Hollendewagenweg 21

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van 2 zorgappartementen in het achterhuis van Hoeve Sterkwijk aan de Hollendewagenweg 21 in Werkhoven, waar zorg op afroep zal worden gegeven voor ouderen. Daarnaast is het de bedoeling om het aanwezige zomerhuis om te vormen tot een beheerderswoning. Het plangebied is ruim 6 hectare.

De locatie betreft een voormalig agrarisch bedrijf - Hoeve Sterkwijk - waar de initiatiefnemer is geboren en getogen. Door de nieuwe activiteiten worden het achterhuis en het zomerhuis opgeknapt en in stand gehouden.

De gemeente Bunnik heeft bij collegebesluit van 29 september 2015 in principe ingestemd met voornoemde ontwikkeling. De brief is als bijlage 1 opgenomen bij de toelichting.

Dit bestemmingsplan biedt een actuele juridische regeling om het bouwplan en de nieuwe functies mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het agrarisch gebied van Werkhoven binnen de gemeente Bunnik. De gemeente Bunnik ligt binnen de provincie Utrecht. Het plangebied omvat het kadastrale perceel F, 74.

Op onderstaande afbeelding is de ligging van Hoeve Sterkwijk (nabij blauwe aanduiding) in relatie tot de omgeving weergegeven.

Afbeelding 1: luchtfoto ligging locatie Hollendewagenweg 21 in landelijk gebied van Werkhoven

Afbeelding 2: begrenzing kadastraal perceel F, 74

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Buitengebied Bunnik 2011" (vastgesteld op 24 oktober 2012). De locatie heeft hierin de bestemming 'Wonen' met specifieke bouwaanduiding - mip pand', de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden - 2' en gebiedsaanduiding 'landschapstype kom'. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor wonen, erven en tuinen. Op basis van voornoemde bestemming zijn 2 wooneenheden toegelaten.

Voor een ander gedeelte van de locatie geldt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap', met een bouwvlak en de specifieke bouwaanduiding 'gemeentelijk monument'. Verder is de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek verkavelingspatroon' van toepassing. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'.

Het bouwplan omvat 2 nieuwe zorgappartementen in het achterhuis van de dwarshuisboerderij. Dit gedeelte is bestemd als 'Agrarisch met waarden - Landschap'. Daarnaast blijven de 2 huidige wooneenheden bestaan. Verder wordt een nieuwe beheerderwoning gerealiseerd in het zomerhuis. Dit gedeelte van de gronden heeft tevens voornoemde agrarische bestemming. Het aantal beoogde wooneenheden overschrijdt het maximaal toegestane aantal wooneenheden van 2.

 

Afbeelding 3: uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Bunnik 2011"

1.4 Opzet van de toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De toelichting geeft onderbouwing en uitleg.

Het volgende hoofdstuk omvat de beschrijving van de huidige situatie, waarna hoofdstuk 3 een korte omschrijving geeft van het geldende beleid van de diverse betrokken overheden en de conclusies van en toetsing aan dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt het plan beschreven en in hoofdstuk 5 worden de randvoorwaarden uiteengezet. In hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het plan toegelicht. Een bestemmingsplan dient ook financieel uitvoerbaar te zijn. Dat komt in hoofdstuk 7 aan de orde. Tenslotte staat in hoofdstuk 8 de maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving situatie

2.1 Huidige situatie

De locatie Hollendewagenweg 21 ligt in het buitengebied van Werkhoven in een agrarische omgeving. De locatie betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie die plaatselijk bekend staat als Hoeve Sterkwijk. Op het erf staat verschillende bebouwing. De locatie als geheel is aan renovatie toe, behalve de schaapskooi. Deze is enkele jaren geleden gerestaureerd. De bebouwing is voor een klein gedeelte in gebruik voor de agrarische activiteiten van het agrarische bedrijf van initiatiefnemer aan de Hollendewagenweg 8. Het overige gedeelte wordt gebruikt voor woondoeleinden (2 wooneenheden).

Afbeelding 4: toegangsweg tot Hoeve Sterkwijk

Afbeelding 5: ligging Hoeve Sterkwijk in nabije omgeving

Afbeelding 6: voorzijde zomerhuis waarin beheerderswoning is voorzien

Afbeelding 7: voorzijde van voorhuis dat thans bewoond wordt (2 wooneenheden)

Afbeelding 8: achterzijde achterhuis waarin 2 zorgappartementen worden gerealiseerd

 

 

2.2 Nieuwe situatie

Het plan van de familie Verkerk bestaat uit drie verschillende onderdelen. Per doelstelling wordt het plan in het onderstaande beschreven.

• 1. Transformatie naar 2 hoogwaardige zorgappartementen en een beheerderswoning
  Het is de bedoeling om in het achterhuis 2 hoogwaardige appartementen te realiseren voor ouderen waar zorg op afroep kan worden gegeven. Het zomerhuis wordt omgevormd naar een beheerderswoning. Hiermee wordt ingespeeld op de groeiende vraag naar kleinschalige woonvormen in het buitengebied voor ouderen met een lichte zorgvraag. De doelgroep is de gepensioneerde agrariër of buitenmens die niet meer geheel zelfstandig kan wonen, maar wel graag op het platteland wil blijven wonen en zorg op afroep wenst. Het is de bedoeling dat de bewoners meehelpen in de moestuin, kruidentuin en boomgaard. Beide dochters van de initiatiefnemers zijn werkzaam in de zorg en zullen werkzaam zijn in de nieuwe zorgonderneming.
  De beheerderswoning is noodzakelijk omdat er professionele zorg op afroep wordt aangeboden aan mensen op leeftijd. De doelgroep - oude mensen met een zorgbehoefte - kunnen in principe 24-uur behoefte aan zorg nodig hebben. Ook kan er sprake zijn van een noodoproep 's-nachts. Er dient dan direct hulp te worden aangeboden. Er dient om die redenen iemand met een zorgachtergrond ter plaatse te wonen. Anders kan het aangeboden concept niet worden uitgevoerd.
  
• 2. Versterken van de landschappelijke structuur
  Door de inkomsten uit de zorgappartementen kunnen de iniatiefnemers de monumentale locatie onderhouden en verder opknappen. Ook kan tevens worden bijgedragen aan versterking van de landschappelijke structuur. Men heeft de wens om de nieuwe ontwikkeling landschappelijk in te passen binnen de omgeving, waarbij het versterken en opnieuw herinrichten van beeldbepalende landschapselementen een belangrijke rol speelt in de totale samenhang van Hoeve Sterkwijk.
  
• 3. Creëren en beheren van nieuwe natuur
  Binnen het plangebied is een groot gedeelte in gebruik als agrarische grond (weiland). Een deel van de agrarische grond kan worden ingericht om er natuurterrein te ontwikkelen en te beheren. Hierbij is een rangschikking van het terrein onder de Natuurschoonwet een mogelijkheid, waarmee Hoeve Sterkwijk de status van landgoed kan krijgen. Door deze natuurdoelstelling kan de natuurwaarde van het plangebied toenemen. De natuurlijke invulling van het plangebied op een verantwoorde wijze zal bijdragen aan de attractieve waarde van niet alleen het plangebied zelf, maar ook voor het omliggende landschap.

Afbeelding 9: uitsnede kaart voorlopig ontwerp

Afbeelding 10: uitsnede kaart voorlopig ontwerp met details

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Er is onderscheid gemaakt in rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Deze visie vervangt een aantal nationale nota's, waaronder de Nota Ruimte.

In het SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid, verstedelijking en het behoud van groene ruimte.

De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Het kabinet heeft 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken (door het creëren van een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het Rijk blijft ook verantwoordelijk voor het systeem van de ruimtelijke ordening, zoals wetgeving. Voor het overige worden zoveel mogelijk bevoegdheden neergelegd bij andere overheden, zoals provincie en gemeente.

Onderhavig plan valt conform de uitgangspunten van de SVIR onder de bevoegdheid en het belang van de gemeente en is geen rijksbelang.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen
• elektriciteitsvoorzieningen
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen
• ecologische hoofdstructuur
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt er van uitgegaan dat deze niet strijdig is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013-2028

Op 10 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen het provinciaal beleid heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de PRS een belangrijke rol.

