Tongelre binnen de Ring (NRE-terrein)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het NRE-terrein ken een lange geschiedenis als voormalig gasfabriekterrein aan het Eindhovens Kanaal. Het terrein is tot voor kort gesloten geweest. De ambitie is om het NRE-terrein te transformeren naar een kleinschalig, levendig en creatief gebied. Geen gewone stadswijk, maar een unieke plek waar particulieren, ondernemers en andere partijen gezamenlijk een nieuw stukje Eindhoven creeeren. Niet op basis van een vooraf opgesteld plan, maar op basis van coorperatief ontwikkelde afspraken tussen initatiefnemers, belangenpartijden, omwonenden en gemeente.

Het vigerende bestemmingsplan heeft op deze locatie een uit te werken woonbestemming. De opzet van het nieuwe plan is om tot een gemengd gebied te komen met een mix van wonen, werken en levendigheid. Dit is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld om te komen tot een juridische regeling, waarbinnen de ontwikkeling van het gemengde gebied plaats kan vinden. Het betreft hier een globaal en flexibel plan om zoveel mogelijk ruimte te bieden aan de reeds bekende initiatieven, maar ook aan nog onbekende initiatieven.

Het bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring (NRE-terrein)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.
Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in het stadsdeel Tongelre aan de rand van het centrum en bij het samenkomen van het Eindhovensch Kanaal en de Dommel. Het plangebied is begrensd door de Nachtegaallaan, Treurenburgstraat, Dommelhoefstraat en de Patrijsstraat.

Figuur 1: luchtfoto van het plangebied

1.3 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring (NRE-terrein)" vervangt deels het bestemmingsplan Tongelre binnen de Ring 2007, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 maart 2009. Het plan is bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord Brabant (GS) van 20 oktober 2009, nr. 1526974/1592844, goedgekeurd.
Tegen het besluit van GS is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Bij uitspraak van 24 november 2010, nummer 200909774/1/R3 heeft de Afdeling het beroep ongegrond verklaard. Gelet hierop is het bestemmingsplan Tongelre binnen de Ring 2007 onherroepelijk per 25 november 2010.

Figuur 2: het NRE-terrein in het bestemmingsplan Tongelre binnen de Ring 2007

De bestemming voor het gehele terrein is 'Woongebied uit te werken', wat inhoudt dat er naast woondoeleinden ook ruimte is voor kantoren (uitsluitend in zone IV), horeca (uitsluitend in zone III en IV), maatschappelijk functies (uitsluitend in zone III en IV), verkeers- en verlijfsdoeleinden en de bij deze functies behorende voorzieningen. Bij herontwikkeling moet er rekening worden gehouden met de inpassing van cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken.
Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven.
Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding.
De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6.
In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan.
De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8.
Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

In de negentiende eeuw kent Eindhoven een sterke economische ontwikkeling. Mede vanwege de aanleg van verbeterende infrastructuur, zoals het Eindhovensch Kanaal, wordt Eindhoven een aantrekkelijke vestigingsplaats voor industrie. De eerste industriële ontwikkelingen aan de oostzijde van de stad vonden plaats rondom de oevers van de Dommel. Door de aanleg van het kanaal in 1846 ontwikkelde het gebied zich van agrarische gronden naar industrieterrein met o.a. de houtindustrie van Picus, Brouwerij de Valk, Timmerfabriek de Rietvink en de gemeentelijke gasfabriek. Door de economische groei stijgt de vraag naar kolengas en wordt in 1899 de eerste steen gelegd van de fabriek aan het kanaal. De stijgende vraag naar gas en veranderingen in het productieproces hebben ervoor gezorgd dat de fabrieken steeds aangepast, gesloopt of nieuw gebouwd werden. In 1953 wordt een nieuw kantoorgebouw aan de Nachtegaallaan betrokken waarna deze in 1989 wordt uitgebreid. De grote gashouders die de skyline decennia lang domineerden werden omstreeks 1965 gesloopt. In 2012 gaat het terrein, na 115 jaar intensief gebruik, over naar de gemeente voor een nieuwe bestemming. De historische gebouwen op het NRE-terrein vormen een van de weinige overblijfselen van de voormalige industrie aan de oostzijde van Eindhoven, uit de eerste decennia van de twintigste eeuw. Hoewel de gebouwen geen monumentale status hebben, zijn deze wel cultuurhistorisch waardevol. Ze vertellen de geschiedenis van het NRE-terrein en van Eindhoven als industriestad.

Figuur 3: foto NRE-terrein met gasopslag

Figuur 4: foto gashouder

2.2 Stedenbouwkundige structuur

Op stedenbouwkundig niveau is de directe omgeving van het NRE-terrein te karakteriseren als een lappendeken van verschillende stadsweefsels, ieder met een eigen karakter. Het terrein vormt een belangrijke schakel tussen een aantal deelgebieden: de Groene Dommelzone, het bedrijvige Eindhovensch Kanaal, het statige Villapark, het historische klooster Mariënhage met de Paterskerk, de kleinschalige stadswijk Oude Haven en de levendige binnenstad.

De Dommel en het kanaal zijn altijd dwingend geweest in positionering en opzet van het gebied. De richting van de gebouwen is gebaseerd op de daarmee samenhangende onderliggende landbouwstructuur. Deze orthogonale structuur heeft alle latere ontwikkelingen gestuurd. De ontsluiting is van oudsher gericht op de Nachtegaallaan en de Tongelresestraat. De bebouwing op en rond het terrein is zeer divers van maat, schaal, architectuur en gebruik. De bebouwing volgt de logica van de productie en bepaalt vorm en gebruik van de onbebouwde ruimte. Door sloop van overbodig geraakte bebouwing is centraal op het terrein een grote open ruimte ontstaan. De Nachtegaallaan vormt de representatieve zijde van het terrein, wat tot uiting komt in de huidige bebouwing. De kanaalzijde is in de loop der jaren veranderd van industriële opslag naar een kantoor met een openbare kade. Hoewel de rest van het terrein gesloten en intern gericht is, grenst de noordzijde van het NRE-terrein direct aan de woonwijk Villapark. Dit is historisch zo gegroeid. De gebieden zijn nauw verwant maar tegelijkertijd contrasterend. Aan de oostzijde grenst het terrein aan een gebied dat nu nog braak ligt maar in ontwikkeling is tot hoogstedelijke woningbouw. Onder invloed van het uitdijende centrumgebied ontwikkelt de kop van het kanaal zich tot een centrumstedelijk milieu waar wonen wordt gemixt met andere functies. Een voorbeeld hiervan is de transformatie van het klooster Mariënhage en de Paterskerk.

2.3 De buurten

Villapark

Het naastgelegen Villapark is een parkachtige buurt met een mix van huur- en koopwoningen met bewoning door vooral gezinnen en tweepersoonshuishoudens. De meeste woningen zijn gebouwd voor 1945. Kenmerkend voor de buurt zijn de grote hoeveelheid monumentale panden en de privétuinen die naast het openbare groen de buurt een groene uitstraling geven. Naast de grote hoeveelheid rijks- en gemeentelijke monumenten is een deel van de buurt aangewezen als beschermd stadsgezicht. De buurt ligt gunstig ten opzichte van het centrum en profiteert daardoor van centrumvoorzieningen.

Picus-west

Enkele jaren geleden is er ten noordoosten van het NRE-terrein een nieuwbouwproject gerealiseerd: Picus-west. Het project voorziet in de ontwikkeling van een aantrekkelijke nabij het centrum gelegen woningbouwlocatie. De ontwikkeling betreft de nieuwbouw van grondgebonden woningen en appartementen met een ondergrondse parkeergarage.

Picuskade en Mariënhage

Met de ruimtelijk ontwikkelingen zoals Picuskade en Mariënhage is de omgeving momenteel volop in verandering. Net zoals op het NRE-terrein gaat het om gronden/gebouwen die vrijkomen en ontwikkeld worden naar een stedelijk programma en ruimtelijk milieu. Woningbouwcorporatie Wooninc ontwikkelt op het terrein van de voormalige Picusfabrieken een nieuwbouwproject. Rondom het DAF-museum en aan het kanaal worden ruim 200 woningen gerealiseerd met een parkeergarage. De plannen voor Mariënhage zijn op moment van schrijven volop in ontwikkeling. De kerk en het klooster zullen deels een publieke functie krijgen.

2.4 Nieuwe stedenbouwkundig plan

2.4.1 Proces

Passend bij de terugtredende overheid en de veranderende condities in de ruimtelijke ontwikkeling wordt het terrein niet meer van bovenaf ingevuld maar wordt op coöperatieve wijze gewerkt aan een nieuw, levendig woon-, verblijf- en werkmilieu met een dynamische mix aan gebruikers. Niet met een leidende rol voor gemeente of professionele marktpartij, niet op basis van een vooraf opgesteld traditioneel masterplan, maar op basis van coöperatief ontwikkelde afspraken tussen initiatiefnemers, belangenpartijen, omwonenden en gemeente. Eindgebruikers krijgen de mogelijkheid om een eigen plan uit te voeren waarbij wordt gezocht naar samenwerking en meerwaarde met andere gebruikers op het terrein. De ambitie en afspraken zijn vastgelegd in een werkboek met daarin een ruimtelijke kader in de vorm van spelregels en een raamwerkkaart.

Dit bestemmingsplan is daarom zo globaal en flexibel mogelijk van opzet, zodat er volop ruimte blijft voor nieuwe initiatieven.

2.4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Behoud industriele karakter

Het bijzondere industriele karakter van het NRE-terrein blijft zo veel mogelijk behouden. De karakteristiek wordt gevormd door de historisch industriële sfeer, het erf met daarop panden van diverse maat, schaal en architectuur en de specifieke historische betekenis. De industriële gebouwen nemen een belangrijke rol in als een waardevol ensemble van ruim honderd jaar geschiedenis. Uitgangspunt is om de panden te behouden en om ze een nieuw functie te geven.

Gemixt programma

Met het vertrek van de bedrijfsactiviteiten van het nutsbedrijf is de mogelijkheid ontstaan het gebied een nieuwe bestemming te geven, passend bij haar context. Het NRE-terrein wordt een programmatisch gemixt gebied, geen letterlijk kopie van de oprukkende binnenstad, geen monotone woonwijk maar complementair hieraan met een eigen karakter. Dit houdt in dat er ruimte is voor een spontane compositie van kleinschalige en creatieve stedelijke functies die elkaar goed kunnen verdragen en passend zijn op deze locatie tegen de binnenstad. Spontaan houdt in dat er niet vooraf nauw wordt bestemd, maar dat het wel een afgewogen aanvulling op de reeds aanwezige functies is. Denk aan combinaties van wonen en werken, een bed & breakfast, een atelier met galerij of een concept-store. De diversiteit van panden en binnenruimtes, de vraag naar programmatische flexibiliteit, de ligging tegen het centrum en de concrete plannen vanuit de eindgebruikers zijn hier de aanleiding voor.

Anders door historie en ligging, bijzondere inrichting

De ruimtelijk opzet wordt gevormd vanuit de 'andersachtigheid' van het terrein ten aanzien van haar context. Allereerst worden gebiedsgrenzen aan de noordoost en noordwest zijde ruimtelijk aangezet of hersteld. Als tweede wordt, geïnspireerd door de historie, een continu maaiveld gerealiseerd dat een volledig (semi-) publiek karakter heeft. Dit maaiveld heeft het karakter van een erf waar de voetganger het belangrijkste is. Er zijn geen straten en erfafscheidingen. Het erf is wel voertuigtoegankelijk, maar zonder parkeerplaatsen.

Combineren bestaande objecten met nieuwbouw en nieuwe erven

Als derde aspect is naast de bestaande objecten, ruimte voor nieuwbouw binnen de bestaande, historisch gevormde, morfologie. Om de verloren gegane relaties op het terrein te herstellen staat ook de nieuwbouw op het collectieve erf, in de orthogonale structuur en deze is alzijdig georiënteerd. Bouwvelden zijn afgestemd op het creëren van pleintjes, interessante ruimtes tussen bestaande gebouwen en op belangrijke doorzichten.

Ontsluiting

De ontsluiting wordt, aansluitend op de aanwezige wegenstructuur van het Villapark, georganiseerd via de nieuwe Gasfabriek en de verlengde Treurenburgstraat. Voor een goede verbinding met het centrum en het aanmoedigen van duurzaam verkeer is de intentie om twee nieuwe langzaam verkeersverbindingen aan te leggen: de ene via de verlengde Treurenburgstraat over het Eindhovensch Kanaal en de andere ter plaatse van Mariënhage over de Dommel. Als laatste onderdeel wordt een nieuwe groenstructuur aangelegd door groenverbindingen tussen het Villapark en de Dommel en tussen het Villapark en het Kanaal.

Opzet bestaande gebouwen, kavels en fasering

Figuur 5: fasering en nummers gebouwen en nummers kavels

In figuur 5 staat de globale opzet van het plan. De grijze vlakken zijn bestaande gebouwen. De gearceerde vlakken zijn toekomstige kavels.

Het plan zal gefaseerd uitgevoerd worden. In figuur 5 staan romeinse cijfers I tot en met IV aangegeven. Dit betreft de fasering. Daarnaast staan in deze figuur de nummers van de gebouwen die behouden blijven aangegeven en de nieuw uit te geven kavels. Voor fase I tot en met III zijn de kandidaat-kopers en hun plannen bekend. Deze plannen zijn gebruikt als voorbeeld van welke soort initiatieven we toe willen laten binnen het bestemmingsplan. Dit loopt uiteen van wonen tot aan jazzrestaurant en werkateliers en toonzalen. Als laatste zal fase IV uitgevoerd worden. Voor fase IV is nog geen kandidaat-koper geselecteerd, maar in de planvorming wordt rekening gehouden met een eventuele gebouwde parkeervoorziening.

2.5 Functionele structuur, programma

2.5.1 Doelstelling en programma

De doelstelling voor het gebied is om te komen tot een gemengd gebied. Dat betekent dat meerdere functies worden toegelaten. Tevens is het gewenst om flexibiliteit te bieden, zodat op de lange termijn ook nieuwe gebruikers kunnen worden toegelaten. Aan de andere kant zijn er grenzen voor wat betreft de toelaatbare functies op basis van gemeentelijk beleid of vanuit de aanwezige behoefte aan bepaalde functies.

De mogelijkheden van het gebied zijn in ieder geval begrensd vanuit de omvang van het plangebied, het bebouwingspercentage en de toelaatbare hoogte. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 20.500 m2. Hiervan mag 54% bebouwd worden. Dit bebouwingspercentage is gebaseerd op het behoud van de bestaande gebouwen en een verdere invulling van het gebied overeenkomstig de eerste stedenbouwkundige schetsen voor het gebied.

