Limes

4.4 Visie ruimtelijk en functioneel

In deze paragraaf is de visie per deelgebied verder uitgewerkt.

4.4.1 Oude Rijn

De Oude Rijn is een belangrijke drager in het Steekterweggebied. Daarom moet de relatie tussen het Steekterweggebied en de Oude Rijn waar mogelijk worden hersteld. Dat kan door op een aantal plekken de oever van de Oude Rijn weer toegankelijk te maken. De meest voor de hand liggende plekken is tegenover de Molenviergang van Aarlanderveen, tegenover de Treinweg en ter hoogte van de molen Steekt.

De aanwezigheid van een beperkt aantal woonschepen langs de zuidoever van de Oude Rijn kan worden beschouwd als karakteristiek voor het oeverlandschap en vormt op zich geen belemmering voor andere functies. Door de ligging buiten de bebouwingscontour worden geen nieuwe woonschepen toegestaan. Voor zover dat mogelijk is in een bestemmingsplan worden voorwaarden gesteld aan de inrichting van erven die op de oever liggen. Het gaat dan om de oppervlakten en hoogten van bouwwerken.

4.4.2 Gouwsluis

Gouwsluis is een buurtschap met historische waarde. De woonfunctie blijft behouden en wordt, daar waar de gelegenheid zich voordoet, verder versterkt. Het bestemmingsplan maakt het daarom mogelijk om bedrijvigheid die niet in het buurtschap past, te vervangen door woningen. Tussen het buurtschap en het nieuwe bedrijventerrein komt een groene buffer. Daardoorheen loopt de fietsroute naar de Steekterweg.

4.4.3 Bedrijventerrein Steekterpoort II

Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Steekterpoort II is op te delen in twee deelgebieden. Het gaat om het deel direct langs de Steekterweg en het gebied ten zuiden daarvan, tot aan de spoorlijn.

Het gebied langs de Steekterweg bestaat uit kleinschalige bebouwing op afzonderlijke percelen die in stand kan blijven. Hier en daar kan op het achterterrein mogelijk nog wat ruimte worden geboden voor kleinschalige uitbreiding van bebouwing.

In het zuidelijke deel van het bedrijventerrein is ruimte voor bedrijven met een gemiddelde verschijningsvorm. Het wordt een bedrijventerrein met een mix aan functies, activiteiten, zowel klein als grootschalig, lokaal of regionaal gericht. De bedrijven vallen in de milieucategorieën 1,2,3 of 4. Het gebied krijgt het karakter van een werklandschap met daarin verspreid staande gebouwen en een goede aansluiting op het omliggende landschap.

Omdat het Goudse Rijpad en de Steekterweg niet geschikt zijn voor zwaar verkeer komt de ontsluiting vanaf de rotonde op de N207. Het bedrijventerrein wordt ontsloten door een rondweg met een calamiteitenuitgang naar het Goudse Rijpad

Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt rekening gehouden met de woonfunctie in de omgeving. Dit betekent dat zwaardere bedrijven verder van woningen komen te liggen. Het belang van deze scheiding wordt groter als het gebied ook een functie krijgt voor het creëren van zogenaamde schuifruimte voor bedrijven van het gebied Rijnhaven. Immers, dan zullen ook bedrijven uit een hogere milieucategorie zich moeten kunnen vestigen.

Belangrijke elementen die een rol spelen in de uiteindelijke vormgeving van het bedrijventerrein is de aanwezigheid van het tracé van de voormalige spoorlijn Alphen aan den Rijn-Uithoorn met het bijbehorende stationsgebouw. Ook de verkavelingsstructuur, het lint langs de Steekterweg, de zichtlocaties aan spoorlijn en N11 en het landelijk gebied ten zuiden van dit deelgebied zullen voor een deel de vormgeving en inrichting van het terrein bepalen.

4.4.4 Steekterweg

Vooral tussen de Steekterweg en de Oude Rijn is van oudsher sprake van kleinere bedrijvigheid die qua milieugevolgen goed kan samengaan met de aanwezige woningen. De rivieroever ontwikkelt zich echter meer en meer tot een uniek woonmilieu. Afwisseling met werkfuncties blijft mogelijk zolang het werken kleinschalig is en/of een belangrijke relatie heeft met het buitengebied.

Op een aantal plekken wordt de oever toegankelijk gemaakt, zodat de Oude Rijn weer beter beleefd kan worden. Bestaande bedrijfslocaties die functioneel en qua uitstraling niet meer voldoen, kunnen worden vervangen door nieuwbouw, mits ze niet samenvallen met de gewenste open plekken genoemd in de Verkenning Steekterweg. Herbouw kan plaatsvinden voor zowel wonen als voor werken, of een combinatie daarvan. Waar mogelijk wordt in de plannen rekening gehouden met het toegankelijk maken van de oevers. Op deze manier is de opdracht uit de Transformatievisie Oude Rijnzone, namelijk de revitalisering van de rivieroevers, verder uitgewerkt.

