| Plan: | Binnenstad en omgeving |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP12001-0004 |
Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
Uitgangspunten:
Artikel 4 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg
Deze bestemming is van toepassing op het benzinestation aan de Dijkstraat 2. Het gebruik ten behoeve van het verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG is als zodanig bestemd. Daarnaast is het gebruik voor wonen bestemd door middel van de aanduiding 'wonen'.
Artikel 5 Bedrijf - Zend-/ontvangstinstallatie
De zend- en ontvangstinstallatie aan de Westerlaan heeft de bestemming Bedrijf - Zend-/ontvangstinstallatie gekregen. De bouwhoogte van de mast is conserverend overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Meer informatie over de straalverbinding van deze mast is te vinden in paragraaf 4.3.
Artikel 6 Centrum - Detailhandel
Deze bestemming is gegeven aan het overgrote deel van de bebouwing in de binnenstad.
In de gebieden met deze bestemming is een mix van de volgende functies toegestaan:
Voor het gebruik van horeca-activiteiten, dansschool, seksinrichting en ondergrondse parkeergarage zijn in deze bestemming functieaanduidingen toegepast als het gebruik op een locatie toegestaan is. Voor de horeca staat middels de functieaanduiding aangegeven in welke categorie(ën) van de Lijst met horecacategorieën er horeca-activiteiten zijn toegestaan in de eerste bouwlaag.
Horeca- en detailhandelsactiviteiten die mogelijk zijn over meer delen van een gebouw zijn bestemd door middel van de functieaanduiding 'specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik'. In de Lijst van afwijkend gebruik die bij de regels is opgenomen staat vervolgens aangegeven in welk deel van het gebouw welke activiteiten zijn toegestaan.
Voor ander gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving is ook de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik' toegepast. In de Lijst van afwijkend gebruik staat vervolgens aangegeven welk gebruik is toegestaan in welk deel van het gebouw en/of de gronden.
Wijzigingsbevoegdheid horeca
In de huidige planologische regelingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die betrekking heeft op delen van het kernwinkelgebied. Deze regeling is conserverend overgenomen. De wijzigingsbevoegdheid houdt in dat locaties met de bestemming Centrum - Detailhandel die deel uitmaken van het begrensde gebied gewijzigd kunnen worden zodat vestiging van horeca van categorie 2a (tearoom/lunchroom) toegestaan is. Op de Kaart wijzigingsgebied vestiging tearooms / lunchrooms (Bijlage 5 bij de regels) is het gebied aangegeven waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt.
De doorwerking van de regeling voor het beschermd stadsgezicht in de bouwregels van deze bestemming is toegelicht in paragraaf 5.7 Cultuurhistorie.
Deze bestemming is gegeven aan een beperkt aantal locaties waar kantooractiviteiten toegestaan zijn. Een concentratie van deze locaties bevindt zich aan de Eekwal, waar een aantal kantoren is gevestigd op het gebied van juridische en financiële dienstverlening. In deze bestemming is een mix van de volgende functies toegestaan:
Voor ander gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving is ook de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik' toegepast. In de Lijst van afwijkend gebruik staat vervolgens aangegeven welk gebruik is toegestaan in welk deel van het gebouw.
De doorwerking van de regeling voor het beschermd stadsgezicht in de bouwregels van deze bestemming is toegelicht in paragraaf 5.7 Cultuurhistorie.
Artikel 8 Centrum - Maatschappelijk
De bestemming is gegeven aan een beperkt aantal locaties waar maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. Wat hieronder moet worden verstaan is uitgelegd in de begripsomschrijving van het begrip maatschappelijke voorzieningen:. In het centrumgebied is deze bestemming van toepassing op gebouwen zoals bijvoorbeeld de Grote- of Sint Michaelskerk, de OLV Basiliek, museum de Fundatie en het stadhuis. In deze bestemming is een mix van de volgende functies toegestaan:
Voor het gebruik van horeca-activiteiten van categorie 4 van de Lijst met horecacategorieën zijn in deze bestemming functieaanduidingen toegepast, waardoor het gebruik op deze locaties is toegestaan. Het betreft locaties in de nabijheid van theater Odeon aan de Blijmarkt.
Voor ander gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving is ook de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik' toegepast. In de Lijst van afwijkend gebruik staat vervolgens aangegeven welk gebruik is toegestaan in welk deel van het gebouw.