Het te bebouwen oppervlak is circa 11.000. De bebouwing mag worden uitgevoerd in drie bouwlagen. In de definitie van bouwlaag zijn zolders en kelders uitgezonderd. Deze tellen niet als bouwlaag, maar er kan wel programma in gerealiseerd worden.

De bestaande cultuurhistorisch waardevolle gebouwen mogen niet worden gesloopt. Deze gebouwen zijn over het algemeen uitgevoerd in één of twee bouwlagen. Het maximaal toelaatbare programma gaat uit van gemiddeld 3 bouwlagen bij een te bebouwen oppervlakte van 11.000m2. Het maximale programma is 33.000m2 brutovloeroppervlak binnen het plangebied. Deze 33.000 m2 programma is uitgangspunt geweest bij het opstellen van het programma en is ook vastgelegd als maximum programma in de regels.

Vervolgens is onderzocht welke functies in welke mate toelaatbaar zijn op het NRE-terrein.

Een deel van de voorkeurskandidaten en hun programma was al bekend bij het bekijken van functies, maar een groot deel ook niet. Aan de hand van het bekende programma en de wens om verschillende soorten functies toe te laten is de volgende verdeling gemaakt.

Functies	Verdeling	Oppervlakte
Wonen	40%	13200
Horeca	15%	4950
Kantoor	5%	1650
Detailhandel	5%	1650
Bedrijven	25%	8250
Maatschappelijk	5%	1650
Cultuur-recreatie	5%	1650
Totaal	100%	33000

Tabel 1: eerste verdeling functies op het NRE-terrein.

2.5.2 Onderzoek naar behoefte diverse functies

Voor deze ontwikkeling dient de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen te worden. Voor uitleg over de ladder wordt verwezen naar paragraaf 3.2.4 van deze toelichting. Er is onderzoek uitgevoerd naar de vraag in hoeverre er behoefte is aan de functies, zoals aangegeven in Tabel 1. De onderbouwing van de Ladder voor Duurzame verstedelijking en de memo behorend bij de onderbouwing staan in Bijlage 1 en in Bijlage 2 van de Toelichting.

Uit dit onderzoek kwam het volgende beeld naar voren:

Wonen

De behoefte aan nieuwbouw woningen en appartementen in en rond het centrum van Eindhoven is groot. Het inwoneraantal in Eindhoven stijgt in de periode 2014 tot 2030 met 14.000 tot 16.000 inwoners. Het aantal huishoudens neemt met ruim 12.000 toe, waarvan ruim 10.000 eenpersoonshuishoudens. Een aanzienlijk deel hiervan zal bestaan uit expats en kenniswerkers. Er is behoefte aan ruim 13.000 extra woningen.

De ligging in stedelijk gebied, dichtbij het centrum en met een levendig en gemengd programma sluit aan bij de doelgroepen van jongeren, jongere professionals en expats. Vooral eenpersoonshuishou-dens en jongere koppels (meestal zonder, maar soms met kinderen) zullen zich aangetrokken om op het NRE-terrein te wonen.

Het aanbod op het NRE-terrein kan zich onderscheiden door stadswonen op een wat hoger niveau en in een laagbouw opzet (het programma op het NRE-terrein heeft maximaal drie bouwlagen), met ruimere woonoppervlakten, kleine tuintjes, ruime balkons. Veel van de woonstudio's en lofts die de afge-lopen jaren op de markt zijn gebracht hebben een oppervlakte van tussen de 50 en 90 m2. Deze woon-typen vinden gretig aftrek in de markt. Aanvullend zou in het woonsegment dat hier net boven ligt een nieuwe markt kunnen worden gevonden. Voor eenpersoonshuishoudens, expats en kenniswerkers is huren vaak aantrekkelijker dan kopen.

Het programma met maximaal 100 wooneenheden op het NRE-terrein ligt op een aantrekkelijke locatie dicht tegen de binnenstad en is onderdeel uit van een gemengde programma-ontwikkeling die gewild zijn in de markt. De marktbehoefte voor de 100 woningen zal tegen die achtergrond dan ook groot zijn.

Detailhandel

Uniciteit en synergie zijn de sleutelbegrippen voor het programma op het NRE-terrein. De uniciteit van de detailhandel moet tot synergiewerking leiden met andere voorzieningen op het NRE-terrein. In dit geval zal er dus per saldo sprake zijn van een positief effect op het woon-, leef-, en ondernemerskli-maat. Daarbij kan gedacht worden aan concepten waarbij producten op het NRE-terrein wordt ontwikkeld, geproduceerd, gemaakt of hersteld, maar ook tentoongesteld en verkocht.

Gemiddeld zal een concept zo'n 250 tot 400 m2 groot zijn (werkruimte + expositie- en / of verkoopruimte). Met 4 tot 6 gebruikers kan het beoogde programma van 1.600 m² worden ingevuld. Gezien de opkomst van dit soort concepten en de inbedding in een sterk concept en transformatiegebied tegen de binnenstad aan, verwachten we dat er voldoende marktinitiatieven zullen zijn om zich op het NRE-te vestigen.

Horeca & Leisure

De huidige gebruikers op het NRE terrein benutten gezamenlijk 1.700 m2. Het complex zal een sterk ambachtelijk, artistiek en cultureel karakter krijgen. Aanvullend kan gedacht worden aan programma-onderdelen zoals:

• Praktijkruimten met ondersteunende horeca. Concept rondom een dans- en muziekstudio, urban yoga en andere niche-sporten. Deze concepten worden ondersteund door ondergeschikte horeca. Totaal circa 1.000 tot 1.500 m2, waarvan 200 tot 400 m2 horeca.
• Praktijkruimte met ondersteunende horeca. Concept rondom een kookstudio (eventueel gericht op expats en verschillende wereldkeukens), foodlab voor biologisch eten en powerfoods. Deze con-cepten worden ondersteund door ondergeschikte horeca. Totaal circa 1.000 tot 1.500 m2, waarvan 200 tot 400 m2 horeca.
• Ontmoetings- cultuurhuis, met verwijzing naar / exposities over de historische gaswinning, maar eventueel ook het gebruik van het kanaal en de textielindustrie. Ondersteund door ondergeschikte horeca. Totale omvang circa 1.000 tot 2.000 m2, waarvan van circa 250 tot 500 m2 horeca.
• Expat hotel met maximaal 10 kamers, gecombineerd met een kleinschalig bed and breakfast met maximaal vier tot zes kamers. Omvang circa 500 tot 1.000 m2
• Gemengde concepten waar horeca, retail en ambacht elkaar ontmoeten. Voorbeelden zijn een kapper of fietsenmaker, met ondersteunende horeca. Gezien de uniciteit van dit soort concepten zal dit bij één locatie blijven. Inschatting circa 200 m2

Binnen multifunctionele concepten als het NRE-terrein lopen horeca en leisure nauw in elkaar over. Voor deze functies gezamenlijk is er markt voor een programma van ca. 4.000 tot 6.000 m² bvo (be-staande en nieuwe gebruikers gezamenlijk). Dit is dus exclusief buitenruimte voor terrassen, buitenac-tiviteiten, evenementen, etc.

Werken & diensten

Binnen dit thema is er ruimte voor programma circa 9.000 tot 13.750 m2. Richtinggevend zal het programma rond werken en diensten er als volgt uit komen te zien:

• Solitair bedrijfsmatig en kantoorachtig: individuele bedrijven die zich willen vestigen zullen voor-namelijk kleinschalige initiatieven zijn, die ook passen bij de schaal en locatie van het NRE-terrein. Indicatief wordt uitgegaan van circa 10 tot 15 bedrijven met een gemiddelde omvang van 250 m2 bvo.
• Ambachten en consumentendiensten: ambachten en wijkverzorgende consumentendiensten zijn terug in het straatbeeld en blijven in opkomst. Gedacht kan worden aan een stomerij, schoenma-ker, klerenmaker, goudsmid, fietsenmaker, telefoonreparatie, computerreparatie, bierbrouwer, reisbureau, inktvuller, tattoostudio, lijstenmaker, drukwerk / copyshop, fotograaf, sleutelmaker etc. Het zijn doorgaans kleinere gebruikers met een oppervlakte van circa 100 m2. In een omgeving als het NRE-terrein zouden dit soort activiteiten uitstekend passen. Indicatief kan gedacht worden aan 5 tot 10 gebruikers.
• Bedrijfsverzamelcomplexen: gedeelde gebouw waar allerlei soorten bedrijven zich kunnen vesti-gen. Dit kan gemengd gebeuren, maar ook meer geclusterd. In de bedrijfsmatige en kantoorachti-ge hoek kunnen diverse clusters ontstaan, evenals in de richting van zorg en onderwijs. Een ge-middeld verzamelgebouw ís zo'n 2.500 m2 bvo groot. Op het terrein zouden 2 tot 3 gebouwen mogelijk zijn.
• Zorg en gezondheidsdiensten: een voorbeeld van een verzamelgebouw kan gericht zijn op zorg en gezondheid in de breedte. Bedrijven zoals, huisarts, dierenarts, tandarts, voedingsdeskundige, bewegingsdeskundige, massagesalon, kapper, pedicure, huidverzorging, schoonheidsspecialisten kunnen hier terecht.
• Solitair overig: specifieke concepten die veel voorkomen in stedelijke centra en die een omvang hebben, waardoor ze als solitair aangemerkt kunnen worden betreffen bijvoorbeeld fitness, fysio-therapie, kinderopvang. Een gemiddelde omvang van 500 m2 is hier gangbaar. Ingeschat wordt dat twee tot drie van dit soort gebruikers op het terrein terecht kunnen komen.

De behoefte aan een binnenstedelijke gemengd gebieden is groot. De ligging van het NRE-terrein tegen het centrum van Eindhoven en met bijzondere cultuurhistorische elementen zorgen voor een uiterst bijzonder en onderscheidend nieuw stuk stedelijk gebied.

Met name de programma-onderdelen wonen en werken & diensten kunnen ook als monofunctioneel / zelfstandig programma rekenen op een duidelijke marktbehoefte. In mindere mate geldt dit voor detail-handel en horeca & leisure.

Echter de kracht en uniciteit van het NRE-terrein bestaat uit de synergie en wisselwerking tussen de programma-onderdelen. Hierdoor ontstaat een levendig en dynamisch gebied in Eindhoven, dat bij-draagt aan de doelstellingen van de gemeente en regio om vernieuwende gebieden te realiseren, die ook bijdragen aan het aantrekken van kenniswerkers en bieden van ontmoetingsplaatsen waarmee de sociaal-economische Brainport ambities kracht worden bijgezet.

2.5.3 Vertaling juridische regeling

Het behoefte-onderzoek geeft aan welke kansen en mogelijkheden er liggen. De resultaten van het behoefte-onderzoek zijn omgezet in functies, zoals gebruikelijk in de bestemmingsplannen binnen de gemeente Eindhoven.

Gebruiksfuncties	maximale oppervlakte m2 bvo	aanvullende voorwaarden (oppervlakte is brutovloeroppervlak)
woongebouwen;	10.000	a. maximaal 100 woningen; b. minimale oppervlakte per woning bedraagt 50m2..
bedrijfsgebouwen ten behoeve van bedrijven, genoemd in de 'Lijst van bedrijfsactiviteiten' (Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten) behorende tot de categorieën 1 en 2 .met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen;	9.000	maximale oppervlakte per vestiging bedraagt 500m2
horeca, genoemd in de `Lijst van horeca-activiteiten´ (Bijlage 3) behorende tot categorie 1, categorie 5 of categorie 6 met bijbehorende terrassen, niet zijnde hotels of bed & breakfast;	2.800	a. maximale oppervlakte per vestiging bedraagt 500m2; b. maximaal 6 horecavestigingen in deze categorieen binnen het plangebied toegelaten. c. oppervlakte geldt niet voor terrassen.
horeca in de categorie 2a in de vorm van een jazzrestaurant en horeca in de categorie 4b in de vorm van een podiumzaal ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca'-1 met bijbehorende terrassen;	1.000	oppervlakte geldt voor cat 2a en cat 4b gezamenlijk, exclusief terras
zaalverhuur ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-1';	500
kookstudio;	180	maximaal 2 vestigingen binnen het plangebied
bed & breakfast	250	maximaal 6 kamers binnen het plangebied
detailhandel, niet zijnde productiegebonden detailhandel;	200	maximale oppervlak per vestiging 100m2
productiegebonden detailhandel	1400	maximale oppervlakte per vestiging bedraagt 150m2
kantoren;	750	maximale oppervlakte per vestiging bedraagt 350m2
dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instellingen;	3.300	maximale oppervlakte per vestiging bedraagt 350m2
hotel	500	maximaal 10 kamers binnen het plangebied

Tabel 2: Gebruiksfuncties die zijn toegelaten op basis van de regels (artikel 3.3.3)

Deze tabel is overgenomen in de specifieke gebruiksregels binnen de bestemming 'Gemengd'.

Voor wat betreft maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, cultuur en ontspanning en ateliers zijn geen maximale oppervlaktes opgenomen. Ten eerste zijn dit functies waar weinig kwantitatieve gegevens van bekend zijn. Ten tweede zijn het functies die vooral het gebied versterke en een aanvulling vormen op de andere functies. Ten derde is het praktisch uitgesloten dat deze functies de overhand zullen nemen. Het NRE-terrein is eigendom van de gemeente en de gemeente bepaalt aan wie de gronden verkocht gaan worden. Een deel van de gronden en gebouwen zijn al toegewezen aan voorkeurskandidaten, waarbij vooral sprake is van wonen, horeca en bedrijven. Tot slot is het ruimtelijk en beleidsmatig niet bezwaarlijk als dergelijke functies zich willen vestigen in de nabijheid van het centrum op dit terrein.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.
Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

3.2.2 Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale

belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.(paragraaf 3.2.3)
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in het Bro. (art. 3.1.6)
  De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Er is gekozen om de regels zoveel mogelijk direct door te laten werken op het niveau van de lokale besluitvorming. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, zoals bij de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. De begrenzing van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) is een provinciaal belang geworden (zie paragraaf PM Verordening ruimte). In het Barro is opgenomen dat de provinciale begrenzing van de EHS direct doorwerkt naar het bestemmingsplan.

Als nationale belangen in het Barro worden genoemd:
- Rijksvaarwegen
- Project Mainportontwikkeling Rotterdam
- Kustfundament
- Grote rivieren
- Waddenzee en waddengebied
- Defensie
- Hoofdwegen en hoofdspoorwegen
- Elektriciteitsvoorziening
- Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
- Ecologische hoofdstructuur
- Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
- IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
- Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

Voor de regio Eindhoven is de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Er is geen sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied.

Verder zijn de belangen van luchthaven Eindhoven geborgd. In het Barro en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn algemene regels gegeven voor het militaire luchtvaartterrein en voor het daarbij behorende beperkingengebied.

