Churchillweg-Spelstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De initiatiefnemer is voornemens om in het gebied tussen Churchillweg, de Spelstraat en Harnjesweg 40a in totaal vier nieuwe appartementencomplexen te realiseren.

Landelijk is er een enorm tekort aan woningen. Ook de gemeente Wageningen staat voor een forse uitdaging om voor 2030 in totaal 3.000 woningen op te leveren om te kunnen voldoen aan de behoefte. De gemeente Wageningen zet hierbij in het bijzonder in op woningen in het betaalbare segment en daarnaast levensloopbestendige woningen voor senioren, mits de locatie zich dicht bij het centrum en/of voorzieningen bevindt. Dit beleidsvoornemen is vastgelegd in de Woningmarktstrategie die in 2019 is vastgesteld en het nieuwe collegeakkoord 2022-2026 - 'Samen aan de slag'. In de Woningmarktstrategie ligt de nadruk op het versterken van binnenstedelijke locaties. De Churchillweg - Spelstraat is zodanig van opzet dat deze ontwikkeling bijdraagt tot het versterken van de identiteit van Wageningen als compacte, duurzame stad.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, omdat met het beoogd stedenbouwkundig plan meer woningen worden voorzien dan zijn toegestaan en op enkele plekken afgeweken moet worden van de maximale bouwhoogte.

Omdat het initiatief wel passend is in het beleid van de provincie en gemeente en bijdraagt aan de woningbouwopgave, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is centraal gelegen in de stad en betreft de percelen Churchillweg 21-27, Churchillweg 31-33, Spelstraat 2-4 en de Harnjesweg 40a. De planlocatie bestaat uit de volgende percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Wageningen, sectie B, nummers sectie B, nr. 8946, 8947, 5748, 8454, 8455, 7639, 7638. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 2.750 m2. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding in .2.1 Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Kaart gemeente Wageningen, plangebied rood gearceerd (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt midden in de stad aan de Churchillweg in Wageningen, ter hoogte van de kruising met de Spelstraat en de kruising met de Harnjesweg. Het plangebied is gelegen in een gemengd en dynamisch gebied net buiten het centrum van Wageningen met meerdere winkels, restaurants, supermarkten en woningen, zowel in het plangebied als in de directe omgeving. De binnenstad en het busstation aan de Stadsbrink liggen op loopafstand van het plangebied.

Het plangebied bestaat uit verschillende panden die aan vervanging toe zijn. Op de hoek van de Harnjesweg en de Churchillweg bevindt zich een (voormalig) winkelpand met daarboven twee woningen. De panden Churchillweg 21-27 betreffen voormalige winkelpanden en een snackbar met daarboven studentenwoningen. De panden Spelstraat 2-4 betreffen een voormalige bedrijfslocatie met woonhuis waarin tijdelijk studenten worden gehuisvest. De panden voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd en de behoefte aan winkelruimte op deze locatie is sterk afgenomen. Initiatiefnemer heeft daarom het plan opgevat om de panden te slopen en te vervangen door nieuwbouw.

Navolgende foto geeft een beeld van het plangebied vanaf de hoek Churchillweg-Spelstraat. Het hoekpand maakt geen onderdeel van de herontwikkeling maar sluit zowel aan de Churchillwegzijde als aan de achterzijde aan op het plangebied. Het plangebied is zowel links, aan de Speltraat, als rechts, aan de Churchillweg, gelegen. De foto daar weer onder geeft het noordelijke deel van het plangebied weer met de hoek Churchillweg-Harnjesweg. Het (voormalige) winkelpand met bovenwoningen en magazijnruimte maken deel uit van het plangebied. Aan achterzijde sluit het plangebied aan op de percelen van de woningen aan de Harnjesweg.

Bron: streetview, google

Bron: streetview, google

De volgende afbeelding geeft aan waar het plangebied globaal is gelegen in relatie tot de directe omgeving. De verbeelding bij het bestemmingsplan laat de exacte begrenzing van het plangebied zien.

Bron: streetview, google

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Voorgeschiedenis en uitgangspunten voor de planontwikkeling

In december 2016 heeft het college van B&W een principebesluit genomen om, onder voorwaarden, mee te werken aan de ontwikkeling van woningen en winkels op de locatie Churchillweg 21-27 en 31-35. Na aankoop van het pand Spelstraat 2-4 heeft de initiatiefnemer een gewijzigd verzoek ingediend om de locatie Spelstraat 2-4, Churchillweg 21-27, Churchillweg 31-35 en Harnjesweg 40a te herontwikkelen naar alleen wonen, zonder winkels. In oktober 2017 heeft het college van B&W een principebesluit genomen om mee te werken aan dit gewijzigde initiatief, mits voldaan kan worden aan de gemeentelijke parkeernorm.

Het stedenbouwkundig plan is op basis van dit besluit verder uitgewerkt. Het planproces is in 2018 opgeschort in afwachting van een op te stellen integrale gebiedsvisie rondom de Olympiahal, waartoe de gemeenteraad in 2018 een besluit heeft genomen. Conform dit raadsbesluit zijn in deze gebiedsvisie ook specifieke ruimtelijke uitgangspunten opgenomen voor drie afzonderlijke ontwikkellocaties die actueel zijn waaronder de Churchillweg-Spelstraat. De raad heeft voor de gebiedsvisie vier ambities met bijbehorende uitgangspunten geformuleerd: 1. wonen in een dorpse setting, 2. voldoende ruimte voor ontmoeting, 3. voetganger en fietser krijgen prioriteit en 4. een groene buurt.

In juli 2019 heeft de gemeenteraad de uitgangspunten voor de Gebiedsvisie Olympiahal vastgesteld in combinatie met de ruimtelijke uitgangspunten voor de drie afzonderlijke ontwikkellocaties. De ruimtelijk relevante kaders, in de vorm van uitgangspunten voor de verdere planvorming Churchillweg-Spelstraat luiden als volgt:

• Schaal en maat sluiten aan op omgeving.
• Ontwikkeling mag geen extra parkeerdruk in de openbare ruimte opleveren.
• Parkeren dient op 'eigen terrein' te worden gerealiseerd.
• Nieuwe ontwikkelingen hebben zonnepanelen en/of een groen dak.
• Nieuwe ontwikkelingen zijn gas loos.
• Programma is wonen (geen niet-wonen programma) voor starters en senioren.
• Er wordt ontwikkeld voor het betaalbare tot middel dure huursegment (minimaal 30% sociaal, minimaal 30% middel dure huur).
• Behoud van het dorpse karakter (*).
• Rooilijn is in lijn met bestaande bebouwing aan de Churchillweg (Churchillweg 19), terugspringen mag.
• Goede aansluiting op Churchillweg met entrees aan de straat.
• Maximale bouwhoogte 22,50 meter +NAP door molenbiotoop.
• Bestaande groenstructuren worden waar mogelijk uitgebreid (bomenrij langs de Churchillweg).
• Geen grootschalige studentenhuisvesting.

(*) Uit Gebiedsvisie Olympiahal 2019: 'Het dorpse karakter wordt versterkt, zowel qua schaal als functies. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen qua massa, schaal en hoogte afgestemd zijn op hun omgeving'.

2.2.2 Raadsuitgangspunten Stedenbouwkundig plan

De uitgangspunten van de gebiedsvisie zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan, die begin juni 2021 door de gemeenteraad van Wageningen is vastgesteld. Bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan heeft de gemeenteraad aanvullende ruimtelijke uitgangspunten vastgesteld voor deze locatie. Deze uitgangspunten luiden als volgt:

• a. het maximale aantal woningen bedraagt 90 twee- en driekamer appartementen;
• b. in beide bouwblokken Spelstraat 2-4 en Churchillweg 21-27 komt een lift;
• c. het parkeerterrein voor de nieuw te bouwen woningen wordt ontsloten vanaf de Spelstraat tussen het complex Harnjeshof en het nieuwe bouwblok aan de Spelstraat;
• d. om sluipverkeer tussen de Spelstraat en Harnjesweg te voorkomen, wordt een fysieke afscheiding aangebracht tussen het nieuwe parkeerterrein van de nieuwbouw en het parkeerterrein achter de Harnjeshof.

Op basis van het raadsvoorstel gelden daarnaast de uitgangspunten die in de volgende paragrafen worden toegelicht.

