Plan Molenaer fase 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het voornemen bestaat om ter plaatse van de grond rond het rijksmonument Zuideinde 87 te Westzaan woningen te realiseren. De bedrijfsbebouwing die hier heeft gestaan is reeds gesloopt en de grond is gesaneerd. Het woningbouwplan bestaat uit maximaal 27 grondgebonden woningen en vormt de afronding van de herontwikkeling van het voormalige Marvos-Folmerterrein. In het huidige stedenbouwkundig plan wordt uitgegaan van 26 woningen. Het plan staat bekend onder de naam 'Plan Molenaer'. Aan de noordzijde van het onderhavige plangebied is de transformatie naar woningbouw reeds afgerond.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuw ruimtelijk regime voor het plangebied van kracht, waarmee de woningbouw binnen het plangebied planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging van het plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de percelen Zuideinde 85 t/m Zuideinde 97 te Westzaan inclusief de daarachter aanwezige gronden. Het plangebied wordt globaal begrensd door:

• het Zuideinde aan de oostzijde;
• het perceel Zuideinde 95 en de waterloop tussen het plangebied en fase 1 aan de noordzijde;
• de waterloop langs de Overtoom aan de westzijde;
• het perceel Zuideinde 83b en c en de waterloop tussen het plangebied en de woning aan Zuideinde 83 aan de zuidzijde.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

1.3 Voorgaand bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan vervangt (een gedeelte van) de beheersverordening 'Lintbebouwing Westzaan' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 20 juli 2017. In de beheersverordening zijn de voorschriften (thans: regels) en plankaart (thans: verbeelding) van het bestemmingsplan 'Lintbebouwing Westzaan' zoals vastgesteld op 27 september 2007, van toepassing verklaard. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied grotendeels de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Tevens komen de bestemmingen 'Woondoeleinden', 'Tuinen', 'Erven' en 'Gemengde Doeleinden' ter plaatse voor. Er geldt een dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied' ten behoeve van de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden.

Alleen het plangebied zoals weergegeven in afbeelding 1.1 krijgt een nieuwe bestemmingsplanregeling. Voor de gebieden buiten het plangebied blijft de beheersverordening 'Lintbebouwing Westzaan' gelden.

Afbeelding 1.2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Lintbebouwing Westzaan'

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan Molenaer. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan. Verder worden in de bijlagen de beantwoording van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen aan het Zuideinde. Het Zuideinde maakt deel uit van het lint van Westzaan. Dit lint is één van de karakteristieke dorpslinten in Zaanstad en wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies. Naast de woningen aan het lint zijn enige grotere woongebieden achter de lintbebouwing ontwikkeld en zijn er relatief veel bedrijfsgebouwen.

Het karakter van de bebouwing is al even divers als het gebruik, met als gemene deler dat de bebouwing kleinschalig en individueel is. Gebouwen bestaan in het algemeen uit een onderbouw van één laag met kap op niet al te brede kavels en in een sterk wisselende rooilijn. Ter hoogte van de J.J. Allanstraat is het lint het meest landelijk van karakter. Deze delen van het lint zijn groen en open met doorzichten op de achtergelegen velden. Het Zuideinde is meer dorps en minder groen van karakter. Ook hier zijn de meeste huizen individueel gebouwd, en staan ze dicht op elkaar. De bedrijfsbebouwing langs het Zuideinde ligt in het algemeen achter de strook huizen langs de weg, zoals dit ook ter plaatse van het plangebied het geval was.

Op de te herontwikkelen gronden is de voormalige bedrijfsbebouwing en de woning aan Zuideinde 93 gesloopt. Tevens heeft er een bodemsanering plaatsgevonden en is het terrein bouwrijp gemaakt.

De bestaande panden in het plangebied betreffen:

• Zuideinde 85: Bedrijfsloods met bedrijfswoning;
• Zuideinde 87: Woning (Rijksmonument);
• Zuideinde 89: Kapsalon.

Zuideinde 87 is sinds 1968 een rijksmonument. De monumentenbeschrijving is als volgt: "Houten huis met schilddak XIX A. Gesneden deur met waaierornament en bovenlicht tussen gegroefde pilasters. Kroonlijst op consoles. Brede dakkapel met vleugelstukken en gegroefde pilasters."

2.2 Ontwikkelingen

Het kleinschalige en afwisselende beeld van het lint moet bij nieuwe ingrepen, zowel aan het lint of in de directe omgeving van het lint, worden gekoesterd. Net als de autonomie en de doorzichten op het buitengebied als belangrijk onderdeel van de agrarische relatie tussen de bebouwing en het landelijk gebied. Verdichting van het lint door herontwikkeling, is in de regel niet wenselijk. Daar waar het echter gaat om de transformatie van bedrijfs-erven en terreinen met meer grootschalige bebouwing en/of hinder voor omliggende woningen, kan de transformatie naar woongebied juist zorgen voor een betere aansluiting op het lint. Maat, schaal, typologie en differentiatie van de bebouwing kan meer in overeenstemming met de omgeving worden gebracht.

Binnen fase 1 van Plan Molenaer zijn reeds woningen gerealiseerd. Dit betreft de gronden ten noorden van het plangebied. Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op fase 2 van het woningbouwplan.

De volgende ontwikkelingen worden door dit bestemmingsplan nieuw mogelijk gemaakt:

• de bouw van maximaal 27 grondgebonden woningen en inrichting van de openbare ruimte;
• een wijziging van het toegestane gebruik voor het bedrijfsgebouw aan Zuideinde 85 met als doel het voorkomen van hinder;

Het rijksmonument Zuideinde 87 en de kapsalon Zuideinde 89 zijn conserverend in dit bestemmingsplan opgenomen. Dit geldt ook voor het dubbelwoonhuis aan het Zuideinde 95-97.

De locatie maakt deel uit van een totaalplan voor herontwikkeling van een voormalig bedrijfsterrein langs het bebouwingslint van Westzaan. Plan Molenaer bestaat uit een samenhangend woonbuurtje met een aantal toegangsstraten haaks op het lint. Woningen staan haaks op deze straten met als uitgangspunt het aansluiten op de omliggende Westzaanse (woon)bebouwing. Variëteit in woningtypologieën zorgt voor differentiatie. In het plan wordt uitgegaan van grondgebonden woningen in de vorm van rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en enkele vrijstaande woningen. De woningen hebben zowel één als twee lagen met kap in verschillende vormen en richtingen. Een deel van de woningen grenst met de tuin aan het water.

Vele gelijksoortige bebouwingslocaties achter het oude ontwikkelingslint van Westzaan kennen in de regel één toegang. Dit geldt voor individuele kavels met woningbouw, voor kavels met boerderijen, voor sportvelden, de ijsbaan en het kerkhof. Het plangebied voegt zich in deze structuur. Er ontstaat een samenhangend woonbuurtje, met een eigen, maar een onmiskenbaar Westzaans, dorps karakter. Het stedenbouwkundig plan (indicatief) is in figuur 2.1 weergegeven. Dit plan gaat uit van 26 woningen. In verband met de wens om zo goed mogelijk in te kunnen spelen op de actuele woningbehoefte zijn in dit bestemmingsplan maximaal 27 woningen mogelijk gemaakt.

Afbeelding 2.1: Stedenbouwkundig plan (indicatief)

Hoofdstuk 3 Verantwoording

Goede ruimtelijke ordening
Bij het bestemmingsplan wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging gemaakt over de manier waarop functies ten opzichte van elkaar worden gesitueerd, mede in relatie tot de wenselijkheid van de ruimtelijke ontwikkelingen die in het plan mogelijk worden gemaakt. Belangrijk onderdeel hierbij is de situering van milieubelastende en milieugevoelige functies ten opzichte van elkaar.

Voor dit bestemmingsplan is geluid een belangrijk milieuaspect. Uit de onderbouwing en nadere afweging in relatie tot de onderstaande gebiedskwaliteit, blijkt dat in het plangebied sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat en dat, alle belangen afwegend, de geluidhinder als aanvaardbaar wordt beschouwd. De overige milieuaspecten kunnen evenmin worden aangemerkt als een belemmerende factor.

Gebiedskwaliteit
Het landelijke karakter en de ligging en bereikbaarheid van Westzaan maakt het een aantrekkelijk woongebied. Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van voormalige bedrijfslocatie aan het lint tot een aantrekkelijk, kwalitatief hoogwaardig woon- en leefgebied. Dit wordt bereikt door de rijke cultuurhistorie van het gebied uitgangspunt te laten zijn bij de huidige en toekomstige ontwikkelingen. Het plan wordt omgeven door water en grenst aan het karakteristieke Zaanse veenweidegebied.

Met dit bestemmingsplan wordt de bouw van maximaal 27 nieuwe kwalitatief hoogwaardige grondgebonden eengezinswoningen met tuin mogelijk en de herbestemming van een bedrijfsloods. Met deze kleinschalige ontwikkeling wordt duidelijk in een behoefte voorzien.

Conclusie
Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het realiseren van maximaal 27 woningen op de locatie aan het Zuideinde te Westzaan een ruimtelijk verantwoorde ontwikkeling is. Het bestemmingsplan voorziet in een duidelijke woningbouwbehoefte, op een locatie waar aan de noordzijde reeds woningen zijn gesitueerd. De ontwikkelingen verbeteren de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse aanzienlijk ten opzichte van de voorgaande situatie. Bovendien worden functies die thans zijn toegestaan maar zich niet goed verhouden tot woningen wegbestemd en worden met dit bestemmingsplan ter plaatse passende woon- en bedrijfsfuncties bestemd. Ten slotte vormen de ontwikkelingen geen belemmering voor de bedrijfsvoering van nabijgelegen bedrijven.
Gelet op het voorgaande maakt het bestemmingsplan zowel nieuwe ontwikkelingen als bestaande functies mogelijk, die in het kader van de algehele belangenafweging wenselijk zijn en waarbij sprake is van goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 4 Planonderbouwing

4.1 Cultuurhistorische waarden

In de toelichting van ruimtelijke plannen moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Het doel hiervan is om cultuurhistorische belangen meer te laten meewegen in de ruimtelijke ordening. Hiertoe is op 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij dit voorschrift in artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a is opgenomen. De in de grond aanwezige waarden komen in paragraaf 4.2 (Archeologie) aan bod, de overige cultuurhistorische aspecten worden in deze paragraaf besproken.

Betekenis voor het project

Het plangebied is gelegen aan het Zuideinde. Het Zuideinde maakt deel uit van het lint in Westzaan. Dit lint is één van de karakteristieke historische dorpslinten in Zaanstad. In de basis is het lint een lange weg door de weilanden met aan weerszijden een smalle bebouwde strook. Kenmerkend is de afwisseling in het zicht vanaf het lint naar het achterliggende landschap, dat wordt bepaald door de plaats en de maat van de gebouwen. Het karakter is daarmee vooral afhankelijk van de plaatsing van huizen, boerderijen en bedrijven op grote kavels. Tevens van belang daarbij is ook de aanwezigheid en ligging van schuren, garages, heggen en bomen. Het dorpslint is een ruimtelijke compositie met overal dezelfde elementen, maar steeds een ander effect. De verhoudingen tussen weg, gebouwen en weiland leveren steeds een ander beeld op. De verschillende delen van het dorpslint hebben hierdoor een eigen karakter met eigen kenmerken.

Kenmerkend voor het dorpslint is de grote diversiteit in bebouwing die bepaald wordt door differentiatie in onder andere kapvorm, kaprichting, goot- en nokhoogte en plek op de kavel. Deze diversiteit in, voornamelijk kleinschalige, bebouwing en bijbehorend gedifferentieerd beeld van het profiel (de ruimte van gevel tot gevel, zowel openbaar gebied als voortuinen) wordt als een te behouden ruimtelijke kwaliteit benoemd. Hoewel de nadruk ligt op woningen is er een functionele mix met (agrarische) bedrijven.

Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven wordt aangesloten bij de kenmerken van het gebied door middel van differentiatie in woningtypologieën, het creëren van doorzicht door middel van één toegangsweg zoals dit ook bij vergelijkbare locaties voorkomt. Het Rijksmonument Zuideinde 87 is conserverend in dit bestemmingsplan opgenomen.

4.2 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze nieuwe wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. Als gevolg van het verdrag van Valletta (Malta) is iedere gemeente verplicht aandacht te besteden aan de archeologie op haar grondgebied en dit te verwerken in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke instrumenten.

Betekenis voor het project

Bij de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied zullen bodemverstorende werkzaamheden plaatsvinden. In overeenstemming met het archeologisch beleid van de gemeente Zaanstad is daarom archeologisch onderzoek uitgevoerd. In het uitgevoerde inventariserend veldonderzoek1 is geconcludeerd dat er op het gehele terrein geen aanwijzingen zijn gevonden voor de aanwezigheid van archeologische sporen en vondsten. Het terrein blijkt tot op grote diepte te zijn verstoord. Archeologisch vervolgonderzoek is niet noodzakelijk.

4.3 Stedenbouwkundige / landschappelijke uitgangspunten

De stedenbouwkundige uitgangspunten en de gewenste beeldkwaliteit zijn beschreven in "De Molenaer/ Fase 2, Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitplan"2.

De locatie betreft een herontwikkeling van een voormalig bedrijfsterrein naar woningbouw. Ten noorden van het plangebied hebben reeds vergelijkbare transformaties plaatsgevonden waarbij langs geïntroduceerde dwarsstraten aan het lint van Westzaan samenhangende woonbuurtjes zijn ontwikkeld met diverse woningtypologieën en een gedifferentieerd beeld. Vanaf het lint zijn doorzichten gecreëerd naar het achterliggende veenweidegebied.

In het het onderhavige plan is aangesloten bij deze opzet. Er wordt een dwarsstraat op het lint gerealiseerd. Verschil met de gerealiseerde clusters is dat er ter zuiden van deze dwarsstraat ook woningen parallel aan de dwarsstraat worden verkaveld. Twee bestaande woningen aan het lint, waaronder een monumentaal houten woonhuis, blijven behouden. Naast de bestaande woningen komen georiënteerd aan het lint twee nieuwe vrijstaande woningen. Het pad loopt naar de sloot aan de Overtoom, onderbroken door een klein, groen plantsoen dat, net als de meeste achtertuinen, aan het water ligt. Hierdoor wordt het straatbeeld onderbroken, openbaar groen toegevoegd en wordt een doorzicht vanaf het Zuideinde naar de dijk gecreëerd. Door het creëren van een centrale openbare groene ruimte aan de straat ontstaat een plek aan het water met rust, vrij van verkeer. Aan de centrale openbare groene ruimte en aan het uiteinde van het pad kunnen openbare steigers worden geplaatst. Straks kunnen de kinderen hier in het water springen of de boten aanleggen.

