Oostduinplein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Den Haag stelt om een aantal redenen een bestemmingsplan voor het plangebied Oostduinplein op.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het voormalige hoofdkantoor van Shell aan de huidige Oostduinlaan 73-75. De herontwikkeling gaat uit van de realisatie van appartementen in het midden- en hogere segment. Daarnaast zijn er ruimten voor gebouwbeheer en inpandige collectieve voorzieningen ten behoeve van de bewoners van het complex voorzien. Naar aanleiding van deze ontwikkeling heeft de locatie een andere, nieuwe, adressering gekregen, te weten Oostduinplein. Daarnaast zal een deel van het gebouw gesloopt en in andere vorm herbouwd worden. De herontwikkeling past daardoor niet in het vigerende bestemmingsplan.

Het complex heeft in het vigerende bestemmingplan 'Oostduin-Arendsdorp" een kantoorbestemming.

Om de herontwikkeling planologisch mogelijk te maken is, met toepassing van de Haagse Coördinatieverordening (2013), besloten om voor het perceel aan de Oostduinlaan een nieuw bestemmingsplan vast te stellen onder gelijktijdige afstemming met de af te geven omgevingsvergunning.

Het plangebied is gelegen in het Rijksbeschermd stadsgezicht Benoordenhout. Het plan is erop gericht - in overeenstemming met artikel 36 van de Monumentenwet 1988 - de in het aanwijzingsbesluit genoemde typeringen van het beschermde stadsgezicht te beschermen. Het besluit tot aanwijzing en de toelichting zijn opgenomen in Bijlage 2 en Bijlage 3 bij de regels van dit plan.

1.2 Begrenzing van het plangebied

1.2 Begrenzing van het plangebied

Het complex Oostduinplein bevindt zich aan de westkant van het historische landgoed Oostduin en Arendsdorp, te midden van het groen. Op afbeelding 1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven in de directe omgeving. De begrenzing van het bestemmingsplan volgt de grenzen van het kadastrale perceel en bevat derhalve langs de randen delen behorend bij het landgoed.

Afbeelding 1: globale ligging plangebied in directe omgeving

1.3 Geldende planologische regelingen

Het bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan 'Oostduin-Arendsdorp' dat op 14 februari 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad en voor het onderhavige plangebied onherroepelijk is geworden.

Op afbeelding 2 is een uitsnede van de digitale verbeelding (plankaart) van bestemmingsplan 'Oostduin-Arendsdorp' ter plaatse van het plangebied weergeven.

Afbeelding 2: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Oostduin-Arendsdorp' ter plaatse van het plangebied

1.4 Leeswijzer

Nadat in dit eerste hoofdstuk de aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan, de ligging en begrenzing van het plangebied, het doel van het bestemmingsplan en de vigerende planologische regelingen zijn beschreven wordt in het volgende hoofdstuk een beschrijving van het plangebied gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de beleidskaders die voor het plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 4 gaat in op de verschillende milieuaspecten. Hoofdstuk 5 geeft de planbeschrijving weer. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 7 zijn de resultaten van overleg en inspraak verwerkt.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de bestaande situatie

2.1 Inleiding

Om te beschrijven op welke wijze rekening wordt gehouden met de verschillende waarden in het plangebied en directe omgeving worden achtereenvolgens de ontstaansgeschiedenis, de ruimtelijke structuren die in de loop van de tijd zijn ontstaan en de functionele opbouw van het plangebied beschreven.

2.2 Ontstaansgeschiedenis

Het huidige kantoorcomplex Oostduinlaan 73-75 dateert uit 1969 en staat aan de westkant van het omvangrijke historische landgoed Oostduin en Arendsdorp, te midden van het groen. Rond het einde van de 16e eeuw koopt jonkheer Arend van Dorp hier een stuk grond met een boerenhoeve, dat de naam Arendsdorp krijgt. Rond 1650 realiseert een volgende generatie het huidige theehuis als woning. In de 18e eeuw volgen nog een ander huis, een koetshuis, een tuinmanswoning en andere voorzieningen als de visvijver en het sterrenbos. In 1845 wordt Arendsdorp samengevoegd met het naastgelegen Oostduin, dat eveneens al in de 16e eeuw is aangelegd, maar pas vanaf 1810 Oostduin genoemd wordt. Het huis is in WO II door een bom getroffen en in 1946 afgebroken. De laatste bewoonster, gravin van Bylandt, vertrok na de oorlog naar Laren en verkocht het landgoed aan de Hervormde Gemeente Den Haag, die er begin jaren vijftig een rusthuis liet bouwen. Het beheer kwam in handen van de Gemeente Den Haag, die het landgoed in 1958 openstelde voor publiek.

De historie van dit gebied, de ruimtelijkheid, de rijke biodiversiteit en de groene uitstraling maken de locatie rondom het voormalige Shell-kantoor tot een bijzondere plek in Den Haag.

Afbeelding 3: uitsnede Oostduin-Arendsdorp in Uitbreidingsplan Berlage, 1908

2.3 Cultureel erfgoed

2.3.1 Cultuurhistorische waarden

2.3.1.1 Huidige bebouwing

De huidige kantoorlocatie aan de Oostduinlaan 73-75 omvat een hoofdgebouw met kantoorruimten en een lagere bebouwing welke voornamelijk representatieve ruimten bevat. Onder het opgetilde voorterrein, bevinden zich een parkeergarage (voor circa 160 personen auto's) en een tunnel (voetgangersverbinding met de kantoorgebouwen aan de Carel van Bylandtlaan). In de parkeergarage zijn zodanige voorzieningen getroffen, dat ook een gebruik als openbare schuilkelder (voor maximaal 6000 personen) mogelijk is.

Het complex is dominant aanwezig aan de westzijde van het landgoed Oostduin-Arendsdorp. De entrees tot het landgoed zijn - met uitzondering van de monumentale ingang op de hoek Oostduinlaan-Wassenaarseweg - niet goed herkenbaar. Deze informele toegangen doen afbreuk aan het monumentale en historische karakter van het gebied. Dit doet zich het sterkst voor daar waar de toegangen tot het landgoed en die van de gebouwen met elkaar samenvallen. Twee van de entrees van het landgoed lopen via het terrein van het kantoorgebouw aan de Oostduinlaan 73-75. De centrale entree aan de zuidkant loopt over het terrein van Arendsdorp; één entree aan de noordkant gaat over het terrein en langs het gebouw van Oostduin. In de entrees schuilt het meest duidelijke verbeterpunt welke zowel voor het landgoed als voor de bebouwing geldt.

2.3.1.2 Rijksbeschermd Stadsgezicht

Het plangebied maakt deel uit van het Rijksbeschermd Stadsgezicht Benoordenhout. Dit is bij besluit van 29 oktober 1996 door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als Rijksbeschermd stadsgezicht aangewezen.

Uit de bij de aanwijzing behorende toelichting volgt dat het Benoordenhout is opgebouwd uit deelplannen met een grote continuïteit in bebouwingsbeeld en structuur langs groene lanen, rondom oude landgoederen. De consistentie van het stadsbeeld is hierdoor zo groot dat een wijk is ontstaan met een sterk homogeen karakter. Het gebied is als zodanig van belang wegens bijzondere landschappelijke, stedenbouwkundige, cultuur- en architectuurhistorische waarden. Eén van de meest in het oog springende kwaliteiten van het gebied is het historische karakter van het landgoed. Daarnaast is het een bijzonder natuurgebied. De transformatie van het kantoorgebouw in een appartementengebouwen ondersteunt waar mogelijk de waarden door versterking van de relatie met het landgoed, de beoogde groene invulling van het binnenterrein en het weer uitgraven van destijds gedempt water langs de Oostduinlaan.

De aanwijzing is opgenomen in Bijlage 2 bij de regels en de toelichting op het besluit in Bijlage 3 bij de regels.

2.3.2 Archeologie

Bekende geologische en archeologische gegevens

Het plangebied is volgens de Nieuwe Geologische kaart van Den Haag en Rijswijk in zijn geheel gelegen in een niet door Jong Duin (Laag van den Haag) overstoven deel van het strandwallenlandschap. Het plangebied ligt in zijn geheel op een strandwal. Het strandwallenlandschap heeft in zijn algemeenheid een hoge archeologische verwachting. De zandruggen waren al vrij snel bewoonbaar en ook heel aantrekkelijk voor onze verre voorouders. Op die plekken zijn in Den Haag dan ook vaak sporen van nederzettingen aangetroffen. Resten van bewoning kunnen teruggaan tot in de vroege prehistorie, terwijl ook in de Romeinse tijd en de vroege middeleeuwen volop in het duingebied gewoond lijkt te zijn. Binnen het plangebied is geen vindplaats bekend. Iets buiten het plangebied echter, bij het ziekenhuis Bronovo, is sprake van een uiterst belangrijke vindplaats. Hier zijn resten teruggevonden van een nederzetting uit de vroege middenbronstijd (tussen ongeveer 1800 en 1500 v. Chr). Boven dit niveau is een laag uit de middenijzertijd waargenomen, die dateert uit ca. 400 v. Chr.
Het plangebied maakte in de Nieuwe Tijd deel uit van het landgoed Oostduin. Dit landgoed wordt al in de 16e eeuw genoemd.

2.4 Ruimtelijke structuur

2.4.1 Bebouwing

Het complex Oostduinlaan 75 staat in de groene parkomgeving van het landgoed Oostduin-Arendsdorp. De hoogbouw van het complex vormt een duidelijke markering voor de omgeving. Het hoogbouwvolume heeft een noord-zuidelijke oriëntatie waardoor het zicht zich concentreert op het landgoed Oostduin en Arendsdorp. De bebouwing parallel aan de Oostduinlaan heeft een aanzienlijke lagere bouwhoogte .

Afbeelding 4: luchtfoto complex Oostduinlaan 75

In de huidige situatie is het onbebouwde terrein grotendeels verhard ten behoeve van parkeren. Het aanwezige parkeerdek, het voorterrein en diverse kleine ontsluitingswegen voor onder meer de parkeergarage in de kelder zorgen voor een rommelig beeld van het binnenterrein. Tussen het aanwezige landgoed en de bebouwing van het complex is een ontsluitingsweg aanwezig.

 Afbeelding 5 en 6: ontsluitingsweg langs het park (links) en beeld op het binnenterrein (rechts)

2.4.2 Verkeer en infrastructuur

Het plangebied is gelegen aan de Oostduinlaan, welke een wijk- en buurtontsluitende functie heeft en waarover ook een openbaar vervoersroute (bus 22) loopt. Het plangebied beschikt over een parkeervoorziening op het eigen terrein. Daarnaast bevindt zich aan de randen van het plangebied een stelsel van paden, waaronder twee entrees tot de westzijde van het landgoed Oostduin-Arendsdorp.

2.4.3 Groen

Het landgoed Oostduin-Arendsdorp heeft een belangrijke functie voor de natuurwaarden in de stad. Het maakt deel uit van de stedelijke groene hoofdstructuur. Het landgoed is door middel van groen/blauwe verbindingen goed aangehaakt op haar (groene) omgeving. De singel langs de Oostduinlaan is ter hoogte van het plangebied onderbroken. Hier ligt nu een parkeerterrein behorende bij het kantoorgebouw. Binnen het plangebied bevinden zich geen monumentale bomen.

2.4.4 Water

Het plangebied ligt in het boezemgebied van Den Haag. Het water in het gebied heeft een streefpeil van -0,43 m NAP. De toelaatbare peilstijging bedraagt 40 cm. Er liggen in het gebied geen waterkeringen.

2.4.5 Bodem

Het plangebied behoort tot het oude binnenduinlandschap. Het landgoed Oostduin-Arendsdorp ligt voor een belangrijk deel op een uitloper van een oude strandwal in de overgang naar de strandvlakte waarop ook Clingendael is gelegen. De vroegere bebouwing (de voormalige landhuizen) bevond zich op de iets hogere en drogere zandwal. De strandwal is nog enigszins herkenbaar in het reliëf in Oostduin.

De lager gelegen strandvlakte is relatief vlak en vrij vochtig, geschikt voor agrarisch gebruik. De hoogteligging van het gebied varieert rond de 1 meter boven NAP.

De bodem bestaat voornamelijk uit duinzandgronden waar als gevolg van de relatief hoge grondwaterstand humus en slibhoudend zand aanwezig is. Dit humusrijke slibhoudende zand heeft een dichtere structuur dan zandgrond en een relatief geringe waterdoorlatendheid.

2.4.6 Kabels en leidingen

Aan de rand van het plangebied, langs de Oostduinlaan bevindt zich een rioolpersleiding.

2.5 Functionele structuur

2.5.1 Wonen

Het plangebied is in de huidige situatie (deels) in gebruik als kantoor. Het omliggende maaiveld is voornamelijk in gebruik als parkeerterrein en deels als groenvoorziening. De locatie is gelegen in de buurten Waalsdorp en Arendsdorp. In deze buurten is een groot aandeel eengezinswoningen uit de periode 1900 - 1944 aanwezig. De woningen zijn opvallend groot en bevinden zich in de hogere prijssegmenten. De woningen zijn voornamelijk particulier eigendom. Ongeveer een kwart wordt verhuurd. Corporatiewoningen maken nog geen tien procent van de woningvoorraad uit. In vergelijking tot het Haags gemiddelde is er een hoog aandeel ouderen, ongeveer een derde van de bevolking is 65 jaar of ouder. Naast het hoge aantal ouderen valt op dat de bevolking vrijwel geheel bestaat uit autochtonen en westerse allochtonen.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Oostduinplein vindt zijn basis in ruimtelijk beleid zoals dat in nota's en plannen van het rijk, provincie, stadsgewest en gemeente is vastgelegd. Dit hoofdstuk geeft het beleidskader weer dat op dit bestemmingsplan van toepassing is weer.

Paragraaf 3.2 behandelt het allesomvattende ruimtelijke beleid op rijks-, provinciaal-, regionaal-, gemeentelijk niveau. Paragraaf 3.3 gaat in op het beleid ten aanzien van de cultuurhistorische waarden en archeologie. Daarna wordt het specifieke beleid voor een aantal relevante thema's -voor zover van toepassing op het plangebied- uiteen gezet.

De 'ruimtelijke vertaling' van het beleid in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) wordt beschreven in hoofdstuk 5.3.

3.2 Ruimtelijk beleid

3.2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Ministerie van Infrastructuur en Ruimte van kracht geworden. De structuurvisie vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. De visie schetst de doelen, belangen en opgaven van het Rijk tot 2028 en de ambities tot 2040. Uitgangspunt is de ruimtelijke ordening zoveel mogelijk over te laten aan gemeenten en provincies (decentraal, tenzij), minder nationale belangen te benoemen, en eenvoudigere regelgeving toe te passen. De nationale belangen die worden benoemd betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. De structuurvisie raakt geen van de belangen die in het bestemmingsplan Oostduinplein worden afgewogen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De Wet ruimtelijke ordening geeft aan de regering de mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (AmvB) regels te geven waarmee gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening moeten houden. Het gaat daarbij niet alleen om procedureregels maar ook om de inhoud van bestemmingsplannen.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden (Stb. 2011, 391). Bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigings- of uitwerkingsplannen maar ook bij projectuitvoeringsbesluiten (Crisis- en herstelwet) moeten gemeenten rekening houden met het Barro.

Een aantal projecten dat de regering van Rijksbelang vindt, wordt met het Barro dwingend geborgd in bestemmingsplannen of in andere ruimtelijke plannen van lagere overheden. De projecten worden benoemd en middels digitale kaarten ingekaderd. Per project worden regels gegeven waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Voor Den Haag zijn de binnen de gemeente gelegen militaire terreinen met de daarbij behorende zend- en ontvangstinstallaties, en het Kustfundament van belang.

Volgens het Barro zijn er in het bestemmingsplan Oostduinplein geen projecten van Rijksbelang aanwezig waarmee bij de vaststelling van dit plan rekening moet worden gehouden.

3.2.2 Provinciaal beleid

Gedeputeerde Staten (GS) hebben op 9 juli 2014 de gewijzigde Visie ruimte en mobiliteit (VRM) vastgesteld welke op 1 augustus 2014 in werking is getreden.

GS hebben vastgesteld dat de behoefte van Zuid-Hollandse inwoners en bedrijven is verandert als het gaat om woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit. Deels liggen hieraan economische oorzaken ten grondslag, die bijvoorbeeld leiden tot minder vraag naar kantoren en bedrijventerreinen. Deels gaat het om structurele factoren, zoals demografische ontwikkelingen en de voortschrijdende digitalisering. Om al deze redenen was een herijking en herziening van het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid gewenst. Dit heeft geleid tot de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) met daarbij de Verordening ruimte 2014, het Programma Ruimte, en het Programma Mobiliteit. De documenten vervangen de huidige Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en het Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan.

De provincie heeft met de VRM de taak om op (boven)regionaal niveau te sturen op de inrichting en de ruimtelijke kwaliteit van de schaarse ruimte in Zuid-Holland vorm gegeven. De provincie werkt hiermee aan een aantrekkelijke leefomgeving en een goede internationale concurrentiepositie.

De provincie streeft naar een betere benutting van zowel de ruimte als het mobiliteitsnetwerk. Door wonen, werken en voorzieningen zoveel mogelijk in bestaand stads- en dorpsgebied te concentreren, wordt het landelijk gebied open gehouden, ontstaan schaalvoordelen en is het rendabeler om openbaar vervoer tussen knooppunten te laten rijden.

De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking (zie ook hoofdstuk 5.2.2 van deze toelichting) opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De Visie ruimte en mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• 1. beter benutten en opwaarderen,
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht,
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De huidige ruimtelijke situatie – gecombineerd met de vier rode draden - vormt het vertrekpunt voor de Visie ruimte en mobiliteit.

In het kader van het eerste punt, beter benutten en opwaarderen, geeft de provincie aan het overschote aan kantoren te willen terugdringen en het tekort aan woningen in bepaalde segmenten kleiner te willen maken. De transformatie van kantoor naar woningen, welke in dit bestemmingsplan is beschreven, is in overeenstemming met de Visie ruimte en mobiliteit en de Verordening ruimte 2014.

3.2.3 Regionaal beleid

Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (hierna: RSP) vastgesteld. Het RSP is een integraal plan voor:

• de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden
• het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie;
• lokale plannen, zoals bestemmingsplannen.

Het RSP kijkt naar 2020 (en soms 2030) en omvat de grote lijnen voor de ambities en ontwikkelingen op verschillende terreinen. Dit bestemmingsplan heeft raakvlakken met de volgende prioriteit prioriteit:

• groene landschappen versterken, verbinden en ontsluiten.

Voor de verschillende beleidssectoren worden de gemeentelijke programma's gemonitord en periodiek binnen Haaglanden op elkaar afgestemd. Dit geldt men name voor Kantoren, bedrijventerreinen, leisurevoorzieningen en detailhandel.

Het bestemmingsplan Oostduinplein is in overeenstemming met het regionaal beleid zoals verwoord in het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020.

3.2.4 Gemeentelijk beleid

3.2.4.1 Wéreldstad aan Zee, Structuurvisie Den Haag 2020

Op 17 november 2005 heeft de gemeenteraad van Den Haag de Structuurvisie Den Haag 2020 vastgesteld: de toekomstvisie van Den Haag op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad in regionaal perspectief tot het jaar 2020. (RIS 129201 rv 197) De ambitie is om van Den Haag een 'Wereldstad aan Zee' te maken door de sterke kwaliteiten van Den Haag te benutten: een internationale stad, een stad aan zee, een multiculturele stad en een monumentale residentie.