Figuur 6: Figuur Rarro (november 2014) besluitsubvlak militair luchtvaartterrein vliegbasis Eindhoven.

Onderhavig plangebied ligt volgens het Rarro niet binnen het obstakelbeheergebied (IHCS), de vliegfunnel en/of de Instrument Landing System (ILS) rondom vliegbasis Eindhoven.

De begrenzing van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) is een provinciaal belang geworden. In het Barro is opgenomen dat de provinciale begrenzing van de EHS direct doorwerkt naar het bestemmingsplan (zie ook verordening ruimte).

3.2.4 Besluit ruimtelijke ordening (Ladder duurzame verstedelijking)

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedenlijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

• 1. De beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
• 2. Indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. Indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

NRE-terrein

De onderbouwing van de Ladder voor Duurzame verstedelijking en de memo behorend bij de onderbouwing staan in Bijlage 1 en in Bijlage 2 van de Toelichting. In paragraaf 2.5 staat beschreven dat de ontwikkelingen in het plangebied voorzien in een regionale behoefte. De conclusies van het onderzoek naar de Ladder zijn de volgende:

• De ontwikkeling en het programma van het NRE-terrein sluiten aan bij het beleid van de gemeente Eindhoven, Brainport en de Metropoolregio Eindhoven.
• Voor gemengde stedelijke gebieden, met cultuurhistorische elementen is een duidelijke behoefte uit de markt, met diverse succesvolle voorbeelden in Eindhoven.
• Voor de beoogde programma-onderdelen binnen de ontwikkeling van het NRE-terrein is de behoefte aantoonbaar. Daarbij geldt dat de kracht van het programma en het gebied vooral drijven op de synergie en wisselwerking van de verschillende onderdelen en daarmee de uniciteit van het gebied wordt bepaald.
• Er is sprake van een ontwikkeling in stedelijk gebied, waarbij een bestaande en (deels) leegstaande locatie wordt hergebruikt. Hiermee worden leegstand en (planologisch) programma uit de markt genomen.
• Voor alle programma-onderdelen is sprake van leegstand in bestaand stedelijk gebied, echter voornamelijk op monofunctionele locaties en niet of zeer beperkt op vergelijkbare gemengde locaties als het NRE-terrein, die tevens voorzien in een dynamisch milieu voor start-ups en vernieuwende concepten en ondernemers.
• Het initiatief ligt in bestaand stedelijk gebied, waardoor de derde trede niet aan de orde is.

3.2.5 Conclusie rijksbeleid NRE-terrein

De ontwikkeling van het NRE-terrein draagt bij aan het versterken van hoogwaardige woonmilieus binnen Eindhoven, dat tevens voorziet in werklocaties en aanbod van cultuur. Dit is passend in het rijksbeleid voor de brainportregio. De planlocatie ligt niet binnen de invloedzones van vliegbasis Eindhoven. Uit het gemeentelijk beleid en uit onderzoek blijkt dat behoefte is aan de diverse functies van wonen, werken en leisure die mogelijk worden gemaakt in dit plan. Er wordt voorzien in een regionale behoefte binnen bestaand stedelijk gebied middels herstructering.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Figuur 7: Visiekaart structuurvisie provincie

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie
De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

3.3.2 Verordening Ruimte

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Hierin staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen wordenm en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Figuur 8: integrale plankaart Verordening Ruimte 2014 met structuren.

Themakaarten

Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor onderhavig plangebied is de themakaart Stedelijke ontwikkeling van belang.

Themakaart stedelijke ontwikkeling

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Het NRE-terrein betreft een stedelijke ontwikkeling, waarbij functies op het gebied van wonen, werken, detailhandel, horeca en kantoren worden toegelaten. Voor deze functies geldt sectoraal beleid. Dit sectorale beleid is afgestemd met de regio.

Met betrekking tot detailhandel geldt dat zeer recent de 'Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven' is afgerond. Ondernemers en raadsleden zijn nauw betrokken bij het opstellen van de sub-regionale visies, onder andere door sub-regionale ondernemers- en raadsledenbijeenkomsten in het vroege voorjaar van 2015. Tegelijkertijd heeft de werkplaats werklocaties - team detailhandel een aantal regionale thema's nader uitgewerkt. Al deze input is samengebracht en besproken tijdens een portefeuillehoudersoverleg en vervolgens in een regionale raadsledenbijeenkomst op 22 april 2015. Op basis van de stukken en de input uit die twee bijeenkomsten is de regionale detailhandelsvisie opgesteld. Deze visie wordt aan alle 21 gemeenteraden aangeboden, met de vraag hiermee akkoord te gaan. De regionale detailhandelsvisie ligt vervolgens in december 2015 ter vaststelling voor aan het provinciale Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO), waarmee de visie een kader voor de Provincie wordt.

Themakaart cultuurhistorie

Op deze themakaart staan de complexen die van cultuurhistorisch belang zijn, de aardkundig waardevolle gebieden, de cultuurhistorische vlakken en de Nieuwe Hollandse waterlinie. Deze laatste komt in Eindhoven niet voor. Het plangebied heeft geen aanduiding in de Verordening

Themakaart agrarische ontwikkeling en windturbines

Op deze kaart staan de structuren en aanduidingen rond landbouw en windturbines. Het plangebied bevat geen aanduidingen binnen dit thema.

Themakaart water

Op deze themakaart staan de structuren en aanduidingen die betrekking hebben op water. Het plangebied is aangeduid als 'Boringsvrije zone'. Binnen deze zone geldt de minst strikte vorm van bescherming, namelijk behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. In de Provinciale Milieuverordening zijn regels opgenomen ter bescherming van deze kleilaag. De aanduiding 'Boringsvrije zone' op de verbeelding van dit bestemmingsplan heeft uitsluitend een signalerende functie.

Themakaart natuur en landschap

Op deze themakaart staan de structuren en aanduidingen rondom natuur en landschap. Het plangebied bevat geen aanduidingen binnen dit thema.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Het bestemmingsplangebied ligt buiten een transformatiegebied.

Figuur 9: Ruimtelijke hoofdstructuur Interimstructuurvisie Eindhoven

3.4.1.1 Buiten transformatiegebied/ Gebruik van de ruimte

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur 10 : Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Onderhavig plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als Zorg en opvang, werken en wonen.

Zorg en opvang
Deze gronden zijn bedoeld voor geclusterde stedelijk/ regionale zorggerelateerde opvangvoorzieningen zoals ziekenhuizen, verslavingszorg, instellingen voor geestelijke gezondheidszorg, revalidatiecentra en gevangenissen.

Wonen
Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

Werken
Hieronder vallen werkgerelateerde functies: industrie, research en ontwikkeling, handel, kantoren, grootschalige en perifere detailhandel, transport, bouwnijverheid, dienstverlening. Tevens alle productieactiviteiten van kunst en design en ook alle voorzieningen die bij een functioneel en modern bedrijventerrein horen (o.a. parkmanagement).

Het NRE-terrein zal ontwikkeld worden als een gemengd stedelijk gebied dat een goede aanvulling vormt op de centrumstedelijke voorzieningen.

3.5 Volkshuisvesting

3.5.1 Beleid

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden, zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto "kiezen voor stedelijke kwaliteit" heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Midden- en Oost-Europa.

Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van het bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013. Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 en het Eindhovense Programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020

Het Eindhovense programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (Regioraad, 2009).

Het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 bevat de volgende uitgangspunten:

• a. Het regionaal programma Wonen moet aansluiten bij de reële vragen op de woningmarkt;
• b. De taakstelling voor de Peel en de Kempen is maximaal en de taakstelling voor het Stedelijk Gebied is minimaal;
• c. Conform de bestaande BOR-afspraken bouwen de omliggende BOR-gemeenten 10.000 woningen voor Eindhoven in de periode 2010-2030;
• d. Het programma moet bijdragen aan de vermindering van de onevenwichtigheid in de verhouding sociaal/marktsector tussen stad en omliggende gemeenten. De bestaande BOR-afspraken zijn hierbij het uitgangspunt.

Eindhoven moet in de periode 2012-2022 op eigen grondgebied minimaal 4033 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Daarnaast vindt via de integrale wijkvernieuwing een kwaliteitslag plaats waardoor ca 1000 bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw. Hierdoor komt de totale bruto woningproductie in Eindhoven op minimaal 5033 woningen.

Huisvestingsverordening

In de gemeente Eindhoven is voor het splitsen van woningen of het omzetten van woning naar onzelfstandige eenheden een vergunning nodig. In Eindhoven is de Regionale Huisvestingsverordening 2014 van toepassing waarin de gronden voor weigering van een splitsings- en omzettingsvergunning zijn opgenomen.

Een aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt getoetst aan:

• behoud van woonruimte: belang van de aanvrager bij de splitsing weegt niet op tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad;
• kwaliteit woning.

Met betrekking tot het realiseren van onzelfstandige eenheden zijn twee vergunningen specifiek van belang, namelijk de omzettingsvergunning 'omzetten' en de omgevingsvergunning 'gebruik in strijd met bestemmingsplan'.

• De vergunning 'omzetten' beoordeelt op het aspect 'leefbaarheid'.

• De vergunning 'gebruik in strijd met bestemmingsplan' beoordeelt de parkeersituatie en toetsen we op basis van de beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht of er sprake is van een minimale woonkwaliteit.

Samen met partners

Een aangenaam woon- en leefklimaat zijn bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan “stenen” en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.

De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te hebben gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt.

Met dit programma Wonen willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden.

Maatschappelijke trends

Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt onderstaand, in vogelvlucht, een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven.

• Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag(permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal.
• De bevolkingsontwikkeling. De dubbele vergrijzing, het groeiende aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden.
• De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven(bv. (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen.
• Vermaatschappelijking van de zorg.
• Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/ stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij. De scheiding van wonen en zorg zal dit proces nog gaan versnellen.
• De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen m.n. op energiebesparing.

De financiële/economische crisis is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren blijvend zal beïnvloeden.

Verwachting

De verwachting is dat de consument vaker zal gaan huren. De toegang tot de koopmarkt zal blijvend veranderen als gevolg van de strengere financieringsvoorwaarden vanuit de bankensector. Starters en middeninkomens vragen de komende jaren extra aandacht. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van de Brainportregio is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers te faciliteren. Hiertoe is een overlegtafel ingericht met de meest betrokken partijen. Voor de nabije toekomst is het van belang om steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen.

3.5.2 Actuele regionale woningbehoefte

De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening Ruimte 2014 (VR 2014). In artikel 4.3 van de VR 2014 wordt aangegeven, dat gemeenten in hun bestemmingsplannen moeten verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten maximaal 100% aan harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) hebben voor de 10-jaarsperiode. Vanuit de praktijk blijkt het hierbij realistisch om zo'n 130% aan totale plancapaciteit te hebben om - als gevolg van wijzigingen/aanpassingen tijdens bestemmingsplanprocedures - uiteindelijk 100% harde plancapaciteit te kunnen realiseren (in de 10-jaarsperiode). Uit de provinciale prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral eenpersoonshuishoudens (voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+).

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop.

In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken.

Het aandeel harde plancapaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee is er, in ieder geval kwantitatief, ruimte om nog harde plancapaciteit toe te voegen.

Bestaand stedelijk gebied: woningbehoefte centrumstedelijke woonmilieu
Het programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2015 (vastgesteld, april 2015) constateren een grote vraag naar centrumstedelijke woonmilieus. Deze vraag concentreert zich in de regio m.n. in Eindhoven. Dit type woonmilieu kenmerkt zich niet alleen door de nabijheid van een hoogstedelijk centrum, maar ook door intensieve bebouwing en functiemenging.

Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is m.n. aantrekkelijk voor één- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar met een huishoudinkomen tot €35.000. Dit zijn vaak hoger opgeleiden zonder kinderen, studenten, (internationale) kenniswerkers, vitale senioren. Het is echter niet zo dat dit alleen kan en moet leiden tot kleine, goedkope appartementen (30-40 m2). Er is ook een markt, wel meer beperkt in omvang, voor grotere en daarmee duurdere appartementen en stadswoningen.

De uitbouw van centrumstedelijke woonmilieus past uitstekend in de regionale Brainportambitie van Eindhoven/Zuidoost Brabant. Met het uitbouwen van dit type woonmilieu wordt een basisvoorwaarde ingevuld om (internationale) kenniswerkers, studenten e.a. talenten aan Eindhoven en daarmee de regio te binden.

3.5.3 Specifiek NRE-terrein

Het NRE-terrein is een unieke en aantrekkelijke transformatielocatie dicht tegen het centrumstedelijke woonmilieu van Eindhoven. Voorheen was in het woningbouwprogramma uitgegaan van circa 350 woningen op het terrein. Dit zullen nu maximaal 130 woningen worden.

Het woonprogramma met maximaal 130 wooneenheden, waarvan max. 30 grondgebonden woningen is onderdeel van een gemengde programma-ontwikkeling.ca 20% huur en 80% koop waarvan een deel (20-30 eenheden) collectief particulier opdrachtgeverschap.
Vooral eenpersoonshuishoudens en jongere koppels (meestal zonder, maar soms met kinderen) zullen zich aangetrokken voelen om op het NRE-terrein te wonen.
Het aanbod op het NRE-terrein onderscheidt zich door stadswonen met ruimere woonoppervlakten, kleine tuintjes, ruime balkons. De huur- en koopprijzen zullen zich daarmee net boven het boven het sociale segment (m.n. middelduur en duur) bevinden.

3.5.4 Verantwoording woningbouwprogramma

In het geldende bestemmingsplan is sprake van een bestemming Uit te werken wonen die al onderdeel uitmaakt van de harde plancapaciteit.

a. Kwalitatief

De recent door de raad vastgestelde Woonvisie (december 2015) kiest expliciet voor het beter benutten van de bestaande stad.

"De verandering van bestaande (woongebieden) vraagt om verschillende aanpakken. Hierdoor kunnen gebieden meer onderscheidend vermogen ontwikkelen. We zoeken naar creatieve mogelijkheden om bestaande gebouwen beter en sneller te gebruiken"(Woonvisie Eindhoven, december 2015).

Het NRE-terrein past uitstekend in deze visie. Gelegen in bestaand stedelijk gebied, nabij het centrum van Eindhoven.

Zowel uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek(2015) alswel het woningmarktonderzoek toegespitst op Eindhoven (Sterke stad, 2015) blijkt een grote behoefte aan binnenstedelijk wonen.

b. Kwantitatief

In het RRO van 16 december 2015 is het regionaal woningbouwprogramma 2015 t/m 2024 voor de subregio Stedelijk Gebied vastgesteld, maar nog niet de onderlinge verdeling per gemeente. De onderlinge verdeling per gemeente zal voor 1 juni 2016 in een extra RRO worden vastgesteld. Tot die tijd wordt door de provincie uitgegaan van aantallen van de BOR/BSGE-afspraken.

