Wergea - Grut Palma West

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Harns Invest heeft het voornemen om maximaal 55 woningen te realiseren aan de westkant van het dorp Wergea als onderdeel van de uitbreidingswijk Grut Palma. Het is de wens om een gevarieerde woonwijk met kwaliteit en een hoog aandeel betaalbare koop te ontwikkelen. Hierdoor is het geschikt voor een diversiteit aan doelgroepen, zoals starters, senioren en doorstromers. Het woonprogramma is gebaseerd op het lokaal uitgevoerde woononderzoek en participatieproces.

Het initiatief past niet in het geldende bestemmingsplan Wergea (2019). Het plangebied heeft op dit moment de bestemming 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming zijn geen woningen toegestaan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de westkant van Wergea, een dorp ten zuiden van de stad Leeuwarden. Het plangebied grenst aan de vaart Nije Waring. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Wergea, vastgesteld op 3 april 2019 door de gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden. Figuur 1.2 bevat een uitsnede van dit bestemmingsplan. Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Agrarisch'. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bedoeld voor agrarische cultuurgrond, bedrijfsgebouwen ten behoeve van grondgebonden agrarische bedrijven en bedrijfswoningen. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan, omdat het bouwen van woningen binnen de bestemming 'Agrarisch' niet is toegestaan.

 

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Wergea

Daarnaast geldt voor het bouwen van gebouwen de regel dat een gebouw binnen een bouwvlak moet worden gebouwd. Het plangebied heeft op dit moment geen bouwvlakken en dus geen bouwmogelijkheden.

Naast de enkelbestemming heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 3'. De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Dit bestemmingsplan is opgesteld om de beoogde ontwikkeling (het initiatief) mogelijk te kunnen maken. In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de omgeving. Daarom is in dit hoofdstuk een beschrijving van de huidige situatie opgenomen.

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied ligt in het dorp Wergea en wordt aan de oostkant begrensd door de Palmastrjitte, aan de noordzijde door de Wergeasterdyk en aan de zuid- en westkant door het water van de Nije Waring. Het plangebied is kadastraal bekend als Warrega, sectie D, nummer 437 en heeft een oppervlakte van ongeveer 30.000 m². Het plangebied sluit aan de oostkant aan op de uitbreidingswijk Grut Palma die de huidige westelijke dorpsrand vormt van het dorp Wergea. In de andere richtingen wordt het plangebied begrensd door water en agrarische percelen. Op dit moment zijn de gronden onbebouwd en in gebruik als grasland. Aan de noord en oostzijde van het plangebied zijn sloten gelegen. Aan de zuidoostzijde vormt de sloot de begrenzing van het plangebied. De directe omgeving bestaat aan de oostkant uit bebouwing van de nieuwbouwwijk Grut Palma en aan de andere kant uit open landschap. Grut Palma is een ruim opgezette woonwijk met voornamelijk vrijstaande woningen en enkele rijwoningen en 2/1-kappers. In figuur 2.1 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie

2.2 Voorgenomen situatie

Het plan is onder de noemer 'Grut Palma West' geïntroduceerd en de slogan 'Wolkom Thús' geeft de intentie van de beoogde ontwikkeling weer; een thuis creëren voor mensen die hun thuis in Wergea hebben. Het plan komt voort uit de wens van Wergeasters om in hun eigen dorp voldoende mogelijkheden te hebben voor een eerste of volgende stap in de wooncarrière. Hiermee beoogt de ontwikkelaar een bijdrage te leveren aan de Friese woningbouwopgave en een doorstroom van de lokale woningmarkt. In het voortraject van de ontwikkeling hebben veel bewoners van het dorp zich als geïnteresseerde aangemeld.

De beoogde doelgroepen zijn:

• Senioren die willen doorstromen binnen het dorp Wergea;
• Jong volwassenen die graag in het dorp blijven wonen;
• Gezinnen die binnen het dorp willen doorstromen.

De focus ligt hierbij op huishoudens die reeds verbonden zijn aan het dorp (Wergeasters). Vervolgens wordt gekeken naar huishoudens die graag in het dorp Wergea willen gaan wonen. Daarna kunnen geïnteresseerden van buitenaf op het plan reageren. Per fase zal er verkoopvoorrang worden geven aan de bewoners van het dorp.

De nieuwe woonwijk wordt een wijk die ook door de andere inwoners van het dorp Wergea kan worden gebruikt; er wordt een wandelroute rondom de wijk aangelegd die over het dijkje aan de westkant van het plangebied loopt. Via een tweetal bruggen is deze wandelroute vanuit Wergea bereikbaar. Bovendien wordt er in de nieuwe wijk speelruimte voor kinderen aangelegd en voldoende ruimte om te bewegen en elkaar te ontmoeten, bijvoorbeeld rondom het park aan de noordzijde van Grut Palma West.

Ontwerp en woningtypologie

Het initiatief bestaat uit de realisatie van maximaal 55 woningen in een natuurlijke omgeving. Bij het type woningen is daarbij rekening gehouden met de verschillende doelgroepen. Het voornemen is om verschillende woningtypen, zoals vrijstaande levensloopbestendige woningen, rug-aan-rug woningen waarvan deels met een levensloopbestendige plattegrond, twee-onder-een kap woningen en rijwoningen te realiseren. Hiermee voorziet de uitbreiding in een divers aanbod met een groot aandeel in het betaalbare segment. Hierdoor worden verschillende doelgroepen worden bediend. De verkavelingsschets is opgenomen in figuur 2.2 en vormt de basis van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.2 Verkavelingsschets Grut Palma - west

In de wijk is ook ruimte voor recreatieve voorzieningen. Water is een belangrijk element van de beoogde woningbouwontwikkeling. Daarnaast zijn er plannen een struinpad te realiseren aan de westkant van het plangebied. Er worden natuurvriendelijke flauwe oevers gerealiseerd met inheemse beplanting zoals riet, elzen en wilgen. Dit is van belang voor de biodiversiteit in de omgeving.

Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan (bijlage 1) opgesteld welke gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Inpassing in de omgeving

Initiatiefnemer wil een divers woningaanbod realiseren in een ruim opgezette woonwijk. Daarmee sluit de voorgenomen ontwikkeling aan bij de bestaande bebouwing van Wergea en vormt ze een passende over-gang tussen bebouwd gebied en het open landschap rondom Wergea. Het plangebied ligt in de kom van de Nije Waring waarmee de woonwijk op een passende manier in het landschap kan worden ingepast. Hiermee vormt de Nije Waring een natuurlijke afscheiding tussen de bebouwing en het landelijk gebied. Daarnaast blijft het polderdijkje met brede rietkraag, kenmerkend voor de omgeving, behouden om de openheid van de omgeving te waarborgen. Er ontstaat hiermee een buffer tussen de woonwijk, het vaarwater en het landelijk gebied. Ten behoeve van de ontwikkeling wordt een aantal bosschages langs de Palmastrjitte gerooid. Langs de randen van het plangebied worden nieuwe bomen aangeplant.

Verkeer en parkeren

Verkeer

Voor de verkeersgeneratie worden de kengetallen uit de CROW-publicatie 317 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' gehanteerd. Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde bandbreedte in rest bebouwde kom in een matig stedelijke omgeving. Uit tabel 1 blijkt dat door de ontwikkeling de verkeersgeneratie 439 motorvoertuigen per etmaal is.

Tabel 1 Verkeersgeneratie

Woningtype				Aantal	norm verkeersgeneratie (gemiddeld aantal mvt/etmaal)	verkeersgeneratie (mvt/etmaal)
vrijstaande woningen/patiowoningen				15	8,2	123
twee-kappers				4	7,8	31,2
rijwoningen				16	7,1	113,6
kleine gezinswoningen (rug aan rug)				16	7,4	148
levensloopbestendige woningen (rug aan rug)				4	5,6	22,4
Totaal				55		439

De extra verkeersbewegingen worden afgewikkeld op de huidige ontsluiting aan de Palmastrjitte. Het plangebied zal voor motorvoertuigen op twee plaatsen op de Palmastrjitte worden ontsloten. Zodra de verkeersintensiteiten te hoog worden, komt de oversteekbaarheid en daarmee de verkeersveiligheid onder druk te staan. Het CROW schrijft voor dat de oversteekbaarheid op een erftoegangsweg onder druk komt te staan tussen de 5.000 à 6.000 motorvoertuigen per etmaal. Verkeerskundigen adviseren echter om iets lagere verkeersintensiteiten als criterium aan te houden (4.000 à 5.000 mvt/etmaal), omdat bij 6.000 motorvoertuigen per etmaal de oversteekbaarheid al behoorlijk onder druk staat. Met de beoogde ontwikkeling is dit niet aan de orde en blijft de verkeersintensiteiten onder de genoemde normen.

Voor het langzaam verkeer zal aan de zuidoostkant ook een ontsluiting worden gerealiseerd.

Parkeren

Het parkeren van de woningen moet plaatsvinden in het plangebied. Voor de parkeernormen wordt de Nota parkeernormen gemeente Leeuwarden 2014 gehanteerd. Uit tabel 2 blijkt dat, uitgaande van het woningbouwprogramma in de verkavelingsschets maximaal 74 parkeerplaatsen benodigd zijn in het plangebied.

tabel 2 benodigd aantal parkeerplaatsen

Woningtype								Aantal	parkeernorm	norm per woning/ functie	benodigd aantal parkeerplaatsen	parkeren op eigen kavel
vrijstaande woningen/patiowoningen								15	1,7	1,8	26	27
twee-kappers								4	1,7	1,8	7	7
rijwoningen								16	1,3	0,8	8	13
kleine gezinswoningen (rug aan rug)								16	1	0	16	0
levensloopbestendige woningen (rug aan rug)								4	1	0	4	0
Bezoekers								55	0,2	0	11	0
Totaal								55			74	47

Op basis van de beschikbare ruimte op de kavels kunnen 47 parkeerplaatsen bij de woningen worden gerealiseerd. Dit betekent dat 27 parkeerplaatsen in de openbare ruimte beschikbaar moeten zijn. Aangezien er in het stedenbouwkundig plan rekening wordt gehouden met 55 parkeerplaatsen in de openbare ruimte, kan ruim worden voorzien in de parkeerbehoefte.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het is de bedoeling er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda
  In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

De regio waarvan de gemeente Leeuwarden deel uitmaakt is niet aangewezen als NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De voorgenomen ontwikkeling is voorzien op grasland en betreft de realisatie van maximaal 55 woningen. Er is dan ook sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In de Verordening Romte (2014) is de projectlocatie opgenomen als bestaand stedelijk gebied. Hoewel er dus sprake is van bestaand stedelijk gebied, moeten de behoefte en ruimte voldoende worden afgewogen.

Met de gewenste ontwikkeling aan de Palmastrjitte wordt de woningvoorraad voor verschillende doelgroepen in Wergea uitgebreid. Daarnaast wordt de doorstroming op de woningmarkt van de gemeente Leeuwarden gestimuleerd. De te realiseren woningen passen binnen het gemeentelijk beleid zoals dat is verwoord binnen het beleidskader 'wonen in de dorpen', zie paragraaf 3.3. Bij de planvorming is onderzoek gedaan naar de woonbehoefte in Wergea. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens die in het kader van het gemeentelijke beleidskader ' Wonen in de Dorpen' zijn verzameld. In 2020 is hiervoor een woononderzoek uitgevoerd onder alle bewoners in Wergea. Primair is dit de doelgroep van de initiatiefnemer omdat de bewoners van het dorp voorrang krijgen in de toewijzing in het plangebied. Daarnaast heeft initiatiefnemer een actief participatietraject gevoerd waarin de woonbehoefte in het dorp in beeld is gebracht. Het hieruit ontstane beeld is verwoord in een woonprogramma dat is getoetst bij dorpsbelangen en de betreffende werkgroep.

De bestaande woningvoorraad in Wergea is als volgt:

Huishoudens totaal:	786
Koopwoningen	549
Sociale huurwoningen	228
% sociale huur/koop	29,4%
Woningzoekenden	86

Uit het woononderzoek blijkt aan welk type woning behoefte is:

• 74% (= 64) vrijstaand
• 52% (= 45) 2^1 kap
• 42% (= 36) hoek-/rijwoning
• 22% (= 19) levensloopgeschikt
• 14% (= 12) appartement

Van de 362 ondervraagden heeft bijna 24% = 86 huishoudens/personen

aangegeven te willen verhuizen, 85% wil in eigen dorp blijven. De belangrijkste doelgroepen zijn jongvolwassenen die graag (zelfstandig) in het dorp willen blijven wonen, senioren die door willen stromen in het dorp, gezinnen die binding met het dorp willen houden. Het gaat daarbij primair om huishoudens die reeds verbonden zijn aan het dorp en secundair om huishoudens die graag in het dorp willen gaan wonen.

