Herziening Slottuin Heemstede

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Het doel van de beoogde ontwikkeling is om de gronden van het voormalige Nova College te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. In 2012 is voor de projectlocatie bestemmingsplan 'De Slottuin' door de gemeenteraad van Heemstede vastgesteld. De 95 woningen van uiteenlopende typologiën die planologisch mogelijk zijn gemaakt door het bestemmingsplan, zijn niet gerealiseerd. Hoorne B.V. is de nieuwe initiatiefnemer van het plan en heeft een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan past niet binnen de contouren van het vigerende bestemmingsplan.

Omdat de herontwikkeling strijdig is met het geldende bestemmingsplan en omdat het initiatief past op de locatie en gewenst is, wordt medewerking verleend. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• 1. Hoofdstuk 1 is de inleiding waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan;
• 2. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 2 nader ingegaan op het plangebied en wordt het initiatief omschreven waarmee inzicht verkregen wordt in de doelstelling van dit plan;
• 3. Het beleid, voor zover relevant, komt in Hoofdstuk 3 aan de orde;
• 4. In het Hoofdstuk 4 en 5 wordt het project getoetst op de uitvoerbaarheid aan de hand van verschillende sectorale eisen (milieuregels bijvoorbeeld als ook regels op het vlak van ecologie en verschillende andere onderwerpen);
• 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan;
• 6. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 7 de juridisch planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn. Voor niet-vakmensen is dit een belangrijk hoofdstuk om de plaats van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening te kunnen bepalen;
• 7. In Hoofdstuk 8 worden, tot slot, de maatschappelijke haalbaarheid van het plan, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), als ook de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen besproken.
  

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Er wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Projectlocatie is gelegen aan de oostkant van Heemstede en omvat de gronden van het voormalig schoolgebouw van het Nova College. Het plangebied ligt aan Ingenieur Lelylaan. De projectlocatie grenst aan de noordzijde aan de Cruquiusweg, aan de oostzijde aan een weiland, ten zuiden is het Oude Slot Heemstede gesitueerd en aan de westzijde grenst de projectlocatie aan een woonwijk. Onderstaande afbeelding geeft dit globaal aan.

2.2 Toekomstige situatie

Het doel van het bestemmingsplan is om ter plaatse van de projectlocatie 101 woningen te realiseren. De woningen worden verdeeld over negen woonblokken en bestaan uit koopwoningen en sociale huurwoningen, zowel grondgebonden als appartementen. In totaal worden 39 appartementen (sociale sector) gerealiseerd en 62 grondgebonden woningen (waarvan 22 sociale huurwoningen). Het appartementencomplex bevindt zich langs de N201. Onder dit gebouw bevindt zich tevens een halfverdiepte parkeergarage. De overige huur- en koopwoningen zijn grondgebonden aaneengeschakelde woningen, waarbij parkeren op maaiveld plaatsvindt.

Flexibel programma

Het huidige programma gaat uit van 101 reguliere woningen. Om een duurzaam en flexibel bestemmingsplan vast te stellen, wordt de nodige flexibiliteit ingebouwd door de mogelijkheid te creëren dat het appartementencomplex tevens ingericht kan worden als zorgcomplex met zorgwoningen. Omdat reguliere woningen een andere parkeerbehoefte en verkeersaantrekkende werking hebben, wordt dit als uitgangspunt genomen bij de beoordeling van diverse milieu- en omgevingsaspecten in hoofdstuk 4 en 5.

2.3 Vigerend bestemmingsplan

Het gehele plangebied valt binnen bestemmingsplan 'De Slottuin', vastgesteld door de raad van de gemeente Heemstede op 26 januari 2012. Het bestemmingsplan is vastgesteld met als doel de realisatie van circa 95 woningen. Deze woningen zijn nooit gerealiseerd. De verkaveling van het nieuwe stedenbouwkundig plan past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Daarnaast worden er ten opzichte van het oude plan 6 woningen toegevoegd (101 in plaats van 95 woningen).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (BARRO)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het kabinetsbeleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor komt onder andere de aanwijzing van nationale landschappen te vervallen.

Het Rijk maakt geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies.

Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige bestaande bebouwing en nieuw te ontwikkelen bebouwing in het bestemmingsplangebied.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over ver-stedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van pro-vincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en op-gaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.
• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.
• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwente-lingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

In onderhavig geval is er geen sprake van rijksverantwoordelijkheid en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta. De structuurvisie is begin 2012 in werking getreden.

In de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. En op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. Geen van de nationale belangen is relevant voor onderhavig project.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (3.1.6 Bro)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen volgen de ladder van duurzame verstedelijking. Hierbij moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

• a. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt nagegaan in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en
• c. als de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand bebouwd gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt nagegaan in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In dit bestemmingsplan wordt stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt in de vorm van woningbouw. In paragraaf 4.1 wordt aangegeven dat de ontwikkeling van de woningbouw past binnen de actuele regionale behoefte. De gehele ontwikkeling wordt gerealiseerd in het bestaande stedelijke gebied van Heemstede. Hierdoor wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Structuurvisie Randstad 2014

In de Structuurvisie Randstad 2040 maakt het kabinet (ruimtelijke) keuzes voor de lange termijn, waarbij wordt ingezet op kwaliteit, duurzaamheid, aantrekkelijkheid en economische kracht. Het kabinet kiest voor twee ruimtelijke en integrale strategieën:

Een groene strategie (gericht op versterking van groenblauwe structuren en de verbinding met de stad) en een rode strategie (gericht op het uitbouwen van de internationale concurrentiekracht van de Randstad en het verbinden van verstedelijkingsopgaven met netwerken van infrastructuur).

De nieuwe accenten die het kabinet hierbij legt zijn:

• een centrale positie voor de steden in onder meer economisch opzicht;
• focus op aantrekkelijkheid en kwaliteit woon-, werk- en leefomgeving;
• een optimale benutting van de ruimte in de steden;
• herstructurering, transformatie en verdichting;
• een kwaliteitsimpuls in groenblauw bij de steden;
• een groter, diverser en waterrijker Groene Hart als onderdeel van een grote Groenblauwe Delta.

In de Structuurvisie Randstad 2040 zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• leven in een veilige, klimaatbestendige groenblauwe delta;
• kwaliteit maken door sterkere wisselwerking groen, blauw en rood;
• wat internationaal sterk is, sterker maken;
• krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

Het abstractieniveau van de Structuurvisie ligt te hoog voor het detailniveau van onderhavig bestemmingsplan. Wel wordt aangegeven dat de binnenstedelijke ruimte optimaal moet worden benut. Aangezien hier sprake is van een project binnen het bestaand stedelijk gebied (er ligt hier een planologische mogelijkheid om woningen te realiseren), is dit project in lijn met de Structuurvisie Randstad 2040.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie 2040 en Provinciale Ruimtelijke Verordening

De structuurvisie is 21 juni 2010 vastgesteld en herzien op 23 mei 2011 en 22 januari 2013. De Provincie Noord-Holland heeft gekozen voor drie hoofdbelangen: klimaatbestendigheid, duurzaam ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie borduurt voort op en heeft de eerdere streekplannen vervangen. Met name de scheiding tussen landelijk en stedelijk gebied komt sterk naar voren in de visie. In het landelijk gebied is de provincie veel meer terughoudend ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen dan in het stedelijke gebied, waar lokale overheden veel meer vrijheid hebben om hun eigen beleid te voeren.

Naast de structuurvisie heeft de provincie een verordening vastgesteld waarin regels zijn opgenomen die de provinciale belangen beschermen. Deze regels zijn een uitwerking van de structuurvisie. De meest geactualiseerde versie van de Provinciale Ruimtelijke Verordening dateert van 1 maart 2017. In de laatste versie van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) wordt aangesloten bij het Besluit ruimtelijke ordening. Zo worden de begrippen bestaand stedelijk gebied en stedelijke ontwikkeling geïntroduceerd:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Nieuwe ontwikkelingen dienen met name binnen bestaand stedelijk gebied plaats te vinden. Dit geldt al helemaal voor kleinschalige ontwikkelingen. In de PRV is in artikel 5c hierover het volgende opgenomen:

"Een bestemmingsplan maakt een kleinschalige ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied uitsluitend mogelijk binnen een bestaand bouwblok dat al voorziet in een stedelijke functie."

De gedachte achter artikel 5c is dat voor een kleinschalige ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld enkele woningen, altijd ruimte is te vinden binnen bestaand stedelijk gebied.

Het beoogde initiatief betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het mogelijk om hier wegen, paden, woningen en groen te realiseren. Hiermee maakt het gebied onderdeel uit van het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen. Hiermee wordt voldaan aan de Structuurvisie 2040 en Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.2.2 Goed wonen in Noord-Holland, woonvisie 2010-2020

In de provinciale woonvisie 2010-2020 is de nadruk ten aanzien van de woningbouw verlegd van kwantiteit naar kwaliteit. In 2020 moeten er voldoende woningen van de juiste kwaliteit zijn in Noord-Holland. Dat is alleen mogelijk als er op regionaal niveau een goede afstemming bestaat tussen alle partijen die zijn betrokken bij het bouwen van woningen. Dit wordt vormgegeven door met de regio's Regionale Actie Programma's (RAP's) te ontwikkelen met duidelijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's en deze uit te voeren.

De opgaven hebben te maken met demografische ontwikkelingen als de vergrijzing en de trek naar de stedelijke gebieden. Vanwege deze trends is het belangrijk om het woningaanbod op regionaal niveau af te stemmen: wat wordt waar gebouwd en voor wie? Zo wordt concurrentie tussen gemeenten en regio's voorkomen en daarmee op termijn leegstand met alle gevolgen van dien.

Afstemming van het woonbeleid op regionaal niveau is ook nodig om een verdeling van woningtypen en woonmilieus tot stand te brengen die past bij de vraag van de consumenten anno 2010 en 2020.

Kortom, de opgaven vragen in toenemende mate om flexibiliteit en regionale afstemming. Het is dus belangrijk dat gemeenten onderling en met corporaties en andere marktpartijen, goed samenwerken. Regionale afstemming en het maken van regionale afspraken gaan lang niet altijd vanzelf. Als middenbestuur faciliteert en ondersteunt de provincie gemeenten en bewaakt de provincie regionale belangen.

Speerpunten van beleid zijn;

• 1. verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een ge-schikte woning;
• 2. verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners;
• 3. verbeteren van het woningaanbod en de woonomgeving.

