1.1 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.2 Plan     

het bestemmingsplan 'Cosunpark' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020205008-VG01 van de gemeente Breda;

1.3 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.4 Aan- en uitbouwen     

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt;

1.5 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 Archeologische waarden     

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;

1.8 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.9 Bed & breakfast     

een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning;

1.10 Begane grond     

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

1.11 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)     

• legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

1.12 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.13 Bestemmmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.14 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.15 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak;

1.16 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder;

1.17 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.18 Bouwperceelgrens     

de grens van een bouwperceel;

1.19 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.20 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.21 Dak     

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.22 Dakopbouw     

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw;

1.23 Dove gevel     

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten;

1.24 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.25 Geluidsgevoelig object     

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder;

1.26 Geluidsgevoelige ruimte     

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m²;

1.27 Geluidsluwe gevel     

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen;

1.28 Gestapelde woning     

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

1.29 Groothandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, danwel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

1.30 Groothandel in smart- en/of headproducten     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen;

1.31 Headshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden;

1.32 Huishouden     

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

1.33 Hoofdgebouw     

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

1.34 Kamerverhuur     

het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

1.35 Kantoor     

een gebouw ten behoeve van een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

1.36 Middeldure huurwoning     

een huurwoning voor middeldure huur, zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda, zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019;

1.37 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, telefooncellen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen), apparatuur voor telecommunicatie, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen;

1.38 Onderbouw     

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen;

1.39 Ondergeschikte functie     

een functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt en waarbij de hoofdfunctie gehandhaafd blijft;

1.40 Permanente bewoning     

bewoning door een of meerdere persoon van een daarvoor bestemd gebouw als hoofdverblijf;

1.41 Prostitutie     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.42 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.43 Smartshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen;

1.44 Wonen     

het voeren van een huishouden in een woning;

1.45 Woning     

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens     

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel;

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel     

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

2.3 Bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 Hoogte van een dakopbouw     

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

2.5 Inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.6 Ondergeschikte bouwdelen     

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;

2.7 Oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.8 Peil     

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. kantoor;
2. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

3. nutsvoorzieningen
4. groen;
5. parkeren;
6. verkeer;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2 Bouwregels     

3.3 Specifieke gebruiksregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
4. nutsvoorzieningen;
5. verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
6. kunstobjecten;
7. ter plaatse van de aanduiding ' specifieke vorm van verkeer - parkeren', tevens voorzieningen voor verkeer en parkeren.

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. doeleinden ten dienste van de waterhuishouding in de brede zin;

met daaraan ondergeschikt:

2. groen;
3. langzaamverkeerroutes;
4. nutsvoorzieningen.

5.2 Bouwregels     

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;
   2. het aanplanten of verwijderen van bomen en/of houtgewassen alsmede het aanleggen en/of aanplanten van landschapselementen;
   3. het vellen of rooien van houtgewas als bos, houtsingels, boomgroepen, struwelen, alsmede het verwijderen van landschapselementen als poelen, moerasjes en ruigten;
   4. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen;
   5. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het extensief recreatief medegebruik;
   6. het aanbrengen van drainage;
   7. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
2. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. het normale onderhoud betreffen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en waterhuishoudkundige waarden van de gronden.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. verkeer;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

6.2 Bouwregels     

6.3 Specifieke gebruiksregels     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

7.2 Bouwregels     

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie'.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

7.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen mits dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

11.1 Maximum aantal woningen     

1. Onverminderd het bepaalde in Artikel 3 Gemengd en Artikel 6 Wonen zijn maximaal 265 woningen toegestaan in dit plan;
2. Minimaal 50% van de woningen zoals opgenomen in lid 11.1 onder a, moet gebruikt worden als middeldure huurwoning;
3. De woningen zoals bedoeld in lid 11.1 onder b, dienen minimaal 15 jaar als zodanig in stand gehouden te worden.

11.2 Parkeren     

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen en een omgevingsvergunning voor gebruik waarbij toepassing wordt gegeven aan de regels over afwijking van dit plan of voor gebruik dat in strijd is met de regels van dit plan wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto's en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 of;
   2. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

11.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

12.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1.3.1 Tuinzigt - Westerpark     

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan "Tuinzigt - Westerpark". Dit plan is op 30 juni 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Breda.

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Kantoor', de enkelbestemming 'Groen', de enkelbestemming 'Verkeer' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Er geldt een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden tot een bouwhoogte van maximaal 25 meter en waarbij een bebouwingspercentage van 25% geldt. Figuur 1.3 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Hierop is de enkelbestemming 'Kantoor' in het roze aangegeven, de enkelbestemming 'Groen' in het groen, de enkelbestemming 'Verkeer' in het grijs en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' middels het + teken.

Figuur 1.3Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: QGIS, eigen bewerking)

Relatie tot ontwikkeling

Binnen de geldende bestemmingen is de functie wonen niet toegestaan. Derhalve is sprake van strijd met het geldende bestemmingsplan. Het maximum toegestane bebouwd oppervlak en de maximum toegestane bouwhoogte worden niet overschreden met de voorgenomen ontwikkeling. Middels onderhavig bestemmingsplan wordt de strijdigheid met de functie van het geldend bestemmingsplan weggenomen.

1.3.2 Parapluplan parkeren 2017     

Naast het bestemmingsplan 'Tuinzigt – Westerpark' is ook het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren 2017' vigerend. Sinds de wetswijziging die per 29 november 2014 in werking trad (kortgezegd de Reparatiewet (BZK 2014 Stb. 2014, 458) mogen stedenbouwkundige voorschriften, waaronder regels over de benodigde parkeerruimte, niet meer in de bouwverordening opgenomen worden. Indien gewenst dient de gemeente regels voor parkeren in het kader van de "goede ruimtelijke ordening" in het bestemmingsplan op te nemen. De wetgever heeft de gemeenten hiervoor een overgangstermijn tot

1 juli 2018 gegeven.

