| Plan: | Ramplaankwartier |
|---|---|
| Plannummer: | BP8080004 |
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0392.BP8080004-0003 |
6.4 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
6.4.1 Bestemmingen
Artikel 3 Gemengd 3
De bestemming 'Gemengd' wordt gebruikt voor gebouwen waarin een menging van wonen en werken aanwezig of gewenst is. Voor een aantal typen Gemengd is monofunctioneel gebruik toegestaan, maar uitgangspunt blijft het stimuleren van functiemenging ter bevordering van de leefbaarheid van de buurt. Waar wonen en werken gemengd voor kunnen komen moeten de werkfuncties die toegestaan worden passen binnen de woonomgeving.
Binnen de bestemming Gemengd worden 5 standaard typen onderscheiden, variërend van woongebouwen met beperkte mogelijkheden voor economische functies tot gebouwen waarin alleen een menging van werkfuncties is toegestaan. In Gemengd 6 kan indien gewenst (nader te omschrijven) maatwerk worden toegepast. Binnen het plangebied komt alleen Gemengd 3 voor.
GD 3: deze bestemming wordt vooral gebruikt voor (kleine) buurtwinkelcentra waar op de begane grond niet gewoond mag worden (tenzij met aanduiding op de verbeelding mogelijk gemaakt) en waar alleen (beperkt, dan wel meer verkeeraantrekkende) kleinschalige functies zijn toegestaan, zoals detailhandel, kantoor en dienstverlening. Bedrijven zijn niet toegestaan. Op de overige verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan al dan niet met beroepsuitoefening aan huis. In uitzondering hierop is voor de adressen Tuindorpslaan 1 en Rollandslaan 33 de aanduiding 'wonen' toegevoegd om wonen op de begane grond toe te staan, omdat het daar ruimtelijk inpasbaar en planologisch verantwoord is.
Het is mogelijk om binnen de bestemming Gemengd functies toe te laten dan wel uit te sluiten door middel van een aanduiding. Op deze manier kunnen bestaande of gewenste situaties die niet binnen de systematiek passen wel positief bestemd worden.
Tabel 4 Gebruiksmogelijkheden bestemming Gemengd
| GD1 | GD2 | GD3 | GD4 | GD5 | ||||||||||||
| Begane grond | ||||||||||||||||
| Wonen | Wonen | Wonen | ||||||||||||||
| Kantoor | Kantoor | Kantoor | Kantoor | Kantoor | ||||||||||||
| Praktijkruimte/ atelierruimte | Praktijkruimte/ atelierruimte | Praktijkruimte/ atelierruimte | Praktijkruimte/ atelierruimte | Praktijkruimte/atelierruimte | ||||||||||||
| Dienst- verlening |
Dienst- verlening |
Dienst- verlening |
Dienst- verlening |
|||||||||||||
| Maatschap- pelijke voorzieningen |
Maatschap- pelijke voorzieningen |
|||||||||||||||
| Detailhandel | Detailhandel | |||||||||||||||
| Bedrijven | Bedrijven | Bedrijven | ||||||||||||||
| Horeca (indien op verbeelding aangeduid) |
Horeca (indien op verbeelding aangeduid) | Horeca (indien op verbeelding aangeduid) | Horeca (indien op verbeelding aangeduid) | Horeca (indien op verbeelding aangeduid) | ||||||||||||
| Parkeer- voorzieningen |
Parkeer- voorzieningen |
Parkeer- voorzieningen |
Parkeer- voorzieningen |
Parkeer- voorzieningen |
||||||||||||
| Tuinen | Tuinen | Tuinen | Tuinen | Tuinen | ||||||||||||
| Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | ||||||||||||
| Overige verdiepingen | ||||||||||||||||
| Wonen | Wonen | Wonen | Wonen | |||||||||||||
| Kantoor | Kantoor | |||||||||||||||
| Praktijkruimte/ atelierruimte | Praktijkruimte/ atelierruimte | |||||||||||||||
| Dienstverle- ning |
Dienstverle- ning |
|||||||||||||||
| Maatschap- pelijke voorzieningen |
Maatschap- pelijke voorzieningen |
|||||||||||||||
| Horeca (indien op verbeelding aangeduid) | Horeca (indien op verbeelding aangeduid) | |||||||||||||||
| Ondergrondse parkeer- voorzieningen |
Ondergrondse parkeer- voorzieningen |
Ondergrondse parkeer- voorzieningen |
Ondergrondse parkeer- voorzieningen |
Ondergrondse parkeer- voorzieningen |
||||||||||||
| Daktuinen | Daktuinen | Daktuinen | Daktuinen | Daktuinen | ||||||||||||
| Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | Bijbehorende voorzieningen | ||||||||||||
Artikel 4 Groen
De (openbare) groengebieden van structurele aard zijn specifiek bestemd als 'Groen'; bermen en bomen langs wegen maken deel uit van de bestemming 'Verkeer'.