De uitwerking vindt plaats in het Regionale Actieprogramma Wonen 2016-2020 (zie paragraaf 3.2.4).

3.2.3 Metropoolregio Amsterdam

De Noordvleugel van de Randstad is een belangrijke trekker van de Nederlandse economie. Om de huidige internationale concurrentiepositie te behouden of zelfs te versterken heeft de Noordvleugel zichzelf de vraag gesteld "Hoe kan de netwerkregio Noordvleugel zich ontwikkelen tot een internationaal concurrerende Europese metropool in 2040?". Het succesvol verder ontwikkelen van de Noordvleugel moet gericht zijn op het creëren van een hoogwaardig en duurzaam leef- en woonmilieu waar bedrijven, bewoners en bezoekers zich graag willen vestigen en willen verblijven.

De Metropoolregio Amsterdam is opgericht als platform om dit doel te realiseren. De Metro-poolregio Amsterdam, waarvan de regio Zuid-Kennemerland deel uitmaakt, is het unieke informele samenwerkingsverband van lokale en provinciale overheden in de noordvleugel van de Randstad. Onder de metropoolvlag maken partners afspraken op het gebied van verkeer en vervoer, economie, verstedelijking, landschap en duurzaamheid. Het metropoolgebied heeft geen harde grens; het strekt zich globaal uit van IJmuiden tot Lelystad en van Purmerend tot de Haarlemmermeer. Het vertrekpunt van het beleid van de Metropoolregio is het Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040.

In dit ontwikkelingsbeleid staat het Metropolitane Landschap centraal. Om dit te realiseren is een aantal opgaven geformuleerd waarbij keuzes moeten worden gemaakt om eventuele conflicten tussen het streefbeeld van het Metropolitane Landschap met andere ontwikkelopgaven weg te nemen. Hierin is een aantal opgaven geformuleerd die niet van invloed zijn op onderhavig bestemmingsplan.

Om dit ontwikkelbeeld te realiseren, wordt de volgende hoofdstrategie onderscheiden:

• 1. in blijven zetten op bundeling en verstedelijking;
• 2. in blijven zetten op diversiteit (en menging) van steden en stadsdelen, waarbij de ruimtelijke kwaliteit leidend moet zijn voor de ontwikkeling.

Aangezien er hier sprake is van bundeling en verstedelijking, staat de visie van de metropoolregio de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg.

3.2.4 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020

Het RAP 2016 – 2020 'de regio Zuid-Kennemerland/IJmond Geeft Thuis!' heeft als doelstelling: “in 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu”. Het vorige RAP 2012 t/m 2015 werd begin 2012 vastgesteld en markeerde de officiële start van regionale samenwerking binnen de regio Zuid-Kennemerland / IJmond op het brede beleidsveld wonen. In onderstaande afbeelding is de beoogde nieuwbouw van het RAP 1 weergegeven en de werkelijke realisatie van de nieuwbouw.

afbeelding Tabel beoogde nieuwbouw RAP 1 en werkelijke realisatie (bron: RAP 2016 – 2020)

Uit deze afbeelding blijkt dus dat in de periode 2011 – 2015 voor Heemstede een woningbouwopgave van 570 woningen beoogd was. Hiervan is 53% gerealiseerd, namelijk 303 woningen. Er is dus een tekort aan 267 woningen in de periode 2011 – 2015.

In het RAP 2016 – 2020 is de woningbehoefte weergegeven. De woningbehoefte is afhankelijk van de verwachte ontwikkeling van het aantal (en het type) huishoudens. In 2015 heeft de provincie Noord-Holland een prognose gepubliceerd van die huishoudensontwikkeling, voor de jaren 2015 t/m 2040. In alle gemeenten wordt nog een groei van het aantal huishoudens verwacht tot 2025. Ook na 2025 groeien de meeste gemeenten in de regio nog, alleen Zandvoort laat in die periode een lichte afname van het aantal huishoudens zien.

afbeelding: Tabel prognose huishoudensontwikkeling 2015 – 2040 (bron: RAP 2016 – 2020)

In de periode 2015 – 2025 groeit het aantal huishoudens met 5% en in de periode 2015 – 2040 groeit het aantal huishoudens met 8%.

afbeelding: Gewenst bouwprogramma (bron: RAP 2016 – 2020)

Op basis van het gewenste woningbouwprogramma in de periode 2016 t/m 2020 moeten in Heemstede tussen de 543 en 815 woningen gerealiseerd worden. In het RAP is ook de ontwikkelingsrichting aangegeven. Voor zowel de vrije sector als de sociale huursector geldt dat per saldo een lichte procentuele toename van de voorraad gerealiseerd dient te worden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling realiseert in totaal 101 woningen in de gemeente Heemstede. Hiervan zijn er middels het vigerende bestemmingsplan al 95 planologisch vastgelegd. Op basis van het RAP 2016 – 2020 moeten in Heemstede in de periode 2016 t/m 2020 tussen de 543 en 815 woningen gerealiseerd worden. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het voorgenomen woningbouwprogramma.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Volkshuisvestingsbeleid Heemstede

De gemeente Heemstede heeft op 4 oktober 2016 het volkshuisvestingsbeleid vastgesteld. In dit beleidsstuk wordt bekeken wat de woningvoorraad is en wat de ambities zijn op het gebied van volkshuisvesting in de gemeente Heemstede.

De gemeente Heemstede heeft bijna 12.000 woningen. Er is een relatief beperkte sociale woningvoorraad. Het valt op dat er een relatief grote particuliere huurvoorraad is. Van het vrijkomende aanbod in de particuliere sector heeft 80% een maandhuur boven € 1.000. Circa 10% behoort tot de sociale huursector.

De gemeente wil inspelen op de volgende opgaven:

• Ten aanzien van de gewenste ontwikkeling van de sociale huurvoorraad is zichtbaar dat er een hoge druk is. Met name nieuwkomers op de woningmarkt hebben een lage slaagkans. Zij zoeken noodgedwongen hun heil elders. De vergrijzing wordt hierdoor versterkt.

• Op korte termijn zijn er meer sociale huurwoningen wenselijk. Pas op lange termijn zou de druk kunnen afnemen, behalve als de instroom van statushouders aanhoudt.
• De hoge druk op de huurmarkt is niet makkelijk op te lossen via nieuwbouw, gezien de zeer beperkte ruimte voor woningbouw in Heemstede. De gemeente zoekt wel naar mogelijkheden op transformatielocaties, al zijn die beperkt. Dit vraagt om de inzet van andere instrumenten, om de beschikbaarheid van sociale woningen te vergroten. Normaal gesproken is inzetten op doorstroming een oplossing, maar de mogelijkheden zijn beperkt. Er zijn weinig betaalbare alternatieven
  om naar door te stromen, ouderen blijven steeds langer in hun huidige woning wonen. Prikkels
  om ouderen en scheefwoners te verleiden om te verhuizen werken in beperkte mate.
• Als gevolg van de passendheidstoets kunnen ongelijke slaagkansen voor zowel de huurtoeslaggerechtigden (primaire doelgroep) als de groep net daarboven (secundaire doelgroep) ontstaan. Ook is er aandacht nodig voor de betaalbaarheid van woningen voor niethuurtoeslaggerechtigden.

Relatie projectlocatie

Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 61 woningen in de sociale huursector. Hierbij sluit het projectplan aan bij de peilers uit het Volkshuisvestingsbeleid Heemstede.

3.3.2 Collegeprogramma 2016 - 2018

Voor de resterende periode van juli 2016 tot en met de gemeenteraadsverkiezingen van 2018 heeft het college van de gemeente Heemstede afspraken gemaakt over hun ambities die zij in deze periode willen realiseren. Natuurlijk is op het brede terrein van de gemeentelijke taken al veel beleid geformuleerd en bekrachtigd door de gemeenteraad. De coalitiepartners zijn er trots op dat, zoals blijkt uit de website ‘Waar staat je gemeente’, de inwoners van Heemstede de inzet van de gemeente waarderen en positief beoordelen. De coalitie wil dat wat de afgelopen jaren met inspanning van velen is bereikt, voortzetten en versterken.

Het college wil:

• Zorgen voor haar inwoners waar dat nodig is
• Een bestuur dat samenwerkt met haar inwoners
• Een duurzaam, innovatief en groen Heemstede
• Een dienstbaar en financieel gezond Heemstede

Voor ruimtelijke ordening en wonen is het volgende van belang:

Heemstede moet ook voor jonge gezinnen aantrekkelijk blijven. De coalitiepartners zetten zich in voor een divers woningaanbod in de wijken, voor jong en oud. Hierbij richten de coalitiepartners zich vooral op koop- en huurwoningen in het lage- en middensegment om doorstroming op de woningmarkt mogelijk te maken.

Sociale woningbouw is voor de coalitiepartners een belangrijk onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling van het woongebied De Slottuinen. Dit project wordt met nieuw elan opgepakt.

Voorliggend project wordt in het collegeprogramma genoemd en hierbij wordt ook veel aandacht besteed aan sociale woningbouw.

3.3.3 Algemene beleidsuitgangspunten voor bestemmingsplannen in Heemstede

De gemeenteraad heeft op 29 januari 2009 een aantal algemene uitgangspunten voor nieuwe bestemmingsplannen vastgelegd. Onderdelen van deze beleidsuitgangspunten zijn:

• 70 m² uitbreiding erfbebouwing;
• horecabeleid;
• bedrijven;
• dakkapellen;
• dakterrassen;
• beleid voor seksinrichtingen;
• woningen;
• ondergronds bouwen vastleggen;
• bomen en laanbeplanting.

De beleidsuitgangspunten worden in de regels behorende in dit bestemmingsplan toegepast. Er wordt aangesloten bij de regels en beleidsuitgangspunten uit de recentelijk vastgestelde bestemmingsplannen voor de bebouwde gebieden in Heemstede.

3.3.4 Herziening Beleidsstrategie Heemstede 2015

In de Herziening Beleidsstrategie Heemstede 2015 geeft de gemeente haar langetermijnvisie vorm aan de hand van de invalshoeken wonen, werken en welzijn.