Naar aanleiding van het onderzoek is het beoogde woningbouwprogramma in het plangebied als volgt:

5  Patio-bungalows: Levensloopbestendig koop (generatieproof) vrije sector

16 Rug-aan-rug woningen: Starterswoningen betaalbare koop

4 Rug-aan-rug woningen: Levensloopbestendige betaalbare koop

4  Twee-onder-een-kap woningen: Gezinswoningen vrije sector koop

16  Rijwoningen: Doorstromers betaalbare koop

Totaal circa 55 woningen in een divers woonprogramma; 65% betaalbare koop / 35% vrije sector

Op grond van bovenstaande is de behoefte voldoende aangetoond.

Conclusie rijksbeleid

De ontwikkeling in Wergea is niet in strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030-2050 is uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

Als uitgangspunt geldt dat veranderingen niet tegen moeten worden gehouden, maar dat ambities worden gerealiseerd door gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

De planontwikkeling past binnen het principe van omgevingskwaliteit als ontwerpbasis. Het principe van omgevingskwaliteit past binnen de kwaliteiten die de provincie Fryslân wil behouden en bevorderen. Dit houdt in dat nieuwe ontwikkelingen voortborduren op bestaande omgevingskwaliteiten en er aandacht is voor eigenheid en identiteit. Bij de bouw van de voorgenomen woningen wordt nauw aangesloten op de bestaande wijk en de groene en ruime opgezette structuur van het dorp Wergea. Dit is het uitgangspunt van het stedenbouwkundige plan. Het wateraspect krijgt een belangrijke rol in het plangebied en de biodiversiteit zal toenemen door de inrichting van het plangebied. Ook is het principe van zuinig ruimtegebruik aan de orde, omdat de locatie van het plangebied binnen de begrenzing van bestaand gebouwd gebied is gelegen. De ontwikkeling vormt hiermee een afronding van het dorp Wergea aan westelijke zijde.

Verordening Romte 2014

Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is daarna een aantal keren partieel herzien. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

De volgende artikelen zijn van toepassing op de woningbouwontwikkeling in Wergea:

Artikel 2.2

Dit artikel heeft betrekking op Archeologie. In lid 1 is aangegeven dat in de plantoelichting wordt aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de wijze van onderzoek naar en bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarde zoals aangegeven op de Famke.

Het aspect archeologie wordt beschreven in paragraaf 4.8.

Artikel 3.1.1

Dit artikel van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woon-plan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Het planvoornemen van Grut Palma West is niet opgenomen in het woonplan. Het is mogelijk om van dit artikel af te wijken als de aantallen en kwaliteit van de woningbouwontwikkeling aansluiten bij de aard en schaal van de kern. Door de regiofunctie van Wergea is de voorgenomen locatie binnen bestaand stedelijk gebied voor woningbouw in het dorp een gemotiveerde keuze.

De gemeente Leeuwarden heeft de provincie verzocht om de huidige woningbouwafspraken, die lopen tot 2025, te actualiseren zodat deze als basis kunnen dienen voor de komende jaren tot 2029. De gemeente heeft om 30% extra plancapaciteit gevraagd om te kunnen blijven voorzien in de woningbehoefte. De provincie stemt in met het aanpassen van de capaciteit in de gemeente Leeuwarden van 3.560 tot 4.628. Daarnaast stemt de provincie ermee in om, vooruitlopend op de sloop van 1.685 woningen, 1.200 nieuwe woningen te realiseren. De realisatie van maximaal 55 woningen in Wergea kan binnen deze extra ruimte worden gerealiseerd.

Artikel 7.2.2 en 7.2.4

Deze artikelen gaan over het weidevogelkansgebied. De voorgenomen planlocatie valt namelijk binnen het weidevogelkansgebied zoals aangewezen door de provincie. Op grond van de provinciale verordening kun-nen er woningen in een weidevogelkansgebied als ruimtelijke ingreep van het openbaar belang worden ontwikkeld, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. de natuurwaarden worden afgewogen ten opzichte van de ruimtelijke ingreep;
• b. schade aan natuurwaarden door mitigerende maatregelen wordt zoveel beperkt voor zover fysiek-ruimtelijk en wat betreft uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling redelijkerwijs mogelijk is;
• c. indien sprake is van het verloren gaan van gebied groter dan 0,5 ha dat vanwege rust en openheid voor weidevogels geschikt is, wordt dit financieel gecompenseerd door storting van een bedrag in een weidevogelfonds, volgens door Gedeputeerde Staten vast te stellen regels. De plantoelichting dient te verantwoorden op welke wijze financiële compensatie is geborgd.

Het plangebied vormt, net als het NNN-beheergebied, slechts een klein onderdeel van het totale gebied wat in de gemeente Leeuwarden als weidevogelkansgebied is aangewezen. Er zijn geen natuurwaarden aanwezig in het plangebied. En door de ligging naast bebouwd gebied is de ruimtelijke impact relatief klein. Daarnaast is van de voorwaarden b en c geen sprake. Negatieve effecten van de werkzaamheden op het daarvoor bestemde weidevogelkansgebied kunnen dan wel marginaal zijn, ze kunnen niet volledig op voorhand worden uitgesloten. Van belang is dat er geen strijd ontstaan met het provinciaal weidevogelbeleid.

In de Omgevingsvisie De Romte Diele wordt verder ingezet op natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is mogelijk door in het ontwerp rekening te houden met maatregelen die een positief ecologisch effect sorteren. Bij de uitwerking van de plannen wordt hier aandacht aanbesteed..

Omgevingsverordening Fryslân 2022

Op 16 februari 2021 is de omgevingsverordening Fryslân als ontwerp ter inzage gelegd. Deze omgevingsverordening zal de Verordening Romte uit 2014 gaan vervangen als de Omgevingswet in werking treedt. De inhoudelijke principes uit beide verordeningen blijven grotendeels gelijk op het gebied van stedelijke functies waardoor de voorgenomen ontwikkeling ook binnen het beleid van de nieuwe omgevingsverordening Fryslân zal passen.

In de Omgevingsvisie De Romte Diele wordt verder ingezet op natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is mogelijk door in het ontwerp rekening te houden met maatregelen die een positief ecologisch effect sorteren. Voor de voorgenomen ontwikkeling is hier invulling aan gegeven door het realiseren van een groene corridor voor marterachtigen in het plangebied. Hier wordt in paragraaf verder op ingegaan.