Binnen de bestemming 'Groen' is de bouw van bepaalde type gebouwen toegestaan, waaronder nutsgebouwtjes, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. De oppervlakte van gebouwen mag per gebouw niet meer bedragen dan 10 m2 en de hoogte niet meer dan 3 meter.
Binnen de bestemming 'Groen' zijn speelvoorzieningen toegestaan en is ruimte voor water en waterlopen, zoals vijvers en slootjes.
Artikel 5 Horeca
Binnen de bestemming 'Horeca' (hotel-restaurant-café) worden vijf typen onderscheiden:
H1: horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen en gelijkwaardige horecabedrijven. Deze horecabedrijven (complementaire daghoreca) hebben openingstijden die meestal gerelateerd zijn aan winkeltijden. Dit wil niet zeggen dat de daghoreca exact ook deze tijden moet hanteren, maar het moet hier wel een relatie mee hebben, het gaat erom dat er geen publiek naar de locatie getrokken wordt specifiek voor de horecafunctie.
H2: horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, cafetaria's, snackbars, afhaaleten en gelijkwaardige horecabedrijven. Deze horecabedrijven (maaltijdverstrekking onafhankelijk van winkeltijden) onderscheiden zich door aard van de functie en openingstijden, hebben in de regel vooral fiets- en voetgangersverkeer en maar een beperkte verkeersaantrekkende werking voor autoverkeer.
H3: horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals cafés en eetcafés en gelijkwaardige horecabedrijven. Horecabedrijven zoals cafés (verkoop alcohol als hoofdactiviteit, muziek/dansen en eten bijkomstig) onderscheiden zich door openingstijden (vroeg open en laat dicht), normaliter een geleidelijker instroom en uitstroom van bezoekers dan discotheken, minder verkeersaantrekkende werking (meer fiets-/voetgangersverkeer), vaak een beperkte omvang, veel alcoholgebruik, potentieel zware overlast voor directe omgeving doordat alcoholverstrekking hoofddoel is.
H4: horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen. Horecabedrijven zoals hotels en pensions onderscheiden zich door verkeersaantrekking (af- en aanrijden van taxi's en/of bussen, gebruik van de hotelfunctie vooral door gasten, verder weinig publiekaantrekking, in de regel minder overlast dan bij cafés of discotheken mede door een beperkter alcoholgebruik ter plaatse en geen grote bezoekersaantallen.
H5: horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en gelijkwaardige horecabedrijven. Horecabedrijven zoals discotheken en bar-dancings onderscheiden zich door late openingstijden, instroom van bezoekers in nachtelijke uren, een plotselinge en grote uitstroom rond sluitingstijd, in de regel een hogere verkeersaantrekkende werking dan bij bijvoorbeeld cafés, grotere bezoekersaantallen, en potentieel zware overlast door de verstrekking van grote hoeveelheden alcohol in combinatie met afwijkende openingstijden.