Wonen

Voor 'wonen' streeft de gemeente naar een gedifferentieerde, kwalitatief goede woningvoorraad die zoveel mogelijk beantwoordt aan de wensen en behoeften van woningzoekenden uit Heemstede en de regio. Daarbij wordt veel belang gehecht aan een kwalitatief goede en groene woon- en leefomgeving. Voor de aanpak van de woon- en leefomgeving wordt een integrale wijksgewijze benadering voorgestaan.

Werken
Voor 'werken' wil de gemeente de twee bestaande locaties waar bedrijvigheid is geconcentreerd handhaven, maar niet verder uitbreiden. Voor de Nijverheidsweg e.o. wordt gekeken naar de mogelijkheden voor herstructurering en/of duurzame inrichting. Op kleinere schaal wordt de functiemenging van wonen en werken waar mogelijk gefaciliteerd door planologische inpassing van met name zakelijke dienstverlening. Op Heemsteedse schaal slaat 'economie' vooral op de detailhandel. De gemeente heeft een goed en gevarieerd winkelbestand dat een grote bijdrage levert aan de levendigheid en het is dan ook van groot belang de winkelcentra levensvatbaar te houden.

Welzijn
'Welzijn' is in de eerste plaats gericht om te voorkomen dat Heemsteedse inwoners maatschappelijk in een achterstandssituatie belanden of sociaal buiten de gemeenschap komen te staan. Daarnaast bestaat de wens van de gemeente om voorwaarden te scheppen voor de aanbieding en instandhouding van een breed-geschakeerd pakket van voorzieningen en activiteiten.

Voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een aanvulling op de woningvoorraad door kwalitatief goede woningen toe te voegen. Daarbij wordt een gedifferentieerd programma aangeboden, van grondgebonden (sociaal en duur) naar zorgwoningen.

3.3.5 Welstandsnota 2016

Volgens de Woningwet moet een plan voldoen aan redelijke eisen van welstand. In de Welstandsnota Gemeente Heemstede (september 2016) is het gemeentelijk grondgebied opgedeeld in diverse gebieden met een eigen karakteristiek. Projectgebied is aangemerkt als 'Woongebied jaren 90 - nu'. De woongebieden gerealiseerd sinds het begin van de jaren negentig zijn buurten met een verzorgde uitwerking en detaillering. In Heemstede zijn het gebieden, die tussen bestaande woonwijken in zijn gebouwd. Het beleid is in het algemeen gericht op het beheer van de samenhang in de architectuur, die veelal bepalend is voor het straatbeeld. Bij de advisering zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van herhaling in rooilijnen en de samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het materiaalgebruik met inbegrip van kleur.

3.4 Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan ruimtelijk beleid. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het projectplan past binnen de kaders van rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aspecten

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 lid 1 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) maar ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarvan wordt in dit hoofdstuk verslag gedaan. De toets aan het beleid is in het vorige hoofdstuk al aan de orde gekomen.

4.1 Planologie

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Teneinde een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren dient bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De motivatie dient te gebeuren aan de hand van een drietal treden:

• 1. Actuele regionale behoefte;
• 2. Benutting van beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied;
• 3. Mogelijkheden om locatie passend te ontsluiten in geval van realisatie buiten bestaand stedelijk gebied.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het begrip stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd in artikel 1.1.1. lid 1 sub i van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor de projectlocatie geldt dat gaat om de herstructurering van het terrein naar woningen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn reeds 95 woningen mogelijk. Met voorliggend plan worden vooralsnog 101 woningen gerealiseerd. Het surplus aan woningen dient enkel nog gemotiveerd te worden.

• 1. Actuele regionale behoefte

De woningmarkt in Heemstede is gespannen. Dit uit zich in lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en hoge woningprijzen. De gemeente Heemstede beschikt niet meer over grootschalige uitbreidingslocaties Uit het Regionale Actieprogramma Wonen (RAP) 2016 t/m 2020: De regio Zuid-Kennemerland / IJmond geeft thuis! blijkt dat er voor de gemeente Heemstede een behoefte is van minimaal 543 woningen. De woningbehoefte is afhankelijk van de verwachte ontwikkeling van het aantal (en het type) huishoudens. In 2015 heeft de provincie Noord-Holland een prognose gepubliceerd van die huishoudensontwikkeling, voor de jaren 2015 t/m 2040 (zie onderstaand figuur). Hieruit blijkt dat wordt voldaan aan de kwantitieve regionale behoefte.

In het RAP staat beschreven dat de regio zich in spant om de voorraad sociale huurwoningen op regionaal niveau niet te laten krimpen ten opzichte van de voorraad in 2015 (64.000 woningen). De druk op de woningmarkt, en met name het sociale huursegment, is verder toegenomen doordat het aantal huishoudens met een laag inkomen is toegenomen, mensen langer zelfstandig blijven wonen en er instroom is doordat ouderen, gehandicapten en mensen uit de geestelijke gezondheidszorg vanuit collectieve woonvormen ook steeds vaker zelfstandig gaan wonen (extramuralisatie). Ook uit het Volkshuisvestigingsbeleid van de gemeente Heemstede blijkt de vraagt naar sociale huurwoningen.

De ontwikkelingsrichtingen zijn indicatief en geven aan in welke richting de woningvoorraad in een bepaald segment zich moet ontwikkelen om te voorzien in de woningbehoefte van de toekomst. Voor Heemsteede geldt dat de vraag naar betaalbare en middeldure koopwoningen toeneemt.

2. Voorzien behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied

De realisatie van het woningbouwplan vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, te weten een voormalig schoolgebouw dat nu bestemd is voor de realisatie van 95 woningen. Er is hier sprake van een binnenstedelijke herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied.

3. Passende ontsluiting

Aangezien er sprake is van een actuele behoefte en een herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied, is een passende ontsluiting niet van toepassing.

Conclusie

Het beoogde woningbouwprogramma in het plangebied biedt kansen voor een aantrekkelijk woon- en leefmilieu met woningbouwmogelijkheden die aansluiten bij de woningbehoefte in Heemstede. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 22 sociale huurwoningen, 39 appartmenten in de sociale sector en 40 koopwoningen in de vrije sector. Het plan sluit hier bij aan op de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woningen in Heemstede.

4.2 Verkeer

In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan.

In 2008 heeft Goudappel Coffeng voor de gemeente Heemstede de verkeerseffecten van het vigerende bestemmingsplan 'De Slottuin' uit 2012 onderzocht. In dit verkeersonderzoek is uitgegaan van de realisatie van 100 woningen. Op dit moment is een nieuw stedenbouwkundig plan van deze locatie opgesteld met een andere opzet dan in 2012 was voorzien. In dit kader heeft Goudappel Coffeng het onderzoek dat in 2008 is uitgevoerd, geactualiseerd. De resultaten hiervan zijn terug te lezen in 'Actualisatie verkeersproductie en verkeerscirculatie 'De Slottuin', Heemstede' (zie ook bijlage).

Om de verkeersproductie en de verkeerscirculatie van het nieuwe bestemmingsplan vast te stellen, heeft Goudappel Coffeng de volgende vragen gesteld:

• 1. Wat is de te verwachten verkeersproductie van het nieuwe woningbouwprogramma? In hoeverre wijkt deze af van de berekeningen die in 2008 zijn gedaan? Zijn de conclusies die in 2008 zijn getrokken nog steeds van kracht?
• 2. Wat zijn de verkeerskundige effecten van de invoering van eenrichtingsverkeer op de Ir. Lelylaan?

Verkeersgeneratie

In het geactualiseerde rapport van Goudappel Coffeng (bijlage 1) wordt geconcludeerd dat de verkeersgeneratie van het actuele woningbouwprogramma voor ´De Slottuin´ gelijk is aan de verkeersgeneratie van het programma waar in 2008 van werd uitgegaan. Dat betekent dat de conclusies uit het verkeersonderzoek van 2008 nog steeds valide zijn. In dit onderzoek is gerekend met zorgwoningen. In dit bestemmingsplan wordt echter uitgegaan van reguliere woningen (39 appartementen) die omgezet kunnen worden naar zorgwoningen. Voor de volledigheid wordt dus uitgegaan van het worst-case scenario, waarbij gerekend wordt met reguliere appartementen. Dit levert dan de volgende verkeersgeneratie op.

Bij het woningbouwprogramma uit 2008 was een verkeersproductie berekend van 504 ritten per etmaal. Het nu voorziene programma heeft dus een nagenoeg vergelijkbare verkeersproductie. Dat betekent dat de conclusies uit het verkeersonderzoek van 2008 (omtrent verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid) nog steeds valide zijn. Deze conclusies worden voor de volledigheid hieronder weergegeven.

De verkeersgeneratie van de toekomstige woningbouw zal circa 532 mvt/etmaal bedragen. Dit extra verkeer heeft echter geen negatief effect op de verkeersafwikkeling op de wegvakken, op het kruispunt Cruquiusweg/Javalaan en op de overige kruispunten in de buurt. Tevens heeft het bouwplan geen negatief effect op de bestaande verkeersveiligheid in de buurt.

Ook is in het onderzoek uit 2008 gekeken naar de mogelijkheid om het plangebied geheel of gedeeltelijk rechtstreeks aan te sluiten op de Cruquiusweg. Geconcludeerd wordt dat deze alternatieve ontsluitingsmogelijkheid niet wenselijk en niet noodzakelijk is.

Ontsluiting

Bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer
Het plangebied wordt voor het verkeer ontsloten vanaf de Ingenieur Lelylaan. Via de parallelle Cruquiusweg en de Slotlaan wordt aangesloten op de Javalaan. De parallelle Cruquiusweg is echter maar in een richting begaanbaar, van de Javalaan naar de Ingenieur Lelylaan. De Javalaan sluit vervolgens in noordoostelijke richting aan op de Cruquiusweg (N201). De N201 geeft verbinding in de richtingen Zandvoort en Hilversum.

De N201 is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 80 km/h. De Javalaan is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h. De overige wegen rondom de locatie zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.

Bereikbaarheid voor langzaam verkeer en verkeersveiligheid

Het langzaam verkeer wordt op de 30 km/h wegen rondom de locatie gemengd met het gemotoriseerd verkeer afgewikkeld. Dit is conform de inrichting volgens Duurzaam Veilig. Langs de Javalaan (50 km/h-weg) is, conform de inrichting van deze weg volgens Duurzaam Veilig, een fietsstrook gelegen.

Bereikbaarheid per openbaar vervoer
Langs de Cruquiusweg, ter hoogte van de Javalaan, is op enige loopafstand van de locatie (circa 325 m) een bushalte gelegen. Hier halteren openbaarvervoersdiensten in de richtingen Haarlem en Uithoorn.