Een aantal locaties wordt opgenomen met een wijzigingsbevoegdheid. Deze hebben in de planregels een nummer. In de regels staan de voorwaarden waaronder de wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast.

Door beperkingen uit de Wet geluidhinder zijn niet overal nieuwe (burger)woningen mogelijk. Dit is afhankelijk van de diepte van kavels. Bedrijfswoningen kunnen op enkele locaties worden toegestaan. Daarvoor moet dan wel een bijzondere procedure zijn gevoerd (hogere waarde).

Aan de landzijde wordt op een beperkt aantal plekken ruimte gecreëerd of vrijgehouden waardoor er meer zicht ontstaat op het buitengebied. Met name het gebied tussen het Goudse Rijpad en de Hooge Burch (het groene venster, zie 4.3.5) en tussen Zwammerdam en de gemeentegrens met Bodegraven wordt zoveel mogelijk open gehouden. Nieuwe ontwikkelingen in dit gebied zijn wel mogelijk, mits ze bijdragen aan de doelen zoals geformuleerd in de 'Structuurvisie Buitengebied'.

4.4.5 Buitengebied

De provinciale structuurvisie, de provinciale ecologische hoofdstructuur en de Transformatievisie Oude Rijnzone beogen voor dit deel van het buitengebied een groen open venster. Het gebied ten zuiden van de Steekterweg maakt onderdeel uit van het open landschap van Polder Steekt. Dit (deels nog) open polderlandschap verdient bescherming en waar mogelijk versterking. Dit geldt voor het gebied ten oosten van het Goudse Rijpad.

In de 'Structuurvisie Buitengebied' wordt voor de Steekterweg gezocht naar de combinatie van agrarisch gebruik met ander gebruik. Dat moet zich goed laten verenigen met de landschappelijke waarden. Het gebied kent meerdere gebruikers. Zij moeten allemaal bijdragen aan landschappelijke waarden en de natuurwaarden. Het landschap behoudt haar (grotendeels) open karakter en bestaat voor een belangrijk deel uit gras. Natuurwaarden zijn vooral ter plaatse van slootkanten, wegbermen, bosjes en beplantingsstroken en bestaan uit de natuurtypen moeras, riet, water en ruig grasland. Het ligt voor de hand de landschap- en natuurwaarden te combineren met toerisme en recreatie. Agrarisch gebruik kan daar een onderdeel van zijn, maar dat hoeft niet.

In het vorige bestemmingsplan werd al voorzien dat de akkerbouw en de veeteelt in het gebied ten zuiden van de Steekterweg onder druk kwam te staan. Via een wijzigingsbevoegdheid is ruimte geboden voor sierteelt. Het resultaat is dat een aantal percelen voor sierteelt wordt gebruikt.

De cultuurhistorie vormt een bijzondere waarde in dit deel van het plangebied. De aanwezigheid van het tracé van de Limes biedt kansen om ook de cultuurhistorische waarden van het gebied beter in beeld te brengen. De recreatieve gebruikswaarde kan worden verhoogd door meerdere routes voor wandelen, fietsen of ruiters in het gebied te leggen. Deze routes kunnen aansluiten op bestaande routes ten noorden en ten zuiden van het gebied. Mogelijk kan ook aansluiting worden gezocht bij routes in Bodegraven of routes richting de stad.

De gewenste groene invulling van het gebied kan worden gerealiseerd door gebruik te maken van zogenaamde rood voor groenconstructies en door nieuwe functies toe te laten in het gebied die bijdragen aan het beheer van gronden (bijvoorbeeld een stadsboerderij of een natuurbeherende organisatie). Er zijn enkele subsidieregelingen waardoor deze nieuwe functies ook in financieel opzicht haalbaar zijn. Omdat aankopen van grond kostbaar is wordt uitgegaan van nieuwe ontwikkelingen op gronden van particulieren.

4.4.6 Zwammerdam

Het nieuwe bestemmingsplan beoogt voor Zwammerdam geen belangrijke wijzigingen (of uitbreidingen) tot stand te brengen. Het dorpse karakter blijft behouden en wordt in deze visie zelfs versterkt. Op locaties waar bestaande bedrijven weggaan, kunnen nieuwe woningen terugkomen (terrein Pontmeyer). Substantiële uitbreidingen zijn niet mogelijk. Dit standpunt houdt verband met de ligging binnen de zogenaamde 20KE-contour. Op beperkte schaal kunnen verouderde woningen worden vervangen door nieuwe complexen. Zo'n ontwikkeling is bijvoorbeeld voorzien aan de Buitendorpstraat. In combinatie met Ipse/De Bruggen, wonenCentraal en Participe wordt de haalbaarheid van een woonservicezone aan de Spoorlaan onderzocht.

De Hooge Burch en haar omgeving spelen een belangrijke rol in de relatie tussen het 'buitengebied' en het dorp; recreatieve routes kunnen via de Hooge Burch naar de Spoorlaan lopen en vandaar weer verder naar Bodegraven. De Hooge Burch is ook van belang als beheerder van het landschap.