De structuurvisie gaat uit van een lichte groei van het aantal inwoners (nu ca 500.000) en een groei van het aantal arbeidsplaatsen in 2020. Dat betekent dat er ca 40.000 woningen moeten worden toegevoegd in de bestaande stad, door verdichting. In de structuurvisie wordt de Wéreldstad aan Zee vorm gegeven door ontwikkelingen in vijf kansenzones (het Centrum, de Lijn 11-zone, de Internationale Kustzone, de Vliet/A4-zone en de Schakelzone Lozerlaan).

Het bestemmingsplan Oostduinplein ligt in de kansenzone Internationale Kustzone, maar is binnen die kansenzone niet in een ontwikkelingsgebied gelegen. Er is dan ook geen masterplan in het kader van de Structuurvisie voor het gebied opgesteld.

De structuurvisie beschrijft voorts de beschermde stadsgezichten als zéér waardevol en geeft aan dat deze door goed beheer hun kwaliteit zullen behouden. Het wil zeggen dat in ruimtelijke veranderingsprocessen in de stad bestaande cultuurhistorische waarden een volwaardige rol spelen. Het wil ook zeggen, dat de betreffende gebieden blijvend een betekenis hebben voor de identiteit en het karakter van de stad.

3.2.4.2 Agenda voor de Haagse Verdichting

De 'Agenda voor de Haagse Verdichting' is op 28 mei 2009 (RIS 159469) door de gemeenteraad vastgesteld. De agenda is een thematische uitwerking van de Structuurvisie en dient als leidraad voor de binnenstedelijke verdichting in Den Haag tot 2020. Door middel van verdichting kan de bevolkingsgroei binnen het bestaande stedelijke gebied opgevangen worden. Daarnaast kan verdichting worden aangegrepen om de stedelijke kwaliteit van Den Haag te versterken.

De Haagse Verdichting houdt voor Oostduinplein in dat invulling wordt gegeven aan:

• functiewijziging (ombouwen van kantoorgebouwen naar woningbouw);

In de Verdichtingsagenda wordt gemeld dat verdichting met respect voor, en kennis van de cultuurhistorie, identiteit en het karakter van Den Haag moet gebeuren. Verdichtingsingrepen mogen deze niet aantasten of negatief beïnvloeden. In de beschermde stadsgezichten is verdichten alleen mogelijk als programma, schaal, maat en architectuur aansluiten bij de bestaande kwaliteiten. Verdichting kan wel eventuele weeffouten in de structuur zelf herstellen.

De verankering van de monumentenzorg in de ruimtelijke ordening en het centraal stellen van het bestemmingsplan hierbij vindt het Haagse college een goede ontwikkeling. Nieuwbouw in een waardevolle omgeving vergt een “maatwerkbenadering”; behoudend waar nodig en ruimte gevend waar dat kan.

3.2.4.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 4 februari 2014 ingestemd met de nota van uitgangspunten Oostduinlaan 75 (RIS269972) inclusief de bijbehorende stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Daarbij is aangegeven dat bij een transformatie van een kantoorgebouw naar een woongebouw ingrepen moeten worden gedaan om de locatie en het gebouw geschikt en passend maken voor de gewenste woonkwaliteit. Vanwege de omvang van het gebouw en de bijzondere locatie heeft de gemeente een stedenbouwkundig kader aangegeven waarbinnen deze transformatie dient plaats te vinden. Tevens is er een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen in aanvulling op het meer algemene welstandskader.

In de huidige situatie staat het complex in een groot groengebied: het landgoed Oostduin - Arendsdorp. De huidige hoogbouw en de dwars daar op staande laagbouw in combinatie met de verhoogde ligging van de parkeergarage vormen een stedenbouwkundige ensemble. De bestaande hoogte van de bebouwing ten opzichte van de Oostduinlaan wordt als uitgangspunt genomen. De hoogbouw heeft een hoogte van 66 meter, de laagbouw is 26 meter hoog. Onder het verhoogde voorplein is een half verdiepte parkeergarage en tunnel gelegen. Rondom het complex ligt een ontsluitingsstraat en groen behorende bij het complex.

Voor wat betreft de toekomstige situatie is de landgoederenstructuur van Oostduin-Arendsdorp, alsmede de bestaande bebouwing, het uitgangspunt voor de herontwikkeling. Door de aanleg van een extra parkeerlaag op het dak van de bestaande parkeergarage ontstaat een verhoging van circa 5 meter ten opzichte van het maaiveld. Hierdoor staat het gebouwencomplex als het ware op een 'terp'. De overgang naar het parklandschap, bijvoorbeeld met een groen talud, wordt in een landschapsontwerp uitgewerkt. De huidige langgerekte laagbouw zal worden vervangen door een wat hogere, maar meer compacte nieuwbouw. Dit betekent een zo gering mogelijke footprint en een simpele, stevige en zelfbewuste hoofdvorm met fraaie verhoudingen die zich wel voldoende verhouden tot de naastgelegen hoogbouw.

Het kader voor bebouwing van de laagbouw is gebaseerd op een globale verhouding van:

• hoogte laagbouw is circa 1/3 - 2/5 van de hoogbouw ;
• diepte van de laagbouw tot circa 1/3 lengte hoogbouw;
• breedte laagbouw is maximaal 2/3 van de oorspronkelijke breedte.

De bebouwing richt zich op de naastgelegen Oostduinlaan. Aan die zijde zullen de entrees en de ingang tot het gebouwd parkeren zijn gelegen. De bebouwing heeft derhalve een duidelijke entreezijde. Het parkeren, inclusief het bezoekersparkeren, valt binnen de footprint en is onlosmakelijk onderdeel van het gebouwencomplex. Dat geldt ook voor alle andere noodzakelijke voorzieningen zoals bergingen en fietsenstalling. Buitenruimten dienen een onlosmakelijk onderdeel te zijn van de bebouwing en haar architectonische expressie. Buitenruimten kunnen daarbij zowel inpandig als gedeeltelijk uitpandig zijn.

Het dak van de parkeergarage zal groen worden ingericht en daarnaast zal de gedempte watergang langs de Oostduinlaan zoveel mogelijk worden hersteld door deze opnieuw uit te graven.

Bij de transformatie van een groot bestaand gebouw, zeker op een bijzondere prominente plek, is de relatie tussen het oorspronkelijke ontwerp en het toekomstige beeld een aandachtspunt.

Het huidige gebouwencomplex straalt zelfbewustheid uit en is stoer, heeft een eenvoudig silhouet en staat letterlijk in het park. De architectonische expressie is rustig en sober. Dat betekent dat het complex op het eerste gezicht niet opvalt en naadloos past in het parklandschap en op het tweede gezicht eigentijds, perfect en rijk gedetailleerd is. De architectonische expressie kenmerkt zich door sobere maar geraffineerde detaillering, kleurstelling en materiaalgebruik aan de bouwstijl van de laatste wederopbouwperiode uit het midden van de 20ste eeuw.

Het toekomstige complex zal ondanks zijn omvang en schaal een opener en sterkere verbinding met de directe omgeving en het parklandschap zoeken. Hierbij is de orthogonale structuur welke kenmerkend is voor de bouwstijlen uit de Wederopbouw periode mede bepalend. De huidige expressie van het complex moet ook in de nieuwe situatie herkenbaar zijn, zorgvuldig gedetailleerd waarbij de nieuwe woonfunctie leesbaar wordt en eigentijds, perfect en rijk gedetailleerd, waarbij de gebruikte materialen van hoge kwaliteit. De gebruikte materialen voegen zich qua schaal en uitstraling goed naar een groot woongebouw, waarbij veel aandacht wordt besteed aan kwalitatief hoogwaardige detaillering. In het landschapsontwerp binnen het complex is het gewenst dat deze verwantschap heeft met de stijl van "kamers in het park", welke zich goed voegt in de landgoederenstructuur van de omgeving. Een inrichtingsplan voor de omgeving maakt onderdeel uit van de bouwaanvraag. In dit inrichtingsplan wordt de ruimte om de gebouwen op logische wijze aangesloten op het landgoed en de paden- en waterstructuren.

3.3 Cultureel erfgoed

3.3.1 Cultuurhistorische waarden

3.3.1.1 Modernisering Monumentenzorg (MoMo)

In november 2009 stemde de Tweede Kamer in met de moderniseringsplannen voor de monumentenzorg van de minister van OC&W (MoMo). Een van de drie grote veranderingen is het meewegen van de cultuurhistorische belangen in de ruimtelijke ordening. Per 1 januari 2012 is daarom het Bro gewijzigd en is de gemeente verplicht in een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.
Doel hiervan is het meer vorm en inhoud geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Dat betekent een analyse moet worden verricht naar de cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied en dat daar conclusies aan moeten worden verbonden die in een bestemmingsplan verankerd worden. Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken.

3.3.1.2 Rijksbeschermd stadsgezicht

De Monumentenwet 1988 omschrijft een beschermd stadsgezicht als 'groepen van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke en structurele samenhang dan wel hun wetenschappelijke waarde of cultuurhistorische waarde (..)' en dat vanwege dit algemene belang door de minister van OC&W en de minister van VROM als zodanig is aangewezen.

Het plangebied maakt deel uit van het Rijksbeschermd Stadsgezicht Benoordenhout. De Monumentenwet 1988 verplicht de gemeenteraad van Den Haag een bestemmingsplan vast te stellen ter bescherming van het rijksbeschermd stadsgezicht. De cultuurhistorische waarden die zijn aangewezen en die door dit bestemmingsplan worden beschermd, zijn verwoord in de toelichting op de aanwijzing. Het nieuwe bestemmingsplan maar ook het vigerende bestemmingsplan voorziet daarin (zie ook 2.3.1.2).

3.3.1.3 Provinciaal beleid

Cultuurhistorie is van groot belang voor de leefomgeving in Zuid-Holland. Tientallen eeuwen ontginnen en bouwen, wonen en werken hebben deze provincie gemaakt tot een cultuurlandschap bij uitstek. Niet alleen oude molens, boerderijlinten of stadsgezichten maar ook dijken, verkavelingspatronen en archeologische vindplaatsen getuigen daarvan.
Deze cultuurhistorische waarden bepalen in sterke mate de identiteit en kwaliteit van een gebied of plek, en op die manier dus ook de leefbaarheid en het welbevinden van bewoners en bezoekers.

De provincie Zuid-Holland heeft, vanwege de grote betekenis van cultuurhistorie voor onze leefomgeving, vanaf 1997 de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) http://geo.zuid-holland.nl/geo-loket/html/atlas.html?atlas=chs opgesteld: een kaart met overzicht van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland.

De provincie wil deze cultuurhistorie behouden of inpassen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Om dit mogelijk te maken heeft de provincie zogenoemde Regioprofielen Cultuurhistorie http://www.zuid-holland.nl/regioprofielen opgesteld.

De zestien regioprofielen dienen als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen. Ze zijn een uitwerking van de algemene richtlijnen voor cultuurhistorie in ruimtelijke plannen zoals die staan in de Provinciale Structuurvisie. Zo zijn op de Kwaliteitskaart van de structuurvisie de topgebieden en kroonjuwelen voor cultureel erfgoed aangegeven. Daarnaast geeft de Provinciale Structuurvisie ook algemene richtlijnen voor archeologie, molenbiotopen en landgoederen. Het provinciale beleid vormt samen met de Regioprofielen Cultuurhistorie het kader waarbinnen de provincie stuurt op cultuurhistorie en ruimtelijke ordening.

De oude binnenstad van Den Haag maakt onderdeel uit van 'topgebied 4'.

Daarnaast zijn er voor de thema's molens, archeologie en landgoederen specifieke provinciale richtlijnen.

Voor bestemmingsplan Oostduinplein zijn de volgende kenmerkende structuren en elementen van belang:

• Beschermde stadsgezichten
• Cluster van landgoederen omringd door parkbossen in het gebied tussen Wassenaar, Voorschoten en Leidschendam, onderdeel van de zogenaamde Landgoederenzone.
• Een belangrijke ingreep voor de toekomst is gericht op de ontvlechting van de entrees van landgoed en bebouwing. Zo mogelijk wordt in een toekomstige situatie de watergang langs de Oostduinlaan doorgetrokken, de randen meer betrokken bij het landgoed en een aparte entree naar het landgoed aangelegd

3.3.1.4 Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Den Haag 2020 benoemt vier grote troeven van Den Haag, een daarvan is de monumentale residentie. Den Haag is een stad met een belangrijk cultuurhistorisch erfgoed. Er zijn talrijke monumenten en 30% van de stad is beschermd stadsgezicht. De structuurvisie beschrijft de beschermde stadsgezichten als zéér waardevol en geeft aan dat deze door goed beheer hun kwaliteit zullen moeten behouden. Dat wil zeggen dat in ruimtelijke veranderingsprocessen in de stad bestaande cultuurhistorische waarden een volwaardige rol spelen. Het wil ook zeggen, dat de betreffende gebieden blijvend een betekenis hebben voor de identiteit en het karakter van de stad.

In de Agenda voor de Haagse verdichting (Rv 51 - 2005; RIS 159469) is verwoord dat verdichting in beschermde stadsgezichten moet bijdragen aan het versterken, dan wel herstellen van stedenbouwkundige structuren en het versterken van de cultuurhistorische waarden van het gebied. Voor deze gebieden bestaan geen intensieve verdichtingsplannen. Verdichting moet met respect voor, en kennis van de cultuurhistorie, identiteit en het karakter van Den Haag gebeuren. Verdichtingsingrepen mogen deze niet aantasten of negatief beïnvloeden.

In de beschermde stadsgezichten is verdichten alleen mogelijk als programma, schaal, maat en architectuur aansluiten bij de bestaande kwaliteiten. Verdichting kan wel eventuele weeffouten in de structuur zelf herstellen.

Het college van B&W heeft in 2011 de erfgoedvisie “Bekend maakt bemind” (Cb- 2011; RIS 181127) uitgebracht. Het college noemt in deze nota de verankering van de monumentenzorg in de ruimtelijke ordening en het centraal stellen van het bestemmingsplan hierbij een goede ontwikkeling. Er dient te worden vastgelegd hoe we willen omgaan met nieuwbouw in een waardevolle omgeving, het thema 'nieuw tussen oud'. Dat vergt een “maatwerkbenadering”; behoudend waar nodig en ruimte gevend waar dat kan.

3.3.2 Archeologie

Gemeenten hebben de taak om bij de vaststelling van bestemmingsplannnen rekening te houden met aanwezige en te verwachten archeologische waarden (Monumentenwet, artikel 38a). Voor het gehele grondgebied van Den Haag heeft de gemeente een Archeologische Waarden- en Verwachtingenkaart (AWVK) opgesteld. In de Beleidsnota Archeologie geeft de gemeente aan hoe de gemeente zorg wil dragen voor de archeologische sporen en resten in de Haagse ondergrond. In deze paragraaf wordt toegelicht hoe het gemeentelijk archeologiebeleid is vertaald in het bestemmingsplan Oostduinplein.

Op de gemeentedekkende AWVK komen drie eenheden voor waaraan de gemeente beleid heeft gekoppeld:

• 1. Terreinen met een archeologische waarde, dat wil zeggen: waarvan is vastgesteld dat er zich belangrijke archeologische sporen en resten bevinden. In het kader van de archeologische monumentenzorg stelt de gemeente hier voorwaarden aan bodemverstorende activiteiten dieper dan 50 cm onder maaiveld.
• 2. Gebieden waar archeologische resten en sporen kunnen worden verwacht (op basis van de bodemopbouw en/of historische kaarten). Bij activiteiten met een bodemverstoring groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm onder maaiveld stelt de gemeente hier voorwaarden voor onderzoek en bescherming van mogelijk aanwezige sporen en resten.
• 3. Gebieden waar geen archeologische sporen/resten (meer) worden verwacht. Hier verbindt de gemeente op het gebied van de archeologie geen voorwaarden aan bodemverstorende activiteiten.

In dit bestemmingsplangebied Oostduinplein wordt het volgende geconstateerd.
Bij grondwerkzaamheden die een oppervlakte hebben van meer dan 50 m2 en dieper reiken dan 50 cm onder maaiveld, is in het kader van de vergunningsaanvraag archeologisch onderzoek vereist.
Ter plaatse van de voorziene nieuwbouw is de bodem echter reeds verstoord door eerdere bouwwerkzaamheden en er treden bij de nieuwbouw geen nieuwe verstoringen op.

Het plan voorziet daarnaast langs de Oostduinlaan in een nieuwe watergang. In het kader van deze nog aan te leggen watergang is door onderzoeksbureau Argo in mei 2014 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat ter plaatse van de nieuw te graven sloot vanaf de 17e eeuw tot in de 20e eeuw een sloot aanwezig was. Hierdoor zijn eventueel aanwezige archeologische waarden reeds vergraven. Voor het voorliggende plan zullen er daarom geen voorwaarden vanuit de archeologische monumentenzorg aan de vergunning verbonden worden.

De archeologische meldingsplicht blijft van kracht (art. 53 Monumentenwet 1988). Dit houdt in dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag. De meldingsplicht leidt niet tot een bepaling in het bestemmingsplan.

De afdeling Archeologie van de Dienst Stadsbeheer verricht namens het bevoegd gezag de taken en besluitvorming inzake de archeologische monumentenzorg.

Meer informatie over het archeologiebeleid van de gemeente Den Haag is te vinden in de vastgestelde beleidsnota Archeologie van de gemeente Den Haag en op de gemeentelijke site.

3.4 Sectoraal beleid

3.4.1 Economie

3.4.1.1 Beleidsvisie Kracht van Kwaliteit

Op 6 oktober 2011 heeft de Raad de nota "Kracht van kwaliteit - Economische Visie Den Haag" vastgesteld. De toekomst voor de Nederlandse economie in de mondiale concurrentiestrijd ligt bij kennis, creativiteit en stedelijke kwaliteit. De uitdaging voor de stad Den Haag is om de omstandigheden te creëren waarbij de economie van de stad ook op de langere termijn kansen biedt voor werk, inkomen en ontplooiing van alle Haagse burgers.

De strategie voor de Haagse economie kan worden samengevat in de volgende speerpunten:

• Internationale stad van Vrede en Recht – de unieke branding van Den Haag;
• Kracht van de stad: quality of life –aantrekkelijke stad voor werkers, bewoners en bezoekers;
• Economische structuur – sterke clusters, vitaal mkb;
• Arbeidsmarkt – talent en vakmanschap

Den Haag heeft een uniek profiel als internationale stad van Vrede en Recht. Daarmee heeft de stad internationale bekendheid verworven. Dit profiel spreekt ook bedrijven en instellingen buiten die sector nadrukkelijk aan en heeft daarom ook in het economische domein een wervend karakter – een “sterk merk”. In de internationale zone zijn veel van deze organisaties geconcentreerd.

De kwaliteit van het arbeidsaanbod zal - door vergrijzing, schaarste aan vakmensen en tekort aan kenniswerkers - in de nabije toekomst een doorslaggevende vestigingsfactor worden. We zetten daarom actief in op de komst van academische instellingen en versterking en verbreding van het hoger onderwijs, ondermeer met topopleidingen. Den Haag onderscheidt zich door de quality of life in de stad.

