| Plan: | Binnenstad en omgeving |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP12001-0004 |
Op kaart 6 in paragraaf 2.2.2 is een historische zonering aangegeven die aansluit op de ruimtebegrenzingen die genoemd zijn in de beschrijving van de te beschermen waarden in de tekst van de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Hieronder is aangegeven hoe met verschillende aspecten binnen de cultuurhistorische zones moet worden omgegaan. De bescherming van de cultuurhistorische waarden is afgeleid van de beschermende regeling uit de geldende bestemmingsplannen.
De zones
Om recht te doen aan de verschillende gebieden voor wat betreft de mate waarin het cultuurhistorisch karakter bepalend is, zijn drie zones onderscheiden:
In de volgende tabel is de verlopende schaal per aspect en zone weergegeven.
|
zone |
I | II | III |
|
rooilijn: |
rooilijnen volgen | open benaderen | |
|
schaal en functie: |
trachten in hoog en midden historische zones hierin meer evenwicht te krijgen | ||
|
parcellering: |
aansluiten bij context | aansluiten bij context | rekening houden met context |
|
dakvorm: |
bij nieuwbouw, geen platte daken | platte daken toegestaan | |
Deel van het beschermd stadsgezicht binnen de grachten
Rooilijnen
De rooilijnen van de voorgevel bevinden zich hoofdzakelijk in de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak. De bouwvlakken zijn op een goede en geactualiseerde manier vertaald naar de plankaart. Aan de zones I en II is de regel gekoppeld dat hierbij in de naar de weg toegekeerde grens van het bouwvlak dient te worden gebouwd. De rooilijnen van de bebouwing in zone III kan meer open worden benaderd. Hieraan gekoppeld is de regel dat de voorgevel op een afstand van maximaal 2 meter van de bouwgrens mag worden gebouwd. In de regels wordt voor de ligging van de zones I, II en II verwezen naar de Kaart cultuurhistorische karakteristiek die als Bijlage 4 bij de regels is gevoegd.
Om inzicht te krijgen in de benadering van deze rooilijnen is Kaartbijlage rooilijnen als Bijlage 4 aan de toelichting toegevoegd. Deze kaart geeft aan welk belang bij de ruimtebegrenzing met rooilijnen er het meest aan de orde is. Deze informatie is van belang voor de beoordeling van plannen in hun context.
Schaal en functie
Bij de toetsing van bouwplannen valt op dat de oorspronkelijke koppeling tussen gebouw en functie vaak verloren is gegaan. Zo zijn grote gebouwen onderverdeeld in meerdere kleinere. Het effect is soms schrijnend, panden worden in onderdelen totaal verschillend. Het omgekeerde komt ook voor, een functie breidt uit en meerdere panden worden gekoppeld ten behoeve van één functie. Ook dit leidt vaak tot scheefheid, de panden verworden tot kleinschalige decors waarachter zich grootschalige functies bevinden. Vaak leidt het ook tot schade aan de monumentale gebouwen wat leidt tot verlies aan begrip en afleesbaarheid.
Uiteraard bestaat er een spanningsveld tussen de maat en schaal van de stad met haar oude gebouwen en de maat en schaal van functies die zich nu en in de nabije toekomst aandienen en het economisch belang dat daarbij een rol speelt. Geen rigide bepalingen, maar zo verwoord dat verbouw of nieuwbouw altijd vanuit de historische context wordt benaderd. Bovendien met voldoende afwijkingsmogelijkheden van die bepalingen, zodat een en ander kan leiden tot een aanvaardbaar resultaat.
Parcellering
Bij parcellering gaat het in binnensteden om een fijnmazige kavelstructuur die in de loop van de tijd is ontstaan (ook wel korrelgrootte genoemd). Een veel voorkomende maat is die van 7,20 meter. Zowel in zone I als II wordt de bestaande parcellering in principe aangehouden. In zone III wordt de parcellering vrijer gelaten en per geval in relatie tot de context beoordeeld.
Een bron van zorg met betrekking tot parcellering ligt bij de keuze van een ontsluiting voor woningen boven andere functies in de nieuwbouwsfeer. Een galerijontsluiting aan de voorgevel kan leiden tot een niet aanvaardbare vergroving van de parcellering in verband met de horizontale werking hiervan.
Dakvorm
In het gebied waarin de historische waarde aanwezig (zone I en II) is, is als voorwaarde opgenomen dat geen platte daken worden gebouwd voor zover zichtbaar vanaf openbaar toegankelijk gebied. Hierbij is een hellingshoek van de kap tussen 23° en 67° toegestaan. Voor de bestaande hoofdgebouwen in zone I en II is deze hellingshoek hoofdzakelijk van toepassing.
In het gebied met lage historische waarde (zone Ill) zijn geen beperkingen ten aanzien van de kapvorm opgenomen zodat ook platte daken zijn toegestaan. Deze bebouwing is voorzien van de aanduiding 'plat dak'. In dit geval is tevens een kleinere hellingshoek dan 23° en een plat dak toegestaan.
Als een pand is aangeduid met 'karakteristiek' zijn afwijkende kapvormen aan de orde. Het laatste is onder andere van toepassing op museum De Fundatie (Blijmarkt 20).
Bij bebouwing die mogelijk is in 5 bouwlagen, zal bij gebruikmaking hiervan, de vijfde bouwlaag minstens twee meter worden teruggelegd. In alle gevallen speelt de context een belangrijke rol. dat geldt bijvoorbeeld voor aansluitingen met belendende panden.