Daarmee zijn we bij het besluit van het RRO van november 2014.

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 t/m 2023 vastgesteld. Voor Eindhoven zijn dit 3775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop.

In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/-afspraken.

Het aandeel harde plancapaciteit voor de tienjaarsperiode bedraagt in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant gemiddeld 55%. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee is er nog ruimte om nog harde plancapaciteit ( 100 woningen NRE-terrein) toe te voegen.

Conclusie

Gezien de ligging van het NRE-terrein, dicht tegen de binnenstad, de transformatieopgave in bestaand stedelijk gebied, de actuele (regionale) woningbehoefte, kan deze unieke locatie een uitstekende rol vervullen in de behoefte aan stedelijk wonen.

3.6 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1 Archeologie

"De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit gemeentelijk beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd.

De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart. Ter plaatse van het NRE-terrein, is volgens deze kaart geen sprake van vastgestelde archeologische waarden of archeologische verwachting. Met betrekking tot archeologie worden derhalve geen nadere eisen gesteld."

3.6.2 Cultuurhistorische waarden

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen.
Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Figuur 11: nummers van de gebouwen

Het gehele plangebied maakt deel uit van 'Industriegebied Tongelresestraat', dat als historische stedenbouwkundige structuur is opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart. De aanwezigheid van het Eindhovensch Kanaal (1846) en de aanleg van de provinciale weg Tongelresestraat van Stratum naar Lieshout in 1870 zorgden er mede voor dat in het laatste kwart van de 19de eeuw het gebied rondom de kop van het kanaal zich ontwikkelde tot industriegebied. In 1899 werd direct grenzend aan de kop van het kanaal door de gemeente Eindhoven een gasfabriek gebouwd. Deze gasfabriek is door de groeiende afzetmarkt in de beginjaren, wijzigingen in het productieproces en een omslag van productie naar distributie voortdurend in ontwikkeling geweest, waardoor de gebouwen op het terrein in verschillende tijdsperioden zijn gerealiseerd.

Op figuur 11 (hierboven) zijn de (nog) aanwezige gebouwen van de gasfabriek weergegeven.

Gebouw 2, een magazijn incl. toonzaal (1930) representeert de omschakeling van productie- naar distributiebedrijf. De functie van toonzaal die in het gebouw werd ondergebracht is een vroeg voorbeeld van een dienst voor voorlichting en propaganda. De magazijnfunctie is onlosmakelijk verbonden met de toonzaal. Het gebouw kenmerkt zich verder door de voor Eindhoven vrij zeldzame Amsterdamse School stijl en vanwege de karakteristieke plattegrond die geënt is op de afbuiging van de Nachtegaallaan en de (reeds verdwenen) watergashouder achter het gebouw.

Gebouw 4 (1952) is een in sobere stijl opgetrokken voormalige kantine annex wasruimte.

Gebouw 5 (1899) maakte deel uit van de vroegste fase van de voormalige gasfabriek. Het ontwerp en de architectuur zijn karakteristiek voor het industriële bouwen omstreeks 1900 en geeft daardoor een goede indruk van de verdwenen gebouwen van de fabriek.

Gebouw 7 (1950) deed dienst als 'blowerkamer', later als bewakingscentrum en kantoorruimte. Naast gebouw 5 behoort ook gebouw 8, het voormalige ketelhuis (1899) tot de oorspronkelijke gasfabriek en is qua bouwstijl eveneens typerend voor die periode.

Gebouw 9, het voormalige zuiverhuis (1924), geldt als laatste restant van de watergasproductie die vanaf 1924 werd geïntroduceerd. Gebouw 10 (1912) is gebouwd als eerste elektriciteitsfabriek in Eindhoven (Peelcentrale). Net als gebouw 2 representeert gebouw 11, het gasontvangstgebouw (1930), de overgang van productie naar distributie. Gebouw 17 is vermoedelijk in 1925 opgetrokken als garage behorend bij de aangrenzende Picusfabriek.

De gebouwen op het huidige NRE-terrein vertegenwoordigen de roerige geschiedenis van de voormalige gasfabriek. Als geheel vormen zij derhalve een uniek overblijfsel van de industriële ontwikkeling van Eindhoven, en in het bijzonder van de ontwikkeling van de gasfabriek en het gebied direct ten oosten van de Dommel en grenzend aan het Eindhovensch Kanaal. Vanwege de hoge cultuurhistorische, maar ook hoge monumentale waarden, geldt voor deze panden de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. In de juridische regeling is voor deze panden een sloopvergunningstelsel opgenomen, waarmee is geregeld dat deze bebouwing niet zomaar kan worden gesloopt.

3.7 Verkeer en parkeren

3.7.1 Autoverkeer

Het NRE-terrein maakt onderdeel uit van het ontwikkelingsgebied Picus/ NRE Eindhoven. Voor de totale ontwikkeling is in 2005 het rapport 'Onderzoek gebied Picus/ NRE Eindhoven, Effecten op de verkeersafwikkling' opgesteld. Dit rapport uit 2005 is geactualiseerd op 28 november 2013 (Bijlage 4 Onderzoek verkeersafwikkeling). De aanleiding voor de actualisatie is dat een deel van de bouwplannen gerealiseerd is. Daarnaast zijn na 2005 diverse verkeerskundige maatregelen uitgevoerd. Ten eerste is de 30km/uur zone verder uitgewerkt met snelheidsremmende maatregelen en is op diverse wegen in het studiegebied eenrichtingsverkeer ingesteld.

Dit onderzoek uit 2013 is nog steeds goed bruikbaar, omdat de verkeerssituatie voor het overige ongewijzigd is gebleven. Ten aanzien van het NRE-terrein is uitgegaan van de bouw van 350 woningen. De 350 woningen genereren op een gemiddelde weekdag 2380 voertuigbewegingen. Dat wil zeggen dat 1190 voertuigen verspreid over de dag verlaten en weer 1190 voertuigen het gebied weer binnenkomen.

In dit bestemmingsplan wordt een gemengde invulling voorgestaan van wonen en werken. Op basis van het maximale programma 22.000 m2 bvo is bekeken wat dan het aantal voertuigen op een gemiddelde weekdag zal zijn. De berekening gaat uit van gemiddelde kengetallen overeenkomstig de CROW. De berekening staat in Bijlage 5 Aantal verkeersbewegingen NRE-terrein. Het programma van maximaal 22.000 m2 bvo genereert op een weekdag 1390 voertuigbewegingen per etmaal in plaats van 2380 voertuigbewegingen bij een programma van 350 woningen. Het aantal voertuigbewegingen neemt bij dit programma af in vergelijking met het eerdere uitgangspunt in het verkeersonderzoek. De uitgangspunten en conclusies van het gactualiseerde verkeersonderzoek uit 2013 zijn daarom nog steeds bruikbaar. Hieronder volgt een verdere uitleg van het onderzoek uit 2013.

Figuur 12: Ontwikkeling fase 3 NRE-terrein met tweerichtingsweg over het NRE-terrein

Bij de ontwikkeling van het NRE-terrein (fase 3) is rekening gehouden met een extra ontsluitingsweg (tweerichtingsverkeer) van de Picus Kade naar de Nachtegaallaan via het NRE-terrein.

De verkeerstoename ten gevolge van de nieuwe ontwikkelingen, inclusief het NRE-terrein op de nabijgelegen wegen ziet er als volgt uit:

Tabel 4: verkeerstoename in - en rond het NRE-terrein

De grootste verkeerstoename doet zich voor op het meest zuidelijke deel van de Treurenburgstraat en de nieuwe ontsluitingsweg via het NRE-terrein. Deze wegen liggen direct in- en nabij de ontwikkelingsgebieden en het is logisch dat op deze wegen de grootste toename van het verkeer te zien zal zijn. Door de extra ontsluitingsweg over het NRE-terrein worden de verkeersintensiteiten vanuit Picus West meer verspreid over de ringstructuur, die wordt gevormd door de Tongelresestraat, Kanaaldijk-zuid, Nachtegaallaan en delen van de Fazantstraat en de Parklaan. De betere spreiding kan worden bereikt, omdat het plangebied nu zowel vanaf het westen (Nachtegaallaan) als uit het oosten (Tongelresestraat) bereikbaar is.

Er is een verschuiving van verkeersbewegingen te constateren. De toenames in de Dommelhoefstraat-oost blijven acceptabel gelet op de aanleg van de extra ontsluitingsweg. Ook de verkeerafwikkling bij de aansluiting van de Dommelhoefstraat op de Tongelresestraat verloopt goed. De wachttijden voor verkeer dat de Dommelhoefstraat wil in- of uitrijden bedraagt vanuit alle richtingen minder dan 15 seconden.

De conclusie van het onderzoek is dat de ontwikkelingen verkeerstechnisch goed kunnen worden afgewikkeld, waarbij de aanleg van een ontsluitingsweg op het NRE-terrein van groot belang is.

3.7.2 Fietsverkeer en voetgangers

Voor fietsers geldt dat het NRE-terrein is omringd door de Slowlane (westzijde) en de snelfietsroute tussen Veldhoven - Nuenen (zuid- en oostzijde). Door een logische en goede aansluiting op deze routes is het NRE-terrein een aantrekkelijke locatie om per fiets te bereiken. Voornamelijk voor de publieke functies op het NRE-terrein is het belangrijk dat er voldoende stallingmogelijkheden voor de fietsers beschikbaar zijn.

Verder ligt het NRE-terrein op loopafstand van het NS-station en centrum van Eindhoven en haar voorzieningen (maximaal 1000 meter). De looproutes tussen de binnenstad van Eindhoven en het NS-station moeten daarom logisch aansluiten op het NRE-terrein en de routes binnen de locatie. Het bieden van een goede verbinding tussen het centrum van Eindhoven en het centraal station maakt het voor publieke functies interessant om zich op het NRE-terrein te vestigen. Hiervoor is in Eindhoven op Weg een nieuwe verbinding vanaf de Ten Hagestraat - Tramstraat - Augustijnendreef over de Dommel naar het NRE-terrein voorzien.

3.7.3 Parkeren en parkeerbeleid

3.7.3.1 Parkeerbeleid Eindhoven op weg

Het parkeerbeleid staat in de gemeentelijke nota 'Eindhoven op weg, duurzaam verbinden van mensen en locaties in Eindhoven veelzijdige stad'. De nota is vastgesteld door de gemeenteraad op 24 september 2013.

In deze nota wordt parkeren ingezet als sturend instrument, waarbij de ruimte efficiënter gebruikt kan worden. De volgende relevante beleidsuitgangspunten staan hierin beschreven:

Parkeren als sturend instrument

“De auto is een belangrijke vervoerwijze voor en in de stad. Waar dat moet – de economische topgebieden, werklocaties, bezoeklocaties - zal dat zo blijven. Waar dat kan en meerwaarde biedt – in verblijfsgebieden, op historische radialen, binnen campusontwikkelingen, in het centrum - zal de verhouding tussen de vervoerwijzen en het gebruik van de openbare ruimte verschuiven. Parkeren kan en moet een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van deze ambitie. Dat kan door sturing van de verkeersstromen. Het kan ook flankerend door via de tariefstelling voor parkeren duurzame mobiliteit te stimuleren.”

Efficienter gebruik voorzieningen

De ruimte voor parkeren kan ook efficie¨nter gebruikt worden. In en rond het centrum zijn, publiek en privaat samen, circa 10.000 parkeerplaatsen en daarmee ruim voldoende parkeervoorzieningen aanwezig. Tijdens piekuren is tweederde tot driekwart bezet. Uitbreiding van parkeren in en rond het centrum is bij groei van de behoefte daarom niet noodzakelijk. Het efficie¨nter gebruik van de parkeervoorzieningen wel. Samenwerking tussen beheerders en exploitanten is dan een vereiste.

Parkeren op afstand

In de toekomst wordt meer ingezet op parkeren op afstand. Enerzijds om een aantrekkelijke overstap te bieden aan de rand van de stad, als onderdeel van een duurzamere bereikbaarheid van het centrum. Anderzijds als alternatief voor vervallend maaiveldparkeren in het centrum als gevolg van bouwontwikkelingen (bijvoorbeeld Fensterrein) of verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Door de ontwikkeling van P+R wordt het autonetwerk meer verweven met het netwerk van het openbaar vervoer. Vanuit alle naderingsrichtingen zal er voor automobilisten een aantrekkelijk alternatief zijn om over te stappen op het openbaar vervoer voor het vervolg van hun rit.

Betaald parkeren

Uit oogpunten van effectiviteit en praktisch toepassingsgemak is en blijft betaald parkeren bij uitstek heìt instrument voor parkeer- en verkeersregulering. Door de werkingsperioden en de differentiatie van tarief naar tijd en afstand en type voorziening (straat, terrein, garage) wordt er effectief gestuurd op het gewenste parkeergedrag en worden de voorzieningen efficie¨nt gebruikt en parkeeroverlast voorkomen.

• Bewoners: bij de woning, op acceptabele loopafstand, soms geen parkeren.

• Bezoekers: in garage, op langparkeerterrein, P+R, (ultra)kort straatparkeren.

• Werkers: op eigen terrein, op langparkeerterrein, P+R.

Parkeerregulering, geënt op bovenstaande strategie in combinatie met de ruimtelijke en mobiliteitskeuzen voor het gebied binnen de Ring, leidt tot een toekomstbeeld waarin voor het gehele gebied binnen de Ring betaald parkeren geldt. Ook zijn de werkingstijden in de avonduren en de weekenden uitgebreid.

Flexibele toepassing parkeernormering

De parkeernormering wordt flexibel. Dit om te voorkomen dat gewenste ontwikkelingen (financieel) niet tot stand kunnen komen vanwege de parkeervraag die dan volgens de normen ingevuld moet worden. Of om te voorkomen dat er extra parkeercapaciteit wordt ontwikkeld terwijl dat ook ingevuld kan worden door gebruik te maken van bestaande, beschikbare parkeercapaciteit. Of omdat parkeervraag niet of slechts ten dele optreedt bij bestaande of nieuwe functies dankzij mobiliteitsmanagement gericht op beperken of voorkomen van autogebruik. De parkeernormering geldt dan meer als referentie dan als norm.

Gebiedsgerichte aanpak parkeernormering

De uitvoering van de parkeernormering vindt gebiedsgericht plaats in overleg met initiatiefnemers en gebruikers. De uitbreiding vindt plaats per samenhangende buurt/ wijk. Hierbij wordt de beschikbaarheid van bruikbare alternatieven in de omgeving betrokken. De uitwerking en de implementatie van tariefdifferentiatie vinden voor het gehele betaald parkeergebied plaats.

3.7.3.2 Nota Parkeernormen Eindhoven (concept februari 2016)

In 2015 is gestart met het opstellen van nieuwe Nota Parkeernormen voor de gemeente Eindhoven. De Nota Parkeernormen (conceptversie 2016) is opgenomen als Bijlage 6 van de toelichting.

