| Plan: | Zaandam Noord |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3773BP-0401 |
In hoofdstuk 2 van de regels worden de bestemmingen geregeld. De artikelen geven de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden weer.
De planregels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en een regeling voor de wijze van meten (zie hoofdstuk 1 van de regels).
De algemene regels, waaronder ontheffings- en procedureregels, zijn terug te vinden in hoofdstuk 3 van de bij het plan behorende regels.
Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de overgangs- en slotbepalingen.
In algemene zin kan worden opgemerkt dat op de verbeelding om reden van kenbaarheid ook de monumenten zijn aangeduid. De planregels bevatten echter geen specifieke regels voor de monumenten in het plangebied. De bescherming van de desbetreffende gebouwen is afdoende verzekerd via de Monumentenwet (artikel 11) en de monumentenverordeningen van de provincie en de gemeente (resp. artikel 6 en artikel 9).
De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden in onderstaande tekst afzonderlijk toegelicht.
Het bestemmingsplan is grotendeels gericht op het behoud van de bestaande situatie. Dit betekent dat het de bestaande functies nauwkeurig vastlegt. Daarnaast bevat het bestemmingsplan waar mogelijk flexibiliteit en globaliteit. Globaliteit heeft met name betrekking op de verbeelding en houdt in dat op de daarvoor bestemde gronden meerdere mogelijkheden bestaan ten aanzien van het gebruik. Flexibiliteit is gericht op de regels en houdt in dat de globale bestemmingen waar mogelijk zijn verruimt qua bouw- en gebruiksregels. Ook zijn er mogelijkheden opgenomen dat het gemeentebestuur door middel van het verlenen van ontheffingen kan afwijken van bestemmingsplan.
De regels zijn gegroepeerd in drie hoofdstukken:
Waar nodig is op enkele artikelen een nadere toelichting opgenomen.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel staan de begrippen die worden gebruikt in het bestemmingsplan gedefinieerd.
Artikel 2 Wijze van meten
Bij het toepassen van de regels wordt op de in artikel 2 geregelde wijze gemeten.
In het plangebied voorkomende hoofdgroepen van bestemmingen al dan niet met bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen (in alfabetische volgorde ) en gebruik van de gronden zijn de volgende:
Bedrijf (B)
Deze bestemming is toegekend aan de in het plangebied aanwezige bedrijven. Er zijn uitsluitend bedrijven toegestaan als nader geregeld in Artikel 3 Bedrijf. Bedrijven met aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten. Voorts zijn bijkomende voorzieningen zoals erven, tuinen, groenvoorzieningen en parkeerplaatsen toegestaan.
Wel is er in het bestemmingsplan gekozen voor een vastlegging van de bouwvlakken. De bouwvlakken zijn voornamelijk gesitueerd ter plaatse van de bestaande bebouwing met op een enkel perceel nog de mogelijkheid tot uitbreiding.
Bedrijventerrein (BT)
Voor het binnenstedelijk industrieterrein Poeldijk, het binnenstedelijk industrieterrein rond de Paltrokstraat en het binnenstedelijke industrieterrein rond de Jonge Abraham is gekozen voor de bestemming Bedrijventerrein. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bedrijven toegestaan, zoals geregeld in de `Staat van Bedrijfsactiviteiten-Bedrijventerrein'. Ook detailhandel in personenauto's en motoren is toegestaan;
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bedrijven toegestaan, zoals geregeld in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein' met `maatbestemmingen' (functieaanduidingen). Bedrijfsfuncties zijn ingedeeld in categorieën categorie 1 tot en met 3.1, met functieaanduidingen (maatbestemmingen) voor de aanwezige zwaardere bedrijven. Het gebied betreft bestaand industrieel gebied.
Ook voor het terrein waarop het bedrijf Best & Dekker is gevestigd (H.G. Scholtenstraat 42), is gezien de 'zwaarte' van dit bedrijf gekozen voor de bestemming 'Bedrijventerrein'.
Het bouwen mag doorgaans slechts plaatsvinden in de daarvoor aangegeven bouwvlakken. Buiten de bouwvlakken mag niet worden gebouwd, met uitzondering van omgevingsvergunningvrije bouwwerken. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien is het van belang dat deze ruimte open blijft.
Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst bedrijven aan de `Staat van Bedrijfsactiviteiten - Bedrijventerrein' toevoegen en opgenomen bedrijven en bedrijfsoorten indelen bij een andere categorie.
Net als bij de bestemming bedrijven, zijn ook hier ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van de bedrijfsvoering toegestaan.
Detailhandel (DH)
Deze bestemming is gegeven aan de winkels in de twee winkelcentra die het plangebied kent, Zilverschoonplein in Kogerveld en het winkelcentrum aan de Drielse wetering in 't Kalf.
Gemengd (GD)
Deze bestemming voorziet in diverse functies: wonen, bedrijvigheid (max. categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging), culturele voorzieningen, detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca (maximaal categorie A en indien dat als zodanig is aangegeven, maximaal categorie B1). Er wordt met deze bestemming een flexibele regeling beoogd voor de gebruiksmogelijkheden van die panden waar meerdere functies niet behoeven te stuiten op bezwaren van ruimtelijke aard. De gemengde bestemmingen zijn in het plangebied met name te vinden bij de winkelscentra's. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Buiten het bouwvlak kunnen uitsluitend bijbehorende bouwwerken van geringe omvang en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd.
Groen (G)
Groen dat een min of meer structureel karakter heeft zoals groen dat dienst doet als groene buffer of afscheiding tussen wegen en/of (verschillende) functies/wijken als ook in de wijk voorkomt en/of groen dat van belang is voor de groene (be)leefbaarheid van een gebied, dienen gehandhaafd te blijven en krijgt in het bestemmingsplan de bestemming 'Groen (G)'.
De rest van het groen dat in de wijk voorkomt, bijvoorbeeld bermen en stroken langs wegen, krijgt de bestemming 'Verkeer (V)' of 'Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB)'. Ook in verblijfsgebied vallen bijvoorbeeld de parkeerplaatsen en de buurtontsluitingswegen. Dat houdt in dat deze functies binnen 'Verkeer -Verblijfsgebied' uitwisselbaar zijn: daar waar nu parkeerplaatsen zijn kan groen worden en een woonstraat kan verbreed worden en daarmee groen laten verdwijnen. Een zeer flexibele regeling derhalve, immers bij een reconstructie van een gebied of het nieuw aanleggen van parkeerplaatsen behoeft niet telkens een ontheffings- of wijzigingsprocedure te worden gevolgd.
Horeca (H)
De in het plan aanwezige zelfstandig horecavoorzieningen hebben de bestemming Horeca gekregen. Het gaat hier om kroegen, cafés, snackbars e.d. Op de verbeelding staat met een aanduiding aangegeven welke horecacategorie is toegestaan binnen de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging.
Maatschappelijk (M)
Deze bestemming betreft de door het gehele plangebied gelegen maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende bouwwerken. In de begripsomschrijving is vermeld dat het hierbij kan gaan om een veelheid aan voorzieningen zoals overheids-, welzijns-, medische-, onderwijs-, culturele- en religieuze voorzieningen. Daarbij zijn ook ondergeschikte detailhandel en horecavoorzieningen toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.
Maatschappelijk - Begraafplaats (M-BP)
Deze bestemming is specifiek gelegd op de aanwezige begraafplaats in het plangebied. De begraafplaats met bijbehorende bebouwing en groenelementen hebben de status van beschermd monument. Behoud van de cultuurhistorische waarden wordt hiermee veiliggesteld. De bebouwingsregeling is gebaseerd op de bestaande bebouwing.
Recreatie (R)
Binnen dit artikel zijn voorzieningen mogelijk voor diverse vormen van recreatie. De bestemming is terug te vinden aan de oostzijde van het plangebied, namelijk bij de jachthaven en bij de volkstuinen.
Sport (S)
De sportvelden hebben de bestemming Sport gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor allerlei soorten sport en sportvoorzieningen. Bebouwing ten behoeve van de bestemming is toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak.