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Het ruimtelijk beleid gaat uit van drie pijlers:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. vitale dorpen en steden;
• 3. landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven. Dit zijn opgaven die nodig zijn om de provincie Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• accent op de binnenstedelijke opgave;
• behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied;

Met name dit laatste is relevant voor onderhavig plangebied. Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn bepaalde ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies onder voorwaarden aanvaardbaar.

Kwaliteitsontwikkeling (Rood voor groen)

In bepaalde delen van het landelijk gebied is sprake van een kwalitatieve opgave waar omzetting van landbouwgrond naar groene, soms ook stedelijk gelieerde functies aanvaardbaar is. Het gaat daarbij om:

• kernrandzones waar ruimte moet zijn voor stedelijke (gelieerde) functies en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd;
• recreatiezones waar sprake is van een recreatieve opgave die ook door rood-voor-groenconstructies moet kunnen worden gerealiseerd;
• gebieden binnen en direct grenzend aan de groene contour, waar nieuwe natuurgebieden met behulp van alternatieve financieringsmogelijkheden kunnen worden gerealiseerd.

Buiten deze gebieden is de inzet voor rood-voor-groen niet mogelijk, behoudens kleinschalige verbetering vanuit bestaande bouwpercelen.

Nieuwe functies voor stoppende agrarische bedrijven

Voor vrijkomende agrarische bedrijven is het beleid gericht op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Om dit te stimuleren is er in ruil voor sloop hiervan ruimte voor één of meer extra woningen (ruimte-voor-ruimte) of voor een passende bedrijfsfunctie.

Stedelijke functies in het landelijk gebied

Op veel plaatsen in het landelijk gebied is sprake van bebouwingsconcentraties met stedelijke functies die geen rode contour hebben gekregen. De provincie biedt hier ruimte voor verdichting van de concentraties, mits de omgevingskwaliteit, met name het landschap, voldoende is geborgd.

Kernrandzone

Met de aanwezigheid van stedelijk gelieerde functies en stedelijk uitloopgebied levert de kernrandzone als deel van het landelijk gebied een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Het plangebied is in de PRS aangeduid als kernrandzone. Het gebied grenzend aan stad of dorp, de zogenaamde kernrandzone, heeft vaak een multifunctioneel karakter. Naast landbouw en verspreid wonen bevinden zich hier stedelijk gelieerde functies (o.a. recreatieve voorzieningen, begraafplaatsen, rioolwaterzuivering, kwekerijen/tuincentra, caravanstalling).

Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit van de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren ervan richt de provincie het beleid op het in de kernrandzone mogelijk maken van nieuwe stedelijk gelieerde functies. De beoogde zorgappartementen zijn (semi) stedelijk gelieerde functies en passen binnen het provinciale beleid inzake de kernrandzone.

Landschap

Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten die mede richting geven aan de daarin gelegen en omliggende functies en hun ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom beschermt de provincie de kernkwaliteiten van de verschillende landschappen in de provincie. Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten. Het plangebied behoort tot het landschap Rivierengebied. Voor dit soort landschap wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:

• 1. schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• 2. samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• 3. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
• 4. de Kromme rijn als vesting en vestiging.

Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Rivierengebied verschillende accenten.

Landbouw

Het plangebied is thans een landbouwgebied en is in de PRS ook als zodanig aangeduid. In de landbouwgebieden bevinden zich vooral melkveehouderij en fruitteelt. Deze biedt de provincie binnen voorwaarden van milieu, biodiversiteit en landschap voldoende groeiruimte. In de landbouwgebieden is landbouw de hoofdgebruiker, maar vindt ook menging met andere functies plaats. Het beleid voor andere dan agrarische functies is vooral gericht op landschappelijke en recreatieve kwaliteit van deze gebieden.

In de landbouwgebieden wordt de agrariërs ruimte geboden voor verbreding en innovatie. Andere agrarische ondernemers mogen geen hinder ondervinden van de verbredingstak. Het is van belang dat de nevenactiviteit ondergeschikt blijft aan de agrarische hoofdfunctie en in hoofdzaak plaats binnen de bestaande bebouwing.

Landbouwkerngebied

Het plangebied is in de PRS aangeduid als landbouwkerngebied. Deze gebieden zijn de gebieden waar de landbouw in Utrecht de beste uitgangspositie heeft om duurzaam te produceren voor de wereldmarkt en/of de randstedelijke markt en de gebieden waar de provincie het vanuit ruimtelijk oogpunt belangrijk vindt dat de landbouw hoofdgebruiker en beheerder blijft.

3.2.2 Provinciale ruimtelijke verordening provincie Utrecht 2013

Gelijktijdig met de provinciale ruimtelijke structuurvisie (PRS) hebben Provinciale Staten de provinciale ruimtelijke verordening provincie Utrecht 2013 (PRV) vastgesteld. Het doel van de PRV is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de PRV worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. De belangen zijn onderverdeeld in 10 thema's:

• 1. bodem
• 2. water
• 3. energie
• 4. cultureel erfgoed
• 5. wonen
• 6. werken
• 7. verkeer en vervoer
• 8. landelijk gebied
• 9. landschap
• 10. recreatie

Vooral de thema's cultureel erfgoed, landelijk gebied en landschap hebben betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan.

Cultureel erfgoed

Met betrekking tot het aspect cultureel erfgoed betekent dit dat onder meer aangegeven moet worden hoe de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waardevolle structuren, alsmede archeologische waarden in het plan worden beschermd. In dat kader wordt aangesloten bij het gemeentelijk archeologiebeleid en is het beschermingsregime daarop afgestemd.

Landelijk gebied

Voor het landelijk gebied, en dus voor het plangebied, zijn diverse regels opgenomen in de PRV. Een groot deel daarvan heeft betrekking op (het tegengaan van) de verstedelijking van het landelijk gebied. In het gehele landelijk gebied moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies worden voorkomen. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstening dan ook alleen onder specifieke voorwaarden toelaatbaar.

Onderhavig plan leidt niet tot extra bebouwing dan wel verstening van het landschap. De functiewisseling vindt plaats binnen de bestaande bebouwing, dat gedeeltelijk een MIP-pand status heeft en als gemeentelijk monument is aangeduid.

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het landschap Rivierenland met de volgende kernkwaliteiten:

• schraalcontrast van zeer open naar besloten;
• samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
• de Kromme rijn als vesting en vestiging.

Een bestemmingsplan dient in dit kader regels ter bescherming en versterking van de voorkomende kernkwaliteiten te bevatten. In de toelichting van het plan dient hiervan een beschrijving te worden opgenomen.

Zoals uit hoofdstuk 2 van deze plantoelichting blijkt ligt het plangebied in een (half) open gebied waarin afwisselend weilanden, percelen laagstam- en hoogstamfruit en akkers voorkomen. In verband met de van oudsher aanwezige stroomruggen wisselen hoge en lage delen elkaar af. Ter bescherming van dit landschap is in lijn met de plansystematiek voor het buitengebied van Bunnik in dit bestemmingsplan een gebiedsaanduiding 'Kromme rijn en oeverwallen' opgenomen. In de bijbehorende planregels zijn de kenmerkende kwaliteiten van dit landschapstype kort opgesomd. Bij het agrarische gebruik dient er rekening te worden gehouden met dit landschapstype. Ter bescherming van deze waarden is een vergunningstelsel in het leven geroepen. Werken en/of werkzaamheden die de landschapswaarden kunnen aantasten zijn daarmee vergunningplichtig.

Om de bestaande landschappelijke kwaliteiten te behouden, aan te vullen en te versterken is voor het plangebied overeenkomstig het advies van de landschapscoördinator Stuurgroep Kromme Rijnlandschap bovendien een landschappelijk inpassingsplan opgesteld.

3.2.3 Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021

In het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 van de provincie Utrecht staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van Bodem, Water en Milieu. De uitwerking van dit beleid staat beschreven in de Uitvoeringsagenda Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021. De provincie Utrecht richt zich op het behouden en verbeteren van een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat. Dit betekent dat we werken aan:

• een robuust bodem- en watersysteem
• bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied, zoals landbouw, recreatie of natuur
• een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving
• een gezonde leefomgeving die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio.

