Stadscentrum / Dorpsstraat

4.2 Ontwikkelingen

4.2.1 Onbenutte bouwmogelijkheden

In deze paragraaf worden de locaties besproken, waarvoor in de geldende bestemingsplannen bouwmogelijkheden zijn opgenomen, die echter (nog) niet zijn gerealiseerd. Voor sommige locaties heeft er in het verleden al wel planvorming plaatsgehad, maar is de realisering vooralsnog, om verschillende redenen, niet tot stand gekomen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het plan Cadenza op de locatie Centrum-Oost. Er kan gesteld worden dat de grote economische crisis van de afgelopen jaren een aantal ontwikkelingen heeft doen stagneren.

Dit heeft als consequentie dat een herbezinning op de verschillende onbenutte bouwlocaties heeft plaatsgehad. Dit heeft geleid tot soms het aanpassen van het gewenste programma op een locatie, en soms tot het geheel schrappen van een bestaande bouwlocatie.

Locaties waar met name nog mogelijkheden lagen voor nieuwbouw van kantoren (op gemeentegrond) zijn op grond van de Transformatiestudie Kantoorlocaties geschrapt, dan wel omgezet naar bijvoorbeeld mogelijkheden voor woningbouw. Dit geldt voor de locaties C, D en F (zie figuur 4.1)

figuur 4.1 Onbenutte bouwlocaties

Woningbehoefte

In tegenstelling tot de dalende behoefte aan nieuwe kantoorlocaties is er in de komende planperiode nog wel behoefte aan nieuwe woningen. Zowel op regionaal als lokaal niveau blijkt de woningbehoefte nog steeds evident uit het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP, 2008), de gemeentelijke Woonvisie (2009), alsook de gemeentelijke Visie Binnenstad (2012).

In het RSP is hierover het volgende opgenomen: om aan de groei van het aantal huishoudens te voldoen en de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden zullen in de periode tot 2020 binnen de regio nog 75.000 tot 80.000 woningen gerealiseerd moeten worden. Vooralsnog hebben de afzonderlijke gemeenten bij elkaar ongeveer 63.000 woningen in hun plannen opgenomen.
Hieruit blijkt dat de woningbehoefte, zelfs na realisering van alle woningbouwplannen van de afzonderijke gemeenten in de regio Haaglanden, ook na 2020 nog aanwezig is.

In de gemeentelijke Woonvisie staat dat in het bijzonder die woonmilieus die voorzien in 'stedelijk wonen' en 'dorps wonen', voor Zoetermeer kansrijke en gewilde woonmilieus zijn. Deze woonmilieus zijn op dit moment nog weinig voorhanden in Zoetermeer en vormen een gewenste aanvulling. Zoetermeer heeft na het voltooien van de nieuwbouwwijk Oosterheem geen uitleglocaties meer om op grote schaal nog nieuwe woningen aan de voorraad te kunnen toevoegen. Om toch aan de woningbehoefte te kunnen voldoen is het daarom nodig om binnenstedelijk – op plekken waar dit verantwoord kan – tot toevoegingen te komen.

In dit bestemmingsplan zijn in totaal, op de verschillende locaties nog ca. 350 tot 400 woningen mogelijk, zowel rechtstreeks, als na een wijzigings- of uitwerkingsprocedure. Dit aantal past ruim binnen de regionaal en lokaal bepaalde woningbehoefte.

Hieronder worden de onbenutte bouwlocaties besproken en de keuzes toegelicht. Op het bovenstaande kaartje zijn de locaties aangeduid.

Deelgebied Stadscentrum:

A. locatie Denemarkenlaan
De locatie Denemarkenlaan is een nog onbenutte bouwlocatie. De grond is eigendom van de gemeente. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen (combinaties van) verschillende functies gerealiseerd worden.
In dit bestemmingsplan worden de mogelijkheden toegespitst op een woningbouwontwikkeling boven een plint met verschillende centrumvoorzieningen (maatschappelijke voorzieningen, sport, dienstverlening en detailhandel). Deze mogelijkheid zal niet rechtstreeks worden opgenomen maar via een uitwerkingsverplichting in de bestemming "Gemengd - 8 (uit te werken)". Er dient te zijner tijd eerst een uitwerkingsplan voor een concreet bouwplan te worden vastgesteld na een zienswijze procedure. In de uitwerkingsregels is een maximaal programma opgenomen ten aanzien van de hoeveelheid m2 woningen en voorzieningen Tevens zijn regels opgenomen die vereisen dat een uitwerkingsplan moet voldoen aan de eisen van de Wet Geluidhinder, parkeren, bodem, etc. Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat t.z.t. een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer zal worden opgesteld.
Naar verwachting zal binnen de planperiode van dit bestemmingsplan de gemeentegrond worden verkocht aan een geïnteresseerde die vervolgens een plan kan ontwikkelen dat voldoet aan de ruimtelijke randvoorwaarden, zoals die zijn opgenomen in de uitwerkingsregels.
In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de ontwikkellocatie Denemarkenlaan is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).

B. locatie Centrum-Oost
De afgelopen jaren is als gevolg van de economische crisis duidelijk geworden dat het oorspronkelijke plan 'Cadenza', zoals opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan "Stadscentrum-Oost (Cadenza)", voor de ontwikkelaar niet haalbaar was. Sindsdien heeft regelmatig overleg plaatsgehad met de ontwikkelaar en eigenaar van de locatie Centrum-Oost over het realiseren van een aangepast programma. Het is tijdens het schrijven van deze toelichting nog onvoldoende duidelijk welk programma er exact gerealiseerd gaat worden. Duidelijk is wel dat het programma zoals was opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan "Stadscentrum-Oost (Cadenza)", niet meer in die vorm gerealiseerd zal worden. Er kan voorlopig nog geen nieuwe bestemming opgenomen worden. Er is daarom gekozen voor het opnemen van de geldende bestemming "Sport". In het verleden bevond zich hier de Prins Willem Alexander-hal, een schaatshal. De mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan voor deze locatie biedt worden overgenomen. Planologisch verandert er voorlopig niets. Op het moment dat duidelijk is welke ontwikkeling gerealiseerd kan worden, zal een aparte ruimtelijke procedure opgestart worden.