Dit plan zorgt er voor dat ook in de toekomst getoetst kan worden aan het parkeerbeleid en de parkeernorm van de gemeente Breda. Om dit te kunnen blijven doen worden de “oude” parkeerregels in de bestemmingsplannen vervangen door de planregels uit dit bestemmingsplan.

Het plan is een wetstechnische wijziging en wijzigt inhoudelijk niets aan het parkeerbeleid, de parkeernormen, de parkeertijden en de parkeertarieven.

Relatie tot ontwikkeling

In paragraaf 4.11 van deze toelichting wordt getoetst aan de verkeer- en parkeeraspecten. Hierbij worden de regels uit het parapluplan parkeren 2017 in acht genomen.

In 2021 zijn door gemeente Breda nieuwe parkeernormen vastgesteld. De beoogde ontwikkeling houdt rekening met de actuele parkeernormen die van toepassing zijn.

1.3.3 Paraplubestemmingsplan Smart-, grow- en headshops en belwinkels     

Het paraplubestemmingsplan 'Smart-, grow- en headshops en belwinkels' van gemeente Breda is eveneens vigerend op de projectlocatie. Het doel van de parapluherziening is om in alle geldende bestemmingsplannen van de gemeente Breda een regeling op te nemen, waardoor de vestiging van smart-, grow-, headshops en belwinkels wordt tegengegaan. De regeling dient te voorzien in een algeheel verbod op de vestiging van nieuwe bedrijven in combinatie met een bevestiging van de aanwezigheid van bestaande bedrijven. Ook dient de regeling in een uitsterfconstructie te voorzien waardoor de bestaande bedrijven, na het (gedurende een bepaalde periode) beëindigen van hun activiteiten, niet terug kunnen keren, of door een vergelijkbare zaak kunnen worden opgevolgd.

Relatie tot ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van woningen. Er is derhalve geen relatie met de regels uit het paraplubestemmingsplan.

2.3.1 Ontwikkelvisie     

Door de initiatiefnemer is in samenspraak met de gemeente Breda voor de (her)ontwikkeling van Cosunpark een ontwikkelvisie opgesteld. In deze ontwikkelvisie komen naast het stedenbouwkundig volume en het programma, ook de thema's mobiliteit (zie paragraaf 4.11), duurzaamheid (zie paragraaf 4.5) en natuur (zie paragraaf 4.6) aan bod. Tevens wordt ingegaan op de werking- en kwaliteit van Cosunpark.

Het vertrekpunt voor de ontwikkelvisie vormde het Masterplan dat door de gemeente Breda in het verleden voor Cosunpark is opgesteld. In het Masterplan van de gemeente Breda voor het plangebied werd een zogeheten dambordverkaveling gehanteerd. Hierdoor werden zichtassen niet beëindigd en stonden de ruimtes en gebouwen gelijk in hiërarchie. Dit maakt het moeilijk om interessante plekken te maken of (zicht)assen te beëindigen.

Door het aanpassen en uitbreiden van de massa opzet van het Masterplan worden (verblijfs)plekken gecreëerd en zichtassen beëindigd op gebouwen. Het accentueren en organiseren van de ontsluiting van de verschillende gebouwen wordt hierdoor gebundeld en daardoor helder gemaakt. De schuine assen die de Zandoogjes verbinden met het water en uiteindelijk de Ettensebaan blijven gehandhaafd.

Een groot deel van het parkeren wordt ondergebracht in twee ondergrondse parkeergarages tussen de bebouwing. De parkeergarages zijn toegankelijk vanaf Zandoogjes. Cosun 1 zal getransformeerd worden van kantoor naar wonen, de overige gebouwen zijn nieuw. Voor de transformatie van Cosun 1 is reeds een vergunning aangevraagd. De vergunde situatie wordt in dit bestemmingsplan planologisch-juridisch verankerd.

Figuur 2.2Vertaling van Masterplan naar Ontwikkelvisie (bron: Ontwikkelvisie)

2.3.2 Inrichting buitenruimte     

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Parkeren vindt overal op maaiveld plaats. Het doel is om meer groen en minder parkeren op maaiveld te voorzien. Er dient een prettig woongebied met een groen karakter gerealiseerd te worden, dat ook aansluit op de omgeving (in het bijzonder het Westerpark).

Om de transformatie van verhard terrein naar een prettig, groen woongebied te bewerkstelligen worden de wandelroutes met het groen vanuit de Westerparkwijk doorgetrokken en wordt het maaiveld van een nieuwe (groene) inrichting voorzien. Hiermee wordt een introverte locatie omgezet tot een open groene woonomgeving. Daarnaast wordt aandacht gegeven aan verblijfsgebieden en aan het samenbrengen van een gemeenschap.

Looproutes door het plangebied dragen bij aan een verbinding met de omliggende buurten en sluiten daarnaast aan op het bestaande OV-netwerk.

Om het open groene karakter te beschermen, wordt het parkeren in de toekomstige situatie zorgvuldig ingepast. Naast de realisatie van twee ondergrondse parkeergarages wordt immers ook voorzien in (een beperkt deel aan) parkeren op maaiveld. Het maaiveld parkeren ligt daarom zoveel als mogelijk aan de randen van het plangebied. Daarnaast zijn de garages op een zodanige wijze gepositioneerd, dat deze het beoogde open en groene karakter niet beperken.

In figuur 2.3 is het Voorlopig Ontwerp voor de terreininrichting van het plangebied weergegeven. Het betreft een serie woonblokken in een groene setting, waar glooiende grasvelden, plantvakken en verspreid staande bomen het beeld bepalen. Langs de waterpartij wordt een aantal speciale plekken gecreëerd zoals een luwe tribunetrap en een vissteiger. Bestaande bomen worden waar mogelijk behouden en veel nieuw groen wordt aangeplant. Meanderende paden hechten het terrein aan haar omgeving.

