| Plan: | Bestemmingsplan Kranenburg-Stadspark |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0014.BP504KranenbStadsp-vg01 |
5.3 Toelichting op de artikelen
5.3.1 Artikelsgewijze toelichting
Inleidende regels
De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.
Bestemmingsregels
De bestemming Bedrijf is veranderd in Bedrijventerrein vanwege de uniformiteit en omdat het gaat om locaties waar meerdere bedrijven zijn gestiueerd. Deze bestemming is toegekend aan de zone van het bedrijvenpark Kranenburg langs de A7, inclusief het gebied van de Peizer Driehoek en verder aan enkele individuele locaties, waaronder het pand van (voorheen) Auto Century aan de Paterswoldseweg. In deze locatie is het verkooppunt voor motorbrandstoffen en LPG meegenomen.
De bestemming Bedrijventerrein is bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1,2 en 3.1 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten. Ook zijn parkeervoorzieningen, bermen, taluds, groenvoorzieningen en additionele voorzieningen toegestaan. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd met een bouwhoogte van 18 meter en een bebouwingspercentage van 60%. Voor het gebied van de Peizer Driehoek geldt een lagere bouwhoogte van 8 meter, waarbij een derde bouwlaag mag worden opgericht tot een hoogte van 11 meter, mits deze derde bouwlaag aan alle zijden van het gebouw minimaal 2 meter wordt teruggelegd ten opzichte van de bouwlagen daaronder.
Expliciet is opgenomen dat het gebruik van gronden en bouwwerken voor bedrijven van een hogere milieucategorie, voor detailhandel, bewoning en recreatief nachtverblijf strijdig met dit bestemmingsplan is.
Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijke vestiging van technische ontwerp- en adviesbureaus met SBI code 71.12. In de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten is de rubriek Speur- en ontwikkelingswerk (rubriek 73/72) daarom uitgebreid met subcode 732/722).
Daarnaast is, op grond het standpunt van de raadscommissie Ruimte en Wonen van 6 december 2012, de bestemming Bedrijventerrein verruimd met de functie kantoren.
Artikel 5 Cultuur en Ontspanning
Deze bestemming is gegeven aan Martiniplaza en voorziet in het gebruik voor theatervoorstellingen, beurzen en sportevenemeten, fitness en bijbehorende facilitaire voorzieningen en ondergeschikte horeca.
De bestemming Groen omvat het grootste deel van de het Stadspark, waarin onder meer de kinderboerderij is gesitueerd. De hier aanwezige grootste bouwwerken zijn voorzien van een bouwvlak met een maximale hoogte van 4 meter. Via ontheffing is de bouw van nieuwe kleinschalige bebouwing, b.v. in de vorm van dierenverblijven of ondersteunende lichte horeca mogelijk tot een oppervlakte van maximaal 250 m2. Ook de zuidelijke rand van Kranenburg en de binnenterreinen van enkele woonvlekken hebben de bestemming Groen. De stadsmarkering lans de snelweg is voorzien van de aanduiding (sco-stm): specifieke vorm van cultuur en ontspanning - kunstwerk.
Deze bestemming is toegekend aan het restaurant Ni-Hao midden in het Stadspark, met de aanduiding H=2, aan het Mercurehotel naast Martiniplaza (aanduiding H=5) en aan een gebouwtje bij de entree van de parkeergarage tegenover Martiniplaza met de aanduiding H=1 (lichte horeca).
De bestemming Kantoor is gelegd op de kantorenlocatie Martini Trade Park en het gebouw van de Gasunie. Binnen de bestemming is ondersteunende lichte horeca met vergader- en andere dienstverlenende faciliteiten mogelijk, evenals lichte vormen bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2. Door middel van een ontheffing is de vestiging van een hotel (horeca 5) binnen de bestaande bebouwingsstructuur mogelijk.
Een aantal panden in het bestemmingsplan heeft de bestemming Maatschappelijk gekregen: Kinderopvang Jabadoo aan de Eemsgolaan, het verenigingsgebouw van het woonwagencentrum de Kring, de locatie van Novo op de hoek Peizerweg/Campinglaan, een kerkgebouw annex scoutinggebouw waar ook een kinderopvang van SKG is gevestigd en de van Lieflandschool aan de Paterswoldseweg.