C. locatie Bovenlangs
In het geldende bestemmingsplan is een Kantoorbestemming opgenomen op de locatie nabij het viaduct aan het Bovenlangs. Momenteel is hier een fietsenstalling aanwezig. In het kader van de Transformatiestudie Kantoorlocaties is bepaald dat deze kantoorlocatie kan komen te vervallen. Dat betekent dat de locatie conform het huidige gebruik zal worden bestemd voor Verkeersdoeleinden en de onbenutte bouwlocatie komt te vervallen.

D. locatie Centrum-West
Deze locatie ten noorden van het busstation Centrum-West is momenteel nog onbebouwd. De grond is van de gemeente. Volgens het geldende bestemmingsplan kan hier een kantoorgebouw gerealiseerd worden van 35 m hoog. Conform de Transformatiestudie Kantoorlocaties wordt op deze locatie niet meer uitgegaan van een kantoorontwikkeling. Deze kantoorlocatie is daarmee binnen dit bestemmingsplan komen te vervallen. Voor deze locatie wordt gedacht aan een woningbouwontwikkeling in combinatie met een aantal centrumfuncties, waaronder bijvoorbeeld een hotel. Uit de Horecanota blijkt dat er een grote behoefte bestaat aan extra m2 hotelvoorzieningen.
Omdat er op dit moment nog geen concrete planvorming plaatsvindt wordt voor deze locatie een bestemming "Gemengd - 9 (uit te werken)" opgenomen. In de uitwerkingsbevoegdheid zijn de ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen waar een plan aan moet voldoen. De toegestane afmetingen blijven ongewijzigd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de ontwikkellocatie Centrum-West is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat te zijner tijd een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zal worden opgesteld. Tevens zijn regels opgenomen die vereisen dat een uitwerkingsplan moet voldoen aan de eisen van de Wet Geluidhinder (alsmede vastgestelde hogere waarde), parkeren, bodem, etc.

E. locatie Europaweg 5
Zie paragraaf 4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden.

F. locatie parkeerterrein Belgiëlaan
Het huidige parkeerterrein op de hoek Europaweg/Belgiëlaan zou nog ontwikkeld kunnen worden volgens het Globale bestemmingsplan Stadscentrum uit 1975. Aangezien er geen plannen zijn voor deze locatie en het niet in de verwachting ligt dat deze locatie binnen de planperiode van dit bestemmingsplan ontwikkeld zal worden, wordt gekozen voor het bestemmen van het huidige gebruik als parkeerterrein. De locatie wordt bestemd voor Verkeersdoeleinden en de onbenutte bouwlocatie komt te vervallen.

G. locatie Europaweg / Ondineschouw (naast Woonhart)
Op de bestaande bouwlocatie aan de Europaweg / Ondineschouw, naast het Woonhart, is tijdelijk het verpleeghuis Monteverdi gevestigd. Monteverdi is een onderdeel van zorginstelling Vierstroom. De tijdelijke vrijstelling en bouwvergunning van 5 jaar, op grond waarvan Monteverdi aan de Ondineschouw is gevestigd, is in november 2012 verlopen. De tijdelijke vrijstelling kan niet worden verlengd. In het geldende bestemmingsplan is deze locatie bestemd voor Woondoeleinden met o.a. een drietal woontorens aan de zijde van de Europaweg. De bedoeling is nog steeds om deze locatie op termijn voor woningbouw te ontwikkelen, maar omdat het Vierstroom niet lukt om tijdig de overige locaties gereed te hebben, heeft ze de gemeente gevraagd om langer gebruik te mogen maken van de locatie.

De gemeente heeft besloten de grond nog 5 jaar ter beschikking te stellen voor Monteverdi aangezien het wenselijk wordt geacht om de oudere bewoners van Zoetermeer met een zorgbehoefte in hun eigen omgeving op te kunnen vangen. Daarna zal een woningbouwontwikkeling plaatsvinden. De Wet ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om een voorlopige bestemming op te nemen. De maximale termijn bedraagt 5 jaar, waarna automatisch de definitieve bestemming van kracht wordt.

De locatie wordt zodoende bestemd voor "Maatschappelijk - Voorlopig", waarbinnen een verpleeghuis met bijbehorende voorzieningen is toegestaan tot 1 januari 2018. Daarna wordt automatisch de definitieve bestemming "Wonen - uit te werken" van kracht. Dit houdt in dat er te zijner tijd een uitwerkingsplan gemaakt kan worden, waarin de definitieve verkaveling voor de woningen in wordt vastgelegd, rekening houdend met hetgeen nu in de uitwerkingsregels is opgenomen.

In de uitwerkingsregels (zie hiervoor artikel 28.5) zijn de randvoorwaarden opgenomen die overeenkomen met de huidige bouwmogelijkheden. Dit betekent dat er in het noorden van het gebied maximaal 30 grondgebonden woningen mogen worden gebouwd. In het zuiden van het gebied, grenzend aan de Europaweg mogen maximaal 3 woontorens gebouwd worden van maximaal 18 m hoog. In totaal mogen er niet meer dan 100 gestapelde woningen worden gebouwd. Tussen het noordelijke en zuidelijke deelgebied dient een ontsluitingsweg te worden aangelegd. De bebouwing dient een minimale afstand aan te houden tot de weg en de grens van het bouwvlak van 2,5 m.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de ontwikkellocatie Ondineschouw is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat te zijner tijd een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zal worden opgesteld. Tevens zijn regels opgenomen die vereisen dat een uitwerkingsplan moet voldoen aan de eisen van de Wet Geluidhinder (alsmede vastgestelde hogere waarde), parkeren, bodem, etc.

