| Plan: | Zuideropgaande 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0118.BP20118023001-VG02 |
Een evenwichtige uitbreiding van het gebied is van groot belang. De nabijheid van voorzieningen, milieu-hygiënische aspecten en de verkeerssituatie ten gevolge van de realisering van de nieuwe woningen spelen een belangrijke rol. Met het oog op de toekomstwaarde van het gebied Zuideropgaande is het van groot belang, dat deze voldoende afwisseling en een eigen gezicht vertonen en dat het op een kleinschalige manier gebeurd.
Door gebruik te maken van en het versterken van aanwezige gegevenheden van het terrein, zoals beplanting, waterlopen, wegen en andere landschappelijke waarden en kwaliteiten en van waardevolle bebouwing, kan de kwaliteit van het woonmilieu aanmerkelijk verhoogd worden. Door een goede stedenbouwkundige opzet zal ook bij een verdichting het kleinschalige en landelijke karakter gewaarborgd moeten worden.
Daarom is in het kader van het project Woningbouw dorpen onderzocht welke mogelijkheden er zijn om het bebouwingslint te verdichten. Hierbij heeft de gemeenteraad in het beslisdocument van februari 2010 vastgesteld welke locaties geschikt zijn voor woningbouw en waar het dus mogelijk en wenselijk is op bepaalde plaatsen woningen toe te voegen (zie Bijlage 12 woningbouwlocaties Woningbouw dorpen) Daarbij heeft handhaving van het karakter van het gebied prioriteit. De huidige landschappelijke uitstraling van het gebied, die in bepaalde plaatsen zeer zeker nog aanwezig is, dient in bepaalde gevallen te worden gehandhaafd.
Bij de bepaling van de woningbouwlocaties is de systematiek gehanteerd die ook bij de structuurvisie bouwmogelijkheden Zuideropgaande uit 2004 is gehanteerd. Hierbij is het vervenigslandschap met haar wijkenstructuur en de bestaande dichtheid van bebouwing als uitgangspunt genomen.
In de toekomstige situatie zal het Zuideropgaande door de toevoeging van woningen minder open plekken en doorzichten kennen dan nu het geval is. Er is echter een duidelijk onderscheid te maken tussen de noordzijde en de zuidzijde van het Zuideropgaande; de noordzijde kent een relatief hoge woningdichtheid, vergeleken met de zuidzijde. De grens ligt ongeveer ter hoogte van de Jeulenwijk.
Dit betekent dat verdichting aan de zuidzijde wel mogelijk is, maar in mindere mate dan aan de noordzijde. Door behoud van waardevolle doorzichten wordt de geleidelijke overgang naar het landelijk gebied behouden en versterkt en blijft het landschap op deze punten goed waarneembaar. Om deze ervaring met het landschap te behouden is het gewenst dat het toekomstige erf niet de volle breedte van ca. 80 meter bedraagt maar ruimte laat voor een doorzicht naar het achtergelegen agrarische gebied.
Belangrijke doorzichten die een visuele relatie hebben met het achterliggende open landschap dienen behouden te blijven. Deze belangrijke doorzichten waren al opgenomen in de structuurvisie uit 2004 en zijn ook weer opgenomen op de bijlage met Woningbouwlocaties.
Bij de invulling van de bouwmogelijkheden zal het huidige karakter van de lintbebouwingen als uitgangspunt worden gehanteerd. Daarom zal voor de nieuwbouw in principe uitgegaan worden van de huidige parcelering van de verschillende gebieden. Dit betekent dat niet overal in de lintbebouwingen van dezelfde dichtheid zal worden uitgegaan.
Voor zowel de noordzijde als bij de zuidzijde van het lint is bij de invulling van mogelijke bouwlocaties aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke wijkenstructuur van het landschap. De belangrijkste wijken liggen 160 meter uit elkaar dat meestal ook weer in twee delen van 80 meter is te verdelen. Daar waar op die 80 meter in het algemeen al een, twee of soms drie huizen staan aan de oost- of aan de westzijde van het Zuideropgaande, mogen die plekken waar dan nog net geen huis staat ook worden bebouwd.
Immers de structuur van het lint ter plekke is al dichter bebouwd. Hier is een bouwmogelijkheid op een breedte van circa 40 meter toelaatbaar. Belangrijke doorzichten die een visuele relatie hebben met het achterliggende open landschap dienen echter behouden te blijven. Deze belangrijke doorzichten staan aangegeven op de kaart met woningbouwlocaties (zie Bijlage 12 woningbouwlocaties Woningbouw dorpen). Ten zuiden van de Jeulenwijk staat aan het Zuideropgaande over het algemeen slechts een woning/boerderij op een kavel van 80 meter. Daar geldt dat de openheid gewaarborgd moet blijven. Dit betekent dat er wel bouwmogelijkheden zijn, maar slechts een op kavelbreedtes van 80 meter.