Er is in het plan veel aandacht besteed aan differentiatie in woningtypologie en kapvorm en -richting. De te realiseren woningen aan het Zuideinde passen binnen de historische context van de Zaanstreek met traditionele Zaanse kleuren en gebruik van hout aan de buitenzijde. De wijk doet denken aan het verleden, maar de voorzieningen in de woningen en de materialen zijn modern en van hoogwaardige kwaliteit.

Het karakter van de openbare ruimte is dat van een Zaans pad. Een informeel woonerf met gebakken klinkers (eventueel tweedehands) en groene, gemengde hagen. De historische linten, dijken en paden zijn kernkwaliteit van de gemeente Zaanstad en van het landschap van Laag Holland: ruimtelijke structuren met veel cultuurhistorische waarden en diversiteit aan bebouwing en functies. Het pad heeft een duidelijk andere uitstraling dan het lint dat de formele voorkant vormt en waar de statige panden staan. Het pad is een informele, knusse wereld die vaak doodlopend is en daarom extra rustig.

De inrichting en materialisering leidt tot een ruimte van gedeeld en informeel gebruik door zowel de fiets-en voetgangers en auto's en heeft een verkeersremmende werking. De auto's worden of op eigen terrein geparkeerd of in één van de drie parkeerhoven. Om het zicht op de geparkeerde auto's te onttrekken worden er blokhagen met bomen geplaatst bij de entree's van de parkeerhoven. Enkele auto's staan in de voortuin, zoals vaker in een dorps beeld. Langs de voortuinen worden gemengde hagen en ligusterhagen geplant bij de oplevering van de woningen.

Om een informele sfeer te creëren staan de woningen in een afwisselende rooilijn, sommige met een groene voortuin, sommige met alleen een stoepje aan het pad. De woningen aan het plantsoen staan allemaal zonder voortuin aan het gemeenschappelijke groen. Ook de kaprichtingen worden gevarieerd om repetitie te voorkomen.

4.4 Verkeer en parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan inzicht te geven in de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van verkeer en parkeren.

Betekenis voor het project

Verkeer
De te realiseren woningen worden via aan te leggen dwarsstraat danwel direct op het Zuideinde ontsloten. Op het Zuideinde geldt een maximum snelheid van 30 km/h. Begin 2019 start de gemeente met de herinrichting van het Zuideinde (en de J.J. Allanstraat) en zal de weg in aansluiting op de geldende maximum snelheid, duurzaam veilig worden ingericht.

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie als gevolg van het plan, is gebruik gemaakt van CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Op basis van het voorgenomen woningbouwprogramma wordt uitgegaan van 7 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal. Ten opzichte van de huidige situatie neemt de verkeersintensiteit als gevolg van de woningbouw met circa 190 autobewegingen toe. Gelet op de verwachte toekomstige verkeersintensiteit op het Zuideinde (circa 2.700 motorvoertuigen per etmaal) worden geen knelpunten verwacht in de toekomstige verkeersafwikkeling. Conform de richtlijnen (Duurzaam Veilig) bedraagt de maximale intensiteit voor een erftoegangsweg namelijk 3.500 tot 4.500 mvt/etm.

Parkeren

De transformatie van de locatie naar woningen brengt een parkeerbehoefte met zich mee. De gemeente Zaanstad heeft hiervoor parkeernormen, die zijn vastgelegd in de 'Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016'. Het plangebied ligt in de zone 'niet stedelijk – zone C'.

Op grond van de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 geldt voor het bouwplan een parkeernorm van 1,9 per woning. In de voorlopige verkaveling met 26 woningen wordt aan deze parkeernorm voldaan. In de planregels is geborgd dat voldaan wordt aan genoemde Uitvoeringsnota.

De parkeerplaatsen in openbaar gebied zijn vrij toegankelijk en door zowel bewoners als bezoekers te benutten. Dit dubbelgebruik zorgt voor een efficiënt ruimtegebruik en een beperking van het verhard oppervlak tot het noodzakelijke.

4.5 Water

De watertoets is een verplicht onderdeel van een bestemmingsplan. Het is verplicht in beeld te brengen wat de effecten van de voorgenomen activiteit op de waterhuishouding zijn. Het gaat hier zowel om de waterkwaliteit als waterkwantiteit. Het streven is er zoveel mogelijk op gericht om water (regen-, afval- en oppervlaktewater) op een goede manier in te passen in het ontwerp. In dit kader is een watertoets3uitgevoerd.

Betekenis voor het project

Waterhuishouding

Het plangebied ligt binnen polder Westzaan. Deze polder voert water af naar het zijkanaal E en de
Zaan. Het watersysteem in de polder Westzaan bestaat uit vele kleine en grote waterlopen waarin
een duidelijk verkavelingspatroon zichtbaar is. Deze waterlopen zijn ooit gegraven voor een goede
afwatering ten behoeve van de turfwinning. De kleine waterlopen zijn over het algemeen ondiep
en hebben een diepte van gemiddeld ongeveer 0,40 m. De grotere waterlopen zijn gemiddeld
1,00 m diep. Aan de westzijde van het plangebied ligt één van deze grotere waterlopen.
Daarnaast zijn er kleinere vertakkingen naar het oosten langs het plangebied. Het waterpeil in het
gebied is -1,04 m NAP.

De uitgangssituatie voor het vergelijking is de bestaande situatie zoals deze was voor sloop in 2003. In het ontwerp zijn er dempingen binnen het plangebied. Het totaal oppervlak van deze dempingen bedraagt 39 m². De plangrens langs de watergangen is op dusdanige wijze vormgegeven dat de dempingen volledig gecompenseerd worden. Daarnaast is sprake van een afname aan verhard oppervlak van ruim 1.000 m². Watercompensatie is daarom niet aan de orde.

Waterkering

Het plangebied bevindt zich in de beschermingszone van de Westzanerdijk; de primaire kering
langs het Noordzeekanaal. Deze ligt op de Overtoom, aan de overzijde van het water. Een deel
van de woningen wordt binnen de beschermingszone van de kering gerealiseerd. Dit betekent dat
een vergunning van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier vereist is voor de
werkzaamheden in de ondergrond. Vanuit de vergunning zullen uitvoerende eisen worden gesteld
om de stabiliteit van de kering te borgen. In het plan zijn geen ondergrondse bouwwerken
opgenomen. De woningen worden zonder kruipruimte gerealiseerd. Langs de westzijde van het
plangebied wordt op de grens tussen land en water een damwand toegepast. Deze wordt binnen
de zone van de kering geplaatst en valt daarmee onder de vergunningplicht.

Riolering

Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater afgevoerd. Het DWA-stelsel (droogweerafvoer) van de nieuwbouwlocatie zal middels een vrijverval riool worden aangesloten op het bestaande gemeenteriool. Het maximaal te verwachten DWA-debiet is 0,51 m³/uur. De huidige piekafvoer is niet bekend. Uitgaande van een normdebiet van 1,00 m³/uur/ha bruto terreinoppervlak is het 0,80 m³/uur. Dit is meer dan in de toekomstige situatie, en er is dan ook een afname aan DWA. De bestaande rioolgemalen kunnen de afvoer dan ook blijven verwerken.

Het hemelwater wordt gescheiden van het afvalwater afgevoerd. Het HWA-stelsel (hemelwaterafvoer) van de nieuwbouwlocatie zal middels een vrijverval riool lozen op het oppervlaktewater. De uitstroom van het hemelwater vindt plaats aan het einde van de doodlopende straat. Waar mogelijk wordt water rechtsreeks op het oppervlaktewater geloosd. Daarnaast wordt er gedeeltelijk gebruik gemaakt van een reeds bestaand HWA-stelsel.

Voorkomen wateroverlast

In het civieltechnisch ontwerp van de inrichting van het plan is rekening gehouden met maatregelen om wateroverlast te voorkomen. Ter plaatse van de overgang van bestaande percelen (laag) naar het plan (hoog) zijn o.a. harde grondkeringen voorzien die voorkomen dat hemelwater afstroomt naar de lagere delen. In het openbare gebied waar verhardingen worden aangebracht worden deze afwaterend aangelegd vanaf de terreingrens, dus hemelwater stroomt over de verharding weg vanaf de terreingrens. Op de uitgeefbare percelen is dat niet het geval maar wordt dit gecompenseerd door de overhoogte van de grondkering. Het plan wordt voorzien van een HWA stelsel waarop alle verhardingen binnen het openbare gebied en alle dak oppervlakken van alle woningen zijn aangesloten. Infiltratie van regenwater op de locatie zal derhalve een zeer beperkte rol spelen en dus naar alle waarschijnlijkheid niet bijdragen aan waterproblemen ter plaatse van de omliggende bebouwing en/of percelen.

De uitvoering van het plan heeft geen invloed op de grondwaterstanden ter plaatse. Deze grondwaterstanden worden bepaald door het polderpeil in de omliggende watergangen. In het kader van het plan worden geen waterstanden gewijzigd.

4.6 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder valt het bestemmingsplan.

Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte bevat en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, een motivering is opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Betekenis voor het project

In bijlage 1 van dit bestemmingsplan is een korte samenvatting van de Woonvisie 'Zaans Mozaïek' opgenomen waaruit de behoefte aan woningbouw blijkt. Er is beschreven dat door een toenemende woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam (SRA), de druk op de woningmarkt groot is. Voor geheel Zaanstad is de ambitie jaarlijks 1.000 woningen toe te voegen, de ondergrens is gesteld op 600 woningen per jaar.

In navolging op 'Zaans Mozaïek' is in 2015 de beleidsnota 'Samen verder met Zaans Mozaïek' door de raad vastgesteld. In deze beleidsnota is geconstateerd dat de vraag dermate groot is naar woningen dat er gezocht moet worden naar versnelling van de productie van woningen.

Het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 (hierna: RAP) van de gemeenten in de SRA toont aan dat in de marktregio Zaanstreek-Waterland (inclusief Amsterdam) voor de periode 2015 - 2025 wat woningbehoefte betreft een tekort aan harde plancapaciteit aanwezig is van 31.330 woningen.

In het RAP aangegeven dat de harde plancapaciteit voor binnenstedelijke plannen onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. De zachte potentiële plannen kunnen theoretisch in een groot deel van de vraag voorzien, maar lang niet al deze potentiële binnenstedelijke plannen kunnen en zullen ook binnen de geplande termijn tot productie komen.

Plan Molenaer telt met maximaal 27 woningen meer dan 12 woningen. Uit de huidige jurisprudentie kan worden afgeleid dat met het plan sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO) waardoor het plan getoetst moet worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hieronder doorlopen we de vereiste stappen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor plan Molenaer zijn de subregio's Zaanstreek-Waterland en Amsterdam. Dit is het gebiedsniveau waarop de behoefte wordt bepaald. Plan Molenaer voorziet in maximaal 27 woningen. In het ruimtelijk verzorgingsgebied (Zaanstreek-Waterland & Amsterdam) is sprake van een kwantitatieve additionele behoefte van circa 7.800 woningen voor de periode. Dit blijkt uit een confrontatie van de provinciale woningbehoefteprognose met het harde planaanbod.

Geconcludeerd wordt dat:

• De additionele woningvraag in het verzorgingsgebied 58.050 woningen bedraagt;
• Het harde planaanbod in het verzorgingsgebied 50.230 woningen bedraagt;
• De resterende behoefte die hieruit voortvloeit ca. 7.820 woningen bedraagt;
• Plan Molenaer telt met 27 woningen minder woningen dan de resterende behoefte;
• Kortom, plan Molenaer voorziet in een kwantitatieve behoefte.

Plan Molenaer bestaat uit maximaal 27 grondgebonden koopwoningen. Uit de Monitor plancapaciteit van de MRA volgt dat het harde planaanbod in de marktregio Zaanstreek-Waterland en Amsterdam voornamelijk bestaat uit appartmenten. Een koppeling van de provinciale woningbehoefteprognose met de subregionale woonvoorkeuren geeft aan dat er nog een grote extra vraag is naar grondgebonden woningen.

De voorgenomen woningbouw in het plangebied geeft invulling aan de aanwezige behoefte.

Bestaand stedelijk gebied

De ladder schrijft voor dat bekeken moet worden of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bestaand stedelijk gebied: 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Ondanks dat de te ontwikkelen gronden momenteel onbebouwd zijn, kan de locatie op basis van de voormalige bedrijvigheid in het plangebied en de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Dit project is een goede invulling van het woonbeleid omdat het een transformatie en verdichting binnen het stedelijk weefsel betreft. Met het plan wordt aangesloten bij het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking waarbij de woningbehoefte zoveel mogelijk binnenstedelijk moet worden ingevuld. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

4.7 Duurzaamheid

Duurzaamheid is essentieel voor een hoogwaardige, schone, veilige en aantrekkelijke stad. De gemeente ziet duurzaamheid niet louter als norm, maar vooral als een kans. Een duurzame wijk onderscheidt zich van andere woonwijken door aandacht voor natuurontwikkeling in de woonomgeving, door een aantrekkelijk netwerk van fiets- en voetgangersroutes, door energiezuinige woningen en door gedifferentieerd, gevarieerd en duurzaam te bouwen.

Betekenis voor het project

In de uitvoering van het bestemmingsplan zal aandacht worden besteed aan het aspect duurzaamheid. Duurzaam bouwen betreft een wijze van plannen, bestemmen, ontwerpen, bouwen, inrichten en beheren (inclusief slopen en hergebruik) van de te realiseren woningen. Duurzaamheidsaspecten waar bij de bouw van de woningen aan moet worden gedacht zijn: energiehuishouding, materiaalgebruik, watergebruik, gezondheid, comfort, toekomstbestendigheid, etc.

Doel van de nieuwe routekaart voor de Zaanse Energie Agenda is energiebesparing in de gebouwde omgeving en gebruik van duurzame energie. Duurzaam wonen betekent comfortabele energiezuinige woningen, lage woonlasten voor bewoners en verdienmogelijkheden voor ondernemers. Het gedrag van de bewoner blijft daarbij een belangrijke succesfactor.

Conform de intentieovereenkomst die gesloten is tussen de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam zullen de woningen worden opgeleverd zonder aardgasaansluiting. Een verdere invulling van duurzaam bouwen krijgt beslag in de uitvoeringsfase van het project.