Het provinciaal Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 bevat geen specifieke informatie over de gemeente Bunnik. Van de verschillende bijlagen die zijn opgenomen in voornoemd plan is wel informatie af te leiden. Hieruit blijkt dat het gebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied of beschermingszone drinkwaterwinning ligt.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied

In 2010 heeft de gemeenteraad van Bunnik het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Kromme Rijngebied vastgesteld. Het doel van dit plan is het ontwikkelen van een kwalitatief waardevol en duurzaam landschap. Daarbij gaat het vooral om het versterken van de cultuurhistorische, recreatieve en natuurlijke waarden van het Kromme Rijngebied. Het plan is een gezamenlijk initiatief van de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Speciale doelstellingen zijn:

• 1. waarborgen van het cultureel erfgoed en een goede leefomgeving voor toekomstige generaties door functies op adequate wijze te situeren en vorm te geven;
• 2. versterken van de identiteit en beleefbaarheid van het landschap;
• 3. stimuleren van de betrokkenheid (inhoudelijk en financieel) van de burger bij de kwaliteit van het landschap en de leefomgeving en stimuleren van lokale en regionale initiatieven voor verbetering van het landschap;
• 4. vormen van een helder referentiekader vanuit de landschapskwaliteit voor beoordeling van en advisering over nieuwe ontwikkelingen;
• 5. versterken van de (be)leefbaarheid van het buitengebied.

In het LOP zijn landschapsstrategieën gedefinieerd en een landschaps- en natuurvisie opgenomen en in samenhang met elkaar nader uitgewerkt voor verschillende natuurgebieden. Voor elk deelgebied zijn kernkwaliteiten benoemd. Het plangebied behoort tot het deelgebied Kromme Rijngebied en daarbinnen tot het gebied 'Oeverwallen en kommen Kromme Rijn'.

Voor dit gebied worden de volgende kernkwaliteiten genoemd:

• Agrarisch kerngebied, sterke fruitteelt, hoogstamboomgaarden, verkoop van fruit bij de boer;
• landelijk karakter, openheid, vergezichten, landelijke wegen;
• opbouw van oeverwallen en kommen, oude stroomgeulen, Limes.

De visie op oeverwallen en kommen bestaat uit de volgende elementen:

• Vanuit de landschapsbeleving in het agrarische cultuurlandschap het verschil tussen de stroomruggen en de kommen versterken en op kleine schaal natuur herstellen of ontwikkelen;
• de oude doorgaande oost-west gerichte wegen op de stroomruggen ruimtelijk versterken met een afwisselende groenstructuur;
• aandacht voor een groener karakter van de erven, de inpassing van grote fruitschuren, nieuwe toekomstgerichte stallen of andere bedrijfsgebouwen, etc. in overleg met de eigenaren;
• herkenbaar houden en maken van oude dwarsdijken, met behoud van hun eigen identiteit;
• versterken van de perceelsgrensbeplantingen in de (natte) kommen;
• behoud van de hoogstamboomgaarden;
• verbeteren van de oppervlaktewatervoorziening voor de fruittelers door aan te sluiten bij landschappelijke patronen;
• versterken van de recreatieve padenstructuur;
• versterken van de beleving van de cultuurhistorische grens van het Romeinse Rijk, de Limes.

Om de bestaande landschappelijke kwaliteiten te behouden, aan te vullen en te versterken is voor het betreffende perceel overeenkomstig het advies van de landschapscoördinator Stuurgroep Kromme Rijnlandschap een landschappelijk inpassingsplan opgesteld.

3.3.2 Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied +

In november 2010 heeft het college van de gemeente Bunnik het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied+ vastgesteld. Dit beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het LOP en vormt een aanvulling op de welstandsnota's van de Kromme Rijngemeenten. De welstandsnota's gaan specifiek in op de kenmerken van de bebouwing in het buitengebied.

Het Beeldkwaliteitplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting, en de visuele kenmerken van het landschap en geeft informatie over hoe nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk kunnen worden ingepast in het Kromme Rijnlandschap.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Bunnik

In de Toekomstvisie Bunnik is vanuit de trends en verwachtingen en los van bestaande beleidslijnen een brede blik op de mogeijke toekomst voor de gemeente op weg naar 2020 gegeven.

In de visie worden voor het buitengebied vier 'identiteitssferen' onderscheiden met elk hun eigen verantwoordelijkheid:

• 1. De besloten en bosachtige zone met landgoederen ten noorden en oosten van de Kromme Rijn; hier zijn weinig ontwikkelingen te verwachten.
• 2. De (cultuurhistorische) assen van de Hollandse Waterlinie en de Romeinse Limes; deze wil de gemeente samen met hogere overheden meer toegankelijk en 'beleefbaar' maken.
• 3. Het fraaie halfopen landelijk gebied ten zuiden van de Burgweg met agrarische bedrijven. De ontwikkeling hier hangt sterk af van de toekomst van de halfopen landelijke uitstraling, eventueel met (deels) andere functies.
• 4. Het minder uitgesproken agrarisch gebied tussen de Burgweg en de A12 dat nu al sterke veranderingen kent en vraagt om een nieuwe identiteit.

Het plangebied aan de Hollandewagenweg 21 behoort tot het halfopen landelijk gebied. Dit gebied vindt zijn karakter in de halfopen uitstraling. Vanaf de kronkelwegen leidt het zicht af en toe naar boomgaarden en weilanden. De gemeente wil de identiteit van het buitengebied versterken. Ruimtelijke cultuurhistorische dragers zijn hierbij van belang. De zichtbaarheid en toegankelijkheid van deze dragers wil men behouden en waar mogelijk vergroten. Ook in de toekomst wenst de gemeente actief te blijven werken aan het behoud en de ontwikkeling van het Kromme Rijnlandschap en de waardevolle gebouwen daarin. Onderhavig initiatief draagt bij aan voornoemde doelstellingen van de gemeente.

3.4.2 Structuurplan gemeente Bunnik 2007-2015

Het Structuurplan gemeente Bunnik 2007-2015 is op 31 januari 2008 door de gemeenteraad vastgesteld en vormt de ruimtelijke component van de Toekomstvisie Bunnik uit 2004. In het structuurplan wordt aangegeven dat de komende jaren vele veranderingen in de gemeente Bunnik op stapel staan. Er worden ingrijpende aanpassingen van de infrastructuur voorbereid en er bestaan ideeën voor een versterking van de werkgelegenheid en woningbouwopgave.

Specifiek voor het agrarisch gebied worden geen concrete doelen aangegeven. Wel wordt gesteld dat de agrarische sector in dit gebied voorrang geniet boven andere ontwikkelingen. Voorwaarde is wel dat de agrarische ondernemers de versterking van de beeldkwaliteit en identiteit van het landschap kunnen realiseren. Verder wordt gesteld dat agrarische bedrijfsbeëindiging niet automatisch tot minder agrarische grond leidt, aangezien de overblijvende agrarische bedrijven meer grond nodig hebben. Als agrarische gebouwen hun functie verliezen is functieverandering naar recreatie, toerisme en bijzondere woonvormen mogelijk. Daarbij dient wel de beeldkwaliteit versterkt te worden.

Voornoemd plan betreft een functiewijziging naar een bijzondere woonvorm: zorgappartementen voor voormalige agrariërs en andere buitenmensen die zorg op afroep kunnen verkrijgen.

3.4.3 Waterplan Bunnik

Op 15 mei 2008 is het 'Waterplan Bunnik, visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen' door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en Vitens en is een breed gedragen integrale watervisie voor het grondgebied van de gemeente Bunnik. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëncy van het waterketenbeheer in Bunnik te vergroten. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Als speerpunten zijn in het waterplan geformuleerd:

• Water in ruimtelijk perspectief; hierbij gaat het om ruimte voor het vasthouden en bergen van water, het integreren van de wateropgave in ruimtelijke ontwikkelingen en het inrichten van ecologische verbindingszones;
• Gebruik van water gelet op de doelgroep en de kwaliteit en kwantiteit van water; hierbij gaat het om voldoende water voor de fruitteelt, water voor recreatie, voorwaarden voor verantwoord gebruik, reductie van de emissie van riolering en van diffuse bronnen, aanpak van het stroomprofiel van de Kromme Rijn en natuurlijk vriendelijk beheer en onderhoud;
• Organisatie van gezamenlijk waterbeheer; hierbij gaat het om het tijdig anticiperen op ruimtelijke ontwikkelingen, bijtijds beheer en onderhoud, goede communicatie en accountmanagement, aandacht voor waterbeheer bij particulieren en informatie over waterbeheer wanneer dat kan.