Figuur 2.3Voorlopig Ontwerp terreininrichting Cosunpark (bron: Ontwikkelvisie)

Voor het plangebied is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is opgenomen als Bijlage 1 bij voorliggend bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan is tevens in de planregels verankerd middels een voorwaardelijke verplichting. Zodoende wordt de beoogde beeldkwaliteit in het plangebied gewaarborgd.Natuurinclusief bouwen

Bij de realisatie van een groeneinrichting van het plangebied, wordt ook aandacht besteed aan een natuurinclusieve inrichting van het plangebied. Hiertoe is een 'Gebiedsvisie natuurinclusief bouwen' opgesteld, welke als onderdeel van het mitigatieplan voor vleermuizen is opgesteld (zie bijlage 1 in Bijlage 8 Mitigatieplan vleermuizen). Op basis van waarnemingen in de omgeving, is gekeken welke soorten gestimuleerd kunnen worden. Voor de nieuwbouw betreft dit in ieder geval vleermuizen, de huismus en de gierzwaluw. Met de inrichting van het terrein wordt gekeken of bijzondere vlinders en andere insecten aangetrokken kunnen worden. Voor de teunisbloempijlstaart, een zeldzame vlinder, kan dit bijvoorbeeld door met een gemengde haag een zonnige bosrand te maken. Voor andere insecten zullen tevens geschikte planten en verblijfplaatsen worden gerealiseerd (zoals een insectenhotel). Bij de inrichting is daarnaast aandacht voor amfibieën, door de oevers van oppervlaktewater verder geschikt te maken. Bestaande glooiende oevers blijven behouden.

2.3.3 Programma     

Het her te ontwikkelen Cosunpark voorziet in een programma dat opgezet is als mix aan verschillende woongebouwen, welke middels een kwalitatief ingericht maaiveld en bebouwd parkeren met elkaar verbonden zijn. In het plangebied wordt, middels voorliggend bestemmingsplan, de realisatie van maximaal 265 woningen toegestaan. Het huidige beoogde programma voorziet in 259 woningen, verdeeld over zes woongebouwen (Cosun 1 t/m 6, zie figuur 2.4). In het woonprogramma speelt middeldure huur / koop een centrale rol. Door de omvang van het project is het mogelijk om het totaal met kwaliteit en eigentijdse services van luxe en comfort uit te voeren. Dit zal met name zijn uiting krijgen in de hoogwaardige invulling van de openbare ruimte.

Figuur 2.4 Voorlopig ontwerp voor de inrichting van het terrein, met daarbij de beoogde aantallen woningen in Cosun 1 t/m 6 weergegeven (bron: Ontwikkelvisie)

In figuur 2.4 wordt voor Cosun 1 t/m 6 het beoogde toekomstig programma weergegeven. Minimaal 50% van het woningaanbod zal in de categorie middeldure huur gerealiseerd worden (middeldure huur zoals gedefinieerd in de 'Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Breda houdende regels omtrent huisvesting Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda'). De beoogde middeldure huurwoningen hebben een oppervlakte vanaf circa 70 m² GBO. De overige woningen vallen in de categorie vrije sector. De woningen variëren daarnaast in oppervlak, waardoor de woningen zowel geschikt zijn voor starters, alleenstaanden, gezinnen en de zogeheten 'empty nesters'.

Belangrijk om hierbij te vermelden is dat Cosun 2 en 3 momenteel nog in verhuur zijn als kantoorgebouwen. De verhuur van Cosun 2 wordt naar verwachting tussen 2027 en 2032 beëindigd. De verhuur van Cosun 3 loopt naar verwachting omstreeks 2025 af. Na het einde van de huurtermijn zullen deze gebouwen getransformeerd worden naar woningen. Onderhavig bestemmingsplan maakt deze nieuwe functie alvast mogelijk. Daarnaast geldt dat alle woningen zoveel als mogelijk worden uitgevoerd als levensloopbestendige woningen. Een hoogwaardige invulling van de openbare ruimte leidt tot een comfortabele woonomgeving. Bovendien zullen de woningen voldoen aan de laatste eisen op het gebied van duurzaamheid (zie paragraaf 4.5 Duurzaamheid).

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012).

De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de NOVI wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1 Afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

Relatie tot ontwikkeling

Geen van de in de NOVI benoemde nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening     

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden.

Relatie tot ontwikkeling

Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening     

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relatie tot ontwikkeling

De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld.

3.2.1 Brabantse Omgevingsvisie en Omgevingsverordening     

Algemeen

De Brabantse Omgevingsvisie is in december 2018 vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat een overheidslaag zich aan haar eigen visie moet houden. Een overheid kan de keuzes uit de Omgevingsvisie vastleggen in regels, de Omgevingsverordening. Aan die regels moeten overheden, bedrijven en burgers zich houden.

Interim omgevingsverordening

Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de Interim omgevingsverordening vastgesteld. Vervolgens is de Interim omgevingsverordening op 5 november 2019 in werking getreden.

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving staan voortaan bij elkaar in één digitaal document: de Omgevingsverordening. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2022 ingaat. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een 1e stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. Uitgaande van de huidige planning van de Omgevingswet wordt de definitieve omgevingsverordening in oktober 2021 vastgesteld.

De Interim omgevingsverordening vervangt een aantal provinciale verordeningen, te weten de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

1. Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
2. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.
   