4.8 Externe veiligheid

Binnen het beleidskader externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Het plaatsgebonden risico vormt een wettelijke norm voor bestaande en nieuwe situaties. Dit is met een risicocontour ruimtelijk weer te geven. Het groepsrisico is niet in ruimtelijke contouren te vertalen, maar wordt weergegeven in een grafiek. Hierin is weergegeven hoe groot de kans is dat een groep, met een bepaalde grootte, het slachtoffer kan worden van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Betekenis voor het project

De Risicokaart geeft aan dat er in de nabijheid van het gebied, binnen een straal van 900 meter, geen risicobronnen aanwezig zijn. Over het Noordzeekanaal vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Gelet op de afstand tot het plangebied zijn er geen belemmeringen of risico's voor de ontwikkeling van het woningbouwplan. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het onderhavige bestemmingsplan.

Figuur 4.1: Uitsnede Risicokaart (bron: www.risicokaart.nl ) met plangebied rood omcirkeld

4.9 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder dient de geluidbelasting afkomstig van geluidgezoneerde wegen op de nieuwe woningen te worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden. Tevens is in deze wet bepaald dat akoestisch onderzoek plaats moet vinden als nieuwe geluidgevoelige functies (zoals woningen) worden geprojecteerd binnen een geluidzone van geluidgezoneerde industrieterreinen.

Betekenis voor het project

Voor het plangebied is akoestisch onderzoek4 uitgevoerd naar de geluidbelasting op de toekomstige gevels als gevolg van wegverkeerslawaai en industrielawaai.

Wegverkeerslawaai

Het woningbouwplan Molenaer fase 2 ligt binnen de geluidzone van de Overtoom. In het kader van de Wet geluidhinder dient de geluidbelasting te worden berekend en getoetst aan de grenswaarden. Verder ligt het project aan de 30 km/uur weg het Zuideinde. Een 30 km/uur weg heeft geen geluidzone, maar in het kader van goede ruimtelijk ordening is deze wel beschouwd.

Conform de Wet geluidhinder bedraagt de voorkeursgrenswaarde 48 dB en de maximale ontheffingswaarde binnen stedelijk gebied 63 dB.

Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de Overtoom op de gevels van de woningen maximaal 48 dB bedraagt. Hiermee is de geluidbelasting minder dan of gelijk aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en vormt het geen belemmering voor het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen.

De geluidbelasting vanwege verkeer op het Zuideinde is maximaal 58 dB op twee te realiseren woningen aan het Zuideinde. Op een derde te realiseren woning aan het Zuideinde bedraagt de geluidbelasting 55 dB. Hiermee is de geluidbelasting voor panden C en D hoger dan de gemeentelijke plandrempel van 55 dB en de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Bronmaatregelen als asfalt en overdrachtsmaatregelen als een geluidscherm zijn niet doelmatig voor twee woningen. De woningen zijn met een geluidbelasting van 38 dB op de achtergevel in het bezit van een geluidluwe gevel. Omdat het Zuideinde geen gezoneerde weg is, hoeft geen hogere waarde te worden aangevraagd.

Industrielawaai

Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke zones van industrieterrein Hoogtij en industrieterrein Westpoort.

Voor industrieterrein Westpoort is middels een Provinciaal inpassingsplan op 2 maart 2015 een geluidzone vastgelegd. Met behulp van het rekenmodel dat ten grondslag ligt aan de gewijzigde geluidzone zijn berekeningen uitgevoerd. Uit de resultaten van deze berekening blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van het bouwplan maximaal 56 dB(A) bedraagt. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ter plaatse van 1 gevel op een hoogte van 7,5 meter niet voldaan wordt aan de grenswaarde van 55 dB(A). Indien op deze verdieping een verblijfsruimte wordt gerealiseerd, zal dit geveldeel zonder te openen delen (dove gevel) moeten worden uitgevoerd. De betreffende gevel is hieronder weergegeven (blauwe lijn).

Figuur 4.2: Locatie mogelijke dovel gevel (derde bouwlaag) als gevolg van industrieterrein Westpoort

Op de overige gevels is voor het bouwplan een hogere grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde vanwege het industrieterrein Westpoort vereist. Er wordt voor 27 woningen een procedure voor hogere waarden doorlopen voor een maximale waarde van 55 dB(A) als gevolg van het gezoneerde industrieterrein Westpoort. Alle panden hebben als gevolg van industrieterrein Westpoort ofwel een volledig geluidluwe gevel ofwel deels een geluidluwe gevel.

Voor industrieterrein Hoogtij is middels een Provinciaal inpassingsplan op 2 maart 2015 een geluidzone vastgelegd. Met behulp van het rekenmodel dat ten grondslag ligt aan de gewijzigde geluidzone zijn de berekeningen uitgevoerd. Uit de berekening blijkt dat niet voldaan wordt aan de voorkeurswaarde van 50 dB(A) en de geluidbelasting ter plaatse van het bouwplan maximaal 54 dB(A) bedraagt. Voor het bouwplan is een hogere grenswaarde van 54 dB(A) etmaalwaarde vanwege het industrieterrein HoogTij vereist. Er wordt voor 27 woningen een procedure voor hogere waarden doorlopen voor een maximale waarde van 54 dB(A) als gevolg van het gezoneerde industrieterrein Hoogtij. Elke woning beschikt ov

er een geluidsluwe gevel ten aanzien van het industrieterrein HoogTij.

4.10 Luchtkwaliteit

Op basis van wetgeving die bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit' kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

• grenswaarden niet worden overschreden;
• de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
• het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit;
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit NIBM. Projecten die de concentratie NOx, SO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Betekenis voor het project

De ontwikkeling van het plangebied bevat de realisatie van minder dan 1.500 woningen. Op basis van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat onderzoek naar luchtkwaliteit voor de ontwikkeling die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt niet nodig is en dat de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.11 Geur

In deze paragraaf is bekeken in hoeverre er met het oog op mogelijke geurhinder, sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hierbij wordt ingegaan op de volgende aspecten:

• Zijn er geurgevoelige objecten voorzien?
• Zijn deze geurgevoelige objecten standaard, minder of minst geurgevoelige objecten?
• Zijn er bedrijven die geur veroorzaken ter plaatse van het plangebied?
• Is deze geurbelasting aanvaardbaar?
• Als we alles in ogenschouw nemen is er dan sprake van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat?

Geur is in de gemeente Zaanstad een belangrijk onderwerp, wat de reden is dat het Zaans geurbeleid is vastgesteld door de gemeenteraad (14 juli 2016). Voor een aantal bedrijven in de omgeving van het plangebied is de provincie Noord Holland bevoegd gezag. Voor de toetsing of er in het plangebied sprake is van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat is het Zaans geurbeleid van toepassing. Hiervoor is het niet van belang of een bedrijf onder provinciaal of gemeentelijk gezag valt.

Het Zaans geurbeleid gaat uit van een streefkwaliteit. Uitgangspunt voor deze streefkwaliteit is een situatie waarin er geen ernstige geurhinder meer is en waarin het aantal geurgehinderden 12% of minder is. Het Zaans geurbeleid heeft als doel het op termijn behalen van de streefkwaliteit.

De geurbelasting wordt uitgedrukt in een zogenaamde 'hedonische waarde' (afgekort als H). Deze waarde duidt de (on-)aangenaamheid van geur uit. De mate van geurhinder is afhankelijk van de onaangenaamheid van een geur (hedonische waarde) maar ook van de geur concentratie (het aantal odour-units/m3). De geurbelasting geldt voor continue en discontinue bronnen voor alle typen geurgevoelige objecten. In het Zaans geurbeleid wordt gebruik gemaakt van 2 onderscheidende hedonische waarden :

• Licht onaangename geur: H=-1
• Onaangename geur: H=-2

De concentratie waarin een geur onaangenaam wordt verschilt per soort geur: voor de meeste mensen is chocolade (cacao) een lekkere geur, wanneer deze té overheersend wordt - zoals in sommige delen van Zaanstad regelmatig het geval is - is het echter niet meer prettig. Deze geurconcentratie wordt in odourunits per m3 uitgedrukt (OUE/m3). Elke geur wordt in verschillende concentraties waargenomen, waarbij de concentratie in de lucht en de onaangenaamheid ook verschilt. Dit is de reden dat er volgens het Zaans geurbeleid per bedrijf, aan de hand van de overheersende geuruitstoot, bepaald is welke geurconcentratie bij welke hedonische waarde (geurbelasting) hoort. Zo kan elke geur(concentratie) 'teruggerekend' worden naar de geurbelasting die daarbij hoort.

Volgens het geurbeleid verschillen objecten in gevoeligheid voor geur het onderscheid is als volgt: standaard gevoelige objecten, minder geurgevoelige objecten en minst geurgevoelige objecten. Voor de standaard gevoelige objecten, zoals woningen, geeft de concentratie horend bij H=-1 van continue bronnen de streefkwaliteit weer. Is een object minder geurgevoelig, dan is de toegestane geurconcentratie hoger. Het Zaans geurbeleid maakt onderscheidt in:

1. Standaard geurgevoelige objecten, zoals woningen;

2. Minder geurgevoelige objecten, zoals horeca en maatschappelijke functies;

3. Minst geurgevoelige objecten, zoals bedrijven.

Op grond van het geurbeleid geldt dat bij standaard en minder geurgevoelige objecten de H=-2 contour niet mag worden overschreden. Er mag dus geen sprake zijn van ernstige geurhinder.

Het beleid is te vinden op de website van de gemeente Zaanstad www.zaanstad.nl

1. Wat wordt er mogelijk gemaakt en zijn dat geurgevoelige objecten?

De ontwikkeling betreft het verbouwen van een garage tot een woning een woning wordt beschouwd als standaard geurgevoelig object. Nu er sprake is van geurgevoelige objecten, is de vervolgvraag of er relevante geurhinder te verwachten is.

2. Zijn er bedrijven die geurhinder veroorzaken in of nabij deze ontwikkeling?

Aan de hand de geurcontouren kaart uit de Zaanatlas, de richtafstanden voor geur uit de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering, milieuvoorschriften , geuronderzoek en evt. geurklachten is bepaald welke bedrijven geurhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van deze ontwikkeling.

Betekenis voor het project

Uit onderstaande figuur blijkt dat de plangebied niet binnen een geurcontour van een geur veroorzakend bedrijf ligt. Hierdoor wordt ter plaatse van de plangebied voldaan aan de basiskwaliteit voor geur volgens het Zaanse geurbeleid. Voor wat geur betreft is er ter plekke van de projectlocatie sprake van een goed woon en leefklimaat.

Figuur 4.3: geurrelevante bedrijven

4.12 Bodem

In een bestemmingsplan dat nieuwe functies mogelijk maakt dient de bodemgesteldheid in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Betekenis voor het project

Het historisch gebruik van het terrein heeft geleid tot bodemverontreiniging binnen het plangebied. De verontreinigde grond is reeds gesaneerd waardoor de grond geschikt is voor de toekomstige functie. Het saneringsplan is in 2014 goedgekeurd door de gemeente Zaanstad. Deze bestaat uit een leeflaag ter plaatse van de tuinen en isolatielaag in de vorm van een duurzame verharding ter plaatse van de woningen en weg. De sanering is nog niet afgerond. De locatie is momenteel voorzien van een tijdelijke isolatielaag van granulaat of van een leeflaag van (ruim) meer dan een meter van klasse wonen. In de ondergrond onder de leeflaag van de te ontwikkelen locatie is plaatselijk grond van klasse industrie aangevuld in de ontgravingsput van de minerale olieverontreiniging en de civieltechnisch niet geschikte oude dempingen. De overhoogte van de voorbelasting zal nog worden afgevoerd.

Zoals aangegeven moet de sanering nog worden afgerond en worden beschikt door de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Omdat het een leeflaagsanering betreft zal nog sprake zijn van een restverontreiniging onder deze laag waarvoor gebruiksbeperkingen gelden. In de beschikking van de Omgevingsdienst zal op de nazorg en gebruiksbeperkingen nader ingegaan worden.

4.13 Natuur

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan natuur5 uitgevoerd. Het verkennend onderzoek is er op gericht om een eerste inzicht te krijgen in de mogelijke effecten op beschermde natuurwaarden in en om het projectgebied en de mogelijke vervolgstappen die moeten worden genomen met betrekking tot aanvullend veldonderzoek, nader effectonderzoek en nadere procedures.

Betekenis voor het project

Natura 2000-gebieden

Het plangebied ligt op ongeveer 300 meter afstand van het Natura 2000-gebied Polder Westzaan. In dit verband is via een voortoets6 onderzocht of negatieve effecten op voorhand zijn uit te sluiten. Het Natura 2000-gebied is als zodanig aangewezen vanwege de aanwezigheid van kwalificerende habitattypen en habitatsoorten (Habitatrichtlijn). De gebiedsspecifieke ecologische vereisten voor de duurzame instandhouding van deze kwalificerende habitattypen en habitatsoorten zijn beschreven in de instandhoudingsdoelstellingen in het aanwijzingsbesluit. De voortoets heeft vastgesteld dat effecten door stikstofdepositie op habitattypen niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Er is daarom onderzoek naar stikstofdepositie als gevolg van het plan uitgevoerd7. Uit de uitgevoerde berekeningen met de AERIUS Calculator 2019 volgt dat het plan niet leidt tot een stikstofdepositie > 0,00 mol/ha/jaar. op Natura 2000-gebieden. Dit geldt voor zowel de aanlegfase als voor de gebruiksfase. Dit betekent dat er geen vergunningsplicht in het kader van de Wet natuurbescherming geldt voor het woningbouwproject in Westzaan.

Uit de voortoets volgt verder dat watergangen richting het Natura 2000-gebied door de meervleermuis als vliegroute wordt gebruikt. Het plangebied ligt aan een watergang die mogelijk als vliegroute wordt gebruikt. Deze soort is gevoelig voor licht. Overige effecten zijn door ligging en het lokale karakter van de ontwikkeling op voorhand uitgesloten. Tijdens de gebruiksfase wordt geen effect door licht verwacht. Tijdens de werkzaamheden dient de watergang zo donker mogelijk te blijven tijdens de nachten in de periode van april tot oktober. Bijvoorbeeld door alleen bij daglicht te werken, geen gebruik te maken van bouwlampen of andere sterke verlichting, of deze verlichting van de watergang af te richten. Indien deze maatregelen in acht worden genomen zijn negatieve effecten door verlichting uitgesloten.

Overige negatieve effecten (oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, verstoring door geluid, verstoring door trilling, optische verstoring en verstoring door mechanische effecten) op het Natura 2000-gebied zijn uitgesloten.