Parkeren

In het kader van de herontwikkeling dient bekeken te worden wat de parkeerbehoefte is. Voor de berekening van de parkeervraag is uitgegaan van een worst case scenario, waarbij 39 sociale huurappartementen worden gerealiseerd, 22 sociale grondgebonden woningen en 40 vrije koopwoningen.
Voor de 30 kleine sociale appartementen wordt afgeweken van het parkeerbeleid en wordt een norm van 1,17 gehandhaafd. Dit leidt tot 35 benodigde parkeerplaatsen ten aanzien van de kleine sociale appartementen.

Conclusie
De ontsluiting voor zowel het gemotoriseerd verkeer als het langzaam verkeer als het openbaar vervoer is goed te noemen. De herontwikkeling zal tot meer verkeersbewegingen leiden ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan. Dit leidt echter niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling of tot problemen ten aanzien van de verkeersveiligheid. Er zijn in totaal 206 parkeerplaatsen nodig om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Hieraan wordt voldaan. Het aspect verkeer staat de herontwikkeling van het plangebied dan ook niet in de weg.

Bovendien wordt in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat, ongeacht het uiteindelijke gebruik, altijd voldaan moet worden aan de parkeernormen. Dit betekent dat bij wijziging van het plan van reguliere woningen naar zorgwoningen, er getoetst moet worden aan de parkeernormen. Aangezien zorgwoningen een veel lagere parkeernorm hebben, zal dit niet tot parkeerproblemen leiden.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt?'

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.

De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

4.3.1 Situatie plangebied

Het archeologiebeleid van de gemeente Heemstede is op 24 juni 2010 door de gemeenteraad vastgesteld in de nota “Archeologiebeleid Heemstede: toekomst voor het verleden”. Op basis van de beleidskaart Archeologie, geldt ter plaatste van de projectlocatie HDE30A 'Overig onbebouwd gebied op de strandvlakte'.

Beschrijving

Dit gebied betreft het gebied buiten de bebouwde kom van Heemstede, ter hoogte van de strandvlakte, waar vooralsnog geen bekende archeologische waarden zijn aangetroffen. Hiertoe worden ook de terreinen gerekend waarvan bekend is dat zij eens tot een bepaald landgoed hoorden, maar waarvan verwacht wordt dat zij niet tot nauwelijks bebouwd is geweest.

Waardebepaling
Dit deel van de gemeente kan archeologische waarden bevatten, maar de aard en precieze ligging daarvan is (deels) nog onbekend. Op grond van de ontbrekende bebouwing bestaat de kans dat de eventueel aanwezige archeologische waarden in de bodem bewaard zijn gebleven. Deze kans wordt iets minder groot geacht op de strandvlakte dan op de strandwal.

Vrijstellingsgrens
Bij grondroerende werkzaamheden in plannen met een oppervlakte van 2500 m² of groter en een diepte van 40 cm of dieper dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van archeologische waarden. Plannen die niet aan deze criteria voldoen zijn vrijgesteld van de archeologische onderzoeksplicht.

In 2009 heeft ADC ArcheoProjecten een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd, het rapport hiervan is opgenomen in Bijlage 5 archeologisch onderzoek. Afgezien van losse vondsten zijn deze vanwege het natte milieu dat niet geschikt was voor bewoning niet te verwachten. Aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische resten zijn niet vastgesteld. ADC ArcheoProjecten adviseert om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Voor eventuele vondsten geldt overigens nog wel de meldingsplicht.

4.3.2 Situatie plangebied cultuurhistorie

Cultuurhistorische waarden zijn te raadplegen via de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland (bron: http://maps.noord-holland.nl/extern/gisviewers/ilc/ (geraadpleegd op 20 maart 2017) en in de Cultuurnota 2016 t/m 2019 'Verbinding met én door Cultuur'. Binnen het projectgebied zijn geen cultuurhistorische waarden of monumenten aanwezig. Ten zuidwesten van de projectlocatie is Slot Heemstede gesitueerd. Bestemmingsplan 'Slottuin' doet hier geen afbreuk aan.

4.3.3 Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Waterhuishoudkundige situatie

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.a.) voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Daarom is het belangrijk om, waar mogelijk, te werken volgens de volgende principes:

• 1. afkoppelen van schoon hemelwater zodat dit niet in het vuilwaterriool komt en waardoor het vuile water geconcentreerder wordt waardoor verwerking ervan beter verlopen kan;
• 2. opvangen en vasthouden van gebiedseigen water. Dit door middel van infiltratie in de bodem in het plangebied (als dat kan) of anders infiltratie in de omgeving en / of het 'getrapt' afvoeren via opvangbekkens naar het oppervlaktewater;
• 3. goed zorgen voor (de mogelijkheden voor) waterinfrastructuur zoals dijken langs de kust, rivieren en andere waterwegen.

Op landsniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt. Denk aan de Waterwet uit 2009, het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW).

Watertoets

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen in het zuidoosten van de kern Heemstede, aan de Ingenieur Lelylaan. Het plangebied bestaat uit een voormalige schoollocatie en is grotendeels onverhard.

Bodem en grondwater

De maaiveldhoogte binnen het plangebied varieert tussen NAP +0,25 m rondom het schoolgebouw en NAP -0,25 m ten zuiden van de watergang die midden door het plangebied loopt. De bodem bestaat uit een fijn zanderige bovengrond van circa 2 m dikte. Hieronder bevindt zich een dunne veen- en kleilaag.

Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,5 m en de 0,8 m beneden maaiveld.

Waterkwantiteit

Het plangebied is gesitueerd in stedelijk gebied en behoort tot het boezemland, waarbij overtollig water vrij afwatert naar de boezemwatergang in het plangebied die vervolgens afwatert op het Zuider Buiten Spaarne. De boezemwatergang heeft een zomerpeil van - 0,61 m NAP en een winterpeil van -0,64 m NAP.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied is geen KRW-waterlichaam aanwezig. De waterkwaliteit van het Boezemwater is over het algemeen matig.

Veiligheid en waterkeringen

De watergang langs de zuidoostzijde van het plangebied heeft een waterkering. Het betreft hier een boezemkering.

Afvalwaterketen en riolering

Binnen het plangebied is een gemengd rioleringssysteem aanwezig.

Toekomstige situatie

Algemeen

Het plan maakt de realisatie van 101 woningen en een half verdiepte stallinggarage mogelijk.

Waterkwantiteit

Door de ontwikkeling zal het verhard oppervlak in het plangebied toenemen. Om deze toename te compenseren wordt de watergang in het plangebied verbreed. De watergang is inmiddels al verbreed, gelijktijdig met het aanbrengen van het kleipakket dat nu als waterkering is opgenomen. Het schoolgebouw is ook al gesloopt.

De compensatienorm is 15% van de toename verharding (vanaf 500 m²). Ondergrondse verhardingen (parkeergarages en dergelijke) met meer dan 0,6 m grond erboven worden niet gezien als verhardingen waar compensatie voor plaats hoeft te vinden. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de toename aan verharding en de toename aan oppervlaktewater.

Op 26 januari 2012 is het bestemmingsplan Slottuin vastgesteld door de gemeente Heemstede. Dit bestemmingsplan zag toe op het realiseren van 95 woningen. In dit bestemmingsplan is tevens aandacht besteed aan watercompensatie en verharding. Het woningbouwplan dat dit vigerende bestemmingsplan uit 2012 mogelijk maakt, is nooit tot realisatie gekomen en inmiddels is er een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt, dat opnieuw vervat is in een nieuw bestemmingsplan: “herziening Slottuin”. Hierbij zijn dezelfde uitgangspunten gebruikt als bij het vigerende bestemmingsplan, waarbij de oude bebouwing van de school inclusief de afgebrande gymzaal is meegenomen. De gymzaal is in augustus 2009 afgebrand (bron Google) en het NOVA college zelf is in 2012 gesloopt. De vergelijking is met dit oude bestemmingsplan en bijbehorende situatie gemaakt. In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan Slottuin is aangegeven wat de verharding was in de oude situatie en wat de verharding is in de nieuwe situatie, inclusief het aantal vierkante meter te graven water. De gegevens uit het vigerende bestemmingsplan zijn derhalve als uitgangspunt genomen, waarbij het uitgangspunt ten opzichte waarvan de watercompensatie moet worden berekend de hoeveelheid aanwezig water ten tijde van het NOVA College is.

In onderstaande tabel is dit weergegeven, waarbij te zien valt dat het bestaande verhard oppervlak alsmede oppervlaktewater gelijk is aan de vierkante meters uit het vigerende bestemmingsplan.

De tabel laat zien dat er 531m2 water gecompenseerd moet worden. Er wordt ten opzichte van de bestaande situatie 834m2 aan extra water gegraven, waarmee er een surplus van 303m2 aan water is. Uit deze tabel blijkt dat het plan ruimschoots aan de compensatieplicht voldoet. Binnen het plangebied is ook voldoende ruimte aanwezig om het benodigde oppervlaktewater te realiseren, inclusief de watercompensatie van toename verharding en de uit te voeren dempingen. Het plan heeft geen wezenlijke effecten op het watersysteem.

In de fase van uitvoering moet een melding in het kader van de Keur worden gedaan voor de mate van versnelde afvoer (oppervlakte) bij een toename verhard van oppervlak. Dit geldt tevens voor het dempen en graven van oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater.

Afvalwaterketen en riolering

Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. Rijnland volgt hierbij de voorkeursvolgorde (rijksbeleid). Daarbij staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater voorop. Wanneer er afvalwater is, wordt de verontreiniging daarna zoveel mogelijk beperkt en tot slot worden afvalstromen gescheiden. De voorkeursvolgorde voor de afvoer van hemelwater is opgenomen in het gemeentelijk rioleringsplan.

Binnen het projectgebied zal het hemelwater afgevoerd worden naar de nieuw te realiseren watergang.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Veiligheid en waterkeringen

De in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving. Met het verbreden van de watergang wordt ook de waterkering langs de zuidoostzijde daarvan fysiek gemaakt. Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplanting, etc.) moet een watervergunning aangevraagd worden bij ons. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

De kerende werking wordt in dit bestemmingsplan beschermd door een dubbelbestemming Waterkering op te nemen. Zowel de kern als beschermingszone van de kering wordt opgenomen in de verbeelding. In de regels van dit bestemmingsplan wordt de dubbelbestemming openomen en worden de beperkingen ten aanzien van bouwen in deze zone aangegeven.