   

Relatie tot ontwikkeling

Op basis van de digitale viewer van de Interim omgevingsverordening is te zien dat op de projectlocatie regels uit diverse thema's van toepassing zijn, te weten:

• Thema waterkwaliteit: de locatie is gelegen in een diep grondwaterlichaam en binnen de aanduiding 'geen Attentiezone waterhuishouding'. Hierbinnen gelden rechtstreeks werkende regels voor milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen.
• Thema waterkwantiteit: de locatie is gelegen binnen de aanduidingen 'Norm wateroverlast Stedelijk gebied' en 'normen wateroverlast'. Voor deze aanduidingen zijn instructieregels opgenomen voor waterschappen.
  
  
  
  Voor de thema's waterkwaliteit en waterkwantiteit geldt dat daar in paragraaf 4.12 van deze toelichting nader op wordt ingegaan. Vooruitlopend daarop wordt hier volstaan met de conclusie dat als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling het verhard oppervlak in het plangebied afneemt, er door diverse maatregelen sprake is van het vertraagd afvoeren van hemelwater en tot slot sprake is van een aanzienlijke afnamecapaciteit van het hemelwater aan het Gemeentelijk Riool.

• Thema verstedelijking: de locatie is gelegen in concentratiegebied en stedelijk gebied. Hierbinnen gelden instructieregels voor gemeenten ten aanzien van stedelijke ontwikkeling en erfgoed.
• 
  
  Het relevante artikel uit de Interim omgevingsverordening ten aanzien van het thema verstedelijking, is artikel 3.42 'Duurzame stedelijke ontwikkeling'. Dit artikel bepaalt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen en ligt binnen Stedelijk gebied een onderbouwing bevat dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Voorts bepaalt het tweede lid van artikel 3.42 dat een duurzame

stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. een goede omgevingskwaliteit bevordert met een veilige en gezonde leefomgeving; 
2. zorgvuldig ruimtegebruik bevordert, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; 
4. rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. bijdraagt aan een duurzame, concurrerende economie.

Op het regionaal beleid wordt in paragraaf 3.2.2 van deze toelichting nader ingegaan. De voorgenomen ontwikkeling is verder in lijn met het gestelde in artikel 3.42. Het voorziet in de bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een leegstaand kantoorpand naar een appartementengebouw ten behoeve van de functie wonen en de realisatie van nieuwe woongebouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast wordt op diverse vlakken invulling gegeven aan de duurzaamheidseisen zoals genoemd in sub c t/m f van artikel 3.42. Voor het project Cosunpark is een visie op duurzaamheid ontwikkeld, waarbij duurzame energie uit grondwater (warmte- koudeopslag WKO) en elektriciteitsopwekking uit PV-panelen een centrale rol spelen voor de opwekking van duurzame energie. Daarnaast wordt voorzien in een natuurinclusieve inrichting van het plangebied en wordt gezocht naar duurzame mobiliteitsoplossingen. Op de duurzaamheidsmaatregelen in het plangebied wordt in paragraaf 4.5 van deze toelichting nader ingegaan. Vooruitlopend daarop kan gesteld worden dat wordt voldaan aan artikel 3.42 van de Interim omgevingsverordening.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de ambities uit de Omgevingsvisie en de regels uit de Interim omgevingsverordening.

3.2.2 Brabantse Agenda Wonen     

Algemeen

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Dit is een agenda op hoofdlijnen, waarvan de actielijnen en richtinggevende principes de leidraad vormen voor de regionale samenwerking tussen gemeenten. Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

1. accent op duurzame verstedelijking;
2. meer nadruk op de bestaande woningvoorraad;
3. inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen;
4. versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

1. optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren;
2. ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen;
3. woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag;
4. vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen;
5. realisme en flexibiliteit in planning en programmering;
6. versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt. Voor de gemeente Breda betekent dit dat regionaal wordt samengewerkt met de gemeenten Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Geertruidenberg en Drimmelen (subregio Breda e.o.). Door uit te gaan van het (sub-)regionale schaalniveau kan beter worden aangesloten op de ruimtelijke schaal, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen. De driejaarlijkse actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt als richtinggevend kader beschouwd waarlangs de regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen (jaarlijks) worden gemonitord.

De samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en op 13 december 2017 vastgesteld, welke is herijkt op 5 december 2018. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan. De focus van de gemeenten ligt hierin op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik.

Relatie tot ontwikkeling

De focus van het provinciaal en regionaal beleid voor wonen ligt op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik. De voorgenomen ontwikkeling voorziet daar bij uitstek in. Thans functioneert het Cosunpark als een kantoorlocatie, echter is de leegstand toegenomen en daarmee ook het risico op achteruitgang van de (ruimtelijke) kwaliteit van de locatie. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de transformatie van deze kantoorlocatie naar een duurzaam, hedendaags woongebied midden in de stad. De projectlocatie is eveneens gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het provinciale en regionale beleid zoals verwoord in de Brabantse Agenda Wonen.

3.3.1 Structuurvisie Breda 2030     

Algemeen

De Structuurvisie 'Breda 2030' (vastgesteld op 26 september 2013) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle ruimtelijk relevante thema's. De Structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de structuurvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd:

1. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie van de stad verder wordt benut en uitgebouwd.
2. Breda Markstad: gaat er van uit dat kansen en kwaliteit van het water worden gebruikt bij ontwikkeling.
3. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

Ten aanzien van wonen wordt in de structuurvisie opgemerkt dat de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen. Op de woningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. De bestaande woningvoorraad is van belang, verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen, ook de verbouw van kantoren tot woningen is een nader te verkennen optie.

Het wonen van de toekomst

Stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten vragen om duurzame oplossingen voor het wonen. Binnen de bestaande woningvoorraad is het belangrijk eigenaren bewust te maken van duurzame aanpassingen als isolatie en zonnepanelen. Binnen de nieuwbouw is aandacht wenselijk voor 'slimmer en goedkoper bouwen' en de toepassing van nieuwe materialen. Duurzaam bouwen en verbouwen is de norm, slopen wordt een uitzondering op de regel. De focus ligt op renovatie en transformatiemogelijkheden in de bestaande woningvoorraad, leegstaand vastgoed (kantoren, winkels, monumenten) en daarnaast op het gedoseerd toevoegen van nieuwbouw verspreid over de stad.

