld van 2.000 m² nieuw verhard oppervlak.

In het onderhavige plan is er sprake van een afname van de oppervlakte bebuwing en verharding. Daarom hoeft het bestemmingsplan niet aan het waterschap te worden voorgelegd voor het verkrijgen van een wateradvies.

4.3.3.6 Conclusie waterparagraaf

Bij de ontwikkeling van onderhavig initiatief bestaan er naar verwachting geen knelpunten tussen grondgebruik, bestemmingen of waterhuishoudkundige functies in relatie tot waterbeheer. Er zijn daarom geen negatieve consequenties te verwachten ten aanzien van de waterhuishouding.

4.4 Verkeerskundige aspecten

4.4.1 Verkeer

Het plangebied is goed ontsloten via de Houtstraat en de Clarastraat. In de Clarastraat zijn er geen belemmeringen voor deze ontsluiting.

4.4.2 Parkeren

De parkeerbehoefte dient te worden berekend op basis van de parkeernormen in het bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied'. In de parkeernormen is bepaald dat moet worden uitgegaan van de maximale norm en van ‘weinig stedelijk’. Dit betekent dat de volgende parkeernormen van toepassing zijn:

Bouwlaag	Soort appartementen	Aantal appartementen	Parkeernorm per woning	Minimale aantal parkeerplaatsen
- Begane grond	Koop, etage, goedkoop	3	1,2 - 2,0	Wonen6
- 1e en 2e verdieping	Koop, etage, midden	6	1,5 - 2,3	13,8
- 3e verdieping	Koop, etage, duur	2	1,7 - 2,5	5
TOTAAL				24,8

In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een parkeernorm van gemiddeld twee parkeerplaatsen per woning. De op grond daarvan benodigde parkeercapaciteit van 22 plaatsen wordt voor een deel ingevuld door in de kelder onder het gebouw 15 parkeerplaatsen te realiseren. Daarnaast worden in openbaar gebied zeven parkeerplaatsen toegerekend aan dit project, waarvan zes reeds bestaande parkeerplaatsen. Dit betekent wel dat bij de verdere herontwikkeling van de omgeving van het plangebied een surplus van zes parkeerplaatsen in openbaar gebied gerealiseerd zal moeten worden.

Voor de toekomstige bewoners van de appartementen zijn er ook parkeerplaatsen beschikbaar in de parkeerkelder onder de nabijgelegen Lidl-supermarkt.

Ter zekerstelling van de beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen is in de regels van de bestemming 'Wonen' in lid 3.5.2 bepaald dat er minimaal 22 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn ten behoeve van het onderhavige plan. In de algemee bouwregels zijn regels opgenomen waarin is vastgelegd aan welke eisen de parkeerplaatsen moeten voldoen (lid 5.3).

In de regels van de bestemming 'Wonen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Gemengd' om alsnog op de begane grond commerciële functies te realiseren. Een van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van die wijzigingsbevoegdheid is dat aangetoond wordt dat wordt voldaan aan de bij de regels gevoegde parkeerkencijfers, welke zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied'. Daarin zijn voor verschillende soorten detailhandel verschillende parkeerkencijfers opgenomen. Voor bijvoorbeeld een buurtsupermarkt geldt een parkeernorm van 5,1 parkeerplaatsen per 100 m² bvo en voor een bruin- en witgoedhandel een parkeernorm van 8,9 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Op de begane grond is ruimte voor vier commerciële ruimtes met een totale oppervlakte bvo van 600 m². Uitgaande van de twee genoemde functies zou dit een parkeernorm betekenen van 30,6 respectievelijk 53,4 parkeerplaatsen. Aan de hand van een concreet initiatief kan op basis van de parkeerkencijfers in het kader van de opstelling van een wijzigingsplan worden onderbouwd hoeveel parkeerplaatsen in dat geval zijn vereist.

Conclusie parkeren.

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

4.5 Leidingen en infrastructuur

In het plangebied zijn geen planologisch te beschermen kabels en leidingen aanwezig. De functiewijziging naar detailhandel wordt dan ook niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

4.6.1 Archeologie

4.6.1.1 Algemeen

Sinds de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) per 1 september 2007 is de gemeente verantwoordelijk voor het archeologiebeleid en heeft de provincie zich hiervan teruggetrokken.