Vaarwegenverordening Fryslân

In de Vaarwegenverordening Fryslân is onder andere het beheer geregeld van de provinciale vaarwegen en zijn regels opgenomen voor de veiligheid op het water. Het plangebied grenst aan de Nije Waring. Vanuit de vaarwegverordening geldt dat rekening moet worden gehouden met een beheerzone van 15 meter. Voor werkzaamheden binnen deze zone is een ontheffing van de vaarwegenverordening nodig.

Ontgrondingenvergunning

Er is sprake van een ontgronding als het maaiveld wordt verlaagd. De bodem wordt dan door afgraving ontdaan van een grondlaag. Voor ontgronden is een ontgrondingsvergunning nodig, tenzij er een vrijstellingscategorie van toepassing is.

De totale verhardingsoppervlakte van de beoogde ontwikkeling bedraagt 14.764 m2. Dit betekent dat 1.477 m2 (10% van de verharding) moet worden gecompenseerd voor de boezem. De demping van 335 m2 van watergangen vindt plaats in het poldergebied en moet in het poldergebied worden gecompenseerd.

Door verbreding van de watergang in de polder met 900 m2 en het graven van nieuwe watergangen in de boezem met 4.580 m2, wordt ruimschoots voldaan aan de watercompensatieplicht van 1.477 m2 in het boezemgebied en 335 m2 in het poldergebied.

Met de Fumo worden afspraken gemaakt over de benodigde ontgrondingenvergunning. Omdat het te ontwikkelen gebied laag ligt, moet het grondpeil circa 1,30 omhoog om het geschikt te maken voor woningbouw. Alle grond die vrijkomt door het toevoegen van water zal daarom in het plangebied zelf worden hergebruikt.

Conclusie provinciaal beleid

De ontwikkeling van de woonwijk in Grut Palma west is niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Leeuwarden

Op 22 december 2021 is de Omgevingsvisie Leeuwarden vastgesteld door de gemeente Leeuwarden. In de omgevingsvisie komt naar voren dat er met name voor de kleinere dorpen uitdagingen zijn op het gebied van het ontwikkelen van geschikte woningen voor senioren en jongeren. De ruimtelijke kwaliteit van de kleinere dorpen en buurtschappen is hoog. Prioriteiten hier zijn het behouden van de eigen identiteit, de leefbaarheid en bereikbaarheid van kernen met een regionale functie. Nieuwe ontwikkelingen kunnen de identiteit en ruimtelijke uitstraling van het dorp versterken. Bij particuliere initiatieven is het aantonen van behoefte en draagvlak in het dorp een vereiste.

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de Omgevingsvisie, omdat de binding met het dorp en de regio kan worden versterkt door passende woonruimte te bieden voor starters en senioren (voldoende gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen). Hierbij wordt aangesloten op het bestaand stedelijk gebied en de uitbreidingswijk Grut Palma. Met de voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt een afronding van het dorp Wergea en de uitbreidingswijk Grut Palma gerealiseerd, omzoomd door de watergang Nije Waring. Dit draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. Betere doorstroming van de woningmarkt is wenselijk om de bestaande inwoners van Wergea te houden en anderen aan te trekken. Daarnaast is voorzien in de woningbouwbehoefte van Wergea van belang voor de leefbaarheid in Wergea en het behoud van de voorzieningen in het dorp.

 

Beleidskader Wonen in de dorpen

Er is een aantoonbare behoefte aan extra woningen in de dorpen. In 2019 is deze woningbouwbehoefte in Wergea door middel van een woningmarktonderzoek duidelijk naar voren gekomen.

De vraag naar woningen wil de gemeente Leeuwarden zo goed mogelijk faciliteren. Daarvoor is het nodig om duidelijkheid te bieden over welke initiatieven de gemeente wel en niet kansrijk acht. Om beweging in de woningmarkt in de dorpen te krijgen, biedt de gemeente met het beleidskader 'Wonen in de dorpen' ruimte om woningen toe te voegen binnen het bestaand bebouwd gebied.

Bij woningbouwontwikkelingen gelden de volgende voorwaarden:

• Er wordt gebouwd voor de behoefte van bepaalde doelgroepen uit het dorp;
• Er wordt een segment toegevoegd waarbij aantoonbaar doorstroming in de woningmarkt in het dorp tot stand komt;
• Nieuwe woningen hebben een minimale oppervlakte van 65 m² Bruto Vloeroppervlak (BVO).
• Bij woningbouwplannen van 20 woningen of meer, is de vereiste dat minimaal 15% daarvan uit sociale woningbouw bestaat. Tenzij het dorp al 30% of meer sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad bevat.

Bij het voorgenomen initiatief zal er gebouwd worden voor verschillende doelgroepen, zoals starters en senioren. Door een gevarieerd aanbod zal de doorstroming in de woningmarkt worden gefaciliteerd. Daarnaast zullen de woningen allemaal een minimale oppervlakte hebben van 65 m². 30% van de woningvoorraad in Wergea bestaat uit sociale huurwoningen. In de ontwikkelfase van dit plan heeft de lokale woningcorporatie haar investeringscapaciteit gericht op verbetering en verduurzaming van de bestaande voorraad in het dorp. In het plangebied zit minimaal een aandeel van 60% in het betaalbare segment. De corporatie richt haar investeringscapaciteiten op andere locaties in het dorp.

Er wordt aan bovenstaande voorwaarden van het beleidskader Wonen in de dorpen van de gemeente Leeuwarden voldaan.

Daarnaast heeft de gemeente een onderzoek gedaan naar de verhuiswensen van de bewoners van de verschillende dorpen, waaronder in Wergea. Voor Wergea geldt dat de laatste uitbreiding heeft plaatsgevonden aan de westelijke zijde van het dorp in het plan Grut Palma. Alle kavels zijn uitgegeven.

Wergea is voor gemeente Leeuwarden een belangrijke kern vanwege de aanwezige voorzieningen die ook een functie hebben voor de omliggende dorpen. In Wergea is het wenselijk om passend bij de omvang van het dorp, diverse woningsegmenten te hebben. Volgens het beleidskader heeft de gemeente de komende jaren een kwantitatieve behoefte, met name aan betaalbare starterswoningen en huurwoningen. Er is ruimte en behoefte aan levensloopgeschikte of zorggeschikte woningen voor ouderen en voor meer (particuliere) huurwoningen voor jongeren.