Deze speerpunten zijn vertaald in beleidslijnen. Relevante beleidslijnen zijn dat bij de (her)inrichting van openbare ruimte geanticipeerd wordt op de klimaatontwikkeling, het afkoppelen van het riool projectmatig wordt aangepakt in combinatie met weg- en rioolrenovatie en herstructurering, infiltreren de voorkeur geniet boven het direct afvoeren van regenwater naar oppervlaktewater, de Kromme Rijn waar nodig en mogelijk in de lengte en de breedte heringericht wordt en water een onderdeel vormt en een belangrijk medesturend element is voor zowel de ruimtelijke ordening als de landschaps- en groenplanvorming.

Om water en ruimtelijke planvorming op elkaar af te stemmen is de zogenaamde watertoets in het leven geroepen. Daar wordt later in deze toelichting nader op ingegaan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Het initiatief

4.1.1 Algemeen

Zoals in de inleiding van deze plantoelichting reeds is aangegeven, is de initiatiefnemer voornemens om 2 zorgappartementen te realiseren in het achterhuis van Hoeve Sterkwijk aan de Hollendewagenweg 21 in Werkhoven, waar zorg op afroep kan worden gegeven voor ouderen. Daarnaast is het de bedoeling om het zomerhuis om te vormen tot een beheerderswoning. Het plangebied is ruim 6 hectare. Er is een vooroverlegplan opgesteld waar de gemeente in principe mee ingestemd heeft onder de volgende voorwaarden:

• ontwikkeling binnen bestaande bebouwing (geen extra aan- en uitbouwen, inhoud nieuwe woningen minimaal 400 m³;
• instandhouding monumentale bebouwing (positief advies welstand- en monumentencommissie);
• een goed woon- en leefklimaat voor alle woningen;
• ontwikkeling mag geen beperkingen opleveren voor omliggende agrarische bedrijven;
• landschappelijke inpassing (positief advies landschapscoördinator);
• parkeren op eigen terrein;
• in samenspraak met afdeling Sociaal domein zal te zijner tijd naar een gewenst zorgconcept worden gezocht;
• een planschadeovereenkomst en een exploitatie/samenwerkingsovereenkomst (met daarin opgenomen een exploitatiebijdrage) sluiten tussen de gemeente en de aanvrager.

Er is een groeiende vraag naar kleinschalige zorgvoorzieningen voor ouderen. Dit plan komt hieraan tegemoet. Er zullen twee zorgappartementen gerealiseerd worden. De zorgappartementen dienen conform de eis van de gemeente ieder minimaal 400 m³ te bedragen. Dit is geborgd in de planregels.

4.1.2 Landschappelijke inpassing

Het plan is landschappelijk ingepast conform de voorwaarden van de gemeente. De landschapscoördinator van de gemeente heeft de volgende voorwaarden gesteld:

• letten op landschappelijke kwaliteiten erf
• rekening houden met omgeving (buren niet op slot zetten) typologie landschap, BKP beeldkwaliteitplan Krommerijngebied+, Kwaliteitsgids nationale landschappen katern rivierengebied
• landschapselementen als componenten van het erf, bijv hoogstamboomgaardje, omhegde moestuin /ziekenweitje, knotbomen langs de sloot /greppel, houtsingel, kruidenrijk grasland
• rangschikking NSW? Ook niet bos kan.
• plek voor de uilen rekening houden met F&F onderzoek en mitigerende maatregelen
• parkeren achter heg? Materialisatie en kleur afstemmen op gebruik en omgeving.

Bovenstaande eisen zijn verwerkt in het onderstaande landschappelijk inrichtingsplan. Samenvattend zijn de volgende beplantingselementen opgenomen in het landschappelijk inrichtingsplan:

• 1. bestaande bomen langs Hollendewagenweg
• 2. bestaande bomen langs oprit Hoeve Sterkwijk
• 3. bestaande bomen langs grens (knotwilg)
• 4. bestaande bomen op het erf
• 5. nieuwe bomen langs eigendomsgrens (knotwilg)
• 6. nieuwe beeldbepalende boom (Es)
• 7. nieuwe bomen langs erfgrens voor aansluiting met bestaande singel (Els, Wilg)
• 8. nieuwe hoogstam fruitboomgaard passend binnen de cultuurhistorische opzet van 1882-1930 (Malus, Juglans)
• 9. nieuwe haag langs de perceelsgrens aan de Hollendewagenweg en langs voorzijde erf en achterzijde van parkeerplaatsen op het erf (beukhaag). Open stukken in de bestaande beuken- en elzenhaag rondom de moestuin worden ingeplant met nieuwe beukhaag (dit is ook een spuitzoneheg)
• 10. tuin rondom de bebouwing
• 11. agrarische weidegrond.

Afbeelding 11: impressie landschappelijke inpassing

Het inrichtingsplan is als geheel opgenomen in bijlage 5 van de toelichting. Voor de verdere inhoud ervan wordt naar deze bijlage verwezen.

4.1.3 Vertaling in het bestemmingsplan

Het plan is in strijd met het bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011, aangezien het perceel, met uitzondering van het voorhuis van de boerderij, een agrarische bestemming heeft. Het woongedeelte heeft een woonbestemming voor twee woningen. Daarnaast heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie-3' en 'Waarde - Archeologie 4'. Omdat de functiewijziging binnen de bestaande bebouwing plaatsvindt, is het aspect archeologie niet aan de orde voor dit plan. Verder heeft de locatie de specifieke bouwaanduidingen gemeentelijk monument en MIP pand.

In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat de twee appartementen elk minimaal 400 m³ dienen te bedragen.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden

5.1 Algemeen

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan in overeenstemming te zijn met het criterium 'een goede ruimtelijke ordening'. Indien er beperkingen voor het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier in dit plan rekening mee gehouden.

5.2 Geluid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt welke geluidsbronnen in het plangebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidgevoelige gebouwen. Op basis van de Wet geluidhinder zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden:

• wegverkeerslawaai;
• spoorweglawaai en
• industrielawaai
• overige geluidsbelasting.

Binnen een geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidbelasting voor geluidsgevoelige bestemmingen. Voor wegverkeer bedraagt deze 48 dB. Hierbij geldt een toetsing per weg. Als de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moet de gemeente onderzoeken of geluidsredurende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Pas als hieruit blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan, kan het college ontheffing verlenen van de voorkeurswaarde.

Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wgh

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Het college van b&w heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurwaarde. De voorwaarden zijn genoemd als eis of als inspanningsverplichting.

5.2.1 Spoorweglawaai

In de omgeving van de planlocatie bevinden zich geen spoorlijnen. Het aspect spoorweglawaai hoeft derhalve niet nader onderzocht te worden en vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.2.2 Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder bepaalt dat langs wegen zich geluidszones bevinden, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of de weg moet worden aangemerkt als stedelijk of buitenstedelijke weg. De Hollendewagenweg betreft een buitenstedelijke weg met één rijstrook. De geluidszone bedraagt 250 meter.

Met onderhavig bestemmingsplan worden twee nieuwe zorgappartementen en een beheerderswoning mogelijk gemaakt die op grond van de Wet geluidhinder liggen in voornoemde zone, waardoor in beginsel een onderzoek naar de geluidswaarden nodig is.

Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van de geluidscontouren die door de Omgevingsdienst Regio Utrecht zijn berekend en via het Geoloket te raadplegen zijn.

Afbeelding 11: geluidcontour Hollendewagenweg (bron: Geoloket Omgevingsdienst Regio Utrecht)

Uit informatie van het Geoloket blijkt dat de geluidbelasting ter hoogte van de 2 zorgappartementen in het achterhuis onder de voorkeurswaarde ligt van 48 dB (groene zone: 0-38 dB). Het aspect wegverkeerslawaai vormt derhalve geen beperking voor het bestemmingsplan.