Tuin (T)
Stedenbouwkundig gezien is het niet wenselijk om voor de voorgevelrooilijn bebouwing op te richten. Bijbehorende bouwwerken grenzend aan openbaar gebied kunnen immers grote invloed hebben op de begrenzing van en het bebouwingsbeeld vanuit de openbare ruimte. Dit geldt hoofdzakelijk voor zij-aanbouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken die voorbij de zijgevel van het hoofdvolume worden geplaatst. Om deze reden is dat deel van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Op de verbeelding in dit bestemmingsplan is de tuinbestemming op conserverende wijze opgenomen. In principe is hier geen erfbebouwing toegestaan. Het is echter denkbaar dat in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld daar waar zijgevels grenzen aan het openbaar gebied, van dit uitgangspunt kan worden afgeweken. Hier is geen algemene regel voor op te stellen, omdat een combinatie van criteria, zoals het soort woning, de cultuurhistorische herkenbaarheid, de samenhang en herkenbaarheid op blok c.q. buurtniveau, de breedte van het openbaar profiel, verkaveling, zichtlijnen en de afstand tussen de woningen. Gezien de wenselijkheid de specifieke situatie mee te laten wegen in de ruimtelijke beoordeling, is maatwerk noodzakelijk. In dit bestemmingsplan is daarom geen algemene regeling opgenomen. Eventuele bebouwing kan mogelijk gemaakt worden door middel van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan.
Bij de beoordeling of het (mogen) realiseren van een dergelijke aanbouw ruimtelijk wenselijk is zijn de volgende ruimtelijke grootheden/vragen van belang:
Verkeer (V)
Binnen dit artikel is de functie voor het afwikkelen van verkeer de belangrijkste functie. De wegen die als belangrijkste functie het afwikkelen van verkeer hebben zijn: de stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen alsmede akoestisch relevante wegen. De stroomwegen en de gebiedsontsluitingswegen zijn akoestisch relevante wegen.
Daarnaast zijn ook voet- en fietspaden, bermen, parkeer- en groenvoorzieningen, water- en oevervoorzieningen, onder- en bovengrondse inzamelplaatsen voor afval, geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer, een brug en een tunnel mede inbegrepen.
Verkeer - Verblijfsgebied (V-VB)
Binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de verblijfsfunctie het belangrijkst. De functie verkeer is hieraan ondergeschikt, in tegenstelling tot de bestemming 'Verkeer'. Bij 'Verkeer-Verblijfsgebied' gaat het om wegen en gebieden met verblijfsfunctie die niet akoestisch relevant zijn.
De spoorverbinding richting Enkhuizen heeft de bestemming Verkeer - Railverkeer gekregen.
Water (WA)
Deze bestemming is gelegd op het water dat deel uitmaakt van de hoofdwaterstructuur. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van de bouwwerken die ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd.
Water - 1 (WA - 1)
Er is voor gekozen om de Zaan de bestemming 'Water - 1' te geven. Dit water is van een andere orde. Het is met name bedoeld voor laden/ lossen van schepen en (haven) op en overslag. Er mogen ook kranen worden opgericht ten behoeve van de bestemming Water - 1 of ten dienste van het gebruik van de aangrenzende gronden.
Water - Woonschepenligplaats (WA-WL)
Daar waar woonschepen zijn gelegen is het water bestemd voor het innemen van een ligplaats voor een woonschip dan wel een woonark. Op de verbeelding is de locatie aangegeven en per locatie is één woonschip toegestaan. In het artikel zijn regels gegeven omtrent de maximale lengte, hoogte en breedte van de woonschepen.
Wonen (W)
Belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is de beschrijving en regulering van de woonbebouwing. Alle woonvormen en woningtypes welke betrekking hebben op grondgebonden woningen zijn ondergebracht in de bestemming Wonen - 1. Binnen het toegestaan gebruik binnen de bestemming Wonen - 1 is een Bed&Breakfast (maximaal 10 bedden) toegestaan. Dit verhoogt de flexibiliteit en sluit goed aan op de wens van het bestuur om een flexibele bestemmingsregeling te creëren.
Er zijn een aantal ruimtelijke redenen voor beperking van de bouwmogelijkheden. In de eerste plaats kan de beeldkwaliteit geschaad worden. Dat geldt vooral voor allerlei bouwsels aan de straatzijde in de voortuin die beeldverstorend werken. Bebouwing in de achtertuin/erf, voor zover niet zichtbaar vanaf de straat, heeft geen invloed op de beeldkwaliteit. Een tweede aspect is leefbaarheid en het belang van de openbare ruimte. Totaal volgebouwde bouwvlakken verliezen aan ruimtelijke kwaliteit en geven een verarming van het ruimtelijk aanzicht in de buurt. Gedeeltelijk onbebouwde tuinen en erven hebben daarop een positief effect.