Door middel van het voorgenomen initiatief is er de mogelijkheid om kwalitatief, passend bij het dorp en omgeving, woningen te realiseren in verschillende segmenten in het bestaand stedelijk gebied.

Regionale woondeal Leeuwarden

In april 2023 is de regionale woondeal Leeuwarden ondertekend door gemeente, provincie en Rijk. Daarin is het volgende opgenomen:

“Alle partijen zetten zich in voor voldoende betaalbare woningen. In Nederland wordt er gestreefd naar een balans in de bestaande voorraad van 30% sociale huurwoningen per gemeente en een nieuwbouw- opgave met voor twee derde betaalbare woningen.''

Omdat in FrysIân de inkomens gemiddeld lager zijn dan het gemiddelde in Nederland, sluit Leeuwarden aan bij wat betaalbaar is voor de inwoners van Fryslân en binnen de specifieke doelgroepen. In deze afspraken hanteert Leeuwarden vooralsnog de volgende definities onder betaalbaar;

• sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens

• huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens tot een huur behorende bij maximaal 187 WWS punten (€1000 prijspeil 2022)

• koopwoningen tot €355.000 (NHG grens 2022)”

De aantallen voor deze locatie kunnen gedekt worden uit de woningbouwafspraken met de provincie uit de aantallen die genoemd staan onder: Dorpen herbestemming en inbreiding. In de te actualiseren planmonitor regionale woondeal moet deze locatie met de juiste aantallen en segmenten worden opgenomen.

Conclusie gemeentelijk beleid

De beoogde ontwikkeling in Grut Palma west is passend binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn de milieu- en omgevingsaspecten bedrijven en milieuzonering, ecologie, bodem, geluid, water, luchtkwaliteit, archeologie, cultuurhistorie, externe veiligheid en kabels en leidingen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). In deze Publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Deze rangschikking is gekoppeld aan richtafstanden. Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijf activiteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig. Ten noorden van het plangebied ligt een bedrijfsbestemming (nutsvoorziening). Dit betreft een electriciteitshuisje. Hiervoor is geen richtafstand opgenomen. Verder zijn er in de omgeving van het plangebied geen bedrijven die vanuit hun bedrijfsvoering een belemmering kunnen ervaren door of opleveren voor de woningbouw. Er is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling mogelijk op basis van de bedrijvigheid in de omgeving.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura 2000-gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de 'Alde Feanen' en is gelegen op circa 4,8 kilometer van het plangebied. Ondanks dat het plangebied niet in een Natura 2000-gebied is gelegen zou de ontwikkeling wel kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden in de omgeving. In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) moet beoordeeld worden of het plan leidt tot een verslechtering van de kwaliteit van de beschermde habitats en de habitats van soorten binnen de Natura 2000-gebieden. Hiertoe zijn stikstofberekeningen voor de aanlegfase deel 1, aanlegfase deel 2 en de exploitatiefase uitgevoerd. Het stikstofonderzoek is opgenomen in bijlage 2. Hieruit blijkt dat stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden niet meer dan 0,00 mol/ha/jaar bedraagt tijdens de verschillende fases.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied, Hempensermeerpolder, ligt op circa 1,1 kilometer ten noordoosten van het plangebied, waardoor de ontwikkeling van het plangebied geen invloed heeft op dit gebied.

Soortenbescherming

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling heeft een quickscan ecologie plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 3. Hieruit blijkt dat het planvoornemen zonder bezwaren doorgang kan vinden binnen de vigerende natuurwetgeving, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Broedvogels: Werken buiten het broedseizoen (grofweg 1 maart-1 augustus);
• Meervleermuis: Vermijden lichtuitstraling. Indien dit niet mogelijk is dient wellicht een ontheffing te worden aangevraagd bij Bevoegd Gezag, de Provincie Fryslân;
• Otter: Werken buiten het broedseizoen (grofweg 15 maart-15 juli);
• Waterspitsmuis: Nader onderzoek;
• Zorgplicht: Naleven van de zorgplicht.

De aanwezigheid van de waterspitsmuis in de watergangen rondom het plangebied kan niet op voorhand worden uitgesloten. Er is een vervolgonderzoek uitgevoerd om de aanwezigheid van de waterspitsmuis vast te stellen dan wel uit te sluiten. Hieruit blijkt dat er in het plangebied geen waterspitsmuizen aanwezig zijn. Het rapport is als bijlage 4 toegevoegd.

Van de rietkraag die rondom het plangebied ligt, wordt maximaal 95% doorsneden om een watergang in het plangebied te brengen. Hiermee blijft de rietkraag dus grotendeels behouden waardoor deze haar functie voor onder andere vleermuizen behoudt. Hiermee is het belang van deze rietkraag voor soorten in het plangebied gewaarborgd.

Natuurinclusief bouwen

Ten aanzien van natuurinclusief ontwerpen moet bij nieuwe ontwikkelingen in het ontwerp rekening worden gehouden met maatregelen die een positief ecologisch effect sorteren. Bij de uitwerking van de plannen zal hier aandacht aan worden besteed.

Conclusie

Indien de eventueel noodzakelijke ontheffingen worden aangevraagd en verleend in het kader van de Wnb, staat het aspect ecologie de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Om aan te tonen dat de locatie geschikt is voor de beoogde woonfunctie is voor het plangebied een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5725:2017 en NEN 5740/A1 uitgevoerd. De resultaten zijn opgenomen in bijlage 5. Uit dit onderzoek blijkt dat:

• Dempingen

Ter plaatse van de dempingen zijn meerdere boringen uitgevoerd. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen. Aangenomen mag worden dat de dempingen zijn uitgevoerd met gebiedseigen grond.

• Verhoogde gehalten in de grond

Een duidelijke oorzaak voor het licht verhoogde gehalte aan PAK-10 is niet aan te geven. Het verhoogd gemeten gehalten is dusdanig (alleen overschrijdingen van de achtergrondwaarde) dat aanvullend onderzoek naar deze parameter niet noodzakelijk is.

• Verhoogde concentraties in het grondwater

Van zware metalen is het bekend dat deze in (sterk)verhoogde concentraties in het grondwater voor kunnen komen zonder dat voor deze metalen verhoogde gehalten in de grond worden gemeten of er een andere directe verontreinigingsbron aanwezig is (verspreiding vanuit de omgeving). De gemeten concentraties aan de barium en nikkel hebben vermoedelijk dan ook een natuurlijke oorzaak. De gemeten concentraties zijn daarnaast dusdanig (alleen overschrijding van de streefwaarde) dat een aanvullend onderzoek naar deze parameters niet noodzakelijk is.