5.2.3 Industrielawaai

In het plangebied zijn geen inrichtingen toegestaan die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Evenmin liggen er nabij het plangebied grote lawaaimakers. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.2.4 Overige geluidsbelasting

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bekeken of er tevens kans is op geluidsbelasting van overige bronnen. Overige geluidsbelasting is in of nabij het plangebied echter niet aanwezig. De bebouwing ligt in agrarisch gebied waar hoofdzakelijk agrarische bedrijven liggen. Voor het overige wordt verwezen naar par. 5.10 Bedrijven en milieuzonering waar aandacht is besteed aan bedrijven in de omgeving.

5.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet van 11 oktober 2007 tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. Hierbij zijn tevens op 15 november 2007 het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: het Besluit) en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: de Regeling) in werking getreden. Uit artikel 2, eerste lid van het Besluit volgt dat een project na de vaststelling van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof of stikstofdioxide, indien deze maximaal 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes of stikstofdioxide bedraagt. Als aangetoond wordt dat een project niet meer bijdraagt dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie, behoeft het project niet te worden getoetst aan de grenswaarden en is het inpasbaar vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. De grens van de bouw van woningen ligt bij 500 woningen. Omdat het bestemmingsplan 2 zorgappartementen en een beheerderswoning mogelijk maakt, wordt op grond van het voornoemde geconcludeerd dat het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Aan de hand van voornoemde conclusie is het bestemmingsplan evenmin in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ook voor het overige is er geen aanleiding om ten aanzien van luchtkwaliteit nader onderzoek te verrichten.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Het rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting), het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen) en het gebruik van luchthavens.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is onder meer verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In het Bevi zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ingevolge artikel 5, eerste en tweede lid van het Bevi neemt het bevoegd gezag bij de vaststelling van een bestemmingsplan, de hierin genoemde grenswaarden in acht en wordt rekening gehouden met de richtwaarde, zoals genoemd in artikel 8, tweede lid. Het dient te gaan om plannen die de bouw of vestiging van kwetsbare objecten toelaten.

Onderhavige planlocatie ligt volgens de Risicokaart (www.risicokaart.nl) niet in de (directe) nabijheid van buisleidingen, risicovolle transportwegen of andere aspecten die te maken hebben met externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.  

Afbeelding 12: risicokaart externe veiligheid. Bron: risicokaart.nl

5.5 Bodem

5.5.1 Algemeen

Het is wettelijk (via de bouwverordening) geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag niet meer dan 5 jaar oud zijn. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken. De twee zorgappartementen worden binnen de bestaande boerderij gerealiseerd. Dit geldt eveneens voor de beheerderswoning.

Voor de locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Arnicon (rapport H17-016-02). Samenvattend zijn de bevindingen met betrekking tot de bodem als volgt. Uit laboratoriumonderzoek is gebleken dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met cadmium, kwik, lood, nikkel, PAK, PCB’s, minerale olie en bestrijdingsmiddelen. Daarnaast is de bovengrond plaatselijk matig verontreinigd met zink. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik. Voor het overige zijn in de grond geen verontreinigingen aangetroffen. Het grondwater ter plaatse is niet verontreinigd met de onderzochte stoffen.

De puinhoudende ophoging tussen het winter- en zomerhuis is tot een diepte van 0,7 m-mv sterk verontreinigd met asbest. De hoeveelheid met asbest verontreinigde grond wordt ingeschat op 28 m3.

5.5.2 Conclusie

De conclusie uit het bodemrapport luidt samengevat als volgt.

Algemeen

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat de hypothese "verdacht" voor bodemverontreiniging wordt bevestigd. Dit naar aanleiding van de aangetroffen licht tot plaatselijk matige verontreiniging met zware metalen (cadmium, kwik, lood, nikkel en zink), PAK, PCB’s, minerale olie, som DDD, som DDE en som aldrin/dieldrin/endrin in de bovengrond en het licht verhoogd gehalte aan kwik in de ondergrond.

De aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond geven geen aanleiding tot nader bodemonderzoek en/of saneringsmaatregelen. De matige verontreiniging met zink in de bovengrond geeft formeel gezien aanleiding tot nader onderzoek. Het matig verhoogde zinkgehalte betreft echter een ‘spotverontreiniging’ met een beperkte omvang, waarvoor het uitvoeren van nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. Ingeschat wordt dat er ten aanzien van zink geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Asbest

Op basis van de ingeschatte hoeveelheid sterk met asbest verontreinigde grond is er op de locatie sprake van een geval ernstige bodemverontreiniging met asbest. Eén en ander geeft aanleiding tot het treffen van saneringsmaatregelen. Ten behoeve van de uitvoering hiervan dient een saneringsplan of een BUS-melding te worden opgesteld.

Op basis van het voornoemde kan worden geconcludeerd dat het aspect bodem na de sanering van de aangetroffen asbest geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. De werkzaamheden dienen te gebeuren voordat met de bouwwerkzaamheden wordt gestart.

5.6 Water

5.6.1 Algemeen

Een watertoets is een essentieel onderdeel van ieder ruimtelijk plan en is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Uitgangspunt bij de watertoets is het zoveel mogelijk voorkomen van negatieve gevolgen voor het watersysteem door ruimtelijke plannen en besluiten. De gemeente Bunnik moet de waterbelangen goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden zorgt voor het beheer van de waterkwaliteit, de vaarwegen, primaire en secundaire waterkeringen en de rioolwaterzuiveringsinstallaties.

5.6.2 Water in de omgeving

De Kromme Rijn is de belangrijkste aan- en afvoerader van water in het gebied waar de gemeente Bunnik deel van uit maakt. Het gebied kent een complexe opbouw van hoger liggende stroomruggen en lager gelegen kommen. Het overgangsgebied van stroomrug naar rivierkomvlakte is een gebied waar kwel voorkomt afkomstig van de Utrechtse Heuvelrug. Ter plaatse van de hoogliggende stroomruggen infiltreert het regenwater relatief snel en de wateraanvoer is lastig door de weinige en relatief smalle watergangen. De aanwezigheid van kleine duikers bemoeilijkt ook de wateraan- en afvoer. De afwatering van het gebied vindt plaats via gegraven weteringen. Vanaf Werkhoven tot Utrecht is een regionale waterkering aanwezig, welke zorgt voor een scheiding tussen rivier en achterland. Het lage peil van het Amsterdam-Rijnkanaal (-0,40 m NAP) heeft een grote wegzijging van het grondwater uit het gebied tot gevolg, waardoor de kwelstroom naar het Kromme Rijngebied is afgenomen. Dit is versterkt door grondwaterwinningen en de komst van meer naaldhout op de Heuvelrug.

5.6.3 Water in relatie tot het plangebied

Aan weerszijden van het kadastrale perceel F, no. 74 zijn sloten aanwezig. Aan de linkerzijde is dit watergang TN28555 en aan de rechterzijde is dit watergang TN23055. De watergang aan de linkerzijde ligt het dichtst bij het plangebied. De watergang aan de linkerzijde is gedeeltelijk aangeduid als tertiair oppervlaktewater (groen gedeelte) met een bijbehorende beschermingszone van 2 m (uit insteek watergang). Omdat er geen werkzaamheden zijn beoogd binnen deze beschermingszone - het plangebied valt er buiten - doen zich hier geen problemen voor. De dichtstbijzijnde primaire watergang in het gebied is de Lubbersloot.

In het plangebied zijn eveneens geen waterkeringen aanwezig. De in rood aangegeven waterkering op onderstaande kaart valt buiten het plangebied. Het plangebied ligt evenmin in een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied of een 100-jaarszone.

Afbeelding 13: uitsnede interactieve kaart leggers van Hoogheemraadschap van plangebied

5.6.4 Bebouwing en verharding

De planlocatie betreft gedeeltelijk een boerenerf met een omvang van zo'n 6 hectare. Op het erf staat verschillende bebouwing waaronder de dwarshuisboerderij bestaande uit een voor- en achterhuis, een schaapskooi, een kapschuur en een zomerhuis waarin de beheerderswoning is voorzien. Het achterhuis wordt aan de achterzijde gebruikt voor (burger)bewoning en voor opslag ten behoeve van agrarisch gebruik.