Richting geven aan het woonbeleid

Breda zet nadrukkelijk in op het binden van jonge huishoudens en talenten aan de stad, onder andere door aantrekkelijke woonmilieus met voldoende menging van functies. Om huishoudens te binden aan de stad is het van groot belang om te zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare woningen in de diverse woonsferen, in huur en koop. Hoewel een groei van de woningvoorraad noodzakelijk blijft, zullen de veranderingen in de woonvraag de komende periode vooral moeten worden opgevangen binnen de bestaande woningvoorraad. Met woningaanpassing is het mogelijk dat ouderen langer in hun woning blijven wonen. Voor ouderen vraagt de bereikbaarheid van zorg en voorzieningen aandacht.

Ook functieveranderingen kunnen een bijdrage leveren aan huisvestingsmogelijkheden (leegstand kantoren, winkels, scholen, buurthuizen) en het behouden van beeldbepalende panden in de stad. Een en ander betekent ook meer kansen voor particuliere verhuurders, beleggers en tijdelijke verhuur van te koop staande woningen.

Programmering

Het regionaal afgestemde woningbouwprogramma bedraagt 6.325 woningen voor de periode tot 2023 en ca. 5.000 woningen voor de periode 2023-2030. De uitdaging is flexibiliteit in het programma te krijgen. In eerste instantie zet de gemeente Breda in op herbenutting van leegstaand vastgoed en in de bijsturing van bestaande woningbouwplannen.

Relatie tot ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de transformatie van de huidige kantoorlocatie in het plangebied, waar thans kwaliteitsverlies als gevolg van toenemende leegstand optreedt, naar een hoogwaardig duurzaam woongebied. Door het behoud en transformeren van bestaande bouw, is sprake van herbenutting van vastgoed. Bovendien vindt nieuwbouw van woongebouwen plaats. In totaal worden maximaal 265 woningen gerealiseerd, waarvan 50% middeldure huurwoningen. De woningen variëren daarnaast in oppervlak, waardoor de woningen zowel geschikt zijn voor starters, alleenstaanden, gezinnen en de zogeheten 'empty nesters'.Het plan draagt hiermee bij aan de woningbehoefte in de regio en in de gemeente Breda.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de doelstellingen uit de structuurvisie Breda 2030.

3.3.2 Woonvisie Breda     

Algemeen

De Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd (vastgesteld door de gemeenteraad december 2013) geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit Breda is van gedachten gewisseld over de aandachtspunten voor de komende jaren en een koers uitgezet.

Op het beleidsterrein van het wonen heeft de gemeente Breda in de woonvisie drie ambities geformuleerd:

1. zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
2. een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente Breda zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
3. een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.
   
   

De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en is verder uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie (december 2014). In de Uitvoeringsagenda is opgenomen dat een plan van aanpak wordt opgesteld om initiatieven voor transformatie van kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed naar bijvoorbeeld wonen aan te jagen.

Relatie tot ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan twee van de drie ambities van gemeente Breda uit de woonvisie. Zo wordt met de voorgenomen ontwikkeling voorzien in een gedifferentieerd woonprogramma, bestaande uit woningen in de segmenten middelduur (minimaal 50% van het totaal aantal woningen) en vrije sector. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt ruimte wordt geboden aan maximaal 265 woningen. De woningen zijn daarnaast bedoeld voor diverse doelgroepen, zoals starters, gezinnen, alleenstaanden en empty nesters. Daarnaast betreft de voorgenomen ontwikkeling een duurzame ontwikkeling. De woningen worden zoveel als mogelijk uitgevoerd als levensloopbestendige woningen. Er wordt voorzien in een ruime buitenruimte en de woningen zullen voldoen aan de laatste eisen op het gebied van comfort en duurzaamheid.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met twee van de drie ambities uit de woonvisie.

3.3.3 Bestuursakkoord 'Lef en Liefde' 2018 - 2022     

Algemeen

De kernboodschap van het bestuursakkoord voor de periode 2018 – 2022 is 'Lef en Liefde'. Deze kernboodschap is de kapstok van het beleid voor de komende vier jaar. Het bestuur heeft negen doelstellingen op hoofdlijnen:

1. Grootstedelijk Breda
2. Leren, werken en ondernemen in Breda
3. Meer woningen in Breda
4. Breda zorgt voor elkaar
5. Breda bereikbaar
6. Bredase wijken en dorpen leefbaar, schoon, heel en veilig
7. Duurzaam Breda
8. Breda, sportief en cultureel
9. Breda financieel solide en met voorspelbare lastendruk
   
   

Relatie tot ontwikkeling

Voor de onderhavige ontwikkeling zijn de doelstellingen 'grootstedelijk Breda', 'meer woningen in Breda' en 'duurzaam Breda' het meest relevant.

Grootstedelijk Breda

Breda wil aantrekkelijk zijn en blijven als stad en daarom wordt een sprong voorwaarts gemaakt. Hiervoor is een goed en sterk vestigingsklimaat van belang, maar ook goed wonen, een grootstedelijke cultuur, onderwijs en de arbeidsmarkt spelen hierin een rol. Breda wordt naast stedelijker tegelijkertijd ook steeds groener gemaakt. Er wordt richting gegeven aan de ambitie om in 2030 de eerste Europese stad in een groen park te zijn. Zo krijgt Breda steeds meer te bieden aan kwaliteit, zowel binnen de stad als in de dorpen en wordt Breda nog aantrekkelijker om te wonen, werken en ondernemen.