Via een opgenomen afwijking kan van de voorgeschreven kapvorm en/of dakhelling worden afgeweken.
Doorbraken
Bij de toetsing van bouwplannen valt op dat de oorspronkelijke koppeling tussen gebouw en functie vaak verloren is gegaan. Zo zijn grote gebouwen onderverdeeld in meerdere kleinere. Het effect is soms schrijnend, panden worden in onderdelen verschillend behandeld in pui, kleur, materiaal et cetera. Het omgekeerde komt ook voor: een functie breidt uit en meerdere panden worden gekoppeld ten behoeve van een functie. Ook dit leidt vaak tot 'scheefheid'; de gebouwen verworden tot kleinschalige decors waarachter zich grootschalige functies bevinden. Vaak leidt het ook tot schade aan de monumentale gebouwen, doorbraken op verschillende niveaus leiden tot verlies aan begrip en afleesbaarheid. Om die reden is voor het deel van het plangebied binnen de grachten een anti-doorbraakregeling van toepassing.
Hiermee is geprobeerd een evenwicht te vinden tussen bedrijfseconomische belangen enerzijds en de bescherming van maat en schaal van bebouwing anderzijds, tevens rekening houdende met de juridische vereisten ten aanzien van toetsbaarheid en rechtszekerheid.
De anti-doorbraakregeling is thans zo vormgegeven dat er sprake is van een verbod met een afwijkingsmogelijkheid via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid.
Bouwhoogte
Zoals in de beschrijving van het Aanwijzingsbesluit beschermd stadsgezicht is omschreven varieert de gemiddelde bouwhoogte tussen de 10 en 16 meter. Een basishoogte, uiteraard gerelateerd aan de context, is in alle historische zones aangehouden. Deze zijn conserverend overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.
De basishoogte voor de zones I en II bedraagt 3 bouwlagen met een kap.
De basishoogte voor zone III is 5 bouwlagen (inclusief kap). Bij een platte dakconstructie zal de 5e bouwlaag minstens 2 meter teruggelegd moeten worden.
Het maximum aantal bouwlagen is rechtstreeks opgenomen op de plankaart. De maximale hoogte per bouwlaag is niet meer opgenomen omwille van de deregulering. De maximaal toegestane goothoogte die is toegestaan in het geldende bestemmingsplan is vertaald naar de plankaart. De bouwhoogte die voortkomt uit de maximaal toegestane goothoogte en de maximale hellingshoek is rechtstreeks opgenomen op de plankaart.
Nadere eisen
Overigens geldt voor de bouwregels van alle bestemmingen dat een nadere eisen regeling is opgenomen. Deze regeling ontleent zijn bestaansrecht aan artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals het stedenbouwkundig beeld. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen.
Deel van het beschermd stadsgezicht buiten de grachten
Dit gebied valt - voor zover gelegen in het beschermd stadsgezicht - in zone II (zone met midden historisch waarden).
Het karakter van het westelijke gedeelte (Emmawijk, Burgemeester van Roijensingel) is vergelijkbaar met het gebied binnen de Stadsgracht dat in de negentiende eeuw is ontwikkeld op de voormalige vestingwerken, en dat is opgenomen in zone II. De bebouwing aan het Groot Wezenland en de Diezerkade valt ook in deze zone, vanwege de begeleiding van de historische uitvalswegen en vanwege het zicht vanaf de binnenstad.
Rooilijnen
Op de historische ruimtelijke waarderingskaart uit 1987 die in de toelichting op de aanwijzing van Zwolle als beschermd stadsgezicht is opgenomen, is een groot deel van de rooilijnen van gebouwen in het plangebied aangegeven als historische ruimtebegrenzing van belang i.v.m. rooilijn, bebouwingsschaal en historisch bebouwingsbeeld. In de regels van het bestemmingsplan is dit vertaald door te bepalen dat de hoofdgebouwen in de naar de weg gekeerde bouwgrens dienen te worden gebouwd. Hiervan kan geen afwijking van worden verleend.
Dakvorm
De goot-en bouwhoogte van de gebouwen is per perceel geïnventariseerd en is gerelateerd aan de bestaande situatie. In de regels is bepaald dat de gebouwen moeten worden voorzien van een kap, tenzij er in de bestaande situatie reeds een plat dak is gerealiseerd. Voor deze percelen is de toegestane goothoogte gelijk aan de bouwhoogte. Daarnaast is de minimale en maximale dakhelling opgenomen. Van beide regels kan vrijstelling worden verleend.
Bouwhoogte
De bouwhoogte van de gebouwen is per perceel geïnventariseerd en is gerelateerd aan de bestaande situatie. Gelet op de variatie in de hoogte is er niet voor gekozen om basishoogten van bouwlagen op te nemen.
De bolwerken met groen karakter / binnenplaatsen
Op kaart 6 in paragraaf 2.2.2 zijn, naast de zones, de bolwerken met een groen karakter aangegeven. Daarnaast zijn in de binnenstad ook de diverse binnenplaatsen aanwezig met een behoudenswaardige groene inrichting. Tevens bevat het deel van het beschermd stadsgezicht buiten de veste waardevolle groene gebieden.
Om het groene karakter van deze gebieden te beschermen is in de geldende bestemmingsplannen voor deze gebieden een aanlegvergunningenstelsel van toepassing. Dit aanlegvergunningenstelsel is in dit bestemmingsplan opgenomen in de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie.
In een aantal gevallen is in deze gebieden voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, een omgevingsvergunning nodig. Deze zijn genoemd in artikel 31.3.1.