In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is een raamwerk gegeven dat regelt hoe Rijk, provincies en gemeenten om moeten gaan met het aspect archeologie in ruimtelijke plannen. De uitgangspunten van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg zijn als volgt:

• de archeologische waarden dienen zoveel mogelijk in de bodem te worden bewaard;
• er dient vroeg in het proces van de ruimtelijke ordening al rekening te worden gehouden met het aspect archeologie.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en vervangt 6 wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. De belangrijkste verandering voor archeologen is de vervanging van de opgravingsvergunning door een wettelijk geregelde certificering. Dit moet garanderen dat opgravingen volgens professionele kwaliteitsnormen worden uitgevoerd.

Een aantal onderdelen van de Monumentenwet 1988 gaat over naar de Omgevingswet. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet blijven deze onderdelen van kracht binnen het overgangsrecht van de Erfgoedwet. Voor archeologie gaat het onder meer om:

• het meewegen van het archeologische belang bij het opstellen van bestemmingsplannen;
• de mogelijkheid om voorschriften te verbinden aan de omgevingsvergunning ter bescherming van archeologie;
• de mogelijkheid van de Minister van OCW om bij (dreigende) schade aan archeologische monumenten na een toevalsvondst voorschriften te stellen aan de uitvoering de werkzaamheden of die stil te leggen;
• de mogelijkheid van het bevoegd gezag of de Minister van OCW om toegang tot een terrein af te dwingen om archeologisch onderzoek te kunnen doen.

4.6.1.2 Toets archeologische beleidskaart

Het plangebied ligt op basis van de Archeologische beleids- en advieskaart van de gemeente Echt-Susteren (versie 28-09-2010; bron www.sam-limburg.nl) in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Ter plaatse is echter reeds bebouwing aanwezig op het nagenoeg volledig bebouwde perceel. Onder het bestaande gebouw ligt nog de oude bestrating. Op basis daarvan is de bodem waarschijnlijk dermate verstoord, dat archeologische vondsten niet waarschijnlijk zijn. Bovendien is het noodzakelijk om ter plaatse de grond aan te hogen om op peil te kunnen bouwen en zal er een palenfundering worden toegepast. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.6.1.3 Conclusie archeologie

Vanuit een oogpunt van archeologie zijn er geen belemmeringen voor realisering van het appartementencomplex. In tegenstelling tot het vigerende bestemmingsplan is in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' niet meer opgenomen omdat de bodem reeds dermate is verstoord dat de kans op archeologische vondsten nihil is.

4.6.2 Cultuurhistorie en landschappelijke waarde

Het te slopen pand aan de Clarastraat 1 is uit cultuurhistorisch oogpunt niet van belang. Direct ten zuiden van het plangebied grenst de beoogde nieuwbouw wel aan het pand Houtstraat 21, 23 en 25. Dit pand is cultuurhistorisch waardevol en om die reden opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Programma van de provincie Limburg3 en op de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Echt-Susteren. Hierin is dit pand aangeduid als beeldbepalend pand met een score, hoger dan 80. In het kader van de waardering werden op meerdere criteria scores toegekend, te weten zichtbaarheid vanaf de weg, relatie met historische gebeurtenis, gaafheid, conservering, zeldzaamheid, samenhang/context en representativiteit. Kwam een totaalscore boven de 80 uit, dan wordt het pand van gemeentelijk belang geacht. Op de verbeelding van het op 22 september 2016 vastgestelde bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' zijn deze panden aangegeven met de aanduiding 'karakteristiek' binnen de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Alleen het middenstuk van het pand Houtstraat 21-25 is als 'karakteristiek' aangeduid.

Het object is volgens het MIP van belang omdat het een specimen van een bouwtraditie betreft. Kenmerkende/karakteristieke elementen zijn:

• Zadeldak. Pannen
• Baksteen in twee tinten rood. Metselwerk in kruisverband
• Gepleisterde plint
• Houten rechthoekige en segmentboogvormigevensters. Houten rechthoekige deuren.