H. locatie Italiëlaan 33
Zie paragraaf 4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden.

Deelgebied Dorpsstraat

I. locatie voormalig gasfabriekterrein, Delftsewallen
De rechtstreekse bouwmogelijkheid in het geldende bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" voor de bouw van woningen op het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen blijft intact. Aangezien de bodem ernstig is vervuild wordt momenteel (medio december 2012) eerst een bodemsanering uitgevoerd. Het saneringsplan daartoe is inmiddels goedgekeurd. Daarna kan de ontwikkeling starten. Op de locatie is de bestemming "Woongebied" opgenomen omdat er nog geen verkaveling bekend is. In de regels is het maximale aantal woningen opgenomen en zijn de bouwregels vastgelegd.

J. locatie voormalige beddenzaak, Delftsewallen 23-25
Zie paragraaf 4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden.

K t/m Q. diverse onbenutte bouwlocaties Dorpsstraat
Op diverse percelen aan de Dorpsstraat is op grond van het geldende bestemmingsplan de bouw van een tweede woning op het achtererf toegestaan. In dit bestemmingsplan zijn voor deze percelen dezelfde mogelijkheden opgenomen.

Bouwlocatie M. aan de Leidsewallen is in het geldende bestemmingsplan bestemd voor detailhandel, ambachtelijke en zakelijke dienstverlening, wonen en dag- en avondhoreca. In dit bestemmingsplan is aan deze locatie de bestemming Centrum - 3 toegekend. Daarmee zijn dezelfde mogelijkheden overgenomen, met dat verschil dat ook maatschappelijk voorzieningen zijn toegestaan (tot en met categorie A van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat)

R. locatie Schoolstraat
De locatie aan de Schoolstraat ligt op dit moment braak. In het geldende bestemmingsplan is deze locatie bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, enkel in de vorm van onderwijs. Vanwege de ligging van de locatie en de diversiteit aan functies in de directe omgeving wordt het aanvaardbaar geacht om ook andersoortige maatschappelijke voorzieningen op deze locatie toe te staan. Daarom is in dit bestemmingsplan de bestemming niet meer beperkt tot alleen onderwijsfuncties maar zijn ook andere maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Op grond van de bestemming "Maatschappelijk" zijn maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen, toegestaan tot en met categorie B van de in de bijlagen bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat.

4.2.2 Wijzigingsbevoegdheden

Voor een aantal gewenste ontwikkelingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

E. locatie Europaweg 5
Voor deze locatie aan de Europaweg 5 heeft de eigenaar concrete plannen om de leegstaande autoshowroom te gaan verbouwen en te gebruiken voor het vestigen van een horecabedrijf (restaurant) aldaar.
Ook hier is nog geen definitief plan beschikbaar ten tijde van de ontwikkeling van dit bestemmingsplan, maar de gemeente wil haar medewerking verlenen aan het initiatief omdat het past in het horecabeleid. Er zijn gesprekken gaande tussen initiatiefnemer, omwonenden en de gemeente. Daarom wordt een wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.5 (Wro zone wijzigingsgebied - 1) opgenomen om de bedrijfsbestemming te kunnen wijzigen naar horeca (maximaal categorie 2), via een wijzigingsprocedure en onder de ruimtelijke voorwaarden die in de regels zijn opgenomen.

H. locatie Italiëlaan 33
Voor het geruime tijd leegstaande kantoorgebouw (voormalig EIM-kantoor) aan de Italiëlaan 33 bestaan plannen om de functie om te zetten naar jongerenhuisvesting. Er is grote behoefte aan jongerenhuisvesting in het centrum van Zoetermeer. Er wordt overleg gepleegd tussen de eigenaar, een woningbouwcorporatie en de gemeente, maar er is nog geen overeenkomst. Daarom wordt een wijzigingsbevoegdheid in artikel 18.5 (Wro zone wijzigingsgebied - 2) opgenomen om de kantoorbestemming te kunnen wijzigen naar wonen, eventueel met maatschappelijke en dienstverleningsfuncties op de begane grond, via een wijzigingsprocedure en onder de ruimtelijke voorwaarden die in de regels zijn opgenomen.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin ook de toekomstige geluidbelasting van de locatie Italiëlaan 33 is berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat voor deze locatie niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeers- en spoorweglawaai. Derhalve wordt voor deze locatie een hogere waarde vastgesteld (zie paragraaf 5.2).
Ten aanzien van de economische haalbaarheid wordt opgenomen dat t.z.t. bij het wijzigingsplan een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer moet worden opgesteld.

J. locatie voormalige beddenzaak, Delftsewallen 23-25
In het geldende bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" is op deze locatie en aangrenzende gronden, een uitwerkingsplicht opgenomen voor de realisering van een gebouw met o.a. detailhandel op de begane grond en bovenwoningen. Tevens was opgenomen dat het uitwerkingsplan minimaal de mogelijkheid moest bevatten voor het realiseren van 65 parkeerplaatsen, eventueel ondergronds. Ook de maximale goot- en bouwhoogte alsmede de maximale gebouwdiepte waren vastgelegd. Deze bedroegen resp. 11 m, 13 m en 30 m.
De uitwerkingsplicht kan alleen worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan indien er een overeenkomst is gesloten met de verschillende grondeigenaren inzake o.m. de kosten. Deze overeenkomst is er (nog) niet. Daarom wordt er voor gekozen om de uitwerkingsplicht om te zetten in een wijzigingsbevoegdheid (Wro zone wijzigingsgebied - 3).
De ruimtelijke randvoorwaarden blijven ongewijzigd. Het bestaande pand wordt bestemd conform het huidige gebruik, zijnde Detailhandel. De overige gronden die binnen het uitwerkingsgebied vallen zijn bestemd conform het huidige gebruik, zijnde tuin of erf behorende bij de Centrum-bestemming.
De bestemmingen binnen het gebied 'Wro zone wijzigingsgebied - 3' mogen worden gewijzigd in de bestemming 'Gemengd - 7'. Daarbinnen zijn dezelfde regels opgenomen zoals die waren opgenomen in de uitwerkingsverplichting uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997". Op het moment dat een wijzigingsplan wordt opgesteld zal o.m. de economische haalbaarheid moeten worden aangetoond.