Tenslotte wordt het woongenot geschaad bij het onbeperkt volbouwen van tuinen en erven door buren. Dat gaat ten koste van uitzicht, daglichttoetreding, bezonning en leefbaarheid.
Huisgebonden beroep of bedrijf
In het bestemmingsplan is een huisgebonden beroep en bedrijf regeling opgenomen. Aan de hand van jurisprudentie met betrekking tot dit onderwerp is gekozen voor de zgn. 30%-70% regeling. Dat wil zeggen: wanneer een beroep of bedrijf aan huis niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken beslaat met een maximum van 65 m² dan wordt op het pand geen bedrijfsbestemming gelegd, maar blijft de woonbestemming gehandhaafd. De vestiging van het beroep of bedrijf aan huis mag geen aanzet geven tot verdringing van de woonfunctie.
Binnen de reikwijdte van een beroep en bedrijfsactiviteiten aan huis wordt nadrukkelijk inbegrepen de vestiging van dienstverlenende activiteiten zoals een kapsalon en pedicure/manicure.
Bijbehorende bouwwerken (voormalige aanbouwen en bijgebouwen)
De Wabo maakt geen onderscheid in aanbouwen/uitbouwen en bijgebouwen. Binnen de bestemmingsregels is bij de invoering van de Wabo taalkundig het een en ander veranderd door onder bouwregels het kopje 'bijbehorende bouwwerken' te hanteren in plaats van 'aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen'.
Dakkapellen
Een dakkapel is, anders dan een dakopbouw, een relatief bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoevoer te verbeteren én het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Dakkapellen kunnen tegelijkertijd voor het straatbeeld zeer bepalend zijn als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Daarom kan onder voorwaarden medewerking worden verleend aan de bouw van dakkapellen, zolang de ruimtelijke impact beperkt blijft.
Naast de mogelijkheid om vergunningsvrij een dakappel op het zij- en achterdakvlak te creëren, wordt ook ruimte geboden om ook op het voor- en zijdakvlak een dakkapel te plaatsen wanneer deze aan het openbaar toegankelijk gebied zijn gelegen. Het gaat om dakkapellen wanneer deze een ondergeschikte uitbouw vormen die niet dominant in het silhouet van het dak aanwezig is, de kapvorm intact laat en de nok- en gootlijn niet onderbreekt. De invloed van een dergelijk ondergeschikte uitbouw op het bebouwingsbeeld is gering. Per dakvlak zijn maximaal twee dakkapellen toegestaan. Een woning kan daarmee bijvoorbeeld twee dakkapellen aan de voorzijde en twee dakkapellen aan de achterzijde hebben. Voor nadere voorwaarden met betrekking tot de exacte afmetingen en plaatsing van een dakkapel wordt verwezen naar de regels.
Afwijken van het bestemmingsplan
De standaardregels voor dakkapellen zijn in de meeste gevallen toereikend voor de reguliere woningen. Tegelijkertijd zijn er ook bijzondere bouwvormen en architectuur in de gemeente aanwezig, waarbij de opgenomen standaard niet toereikend is om de maximale ruimtelijke kwaliteit te kunnen bereiken. Daarom is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee bij vergunningverlening afgeweken kan worden van de regels voor dakkapellen. Voorwaarde is dat het plan voldoet aan de eisen van welstand.
Daarnaast is het ook voorstelbaar dat er een dakkapel aangevraagd wordt, waarbij er al dakkapellen op naastgelegen panden aanwezig zijn. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dak, of als het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van een bouwblok (rij, twee-onder-een-kap) streeft de gemeente naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. In aanvulling op de algemene regel kan daarom medewerking verleend worden aan het plaatsen van een dakkapel wanneer deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok als zodanig vergunde trendsetter.
Dakopbouwen
Rijwoningen (2 bouwlagen)
De laagbouwblokken in het bestemmingsplangebied bestaan uit herhaalde eenheden in stempelpatronen. De architectuur is gebaseerd op herhaling van de woning als basiseenheid waardoor de rij leesbaar is als eenheid. De woningen zijn niet al te groot en bestaan in de basis uit 2 bouwlagen. De afgelopen jaren is veelvuldig medewerking verleend aan het realiseren van een extra verdieping om zodoende meer woonoppervlak te creëren. Eenheid in de rij is daarbij altijd vertrekpunt geweest.