Een aantal aanleidingen ligt ten grondslag aan deze nieuwe Nota Parkeernormen:
Kadernota 2015 - 2018

Eindhoven is een stad met veel potentie. De stad en regio staan nationaal en internationaal bekend om de sterkte van de technologische industrie, het unieke samenwerkingsmodel en de creativiteit. In het coalitie akkoord staat dat we willen inspelen op de vraag van de stad. Dit betekent ruimte geven en regels waar mogelijk afschaffen. Er wordt gestreefd naar de kortste procedures van Nederland om nieuwe ontwikkelingen snel mogelijk te maken. Het versnellen van een procedure rondom een bouwaanvraag is hier onderdeel van.

Nieuwe Ruimte 2013

Begin 2013 heeft de gemeenteraad het Plan van aanpak "Nieuwe ruimte" vastgesteld. Hierin is geanalyseerd dat een groot aantal ruimtelijke ontwikkelingen in de stad tegengehouden wordt door strikte toepassing van beleidsregels rondom de beleidsvelden groen, welstand en parkeren. Dit heeft verschillende oorzaken, maar rechtvaardigt de keuze om deze beleidsdocumenten als eerste op stedelijk niveau te herijken. In de huidige beleidsregels en parkeernormen zit onvoldoende flexibiliteit om vrijstelling te kunnen verlenen van de parkeereis.

Eindhoven op weg

De nota "Eindhoven op weg", die op 19 november 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, vormt de basis voor het verkeers- en vervoersbeleid binnen de gemeente. In deze nota is een paragraaf opgenomen over parkeren, met als belangrijkste uitgangspunten:

• Parkeren is een sturend instrument
• Efficiënter gebruik van (bestaande) parkeervoorzieningen
• Parkeren op afstand (bijv. P+R)
• Uitstekende bereikbaarheid en gemakkelijk parkeren
• Betaald parkeren als instrument voor parkeerregulering
• Flexibele toepassing en gebiedsgerichte aanpak parkeernormering

De uitgangspunten zijn helder, maar lijken los van elkaar op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een uitstekende bereikbaarheid, gemakkelijk parkeren en flexibele normering kan suggereren dat Eindhoven veel ruimte wil bieden om parkeren ruimhartig toe te staan, maar in de context van de andere uitgangspunten blijkt een veel genuanceerder beeld. Eindhoven wil parkeren goed geregeld hebben, maar dat wil geenszins zeggen dat parkeerders een plek voor de deur van hun bestemming vinden. Parkeren wordt immers ook gereguleerd in de stad en is een sturend instrument om de stad leefbaar te houden. De uitgangspunten uit Eindhoven op weg worden daarom nader uitgewerkt in een parkeervisie en concreet parkeerbeleid.

Wet ruimtelijke ordening

Op 29 november 2014 trad de 'Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties' in werking. Hiermee verdwijnen de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening, waar de parkeervoorschriften in zijn vastgelegd. Voortaan moeten de parkeernormen in bestemmingsplannen worden opgenomen, dan wel moet een paraplubestemmingsplan worden opgesteld waarin de parkeernormen zijn vastgelegd. Sinds 2008 worden de parkeernormen al in bestemmingsplannen opgenomen. Tot deze wetswijziging was de parkeerregeling meestal opgenomen in de bouwverordening. Deze mogelijkheid is met de Reparatiewet BZK vervallen en geldt dat voor bestaande bestemmingsplannen een overgangstermijn tot 1 juli 2018 geldt. Voor nieuwe bestemmingsplannen vervalt de parkeerbepaling uit de bouwverordening na vaststelling.

Gezonde stad

Bij een beter leefklimaat horen onder andere een betere luchtkwaliteit, weinig geluidsoverlast en een slimme en gezonde inrichting van de stad. Schoner verkeer en vervoer helpen een stad gezonder te maken en zorgen daarmee voor een betere leefomgeving. In dit kader is onder andere Eindhoven een van de pilotsteden van het programma Slimme en Gezonde Stad van het ministerie van IenM.

Nieuwe landelijke inzichten.

De vigerende nota parkeernormen is in maart 2012 door het college vastgesteld. In oktober 2012 zijn de meest recente kencijfers parkeren door het kenniscentrum CROW gepresenteerd. Bij het vaststellen van de parkeernormen in 2012 is toegezegd dat de mogelijkheden om meer flexibiliteit te bieden onderzocht zouden worden.

Specifiek voor het NRE-terrein

De Nota Parkeernormen Eindhoven is nog niet vastgesteld. Wel is de nota in februari 2016 gepresenteerd aan raadsleden en inwoners van de stad. In dit bestemmingsplan zijn de nieuwe parkeernormen uit deze nota opgenomen als toetsingskader voor het NRE-terrein vooruitlopend op de vaststelling van de nieuwe normen.

Op 1 juli 2015 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Artikel 3.1.2 Bro lid 2 bevat de mogelijkheid om regels op te nemen waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Dit houdt in dat het mogelijk is om in de regels rekening te houden met gewijzigd parkeerbeleid. In de regels is een dergelijke dynamische beleidsverwijziging opgenomen. Mochten de parkeernormen de komende jaren gewijzigd worden, dan is het mogelijk om rekening te houden met de meest actuele beleidsuitgangspunten.

3.7.3.3 Parkeerbalans programma NRE-terrein

Het bestemmingsplan maakt een bepaald programma mogelijk met diverse functies. De maximale invulling van het programma staat in de Regels in artikel 3.3.3 . Om te bekijken of het aantal benodigde parkeerplaatsen ruimtelijk inpasbaar is, is een parkeerbalans opgesteld.De parkeerbalans en de gehanteerde uitgangspunten zijn terug te vinden in Bijlage 7 Programma met parkeerbalans normen 2016 van de toelichting. Deze berekening is aangevuld tot de maximale planologische invulling.

Het NRE terrein ligt volgens de huidige parkeernormen nota in de schilwijk. Vanwege de ligging dicht tegen het centrum in combinatie met de aanwijzing als proeftuin is besloten om voor het NRE terrein de centrumnormen uit de nieuwe Nota Parkeernormen van toepassing te verklaren. Op het NRE-terrein is betaald parkeren ingevoerd om te voorkomen dat hier centrumbezoekers gaan parkeren. Het NRE-terrein ligt immers hemelsbreed op 500 meter van het winkelcentrum van Eindhoven. Daarnaast ligt het NRE-terrein hemelsbreed op circa 750 meter van het centraal station en circa 400 meter van het HOV2-tracé over de Vestdijk. Verder staat in het vastgestelde mobiliteitsvisie "Eindhoven op Weg" dat bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad is de bestaande parkeervoorzieningen efficiënt worden gebruikt en er geen grootschalige uitbreiding van parkeercapaciteit in en rond het centrum wordt gerealiseerd. De parkeergarages Heuvelgalerie en Lage Landen (m.n. voor weekenden) zijn immers nabij het NRE-terrein gelegen. Deze factoren versterken dan ook de keuze om voor het NRE-terrein aan te sluiten bij de centrumnormen en niet de schilwijknormen.

Conform de concept Nota Parkeernormen van februari 2016 betreft de schilwijk het gebied tussen het centrum en de Ring. De locatie, karakteristiek en bereikbaarheid van het NRE-terrein is immers geheel anders dan een ontwikkellocatie nabij de Ring. De autobereikbaarheid van een ontwikkellocatie nabij de Ring is namelijk beter, hier geldt op vele locaties nog geen betaald parkeren (m.u.v. publiek aantrekkende functies (bv. TU/e en Strijp S) en is de afstand tot de Hoogwaardig Openbaar Vervoer-halten doorgaans groter. Hier ligt de parkeerbehoefte dan ook logischerwijs hoger dan het NRE-terrein nabij het centrum van Eindhoven.

Omwille van bovenstaande redenen passen de lagere parkeernormen die gelden voor centrumfuncties beter bij het NRE-terrein en zullen er voldoende parkeerplaatsen op het NRE-terrein aanwezig zijn. De centrumnormen uit de nieuwe Nota Parkeernormen vragen overigens om iets meer parkeerplaatsen dan de specifieke normen voor het NRE-terrein.

3.7.3.4 Locatie parkeerplaatsen en omgeving

Aantal parkeerplaatsen kan binnen grens plangebied gerealiseerd worden.

Uit de parkeerbalans blijkt dat de parkeerbehoefte bij het maximale programma binnen het plangebied 211 parkeerplaatsen bedraagt. Per parkeerplaats is ruimte nodig. Ruimte om in te parkeren en ruimte om de parkeerplaats te bereiken. Het bruto ruimtebeslag per parkeerplaats is 25m2. Binnen het plangebied is circa 5275 m2 nodig voor wegen en parkeren. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 20.500m2. Het aandeel parkeerplaatsen en wegen in het gebied bedraagt 26%.

Het is mogelijk om het parkeren geheel op maaiveld te realiseren. Maar het is niet uitgesloten dat in de laatste fase van de ontwikkeling voorzien gaat worden in een gebouwde parkeervoorziening te realiseren.

Mocht blijken in fase IV dat een gebouwde parkeervoorziening gewenst is, dan kan de gemeente dit privaatrechtelijk regelen als eigenaar van de grond.

Relatie met gebouw 1 en 3 op het NRE-terrein

Het plangebied bevat het NRE-terrein, maar zonder de gebouw 1 en gebouw 3. (Figuur met nummers van gebouwen staat in paragraaf 3.6.2). De reden dat deze gebouwen geen onderdeel uitmaken van het plangebied is dat de verwachting is dat van deze gebouwen de komende jaren het feitelijk gebruik voortgezet zal gaan worden. Het plangebied heeft betrekking op de delen van het NRE-terrein waarop nieuwe ontwikkelingen plaats gaan vinden. Voor het parkeren is de relatie met beide gebouwen relevant. Gebouw 1 wordt gebruikt als kantoor van de gemeente Eindhoven. Gebouw 3 is in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. Er is een uitwisseling tussen parkeerders op het 'NRE-terrein-plangebied' en parkeerders gebouw 1 en gebouw 3.

Dubbelgebruik parkeerplaatsen bij gebouw 3

De openbare ruimte rondom gebouw 1 en 3 is op dit moment niet optimaal ingericht. In totaal komen rond gebouw 1 en 3 circa 70 parkeerplaatsen te liggen. (Bijlage 8 Structuur openbare ruimte) Rondom gebouw 3 komen ruim 40 parkeerplaatsen die openbaar toegankelijk zijn.

Figuur 14: parkeren rond gebouw 3

Deze parkeerplaatsen bij gebouw 3 lenen zich goed voor dubbelgebruik, bijvoorbeeld kantoren in combinatie met horecafunctie. Dit dubbelgebruik is nu niet meegenomen in de berekening, omdat de berekening betrekking heeft op het plangebied en de planontwikkeling. Het is geen efficient ruimtegebruik om parkeerplaatsen aan te leggen, als er parkeerplaatsen meteen grenzend aan het plangebied onbenut blijven in de avond- en nachtperiode en in de weekenden. Daarom is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om parkeergelegenheid elders te gebruiken, in de nabijheid van het plangebied.

Gebruik van NRE-terrein door gebruikers gebouw 1

In de adviesnota Marktconsultatie en gebiedsontwikkeling NRE-terrein d.d. 16-05-2014 is besloten dat 155 parkeerplaatsen beschikbaar worden gesteld voor het opvangen van de parkeerbehoefte door de ambtelijke huisvesting die buiten kantooruren beschikbaar zijn voor dubbelgebruik, waarbij de eventuele tekorten elders ingehuurd moeten worden. Het is niet mogelijk om 155 parkeerplaatsen direct rondom gebouw 3 en het NRE-gebouw (gebouw 1) in te passen. Één van de redenen die hieraan ten grondslag ligt is het gegeven dat er sprake is van een beperkt aantal dienstvoertuigen die op vaste parkeerplaatsen moeten parkeren. Deze parkeerplaatsen moeten bovendien, vanwege de veiligheid, met een hekwerk worden afgesloten, waardoor deze plaatsen ook niet beschikbaar zijn voor dubbel gebruik buiten de reguliere kantoortijden. Het is aan de gebruiker van gebouw 1 (gemeente) om te komen tot een duurzame oplossing voor haar eigen parkeerbehoefte op haar eigen terrein. Het college heeft in 2013 besloten dat gemeente zelf haar eigen parkeren op gaat lossen en dat betaald parkeren ingevoerd dient te worden. In het voorjaar van 2015 is het betaald parkeren op het NRE-terrein ingevoerd. Het aantal geparkeerde voertuigen op het NRE-terreinis sinds de invoering van betaald parkeren sterk afgenomen.

3.7.3.5 Andere mobiliteitsoplossingen

Het gemeentelijk beleid zet in op zo efficient mogelijk gebruik van de ruimte. Dit kan ook door het beter benutten van de huidige parkeergelegenheid in het centrum. De parkeergarages liggen op loopafstand van het NRE-terrein. De parkeergarage Heuvelgalerie (1200 parkeerplaatsen) ligt op loopafstand van 5 minuten.

Op nog kortere afstand ligt de parkeergarage De Lage Landen (400 parkeerplaatsen). Deze is nu gesloten in de nachtperiode en in het weekend. Toekomstige gebruikers zouden in overleg kunnen treden met de beheerder om deze parkeergarage open te stellen 's nachts en in het weekend.

Figuur 15: parkeergarages in de nabijheid van het NRE-terrein.

Verder krijgen op het terrein bewonerscollectieven de ruimte om gezamenlijk hun eigen ideeen te ontwikkelen. Dit kan ook inhouden dat men kiest voor deelauto's of een goede fietsparkeervoorziening wil realiseren om fietsen te stimuleren.

Een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de opgenomen parkeernormen. Maar juist deze locatie biedt veel mogelijkheden om het parkeren op andere manieren op te lossen dan het aanleggen van parkeerplaatsen. In de regels is daarom een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om af te mogen wijken van de normen, indien gebruikers aan kunnen tonen dat zij duurzaam komen met een andere mobiliteitsoplossing.

3.7.3.6 Inrichting openbare ruimte

In aansluiting op 'Eindhoven op Weg' is het streefbeeld er op gericht om een openbare ruimte te creëren die aantrekkelijke is voor fietsers en voetgangers, waarbij de auto te gast is. Dit willen we verwezenlijken door het creëren van een erfinrichting, waarbij de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk uit het zicht worden ingepast. Het invoeren van betaald parkeren op het NRE-terrein is bedoeld om het gebruik van duurzame vervoermiddelen te stimuleren en vormt een aanvulling op het streven om het parkeren zoveel mogelijk te sturen naar de daarvoor bestemde ruimten.