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning. Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen geen negatieve gevolgen hebben voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

5.1.1 Situatie plangebied

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) wordt onderscheid gemaakt in niet-bindende richtafstanden voor de omgevingstypen 'gemengd gebied' en 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Het plangebied wordt aangemerkt als een rustige woonwijk.

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd. Wel ligt op ongeveer 30 meter van het plangebied het restaurant/zalenaccommodatie Het Oude Slot. Op grond van bovengenoemde VNG-publicatie valt een dergelijke activiteit in categorie 1. Voor activiteiten uit deze categorie geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. Aangezien het plangebied (een rustige woonwijk) op ongeveer 30 meter van Het Oude Slot ligt, is ter plaatse van het plangebied geen sprake zijn van onaanvaardbare milieuhinder. Ook wordt Het Oude Slot niet in haar bedrijfsvoering beperkt als gevolg van de realisatie van het bestemmingsplan.

Op basis van het voorgaande vormt het aspect milieuzonering daarom geen belemmering voor het initiatief en is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

5.2 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals chemicaliën, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen.

De veiligheidsrisico's in het kader van externe veiligheid worden uitgedrukt in een plaatsgebonden risico (PR) en een groepsrisico (GR). De normen voor het plaatsgebonden risico en groepsrisico hebben tot doel een voldoende veiligheidsniveau te garanderen voor de burger als persoon dan wel deel uitmakend van een groep. Het plaatsgebonden risico is de berekende kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met een nabijgelegen risicobron. Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van tien of meer personen in één keer het (dodelijke) slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Het aantal personen in de nabijheid van een incident heeft invloed op de omvang van het groepsrisico. Tussen het aantal personen en de aard en de dichtheid van bebouwing bestaat een causaal verband.

figuur: overzicht risicovolle activiteiten nabij het plangebied (bron: risicokaart.nl)

Plaatsgebonden risico

Uit de figuur blijkt dat het plangebied zich niet bevindt binnen een PR=10-6 contour van een risicovolle activiteit. Vaststelling van het plan leidt ten aanzien van de grenswaarden niet tot een knelpunt als bedoeld in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Groepsrisico

Het plangebied bevindt zich binnen het invloedsgebied van provinciale weg N201. Het plangebied bevindt zich voor zo'n 150 meter langs deze weg. In het vastgestelde bestemmingsplan van 2012 is de situatie van de weg besproken en beargumenteerd. De realisatie van de woningen ter plaatse van een voormalige school is geanalyseerd in het kader van het bepalen van de hoogte van het groepsrisico. In het bestemmingsplan van vóór 2012 was sprake van een dichtheid van maximaal 500 personen. Dat aantal was toe te rekenen aan het aantal personen dat samenhing met de toenmalige functie: een schoolgebouw. In het bestemmingsplan van 2012, waarbij de realisatie van 95 woningen mogelijk werd gemaakt, is vastgesteld dat met de nieuwe functie een afname van het groepsrisico plaatsvond door een fors lagere personendichtheid. Deze ging immers van maximaal 500 personen in de dagperiode naar maximaal 114 in de dagperiode en maximaal 228 in de nachtperiode.

Omdat het plan in gewijzigde vorm in procedure wordt gebracht is de hoogte van het groepsrisico opnieuw beschouwd. Het nieuwe plan voorziet in de komst van 101 woningen. Dat is 6 meer dan waar in 2012 vanuit werd gegaan. Deze stijging is kleiner dan 10% van oorspronkelijke plan en daarmee niet significant. Ook wordt de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet overschreden. Overeenkomstig het gestelde in artikel 8 van het Bevt kan een uitgebreide beschouwing van het groepsrisico achterwege blijven.

Conclusie

Binnen het plangebied is geen sprake van de ligging van een PR=10-6 risicocontour. Het plangebied ligt wel in het invloedsgebied van de N201. In de nieuwe situatie is de stijging van de personendichtheid kleiner dan 10% ten opzichte van de geprojecteerde, bestemde situatie. Ook is groepsrisico kleiner dan 1 x OW. In de besluitvorming kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Met deze paragraaf wordt invulling gegeven aan de eisen van dat besluit.

5.3 Bodem

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient voor het toetsen van de uitvoerbaarheid onderzoek te worden verricht naar de milieu hygiënische bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen wordt beoordeeld of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie.

In 2003 heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en het grondwater maximaal lichte verontreinigingen zijn aangetroffen.
Een bodemonderzoek heeft een beperkte houdbaarheid. Hiervoor wordt in het algemeen een termijn van maximaal vijf jaar aangehouden. Met oog hierop is in het kader van de locatieontwikkeling in 2011 opnieuw een bodemonderzoek uitgevoerd. De bevindingen uit dit onderzoek komen overeen met de onderzoeken uit 2003. Dat wil zeggen dat ook in 2011 maximaal lichte verontreinigingen in grond en grondwater zijn aangetroffen. Daarnaast is een indicatief asbest in grondonderzoek uitgevoerd vanwege de aanwezigheid van puin op de bodem ter plaatse van de voormalige gymzaal. Hierbij is geen asbest in of op de bodem aangetroffen.

De onderzoeksresultaten uit 2011 zijn om dezelfde reden anno 2017 ook verouderd. In dit kader wordt door BK Ingenieurs een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. BK Ingenieurs heeft in januari en februari 2017 een verkennend bodem- en asbest-in-grondonderzoek uitgevoerd op de locatie Ir. Lelylaan /hoek Cruqiusweg te Heemstede. Het rapport is als bijlage terug te vinden. De resultaten zijn hieronder weergegeven.

Ten aanzien van het uitgevoerde bodemonderzoek worden de onderstaande opmerkingen gemaakt:

• de aanwezige depots (puin/grond) zijn niet onderzocht. De herkomst en milieuhygiënische kwaliteit, ook ten aanzien van asbest, is onbekend. Volgens informatie vanuit luchtfoto's zijn deze in 2013 aangebracht;
• de grond onder de depots is niet onderzocht. Door het aanwezigheid van de depots en het ontbreken van informatie over de milieuhygiënische kwaliteit van de depots blijft er een voorbehoud op de bodemkwali-teit onder de depots;
• het aanwezige puingranulaat is niet onderzocht. De herkomst en milieuhygiënische kwaliteit, ook ten aan-zien van asbest, is onbekend;
• ter plaatse en rondom het voormalige schoolgebouw (asbestverdacht op basis van bouwjaar) heeft slechts summier asbest-in-grondonderzoek kunnen plaatsvinden. Als gevolg van water, vermoedelijk grondwater, in de voormalige kruipruimte van een flink deel van het voormalige schoolgebouw is het niet mogelijk ge-weest een inspectie van de toplaag te doen en graafgaten uit te voeren. Dit betekent dat een deel van het voormalig schoolgebouw nog steeds asbestverdacht is.
• ter plaatse van de voormalige gymzaal is binnen het huidig onderzoek geen (verder) asbest-in-grondon-derzoek verricht. Nu kan geen uitspraak gedaan worden of deze deellocatie niet-asbest verdacht is. (uit-gaande dat bouwperiode gymzaal overeenkomstig schoolgebouw is en derhalve in eerste instantie asbest-verdacht).

Als laatste wordt opgemerkt dat ondanks de recente sloop van de gebouwen er geen asbestinventarisatie rappor-tages beschikbaar zijn waaruit blijkt of en wel/niet asbesthoudende materialen in danwel aan de buitenzijde van de voormalige gebouwen was toegepast. Gezien de bouwperiode wordt dit wel verwacht.

Op basis van de beschikbare analyseresultaten wordt het onderstaande geconcludeerd:

• de bodemlaag, welke gelegen is direct onder het menggranulaat aan de noordwestzijde van het terrein is licht verontreinigd met PCB. Op basis van een indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit blijkt dat de bodemlaag voldoet aan de klasse wonen;
• in de overige mengmonsters (zowel bovengrond als ondergrond) zijn geen verhogingen aangetoond met de geanalyseerde parameters;
• uit de visuele beoordeling van de bodemopbouw in de voormalige watergang (boring 40, 41 en 101) blijkt dat deze is gedempt met gebiedseigen materiaal. Specifiek nader onderzoek is derhalve niet aan de orde;
• in het grondwater ter plaatse van de voormalige school is een licht verhoogde concentratie met naftaleen aangetoond. In het grondwater aan de oostzijde van de onderzoekslocatie is een licht verhoogde concen-tratie aan minerale olie aangetoond. In het grondwater ter plaatse van de voormalige gymzaal is geen ver-hoging aangetoond van de geanalyseerde parameters;
• tijdens de visuele inspectie van het maaiveld ter plaatse van het onderzochte deel van het voormalig schoolgebouw en een strook grond van tien meter buiten de grenzen van de voormalige bebouwing is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Analytisch is in de bodem geen asbest boven de bepalings-grens aangetoond.

De herkomst van de verhoging van het gehalte met PCB is onbekend. De resultaten van de grond komen groten-deels overeen met de bodemkwaliteitskaart en/of de resultaten uit het voorgaande bodemonderzoek van Wareco. De herkomst van de verontreinigingen in het grondwater is niet bekend.

Ten aanzien van asbest is nog steeds sprake van een asbestverdachte locatie. Op grond van de uitgevoerde on-derzoeksinspanning kan geen uitspraak worden gedaan of het niet aannemelijk is dat ten aanzien van asbest, ook in een nader onderzoekstraject, de interventiewaarde in de grond niet wordt overschreden.

Geadviseerd wordt:

• binnen de planvoorbereiding rekening te houden met de genoemde onzekerheden en mogelijk daaruit voortvloeiend aanvullend onderzoek;
• zo spoedig mogelijk de kwaliteitsverklaringen te achterhalen van de aangevoerde grond/puin in depots en het toegepaste puingranulaat. Blijkt namelijk dat niet voldaan wordt aan de eisen van het Besluit bo-demkwaliteit dan kan dit leiden tot 'nieuwe' bodemverontreiniging welke dient te worden weggenomen. Tevens dienen dan de aangebrachte/toegepaste depots en/of puingranulaat te worden verwijderd;
• rekening te houden met de genoemde onzekerheid ten aanzien van asbest in de grond. Geadviseerd wordt gegevens op te vragen ten aanzien van de gesloopte gebouwen waaruit blijkt dat er geen asbest-houdende materialen in de gebouwen waren verwerkt danwel gegevens waaruit blijkt dat al het asbest gecondititoneerd is verwijderd en een bewijs van vrijgave van het maaiveld ter plaatse van de voormalige gebouwen;
• bij werkzaamheden in de bodem rekening te houden met de aangetoonde bodemkwaliteit en attent te zijn op mogelijke afwijkingen in het werk.