Het realiseren van een extra verdieping op rijwoningen die in de basis bestaan uit 2 bouwlagen wordt in het bestemmingsplan gefaciliteerd. De ambitie is om de opbouw binnen de rij op dezelfde wijze uit te voeren als is vastgelegd in de welstandscriteria die gelden voor de wijk en waarin; "De eerste rij de toon zet voor de andere dakopbouwen", de zogenaamde 'trendsetter'.
Dakterras
Om extra buitenruimte te creëren wordt vaak de toevlucht gezocht op het dak, met name bij
bovenwoningen. Om een evenwichtige, heldere massavorm en een sprekend profiel te behouden wordt alleen onder voorwaarden medewerking verleend aan het realiseren van een dakterras op een woning. Een dakterras is alleen wenselijk als deze niet (prominent) zichtbaar is. Het is daarom verplicht dat de afstand van het dakterras en het hekwerk tot aan een gevel die gericht is op het openbaar gebied minimaal 1 meter bedraagt. Dit betekent dat het dakterras in ieder geval 1 meter moet terugliggen ten opzichte van de voorgevel. Ook als de (zij)gevel is gericht op een openbaar gebied (bijvoorbeeld een straat of park) is het aanhouden van deze afstand verplicht. Dit geldt ook als er een tuin of erf aanwezig is tussen de woning en het openbare gebied.
Overigens moet bij de aanleg van een dakterras ook rekening gehouden worden met de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:50).
Vergroten / verplaatsen hoofdbebouwing
Met name oudere woningen (in historische linten en vooroorlogse woonwijken) voldoen qua omvang niet altijd meer aan de woonwensen van deze tijd.
Het verplaatsen van een bouwvlak en het vergroten van een woning aan de voorzijde of zijkant is altijd maatwerk, ook omdat gelijktijdig een sloopverplichting moet worden vastgelegd voor de bebouwing op de oude locatie. Daarom is deze mogelijkheid niet bij recht opgenomen in het bestemmingsplan.
Een overschrijding van de achterwaartse gevelbegrenzing van vrijstaande woningen is in stedenbouwkundig opzicht in het algemeen minder ingrijpend omdat het bebouwingsbeeld vanaf het openbaar gebied weinig verandert. Bij het opstellen van de verbeelding is voor vrijstaande woningen die bestaan uit één bouwlaag (begane grond) met daarop eventueel een kap al beoordeeld in welke gevallen een achterwaartse overschrijding mogelijk is. In gevallen waarbij een individuele woning bestaat uit een onderlaag met dwarskap én het erf achter de achtergevel ten minste 10 meter diep is, wordt een grondvlak van 10 meter +10% van de diepte van het erf achter de achtergevel tot een maximum van 12 meter toegekend. Een dergelijk grondvlak biedt de mogelijkheden voor een zeer ruime woning. Uit een gemeentelijke studie naar uitbreiding van de hoofdmassa blijkt dat omwonenden in deze gevallen geen onevenredige schaduwhinder ondervinden. Voorwaarde is wel dat ook de belendende percelen achter de achtergevel een erf van ten minste 10 meter hebben.
In alle andere gevallen is maatwerk noodzakelijk. Het gaat dan om bijvoorbeeld woningen van twee lagen met kap, met het bouwvlak/nokrichting parallel aan het openbaar gebied en woningen in een bijzondere bouwvorm. Vooral voor de vrijstaande woningen is het aannemelijk dat dit niet altijd een beperking voor belendende percelen betekent. Daarom is voor deze categorie in de regels een algemene ontheffingsbevoegdheid opgenomen. Daarbij zijn voorwaarden gesteld om vooraf te kunnen toetsen of de uitbreiding ruimtelijk wenselijk is. Het moet passen in het bebouwingsbeeld en bij de gebouwtypologie. Daarnaast moet er geen overlast ontstaan vanwege schaduwwerking. Zaanstad baseert de bezonningseisen op de lichte TNO-norm (2 i.p.v. 3 bezonningsuren/ dag). De gemeente hanteert de eis van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam, uitgaande van een zonshoogte van meer dan 10º. Daarbij wordt ook gekeken naar de bezonning van buitenruimten met een recreatief karakter. Om bij de beoordeling van een bouwplan inzicht te krijgen in de toekomstige bezonningssituatie, wordt de schaduwwerking op maatgevende dagen gehanteerd. Te weten:
Als opname tijdstippen wordt achtereenvolgens gehanteerd: 8.00, 10.00, 12.00, 14.00, 16.00, 18.00 en 20.00 uur.
