| Plan: | Zuid |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002025-1501 |
8.2 Opzet van de regels
In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.
Algemeen kan worden opgemerkt dat in principe elke bestemming (met uitzondering van de bestemmingen 'Gemengd' en de drie Centrum-bestemmingen) specifiek gericht is op de toegelaten, opgesomde, bij elkaar horende, functies behorende bij deze bestemming. Slechts daar waar aanduidingen zijn opgenomen, wordt een andere (meestal niet bij deze bestemming horende) functie toegestaan, welke niet op andere gronden binnen deze bestemming is toegestaan. Reden voor het aanbrengen van een aanduiding, welke niet direct past binnen de gegeven bestemming (bijvoorbeeld de functie 'detailhandel' binnen de bestemming 'Wonen'), is onder andere de huidige feitelijke situatie of het vigerende bestemmingsplan. De bestemming 'Gemengd' wordt gebruikt daar waar het gaat om twee of meer gelijkwaardige, uitwisselbare functies. Het opleggen van een gemengde bestemming zou te ver voeren, nu de hoofdfuncties van de gronden tot een bepaalde bestemming leiden. Het opleggen van een aanduiding voor die specifieke gronden, geeft daarmee het beste aan dat hier deze specifieke functie is toegelaten.
Binnen elke bestemmingen komen ondergeschikte functies voor, zoals groen, wegen, paden en water.
Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt.
Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen
De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1wordt een definitie van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht zijn gesteld in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsbepalingen
De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan het tankstation aan de Gestelseweg. Dit is een bestaand bedrijf met een lpg-vulpunt en is op basis van het vigerende bestemmingsplan reeds toegestaan. Hier is tevens een aanduiding voor het lpg-vulpunt opgenomen, zodat kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten worden beschermd. Daarnaast heeft het voormalige wachthuisje aan de Van Veldekekade de bestemming 'Bedrijf' met aanduiding 'bedrijfswoning' gekregen conform het vigerende bestemmingsplan.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
Binnen deze bestemming zijn diverse nutsvoorzieningen in het plangebied ondergebracht. Het betreft de zogenaamde 'grotere' bouwwerken. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale bouwhoogte bedraagt 3 meter.
Kleinere bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut zijn (ook) binnen de andere bestemmingen toegestaan.
In het noordoosten van Zuid ligt het bedrijventerrein Zuid '66. Aan deze bedrijven is de bestemming 'Bedrijventerrein' toegekend. Deze gronden zijn primair bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein (bijlage 1), alsmede voor bedrijven in de categorie 4.2 waar deze reeds gevestigd. Deze '4.2'-bedrijven hebben een specifieke aanduiding op de verbeelding en in de regels gekregen, nu deze om milieutechnische redenen niet uitwisselbaar zijn.
Een Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein geeft inzicht in de milieucategorie van bedrijfsactiviteiten en maakt onderdeel uit van de planregels. Om de toelaatbaarheid van activiteiten binnen dergelijke gebieden te regelen is deze specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten wenselijk. De planregels leggen een koppeling met de in de verbeelding aangegeven aanduidingen en de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten is overgenomen uit de lijst van het VNG (bedrijfs- en milieuzonering uit 2009) en toegespitst op de in het plangebied thans bestaande bedrijven. De thans bestaande bedrijven passen in de aangegeven bedrijfsactiviteiten als genoemd in bijlage 1 waarmee gewaarborgd is dat de huidige bedrijfsactiviteiten blijvend kunnen worden uitgeoefend.
Een Staat van Bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. Het komt in de praktijk dan ook voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van milieubelastende deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. Daarom is in de bestemmingsplanregels een afwijkingsbepaling opgenomen op basis waarvan het bevoegd gezag de vestiging van een bepaald bedrijf dat volgens de regels niet past in de vastgestelde milieuzonering – onder voorwaarden – alsnog kan toestaan.