5.4 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder liggen er geluidszones rond wegen, spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen zone. Binnen een geluidszone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidbelasting.

Woningen, scholen, kinderdagverblijven, zieken- en verzorgingshuizen, woonwagenterreinen en aangewezen ligplaatsen voor woonschepen zijn geluidgevoelige bestemmingen volgens de Wet geluidhinder.

Als de geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe geluidgevoelige bestemming de voorkeursgrenswaarde van een geluidbron overschrijdt, en deze kan door redelijke maatregelen niet worden teruggebracht, moet gelijktijdig met de planprocedure door het bevoegd gezag in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidbelasting worden vastgesteld. Een hogere waarde voor de geluidsbelasting kan, onder voorwaarden, worden vastgesteld tot de maximale ontheffingswaarde voor de betreffende geluidbron.

5.4.1 Situatie plangebied

De nieuw te realiseren woningen in de Slottuin aan de Ingenieur Lelylaan zijn geluidgevoelige bestemmingen in het kader van de Wet geluidhinder. Het plangebied ligt niet binnen de geluidszone van een spoorlijn, een in het kader van de Wet geluidhinder gezoneerd industrieterrein en wettelijke zones in verband met de luchthaven Schiphol.

Wegverkeerslawaai

De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai is 48 dB. Bij een hogere geluidsbelasting is het in een binnenstedelijke situatie mogelijk tot en met 63 dB een hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder vast te stellen. In een buiten stedelijke situatie kan een hogere waarde tot en met 53 dB worden vastgesteld.

Op basis van de uitgangspunten van de tekeningen van Mulleners+Mulleners Architecten heeft Alcedo in september 2017 geluidsonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als bijlage terug te vinden, hieronder zijn de resultaten weergegeven.

Uit het onderzoek van Alcedo blijkt dat de voorkeursgrenswaarde op meerdere plaatsen wordt overschreden. Aan de overschrijding van de grenswaarden zijn verschillende maatregelen verbonden. De resultaten van het onderzoek worden in onderstaand schema kort toegelicht. Het volledige onderzoek is bijgevoegd als bijlage.

Op basis van het geluidsonderzoek blijkt dat woningbouw op deze locatie mogelijk is, onder enkele voorwaarden zoals gesteld in het rapport van september 2017 van Alcedo.

5.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen.

Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of
• een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.
  

AMvB 'niet in betekenende mate'
In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Op verzoek van de Nederlandse overheid heeft de EU verlenging van de termijn (derogatie) gegeven waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Per 1 augustus 2009 is het NSL vastgesteld (een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de derogatie). Hierdoor kan volledig gebruik worden gemaakt van deze derogatie. Bovendien is de definitie van 'niet in betekenende mate' verlegd van 1% naar 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3) voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Op 7 juni 2012 is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen aangepast, zodat het mogelijk wordt gemaakt om bij ministeriële regeling (Regeling NIBM) bepaalde gebieden en bepaalde broncategorieën aan te wijzen waarbinnen geen gebruik meer kan worden gemaakt van de NIBM-grond. Het zal gaan om gebieden waar de grenswaarde voor PM10 wordt overschreden of waar overschrijding van de grenswaarde dreigt. Dit betreft naar verwachting een enkele gemeente in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland met veel intensieve veehouderijen, pluimveehouderijen in het bijzonder. De aanwijzing van gebieden en broncategorieën zal plaatsvinden in nauwe samenspraak met betrokken overheden en sectoren en zal gepubliceerd worden in de Regeling NIBM.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

In onderhavig geval is sprake van woningbouw. Er worden circa 101 nieuwe woningen gerealiseerd. Het huidige bestemmingsplan bood echter al ruimte voor 95 woningen, welke niet zijn gerealiseerd. Uit het verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng blijkt dat de verkeersgeneratie van het actuele woningbouwprogramma voor 'De Slottuin' gelijk is aan de verkeersgeneratie van het programma waar in 2008 van werd uitgegaan. De vijf extra woningen leiden niet tot overschrijding van de grenswaarde van 3%. De projectplannen dragen daarmee niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Op www.atlasleefomgeving.nl (geraadpleegd op 23 januari 2017) is te zien dat ter plaatse van de projectlocatie de grootschalige achtergrondconcentraties in 2013 van fijnstof PM10 19,7 µg/m3, van fijnstof PM2,5 12,8 µg/m3 en van stikstofdioxide NO2 20.1 µg/m3 zijn. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdioxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3 de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarden blijven.

tabel 4. achtergrondconcentraties NO2 en PM10 en PM2,5 ter plaatse van het plangebied

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

5.6 Ecologie

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

5.6.1 Beleid en normstelling

Wetgeving voor de bescherming van de natuur richt zich op twee hoofdthema's. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming). Sinds 2017 zijn beide thema's opgenomen in de Wet natuurbescherming. De omgevingsdienst Noord-Holland Noord voert de vergunningverlenende- en toezichthoudende taken op grond van deze wet uit namens de provincie Noord-Holland.

Gebiedsbescherming
Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het gaat om:

• bestaande natuurgebieden, waaronder de 20 Nationale Parken
• gebieden waar nieuwe natuur wordt aangelegd
• landbouwgebieden, beheerd volgens agrarisch natuurbeheer
• grote wateren: meren, rivieren, de kustzone van de Noordzee en de Waddenzee
• alle Natura 2000-gebieden.

De bescherming van Natura 2000 gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ecologisch onderzoek naar effecten van plannen op Natura 2000 gebieden staat bekend als de 'Habitattoets'. Deze bestaat uit een Voortoets en eventueel een zogenoemde “passende beoordeling” als uit een Voortoets blijkt dat er mogelijk significante gevolgen zijn. De belangrijkste aspecten die bij de beoordeling van mogelijke invloed op Natura 2000 gebieden aan de orde komen zijn: oppervlakteverlies, verontreiniging, verdroging, vermesting door stikstofdepositie, geluid, licht, verstoring door mensen, mechanische effecten en versnippering. Voor bestemmingsplannen, bouwplannen of andere activiteiten, kan het noodzakelijk zijn dat een Wet natuurbeschermingsvergunning aangevraagd dient te worden.

Soortbescherming

Soortbescherming wordt geregeld in Wet natuurbescherming. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen als beschermd. Deze beschermde soorten mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. Belangrijk is het feit dat beschermde organismen ook buiten natuurgebieden voorkomen. De wet maakt een onderscheid tussen drie categorieën van bescherming. Bij ieder categorie is een ander afwegingskader van toepassing. Daarmee wordt bepaald of een activiteit vergunning plichtig is. Het gaat om het de categorieën:

• vogels, aangewezen op grond van de Vogelrichtlijn
• soorten die zijn aangewezen op grond van de Habitatrichtlijn
• overige soorten, aangewezen in de Wet natuurbescherming. Dit gaat dan om nationaal aangewezen soorten.

Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming niet. Voor soorten die vallen onder Vogel- of Habitatrichtlijn wordt ontheffing van de verbodsbepalingen slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang ('groot maatschappelijk belang', in sommige
• gevallen ook 'ruimtelijke inrichting en ontwikkeling')
• er geen alternatief is
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen geen nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben. De zorgplicht geldt voor alle planten en dieren, beschermd of niet.

5.6.2 Projectlocatie

In februari 2017 is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd ter plaatse van de Slottuin te Heemstede door ecologisch bureau Dresmé&vanderValk. De volledige quickscan is bijgevoegd als bijlage 5. De conclusie wordt hieronder kort beschreven.

Het projectgebied, liggend aan de Lelylaan en de Cruquiusweg te Heemstede, betreft een voormalig schoolterrein. De school en bijhorend plein zijn reeds gesloopt. Als gevolg van het project worden geen effecten op de Ecologische Hoofdstructuur of Natura 2000-gebieden verwacht.

Met de nieuwbouw ontstaan mogelijk negatieve effecten op de mol. Hoewel de kleine modderkruiper kan worden verwacht in de watergang, is deze soort met de huidige Wet natuurbescherming niet meer beschermd. Indien met de graafwerkzaamheden één richting op wordt gewerkt, wordt voldaan aan de zorgplicht voor de mol en vissen.

Binnen het projectgebied zijn geen verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig. De aanwezigheid van de rugstreeppad kan momenteel niet worden uitgesloten. Een nader onderzoek naar de rugstreeppad, bestaande uit drie rondes in april tot en met juni, kan de aanwezigheid danwel afwezigheid vaststellen.

Jaarrond beschermde vogelnesten zijn niet aangetroffen en worden ook niet verwacht. Wel bieden de aanwezige struiken en de waterkant een geschikte broedplaats voor respectievelijk kleine zangvogels en watervogels. Indien de bomen voor of na het broedseizoen (globaal van 15 maart- 15 juli) worden gekapt en werkzaamheden aan de watergang worden uitgevoerd is voor broedvogels geen nader onderzoek of nadere maatregelen benodigd.

5.7 Luchthavenindelingsbesluit (L.i.b.)

5.7.1 Normstelling en beleid

Op 1 november 2002 heeft het kabinet de nieuwe milieu- en veiligheidsregels voor het vijfbanenstelsel op Schiphol vastgesteld. De regels zijn opgenomen in het Luchthavenindelingbesluit (LIB, gewijzigd op 23 augustus 2004), waarin beperkingen worden gesteld aan het ruimtegebruik rond de luchthaven en het luchthavenverkeerbesluit (LVB), dat is gericht op de beheersing van de belasting van het milieu door het luchtverkeer. De nieuwe regels zijn op 20 februari 2003 in werking getreden, op het moment dat Schiphol de vijfde baan (Polderbaan) in gebruik had genomen. Deze regels moeten door gemeenten in acht worden genomen bij bestemmingsplannen en bij omgevingsvergunningen (o.a. de voormalige bouw- of aanlegvergunningen).