Den Haag is een stad met een sterke, kennisintensieve zakelijke dienstensector, die bijna een kwart van de werkgelegenheid omvat. Den Haag is daarom aantrekkelijk voor (hoofd)kantoren, internationale bedrijven en instellingen. De spin off hiervan is van groot belang voor de lokale economie en banen voor alle niveaus in het mkb. Den Haag zet daarom vol in op de (ruimtelijke) kwaliteit en de bereikbaarheid van toplocaties voor kantoren en instellingen.

Den Haag versterkt zijn positie als tweede toeristische stad van Nederland door in te zetten op kwaliteitsverbetering. Daarbij vormen het centrum, Scheveningen en de Internationale Zone de kerngebieden.

Den Haag zet actief in op de ontwikkeling van kennis en bedrijvigheid binnen het cluster Veiligheid onder de noemer The Hague Security Delta. Den Haag combineert zijn inzet op internationale instellingen en zakelijke dienstverleners (met name in de clusters energie, it en telecom en financiële dienstverlening) met veel aandacht voor kleine en middelgrote bedrijven, zowel in de economische kerngebieden als in de wijken. Voor deze bedrijvigheid is ook meer kleinschalige bedrijfsruimte hard nodig. Ook winkelstraten spelen een sleutelrol in de wijkeconomie.

Functiemengingstrategie

De gemeente Den Haag heeft een verdichtingsopgave zoals verwoord in de Structuurvisie Den Haag 2020. Optimalisering van het grondgebruik is daardoor noodzakelijk. In de notitie 'Functiemengingstrategie: Mengen van bedrijven en wonen' komt de functiemenging van praktijk- kantoor- en bedrijfsruimte met wonen aan de orde. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen menging op bedrijventerreinen, buurtniveau en pand- of blokniveau. Het mengen van wonen en werken kan op drie schaalniveaus plaatsvinden:

• 1. op pandniveau, meestal een werkfunctie op de begane grond en woningen op de bovenliggende etages. In de Nota Woonwerkwoningen worden potentiële ontwikkelingslocaties genoemd voor woonwerkwoningen. Genoemd worden overgangsgebieden tussen woonwijken en bedrijfsterreinen, doorgaande wegen en langs spoorwegen;
• 2. op blokniveau, waarbij één of meerdere panden binnen één blok volledig een woon- dan wel een werkfunctie hebben;
• 3. op deelgebiedniveau, waarbij sprake is van een ruimtelijke en functionele samenhang van bedrijven en woningen die gevestigd zijn in één gebied.

Naast het mengen op de verschillende schaalniveaus is in de Functiemengingstrategie ook aangegeven door de gemeente Den Haag aan welke groottes gedacht kan worden op verschillende locaties als het gaat om functiemenging.

Een werkruimte (kantoor/bedrijf/praktijk) kleiner dan +/-100 m² mag gevestigd zijn in woonstraten. Voor een werkruimte tussen +/- 100- 500 m² geldt dat deze langs de doorgaande wegen een plaats kan krijgen. Groter dan 500 m² zou op bedrijventerrein of kantorenlocatie plaats moeten krijgen.

3.4.1.2 Kantoren

Het kantorenbeleid is vastgelegd in de nota 'Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030, de gebruiker centraal' (RV 31 - 2010; RIS 170032). Met de kantorenstrategie wil de gemeente regie voeren over de dynamische ontwikkelingen in de kantoormarkt en de positie van Den Haag Kantorenstad verder uitbouwen. Deze kantorenstrategie wordt elk jaar (op delen) middels het IpSO (Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling) herzien. In de kantorenstrategie staat aangegeven waar nieuwbouw van kantoren mogelijk is en welke kantoorgebieden voor toevoeging van voorzieningen in aanmerking komen. Deze voorzieningen zijn per gebied verschillend en afhankelijk van de aard en omvang van het gebied en de bestaande voorzieningensituatie. De kantorenprogrammering is per gebied voor de komende jaren gepresenteerd. Daarnaast is het stedelijke kantorenbeleid er ook opgericht om het overaanbod in Den Haag en de regio te verminderen. Daarom wordt transformatie van kantoren naar ander vastgoed gestimuleerd.

In de wijk Benoordenhout zijn diverse kantoorpanden die leeg staan of op korte termijn leeg komen. De verwachting is dat deze kantoren niet gevuld zullen worden als gevolg van een overcapaciteit aan kantoorruimte en afnemende vraag. Het is daarom wenselijk dat kantoorruimte kan worden getransformeerd naar woningen. In het IpSo 2014 is de doelstelling vastgelegd om minimaal 50.000 m2 per jaar aan kantoren te transformeren. Om deze doelstelling te bereiken is deze transformatie belangrijk. Aangegeven staat dat het voor de gemeente voor de korte termijn belangrijk is transformatie ruim te faciliteren en te zorgen dat de transformatie in beweging komt: theoretische mogelijkheden moeten worden vertaald naar praktische transformatieresultaten, kapitaalvernietiging en verloedering moeten worden voorkomen. Voor de lange termijn is het eveneens van belang dat transformaties in Benoordenhout snel op gang komen, zodat er een goede fasering is met de Rijkspanden, die nog vrij moeten komen, zodat de markt niet overvoerd wordt.

3.4.2 Verkeer en infrastructuur

3.4.2.1 Regionale Nota Mobiliteit Haaglanden

De Regionale Nota Mobiliteit (RNM) uit 2005 van het Stadsgewest Haaglanden bevat de regionale vertaling van de plannen uit de Nationale Nota Mobiliteit (2005) van het ministerie van Verkeer en Waterstaat. Het regionale beleid is nog geactualiseerd in 2008 in het 'supplement' op de RNM. Het rijksbeleid voor mobiliteit en bereikbaarheid is in 2011 vervangen door de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De RNM richt zich op de plannen die het stadsgewest heeft voor de mobiliteit in de regio voor de periode 2005-2020. De nota geeft aan dat er veel maatregelen genomen moeten worden om de toename van de mobiliteit op te kunnen vangen en de regio bereikbaar, verkeersveilig en vooral ook leefbaar te houden. Stimulering van het gebruik van het openbaar vervoer en de fiets staan daarin centraal. De belangrijkste doelen voor de regio zijn: 40% meer reizigers in het openbaar vervoer en 30% meer gebruik van de fiets in 2020, kortere en beter voorspelbare reistijden met de auto vooral in de spits, minder verkeersslachtoffers en een beter en gezonder leefklimaat.

Het uitvoeringsprogramma dat behoort bij de RNM, laat zien welke concrete projecten het stadsgewest en de andere overheden in de regio Haaglanden uitvoeren om de ambities van de Regionale Nota Mobiliteit te realiseren.

3.4.2.2 Gemeentelijk beleid

Verkeer algemeen

Den Haag groeit, er komen meer inwoners, meer banen en ook meer bezoekers. Dit zorgt voor een toename van het verkeer van, naar en in de stad. Bovendien reizen mensen steeds meer en over langere afstanden.

Het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente Den Haag voor de periode 2010 tot 2020 met een doorkijk tot 2030, is vervat in de “Haagse Nota Mobiliteit” (Rv 115 - 2011; RIS 180762). De visie in de nota is er op gericht van Den Haag een duurzaam bereikbare en een leefbare stad te maken door er voor te zorgen dat reizigers een bewuste keuze kunnen maken voor de vervoerwijze en de route die het beste bij hen past. Gerichte investeringen in het openbaar vervoer en de fiets, goede voorzieningen voor voetgangers, en bundeling en ordening van het autoverkeer moeten er voor zorgen dat reizigers de juiste keuzes kunnen maken.

Openbaar vervoer

Het openbaar vervoer speelt een belangrijke rol als drager van ruimtelijke ontwikkelingen. Het dient te zorgen voor aantrekkelijke en snelle vervoerstromen tussen woon- en werklocaties, naar het centrum en andere belangrijke attractiepunten. Afbeelding 8 over het openbaar vervoer laat het streefbeeld zien van het openbaar vervoer netwerk volgens de Haagse Nota Mobiliteit.

Afbeelding 7: streefbeeld openbaar vervoer netwerk

De komende jaren staan binnen de gemeente Den Haag ingrijpende verbeteringen van het openbaar vervoer op stapel. Dat gebeurt aan de hand van de toekomstplannen van het stadsgewest Haaglanden voor Randstadrail en breed trammaterieel. Deze ambitieuze plannen onder de naam 'Netwerk RandstadRail' gaan onder meer over het geschikt maken van bestaande tramlijnen voor breder trammaterieel en de aanleg van Parkeer+Reis-terreinen bij diverse stations.
Dienstregeling en lijnvoering van tram en bus worden jaarlijks vastgesteld door het stadsgewest Haaglanden.

Ten westen van het plangebied ligt, op een afstand van circa 275 meter, de Raamweg. Deze weg is op de kaart van het 'Streefbeeld openbaarvervoernetwerk' aangewezen als 'RandstadRail regiokwaliteit. RandstadRail regiokwaliteit zijn trajecten ingericht op het snel bedienen van de zwaarste vervoersstromen binnen de regio over afstanden van 3 tot 25 km. Het gaat om snelle verbindingen tussen Delft, Zoetermeer, de intercitystations, de Haagse binnenstad en de kust. Deze langere regionale trajecten vereisen een vlotte verplaatsing met een gemiddelde trajectsnelheid van 25 tot 40 kilometer per uur. Het traject Zoetermeer – Den Haag is een voorbeeld van een traject dat al op regiokwaliteit is ingericht.

Autoverkeer

Het gemotoriseerde verkeer tracht de gemeente zoveel mogelijk te concentreren op een stelsel van stedelijke en regionale hoofdwegen met voldoende capaciteit. Dit is nodig om de economische en ruimtelijke ontwikkeling van de stad mogelijk te maken en draagt bij aan de duurzame verbetering van de leefbaarheid in wijken en buurten. Een goede, veilige doorstroming van het verkeer is ook van belang voor de bestrijding van geluidsoverlast, de uitstoot van schadelijke stoffen of andere vormen van hinder, het voorkomen van sluipverkeer en vermindering van het aantal verkeersslachtoffers. Naast de hoofdwegen voor het doorgaande verkeer die stadsdelen met elkaar verbinden en wijken ontsluiten zijn er de wegen van een lagere orde die het wijk- en het buurdgebonden verkeer moeten afwikkelen. Op deze wegen heeft het autoverkeer een minder dominante positie en hebben openbaar vervoer, fietsers en voetgangers veelal prioriteit.

Op afbeelding 9 is de Hoofdstructuur wegverkeer uit de Haagse Nota Mobiliteit weergegeven. Het plangebied is goed ontsloten op het omringende wegennet. Ten westen bevindt zich de Centrumring, ten noorden een regionale hoofdweg. In het zuiden en oosten is een wijkontsluitingsweg aanwezig.

Afbeelding 8: Hoofdstructuur wegverkeer

Fietsverkeer

Het fietsverkeer krijgt vanwege het milieuvriendelijke karakter en de fysiek zwakkere positie ten opzichte van het gemotoriseerde verkeer, bijzondere aandacht. Door het aanbieden van een aantrekkelijk hoogwaardig netwerk van veilige fietsroutes wordt het gebruik van deze vervoerswijze gestimuleerd. Binnen het stelsel van hoofdfietsroutes is een net van 'sterroutes' aangegeven. De sterroutes vormen de belangrijkste doorgaande routes die de woongebieden met het stadscentrum, de knooppunten van openbaar vervoer en het buitengebied verbinden. Afbeelding 10 toont het streefbeeld voor het fietsnetwerk van doorgaande routes uit de Haagse Nota Mobiliteit. Daarnaast is er de nodige aandacht voor het stallen van fietsen, zowel bij woningen als bij werklocaties, maar ook bij de grotere attractiepunten zoals scholen, winkelgebieden, stations en recreatiebestemmingen. De publieke voorzieningen voor de fiets maken integraal onderdeel uit van de inrichting van de openbare ruimte.

Het Goedlijfpad is een secundaire fietsroute die de verbinding tussen de Oostduinlaan en de Goetlijfstraat kortsluit.

Afbeelding 9: Streefbeeld fietsnetwerk

Parkeren

Het parkeren en stallen van auto's neemt een belangrijke plaats in binnen het verkeer- en vervoerbeleid van de gemeente Den Haag. Het algemene parkeerbeleid is vastgelegd in de nota “Parkeerkader Den Haag 2010-2020” (Rv 166 - 2009; RIS 168473). Dit beleid gaat vooral over het faciliteren van de parkeerbehoefte en het benutten van schaarse ruimte maar moet ook automobilisten prikkelen om meer met het openbaar vervoer te reizen of de fiets te pakken. Hoge stedelijke bebouwingsdichtheden zonder adequate parkeervoorzieningen leiden vaak tot een te zware belasting van de openbare ruimte. Dat geldt zowel voor woon- als werkfuncties maar ook voor locaties die veel bezoekers trekken. Behalve de noodzaak tot de verdeling van schaarse (openbare) parkeergelegenheid in een aantal gebieden in de stad, zijn mobiliteitsoverwegingen gericht op het streven naar een bereikbare en leefbare (woon)omgeving voor de gemeente aanleiding tot het stellen van parkeereisen bij nieuwe ontwikkelingen.

Parkeernormen

De parkeernormen en het toepassingskader ervan zijn uitgewerkt in de “Nota Parkeernormen Den Haag” (Rv 139 - 2011; RIS 181571). Nieuwbouw- en verbouwplannen worden aan dit beleid getoetst. Aan de hand van de parkeernormen wordt de parkeerbehoefte berekend en vergeleken met de voorzieningen die in het plan zijn opgenomen.

Beleidsuitgangspunt is, dat de parkeerbehoefte van een bouwontwikkeling op eigen terrein (binnen het plangebied) wordt opgelost. Voor deze specifieke locatie is opgenomen dat dit plaats moet vinden in de (2-laagse) parkeergarage op eigen terrein .

Bij woningbouw is het gemiddelde autobezit uitgangspunt voor de hoogte van de parkeernorm. Het gemiddelde autobezit hangt af van de oppervlakte van de woning, de plek in de stad en het type woning. Voor werken, winkels en andere voorzieningen is de functie van het gebouw en de mate van bereikbaarheid met het openbaar vervoer, bepalend voor de parkeernorm. Bij knooppunten van het openbaar vervoer geldt een lagere norm dan op plekken die minder goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. De parkeernormen worden uitgedrukt in het aantal parkeerplaatsen per woning, en bij de -meeste- overige de functies in het aantal parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak.

Het overzicht met de parkeernormen uit de nota Parkeernormen Den Haag is in dit bestemmingsplan in Bijlage 1 van de regels opgenomen. Voor het plangebied geldt de zone 'stad'.

In de gebruiksregels is het verder mogelijk om de parkeernormen en/of het toepassingskader te wijzigen indien daar aanleiding toe bestaat en er een bestuurlijk besluit aan ten grondslag ligt.

3.4.3 Wonen

Woonvisie Den Haag 2009-2020

Het uitgangspunt van de Woonvisie Den Haag 2009-2020 (Rv 132 - 2009; RIS 167788) is om tot en met 2020 de toename van het aantal inwoners vast te houden door genoeg geschikte woningen te blijven bouwen. Deze selectieve bevolkingsgroei is vooral gericht op het behouden en aantrekken van midden- en hogere inkomensgroepen. Tegelijkertijd moeten er voldoende, goede goedkope woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met lage inkomens. Om dit te bereiken zet de gemeente in op meer variatie van woningtypen en meer milieubewust bouwen. Daarbij richt de gemeente zich op de stedeling: mensen die bewust kiezen voor de stad met de daarbij behorende goede voorzieningen en diverse woonsferen.

Voor de lange termijn gaat de gemeente uit van een gemiddeld nieuwbouwprogramma van 2.500 woningen. De productie op de Vinex-locaties is bijna klaar. Het merendeel hiervan zal daarom in de bestaande stad moeten worden gebouwd. Daarbij wordt ingezet op differentiatie in architectuur en woningtypen. 

Den Haag kiest ervoor om een geconcentreerde centrumstad te zijn, met stedelijke dichtheden, een hoogwaardige openbare ruimte en een grote verscheidenheid aan woonmilieus en woonsferen. Qua woongebieden heeft Den Haag al een breed scala te bieden, zoals stedelijk wonen in de binnenstad, groen wonen in de stad en ontspannen wonen aan zee. Maar is het nu zaak dat elke sfeer ook meer de kwalitatief bijpassende woningen krijgt die daarbij horen. Mensen die in een stad wonen of willen wonen, hebben immers verschillende woonwensen. Daar moet meer op worden ingespeeld door meer keuzemogelijkheden te bieden.

Kwetsbare wijken en buurten en functioneel verouderde gebieden vragen om versterking en vernieuwing. Ook in de komende jaren zal door middel van herstructurering meer differentiatie moeten worden aangebracht: verschillende woningtypes, huur en koop, goedkoop en duur. Deze vernieuwing leidt tot een afname van het aantal goedkope woningen in deze eenzijdige buurten en wijken. Deze afname moet elders in de stad, maar ook in de regio, worden gecompenseerd. In de kwetsbare particuliere wijken krijgt de woontechnische verbetering van de woningvoorraad en de woonomgeving hoge prioriteit. Daarnaast worden een aantal verouderde bedrijventerreinen getransformeerd naar nieuwe stedelijke woonmilieus. Den Haag hecht veel belang aan duurzaamheid. Niet alleen uit milieuoverwegingen, maar ook uit het oogpunt van toekomstige betaalbaarheid. Er wordt verwacht dat de energiekosten al voor 2020 het grootste deel van de woonlasten zullen beslaan. Ook daarom wil Den Haag in 2020 een CO2-reductie van 30 procent ten opzichte van 1990 behalen in de verwarming van woningen.

De wijk Benoordenhout is een aantrekkelijke woonwijk waarin zeer weinig nieuwbouwwoningen of
appartementen worden gerealiseerd. De planlocatie valt binnen het woonmilieu 'groenstedelijk'. Dit woonmilieu kenmerkt zich onder andere door grote dure woningen en luxe appartementsgebouwen uit de jaren '70 . Daarnaast is er relatief veel (particulier en openbaar) groen.

Transformatie van het kantoorpand naar appartementen in het midden- en hogere segment van de markt is een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad in deze groen stedelijke leefomgeving. De grootte van de appartementen varieert tussen de 60 en 250 m2, deze zijn daarmee geschikt voor verschillende doelgroepen als ouderen, gezinnen, expats en één- en tweepersoonshuishoudens.

Het bestemmingsplan laat de realisatie en het gebruik van maximaal 290 appartementen toe.

Hoofdstuk 4 Milieu

4.1 Inleiding

Wat kan of moet men bij de ruimtelijke ordening onder 'milieu' verstaan? De Wet milieubeheer schaart onder milieu het belang van de bescherming van mensen, dieren, planten en goederen, van water, bodem en lucht en van landschappelijke, natuurwetenschappelijke en cultuurhistorische waarden en van de beheersing van het klimaat. In de ruimtelijke context gaat het om het fysieke milieu, de fysieke ruimtelijke omgeving. Voor de inkadering van milieu gebruikt men dan vaak de begrippen:

• 'milieuhygiëne': gericht op het bestrijden van milieuhinder van geluid, lucht, geur, stank, bodemverontreiniging en veiligheidsrisico's;
• 'ecologische duurzaamheid': bestaat naast milieuhygiëne uit aspecten van aardkunde, hydrologie, cultuurhistorie, natuur en klimaat en energie, die bij aantasting niet of zeer moeilijk te herstellen zijn.