De voorgenomen ontwikkeling maakt gebruik van de beschikbare ruimte om te voorzien in de grote woningbehoefte. Daarnaast wordt voorzien in een groene (natuurinclusieve) inrichting van de buitenruimte, waarmee de verbinding met het Westerpark wordt gezocht. Hiermee wordt bijgedragen aan de onderscheidende identiteit die past bij Breda.

Meer woningen in Breda

Er zijn te weinig woningen in de stad en dorpen van Breda. De woningen die beschikbaar zijn, gaan vaak boven de vraagprijs of na een lange wachtlijst binnen een korte tijd weer weg. Het Bredase woningtekort speelt ook mensen parten die hier al wonen en toe zijn aan een volgende stap, of ze nu jong of oud zijn. En voor mensen die hier willen komen wonen vanwege hun werk. Er zijn te weinig betaalbare en passende woningen te koop en te huur. De planning was 890 woningen per jaar erbij de komende tien jaar. De gemeente ziet dit nu als ondergrens. De ambitie is om 6.000 woningen in vier jaar te laten bouwen, dan wel in harde planning te hebben. Dit wordt verdeeld over 1.200 sociale huurwoningen (primair de verantwoordelijkheid van de Bredase corporaties), 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de €36.000 en €45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente gaat het gesprek aan met de corporaties en de bouwsector om de bouw van deze nieuwe woningen versneld te realiseren. De 14 miljoen euro die wordt vrijgemaakt is voor het grootste gedeelte voor het middensegment (de 1.800 woningen). Een van de concrete acties om de 6.000 woningen tot realisatie te brengen is het snel beschikbaar krijgen van leegstaande bedrijventerrein en/of kantoorpanden voor woningen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 265 woningen (met een gedifferentieerd woonprogramma, ten minste 50% middeldure huurwoning). Hiermee wordt bijgedragen aan de kwantitatieve doelstelling om 6.000 woningen te realiseren in de periode tot 2022. Er wordt een kwalitatieve vraag naar zowel middeldure als vrije sector woningen geconstateerd, waar de beoogde ontwikkeling in voorziet.

Duurzaam Breda

Duurzaamheid is integraal onderdeel van het beleid van gemeente Breda. Breda is CO2-neutraal in 2044 en Breda heeft de ambitie om de eerste Europese stad in een groen park te zijn. De gemeente investeert in het geven van ruimte aan water en groen. Er wordt voor gekozen om mensen te verleiden om duurzame keuzes te maken. Hierbij wordt gedacht aan onder andere een snellere en gezondere manier van verplaatsen, aan het verduurzamen van bedrijfspanden en woningen en aan de verdere optimalisering van de afvalscheiding.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in diverse duurzaamheidsmaatregelen. Hier wordt in paragraaf 4.5 van deze toelichting nader op ingegaan.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve bijdrage aan de woningbehoefte die Breda heeft. Daarnaast is de ontwikkeling in lijn met de ambities van de gemeente Breda op het gebied van het stedelijke karakter van Breda en duurzaamheid.

3.3.4 Perspectief wonen     

Algemeen

Het Bestuursakkoord 'Lef en liefde' geeft de ambities weer op het terrein van wonen. De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich vertalen naar concrete woondoelen. Deze doelen zijn onderdeel van reeds vastgesteld beleid vanuit strategische nota's zoals Structuurvisie, (Aanvulling op) woonvisie en aanvullende visies zoals Duurzaamheidsvisie.

Beleidsdoelen wonen

1. De woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag
2. De woningen zijn betaalbaar
3. De woningvoorraad is divers
4. De woningen worden gewaardeerd
5. De leefbaarheid is op orde
6. De woningen zijn levensloopbestendig / Wonen en Zorg
7. De woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving

Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Het is belangrijk te weten welke bijdrage de gebieden kunnen leveren aan het realiseren van gestelde woondoelen. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden. De gemeente Breda heeft door het externe adviesbureau Springco Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen laten opstellen. Talloze gegevens uit onderzoeken en registraties zijn gebruikt om een goed beeld te vormen van het wonen per gebied. In deze onderzoeken zijn niet alleen feitelijke gegevens over woongedrag verwerkt, maar ook de wensen en voorkeuren van bewoners. Er worden voorstellen gedaan voor concrete uitwerking naar beleid en stellen dit beleid ook bij indien omstandigheden wijzigen. Dit vraagt om het voortdurend volgen van ontwikkelingen op de woningmarkt en het herijken van gegevens ('monitoring').

Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid. Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen voorzien in een systematisch strategisch denkkader voor het beoordelen van het wonen per gebied, waardoor we plannen sneller in uitvoering kunnen nemen. Ze vormen een kompas voor de gewenste ontwikkelrichting van het wonen en bieden een afwegingskader voor het maken van plannen per gebied. In nauw overleg met bewoners en partners bouwen we aan de stad en hebben we in een vroeg stadium behoefte aan richtlijnen. Conform de nieuwe Omgevingswet werken we aan een nieuwe manier van organiseren, werken en doen in aanloop naar de Omgevingsvisie in 2020.

Het strategisch model geeft handvatten voor het ontwikkelingsprofiel van gebieden en de manier waarop we de doelen van het wonen concreet uitwerken naar locaties in de stad.