In het Luchthavenindelingbesluit zijn twee gebieden vastgesteld: het luchthavengebied en het beperkingengebied. Het plangebied valt binnen het beperkingengebied als bedoeld in kaartbijlage 3B van het LIB. Binnen het beperkingengebied worden weer verschillende deelgebieden (zones) onderscheiden met specifieke regels, te weten LIB 1 t/m 4 en 20Ke.

5.7.2 Conclusie

De projectlocatie is gelegen binnen verschillende hoogte toetsingskaders, te weten conical (97 meter t/m 103 meter NAP), OIS-turning departures 27 (136 meter tot en met 140 meter NAP), Radar TAR1 (65 meter NAP) en Radar TAR4 (81 meter tot 82 meter NAP). Daarnaast is het projectgebied gelegen binnen de beperkingzone voor het aantrekken van vogels. Tevens valt de projectlocatie binnen de toetszone voor winturbines en lazers.

Op genoemde planlocatie mag niet hoger gebouwd worden dan de maatgevende toetshoogte van 65 meter boven NAP. In voorliggend plan geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter en vormt de toetshoogte dus geen belemmering voor de realisatie van de woningen. Er worden geen vogelsaantrekkende objecten, windturbines of lasers gerealiseerd met de voornomen projectplannen. Het Lib vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.8 Duurzaam bouwen

Duurzaam bouwen is het op zodanige manier bouwen dat gedurende de gehele levensloop van het gebouw en de gebouwde omgeving zo min mogelijk (milieu-)belasting ontstaat. Aandacht voor duurzaamheid betekent expliciete aandacht voor een gezond, leefbaar binnenmilieu van de woningen, beperkingen van de negatieve gevolgen voor mens en milieu en beperkingen van de woonlasten op termijn (energierekening).

5.8.1 Europees en landelijk beleid

In 2013 is het Energieakkoord van kracht geworden. De gemeenten onderschrijven de voorwaarden uit het Energieakkoord; aan energie energiebesparing en duurzame energie is een belangrijke rol toegekend; besparing van het energieverbruik met gemiddeld 1,5% per jaar, een toename van het aandeel hernieuwbare energieopwekking van 4,5% in 2013 naar 14% in 2020 en een verdere stijging van dit aandeel naar 16% in 2023.  Om resultaten te boeken en om innovatie te stimuleren is de energieprestatie-coëfficiënt voor nieuwe woningen in het Bouwbesluit (wettelijk kader) in 2015 aangescherpt van 0,6 naar 0,4. Richting 2020 wordt toegewerkt naar “Bijna Energie Neutrale Gebouwen”(hierna BENG). 

Het Europees beleid is erop gericht dat nieuwe gebouwen na 2020 geen of heel weinig energie gebruiken. De energie die nog nodig is moet in belangrijke mate afkomstig zijn uit hernieuwbare bronnen. Dit is vastgelegd in de herziene Europese richtlijn EPBD uit 2010.

Het Nationaal Plan voor het bevorderen van BENG  in Nederland beschrijft het Nederlandse beleid om te komen tot BENG na eind 2018, respectievelijk 2020. In het Nationaal Plan staat wat onder (BENG) verstaan wordt.

5.8.2 Gemeentelijk beleid

Gemeente Heemstede en de Omgevingsdienst IJmond hebben ter ondersteuning en invulling van deze beleidsdoelstellingen een lokaal beleid geformuleerd in “Nota duurzaamheid 2016-2020'. De gemeente Heemstede volgt de doelstellingen uit het Nationaal Energieakkoord (14% duurzame energieopwekking in 2020 en 1,5% energiebesparing per jaar. Tevens zorgt de gemeente Heemstede dat duurzaamheid als gedeelde verantwoordelijkheid integraal onderdeel uitmaakt van alle binnen gemeente Heemstede op te stellen beleidsnota's en financiële kaders.

Om aan dit beleid invulling te geven en het ook  te toetsen wordt het instrument GPR Gebouw beschikbaar gesteld voor initiatiefnemers door de Omgevingsdienst IJmond. GPR Gebouw is een programma voor het omzetten van ontwerpgegevens van een gebouw naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. GPR gebouw gaat over woonkwaliteit, de toekomstwaarde én de gebruikelijke thema's van duurzaam bouwen.  Het is een hulpmiddel voor het maken van keuzes bij nieuwbouw en renovatie van woningen, scholen en andere gebouwen. GPR Gebouw is een relatief eenvoudig instrument waarmee prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers van 1 tot 10. Hoe hoger de score, hoe duurzamer de beoogde ontwikkeling. Een minimale score van 8 voor alle onderdelen behoort tot de mogelijkheden. Keuzemodules geven aan hoe scores zijn te verhogen (tot maximaal een tien) voor de vijf verschillende onderdelen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

In het nationaal energie-akkoord voor duurzame groei is afgesproken dat de energievoorziening in 2050 geheel duurzaam is. Voor de gebouwde omgeving betekent het onder andere dat de huidige invulling van de warmtevraag met aardgas vervangen moet worden door een alternatief zonder aardgas: de warmtetransitie. Zo staat het ook in het Energierapport van het ministerie van Economische Zaken.

De doelstelling om het project zonder gasaansluiting te realiseren,  is daarom van belang om dit nadrukkelijk op te nemen. De huidige EPC zal worden vervangen door een BENG-eisen (Bijna Energieneutrale Gebouwen). De eisen zijn onafhankelijk  van de energiedrager; wel is een minimum aandeel hernieuwbare energie vereist. Vanaf 2020 moeten nieuwe gebouwen aan de BENG-criteria voldoen.

Uitgangspunten:

• Zo hoog mogelijke isolatiewaarden (beperk de energievraag);
• Geen gasaansluiting en duurzame energieopwekking (gebruik hernieuwbare bronnen);
• Dit resulteert in een zo laag mogelijke EPC.

5.8.3 Inspanningsverplichting initiatief

Hoorne Vastgoed heeft samen met Stichting Elan Wonen als afnemer van 61 woningen, ervoor gekozen om met betrekking tot de duurzaamheid van de Slottuin de ambitie hoger te leggen dan wat wettelijk is voorgeschreven.

De doelstelling van dit project is een transitie van EPC 0,4 (bouwbesluit eis) naar een niveau dat dichtbij of bij Nul-Op de-Meter (NOM) ligt. Hierbij wordt er naar toe gewerkt om zowel de gebouw- als gebruik gebonden energie zoveel als mogelijk op de locatie op te wekken.

Concreet betreft dit voor de woningen dat een combinatie wordt gezocht van bouwkundige maatregelen om de EPC verder te verlagen samen met andere maatregelen zoals beglazing, infiltratie en een installatieconcept met een bijvoorbeeld een WarmteKoudeOplsag in combinatie met zonnepanelen. De inspaningsverplichting is daarbij om het project zonder gasaansluiting te realiseren.

Hoorne en Elan hebben toegezegd de gemeente Heemstede gedurende het ontwikkelproces te informeren over de haalbaarheid van de inspanningsverplichting en met de gemeente te overleggen over het weghalen van eventuele beperkingen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet opgenomen. De Grondexploitatiewet heeft als doelstelling een goede regeling te treffen voor het kostenverhaal en locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Belangrijk daarbij is dat het stelsel rechtszekerheid biedt en partijen niet meer de kans krijgen het kostenverhaal te ontwijken. De regering wil meer transparantie, zeggenschap voor de consument en concurrentie. Ook streeft zij naar een regeling die recht doet aan de belangen van zowel gemeenten, als particuliere eigenaren en derde-belanghebbenden. In de wet blijft vrijwillige samenwerking voorop staan, in welke vorm dan ook, omdat gebleken is dat de gemeenten en particuliere eigenaren daar de voorkeur aan geven, maar sluit niet uit dat de gemeente bepaalde zaken kan afdwingen. Daarom is gekozen voor voortzetting van een gemengd stelsel voor grondexploitatie met zowel een privaatrechtelijk, als publiekrechtelijk spoor. Eén van de belangrijkste onderwerpen in de wet is het verplichtende karakter van kostenverhaal. Kostenverhaal is niet langer een bevoegdheid van de gemeente, maar een verplichting. Het verhalen van kosten kan de gemeente zowel op basis van de publiekrechtelijke (via een exploitatieplan), als de privaatrechtelijke weg (via een overeenkomst). Een exploitatieplan is verplicht, tenzij het kostenverhaal anderszins (bijvoorbeeld door een overeenkomst) is verzekerd.

De kosten voor voorliggend bestemmingsplan en de daarbij behorende noodzakelijke onderzoeken worden door de initiatiefnemer gedragen. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst afgesloten, waarmee de door de gemeente te maken kosten kunnen worden verhaald.

Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving

7.1 Planopzet

Het bestemmingsplan Slottuin bestaat uit een verbeelding (digitale plankaart), regels en een toelichting met bijlagen. Het bestemmingsplan is opgesteld met inachtneming van de “Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012” (SVBP2012). Deze standaard, opgesteld in het kader van de Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Plannen (DURP), heeft als doel meer eenheid te brengen in de opbouw en in de presentatie van bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan is voorzien van de codering IMRO-2012, waardoor het plan digitaal uitwisselbaar is. Per 1 januari 2010 is het verplicht dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar zijn en te raadplegen. De Heemsteedse plannen zijn te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl.

7.2 Verbeelding

Op de digitale verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen. Deze bestemmingen betreffen in algemene termen vervatte aanduidingen van de doeleinden, waarvoor de gronden mogen worden gebruikt. Op de digitale verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen, met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling in de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis, uitgezonderd enkele specifieke aanduidingen. In deze toelichting is nader verklaard welke aanduidingen het betreft.

Bij het ontwerpen van de digitale verbeelding zijn zowel de huidige planologische regimes voor het gebied als de nieuwe regels over de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen uitgangspunt geweest. Omdat het hier deels een conserverend bestemmingsplan betreft wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de huidige wijze van bestemmen; tegelijkertijd wordt ook rekening gehouden met alle andere bestemmingsplannen in Heemstede om zo voor de gehele gemeente tot één wijze van bestemmen te komen. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan een juridisch planologisch kader geboden voor de nieuwbouw van de woningen.

7.3 Regels

De regels zijn opgebouwd uit algemene regels, te weten:

• inleidende regels;
• voor alle bestemmingen geldende regels;
• overgangs- en slotregels,

en uit specifieke regels per bestemming.

Hierna wordt per categorie een nadere toelichting gegeven.