4.2 Externe veiligheid

Het externe veiligheidsadvies is in overleg met de Omgevingsdienst Haaglanden tot stand gekomen en gebaseerd op de in het bestemmingsplan beoogde herontwikkeling van een kantoorpand naar een wooncomplex.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Voor het PR geldt volgens het Bevi een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10-6 per jaar. Binnen de 10-6-contour mogen dan ook geen nieuwe kwetsbare functies mogelijk worden gemaakt. Uitsluitend om gewichtige redenen mogen nieuwe beperkt kwetsbare objecten binnen de 10-6-contour gerealiseerd worden. Daarnaast bevat het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR rondom deze inrichtingen.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Op basis van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is voor nieuwe situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar; voor beperkt kwetsbare objecten geldt dan een richtwaarde van 10-6 per jaar. Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR geldt een verantwoordingsplicht. Op een afstand van 200 m vanaf het tracé gelden hierbij in principe geen beperkingen meer voor het ruimtegebruik. Wel kan de verantwoordingsplicht voor het GR in relatie tot zelfredzaamheid nog buiten deze 200 m strekken.

Waarschijnlijk zal nog in 2014 het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking treden. In dat Besluit worden veiligheidszones langs rijkswegen aangegeven waarbinnen geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd. Daarnaast worden in de omgeving beperkingen opgelegd vanwege eventuele plasbranden.

Op 27 juni 2013 heeft de gemeenteraad een nieuw routeringsbesluit voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vastgesteld (raadsvoorstel, RIS258608 en besluitenlijst, RIS260481 onder E.2). Het vervoer van routeplichtige stoffen (zoals LPG en propaan) is aan venstertijden gebonden, met het oog op de veiligheid. Tijdens kantoortijden (tussen 8.00 uur en 18.00 uur gedurende werkdagen) is het vervoer van routeplichtige stoffen op de Utrechtsebaan en de Benoordenhoutseweg niet toegestaan. Deze beperking geldt niet gedurende het weekend. Tijdens de venstertijden worden tankwagens met routeplichtige stoffen gedwongen de rijksweg via bebording te verlaten (K14-borden met vermelding van venstertijden) en via een eveneens gemarkeerde keerlus in omgekeerde richting hun weg op de rijksweg te vervolgen (zogenaamde 'gesloten verklaring'). In voornoemd besluit zijn ook de Lozerlaan en de Ockenburghstraat aangewezen voor het vervoer van routeplichtige stoffen. Voor dit traject gelden geen venstertijden.

Buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking (Bevb) getreden. Voor nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar; voor beperkt kwetsbare objecten geldt dan een richtwaarde van 10-6 per jaar. Langs buisleidingen moeten belemmeringenstroken in acht worden genomen waarbinnen geen bebouwing (zowel boven- als ondergronds) of ondergrondse tanks zijn toegestaan. Daarnaast hanteert de Gasunie de Algemene VELIN voorwaarden voor grondroer- en overige activiteiten.

De noodzaak voor het verantwoorden van het groepsrisico wordt beoordeeld op grond van de inventarisatieafstanden zoals deze zijn vastgelegd in bijlage 6 van het Handboek buisleiding in bestemmingsplannen - Handreiking voor opstellers van bestemmingsplannen van maart 2010.

Ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico onderscheidt het Bevb situaties waarin een 'volledige' verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is en situaties waarin met een beperktere verantwoording kan worden volstaan. Er zijn twee situaties waarin volstaan, kan worden met een beperkte verantwoording:

1. Indien het bestemmingsplan betrekking heeft op het gebied tussen de 100% letaliteitszone en de 1% letaliteitszone van de buisleiding, of

2. Wanneer het groepsrisico minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde (OW) bedraagt of het groepsrisico (uitgedrukt in relatie tot de OW) met minder dan 10% toeneemt en tevens onder de oriëntatiewaarde blijft.

Gemeentelijk beleid

De Nota externe veiligheid Den Haag is op 27 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld (raadsvoorstel, RIS259485 en besluitenlijst, RIS260481, onder E.1). De belangrijkste uitgangspunten zijn hieronder vermeld:

• 1. De gemeente richt zich op het vasthouden en bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor de bestaande bedrijvigheid en het ontwikkelen van nieuwe bedrijvigheid;
• 2. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op vier gebiedstypen: woongebieden, buitengebieden, gemengde gebieden, risicoarme bedrijventerreinen (inclusief buitengebieden) en bedrijventerreinen met risicovolle bedrijven/inrichtingen;
• 3. Bij nieuwe ontwikkelingen in woongebieden staat de veiligheid voorop. In woongebieden worden dan ook geen nieuwe risicobronnen van betekenis, zoals LPG-tankstations, toegelaten;
• 4. Op de bedrijventerreinen hanteert de gemeente een minder streng veiligheidsregime en is de komst van inrichtingen met enige risicobelasting (lichtere vorm van risicovolle bedrijven) onder voorwaarden mogelijk;
• 5. Bij externe veiligheidsknelpunten, besteedt de gemeente eerst aandacht aan bronmaatregelen om het risico te verkleinen. Pas daarna komen effectmaatregelen aan de orde.

In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen worden in de nota 3 niveaus onderscheiden met elk hun eigen ambitieniveau:

- Structuurvisieniveau --> Veiligheidsgeïntegreerd ontwikkelen

- Bestemmingsplanniveau --> Veiligheidsgeïntegreerd ordenen

- Bouwplanniveau: --> Veiligheidsgeïntegreerd ontwerpen

Wanneer beoogde ruimtelijke ontwikkelingen een overschrijding van het groepsrisico tot gevolg kunnen hebben, wordt het gemeentebestuur in een vroeg stadium actief bij het proces betrokken. Er is een expliciet collegebesluit ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico waarbij de kosteneffectiviteit van maatregelen in beschouwing wordt genomen.

Uit de gegevens die beschikbaar zijn via de provinciale risicokaart blijkt dat binnen of in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven of installaties zijn gelegen die vanuit het oogpunt van externe veiligheid relevant zijn. Op ruime afstand van het plangebied liggen twee gasreduceerstations.

Er vindt binnen 200 m van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats. Ook zijn er binnen het plangebied of in de directe omgeving geen buisleidingen gelegen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan. Aangezien het plangebied niet binnen het invloedsgebied van enig risicobron ligt, is een nadere verantwoording van het groepsrisico niet vereist. Toetsing aan het gemeentelijk beleid kan daarmee eveneens achterwege blijven.

4.3 Geluid

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder stelt eisen met betrekking tot de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, van bijvoorbeeld woningen, door drie verschillende geluidsbronnen: industrie, spoorwegverkeer en wegverkeer.

Industrielawaai

In en rond het plangebied zijn geen industrieterreinen waarop aangewezen inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd.

Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder hebben wegen en spoorwegen een geluidszone, waarbinnen bepaalde normen gelden voor de geluidsbelasting op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen, en waarbinnen bij het opstellen van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Die verplichting geldt niet indien op het tijdstip van het besluit de (spoor)weg reeds aanwezig of in aanleg is, met betrekking tot de daarbij in het plan of in de zone van de betreffende weg opgenomen geluidsgevoelige gebouwen die op dat tijdstip reeds aanwezig of in aanbouw zijn. Daarnaast maakt de wet een uitzondering voor wegen waar de maximaal toegelaten snelheid 30 km/uur is. De 30 km/u-wegen zijn niet onderzoeksplichtig maar moeten in het geluidsonderzoek worden betrokken ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai. Voor nieuwe situaties kunnen hogere waarden worden vastgesteld. Deze bedraagt voor wegverkeerslawaai maximaal 63 dB. Een uitzondering wordt gemaakt als het gaat om vervangende nieuwbouw langs wegen. De gevelbelasting mag dan maximaal 68 dB bedragen met inachtneming van de plandrempel uit het Haags ontheffingenbeleid.

Akoestisch onderzoek 'Oostduinlaan 75'

Door adviesbureau Cauberg-Huygen is het Akoestisch onderzoek 'Oostduinlaan 75' uitgevoerd. In het akoestisch onderzoek (d.d.14 april 2014, referentie 20131230-03 , zie Bijlage 3 van de toelichting) is aangegeven dat plangebied is gelegen binnen de zones van de volgende geluidbronnen:

• Carel van Bylandtlaan;
• Groenhovenstraat;
• Oostduinlaan;
• Raamweg;
• Van der Haerstraat;
• Wassenaarseweg.

Uit de berekeningen blijkt het volgende:

• Ten gevolge van wegverkeer op de Oostduinlaan vinden overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaats maar niet van de maximale ontheffingswaarde van 63 dB.
• Ten gevolge van wegverkeer op de Carel van Bylandtlaan, Groenhovenstraat, Raamweg, Van der Haerstraat en de Wassenaarseweg wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.
• De hoogst optredende gecumuleerde geluidbelasting is 62 dB. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de plandrempel van 68 dB.

Omdat verschillende geluidreducerende maatregelen aan de bron, in het geluidoverdrachtsgebied en aan de bebouwing bezwaren met zich meebrengen, is het realistisch om hogere waarden aan te vragen voor de geluidbelastingen ten gevolge van wegverkeerslawaai afkomstig van de Oostduinlaan.

4.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm).

De luchtkwaliteit in een bepaald gebied wordt bepaald door de achtergrondconcentratie van fijn stof (PM10, deeltjes <10 µm) en stikstofdioxide (NO2) plus de bijdragen van lokale bronnen die bij de achtergrondconcentratie opgeteld worden.

Bij de besluitvorming over bouw- en bestemmingsplannen dient te worden onderzocht of een plan 'in betekenende' mate van invloed is op de luchtkwaliteit: in artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is aangeven dat een bestuursorgaan bevoegdheden kan uitoefenen of wettelijke voorschriften kan toepassen indien aannemelijk kan worden gemaakt dat de uitoefening of toepassing niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties in de buitenlucht.

De definitie van 'in betekenende mate' is vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur. Plannen die de concentratie NO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan het verslechteren van de luchtkwaliteit. In concentraties uitgedrukt betekent dit een verslechtering van 1,2 µg/m3 voor beide stoffen. De 3%-grens geldt sinds 1 augustus 2009, de datum waarop het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht werd. De 3%-grens is voor een aantal categorieën van projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen. Zo gaat het bij woningbouw om de toevoeging van 1.500 woningen netto bij één ontsluitingsweg, of 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

De in het voorliggende bestemmingsplan voorziene herontwikkeling van een kantoorpand naar woningbouw leidt tot de één op één vervanging van een bestaand kantoorvloeroppervlak door nieuwe woningen. Zelfs wanneer het als een volledig nieuwe toevoeging van woningen zou worden beschouwd blijft dit ver onder het programma dat is toegestaan op basis van de regeling niet 'in betekenende mate'. De herontwikkeling voldoet daarmee aan de Wet milieubeheer.

4.5 Bezonning

In april 2014 is voor de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen een bezonnningsstudie uitgevoerd, opgenomen in Bijlage 4 van de toelichting. Hierbij is voor zowel de bestaande als de nieuwe situatie het effect op de bezonning van objecten in de directe omgeving onderzocht. Geconcludeerd kan worden de bezonning in de toekomstige situatie niet zal verslechteren en per saldo zelfs zal verbeteren ten opzichte van de bestaande situatie. Het bouwvlak van de huidige laagbouw wordt namelijk verkleind tot circa 40% ten opzichte van de huidige situatie, waardoor de schaduwwerking op het achterliggende groengebied afnemen, wat een positief effect zal hebben op de bezonning. Schaduwwerking door de nieuwbouw op gebouwen langs de Oostduinlaan is door de grote afstand en de positie niet aan de orde.

4.6 Windhinder

Conform de NEN 8100, die door de gemeente Den Haag als richtlijn voor de beoordeling voor windhinder wordt gehanteerd dient voor gebouwen met een bouwhoogte boven 30 meter een windhinderonderzoek uitgevoerd te worden. De in dit bestemmingsplan voorziene nieuwbouw blijft onder een bouwhoogte van 30 meter, zodat een windhinderonderzoek niet nodig is. Vanwege kwaliteitsoogpunt is echter wél onderzoek uitgevoerd, opgenomen in Bijlage 5 van de toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de entrees van de twee gebouwen een goed windklimaat heerst. Tussen de twee gebouwen is er zonder voorzieningen sprake van een 'onvoldoende' windhinderklimaat. Als doorloopgebied is deze situatie acceptabel. Door bijvoorbeeld groenvoorzieningen te plaatsen op het plein zal het windklimaat verbeterd worden. Er is op maaiveld geen windgevaar te verwachten. Rond de hoeken van het hoofdgebouw heerst een windklimaat dat overeenkomt met een zeer matig windklimaat, wat acceptabel is als doorloopgebied.

4.7 Groen

4.7.1 Groen kleurt de stad

De nota 'Groen kleurt de stad' - beleidsplan voor het Haagse groen 2005-2015 - (Rv 162 - 2005; RIS 129360) verwoordt het groenbeleid van Den Haag in twee doelstellingen:

• het beleidsplan biedt een kader voor duurzaamheid bij inrichting, beheer en gebruik van groen waarbij steeds meer sprake zal zijn van een gezamenlijke verantwoordelijkheid van beheerder en gebruiker;
• het beleidsplan biedt een raamwerk waarbinnen keuzes kunnen worden gemaakt bij ruimtelijke ingrepen die van invloed zijn op het groen in de stad en bij veranderende maatschappelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op de functies van het groen.

Deze doelstellingen zijn vertaald in vier ambities:

• ruimte voor groen in en om de stad;
• aandacht voor toegankelijkheid, gebruik en beleving van het groen;
• duurzaamheid in inrichting, beheer en onderhoud van het groen;
• samen het groen beheren.

Op grond van de aanwezige waarden zijn grote delen van het groen in Den Haag van bijzonder belang voor de kwaliteit, de identiteit en de belevingswaarde van de stad alsmede voor de kwaliteit en de verspreidingsmogelijkheden van planten en dieren. Deze vormen gezamenlijk de Stedelijke Groene Hoofdstructuur. Inzet is deze stedelijke groenstructuur duurzaam in stand te houden en waar mogelijk te versterken.

In de nota zijn een kaart met de "Stedelijke Groene Hoofd Structuur" en een kaart met "Ambities voor versterking van de Stedelijke Groene Hoofd Structuur" opgenomen.

Afbeelding 10: Stedelijke Groene Hoofdstructuur

Het plangebied wordt volledig omringd door het bestemmingsplangebied Oostduin-Arendsdorp. Dat bestemmingsplan beslaat de landgoederen Oostduin en Arendsdorp en het Goetlijfpark die als gemeentelijk groen of groen van derden deel uitmaken van de Groene Hoofdstructuur. Met de aanwezige oude bomen en boomgroepen, de bijzondere stinzenflora, de zichtlijnen en 18e eeuwse bebouwing zijn de landgoederen van belang voor natuur en cultuurhistorie. Door de aanwezigheid van nieuwe bebouwing en een toename van recreatie zijn deze waarden wel onder druk komen te staan. Het groen dat deel uitmaakt van de Stedelijke Groen Hoofdstructuur dient zowel in planbeschrijving als in de regels ook als zodanig omschreven te worden.

4.7.2 Ontwikkelingsvisie Stedelijke Ecologische Verbindingszones

De Groene Hoofdstructuur van Den Haag bepaalt voor een belangrijk deel het karakter van de stad.
Dit groen heeft vele functies, één daarvan is de functie als stedelijke ecologische hoofdstructuur, dat wil zeggen de drager van de stedelijke natuur en verbindingsstructuur voor de omliggende natuur.

De Stedelijke Ecologische Hoofdstructuur (SEHS) van Den Haag is beschreven in de nota Stedelijke Ecologische Verbindingszones 2008-2018 (Rv 5 - 2009; RIS 159450). Deze structuur sluit aan op de provinciale en nationale ecologische hoofdstructuur. De SEHS bestaat uit kerngebieden (de grote groengebieden) met daartussen de ecologische verbindingszones. De Stedelijke Ecologische hoofdstructuur is opgenomen op kaart (RIS 151912). De verbindingszones bestaan uit zo veel mogelijk aaneensluitend wijk- en buurtgroen. Er zijn twaalf ecologische verbindingszones in de stad onderscheiden. Per verbindingszone zijn het ambitieniveau, streefbeelden, doeltypen, doelsoorten, biotoopwensen en inrichtingseisen aangegeven.
De kwaliteit en de verspreidingsmogelijkheden van planten en dieren worden grotendeels bepaald door inrichting, gebruik en beheer. Daarom ligt daarop het accent.

Het plangebied behoort niet tot een van de stedelijke ecologische verbindingszones in Den Haag. Wel is het landgoed Oostduin en Arendsdorp en het Goetlijfpark een kerngebied en daarmee één van de grote groengebieden die fungeren als stapsteen in de noord-zuidverbinding tussen het veenweidegebied ten noorden van Den Haag en het Westduinpark in het zuidwesten. Enkele ecologische verbindingszones en bomenlanen van de Houtzone sluiten aan op de landgoederen. De watergangen in het plangebied maken wel deel uit van de Stedelijke Ecologische Hoofdstructuur. Watergangen en oevers zijn van belang voor vissen, amfibieën, watervogels en mogelijk ook als foerageergebied voor vleermuizen en vogels, zoals de groene specht.

4.7.3 Herziene Natuurbeschermingswet 1998

De gebiedsbescherming van bijzondere natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, beschermde natuurmonumenten) is geregeld in de herziene Natuurbeschermingswet 1998. In oktober 2005 is deze wet in werking getreden. In januari 2006 is de formele aanwijzingsprocedure van Natura 2000-gebieden gestart. Na deze aanwijzing is daarmee de gebiedsbescherming uit de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet. Daarmee vervalt de rechtstreekse werking van de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn in Nederland.

In Den Haag hebben we te maken met de Natura 2000-gebieden: Meijendel en Berkheide (incl. Harstenhoek, Oostduinen en Vlakte van Waalsdorp), Westduinpark (incl. Bosjes van Poot) en Wapendal alsmede Solleveld (incl. landgoed Ockenburgh, Hyacintenbos, van Leydenhof en Westduinen).

Indien ontwikkelingen en activiteiten in het plangebied een significant negatief effect kunnen hebben op een Natura2000-gebied, dient een habitattoets uitgevoerd te worden.

Het bestemmingsplangebied behoort niet tot een Natura 2000-gebied of een beschermd natuurmonument. Op twee à drie kilometer afstand ligt de Vlakte van Waalsdorp, dat behoort tot het Natura 2000-gebied Meijendel en Berkheide. De instandhoudingsdoelstellingen van dit Natura 2000-gebied betreffen de ontwikkeling en instandhouding van witte en grijze duinen, duindoornstruwelen, duinbossen en vochtige duinvalleien en instandhouding van de nauwe korfslak, meervleermuis en de gevlekte witsnuitlibel. Deze doelstellingen worden niet aangetast door activiteiten in het bestemmingsplangebied.

