Rhenoy Noord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op 1 juli 2014 heeft de gemeenteraad van Geldermalsen het bestemmingsplan 'Rhenoy Noord' (hierna: moederplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 80 woningen mogelijk in twee fases. Deze ontwikkeling staat bekend onder de naam 'De Oudenborch'. Met de eerste fase is de realisatie van 55 woningen mogelijk gemaakt. Door gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan, kunnen nog 25 woningen worden gerealiseerd. Met deze tweede fase komt het totaal aantal woningen in het plangebied op 80.

Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is mogelijk onder de voorwaarde dat 70% van de woningen van fase 1 zijn verkocht. Inmiddels is sprake van verkoop van 70% van de woningen in fase 1, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarde om de planologische procedure voor fase 2 te starten. Voor de planvorming van de tweede fase wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 4.5 van het moederplan. Dit wijzigingsplan gaat in op de planologische wijzigingen ten opzichte van het moederplan en vormt daarmee de juridisch-planologische basis voor de tweede fase van de woningbouw binnen Rhenoy Noord.

Via artikel 4.5 van het moederplan kan de bestemming van de gronden gelegen binnen het wijzigingsgebied worden gewijzigd van 'Groen' naar 'Woongebied'. Op deze gronden wordt vervolgens artikel 7 van toepassing, zoals dit nu al geldt voor de gronden die in de eerste fase de bestemming 'Woongebied' hebben gekregen, met dien verstande dat dit artikel op enkele onderdelen moet worden aangepast op de nieuwe situatie.

Binnen het wijzigingsplan voor fase 2 wordt kort gezegd het volgende vastgelegd:

• a. de bestemming van de gronden binnen het wijzigingsgebied wijzigt van 'Groen' naar 'Woongebied';
• b. op deze gronden wordt artikel 7 van toepassing, met de volgende aanpassingen en voorwaarden:
  • het totaal aantal woningen op de gronden met de bestemming 'Woongebied' bedraagt niet meer dan 80;
  • de woningen worden vrijstaand, twee-aan-een of aaneengebouwd gebouwd met dien verstande dat het totaal aantal tussenwoningen op de gronden met de bestemming 'Woongebied' ten minste 20 bedraagt;
  • maximaal twee tussenwoningen mogen worden vervangen door hoekwoningen, mits deze worden uitgevoerd als sociale huur- of koopwoning;
  • op gronden met de aanduiding 'aaneengebouwd' dienen de tussenwoningen te worden gerealiseerd;
  • de voorste bouwgrens is zodanig geprojecteerd dat de afstand tot de bestemmingsgrens ten minste 3 meter bedraagt.

Zoals gezegd, schrijft artikel 4.5 voor dat bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid artikel 7 op de nieuwe situatie moet worden aangepast. Het met de tweede fase toegestane aantal en type woningen is gerelateerd aan de totale hoeveelheid woningen binnen de bestemming 'Woongebied'. Zo moet in artikel 7 het totale aantal woningen binnen het plangebied op 80 worden gesteld en het aantal te realiseren tussenwoningen wordt overeenkomstig aangepast naar een minimum van 20. Binnen het gehele bestemmingsplan moet met deze nieuwe minimum- en maximumaantallen worden gerekend. Dit wijzigingsplan voorziet daarom in een aangepast artikel 7 dat voor alle gronden met de bestemming 'Woongebied' gaat gelden. Om onduidelijkheden te voorkomen, is ervoor gekozen om het gewijzigde artikel 7 integraal op te nemen in de regels van dit wijzigingsplan. Vanwege de bredere reikwijdte is er voorts voor gekozen om de plangrens van het wijzigingsplan te laten samenvallen met de plangrens van het moederplan.

Om bovenstaande wijzigingen planologisch te verankeren, is het onderhavige wijzigingsplan 'Rhenoy Noord' opgesteld. Met het voorliggend plan worden de verbeelding, regels en toelichting van het bestemmingsplan op de betreffende onderdelen gewijzigd en aangevuld.