7.3.1 Algemene regels

Inleidende regels
Begripsbepalingen
Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarvan een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert.

Wijze van meten
Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken, is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven, bij het toepassen van de regels. Dit betreft ondergeschikte bouwdelen zoals bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en masten.

Voor alle bestemmingen geldende regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling dient om te voorkomen dat, indien bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis is gesteld. De tekst van de bepaling is voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene afwijkings- en wijzigingsregels
In dit artikel zijn afwijkingsbepalingen opgenomen, die betrekking hebben op alle bestemmingen. Deels betreft het, met het oog op de feitelijke situatie of een concreet bouwplan, een in beperkte mate kunnen aanpassen van de reeds gegeven regels met betrekking tot gebruik en/of bebouwing. Met de afwijkingsmogelijkheid zal, in tegenstelling tot wat bij de oude bestemmingsplannen gebruikelijk was, terughoudend worden omgegaan en worden getoetst aan een aantal geobjectiveerde criteria.

Overige regels
In deze artikelen zijn de aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden verbonden strafbepaling de werking van de wettelijke regelingen geregeld.

Overgangs- en slotregels

Overgangsbepalingen
Uit oogpunt van behoorlijk bestuur dienen bestaande bebouwing en bestaand gebruik, welke afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen regels, te kunnen worden voortgezet. In deze bepaling geldt dit niet voor reeds met de vorige bestemmingsplannen strijdige situaties. De tekst van de bepaling is voorgeschreven in artikel 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Slotbepaling
In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald.

7.3.2 Specifieke regels per bestemming

Bij het toekennen van bestemmingen aan functies in het plangebied, is uitgegaan van de volgende uitgangspunten en overwegingen:

• regels mogen slechts worden voorgeschreven in verband met de bestemming en als dat uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig is;
• de regels dienen niet meer te regelen dan hetgeen in verband met de bestemming strikt noodzakelijk is;
• gebodsbepalingen dienen waar mogelijk te worden vermeden; dit heeft te maken met de toelatingsplanologie die het Nederlandse stelsel kenmerkt;
• de bestemmingen dienen zodanig te worden geprojecteerd, dat duidelijk is, waar gebouwd kan worden en welk gebruik hierbij is toegestaan;
• verbeelding, toelichting en regels vormen in juridisch opzicht een eenheid en dienen als zodanig te worden gehanteerd;
• het bestemmingsplan dient vergezeld te gaan van een toelichting, die een onderbouwing geeft aan het bestemmingsplan in zijn geheel; hierin dienen zowel de intenties van het plan als de uitleg van de regels te zijn opgenomen;
• de economische uitvoerbaarheid van het plan moet worden aangetoond;
• de regels moeten handhaafbaar zijn;
• er moet voldoende draagvlak zijn bij alle partijen;
• de ambities en de beschikbare middelen moeten met elkaar in evenwicht zijn.

De bestemmingsregels zijn als volgt opgebouwd:

• Bestemmingsomschrijving: hierin wordt een omschrijving gegeven van de doeleinden waartoe de betreffende gronden zijn bestemd;
• bouwregels: hierin worden de regels in verband met de toegestane bebouwing vermeld;
• afwijking van de bouwregels (in voorkomend geval): hierin wordt aangegeven wanneer burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels;
• gebruiksregels: hierin is het verbod om gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken of te laten gebruiken opgenomen; om discussie over bepaalde vormen van strijdig gebruik te voorkomen, is een aantal onderdelen, dat als strijdig wordt beschouwd, expliciet vermeld; de opsomming is niet uitputtend;
• afwijking van de gebruiksregels (in voorkomend geval): hierin wordt aangegeven wanneer burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (in voorkomend geval): hierin wordt geregeld voor welke werken geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden een vergunning van burgemeester en wethouders nodig is.

7.4 Algemene toelichting op de regels

Gemengd-2

De bestemming Gemengd-2 ligt aan de voorzijde van het appartementengebouw. Binnen deze bestemming is het mogelijk om de gronden te gebruiken als tuin en/of als parkeergelegenheid. Erfbebouwing is hier niet mogelijk.

Groen

Grote en structurerende groenpartijen zijn bestemd als 'Groen'. Hierbinnen zijn naast groen ook waterpartijen en paden toegestaan, alsmede daaraan ondergeschikte wegen en straten, tuinen en parkeer-, speel- en nutsvoorzieningen.

Tuin

Door voortuinen als Tuin te bestemmen, wordt voorkomen dat hier erfbebouwing wordt opgericht. Aan de voorzijde van de woningen is zodoende een zekere mate van openheid verankerd.

Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op alle verkeers- en verblijfsgebieden.

Water

Binnen deze bestemming zijn alle waterlopen en oevers toegestaan.

Wonen

De woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Voor de grondgebonden woningen geldt dat het hele perceel als 'Wonen' is bestemd met een bouwvlak om het hoofdgebouw. Voor de hoofdgebouwen zijn de bijbehorende goot- en/of bouwhoogte vastgelegd in de verbeelding.

Voor de grondgebonden woningen zijn daarnaast regels opgenomen voor de erfbebouwing, dat wil zeggen de bebouwing buiten het bouwvlak in de vorm van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Hiervoor geldt een goothoogte van ten hoogste 3m en een bouwhoogte van ten hoogste 4m. Het maximumoppervlak aan erfbebouwing bedraagt 70 m², met dien verstande dat ten minste 25 m² van het bouwperceel onbebouwd blijft. Voor percelen die dusdanig klein zijn dat deze laatste bepaling weinig ruimte laat voor erfbebouwing, is een aanvullende bepaling opgenomen dat in ieder geval 25 m2 aan erfbebouwing gebouwd mag worden.

Binnen deze bestemming is in artikel ook een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen opgenomen.

De bestemming voorziet onder andere in regels ten aanzien van ondergronds bouwen, dakterrassen en voor het uitoefenen van beroepen-aan-huis.

Tegelijkertijd kent het bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonzorgeenheden' een flexibiliteit die het mogelijk maakt om reguliere woningen om te zetten naar woonzorgeenheden met gemeenschappelijke gebruiksruimte.

Tot slot is het binnen deze bestemming mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' en (half) ondergrondse parkeergarage te realiseren.

Waarde - Archeologie-5

Bij grondroerende werkzaamheden in plannen met een oppervlakte van minimaal 2.500 m² en een diepte van 40 cm of dieper dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van archeologische waarden.

Voor de genoemde ontwikkelingen binnen het archeologisch vlak geldt dat door middel van (verkennend) archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat er geen belangrijke archeologische waarden worden aangetast. Voorts is een stelsel voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen voor die werkzaamheden, die de verstoring van in de grond aanwezige waarden door bepaalde werkzaamheden in de grond tegengaat.

Waterstaat - Waterkering

Waterkeringen zijn van groot belang voor een goede waterbeheersing en het voorkomen van wateroverlast. Deze waterkeringen moeten worden aangegeven op de digitale verbeelding. Ter bescherming van deze waterkeringen is bepaald dat deze gronden niet mogen worden gebruikt of bebouwd, indien als gevolg daarvan de waterkerende functie van de gronden wordt verminderd of teniet gedaan.

Wel is het mogelijk om hiervan bij omgevingsvergunning af te wijken als de waterbeheerder schriftelijk bevestigt dat daartegen geen bezwaar bestaat.

Voorts is bepaald dat voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vooraf schriftelijk advies moet worden gevraagd aan de waterbeheerder en dat door de waterbeheerder ontheffing van de desbetreffende verbodsbepalingen uit de Keur moet zijn verleend.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Inspraak

Voor dit bestemmingsplan is geen inspraak gehouden. Het betreft hier een stedenbouwkundige wijziging van een reeds vastgesteld bestemmingsplan. Wel zijn door ontwikkelaar diverse gesprekken gevoerd met omwonenden om het nieuwe plan te presenteren.

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de provincie.

Samen met het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten behandeld. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming.

8.2 Resultaten terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Zienswijzen

Gedurende de termijn van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn 2 zienswijzen ingediend door het Hoogheemraadschap Rijnland en het Buurtcomité Nova. De ingekomen zienswijzen en de visie hierop van burgemeester en wethouders is vervat in de Nota van beantwoording van de zienswijzen op ontwerpbestemmingsplan “Herziening Slottuin”. De nota is toegevoegd als bijlage 6 nota van beantwoording zienswijzen bij deze toelichting.

De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen in het bestemmingsplan.

De zienswijzen geven aanleiding om:

• 1. De verbeelding aan te passen door opname van een dubbelbestemming 'Waterkering';
• 2. De toelichting aan te passen met opname van een beschrijving van de dubbelbestemming 'Waterkering' en verwerking van het nieuwe akoestische onderzoek;
• 3. De regels aan te passen met toevoeging van de dubbelbestemming 'Waterkering' en opname van correcte verwijzingen;
• 4. In de verbeelding op de plaatsen waar een woning met dwarskap is voorzien de hoogte op 11 meter te zetten en voor de overige grondgebonden woningen een hoogte van maximaal 10,5 meter aan te houden in plaats van de eerdere bouwhoogte van 11.5 meter voor alle woningen.

Ambtelijke wijziging

Naast de wijzigingen door toedoen van zienswijzen, zijn er ook nog enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd. Zo is de bestemming 'Gemengd-2' toegevoegd aan een stook grond aan de voorzijde van het appartementengebouw. Deze bestemming staat het toe dat op het gedeelte voor het appartementengebouw, waar vooralsnog zorgwoningen komen en dus minder parkeerplaatsen nodig zijn, een semi-openbare voortuin wordt aangelegd. Als de zorgwoningen worden omgezet naar sociale woningen, dan kan de tuin worden opgezet naar parkeervoorzieningen. De bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen' die de strook eerst had, lieten slechts één van de twee vormen van gebruik toe.

Alle wijzigingen zijn in de 'Nota van wijzigingen bestemmingsplan Herziening Slottuin Heemstede' samengevat. Deze nota is toegevoegd als bijlage 7 nota van wijzigingen bij deze toelichting.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 verkeersonderzoek

Bijlage 2 bodemonderzoek

Bijlage 3 geluidsonderzoek

Bijlage 4 quickscan flora en fauna

Bijlage 5 archeologisch onderzoek

Bijlage 6 nota van beantwoording zienswijzen

Bijlage 7 nota van wijzigingen