| Plan: | Landgoed Tongeren |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0232.BG026LdgdTongeren-VBP1 |
Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan alle in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van die gronden en ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Elke bestemming is geometrisch bepaald. In dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:
Dit bestemmingsplan richt zich op het handhaven van de landbouw als economische, maar vooral ook ruimtelijke drager van Landgoed Tongeren. Met het oog op de toekomst zal de landbouw op Tongeren anders worden verdeeld over het landgoed. Eén van de bestaande bedrijfslocaties (Anna's Hoeve, Molenweg 80) blijft agrarisch in gebruik en is positief bestemd. De locatie ligt gunstig ten opzichte van (burger)woningen en biedt zodoende voldoende ontwikkelingsruimte, nu en in de toekomst.
In het noordelijk deel van het landgoed is een nieuwe locatie aangewezen waar zich een nieuw agrarisch bedrijf kan vestigen. Ook hier is een agrarisch bouwperceel met een agrarische bedrijfsbestemming aangewezen. In de regels is bepaald dat bij de bouw van een bedrijfswoning voldaan moet worden aan de eisen van de Wet Geluidhinder en daarmee buiten het gebied waar de voorkeursgrenswaarde (48dB) wordt overschreden. Dit gebied is op de plankaart aangeduid.
Met het oog op de randvoorwaarden voor nieuwvestiging uit de Wet
Ammoniak en Veehouderij in combinatie met de Interimwet Stad en Milieubenadering, dient een bepaalde minimale afstand te worden aangehouden ten opzichte van het als 'voor verzuring gevoelig' aangewezen gebieden. Op de plankaart is om die reden binnen het bestemmingsvlak een aanduiding opgenomen voor het gebied waarbinnen dierverblijven (emissie punt) mogen worden gebouwd, hiermee is de afstandseis geborgd.
De bestemming "Agrarisch - Agrarisch Bedrijf" heeft betrekking op de aanwezige agrarische bedrijven. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch veeteelt en/of akkerbouwbedrijf en met name voor het oprichten van agrarische bedrijfsbebouwing. De grootte van het agrarisch bouwperceel bedraagt 1,5 ha. Binnen het agrarisch bouwperceel mogen de agrarische bedrijfsgebouwen van één bedrijf worden opgericht. Eventuele tuinen, erven en opslagplaatsen voor kuilvoer en dergelijke mogen zich ook buiten het aanduidingsgebied en ook buiten het agrarisch bouwperceel bevinden. Per bedrijf mag één bedrijfswoning worden opgericht met een maximale inhoud van 800m³. Deze maat is afgestemd op de maatvoering in het vigerende Bestemmingsplan Buitengebied.
De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bestemmingsvlak worden gebouwd. Voor de bedrijfsgebouwen zijn uitsluitend een maximale goothoogte en maximale bouwhoogte opgenomen. De hoogte van bouwwerken, die niet als gebouw aangemerkt kunnen worden, zoals hooibergen of silo's, is gemaximeerd tot 15m. Vanwege de (NO2) emissie die van daaruit plaatsvindt, mogen dierverblijven en bovengrondse mestopslagvoorzieningen uitsluitend op gronden worden gebouwd die zijn voorzien van de aanduiding ' specifieke vorm van agrarisch - dierenverblijf'.
Vanwege het karakter van het landgoed is de regeling voor nevenactiviteiten aangepast ten opzichte van de regeling in het Bestemmingsplan Buitengebied. Er is een lijst opgenomen met verschillende vormen van nevenactiviteiten. Teneinde te borgen dat de nevenactiviteiten ondergeschikt blijven aan de hoofdfunctie van het agrarisch bedrijf, zijn deze afhankelijk van de activiteit gemaximeerd in oppervlakte tot ten hoogste 200m². Zorgtaken, bed and breakfast en de verkoop van agrarische producten met een streekgebonden karakter en een ambachtelijke en milieuvriendelijke productiewijze zijn nadrukkelijk toegestaan. Ook het ontplooien van aanvullende activiteiten die gericht zijn op educatie en bewustwording behoort tot de mogelijkheden.