Naast het uitvoering geven aan de wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan heeft dit wijzigingsplan mede tot doel om een omissie uit het moederplan te herstellen. Deze heeft betrekking op artikel 7.2.3 lid d, waarin de hoogten van aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn geregeld. Daarin is gesteld dat de bouwhoogte van een dergelijk bouwwerk niet meer mag bedragen dan 30 centimeter boven de begane grondlaag van het hoofdgebouw waar tegenaan wordt gebouwd. Waar de term bouwhoogte is gebruikt, had goothoogte moeten staan. Deze omissie heeft geen gevolgen gehad voor de uitvoering van het plan tot op heden. Immers, bij individuele aanvragen waarop dit artikel betrekking had, is met een kruimelgevallenregeling medewerking verleend. Hiervoor is het college bevoegd. In onderhavig wijzigingsplan is het artikel herschreven, waardoor direct vergunning kan worden verleend op basis van het wijzigingsplan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied waarop dit wijzigingsplan betrekking heeft, bestaat uit het plangebied van het moederplan en bevindt zich aan de noordwestzijde van de kern Rhenoy. Het gebied wordt ten oosten begrensd door bebouwing gelegen aan de Dorpsstraat en Lingedijk. Ten noorden van en westen sluit het plangebied aan op het landelijk gebied. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de kern Rhenoy. In figuur 1.1 is het plangebied weergegeven. In figuur 1.2 is de fasering binnen de Rhenoy Noord weergegeven. Dit wijzigingsplan maakt de woningbouwontwikkeling binnen fase 2 mogelijk.

Figuur 1.1.: ligging en begrenzing van plangebied Rhenoy Noord

Figuur 1.2: verbeelding bestemmingsplan Rhenoy Noord met wijzigingsgebieden

1.3 Relatie met het moederplan

Om de ontwikkelingen, zoals omschreven in paragraaf 1.1, juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het noodzakelijk gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan. Aangezien het moederplan recentelijk is vastgesteld en de verschillende gebiedsonderzoeken voor het hele plangebied zijn uitgevoerd, is veel informatie uit het moederplan onverminderd van toepassing op onderhavig wijzigingsplan. Vanuit die optiek wordt, waar mogelijk, zo veel mogelijk verwezen naar het moederplan. Op de aspecten die wijzigen ten opzichte van het moederplan wordt specifiek ingegaan. Voor de leesbaarheid van het wijzigingsplan in samenhang met het moederplan is voor beide plannen dezelfde inhoudsopgave aangehouden.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

Voor de beschrijving van de huidige situatie wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van het moederplan 'Rhenoy Noord'. Inmiddels zijn de voormalige opstallen binnen het gebied gesloopt en is gestart met het bouwrijpmaken van de locatie en de realisatie van de woningen in fase 1.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

Voor een beschrijving van het geldende beleidskader voor het plangebied wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van het moederplan. Binnen het provinciaal beleidskader is een beleidswijziging doorgevoerd. Zo is het Streekplan Gelderland vervangen door de Omgevingsvisie Gelderland die in juli 2014 is vastgesteld en daarna nog tweemaal is herzien (voor het laatst in juli 2015). In de omgevingsvisie staan maatschappelijke opgaven in Gelderland. De provincie heeft hierin een aantal hoofddoelen vastgesteld. Deze hoofddoelen bestaan onder meer uit het borgen van kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. De provincie streeft naar een hoge kwaliteit van de leefomgeving in de provincie Gelderland. Ze willen dit bereiken door middel van adequaat beheer (kwalitatief en kwantiteit) van bestaande en eventueel nieuwe woongebieden, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. De regels behorend bij de Omgevingsvisie zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening. In hoofdstuk 2.2 van de Omgevingsverordening wordt ingegaan op wonen. Artikel 2.2.1.1 vermeldt dat in een bestemmingsplan nieuwe woninglocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor de betreffende regio.