Wijziging bestemming Maatschappelijk.

Binnen de bestemming "Maatschappelijk" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om eventueel andere maatschappelijke functies toe te kunnen laten dan volgens een aanduiding zijn toegestaan. Dit kan alleen indien duidelijk is dat de toegelaten functie is komen te vervallen. Ook is het mogelijk om de bestemming "Maatschappelijk" te wijzigen in de bestemming "Dienstverlening".

4.2.3 Horeca

In de Horecanota 2004 is geconstateerd dat het aantal horecabedrijven in Zoetermeer aan de magere kant is en dat de mogelijkheden voor horecavestigingen zouden moeten worden verruimd. Deze constatering is met name gebaseerd op een benchmark waarin de Zoetermeerse situatie wordt vergeleken met de situatie in Almere, Nieuwegein, Leiden en Delft. De actualisering van deze benchmark laat zien dat die achterstand nog steeds bestaat. Daarbij is de Zoetermeerse horeca nu ook vergeleken met de horeca in steden groter dan 75.000 inwoners en groter dan 100.000 inwoners.

De toename van het aantal horecavestigingen is de afgelopen 8 jaar in Zoetermeer het sterkst geweest. Sterker dan in andere "New towns" en veel sterker dan de gemiddelde groei in grote steden. De groei-index ten opzichte van 2003 is aangegeven in tabel 1.

 

Tabel 1

Horecabedrijven per 10.000 inwoners 2011	Zoetermeer	NL steden 75.000 +	NL steden 100.000+	Almere	Nieuwegein	Leiden	Delft
Groei-index 2003 = 100	122	99	100	113	110	107	101

Het aantal vestigingen is in 2011 vergelijkbaar met het aanbod in Almere en Nieuwegein, maar blijft nog steeds sterk achter op het aanbod in vergelijkbare grote steden. In 2011 zijn er 158 horecavestigingen op 121.840 inwoners. Met dat inwonertal hebben de 100.000 plus steden 362 vestigingen, oftewel 204 vestigingen meer dan Zoetermeer.

In tabel 2 is het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners in 2011 aangegeven. Hieruit blijkt de achterstand die Zoetermeer op dit gebied heeft.

Tabel 2

Horecabedrijven per 10.000 inwoners 2011	Zoetermeer	NL steden 75.000 +	NL steden 100.000+	Almere	Nieuwegein	Leiden	Delft
Aantal	13	29	30	12	13	31	30

Ruim 40% van het aantal vestigingen is gevestigd in de binnenstad. Het Stadshart telt de meeste vestigingen maar de vertegenwoordiging in de Dorpsstraat stijgt. Het Woonhart heeft één vestiging. Het betreft vooral restaurants (40%), maar ook de overwegend drankverstrekkende bedrijven en de fastfoodsector nemen met ieder 30% een fors deel van het aanbod voor hun rekening.
De benchmark van bureau Van Spronsen & Partners naar de meest gastvrije stad in Nederland bevestigt het geconstateerde tekort aan horecavoorzieningen. Van de 21 onderzochte grote steden scoort Zoetermeer het laagst op diversiteit aan caféaanbod, restaurantaanbod en terrasaanbod. De verschillen worden wel kleiner. Deze beoordeling is afkomstig van bezoekers / niet-inwoners van Zoetermeer.
In de gemeentelijke omnibusenquête is de mening van de inwoners van Zoetermeer over de horeca- en uitgaansvoorzieningen gevraagd. De 6,5 die daar gescoord wordt ligt lager dan het landelijk gemiddelde waar de horeca het cijfer 6,7 krijgt. Uit een stageonderzoek blijkt dat het vooral de jeugd is die vindt dat er te weinig uitgaansvoorzieningen zijn.
Het horecabeleid is er dan ook op gericht om het aantal voorzieningen verder uit te breiden. Het gemiddelde aanbod in steden met meer dan 100.000 inwoners dient daarbij als voorbeeld. Het horeca-oppervlak dat daar per 10.000 inwoners is vertegenwoordigd, zal worden gehanteerd als maximaal na te streven oppervlak in de binnenstad.

Op die manier is een totaal aantal m2 bvo horeca voor de binnenstad van Zoetermeer (zijnde de plangebieden Stadscentrum/Dorpsstraat en Stadscentrum-Zuid) bepaald van 24.600 m2. Uitgaande van gelijke groeimogelijkheden, na realisatie van de bestaande plannen, is dat verdeeld over de deelgebieden: Stadshart 13.380 m2, Dorpsstraat 10.845 m2 en Woonhart 375 m2.

De mogelijkheid voor een hotel op de locatie Centrum-West binnen de bestemming "Gemengd - 9 - Uit te werken", blijft hier buiten beschouwing. Het gaat met name om de hoeveelheid café's, lunchrooms, restaurants, etc.

In het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid/Culturele As wordt ca. 1.800 m2 bvo horeca (bestaand en nieuw) opgenomen en voor het geplande Stadsforum wordt 250 m2 bvo horeca gereserveerd. Dit aantal gaat af van het totaal zoals hierboven is genoemd.

Tevens dient rekening gehouden te worden met een reservering van ca. 3.500 m2 bvo horeca voor de toekomstige ontwikkeling op de locatie van de voormalige ijshal (locatie Centrum-Oost), in het verlengde van het Oostwaarts dat nu braak ligt en waarvoor een bestemming Sport is opgenomen.