Natuurnetwerk Nederland en overige gebieden met natuurwaarden

De voorgenomen werkzaamheden hebben geen effect op beschermde gebieden in het kader van het Natuurnetwerk Nederland of overige beschermde gebieden met natuurwaarden. Er is geen nader veldonderzoek en/of effectonderzoek noodzakelijk. Er zijn geen maatregelen nodig om effecten te voorkomen. Er is geen nadere procedure noodzakelijk in de vorm van een “nee, tenzij-toets”.

Soortenbescherming

Er zijn geschikte nestlocaties van broedvogels aangetroffen, namelijk de bomen aan de noordoostkant van het plangebied. De bomen worden gekapt, waarbij mogelijk in gebruik zijnde nesten verloren gaan of mogelijk worden verstoord. De werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden om vernietiging en verstoring van in gebruik zijnde broedvogelnesten te voorkomen. Als de werkzaamheden binnen het broedseizoen worden uitgevoerd dan is een (periodieke) broedvogelcontrole noodzakelijk.

Conclusie

De Wet natuurbescherming staat de uitvoering van het plan niet in de weg mits bovenstaande maatregelen ten aanzien van verlichting tijdens de bouw worden genomen en bij kap van bomen rekening wordt gehouden met het broedseizoen.

4.14 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• woonfuncties nabij bestaande en opvolgende bedrijvigheid zijn alleen mogelijk als ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd
• bestaande bedrijven worden niet onevenredig geschaad in hun bedrijfsvoering.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype.

Betekenis voor het project

Om een goede milieuzonering op te stellen is een analyse en beschrijving van de omgeving nodig. De richtafstanden uit de VNG-brochure gelden standaard ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer.

Binnen gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd (met uitzondering van het aspect 'gevaar'). Een gemengd gebied is volgens de VNG-brochure een gebied met matige tot sterke functiemenging. De brochure geeft als voorbeeld o.a. lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. In het bestemmingsplan Lintbebouwing Westzaan is aangegeven dat de bebouwing langs het Zuideinde wordt gekenmerkt als 'gemengd gebied'. In tabel 1 zijn de richtafstanden weergegeven.

 

Tabel 4.1: Richtafstanden en omgevingstype

Tabel 2 geeft de bedrijven weer die zich in het plangebied en de directe omgeving bevinden met de bijbehorende richtafstand tot woningen in gemengd gebied.

Tabel 4.2: Relevante bedrijven en functies o.b.v. functiescheiding 

Voor de relevante nabijgelegen bedrijven, zoals weergegeven in tabel 4.2, kan met uitzondering van het bedrijf I.D. Lite BV / ID Laser BV (hierna: I.D. Lite) worden voldaan aan de richtafstanden. De bedrijfsloods aan het Zuideinde 85 is niet opgenomen in tabel 2. De reden hiervoor is dat de toegestane bedrijfsactiviteiten met dit bestemmingsplan worden beperkt tot categorie A en B activiteiten op basis van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging die als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan is gevoegd. Dergelijke toegestane activiteiten verhouden zich goed tot de te realiseren woningen in het plangebied.

ID Lite is een categorie 4.1 bedrijf met een richtafstand tot woningen in gemengd gebied van 100 meter met betrekking tot het aspect geur en 50 meter voor het aspect geluid. Aan de richtafstanden voor geur en gevaar kan worden voldaan. Het bedrijf heeft in het geldende bestemmingsplan een maatbestemming die op basis van het Activiteitenbesluit is afgestemd op de woningen aan het Zuideinde 98 t/m 116.

Tabel 4.3: Feitelijke afstanden van I.D.-lite tot bestaande woningen 

Voor het aspect geur wordt de emissiecontour beschouwd vanaf het emissiepunt. De straal van deze cirkel vanaf het emissiepunt tot de woningen aan het Zuideinde 98 t/m 116 bedraagt circa 47 meter. De afstand van het emissiepunt tot de plangrens van dit bestemmingsplan bedraagt eveneens circa 47 meter. De geurruimte van I.D. Lite is reeds beperkt door bestaande woningen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat I.D. Lite kan voldoen aan de normering van het aspect geur uit het Activiteitenbesluit.

De geluidbelasting is aan de oostzijde van I.D. Lite afgestemd op de op 23 meter afstand gelegen woningen. Gelet op de afstand tot het plangebied (circa 47 meter) wordt het bedrijf niet in de bedrijfsvoering beperkt. Bovendien is gelet op de indeling en de vorm van het bedrijf een lagere geluidbelasting aan de noordzijde te verwachten in vergelijking met de oostzijde. Een goed woon- en leefklimaat kan met betrekking tot eventuele geluidhinder van I.D. Lite ter plaatse van het plangebied worden gegarandeerd.

4.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In Nederland is het verplicht om de effecten op het milieu volwaardig onderdeel te laten zijn van de voorbereiding en de besluitvorming over ruimtelijke plannen. Daarvoor is in de Wet milieubeheer de methodiek van de milieueffectrapportage (m.e.r.) opgenomen.

Uit het natuuronderzoek, zoals beschreven in paragraaf 5.5 blijkt dat de ontwikkeling naar verwachting geen invloed heeft op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De voorgenomen ontwikkeling is ook niet direct m.e.r. beoordelingsplichtig op basis van het onderdeel 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Echter, omdat de voorgenomen ontwikkeling wel valt onder de noemer van een 'stedelijk ontwikkelingsproject', is een vormvrije m.e.r.-beoordeling verplicht. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is in feite een beknopte opsomming van de beoordeling van de ontwikkeling op verschillende milieuaspecten.

Het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer zijn per 7 juli 2017 gewijzigd. De wijzigingen gelden met terugwerkende kracht vanaf 16 mei 2017. Gemeenten zijn thans verplicht om een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (Mer).

Betekenis voor het project

Er is een aanmeldingsnotitie8 opgesteld. Zoals in 4.13 is aangegeven volgt uit de uitgevoerde voortoets en het onderzoek naar stikstofdepositie dat significante verstoring van Natura 2000-waarden wordt uitgesloten. De voorgenomen ontwikkeling op de locatie aan het Zuideinde te Westzaan ligt daarnaast ver onder de drempelwaarde uit het Besluit m.e.r.. De kenmerken van de activiteit, de locatie en de mogelijke gevolgen voor het milieu geven geen aanleiding voor het opstellen van een milieueffectrapportage.

4.16 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is het verplichte kostenverhaal van plankosten door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor het ontwikkelingsgebied is met de eigenaar van de grond een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin is onder andere bepaald dat planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Voor de overige delen van het plangebied is het niet noodzakelijk kostenverhaal te regelen. Het betreft het vastleggen van de bestaande situatie. Het kostenverhaal is daardoor – voor zover noodzakelijk - anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

De gemeente acht de ontwikkelende partij in staat om de te maken kosten te dragen. De kosten worden terugverdiend in de vorm van verkoop van woningen. Op grond van deze gegevens kan de economische uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate gewaarborgd worden geacht.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Wettelijk vooroverleg

Ingevolge artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), dienen burgemeester en wethouders bij een nieuw bestemmingsplan te overleggen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. In verband hiermee is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan verschillende overlegpartners. De ontvangen overlegreacties zijn in de 'Nota vooroverleg' samengevat en van beantwoording voorzien. Tevens is aangegeven of de overlegreacties leiden tot aanpassingen in het plan.

5.2 Belanghebbenden

Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure zijn de direct omwonenden op 6 maart 2019 geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Er zijn ca. 110 omwonenden en enkele bedrijven uitgenodigd om kennis te nemen van het voorlopige stedenbouwkundige plan en ontwerpen van de woningen. In de uitnodiging was aangegeven dat het voor de ontwikkelaar belangrijk is om in een vroeg stadium te weten welke vragen er mogelijk zijn en welke zaken voor de omwonenden belangrijk zijn bij de planvorming en/of uitvoering.

Naar aanleiding van deze uitnodiging en informatieavond zijn geen bijzondere zaken of bezwaren tegen de ontwikkeling van dit plan naar voren gekomen. Over het algemeen was men content met de geboden beelden en benieuwd naar de verkoopprijzen en datum van start verkoop.

5.3 Procedure

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 6 juni 2019 voor een periode van zes weken (dus tot en met woensdag 17 juli 2019) ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagetermijn is op 19 juni 2019 een informatiebijeenkomst gehouden voor omwonenden en overige belanghebbenden. Gedurende de terinzagetermijn is eenieder in de gelegenheid gesteld (schriftelijk of mondeling) zienswijzen over de ontwerpbesluiten naar voren te brengen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State d.d. 29 mei 2019 op het Programma Aanpak Stikstof, zijn nieuwe stikstofberekeningen uitgevoerd. Dit heeft geleid tot de volgende ambtelijke wijzigingen in het bestemmingsplan:

• De bijlage 'Westzaan, stikstofdepositieonderzoek Westzaan plan Molenaer fase 2' is vervangen door de bijlage ' Onderzoek stikstofdepositie Plan Molenaer Westzaan';
• Paragraaf 4.13 van de toelichting is op basis van het geactualiseerde stikstofonderzoek aangepast;geactualiseerd;
• In de aanmeldnotitie m.e.r. is een verwijzing opgenomen naar het geactualiseerde stikstofonderzoek;
• In de regels is in artikel 11 (Algemene bouwregels) een voorwaardelijke verplichting voor het bouwen opgenomen. Er dient tijdens de uitvoering gewerkt te worden met minimaal STAGE klasse IV materieel. Hiervan kan worden afgeweken indien is aangetoond dat er geen significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden optreden danwel vergunning is verleend in het kader van de Wet natuurbescherming.

Tot slot zijn een aantal ondergeschikte wijzigingen op de verbeelding doorgevoerd en is in de bouwregels van artikel 8 (Woongebied) een bepaling toegevoegd op basis waarvan bijbehorende bouwwerken ook buiten het achtererfgebied zijn toegestaan in de zijtuinen die grenzen aan openbaar gebied, voor zover deze bouwkundig verbonden zijn aan het hoofdgebouw en waarbij de breedte niet meer dan 3 meter bedraagt loodrecht gemeten vanuit de gevel waaraan wordt aangebouwd.

Na een beroepstermijn van zes weken treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij conform artikel 8.4 Wro een verzoek om voorlopige voorziening is gedaan bij de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Omdat het bestemmingsplan de bouw van meer dan 11 woningen mogelijk maakt, is de Crisis- en Herstelwet van toepassing.

Hoofdstuk 6 Toelichting op bestemmingsplan

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.
Het digitale bestemmingsplan 'Plan Molenaer fase 2' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3863BP-0301) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie. De analoge verbeelding omvat één kaartblad.

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt is vastgelegd op de verbeelding. In de regels is vervolgens vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Bestemmingsregels
  In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
• 3. Algemene regels 
  In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 4. Overgangs- en slotregels 
  In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt ten aanzien van het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. In de volgende paragraaf worden enkele algemene uitgangspunten weergegeven die bij dit bestemmingsplan zijn gehanteerd. Daarna wordt in paragraaf 6.3 per bestemming samengevat wat er beoogd is met het toekennen van die bestemming. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling is opgenomen.

6.2 Planopzet en systematiek

Het voorliggende bestemmingsplan kent relatief gedetailleerde bestemmingen. Voor de gronden voor de gronden die aansluiten op het lint en de gronden waar de hoofdverkeersstructuur is voorzien zijn gedetailleerde bestemmingen opgenomen. Voor het achterliggende, te ontwikkelen woongebied is een iets ruimere bestemming 'Woongebied - Nieuwbouw' opgenomen. De bouwvlakken binnen deze bestemming zijn iets ruimer opgenomen ten opzichte van de woningen die in het stedenbouwkundig plan zijn opgenomen ten einde nog enigzins te kunnen schuiven mocht dit noodzakelijk zijn. Er geldt een dubbelbestemmingen voor de bescherming van de waterkering (Waterstaat – Waterkering)

Door de keuze voor deze planvorm wordt voldoende rechtszekerheid geboden voor de omgeving en de inpassing in het lint.

6.3 Planregels

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Bedrijf
• Gemengd
• Verkeer - Verblijfsgebied
• Water
• Wonen
• Woongebied
• Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

Binnen de regels is sprake van positieve bestemmingen. Een positieve bestemming geeft een directe bouwtitel.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse regels artikelsgewijs worden besproken.

6.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit zijn de inleidende bepalingen van de regels.

• Artikel 1 Begrippen
  geeft de betekenis aan een aantal in de regels voorkomende begrippen. Hierdoor wordt de interpretatie van de begrippen vastgelegd, waardoor de duidelijkheid wordt vergroot.

In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

dakkapel

Een dakkapel wordt in de bouwregelgeving (Wabo, Bor) niet gedefinieerd. Daardoor ontstaat er nog wel eens onduidelijkheid over de vraag 'is dit nog een dakkapel of niet?'. Om die reden is in het plan een begripsbepaling opgenomen voor een dakkapel.

Een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak, waardoor stahoogte ter plaatse verkregen wordt, voorzien van een verticaal raamkozijn, een dakvlak en zijwanden. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dat wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van een dak (met uitzondering van dakkapellen vanuit de nok). Wanneer een voorgevel gedeeltelijk wordt doorgebouwd boven de goot dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook wanneer het bouwwerk boven de bestaande nok uitkomt is er sprake van een dakopbouw.

• Artikel 2 Wijze van meten
  geeft aan hoe bepaalde maten dienen te worden berekend.

6.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Deze artikelen bevatten de regels welke direct verband houden met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Per bestemming en per artikel geldt in de meeste gevallen het volgende stramien:

• a. een beschrijving van de bestemming;
• b. de bouwregels: regels omtrent hoogte, bebouwingsdichtheid enz. De bouwregels geven aan welke bouwwerken mogen worden opgericht.
• c. (eventueel) een mogelijkheid voor afwijken van de bouwregels;
• d. (eventueel) een omschrijving van de specifieke gebruiksregels;
• e. (eventueel) een mogelijkheid voor afwijken van de gebruiksregels;

De aanduidingen zijn op de verbeelding met een lettercode aangegeven, die in de regels terug zijn te vinden.

De bestemmingsomschrijving van een bestemming kent 3 varianten van gebruik. De hoofdfunctie, het gebruik dat bij het hoofdgebruik moet horen ('daarbij behorend') en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt') .

Ondergeschikt gebruik in relatie tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan slechts één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemmingen, ook als er geen directe relatie is met het hoofdgebruik. De ondergeschikte functies mogen echter qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie, er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele bestemmingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in lid 12.2. In de functieomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op lid 12.2.