2.2.3 Definitief stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan is meerdere keren aangepast naar aanleiding van overleg met omwonenden, de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en eisen vanuit de Gemeente Wageningen. Op 13 juli 2020 heeft de CRK de bouwenveloppe van het stedenbouwkundig plan goedgekeurd. In het najaar van 2020 heeft de eigenaar de bouwblokken Spelstraat 2-4 en Churchillweg 21-27 op eigen initiatief opnieuw aangepast. Bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan begin juni 2021 heeft de gemeenteraad voorwaardelijk gesteld dat het 'vergroenen' van de buitenruimte een belangrijke voorwaarde voor het nog op te stellen inrichtingsplan voor de buitenruimte is.

Met het definitieve stedenbouwkundige plan ten behoeve van dit initiatief worden binnen het plangebied vier nieuwe gebouwen gerealiseerd. Het zijn alle vier gebouwen waarin maximaal 90 twee- of driekamerappartementen komen. Drie van deze vier gebouwen ogen ook als appartementengebouw. Het gebouw dat geheel gericht is op de Harnjesweg oogt als een grondgebonden woning. De gebouwen langs de Churchillweg krijgen een entree/voordeur aan de straatkant. De bestaande gebouwen worden gesloopt.

Het voorliggende plan levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van extra woningen waar veel vraag naar is. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. Kwaliteitswinst wordt behaald door de overgang tussen verschillende verkavelingsstructuren duidelijker vorm te geven en per straat aan te sluiten op de daar aanwezige karakteristiek van bebouwing en openbaar gebied-erfinrichting. Kwaliteitswinst wordt behaald door opwaardering van de algehele uitstraling van de bebouwing en verbeterde inrichting van het openbaar gebied en het binnenterrein.

Woonprogramma

Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om maximaal 90 energie neutrale woningen te realiseren voor starters en senioren/ouderen. Er komt geen grootschalige studentenhuisvesting. Er wordt gebouwd voor het betaalbare tot middel dure huursegment, waarvan minimaal 30% in de sociale sector en minimaal 30% middel dure huur.

Het programma bestaat uit tenminste 20 driekamer appartementen met een oppervlakte van circa 65- 68 m2 en 70 tweekamer appartementen met een oppervlakte van circa 31 tot 40 m2. Vanwege de doelgroep senioren worden levensloopbestendige woningen gebouwd. De gebouwen aan de Spelstraat 2-4 en de Churchillweg 21-27 krijgen een lift.

De sociale huurwoningen blijven gedurende minimaal 25 achtereenvolgende jaren vanaf de eerste bewoning door een huishouden als sociale huurwoning beschikbaar. De geliberaliseerde woning voor middenhuur blijven gedurende minimaal vijftien (15) jaar] achtereenvolgende jaren gerekend vanaf de eerste bewoning door een Huishouden als geliberaliseerde woning voor middenhuur beschikbaar. De woningen worden gedurende deze instandhoudingstermijn, niet voor een hoger bedrag verhuurt dan:

• sociale huurwoningen: voor een huurprijs die in overeenstemming is met het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel (WWS);
• geliberaliseerde woning voor middenhuur: voor een huurprijs van maximaal de door de gemeente vastgestelde huurprijzen voor Geliberaliseerde woningen voor middenhuur, welke huurprijsgrens voor 2020 na indexering is vastgesteld op maximaal € 934,00 (prijspeil 2020).

Verkeer en parkeren

De Churchillweg maakt onderdeel uit van een nog aan te leggen snelfietsroute tussen de gemeente Ede en de gemeente Wageningen. De huidige inrichting van de Churchillweg wordt in de komende jaren omgevormd tot een fietsstraat met een 30 km-zone waar de auto 'te gast' is. In het stedenbouwkundige ontwerp voor de herontwikkeling wordt uitgegaan van het terugleggen van de gevellijn ter hoogte van Churchillweg 21-25. Hiermee kan de versmalling in de Churchillweg worden opgeheven en ontstaat meer ruimte voor de herinrichting van de weg als fietsstraat en parkeeroplossingen. In totaal worden 49 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Voor de woningen worden 30 parkeerplaatsen aangelegd op eigen terrein waarvan 12 onder het gebouw aan de Spelstraat. Voorts worden in openbaar gebied 19 parkeerplaatsen aangelegd. Voor een deel betreffen dit bestaande openbare parkeerplaatsen die worden/werden gebruikt voor de aanwezige functies in het plangebied. Om te kunnen voldoen aan de vrijstellingseis uit het gemeentelijk parkeerbeleid zullen drie van de openbare parkeerplaatsen beschikbaar worden gesteld voor deelauto's.

De parkeerplaatsen liggen op de volgende locaties:

• Spelstraat: 12 parkeerplaatsen onder de nieuwbouw aan de Spelstraat (nieuw).
• Spelstraat: 18 parkeerplaatsen op het binnenterrein achter de nieuwbouw (nieuw).
• Spelstraat: 4 langsparkeren langs de Spelstraat (bestaand).
• Churchillweg: 12 langsparkeerplaatsen aan de westkant van de fietsstraat in parkeervergunningen zone 2 (nieuw).
• Harnjesweg: 3 langsparkeren langs de Harnjesweg (bestaand).

De stedenbouwkundige achtergrond wordt uitvoerig beschreven in Bijlage 1.
Onderstaande afbeeldingen geven enkele visualisaties van het plan. In bijlage 2 zijn meer visualisatie te vinden.

Ontwerpschets toekomstige situatie, visualisatie

Onderstaande afbeelding geeft de plattegrond weer op straatniveau (parkeergarage onder het gebouw aan de Spelstraat ligt onder straatniveau). In bijlage 3 zijn naast deze plattegrond ook de plattegrond van het tuinniveau te zien als ook de eerste en tweede verdieping en de gevelaanzichten.

Ontwerpschets toekomstige situatie

2.2.4 Inrichtingsplan

Het versterken van groen, ecologie en het 'vergroenen' van de buitenruimte zijn voor het gemeentebestuur belangrijke uitgangspunten. Het doel is een groene, prettige leefomgeving voor zowel de huidige als ook voor de toekomstige bewoners. Belangrijke onderwerpen voor de gemeenteraad en de omwonenden zijn:

• 1. hittestress/opwarming,
• 2. privacy,
• 3. geluid,
• 4. verminderen groen,
• 5. licht- en luchtvervuiling.

MTD landschapsarchitecten heeft in samenspraak met omwonenden en de stadsecoloog van de gemeente een inrichtingsplan opgesteld voor de buitenruimte op basis van:

• het vastgestelde stedenbouwkundig plan;
• de kaders en uitgangspunten die hoofdzakelijk in het bijbehorende raadsvoorstel staan vermeld;
• de moties en amendementen die zijn ingediend bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan.

In het gebied staan op dit moment circa 18 bomen op eigen terrein inclusief de 6 rij bomen op de erfgrens met het (gemeentelijk) voetpad nabij de Harnjeshof. In het inrichtingsplan blijven 6 bomen gehandhaafd en worden 12 bomen gekapt. In totaal worden 19 nieuwe bomen aangeplant exclusief de bomen tussen de langsparkeervakken in het ontwerp voor de fietsstraat Churchillweg. Een deel van de nieuwe bomen op de erfscheiding met de achtertuinen van de Harnjesweg staan op minder dan 2.00 meter van de erfscheiding. Dit voorstel komt voort uit de wens om een zo groen mogelijke afscherming te maken, waardoor het zicht op de nieuwbouw vanuit de achtertuinen aan de Harnjesweg zoveel mogelijk wordt weg genomen. Volgens de in 2021 vastgestelde Bomenverordening Wageningen is dit toegestaan.

In het kader van het bestemmingsplan is getoetst of het plan voldoet aan de groennorm van 10%. Deze groennorm geldt niet specifiek voor individuele plannen maar voor een buurt en/of wijk als geheel. Het huidige percentage openbaar groen in het plangebied bedraagt circa 3%. Het percentage openbaar groen in het nieuwe inrichtingsplan bedraagt ca. 20%, met sedumdak ca. 30% en met grasbetonstenen ca. 40%.

Het definitief ontwerp d.d. 25-01-2022 van MTD Landschapsarchitecten voor de inrichting van de buitenruimte staat hieronder afgebeeld. Het totale inrichtingsplan is als Bijlage 4 Inrichtingsplan buitenruimte opgenomen in dit bestemmingsplan. Het inrichtingsplan is op maandag 14 maart 2022 ter advisering voorgelegd aan de Commissie ruimtelijke kwaliteit (CRK). De CRK heeft een positief advies geven ten aanzien van het inrichtingsplan.