Ter plaatse van de Anna's Hoeve zijn de gronden voorzien van de aanduiding 'maatschappelijk'. Hier is het nadrukkelijk toegestaan nevenactiviteiten te ontwikkelen in de vorm van een zorgboerderij, waarbij naast dagbestedingsactiviteiten óók een voorziening voor begeleid (zelfstandig) wonen mag worden gerealiseerd. Hierdoor ontstaan extra kansen om ook in het zuidelijke deel van het landgoed een boer de kans te bieden om een reëel inkomen te verwerven. Gelet op de ligging van de Anna's Hoeve en de in dit gebied geformuleerde natuurdoelen is de boer in dit gebied met name aangewezen op inkomsten uit nevenactiviteiten en groen / blauwe diensten (natuurbeheer).
Naast het feit dat hiermee door de boer extra inkomsten kunnen worden gegenereerd, kunnen cliënten van een zorginstelling hier begeleid worden naar het zo zelfstandig mogelijk wonen en werken.
(Zelfstandig) Begeleid wonen is een woonvorm bedoeld voor mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking, die daarom langdurige (ambulante) ondersteuning en begeleiding nodig hebben van een zorginstelling, om zo een zo zelfstandig mogelijk leven te kunnen leiden. Begeleid wonen wordt gekenmerkt door een combinatie van zelfstandige voorzieningen ten behoeve van de huisvesting van één (institutioneel) huishouden, met daarnaast ruimten voor gezamenlijk gebruik door een grotere groep, zoals een huiskamer, een keuken, tuin en schuur. De zorgcliënt huurt daarbij de woonruimte van de zorginstelling.
Daarnaast kunnen de cliënten hier - onder begeleiding - kennismaken met de verschillend facetten van het agrarisch bedrijf en/of het leveren van groen / blauwe diensten en daarbinnen zo zelfstandig mogelijk functioneren.
Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de Anna's Hoeve (Molenweg 80), die daarvoor als "wro-zone - wijzigingsgebied" is aangeduid, de bestemming "Agrarisch - Agrarisch Bedrijf" wijzigen in de bestemming "Wonen". Daardoor kan bij bedrijfsbeëindiging de boerderij worden omgezet naar een reguliere woning. Andere mogelijkheid die wordt geboden is het wijzigen van de bestemming "Agrarisch - Agrarisch Bedrijf" in de bestemming "Maatschappelijk" ten behoeve van sociale, culturele, kunstzinnige, medische, therapeutische, algemeen maatschappelijke en educatieve functies, waaronder begrepen expositieruimten, milieuvriendelijke ambachtelijke bedrijven en kunstnijverheidsbedrijven en bijenhouderijen.
Vanwege het feit dat voor de Noordkamp sprake is van een nieuw te vestigen agrarisch bedrijf worden dergelijke ontwikkelingen hier als ongewenst gezien. Reden waarom deze bevoegdheid is beperkt tot het perceel aan de Molenweg 80. Om tot een zo optimaal mogelijk inrichting van het bouwvlak te komen is bepaald dat de bouwgrenzen met maximaal 25 meter mogen worden overschreden. Voorwaarde is dat in ieder geval de bepalingen omtrent de afstand tot verzuring gevoelig gebied worden gerespecteerd voor zover wordt geschoven met dierenverblijven. Omdat overschrijding van de bouwgrenzen tevens een overschrijding van de bestemmingsgrens betekent, is deze regeling opgenomen in de aangrenzende bestemming: "Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap".
De omvang van de bestaande bebouwing mag bij wijziging niet worden vergroot en ook mag wijziging niet leiden tot grotere beperkingen voor de landbouwbedrijven in de omgeving. Ten aanzien van de functies kan worden gedacht aan activiteiten die (op enigerlei wijze) in relatie staan tot het buitengebied en dus geen dansscholen etc. Wat betreft de ambachtelijke en kunstnijverheidsbedrijven moet worden gedacht aan kleinschalige bedrijfjes, in het verlengde van 'beroep aan huis', die niet (milieu)vergunningplichtig zijn. Ondergeschikte detailhandel van ter plaatse geproduceerde / vervaardigde artikelen is aanvaardbaar.
Het bestemmingsplan richt zich op een samenhangende en kwalitatief hoogwaardige landschapsstructuur. Het bestemmingsplan is daarbij enerzijds gericht op het behoud van bestaande kwaliteiten, anderzijds biedt het bestemmingsplan ruimte voor de uitvoering van diverse beleidsmaatregelen, alsmede op het behoud en herstel van kleine landschapselementen. Hoewel de bestemming primair gericht is op de agrarische functie van de gronden, biedt de regeling via de doeleindenomschrijving ook ruimte om de doelstellingen voor (nieuwe) natuur tot uitvoering te brengen.