De doorwerking van de regeling voor het beschermd stadsgezicht in de bouwregels van deze bestemming is toegelicht in paragraaf 5.7 Cultuurhistorie.
Deze bestemming is gegeven aan een relatief groot deel van de bebouwing in de binnenstad. In de gebieden met deze bestemming is een mix van de volgende functies toegestaan:
Voor het gebruik van horeca-activiteiten, dansschool, seksinrichting en ondergrondse parkeergarage zijn in deze bestemming functieaanduidingen toegepast als het gebruik op een locatie toegestaan is. Voor de horeca staat middels de functieaanduiding aangegeven in welke categorie(ën) van de Lijst met horecacategorieën er horeca-activiteiten zijn toegestaan.
Horeca-activiteiten die mogelijk zijn over meer delen van een gebouw zijn bestemd door middel van de functieaanduiding 'specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik'. In de Lijst van afwijkend gebruik die bij de regels is opgenomen staat vervolgens aangegeven in welk deel van het gebouw welke horeca-activiteiten zijn toegestaan.
Voor ander gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving is ook de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik' toegepast. In de Lijst van afwijkend gebruik staat vervolgens aangegeven welk gebruik is toegestaan in welk deel van het gebouw.
De doorwerking van de regeling voor het beschermd stadsgezicht in de bouwregels van deze bestemming is toegelicht in paragraaf 5.7 Cultuurhistorie.
Artikel 10 Detailhandel - Bovenwoning
De bestemming detailhandel is geconcentreerd langs de Diezerkade en het Groot Wezenland. Detailhandel wordt als recht op de eerste bouwlaag (begane grond) toegestaan. Dit geldt ook voor een aantal panden waar op de begane grond wordt gewoond. Deze percelen zijn door middel van de functieaanduiding 'wonen' aangeduid. Voorzover detailhandel op alle bouwlagen is toegestaan is dit door middel van de functieaanduiding 'detailhandel' aangeduid.
Naast detailhandel zijn dienstverlening en horeca op de eerste bouwlaag toegestaan.
Bij alle detailhandelsbedrijven wordt een menging met dienstverlening toegestaan.
Horeca wordt toegestaan tot niet meer dan 1 horecabedrijf in de bestemmingsvlakken gelegen aan de Burgemeester van Roijensingel, tot niet meer dan 4 horecabedrijven in het gebied gelegen tussen de Van Ittersumstraat, de Van Karnebeekstraat, het Groot Wezenland en de Van der Laenstraat en niet meer dan 1 horecabedrijf in de bestemmingsvlakken gelegen aan de Diezerkade.
Daarbuiten zijn geen horecabedrijven in deze bestemming toegestaan. Het aantal komt overeen met het huidige aantal horecabedrijven. De plaats blijkt in de loop van de tijd nog al eens te wisselen. Het wordt niet doelmatig geacht de plaats van de horecabedrijven binnen de genoemde winkelgebieden verder te fixeren.
Voor de bijbehorende bouwwerken is bij deze bestemming een regeling opgenomen zoals deze ook bij de woonbestemming is opgenomen.
Deze bestemming is gegeven aan de locatie van de Buitensociëteit / Regardz aan het Stationsplein 1. In deze bestemming is een mix van de volgende functies toegestaan:
In deze bestemming zijn toegestaan:
b. bijzondere woonvormen;
Bijbehorende bouwwerken zijn tot een maximum van 25 m² slechts toegestaan bij de woonfunctie om deze functie zoveel mogelijk te stimuleren c.q. te behouden. De beperking van het ruimtebeslag voor de overige functies dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.
Deze bestemming is toegepast voor de gebouwen aan de Dijkstraat 6 en de Thorbeckegracht 81/82. Het gebruik van deze gebouwen is op een conserverende manier vertaald uit het bestemmingsplan Noordereiland. Binnen de bestemming zijn toegestaan:
Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' (Thorbeckegracht 81/82) zijn woningen toegestaan al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep aan huis.
De bestemming is opgenomen voor het toekomstige restaurant op Nieuw Hofvliet. De bestemming is conserverend overgenomen uit het bestemmingsplan Nieuw Hofvliet Rodetorenbrug. Het toegestane gebruik is café-restaurant.