Definitief inrichtingsplan buitenruimte MTD Landschapsarchitecten d.d. 25-01-2022

De ruimtelijke relevante onderdelen van het inrichtingsplan zijn waar mogelijk geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Een aantal voorzieningen zijn opgenomen in het Duurzaamheidsprofiel die als bijlage bij de Anterieure Overeenkomst (AC2) wordt toegevoegd. Het gaat hierbij om nestkastjes voor vogels, takkenbossen, waterschalen voor vogels et cetera.

De vastgestelde uitgangspunten en de ruimtelijk relevante onderdelen van zowel het stedenbouwkundig plan als het definitief ontwerp van het inrichtingsplan zijn verwerkt in dit ontwerp bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

In het plan worden 90 nieuwe appartementen gerealiseerd in het bestaand stedelijk gebied en er worden 7 woningen gesloopt waardoor de woningvoorraad met 83 woningen toe zal nemen. De herontwikkeling moet dan ook beschouwd worden als een nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro schrijft voor dat voor dergelijke ontwikkeling een toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) doorlopen wordt.

1. Behoefte

In de 'Regionale Woonagenda 2.0' van de regio Foodvalley heeft de gemeente Wageningen in de periode van 2017 tot 2027 ruimte voor 2.740 nieuwe woningen. In Wageningen wordt op verschillende plekken gewerkt aan het realiseren van woningbouw. Bij elkaar opgeteld voorzien deze plannen nog niet in voldoende woningen om genoemde woningbehoefte geheel te vervullen. Voorliggende ontwikkeling draagt dan ook (gedeeltelijke) bij aan de invulling van de behoefte aan woningen.

Niet alleen in aantal maar ook in type woning draagt het plan bij aan de behoefte. In De Woonagenda van de gemeente Wageningen vormt het thema "middenhuur' een belangrijke ambitie. Dit houd in dat de gemeente zich extra inspant om het tekort aan huurwoningen in het middensegment in de regio tegen te gaan. Voorliggend initiatief bestaat voornamelijk uit huurappartementen in het middensegment, waarmee het een bijdrage levert aan de vraag naar deze appartementen. Hiermee past het initiatief binnen de woningbehoefte in de regio, en sluit deze aan bij het beleid onder de regionale woonagenda.

2. Bestaand stedelijk gebied

Het plangebied betreft een locatie binnen het bestaand stedelijk gebied en betreft een transformatie van een locatie met voornamelijk winkels waar nu minder vraag naar is. Leegstand van de huidige functies en verpaupering wordt dus voorkomen en er wordt een functie wonen toegevoegd waar wel behoefte aan is.

Hiermee is de ladder voor duurzame verstedelijking succesvol doorlopen.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 19 december 2018 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Artikel 2.2 van de omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk kan maken indien deze passen in een vastgestelde regionale woonagenda. Zoals hiervoor is beschreven in paragraaf 3.1 passen de nieuwe woningen binnen de 'Regionale Woonagenda 2.0' van de Regio Foodvalley, waar ook de gemeente Wageningen onder valt. Verder stellen de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening geen specifieke eisen aan voorliggende locatie. Het voorontwerp bestemmingsplan is in september 2021 voorgelegd in het kader van het wettelijke vooroverleg. De provincie onderschrijft deze conclusie (zie ook paragraaf 6.3). Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Wageningen

Op 3 december 2013 is de structuurvisie van Wageningen vastgesteld en op 15 mei 2014 is deze in werking getreden. Een structuurvisie is een richtinggevende gemeentelijke beleidsvisie en afwegingskader op hoofdlijnen voor nieuwe ruimtelijke en functionele ontwikkelingen, die niet passen in de geldende bestemmingsplannen.

In de Structuurvisie worden de volgende centrale opgaven voor de gemeente benoemd:

1. Het op orde brengen van de basiskwaliteit: regionale en lokale verbondenheid, stedenbouwkundige structuur, landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en klimaat.

2. Het toekomstbestendig maken van de wijken en haar voorzieningen.

3. Het bieden van een kwaliteitskader voor de ontwikkellocaties.

4. Het versterken van het toeristische en recreatieve profiel.

5. Het versterken van de relatie tussen stad, universiteit en de kenniseconomie.

6. Ruimte bieden voor de lokale en regionale werkgelegenheid.

7. Het versterken van de binnenstad.

Planspecifiek

De structuurvisie laat zich in meer algemene termen uit over een planontwikkeling als deze waarbij een herontwikkeling als deze past in het algemene gemeentelijke beleid en daarmee ook in de Structuurvisie: de stedenbouwkundige structuur wordt versterkt, de ruimtelijke kwaliteit neemt toe, invulling wordt gegeven aan de behoefte aan (de juiste) woningen voor woningzoekenden en daarmee wordt ook invulling gegeven aan het versterken van de binnenstad etc.

Visiekaart uit de structuurvisie

3.3.2 Woonvisie Wageningen 2016-2025

Op 10 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Wageningen 2016-2025 vastgesteld. De focus van de Woonvisie is gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van woningen. De keuze voor het vergroten van de beschikbaarheid van woningen is op de eerste plaats ingegeven door het willen bieden van meer keuzevrijheid voor ouderen met een inkomen tot € 35.739,- en het huidige huisvestingsvraagstuk voor statushouders, GGZ-cliënten en kwetsbare personen met een urgente woonvraag. Daarnaast speelt de gemeente in op de actuele woningbehoefte van lagere middeninkomens (tussen € 35.739,- en € 43.786,-), studenten, PhD’ers en kenniswerkers. Deze groepen zijn van belang voor Wageningen en hiervoor zijn op de huidige woningmarkt nog onvoldoende mogelijkheden.

Het vergroten van de beschikbaarheid van woningen en woonruimte kan door nieuwe woningen en woonruimte te realiseren, maar ook door transformatie van bestaand (leegstaand) vastgoed. Door woningen toe te voegen, komt een doorstromingsproces op gang waardoor starters op de woningmarkt meer kans maken op een woning. Het uitgangspunt van de Woonvisie is dat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen in de eigen sociale woonomgeving. Dit hoeft niet per se in de huidige woning, maar inwoners moeten wel een passende woning in de ‘buurt’ of directe woonomgeving kunnen vinden, in de nabijheid van het eigen sociale netwerk. Een belangrijke kernwaarde van de woonvisie is differentiatie. Uitgangspunt is dat differentiatie de leefbaarheid positief beïnvloedt. Dit wordt o.a. bereikt door een meer divers aanbod te creëren in eenzijdig samengestelde buurten, met veel dezelfde type woningen. Daarnaast richt differentiatie zich op het realiseren van diverse (bijzondere) woonvormen of experimenten met uiteenlopende doelgroepen. Tot slot is verduurzaming van de sociale woningvoorraad van belang om woonlasten voor lagere inkomensgroepen voor lange termijn te stabiliseren of verlagen. Dit heeft effecten op de betaalbaarheid van het wonen.

Planspecifiek

Voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van de bestaande woningen en winkelpanden, en de realisatie van maximaal 90 energieneutrale woningen voor starters en senioren/ouderen. Er komt geen grootschalige studentenhuisvesting. Deze zullen bestaan uit woningen in het betaalbare tot middel dure huursegment, waarvan minimaal 30% in de sociale sector en minimaal 30% middel dure, vrije huur. Voor de doelgroep senioren worden levensloopbestendige woningen gebouwd. De bouwblokken Spelstraat 2-4 en Churchillweg 21-27 worden voorzien van een lift. In paragraaf 3.1 is aangetoond dat het project passend is binnen de Regionale Woonagenda, en voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In onderstaande tabel uit de Woonvisie is weergegeven hoe de behoefte en de opgave van de huidige woningbouwplannen er uitzien.

Beleid gemeente per segment woningmarkt (Bron: Woonvisie Wageningen)

De gemeente wil de bouw van dit type woningen actief stimuleren. Met dit project wordt in de behoefte van de komende jaren voldaan. In de planning tot 2027 is voldoende ruimte voor deze nieuwe woningen. Het initiatief is passend binnen de Woonvisie.

3.3.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Wageningen, 2de herziening', vastgesteld op 11 januari 2016. Binnen dit bestemmingsplan heeft het gebied de hoofdbestemmingen 'Gemengd', 'Verkeer' en 'Wonen' met bijbehorend stukje 'tuin'. Daarnaast liggen op het gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop'.