Het landschapstype op Tongeren kan worden gekenschetst als een kleinschalig stuwwal landschap. Dit landschapstype kenmerkt zich door een afwisseling van (park)bos, heide en landbouwenclaves. De dichte naald- en loofbossen vormen een duidelijk contrast met de relatief open heide terreinen en de oude enken.
Bestaande kleinschalige landschapselementen als houtwallen, houtsingels, hagen, beekwallen en bosjes die kleiner zijn dan 2ha, zijn opgenomen in de gebiedsbestemming "Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap". Grotere landschapselementen hebben een specifieke bestemming gekregen.
Ander belangrijk element vormen de onverharde wegen in het landschap. Onverharde wegen worden steeds zeldzamer doordat deze worden verhard, daarmee gaat een deel van de ontstaansgeschiedenis van het landschap verloren. De onverharde wegen in het plangebied dienen behouden te blijven vanwege de hoge (recreatieve) belevingswaarde. Onverharde wegen en perceelsontsluitingswegen zijn bestemd binnen de gebiedsbestemming waar deze voorkomen. Ter bescherming van deze wegen is het uitvoeren van verhardingswerkzaamheden gekoppeld aan een omgevingsvergunning (aanlegvergunning).
Teneinde te kunnen komen tot een zo effiënt mogelijke inrichting van de (agrarische) bedrijfskavel voorziet het plan in de mogelijkheid om de grenzen van het agrarisch bouwperceel te overschrijden met maximaal 25 meter. Vanwege de aanwezige natuurwaarden, zoals dassenburchten, is bij het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid de voorwaarde gesteld dat een vergunning alleen kan worden verleend mits de mogelijke (significante) gevolgen de voorgenomen afwijking zijn onderzocht. Indien sprake is van onevenredige schade aan de landschappelijke en/of natuurwaarden, dan wel indien de ingreep significante gevolgen heeft of de uitvoerbaarheid niet is aangetoond, kan de vergunning niet worden verleend.
Vanwege het beoogde kleinschalige karakter is het nieuw te bouwen recreatief steunpunt (schaapskooi) op de plankaart aangewezen door middel van een functieaanduiding 'cultuur en ontspanning'. Naast het feit dat cultuurhistorie een rol heeft gespeeld bij de locatiekeuze, is gezocht naar een locatie die aansluit op de recreatieve stromen in het gebied en die een gunstige ligging heeft ten opzichte van natuurwaarden. De locatie is uiteindelijk gevonden in een gebied met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap', hetgeen ook past bij de functie en de uitstraling van de schaapskooi.
Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning' mag een informatie/expositieruimte en een kleinschalige horecavoorziening in de vorm van een theeschenkerij worden gerealiseerd. Het recreatief steunpunt zal worden ondergebracht in een nieuw te bouwen schaapskooi aan het Van Manenspad. Hiermee wordt de recreatieve druk op het landgoed beter gestuurd. Vanwege de aangrenzende parken met vakantiewoningen van waaruit het landgoed via de Molenweg direct toegankelijk is, is de recreatieve druk binnen het zuidelijke deel van het landgoed het grootst. Door hier een recreatief steunpunt te realiseren, kan elders op het landgoed de rust worden gehandhaafd. Teneinde ook het parkeren in goede banen te leiden zal in de directe nabijheid van het recreatief steunpunt een parkeervoorziening worden gerealiseerd; deze mogelijkheid is expliciet in de regels opgenomen. De bestaande parkeervoorziening aan het Van Maanenspad wordt opgeheven, teneinde de onbelemmerde doorgang voor het bestemmingsverkeer te borgen.
Kleinschalige voorzieningen voor recreatief medegebruik zoals wandelpaden, fietspaden picknickplaatsen en dergelijke zaken, zijn via de bestemmingsomschrijving toegestaan.
De bestaande (park)bossen zijn positief bestemd waardoor verkleining van het bosareaal in beginsel niet mogelijk is. De bestemming kent een veelzijdige doelstelling: bossen hebben een functie voor landschap, cultuurhistorie, natuur, bosbouw en recreatie. De verspreid voorkomende heidevelden, agrarische percelen, akkers, wildweiden en dergelijke die kleiner zijn dan 2ha worden geacht deel uit te maken van het bos. Deze zijn wel opgenomen in de doeleindenomschrijving. Ter bescherming van de landschappelijke en natuurlijke waarden van bos is een toegesneden vergunningenstelsel opgenomen dat ruimte laat voor het normale bosbouwkundige beheer.