Ter plaatse van de aanduiding voor een fitnesscentrum is een fitnesscentrum toegestaan, nu deze reeds aanwezig is. Op de andere gronden binnen deze bestemming is een fitnesscentrum niet toegestaan. Het uitgangspunt van het beleid van de gemeente is om sport- en leisurevoorzieningen, zoals fitnesscentra, zoveel mogelijk te vestigen in de woonwijken, dichtbij de gebruikers en deze voorzieningen te weren op bedrijventerreinen.
Bedrijfswoningen zijn toegestaan daar waar dit met een aanduiding is aangegeven.
Binnen de bestemming zijn afwijkingssregels ten aanzien van het bouwen van silo's opgenomen, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
Het is niet toegestaan rechtstreeks dan wel via een omgevingsvergunning voor afwijken detailhandel in volumineuze goederen, zoals meubels, auto's, boten en caravans en tuinartikelen, te vestigen.
De bestemmingen 'Centrum - 1', 'Centrum - 2' en 'Centrum - 3' worden in dit bestemmingsplan toegepast wanneer sprake is van een winkelcentrum. De gronden met de bestemming 'Centrum - 1' hebben betrekking op het winkelcentrum Pettelaarpoort aan de zuidzijde van de Pettelaarseweg. Hierin is detailhandel toegestaan op de begane grondlaag en ter plaatse van de aanduiding supermarkt is tevens een supermarkt toegestaan. Wonen is toegestaan op de verdieping. Binnen deze bestemming zijn bouwvlakken opgenomen (met een maximaal bebouwingspercentage en goot- en bouwhoogte), waarbinnen bebouwing mag worden opgericht. Detailhandel in volumineuze goederen is niet toegestaan.
Onderhavige bestemming Centrum - 2 heeft betrekking op het winkelcentrum Pettelaarpoort aan de noordzijde van de Pettelaarseweg alsmede het bouwblok aan het Sweelinckplein. In de bijbehorende bestemmingsbeschrijving is bepaald dat de grond met deze bestemming bestemd zijn voor kantoren, gestapelde woningbouw op de verdieping, detailhandel (niet zijnde volumineuze detailhandel en supermarkten) of horeca waar een aanduiding is gelegen, zakelijke en/of maatschappelijke dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid.
Het bouwblok aan het Sweelinckplein is primair bestemd voor centrumversterkende voorzieningen alsmede detailhandel (verkoop van niet dagelijkse goederen). Wonen is hier niet toegestaan.
De gronden met de bestemming 'Centrum - 3' hebben betrekking op het winkelcentrum Zuiderpassage. Op de begane grond is het vestigen van horeca toegestaan (ter plaatse van de aanduiding), daar waar deze horeca thans gevestigd is. Bovendien zijn detailhandel, kantoren en dienstverlening toegestaan. Een supermarkt is toegestaan daar waar een aanduiding is gelegen. De genoemde functies zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. Detailhandel in volumineuze goederen is niet toegestaan. Op de verdieping is wonen toegestaan.
Van de bestemming 'Gemengd' wordt gebruik gemaakt voor gebieden/gronden met meerdere, van elkaar verschillende uitwisselbare hoofdfuncties (als bedoeld in de SVBP 2008), zonder dat van een centrumfunctie sprake is. De bestemming Gemengd is dus een combinatie van minimaal twee gelijkwaardige functies van de in de SVBP 2008 in de tabellen opgenomen hoofdgroepen van bestemmingen.
Binnen deze bestemming zijn op de begane grond de volgende gelijkwaardige functies toegestaan: dienstverlening en kantoren. Detailhandel, horeca en opslag zijn uitsluitend toegestaan daar waar dat met een aanduiding in de bestemming is aangegeven. Wonen is zowel op de begane grond als op de verdieping mogelijk.
Binnen deze bestemming zijn bouwvlakken opgenomen (met een maximaal bebouwingspercentage, goot- en bouwhoogte, waarbinnen bebouwing mag worden opgericht.