Om binnen de horeca een functiewisseling naar minder overlast gevende typen horeca mogelijk te maken is functiewisseling van Horeca 3 naar Horeca 2 en Horeca 1 toegestaan, en van Horeca 2 naar Horeca 1.
Voor additionele horeca die uitsluitend wordt bezocht door bezoekers van een instelling met een andere hoofdfunctie zoals musea, theaters en bioscopen wordt alleen de hoofdfunctie aangeduid.
Artikel 6 Maatschappelijk
Met de bestemming 'Maatschappelijk' wordt gedoeld op activiteiten, gebouwen of terreinen met een functie op het gebied van onderwijs, openbaar bestuur, welzijn, religie, maatschappelijke opvang en/of gezondheid(szorg). De bestemming 'Maatschappelijk' is bedoeld voor gebouwen die geheel worden gebruikt ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. Per voorziening zijn, voor zover ruimtelijk mogelijk en wenselijk, onder voorwaarden uitbreidingen toegestaan. Binnen deze bestemming bestaat flexibiliteit om andere maatschappelijke functies toe te staan. Het soort maatschappelijke voorzieningen is gelimiteerd in de regels.
Artikel 7 Sport
Op de verbeelding is een bebouwingspercentage met een bouwhoogte of goothoogte aangegeven zodat binnen de bestemming de flexibiliteit bestaat voor de situering van de bebouwing.
Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan (zoals overdekte fietsenstallingen), mits deze ten dienste van de bestemming 'Sport' worden opgericht en gebruikt.
Ten behoeve van de aan de hoofdbestemming ondergeschikte en daarmee verbonden eventuele horeca is het onder deze bestemming toegestaan tot een maximum van 25 procent van de bruto vloeroppervlakte te gebruiken ten behoeve van deze activiteiten. Voorts wordt binnen deze bestemming ook de mogelijkheid geboden om maatschappelijke voorzieningen te realiseren zoals kinderopvang.
Artikel 8 Tuin 1
De in het gebied niet voor gebouwen bedoelde gronden behorende bij onder andere woningen en gemengde doeleinden worden bestemd als 'Tuin 1'. Binnen deze bestemming zijn slechts erkers, tuinen en verhardingen toegestaan. Onder voorwaarden kunnen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden toegestaan zoals erfafscheidingen en vlaggenmasten. Een aan- of uitbouw of een bijgebouw zoals een berging kan niet binnen deze bestemming worden gebouwd. Deze bestemming komt vaak voor aan de voorzijde van woningen. Bebouwing aan de voorzijde van woningen geeft een rommelig beeld en kan met name bij hoekwoningen het uitzicht voor automobilisten verminderen waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan. Binnen het plangebied is ook aan de achtertuinen langs de Elswoutslaan grotendeels de bestemming 'Tuin 1' gegeven.
Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin 1' is slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven. Dit geldt ook voor verharding ten behoeve van het parkeren van voertuigen.
Artikel 9 Tuin 2
De ondere andere bij de bestemming wonen en gemengde doeleinden behorende gronden waar wel gebouwen zijn toegestaan worden bestemd als 'Tuin 2'. Deze bestemming komt met name voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen, de zogeheten erven. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het is niet toegestaan dat de gronden met de bestemming 'Tuin 2' geheel worden volgebouwd. Dit in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid. In de planregels zijn daarom maxima bouwregels opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 procent van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m². Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen.
Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin 2' is (behalve in gebouwde voorzieningen) slechts toegestaan waar dit met een aanduiding in de verbeelding is aangegeven. Dit geldt ook voor verharding ten behoeve van het parkeren van voertuigen.
Artikel 10 Verkeer
De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals bouwwerken ten behoeve van de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken. Tenzij anders aangegeven op de verbeelding mag de hoogte van gebouwen niet meer bedragen dan 3 meter.