In het kader van artikel 3.6 lid 2 Bro (Ladder voor Duurzame Verstedelijking) is voor het moederplan voor het gehele plangebied een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek gaat uit van toevoeging van 80 woningen in het plangebied. Dit is dus inclusief fase 2 van de woningbouw, die met dit plan wordt mogelijk gemaakt. Daarnaast vindt de toekenning van bouwmogelijkheden plaats binnen het 'bestaand stedelijk gebied' en heeft de verkoop binnen de eerste fase van Rhenoy Noord bewezen dat voldoende vraag is naar de geplande woningbouw. Hiermee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking en artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening. Betreffende beleidswijzigingen hebben geen gevolgen voor de ontwikkeling die met onderhavig wijzigingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Voor de beschrijving van de toekomstige situatie wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van het moederplan. Daarin wordt ingegaan op de stedenbouwkundige uitgangspunten van het plan en het aspect beeldkwaliteit. In figuur 4.1 is het stedenbouwkundige ontwerp weergegeven. In de figuur is met een rode omlijning de ligging van fase 2 aangegeven, waarvoor met dit wijzigingsplan een ontwikkeling met woningbouw wordt mogelijk gemaakt.

Figuur 4.1: stedenbouwkundig ontwerp Rhenoy Noord met fase 2 rood omlijnd

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

In hoofdstuk 5 van het moederplan is uitgebreid ingegaan op de omgevingsaspecten die de uitvoerbaarheid van het plan bepalen. Daarbij is aandacht besteed aan:

• flora en fauna;
• bodem;
• luchtkwaliteit;
• wegverkeerslawaai;
• externe veiligheid;
• cultuurhistorie en archeologie;
• milieuhinder;
• geurhinder;
• ontsluiting;
• m.e.r.

De onderzochte aspecten hebben aangetoond dat er geen belemmeringen zijn voor de geplande woningbouw binnen Rhenoy Noord.

Omdat op de locatie op diverse locaties verontreinigingen aanwezig waren, is - na de vaststelling van het moederplan - de locatie gesaneerd. In paragraaf 5.1 wordt hierop nader ingegaan.

5.1 Bodem

Op basis van uitgevoerde bodemonderzoeken is gebleken dat binnen het plangebied sprake was van ernstige bodemverontreiniging. In dat kader is het 'Saneringsplan Dorpsstraat 2 en 10 te Rhenoy' opgesteld, waarbij is uitgegaan van een functiegerichte en kosteneffectieve sanering. Dit betekent dat de grondverontreiniging na de sanering is verwijderd en de bodemkwaliteit van de leeflaag geschikt is voor de gebruiksfunctie 'wonen en tuin'. Op basis van het saneringsplan zijn de aangetroffen verontreinigingen verwijderd.

Na de sanering is een evaluatieverslag opgesteld waarmee de Omgevingsdienst Regio Arnhem op 29 juli 2015 heeft ingestemd (zie Bijlage 1). In het rapport staat dat voorafgaand aan de sanering er op zeven deellocaties sprake was een verontreiniging met minerale olie, lood, PAK en asbest. Door het verwijderen van de ophooglaag en door het ontgraven van de verontreinigde grond zijn de deellocaties allen gesaneerd tot onder de 'terugsaneerwaarde wonen' voor minerale olie, lood en PAK. Op een tweetal deellocaties is onderzoek uitgevoerd naar asbest. Hierbij zijn geen gevaarlijke gehalten aangetroffen. Door de saneringsmaatregelen is de locatie geschikt gemaakt voor de gebruiksfunctie 'wonen met tuin'. De bodem voldoet aan kwaliteitsklasse wonen, waarmee er geen beperkingen gelden voor de ontwikkeling met woningbouw.