Uitsnede bestemmingsplan, globaal plangebied in rood

Het initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Binnen de gemengde bestemming zijn reeds woningen toegestaan, maar het aantal woningen is beperkt tot het bestaande aantal. De gewenste bebouwing aan de Churchillweg-zijde past voor het grootste deel binnen het bestaande bouwvlak. De bouwhoogte aan de achterzijde overschrijdt echter de maximale bouwhoogte uit het bestemmingsplan.

Het gewenste gebouw aan de Spelstraat overschrijdt zowel het bouwvlak als de maximale goothoogte. Ook hier is het aantal terug te bouwen woningen groter dan het bestaande aantal. Voorgenomen ontwikkeling kan dan ook niet worden gerealiseerd op basis van de huidige bestemmingen.

Omdat het initiatief passend wordt geacht op deze locatie en het geboogde woningbouwprogramma gewenst is wil de gemeente haar medewerking verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Om de bodemkwaliteit van de grond en het grondwater onder het plangebied te bepalen, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport van dit onderzoek is te lezen in bijlage 5. Het rapport deelt het plangebied in 4 delen in (A: Churchillweg 31-33, B: Churchillweg 21-27 en Spelstraat 2-4, C: Churchillweg 21, D: Churchillweg 23). De conclusie van dit rapport is dat er enige verontreinigingen gevonden zijn voor locatie B, C en D. Om te onderzoeken welke omvang dat deze verontreinigingen hebben wordt na sloop een vervolgonderzoek verricht. Aannemelijk is dat enige saneringswerkzaamheden nodig zijn welke betaalbaar zijn (inschatting € 70.000,-- à € 80.000,--) en waarmee het plan uitvoerbaar is. Als inderdaad sanering nodig is zullen daartoe ook plannen gemaakt worden. Om het bestemmingsplanproces voort te laten gaan wordt daartoe een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Voor deellocatie A is voorgesteld om, doordat de gehele locatie nu bebouwd is, het bodemonderzoek uit te stellen tot na de sloop. Nu deelgebied A niet verdacht lijkt qua bodemverontreiniging, vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de uitvoerbaarheid het bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal definitief aangetoond moeten worden dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie.

Tevens is een asbestinventarisatie gedaan. Deze is als bijlage 6 in te zien. De inventarisatie is een betreft een zogenaamd type A inventarisatie waarbij op visueel aanwezige asbest is geïnventariseerd. In het gebouw is aan de onderzijde van een van de daken voor circa 135 m2 aan plaatmateriaal asbest gevonden. Bij de sloop van het gebouw zal dit op de benodigde wijze verwijderd worden. Later, bij de aanvraag van de omgevingsvergunning zal er een asbestinventarisatie type B nodig zijn bij sloop van het gehele pand. Gezien de eerste bevindingen van het rapport type A zal hieruit geen wezenlijke andere conclusie naar voren komen dan dat het bestemmingsplan ook voor wat betreft asbest uitvoerbaar is.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 45927 (aan de Ritzema Bosweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2017 (µg/m3)	18,02 µg/m3	19,89 µg/m3	12,38 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, gelijk aan 1.500 huizen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidgevoelig object moet worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In de Wet geluidhinder is bepaald hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen. In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat elke weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en wegen waar een maximum snelheid van 30 km/u voor geldt.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van de ontwikkeling van geluidgevoelige objecten binnen een geluidszone, dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op deze gebouwen of terreinen.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Indien in de directe omgeving van het plangebied meerdere wegen met een toegestane maximumsnelheid van 30 km/uur gelegen zijn, geldt voor dergelijke wegen volgens de Wet geluidhinder geen zone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is echter een akoestisch onderzoek naar het woon- en leefklimaat ten gevolge van deze wegen wel noodzakelijk. De beoordeling van het woon- en leefklimaat zal plaatsvinden naar analogie van de Wet geluidhinder. Voor de nabijgelegen 30 km/uur wegen kunnen vanwege het ontbreken van een zone geen hogere waarden worden vastgesteld.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai. Voor de Churchillweg geldt op dit moment nog een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur. De Spelstraat en Harnjesweg zijn 30 km/h wegen. Op 22-11-2021 heeft het college van B&W in het kader van de snelle fietsroute Ede-Wageningen een verkeersbesluit genomen om de Churchillweg om te vormen tot een fietsstraat met een maximale snelheid van 30 km/h voor gemotoriseerd verkeer. De uitvoering van de fietsstraat staat voor 2023 gepland en zal gereed zijn voordat de woningen in gebruik worden genomen.

In het kader van de beoordeling of er sprake kan zijn van een behoorlijk woon- en leefklimaat is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Voor de beoordeling van de geluidsbelasting als gevolg van de omliggende wegen is voor de wegen Spelstraat, Churchillweg en Harnjesweg uitgegaan van een snelheidsregiem van 30km/h. De eveneens beoordeelde Ritzema Bosweg heeft een regiem van 50km/h

Het rapport van dit onderzoek is te lezen in Bijlage 7. De conclusie van dit rapport is dat de hoogte gevelbelasting de voorkeurswaarde van 48 dB overschrijdt.

De hoogste waarde op de gevel is 54 dB. Op grond van het bouwbesluit dienen gevels een minimale akoestische demping van 20 dB te hebben. Om de grenswaarde voor het binnenniveau te halen zal de geveldemping ten minste 1 dB extra moeten zijn ten opzichte van de eis uit het bouwbesluit. In de praktijk blijkt dit vaak goed haalbaar. Bij moderne gevels wordt vaak een demping van 25 dB gehaald.

Gezien de lichte overschrijding mag worden verondersteld dat de maximum binnenwaarde van 33 dB niet wordt overschreden wanneer er bij de bouw extra geveldemping wordt toegepast.

Om een goed binnenniveau (< 33 dB) te borgen bevat dit bestemmingsplan een voorwaardelijke regeling om dit binnenniveau te borgen. Bij de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de woningen zal de geluidwering van de gevels aangetoond moeten worden Hiermee is het plan uitvoerbaar in de zin van de Wro.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

In het huidige bestemmingsplan hebben de gronden van dit plangebied als ook de tussenliggende panden en gronden de bestemming 'Gemengd'. Dat geldt ook voor de panden aan de overzijde waar verschillende winkels zijn gelegen (met woningen erboven). Aan de westzijde van het plangebied hebben de gronden de bestemming 'Wonen'. De westelijke begrenzing van het plan kan worden getypeerd als een woongebied waarbij dat een dynamisch woongebied is doordat het tegen een gemengd gebied aan ligt. De gronden van het plangebied en tussen de twee plandelen is een 'gemengd gebied' met een menging van woningen, winkels en horeca. Tussen het noordelijke en het zuidelijke deel van het plangebied ligt een pand met een winkel op de begane grond en woningen op de etage. Het zuidelijke woonblok aan de Churchillweg wordt direct naast een bestaand cafetaria ontwikkeld waar ook weer woning boven zijn gelegen. Het wooncomplex aan de Harnjesweg wordt op circa 3,5 meter van de achterzijde van de cafetaria gerealiseerd.

Voor alle niet-woonfuncties geldt dat hiervoor een indicatieve afstand van 10 m geldt volgens voornoemde VNG publicatie. Deze afstand kan in lijn met deze publicatie, gereduceerd worden tot 0 meter waarmee aangegeven wordt dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aanwezig is voor de woningen in het plangebied gegeven het feit dát het een dynamische omgeving is waar een scala is aan functies: een gemengd gebied.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Het plan Churchillweg-Spelstraat is in november 2021 voor advies voorgelegd aan de Brandweer Gelderland Midden. Volgens de brandweer zijn in de omgeving geen risicobronnen aanwezig die van invloed zijn op het plan. Op basis hiervan concludeert de brandweer in haar advies d.d. 25-11-2021 (kenmerk 2021-006987) dat ten aanzien van externe veiligheid geen nadere voorwaarden van toepassing zijn.

Via de website risicokaart.nl kan voor iedere locatie worden nagegaan of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Navolgend een screenshot van die website.