Erkers
Een erker is een ondergeschikte vergroting van het hoofdgebouw waarbij het bebouwingsbeeld in de straat nauwelijks wordt beïnvloed. Een erker is ondergeschikt als de bouwgrens niet verder dan 1,50 meter overschreden wordt, met een maximum van 50% van de diepte van de voortuin en niet meer dan 66% (=tweederde deel) van de breedte van de voorgevel van de woning beslaat.
Erfafscheidingen
Het plaatsen van een erfscheiding is een manier om aan de behoefte aan privacy en veiligheid tegemoet te komen. In de meeste gevallen is een erfafscheiding van 2 meter toegestaan. In situaties waar een perceel aan de openbare weg grenst, is plaatsing van de erfscheiding bepalend voor het stedenbouwkundig beeld en de begrenzing van de openbare ruimte. Een erfafscheiding met een hoogte van meer dan 1 meter is in die situatie niet gewenst.
b. Dubbelbestemmingen
Het plangebied kent 5 dubbelbestemmingen. Deze bestemmingen zijn primair ten opzichte van de onderliggende bestemmingen. De regels bevatten ook een voorrangsregeling voor de gevallen dat deze dubbelbestemmingen samenvallen.
Waarde - Archeologie 1/Waarde - Archeologie 2
De archeologische waarden in het plan worden beschermd door het aangegeven van gebieden van archeologische waarde ('Waarde-Archeologie'). Dit zijn gebieden waarbinnen archeologische vindplaatsen kunnen worden verwacht. Deze locaties zijn in het bestemmingsplan met name in de bestemming 'Groen' terug te vinden. Wanneer binnen deze gebieden de bodem boven een bepaald oppervlak wordt verstoord en is voor deze verstoring een omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen of aanleggen nodig, dan is de aanvrager van de betreffende omgevingsvergunning verplicht een archeologisch vooronderzoek te laten uitvoeren. Doel van dit onderzoek is vast te stellen of op de plek waar de bodem wordt verstoord, een vindplaats aanwezig is en of deze vindplaats door de voorgenomen werkzaamheden wordt verstoord. Blijkt er een vindplaats aanwezig te zijn en wordt hij door de voorgenomen werkzaamheden verstoord, dan moet de aanvrager van de vergunning maatregelen treffen om de vindplaats in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk of wil hij dit niet, dan moet hij de vindplaats laten opgraven.
Voor de gebieden met de waarde WA-1 zijn bij een verstoring kleiner dan 50 m² of ondieper dan 50 cm geen archeologische maatregelen nodig.
Voor de gebieden met de waarde WA-2 zijn bij een verstoring kleiner dan 2000 m² of ondieper dan 30 cm geen archeologische maatregelen nodig.
Waarde - Ecologie (dubbelbestemming)
De voor 'Waarde - Ecologie (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van een natte en/of droge ecologische hoofdstructuur, behoud, herstel en/of ontwikkeling van natuurwaarden. Het oostelijk deel van het Jagersveld heeft deze dubbelbestemming gekregen.
Waterstaat - Waterkering (WS-WK)
Voor de in het plangebied aanwezige regionale waterkeringen is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de belangen van de waterkering.
Leiding-Hoogspanningsverbinding (L-HV)
De dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is uitsluitend gelegd op de (ondergrondse) hoogspanningsleidingen van 50 kV of meer. Dit betreft een strook met een breedte van 4 m aan weerszijden van de desbetreffende leidingen (de "vrijwaringszone"). Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken ten dienste van de leidingen toegestaan. Bebouwing ten dienste van de primaire bestemming is slechts toegestaan na advies van de leidingbeheerder. Er geldt een omgevingsvergunningvereiste voor werken en werkzaamheden die de leidingen zouden kunnen schaden.Leiding - Gas(L - G)
In het plangebied zijn twee 40 bar aardgas(transport)leidingen aanwezig. Rondom de aardgasleiding is een zone gelegen waarbinnen geen nieuwe bouwwerken mogen worden opgericht. De leidingen en zones zijn opgenomen op de verbeelding en in de regels. Dit betreft een strook met een breedte van 4 m aan weerszijden van de desbetreffende leidingen (de 'belemmeringenstrook'). Ter plaatse zijn uitsluitend bouwwerken ten dienste van de leidingen toegestaan. Bebouwing ten dienste van de primaire bestemming is slechts toegestaan na advies van de leidingbeheerder. Er geldt een aanlegvergunningvereiste voor werken en werkzaamheden die de leidingen zouden kunnen schaden.