Voorrangsregeling gebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Daarna worden regels gesteld ten aanzien van specifieke bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

In de aanhef van de specifieke regel is bepaald of de regels 'in aanvulling op' of 'in afwijking van' werken op de rest van het artikel. Deze voorrangsregeling in de aanhef van de specifieke regels heeft alleen betrekking op de relatie tot de andere regels in het artikel (de bestemming), niet in relatie tot de algemene regels in artikelen Algemene bouwregels en Algemene gebruiksregels. De algemene regels gelden altijd, tenzij ze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

Hieronder volgt een beschrijving van de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen.

• Artikel 3 Bedrijf

De bestemming Bedrijf is opgenomen voor het perceel Zuideinde 85 en biedt ruimte voor bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de milieucategorieën A, B1, B2 en C. Ook bedrijven die wat betreft activiteit overeenkomen met de in bijlage 1 opgenomen bedrijven kunnen binnen de bestemming worden toegestaan. Daarnaast is conform het nu geldende bestemmingsplan een bedrijfswoning toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.

• Artikel 4 Gemengd

De bestemming Gemengd is opgenomen voor het perceel Zuideinde 89 en biedt ruimte voor bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging) onder de milieucategorie A of B, detailhandel, niet zijnde een supermarkt, en dienstverlening. Ook bedrijven die wat betreft activiteit overeenkomen met de in bijlage 1 opgenomen bedrijven kunnen binnen de bestemming worden toegestaan. Het bouwvlak is ruimer opgenomen dan het bestaande pand om voldoende ruimte te geven aan eventuele herontwikkeling op het perceel.

• Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden die deel uit maken van de straat Zuideinde zijn bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

• Artikel 7 Wonen

De bestemming Wonen is opgenomen voor bestaande en te realiseren woningen aan het lint. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan met de daarbij behorende erven en tuinen. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan. Per bouwvlak is maximaal één woning toegestaan. Het Het rijksmonument is specifiek aangeduid met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

Erfbebouwingsregeling

Bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan in het achtererfgebied. De oppervlakte aan erfbebouwing is afhankelijk van de grootte van de kavel zodat een zekere mate van openheid op een erf behouden blijft. Hoe groter de kavel, hoe meer vierkante meters zijn toegestaan.

Bij kleine en middelgrote erven mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer bedragen dan 75 m² met een maximum van 50% van het bebouwingsgebied. Dit percentage is gelijk aan hetgeen vergunningsvrij mag. In terminologie en wijze van meten is aangesloten op het Besluit omgevingsrecht. Voor de term 'bebouwingsgebied' zijn echter mede begrepen de zijtuinen die grenzen aan openbaar gebied. Op grote erven, dit zijn erven waarvan de oppervlakte van het genoemde gedeelte van het erf exclusief het bouwvlak voor de hoofdbebouwing meer is dan 300 m², mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal 100 m² beslaan. Binnen deze maat kan goed tegemoet gekomen worden aan gangbare wensen ten aanzien van een berging en garage bij een woning.

Erfafscheidingen

Het plaatsen van een erfafscheiding is een manier om aan de behoefte aan privacy en veiligheid tegemoet te komen. In de meeste gevallen is een erfafscheiding van 2 meter toegestaan. Met uitzondering van de gronden die voor de voorgevel zijn gelegen, deze gronden hebben echter de bestemming 'Tuin'. Een erfafscheiding met een hoogte van meer dan 1 m is daar niet gewenst.

Aan huis verbonden beroepen en bedrijven

In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen voor aan huis verbonden beroepen en bedrijven. Een beroep of bedrijf aan huis mag niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken beslaan met een maximum van 65 m².

• Artikel 8 Woongebied

De bestemming Woongebied is opgenomen voor de gronden achter het lint waar woningbouw met ondergeschikte voorzieningen is voorzien. Binnen de regels van de bestemming Woongebied past de voorgestelde stedenbouwkundige opzet maar is ook ruimte voor een enige verfijning. Hoofdgebouwen zijn niet toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'erf'. Binnen de bestemming zijn naast woningen en de daarbij behorende huis verbonden beroepen en bedrijven tevens verkeers- en parkeervoorzieningen, sport- en speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder kunstwerken en kunstobjecten, tuinen en erven en verhardingen toegestaan. De ontsluiting van het gebied is toegestaan binnen de functieaanduiding 'ontsluiting'.

Aantal woningen

Binnen de bestemming Woongebied mogen maximaal 25 woningen worden gebouwd.

Erfbebouwingsregeling

Bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan in het achtererfgebied. Daarnaast zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan in de zijtuinen die grenzen aan openbaar gebied, voor zover deze bouwkundig verbonden zijn aan het hoofdgebouw en waarbij de breedte niet meer dan 3 meter bedraagt loodrecht gemeten vanuit de gevel waaraan wordt aangebouwd.

De oppervlakte aan erfbebouwing is afhankelijk van de grootte van de kavel zodat een zekere mate van openheid op een erf behouden blijft. Hoe groter de kavel, hoe meer vierkante meters zijn toegestaan.

Bij kleine en middelgrote erven mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer bedragen dan 75 m² met een maximum van 50% van het bebouwingsgebied. Dit percentage is gelijk aan hetgeen vergunningsvrij mag. In terminologie en wijze van meten is aangesloten op het Besluit omgevingsrecht. Voor de term 'bebouwingsgebied' zijn echter mede begrepen de zijtuinen die grenzen aan openbaar gebied. Op grote erven, dit zijn erven waarvan de oppervlakte van het genoemde gedeelte van het erf exclusief het bouwvlak voor de hoofdbebouwing meer is dan 300 m², mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal 100 m² beslaan. Binnen deze maat kan goed tegemoet gekomen worden aan gangbare wensen ten aanzien van een berging en garage bij een woning.

Erfafscheidingen

Het plaatsen van een erfafscheiding is een manier om aan de behoefte aan privacy en veiligheid tegemoet te komen. In de meeste gevallen is een erfafscheiding van 2 meter toegestaan. Met uitzondering van de gronden die voor de voorgevel zijn gelegen. Een erfafscheiding met een hoogte van meer dan 1 m is daar niet gewenst.

Aan huis verbonden beroepen en bedrijven

In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen voor aan huis verbonden beroepen en bedrijven. Een beroep of bedrijf aan huis mag niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken beslaan met een maximum van 65 m².

• Artikel 9 Waterstaat - Waterkering

Voor de in het plangebied aanwezige waterkering is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de belangen van de waterkering.

Binnen deze dubbelbestemming is het mogelijk om bouwwerken, geen gebouw zijnde, te bouwen ten dienste van de waterkering of het water. Deze mogelijkheid geldt aanvullend op de bouwmogelijkheden in de onderliggende reguliere bestemmingen.

De aanlegvergunning uit artikel 9.3 is een vergunning in de zin van artikel 2, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en geldt voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald. De vergunningsplicht dient ter bescherming van de instandhouding van de dijk.

Volledigheidshalve wordt er op gewezen dat naast de regels in het bestemmingsplan voor het bouwen op of aan een waterkering ook een watervergunning vereist is. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier zal de aanvraag watervergunning toetsen aan, onder meer, de Keur.

6.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Deze artikelen bevatten algemene regels die op de bestemmingen van toepassing zijn. De diverse artikelen zullen hieronder kort worden toegelicht.

• Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In Artikel 10 is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

• Artikel 11 Algemene bouwregels

In de Algemene bouwregels is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen moet worden voldaan aan de nu geldende gemeentelijke parkeernota of diens opvolger. Het systeem dat hierbij gehanteerd wordt is dat van de dynamische verwijzing. In de regels wordt verwezen naar de inhoudelijke parkeernormen zoals die geformuleerd zijn in de Nota Ruimte voor Parkeren 2016 of zoals deze nadien worden gewijzigd. Dat betekent dat indien de Parkeernota na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast.

Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de wijze van uitvoering waarbij is vastgelegd dat het verplicht is dat het plan wordt uitgevoerd met minimaal Stage IV materieel. Op deze wijze wordt geborgd dat met betrekking tot stikstofdepositie geen verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden en in dit kader sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er is een afwijkingsbepaling opgenomen op basis waarvan het bevoegd gezag onder voorwaarden kan afwijken van deze voorwaardelijke verplichting.

• Artikel 12 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is opgenomen welk gebruik in ieder geval in strijd is met het onderhavige bestemmingsplan. Tevens zijn in deze regeles functies aangegeven welke wenselijk zijn binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik.

• Artikel 13 Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels zijn regels opgenomen die gelden binnen de gebiedsaanduiding 'Geluidzone – industrie 1', 'Geluidzone – industrie 2' en 'Luchtvaartverkeerzone - luchtvaartverkeerzone 2'.

• Artikel 14 Algemene afwijkingsregels

Met deze bepaling kan middels een omgevingsvergunning worden afgeweken van de regels ten aanzien van het bouwen van gebouwen ten behoeve van het overschrijden van bepalingen inzake goothoogte, hoogte, oppervlakte en inhoud van bouwwerken.

• Artikel 15 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.

6.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat de laatste bepalingen van de bestemmingsregels. Hieronder worden de verschillende artikelen toegelicht.

• Artikel 16 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is tweeledig en heeft betrekking op bouwwerken en gebruik.

• Artikel 17 Slotregel

Dit artikel geeft de naam en datum van het bestemmingsplan aan.

Bijlagen

Bijlage 1 Beleidskaders

Hoofdstuk 1 Algemene nationale beleidskaders

1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In deze structuurvisie geeft het kabinet aan waar het naar streeft: Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Om dat te bereiken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’). Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Daarnaast zijn er voor verschillende regio’s en gebieden gerichte opgaven geformuleerd. In dit geval zijn dat gebiedsgerichte opgaven voor Noord-Holland. Buiten deze 13 belangen en gebiedsgerichte opgaven hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Rijk stelt met het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regels die doorwerken naar andere overheidslagen.Om de samenhang tussen de verschillende nationale opgaven inzichtelijk te maken, worden in de SVIR de rijksopgaven gebiedsgericht beschreven.

Zaanstad behoort tot de regio Noordwest-Nederland. Dit gebied beslaat de provincies Noord-Holland en Flevoland en het IJsselmeergebied. Binnen dit gebied is de Metropoolregio Amsterdam de grootste stedelijke regio. Het gebied van en rond de Metropoolregio Amsterdam kent een grote ruimtedruk. De regio krijgt de komende jaren te maken met een forse woningbouwopgave. Niet enkel de opgave om extra woningen bij te bouwen speelt, maar tegelijkertijd is er de opgave om woningen die niet meer voorzien in de behoefte te vervangen. De Metropoolregio Amsterdam heeft internationaal een sterke economische positie. De stedelijke regio van mainport Schiphol staat bekend als één van de regio’s met de sterkste concentratie van topsectoren. Van belang is dat internationaal opererende bedrijven niet alleen in Nederland blijven, maar dat er zich ook meer bedrijven, ondernemers en internationale kenniswerkers blijvend vestigen. Om een aantrekkelijk vestigingsklimaat in stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren te behouden is het nodig om te beschikken over een voldoende voorraad (kwalitatief en kwantitatief) woningen, bedrijventerreinen, kantoren en andere voorzieningen.

Beoordeling

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de hoofddoelstellingen zoals opgenomen in de Structuurvisie. Met de ontwikkeling wordt de ruimtelijke-economische structuur op lokaal niveau versterkt. Hierbij wordt een leefbare en veilige omgeving gewaarborgd met behoud van natuurlijke en cultuurhistorische waarden. De verantwoordelijkheid voor deze opgave bevindt zich echter primair op lokaal niveau. Dit beleid, en het andere rijksbeleid met betrekking tot de ruimtelijke ordening, heeft zijn doorwerking in het, meer specifieke, provinciale en gemeentelijke beleid gekregen, bijvoorbeeld in de nieuwe Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de gemeentelijke structuurvisie. Dit provinciale en gemeentelijke beleid wordt in de volgende paragrafen besproken.

1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte bevat en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, een motivering is opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Woningbehoefte

In hoofdstuk 6 van deze bijlage is een korte samenvatting van de Woonvisie 'Zaans Mozaïek' opgenomen waaruit de behoefte aan woningbouw blijkt. Er is beschreven dat door een toenemende woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam (SRA), de druk op de woningmarkt groot is. Voor geheel Zaanstad is de ambitie jaarlijks 1.000 woningen toe te voegen, de ondergrens is gesteld op 600 woningen per jaar.

In navolging op 'Zaans Mozaïek' is in 2015 de beleidsnota 'Samen verder met Zaans Mozaïek' door de raad vastgesteld. In deze beleidsnota is geconstateerd dat de vraag dermate groot is naar woningen dat er gezocht moet worden naar versnelling van de productie van woningen.

Het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 (hierna: RAP) van de gemeenten in de SRA toont aan dat in de marktregio Zaanstreek-Waterland (inclusief Amsterdam) voor de periode 2015 - 2025 wat woningbehoefte betreft een tekort aan harde plancapaciteit aanwezig is van 31.330 woningen.

In het RAP aangegeven dat de harde plancapaciteit voor binnenstedelijke plannen onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. De zachte potentiële plannen kunnen theoretisch in een groot deel van de vraag voorzien, maar lang niet al deze potentiële binnenstedelijke plannen kunnen en zullen ook binnen de geplande termijn tot productie komen. De voorgenomen woningbouw in het plangebied geeft invulling aan de aanwezige behoefte.

Bestaand stedelijk gebied

De ladder schrijft voor dat bekeken moet worden of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bestaand stedelijk gebied: 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Ondanks dat de gronden momenteel onbebouwd zijn, kan de locatie op basis van de voormalige bedrijvigheid in het plangebied en huidige bestemming, worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Met het plan wordt aangesloten bij het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking waarbij de woningbehoefte zoveel mogelijk binnenstedelijk moet worden ingevuld. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De juridische borging van de nationale belangen vindt plaats in het Barro. In het Barro zijn onder andere de regelingen met betrekking tot het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), Rijksbufferzones, Nationale Landschappen, de Waddenzee en militaire terreinen opgenomen. Een aantal regelingen is ‘getrapt’ vastgelegd. Provincies en gemeenten zijn verplicht het beleid nader uit te werken, wanneer de regeling getrapt is. Wanneer een van deze regelingen geldt voor het plangebied, moeten deze in het bestemmingsplan verplicht worden uitgewerkt.

Beoordeling

Het Barro bevat geen verplichtingen specifiek voor dit plangebied. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de voorschriften uit het Barro.