Hoofdstuk 6 Water

De Watertoets wordt uitgevoerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen. De waterparagraaf omvat het advies van de waterbeheerder en een gemotiveerd besluit ten aanzien van de wateraspecten. In het kader van de watertoets voor het moederplan is overleg gevoerd en heeft afstemming plaatsgevonden met de betrokken waterbeheerders (Waterschap Rivierenland). In het moederplan is aangegeven op welke wijze het overleg in het kader van het moederplan heeft plaatsgevonden en welke adviezen naar aanleiding van dit overleg zijn gemaakt. Voor de inhoud van de waterparagraaf wordt verwezen naar het moederplan.

Het moederplan is in het kader van het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan Waterschap Rivierenland ter beoordeling. Het Waterschap heeft een positief wateradvies gegeven. Omdat de waterparagraaf betrekking had op het totale woningbouwprogramma voor Rhenoy Noord is dit wateradvies tevens van toepassing op onderhavig wijzigingsplan. Desalniettemin zal het ontwerp wijzigingsplan in het kader van het vooroverleg ter kennisgeving worden toegezonden aan het waterschap.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling met woningbouw. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden. De gemeente Geldermalsen en de ontwikkelaar hebben voor dit plan een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt aangaande de realisatie van de nieuwe functie (wonen) en de kosten voor het opstellen en procedureel begeleiden van het bestemmingsplan (inclusief de procedure rondom de wijzigingsbevoegdheid). Het uitgangspunt voor de overeenkomst vanuit het perspectief van de gemeente is dat er geen financiële gevolgen voor de gemeente voortvloeien uit de planvorming en realisatie van Rhenoy Noord.

Planschade

Vanuit bovenstaand oogpunt wordt vastgelegd dat eventuele planschadeclaims voor rekening van de initiatiefnemer komen. Er worden geen toe te wijzen planschadeclaims verwacht die de economische haalbaarheid van het project beïnvloeden.

Omdat het verhaal van exploitatiekosten en planschade is verzekerd door de gesloten overeenkomsten met de exploitant, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

Hoofdstuk 8 De bestemmingen en doorgevoerde wijzigingen

Binnen het plangebied zijn enkele wijzigingen voorzien of ontwikkelingen gerealiseerd die van invloed zijn op het moederplan. Deze wijzigingen kort beschreven in paragraaf 1.1. Dit hoofdstuk gaat in op de plansystematiek en de wijzigingen die in de regels zijn doorgevoerd.

8.1 Verbeelding

Op de verbeelding van het analoge wijzigingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

Wijzigingen

Op de verbeelding wordt de bestemming 'Groen' met de aanduiding 'wetgevingszone – wijzigingsgebied' vervangen door de bestemming 'Woongebied', zodat fase 2 van het plan Rhenoy Noord kan worden gerealiseerd. De voorste bouwgrens binnen de bestemming 'Woongebied' bedraagt ten minste 3 meter tot de bestemmingsgrens.

8.2 Regels

De regels uit het moederplan zijn grotendeels onverminderd van toepassing. Voor de beschrijving van juridische planbeschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van het moederplan. Binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Woongebied' worden binnen dit wijzigingsplan wijzigingen doorgevoerd. Onderstaand wordt hierop ingegaan.

Artikel 4 Groen

Lid 4.5 (wijzigingsbevoegdheid) komt te vervallen.

Artikel 7 Woongebied

Artikel 7 'Woongebied' wordt op onderdelen aangepast door de toepassing van artikel 4 lid 5, zodat een directe bouwtitel ontstaat voor de 80 woningen binnen het totale plangebied. De (sub)leden die wijzigingen ten opzichte van het moederplan zijn onderstaand beschreven, waarbij de wijzigingen zijn onderstreept.