Relatie tot ontwikkeling

Uit het Perspectief Wonen (september 2019, gebiedsprofiel voor stadsdeel West) volgt dat het woningaanbod in Breda West grotendeels goed aansluit op de vraag. Empty nesters en ouderen worden echter onderbediend. Hiervoor moeten aantrekkelijke producten worden gerealiseerd om de doorstroming op gang te brengen. Anders ontstaat er een groter tekort aan eengezinswoningen voor gezinnen met bovenmodaal inkomen. Bewoners met laag inkomen dienen te worden gehuisvest binnen de bestaande voorraad. Verder volgt uit het Perspectief Wonen dat het toevoegen van middeldure koop en middeldure huurappartementen een optie is om de opwaartse ontwikkeling als stedelijk woongebied in de wijk Tuinzigt te versterken. Het toevoegen van middeldure huurwoningen zal daarnaast de groep werkenden van middelbare leeftijd en de ouderen en Empty Nesters aantrekken.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet met de realisatie van maximaal 265 (zoveel als mogelijk) levensloopbestendige woningen, waarvan 50% middeldure huurwoningen betreffen, bij uitstek in de behoefte die volgt uit het Perspectief Wonen voor Breda West. Daarnaast draagt de groene inrichting van de openbare ruimte bij aan een gezonde, duurzame woonomgeving, waar tevens behoefte aan bestaat in Breda West.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het Bestuursakkoord 'Lef en Liefde' en het daarbij behorende Perspectief Wonen.

4.1.1 Kader     

De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik

De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting."

4.1.2 Situatie plangebied     

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 265 woningen. Hiermee is de ontwikkeling aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 sub i van het Bro. Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied. Het maakt immers onderdeel uit van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, bedrijvigheid en dienstverlening. Dat betekent dat enkel de behoefte voor de voorgenomen ontwikkeling aangetoond moet worden.

De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling blijkt uit het in paragraaf 3.2 en 3.3 behandelde provinciale, regionale en gemeentelijke beleid. Met het gedifferentieerde woonprogramma wordt bijgedragen aan de grote woningbehoefte die op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau aanwezig is. Meer specifiek blijkt de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling uit het Perspectief Wonen dat o.a. is opgesteld voor Breda West, waar onderhavig plangebied in is gelegen. Uit het Perspectief Wonen volgt immers de behoefte aan middeldure huurwoningen voor Empty Nesters en ouderen, maar ook voor de groep werkenden van middelbare leeftijd. Van de in totaal maximaal 265 te realiseren woningen in het plangebied wordt 50% in het middeldure huursegment gerealiseerd. De overige woningen betreffen vrije sector woningen. De woningen worden zoveel als mogelijk levensloopbestendig uitgevoerd en daarnaast gerealiseerd binnen een groene, duurzame woonomgeving. De behoefte aan het wonen in een dergelijke woonomgeving staat centraal in het Perspectief Wonen.

4.1.3 Conclusie     

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking en dit vormt daardoor geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.2.1 Kader     

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het cultureel erfgoed mogelijk.

De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Gemeente Breda

In "Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025" (versie april 2019) is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Met de invoering van de Omgevingswet en de Omgevingsvisie wijzigen de kaders. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen.

Archeologie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 1, Archeologie'. Het bovengrondse erfgoed is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2'. De kaarten dienen als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen van bestemmingsplannen en bieden een handvat voor de integrale inpassing van erfgoed in ruimtelijke ontwikkelingen, in lijn met de Omgevingswet.

4.2.2 Situatie plangebied     

Archeologie

Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan archeologisch waarden toegekend gekregen (zie § 1.3). Daardoor geldt dat bij werkzaamheden die dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld en bij de bouw of uitbreiding van bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m², een archeologisch onderzoek nodig is. Archeologisch onderzoek kan uitwijzen in hoeverre archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel dat passende maatregelen genomen kunnen worden om de aanwezige archeologische waarde veilig te stellen.

Omdat het beoogd initiatief onder andere voorziet in werkzaamheden die dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld (denk aan parkeerkelders), wordt voor het plangebied een inventariserend veldonderzoek d.m.v. proefsleuven (karterende en waarderende fase) uitgevoerd. Het daartoe opgestelde Plan van Eisen is opgenomen als Bijlage 2 PvE Archeologisch onderzoek bij dit bestemmingsplan.

Vooralsnog zijn de archeologische waarden in het plangebied middels voorliggend bestemmingsplan beschermd, doordat in de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan voor het gehele plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" is opgenomen.

Cultuurhistorie

Binnen het plangebied is geen bebouwing met cultuurhistorische waarde of monumentale waarde aanwezig. Het plangebied maakt bovendien geen onderdeel uit van een beschermd stads- of dorpsgezicht. Met de beoogde sloop en nieuwbouw van Cosun 2 en Cosun 3, zijn daardoor geen cultuurhistorische waarden in het geding.

4.2.3 Conclusie     

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.3.1 Kader     

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument, dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie.

^{Tabel 4.1: richtafstanden per milieucategorie}

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied.

In een gemengd gebied is sprake van een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

4.3.2 Situatie plangebied     

Het beoogd initiatief bestaat uit de ontwikkeling van woningen. Er worden geen nieuwe bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt waarop milieuzonering van toepassing is. Wel is het van belang dat ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd en dat rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Daarom wordt de ontwikkeling getoetst aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

Onderstaande figuur toont het plangebied en de omliggende bedrijfsbestemmingen in de omgeving.

Figuur 4.1: Plangebied en omliggende bestemmingen

In de toekomstige situatie is het plangebied volledig bestemd als Wonen. Het plangebied kan worden getypeerd als gemengd gebied. Direct naast woningen komen immers ook andere functies voor, zoals bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen.

De relevante bedrijvigheid wordt hieronder besproken.

Shell Express (Ettensebaan 30)

Ten zuiden van het plangebied is een bedrijfsbestemming gelegen met de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg'. Hier zijn bedrijven tot milieucategorie 2 toegestaan, met uitzondering van reeds bestaande bedrijven. Het bedrijf betreft Shell Express. Een benzineservicestation zonder LPG kent conform de VNG publicatie ten hoogste milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Binnen 10 meter vanaf Shell Express zijn in het plangebied geen woningen beoogd. Aan de geldende richtafstand wordt daardoor voldaan.

Autodealer bedrijven (Ettensebaan 34)

Ten westen van het plangebied is een bedrijfsbestemming gelegen, waar eveneens bedrijven tot milieucategorie 2 worden toegestaan, met uitzondering van reeds bestaande bedrijven. De maximale richtafstand van 10 meter wordt niet overschreden.