Wonen is slechts toegestaan waar dit door middel van de aanduiding 'wonen' op de verbeelding aangegeven. Dit is de locatie van de bestaande woning.
Deze bestemming is van toepassing op het gebouw van KPN aan de Parklaan. De bestemming is conserverend overgenomen uit het bestemmingsplan Stationswijk. De bestemming staat functies toe die een relatie hebben met de telecommunicatie- en de vervoerssector.
Uitgangspunten:
Bij de locatie van Nieuw-Hofvliet is in de bestemming Groen de functieaanduiding 'terras' aangegeven. Hiermee wordt de groene buitenruimte bij Nieuw Hofvliet dat ook wordt gebruikt ten behoeve van het café restaurant, mee bestemd.
De seizoensgebonden theeschenkerij in de open lucht bij de Roopoort 3 is in de bestemming Groen geregeld door middel van de functieaanduiding 'specifieke vorm van groen - afwijkend gebruik'. In de lijst van afwijkend gebruik is vervolgens het toegestane gebruik gespecificeerd. Zie hierover ook paragraaf 5.3.2.2.
Deze bestemming is opgenomen voor het Spinhuis aan het Spinhuisplein 1. De functies zijn afgestemd op het gebruik als hotel en restaurant. Daarnaast is als ondergeschikte functie educatie in de culinaire sfeer toegestaan (kook- en wijnschool). Toegestaan zijn:
Deze bestemming is opgenomen voor de panden langs de Emmawijk en de Burgemeester van Roijensingel waarin zowel op de begane grond als de daar boven gelegen bouwlagen een kantoor is gevestigd.
Ter plaatse van de Emmawijk 9-11 is op de koppen van het gebouw de aanduiding 'wonen' toegevoegd. In dit geval zijn woningen op de tweede bouwlaag toegestaan.
Aangezien het streven is om de woonfunctie in deze hoofdzakelijk voormalige villa's te doen herleven is binnen de bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de kantoorfunctie te wijzigen in een woonfunctie.
Bij de Stationsweg 5 is de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor - afwijkend gebruik' toegepast. Hier is sprake van bestaand legaal gebruik dat afwijkt van het gebruik in bestemmingsomschrijving. In de Lijst van afwijkend gebruik staat vervolgens aangegeven welk specifiek gebruik is toegestaan.
Deze bestemming is van toepassing op tuinen bij percelen aan - of met de achterzijde grenzend aan - de Eekwal, de Potgietersingel, het Van Nahuysplein, de Wilhelminasingel, het Ter Pelkwijkpark, de Ter Pelkwijkstraat en de Badhuiswal. Ook is de bestemming van toepassing op diverse binnentuinen op het deel van het plangebied binnen de grachten.
In deze bestemming zijn de mogelijkheden opgenomen voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken ten dienste van hoofdgebouwen op de aangrenzende gronden. Deze regeling is gebaseerd op het geldende bestemmingsplan. Hierin was een bijgebouwenregeling opgenomen voor de gronden binnen de centrumbestemmingen buiten de bouwvlakken. De maximum oppervlakte is hierbij overgenomen: maximaal 8 m², dan wel de oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Deze bestemming is van toepassing op tuinen in het deel van het plangebied buiten de grachten.
Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en carports bij recht worden gebouwd. Via een afwijking zijn bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bouwwerken wel mogelijk, mits geen aantasting plaatsvindt van de in de afwijkingsbevoegdheid genoemde criteria. Het gaat hier om bebouwing ten behoeve van uitbreiding van hoofdgebouwen, bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bijgebouwen en carports.
Artikel 23 Verkeer - Erftoegangsweg
Deze bestemming is opgenomen voor het verkeers- en verblijfsgebied met een erftoegangsfunctie. Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.
Artikel 24 Verkeer - Parkeergarage
Deze bestemming heeft betrekking op de parkeergarages Noordereiland en Emmawijk. De parkeergarages bestaan beide uit twee lagen met parkeerplaatsen. De maximale hoogte van het parkeerdek is in de bestemming aangeduid met de aanduiding 'maximale hoogte (m)'.
Deze bestemming omvat al het water dat van belang is voor de waterhuishouding van het gebied. Water dat voor de waterhuishouding niet van belang is, is opgenomen in de bestemmingsomschrijving van andere bestemmingen.