Dit betreft de gebieden van het volkstuinencomplex en het terrein van de Camping Stadspark, aan weerszijde van de Campinglaan. Op het volkstuinencomplex mogen per perceel gebouwen tot een oppervlakte van 60 m2 worden opgericht tot een bouwhoogte maximaal 4 meter, tenzij de bestaande oppervlakte en hoogte meer bedragen. Het grote verenigingsgebouw is voorzien van een bouwvlak.
In de gebruiksvoorschriften is aangegeven dat permanente bewoning is uitgesloten.
Op het terrein van de Camping Stadspark zijn de twee gebouwen bij de entree, waaronder een bedrijfswoning, voorzien van een bouwvlak op de kaart. Daarnaast worden via 'direct bouwrecht' maximaal 10 logwood-cabins toegestaan in clusters van 5 eenheden. De oppervlakte varieert tussen 15 en maximaal 25 m2, met dien verstande dat de totale bebouwingsoppervlakte per cluster niet meer dan 100 m2 mag bedragen.
Wat de situering betreft dienen de trekkershutten zich zo veel mogelijk te integreren in de camping. Dit kan bereikt worden door een situering rug aan rug, met de opening georiënteerd op de andere campinggasten, dan wel de omgeving. Verder dient rekening te worden gehouden met de zichtlijnen over de camping. De cabins moeten een natuurlijke uitstraling hebben. Zie ook paragraaf 3.3 onder Voorzieningen.
Via ontheffing bestaat de mogelijkheid het restaurant van de camping met maximaal 200 m2 te vergroten en nog eens maximaal 10 logwood-cabins bij te bouwen. Het toestaan van meer cabins betekent een te grote toename van de bebouwingsoppervlakte waardoor het karakter van de Camping Stadspark te veel wordt aangetast.
De sportvelden langs de A7 en het terrein van de drafbaan hebben de bestemming Sport gekregen.
Op het laatste terrein zijn evenementen toegestaan tot een maximun van 12 dagen per jaar. De vergunningverlening vindt plaats via de Algemene Plaatselijke Verordening Groningen (APVG) en de Wet milieubeheer (Wm). Een eventuele toename van het aantal evenementen, waarover binnen de gemeente wordt gesproken, is nog niet concreet aan de orde en is daarom in dit bestemmingsplan niet meegenomen.
De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur in het plangebied. Het gaat hier om de Peizerweg/Zuiderweg, de A7 de Westelijke Ringweg en de wegen door Kranenburg en het Stadspark. In de bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen geregeld die de vergunningvrije maatvoering (15m2 en 3 meter bouwhoogte) te boven gaan. Verder is de standplaats in de zuidwesthoek van het plangebied, op de hoek van de Zuiderweg, aangegeven met de functieaanduiding sdh-stp (standplaats voor detailhandel).
Het parkeerterrein van de Gasunie heeft de aanduiding (p) van parkeren. De parkeergarage tegenover Martiniplaza de aanduiding (pg). Verder komt hier een kunstwerk voor in de vorm van een grote Pi, die aangeduid is als (sco-kw): specifieke vorm van cultuur en ontspanning - kunstwerk.
Deze bestemming is toegekend aan de belangrijkste watergangen en vijvers in het plangebied en behoeft geen nadere toelichting.
De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.
Regeling voor bijbehorende bouwwerken
Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied.
Voorerfgebied en achtererfgebied
Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:
- maximaal 4 meter hoog zijn, en;
- maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.
Aangebouwde bijbehorende bouwwerken
Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.
Ligging aan het openbaar toegankelijk gebied
Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied tezamen, inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.
Deze bestemming is gelegd op het gebied van de Peizerhoeve, waar 21 vrijstaande woningen worden gebouwd. Hier moet de bebouwing op minimaal 2 meter uit de erfgrens of het water worden geplaatst. De bijbehorende bouwen dienen te worden gecombineerd of geïntegreerd met het hoofdvolume. De woningen moeten zijn voorzien van een kap. De kapvorm is vrij, hier worden geen nadere eisen aan gesteld.
Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de woonwagens op het woonwagencentrum de Kring. Hiervoor geldt een maximaal bebouwingspercentage per perceel van 50%. In een 4-tal gevallen wordt dit percentage overschreden, namelijk op De Kring 20 (51%), De Kring 43 (68%),
De Kring 47 (65%) en De Kring 82 (58%). Tegen deze vier gevallen is jarenlang niet opgetreden en de betreffende situaties zijn ten opzichte van de perceelsgrootte niet disproportioneel wat betreft de overschrijding van het beoogde maximale bebouwingspercentage. Vandaar dat deze vier gevallen, aansluitend op de legaliseringsinzet van de gemeente, in het nieuwe bestemmingsplan zijn meegenomen.