Rondom de gebouwen zijn de gronden gedeeltelijk verhard ten behoeve van de ontsluiting van het terrein. De twee zorgappartementen worden gerealiseerd in het achterhuis van de hoofdboerderij. In het zomerhuis is de beheerderswoning voorzien. Het plan voorziet niet in nieuwe verharding of bebouwing. Op basis van het voornoemde wordt geconcludeerd dat er sprake is van een plan dat geen (nadelige) invloed heeft op de waterbelangen van het hoogheemraadschap of de gemeente.

5.7 Flora en fauna

5.7.1 Beschermde gebieden

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met gebieden die op grond van de Wet natuurbescherming zijn beschermd, met name beschermde natuurmonumenten en Natura 2000-gebieden. Een ruimtelijk plan is ook een 'plan' in de zin van de Habitatrichtlijn en de Natuurbeschermingswet. Om die reden moet nagegaan worden of het plan significante nadelige effecten kan hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van die gebieden.

In het plangebied van onderhavig bestemmingsplan liggen geen beschermde gebieden in voornoemde zin. Ook niet in de nabijheid van het plangebied. Nu het bestemmingsplan evenmin leidt tot extra verharding van het gebied wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan geen nadelige effecten met zich meebrengt voor natuurgebieden in of nabij het plangebied.

5.7.2 Beschermde soorten

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan dient tevens rekening te worden gehouden met individuele dier- en plantensoorten die bescherming genieten ongeacht waar zij voorkomen. Het op grond van het bestemmingsplan toegelaten gebruik mag er niet toe leiden dat hierdoor beschermde planten- en dierensoorten worden aangetast. De bepalingen over de bescherming van soorten staan in de Natuurbeschermingswet.

5.7.3 Conclusie

Voor het plangebied is oriënterend onderzoek verricht naar flora en fauna door adviesbureau Blom Ecologie. Uit dit onderzoek blijkt samengevat het volgende:

De sloop- en nieuwbouw van de kapschuur en verbouwing van het zomerhuis tot beheerderswoning leidt per 1 januari 2017 niet tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. Tijdens de uitvoering dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. Indien de werkzaamheden voor 31 december 2016 aanvangen dient tevens maatregelen te worden getroffen om effecten op gele helmbloem te voorkomen. De aanwezigheid van licht beschermde soorten (Ff-wet, tab. 1) en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde bestemmingsplanwijziging. Voor details inzake het onderzoek wordt verwezen naar bijlage 4 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

In voornoemd onderzoek wordt het volgende aanbevolen:

• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).
• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te geven in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur minimaal verlichten en hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel) en de werkzaamheden in de periode april-oktober tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes).
• De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen (medio maart t/m medio juli). Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd dient voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. E.e.a. op aanwijzing van een deskundige.

Op grond van het voornoemde wordt geconcludeerd dat de aspecten flora en fauna, met inachtneming van de aanbevelingen, geen belemmeringen vormen voor het plan.

5.8 Archeologie

5.8.1 Algemeen

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht. Deze wet regelt de zorg voor ons bodemarchief en is de vertaling van het Verdrag van Malta. De essentie van deze wet is dat waardevolle archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem behouden moeten blijven. Op het gemeentebestuur rust de plicht om zich voldoende te informeren omtrent de archeologische situatie in een gebied alvorens bij een plan uitvoerbare bestemmingen aan te wijzen.

Op 13 oktober 2011 stelde de raad van de gemeente Bunnik de 'Archeologische beleidskaart voor het buitengebied van Bunnik en de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven' vast. Dit rapport vormt de basis voor de bescherming van de archeologische waarden in bestemmingsplannen. Op basis van de archeologische beleidskaart zijn vijf categorieën te onderscheiden:

• 1. Wettelijk beschermde archeologische monumenten:
  Deze terreinen zijn op basis van de Monumentenwet 1988 aangewezen als beschermd archeologisch monument of staan op de voorlopige lijst. Het beschermingsregime van deze monumenten staat los van het bestemmingsplan, en zal dus geen doorvertaling krijgen in de regels en op de verbeelding (plankaart).
• 2. Gebied of terrein van archeologische waarde:
  Voor bodemingrepen boven de 100 m² en dieper dan 0,5 m -mv moet vooraf een zogenaamde 'Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' worden aangevraagd.
• 3. Gebied of terrein met 'hoge archeologische verwachting':
  Er geldt een vergunningplicht voor bodemingrepen boven de 500 m² en dieper dan 0,5 -mv.
• 4. Gebied of terrein met 'gematigde archeologische verwachting'
  Er geldt een vergunningplicht voor bodemingrepen boven de 5.000 m² en dieper dan 1 m -mv.
• 5. Gebied zonder of terrein met 'lage archeologische verwachting'
  Een nadere beschermingsregeling is niet nodig.

Normaal beheer en gebruik is uitgezonderd van de vergunningplicht. Ditzelfde geldt voor gronden waarvan kan worden aangetoond dat reeds verstoring heeft plaatsgevonden die dieper reikt dan de te verwachten archeologische vondstlaag, als ook voor de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing als hiervoor de bestaande fundering wordt gebruikt en de bestaande oppervlakte niet wordt uitgebreid.

5.8.2 Relatie met het plangebied

Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de archelogische beleidskaart voor het plangebied. Hieruit blijkt dat het gebied gedeeltelijk is aangewezen als een gebied van een 'hoge archelogische verwachting'. Voor het andere gedeelte geldt de aanduiding gebied of terrein met 'gematigde archeologische verwachting'.

Afbeelding 14: uitsnede archeologische beleidskaart met legenda

In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik' is het bovengenoemde voor de planlocatie vertaald in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'. In het onderhavige bestemmingsplan zijn deze bestemmingen overgenomen.

Zoals eerder vermeld worden er geen nieuwe bouwwerken gerealiseerd. De twee zorgappartementen worden gesitueerd in het achterhuis. De beheerderswoning wordt eveneens gesitueerd in een bestaand bouwwerk. Er vinden geen bodemingrepen plaats die dieper zijn dan 50 cm in een plangebied groter dan 100 m², dan wel 5.000 m², zodat geen archeologisch onderzoek behoeft te worden uitgevoerd.

5.8.3 Cultuurhistorie

Het plangebied maakt deel uit van een cultuurhistorisch waardevol ensemble: Hoeve Sterkwijk. Hoeve Sterkwijk is sinds 1882 duidelijk gepositioneerd in het landschap. Gezien de lengte van de percelen en hun parallelle ligging in het landschap hebben we in Sterkwijk te maken met een 'grote' of cope ontginning uit de 13e eeuw. De oudste vermelding stamt van 10 december 1277. De boerderij is van het prototype Krommerijnse boerderij: een half verdiepte maaskelder opgetrokken uit kloostermoppen met een jongere boerderij erom heen. De dwarshuisboerderij met achterhuis en de schaapskooi zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Het voorhuis van de boerderij is in het geldende bestemmingsplan aangeduid als MIP-pand. De overige gebouwen niet. Hieronder volgen afbeeldingen van de cultuurhistorische situering van Hoeve Sterkwijk.

 

Afbeelding 15: cultuurhistorische situering Hoeve Sterkwijk (bron: principeverzoek B4O landschaps- architectuur, stedenbouw en recreatieontwikkeling)

De naam Sterkwijk is verbasterd van Herik, een soort onkruid dat de merkwaardige eigenschap heeft zeer sterke zaden voort te brengen. Dit zaad kan vele tientallen jaren diep onder de grond overleven, terwijl alle andere zaden doodgaan. Toen het plangebied in cultuur werd gebracht, werd het land diep geploegd en kwam er waarschijnlijk Herik naar boven. De eerste bewoners waren waarschijnlijk zo onder de indruk van deze overvloed aan Herik, dat zij de plaats (= wijk) daarna Herikwijk hebben genoemd. Dit is later verbasterd tot Sterkwijk.