Conclusie

De gehalten van de verontreinigingen zijn dusdanig laag dat aanvullend onderzoek niet

noodzakelijk is. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van woningen. Woningen zijn op grond van de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies. Aangezien de woningen binnen de geluidszones liggen van de Wergeasterdyk en de Peinjedijk, waar een snelheidsregime van 60 km/uur geldt, is een akoestisch onderzoek naar wegverkeer uitgevoerd welke is opgenomen in bijlage 6. Hieruit blijkt dat er een geringe overschrijding is van de voorkeursgrenswaarde vanwege de Wergeasterdyk. Binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder is het plan mogelijk door middel van het vaststellen van hogere waarden van ten hoogste Lden = 51 dB. De gemeente Leeuwarden heeft echter als beleid om voor nieuwe woonwijken geen hogere waarden vast te stellen. Omdat de nieuwe woonwijk aan de westzijde de nieuwe entree van Wergea gaat vormen, is het denkbaar om de grens van de bebouwde kom op te schuiven waardoor een snelheidsregime van 30 km/u geldt. Een andere optie is om de woningen verder van de weg te plaatsen of anderszins maatregelen te treffen. Uitgangspunt bij de ontwikkeling is dat er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en er geen hogere waarden worden vastgesteld.

Conclusie

Er is sprake van een lichte overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. De positionering van de woningen wordt heroverwogen zodat er geen hogere waarden hoeven te worden vastgesteld.

4.6 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. De uitkomst van deze toets is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Het resultaat van de watertoets is opgenomen in bijlage 7. In het kader van het vooroverleg zijn de plannen reeds met Wetterskip Fryslân besproken. De ruimtelijke uitgangspunten uit deze overleggen zijn verwerkt in het plan.

Vanuit het aspect water spelen er bij de voorgenomen ontwikkeling drie onderwerpen: de ligging nabij een regionale waterkering, de aanwezigheid van bestaande watergangen en een toename van het verhard oppervlak. Daarnaast wordt er ten behoeve van dit plan nieuw water gerealiseerd waarvoor een mogelijk een ontgrondingenvergunning nodig is. De ligging van het oppervlaktewater en de regionale waterkering is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Uitsnede Legger Wetterskip Fryslân (Bron: Wetterskip Fryslân)

Regionale waterkering

De regionale waterkering ligt langs de west- en zuidzijde van het plangebied. In figuur 4.1 is de kernzone aangegeven met een doorlopende zwarte lijn en de beschermingszone van deze waterkering hieromheen.

Zowel de kern- als beschermingszone overlappen het plangebied. Binnen beide zones gelden op basis van de Keur van het Wetterskip Fryslân beperkingen voor onder andere het realiseren van bebouwing, verharding en het plaatsen van beplanting. Buiten deze zones gelden geen belemmeringen vanuit het oogpunt van de waterkering.

In beginsel geldt het advies om de bebouwing en overige werkzaamheden buiten de kern- en beschermingszone te realiseren. Toch is het voorstelbaar dat (voor een goede stedenbouwkundige invulling) binnen deze zones gebouwd, verhard of beplant gaat worden. Voor werken in een kern- en beschermingszone is een watervergunning vereist. Verder moet een wijziging van het peilbesluit worden aangevraagd. De uitgewerkte plannen zijn voorgelegd aan de afdeling Waterkeringen van het Wetterskip Fryslân. Er zijn ruimtelijke aanpassingen nodig zoals onder andere duikers, waterafrondingen en doorstroming in het plangebied. De regionale waterkering wordt verlegd zodat deze ten oosten van het plangebied, langs de Palmastrjitte zal lopen (zie bijlage 8. Deze weg ligt op kritische hoogte en is daardoor geschikt als waterkering.

Bestaande watergangen

Het plangebied is omringd door bestaande watergangen. Het gaat hier om de Nije Waring aan de westkant van het plangebied en de sloten in de rest van het plangebied. Op basis van de Keur van het Wetterskip Fryslân gelden beperkingen voor werkzaamheden in, op, boven of nabij deze watergangen. Zonder vergunning van het waterschap zijn werkzaamheden binnen vier meter van de watergangen niet toegestaan. Dit is ten behoeve van een goed beheer en onderhoud. In beginsel dient deze vijf meter-zone vrij te blijven van belemmeringen zoals bebouwing en opgaande planting, anders is er een watervergunning vereist. De uitgewerkte plannen zijn voorgelegd aan Wetterskip Fryslân. De ruimtelijke uitgangspunten uit deze overleggen zijn verwerkt in het plan.

Toename verhard oppervlak

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Omdat het plangebied op dit moment grasland is zonder bebouwing wordt uitgegaan van de normen voor het landelijk gebied. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in het wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Voor de woningbouwontwikkeling in Wergea worden maatregelen getroffen om de versnelde afvoer als gevolg van de toename verharding en de demping van watergangen te compenseren. De totale verhardingsoppervlakte van de beoogde ontwikkeling bedraagt 14.764 m2. Dit betekent dat 1.477 m2 (10% van de verharding) moet worden gecompenseerd voor de boezem. De demping van 335 m2 van watergangen vindt plaats in het poldergebied en moet in het poldergebied worden gecompenseerd.

Door verbreding van de watergang in de polder met 900 m2 en het graven van nieuwe watergangen in de boezem met 4.580 m2, wordt ruimschoots voldaan aan de watercompensatieplicht van 1.477 m2 in het boezemgebied en 335 m2 in het poldergebied.

Ontgronding

Omdat er ten behoeve van de ontwikkeling nieuw water word gerealiseerd, is er sprake van ontgrondingen. Er wordt 4.580 m2 nieuwe watergang gegraven. Ervan uitgaande dat de diepte van dit water maximaal 2 meter is blijft de ontgronding hiermee onder de drempelwaarde van 10.000m3 waarmee er geen ontgrondingenvergunning nodig is. De maatvoering en dwarsprofielen van de nieuwe watergangen zijn opgenomen in bijlage 8.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de ne-gatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan.

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onder-scheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing

Het plan maakt de realisatie van maximaal 55 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, zodat er een vrijstelling is voor toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie Friesland de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Voor de periode steentijd-bronstijd heeft het plangebied geen verwachtingswaarde en is geen onderzoek noodzakelijk. Voor de periode ijzertijd-middeleeuwen geldt voor het plangebied het advies om bij ingrepen van meer dan 500m2 nader onderzoek te doen.

