| Plan: | Halve Maan 2013 (De Lieven-Drents Dorp) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0772.80182-0301 |
De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.
Hoofdstuk 1 (Inleidende regels) bevat artikelen met betrekking tot begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.
Bij de Begrippen (Artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.
In het artikel over de Wijze van meten (Artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.
De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.
Bestemming "Bedrijf" (Artikel 3)
Deze bestemming is toegekend aan de gronden en opstallen van het bedrijf dat in het plangebied is gevestigd. Op deze gronden zijn bedrijven toegestaan tot ten hoogste categorie 2 als bedoeld in de bij deze regels behorende "Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten". Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”. Bedrijven die ingevolge de Wet geluidhinder geluidszoneringsplichtig zijn, zijn uitgesloten. Prostitutiebedrijven, seksinrichtingen en detailhandel zijn eveneens uitgesloten.
Er kan ontheffing worden verleend ten behoeve van bedrijven die niet voorkomen op de "Lijst
van bedrijfsactiviteiten" maar die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die wel zijn genoemd.
Verder is binnen deze bestemming een nutsvoorziening aanwezig die niet binnen de kaders van vergunningsvrij bouwen valt. Deze nutsvoorziening is binnen de bestemming aangeduid als 'nutsvoorziening'.
Bestemming " Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder LPG" (Artikel 4)
Binnen het plangebied is één tankstation (zonder LPG) aanwezig. Dit tankstation is gelegen aan de Noord Brabantlaan. Het tankstation is als zodanig bestemd.
Bestemming "Gemengd - 1 " (Artikel 5)
Deze bestemming voorziet in de functies kantoor, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, voorzover deze niet voorzien in geluidgevoelige functies (zoals bedoeld in de Wet geluidhinder). Deze bestemming is toegekend aan de gronden gelegen aan de Noord Brabantlaan 2. De functies zijn onderling uitwisselbaar. Het betreft een pand waarbij een diversiteit aan functies aanwezig mag zijn.
Bestemming "Gemengd - 2" (Artikel 6)
Deze bestemming voorziet in de functies horeca en dienstverlening en zijn onderling uitwisselbaar. Deze bestemming is toegekend aan de gronden gelegen aan de Halvemaanstraat 81. Het betreft panden waarbij een diversiteit aan functies aanwezig mag zijn. Voor wat betreft de functie horeca is bij deze bestemming gebruik gemaakt van een "Lijst van horeca-activiteiten". Deze is gebaseerd op basis van het Horecabeleidsplan ´Kwaliteit door differentiatie´. De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. De Lijst van horeca-activiteiten, behorende bij de regels van het bestemmingsplan, wordt gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan. In paragraaf 3.12.2 is het onderscheid in de typen horeca-activiteiten van deze lijst weergegeven. Voor deze bestemmijng geldt dat alleen horeca is toegestaan behorend tot categorie 1, 2 en 3 van de "Lijst van horeca-activiteiten" (opgenomen als Bijlage 2 bij de regels):
Horeca - 1 "Maaltijdverstrekkend"
Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden.
Horeca - 2 "Drankverstrekkend"
Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse.
Horeca - 3 "Multifunctioneel horecabedrijf"
Een inrichting die gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.
Overige horeca in het plangebied is opgenomen binnen de bestemming "Wonen - 1" en "Wonen - 3" middels de functieaanduiding 'horeca'.
Bestemming "Groen" (Artikel 7)
Het groen (met uitzondering van kleine groenstroken) dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als "structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen.
Functieaanduiding 'Verkeer'
Binnen de bestemming Groen, ter plaatse van de Tilburgseweg, is een aanduiding 'verkeer' opgenomen. Deze aanduiding is opgenomen om eventuele kleine wijzigingen in het wegprofiel direct mogelijk te maken waarbij rekening wordt gehouden met de groenstructuur. In totaal mag maximaal 5% van de als verkeer aangeduide groenstroken gebruikt worden ten behoeve van verkeer. De totale oppervlakte van voornoemde groenstroken is 21.263 m2. Maximaal 1.063 m2 kan aldus ingericht worden ten behoeve van de verkeersfunctie.
Verder zijn allerlei groenstroken in het plangebied aanwezig. Deze vallen voornamelijk binnen de bestemmingen "Verkeer" en "Verkeer - Verblijfsgebied".
Functieaanduiding 'Cultuurhistorische waarden'
Binnen de bestemming 'Groen' is ter plaatse van het plantsoen Gelderlandplein de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' opgenomen. Deze aanduiding is opgenomen ten behoeve van de bescherming van de aanwezige padenstructuur en monumentale bomen (zie hiervoor ook paragraaf 3.6.2 Cultuurhistorische waarden). In de regels is hieraan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden gekoppeld (artikel 7.4).
Bestemming "Kantoor" (Artikel 8)
Aan de Beukenlaan zijn een aantal grote zelfstandige kantoren gevestigd. Deze zijn dan ook als zodanig bestemd. Verder zijn in het plangebied geen kantoorvestigingen aanwezig, anders dan eventuele kantoortjes aan huis. Dergelijke kantooractiviteiten vallen binnen de beroepsuitoefening aan huis, mits aan de voorwaarden hiervoor worden voldaan. De grenzen van de bouwvlakken zijn ook in dit geval dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.