Dat betekent dat er 24.600 - 5.550 = 19.050 m2 bvo horeca resteert voor de Centrum-, Gemengd-4 en Horecabestemmingen in het plangebied Stadscentrum/Dorpsstraat. In tabel 3 is dit doorvertaald naar de drie deelgebieden.

Tabel 3

	Aantal m2 bvo horeca, uitgaande van groeimogelijkheden, na realisatie van plannen	Aantal m2 bvo horeca reeds gereserveerd of opgenomen in overige bestemmingsplan (nen) binnen het centrumgebied	Aantal m2 bvo horeca resterend
Stadshart	13.380	4.380	9.000
Dorpsstraat	10.845	1.170	9.675
Woonhart	375	-	375
Totaal	24.600	5.550	19.050

Stadshart
In het Stadshart ligt een aantal percelen aan het Oostwaarts met een specifieke Horecabestemming. Hier mogen zich uitsluitend horecabedrijven vestigen. Het betreft ca. 979 m2 bvo. Het restant voor het Stadshart bedraagt daarmee 9.000 - 979 = 8.021 m2 bvo. Dit aantal is opgenomen als maximale hoeveelheid m2 horeca voor de Centrum - 1 en Centrum - 2 bestemmingen samen.

Dorpsstraat
In de Dorpsstraat ligt ook een aantal percelen waarvoor een specifieke Horecabestemming is opgenomen. Op die locaties mag zich uitsluitend horeca bevinden. Dit betreft ca. 3.031 m2 bvo. Het restant voor de Centrum - 3 bestemming in de Dorpsstraat bedraagt daarmee 9.675 - 3.031 = 6.644 m2 bvo. Dit aantal is opgenomen als maximale hoeveelheid horeca voor de Centrum - 3 bestemming in de Dorpsstraat.

Woonhart
In het Woonhart (bestemming Gemengd - 4) is nu 150 m2 bvo horeca gevestigd. Dat houdt in dat er nog 375 m2 - 150 m2= 225 m2 bvo horeca kan worden toegevoegd.

De maximaal toegestane hoeveelheid m2 bedrijfsvloeroppervlak horeca per deelgebieden is samengevat in onderstaande tabel.

Tabel 4

	Maximaal toegestane hoeveelheid m2 bedrijfsvloeroppervlak horeca
	Binnen de bestemming "Horeca"	Binnen de bestemmingen "Centrum 1, 2 en 3" en "Gemengd 4"	Totaal binnen de Horeca-, Centrum- en Gemengd-4- bestemmingen
Stadshart (C-1 en C-2)	979	8.021	9.000
Dorpsstraat (C-3)	3.031	6.644	9.675
Woonhart (GD-4)	-	375	375
Totaal	4.010	15.040	19.050

Ten behoeve van dit bestemmingsplan heeft in mei 2012 een inventarisatie plaatsgevonden van het huidige aantal m2 bvo horeca in het bestemmingsplangebied Stadscentrum/Dorpsstraat. Deze inventarisatie van bestaande horecabedrijven (en m2 bvo) is opgenomen in Bijlage 2 Inventarisatie bestaande horecabedrijven van de plantoelichting. Uit deze inventarisatie is gebleken dat op peildatum mei 2012 nog ruimte aanwezig is voor uitbreiding van het aantal m2 bvo horeca binnen de bestemmingen “Centrum 1, 2 en 3” in het Stadscentrum en de Dorpsstraat. Het gaat hierbij echter om een momentopname. De in Bijlage 2 opgenomen inventarisatielijst kan daarmee steeds aan verandering onderhevig zijn. Vanuit de gemeente zal de omvang van de aanwezige horeca binnen het bestemmingsplangebied dan ook actief bijgehouden worden. Dit betekent dat (nieuwe) aanvragen voor horeca binnen de bestemmingen “Centrum 1, 2 en 3” altijd getoetst zullen worden aan de op dat moment bekende en aanwezige omvang van de horeca in het plangebied.

4.2.4 Evenementen

Omdat het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk is om evenementenlocaties en het aantal evenementen te begrenzen, zijn in dit bestemmingsplan de gebieden aangeduid waar met enige regelmaat evenementen worden georganiseerd in de buitenlucht. Het betreft de Dorpsstraat met aangrenzende pleinen en de Promenade met aangrenzende straten en pleinen in het Stadscentrum.

Het betreft hoofdzakelijk openbare ruimte (voetgangersgebied) die regelmatig voor tijdelijke evenementen worden gebruikt. Het betreft geen evenemententerreinen die als zodanig zijn ingericht en gedurende een grote periode van het jaar voor evenementen worden gebruikt.

In de gemeentelijke Evenementennota is het begrip 'evenement' als volgt afgebakend: een voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak, georganiseerd door derden. De weekmarkt (warenmarkt) valt niet onder dit begrip.

De Dorpsstraat en het voetgangersgebied in het Stadscentrum zijn twee gebieden waar al geruime tijd regelmatig jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd. Het aantal bezoekers dat met deze evenementen gepaard gaat is moeilijk te bepalen aangezien het geen afgebakende (omheinde) evenemententerreinen betreft maar openbaar toegankelijke straten en pleinen, alwaar het winkelpubliek zich mengt met het publiek dat specifiek op een evenement afkomt. Zodoende is het onmogelijk te bepalen hoeveel mensen specifiek op een evenement afkomen.

In Bijlage 3 is een overzicht opgenomen van de jaarlijks terugkerende evenementen in de Dorpsstraat en het Stadshart. Aan de hand daarvan is het maximum aantal en duur van de evenementen bepaald voor de verschillende gebieden.