Binnen de waterbestemming zijn op de gronden die voorzien zijn van de aanduiding 'woonschepenligplaats' tevens woonschepen toegestaan. Het aantal toegestane woonschepen is op de plankaart ter plaatse aangeduid.
Naast de woonschepenligplaatsen zijn ook de zones aangeduid waar ligplaatsen voor schepen met een andersoortige functie zijn toegestaan. De zones voor de verschillende soorten schepen zijn door middel van de volgende aanduidingen op de plankaart aangeduid:
Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten.
Uitgangspunten:
Beroep aan huis:
Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.
Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.
Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.
In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.
Bouwwerken die geen gebouwen zijn, zonder dak:
Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximale hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.
Artikel 27 Wonen - Meergezinshuis
Deze bestemming is bedoeld voor meergezinshuizen. Dit zijn flats en andere gebouwen met meerdere naast en/of boven elkaar gelegen woningen, welke in tegenstelling tot het eengezinshuis qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kunnen worden. De definitie van eengezinshuis en meergezinshuis is opgenomen in de begrippen. Voor deze bestemming gelden de zelfde uitgangspunten en regels als voor de bestemming 'Wonen'.
Bijgebouwenregeling:
De regels voor bijbehorende bouwwerken wijken af van de regeling voor de eengezinshuizen. Per afzonderlijke gestapelde woning mag buiten het bouwvlak 25 m² worden gebouwd. Daarnaast mag er een onbeperkte oppervlakte worden gebouwd ten behoeve van algemene voorzieningen voor het meergezinshuis. Dit voorzover het bestemmingsvlak dit toelaat. Waar geen bijbehorende bouwwerken gewenst zijn, komt de bestemming 'Tuin - 1'.
Deze bestemming valt samen met andere bestemmingen en wordt daarom dubbelbestemming genoemd. Deze dubbelbestemming omvat het in het plangebied gelegen ondergrondse net van hoofdtransportleidingen voor de drinkwatervoorziening. Deze leidingen transporteren drinkwater van de productielocatie naar centrale punten in de verderop gelegen voorzieningsgebieden (zie kaart 10 in paragraaf 4.3).
In een brief van 27 februari 2004 heeft waterleidingbedrijf Vitens de gemeente verzocht de voor het bedrijf cruciale hoofdtransportleidingen in de bestemmingsplannen op te nemen. Het bedrijf beriep zich daarbij op de 'Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen' van de provincie Overijssel. Voor de invoer van de juiste gegevens heeft Vitens de gemeente later een digitaal bestand met de bedoelde hoofdtransportleidingen toegezonden. De leidingen zijn conform dit bestand opgenomen.
Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een afwijking, nadat advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.
Ter bescherming van de leidingen is voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden een omgevingsvergunningenstelsel van toepassing.
Artikel 30 Waarde - Archeologie
Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:
- 30 m², voor het gebied binnen de grachten,
- 100 m², voor het gebied buiten de grachten.
Artikel 31 Waarde - Cultuurhistorie
Deze dubbelbestemming is van toepassing voor:
Zie voor een toelichting paragraaf 5.7 Cultuurhistorie.
Artikel 32 Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming omvat, voor zover gelegen binnen het plangebied, de oevers van de Stadsgracht / Schuttevaerhaven / Achtergracht, het Zwarte Water en het Almelose Kanaal.
Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming 'Waterstaat -
Waterkering' samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een afwijking, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waterstaatsbelangen en vooraf advies is ingewonnen van de waterstaatsbeheerder.
Naast deze dubbelbestemming blijft de keur van het waterschap Groot Salland onverkort van kracht. Op grond van de keur is voor een aantal werken en werkzaamheden een watervergunning van het waterschap nodig.
Ter voorkoming van dubbele regelgeving en bevoegdheidsconflicten en ter voorkoming van een onnodig star en bij een wijziging van de keur snel verouderend bestemmingsplan zijn de voorschriften van de keur niet in het bestemmingsplan opgenomen.
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van een andere (dubbel)bestemming dienen niet alleen de belangen van deze bestemmingen te worden afgewogen, maar ook de waterstaatsbelangen. Voor werken en werkzaamheden met betrekking tot het aanbrengen van rivier- en kanaalverlichting, bebakeningvoorwerpen en waterstandsignalerende apparatuur is geen omgevingsvergunning nodig.