De (particuliere) begraafplaats in het bos is als zodanig aangeduid op de plankaart.
Kleinschalige voorzieningen voor recreatief medegebruik zoals wandelpaden, fietspaden picknickplaatsen en dergelijke zijn via de bestemmingsomschrijving toegestaan. Ter plaatse van de drie bestaande (kleinschalige) parkeerterreinen is een aanduiding opgenomen op de plankaart.
Het bestemmingsplan richt zich op een samenhangende ecologische (hoofd)structuur en de bescherming van in het gebied voorkomende bijzondere natuurwaarden. Met het oog op behoud, herstel en ontwikkeling van (op Tongeren met name natte) natuurwaarden in de vorm van heidegebieden zijn deze specifiek bestemd. Het heidegebied in het zuidelijke deel van landgoed Tongeren heeft daartoe de bestemming "Natuur" gekregen. Ter bescherming van de natuurwaarden zijn verschillende werkzaamheden (zoals het draineren, dempen en graven van sloten e.d.) gekoppeld aan een vergunningplicht.
Bossen en landschapselementen met een grotere oppervlakte dan 2 ha zijn bestemd als "Bos". Kleine elementen zoals vennen, bosperceeltjes en plassen zijn niet apart bestemd maar zijn wel opgenomen in de doeleindenomschrijving.
De beken en sprengen op Tongeren zijn ecologisch gezien zeer waardevol. Deze zijn in tegenstelling tot het Bestemmingsplan Buitengebied niet bestemd als "Water met landschappelijke en natuurlijke waarde". De ecologische en landschappelijke waarde is wel expliciet opgenomen in de doeleindenomschrijving van de bestemming "Water". De natte schraallanden in de brongebieden van de beken en sprengen en in de kwelgebieden zijn, afhankelijk van het gebruiks- en beheerregime bestemd als "Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap" en voorzien van de dubbelbestemming "Waarde - Bufferzone natte land-natuur".
Kleinschalige voorzieningen voor recreatief medegebruik zoals wandelpaden, fietspaden picknickplaatsen en dergelijke zijn via de bestemmingsomschrijving toegestaan.
In het plangebied komt een aantal functies voor met een (brede) maatschappelijke functie:
Zowel de Chevalierschool als het wegendepot hebben inmiddels een nieuwe gebruiksfunctie gekregen in de vorm van ruimtes voor maatschappelijke dienstverlening, educatie, trainingen en cursussen. Al deze locaties hebben de bestemming "Maatschappelijk" gekregen.
Kleinschalige voorzieningen voor recreatief medegebruik zoals wandelpaden, fietspaden picknickplaatsen en dergelijke vragen geen eigen regels in het bestemmingsplan. Via de doeleindenomschrijving van de verschillende gebiedsbestemmingen of verkeersbestemmingen wordt mogelijk gemaakt dat dergelijke voorzieningen kunnen worden aangelegd en geplaatst.
De provinciale weg N309 (Tongerenseweg) heeft de bestemming "Verkeer". De N309 is een doorgaande weg voor regionaal verkeer met bijbehorend wegprofiel en snelheidsregime. De wegen in het plangebied zelf hebben een ander karakter en zijn vooral bedoeld voor bestemmingsverkeer en recreatief verkeer. De maximale snelheid is gemaximeerd op 60km per uur.
Het onderscheid in karakter komt ook tot uitdrukking in de gekozen bestemming: "Verkeer - Verblijfsgebied", die geldt voor de Chevalierlaan, de Molenweg en de twee doorgaande fietspaden: het van Manenspad en de Korrenbergweg.
Kleinschalige voorzieningen voor recreatief medegebruik zoals wandelpaden, fietspaden picknickplaatsen en dergelijke zijn via de bestemmingsomschrijving in de verschillende bestemmingen toegestaan en niet apart bestemd.
Vanwege de specifiek benoemde ecologische doelstellingen voor de Vlasbeek, de Witte Beek en de Tongerense Beek hebben deze een aparte bestemming "Water" gekregen overeenkomstig de aanduiding zoals deze is opgenomen in het Waterplan 2010 - 2015 van de Provincie Gelderland. De overige watergangen waarvoor geen spefieke doelen zijn vastgelegd, zijn opgenomen in de overige gebiedsbestemmingen, zoals "Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap". Vanwege het feit dat voor een aantal vennen en bronnen ook specifieke doelen zijn vastgelegd, zijn deze expliciet benoemd in de doeleindenomschrijving van de betreffende gebiedsbestemming.