Partiële herziening Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden heeft de gemeente Leeuwarden in 2020 de partiele herziening Archeologie vastgesteld. Op basis van de Partiële herziening Archeologie heeft het plangebied de archeologische bestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Daarom moet bij ingrepen van meer dan 2.500 m² een karterend archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Aan de hand van de resultaten van het karterend onderzoek kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling al dan niet belemmerd wordt door archeologische waarden en of er rekening moet worden gehouden met randvoorwaarden.

Omdat de drempelwaarde ruim wordt overschreden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd waarvan de resultaten zijn opgenomen in bijlage 9. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat er geen aanleiding is om archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. In alle gevallen blijft echter onverminderd van kracht dat indien bij toekomstig graafwerk archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, hier direct melding van dient te worden gemaakt bij de gemeente Leeuwarden.

Conclusie

Het aspect archeologie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. De archeologische dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan opgenomen. Als de gemeente instemt met het advies om het plangebied vrij te geven voor archeologie, kan deze dubbelbestemming worden verwijderd.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Om de cultuurhistorische waarden vast te stellen is de cultuurhistorische waardenkaart (CHK2) van de provincie Fryslân geraadpleegd (zie figuur 4.2). Aan de hand van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is gekeken naar de cultuurhistorische elementen in en nabij het plangebied. Ter plaatse van het plangebied bevinden zich geen waardevol cultuurlandschap of waardevolle cultuurhistorische monumenten.

Figuur 4.2: Uitsnede CHK2 (Bron: Provincie Fryslân)

In het plangebied is een aantal sloten aanwezig. Enkele sloten hebben de bescherming van cultuurhistorische waarden. Deze waterlopen hebben de dubbelbestemming 'Waarde – Cultuurhistorie 1' in het bestemmingsplan 'Wergea - Grut Palma'. De cultuurhistorische waarden van gronden worden beschermd door deze dubbelbestemming. In onderstaande figuur is de ligging van de sloot met cultuurhistorische waarde met een blauwe lijn aangegeven.

Figuur 4.3 Cultuurhistorisch waardevolle watergangen

Voor locaties met de dubbelbestemming 'cultuurhistorisch waardevol' geldt dat er onder voorwaarden op of in deze grond mag worden gebouwd. Bijvoorbeeld als de cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden verstoord of er maatregelen worden getroffen om de cultuurhistorische waarden te behouden of er zwaarwegende belangen zijn die rechtvaardigen dat de cultuurhistorische waarden onevenredig worden verstoord.

Deze watergang wordt in de Atlas Cultuurlandschappen van de gemeente Leeuwarden aangeduid. Het gaat hierbij om een aftakking van het Alddjip. In figuur 4.4. is een uitsnede opgenomen van de kaart van Schotanus (1718) zoals deze in het bestemmingsplan Wergea Grut Palma (2016) is opgenomen.

Figuur 4.4. Links: uitsnede Schotanus 1718 Rechts: uitsnede topografische militaire kaart (nettekening) 1830-1850. =

Het Alddjip is onderdeel van de ‘Oude vaart naar Wartena’, die vanaf Barrahus en langs Techum loopt (kaart Schotanus). De waterlopen hebben (vaak) een natuurlijke oorsprong, als geul/priel uit de tijd dat het land nog regelmatig door de (Middel)zee werd overstroomt. De aftakking naar het noorden is goed te zien op de topografische militaire kaart en betreft een voormalige opvaart richting de states en stinzen als Grut Palma. Al in de tijd van Schotanus, maar zeker op latere kaarten lijkt de hoofdvaarroute verschoven richting het zuiden, via de ringvaart van de Wergeastermar Polder.

Het restant van het Alddjip en de aftakking zijn cultuurhistorisch landschappelijk waardevol. Daarom geldt ook voor de aftakking richting het noorden een dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie 1’ en wordt deze via bijbehorende regelgeving beschermd. Volgens de bouwregels mag op of in deze grond niet worden gebouwd. Hiervan kan worden afgeweken, mits:

• door de aanvrager door middel van een advies van een deskundige op het gebied van cultuurhistorie is aangetoond dat de cultuurhistorische waarden door het bouwen niet onevenredig worden verstoord; of
• er door de aanvrager maatregelen worden getroffen, waardoor de cultuurhistorische waarden kunnen worden behouden; of
• er zwaarwegende belangen zijn die rechtvaardigen dat de cultuurhistorische waarden onevenredig worden verstoord.

In dit geval is er sprake van zwaarwegende belangen die rechtvaardigen dat de cultuurhistorische waarden onevenredig worden verstoord. Het gaat daarbij om de grote behoefte aan betaalbare woningbouw bij het dorp Wergea die op deze locatie kan worden voorzien. Juist de locatie waar de watergang ligt, leent zich vanuit stedenbouwkundig opzicht het beste voor de realisatie van rijwoningen met beperkte oppervlakte.

Conclusie

Er kan worden afgeweken van de dubbelbestemming ' Waarde- Cultuurhistorie 1' vanwege het zwaarwegende belang om op deze locatie woningbouw te realiseren conform een uitgewerkt stedenbouwkundig plan. Het aspect cultuurhistorie staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

Aan hand van de Risicokaart (zie figuur 4.4) is een inventarisatie gedaan van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde.

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen dan wel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Figuur 4.4 Risicokaart (Bron: Atlasleefomgeving.nl)

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Het plan wordt niet belemmerd door de wet- en regelgeving in het kader van externe veiligheid.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.12 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 55 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Deze is als bijlage 10 toegevoegd. Hieruit blijkt dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied. Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Wergea'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de bestemming en dubbelbestemming vastgelegd, in de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf worden de bestemmingen, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

Groen

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen met de daarbij behorende paden, sloten, bermen, beplanting, waterlopen en waterpartijen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Water

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterlopen en waterpartijen, sloten, bermen en beplanting, oevers en paden, groenvoorzieningen, dagrecreatief medegebruik en aanleggelegenheid ten behoeve van schepen. Hieraan zijn ontsluitingswegen ondergeschikt met de daarbij behorende dammen en/of duikers, oeverbeschoeiingen, bruggen, kaden en overige kunstwerken. Er mogen op de gronden met de bestemming 'Water' geen gebouwen worden gebouwd, maar ook geen steigers, vlonders en plankieren. Ter plaatse van de aanduiding 'brug' is de aanleg van bruggen toegestaan waarmee de aansluiting op de oostelijk gelegen woonwijk kan worden gerealiseerd en de toegang van het dijkje in het westen van het plangebied.