Screenshot risicokaart.nl plangebied groen omcirkeld

Op basis van de website www.risicokaart.nl is op te maken dat her plangebied niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, buisleidingen of transportroutes ligt. Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Beleid waterschap Vallei en Veluwe

In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan geeft het waterschap concreet invulling aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Daarnaast heeft het waterschap de Keur met de Algemene – en Beleidsregels van Waterschap Vallei en

Veluwe vastgesteld. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoetst. In de Het Algemene beleidsregels (3e wijziging, 2017) bij de Keur 2013 wordt ten doel gesteld dat een uitbreiding van het verhard oppervlak in principe, vanuit waterhuishoudkundig oogpunt, waterbalans neutraal moet plaatsvinden.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden op basis van beleid bovengenoemd beleid de volgende uitgangspunten:

• Hemelwater wordt op basis van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' zoveel mogelijk ter plaatse vastgehouden. Wanneer lozen in de bodem redelijkerwijs niet mogelijk is kan geloosd worden op oppervlaktewater. Lozen op de riolering is in principe niet toegestaan;
• Afvalwater niet zijnde 'schoon' hemelwater aansluiten op het riool;
• Houdt bij het ontwerp rekening met de gemiddelde hoogste grondwaterstand;
• De ontwikkeling dient in de gebruiksfase grondwaterneutraal te zijn. Structurele drainage of andere middelen om grondwater af te voeren zijn in principe niet toegestaan;
• Geen uitlogende materialen gebruiken op plaatsen die in contact kunnen komen met (grond)water;

Er is sprake van een vrijstelling van het compenseren van de toename van verhard oppervlak als de toename minder is dan 1.500 m² in stedelijk gebied. In landelijk gebied geldt deze vrijstelling ook, tenzij de afvoer niet plaatsvindt in een oppervlaktelichaam met de aanduiding 'water met natuurfunctie zijnde Hen-Sed water' op de natuurkaart behorende bij de Algemene Regels van de Keur. Dan is er sprake van een vrijstelling bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 4.000 m².

Planspecifiek

Watertoets

Voor dit plan is de digitale watertoets ingevuld (bijlage 8). Hieruit blijkt dat er geen (beschermingszones van) beschermde waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Het Waterschap vallei en Veluwe heeft positief geoordeeld over het plan.

Hemelwater

Het plangebied is in de huidige situatie bijna geheel verhard. Na realisatie van het plan blijft dat zo.

Met het inrichtingsplan voor de buitenruimte wordt voorzien in het aanbrengen van waterdoorlatende bestrating in het binnenterrein en het toepassen van mos/sedumdakken op de carports. Met deze maatregelen kan hemelwater in het plangebied (deels) worden geïnfiltreerd en waar mogelijk langer worden vastgehouden. Echter verdere infiltratiemogelijkheden zijn door het hoogstedelijke karakter ter plekke erg beperkt. Het schone hemelwater van de gebouwen wordt gescheiden, van het vuile (riool)water aangeboden.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor water is hiermee aangetoond.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, in het wild levende soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Deze algemene zorgplicht uit de Wnb geldt voor alle in het wild leven soorten

Planspecifiek

Voor het beoogde plan zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. Het zijn een rapportage van een inspectie beschermde soorten d.d. 1 mei 2020 (bijlage 9), een aanvullend ecologisch onderzoek d.d. 1 oktober 2020 (bijlage 10) en een activiteitenplan d.d. 30 oktober 2020 (bijlage 11). Op basis van deze stukken is een ontheffing aangevraagd welke de provincie Gelderland heeft gegeven (zie bijlage 12) waaruit is te concluderen dat voorliggend plan uitvoerbaar is in de zin van de Wro. In de gebouwen moeten voorzieningen voor vogels en vleermuizen worden ingebouwd conform de ontheffing van de Wnb.

Tevens is in april 2022 door Bureau Natuurlijk een stikstof uitgevoerd om te bekijken of door realisatie van dit plan een beschermd natuurgebied belast wordt met de uitstoot van stikstof. De rapportage is opgenomen in Bijlage 14. De conclusie is dat voor de nieuwe gebruiksfase de grenswaarde van de stikstofdepositie op natuurgebieden van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden. Dit houdt in dat er geen belemmeringen zijn voor het aspect stikstof voor de gebruiksfase.

Deze conclusie geldt ook voor de aanlegfase. Hoewel deze berekening niet noodzakelijk is, in het kader van de partiële vrijstelling, is deze volledigheidshalve tocht opgenomen in de rapportage.

Er is geen vergunning ten aanzien van de Wet natuurbescherming nodig voor wat betreft de gebiedenbescherming.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer en parkeren

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Het plangebied ligt rondom aan bestaande wegen Churchillweg , Spelstraat en Harnjesweg. Het binnenterrein wordt ontsloten vanaf de Spelstraat. Om sluipverkeer tussen de Spelstraat en Harnjesweg te voorkomen, wordt een fysieke afscheiding aangebracht tussen het nieuwe parkeerterrein van de nieuwbouw en het parkeerterrein achter de Harnjeshof.

Het huidige gebruik in het plangebied bestaat uit:

• 2.000 m² bvo aan winkelruimte (begane grondverdiepingen en kelder aan de Chruchillweg) .
• 14 kleine appartementen (boven Churchillweg 21-25)
• 2 middelgrote appartementen (boven Churchillweg 29-31)
• 6 studentenkamer (Spelstraat 2)
• 1 twee-ondereenkapwoning (Spelstraat 4)

Op basis van voorliggend plan zal in plangebied ruimte worden geboden voor:

• 90 kleine- tot middelgrote appartementen

Voor het bepalen van de verkeersbewegingen wordt gebruik gemaakt van de publicatie 381: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW. In deze publicatie geldt als uitgangspunt gemiddeld 50 motorvoertuigbewegingen per 100 m² bvo voor een wijk(winkel)centrum met in 'schil centrum' van een sterk stedelijk gebied.

Uitgaande van 'schil centrum' van een sterk stedelijk gebied hanteert de CROW de volgende kengetallen ten aanzien van de motorvoertuigbewegingen zoals opgenomen in navolgende tabel. Deze verkeersbewegingen bestaan hoofdzakelijk uit licht verkeer.

Als gevolg van het plan zullen de verkeersbewegingen over de omliggende wegen afnemen. De Churchillweg is een drukke uitvalsweg voor veel fietsverkeer in Wageningen en wordt ook gebruikt door het autoverkeer. De realisatie van voorliggende plannen heeft geen negatief effect op de verkeerstromen Gezien de hoeveelheid verkeer wordt hier verkeerskundig geen probleem verwacht met verkeersveiligheid, noch met leefbaarheid als de Churchillweg een fietsstraat wordt.

Parkeren

De ontwikkeling moet voldoen aan de Nota parkeernormen Wageningen 2015 die door de gemeenteraad is vastgesteld. De gemeenteraad heeft op 1 juli 2019 bij motie 5M1 het college van B&W opgeroepen om, naast de algemene vrijstelling, slechts voor het onderdeel 'bezoek' vrijstelling te verlenen. Voor het onderdeel 'bewoners' wordt de toepassing van de vrijstelling uitgesloten. Dit betekent dat de parkeeroplossing voor bewoners geheel op eigen terrein moet worden gerealiseerd. Binnen deze nota worden parkeernormen voor woningen gesteld op basis van het bruto vloeroppervlak van woningen.

Het initiatief bestaat uit 20 3-kamer woningen (50-75 m2) en 70 2-kamer woningen(< 50 m2).

Volgens de Nota Parkeernormen geldt voor dit type woningen de norm voor 'woning klein 2' respectievelijk = 'woning klein 3'. Voor het vaststellen van de parkeereis worden in parkeernota 3 zones gehanteerd.

• 1. Wageningen binnenstad: het gebied met betaald parkeren binnen de grachten aangevuld met de Gerdesstraat, Stationsstraat, Bevrijdings-straat en Bergstraat.
• 2. De 'binnenstadschil': het gebied waar parkeerregulering is ingevoerd (parkeren voorvergunninghouders en parkeerschijfzone) en dat gelegen is tegen de binnenstad van Wageningen.
• 3. De rest van de bebouwde kom van Wageningen.

Per zone worden parkeernormen gegeven. De Churchillweg wordt gerekend tot zone 2 de Spelstraat en Harnjesweg tot zone 3.

Daarnaast is in de parkeernota een algemene vrijstellingsmogelijkheid opgenomen voor kleine ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied. Verder wordt op basis van de bezettingsgraad een mogelijkheid geboden om dubbelgebruik toe te rekenen. Hiermee wordt voorkomen dat er parkeerplaatsen worden aangelegd die het grootste deel van de tijd leeg staan en daarmee onnodig ruimte vragen. Voor de norm van de bezoekers bij de woonfunctie is de zaterdagavond maatgevend. De bezettingsgraad van de bewoners is op dat moment 80%. De overige 20% is op dat moment beschikbaar voor dubbelgebruik.