De vertaling van bovenstaande denkwijze vindt plaats in overleg met de (toekomstige) initiatiefnemers en gebruikers op het NRE-terrein. Met de initiatiefnemers en gebruikers van het terrein zijn spelregels opgesteld waar de initiatieven op het NRE-terrein aan worden getoetst. Deze spelregels staan in het Werkboek NRE-terrein in Bijlage 9.

Als parkeeroplossing wordt ingestoken dat gebruikers gebruik maken van parkeerplaatsen op eigen of andermans erf en dat deze parkeerplaatsen uit het zicht zijn ingericht. Het parkeren door bezoekers vindt in de openbare ruimte plaats en wordt mee ontworpen en/of is opgenomen in de bebouwing op het NRE-terrein (bijvoorbeeld binnen de bouwkundige erfgrens, ondergronds of op een gebouw). Hier is dus sprake van maatwerk in de uitvoering. De inrichting van de openbare ruimte is geen onderdeel van de juridische regeling van dit bestemmingsplan. De gemeente zal als grondeigenaar van het terrein de inrichting van de openbare ruimte regelen.Ook het werkboek NRE-terrein maakt geen onderdeel uit van de publiekrechtelijke regels. Het werkboek NRE-terrein maakt onderdeel uit van de privaatrechtelijke overeenkomsten tussen gemeente en de toekomstige eigenaren van het terrein.

3.7.3.7 Conclusie

Het NRE-terrein is een bijzondere locatie grenzend aan het centrum met goede openbaar vervoervoorzieningen en verbindingen voor fietsers en voetgangers. Deze locatie is daarom aangewezen als pilot-gebied vooruitlopend op de nieuwe normen voor parkeren binnen de gemeente. Het aantal parkeerplaatsen dat nodig is bij de maximale invulling van het programma kan worden gerealiseerd binnen het plangebied.

Wij gaan bij de ontwikkeling van het NRE-terrein uit van een kwalitatief hoogwaardige inrichting van het terrein door het verwezenlijken van een optimale afstemming tussen de vraag en het aanbod van parkeervoorzieningen, waarbij gestreefd wordt naar het maximaal stimuleren van het zoveel mogelijk lopen en fietsen naar de locatie. Het streven is om hierbij het uitwaaieren van de parkeerbehoefte naar omliggende buurten te voorkomen.

Het parkeren kan binnen het plangebied worden opgelost. In de openbare ruimte is voldoende ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte. Bij de ontwikkeling van de laatste fase van het terrein zal een oplossing moeten zijn gevonden voor het parkeren dat vanuit de omgeving (ambtenaren, gebouw 1) plaatsvindt op het NRE-terrein. In later stadium is tevens duidelijk in hoeverre dubbelgebruik van parkeerplaatsen naast het plangebied bij gebouw 3 kan plaatsvinden.

De feitelijke parkeertoets wordt gemaakt bij de beoordeling van een aanvraag omgevinsvergunning, waarbij wordt getoetst aan de in de bijlage bij de planregels opgenomen parkeernormen.

3.8 Groen

3.8.1 Groenbeleidsplan

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur 16: Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als Stad, rood beeldbepalend. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Op het NRE-terrein is weinig groen aanwezig. Het terrein is volledig verhard.

3.8.2 Bomenbeleidsplan 2008: Ruimte voor bomen

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld . Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven.
Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten.

3.8.3 Boomeffectrapportage NRE-terrein

Op 14 augustus 2014 is een boom-effect analyse uitgevoerd voor het NRE-terrein (Van Helvoirt Groenprojecten, projectnummer 20140617, Bijlage 10 Boomeffectanalyse)

Op het NRE-terrein staan 14 bomen. Het is wenselijk om deze bomen te behouden. De bomen zijn geinventariseerd en beschreven. De vitaliteit, levensverwachting en kwaliteit van de bomen is redelijk tot goed. Het NRE-terrein bestaat uit een groot open oppervlak met weinig groenelementen. De aanwezige volwassen bomen vallen niet op doordat deze aan de randen van het terrein staan. Geadviseerd wordt om de bestaande volwassen bomen binnen de huidige stenige omgeving te handhaven en zowel bovengronds als ondergronds duurzame groeiruimte in te richten.

3.9 Maatschappelijke voorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen passen goed op het NRE-terrein. Deze kunnen een aanvulling vormen in het woon-werkgebied. Gedacht kan worden als functies als kinderdagverblijf, zorggerelateerde functies.

3.10 Sport en recreatie

Echte sportfuncties zijn niet toegelaten. Hiervoor zijn andere terreinen binnen de gemeente beschikbaar. Recreatief gebruik van het terrein, bijvoorbeeld als startpunt voor fietsroutes is wel voorstelbaar. Binnen de functie cultuur en ontspanning zijn dergelijke recreatieve functies toegelaten.

3.11 Detailhandel

De detailhandelsnota "Ten minste houdbaar tot 2010" is op 19 december 2006 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze nota is bedoeld om duidelijkheid te bieden aan partijen die actief zijn in de Eindhovense detailhandel en die dit willen worden.

In de rapportage “Herijking Detailhandelsbeleid” zijn ook de uitgangspunten voor een nieuwe visie uitgewerkt. Deze uitgangspunten zijn:

• de vraag van de consument is leidend;
• compactheid winkelgebieden;
• type koopgedrag leidraad voor positionering winkelgebieden;
• belang leefbaarheid en beperken leegstand;
• duurzaam ruimtegebruik;
• vernieuwing faciliteren;
• randvoorwaarden kunnen verschillen per type winkelgebied.

De rapportage 'Herijking Detailhandelsbeleid' is één van de onderleggers geweest van de nieuwe detailhandelsnota 'Wie kiest, wordt gekozen'. Deze nota is behandeld in de commissie van juni 2015 en heeft ter inzage gelegen voor inspraak.

Uit het detailhandelsbeleid blijkt dat er geen behoefte is aan nieuwe winkelgebieden. Het NRE-terrein zal zich niet tot winkelgebied gaan ontwikkelen, maar wordt wel een gemengd gebied.

Op het NRE-terrein wordt in beperkte mate detailhandel toegestaan. Gezien de noodzaak tot 'verkleuring' / functiemenging van enkele van de (bedrijven)terreinen binnen de gemeente, als gevolg van het vertrek van de traditionele gebruikers, ligt er een kans voor productiegebonden detailhandel. Het toestaan van deze vorm van detailhandel past bij de ambitie van de stad Eindhoven om ruimte te bieden aan experimenten en ondernemerschap. Bovendien sluit het aan bij de sterke maakcultuur en creatieve sector in Eindhoven. Door dit toe te staan ligt er bijvoorbeeld een kans voor designers, waar de vervaarding en tentoonstelling vaak vloeiend in elkaar overgaan.

In de regels is zelfstandige detailhandel beperkt qua vloeroppervlakte, maar er is wel ruimte voor productiegebonden detailhandel.

3.12 Horeca

De raad heeft op 19 april 2004 het Horecabeleidsplan vastgesteld. Het algemene beleid is voor wat betreft de woonwijken gericht op handhaving en beperkte uitbreiding van de bestaande horeca.

Er zal binnen de horecabestemming door middel van een categorisering (d.m.v. een “ lijst van horeca-activiteiten ”) onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca worden gemaakt naar potentiële milieuhinder/overlast. De in deze lijst vermelde vormen van horeca zijn merendeels ook terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan, zij het dat de benadering daar meer van economische aard is.

In het "Horecabeleidsplan Gemeente Eindhoven - Kennis maken met een gastvrije stad" (vastgesteld 11 maart 2014) is het NRE terrein niet specifiek benoemd. In het kader van dit horecabeleidsplan kan het NRE terrein theoretisch worden geschaard onder "Woonwijken", "Werklocaties" en/of "Broedplaatsen". Gezien de aanwezigheid nu (medio 2015) van kantoren, ateliers, werkplaatsen horeca en in de toekomst ook woningen, kan het gebied in termen van het horecabeleidsplan als toelatingsgebied worden aangemerkt. Dit zijn gebieden waar feitelijk per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca hier inpasbaar is, afhankelijk van infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid, milieu-aspecten etc. Deze afweging wordt nu min of meer integraal voor het gehele gebied gemaakt voor het bestemmingsplan.

De zelfstandige horeca binnen dit bestemmingsplan is specifiek aangegeven. Dit betreft Fifth, een podiumzaal, jazz-restaurant en grand cafe binnen gebouw vijf (Fifth).

Daarnaast is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende functies. Dat wil zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

Verder zijn toegelaten kookstudio's, bed &breakfast, traiteurs en hotel. Deze functies zijn een specifieke vorm van horeca die apart zijn toegelaten.

3.13 Bedrijvigheid

Het NRE-terrein is een goede locatie voor een mix van wonen en werken. Om deze reden is bedrijvigheid toegelaten op het NRE-terrein. De bedrijvigheid moet zich wel verdragen met de woonfuncties is het gebied. Daarom zijn alleen bedrijven toegestaan die in beperkte mate hinder zullen veroorzaken. Dit zijn bedrijven in de categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten. (Een uitgebreide uitleg over de categorie-indeling en de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is te vinden in paragraaf 4.1)

3.14 Kantoren

De Kantorenstrategie 2012-2020 is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere ‘kantoorgemeenten’ in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013.

Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio. Het is een logisch vervolg op eerder ingezet beleid, zoals de Prioriteitennota 2011 – 2014 en het bevriezen van 100.000 m² nieuwbouw kantoorruimte op de locatie Land Forum.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomst- bestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk.

De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een ‘Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren’ (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten ‘iets’ met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze ‘slimme regio’ zijn legio partijen die samen in staat zijn om ‘slimme oplossingen’ te bedenken.

De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren.
Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

Geen van bovenstaande prioritaire gebieden is gelegen binnen het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Naast de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties is ook op 'overige locaties' de ontwikkeling van (kleinschalige) kantoren mogelijk. Het gaat hierbij om locaties binnen de stad welke eigendom zijn van ontwikkelaars en waar, veelal van oudsher, een nieuwbouw kantoorontwikkeling is toegestaan. De gemeente laat deze initiatieven echter over aan de markt en beperkt zich tot, voor zover aan de orde, het toetsen van deze initiatieven aan de (in de Prioriteitennota) gestelde voorwaarden, zoals haalbaarheid en wenselijkheid. Onderhavig plangebied valt niet onder de noemer 'overige locaties'. Er is daarom maar zeer beperkt ruimte voor kantoren. Het gaat in het NRE-gebied vooral om kantoren die onderdeel uitmaken van bedrijven of kantoren behorend bij de woonfunctie.

3.15 Prostitutie

Er bevinden zich in het plangebied geen prostitutiebedrijven. Het is niet gewenst om nieuwe prostitutiebedrijven toe te voegen aan deze locatie.

3.16 Kabels, leidingen en straalpaden

Binnen het plangebied liggen geen hoofdtransportleidingen die vanuit ruimtelijk oogpunt extra bescherming nodig hebben. In het plangebied ligt een gasdrukleiding. In de uitvoering van werkzaamheden zal hiermee rekening worden gehouden. Ook staat er een gasverdeelstation, maar dit zal verplaatst worden.

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand.
Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.
In deze brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.
Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk.
Een rustige woonwijk is als volgt gedefinieerd: Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor.
Een gemengd gebied is als volgt geformuleerd: Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot gemengd gebied.

4.1.1 Staat van bedrijfsactiviteiten

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG circulaire. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied toe worden gestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

Voor dit bestemmingsplan is de staat van bedrijfsactiviteiten van de VNG aangepast door de bedrijventypen die in het algemeen vanwege de aard van de activiteiten niet toelaatbaar worden geacht op een bedrijventerrein niet in de staat van bedrijfsactiviteiten op te nemen (bv. bioscopen, dierentuinen, sporthallen, kantoren, etc.).
Daarnaast worden bedrijfstypen uitgesloten waarvan gesteld mag worden dat zij - gezien hun aard - niet in onderhavig plangebied thuishoren en/of niet voor kunnen komen (bv. visserij- en visteeltbedrijven, aardolie- en gaswinning, etc.).
Vervolgens is een selectie gemaakt van de bedrijven behorende tot de voor het plangebied, al dan niet met vrijstelling, toegelaten milieucategorie (categorieën 1 en 2, met vrijstelling 3.1).

4.2 Geluid

4.2.1 Algemeen

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggend plan zijn de volgende geluidgevoelige bestemmingen opgenomen:

• a. een woongebouw
• b. een kinderdagverblijf

4.2.2 Wegverkeerslawaai

Het plan ligt in de zone van de Tongelreschestraat en de Kanaaldijk Zuid. Gezien de afstand van het plangebied tot beide wegen en de mate van afscherming door tussenliggende bebouwing kan er zonder nadere akoestische berekeningen van worden uitgegaan dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden.

De overige wegen in en nabij het plangebied zijn 30 km per uur wegen. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, gezien de lage verkeersintensiteiten op deze wegen, met uitzondering van de Nachtegaallaan, kunnen deze verder buiten beschouwing worden gelaten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening vormt de Nachtegaallaan een aandachtspunt, omdat hier meer dan 1500 motorvoertuigen per etmaal rijden. Daarom is het wegverkeerslawaai voor deze weg wel nader bekeken.

Figuur 17: wegverkeerslawaai Nachtegaallaan

Het resultaat van dit onderzoek staat in figuur 17. Dit figuur is tevens terug te vinden in Bijlage 12.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat ter plaatse van de Nachtegaallaan sprake is van een geluidbelasting van meer dan 53 dB. (rode gedeelte). Wanneer het een 50 km weg zou zijn, dan zouden hogere waarden moeten worden vastgesteld en zouden op basis van het hogere waardenbesluit eisen kunnen worden gesteld aan de geluidwering van de gevel en de aanwezigheid van een geluidluwe zijde. Het treffen van bron- en overdrachtbeperkende maatregelen, zoals het toepassen van een stil wegdek en geluidschermen, biedt geen reële mogelijkheden om de geluidbelastingen te reduceren. Het rode gedeelte valt grotendeels buiten het plangebied en buiten de locaties waar woningen gerealiseerd mogen worden.

De toekomstige woningen liggen voor een deel in het gedeelte dat geel staat aangegeven op figuur 12. De geluidswaarden bedragen hier tussen de 48 en 53 dB. Op basis van het Bouwbesluit zou aan de woningen extra geluidwerende maatregelen geëist worden, zodat sprake is van een binnenwaarde van 33 dB. Deze eis kan alleen gesteld worden, indien sprake is van vastgestelde hogere waarden. Dit is niet geval, omdat de locatie in een 30-kilomtergebied ligt.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening wordt het wenselijk geacht dat ook bewoners langs de Nachtegaallaan in dit geval binnen geluidgevoelige functies beschermd worden tegen wegverkeerslawaai. In de regels zal daarom de verplichting worden opgenomen dat binnen de 'gele' zone het geluidniveau binnen de woning maximaal 33 dB mag bedragen.