Afbeelding 10. Cultuurhistorisch waardevol pand Houtstraat 21, 23 en 25

In het geldende bestemmingsplan is het plangebied gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. In het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' is deze dubbelbestemming echter alleen nog opgenomen voor een deel van het pand Houtstraat 21-25. Voor de bebouwing binnen het onderhavige plangebied is deze dubbelbestemming niet meer opgenomen. Om die reden is ook in het onderhavige bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' niet meer opgenomen.

Afbeelding 11. Bouwaanduiding 'karakteristiek' volgens bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' (zwarte lijnen)

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de realisering van het appartementencomplex, aangezien het cultuurhistorisch waardevolle en als 'karakteristiek' aangeduide deel van het pand Houtstraat 21-25, door de nieuwbouw niet wordt aangtetast.

Hoofdstuk 5 Planstukken

5.1 Planstukken

Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de SVBP 2012, alsmede de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). Het bestemmingsplan is vervat in een verbeelding, regels en onderhavige toelichting.

5.2 Toelichting op de analoge verbeelding

De analoge verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000. Op de analoge verbeelding wordt door middel van matrices per bestemming specifieke informatie weergegeven, zoals de maximale goot- en bouwhoogte.

5.3 Toelichting op de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van de regels is uitgegaan van het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen 2012 (SVBP2012).

De regels zijn verdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

Hoofdstuk 1:	Inleidende regels met daarin de begrippen en de wijze van meten;
Hoofdstuk 2:	Bestemmingsregels. Hierin worden de regels voor de op de verbeelding opgenomen bestemmingen gegeven;
Hoofdstuk 3:	Algemene regels, waaronder zijn opgenomen de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkings-, wijzigings- en procedureregels;
Hoofdstuk 4:	Overgangs- en slotregels, waarin het overgangsrecht en de slotregel zijn opgenomen.

Het belangrijkste doel van de planregels is om de bouw- en gebruiksregels van de bestemming aan te geven.

5.3.2 Inleidende regels

5.3.2.1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Voor het gemak zijn enkele begrippen uit de Wabo overgenomen. Verder zijn enkele begrippen afkomstig van de SVBP2012.

5.3.2.2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/ percelen gemeten moeten worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

5.3.3.1 Algemeen

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• 9. Wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk zal zijn dat een bestemming niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien nodig worden vervolgens de andere aan de grond toegekende functies genoemd.

In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijgebouwen en aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waardoor de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen aanmerkelijk wordt vereenvoudigd en inzichtelijker is.

Op de verbeelding zijn bouwgrenzen opgenomen die een bouwvlak voor gebouwen vormen. In het onderstaande worden de regels van de opgenomen bestemming nader toegelicht.

5.3.3.2 Bestemming 'Wonen'

De voor 'Wonen' (artikel 3) aangewezen gronden zijn bestemd voor maximaal elf appartementen in vier bouwlagen. De regels bevatten een wijzigingsbevoegdheid waarmee de bestemming kan worden gewijzigd in de bestemming 'Gemengd' voor het realiseren van detailhandelsfuncties op de begane grond. In dat geval zijn echter maximaal acht wooneenheden toegestaan in plaats van elf wooneenheden.

5.3.4 Algemene regels

5.3.4.1 Anti dubbeltelregel

In de 'Anti-dubbeltelregel' (artikel 4) wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

5.3.4.2 Algemene bouwregels

In de 'Algemene bouwregels' (artikel 5) is een bepaling met betrekking tot bestaande en andere maten opgenomen en zijn regels omtrent parkeren opgenomen. In tegenstelling tot de regels van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied' wordt daarbij niet meer verwezen naar de bij dat plan gevoegde kenf=cijfers parkeren, maar wordt het concrete aantal benodigde parkeerplaatsen aangegeven.

5.3.4.3 Algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels

De 'Algemene afwijkingsregels' (artikel 8) en de 'Algemene wijzigingsregels' (artikel 9) verschaffen het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn.

5.3.4.4 Algemene procedureregels

Tot slot zijn in artikel 10 de 'Algemene procedureregels' opgenomen die van toepassing zijn indien het college gebruik maakt van de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Voor alle andere procedures binnen dit plan zijn geen procedureregels noodzakelijk. Deze zijn reeds opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (wijzigingsbevoegdheden) en in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (afwijkingsbevoegdheden).