De bestaande woningen zijn in het bestemminsgplan positief bestemd. De agrarische erven waar binnen de planperiode sprake is van bedrijfsbeëindiging en sloop onder de regels van het VAB-beleid, hebben eveneens de bestemming "Wonen" gekregen. Het bestaande agrarische gebruik mag onder het overgangsrecht ongewijzigd worden voortgezet.
Vanwege het feit dat het buitengebied een groot aantal woningtypen kent, is - in lijn met het Bestemmingsplan Buitengebied - gekozen voor een nadere onderverdeling. Voor 'gewone' woningen geldt een maximaal bouwvolume van 600m³. Woningen die een kleinere inhoudsmaat hebben mogen worden uitgebreid tot dit volume. De bestaande grotere woningen zijn aangeduid als 'specifieke vorm van wonen - villa'. Deze woningen kunnen worden uitgebreid tot maximaal 1100m³, maar hebben vaak al een grotere inhoud. In dat geval mag de grotere inhoud worden gehandhaafd als maximale inhoudsmaat.
Daarnaast staat op Landgoed Tongeren een aantal grote karakteristieke landhuizen. Deze hebben de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landhuis' gekregen. De bestaande omvang en vorm ten tijde van de terinzagelegging van dit bestemmingsplan zijn bepalend voor het maximale bouwvolume.
Op Landgoed Tongeren is bovendien nog één recreatiewoning; deze is als zodanig aangeduid en kent een specifiek toegesneden regeling met een maximale oppervlaktemaat van 75m² en een maximale inhoudsmaat van 300m³ (inclusief inpandige berging en kelder).
Uitgangspunt is dat per bestemmingsvlak maximaal één woning is toegestaan. Inwoning of dubbele bewoning door twee huishoudens in één bouwmassa kan via een omgevingsvergunning worden toegestaan bij woningen met een bestaande grotere inhoud dan 800m³, zoals bijvoorbeeld de boerderij en de deel. De woning kan daartoe worden verbouwd en opgesplitst in twee aparte wooneenheden met elk een eigen ingang en voorzieningen als keuken en badkamer. Op deze manier zijn bijvoorbeeld de twee wooneenheden in de voormalige boerderij aan de Tongerenseweg gerealiseerd; de wooneenheden hebben afzonderlijke huisnummers, namelijk 208 en 210.
Inwoning is bij recht toegestaan. Van inwoning is sprake als bijvoorbeeld een familielid al dan niet tijdelijk inwoont en deze persoon of personen deel uitmaken van het huishouden. Er is in dat geval geen sprake van een aparte wooneenheid.
Praktijk- of studioruimtes voor een aan huis gebonden beroep of bedrijf is toegestaan, mits de woonfunctie de overheersende functie blijft. Maximaal 40% van een woning en de bijbehorende bouwwerken mag voor dat doel worden gebruikt tot een maximum van 50m². Zelfstandige gastenverblijven (in vrijstaande bijbehorende bouwwerken) zijn niet toegestaan.
Ook het hobbymatig houden van dieren (tot circa 10 nge) valt onder de woonfunctie. Vaak is het aantal dieren zodanig dat de maximale maat van 60m² niet toereikend is. Via een omgevingsvergunning kan worden toegestaan dat de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in dat geval kan worden uitgebreid tot 200m², mits het perceel met de direct aangrenzende (en in eigendom zijnde) gronden één geheel vormen en een oppervlakte hebben van minimaal 5000m². Vergunning kan worden verleend als de noodzaak van de uitbreiding is aangetoond.
Een omgevingsvergunning kan ook worden verleend om bij de woning gelegen agrarische gronden, die feitelijk niet meer als zodanig in gebruik zijn, in gebruik te nemen als tuin of erf. Voorwaarde voor vergunning verlening is dat de natuurlijke en/of landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast en de belangen van de aangrenzende agrarische gronden niet worden geschaad. Op deze gronden mogen alleen andere-bouwwerken ten behoeve van de woonfunctie (zoals afrasteringen) worden gebouwd.
Via een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om woningen te herbouwen en te verplaatsen. Hiervoor moet aan een aantal criteria worden voldaan:
Het oude bouwperceel dient te vervallen en krijgt dezelfde bestemming als de aangrenzende gebieden. Een woning kan maximaal 100 meter worden verplaatst; zodat de ruimtelijke relatie met de oude locatie van de woning behouden blijft.