Binnen de bestemming 'Verkeer' moet ruimte gelaten worden om zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Gedacht kan worden aan ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30 km/u-zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen. Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan. In de regels wordt de bestemming 'verkeer' zodanig ruim omschreven dat deze wijzigingen in de openbare ruimte doorgevoerd kunnen worden zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd hoeft te worden.
Een deel van de gronden achter de woningen aan de Leendert Meeszstraat en de Abraham Mensstraat is in gebruik ten behoeve van autoboxen.
Artikel 11 Water
De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor verkeer over water, waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, duikers, gemalen.
Artikel 12 Wonen
De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor woningen worden gebruikt. Op enkele plaatsen is (beperkte) uitbreiding van de bestaande woningen toegestaan.
Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Voorts is gastouderopvang en bed & breakfast toegestaan.
6.4.1.1 Nadere eisen
| Bestemming: | Nadere eisen ten aanzien van: |
| Cultuur en ontspanning Gemengd 3 Horeca Maatschappelijk Sport Tuin 2 Wonen |
- plaats en afmetingen van de bebouwing - kaprichting - kapvorm - dakhelling - indeling en vormgeving van de bebouwing |
Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouwregels. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst.
- a. het straat- en bebouwingsbeeld;
- b. de privacy en bezonning van de omwonenden;
- c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
Zie voor de omschrijving van deze criteria hieronder bij par. 6.4.1. .
6.4.1.2 Afwijken van de bouwregels
| Bestemming: | Afwijking ten behoeve van: |
| Gemengd 3 Wonen |
- goot-/bouwhoogte - dakkapellen |
| Horeca Maatschappelijk |
- goot-/bouwhoogte |
| Tuin 2 | - vergroten oppervlakte bouwwerken - kap op zijaanbouw - dakterrassen |
| Verkeer | - voorzieningen Wmo |
Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst.
- a. het straat- en bebouwingsbeeld;
- b. de bezonningssituatie;
- c. de privacy van omwonenden;
- d. de cultuurhistorische waarden;
- e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Het straat- en bebouwingsbeeld
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden dan wel tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:
- een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
- een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm en architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.
- behoud dan wel versterken van de aanwezige trends.
Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen, kapvormen, dakkapellen of dakterrassen en dergelijke (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden is).
De privacy en bezonning van de omwonenden
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het in stand houden dan wel tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.
De cultuurhistorische waarden
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden dan wel versterken van deze waarden.
De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.
6.4.1.3 Afwijken van de gebruiksregels
| Bestemming: | Afwijking ten behoeve van: |
| Gemengd 3 Maatschappelijk |
maatschappelijke voorziening die in zoneringslijst onder categorie A of B valt. |
6.4.1.4 Afbeeldingen bouwmogelijkheden
6.4.2 Dubbelbestemmingen
Er is sprake van een dubbelbestemming, indien op een stuk grond twee of meer onafhankelijk van elkaar voorkomende bestemmingen voorkomen, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de dubbelbestemming en de daarmee samenvallende bestemming. In de bij de dubbelbestemming behorende planregels wordt de verhouding tussen de doeleinden (functies) van de bestemmingen aangegeven. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies of gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben. Een dubbelbestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Dubbelbestemmingen in de vorm van een lijn of een punt komen niet voor.
Artikel 13 Waarde - Archeologie
De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden opgenomen door middel van de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. De voor 'Waarde-Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.
In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de Archeologische Beleidskaart Haarlem. Voor de aangeduide categorieën dient een archeologisch rapport te worden overlegd bij de volgende bodemverstorende activiteiten dieper dan 30 centimeter onder maaiveld:
| categorie | bij een oppervlak |
| 1a | = 0 m2 |
| 1b | = 0 m2 |
| 2 | > 50 m2 |
| 3 | > 500 m2 |
| 4 | > 2.500 m2 |
| 5 | > 10.000 m2 |
| 6 | n.v.t. |
In het plangebied komen de categorieën 2, 3, en 4 voor. Voor een nadere omschrijving van de categorieën wordt verwezen naar paragraaf 4.9 Archeologie.