5.3.5 Overige regels

In artikel 11.1 is bepaald dat een omgevingsvergunning die ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is verleend voor een activiteit waarvoor ingevolge deze regels een omgevingsvergunning is vereist, gelijk wordt gesteld met een zodanige omgevingsvergunning.

5.3.6 Overgangs- en slotregels

In de bepaling 'Overgangsrecht' (artikel 12) is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan.

In de Slotregel (artikel 13) Slotregel is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden

aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op 1 juli 2008 zijn samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepalingen omtrent de grondexploitatie (Afdeling 6.4 Wro) in werking getreden. In de Grondexploitatiewet is bepaald dat de gemeente bij het vaststellen van een planologische maatregel waarin mogelijkheden voor een bouwplan gecreëerd worden, verplicht is maatregelen te nemen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan.

Indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, kan de gemeente afzien van het opstellen van een exploitatieplan. Eveneens is de gemeente niet verplicht een exploitatieplan vast te stellen in bij het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven gevallen waar het kostenverhaal minimaal is, of niet opweegt tegen de bestuurlijke lasten (artikel 6.12, lid 2, aanhef, juncto artikel 6.2, lid 1 Bro).

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt onder andere aangewezen een bouwplan voor de bouw van een of meer woningen.

Het voorliggende initiatief heeft betrekking op de realisatie van maximaal elf wooneenheden. Er is dus sprake van een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 onder d van het Besluit ruimtelijke ordening en is in principe kostenverhaal noodzakelijk.

De gemeente Echt-Susteren heeft hiervoor een anterieure overeenkomst afgesloten met de initiatiefnemer. Binnen deze overeenkomst zijn tevens afspraken over de afwenteling van planschade opgenomen.

6.2 Handhaving

6.2.1 Handhavingsbeleid

Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Een aantal factoren is van belang voor een goed handhavingsbeleid:

Kenbaarheid bestemmingsplan:

Bekendmaking van de plannen voor het gebied aan de omliggende bewoners en waar mogelijk rekening te houden met de ingebrachte opmerkingen.

Inzichtelijke en realistische regelgeving:

Een bestemmingsplan is een juridische regeling welke inzichtelijk en realistisch dient te zijn. Het plan moet helder van opzet en niet onnodig beperkend of star zijn. Daarbij zullen de regeling en de bepalingen welke hierin zijn opgenomen handhaafbaar moeten zijn. Dit betekent dat de planregels duidelijk zijn en niet meerdere interpretaties kunnen voortvloeien uit de omschrijvingen. Daarvoor zullen de regels ook inhoudelijk getoetst worden op de handhaafbaarheid hiervan.

Actief handhavingsbeleid:

Het handhavingsbeleid van de gemeente Echt-Susteren zal worden vastgelegd in een beleidsvisie omgevingsrecht gemeente Echt-Susteren. In deze beleidsvisie en de bijbehorende stukken wordt de totale handhaving van wet en regelgeving welke binnen de gemeente wordt uitgevoerd gereguleerd.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Overleg

Voordat het plan op grond van artikel 3.8 Wro in procedure is gebracht, is het plan ter advies aan verschillende instanties aangeboden.

7.1.1 Algemeen

De resultaten van het overleg zijn in onderstaande paragraaf opgenomen.

7.1.2 Uitkomsten vooroverleg

Het concept bestemmingsplan is ten behoeve van het overleg volgens artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de provincie Limburg en aan het waterschap Limburg.

Door de provincie Limburg is op 2 februari 2018 per mail aangegeven dat het plan is beoordeeld op de adequate doorwerking van de provinciale belangen. De beoordeling van het plan geeft aanleiding tot het maken van opmerkingen. Indien in het plan onderstaande opmerkingen adequaat worden verwerkt, zal er geen aanleiding zijn om in de verdere procedure van het plan een zienswijze in te dienen. De opmerkingen betreffen de volgende aspecten:

• 1. Verzocht wordt om de ontwikkeling in het kader van dynamisch voorraad beheer in de regio af te stemmen.
• 2. Niet duidelijk is op welke wijze het plan voorziet in de regionale, kwalitatieve behoefte, aangezien niet is aangegeven om hoeveel huur- en/of koopwoningen het gaat.