4.7.4 Flora en Fauna

De Flora- en Faunawet regelt de bescherming van planten- en diersoorten. De Flora- en Faunawet legt een zorgplicht op voor alle dieren en planten in Nederland. Dit betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in Nederland voorkomende soorten. Die zorg bestaat bijvoorbeeld uit het niet onnodig verontrusten van dieren, onder meer door de wijze en het tijdstip van werken (rekening houden met het voortplantingsseizoen en met winterverblijfplaatsen). Daarnaast legt de Flora- en Faunawet een beschermingsplicht op voor een groot aantal met name genoemde soorten. De wet bevat verbodsbepalingen voor het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde diersoorten en het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor de algemene, beschermde soorten geldt sinds februari 2005 bij ruimtelijke ontwikkelingen een algemene vrijstelling. Er blijven echter nog veel soorten over die strenger beschermd zijn en waarmee men bij een groot deel van de ruimtelijke ingrepen te maken krijgt (zoals vleermuizen, vogels, eekhoorn, rugstreeppad). Voor deze soorten dient onder bepaalde voorwaarden een ontheffing aangevraagd te worden.

Quick scan flora en fauna Oostduinlaan 75

Door adviesbureau Els & Linde is de 'Quick scan ecologie Oostduinlaan 75' uitgevoerd. Het onderzoek (projectnummer 13.098, september 2013) wordt uitgevoerd in het kader van de Flora en Fauna-wet, eveneens zijn de effecten op beschermde natuurgebieden beoordeeld. De Quick scan is opgenomen als bijlage 1 van de toelichting.

Voor een goede beoordeling is op 14 augustus 2013 een bezoek gebracht aan het plangebied en is ter plekke beoordeeld of er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn. Tijdens het veldbezoek zijn geen beschermde soorten aangetroffen. Ook worden deze op basis van de landschapsopbouw niet verwacht. In het naastgelegen parkbos zijn wel beschermde soorten bekend. Er zijn echter geen plannen voor werkzaamheden in het bos. Om verstoring te voorkomen moet het gebruik van bouwlampen zo veel mogelijk worden vermeden. Er is een kans op overwinterende amfibieën op de oevers, het betreffen algemene soorten die onder de zorgplicht vallen. Geadviseerd wordt om in de wintermaanden geen materiaal of materieel op de oever te plaatsen. In het onderzoek wordt aangegeven dat een ontheffing van de Flora en Faunawet of een verklaring van geen bedenkingen niet noodzakelijk is. Vervolgonderzoek is ook niet nodig. Er zijn geen belemmeringen voor het uitvoeren van de plannen op basis van de aanwezige natuurwaarden.

Door aanpassingen en meer detaillering in de inhoud van het bestemmingsplan en de mogelijke gevolgen hiervan voor de flora en fauna is de situatie nogmaals in april 2014 door Els & Linde beoordeeld. In grote lijnen blijft het voornemen gelijk aan datgene waarvoor de hiervoor beschreven quick scan is opgesteld. Er is geen sprake van een substantiële wijziging die tot een andere conclusie zal leiden.

4.7.5 Boswet

In 1998 zijn de Haagse grote groengebieden buiten de zogenaamde "bebouwde kom Boswet" geplaatst. Daardoor vallen de grote groengebieden nu onder de werking van de Boswet. Dit betekent dat duurzame instandhouding van het bos is verzekerd en wat bos is ook bos moet blijven. Financiële tegemoetkomingen (subsidies) van Rijk en Provincie zijn mogelijk.

Bescherming vindt plaats door middel van een meldings- en herplantplicht. Voorafgaand aan een velling geldt de meldingsplicht. Het areaal bos per locatie mag niet afnemen. Gevelde opstanden moeten daarom binnen drie jaar worden herplant of natuurlijk verjongd, waardoor de duurzaamheid gehandhaafd blijft. Voor dunningen is de meldings- en herplantplicht niet van toepassing.

Buiten de bebouwde kom Boswet zijn zowel de Boswet als de gemeentelijke Bomenverordening van toepassing. De grens bebouwde kom Boswet kent geen relatie met de bebouwde kom Wegenverkeerswet noch met de gemeentegrens. De Boswet is niet van toepassing als gronden, vastgelegd in een goedgekeurd bestemmingsplan, geen bosbestemming hebben.

Het landgoed Oostduin en Arendsdorp valt, met uitzondering van het Goetlijfpark (Bunkerbosje) en de aanwezige bouwvlakken en bijbehorende gronden (erf en tuin) van het betreffende perceel, onder de Boswet. Om die reden zal ook een deel van het onderhavige plangebied de bestemming Bos krijgen.

Tabel Toepassingsgebied

		Geldt de Kapverordening / APV	Geldt de Boswet
Wegbeplanting en éénrijige beplanting op of langs landbouwgronden bestaande uit (niet geknotte) populieren of wilgen		Nee	Nee
Wegbeplanting en éénrijige beplanting op of langs landbouwgronden bestaande uit (geknotte) populieren of wilgen		Ja	Nee
Vruchtbomen en windschermen om boomgaarden		Nee	Nee
Fijnsparren		Nee	Nee
Kweekgoed		Nee	Nee
Griend- en hakhout voor wat betreft periodiek vellen		Ja	Nee
Dunning van bossen; het verwijderen van bomen als verzorgingsmaatregel ter bevordering van de groei van de overblijvende bomen		Nee	Nee
Bomen op erven en in tuinen		Ja	Nee
Italiaanse populier, linde, paardenkastanje of treurwilg		Ja	Nee
Bomenkap ter uitvoering van een werk op grond van een vastgesteld en inwerking getreden bestemmingsplan		Ja	Nee
Heggen		Ja	Nee
Bos dat deel uitmaakt van een bij het Bosschap geregistreerde bosbouwonderneming voor zover gelegen buiten de bebouwde kom volgens de Boswet		Nee	Ja
Bos dat deel uitmaakt van een bij het Bosschap geregistreerde bosbouwonderneming voor zover gelegen binnen de bebouwde kom volgens de Boswet		Ja	Nee
Bos dat geen deel uitmaakt van een bij het Bosschap geregistreerde bosbouwonderneming voor zover gelegen buiten de bebouwde kom volgens de Boswet		Ja	Ja
Bos dat geen deel uitmaakt van een bij het Bosschap geregistreerde bosbouwonderneming voor zover gelegen binnen de bebouwde kom volgens de Boswet		Ja	Nee
Houtwallen, bosjes enz. die een zelfstandige eenheid vormen en een oppervlakte hebben van 10 a of minder		Ja	Nee
Rijbeplantingen (zelfstandige eenheid) die gerekend over het totale aantal rijen niet meer dan 20 bomen bevatten		Ja	Nee
Rijbeplantingen (zelfstandige eenheid) die gerekend over het totale aantal rijen meer dan 20 bomen bevatten		Ja	Ja

[Tabel uit: Bos en Wet: geldend recht voor bomen, Visser, B.M., De Bomenstichting, Utrecht, 2001]

4.7.6 Bomen

Behoudenswaardige bomen

Volgens de Algemene plaatselijke verordening (APV) van Den Haag, artikel 2.80 e.v., is voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig (Rv 97 - 2010; RIS 174540). Door deze verordening kunnen belangen zorgvuldig worden afgewogen voordat een kapvergunning wordt afgegeven dan wel geweigerd. Daarnaast is een mogelijkheid opgenomen om monumentale bomen aan te wijzen.
Binnen het plangebied bevinden zich geen monumentale bomen.

De aanwezigheid van volwassen bomen maakt een leefomgeving aantrekkelijker, aldus het initiatiefvoorstel inzake behoudenswaardige bomen in Den Haag. Zo dempen bomen extreme temperaturen, halen ze schadelijke stoffen uit de lucht, maken ze bij hoogbouw valwinden onschadelijk enz. Het voorstel (Rv 104 - 2011; RIS 166340) is uitgewerkt in de “Planbeoordeling Haagse Bomen”. Doel is om gemeentelijke bomen beter te beschermen bij gebiedsontwikkeling door tijdig de waarden van de bestaande bomen op het betreffende object in te schatten en te betrekken bij de bestuurlijke besluitvorming van (beginsel) bouwplannen.

4.8 Water

Het Hoogheemraadschap van Delfland is verantwoordelijk voor het beheer van de primaire waterkering en voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is in het kader van de watertoets overleg gevoerd over deze waterparagraaf en de digitale verbeelding (plankaart). Deze waterparagraaf bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding.

4.8.1 Beleidskader

Ten aanzien van het thema water zijn er diverse beleidsstukken op verschillende niveaus van kracht. De belangrijkste worden hieronder behandeld.

Europees

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden. De richtlijn heeft tot doel de chemische en ecologische kwaliteit van al het oppervlakte- en grondwater in Europa te verbeteren. De richtlijn stelt daartoe eisen aan het waterbeheer in alle lidstaten. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015, met eventueel uitstel tot 2027. De doelstellingen worden uitgewerkt in (deel)stroomgebiedsbeheerplannen. In deze plannen staan de ambities en maatregelen beschreven. De Europese Kaderrichtlijn heeft, waar het de gemeente betreft, consequenties voor riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid (inrichting van watergangen en oevers).

Nationaal

Het Nationaal waterbeleid is vastgelegd in het Nationaal Waterplan 2009-2015. Hierin zijn de consequenties van zowel Kaderrichtlijn Water (KRW, kwaliteit) als het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW, waterkwaliteit) uitgewerkt. Kern is dat het waterbeheer in Nederland gericht moet zijn op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Belangrijk is om de drietrapsstrategie vasthouden, bergen en afvoeren als afwegingsprincipe te hanteren. Tevens is in het NBW en middels het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd, dat de watertoets een verplicht te doorlopen proces is in waterrelevante ruimtelijke planprocedures. Voor waterkwaliteit geldt als uitgangspunt dat verontreiniging van het water voorkomen dient te worden. Hier geldt de trits 'schoonhouden, scheiden, zuiveren'. Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning.

Provinciaal 

Het beleid van de provincie Zuid-Holland met betrekking tot water is vastgelegd in het provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010 - 2015. Dit waterplan is 11 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Provinciaal Waterplan zijn de opgaven van de Europese Kaderrichtlijn Water, het Nationaal Bestuursakkoord Water en het Nationale Waterplan vertaalt naar strategische doelstellingen voor Zuid-Holland. Het Waterplan heeft vier hoofdopgaven:

• 1. Waarborgen waterveiligheid;
• 2. Zorgen voor mooi en schoon water;
• 3. Ontwikkelen duurzame zoetwatervoorziening;
• 4. Realiseren robuust en veerkrachtig watersysteem.

Hoogheemraadschap van Delfland

Het Waterbeheerplan 2010-2015, 'Keuzes maken en kansen benutten' is het document waarin Delfland de ambities voor de komende jaren heeft vastgelegd. Het plan beschrijft de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. Delfland investeert de komende jaren volop in het vergroten van de veiligheid, het verbeteren van de waterkwaliteit, het tegengaan van wateroverlast en het optimaliseren van de zuivering van afvalwater. Klimaatverandering, zeespiegelstijging, verzilting en nieuwe wetten en regels gaan het waterbeheer de komende decennia ingrijpend veranderen. Bovendien dwingen de complexiteit van het gebied en de omvang van de noodzakelijke investeringen tot het stellen van prioriteiten. Delfland spreidt daarom de maatregelen in de tijd, zodat het tempo aansluit bij de mogelijkheden van de organisatie en het gebied.

Handreiking Watertoets voor gemeenten

Eén van de instrumenten om het nieuwe waterbeleid voor de 21e eeuw vorm te geven is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Delfland heeft de Handreiking watertoets voor gemeenten opgesteld. In de handreiking worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor een plan per thema toegelicht.

Deze randvoorwaarden heeft Delfland vastgelegd in de Keur en de Legger en in de Beleidsnota “Beperken en voorkomen wateroverlast” (2014). Deze nota heeft als uitgangspunt, dat de waterhuishouding niet mag verslechteren door ruimtelijke ontwikkelingen (standstill-beginsel) en dat mogelijkheden tot verbetering worden benut.

Bij ruimtelijke plannen, ook conserverende, wordt verslechtering van de waterhuishouding voorkomen door nadere eisen te stellen in de regels van een bestemmingsplan.

Het Delflands Algemeen Waterkeringenbeleid geeft op hoofdlijnen het algemene beleidskader aan voor het beheer van de waterkeringen. Met beheer wordt bedoeld 'alle activiteiten die nodig zijn om de waterkeringen op het vereiste veiligheidsniveau te houden, nu en in de toekomst. De veiligheid is hierbij altijd een harde randvoorwaarde. Hierbij wordt ook rekening gehouden met onzekerheden in klimaat en bodemdaling. Er zijn verder ook criteria gesteld voor medegebruik van de waterkeringen, bijvoorbeeld voor recreatie. Delfland participeert voorts actief in toegepast onderzoek en stimuleert innovaties.

Wateragenda en Waterbergingsvisie Den Haag

De gemeente Den Haag en het Hoogheemraadschap van Delfland werken aan een goed waterbeheer door middel van een gezamenlijke Wateragenda. Het beschrijft hoe de komende jaren omgegaan zal worden met water in de stad en welke acties hiervoor nodig zijn. Belangrijk nieuw element in de Wateragenda is dat het zich behalve op de waterkwaliteit en waterveiligheid óók op ruimtelijke ontwikkelingen, economie, recreatie en cultuurhistorie richt.

De lange-termijn-doelstelling voor het Haagse waterbeleid luidt als volgt: “Het realiseren van een duurzaam, schoon, veilig en gezond watersysteem, dat bijdraagt aan een aantrekkelijke en veilige (leef)omgeving, waar bewoners, bedrijven en bezoekers van Den Haag op een bewuste manier mee omgaan”.

In 2006 hebben het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Den Haag de Waterbergingsvisie Den Haag vastgesteld. Hierin is aangegeven welke ruimtelijke en technische maatregelen er genomen moeten worden om het watersysteem in Den Haag op orde te brengen. De visie bestaat uit acht deelgebiedsrapportages.

De ontwikkeling ligt in het boezemgebied, waar gezocht wordt naar kansen om het regenwater langer vast te houden. Naar verwachting wordt eind 2014 een nieuwe “Watervisie Den Haag” vastgesteld. Hierbij wordt ingezet op mogelijkheden om water vast te houden in het stedelijk gebied.

Stedelijke Ecologische Verbindingszones Den Haag 2008-2018

Den Haag zet zich al jaren in om de ecologie in en om de stad te verbeteren en te behouden. In 2006 en 2007 heeft Den Haag daarom een inventarisatie uitgevoerd, waarin voor alle ecologische verbindingszones is bekeken of deze voldoen aan de gewenste natuurvriendelijke inrichting. Dit bleek niet het geval te zijn; de inventarisatie resulteerde in een opsomming van 300 knelpunten. In de nota Stedelijke Ecologische Verbindingszonesworden op hoofdlijnen alle gewenste maatregelen op het vlak van ecologie (inrichting en beheer) voor de komende tien jaar benoemd. Het uitvoeren van deze maatregelen wordt waar mogelijk gecombineerd met maatregelen vanuit het waterbeheer zoals verbreding van watergangen en aanleg van natuurvriendelijke oevers.

Afvalwater en riolering

Uitgangspunt voor het rioleringsbeleid is “het Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2015 (Rv 147 - 2010; RIS 176551). Duurzaamheid staat centraal in het denken en doen van de gemeente Den Haag. Werken aan duurzaamheid betekent voor riolering dat meer rekening gehouden dient te worden met het voorkomen dan wel het scheiden van afvalwaterstromen aan de bron, meer oog te hebben voor hergebruik en het terugdringen van energiegebruik en het voorkomen dat schoon water vuil wordt. Hierbij is het gebruik van voor het oppervlaktewater schadelijke stoffen zoals koper, zink en bitumineuze dakbedekking niet toegestaan. Duurzaam denken en doen komt zo terug in het ontwerp, de aanleg, het beheer en het gebruik van riolering.

Afkoppelen van hemelwater is een voorbeeld van een aanpak, waarmee zoveel mogelijk bij de bron wordt voorkomen dat water vuil wordt, dat water wordt vastgehouden op de plaats waar het valt en waarmee gemalen en zuiveringsinstallaties niet onnodig worden belast met het verwerken van schoon hemelwater. Een ander voorbeeld is het meer toepassen van minder milieubelastende materialen bij de huisaansluitleidingen en de hoofdriolering.

4.8.2 Beleid ten aanzien van het plangebied

Delfland streeft naar een duurzame, robuuste waterstructuur. Dat wil zeggen: er moet voldoende ruimte zijn voor waterberging, goede waterkwaliteit, waterkeringen en waterzuivering. Belangrijk uitgangspunt voor Delfland is dat de waterhuishouding door ruimtelijke veranderingen niet mag verslechteren (standstillbeginsel). Indien bij het realiseren van een ontwikkeling de waterhuishouding verslechtert, dient dit gecompenseerd te worden. Dit kan door compensatie, bijvoorbeeld in de vorm van nieuw oppervlaktewater toevoegen in het plan, of nabij de locatie.

Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied, dat ligt in het boezemgebied van Den Haag. Het vastgestelde waterpeil in het boezemgebied is NAP -0,43 meter met een maximaal toelaatbare peilstijging van 40 cm. Voor de boezem geldt geen opgave. Wel blijkt uit de recent uitgevoerde Doorstroomstudie (Den Haag en Delfland), dat bij langdurige en hevige regen het water niet snel genoeg uit het centrum kan worden afgevoerd naar zee. Het waterpeil wordt daardoor hoger. Door de ligging op hoge zandgronden heeft dat in het centrum geen gevolgen. In de omliggende lager gelegen gebieden neemt echter de kans op wateroverlast toe. Ook treden hogere stroomsnelheden in de grachten op, waardoor er meer erosie plaatsvindt en kademuren mogelijk eerder vernieuwd moeten worden. Delfland acht het daarom raadzaam om kansen om water vast te houden en te bergen te benutten, aanvullend op het standstill-beginsel.

Waterkwantiteit

Aan de randen van het plangebied bevindt zich een aantal watergangen. Deze zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor water. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in een nieuw te graven watergang langs de Oostduinlaan. De nieuwe watergang wordt secundair boezemwater. Ook deze (nog aan te leggen) watergang is in dit plan bestemd voor water. Hierdoor neemt de waterkwantiteit in het plangebied duidelijk toe, ook al is er geen sprake van een compensatieplicht.

Veiligheid/waterkering

Bij het onderwerp veiligheid/waterkering is het van belang of het plangebied ligt in de kernzone of beschermingszone van een waterkering. Dit kan zijn de zeewering maar het kunnen ook andere waterkeringen zijn zoals boezemkaden, polderkaden of de landscheiding. Binnen en rond het plangebied bevinden zich geen primaire waterkeringen.

Waterkwaliteit en ecologie

De gemeente en Delfland streven er samen naar om oevers op plekken waar het kan zoveel mogelijk natuurvriendelijk in te richten. Nieuwe functies mogen de watersysteemkwaliteit en de ecologie in het plangebied niet verslechteren (standstill-principe). Eventuele negatieve effecten dienen gecompenseerd te worden.

Afvalwater en Riolering 

Bij de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen moeten worden voldaan aan (de beslisboom in) de 'Leidraad riolering' en moet zo min mogelijk gebruik worden gemaakt van bitumineuze dakbedekking, koper en zink. Verder moet er voldoende capaciteit zijn in het rioolstelsel om het afvoerwater te kunnen ontvangen en te verwerken: nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot extra overstorten vanuit de riolering op het oppervlaktewater. Rond het plangebied bevindt zich een gemengd rioolstelsel. Volgens de leidraad en de beslisboom dienen, bij nieuwbouw, het hemelwater en het vuilwater gescheiden te worden aangeleverd tot aan de erfgrens.