4.2.3 Railverkeerslawaai

Het plan ligt niet in de zone van de spoorlijn.

4.2.4 Industrielawaai

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein.

4.2.5 Luchtvaartlawaai

Het plangebied ligt op enige afstand (circa 7 km) van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een nieuw stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. In de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld met een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik. Het Luchthavenbesluit Eindhoven is vastgesteld op 26 september 2014 en inwerking getreden 1 november 2014.

Op 29 december 2007 is het Besluit tot aanwijzing van het militaire luchtvaartterrein Eindhoven in werking getreden. Met dit aanwijzingsbesluit uit 2007 was de 35 Ke geluidszone rond de luchthaven vastgelegd als grens van de geluidsbelasting van het gezamenlijke militaire en civiele vliegverkeer. Het plangebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35 Ke-contouren). Deze geluidszone is op 5 augustus 2009 vervangen door een tijdelijke geluidszone na gedeeltelijke vernietiging van het uit 2007 daterend aanwijzingsbesluit door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het plangebied ligt ook niet binnen deze tijdelijke geluidszone. Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor onderhavig plangebied.

4.2.6 Geluid horeca binnen plangebied

Binnen het plangebied worden een jazzrestaurant en een podiumfunctie mogelijk gemaakt. Regels ten aanzien van geluid van deze functies zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit. In het kader van het bestemmingsplan is onderzocht wat het effect is van deze functies en in hoeverre het mogelijk is om in de nabijheid van de jazzrestaurant en podiumfunctie geluidgevoelige functies te realiseren. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 13 Geluidonderzoek Fifth mei 2017.

In de juridische regeling zijn geluidgevoelige functies uitgesloten in de nabijheid van de jazzrestaurant en het podium. Op de verbeelding is daarom de aanduiding 'wonen-uitgesloten (-w)' opgenomen. Buiten deze aanduiding wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden voor woningen.

4.3 Geur

Eén van de toekomstige gebruikers (Fifth) heeft gevraagd een ambachtelijke brouwerij is toegelaten. Dit past binnen de regels van het bestemmingsplan, mits dit bedrijfsonderdeel qua geur- en geluidhinder gelijk te stellen valt aan een bedrijf in categorie 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is het Activiteitenbesluit van toepassing op horecabedrijven, waarbij eveneens beperkingen worden gesteld aan de geurhinder van een dergelijke ontwikkeling. Uit het geuronderzoek (Bijlage 14) blijkt dat met de juiste afzuigingen van zowel het restaurant als de stadsbrouwerij geurhinder in de omgeving zo goed als mogelijk voorkomen.

Met deze maatregelen wordt voldaan aan de eisen die het Activiteitenbesluit stelt bij het voorkomen van geurhinder door het bereiden van voedingsmiddelen.

4.4 Luchtkwaliteit

4.4.1 Regelgeving luchtkwaliteit

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen waardoor ruimtelijke ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden terwijl ondertussen maatregelen worden uitgevoerd die de luchtkwaliteit moeten verbeteren.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de
bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten van een bepaalde omvang grenzen vastgesteld, op grond waarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de Wet luchtkwaliteit c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

4.4.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.
Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor (PM10) en (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is ingeval het betreft 'gevoelige bestemmingen': 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In september 2012 hebben de 5 grootste brabantse gemeenten handreiking voor gevoelige bestemmingen in on ze provincie Noord-Brabant vastgesteld. In deze handreiking zijn naast de provinciale wegen en rijkswegen ook gemeentelijke wegen met meer dan 10.000 motorvoertuigen. Binnen of nabij het plan zijn geen wegen gelegen met meer dan 10.000 motorvoertuigen.

4.4.3 Planbeschrijving

Het plan omvat de aanleg van woningen en bedrijven. Dit levert (extra) verkeersbewegingen op. Met de zogenaamde NIBM-tool (beschikbaar via Infomil) kan op eenvoudige wijze een berekening worden uitgevoerd om na te gaan of er sprake is van een 'niet in betekenende mate' plan. Het tool berekent een volledig worstcase-bijdrage aan luchtkwaliteit. Uit een berekening met de NIBM-tool blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer "in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiertoe is een luchtkwaliteitsrapport (Onderzoek luchtkwaliteit NRE-terrein, d.d. 1 juli 2015, nr. 220833) opgesteld. Uit het rapport blijkt dat na planontwikkeling nog steeds wordt voldaan aan de grenswaarden zoals genoemd in bijlage 2 van de Wet milieubeheer.

4.4.4 Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

4.4.5 Conclusie

Uit het luchtonderzoek blijkt dat ook na planontwikkeling wordt voldaan aan de normen uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

4.5.1 Wettelijk kader

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (augustus 2004; gewijzigd en verlengd augustus 2008 en aangepast juli 2012). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen.

• Er is geen inrichting nabij het plangebied die invloed heeft;
• Nabij of binnen het plangebied liggen geen buisleidingen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen gemeentelijke wegen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen snelwegen gelegen die invloed hebben op het plan;
• Op circa 470 meter van het plan is de spoorlijn Eindhoven-Weert gelegen.

 

Inrichtingen

Gasdrukregel- en meetstations

Binnen het plangebied is een gasdrukregel- en meetstations (type C, open opstelling/vrijstaand gebouw) gelegen. Volgens het Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer gelden hiervoor veiligheidsafstanden ten opzichte van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Om te borgen dat deze niet binnen de veiligheidsafstanden kunnen worden gerealiseerd worden regels in het bestemmingsplan opgenomen. In onderstaande tabel zijn de afstanden weergegeven.

 

Tabel veiligheidsafstanden
Categorie-indeling	Opstellingswijze	Kwetsbare objecten	Beperkt kwetsbare objecten
B	Kast	4 meter	2 meter
	(semi-)Ondergronds station	4 meter	2 meter
	Kaststation	6 meter	4 meter
	Open opstelling/vrijstaand gebouw	10 meter	4 meter
C	Alle stations t/m 40 000 normaal kubieke meter per uur aardgas	15 meter	4 meter
	Alle stations boven 40 000 normaal kubieke meter per uur aardgas	25 meter	4 meter

Tabel 6: veiligheidsafstanden 

Spoor

Het plangebied ligt voor een zeer klein gedeelte binnen de 1% letaliteitsgrens van het spoor. Conform het Besluit externe veiligheid dient dan een beperkte verantwoording te worden doorlopen.

Binnen de gemeente Eindhoven is voor het gehele grondgebied een groepsrisicoverantwoording gedaan voor plannen vanaf 200 meter dan de transportassen. Deze verantwoording is opgenomen in de visie externe veiligheid en is vastgesteld door de raad.

4.5.2 Gemeentelijk beleid: Visie Externe Veiligheid

De gemeente Eindhoven heeft de visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' opgesteld. De gemeenteraad heeft de visie op 19 mei 2009 vastgesteld waardoor het een kaderstellend beleidsstuk is geworden. Dit betekent dat locale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd.

Met de visie Externe Veiligheid wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

In de visie Externe Veiligheid is de het terrein aangewezen als woonwijk waar geen risicovolle activiteiten plaatsvinden.

4.5.3 Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen veiligheidscontouren die extra onderzoek of extra afweging m.b.t. risico's nodig maken.

4.6 Duurzaamheid

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 18: programma duurzaamheid

In het kader van het bestemmingsplan zijn vooral de pijlers 'Energie' en "Bouwen en Wonen" van belang.

Pijler 1: Energie

De gemeente heeft zich de ambitie gesteld om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045) , dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt. Vanuit die ambitie worden initiatieven voor de opwekking van duurzame energie ondersteund. Voor wat betreft de ruimtelijke impact van lokale duurzame energietechnieken kunnen de volgende aspecten onderscheiden worden:

1) Zonne-energie (elektriciteit via PV panelen en warmte via zonneboilers)
De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is in Nederland beperkt. De PV-panelen respectievelijk zonneboilers worden over het algemeen op de daken van de gebouwen van afnemers geplaatst en zijn dan (meestal) ook niet vergunningsplichtig in het kader van de Wabo. Voor PV panelen (waarmee elektriciteit opgewekt wordt) bestaan echter ook mogelijkheden om deze los van bebouwing te plaatsen op braakliggende percelen. In dat geval is er uiteraard wel sprake van een ruimtelijke impact. Tot op dit moment wordt hier in Nederland weinig gebruik van gemaakt maar in een aantal steden worden de mogelijkheden onderzocht en dit zou ook in Eindhoven actueel kunnen worden. Een dergelijk 'solar park' past niet in het bestemmingsplan. Indien deze ontwikkeling wel wenselijk is, kan op grond artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van zonne-energie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en dient een eventueel besluit hiertoe te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening en moet het vergezeld gaan van een ruimtelijke onderbouwing. Hiertoe dient een uitgebreide procedure gevolgd te worden van maximaal 26 weken.

2) Windturbines

In tegenstelling tot bij zonne-energie is de ruimtelijke impact van windturbines groot. Voor windturbines van enige omvang is de ruimte in Eindhoven dus beperkt. Toch zullen in bepaalde gevallen de mogelijkheden interessant zijn. Dit zal altijd locatie-specifiek onderzocht moeten worden. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen grote windinstallaties en kleine windinstallaties. Van een kleine windinstallatie is sprake als:

• De diameter van de rotor maximaal 7 meter is;
• De maximale hoogte vanaf het maaiveld 15 m of de ashoogte maximaal 8 meter op de bebouwing is;
• Het vermogensbereik ligt tussen 0,5 kW en 6 kW.

De toepassing van kleine windinstallaties kan op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo als afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Dit is een uitgebreide procedure van maximaal 26 weken. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu werkt aan een plan om deze installaties op te nemen in de "lijst van kruimelgevallen" waardoor direct de omgevingsvergunning voor het afwijken van bestemmingsplan kan worden verleend. De procedure wordt dan verkort tot maximaal 8 weken. Aangezien deze wijziging van de lijst van kruimelgevallen op korte termijn wordt verwacht, worden nu geen specifieke afwijkingsregels in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor grote windinstallaties kan afwijking van het bestemmingsplan ook worden toegestaan door middel van de afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van windenergie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en daarom wordt deze niet rechtstreeks toegestaan in het bestemmingsplan.
3) Warmte Koude Opslag

De gemeente ziet in Warmte Koude Opslag een belangrijke potentiële bijdrage aan het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen. De gemeente heeft daarom een 'KWO Potentiekaart' voor Warmte Koude Opslag opgesteld. In de daarbij behorende rapportageworden de mogelijkheden en beperkingen voor het gebruik van deze techniek beschreven en in beeld gebracht. Deze rapportage is te downloaden via www.eindhoven.nl (zoek op: KWO). De rapportage geeft door middel van kaarten aan waar er welke mogelijkheden en belemmeringen er voor het gebruik van Warmte Koude Opslag zijn. De toepassing van Warmte Koude Opslag is voor wat betreft de ondergrondse aspecten geregeld in de Waterwet en de AMvB Bodemenergie. Voor de in sommige gevallen noodzakelijke bovengrondse opstallen (bijvoorbeeld een technische ruimte) zal een specifieke afwijkingsregeling in het bestemmingsplan worden opgenomen. Hierbij is voor gebouwen een oppervlakte opgenomen van maximaal 100 m2 en een bouwhoogte van 3 meter.

Pijler 2: Bouwen en Wonen

In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties zal de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Bij conserverende bestemmingsplannen is de bebouwingsoriëntatie grotendeels reeds vastgelegd en is dit aspect minder van belang.

Duurzaamheid op het NRE-terrein

De inzet voor het NRE-terrein is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en het voorzien in een gemengd woongebied. Het is geen nieuwbouwlocatie waar zongericht bouwen kan worden voorgeschreven. Bij de selectie van de voorkeurskandidaten is ook naar het aspect duurzaamheid gekeken. De ambitie van de voorkeurskandidaten om duurzaamheid in de realisatie een volwaardige plaats te geven, ligt hoog.

4.7 Bodem

Het (industriële) verleden van Eindhoven heeft zijn sporen in de bodem nagelaten. In de afgelopen jaren heeft op zeer veel locaties in Eindhoven om diverse redenen milieukundig bodemonderzoek plaatsgevonden, bijvoorbeeld in het kader van het verlenen van bouwvergunningen of in het kader van de aan- of verkoop van locaties. Uit al deze onderzoeken blijkt dat diverse locaties in Eindhoven de bodem verontreinigd is of verontreinigd is geweest. Het komt echter zelden voor dat er als gevolg van bodemverontreiniging sprake is van risico's voor de gezondheid van mensen.

Het huidige NRE terreinlocatie tot ca. omvatte tot ca. 2010 ook het zuidelijke westelijke gedeelte tussen het kanaal en het DAF museum (Wooninc terrein). Dit gedeelte is in 2010 gesaneerd. De resultaten zijn beschreven in het saneringsverslag (Haskoning, rapportnr. 9V7633.02, d.d. 23-6-2010.

Op het NRE terrein worden al sinds halverwege jaren tachtig bodemonderzoeken uitgevoerd. In 2008 heeft het bevoegd gezag Wet bodembesherming het terrein beschikt als zijnde ernstig, geen spoed. In 2013 en 2014 zijn de bodemonderzoeken geactualiseerd. Omdat in 2008 al is vastgesteld dat het diepe grondwater zich niet tot nauwelijks verplaatste is het diepe grondwater hierbij buiten beschouwing gelaten.

Uit de resultaten van de actualisatieonderzoeken (en voorgaande onderzoeken) blijkt dat de grond over een groot gedeelte sterk verontreinigd is met zware metalen en PAK's. Deze verontreiniging wordt voornamelijk veroorzaakt door de ophooglaag. Als gevolg van de activiteiten van het gasfabriek komen verspreid over het terrein sterke verontreinigingein in de grond en het grondwater voor met minerale olie, PCB's en cyanide. De omvang van de verontreiniging is weergegeven in figuur 14.

Figuur 19: Overzicht van de aanwezige verontreinigingen

Voor het resterende gedeelte van het NRE terrein is een gefaseerd saneringsplan opgesteld (RoyalHaskoningDHV, rapportnr.BC1694-104-100, d.d. 11-8-2014). Omdat nog niet duidelijk is waar welke functie gerealiseerd gaat worden is gekozen om het terrein gefaseerd te saneren. In het gefaseerd saneringsplan is beschreven welke saneringsinspanning uitgevoerd moet worden om het terrein geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Enkele voorbeelden: indien een verontreiniging zich onder een pand bevindt met een dikke betonvloer dan wordt deze vloer gezien als duurzame afdekking; indien er een woning met tuin gerealiseerd wordt dient de dikte van de leeflaag van de tuin minimaal 1 meter te bedragen. De fasering is weergegeven op figuur 20.