7.2.2 Hoofdgebouwen

• a. hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de aangeduide bouwvlakken, waarbij de gehele voorgevel in of ten hoogste 5 meter achter de voorste bouwgrens dient te worden gebouwd;
• b. het totaal aantal woningen mag niet meer bedragen dan 80, met dien verstande dat ten minste 25% van het aantal te realiseren woningen als tussenwoning dient te worden gebouwd;
• c. de woningen mogen vrijstaand, twee-aan-een of aaneengebouwd worden gebouwd met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' de woningen aaneen dan wel twee aaneen mogen worden gebouwd, met dien verstande dat het bepaalde onder b onverminderd van toepassing is;
• d. in afwijking van het bepaalde onder b kan worden toegestaan dat maximaal twee tussenwoningen worden vervangen door hoekwoningen, mits deze worden uitgevoerd als sociale huur- of koopwoning;
• e. er mogen niet meer dan 5 woningen aaneen worden gebouwd;
• f. de diepte van hoofdgebouwen bedraagt:
  • 1. van aaneengebouwde woningen ten hoogste 10 m;
  • 2. van twee-aan-een gebouwde woningen 12 m;
  • 3. van vrijstaande woningen 15 m;
• g. de goothoogte van hoofdgebouwen mag niet meer dan 7 m bedragen;
• h. in afwijking van het bepaalde in lid f mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' de goothoogte van vrijstaande en twee aaneen gebouwde woningen niet meer bedragen dan is aangeduid;
• i. de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 10 m;
• j. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden afgedekt met een kap met een dakhelling van tenminste 400 en ten hoogste 800;
• k. de afstand van een vrijstaand hoofdgebouw dan wel één zijde van een twee-aaneen gebouwde woning tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt tenminste 3 m;
• l. de afstand van een hoekwoning van aaneengebouwde woningen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt tenminste 1 m.

7.2.3 Bijbehorende bouwwerken

• a. bijbehorende bouwwerken mogen binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. bijbehorende bouwwerken zijn tenminste 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw gelegen, met uitzondering van een uitbouw met een diepte van maximaal 1,5 m en een resterende diepte van de voortuin van tenminste 2 m;
• c. de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 0,30 m boven de begane grondlaag van het hoofdgebouw waar tegenaan wordt gebouwd, met een maximum van 3,50 m;
• d. de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 6 m;
• e. de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk maximaal 3 m bedraagt;
• f. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk op een afstand van tenminste 3 meter van de perceelsgrens bedraagt maximaal 5 meter;
• g. de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk op een afstand kleiner dan 3 meter van de perceelsgrens bedraagt maximaal 3 meter;
• h. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste:
  • 1. 60 m2 voor bouwpercelen kleiner of gelijk aan 200 m2;
  • 2. 80 m2 voor bouwpercelen groter dan 200 m2 en kleiner of gelijk aan 500 m2;
  • 3. 100 m2 voor bouwpercelen groter dan 500 m2 en kleiner of gelijk aan 1.000 m2;
  • 4. 125 m2 voor bouwpercelen groter dan 1.000 m2;
• i. in aanvulling op het bepaalde onder h. mag het van toepassing zijnde bebouwingspercentage, dat hieronder is aangegeven en afhankelijk is van de bouwwijze van het hoofdgebouw op het betreffende bouwperceel, niet worden overschreden;

Bebouwingspercentage
Vrijstaand	30%
Twee-aaneen	40%
Aaneengebouwd	50%

Hoofdstuk 9 Maatschappelijke haalbaarheid

9.1 Tervisielegging ex artikel 3.9a Wro

Vanaf 15 januari 2016 tot en met 25 februari 2016 heeft het ontwerp wijzigingsplan ‘Rhenoy Noord’ ter inzage gelegen in het kader van de ontwerpfase ex artikel 3.9a Wro. De terinzagelegging is gepubliceerd in het Nieuwsblad Geldermalsen op donderdag 14 januari 2016. Het ontwerp plan was digitaal te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl en www.geldermalsen.nl. Daarnaast lag het plan analoog ter inzage bij het gemeentelijk klantencontactcentrum.

Tijdens de terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze omtrent het ontwerp wijzigingsplan aan de raad kenbaar te maken. Uitsluitend de verplichte overlegpartners (Waterschap Rivierenland en Provincie Gelderland) hebben gereageerd. Deze reacties hebben niet geleid tot planaanpassingen. De zienswijzennotitie is opgenomen als Bijlage 2.