Op basis van de parkeernota zijn er 47 parkeerplaatsen noodzakelijk (zie navolgende tabel)

In totaal zijn 49 parkeerplaatsen voorzien voor voorliggend plan. Het plan gaat uit van het realiseren van 30 parkeerplaatsen op het eigen terrein. Hiervan zullen 12 onder het gebouw aan de Spelstraat worden gerealiseerd. Daarnaast worden 15 parkeerplaatsen, grenzend aan de tuinen van omwonende, met een groen overkapping gerealiseerd. Voorts komen in het openbaar gebied 19 parkeerplaatsen beschikbaar. Voor een deel betreffen dit bestaande openbare parkeerplaatsen die worden/werden gebruikt voor de aanwezige functies in het plangebied. Om te kunnen voldoen aan de vrijstellingseis uit het gemeentelijk parkeerbeleid zullen drie van de openbare parkeerplaatsen beschikbaar worden gesteld voor deelauto's.

De parkeeroplossing is als volgt op de volgende locaties voorzien:

• Spelstraat: 12 (nieuw aan te leggen) parkeerplaatsen onder de nieuwbouw aan de Spelstraat;
• Spelstraat: 18 (nieuw aan te leggen) parkeerplaatsen op het binnenterrein achter de nieuwbouw:
• Spelstraat: 4 (bestaande) langsparkeren langs de Spelstraat
• Churchillweg: 12 (nieuw aan te leggen) langsparkeerplaatsen aan de westkant van de fietsstraat in parkeervergunningen zone 2;
• Harnjesweg: 3 (2 bestaand, 1 nieuw aan te leggen) langsparkeerplaatsen langs de Harnjesweg.

Mogelijk is het nodig om 1 of 2 parkeerplaatsen minder te realiseren langs de Churchillweg om ruimte te vinden voor het plaatsen van (ondergrondse) afvalcontainers of voor fietsparkeren. In de verdere uitwerking van de openbare inrichting van de Churchillweg zal dit nader worden uitgewerkt.

De nieuw aan te leggen parkeerplaatsen aan Churchillweg en Harnjesweg zullen worden aangelegd door en overgedragen aan de ontwikkelende partij. De parkeerplaatsen worden daarmee formeel parkeerplaatsen op eigen terrein en wordt voldaan aan de eerder genoemde motie 5M1. In de praktijk betekent dit dat parkeerplaatsen aan de Churchillweg worden toegewezen aan enkele huishoudens in de nieuw te realiseren complexen en dat een aanwijzingsbesluit voor vergunningparkeren genomen moet worden door B&W.

Fietsparkeren

Wageningen is qua omvang (zeer compact) en type (studentenstad) een fietsgemeente bij uitstek. Het goed kunnen stallen van een fiets is essentieel voor het fietsgebruik. In de Nota parkeernormen Wageningen 2015 is daarom naast een parkeereis voor auto's een parkeereis voor fietsen gedefinieerd

In de nota zijn de normen voor fietsparkeren, net als bij de normen voor de auto, onder verdeeld naar woning type en zone. Voor ontwikkelingen in zone 3 die zich bevinden in het invloedsgebied van een snelfietsroute, geldt dat de parkeereis voor de fiets met 25% moet worden opgehoogd. Aangezien de locatie ligt nabij de toekomstige snelfietsroute geldt voor de panden aan de Spelstraat en de Harnjesweg dat 1,25x de parkeereis gehanteerd moet worden.

Voor ontwikkelingen in zone 2 die zich bevinden in het invloedsgebied van een snelfietsroute, geldt dat de parkeereis voor de fiets met 50% moet worden opgehoogd. Voor de panden aan de Churchillweg geldt daarom dat de parkeernorm voor de auto met een factor 1,5 moet worden vermenigvuldigd. Dit geldt zowel voor de norm voor het bewoners- als voor het bezoekersdeel.

Daarnaast stelt de nota parkeren eisen aan de omvang van fietsparkeerplaatsen:

• Bij zelfstandige woningen een fietsberging in de vorm van een bergruimte beschermd tegen weer en wind met een vloeroppervlakte van ten minste 5 m2 bij een breedte van ten minste 1,8 m en een hoogte daarboven van ten minste 2,3 m.
• Bij een woonfunctie met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2 mag de bergruimte gemeenschappelijk zijn, als de vloeroppervlakte van deze bergruimte ten minste 1,5 m2 per woonfunctie bedraagt. De bergruimte dienst rechtstreeks bereikbaar te zijn.

De benodigde ruimte voor fietsparkeren ziet er daarmee als volgt uit:

Het voorgenomen bouwplan zin de volgende voorzieningen opgenomen:

In het pand Harnjesweg zijn geen fietsbergingen of gemeenschappelijke fietsenberging voorzien, voor het stallen van fietsen wordt gebruik gemaakt van een gezamenlijke fietsenberging in het aangrenzende pand Churchillweg 29-31.

In het bouwplan wordt voorzien in voldoende inpandige parkeergelegenheid voor fietsen van de bewoners. Voor het fietsparkeren van bezoekers is in de aan het plangebied grenzende openbare gebied voldoende ruimte om op korte afstand van de woningen fietsnietjes te realiseren. De locatie van de fietsnietjes zal met de herinrichting van het openbare gebied, in verband met de herinrichting naar fietsstraat, nader worden bepaalt.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal het definitieve ontwerp getoetst worden aan de gemeentelijke parkeernormen. In de regels van het bestemmingsplan is de verplichting om te voldoen aan de geldende parkeernorm worden vastgelegd in de regels. Het moment waarop dit definitief gestalte krijgt is het moment waarop de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen wordt getoetst.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt in een dicht bebouwd deel van de stad Wageningen, grotendeels aan de Churchillweg. De Churchillweg is een historische route met karakteristieke pandsgewijze bebouwing en een hoge diversiteit die deels nog herkenbaar is. Het ontwerp zal zodanig vormgegeven worden dat deze aansluit bij het bebouwingsbeeld langs de Churchillweg.

Daarnaast ligt het plangebied binnen de vrijwaringszone van de nabijgelegen molen "De Vlijt'. Binnen deze zone geldt een maximale bouwhoogte voor bebouwing, om de vrije windvang en de cultuurhistorische waarde van de molen te beschermen. De nieuwe panden voldoen aan deze maximale bouwhoogte. In het bestemmingsplan zal deze vrijwaringszone worden overgenomen om de molen te blijven beschermen.

Archeologie

In het huidige bestemmingsplan heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' om de archeologische waarden in de bodem te beschermen. Binnen deze dubbelbestemming is voor het realiseren van bouwwerken groter dan 250 m2 een omgevingsvergunning verplicht, waarbij aangetoond moet worden dat de mogelijke aanwezige archeologische waarden in de bodem niet verstoord worden. Voor de nieuwe appartementencomplexen is een archeologisch onderzoek verricht om vast te stellen of er archeologische waarden in de grond aanwezig zijn en of deze door de bouwwerkzaamheden verstoord zullen worden. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 15. Lastig bij dit onderzoek was, uiteraard, dat er nog heel wat gebouwen aanwezig zijn en dat had een weerslag op het boorplan. Toch konden op basis van dat wat wel mogelijk was vastgesteld worden dat een flink deel van het gebied een verstoorde bodemopbouw kent en waarvoor daarom geen vervolgonderzoek meer nodig is (het rode deel op onderstaande kaart). Voor het meest westelijke deel en het noordelijk deel (groen op onderstaande kaart) is nog wel vervolgonderzoek nodig. Daarom ligt er op die terreindelen nog een dubbelbestemming Archeologie waarmee dat vervolgonderzoek geborgd is.

Bron: archeologisch onderzoek

4.6 Molenbiotoop - Molen De Vlijt Wageningen

Om de windmolen De Vlijt goed en veilig te kunnen laten draaien, is een onbelemmerde aan- en afvoer van wind van belang. Volgens het geldende bestemmingsplan 'Wageningen 2e herziening' mag in de vrijwaringszone van de molenbiotoop binnen een afstand van 166 meter van molen 'De Vlijt' niet hoger gebouwd worden dan de hoogte van de onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen.