Bestemming "Maatschappelijk - 1" (Artikel 9)
Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, sporthallen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d.. Gekozen is voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. Binnen deze bestemming is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan, dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.
Bouwaanduiding 'Karakteristiek'
In het plangebied zijn een aantal cultuurhistorische waardevolle panden aanwezig. Deze panden zijn binnen de bestemming aangeduid als 'karakteristiek'. Voor deze panden geldt dat de goot- en bouwhoogte, alsmede de dakuitvoering niet gewijzigd mogen worden. Ook is het bouwvlak bij deze panden strak om de bestaande bebouwing gelegd zodat uitbreidingen niet zonder meer mogelijk zijn. Daarnaast is het in beginsel niet mogelijk zonder een omgevingsvergunning voor de activiteit slopen de karakteristieke panden (gedeeltelijk) te slopen. In paragraaf 3.6.2.1 is ingegaan op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorisch waardevolle objecten.
Erfbebouwing
Voor wat betreft de erfbebouwing (aan-en uitbouwen en bijgebouwen) is aangesloten bij de standaardregeling die voor woningen geldt . Binnen deze bestemming is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen waarbinnen de erfbebouwing is toegelaten. Daar waar geen erfbebouwing wenselijk is gelet op de ligging van het perceel is deze aanduding niet opgenomen.
Bestemming "Maatschappelijk - 2"(Artikel 10)
Deze bestemming verschilt van de bestemming 'Maatschappelijk - 1' in die zin dat binnen deze bestemming geen geluidgevoelige functies in de zin van de wet Geluidhinder zijn toegestaan. Voorbeelden van niet geluidgevoelige functies zijn onder andere kerken, buurtcentra en sporthallen. Voor wat betreft de cultuurhistorische waardevolle objecten en erfbebouwing wordt verwezen naar hetgeen is vermeld onder 'bestemming Maatschappelijk - 1'.
Bestemming "Sport" (Artikel 11)
Deze bestemming is toegekend aan gronden en opstallen ten behoeve van sportieve doeleinden, met de daarbij behorende ondersteunende voorzieningen ten dienste van deze doeleinden, zoals waterhuishoudkundige-, parkeer- en groenvoorzieningen. Bouwwerken mogen enkel gebouwd worden binnen het aangegeven bouwvlak.
Binnen de bestemming `Sport´ is horeca uitsluitend toegestaan ter ondersteuning en ten dienste van de aanwezige sportvoorzieningen. Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.
Bestemming "Verkeer" (Artikel 12)
Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. De Tilburgseweg en de Noort Brabantlaan vallen binnen de bestemming verkeer. De overige in het plangebied aanwezige wegen vallen binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (zie hieronder).
Bestemming "Verkeer - Garagebox"(Artikel 13)
In verband met de specifieke verschijningsvorm is voor solitair staande garageboxen een aparte bestemming opgenomen.
Bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" (Artikel 14)
Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.
Bestemming "Wonen - 1" (Artikel 15)
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.
Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd. Bij "grondgebonden woningen" is in beginsel uitgegaan van een diepte van het bouwvlak van 12 meter, gemeten vanaf de voorgevel(rooilijn). Daarbij dient de resterende achtertuin een diepte van minimaal 10 meter te hebben. Indien deze minimale diepte in de gegeven situatie niet mogelijk is, is voor het bouwvlak een diepte van 10 meter aangehouden. Indien ook dan een ontoereikende diepte (dat wil zeggen een diepte van minder dan 10 meter) van de achtertuin resteert, is een diepte van het bouwvlak overeenkomstig de bestaande situatie aangegeven.
Er is gekozen voor standaardisering van de diepte van het bouwvlak met het oog op rechtsgelijkheid. Veel "grondgebonden woningen" hebben een bestaande diepte van 8 tot 10 meter. Mogelijkheden tot uitbreiding van hoofdbebouwing naar 12 meter is substantieel en praktisch. Bij de bepaling van de minimaal te behouden tuindiepte worden reeds in de tuin gerealiseerde bijgebouwen buiten beschouwing gelaten. Door het bepalen van de diepte van het bouwvlak vervalt de noodzaak om de achtergevelrooilijn vast te leggen.
Het bestemmingsplan maakt geen uitbreidingen mogelijk aan de voorgevel anders dan ondergeschikte bouwdelen (zoals genoemd in artikel 2.6 van de regels). De voorzijde van woningen bepaalt namelijk in hoge mate het straatbeeld, evenals de onderlinge samenhang van de gevels. Een rommelig gevelbeeld doet afbreuk aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Daarom wordt bij een goed stedenbouwkundig plan uitgegaan van een helder en evenwichtig gevelbeeld waarbij de gevels van de afzonderlijke woningen een aantrekkelijk ensemble opleveren. Daarbij dient ook samenhang te ontstaan tussen de afmetingen van het profiel van de openbare ruimte en de gevelhoogten en gevelbreedten.