Ten aanzien van de bouwmogelijkheden is een goede landschappelijke inpassing een vereiste. Nabij de waterlopen kan bij de bouw onderzocht worden om dit water open te houden, ter versterking van de visuele relatie met het landschappelijk waardevolle wijkenpatroon en het achterliggende landschap. Ten aanzien van de bouwmogelijkheden nabij belangrijke doorzichten dient onderzocht te worden of aanvullende beplanting met bomen, ter versterking van de visuele relatie met het omliggende landschap, tot de mogelijkheden behoort.
Uitgangspunt voor de toevoeging van nieuwe woningen is dat deze gebouwd zullen worden langs de aanwezige wegen, dus niet achter bestaande woningen of op percelen die niet aan de weg grenzen. Verder moet er gebouwd worden in de gemiddelde bouwgrens van de bestaande bebouwing op niet al te grote afstand tot de weg.
Er wordt tevens rekening gehouden met de bescherming van de agrarische belangen. Nieuwbouw binnen de vigerende milieucirkels rond deze bedrijven is uitgesloten.
Ook de rechten van de aanwezige niet-agrarische bedrijven zullen worden beschermd. Binnen de milieucirkels van deze bedrijven is nieuwbouw van woningen eveneens uitgesloten. Buiten deze cirkels zullen de bouwmogelijkheden van geval tot geval moeten worden bekeken. Er is duidelijk behoefte aan nieuwe woningen in de linten waaronder het Zuideropgaande. Uitgangspunt in kleine kernen is dat de nieuwbouw uitsluitend wordt gerealiseerd in verband met de vraag naar woonruimte uit de eigen gemeenschap. Alle aanvragen voor de bouw van een woning in het bebouwingslint zijn afkomstig van inwoners van Hoogeveen. Het merendeel is afkomstig van de autochtone bevolking van Zuideropgaande.
Op de locatie ten noorden van de Barsweg en ten oosten van het perceel Zuideropgaande 135 wordt de ontwikkeling van zes starterswoningen mogelijk gemaakt.
De kavel ligt ten noorden van de Barsweg en ten oosten van de percelen Zuideropgaande 133 en 135 in het noord-oost kwadrant van het kruispunt Zuideropgaande-Barsweg. Aan de noordzijde ligt een bebost perceel dat behoort bij de camping op het perceel Zuideropgaande 129. Aan de oostzijde en de zuidzijde wordt het perceel begrensd door open agrarisch gebied.
De toekomstige bebouwing moet passen in de agrarische omgeving en bij de extensieve veelal agrarische bebouwing die hier in het buitengebied aanwezig is. Daarom wordt een rijtje van 6 woningen evenwijdig aan de Barsweg niet wenselijk geacht. Gevraagd wordt een hoofdvorm met de nok haaks op de Barsweg en een uitstraling die past bij een boerderij of boerenschuur op een boerenerf. Landschappelijke inpassing is een vereiste.
De oost-en zuidzijde van de kavel zijn gericht op het open agrarisch gebied en zijn van afstand zichtbaar. Deze randen zijn kwetsbaar en we willen hier geen achtertuinen met schuttingen. We vragen hier een inrichting met een gemeenschappelijk karakter. Te denken valt aan water en/of een gemeenschappelijke tuin in een V.V.E constructie. De overgang van de kavel naar het agrarisch gebied moet bij de inrichting worden betrokken.
De afstand van de bebouwing tot de Barsweg moet minimaal 15 meter bedragen. Achter het verlengde van de voorste bebouwingsgrens moet het parkeren worden opgelost. De parkeernorm bedraagt 1,8 parkeerplaats per woning. Er moet sprake zijn van een goede waterhuishouding (zie paragraaf 5.3.4). Vanaf de Barsweg is een inrit toegestaan als ontsluiting van de kavel.
Hoofdvorm, gevelindeling, materialisering en kleuren moeten passen in de agrarische omgeving. De welstandsnota (gebied 34; kleinschalig veenontginningslandschap) is hier van toepassing.
Het plan maakt aan beide zijden van de Carstensdijk woningbouw mogelijk. Aan de noordzijde van de Carstensdijk wordt een dubbele en een vrijstaande woning mogelijk gemaakt. Ten zuiden van de Carstensdijk worden dubbele woningen mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.
De toekomstige bebouwing moet aansluiten op de bestaande bebouwing en passen in de agrarische omgeving. De dubbele woningen moet worden voorzien van een langskap. Voor de vrijstaande woning wordt een hoofdvorm met de nok haaks op de Carstensdijk voorgeschreven.
De westzijde en de noord dan wel zuidzijde van de kavel zijn gericht op het open agrarisch gebied en zijn van afstand zichtbaar. Deze randen zijn kwetsbaar en we willen hier geen achtertuinen met schuttingen. De overgang van de kavel naar het agrarisch gebied moet bij de inrichting worden betrokken.