De locatie Churchillweg/Spelstraat is gelegen op een afstand tussen circa 75 en 160 meter ten westen van molen de Vlijt. Deze afstand valt binnen de in de regeling opgenomen grens van 166 meter. DB architecten heeft een berekening uitgevoerd waaruit blijkt dat de nieuwe bebouwing niet hoger mag worden dan +22,50 NAP.

De berekening is voorgelegd aan de provincie Gelderland die het bevoegd gezag is voor de molenbiotoop. Op 6 april 2018 heeft de provincie een positief advies geven: de molenbiotoop op de locatie Churchillweg/Spelstraat voldoet en het functioneren van de molen wordt niet beperkt (zie reactie provincie paragraaf 6.3).

In het vastgestelde stedenbouwkundig plan d.d. 25-02-2021 staan de peilhoogtes voor de vier bouwblokken vermeld. Op basis van de voorgestelde hoogtes van de bebouwing aan de Churchillweg/Spelstraat en het advies van de provincie Gelderland voldoet het bestemmingsplan aan de vereisten van de molenbiotoop. De bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 22,50 meter ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil.

4.7 Bezonning

Binnen Nederland worden geen formele eisen gesteld aan de bezonning van woningen of andere bouwwerken. Echter in het kader van goede ruimtelijke ordening is gekeken naar het effect van de nieuwbouw op de bezonning van de omgeving. Dit is gedaan middels bezonningsdiagrammen (zie Bijlage 16) van verschillende jaargetijden. Per maand (maart, juni, september en december) is dezelfde dag gekozen en gekeken naar 8:00-20:00 uur met intervallen van 2 uur. De momenten waarbij de zon al onder is zijn buiten beschouwing gelaten. Opgemerkt moet worden dat op de locatie al gebouwen staan met nagenoeg dezelfde hoogte. Dit is verder buiten beschouwing gelaten.

Bestaande gebouwen aan de Churchillweg

Uit de bezonningsdiagrammen blijkt dat het effect van de nieuwbouw qua bezonning op de omgeving acceptabel is. Zowel in maart, juni en september hebben de gevels van woningen in de omgeving meerdere uren zon per dag. Dit geldt niet voor noordgevels. Die kunnen geen zon ontvangen en daar heeft de nieuwbouw geen effect op. Alleen in december geeft de nieuwbouw schaduw op gevels aan de Harnjesweg, de andere maanden is hier geen sprake van. Een groot deel van het jaar heeft de nieuwbouw dus geen effect op deze gevels waardoor het acceptabel is.

Dit aspect is dus geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.8 MER-toets

4.8.1 Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bij-lage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

4.8.2 Onderzoek

In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Daarom dient te worden getoetst of er sprake is van m.e.r-procedure. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gezien de drempelwaarden wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r.-procedure. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Voor dit plan is daarom een aanmeldnotitie opgesteld, hieruit blijkt het volgende:

Gezien de omvang van de activiteiten in relatie tot de drempelwaarden en de te verwachten effecten, zijn belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu uit te sluiten.

De aanmeldnotitie is als Bijlage 17 toegevoegd aan dit plan.

4.8.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig.

4.9 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

In een bestemmingsplan worden de bestemmingen die op de verbeelding zijn weergegeven voorzien van planregels. In de planregels behorend bij de bestemming is beschreven wat mogelijk is binnen de specifieke bestemming. Hieronder worden de planregels nader toegelicht.

5.2.1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te kunnen hanteren.

Begripsomschrijvingen (Artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Alleen de begrippen die in aanvulling op het dagelijks spraakgebruik nadere toelichting behoeven zijn opgenomen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de maten (hoogten, oppervlaktes etc.) die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, bepaald moeten worden. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

5.2.2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk van de planregels komen de verschillende bestemmingen aan de orde. Per bestemming is, met uitzondering van enkele speciale regelingen, het volgende stramien gehanteerd:

Groen ( Artikel 3)

De voor 'Groen' bestemde gronden mogen worden gebruikt voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, voet- en fietspaden en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, waterlopen en rioolbergingskelders. Parkeren is niet toegestaan, met uitzondering van overdekt parkeren in de vorm carports met een groen dak zoals opgenomen in het inrichtingsplan. De carports met groene daken (kruiden en sedum) hebben als doel om geluidsoverlast, lichthinder, luchtvervuiling, de uitstoot van fijnstof en hitte stress te beperken.

Daarnaast is in de bestemming de aanduiding 'specifieke vorm van groen - afschermend groen' opgenomen om de groene rand tussen de nieuwbouw en de achtertuinen van omliggende woningen aan de Harnjesweg vast te leggen. Deze groene rand heeft als doel een afschermende werking voor het zicht op de nieuwbouw van met name de Spelstraat en dient conform het inrichtingsplan aangelegd en in stand gehouden te worden. In het inrichtingsplan is daarnaast opgenomen dat de keerwanden in deze zone worden bekleed met houten latten om deze goed te kunnen laten begroeien.

Tuin (Artikel 4)

Het gebied aan de voorzijde van het de bouwvlak van het hoofdgebouwen aan de Spelstraat heeft de bestemming Tuin. Op deze gronden kan de voortuin worden ingericht. Bebouwing is in principe niet toegestaan, met uitzondering van uitkragende balkons. Uiteraard is bebouwing in de vorm van erfafscheidingen wel toegestaan. Parkeren op deze gronden is niet wenselijk en om die reden expliciet uitgesloten.

Verkeer -Verblijfsgebied (Artikel 5)

Deze bestemming ligt op het voetpad langs de Harnjeshof en het daarachter gelegen parkeerterrein en de inrit naar het achterterrein van de gebouwen aan de Spelstraat. Deze bestemming dient om de doorgang naar de parkeergarage onder de woning en de parkeergelegenheid van de naastgelegen panden te beschermen. Bebouwing en/of andere functies zijn daar dan ook niet toegestaan.

Wonen (Artikel 6)

Een groot deel van het plangebied heeft deze bestemming. Binnen deze bestemming zijn woningen toegestaan binnen het bouwvlak. Binnen de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten et cetera. Voor hoofdgebouwen zijn goot- en bouwhoogte op de verbeelding aangeduid. Voor het overige is het uitgeschreven in de regels.

Deze normen beogen met name te voorkomen dat een bouwperceel volledig wordt bebouwd en dat stedenbouwkundig gezien ongewenste situaties ontstaan. Daarnaast is op de verbeelding aangegeven hoeveel woningen in een bouwvlak aaneen mogen worden gebouwd.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen dient aangetoond te worden dat, daar waar de geluidbelasting op gevels als gevolg van wegverkeerslawaai hoger is dan 53 dB ingevolge de rapportage als opgenomen in Bijlage 7, de geluidwering voldoende is om een binnenniveau te waarborgen van 33 dB. Dit is in de regels als een voorwaardelijke verplichting opgenomen in 6.4.2 van de regels.

Om de ruimtelijke kwaliteit van de buitenruimte te borgen, is in de bestemming een directe koppeling gemaakt met het inrichtingsplan dat als bijlage bij de regels opgenomen is. Door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting wordt het gebruik van de gronden binnen de bestemming wonen gekoppeld aan het inrichtingsplan. Hiermee is het inrichten, aanleggen en aangelegd houden van de betreffende gronden, zoals aangegeven in het definitief inrichtingsplan, een voorwaarde om de het gebruik van de woningen toe te kunnen staan.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' (Artikel 7)

Deze dubbelbestemming ligt op het deel van het plangebied. waar nog vervolgonderzoek nodig is. Binnen deze dubbelbestemming is voor het bouwen van gebouwen of bouwwerken groter dan 250 m2 een archeologisch onderzoek nodig.

5.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling (Artikel 8)

Deze bepaling wordt in elk bestemmingsplan opgenomen om te voorkomen dat in feite meer kan worden gebouwd dan in het bestemmingsplan bedoeld is. Dit kan zich voordoen bij woningbouw wanneer (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaar wisselen. In een dergelijk geval worden de nieuw verworven gronden niet meegeteld bij de berekening van de bouwmogelijkheden als dat al voor een in het verleden verleende vergunning gebeurd is.

Algemene bouwregels (Artikel 9)

In deze regels worden algemene uitgangspunten gegeven die gelden bij bouwactiviteiten.