Veiligheid en waterkeringen

Bij het onderwerp veiligheid/waterkering is de vraag of de locatie ligt in de kernzone of beschermingszone van een waterkering: een zeewering, boezemkade, polderkade of de landscheiding.

Binnen het plangebied zijn primaire boezem- en polderwatergangen aanwezig. Deze moeten in de regels en op de verbeelding als 'Water' worden opgenomen. In deze paragraaf moet worden aangeven of door nieuwe ontwikkelingen het verhard oppervlak toeneemt en, indien van toepassing, op welke wijze dit gecompenseerd zal worden.

In het gebied zijn geen waterkeringen aanwezig.

4.8.3 Vergunningverlening

Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning. De watervergunning dekt alle activiteiten in het watersysteem. Een vergunning is nodig als activiteiten worden ondernomen in, op, boven, over of onder een oppervlaktewaterlichaam (watergang, vijver, rivier, kanaal, meer of zee) of waterkering, of als grondwater wordt onttrokken of water geïnfiltreerd wordt in de bodem.

De watertoets en de vergunningverlening blijven wel twee afzonderlijk procedures. Dit betekent dat het Hoogheemraadschap bij het verlenen van een vergunning altijd aanvullende voorwaarden kan stellen.

4.9 Bodem

Op 1 januari 2006 is de wijziging van de Wet bodembescherming (Wbb) in werking getreden. Vertrekpunt van de nieuwe Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van het plangebied.

De wettelijke doelstelling is voortaan functiegericht. Vroeger moesten alle functies van de bodem worden hersteld maar dit bleek in de praktijk lastig haalbaar. Hoge kosten en langdurige saneringen zorgden van stagnatie. De gewijzigde wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen:

• het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik;
• het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging;
• het treffen van de beheersmaatregelen.

Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het toekomstige gebruik van de bodem. De uitvoering van deze verplichte saneringen wordt een stuk flexibeler. Het is niet meer altijd nodig de hele locatie aan te pakken. Er kan ook sprake zijn van deelsaneringen of een gefaseerde aanpak. Wanneer economische of maatschappelijke omstandigheden rond de vervuilde locatie uitstel vragen, kunnen tijdelijke maatregelen worden genomen, op voorwaarde dat risico's voldoende worden beheerst.

Door adviesbureau Tauw is een historisch bodemonderzoek op basis van de NEN 5725 uitgevoerd (zie Bijlage 6 van de toelichting). In het onderzoek (L001-1218350CYH-efm-V01-NL, d.d. 29 augustus 2013) wordt geconcludeerd dat het plangebied niet verdacht is op het voorkomen van bodemverontreiniging. Volgens de bodemkwaliteitskaart is het plangebied gelegen in een relatief schone zone. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat het plangebied geschikt is voor de woonbestemming. In het kader van de nieuw aan te leggen sloot langs de Oostduinlaan is aanvullend door het adviesbureau een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 7 van de toelichting). In het onderzoek (R001-1223583JFK-aao-V01-NL, 9 mei 2014) wordt geconcludeerd dat de bovengrond en ondergrond tot een diepte van 2,0 m – mv niet verontreinigd zijn. In de diepere ondergrond is plaatselijk (in slibhoudende grond) sprake van licht tot matige verontreinigingen met zware metalen en lichte verontreinigingen met PCB en minerale olie. Het grondwater is niet verontreinigd. Voor de uitvoering van de graafwerkzaamheden zijn volgens de resultaten van het onderzoek geen specifieke sanerende maatregelen noodzakelijk, maar dient wel rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van lichte verontreinigingen. Tijdens de voorgenomen graafwerkzaamheden zijn tot een diepte van 2,0 m –mv geen aanvullende veiligheidsmaatregelen van toepassing. Dieper dan 2,0 m –mv dienen de graafwerkzaamheden op delen van het terrein worden uitgevoerd onder de Basisklasse. Op het overige deel van het werkterrein zijn vooralsnog geen aanvullende veiligheidsmaatregelen van toepassing. Indien ook hier slibhoudend materiaal wordt aangetroffen, dienen de graafwerkzaamheden te worden voortgezet onder de Basisklasse. De eventueel vrijkomende grond en bouwstoffen komt niet onbeperkt voor hergebruik in aanmerking. Voor hergebruik van grond en bouwstoffen buiten de locatie is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing.

4.10 Milieueffectrapportage

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit Milieueffectrapportage in werking getreden. Essentie van de wijziging is dat voor de beoordeling of een activiteit m.e.r.-plichtig is (de activiteit komt voor in de D-lijst) niet kan worden volstaan met toetsing aan de drempelwaarde maar dat ook rekening moet worden gehouden met de criteria in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn. Als gevolg hiervan zijn in de D-lijst nu richtwaarden (in plaats van drempelwaarden) opgenomen en is in het nieuwe besluit bepaald dat voor gevallen die onder deze richtwaarden blijven, een eenvoudige m.e.r.-beoordeling kan worden uitgevoerd die volledig op gaat in de moederprocedure (bijv. afwijking van het bestemmingsplan). Het nieuwe besluit is daarmee in overeenstemming gebracht met de Europese m.e.r.-richtlijn.

Het voorliggende plan gaat uit van herontwikkeling (gedeeltelijk sloop/nieuwbouw) van een bestaand gebouw. De bebouwing parallel aan de Oostduinlaan zal een andere positie op de kavel krijgen. De realisatie van het wooncomplex valt in de categorie 'Aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject' (D 11.2) in de D-lijst van het besluit. Derhalve dient een beoordeling te worden gemaakt van de in het bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen aan de hand van de criteria (kenmerken van de activiteit, de plaats en de gevolgen van de van activiteit) in bijlage III van de Europese richtlijn.

Dit bestemmingsplan voegt geen bouwvolume toe, dat wat betreft de omvang ligt boven de richtwaarden van categorie D11.2 van het Besluit Milieueffectrapportage. Daarnaast geven ligging, kenmerken en omgeving van het plangebied geen aan op de om te veronderstellen, dat het in het bestemmingsplan voorziene nieuwe wooncomplex zal leiden tot aanzienlijke negatieve milieueffecten.

4.11 Gebiedsgericht milieubeleid

Om de Haagse milieuvereisten en ambities ten uitvoering te brengen, is vroegtijdige samenwerking tussen ruimtelijke ordening en milieu van groot belang. In het Milieubeleidsplan Den Haag 2001-2006 is het gebiedsgericht milieubeleid geïntroduceerd en er zijn streefbeelden per gebiedstype opgenomen. Dit is nader uitgewerkt in de Handleiding Gebiedsgericht Milieubeleid die de gemeenteraad in september 2005 heeft vastgesteld.

Het Milieubeleidsplan Den Haag 2001-2006 is in februari 2006 opgevolgd door de nota 'Tien voor milieu; contouren voor milieubeleid 2006 - 2010'. In deze Contourennota zijn Haagse ambities vastgesteld voor de speerpunten lucht, klimaat, water en geluid en voor de aandachtspunten vergunningverlening en handhaving, externe veiligheid, afval, binnenmilieu en bodem. Als tiende thema is sturing op milieudoelen opgenomen.

De Contourennota onderstreept de ambitie om Den Haag te ontwikkelen tot een duurzame wereldstad aan zee. Bovendien legt de Contourennota verbanden met andere Haagse kaders, zoals de Structuurvisie 2020 en de Maatschappelijke visie 2020. De milieuambities in de Contourennota zijn opgesteld in het volle besef dat stedelijke ontwikkeling van groot belang is voor de positie van Den Haag in de regio en Europa. De Contourennota benadrukt dat dit gepaard moet gaan met fundamentele keuzes in de afweging tussen economische, ruimtelijke, sociale, gezondheidskundige en milieubelangen. Het gebiedsgericht milieubeleid is hét instrument om de milieubelangen in te brengen in de dynamiek van ruimtelijke ontwikkeling. Gebieden hebben bovendien verschillende kenmerken. Niet elk gebied heeft dezelfde kwaliteiten en dezelfde kansen om kwaliteiten te verbeteren. Het gebiedsgerichte milieubeleid maakt het mogelijk om de milieuambities af te stemmen op de specifieke functies, kenmerken en mogelijkheden van een gebied, waardoor de kwaliteiten van dat gebied beter beschermd of verbeterd kunnen worden.

Op basis van het gebiedsgerichte milieubeleid is een indeling van Den Haag gemaakt met gebieden van een zelfde functie. Gebieden met eenzelfde functie behoren tot hetzelfde gebiedstype. Er is een zestal gebiedstypen gedefinieerd: wonen, werken, gemengd wonen, gemengd werken, infrastructuur en tot slot groene hoofdstructuur en water. Voor het plangebied geldt het ambitieniveau "Gemengd werken".

Afbeelding 11: kaart gebiedsgericht milieubeleid gemeente Den Haag

De gebiedsspecifieke kenmerken en de mogelijkheden bepalen de toekenning van het ambitieniveau per milieuthema: bodem, lucht, water, externe veiligheid, mobiliteit, natuur, geluid, afval en klimaat. Per thema zijn drie oplopende ambitieniveaus geformuleerd:

• Milieu Basis: de milieuambitie voor een thema die aansluit bij de bestaande wet- en regelgeving.
• Milieu Extra.: de milieuambitie voor een thema die een stuk verder gaat dan het wettelijk minimum.
• Milieu Maximaal: is de maximaal praktisch haalbare milieuambitie voor een thema.

De gebiedstypering wordt bepaald door de nieuwe voorgestane functie. Bij de planontwikkeling wordt rekening gehouden met de realisering van deze ambities binnen het gebiedstype "Gemengd werken".

Bij de in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkeling zijn de bovengenoemde milieuambities richtinggevend.

4.12 Duurzaam bouwen

De gemeente Den Haag streeft naar duurzaam bouwen. Duurzaam bouwen speelt een belangrijke rol bij het ambitieniveau maximaal voor het thema klimaat, binnen het thema water waar het gaat om ontkoppelen van hemelwater en ook het ambitieniveau basis voor het thema lucht. Het behelst onder meer de toepassing van technieken die leiden tot CO2-neutrale en gezonde gebouwen en het gebruik van milieuvriendelijke materialen en waterbesparende apparatuur.

De gemeente en haar partners beschikken samen over een aantal stimuleringsmaatregelen, gericht op het proces en de implementatie van duurzaam bouwen. De gemeente beveelt het concept Lage Temperatuur Verwarming (LTV) aan, waarmee gebouwen CO2-neutraal worden en toepassing van duurzame energiebronnen mogelijk is, zoals aardwarmte (geothermie) of de warmte die door middel van warmtepompen uit bijvoorbeeld (zee)water gehaald kan worden.

Een EPL (Energie Prestatie op Locatie) drukt de energieprestatie van een gebouw of een wijk uit: een CO2-neutrale wijk heeft een EPL van 1,0; de EPC van woongebouwen moet in dat geval onder de 0,6 liggen. Op gebiedsniveau kan men werken met een duurzaamheidsindex: Duurzaam Bouwen Prestatie op Locatie (DPL), ook bij aanbestedingen zodat marktwerking kan bijdragen aan duurzaam bouwen. Op gebouwniveau kan men het instrument Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam bouwen (GPR) of vergelijkbare instrumenten toepassen. Dit bevordert prestatiegericht ontwikkelen en de ontwerpvrijheden blijven maximaal. Tot slot, heel concreet, streeft de gemeente naar een zo hoogwaardig mogelijk hergebruik van bouwmaterialen die vrijkomen door sloop.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens de herontwikkeling van het kantorencomplex naar een woongebouw, de verantwoording van de bestemmingen en de toelichting op de planregels besproken.

5.2 Planbeschrijving

5.2.1 Herontwikkeling

Het bestaande hoofdgebouw van het kantorencomplex zal worden herontwikkeld naar een woongebouw voor verschillende woontypen (maximaal 290 appartementen).

De bestaande draagstructuur van het hoofdgebouw kent een opbouw met een grid van betonkolommen, waarbij de lange gevels van het gebouw geen dragende constructieve functie hebben. De middenzone van het gebouw is juist veel massiever van opzet.

Binnen de vernieuwde opzet is het mogelijk verschillende woningtypen in het beschikbare volume onder te brengen. Door deze opzet is het gebouw flexibel is om, nu en in de toekomst, een diversiteit aan typen en appartementsgrootte te kunnen realiseren. Hierbij is het van belang om goede buitenruimtes te creëren, die belangrijk zijn voor met name het gebruik en de belevingswaarde van de woning.

Om iedere woning een aangename buitenruimte te geven, is een rek aan de lange gevels van het hoofdgebouw voorzien. Hierin is het de bedoeling voor woningen geschakelde serres, beschutte loggia's en balkons als buitenruimte te verwezenlijken.

Op de onderstaande impressies (afbeelding 12) is een schets van de toekomstige gevelconstructie weergegeven.

Afbeelding 12: impressies

De herontwikkeling gaat uit van diverse woontypen in het midden- en hogere segment van de markt. De maximaal 290 woningen kunnen onderverdeeld worden in:

• 1. Midden segment appartementen;
• 2. Hoger segment appartementen
• 3. Penthouses

Middensegment appartementen

De appartementen meten tussen de 60 en 120 m² en bevatten naast een woonkamer, keuken en sanitaire voorzieningen een grote slaapkamer alsmede een kleinere slaap- en werkkamer die zo gewenst middels een schuifpui ook bij de woonkamer is te betrekken.

Hoger segment appartementen

De appartementen in de vrije sector liggen hoger in het bouwblok. De appartementen in het hogere segment zijn een aantal stramienmaten breder dan de middensegment appartementen en bevatten hierdoor onder meer een grotere 'master bedroom' met 'en suite badkamer'. Daarnaast is voorzien in een separate badkamer voor de overige slaapkamers. De appartementen meten tussen de 100 en 200 m². De bestaande kolomstructuur blijft behouden en brengt een vanzelfsprekende, met de totaalopzet van het gebouw verbonden geleding in de ruimtebeleving aan.

Penthouses

De grootste woningen liggen op de bovenste lagen van het gebouw. Helemaal bovenin, op de 15e en 16e verdieping zijn zeven speciale penthouses voorzien. De penthouses bestaan uit twee bouwlagen, waarvan de verdieping is gerealiseerd in de bestaande dakopbouw op de 16e verdieping boven de luifel. De woningen zijn voorzien van grote buitenruimen, met rondom uitzicht over de omgeving.

Plinten gebouwen

In de plint van het complex zijn diverse, aan de woonfunctie ondergeschikte, nevenfuncties voorzien. Te denken valt bijvoorbeeld aan een fitnessruimte uitsluitend voor de bewoners (niet commercieel), een kantoorruimte voor een conciërge of logeerkamers uitsluitend voor bezoekers van de bewoners van het complex. Alle faciliteiten zijn uitsluitend bedoeld voor de bewoners en niet voor derden. Terrassen of fijne zitplekken in de groene aankleding van het autoluwe plein, geven het voorterrein een aangename levendigheid. De nevenfuncties in de gebouwplinten langs het plein vergroten het woongemak en de sociale interactie tussen de verschillende bewoners.

Gebouwen

Het bestaande lagere gebouw wordt tot op de fundering gesloopt. Hiervoor in de plaats komt een nieuw te bouwen volume, op de bestaande fundering. Door het verdwijnen van het huidige bouwvolume wordt de relatie met het achtergelegen park versterkt. Het doortrekken van het park over het parkeerdek resulteert in een semi-openbare ruimte, die opgaat in de landschappelijke omgeving.

Afbeelding 13: huidige situatie

Op de onderstaande afbeelding is de toekomstige situatie weergegeven. De wijziging van het bestaande langgerekte bouwdeel naar een compact nieuw volume op voldoende afstand van de hoogbouw heeft een aantal voordelen:

• geen directe inkijk tussen de woongebouwen;
• meer ruimte voor park;
• betere woonkwaliteit;
• kleinere footprint;
• beter contact park (ook richting buurt).

 

Afbeelding 14: toekomstige situatie

Binnenterrein

In de huidige situatie is sprake van een rommelige indeling van het dek, onder andere door parkeren. De huidige entree van het gebouw gaat via trappen en de bestaande bebouwing onderbreekt en belemmert de groenbeleving.

Uitgangspunten voor het toekomstige binnenterrein zijn:

• Parkeren volledig uit het zicht
• Groen over het dek heen trekken
• Gelijkvloers binnenkomen
• Eenvoudig meerdere entrees en programma's realiseerbaar
• Gebouw wordt onderdeel van het park

Afbeelding 15: binnenterrein

Met het doortrekken van de groene omgeving tot aan de entree wordt de kwaliteit van zowel het voorterrein, de aankomst op het complex als het uitzicht vanuit de woningen en vanaf de straat verhoogd.

De ingreep vergroot de beleving van het wonen in het park. Zowel het talud naar de straat als de hoogte overbrugging naar het park vindt op een logische, vanzelfsprekende manier plaats, zodat bebouwing, terrein en omgeving een integraal geheel gaan vormen. Door de directe aansluiting van het voorterrein op de entreeniveaus van de hoofd- en bijgebouw is het eveneens eenvoudig meerdere entrees te realiseren.

Ontsluiting parkeervoorzieningen

Aan de zijde van de Oostduinlaan is de hoofdentree van het complex bereikbaar via de twee toegangswegen. Twee parkeervoorzieningen worden elk apart, via een eigen toegangsweg met twee rijstroken ontsloten. De positie van de ontsluitingswegen zal niet of nauwelijks afwijken van de in de huidige situatie reeds aanwezige ontsluitingen.

Afbeelding 16: ontsluitingen

5.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen (de ladder) borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

In lid 2 van artikel 3.1.6 Bro is geregeld dat in de toelichting bij een ruimtelijk plan of een besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet worden voldaan aan een aantal voorwaarden die zien op het onderzoeken van de regionale behoefte en een afweging omtrent het voorzien in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied.

Trede 1: Regionale behoefte

Het voorliggende plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, nu het plan de transformatie van kantoren naar woningen in bestaande en te slopen / nieuw te bouwen bebouwing mogelijk maakt. Het plan voorziet in de transformatie van de 35.000 m2 aan kantoorruimte naar maximaal 290 woningen.

Er zijn meerdere beleidsstukken en onderzoeken die de regionale behoefte aan de nieuwe woningen onderbouwen. Hierna worden de relevante delen daaruit weergegeven.

Verstedelijkingsafspraken Zuidvleugel 2010-2020 (Bestuurlijk Platform Zuidvleugel, mei 2010)

De regio Haaglanden formuleerde samen met het Rijk de verstedelijkingsambities: de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020. Dit zijn afspraken over de woningbouw in de Zuidvleugel. De afspraken komen overeen met de ambities van het Regionaal Structuurplan en de regionale Woonvisie. Belangrijke onderdelen zijn de ambitie voor binnenstedelijk bouwen en het opstellen van een woonmilieubalans om de kwalitatieve vraag en aanbod naar woonmilieus meer in evenwicht te brengen.

Rijk en Regio vinden het belangrijk dat leegstaande kantoren worden getransformeerd naar woningen. Locaties die niet meer voldoen aan de eisen die aan kantoren en bedrijfsgebouwen worden gesteld en die geschikt zijn voor transformatie tot woongebouw, kunnen een kans bieden voor de verstedelijkingsopgave.