c. Bouwaanduidingen
De in het plangebied voorkomende hoofdgroep van bestemmingen, al dan niet bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen met een bouwaanduiding zijn:
onderdoorgang [ond]
Ter plaatse van deze aanduiding is een onderdoorgang toegestaan.
Specifieke bouwaanduiding - 1 (sba-1)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn silo's toegestaan met een maximale bouwhoogte van 9 meter.
Specifieke bouwaanduiding - 2 (sba-2)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn silo's toegestaan met een maximale bouwhoogte van 12 meter.
Specifieke bouwaanduiding - 3 (sba-3)
Ter plaatse van deze aanduiding is een carport toegestaan.
Specifieke bouwaanduiding - 4 (sba-4)
Ter plaatse van deze aanduiding is een dakopbouw toegestaan met een oppervlakte van maximaal 45m2 en een maximale bouwhoogte van 7 meter.
d. Functieaanduidingen
De in het plangebied voorkomende hoofdgroep van bestemmingen al dan niet bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen met een functieaanduiding zijn:
baggerspeciedepot (bsd)
Ter plaatse van deze aanduiding bevindt zich een baggerspeciedepot.
bedrijf tot en met categorie ..
Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijf toegestaan met een maximale milieucategorie, zoals aangegeven op de verbeelding.
bedrijfswoning (bw)
Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijfswoning toegestaan.
brug ((br)
Ter plaatse van deze aanduiding is een brug toegestaan.
cultuurhistorische waarden (cw)
Ter plaatse van deze aanduiding is een monument gevestigd.
detailhandel (dh)
Ter plaatse van deze aanduiding is detailhandel toegestaan.
dierenasiel (ds)
Ter plaatse van deze aanduiding is een dierenasiel toegestaan.
garage (ga)
Ter plaatse van deze aanduiding is een garage toegstaan.
horeca tot en met horecacategorie 2 (h<2)
Ter plaatse van deze aanduiding is horeca toegestaan tot en met horecacategorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging.
jachthaven ( jh)
Ter plaatse van deze aanduiding is een jachthaven toegestaan.
nutsvoorziening (nv)
Ter plaatse van deze aanduiding is een en gebouw ten behoeve van een nutsvoorziening van 25 m2 toegestaan.
parkeerterrein (p)
Ter plaatse van deze aanduiding is een parkeerterrein toegestaan.
praktijkruimte (prr)
Ter plaatse van deze aanduiding is een praktijkruimte toegestaan.
Specifieke vorm van bedrijf ... (sb-...)
Ter plaatse van deze aanduiding is een functie toegestaan waarvan de activiteiten zijn gekoppeld aan een SBI-code zoals in de regels zijn opgenomen.
Specifieke vorm van bedrijventerrein... (sbt-...)
Ter plaatse van deze aanduiding is een functie toegestaan waarvan de activiteiten zijn gekoppeld aan een SBI-code zoals in de regels zijn opgenomen.
specifieke vorm van gemengd-... (sgd - ...)
Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijf toegestaan waarvan de bedrijfsactiviteiten zijn gekoppeld aan een SBI-code zoals in de regels zijn opgenomen.
specifieke vorm van gemengd - 1 (sgd - 1)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn onderwijs en kinderdagverblijven, waaronder mede begrepen buitenschoolse opvang, niet toegestaan.
specifieke vorm van maatschappelijk - 1 (sm - 1)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn onderwijs en kinderdagverblijven, waaronder mede begrepen buitenschoolse opvang, niet toegestaan.
specifieke vorm van maatschappelijk - 2 (sm - 2)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn kinderdagverblijven, waaronder mede begrepen buitenschoolse opvang, niet toegestaan.
specifieke vorm van maatschappelijk - 3 (sm - 3)
Ter plaatse van deze aanduiding is een gemeentewerf toegestaan.