Hoeve Sterkwijk is sinds 1921 in het bezit van de familie Verkerk. Vele generaties hebben hier het boeren voortgezet. Thans wordt het voorhuis van de oude boerderij bewoond door twee gezinnen. Het is met onderhavig plan de bedoeling om Hoeve Sterkwijk geheel op te knappen en in ere te herstellen. De beoogde zorgappartementen zullen hiertoe financieel een bijdrage leveren.

5.9 Parkeren

De nota gemeentelijke ‘Parkeernormen’ is gericht op toekomstige ruimtelijke planontwikkelingen. De nota fungeert als kader voor de gemeente waardoor eenduidige parkeernormen voorhanden zijn, bij planontwikkeling en onderhandelingen met externe partijen zoals projectontwikkelaars, adviesbureaus, woningbouwverenigingen, etc. Het doel van de nota ‘Parkeernormen’ is als volgt gedefinieerd:

Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven en het buitengebied.

Hierdoor kan in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd. Voor de bepaling van de parkeernormen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

- een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;

- elke initiatiefnemer van een bouwplan draagt zorg voor zijn eigen parkeeroplossing;

- er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de
leefbaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;

- het streven is om de mogelijkheden voor dubbelgebruik en uitwisseling maximaal te benutten.

In de nota zijn ook parkeerkencijfers toegekend voor functies in het landelijk c.q. agrarisch gebied. Hoofdregels is dat er in het buitengebied wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. In bijlage II van de parkeernota is het volgende opgenomen voor zone III (buitengebied):

• Parkeernorm 'verpleeg-/verzorgingshuis' is 0,7, bezoekersaandeel is 60% (per wooneenheid).

Voor de 2 zorgwoningen 0,7 = 1,4 parkeerplaatsen, 1 vrijstaande woning duur 2,2 parkeerplaatsen en 2 bestaande woningen middelduur 1,9 x 2 = 3,8. Dit brengt de totale behoefte op 7,4 parkeerplaatsen. Afgerond betekent dit dat er 8 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. Deze zijn uitgewerkt op onderstaande afbeelding. Het aspect parkeren is derhalve geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Afbeelding 16: uitsnede Landschappelijke Inpassing

5.10 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in de zin van de Wet ruimtelijke ordening, is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van geplande milieugevoelige functies zoals woningen, ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en dat tevens rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende milieubelastende functies. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Voor milieuzonering bestaat geen wettelijke normstelling. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt vaak gebruik gemaakt van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave 2009). Deze brochure is in beginsel alleen van toepassing op nieuwe situaties. Ter vergelijking wordt de brochure ook wel toegepast op bestaande situaties. De brochure bevat onder meer lijsten met richtafstanden van diverse milieuhinderlijke activiteiten en stappenplannen voor concrete situaties. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG brochure gaan uit van een rustige woonwijk. Indien er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' dan kan de richtafstand terug gebracht worden met één afstandstap.

Het plangebied kenmerkt zich door haar agrarische omgeving met hoofdzakelijk boerderijen en enkele burgerwoningen. Er komen in de nabijheid geen andere bedrijven voor. Het gebied kan dan ook gekenmerkt worden als een 'rustige woonwijk' in de zin van de VNG-brochure.

afbeelding 17: uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met agrarische bouwvlakken en burgerwoningen in omgeving van plangebied (nabij blauwe aanduiding)

 

Op een afstand van zo'n 160 meter is de melkveehouderij van de initiatiefnemer Verkerk gevestigd (Hollendewagenweg 8). Bij het bepalen van de richtafstand dient te worden uitgegaan van de activiteit 'Fokken en houden van rundvee' zoals genoemd in lijst 1 van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Voor deze categorie geldt een grootste richtafstand van 50 meter van het agrarische bouwvlak tot de gevel van woningen: 50 meter vanwege geur, 30 meter vanwege stof en 30 meter vanwege geluid. De afstand van 160 meter voldoet aan voornoemde richtafstanden.

Het bouwvlak van de daarnaast gelegen agrarische locatie (Hollendewagenweg 6b) ligt op een afstand van zo'n 168 m van de gevel van de beoogde zorgappartementen in het achterhuis. Ook deze locatie legt - gelet op voornoemde richtafstanden - geen belemmeringen op aan het plan. De overige agrarische bedrijven liggen veel verder van de planlocatie. Om die reden blijven deze verder onbesproken.

In het plangebied zijn derhalve geen bedrijven aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden vanwege zonering en richtafstanden. Ten westen van de planlocatie ligt wel een agrarische perceel met fruitteelt. Op agrarische open teelten is de VNG-brochure echter niet van toepassing. Het plan voldoet ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering dan ook aan een goede ruimtelijke ordening: er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en er worden geen (agrarisch) ondernemers beperkt in hun bedrijfsvoering. Het onderdeel spuitzonering bij fruitteelt wordt in een navolgende paragraaf behandeld.

5.11 Agrarische geur

In de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) worden geurgevoelige objecten beschermd tegen overmatige geurhinder. De Wet geurhinder en veehouderij maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tussen emissiepunt en dergelijke objecten. Daarnaast gelden voor alle dieren minimumafstanden tussen gevel dierenverblijf en gevel geurgevoelig object (artikel 5, lid 1 Wgv). Dit is in dit geval 50 meter. Bij het bepalen of er sprake is van een geurgevoelig object en of de Wgv van toepassing is, is de definitie in artikel 1 van de Wgv van belang:

geurgevoelig object: "gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt, waarbij onder «gebouw, bestemd voor menselijk wonen of menselijk verblijf» wordt verstaan: gebouw dat op grond van het bestemmingsplan, bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van die wet daaronder mede begrepen, de beheersverordening, bedoeld in artikel 3.38 van die wet, of, indien met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening is afgeweken, de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van laatstgenoemde wet mag worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf." 

Gezien deze definitie zijn de zorgappartementen en de beheerderswoning geurgevoelig objecten in voornoemde zin. Daarnaast is van belang voor het beschermingsniveau of de locatie in het buitengebied ligt of in de bebouwde kom. De planlocatie ligt in het buitengebied.

Ingevolge het vereiste van 'een goede ruimtelijke ordening' in de zin van de Wro, is het van belang dat bestaande agrarische bedrijven in de (nabije) omgeving niet in de bedrijfsvoering worden gehinderd door de zorgappartementen en de beheerderswoning. Verder dient er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aanwezig te zijn ter plaatse van de woningen.

Bij het meten moet worden uitgegaan vanaf de buitenzijde van het geurgevoelig object tot het dichtstbijzijnde emissiepunt. Voor melkrundvee is geen vaste geuremissiefactor vastgesteld. Er geldt voor deze categorie een vaste afstand van 50 meter buiten de bebouwde kom (artikel 4, lid 1 Wgv). Hierbij is de ligging van de gevoelige functie bepalend. Het gaat om de afstand vanaf het emissiepunt van het dierenverblijf tot de gevel van het geurgevoelige object.

De dichtstbijzijnde veehouderij is op een afstand van zo'n 160 meter gevestigd van de planlocatie. Dit is de melkveehouderij van de initiatiefnemer Verkerk (Hollendewagenweg 8). De andere boerderij aan de Hollendewagenweg 6b ligt op een afstand van zo'n 168 meter van de gevoelige functies. Dit is echter geen veehouderij meer, maar een fruitteeltbedrijf. Gezien deze afstanden in relatie tot de minimale afstand van 50 meer ingevolge de artikelen 4, lid 1 en 5, lid 1 Wgv leidt het plan niet tot hinder van de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven. Daarnaast is er gezien deze afstanden sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de zorgappartementen en de beheerderswoning.

 

5.12 Spuitzonering fruitteelt

Er gelden in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de open lucht worden geteeld en nabij gelegen, voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige objecten, zoals woningen. Vanwege mogelijk vrijkomende drift (verwaaiing van spuitvloeistof) bij het bespuiten van fruitbomen wordt in de bestemmingsplanpraktijk een vuistregel gehanteerd om een afstand van 50 meter aan te houden tussen een fruitboomgaard en een gevoelige bestemming. Dit is een in de praktijk gegroeide vuistregel.