1.4 Omgevingswet

Door de Omgevingswet wordt het wettelijke kader voor burgers, ondernemers en overheden inzichtelijker en ontwikkeling en beheer van de leefomgeving beter beheersbaar. Onderwerpen die in de nieuwe wet worden geregeld verdwijnen uit de bestaande wetgeving, daartoe worden (delen van) bestaande wetten ingetrokken. De nieuwe wet zal daarmee een aanzienlijke inhoudelijke reductie van regels, wetten en regelingen op het terrein van de fysieke leefomgeving betekenen. De nieuwe wet regelt:

• het versnellen en verbeteren van besluitvorming in het brede fysieke domein;
• de integratie van plannen en toetsingskaders;
• het vergroten van bestuurlijke afwegingsruimte;
• het doelmatig uitvoeren van onderzoek.

De Omgevingswet omvat een aantal integrale instrumenten als de omgevingsvisie, het omgevingsplan en de omgevingsvergunning. Hierin worden soortgelijke sectorale instrumenten geïntegreerd in één instrument. De omgevingsvisie vervangt de (gebiedsdekkende) structuurvisie voor ruimtelijke ordening, het waterplan, het milieubeleidsplan, het verkeers- en vervoerplan en de ruimtelijke aspecten van de natuurvisie uit de voorziene Wet natuurbescherming. Procedures worden al in de eerste fase geüniformeerd. Het omgevingsplan is een gebiedsdekkend plan voor de leefomgeving. Het vervangt onder meer:

• bestemmingsplan(nen);
• algemene plaatselijke verordening(en);
• bomenverordening;
• monumentenverordening;
• reclameverordening.

Het verschil met het bestemmingsplan is dat in het omgevingsplan meer regels kunnen worden opgenomen dan enkel over de bestemming van grond; ook afspraken over natuur en milieu en bijvoorbeeld erfgoed kunnen erin. Gemeenten kunnen het plan zo 'breed' maken, als zij willen: van 'een goede ruimtelijke ordening' tot 'een goede fysieke leefomgeving'.

Op 1 juli 2015 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de Omgevingswet De Eerste Kamer heeft vervolgens op 22 maart 2016 ook met een ruime meerderheid ingestemd met de wet. Najaar 2016 worden de reacties op de consultatierondes van de Algemene maatregelen van Bestuur (AmvB's) die bij de Omgevingswet horen, beoordeeld en aangepast.

Hierna volgt nog de publicatie in het Staatsblad en wordt er invoeringsregelgeving gemaakt. Naar verwachting treedt de Omgevingswet met de bijbehorende AmvB's in 2021 in werking.

Beoordeling

Het betreft een bestemmingsplan en dus is de Omgevingswet niet van toepassing.

Hoofdstuk 2 Algemene provinciale en regionale beleidskaders

2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

Op 19 november 2018 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. De Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving. De provincie wil dat de kwalitatieve en kwantitatieve vraag en aanbod van werk- en woonlocaties met elkaar in overeenstemming zijn en streeft naar behoud en versterking van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en cultuurhistorie.

Beoordeling
De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de provinciale Omgevingsvisie waarbij wordt ingezet op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied.

2.2 Provinciale Ruimtelijk Verordening

De eerste Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is gelijktijdig vastgesteld met de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en stelt regels voor de begrenzing van bestaand stedelijk gebied en zeer restrictieve regels voor verstedelijkingsbeleid in het landelijk gebied. Deze regels komen voort uit de ruimtelijke hoofddoelstellingen van de structuurvisie en gaan onder andere over stedelijke ontwikkeling in het buitengebied en de daaraan te stellen ruimtelijke kwaliteitseisen, de Ruimte voor Ruimte-regeling en de mogelijkheden voor verbrede landbouw.

Sinds de vaststelling van de PRV in 2010 is deze verschillende keren op onderdelen gewijzigd. De laatste wijziging van de PRV is op 14 januari 2019 door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 februari 2019 in werking getreden.

Beoordeling
Artikel 5a Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Artikel 5a van de PRV bepaalt dat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. De voorgenomen woningbouwontwikkeling is passend binnen het Regionaal Actieprogramma en in dat kader regionaal afgestemd.

Artikel 30 Regionale waterkeringen

In artikel 30 is bepaald dat indien een bestemmingsplan mede betrekking heeft op een regionale waterkering, wordt voorzien in een bescherming van de waterkerende functie door middel van toegesneden bestemmingen en regels. In het bestemmingsplan is hierin voorzien door middel van de dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering.

Artikel 33 Energie en duurzaam bouwen

In artikel 33 is aangegeven dat bestemmingsplannen voor woningbouw, renovatie, (herstructurering) bedrijventerreinen, kantoorlocaties en glastuinbouw dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energiebesparing en inzet van duurzame energie, waaronder mede wordt verstaan het gebruik van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie, biomassa. Tevens dient een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voldoen aan eisen van duurzaam bouwen. In paragraaf 4.7 is nader ingegaan op welke wijze invulling wordt gegeven aan duurzaamheid in het plan.

2.3 MRA-regio

In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft een bestuurlijke denktank van vertegenwoordigers van provincie Noord-Holland en betrokken regio's en regiogemeenten, opdracht gegeven om een toekomstperspectief op te stellen voor de landschappen in en rond de MRA.
Door de toenemende dynamiek en ruimtevraag in de MRA neemt de urgentie toe om zorgvuldig en met aandacht voor kwaliteit het landschap te ontwikkelen. De genoemde opdracht heeft in maart 2014 geresulteerd in de publicatie 'Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor het MRA-landschap'.
Het 'Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor het MRA-landschap' biedt een vijftal principes om het landschap aan vitaliteit te laten winnen en voor te bereiden op de toekomst. Het is een instrument dat door alle betrokken partijen kan worden gebruikt bij het werken aan plannen en projecten in het metropolitane landschap.

De vijf principes zijn achtereenvolgens:

• 1. Capaciteit en bereikbaarheid van een aantal landschappen van de MRA vergroten respectievelijk verbeteren.
• 2. De aantrekkelijkheid en de belevingswaarde van de MRA-landschappen verhogen en verschillen in karakter, gebruik en geschiedenis uitgesprokener maken.
• 3. Koesteren en versterken van een aantal structuurlijnen en landschappen, die uniek of 'outstanding' zijn.
• 4. 'Doorwaadbaarheid' van de MRA-landschappen vergroten door in te zetten op passages voor fietsers, wandelaars en vaarverkeer daar waar dragende, landschappelijke structuren infrastructuurbundels kruisen.
• 5. Ruimte reserveren voor waterberging, natuur, landschapsontwikkeling en verstedelijking.

Beoordeling
De ontwikkeling van het plangebied betreft een binnenstedelijke verdichting, met veel aandacht voor een aantrekkelijke en hoogwaardige invulling van het openbaar gebied. Het plan is in overeenstemming met de geformuleerde principes.

Hoofdstuk 3 Algemene gemeentelijke beleidskaders

3.1 Structuurvisie Zichtbaar Zaans

Op 7 juni 2012 is de Ruimtelijke structuurvisie Zichtbaar Zaans door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie geeft een overzicht van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. Belangrijk element hierin is de verbinding met Amsterdam en de positie in de Metropoolregio. Dit heeft veel consequenties voor Zaanstad op het gebied van aansluiting openbaar vervoer, de verstedelijkingsopgave en de ontwikkeling van de economie. Ook in Zaanstad zelf zijn veel ontwikkelingen gaande op het gebied van onder andere knooppunten van openbaar vervoer, herstructurering van bedrijventerreinen, industrieel erfgoed en de woningbouwopgave. Het behoud van de kernkwaliteiten van het landschap is een belangrijk onderdeel van de structuurvisie, evenals de wens om de milieubelasting in het gebied terug te brengen.
In de structuurvisie zijn de gebiedsprofielen voor heel Zaanstad weergegeven. Voor dit plangebied geeft de structuurvisie aan het gebied de gebiedstypering 'Zaans Gebied' met het nadere profiel 'Dorp'.

Ruimtelijke structuurvisie 'Zichtbaar Zaans'

Beoordeling

Profiel: Dorp

Gebiedskenmerken

Het profiel 'dorp' beschrijft de dorpslinten en de directe bebouwing rond deze linten. De dorpslinten zijn belangrijke identiteitsdragers voor Zaanstad. Zij dragen bij tot het historische besef van de stad en de wens om de dorpen dorps te houden. Dit profiel bevindt zich in de kernen van de oude linten Krommenie, Assendelft en Westzaan en in de oude kernen langs de Zaan: Wormerveer, Zaandijk, Koog. In een aantal opzichten is het gelijk aan het profiel van de linten, maar dynamischer en met een iets hogere dichtheid van zo´n 30-50 woningen per hectare, en de direct aangrenzende buurten. De dorpen en de linten vormen een ruimtelijke eenheid maar zijn ondanks de verwevenheid nog duidelijk afzonderlijk herkenbaar. De aangrenzende buurten zijn beschreven in 'tuinstedelijk'. Bovendien zijn de buurten overzichtelijke kleine eenheden en liggen ze onder de invloedsfeer van de linten. Deze buurten maken deel uit van dit profiel. Er is een groot onderscheid tussen de delen van het lint die aan de Zaan grenzen, buitendijks gelegen, en de delen die aan de binnenzijde van de dijken zijn gelegen. De grotere complexen liggen bijna allemaal aan de Zaanzijde. Bij transformatie kan de dichtheid op complexniveau sterk toenemen en ruim boven dichtheid van dit profiel uitkomen.

Openbare ruimte

De openbare ruimte is kleinschalig. De uitstraling is groen, dit wordt ondersteund door de bomen die vaak op eigen terrein staan. Een uitzondering hierop vormen de dijken die gezien hun taak als waterkering minder tot geen boombeplanting kennen. Het groen- en waternetwerk in deze buurten is van oorsprong sterk. Vooral in de vorige eeuw zijn veel van de daarbij behorende kwaliteiten verdwenen. Op een aantal plekken liggen kleinere ontmoetingsplaatsen en dorpspleinen. Deze bijzondere plekken zijn veelal gekoppeld aan de kruisingen tussen het groenblauwe netwerk en het netwerk van de wijk. Voor de linten langs de Zaan is er een onderscheid tussen de oostzijde en de westzijde. De oostzijde is gericht op routes langs de Zaan afgewisseld met bijzondere plekken aan de Zaan. Voor de westzijde geldt dat vooral bijzondere plekken aan de Zaan worden gemaakt. Voor beide zijden geldt dat deze ontwikkelingen gericht zijn op het netwerk van de aanliggende wijken en het de historische structuren versterkt. Voor het overige zijn de karakteristieken als beschreven bij de linten van toepassing. Behoud en versterking van het bestaande karakter van de openbare ruimte is de basis. De omliggende buurten zijn vergelijkbaar met het profiel van tuinstedelijk. Gestapelde bebouwing komt alleen voor op bijzondere plekken en gerelateerd aan bijzondere huisvestingsopgaven als bijvoorbeeld ouderenhuisvesting. Voor het autoverkeer dienen de linten meestal als buurtontsluiting. De uiteinden van de linten zijn vaak zwaar belast. Parkeren vindt hoofdzakelijk op eigen terrein plaats of als langsparkeren. Bij intensivering wordt ingezet op gebouwd parkeren. De bereikbaarheid per auto is tamelijk goed. De linten vormen de drager van de langzaam verkeer structuur. De linten vormen voor fietsers lange routes, maar goede oostwestverbindingen ontbreken. Meer oostwest verbindingen zijn dan ook gewenst. De linten zijn over het algemeen aantrekkelijke en sociaal veilige routes. Vervoer over water kan de verbondenheid met de Zaan en de relaties tussen de diverse kernen versterken.

Functies

De dorpskernen vormen ook de wijk- en buurtcentra voor de dorpen waar binnen ze liggen. Deze functies zijn doorgaans gelegen aan het lint of zijn daar direct mee verbonden. Van oudsher hebben ze een centrumfunctie en kennen een grotere combinatie van wonen met werkgelegenheid, tussen de 10 en 20 arbeidsplaatsen per hectare. Bijzonder kenmerkend is, dat op diverse plekken nog grootschalige en (semi-) industriële bedrijvigheid is gemengd door een gebied waar verder de woonfunctie overheerst. Dit geldt met name voor de gebieden langs de Zaan en de Nauernasche Vaart. Bij herstructurering wordt ingezet op:

• Behoud en zo mogelijk vergroten van de werkgelegenheid;

• Zorgdragen voor het in stand houden van een basisvoorzieningenpakket.

Vestigen van broedplaatsen, dit vooral in het transitieproces van grootschalige bedrijvigheid naar intensievere werkgelegenheid, in combinatie met wonen. Het behoud van de industriële bebouwing is het uitgangspunt. De maat van het gebouw en zijn karakter vormen het uitgangspunt bij transformatie".

3.2 MAAK.Zaanstad

Op 30 juni 2016 is MAAK Zaanstad door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen MAAK.Zaanstad is de gemeente Zaanstad met inwoners, ondernemers en organisaties in gesprek gegaan over de toekomst van Zaanstad. MAAK.Zaanstad is een toekomstbeeld en agenda en is eigendom van de stad. Het heeft tot doel met een investerings- en uitvoeringsagenda te komen die ervoor zorgt dat Zaanstad ook op de lange termijn een sociaal duurzame stad is, waar mensen zich thuis voelen en met plezier wonen en werken.

MAAK.Zaanstad is een uitwerking van bestaande visies, zoals Zaans Evenwicht en de Economische en Ruimtelijke Structuurvisie. Deze visies zijn verrijkt met het gesprek met de stad en majeure ontwikkelingen, waaruit opgaven, richting en ambitie zijn gedestilleerd.