specifieke vorm van verkeer - 1 (sv - 1)
Ter plaatse van deze aanduiding is een fietsenstalling toegestaan.
specifieke vorm van water - 1 (sw - 1)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn hijsinstallaties toegestaan van maximaal 9 meter .
specifieke vorm van water - 2 (sw - 2)
Ter plaatse van deze aanduiding is boven het water een gebouw toegestaan met een vloeroppervlak van maximaal 30 m² en een hoogte van 3 meter.
specifieke vorm van water - 3 (sw - 3)Ter plaatse van deze aanduiding is een botenloods toegestaan van maximaal 15 meter bij 5 meter en een hoogte van 3 meter;
sport (s)
Ter plaatse van deze aanduiding zijn sportvoorzieningen toegestaan.
steiger (ste)
Ter plaatse van deze aanduiding is een steiger toegstaan.
wonen (w)
Ter plaatse van deze aanduiding is wonen toegestaan.
wonen uitgesloten (-w)
Ter plaatse van deze aanduiding is wonen niet toegestaan.
Waar nodig is op enkele artikelen een nadere toelichting opgenomen.
Anti-dubbeltelregel
Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.
Algemene bouwregels
Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel al het bouwen dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bouwmogelijkheden verbiedt. In dit artikel zijn enkele regels opgenomen die gelden, zoals parkeernormen.
Algemene gebruiksregels
Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel al het gebruik dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bestemming verbiedt. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op seksinrichtingen behalve op gronden waar dit expliciet is toegestaan.
Algemene aanduidingsregels
In dit artikel zijn de gebiedsaanduidingregels voor de Geluidzone - industrieterrein, Vrijwaringszone - molenbiotoop, Vrijwaringszone - weg, de Wro-zone - wijzigingsgebied en de Wro-zone - ontheffingsgebied
opgenomen.
De gebiedsaanduiding Geluidzone - industrieterrein geeft een geluidszone van industrielawaai aan en is bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting op nieuwe geluidgevoelige bebouwing als gevolg van industrielawaai. Het is mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de geluidsruimte in verband met de nabijheid van een inrichting als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.
De gebiedsaanduiding Vrijwaringszone - molenbiotoop dient als bescherming van de functie van de in het aanliggende gebied gesitueerde molen als werktuig en zijn waarde als landschapsbepalend element.
De gebiedsaanduiding Vrijwaringszone - weg reserveert een strook voor de toekomstige uitbreiding van de snelweg.
Bij het voldoen aan de in Wro-zone - wijzigingsgebied gestelde regels heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om medewerking te verlenen aan een ontwikkeling op de betreffende locatie. In dit geval betreft het de omzetting van het Kalf 21-27 naar woningbouw.Binnen het gebied mogen bedrijfsunits worden gerealiseerd van maximaal 200m2 vloeroppervlak.
De gebiedsaanduiding Wro-zone - ontheffingsgebied regelt een afwijkingsmogelijkheid voor de hoogte en diepte van hoofdgebouwen binnen dit gebied. Het gaat globaal om de gebieden Slachthuisbuurt en Poeldijk. Om de kwaliteit in de beide gebieden te behouden is doorgaans uitgegaan van de feitelijke situatie qua hoogtes. Om de mogelijkheden van de vigerende regelingen niet in te perken, kan via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid een bouwhoogte tot maximaal 15 meter worden gerealiseerd. Ook is het mogelijk om de diepte van een hoofdgebouw tot maximaal 15 meter te vergroten. Door dit op deze manier te regelen, kan bij uitbreidingsplannen enige mate van sturing worden gehouden, blijft de kwaliteit in deze gebieden geborgd en kan tegelijkertijd efficiënt met deze ontwikkelingen worden omgegaan.
Hierin zijn onder meer afwijkingsmogelijkheden mogelijkheden opgenomen ten behoeve van de oprichten van bijvoorbeeld antennemasten voor mobiele telefonie, beperkte overschrijdingen van bouwgrenzen en het toelaten van nieuwe nutsgebouwtjes etc.
In dit artikel wordt Burgemeester en wethouders tevens de bevoegdheid gegeven om categorieën bedrijven en horeca aan de en de bestemming toe te voegen dan wel te verhogen/verlagen.
Overgangsrecht
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen zeg geheel worden herbouwd.
Slotregel
Deze regel geeft de naam van het bestemmingsplan weer.