Voor de woonwagens geldt een goothoogte van maximaal 4 meter, met een nok/bouwhoogte van maximaal 5,5 meter, uitgezonderd de rij woonwagens aan de oostzijde van de Kring, die gesitueerd is tegenover de bouwblokken 'gewone woningen'. De hoogte van de woonwagens in deze strook mag maximaal 6,5 meter bedragen.
Woonwagens dienen tenminste 5 meter van elkaar te staan. De zijdelingse perceelgrensafstanden van wagens dienen daarop afgestemd te zijn. Deze afstanden worden gehanteerd in verband met brandveilligheid en gelden niet in geval van clustering van twee wagens tussen twee stenen voorzieningengebouwen.
Voor aan- en bijgebouwen geldt een goothoogte van maximaal 3 meter en een ontheffing voor een bouwhoogte tot 4 meter, zodat een kleine kap kan worden gerealiseerd. Er geldt geen afstand tot de zijdelingse of achterste perceelsgrens. Wel tot de voorste perceelgrens: in nieuwe situaties moeten de bijgebouwen 4 meter worden teruggelegd van de straat, vanwege het uitzicht vanuit de woonwagens, met het oog op de parkeerdruk op De Kring en uit oogpunt van het straat- en bebouwingsbeeld.
Door het plangebied loopt een aantal gasleidingen. Deze zijn op de kaart aangegeven met een daarbij behorende strook voor de aanleg, de instandhouding en de bescherming van deze leidingen. Met de name de hoge druk gasleiding over de Novo-locatie aan de Peizerweg is van belang voor nieuwe toekomstige ontwikkelingen.
Artikel 18 Waarde - Archeologie 1 en artikel 19 Waarde - Archeologie 2
In het bestemmingsplan Kranenburg-Stadspark zijn twee archeologische dubbelbestemmingen opgenomen: de bestemming Waarde - Archeologisch 1 betreffen de terreinen waarvan bekend is dat er archeologische resten aanwezig zijn. Het gaat hierbij om twee voormalige historische boerenplaatsen. Ingrepen in deze terreinen verstoren vrijwel zeker archeologische waarden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden is daarom een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, vereist.
De bestemming Waarde - Archeologisch 2 betreft de zones met een hoge archeologische verwachting. In deze zones kunnen zich (nog niet ontdekte) vindplaatsen bevinden. Zie voor een uitgebreidere beschrijving van de gebieden paragraaf 4.2.
Aan de dubbelbestemmingen zijn bouwregels en een vergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden gekoppeld, die de archeologische waarden beschermen. Voor de terreinen die liggen in Waarde - Archeologie - 1 is een vrijstelling van 50 m² oppervlakte en 30 cm diepte opgenomen.
Voor de gebieden die de dubbelbestemming Waarde - Archeologisch 2 hebben, geldt een vrijstelling van 200 m² oppervlakte en 30 cm diepte. Archeologische resten kunnen zich hier namelijk zeer dicht onder het maaiveld bevinden. De vrijstelling van 200 m² is gebaseerd op de aard van de vindplaatsen. Een ingreep in de bodem met een oppervlakte van meer 200 m² zou een potentiële vindplaats al compleet kunnen vernietigen.
Algemene regels
Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.
Dit artikel waarborgt dat binnen de 'geluidzone-industrie' uitsluitend indien de geluidbelasting vanwege het industrieterrein op de gevels van deze geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde niet-geluidgevoelige gebouwen kunnen worden gebruikt als geluidgevoelig gebouw en/of geluidgevoelige gebouwen kunnen worden bebouwd.
In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.
Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.
Overgangs- en slotbepalingen
Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.
Interpretatieve gebruiksbepalingen
Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.
Wijzigingsbevoegdheid
Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.
5.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen
De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.
In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.
Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.
Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:
a. de aard van het gebruik
b. de omvang van het gebruik
c. de intensiteit van het gebruik
Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.
Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.
Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.
Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).
Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.
Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk
Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 14.6.
Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 14.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen wonen-werken (bijlage 2).