De agenda van MAAK.Zaanstad loopt tot 2040, maar kijkt ook op korte termijn: wat moet er nu al gebeuren? Met MAAK.Zaanstad heeft de gemeenteraad een aantal maatregelen vastgesteld. Onder meer heeft de gemeenteraad bepaald dat (enkel de maatregelen relevant voor het onderhavig plan zijn opgenomen):

• Het streven is om in Zaanstad tot 2040 tussen de 15.000 en 20.000 woningen te realiseren. Dit aantal extra woningen kan bereikt worden door nieuwbouw, of door alternatieven zoals transformatie van panden en door splitsing/aan- of bijbouwen bij bestaande woningen.Waarbij voor de komende 10 jaar gestreefd wordt de bouwproductie te verhogen naar 1000 woningen per jaar.
• Er binnen de stedelijke contouren wordt gebouwd.
• Bij gebiedsontwikkeling ruimte dient te worden gegeven aan (maatschappelijke) voorzieningen.
• Extra inzet op kwaliteit openbare ruimte nodig is om de stad schoon, heel, veilig én mooi te maken.
• Openbare ruimte tegelijkertijd bijdraagt aan de versterking van het toerisme. Duidelijke en aantrekkelijke routes door de stad het toeristisch potentieel aan elkaar verbindt. Het toerisme zorgt voor werkgelegenheid en één van de dragers is voor een goed aanbod van horeca en winkels.
• Het inzetten op een “compacte” stad bijdraagt aan draagvlak voor voorzieningen en de stad zodoende sterker maakt. Naast het binnenstedelijk verdichten ingezet wordt op het verkorten en antrekkelijker maken van de (langzaam verkeers-) routes tussen de verschillende delen van de stad binnen de rode contouren;
• De stad een grote diversiteit en meer kwaliteit (duurzaam en met een goede fundering) aan bestaande en nieuwe woningen nodig heeft, waarbij speciale aandacht is voor bijzondere doelgroepen.

Beoordeling
Het onderhavig plan maakt woningbouw mogelijk binnen de stedelijke contouren. Het plan beoogt een kwalitatieve herontwikkeling van het gehele gebied. Het bestemmingsplan draagt daarmee bij aan de doelstellingen van MAAK Zaanstad.

Hoofdstuk 4 Beleidskaders Cultuurhistorische waarden

4.1 Visie Erfgoed en Ruimte

De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is de vervanging voor de in 2009 verlopen 'Nota Belverdere', waarin een visie is gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van gebieden en objecten in de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in Nederland kan worden omgegaan.

De Visie Erfgoed en Ruimte (VER) 'Kiezen voor Karakter', is gericht op het verbinden van de zorg voor het cultureel erfgoed met andere ruimtelijke ontwikkelingsopgaven op het gebied van onder meer economie, veiligheid en duurzaamheid. De visie zet overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijk ontwerpers er toe aan om de waarde van het cultureel erfgoed in te zetten bij de ontwikkeling van gebieden. De Visie Erfgoed en Ruimte 'Kiezen voor Karakter' is aanvullend aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, waarin het kabinet de unieke cultuurhistorische waarde van nationaal belang planologisch borgt. Daarnaast is met ingang van 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangepast. Hierin is opgenomen dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden.

Beoordeling

In paragraaf 4.1 is ingegaan op de wijze waarop in het plan wordt omgegaan met cultuurhistorische waarden van de locatie en haar omgeving. In paragraaf 4.2 is ingegaan op het uitgevoerde archeologisch onderzoek.

4.2 Toekomst met Historie

Deze nota dient als plaatsbepaling en omschrijving van de taken van monumentenzorg en archeologie binnen de gemeentelijke organisatie, waarbij wordt ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen. Het gaat hierbij om het behoud van de cultuurhistorische waarden en het versterken van de identiteit van de stad en de dorpen. Aandachtspunten zijn naast monumenten, historisch belangwekkende omgevingen en archeologische vindplaatsen, ook bouwhistorisch onderzoek, jongere bouwkunst, historische interieurs en historisch groen. Het monumentenbeleid (incl. archeologie, cultuurhistorie en historische geografie) dient een integraler onderdeel te gaan uitmaken van het gemeentelijke beleid. Dit verlangt een actievere betrokkenheid, waarbij in een vroeg stadium in de planvorming rekening wordt gehouden met - en op beleidsniveau wordt meegewerkt aan - de bescherming van de cultuurhistorische waarden binnen de gemeente.

Een direct uitvloeisel van de monumentennota zijn de Cultuurhistorische Waardenkaart Zaanstad en de (mede) hierop gebaseerde adviezen met betrekking tot cultuurhistorie (chw-adviezen).

Beoordeling

In paragraaf 4.1 is ingegaan op de wijze waarop in het plan wordt omgegaan met cultuurhistorische waarden van de locatie en haar omgeving. In paragraaf 4.2 is ingegaan op het uitgevoerde archeologisch onderzoek.

4.3 Erfgoedvisie 2011-2018

Zaanstad is een historisch gegroeide streek, waarbinnen het erfgoed een belangrijke identiteitsdrager is. Gebouwde monumenten, archeologische monumenten, waardevolle structuren, molens, landschappen, verkavelingpatronen, linten, dijken, sluizen en water zijn onmisbaar voor de streek en voor de identiteit van Zaanstad met zijn Zaankanters.

De erfgoedvisie beschrijft hoe de gemeente Zaanstad, als beheerder van het erfgoed, daar in de periode 2011- 2018 aan gaat voldoen. Het doel is om de bestaande identiteit te versterken en voorwaarden te creëren om die identiteit uit te bouwen, nu en in de toekomst. Daarmee is erfgoed tevens de basis van de ruimtelijke ontwikkeling en wordt duidelijk dat erfgoedonderdelen niet langer op zichzelf staan, maar onderdeel zijn van een groter geheel: de context.

Beoordeling

In paragraaf 4.1 is ingegaan op de wijze waarop in het plan wordt omgegaan met cultuurhistorische waarden van de locatie en haar omgeving. In paragraaf 4.2 is ingegaan op het uitgevoerde archeologisch onderzoek.

4.4 Nota archeologie Zaanstad

In deze nota zijn de uitgangspunten van de vernieuwde Erfgoedwet verwerkt. In de nota staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aan gaat geven. Aan omgevingsvergunningen voor de activiteiten bouwen, slopen of aanleggen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Dergelijke eisen worden ook opgenomen in (planologische) afwijkingen van het bestemmingsplan.

Beoordeling

In paragraaf 4.2 is ingegaan op het uitgevoerde archeologisch onderzoek.

Hoofdstuk 5 Beleidskaders Stedenbouwkundige / Landschappelijke waarden

5.1 Welstand

Eind 2013 is de nieuwe welstandsnota van Zaanstad vastgesteld, als resultaat van een discussie in de gemeenteraad over de te volgen welstandskoers. Het uitgangspunt daarbij was dereguleren en vereenvoudigen, maar met behoud van ruimtelijke kwaliteit in de stad.
Het resultaat van de discussie in de raad is het uitgangspunt voor de Welstandsnota Zaanstad 2013: een gedifferentieerde aanpak met minder en eenvoudigere regels waar het kan en nauwkeurige welstandssturing waar het moet.

Inmiddels is de markt veranderd als gevolg van de economische crisis en ook de rol van de overheid is aan het veranderen. De gemeente moet haar inzet meer gericht inzetten en soms de keuze maken om minder beleid te voeren.

In deze welstandsnota wordt daarom een proef met welstandsvrije gebieden ingevoerd. Dit zorgt voor vermindering van de regeldruk en vormt een bijdrage aan de gemeentelijke hervormingsagenda. De welstandsvrije proef betreft delen van een aantal bedrijventerreinen en naoorlogse woonwijken waar geen grootschalige herstructurering of ontwikkeling loopt vanuit de gemeente. Monumenten zijn hiervan uitgezonderd.

In overige woonwijken, die vaak een gelijksoortige, seriematige opbouw hebben en waar vooral veel kleine uitbreidingen worden aangevraagd, zijn de regels vereenvoudigd en teruggebracht in aantal. In deze gebieden ligt de nadruk op beheer en is het uitgangspunt 'sturen op basiskwaliteit', vooral door middel van een welstandstoets.

In gebieden die typisch Zaans zijn of door andere kwaliteiten vragen om meer sturing op ruimtelijke kwaliteit geldt een gewogen beleid. Dit betekent niet dat er niets kan, maar dat er aan de bestaande eigenschappen van het gebied grote waarde wordt toegekend en dat de bewijslast om met een nieuw plan hiervan af te wijken groter is. De criteria geven aan dat in die gevallen extra zorgvuldigheid en ontwerpdeskundigheid vereist zijn.

Beoordeling

Het plan zal worden voorgelegd aan de adviescommissie Welstand en Monumenten.

5.2 Nota woonbebouwing

Op 1 juni 2012 is de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012 (hierna: nota) door de raad vastgesteld. Deze nota is bedoeld om een verantwoorde, eenduidige afweging te kunnen maken over uitbreiding van een woning, bedrijfswoning en agrarische woning (hierna: woningen) en hierbij horende bouwwerken zoals aanbouwen e.d. In de nota zijn standaardregels opgenomen voor uitbreidingen en bijbehorende bouwwerken bij woningen. Er is gezocht naar een evenwichtige balans tussen deregulering in de zin van meer bouwmogelijkheden enerzijds en het sturen op ruimtelijke kwaliteit anderzijds. Daarnaast is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels voor het vergunningvrij bouwen om tegenstrijdige voorschriften te voorkomen en eenduidigheid in het begrippenkader te scheppen.

De nota heeft betrekking op:

• vergroting van het hoofdgebouw;
• plaatsing en omvang van bijgebouwen;
• bouwwerken, geen gebouwen zijnde (o.a. erfafscheidingen, sport- en speeltoestellen en vlaggenmasten);
• dakkapellen.

De nota is van toepassing op het gehele gemeentelijk grondgebied. De nota is niet van toepassing op woonschepen, woonwagens, recreatiewoningen, appartementencomplexen, monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten. Er is tenslotte bijzondere aandacht in de nota voor panden met een 'bijzonder bouwvolume en architectuur'. Dit zijn panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium, etc.) en bijzondere bouwtypologieën zoals benoemd in de welstandsnota. Voorbeelden hiervan zijn de typologieën 'Rijke Zaanse Huizen, 'Eenvoudige Zaanse Huizen', Stolpen', 'Kapbergen', 'Historische fabrieken' en 'Molens'.

De nota dient als basis voor de actualisatie van bestemmingsplannen en de welstandsnota. Voor zover mogelijk zijn de objectief meetbare zaken van de nota in het bestemmingsplan verwerkt. Het gaat daarbij om het vergroten van het hoofdgebouw (achterwaarts), dakkapellen, erkers, bijbehorende bouwwerken, dakterrassen en erfafscheidingen. Deze zijn grotendeels bij recht als bouwmogelijkheid opgenomen. Hiermee is voor een kleiner aantal gevallen van een (kleinschalige) uitbreiding bij wonen een aparte planologische procedure noodzakelijk. Een aantal onderdelen uit de nota zijn vergunningvrij. Dit betreft o.a. de bouwwerken ten behoeve van een zwembad, whirlpool, jacuzzi, vijver, keermuur, sport- en speeltoestellen en dergelijke.

Overigens is het onder sommige omstandigheden mogelijk van de in het bestemmingsplan gestelde regels af te wijken. In de meeste situaties gaat het om gevallen waarbij sprake is van een trendsetter of een medische indicatie. Onder een trendsetter van een dakkapel of dakopbouw wordt verstaan een als zodanig door de Welstandscommissie aangewezen plan in hetzelfde bouwblok of een bij gelijke architectuur in de nabije omgeving vergund bouwwerk dat al is gerealiseerd, maar dat afwijkt van de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Ook bij andere bouwwerken kan er sprake van zijn dat burgemeester en wethouders afwijken van het bestemmingsplan. Bij een procedure tot afwijken zal in ieder geval getoetst worden of er geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:

• de bezonningssituatie op aangrenzende percelen;
• de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de aangrenzende percelen;
• het bebouwingsbeeld;
• het ensemble;
• de verkeerssituatie.

Beoordeling

De regels uit de Nota woonbebouwing zijn zoveel mogelijk verwerkt in dit bestemmingsplan. De aan te vragen omgevingsvergunning(en) voor bouwen worden getoetst aan dit bestemmingsplan en de Nota woonbebouwing.

Hoofdstuk 6 Beleidskaders Wonen

6.1 Zaanse mozaïek Woonvisie 2009-2020

De raad van de gemeente Zaanstad heeft op 22 januari 2009 de woonvisie 'Zaans Mozaïek' vastgesteld en deze is in 2015 geactualiseerd. Met 'Zaans Mozaïek' sloeg Zaanstad een nieuwe koers in waarbij de focus veranderde van uitbreiding naar transformatie en van kwantiteit naar kwaliteit. Dat betekent gedifferentieerde woonmilieus, keuzevrijheid in woningaanbod, kwalitatief goede woningen en een goede leefbaarheid in alle Zaanse wijken. Voor het plangebied zijn vooral de volgende thema's van belang:

Nieuwbouw

Zaanstad speelt in op de verwachte huishoudensgroei op korte en lange termijn door het faciliteren van het bouwen van minstens 600 woningen per jaar. Hierbij is vraaggericht bouwen en daarmee een divers nieuw aanbod creëren, een belangrijke pijler. Naast sociale woningbouw moeten ook huur- en koopwoningen in midden en hoge segment worden gebouwd. Op die manier ontstaat er een betaalbaar aanbod voor mensen met verschillende inkomens. Dat gebeurt door intensieve samenwerking tussen de markt en de gemeente. Daarbij blijft investeren in energiezuinige woningen voor Zaanstad ook erg belangrijk.

De parels die Zaanstad heeft – een prachtig waterrijk gebied en uniek industrieel erfgoed - will de gemeente benutten om het wonen nog aantrekkelijker te maken. Na de afronding van het centrum van Zaandam zal het ZaanIJ-gebied hieraan de grootste bijdrage moeten leveren.

Uitvoering

De ambities uit de woonvisie brengt de gemeente tot stand samen met ontwikkelaars, ondernemers, corporaties, zorgaanbieders, inwoners en andere woonpartners, en door afstemming en samenwerking in de regio. In de uitvoeringsagenda zijn daarvoor actieplannen opgenomen. Een van deze ambities is uit gewerkt in MAAK Zaanstad. MAAK Zaanstad is een platform waar bestuur, professionals en inwoners met elkaar in gesprek kunnen gaan over de toekomst van Zaanstad. De bedoeling is dat er een investerings- en uitvoeringsagenda komt die er voor zorgt dat Zaanstad ook op de lange termijn een sociaal duurzame stad is, waar mensen zich thuis voelen en met plezier wonen en werken.

Beoordeling

In de woonvisie is afgesproken om minimaal 600 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is de ondergrens om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Zaanstad wil echter de kansen die de groei van de regio biedt beter benutten. Vandaar de ambitie om per jaar 1.000 nieuwe woningen te bouwen, 10.000 woningen tot 2025 en nog eens 10.000 de jaren erna. Dat biedt kansen om de economie en de sociale structuur te versterken, door naast woningen voor starters en ouderen meer te bouwen voor midden- en hogere inkomensgroepen.