De Grote Woontest 2012 (SmartAgent, april 2013)

In de regio Haaglanden kunnen negen verschillende woonmilieus worden onderscheiden. In de huidige situatie hebben meer mensen een voorkeur voor de woonmilieus rustig stedelijk wonen en dorps wonen dan er woningen in deze woonmilieus zijn.

Volgens de respondenten van de Grote Woontest wordt het rustig stedelijke woonmilieu in Haaglanden aangetroffen in de laat 19e eeuwse en vroeg 20e eeuwse uitbreidingswijken van Den Haag, Delft, Rijswijk en Voorburg. Arendsdorp wordt gekwalificeerd als rustig stedelijk woonmilieu.

De woningmarkt in Haaglanden (RIGO Research en Advies BV, juli 2013)

Pagina 1: “In het Woononderzoek Nederland (kortweg WoON) worden Nederlandse inwoners van 18 jaar en ouder geënquêteerd over hun woonsituatie, verhuiswensen en aanverwante onderwerpen. Het onderzoek dekt heel Nederland en wordt periodiek herhaald. In deze rapportage worden de resultaten weergegeven van het WoON2012.Stadsgewest Haaglanden heeft aan het WoON2012, net als aan het WoON2009, deelgenomen met een extra grote steekproef (een zogeheten 'oversampling'), zodanig dat uitspraken mogelijk zijn op het schaalniveau van de negen gemeenten afzonderlijk.”

Pagina 2: “Meer particuliere huur

Ruim 468.000 bewoonde woningen telt Haaglanden in 2012. Ruim de helft daarvan (51%) betreft koopwoningen. Tussen 2009 en 2012 is de voorraad niet heel sterk van samenstelling veranderd. Meest opmerkelijke ontwikkeling is de toename van het aantal door particulieren verhuurde woningen.

De achtergrond hiervan moet onder meer worden gezocht in eigenaren die zijn verhuisd en die hun vorige woningen nog niet hebben weten te verkopen. Het gaat daarbij lang niet altijd om duurdere huurwoningen. Integendeel, de grootste toename van de particuliere huur betreft woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment (onder de liberalisatiegrens, 665 euro per maand in 2012).”

Pagina 5: “Minder verhuizingen

Een van de uitingen van de crisis is de teruggelopen dynamiek op de reguliere woningmarkt. Er zijn de afgelopen jaren (twee jaar voorafgaand aan het onderzoek) minder woningen in Haaglanden betrokken dan in een vergelijkbare periode voorafgaand aan het WoON2009. Dat was al bekend uit het gedaalde aantal transacties op de koopmarkt. Uit het WoON kan een integraal beeld van deze ontwikkeling worden verkregen. De verminderde verhuisdynamiek betrof vooral de koopsector. Er werden minder koopwoningen betrokken, terwijl het aantal betrokken huurwoningen nog enigszins op peil bleef. Vooral de doorstroming binnen de koopsector (van koop naar koop) liep terug, met bijna de helft. Het aantal starters in koopwoningen liep met ongeveer een derde terug, terwijl het aantal starters in huurwoningen min of meer gelijk bleef.”

Pagina 9-10: “Marktsector huur

De marktsector-huur (boven de liberalisatiegrens) is en blijft een klein segment. De vraag naar duurdere huurwoningen is wel gestegen. Ongeveer 16.460 woningzoekenden vragen een duurdere huurwoning, tegen 10.880 in 2009. Daar staat tegenover dat ook het aanbod aan duurdere huurwoningen is toegenomen. Dit aanbod is mede afkomstig van particulieren die reeds zijn doorgestroomd en hun vorige woning niet verkocht krijgen. Al met al is er in Haaglanden als geheel, afgaande op verhuisplannen, geen aanbodtekort aan duurdere (geliberaliseerde) huurwoningen. Woningzoekenden geven nog altijd in meerderheid de voorkeur aan kopen boven een duurdere huurwoning. Toch mag hieruit niet worden geconcludeerd dat de markt voor duurdere huurwoningen reeds is verzadigd en dat er geen ruimte is voor uitbreiding. De belangstelling voor huren is toegenomen en kan goed verder toenemen. Voor jonge woningzoekenden die niet willen of kunnen kopen is de marktsector huur een reëel alternatief.

De markt voor huurwoningen in het geliberaliseerde segment concentreert zich in het zogeheten 'middensegment'. Nadere analyse leert dat schatting drie kwart (77%) van de vragers in de geliberaliseerde sector wil niet meer betalen dan 900 euro. Ook het aanbod uit de bewoonde voorraad is ongeveer in diezelfde mate geconcentreerd onder de 900 euro. Dit is het beeld voor de regio als geheel. Het segment is te klein om dit per gemeente te kunnen bepalen.”

Pagina 55:

“Een ander veel voorkomend misverstand is dat het actuele woningtekort gelijk is aan de behoefte aan nieuwbouw (toevoegingen). Dat is niet het geval. Een tekort is een momentopname. De (kwantitatieve) woningbehoefte wordt bepaald door de toename van het aantal huishoudens in de loop der tijd.”

Monitor woningmarkt (Stadsgewest Haaglanden, augustus 2013)

Prognose bevolkingsontwikkeling

Volgens prognose model PRIMOS 2011 groeit de regio Haaglanden tot 2020 met 60.000 huishoudens. De groei komt voor de helft van immigranten en de andere helft door de allochtone bevolking. Dit is gebaseerd op een extrapolatie van de bouw, geboorte/sterfte en migratie van de afgelopen decennia.

In de demografische groei zit dit decennium een dip in het aantal dertigers/starters. In 2012 is het Nederlands migratiesaldo afgenomen van 30.000 (in 2011) naar 13.000. Er werden in 2012 minder kinderen geboren en het sterftecijfer was hoger. Er kwamen voor het eerst minder Oost- en Midden Europeanen naar Nederland. Dit komt mede door ontwikkelingen in deze landen zelf.

Er komen door de vergrijzing en individualisering steeds meer alleenstaanden en minder gezinnen met steeds minder en later kinderen. Naast de culturele en economische trend van de trek naar de stad voedt de demografische ontwikkeling deze trend ook nog eens. De bevolkingsgroepen en de soorten huishoudens die toenemen, hebben een stedelijker voorkeur. Het is aannemelijk wat voor vraag deze bevolkingsgroei met zich mee brengt: de kleinere, allochtone en stedelijker georiënteerde huishoudens richten zich op kleinere en goedkopere woningen. De groep starters die voor de crisis een woning heeft gekocht en nu wil doorstromen, heeft een kleinere groep opvolgers die die woningen kunnen en willen betalen.

Bouwen voor doorstroming is lastig. Tegelijkertijd is bouwen voor de doelgroep momenteel ook niet eenvoudig.

Kwantitatieve planning periode 2013-2019

In de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio is in 2010 afgesproken dat over de periode tot 2020 63.500 woningen in Haaglanden gebouwd worden. Het huidige woningbouwprogramma haalt dit aantal echter niet. De gemeentelijke woningbouwprognoses gaan er van uit dat 64% van de 63.500 woningen gebouwd zal worden. De provincie is zich bewust van de gewijzigde marktomstandigheden en heeft bij de gemeenten/regio's aangedrongen op een realistisch en realiseerbaar woningbouwprogramma. De provincie veronderstelt dat de omvang daarvan gelet op de afzetmogelijkheden rond de 60% van de verstedelijkingsafspraken zal liggen. De huidige woningbouwplannen benaderen dit percentage.

Meer dan de helft van de plannen na 2013 is nog niet helemaal zeker of procedureel rond. Maar ook voor plannen die wel procedureel rond zijn is de hardheid relatief.

Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 7 maart 2011)

Het actieprogramma pakt de leegstand op drie manieren aan:

• 4. Herontwikkeling, transformatie en sloop
• 5. Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren
• 6. Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming.

Voortgangsrapportage Transformatie Kantoren 2012 (gemeente Den Haag, 23 oktober 2012)

De gemeente Den Haag stimuleert transformatie van (leegstaande) kantoorpanden naar woningen. Met de inzet van de kantorenloodsen moet haalbaar worden geacht om 1 miljoen m2 BVO leegstaande kantoren in de komende 20 jaar te transformeren en de doelstelling te verhogen naar 50.000 m2 per jaar (transformatie naar woningen en andere functies).

Conclusie regionale behoefte

Uit de voorgaande onderzoeken en beleidsstukken blijkt dat er voldoende actuele regionale behoefte is om nieuwe woningen in het middeldure en hogere segment te realiseren.

De in dit bestemmingsplan voorziene transformatie levert hier een bijdrage aan de vermindering van leegstaande kantoren.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied

De nieuwbouw wordt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd.

Trede 3: Bouwen buiten bestaand stedelijk gebied

Het bestemmingsplan leidt niet tot bouwen buiten bestaand stedelijk gebied.

5.2.3 Verkeer en parkeren

Onderzoek verkeersgeneratie en parkeerbehoefte

Door adviesbureau Ligtermoet & Partners is de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte van de huidige en toekomstige situatie onderzocht (zie bijlage Bijlage 2 van de toelichting). In tegenstelling tot de methode voor het bepalen van de verkeersgeneratie voor de functie werken, wordt er in dit geval gerekend met het aantal te realiseren wooneenheden in plaats van het aantal m2 bvo. Opgemerkt wordt hierbij dat de verkeersgeneratie verschilt per type segment (goedkoop, middel en duur). Het bestemmingsplan laat maximaal 290 appartementen toe. Dit betreft een worst-case scenario. Gelet op de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt (25.724 m2 GBO) komt dat voor wat betreft de parkeerbehoefte op een worst-case scenario van 178 appartementen in het dure segment en 112 appartementen in het midden segment. Het maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen komt daarmee uit op 326 parkeerplaatsen. Hiervoor is voldoende ruimte in de (te realiseren) parkeergarage.

In het onderzoek van 15 oktober 2014 wordt geconcludeerd, dat in de oude situatie (Shell-kantoor) de verkeersgeneratie van het kantoor naar verwachting circa 2.580 autoritten op de maatgevende dag bedroeg. Na de functiewijzing bedraagt het aantal motorvoertuigbewegingen op de maatgevende dag maximaal ca. 1.800 ritten. Dit betekent dat in de toekomstige situatie sprake zal zijn van een afname van de verkeersgeneratie op etmaalniveau. Op basis daarvan mag worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet zal leiden tot (extra) verkeersproblemen op de wegen in de directe omgeving van het plangebied.

Een prognose van de gemeente Den Haag komt tot een iets hogere intensiteit op de Oostduinlaan (+ 300 mvt/etmaal). Die prognose is echter gebaseerd op een situatie waarbij het gehele plan Oostduin-Arendsdorp is gerealiseerd en heeft dus betrekking op méér dan alleen de functiewijziging van het voormalige Shell-Kantoor. Daarnaast wordt rekening gehouden met autonome groei van de intensiteiten. Overigens, ook een toename van 300 mvt/etmaal zou geen enkel probleem geven in deze situatie en is ten opzichte van de oude situatie dus een beperkte afname.

Tenslotte geldt dat er ook op verkeerstechnische aspecten (vormgeving aansluitingen, wegsituatie, zichtlijnen) er geen problemen zijn te verwachten; wel zal bij de verkeerstechnische uitwerking van de aansluitingen rekening gehouden moeten worden met de verkeersdruppel in de Oostduinlaan.

Als overall-conclusie kan worden geconcludeerd, dat de transformatie van het kantoorgebouw naar appartementen vanuit verkeerskundig en verkeersplanologisch oogpunt niet bezwaarlijk is.

5.3 Keuze en verantwoording van bestemmingen

5.3.1 Het digitale bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (plankaart), regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels. De analoge plankaart is, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:[1000].

Een belangrijk onderdeel van Wet ruimtelijke ordening (Wro) vormt de digitaliseringsverplichting. De Wro bepaalt dat een bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar en uitwisselbaar moet zijn. Dit heeft onder meer geleid tot de introductie van twee nieuwe begrippen: 'analoge verbeelding' en 'digitale verbeelding'.

Onder analoge verbeelding wordt verstaan: alle te verbeelden informatie van een ruimtelijk plan op papier. De term analoge verbeelding is dus een synoniem voor de tot nu toe altijd gebruikte term plankaart.

De 'digitale verbeelding' is een interactieve raadpleegomgeving via het internet (www.ruimtelijkeplannen.nl) die de gehele inhoud van het bestemmingsplan ontsluit overeenkomstig de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). Door een muisklik op een bepaalde plek verschijnen de bijbehorende regels voor die plek in beeld. Onder de term digitale verbeelding wordt dan ook niet alleen het ruimtelijk beeld, maar ook de daarbij behorende juridische informatie (regels) verstaan. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Op de bij het onderhavige bestemmingsplan behorende verbeelding zijn alle noodzakelijke en op grond van het Besluit ruimtelijke ordening vereiste gegevens ingetekend. Er is daarbij onderscheid gemaakt in bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Elk stuk grond van het plangebied heeft een bestemming. Deze wordt zichtbaar gemaakt door middel van een kleur, op de analoge verbeelding al dan niet in combinatie met een letter, ter aanduiding van de bestemming en een getal dat de maximale toegestane (goot- en nok)hoogte en/of bebouwingspercentage aangeeft. Daardoor is het mogelijk om te zien welke bestemmingen zijn gegeven aan de gronden en opstallen binnen het plangebied. Elke op de verbeelding ingetekende bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zien op welke wijze gronden binnen de desbetreffende bestemming gebruikt mogen worden. Daarbij wordt onder meer verwezen naar aanduidingen op de plankaart. Aanduidingen geven dientengevolge, in samenhang met de regels, duidelijkheid over wat binnen een bestemmingsvlak al dan niet is toegestaan.

Op de digitale en analoge verbeelding van de plankaart zijn bouwhoogten aangegeven. Gekoppeld aan bouwvlakken is een maatvoering voor (goot- en nok)hoogte, afgerond in meters en conform SVBP, bijlage 2, opgenomen. De waarde op de plankaart geeft de maximaal toegelaten (goot- en nok)hoogte van een gebouw aan. Daarnaast wordt ook in de bouwregels van het bestemmingsplan een en ander bepaald over bouwhoogten.

Bij het bepalen van de daadwerkelijke hoogte van gebouwen is gebruik gemaakt van stereokartering met behulp van luchtfoto's. De maximaal toegelaten bouwhoogte kan afwijken van de daadwerkelijke hoogte van een gebouw: aan het vaststellen van een maximale bouwhoogte liggen stedenbouwkundige overwegingen ten grondslag.

Voorts wordt de opzet van het bestemmingsplan ingegeven door de relevante beleidskaders en omgevingsfactoren. In onderstaande tabellen (beslissingstabel) is aangegeven op welke onderdelen de in dit bestemmingsplan beschreven beleidskaders en omgevingsfactoren hun vertaling hebben gevonden in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze paragraaf vormt dan ook als het ware de schakel tussen de toelichting van het bestemmingsplan en de daarbij behorende regels en plankaart.