Gevoelige functies zijn plaatsen waar regelmatig en voor een groot gedeelte van de dag, mensen verblijven of samenkomen. Een woning met tuin wordt als zodanig aangemerkt. Bij de afstand van 50 meter wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de fruitteler niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van de bewoners van de woning. De 50 meter afstand is echter een indicatieve afstand en hangt onder meer af van het soort teelt ter plaatse en de plaatselijke omstandigheden. Drift in bijvoorbeeld de fruitteelt is door de aard van de bespuiting, met name op- en zijwaarts gericht spuiten, hoger dan bij bespuitingen in de lage bomenteelt. Voor het betrokken bestuursorgaan bestaat zowel bij toepassing als afwijking van deze afstand een onderzoeksplicht. Een kortere afstand is mogelijk mits voorzien van een deugdelijke motivering.

Hoewel in dit geval de locatie al voor een groot gedeelte is bestemd voor woondoeleinden (bestemming 'Wonen') en deze bestemming gevoelige functies toelaat op kortere afstand van het perceel met fruitbomen dan het huidige plan, is voor dit bestemmingsplan een onderzoek uitgevoerd naar spuitzonering vanwege het mogelijk maken van de twee zorgappartementen en de beheerderswoning. Dit onderzoek is in bijlage 7 van dit bestemmingsplan opgenomen. Voor de details wordt verwezen naar dit onderzoek. In het onderstaande wordt samengevat de conclusie weergegeven.

Uit het onderzoek blijkt dat bij een afstand van 5 meter vanaf het agrarische bestemmingsvlak tot aan de uitbreiding van het bestemmingsvlak 'Wonen' bij de toepassing van het meest toxische middel en met een minimaal 3 meter hoge windhaag op de grens van het woonperceel, sprake is van een goede ruimtelijke ordening in de zin van de Wro. Dit is vertaald in de bestemming 'Groen' op de verbeelding en in de bijbehorende planregels. De bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap' is geen gevoelige bestemming inzake het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Bij voornoemde afstand is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de bewoners en kan de fruitteler zijn bedrijfsactiviteiten uitvoeren zonder dat hij in zijn bedrijfsvoering wordt beperkt. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening.

5.13 Energie en duurzaamheid

De provincie Utrecht en de gemeente Bunnik streven naar een duurzame gebiedsontwikkeling. Aan initiatiefnemers wordt gevraagd een bijdrage te leveren door bij het ontwerp van gebouwen rekening te houden met principes van duurzaam bouwen en met energieprestatie eisen.

De nieuwe zorgappartementen en de beheerderswoning zullen voldoen aan de wettelijke eisen op het gebied van energie, materialen, afval en water. Daarbij zal de energieprestatie aanzienlijk beter zijn dan bij het gedeelte van de bestaande bebouwing.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Algemeen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels verbonden over het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van hierop bevindende bouwwerken. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

6.2 Planregels

De planregels zijn opgebouwd volgens de systematiek van de SVBP2012. Om de leesbaarheid te bevorderen is in de SVBP2012 gekozen voor een vaste volgorde in indeling van planregels. Onderhavig bestemmingsplan is hierop afgestemd en kent de volgende indeling in planregels:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
  Dit hoofdstuk bestaat uit twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen en in artikel 2 wordt de wijze van meten verwoord.
  
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
  Dit hoofdstuk kent aan elke bestemming een artikel toe met planregels. In de bestemmingsregel wordt aangegeven waarvoor en hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.
  
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
  De algemene regels bestaan in dit bestemingsplan uit een anti-dubbeltelregel, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene aanduidings en afwijkingsregels en overige regels.
  
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
  In dit hoofdstuk zijn de standaardregels opgenomen aangaande overgangsrecht en de slotregel zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening.

 

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Agrarisch met waarden - Landschap

Deze bestemming is bedoeld voor de agrarische gronden waar sprake is van landschappelijke waarden. De gronden met deze bestemming in onderhavig bestemmingsplan zijn gekoppeld aan het agrarische bedrijf van de initiatiefnemer aan de Hollendewagenweg 8 in Werkhoven.

Binnen deze bestemming gelden dezelfde regels ten aanzien van het bouwvlak, het bouwen en het gebruik van bebouwing als in de bestemming Agrarisch.

De bestaande en te ontwikkelen landschapswaarden genieten in deze bestemming bescherming, in die zin dat er bij het agrarisch gebruik rekening moet worden gehouden met aanwezige waarden, zoals landschapselementen, openheid, verkaveling e.d. In een groot deel van het buitengebied van Bunnik is sprake van landschappelijke kwaliteiten. Daartoe zijn de verschillende landschapstypen met hun kenmerkende kwaliteiten in dit bestemmingsplan vastgelegd. Op de verbeelding zijn ze met een gebiedsaanduiding aangewezen en in de planregels zijn de kenmerkende kwaliteiten van elk landschapstype kort opgesomd. Bij het agrarische gebruik dient er rekening te worden gehouden met deze landschapstypen. Ter bescherming van deze waarden is een vergunningenstelsel in het leven geroepen. Werken en/of werkzaamheden die de landschapswaarden kunnen aantasten zijn daarmee vergunningplichtig.

6.3.2 Groen

Op de grens van het woonperceel staat een groene haag. Ter borging van het onderdeel een goede ruimtelijke ordening en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in de naastgelegen boomgaard, dient een groene haag te worden aangeplant en/of dient de bestaande haag te worden aangevuld. De haag dient een hoogte van tenminste 3 m te hebben en dient te worden onderhouden en instandgehouden. Dit is geborgd in de planregels.

6.3.3 Wonen

Voor het gedeelte waar de nieuwe seniorenappartementen worden gerealiseerd en de beheerderswoning is het bestemmingsvlak voor 'Wonen' uitgebreid. Deze grond is bestemd voor wonen met tevens de mogelijkheid voor een beroep- of bedrijf-aan-huis. Bij de regeling is aangesloten bij de planregels van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011'.

De zorgappartementen dienen een minimale inhoud van 400 m³ te krijgen. Dit is opgenomen in de planregels. Het totaal aantal wooneenheden bedraagt in totaal 5: te weten, 2 bestaande wooneenheden in het voorhuis, 2 zorgappartementen in het gedeelte in het achterhuis en 1 beheerderswoning in het voormalige zomerhuis. De bestemming maakt geen extra aan- en bijgebouwen mogelijk.

6.3.4 Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 4

Sinds de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in september 2007, ligt de verantwoordelijkheid voor het behoud en beheer van het bodemarchief niet langer bij het Rijk, maar bij gemeenten.

Voor de verschillende gebieden met archeologische (verwachtings)waarden is een (aantal) dubbelbestemming(en) opgenomen. Voor deze gebieden is in het bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van de te verwachten of de aanwezige waarden. Voor het bouwen overeenkomstig de andere geldende bestemming dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport te overleggen. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden verbonden worden. De archeologische waarden zijn beschermd, doordat de genoemde werken en werkzaamheden uitsluitend met een omgevingsvergunning uitgevoerd mogen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad in beginsel een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen met bepaalde afmetingen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening staan de gevallen opgesomd. In onderhavig bestemmingsplan wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt. Op grond hiervan is een exploitatieplan dan ook niet vereist. Aanvullend wordt nog opgemerkt dat het initiatief geheel wordt gefinancierd door de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst en een overeenkomst tot planschade gesloten.

Hoofdstuk 8 Overleg

8.1 Overleg met overlegpartners

Het voorontwerp bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor vooroverleg verzonden aan de overlegpartners. De vooroverlegreactie van de provincie Utrecht is opgenomen als bijlage 8 van de toelichting.

8.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 25 augustus 2017 tot en met donderdag 5 oktober 2017 ter inzage gelegen. Er zijn 2 schriftelijke zienswijzen ontvangen. In de Nota van Zienswijzen zijn deze zienswijzen voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze is opgenomen in bijlage 9 van de toelichting.

Bijlagen

Bijlage 1 principeverzoek

Bijlage 2 principebesluit

Bijlage 3 discussienota raad

Bijlage 4 Flora- en fauna onderzoek

Bijlage 5 Landschappelijke inpassing

Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 7 Spuitzone onderzoek

Bijlage 8 Vooroverlegreactie provincie

Bijlage 9 Nota van zienswijzen

Bijlage 10 Raadsbesluit vaststelling