De grootste uitdaging ligt in het vinden van goede locaties. Vanwege de snel groeiende behoefte in de periode 2015 - 2025 is afgesproken de woningbouwproductie in de periode 2016 - 2020 te versnellen. Voor de komende 10 jaar betekent dit een verhoging van de bouwproductie in Zaanstad naar 1.000 woningen per jaar.

Om omliggende landschappelijke waarden te ontzien heeft Zaanstad als uitgangspunt dat nieuwe woningen alleen worden gebouwd binnen de stedelijke contour. Er is uitdrukkelijk voor intensiveren en transformeren van bestaand stedelijk gebied gekozen.

Om tegemoet te komen aan de vraag van de verschillende groepen woningzoekenden is meer aanbod nodig in alle typen en prijsklassen. Zaanstad streeft naar een veelzijdig en kwalitatief woonaanbod, zodat er op woongebied voor een ieder wat wils is.

De woningbouw binnen het plangebied is in overeenstemming met en een vervolg op deze basisuitgangspunten. Het gaat hier om een transformatie en verdichting binnen de stedelijke contour ten behoeve van woningen waaraan behoefte bestaat. Bovendien past het plan binnen de gemeentelijke ambitie voor woningbouw.

6.2 Samen verder met Zaans Mozaïek en Uitvoeringsprogramma Wonen 2016-2019

‘Samen verder met Zaans Mozaïek’ beschrijft onze woonambitie voor de komende jaren. Wonen vormt één van de belangrijkste pijlers in ons beleid. Daarom willen we in de komende jaren een extra impuls geven door middel van deze uitvoeringsagenda. De uitvoeringsagenda is samengesteld op basis van een programmatische aanpak rond vijf deelthema’s:

• Versnelling en kwaliteit nieuwbouw;
• Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad;
• Beter benutten sociale voorraad en borgen betaalbaarheid;
• Wijkontwikkeling;
• Langer zelfstandig wonen.

Een aantal specifieke onderdelen uit deze uitvoeringsagenda vormt de basis voor de prestatieafspraken, die gemeente en woningcorporaties op basis van de nieuwe Woningwet vanaf 2016 met elkaar zullen gaan maken. Ieder actieprogramma krijgt een ambtelijke programmaleider, die verantwoordelijkheid is voor de uitvoering van genoemde actiepunten. De programmaleiders komen zowel uit het Stedelijk als het Maatschappelijk Domein en vormen samen een team dat de onderlinge samenhang en afstemming tussen de actieprogramma’s bewaakt. De coördinatie van de uitvoeringsagenda ligt bij het Domein Stedelijke Ontwikkeling. Jaarlijks wordt in aansluiting op de Planning en Control cyclus gerapporteerd over de voortgang.

Beoordeling

In de actualisatie zijn geen kwantitatieve nieuwe doelstellingen opgenomen, hiervoor blijft de woonvisie 'Zaans Mozaïek' van toepassing.

Hoofdstuk 7 Beleidskaders Groen en openbare ruimte

7.1 Groen- en waterplan Zaanstad 2017

De druk op het groen en water neemt toe. Vooral door de grote woningbouwopgave waarmee Zaanstad wil groeien tot 200.000 inwoners, waarbij de woningen binnenstedelijk moeten worden ingepast. Hierdoor neemt de druk op de stad, het ruimtegebruik, het groen en het water toe. Daarom is het belangrijk om het groen en water op een dusdanige manier in te passen, zodat de waarden behouden blijven, passend binnen de eisen en wensen van ecologie, recreatie en klimaat. Zaanstad wil kansen benutten binnen de Metropool Regio Amsterdam, waarbij de kwaliteit van de leefomgeving steeds belangrijker wordt voor het vestigingsklimaat en de concurrentiepositie. De rol van de gemeente verandert en er moeten prioriteiten gesteld worden welke taken en rol de gemeente neemt bij ieder onderwerp. De ene keer is de gemeente aan zet om te ontwikkelen of te faciliteren en de andere keer de maatschappij en toetst de gemeente alleen. De gemeente heeft hier het kwadrantenmodel voor ontwikkeld, groen en water valt grotendeels in het kwadrant regisseren; kernkwaliteiten behouden. Hiermee geeft de gemeente ruimte aan partijen om initiatieven op te starten.

Het klimaat verandert, dit heeft vooral gevolgen voor de stedelijke omgeving. Wateroverlast komt frequenter voor en piektemperaturen bij hittegolven worden langduriger. Het groen en water spelen een belangrijke rol in de stad voor het opvangen van water en het beheersen van het klimaat. Bij de stedelijke verdichting zijn de klimaatadaptieve maatregelen noodzakelijk om te voldoen aan veiligheidseisen bij de verwachte klimaatsverandering.

Beoordeling

In het voorlopige verkavelingsontwerp is een centrale groenvoorziening opgenomen en zijn de parkeerclusters aan de noordzijde van het plan groen ingepast. Tevens krijgt de aan te leggen ontsluitingsstraat een groene beëindiging bij het water.

Hoofdstuk 8 Beleidskaders Verkeer, vervoer en parkeren

8.1 Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016

De Beleidsnota Ruimte voor parkeren is uitgewerkt in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016. Deze uitvoeringsnota beschrijft in detail hoe de gemeente bouwplannen toetst op het parkeren van auto's en fietsen enz. De uitvoeringsnota is het document waarnaar verwezen wordt in de bouwverordening, bestemmingsplannen en het omgevingsplan en is daarmee onderdeel van het toetsingskader.

Het parkeerbeleid biedt veel mogelijkheden voor maatwerk bij stedelijke ontwikkeling. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om in uitzonderlijke gevallen, die nadrukkelijk niet zijn meegewogen in het onderhavige parkeerbeleid, af te wijken van de bepalingen van deze uitvoeringsnota.

Beoordeling

In de planregels van dit bestemmingsplan is geborgd dat zal worden voldaan aan de parkeernormen uit de Uitvoeringsnota 'Parkeren Zaanstad 2016'.

Hoofdstuk 9 Beleidskaders Water

9.1 Nationaal waterbeleid

Europese Kaderrichtlijn Water

Sinds december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht. De belangrijkste doelstelling is het geven van een kader voor het beheer van oppervlaktewater en grondwater op basis van stroomgebieden en stroomgebieddistricten. De richtlijn wil het duurzaam gebruik van water bevorderen en de gevolgen van overstroming en droogte beperken. Daarnaast wil de richtlijn de aan water gebonden natuur beschermen en verbeteren met als uitgangspunt een goede ecologische toestand van het water.

De Commissie Waterbeheer 21e  eeuw heeft onderzocht welke maatregelen genomen kunnen worden om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Waterbeleid voor de 21e  eeuw'. De belangrijkste aanbevelingen waren: anticiperen in plaats van reageren, meer ruimte naast techniek en 'vasthouden-bergen-afvoeren'.

Naar aanleiding van de aanbevelingen van de Commissie Waterbeheer 21e  eeuw, heeft het kabinet zijn standpunt bepaald in de nota 'Anders omgaan met water' (2000). Deze Nota benadrukt dat het antwoord op de problemen niet alleen ligt in technische oplossingen, maar vooral ook in het ruimte geven aan water (flexibel peilbeheer en ruimtelijke maatregelen in de vorm van calamiteitenberging, piekberging en voorraad-beheer, etc.). Daarnaast moet meer gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om water vast te houden. Als meer water vasthouden niet zomaar gaat, moeten er voorzieningen worden aangelegd om tijdelijk water te bergen. Pas als deze twee mogelijkheden, vasthouden en bergen, zijn gebruikt mag het overtollige water worden afgevoerd.

Nota “Anders omgaan met water, Waterbeleid in de 21e eeuw”

Met de nota Anders omgaan met water, Waterbeleid in de 21e eeuw wil het Rijk een ander waterbeleid realiseren. Er moet geanticipeerd worden op een stijgende zeespiegel, een stijgende rivierafvoer, bodemdaling en een toename van de neerslag. Nieuwe ruimtelijke besluiten mogen de problematiek van veiligheid en wateroverlast niet ongemerkt vergroten. Bij nieuwe ruimtelijke besluiten moeten de gevolgen voor veiligheid en wateroverlast expliciet in beeld worden gebracht.

De nota geeft twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten. Voor waterkwantiteit bestaat die uit vasthouden, bergen en afvoeren. Voor waterkwaliteit is het schoonhouden, scheiden en zuiveren. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water, relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

Nationaal Waterplan

Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016 – 2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan bevat de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid voor de komende jaren en de daarbij behorende aspecten van het nationale ruimtelijke beleid. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. Het NWP is zelf bindend voor het Rijk. Het Rijk is in Nederland verantwoordelijk voor het hoofd-watersysteem. In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. Rijkswaterstaat (RWS) neemt in het Beheer- en Ontwikkelplan voor de Rijkswateren (Bprw) de condities en maatregelen op voor het operationeel beheer om deze strategische doelen te bereiken. Het NWP is kaderstellend voor het Bprw. Het kabinet vraagt andere overheden het NWP te vertalen in hun beleidsplannen.

In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende vijf ambities centraal:

• Nederland blijft de veiligste delta in de wereld;
• Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater;
• Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht;
• Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement;
• Nederlanders leven waterbewust.

Beoordeling

Onderdeel van het bestemmingsplan is de watertoets. In de watertoets is aangegeven wat de gevolgen van het plan zijn voor de waterhuishouding en op welke wijze water (regen-, afval- en oppervlaktewater) wordt ingepast in het plan. De watertoets wordt afgestemd met de betreffende waterbeheerder. In paragraaf 4.5 is hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 10 Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema's waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen.

In de Beleidsnota Waterkeringen 2012-2017 zijn het beheer en de eisen voor alle waterkeringen beschreven, zowel die aan de zeezijde als die langs alle binnenwateren. Centraal in deze nota staat de veiligheid. In de nota is het onderhoud beschreven (en de wijze waarop) en welke voorwaarden gelden voor andere functies die een nadelig effect kunnen hebben op een waterkering.

Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Beoordeling

Onderdeel van het bestemmingsplan is de watertoets. In de watertoets is aangegeven wat de gevolgen van het plan zijn voor de waterhuishouding en op welke wijze water (regen-, afval- en oppervlaktewater) wordt ingepast in het plan. De watertoets is afgestemd met het HHNK. In paragraaf 4.5 is hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 11 Beleidskaders Duurzaamheid

11.1 Greendeal

Zaanstad heeft zich aangesloten bij een ‘Green Deal’ met het Rijk, waarmee provincies, gemeenten en netbeheerders in staat worden gesteld om woningen op een andere manier te verwarmen dan met aardgas. Wethouder Dick Emmer (Duurzaamheid) ondertekende de overeenkomst woensdag 8 maart samen met minister van Economische Zaken Henk Kamp, twaalf provincies, 29 andere gemeenten en vijf netbeheerders. Door een Green Deal aan te gaan, kan de rijksoverheid helpen om knelpunten op te lossen bij het zetten van duurzame stappen.

De Green Deal-aanpak is gestart in 2011. Op deze manier worden concrete stappen gezet in de uitwerking van de Energieagenda. Daarin schetst het kabinet de route naar een CO2-arme samenleving in 2050.

Woningen verwarmen zonder aardgas

‘Het Rijk heeft vorig jaar besloten dat alle woningen van het aardgas af moeten’, zegt wethouder Emmer. ‘Dit betekent dat de gebouwde omgeving in 2035 grotendeels aardgasvrij moet zijn. Betaalbaarheid, duurzaamheid en openheid van de energievoorziening vinden wij erg belangrijk. Energie is voor onze inwoners nu een behoorlijke kostenpost. Samen kunnen we dat efficiënter en slimmer. Daarom onderzoeken wij de mogelijkheden van een lokaal, open en slim warmtenet dat restwarmte van de industrie met de gebouwde omgeving verbindt.’

Klimaatakkoord Parijs

In het Klimaatakkoord van Parijs is in 2015 afgesproken de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder twee graden Celsius, met het streven de opwarming tot anderhalve graad te beperken. In de Energieagenda vertaalt het kabinet deze internationale ambities naar concrete maatregelen waarmee Nederland in de komende decennia de ‘energietransitie’ kan realiseren. Zo moeten nieuw te bouwen gebouwen vanaf 2021 (bijna) energieneutraal zijn en de resterende warmtevraag moet zo veel mogelijk zonder aardgas worden ingevuld.

Nieuwe initiatieven worden mogelijk

Een grotere opgave is het veranderen van de warmtevoorziening in de bestaande bouw. De technologie om andere duurzame warmtebronnen voor verwarming te gebruiken is weliswaar beschikbaar, maar nog niet op grote schaal toegepast in bestaande wijken die nu door aardgas worden verwarmd. De verdere ontwikkeling van de technologie, financiële oplossingen en nieuwe samenwerkingsvormen zijn daarvoor noodzakelijk. Initiatieven die nu mogelijk worden met deze Green Deal leveren hier een belangrijke bijdrage aan.

Beoordeling

Conform de intentieovereenkomst die gesloten is tussen de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam zullen de woningen worden opgeleverd zonder aardgasaansluiting. Een verdere invulling van duurzaam bouwen krijgt beslag in de uitvoeringsfase van het project.

Bijlage 2 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging

Bijlage 3 Inventariserend veldonderzoek archeologie

Bijlage 4 Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan

Bijlage 5 Watertoets

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek

Bijlage 7 Quickscan natuur

Bijlage 8 Voortoets Natura 2000

Bijlage 9 Onderzoek stikstofdepositie

Bijlage 10 Aanmeldingsnotitie m.e.r.

Bijlage 11 Nota vooroverleg

Bijlage 12 Vooroverlegreacties 3.1.1 Bro

• 1. Inventariserend veldonderzoek (boringen) Zuideinde 87-125 Westzaan, Hollandia Reeks 117, september 2006
• 2. De Molenaer Fase 2, Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitplan, Elberfeld, 23 januari 2019
• 3. Watertoets Plan De Molenaer Westzaan, Tauw, 1 november 2018
• 4. Akoestisch onderzoek plan Molenaer Westzaan, Tauw, 5 april 2019
• 5. Quickscan Westzaan, plan Molenaer fase 2, Tauw, 12 november 2018
• 6. Voortoets Natura 2000, Westzaan plan Molenaer fase 2, Tauw, 28 september 2018
• 7. Aanvullend onderzoek stikstofdepositie Plan Molenaer Westzaan, Tauw, 17 september 2019
• 8. Aanmeldingsnotitie m.e.r. bestemmingsplan Molenaer, DNS Planvorming BV, 31 oktober 2019