Promenade en aangrenzende straten en pleinen
Het zwaartepunt van de evenementen in het Stadshart ligt voornamelijk op de locaties Stadhuisplein en Markt/Marseillepad. Beide locaties maken echter geen onderdeel uit van het bestemmingsplan Stadcentrum-Dorpstraat, maar zijn opgenomen in het bestemmingsplan Stadcentrum-Zuid. Het gebied van de Promenade (met aangrenzende straten en pleinen in het Stadshart) betreft hoofdzakelijk openbare ruimte (voetgangersgebied), die voor tijdelijke evenementen wordt gebruikt. Het gebied is geen afgebakend (omheind) evenemententerrein, welke ook niet als zodanig is ingericht of gedurende een grote periode van het jaar voor evenementen worden gebruikt. De evenementen in dit gebied hangen grotendeels samen met de evenementen die op het Stadshuisplein worden georganiseerd. De aantallen bezoekers bij de evenementen zijn dan ook niet één-op-één toe te rekenen aan één specifieke locatie, maar hebben betrekking op het gehele Stadshart, met als zwaartepunt het Stadhuisplein. Om die reden is voor de Promenade (met aangrenzende straten en pleinen) voor wat betreft het aantal en duur van de evenementen aangesloten bij de regeling die in het bestemmingsplan "Stadscentrum-Zuid" is opgenomen voor het Stadhuisplein

Op grond hiervan is in de regels bij dit bestemmingsplan bepaald dat er in het gebied Promenade (met aangrenzende pleinen en straten) in samenhang met de evenementenlocatie Stadhuisplein jaarlijks maximaal 29 evenementen zijn toegestaan, waarvan:

• maximaal 23 kleinschalige evenementen per jaar met maximaal 1.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

• maximaal 6 (middel)grote evenementen per jaar met maximaal 5.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

Hierbij is rekening gehouden met een beperkte groei in het aantal grote evenementen aangezien de huidige economische crisis momenteel de oorzaak is van een stagnatie in het aantal evenementen. Wanneer de economie weer aantrekt neemt het aantal evenementen naar verwachting nog enigszins toe ten opzichte van het aantal dat nu in Bijlage 3 is opgenomen. Derhalve is enige ruimte opgenomen in het aantal grote evenementen (3 evenementen extra). De dagen die nodig zijn voor het op- en afbouwen van podia en tenten, etc., zijn daarbij niet meegeteld.

Dorpsstraat
Het merendeel van de evenementen in de Dorpsstraat is middelgroot en kleinschalig van aard. Met uitzondering van het Bluesevenement gaat het om ééndaagse evenementen. Binnen het gebied vinden met grote regelmaat themamarkten plaats, welke voor een belangrijk deel georganiseerd worden door de winkeliersvereniging.
Voor de Dorpsstraat is in de regels bepaald dat jaarlijks 60 evenementen zijn toegestaan, waarvan:

• maximaal 15 middelgrote evenementen per jaar met maximaal 5.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement (m.u.v. het Blues evenement, welke een duur van 2 tot 3 dagen kent).
• maximaal 45 kleine evenementen (themamarkten) per jaar met maximaal 1.000 bezoekers per dag en een maximale duur van 1 dag per evenement.

Ook hierbij is rekening gehouden met een beperkte groei in het aantal grote evenementen aangezien de huidige economische crisis momenteel de oorzaak is van een stagnatie in het aantal evenementen. Wanneer de economie weer aantrekt neemt het aantal evenementen naar verwachting nog enigszins toe ten opzichte van het aantal dat nu in Bijlage 3 is opgenomen. Derhalve is enige ruimte opgenomen in het aantal middelgrote evenementen (3 evenementen extra). De dagen die nodig zijn voor het op- en afbouwen van podia en tenten, etc., zijn daarbij niet meegeteld.

4.2.5 Toekomstige situatie verkeer en vervoer

4.2.5.1 Autoverkeer

Rondom de Dorpsstraat is een aantal veranderingen gepland. Het betreft:

• de aanleg van Park Palenstein op de locatie van de Osylaan tussen de Du Meelaan en de Leidsewallen;
• de Culturele As (d.w.z. het aantrekkelijker maken van het gebied tussen Stadshart en Dorpsstraat, o.a. door het toevoegen van functies en een rondloop);
• onderzoek naar de locatie van een nieuwe parkeergarage t.b.v. de Dorpsstraat;

Definitief Ontwerp Verkeersplan Dorp (definitief vastgesteld door de raad in december 2011)
In 1997 is in het Bestemmingsplan Dorpsstraat het beleidsvoornemen opgenomen om een verkeersafsluiting voor autoverkeer te realiseren in de Leidsewallen en Delftsewallen ter hoogte van de Dorpsstraat. Dit met de bedoeling de Dorpsstraat te ontwikkelen tot een aantrekkelijk winkelgebied (doorgaande voetgangerszone).

In 2008 is uitgebreid onderzoek gedaan naar de noodzaak en consequenties van een zogenoemde “knip” in de Leidsewallen en Delftsewallen ter hoogte van de Dorpsstraat. Vanwege het feit dat door de "knip'' de verkeersbelasting en de geluidssituatie rond de Piet Heinstraat en de Schoolstraat aanmerkelijk zou verslechteren, is in een vormvrije avond van de raad op 6 oktober 2008 geconcludeerd dat de "knip” niet wenselijk is. Daarop is vervolgonderzoek gedaan naar een andere oplossing: het “Verkeersplan Dorp” genaamd.

Het project Verkeersplan Dorp omvat een pakket aan verkeersmaatregelen dat zich richt op het verbinden van de beide winkelgebieden van de oostelijke en westelijke Dorpsstraat, het verminderen van het autoverkeer in Palenstein en het verbeteren van de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid rondom de Dorpsstraat. Tevens bevat het Verkeersplan Dorp een bebordingssysteem om parkeerplaatsen beter aan te geven zodat men sneller een parkeerplaats kan vinden. Hierdoor wordt de bereikbaarheid verbeterd. Het concept Verkeersplan Dorp is op 2 juni 2009 vastgesteld door de gemeenteraad met kaders voor verdere uitwerking die leiden tot concrete verkeersmaatregelen in het gebied rondom de Dorpsstraat.