Figuur 20: fasering bodemsanering

De Omgevingsdienst Zuidoos-Brabant heeft een definitieve beschikking opgesteld (Z.17997.D.66742, d.d. 2-3-2015). De beschikking is definitief maar nog niet onherroepelijk omdat een procedure bij de Raad van State loopt.

Na sanering is sprake van plan, waarbij aspect bodem voldoet aan de door de functies gestelde eisen.

4.8 Natuur

4.8.1 Flora- en faunawet

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.
Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

4.8.2 Natuurbeschermingswet

Binnen de gemeentegrenzen van Eindhoven liggen geen Natura 2000 gebieden.

4.8.3 Specifiek NRE-terrein

Op 2 september 2014 is een quickscan beschermde soorten uitgevoerd. (Ecologica, P2014/45,Bijlage 3 Quickscan flora en fauna )

In zijn algemeenheid is het NRE-terrein een verhard terrein met diverse gebouwen. Uit de Quickscan kwamen de volgende bevindingen:

• In het plangebied is het ruigklokje (plant) aanwezig. Deze soort is staat op Tabel 2 van de Flora en faunawet. De groeiplaats kan zonder ontheffing worden aangetast wanneer de planten worden verplaatst naar een geschikte plek.
• In de omgeving van het NRE-terrein komen diverse soorten vleermuizen voor. Op het terrein zijn gebouwen waar vleermuizen verblijfplaatsen kunnen hebben. Het gebruik van de gebouwen door vleermuizen moet daarom nader worden onderzocht.
• De gebouwen op het NRE-terrein vormen mogelijk een nestplaats voor gierzwaluw en huismus. De nestplaatsen van deze soorten zijn jaarrond beschermd. Of deze soorten hier daadwerkelijk nestelen moet nader worden onderzocht.

In het voorjaar en najaar van 2015 wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen en naar de gierzwaluw en de huismus.

4.8.4 Uitvoering

De ontwikkeling van het NRE-terrein en omgeving biedt ook kansen tot verbetering van groen in de stad. Zo zal aan de Treurenburgstraat (grenzend aan het plangebied) een bomenrij worden geplaatst. Van de Treurenburgstraat naar de Dommel zal via 'step-stones' een 'groene' verbinding worden gemaakt in de vorm van gevelgroen, plein met groen, en solitaire bomen.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk binnen bestaande (water)structuren af. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Beleid

5.2.1 Provinciaal Waterplan 2010 - 2015

Het Provinciaal Waterplan 'Waar water werkt en leeft' beschrijft het provinciale waterbeleid voor de periode 2010 tot 2015 en bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Daarnaast vormt het een structuurvisie voor het aspect water op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan vormt zowel een beleidskader, toetsingskader en beheerplan voor grondwateronttrekkingen. Het ontwerp Waterplan is tegelijk opgesteld met de ontwerp water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Het Provinciaal Waterplan heeft beleidskaders als randvoorwaarden, die richting geven aan het waterbeleid. Water dient vele belangen. Om hiermee in dit plan evenwichtig te kunnen omgaan, hanteert de provincie Noord Brabant de principes van de people-planet-profit-benadering. In Noord-Brabant zijn deze uitgangspunten vertaald in de Telos-driehoek. Vanuit de sociaal-maatschappelijke invalshoek (people) krijgen veiligheid tegen overstroming, bescherming tegen wateroverlast, een betrouwbare drinkwatervoorziening en goede recreatievoorzieningen aandacht. Vanuit de economische invalshoek (profit) heeft dit plan aandacht voor onder meer een goede watervoorziening voor industrie en landbouw en voor het transport over water. De derde invalshoek (planet) gaat uit van het water als voorwaarde voor een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Belangrijke thema's in dat kader zijn de verbetering van de waterkwaliteit, de verdrogingsbestrijding en de meer natuurlijke inrichting van de watersystemen.

Aandacht blijft nodig voor verbetering van de waterkwaliteit, onder meer door vermindering van stikstof afkomstig uit diffuse bronnen en voor verdrogingsbestrijding. Ook de inrichting van beken en kreken en de aanleg van Ecologische verbindingszones langs waterlopen vragen om een impuls. Voor de verbetering van de waterkwaliteit wordt primair uitgegaan van de aanpak van de bronnen. Als dit niet mogelijk is, wordt ingestoken op procesgerichte maatregelen waarbij verontreinigende stoffen zoveel mogelijk worden verwijderd vóór ze zich via de watersystemen verder verspreiden. Als ook dat niet lukt, worden stoffen uit het watersysteem verwijderd door effectgerichte maatregelen (end-of-pipe). Op het vlak van omgaan met waterkwantiteit spelen de huidige inzichten over klimaatontwikkeling een belangrijke rol.

5.2.2 Waterbeheerplan 2010 - 2015 Waterschap de Dommel

Waterschap De Dommel heeft in december 2009 het Waterbeheerplan 2010-2015 "Krachtig Water" vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Het waterschap geeft in dit plan binnen haar kerntaken prioriteit aan het voorkomen van wateroverlast én het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden. Andere thema's van het waterbeheersplan zijn:

• aanleg van gestuurde waterbergingsgebieden;
• afstemming inrichting en het beheer van watergangen op het halen van de ecologische doelen uit de Europese Kaderrichtlijn Water en de functies 'waternatuur' en 'verweven' uit het Provinciaal Waterplan;
• samenwerking met gemeenten in de waterketen;
• aanpak vervuilde waterbodems in samenhang met beekherstel;
• ruimte bieden aan recreatiemogelijkheden, landschap en cultuurhistorie.
  

5.2.3 Keur oppervlaktewateren

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regelsvan toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffing verlening.

5.2.4 Hydrologisch neutraal bouwen

De beleidsterm "hydrologisch neutraal bouwen", uitgewerkt in de beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk 2009' geeft invulling aan het "niet afwentelen" principe, zoals door de commissie waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gegeven. Beter is het te spreken van hydrologisch neutraal ontwikkelen, omdat ook andere ontwikkelingen dan bouwprojecten dienen te worden getoetst. In principe heeft elke ruimtelijke ontwikkeling invloed op de hydrologie. De beleidsterm "hydrologisch neutraal" heeft dan ook vooral betrekking op het zo veel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen in ruimte en tijd. De ontwikkeling mag geen hydrologische achteruitgang aan de randen van het plangebied ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg hebben:

• Er is geen (onvertraagde) toename van de waterafvoer op de rand van het plangebied
• Er mogen geen veranderingen van oppervlaktewaterstanden optreden op de grens van het plangebied en daarbuiten (tenzij veranderingen gewenst zijn).
• Er mag geen overlast optreden door extreme neerslag gebeurtenissen.

De voorkeursvolgorde bij het nemen van maatregelen tegen wateroverlast gaan uit van het principe water vasthouden cq hergebruiken, water bergen en als laatste pas water afvoeren.

5.2.5 Gemeentelijk rioleringsplan (2011 - 2014)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

5.2.6 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3 Beschrijving watersysteem plangebied

Middels deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn. Ook wordt gekeken of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

5.3.1 Huidige situatie

Momenteel is het terrein van het plangebied grotendeels verhard, op een aantal groenstroken na.

Figuur 21: begrenzing plangebied -water

De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -0,6 en -1,3 m-mv. In de nabijheid van het plangebied ligt zowel een gemengd als hemelwater rioleringsstelsel. De bestaande verharding loost nu op het gemengd rioolstelsel.

5.3.2 Checklist watersysteem

Checklist Watersysteem
A-watergang	Nee
B-watergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Nee
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Bergingsnorm plangebied	42 mm/m2
Verdachte/verontreinigde locaties?	Ja (zie milieu paragraaf)
Infiltratie praktisch mogelijk?	Nee (tenzij toepassing grondverbetering)
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Nee

Tabel 7: checklist watersysteem

5.4 Toekomstige situatie van het watersysteem

5.4.1 Verharding

Het toekomstig plangebied zal grotendeels verhard worden uitgevoerd.. Door de gebiedsontwikkeling wordt het terrein heringericht. Bestaande panden krijgen een nieuwe functie en er komen nieuwe grondgebonden woningen. Door de herontwikkeling neemt de verharding binnen het plangebied af. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt ca 22225m2, waarvan 8193m2 dakoppervlak. De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater grotendeels gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het hemelwater en gemengd rioolstelsel gelegen in de Nachtegaallaan.

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
Daken	4280	8193
Terrein verharding	17365	13096
Onverhard terrein	580	936
Totaal	22225	22225

Tabel 8: overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

5.4.2 Gevolgen voor de waterhuishouding

Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 356 m2 af. Er hoeft daarom geen compensatie plaats te vinden.

5.4.3 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

5.4.4 Advies / overleg Waterschap

In augustus 2015 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat het vuilwater en hemelwater van de nieuwe ontwikkeling gescheiden zal worden aangelegd en aangesloten op het regenwater en gemengde rioolstelsel in de Nachtegaallaan. De nieuwbouw zal geen gebruik maken van uitlogende bouwmaterialen. Doordat er geen toename van het verhard oppervlak is wordt er door het waterschap geen compenserende maatregelen voor het verhard oppervlak verlangd. Op 1 september 2015 heeft Waterschap de Dommel ingestemd met de maatregel en is het wateradvies afgedaan.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "Tongelre binnen de Ring (NRE-terrein)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

6.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

6.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen.
Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippen  wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In "Artikel 2 Wijze van meten" worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Gemengd´

Voor deze ontwikkeling is ervoor gekozen om het plangebied één ruime bestemming te geven. Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is.

Binnen deze bestemming zijn onder andere toegelaten woningen, bedrijfsgebouwen, horeca detailhandel, dienstverlenende bedrijven en culturele activiteiten. In de specifieke gebruiksregels worden nadere regels gesteld aan wat er maximaal aan programma per functie is toegelaten. Aangezien het een gemengd gebied moet worden, zijn per initiatief en per gebouw meerdere functies toegelaten, mits totaal aantal vierkante meters voor het plangebied niet wordt overschreden.
Aan bepaalde functies zijn nog aanvullende voorwaarden gesteld, bijvoorbeeld de oppervlakte per vestiging. Op deze manier wordt voorkomen dat zich bijvoorbeeld één grote discounter vestigt, terwijl er juist verscheidenheid gewenst is op het terrein.

Bouwregels

Gebouwen zijn toegelaten in 3 bouwlagen met een maximale goothoogte van 9 meter en een maximale bouwhoogte van 12 meter. In afwijking hiervan geldt voor de bestaande gebouwen dat deze de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' hebben. Hiervoor geldt dat de bestaande hoogte de maximale hoogte is . Daarnaast is het bebouwingspercentage voor het totale terrein gesteld op 54%. Dit percentage is van toepassing op hoofdgebouwen en niet voor bijgebouwen.

Verder is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te voorzien in een parkeeroplossing van het in gebruik zijnde parkeerterrein in de laatste fase van de uitvoering. De gronden van de laatste fase hebben de specifieke bouwaanduiding- 1 gekregen. Als hierop gebouwen gerealiseerd gaan worden, zal vooraf een plan moeten worden overlegd m.b.t. parkeren. Een parkeeroplossing mag zowel op maaiveld uitgevoerd worden als in een gebouw.

Specifieke gebruiksregels

Aan de Nachtegaallaan geldt dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. In de regels is aangegeven dat de binnenwaarde van de woningen aan deze weg niet meer dan 33 dB mag bedragen.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Via een afwijking is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.
Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Sloopverbod gebouwen met cultuurhistorische waarde

De huidige gebouwen op het NRE-terrein hebben bijzondere cultuurhistorische waarde. Deze gebouwen zijn geen monument, maar de gebouwen behoeven wel bescherming zodat deze niet zonder vergunning gesloopt kunnen worden. Sloop is alleen toelaatbaar indien de cultuurhistorische waarden niet in onevenredige mate worden aangepast.

Horeca

Horecavestigingen zijn opgenomen in de bestemming `Artikel 3 Gemengd´. Naar analogie van de "Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten" is bij deze bestemming gebruik gemaakt van een "lijst van horeca-inrichtingen". Deze is gebaseerd op basis van het Horecabeleidsplan ´Kwaliteit door differentiatie´.

De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen.
De Staat van horeca-inrichtingen, behorende bij de regels van het bestemmingsplan wordt gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan.

Horeca - 1 "Maaltijdverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden.

Horeca - 2 "Drankverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse.

Horeca - 3 "Multifunctioneel horecabedrijf"

Een inrichting die gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.

Horeca - 4 "Vermaak, sport, spel en ontspanning"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak, sport, spel en ontspanning.

Horeca - 5 "Logiesverstrekkend"

Hotels en pensions.

Horeca - 6 "Ontmoetingscentra / Maatschappelijke instellingen"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het in verenigingsverband of anderszins georganiseerd bieden van ontmoetingsgelegenheid al dan niet in combinatie met verstrekking van drank en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd kunnen worden.

Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, sporthallen, bejaardenhuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d. al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Gekozen is voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd en/of er is gekozen voor een dusdanig maximaal bebouwingspercentage en/of een dusdanige maximum hoogte dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.
Binnen de bestemming is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

Wijzigingsbevoegdheid

Op een gedeelte van het plangebied is de aanduiding 'wonen uitgesloten' opgenomen, omdat hier horeca gerealiseerd zal gaan worden. Mocht deze horeca niet gerealiseerd gaan worden, dan is het niet nodig om woningen uit te sluiten in dit gedeelte van het plan. Vandaar dat de mogelijkheid is opgenomen om deze aanduidingen te verwijderen.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , en de Algemene gebruiksregels.

In de Algemene bouwregels staan de parkeereisen geformuleerd.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht  en de  Slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2 Handhaving voorliggend plan

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

In dit plangebied is sprake van gemeentelijke gronduitgifte. Er is een exploitatiebegroting opgesteld en vastgesteld door het college.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

Op 18 maart 2015 heeft de publicatie plaatsgevonden ex artikel 1.3.1 Bro in het weekblad Groot Eindhoven en op de gemeentelijke website.

9.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan is besproken met het Waterschap op 3 september 2015. Het Waterschap is akkoord met het plan.

Het plan is op 15 september 2015 via email aan de provincie verzonden. Van de provincie is binnen deze korte termijn geen reactie ontvangen.

9.3 Inspraak en samenspraak

Op 1 juli 2015 heeft een informele avond voor omwonenden en kandidaat-kopers plaatsgevonden, waarbij tevens uitleg is gegeven over het concept-ontwerpbestemmingsplan.

Tijdens de zienswijze-procedure wordt een inloopavond gehouden.

Daarnaast is het concept-bestemmingsplan toegestuurd aan Trefpunt Groen.

9.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 8 oktober 2015 tot en met woensdag 18 november 2015 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 7 oktober 2015 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.