Algemene aanduidingsregels (Artikel 10)

In de algemene aanduidingsregels zijn regels gegeven om de windvang van de molen te beschermen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 11)

In dit bestemmingsplan is een algemene regeling opgenomen die ziet in algemeen voorkomende bouwwerken en afwijkingen van het bestemmingsplan. De algemene afwijking om tot 10% af te wijken van hoogte- en/of oppervlaktematen, afmetingen en percentages, zoals deze in andere bestemmingsplannen wel eens wordt gehanteerd, is in dit bestemmingsplan NIET opgenomen. Ook een algemene afwijkingsmogelijkheid om een hogere bouwhoogte toe te laten voor onderschikte bouwdelen is NIET opgenomen. Zowel voor de molenbiotoop als voor de rechtszekerheid voor omwonenden is het van belang dat de bouwhoogten eenduidig zijn.

Algemene wijzigingsbepalingen (Artikel 12)

Deze bevoegdheid heeft betrekking op het aanbrengen van wijzigingen ten behoeve van het overschrijden van bestemmingsgrenzen en bouwvlakgrenzen.

Algemene procedurebepalingen (Artikel 13)

Dit artikel geeft regels voor de toepassing van de in de planregels opgenomen wijzigings- en afwijkingsbepalingen.

5.2.4 Overgangs- en slotbepalingen

Overgangsrecht (Artikel 15)

Bepalingen, die betrekking hebben op het overgangsrecht: bouwwerken die op het moment van terinzagelegging van het plan bestaan, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de in het nieuwe plan gegeven bebouwingsregels. Het gebruik van de gronden en opstallen, dat afwijkt van de planregels in het nieuwe plan, kan onder overgangsrecht eveneens worden voortgezet.

Slotregel (Artikel 16)

Deze bepaling geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Participatie stedenbouwkundigplan

Het stedenbouwkundig plan is meerdere keren aangepast naar aanleiding van overleg met omwonenden, de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en eisen vanuit de Gemeente Wageningen.

Op 13 juli 2020 heeft de CRK de bouw-enveloppe van het stedenbouwkundig plan goedgekeurd. In het najaar van 2021 heeft de eigenaar de bouwblokken Spelstraat 2-4 en Churchillweg 21-27 op eigen initiatief opnieuw aangepast. De belangrijkste aanpassingen zijn:

• het gebouw aan de Spelstraat is circa 1.00 meter opgeschoven richting de openbare weg om meer afstand te creëren ten opzichte van de bestaande woningen langs de Harnjesweg;
• de plint onder het gebouw aan de Spelstraat is verwijderd, waardoor het gebouw circa 1 meter gezakt is en het gebouw daarmee lager komt te liggen dan het naastgelegen complex Harnjeshof en het bouwblok aan de Churchillweg;
• de geplande appartementen op de hoek Churchillweg/Spelstraat (oksel) zijn verplaatst naar het gebouw Churchillweg 21-27. Hierdoor zijn twee aparte bouwblokken ontstaan en komt er meer 'lucht' tussen beide gebouwen;
• bij het gebouw Churchillweg 21-27 is aan de kant van het binnenterrein bouwvolume toegevoegd op tuinniveau en de begane grond in een zone parallel aan de Churchillweg.

Commissie ruimtelijke kwaliteit

Op 1 maart 2021 heeft de CRK het aangepaste stedenbouwkundig plan opnieuw getoetst aan de Gebiedsvisie Olympiahal. De CRK geconcludeerd dat het aangepaste plan van 25 februari 2021 overwegend voordelen heeft ten opzichte van het eerder door de CRK goedgekeurde plan van 28 oktober 2020: "Het plan bestaat uit 4 heldere volumes en het gebouw aan de Spelstraat is verlaagd wat tot een logischer geheel leidt en beter aansluit op de naastgelegen bestaande bebouwing. Het totaalplan krijgt hierdoor meer lucht en transparantie. Door de verschuiving van massa's ontstaat er meer ruimte voor groen wat bijdraagt aan het dorpse karakter".

Ook het inrichtingsplan is ter advisering aan de CRK voorgelegd. Op maandag 14 maart 2022 heeft de CRK een positief advies geven ten aanzien van het inrichtingsplan. Zij geeft daarbij aan: "MTD heeft het maximale uit het inrichtingsplan gehaald gelet op de kaders die vooraf door de gemeente zijn meegegeven".

Participatie en draagvlak belanghebbenden en omwonenden

Het planproces is gestart in 2016 en heeft (te) lang geduurd. De inzet om samen met de ontwikkelaar en omwonenden tot een breed gedragen plan te komen is echter niet geslaagd. De omwonenden zijn niet tevreden met het eindresultaat. De kritiek richt zich vooral op het bouwvolume dat te fors en te stedelijk is voor deze locatie. Het plan sluit niet aan op het dorpse karakter, zoals is vastgelegd in de gebiedsvisie Olympiahal. De zorgpunten die hieruit voorvloeien hebben betrekking op de wijze van ontsluiting, de privacy, de hoeveelheid groen, hittestress, geluid, sociale veiligheid, parkeerdruk, bouwhoogte in relatie tot de molenbiotoop en de controle op doelgroepen.

Behandeling stedenbouwkundig plan in gemeenteraad

De gemeenteraad van Wageningen heeft bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan de kritiek van omwonenden nadrukkelijk betrokken bij de afweging of in dit plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De gemeenteraad heeft begin juni 2021 geoordeeld dat het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen voldoet aan de eerder gestelde uitgangspunten en randvoorwaarden. Bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan begin juni 2021 heeft de gemeenteraad voorwaardelijk gesteld dat het 'vergroenen' van de buitenruimte een belangrijke voorwaarde voor het nog op te stellen inrichtingsplan voor de buitenruimte waarbij ook de stads-ecoloog van de gemeente wordt betrokken.

6.3 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg in september 2021 toegezonden aan de provincie met het oog op de provinciale belangen. Volgens de provincie draagt het plan bij aan de gezamenlijke woningbouwopgave. De woningbouw speelt in op de actuele kwaliteiten en kwantiatieve woningbehoefte. Het plan bestaat uit onder andere betaalbare (deels sociale) tot midden dure huurwoningen en is gericht op doelgroepen als starters en senioren. De planlocatie ligt in de beschermde molenbiotoop. De maximale bouwhoogte in combinatie met de regeling binnen de aanduiding 'vrijwaringszone - Molenbiotoop', biedt Molen De Vlijt voldoende bescherming.

De provincie concludeert in haar brief van 4 oktober 2021 (zaaknummer 2021-011875) dat de provinciale belangen goed zijn meegewogen in het plan. Als het plan niet wijzigt hoeft het ontwerp bestemmingsplan niet opnieuw voorgelegd te worden aan de provincie.

Samen met het waterschap Vallei en Veluwe zijn de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten behandeld door middel van de watertoets. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming.

Het plan is in het kader van vooroverleg in november 2021 voorgelegd aan de Brandweer Gelderland-Midden. In het advies van de brandweer d.d. 25 november 2021 (kenmerk 2021-006987) stelt de brandweer dat de werkelijke opkomsttijd past binnen de norm, zoals die in het besluit veiligheidsregio's is vastgelegd. De conclusie van de brandweer is dat geen aanvullende voorwaarden noodzakelijk zijn.

De dichtsbijzijnde primaire blusvoorziening, in de vorm van een ondergrondse brandkraan met een capaciteit van 30 m3 per uur bevindt zich op een afstand van minder dan 40.00 meter. De primaire bluswatervoorziening voldoet hiermee aan de voorwaarden, zoals opgenomen in de handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid. De conclusie van de brandweer is dat op dit punt geen aanvullende voorwaarden nodig zijn.

Wat betreft de bereikbaarheid voldoet het plan aan de voorwaarden, zoals die zijn opgenomen in de de handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid. De conclusie van de brandweer is dat geen aanvullende voorwaarden nodig zijn.

6.4 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Het beoogde stedenbouwkundige plan is op een divers aantal bijeenkomsten in de periode 2018 - 2021 voorgelegd aan de omgeving. Waar de eerste plannen nog voor veel vragen zorgde is er inmiddels redelijk draagvlak voor het beoogde plan al is er ook nog weerstand welke in het voortraject niet volledig verdween. Dit laatste is uiteraard jammer, maar niet een doel op zich, reden waarom nu voorliggend bestemmingsplan gemaakt is.

In overleg met de omwonenden is tevens afgesproken dat, terwille van de privacy en het aanzicht vanuit de woningen van betrokkenen, een specifieke inrichting van het achterterrein wordt verzorgd. Dat proces loopt gelijk en naast de procedure voor voorliggend bestemmingsplan.

6.5 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.