Over de voorgestelde verkeersmaatregelen heeft in februari 2010 een aantal schouwen plaatgevonden. Uiteindelijk is op 14 oktober 2010 een inspraakavond gehouden die veel en diverse reacties heeft opgeleverd, welke deels ook buiten het gekaderde verkeersmaatregelenpakket vallen. In december 2011 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer ingestemd met het maatregelenpakket als onderdeel van het Definitief Ontwerp (DO) Verkeersplan Dorp.

De volgende verkeersmaatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp vallen binnen het plangebied:

• 1. De Leidsewallen wordt als 30 km/h weg heringericht.
• 2. De Delftsewallen tussen de Dorpsstraat en de kruising met de Julianalaan wordt als 30 km/h weg heringericht.
• 3. De Dorpsstraat wordt met pollers afgesloten tussen de Leidsewallen/Delftsewallen en het Nicolaasplein (parkeerterrein Nicolaasschool).
• 4. Het pollergebied in de oostelijke Dorpsstraat wordt iets groter: de poller wordt verplaatst van huisnummer 151 naar huisnummer 165. Tevens wordt een poller geplaatst in het straatje tussen de Pilatusdam en de Dorpsstraat 151/155.

De onderstaande maatregelen uit het DO Verkeersplan Dorp vallen buiten dit bestemmingsplan (doch zijn wel van invloed hierop):

• 5. De Osylaan tussen de Du Meelaan en de Leidsewallen wordt afgesloten. Alleen lijnbusdiensten en fietsers kunnen hier nog langsrijden.
• 6. De parkeergelegenheid bij de Bernhardschool (Osylaan 10, ligt tussen de Du Meelaan en de Leidsewallen) wordt opgeheven.
• 7. De Ambachtsherenlaan wordt ter hoogte van het kruispunt met de Van Wijngaardenstraat geknipt. Het stuk ten noorden van de Van Wijngaardenstraat blijft vanaf de Du Meelaan bereikbaar. Het stuk ten zuiden van de Van Wijngaardenstraat wordt omgevormd tot fietspad.
• 8. De Osylaan wordt tussen de Ambachtsherenlaan en de Leidsewallen omgevormd tot 30 km/h weg. De Osylaan gaat met een bocht naadloos over in de Leidsewallen.
• 9. Het weggetje tussen de Leidsewallen, via de Leidsewallenwetering naar de Du Meelaan / Van Doornenplantsoen blijft intact vanaf het Vuurtorenplein t/m de brug over de Leidsewallenwetering, de woning met huisnummer 65 en de hier gesitueerde parkeerplaatsen. Het wegvak tussen de woning/openbare parkeerplaatsen en de Du Meelaan / Van Doornenplantsoen wordt opgeheven.
• 10. De Dorpsstraat wordt geschikt gemaakt voor verkeer in twee richtingen tussen de tunnel Vlamingstraat enerzijds en het Nicolaasplein (parkeerterrein Nicolaasschool) anderzijds.
• 11. De weg tussen de Dorpsstraat en de Oxfordstraat wordt geschikt gemaakt voor verkeer in twee richtingen.
• 12. De rijrichting voor eenrichtingsverkeer in het tunneltje Vlamingstraat - Bijdorplaan wordt omgedraaid. Vanuit vanuit het tunneltje mag uitsluitend richting Dorpsstraat worden gereden. Gemotoriseerd verkeer mag niet van de Oxfordstraat naar de tunnel Vlamingstraat v.v. Vanuit de Oxfordstraat mag uitsluitend richting Dorpsstraat worden gereden.
• 13. De kruising Schoolstraat – Van Diestlaan – Osylaan wordt omgevormd tot een minirotonde.

Het pollerregime voor het bestaande en nieuwe pollergebied blijft ongewijzigd: bevoorrading tot 11.00 uur 's ochtends en een ontheffing voor bewoners die parkeren op eigen erf en voor instellingen/bedrijven als dat nodig is voor de bedrijfsvoering;

De bovengenoemde maatregelen passen allen binnen de verkeersbestemming zoals opgenomen in de geldende bestemmings- en uitwerkingsplannen in het plangebied. De uitvoering van de voorgestelde maatregelen behoeft daarmee dan ook geen aanpassing van de verkeersbestemming in het onderhavige bestemmingsplan.

Geplande werkzaamheden in het kader van Uitvoeringsprogramma Nota Mobiliteit in het plangebied.
Maatregelen zijn in voorbereiding op de (parallelwegen van de) Europaweg t.b.v. verkeersveiligheid en doorstroming. O.a. aanpassen rijstrookindeling en bebording, herprogrammering VRI Europaweg-Zwaardslootseweg).Tevens loopt er een onderzoek naar de verbetering van het fietsparkeren in en rond de Dorpsstraat inclusief het effectueren van maatregelen alsmede een onderzoek naar een parkeerverwijssysteem Dorpsstraat (zie paragraaf 4.2.5.4 parkeren).

4.2.5.2 Fietsverkeer

In het plangebied vinden vooralsnog geen veranderingen plaats aan de fietsroutes.

In de directe omgeving van het plangebied wordt gewerkt aan de planontwikkeling Palenstein. Onderdeel van die planontwikkeling is een extra fietsverbinding over de huidige Ambachtsherenlaan, parallel aan de Du Meelaan, in de vorm van een fietsstraat. Verder wordt de fietsverbinding tussen de Leidsewallen en het Van Doornenplantsoen verbeterd. Beide routes sluiten aan op het fietsnetwerk binnen het plangebied.