Uitbreidingen aan de voorzijde, met uitzondering van de hierboven bedoelde ondergeschikte bouwdelen, zijn enkel mogelijk indien dit o.a. vanuit stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt geen bezwaren oplevert. Omdat dit nagenoeg altijd "maatwerk" is, is hiervoor gekozen voor beleidsregels, genaamd Beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht. In deze beleidsregels zijn ook uitbreidingsmogelijkheden aangegeven voor aan-, uit- en bijgebouwen. Ook zijn in deze beleidsregels mogelijkheden opgenomen voor het realiseren van mantelzorgwoningen.
Aan huis-verbonden-beroepen
Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.
Tevens is het op basis van een ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.
Functieaanduidingen
Op de verbeelding zijn binnen de bestemming wonen een aantal functieaanduidingen opgenomen. Daar waar een functieaanduiding is opgenomen, geldt veelal dat naast de functie wonen ook een andere functie wordt uitgeoefend. Hieronder wordt kort op deze functieaanduidingen ingegaan.
Nutsvoorziening
Kleine nutsvoorzieningen kunnen veelal vergunningsvrij gerealiseerd worden. Nutsvoorzieningen die groter zijn dan 15m2 en/of hoger zijn dan 3 meter zijn vergunningsplichtig. In het plangebied zijn twee nutsvoorzieningen aanwezig die groter zijn dan 15m2, waarvan één binnen deze bestemming is gelegen. Deze nutsvoorziening is op de verbeelding aangeduid als 'nutsvoorziening'. De andere nutsvoorziening is gelegen binnen de bestemming 'Bedrijf'.
gemengd
Naast de functie wonen vindt er op de gronden ter hoogte van de Beukenlaan en Canadastraat een aantal andere functies plaats. Hiervoor is de aanduiding 'gemengd' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding mogen de gronden ook gebruikt worden voor kantoor, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen.
Maatschappelijk
Daar waar naast de functie wonen maatschappelijke voorzieningen/functies plaatsvinden, is de aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen. De functie maatschappelijke voorzieningen is echter wel beperkt tot niet geluidgevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder.
Horeca
Zoals al in paragraaf " 3.12.3 Horeca binnen het plangebied" is aangegeven, zijn in het plangebied drie horecavestigingen aanwezig. Één hiervan is gelegen binnen de bestemming 'Wonen - 1', aangeduid als 'horeca'. Ter plaatse van deze aanduiding is horeca toegestaan behorend tot categorie 1, 2 en 3 van de "Lijst van horeca-activiteiten" (opgenomen als Bijlage 2 bij de regels).
Bestemming "Wonen - 2"(Artikel 16)
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met meergezinswoningen (bijv. flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen) en de bijbehorende voor- en achtererven. Anders dan bij 'Wonen - 1' is bij meergezinswoningen voor de bepaling van het bouwvlak de bestaande situatie aangehouden. Net als binnen de bestemming 'Wonen -1' is ook hier aan huis verbonden beroepen mogelijk.
Functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen -2'
Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 2' vindt een vorm van begeleid wonen plaats ten behoeve van mensen met een (verstandelijke) beperking. De bewoners hebben ieder een eigen woning. Daarnaast zijn er gezamenlijke ruimtes ten behoeve van de bewoners aanwezig. Om deze gezamenlijke ruimtes binnen deze bestemming mogelijk te maken is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 2' opgenomen.
Bestemming "Wonen - 3"(Artikel 17)
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden die ingevolge de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven zijn aangeduid als 'historisch stedenbouwkundige structuur'. Zoals in paragraaf 3.6.2 is aangegeven betreft het een groot gedeelte van Drents Dorp. De gronden binnen deze bestemming zijn naast wonen ook bestemd voor het behoud, herstel en bevorderen van de aanwezige cultuurhistorische waarden. De aanwezige cultuurhistorische waarden worden zoveel mogelijk behouden binnen deze bestemming doordat:
Verder zijn ook binnen deze bestemming aan huis verbonden beroepen mogelijk. Naast de hieronder genoemde aanduidingen zijn op de verbeelding binnen deze bestemming ook de aanduiding 'horeca' en 'maatschappelijk' opgenomen. Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen vermeld is onder 'Wonen - 1'.
Functieaanduiding 'volkstuin'
Op een tweetal binnenterreinen van de woonblokken binnen de bestemming 'Wonen - 3' zijn volkstuintjes gerealiseerd. Deze zijn op de verbeelding aangeduid als 'volkstuin'. Hier is het toegestaan om de gronden te gebruiken als volkstuin. Bouwwerken zijn hier niet toegestaan.
Bouwaanduiding 'onderdoorgang'
Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' dient een minimale vrije hoogte in acht te worden genomen van 2 meter. Deze onderdoorgangen geven toegang tot het achterterrein van de woningen.
Onder de Algemene regels (Hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel (Artikel 18), de Parkeereisen (Artikel 19), de Gebruiksregels ( Artikel 20), Algemene aanduidingsregels (Artikel 21) en de Algemene afwijkingsregels (Artikel 22).
In de Overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4) zijn het Overgangsrecht (Artikel 23) en de Slotregel (Artikel 24) opgenomen.