De volledige overlegreactie is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.

Omdat sprake is van een wenselijke herstructurering waarbij het niet wenselijk is dit te laten afhangen van een sloopverplichting elders (zoals aangegeven in de rapportage 'Bewegingen op de woningmarkt' zoals besproken in subparagraaf 2.2.3), past het onderhavige plan binnen de uitgangspunten van de regionale structuurvisie en de daartoe door de provincie aangegeven flexibiliseringsmogelijkheden voor 'gewenste' plannen. In deze toelichting is dit verwerkt in par. 2.3. Voor wat betreft de soort woningen is inmiddels duidelijk dat het gaat om elf koopwoningen. Dit is in de tekst aangepast.

7.2 Inspraak

De facultatieve inspraakmogelijkheid wordt overgeslagen. Het plan wordt direct als ontwerp ter inzage gelegd omdat voorafgaande inspraak wordt gezien als een dubbeling van procedures. Gedurende de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan krijgen burgers, maatschappelijke organisaties en andere belanghebbenden de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Algemeen

De wettelijke procedure volgens de Wet ruimtelijke ordening ziet er als volgt uit:

• Vooroverleg met betrokken instanties;
• Openbare kennisgeving van het ontwerp-bestemmingsplan;
• Terinzagelegging van het ontwerp en bijbehorende stukken gedurende 6 weken en toezending aan gedeputeerde staten en de betrokken rijksdiensten, waterschappen en gemeenten;
• Gedurende de termijn van terinzagelegging kunnen door een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen worden ingebracht;
• Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad binnen 12 weken;
• Algemene bekendmaking van het bestemmingsplan door terinzagelegging met voorafgaande kennisgeving en toezending aan gedeputeerde staten en betrokken rijksdiensten, waterschappen en gemeenten: binnen 2 weken dan wel, indien gedeputeerde staten of de inspecteur zienswijzen hebben ingebracht of het bestemmingsplan gewijzigd is vastgesteld, vanaf 6 weken na vaststelling;
• Mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen 6 weken na bekendmaking voor belanghebbenden
• Inwerkingtreding op de dag na afloop van de beroepstermijn, zijnde 6 weken na de bekendmaking, tenzij binnen deze termijn een verzoek om een voorlopige voorziening is ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

8.2 Ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp van het bestemmingsplan ''Clarastraat 1, Peij heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 23 februari 2018 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen in het gemeentehuis. Hierbij is de mogelijkheid geboden binnen deze termijn schriftelijke en/of mondelinge zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. Een en ander is conform het daartoe in de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht bepaalde openbaar bekend gemaakt middels publicatie op 12 mei 2016 in de Nederlandse Staatscourant en 't Waekblaad, alsmede op het gemeentelijk publicatiebord en de gemeentelijke website (www.echt-susteren.nl) en via www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze periode zijn drie schriftelijke zienswijzen ingekomen. Deze hebben niet geleid tot aanpassing van het plan. Wel is een ambtshalve wijziging doorgevoerd in de vorm van een bouwregel binnen de bestemming 'Wonen' ten aanzien van het toepassen van een setback op de bovenste bouwlaag van het woongebouw.

De zienswijzenrapportage, de Nota van Wijziging en het raadsbesluit zijn opgenomen als bijlage PM bij deze toelichting.

8.3 Vastgesteld bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

• 1. Akoestisch onderzoek appartementen Clarastraat te Pey, K+ Adviesgroep d.d. 24 november 2017, projectnr. M17 320.401.1
• 2. Vooronderzoek Houtstraat 21-25/Clarastraat 1 te Echt, Milieutechnisch Adviesbureau Heel BV d.d. 19 januari 2010, projectnr. 560THE/09/R1
• 3. Het Monumenten Inventarisatie Project, afgekort M.I.P., is een landelijk project van de Nederlandse Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed dat tussen 1986 en 1995 werd uitgevoerd. Het doel van het project was om per gemeente de waardevolle gebouwen en andere monumenten in woord en beeld te beschrijven, zodat er meer zicht kwam op monumentenzorg en cultuurgeschiedenis. Hierbij werd aan ieder gebouw een waardering gegeven.