Woongebied

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor maximaal 55 vrijstaande, twee- onder- een kap woningen, rug-aan-rug woningen en en rijwoningen. Binnen deze bestemming kunnen de woningen worden gerealiseerd en de daarbij behorende (toegangs)wegen en groen- en watervoorzieningen. De bestemming is onderverdeeld in twee woongebieden waarvoor een specifieke regeling is opgenomen.

Woongebied 1

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woongebied 1' zijn twee-onder-een kapwoningen, rug-aan-rug woningen en/ of rijwoningen toegestaan. Het gaat hier om woningen met een kap. Binnen deze aanduiding zijn maximaal 40 woningen toegestaan met een maximale oppervlakte van 150 m2.

Woongebied 2

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woongebied 2' zijn vrijstaande woningen toegestaan. Het gaat hier om woningen met een plat dak waarbij voor de tweede verdieping geldt dat deze maximaal 50% van de oppervlakte van de begane grond mag bevatten. Binnen deze aanduiding zijn maximaal 15 woningen toegestaan met een maximale oppervlakte van 150 m2.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Participatie

Voorafgaand aan het verzoek aan medewerking door de gemeente Leeuwarden heeft participatie plaatsgevonden en heeft de initiatiefnemer bij verschillende belanghebbenden uit het dorp het draagvlak voor de voorgenomen ontwikkeling onderzocht.

In de eerste plaats hebben er gesprekken plaatsgevonden met dorpsbelang `Perspektief` en de werkgroep `Wenje Yn Wergea`. In samenspraak met hen zijn de doelgroepen vastgesteld en is de ruimtelijke opzet mede tot stand gekomen.

Uit de verschillende gesprekken kwam de wens naar voren om het aanwezige polderdijkje openbaar toegankelijk te maken. Om een meerwaarde voor het dorp te creëren is dit verwerkt in de planopzet.

Daarnaast is er op 31 januari 2023 een bijeenkomst georganiseerd in het dorpshuis van Wergea. Tijdens deze bijeenkomst stond het onderwerp 'Wonen in het Wergea' centraal. En heeft de initiatiefnemer het planvoornemen van Grut Palma West gepresenteerd. Dit werd positief ontvangen. De bewoners konden direct reageren op de plannen door vragen te stellen en suggesties/opmerkingen te noteren op de tekeningen van het schetsontwerp. Verder hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden met de directe omwonenden van het plangebied. De initiatiefnemer blijft met de omgeving in contact om de verdere planvorming af te stemmen. Om vooruitlopend op de wettelijke procedures mee te kunnen praten over het plan heeft de initiatiefnemer een website van de planontwikkeling opgesteld. Ook kunnen geïnteresseerde toekomstige bewoners zich hier alvast melden. Bovendien worden op de planlocatie de plannen op een bouwbord gepresenteerd.

Vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening Bro) voorgelegd aan de overlegpartners. De volgende reacties zijn hierbij gegeven:

• Wetterskip Fryslân

Het vooroverleg heeft geleid tot afstemming tussen initiatiefnemer en Wetterskip Fryslân. Dit heeft geleid tot aanpassingen in het ontwerp en in paragraaf 4.6 zijn de uitgangspunten van het waterschap verwerkt.

• Brandweer Fryslân

Brandweer Fryslân heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de bestemmingswijziging. Wel wordt een een knel-/aandachtspunt met betrekking tot de bluswatervoorzieining en de bereikbaarheid voorzien. De brandweer geeft daarom het volgende advies:

- de wegen in het plangebied te laten voldoen aan de kenmerken genoemd onder

bereikbaarheid;

- de doodlopende weg 5 meter breed te maken wanneer er geen keermogelijkheid is

voor de brandweer;

- te controleren of elke ingang van de woning op maximaal 40 meter afstand is gelegen

van een opstelplaats (vaak de openbare weg) voor de brandweer;

- brandkranen aan te leggen met een minimale capaciteit van 500 liter per minuut op

een maximale afstand van 100 meter van elke woning;

- ons te betrekken bij de exacte invulling van onze adviespunten.

Dit advies is meegenomen bij de uitwerking van het ontwerp.

• Provincie Fryslân

Ten aanzien van de provinciale belangen heeft de provincie opmerkingen gemaakt over:

- de landschappelijke inpassing; de provincie vraagt aandacht voor de entree van het plangebied ter hoogte van de noordoosthoek (rug-aan-rug woningen) en adviseert het plan hier te verbeteren. Dit wordt bij de verdere uitwerking van de plannen ter overweging genomen. Ten aanzien van het beeldkwaliteitsplan geeft de provincie aan

dat deze samen met het ontwerpbestemmingsplan zal worden beoordeeld.

- natuurinclusief bouwen; de provincie adviseert de mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen te bekijken. Dit wordt in de verdere uitwerking van de plannen verder uitgewerkt;

- Ontgronding; de provincie verwijst naar de noodzaak tot het aanvragen van een ontgrondingenvergunning vanwege het graven van watergangen als de drempelwaarden worden overschreden en adviseert hierover contact op te nemen met de Fumo;

- Provinciale wegen/ vaarwegen; omdat het plangebied grenst aan een provinciale vaarweg is aan weerszijden een beheerstrook van 15 meter van kracht. Voor werkzaamheden binnen deze zone is een ontheffing van de vaarwegenverordening nodig. Op verzoek van de provincie is dit opgenomen in de toelichting;

- Vastgoed (provinciale eigendommen); langs de vaarweg is een strook grond in eigendom van de provincie; deze grond moet worden overgedragen ten behoeve van het realiseren van de doorsteek om water in het plangebied te brengen. De initiatiefnemer is hierover in gesprek met de provincie en er wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Deze wordt voor de vaststelling van het bestemmingsplan ondertekend.

- Stikstof; de provincie verzoekt de stikstofberekening te updaten met de nieuwste versie van Aerius-calculator. De stikstofberekening is ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan geüpdatet.

Zienswijzen

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Eventuele zienswijzen worden door de gemeente beantwoord en al dan niet gegrond verklaard. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Zienswijzen kunnen leiden tot wijziging van het vast te stellen bestemmingsplan.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt vervolgens nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.3 Grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De ontwikkelaar kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt waarvoor in beginsel een grondexploitatieplan dient te worden opgesteld. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.