Op de indicatieve archeologische waardenkaart is Tongeren aangeduid als gebied met een hoge tot middelhoge trefkans. Aansluitend bij Nota Invulling Archeologie Beleid en de bevindingen in het RAAP-rapport hebben vrijwel alle gronden in het bestemmingsplan een dubbelbestemming gekregen.
Afhankelijk van de archeologische verwachting: laag, middelmatig of hoog is gekozen voor de bestemmingen "Waarde - Archeologie 4", "Waarde - Archeologie 5" of "Waarde - Archeologie 6". De terreinen die door de minister van OCW zijn aangewezen als archeologisch monument op grond van de Monumentenwet 1988 hebben de bestemming "Waarde - Archeologie 1". Dit sluit aan bij het beleid voor archeologie zoals verwoord in de Nota Invulling Archeologie Beleid. Ter bescherming van de mogelijk in het gebied voorkomende waarden dient voor ingrepen in de bodem een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.
Alle beschermingszones rond de natte natuurgebieden die in het kader van het anti-verdrogingsbeleid (zie paragraaf 8.4 e.v.) zijn voorzien van de dubbelbestemming "Waarde - Bufferzone natte land-natuur". Via een vergunningenstelsel is een regeling opgenomen ter bescherming van de vochtgebonden natuurwaaarden. De regeling ter bescherming van de natte natuurgebieden legt in beginsel geen beperkingen op voor de bebouwde percelen; wel geldt een afstemmingsverplichting met de waterbeheerder als er - via een omgevingsvergunning - extra bebouwing wordt opgericht of werken en werkzaamheden worden uitgevoerd die gevolgen kunnen hebben voor de waterhuishouding.
Teneinde te borgen dat bij de aanvraag van de vergunning voor het uitvoeren van werkzaamheden ten behoeve van natuurontwikkeling, zoals het afplaggen van gronden, toetsing plaatsvindt van de effecten daarvan voor de woonomgeving, zijn voorwaarden verbonden aan het verlenen van deze vergunning. Doel is om door het stellen van concrete voorwaarden bij vergunningverlening overlast bijvoorbeeld in de vorm van een muggenplaag zoveel mogelijk te voorkomen.
Het multifunctionele gebied binnen het landgoed heeft de dubbelbestemming "Waarde - Landgoed" gekregen. De dubbelbestemming strekt zich uit ten westen en ten oosten van het buurschap. Het gebied wordt gekenmerkt door een afwisseling van economische / bedrijfsmatige functies: landbouw, bosbouw, natuurbeheer, wonen en recreatie. Ook de begraafplaats ligt binnen de begrenzing van de dubbelbestemming.
De dubbelbestemming was in het bestemmingsplan Buitengebied toegekend aan grotere, min of meer bedrijfsmatig opererende landgoederen: Welna, Tongeren, Westraven, Groene Zee, 't Norelbosch en kasteel Cannenburgh. De dubbelbestemming is bedoeld om de samenhang en eenheid van de ruimtelijke beheerseenheid als landgoed aan te geven. De bestemmingsomschrijving is gericht op de instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische en andere waarden en elementen, als een soort extra laag op de onderliggende bestemmingen.
Deze bestemming bevat een wijzigingsbevoegdheid gericht op flexibiliteit in de gebruiksmogelijkheden van de bestaande gebouwen op het landgoed, dit ter bevordering van de duurzame instandhouding van het landgoed ook in financieel - economisch opzicht. Uitbreiding van de bebouwing is in beginsel niet mogelijk.
Daarnaast biedt de regeling een afwijkingsbevoegdheid om - buiten het bouwvlak - via omgevingsvergunning de bouw van, bij het landgoed passende, gebouwde elementen toe te kunnen staan. Daarbij moet worden gedacht aan priëlen, follies, tuinmuren, informatieborden, maar ook werkschuren ten behoeve van het onderhoud en beheer van het landgoed en voorzieningen voor de jacht. De maximaal te realiseren oppervlakte aan gebouwen is gerelateerd aan de regeling zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied. Daarin is geregeld dat naast het oppervlak van 100m², per 15ha landgoed 20m² extra bebouwingsoppervlak kan worden toegestaan. Vanwege het feit dat de oppervlakte van Landgoed Tongeren meer dan 500ha beslaat, is het oppervlak gemaximeerd tot 600m². De oppervlakte per gebouw mag echter niet meer bedragen dan 150m².