Vertaling in het bestemmingsplan
Ruimtelijk beleid
Provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte		Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciale beleid.
Regionaal structuurplan Haaglanden 2020 Voor het plangebied Oostduin-Arendsdorp zijn twee prioriteiten van belang. Ten eerste het verrijken van het leisure- en (top)sportaanbod voor toeristen en recreanten en daarnaast het versterken, verbinden en ontsluiten van groene landschappen.		In onderhavig bestemmingsplan wordt voldoende rekening gehouden met de recreatieve en natuurwaarde van het landgoed.
Toekomst- en beheervisie Oostduin-Arendsdorp Voor het plangebied is een toekomst- en beheervisie vastgesteld waarmee upgrading van de aanwezige landgoederen wordt beoogd.		Om uitvoering van de vastgestelde beheervisie Oostduin-Arendsdorp bestemmingsplantechnisch mogelijk te maken worden Bos, Water en infrastructurele voorzieningen (bijv. bruggen) over water in het bestemmingsplan opgenomen. Voorts wordt een aanlegstelsel opgenomen.
Cultuurhistorie en archeologie
Aanwijzing beschermd stadsgezicht De wijk Benoordenhout, met daarin gelegen het plangebied van Oostduin-Arendsdorp is bij besluit van 29 oktober 1996 met bijbehorende waarderingskaart aangewezen tot beschermd stadsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g van de Monumentenwet 1988. Aanwijzing beschermd stadsgezicht Het plangebied maakt deel uit van het Rijksbeschermd stadsgezicht Benoordenhout. De Monumentenwet 1988 / Monumentenverordening Den Haag verplicht de gemeenteraad van Den Haag een bestemmingsplan vast te stellen ter bescherming van het rijksbeschermd stadsgezicht.		Met het vaststellen van bestemmingsplan Oostduin-Arendsdorp in 2012 is reeds opnieuw aan deze verplichting voldaan. Met de voorziene verbouw/nieuwbouw worden de cultuurhistorische waarden van het deel van het rijksbeschermd stadsgezicht niet aangetast. De aanwijzing tot Rijksbeschermd stadsgezicht is als bijlage Bijlage 2 bij de regels opgenomen, de toelichting daarop is opgenomen in bijlage Bijlage 3 bij de regels. De dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie is gericht op behoud en bescherming van de waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht en verwijst naar de bijlages. Naast de regels die dit bestemmingsplan stelt, worden bouwwerken in het beschermd stadsgezicht getoetst aan redelijke eisen van welstand. In dit kader hanteert gemeente Den Haag de Welstandsnota.
Archeologie De Wet op de Archeologische Monumentenzorg legt de verplichting op om in nieuwe bestemmingsplannen en bij wijziging van bestaande bestemmingsplannen met de archeologische waarden rekening te houden (zie paragraaf 3.3.2). Bestemmingsplannen moeten een juridische regeling bevatten die voldoende bescherming biedt tegen werkzaamheden die tot een verstoring van het bodemarchief zouden kunnen leiden.		In dit bestemmingsplangebied is het volgende geconstateerd. Bij grondwerkzaamheden die een oppervlakte hebben van meer dan 50 m2 en dieper reiken dan 50 cm onder maaiveld, is in het kader van de vergunningsaanvraag archeologisch onderzoek vereist. Ter plaatse van de voorziene nieuwbouw is de bodem echter reeds verstoord door eerdere bouwwerkzaamheden en er treden bij de nieuwbouw geen nieuwe verstoringen op. Voor het voorliggende bouwplan zullen er daarom in principe geen voorwaarden vanuit de archeologische monumentenzorg aan de vergunning verbonden worden. De archeologische meldingsplicht blijft van kracht (art. 53 Monumentenwet 1988). Dit houdt in dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag.
Verkeer
Parkeren Het beleid gaat uit van het stellen van parkeereisen		In Bijlage 1 bij de regels zijn de parkeernormen opgenomen. Deze bijlage dient te worden gehanteerd bij de (toepassing / beoordeling aan) algemene bouwregels (afmetingen) en het gebruik. Het bestemmingsplan voorziet in de transformatie van het kantoorpand tot woningen (maximaal 290 appartementen). Uit onderzoek is gebleken dat de transformatie niet zal leiden tot een toename van verkeer en dat wordt voldaan aan het in de “Nota Parkeernormen Den Haag” vastgelegde beleid. De transformatie wordt om die reden op dit punt aanvaardbaar geacht.
Wonen
Woonvisie Den Haag 2009-2020 Er wordt in de visie ingezet op meer gevarieerde en toegespitste woonwensen. Den Haag blijft dan ook bouwen voor de huishoudens met lage inkomens maar zal daarnaast inzetten op het bouwen voor mensen met meer bestedingsruimte.		De in het plan voorziene transformatie sluit aan op het beleid.
Economie
Kantoren Het plangebied behoort niet tot een kantorenconcentratiegebied. In de wijk zijn diverse kantoorpanden die leeg staan of op korte termijn leeg komen. De verwachting is dat deze kantoren niet gevuld zullen worden als gevolg van een overcapaciteit aan kantoorruimte en afnemende vraag. Het is daarom wenselijk dat kantoorruimte kan worden getransformeerd naar woningen. In het IpSo 2014 is de doelstelling vastgelegd om minimaal 50.000 m2 per jaar aan kantoren te transformeren.		Om de doelstelling uit het IpSo2014 te bereiken is deze transformatie belangrijk. Theoretische mogelijkheden moeten worden vertaald naar praktische transformatieresultaten, kapitaalvernietiging en verloedering moeten worden voorkomen.
Openbare ruimte
Kunst in de openbare ruimte		De mogelijkheid voor kunst(werken) is in diverse bestemmingen mogelijk gemaakt.
Spelen Conform de richtlijn van de gemeente Den Haag moet bij nieuwe uitleglocaties en herstructureringsprojecten 3% van de oppervlakte voor wonen voor speelruimte worden ingericht.		Binnen de bestemmingen Bos, Groen en Wonen zijn speelvoorzieningen mogelijk.
Externe veiligheid
Buisleidingen Het plangebied ligt buiten de inventarisatieafstand van de meest nabijgelegen aardgastransport- leiding.		Het groepsrisico hoeft daardoor niet te worden berekend/verantwoord.
Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg Het plangebied ligt niet binnen 200 m van een snelweg of andere delen van de Route gevaarlijke stoffen zoals deze bij besluit van 25 maart 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld.		Een nader onderzoek naar het groepsrisico, op grond van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, is niet noodzakelijk.
Vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Delft-Leiden. Over dit baanvak vindt bovendien geen regulier vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.		Een nader onderzoek naar het groepsrisico, op grond van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, is niet noodzakelijk.
Bevi-inrichtingen Op ruime afstand van het plangebied liggen twee gasreduceerstations.		Een nader onderzoek naar het groepsrisico als gevolg van stationaire risicobronnen is niet vereist.
Geluid
De Wet geluidhinder stelt eisen met betrekking tot de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals bijvoorbeeld woningen.		Voor de transformatie is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit de berekeningen blijkt het volgende: Ten gevolge van wegverkeer op de Oostduinlaan vinden overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaats maar niet van de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Ten gevolge van wegverkeer op de Carel van Bylandtlaan, Groenhovenstraat, Raamweg, Van der Haerstraat en de Wassenaarseweg wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. De hoogst optredende gecumuleerde geluidbelasting is 62 dB. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de plandrempel van 68 dB. Omdat verschillende geluidreducerende maatregelen aan de bron, in het geluidoverdrachtsgebied en aan de bebouwing bezwaren met zich meebrengen, is het realistisch om hogere waarden aan te vragen voor de geluidbelastingen ten gevolge van wegverkeerslawaai afkomstig van de Oostduinlaan.
Luchtkwaliteit
Bij de besluitvorming over bouw- en bestemmingsplannen dient te worden onderzocht of een plan 'in betekenende' mate van invloed is op de luchtkwaliteit.		Het bestemmingsplan voldoet aan de eisen uit de Wet Milieubeheer (luchtkwaliteitseisen).
Groen (flora en fauna)
"Groen kleurt de stad", Beleidsplan voor het Haagse groen 2005-2015 Het bestemmingsplangebied wordt omringd door het landgoed Oostduin dat deel uitmaakt van de Groene Hoofdstructuur. Met de aanwezige oude bomen en boomgroepen, de bijzondere stinzenflora, de zichtlijnen en 18e eeuwse bebouwing zijn de landgoederen van belang voor natuur en cultuurhistorie. Door de aanwezigheid van nieuwe bebouwing en een toename van recreatie zijn deze waarden wel onder druk komen te staan. Voor het plangebied zijn geen ambities voor versterking opgenomen.		Het groen van de Stedelijke Groene Hoofdstructuur zal in de planbeschrijving als zodanige worden beschreven en in de verbeelding (plankaart) en regels de bestemming “Bos” en "Water" krijgen, met hieraan gerelateerde functies en gebruiksmogelijkheden één en ander met binnen de bestemming passende bebouwing, waaronder bruggen, ecoverbindingen, fonteinen, straatmeubilair, kunstwerken door kunstenaars, kunstwerken (duikers etc.), wandel-, fiets- en ruiterpaden, alsmede recreatieve (speel-) en educatieve voorzieningen. Voor de bestemming Bos is een aanlegstelsel opgenomen.
Nota Stedelijke Ecologische Verbindingszones 2008-2018 Het landgoed Oostduin is een van de grote groengebieden die fungeren als stapsteen in de noord-zuidverbinding tussen het veenweidegebied ten noorden van Den Haag en het Westduinpark in het zuidwesten. Enkele ecologische verbindingszones en bomenlanen van de Houtzone sluiten aan op de landgoederen. De watergangen in het bestemmingsplangebied maken deel uit van de Stedelijke Ecologische Hoofdstructuur.		Zie boven. Behalve de bestaande watergangen in het gebied heeft ook dde nog door te trekken watergang langs de Oostduinlaan op de verbeelding (plankaart)de bestemming “Water” aangegeven met hierin een bestemmingomschrijving voor het instandhouden en het versterken van de aanwezige ecologische verbindingen.
Boswet De landgoederen Oostduin en Arendsdorp rondom het bestemmingsplangebied bestaan feitelijk voor circa 50% uit bos en struweel. De Boswet bepaalt dat het areaal bos per locatie niet mag afnemen. Er geldt een meldings- en herplantplicht, behalve bij dunningen. De Boswet is niet van toepassing als gronden, vastgelegd in een goedgekeurd bestemmingsplan, geen bosbestemming hebben. De landgoederen Oostduin en Arendsdorp vallen onder de werking van de Boswet.		Op de digitale verbeelding (plankaart) is voor de tot het landgoed behorende gronden de bestemming “Bos” opgenomen. In de bijbehorende regels van deze bestemming is een aanlegstelsel opgenomen ter bescherming en behoud van het aanwezige bos.
Flora en Fauna De Flora- en Faunawet regelt de bescherming van planten- en diersoorten. De wet bevat verbodsbepalingen voor het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde diersoorten en het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor de algemene, beschermde soorten geldt sinds februari 2005 bij ruimtelijke ontwikkelingen een algemene vrijstelling. Er blijven echter nog veel soorten over die strenger beschermd zijn en waarmee men bij een groot deel van de ruimtelijke ingrepen te maken krijgt (zoals vleermuizen, vogels, eekhoorn, rugstreeppad). Voor deze soorten dient onder bepaalde voorwaarden een ontheffing aangevraagd te worden.		Voor de planontwikkeling is een quickscan flora en fauna onderzoek uitgevoerd welke onderdeel uitmaakt van de toelichting van het bestemmingsplan (zie paragraaf 4.7.4 en Bijlage 1 van de toelichting). In het onderzoek wordt aangegeven dat een ontheffing van de Flora en Faunawet of een verklaring van geen bedenkingen niet noodzakelijk is.
Water
Veiligheid en Waterkeringen		In het plangebied bevinden zich geen primaire waterkeringen.
Waterkwaliteit en Ecologie		In het plangebied bevinden zich geen KRW-waterlichamen.
Afvalwatertransportleiding		De ligging van de afvalwatertransportleiding wordt door middel van een dubbelbestemming Leiding - Riool (zone van vijf meter weerszijden, gerekend vanaf het hart van de leiding) op de verbeelding (plankaart) bestemd en via een aanlegstelsel beschermd in de planregels.
Waterkwantiteit		Het plangebied is gelegen in het boezemgebied. Voor het boezemgebied geldt geen wateropgave.
Bodem
Op 1 januari 2006 is de wijziging van de Wet bodembescherming (Wbb) in werking getreden. Vertrekpunt van de nieuwe Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van het plangebied.		Door adviesbureau Tauw is een historisch bodemonderzoek op basis van de NEN 5725 uitgevoerd. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat het plangebied geschikt is voor de woonbestemming. In het kader van de nieuw aan te leggen sloot langs de Oostduinlaan is aanvullend door het adviesbureau een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In het onderzoek (R001-1223583JFK-aao-V01-NL, 9 mei 2014) wordt geconcludeerd dat de bovengrond en ondergrond tot een diepte van 2,0 m – mv niet verontreinigd zijn. In de diepere ondergrond is plaatselijk (in slibhoudende grond) sprake van licht tot matige verontreinigingen met zware metalen en lichte verontreinigingen met PCB en minerale olie. Het grondwater is niet verontreinigd.

5.4 Toelichting op de regels

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• 1. Inleidende regels. De inleidende regels (artikel 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd.
• 2. Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 4 tot en met 9 bevatten voor elke bestemming een omschrijving van de bestemming en bouwregels.
• 3. Algemene regels. De algemene regels (artikel 10 tot en met 13 bevatten voor alle bestemmingen geldende regels: algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingssregels en algemene procedureregels.
• 4. Overgangs- en slotregels. Het overgangsrecht is opgenomen in artikel 14, de slotregel in artikel 15.

5.4.1 Inleidende regels

In Artikel 1 Begrippen worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd.
Aandacht verdienen de begrippen aan-huis-gebonden bedrijf, en aan-huis-gebonden beroep. Wanneer in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan.
Op basis van jurisprudentie mogen deze activiteiten:

• geen hinder voor de woonsituatie opleveren;
• naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning;
• geen detailhandel en/of horeca betreffen;
• geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken.

In Artikel 2 Wijze van meten is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten, vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. De regeling voor bestaand gebruik dat afwijkt van de bestemming is onderdeel van de algemene gebruiksregels.

5.4.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Op de strook groen langs de Oostduinlaan is de Boswet niet van toepassing en om die reden heeft het de bestemming Groen gekregen. Binnen de bestemming zijn ten hoogste twee ontsluitingswegen of -bruggen voor gemotoriseerd verkeer van en naar de Oostduinlaan toegestaan voor de ontsluiting van de bestemming Wonen.

Artikel 4 Bos

Aan drie kanten van het toekomstige appartementengebouw en de Oostduinlaan is een strook grond gelegen, behorend bij het Landgoed Oostduin-Arendsdorp. De strook heeft (onder meer) de bestemmingen Bos gekregen. Ter bescherming van het bos en de aanwezige infrastructuur (water, fiets- en wandelpaden etc.) is binnen de bestemming Bos een omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden (aanlegstelsel) opgenomen.

In de bestemmingsomschrijving is niet alleen bos, park, plantsoen en groen(voorziening) opgenomen maar is ook rekening gehouden met de aanwezigheid van nutsvoorzieningen, kunstwerken (door kunstenaars), kunstwerken (bruggen, duikers etc.), water(partijen), fiets- en wandelpaden, lantaarnpalen en speelvoorzieningen. In de gebruiksregels zijn, gelet op het behoud van de kwaliteit van het landgoed, de toegestane in- en/of uitritten ten behoeve van ontsluiting van de hierin aanwezige bestemmingen door gemotoriseerd verkeerd gereguleerd.

Artikel 6 Wonen

Het complex aan de Oostduinlaan wordt bestemd voor Wonen (maximaal 290 appartementen), ruimten ten behoeve van gebouwbeheer, een en ander met de daarbij behorende inpandige collectieve voorzieningen.

Op de begane grondlaag kan derhalve ook, uitsluitend voor bewoners en niet commercieel toegankelijk voor derden worden voorzien in een fitnessruimte, dan wel kunnen enkele logeerkamers beschikbaar worden gesteld. De gronden zijn tevens bestemd voor een parkeergarage in twee lagen, welke gedeeltelijk boven maaiveldniveau komt te liggen.

Met uitzondering van de parkeergarage met functieaanduiding 'parkeergarage', zijn gebouwen slechts binnen de aangewezen bouwvlakken toegestaan, waarbij de aangewezen bouwhoogten niet overschreden mogen worden.

Artikel 5 Water

De watergangen binnen het plangebied -bestaand en toekomstig- zijn bestemd voor Water. Naast water zijn hier ook oevers, bruggen, oeververbindingen, duikers en andere bij de bestemming behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, voet- en fietspaden, groen en overige voorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn niet toegestaan. De bestemming ziet tevens op instandhouding en versterking van aanwezige ecologische verbindingen.

Artikel 7 Leiding - Riool

Deze bestemming ziet op een aan de rand van het plangebied, langs de Oostduinlaan gelegen, ondergrondse afvalwatertransportleiding,

Artikel 8 Waarde - Archeologie

In het plan is de archeologische verwachtingswaarde beschermd door middel van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Ter bescherming van deze waarde is er binnen deze bestemming een regeling voor een omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden (aanlegvergunningenstelsel) opgenomen. Het betreft bouwwerkzaamheden van meer dan 50 m² en een diepte van 0,5 meter waarvoor vergunning is vereist. In deze gevallen dient vooraf advies te worden ingewonnen bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag. Daarnaast betreft het werken, geen bouwwerken zijnde met een totale oppervlakte van meer dan 50 m² en een diepte van meer dan 0,5 m. In deze gevallen dient, met uitzondering van die situaties die vallen onder normaal onderhoud / beheer, een aanlegvergunning te worden aangevraagd.

Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie

Het plangebied ligt binnen het Rijksbeschermd stadsgezicht Benoordenhout dat bij besluit van 29 oktober 1996 met bijbehorende waarderingskaart is aangewezen tot beschermd stadsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g van de Monumentenwet 1988. Voor het hele plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie opgenomen waarin de bescherming van onder andere gebouwen, water en wegstructuren middels een aanlegstelsel wordt geregeld.

5.4.3 Algemene Regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel: Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 11 Algemene bouwregels: De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 13.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels: In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.

Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep:

• De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn.

Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.

• De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning.

Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.

• De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen.

Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht.

• De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken.

Dit betekent dat wanneer de beroepsuitoefening een te grote verkeersaantrekkende werking heeft, deze niet is toegestaan. Wanneer dit het geval is, is niet op voorhand aan te geven. Dit hangt mede af van de stedenbouwkundige en verkeerskundige situatie ter plaatse. Ter illustratie: wanneer in de praktijk dagelijks gedurende langere tijd meer dan twee parkeerplaatsen benodigd zijn in verband met de uitoefening van een beroep aan huis, kan reeds sprake zijn van parkeerproblemen. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de bestaande parkeerdruk in de omgeving. In voorkomende gevallen zal in overleg met gemeente en omwonenden naar een passende oplossing moeten worden gezocht.

• De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maar een deel van de bebouwde oppervlakte mag bedragen.

Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.

Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 13.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

het bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval..Ten slotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.

Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging.

Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.

Artikel 15 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Oostduinplein'

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het voormalige hoofdkantoor van Shell aan de Oostduinlaan 75. De

Hiervoor dient te worden beoordeeld of er sprake is van een bouwplan als bedoeld in art.6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten miste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte met één of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m²

Afdeling 6.2 Grondexploitatie, Artikel 6.2.1 Bro

Indien sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in art. 6.12 Wro is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via:

• een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij sprake moet zijn van gemeentelijke gronduitgifte;
• meerwaardesuppletie via de erfpachtcanon;
• een anterieure overeenkomst met de eigenaar over de ontwikkeling.

Het onderhavige plan betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro.

Daartoe wordt het volgende overwogen.

In dit geval is sprake van een op 10 juni 2014 gesloten anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst regelt het verhaal van kosten. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd en het kostenverhaal verzekerd. Voor de ontwikkeling wordt geen exploitatieplan vastgesteld.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Artikel 3.1.1 Bro-overleg

Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan is op 19 juni 2014 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden:

• 1. Ministerie van EL&I;
• 2. Rijkswaterstaat Zuid-Holland;
• 3. Provincie Zuid-Holland;
• 4. Stadsgewest Haaglanden;
• 5. Hoogheemraadschap van Delfland;
• 6. Dunea;
• 7. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• 8. Politie Haaglanden;
• 9. Veiligheidsregio Haaglanden, Regionale Brandweer;
• 10. HTM Infra;
• 11. Stedin B.V.;
• 12. TenneT Regio West;
• 13. N.V. Nederlandse Gasunie;
• 14. Haags Monumentenplatform;
• 15. Algemene Vereniging voor Natuurbescherming;
• 16. Haags Monumentenplatform;
• 17. IVN, Vereniging voor natuur- en milieueducatie Den Haag;
• 18. Wijkvereniging Benoordenhout.

Van de volgende instanties zijn reacties ontvangen.

3. Provincie Zuid-Holland

De provincie heeft bij brief van 4 augustus 2014 aangegeven dat op 9 juli 2014 nieuw provinciaal beleid, te weten de Visie ruimte en mobiliteit en de Verordening ruimte 2014, is vastgesteld en op 1 augustus 2014 in werking is getreden. Verzocht wordt de toelichting van het plan hiermee in overeenstemming te brengen.

Reactie: de tekst van de toelichting is op dit punt geactualiseerd.

6. Hoogheemraadschap van Delfland

Het Hoogheemraadschap heeft enkele opmerkingen gemaakt ter actualisering van paragraaf 4.8.

Reactie: de opmerkingen zijn in nauw overleg met het Hoogheemraadschap verwerkt in hoofdstuk 3 van de toelichting.

9. Veiligheidsregio Haaglanden

De Veiligheidsregio constateert dat het plangebied niet in het invloedsgebied ligt van transportroutes gevaarlijke stoffen, buisleidingen of objecten waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing is. Tevens wordt geconcluseerd dat de uitvoering van dit bestemmingsplan niet leidt tot een noemenswaardige toename of afname van bestaande risico's.

Voor wat betreft de bereikbaarheid van hulpdiensten en bestrijdbaarheid van incidenten is het van belang dat de toegankelijkheid, opstelplaatsen en bluswatervoorzieningen voor dit plangebied voldoende zijn. De bereikbaarheid voor de hulpdienste en de bluswatervoorzieningen zijn, onder normale omstandigheden, voldoende.

De Veiligheidsregio heeft op grond van het bovenstaande besloten in het kader van externe veiligheid geen specifieke adviezen uit te brengen met betrekking tot het bestemmingsplan. Het is belangrijk dat in de verdere uitwerking van het plangebied ook specifiek wordt gekeken naar de brandveiligheid. Hiervoor kunnen extra maatregelen benodigd zijn.

Reactie: Bij ontwikkelingen in het plangebied zal met het advies van de Veiligheidsregio rekening worden gehouden.

10. HTM

De HTM heeft te kennen gegeven geen opmerkingen te hebben.

Reactie: de reactie heeft derhalve geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

14. Gasunie

De Gasunie heeft aangegeven, dat het plan is getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Op grond van deze toetsing wordt geconcludeerd dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Reactie: de reactie heeft derhalve geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

Bijlagen

Bijlage 1 Quick scan ecologie

Bijlage 2 Notitie Verkeersgeneratie en parkeren

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek

Bijlage 4 Bezonningsstudie

Bijlage 5 Windhinderonderzoek

Bijlage 6 Rapport historisch bodemonderzoek

Bijlage 7 Rapport verkennend bodemonderzoek