De afstand van de bebouwing tot de Carstensdijk moet minimaal 16 meter bedragen. De landschappelijke inpassing in samenhang met een goede waterhuishouding (zie paragraaf 5.3.4) is een vereiste. De parkeernorm bedraagt twee per woning, de parkeerplaatsen dienen op het perceel te worden gerealiseerd.
Voor beide locaties geldt dat de bepalingen uit de welstandsnota gebied 34 kleinschalig veenontginningslandschapvan toepassing is.
Langs het Zuideropgaande wordt de ontwikkeling van vrijstaande woningen door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt.
De toekomstige bebouwing moet passen in de agrarische omgeving en bij de extensieve veelal agrarische bebouwing die hier in het buitengebied aanwezig is. Gevraagd wordt een hoofdvorm met de nok haaks op het Zuideropgaande. Landschappelijke inpassing is een vereiste.
Het nieuwe erf moet onderdeel gaan uitmaken van het omliggende landschap. Dit houdt niet in dat het erf moet worden “weggestopt”, het erf moet juist een logische plek krijgen in het landschap.
Plan
Een goede landschappelijke inpassing is geen afvinklijstje maar vraagt om maatwerk en vakmanschap.
Een plan voor een goede landschappelijke inpassing bevat in ieder geval:
Een plan voor landschappelijke inpassing is geen tuinontwerp. Het gaat erom hoe het erf zich manifesteert in de omgeving.
Onderdelen die in ieder geval benoemd worden in de landschappelijke inpassing zijn:
Waterberging:
Bij het toevoegen van verhard oppervlak stelt het waterschap als eis dat er ook water geborgen wordt om te voorkomen dat wateroverlast ontstaat. Waterberging kan op verschillende manieren bijv. door het toepassen van krattenconstructies of het vergroten of aanleggen van wateroppervlak. Als gekozen wordt het water te bergen door het wateroppervlak te vergroten is het van belang voor een wijze te kiezen die past in het bestaande landschap.
Beplanting in en om het erf:
Beplanting op het erf is van groot belang. Het zorgt niet alleen voor een aangenamer klimaat. Het zorgt er ook voor dat het erf onderdeel gaat uitmaken van de omgeving.
Eventuele erfafscheiding vindt plaats met natuurlijke materialen en niet met houten schuttingen.
Op het erf hoort in ieder geval een grote boom (1e grootte). Sortiment staat vrij evenals de locatie op het erf.
Parkeren:
De parkeernorm stelt dat minimaal 2 auto's op eigen terrein worden geparkeerd. In de landschappelijke inpassing wordt duidelijk hoe dit is gesitueerd en op welke wijze ingepast.
De afstand van de woning tot het Zuideropgaande moet circa 15 meter bedragen. Achter het verlengde van de voorste bebouwingsgrens moet het parkeren worden opgelost. De parkeernorm bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Er moet sprake zijn va een goede waterhuishouding (zie paragraaf 5.3.4).
Hoofdvorm, gevelindeling, materialisering en kleuren moeten passen in de agrarische omgeving. De welstandsnota (gebied 32; lintbebouwing) is hier van toepassing.
Specifieke situaties:
Specifiek voor de locatie ten zuiden van het Zuideropgaande 99 geldt dat de te ontwikkelen woning op minimaal 28 meter van de erfgrens van het tegenover gelegen bedrijf aan het Zuideropgaande 120 moet worden gesitueerd (zie paragraaf 5.5)
Specifiek voor de locatie ten zuiden van het Zuideropgaande 127 geldt dat door middel van de vereiste landschappelijke inpassing de bestaande ecologische verbindingszone wordt versterkt.
De locatie direct ten zuiden van het Zuiderpgaande 158 kan niet eerder worden gerealiseerd nadat de varkenshouderij aan het Zuideropgaande 158 is beëindigd of is gewijzigd en de omgevingsvergunning (voorheen milieuvergunning) is aangepast. Voor een nadere uitwerking wordt verwezen naar paragraaf 5.6.
Specifiek voor de drie andere locaties ten zuiden van het Zuideropgaande 158 en 155 geldt dat bij het situeren van het bouwblok rekening gehouden dient te worden met de geurnorm van het bedrijf aan het Zuideropgaande 158 (zie bovenstaande en paragraaf 5.6).
Het voormalige schoolgebouw aan het Zuideropgaande 54 is nu in gebruik door een adviesbureau en heeft de bestemming 'Dienstverlening' in het onderhavige bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming bijzondere doeleinden (met een dienstwoning). Deze woning is nu tevens opgenomen binnen het bouwvlak van de bestemming 'Dienstverlening' aan de voorzijde van het bestaande pand en maakt zodoende onderdeel uit van het bebouwingslint Zuideropgaande.