Tussen de Vlamingstraat en Bijdorplaan wordt een vrijliggend fietspad aangelegd. Hierdoor ontstaat een vlottere verkeersafwikkeling. Doordat elke weggebruiker zijn/haar eigen weggedeelte heeft wordt de verkeersveiligheid bovendien bevorderd.

4.2.5.3 Openbaar vervoer

Voor de bereikbaarheid per openbaar vervoer geldt dat het lijnennet en de dienstregeling altijd onderhevig kunnen zijn aan wijzigingen. Deze worden opgelegd door de vervoersautoriteit.

4.2.5.4 Parkeren

Zoals in de paragraaf 4.2.1 is beschreven omvat het plangebied nog een aantal onbenutte bouwmogelijkheden. Ook spelen rondom de Dorpsstraat diverse ontwikkelingen. Zo zullen de parkeerplaatsen ter hoogte van de Bernhardschool verdwijnen in verband met de Culturele As en worden nieuwe functies toegevoegd. Daarnaast zijn er de reguliere functiewijzigingen, nieuwbouw of verbouw van panden langs de Dorpsstraat.

Bij deze onbenutte bouwmogelijkheden en nieuwe ontwikkelingen is het van belang dat er voldoende beschikbare parkeergelegenheid wordt geboden. Uitgangspunt daarbij is dat een nieuwe ontwikkeling zoveel mogelijk op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen realiseert. Wat voldoende is wordt bepaald door middel van zogenoemde parkeernormen. Deze parkeernormen zijn in Zoetermeer vastgelegd binnen de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels (2012). Ze worden ook gebruikt om voor een specifiek gebied met een gegeven set van functies en programma een zogenoemde 'parkeerbalans' op te stellen. Binnen de parkeerbalans wordt voor het betreffende gebied de totale parkeerbehoefte afgezet tegen het totaal aantal beschikbare parkeerplaatsen.

Zoals eerder vermeld is door adviesbureau Empaction tussen augustus en oktober 2011 een parkeeronderzoek uitgevoerd naar de gehele Dorpsstraat en omgeving. Daarbij is onder meer de huidige, feitelijke parkeersituatie in beeld gebracht. Door Empaction is tevens onderzocht wat de gevolgen zijn voor de toekomstige parkeersituatie binnen het onderzoeksgebied indien alle -op dit moment bekende- ontwikkelingen en wijzigingen van programma zouden zijn uitgevoerd.
Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een eindrapportage met een parkeerbalans voor zowel de huidige als voor de verwachte toekomstige situatie. De eindrapportage van adviesbureau Empaction is als Bijlage 4 bij de plantoelichting gevoegd.
De gemeente zal jaarlijks het gebruik van de parkeerplaatsen monitoren in en rondom de Dorpsstraat.

Resultaten onderzoek Empaction
In het onderzoek is de Dorpsstraat onderverdeeld in een westelijk en oostelijk deel (parkeerzones), op basis van de relatie tussen parkeervoorzieningen en acceptabele loopafstanden. De parkeervoorzieningen in Dorpsstraat-west maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplangebied Stadscentrum-Dorpsstraat, maar van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid. Deze parkeervoorzieningen kunnen echter niet los gezien worden van de totale parkeerbalans binnen het Dorpsstraat gebied. Bovendien ligt een deel van het plangebied (en daarmee de aanwezige functies, zoals detailhandel en horeca) binnen de loopafstand van de parkeervoorzieningen in het gebied Dorpsstraat-west. Het onderzoek van Empaction laat zien dat op basis van de diverse tellingen er in de huidige situatie voor de beide parkeerzones -en daarmee de gehele Dorpsstraat- op het piekmoment geen overschrijding van de maximale bezettingsgraad is geconstateerd, maar dat er op enkele parkeerterreinen in met name het gebied Dorpsstraat-oost wel sprake is van ongemak door een hoge parkeerdruk, terwijl andere parkeerterreinen (o.a. in Dorpsstraat-west en parkeergarage aan Osylaan) nog voldoende capaciteit herbergen op dat moment. De parkeerbalans voor de nieuwe ontwikkelingen in Dorpsstraat-west is sluitend (parkeervraag en parkeeraanbod zijn in evenwicht).

Stadshart en Woonhart
In het Stadshart neemt de parkeerdruk op de maatgevende momenten (piekmomenten) in de toekomst iets toe tot 73% op vrijdagavond en 85% op zaterdagmiddag. In het Woonhart is dit respectievelijk 46% en 74%. De parkeerdruk in deze gebieden blijft daarmee op de maatgevende momenten onder de acceptabele 85%.

Parkeren gehele bestemmingsplangebied
Aan de hand van de onderzoeksresultaten van de onderzoek- en adviesbureaus Empaction (2011) en de Groot Volker (2009) is een parkeerbalans opgesteld voor het bestemmingsplangebied. Deze parkeerbalans is opgenomen in Bijlage 5 van de plantoelichting. Hoewel de parkeervoorzieningen in Dorpsstraat-west geen onderdeel uitmaken van het plangebied Stadscentrum-Dorpsstraat, kunnen deze niet los gezien worden van de totale parkeerbalans binnen het Dorpsstraat gebied. Zoals reeds aangegeven ligt een deel van het plangebied (en daarmee de aanwezige functies, zoals detailhandel en horeca) binnen de loopafstand van de parkeervoorzieningen in het gebied Dorpsstraat-west. Vanwege deze verwevenheid is het gebied Dorpsstraat-west opgenomen en apart zichtbaar gemaakt in de parkeerbalans bij dit bestemmingsplan.

Parkeerverwijssysteem Dorpsstraat
Onderdeel van het Uitvoeringsprogramma van de Nota Mobiliteit is de realisatie van een parkeerverwijssysteem Dorpsstraat. Een dynamisch parkeerverwijssysteem levert een bijdrage aan een betere benutting van de verschillende parkeervoorzieningen rond de Dorpsstraat.