Deze gronden zijn primair bestemd voor groenvoorzieningen. Ook fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen (waaronder wijkspeelplaatsen) zijn binnen deze bestemming toegelaten. Waar de aanduiding parkeergarage is gelegen is het toegestaan een ondergrondse parkeergarage te vestigen.
Om de cultuurhistorische elementen in de wijk Zuid te beschermen zijn conform het bestemmingsplan 'Zuid 1966' een aantal voortuinen bestemd als 'verkeer' dan wel 'groen'. De voortuinen zijn van belang als herkenbaar bewaard gebleven structuur en is derhalve van cultuurhistorische waarde.
Ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - reclamemast" mag een reclamemast worden opgericht, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan op de verbeelding is aangegeven.
Op een deel van de gronden binnen de bestemming Groen is de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' opgenomen rondom het in de bestemming Bedrijf gelegen motorbrandstoffenverkooppunt aan de Gestelseweg. Binnen deze zone mogen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden gebouwd. In artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is opgenomen wat kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten zijn. Hierbij moet gedacht worden aan woningen, ziekenhuizen, scholen, grote kantoorgebouwen en winkelcentra. Binnen de bestemming Groen is het niet mogelijk deze objecten te bouwen.
Het hotel op Pettelaarpark is als zodanig bestemd en hier zijn horecabedrijven in de categorie 1 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. De bouwblokken en bouwhoogte zijn conform de huidige situatie overgenomen. Ondergeschikte kantoorvoorzieningen zijn toegestaan. Reclame is slechts toegestaan in de vorm van gevelreclame, al kan hier met een omgevingsvergunning vanaf geweken worden.
Bestaande kantoren binnen het plangebied zijn bestemd overeenkomstig deze bestemming. De bouwblokken en bouwhoogten zijn conform de huidige situatie opgenomen. De te realiseren en reeds vergunde kantoren ten zuiden van de Meerendonkweg zijn als zodanig bestemd. Op de kantoren in Pettelaarpark is een aanduiding opgenomen voor reclame. Ter plaatse van de aanduiding is reclame uitsluitend toegestaan in de vorm van gevelreclame. Hiervan kan onder voorwaarden worden afgeweken met een omgevingsvergunning.
Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - parkeernorm' geldt een andere, afwijkende parkeernorm. Bij de ontwikkeling van dit kantoor is gebleken dat de huidige normering niet meer actueel is. In de huidige situatie is er een schrijnend tekort aan parkeerplaatsen hetgeen te constateren is aan:
- het volledig in gebruik hebben van het parkeerterrein op onderhavige locatie;
- het volledig gebruiken van het voorplein van het Provinciehuis;
- het parkeren van auto's in de (woon)omgeving.
Om toekomstige druk op het openbaar gebied te voorkomen en te zorgen dat zowel werknemers als bezoekers voldoende parkeergelegenheid op de locatie hebben, is de parkeernorm in dit specifieke geval op Pettelaarpark verhoogd. De gehanteerde parkeernorm voor onderhavig plan is dan ook 1 parkeerplaats per 30 m2 bvo. Aanpassing van de parkeernormering voor dit soort locaties naar een reële norm is al van toepassing op onder andere de locatie de Herven. Ook hier wordt een norm van 1 parkeerplaats per 30 m² bvo gehanteerd.
De gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening, waaronder wordt verstaan: bibliotheken, gezondheidszorg, kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimten, religie, verenigingsleven, welzijnsinstellingen en een zorginstellingen.
De bestaande maatschappelijke dienstverlening is in deze bestemming opgenomen. Per locatie is een bouwvlak opgenomen met daarin een maximale goot- en bouwhoogte en voor sommige bouwvlakken ook een maximaal bebouwingspercentage. Voor sporthallen bij scholen, die ook gebruikt (kunnen) worden door sportverenigingen is een functieaanduiding "sport" op de verbeelding opgenomen.
Het fitnesscentrum op de hoek van de Gestelseweg en Bilderdijkstraat is bestemd door het opnemen van een aanduiding 'specifieke vorm van sport - fitnesscentrum' op de verbeelding.
De bestaande sportvelden en golfbaan hebben de bestemming 'Sport'. Binnen de bestemming zijn bouwvlakken opgenomen (met een goot- en bouwhoogte), waarbinnen bebouwing mag worden opgericht.
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie zijn binnen deze bestemming toegestaan.
Om de cultuurhistorische elementen in de wijk Zuid te beschermen zijn conform het bestemmingsplan 'Zuid 1966' een aantal voortuinen bestemd als 'verkeer' dan wel 'groen'. De voortuinen zijn van belang als herkenbaar bewaard gebleven structuur en zijn derhalve van cultuurhistorische waarde.
Net als in de bestemming Groen is ook in deze bestemming op een deel van de gronden de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' opgenomen.
Binnen het plangebied liggen een aantal primaire leggerwaterlopen die van belang zijn voor het stedelijke watersysteem van de gemeente. Deze leggerwaterlopen zijn bestemd als 'water'.
Deze bestemming omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Er is voor gekozen de bestaande woonfuncties als zodanig vast te leggen. Dat houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.
Voor de vrijstaande bebouwing met 'grove' bouwstroken geldt een apart regime. Hiervoor zijn de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen (specifieke bouwaanduiding - bijzondere bebouwingsregeling 1 en 2). De flexibiliteit blijft gewaarborgd binnen bepaalde, gestelde kaders.
Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van bijgebouwen (hieronder worden aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen verstaan.
De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:
- Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
- De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
- Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.
- Van het achtererf niet zijnde het bouwvlak dient tenminste 25 m2 aaneengesloten onbebouwd te blijven.
De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.
Voor de bebouwing van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).
Onder een hoekperceel wordt verstaan 'een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied'. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.
Voorwaarden:
- De oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen.
- De maximale breedte van een aangebouwd bijgebouw mag niet meer dan 3 meter bedragen
- De bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige lijn die het snijpunt van voorgevellijn en zijgevellijn raakt en ligt op een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn (de rode lijn in de afbeelding);
- De voorgevel van het aangebouwde bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing.
- Er kunnen nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.
Artikel 18 Wonen - Woonwagenstandplaats
In deze bestemming zijn de woonwagenstandplaatsen aan de Bilderdijkstraat opgenomen conform het vigerende bestemmingsplan. Het is toegestaan om in totaal 15 woonwagenstandplaatsen binnen deze bestemming te vestigen, welke zijn verdeeld in een maximum aantal wooneenheden in de verbeelding. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter.
Paragraaf 3 Algemene regels
In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.
In de algemene aanduidingsregels is onder andere een regeling opgenomen op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend voor werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden om de archeologische waarden binnen het plangebied te beschermen. Hierin wordt onderscheid gemaakt in vijf categorieën.
Voor de terreinen met een vastgestelde hoge archeologische waarde (categorie 3A) is op de plankaart de aanduiding "archeologische waarden 1"opgenomen. In de algemene aanduidingsregels (artikel 21.2) zijn regels aan deze aanduiding verbonden. Hierin is bepaald dat voor bepaalde werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is vereist. Hetzelfde geldt voor de overige waarden:
Plaatsen buiten de stads- of dorpskern met een hoge verwachting op het aantreffen van resten van vestingwerken uit de 16de- 19de eeuw aan de aan de oostkant van het plangebied (categorie 4F/1) hebben de aanduiding "archeologische waarden 2" gekregen, de schansen aan de westkant (categorie 4F/2) hebben de aanduiding "archeologische waarden 3". Aan de terreinen met verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse Tijd en Middeleeuwen is de aanduiding "archeologische waarden 4" toegekend. Tenslotte, voor de terreinen met verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse Tijd en Middeleeuwen in recent opgehoogde gebieden is een aanduiding "archeologische waarden 5" op de plankaart opgenomen.
Paragraaf 4 Overgangs- en slotbepalingen
In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.