Terrein ten oosten van het plangebied (Ettensebaan)

Ten oosten van het plangebied zijn de gronden bestemd voor een bedrijventerrein. In beginsel is op dit bedrijventerrein bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan. Het bedrijventerrein wordt momenteel herontwikkeld tot een woonlocatie. Naar verwachting wordt de planologische procedure voor de ontwikkeling van Blossem in een eerder stadium afgerond dan onderhavige ontwikkeling. Het terrein vormt in dat geval eveneens geen belemmering.

Overige bestemmingen

De overige bestemmingen in het plangebied leveren eveneens geen belemmeringen op voor de beoogde woningen. Direct naast het plangebied worden maatschappelijke voorzieningen met ondergeschikte horeca toegestaan. Verderop ten zuid/westen zijn gronden eveneens bestemd als Maatschappelijk (o.a. begraafplaats) en ook als Kantoor en Gemengd. Voor deze bestemmingen geldt ten hoogste milieucategorie 2. De maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 1 of 2 in gemengd gebied is 10 meter. Binnen de afstand van 10 meter van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig, alleen openbaar gebied. Aan de richtafstanden wordt voldaan.

4.3.3 Conclusie     

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.4.1 Kader     

Wet bodembescherming (Wbb)

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Gemeente Breda

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. Dit geldt alleen voor 'oude verontreinigingen'. Nieuwe verontreinigingen veroorzaakt na 1 januari 1987 dienen volledig gesaneerd te worden wanneer deze aangetroffen worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu of het verspreidingsrisico die de verontreiniging kan vormen.

4.4.2 Situatie plangebied     

Voor het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het doel van een bodemonderzoek in het kader van de Woningwet is het vaststellen of de locatie geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Een dergelijk onderzoek dient te worden uitgevoerd als verkennend bodemonderzoek volgens de NEN-5740, waarbij het vooronderzoek dient te voldoen aan het verminderde basisniveau volgens de NEN-5725. Tevens is een verkennend onderzoek asbest conform de NEN-5707 uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is bijgevoegd als Bijlage 3 Verkennend bodem- en asbestonderzoek bij dit bestemmingsplan.

Verkennend bodemonderzoek

De hypothese verdacht wordt voor de locatie bevestigd. Geconcludeerd kan worden dat de locatie maximaal licht verontreinigd is. De grondresultaten vormen milieuhygiënisch geen belemmeringen voor de voorgenomen bouwwerkzaamheden.

Opgemerkt wordt dat in de directe omgeving van de onderzoekslocatie in het verleden ook al verontreinigingen met nikkel in het grondwater zijn aangetroffen. De bron van deze verontreiniging is niet bekend. Het is ook mogelijk dat de nikkelverontreiniging in het grondwater is veroorzaakt door bodemverstoring door het plaatsen van de peilbuis. Aanbevolen wordt om een herbemonstering en heranalyse van het grondwater uit te voeren om de effecten van bodemverstoring door het plaatsen van de betreffende peilbuis vast te stellen.

Om na te gaan of de nikkelverontreiniging is ontstaan door bodemverstoring tijdens het plaatsen van de peilbuis, is het grondwater op 22-01-2021 herbemonsterd en in het laboratorium geanalyseerd op nikkel. Uit de analyseresultaten blijkt dat het grondwater licht verontreinigd is met nikkel. De onderzoeksresultaten bevestigen dat op de locatie een nikkelverontreiniging in het grondwater aanwezig is. Het is mogelijk dat de eerder aangetoonde matige nikkelverontreiniging in het grondwater werd veroorzaakt door bodemverstoring door het plaatsen van de peilbuis.

Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (<100 m³sterk verontreinigd grondwatervolume) met nikkel in het grondwater.Op basis van de overige bemonsteringen van het grondwater wordt de hypothese verdacht voor de locatie bevestigd. Verder wordt geconcludeerd dat de locatie maximaal licht verontreinigd is. De resultaten vormen milieuhygiënisch geen belemmeringen voor de voorgenomen bouwwerkzaamheden.

Verkennend bodemonderzoek asbest

De resultaten van het laboratorium van twee van de veldmengmonsters grond geven een gewogen concentratie van asbest. De overige resultaten van het laboratoriumonderzoek tonen aan dat in de grond en in het puin geen asbest aanwezig is (voor een volledig overzicht van de gemeten waarden wordt verwezen naar de analysecertificaten in de rapportage). Er is geen asbestverdacht materiaal op of in de grond aangetroffen.

Hoewel de hypothese verdacht wordt bevestigd door de resultaten van de veldmengmonsters, zijn de gemeten asbestconcentraties ruimschoots onder de vastgestelde hergebruiksnorm van 100 mg/kg d.s. De resultaten vormen milieuhygiënisch daardoor geen belemmeringen voor de voorgenomen bouwwerkzaamheden. Opgemerkt wordt dat er plaatselijk eventueel wel asbestnesten aanwezig kunnen zijn, die in onderhavig bodemonderzoek gemist zijn.

4.4.3 Conclusie     

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5.1 Kader     

De wettelijke eisen die worden gesteld aan nieuwbouw, zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit stelt onder andere eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC), een maat voor energieuzuinigheid, is per 1 januari 2021 vervallen. Alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, moet vanaf 1 januari 2021 voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG).

Gemeente Breda

De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater. In de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Uitvoeringsprogramma klimaat geeft gemeente Breda richting aan haar ambities. De ambitie van de gemeente Breda is om in 2044 CO₂neutraal te zijn.

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. Breda heeft als doel op termijn een energie neutrale stad te worden. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind, water, biomassa en aardwarmte.

Breda kiest voor een duurzame ontwikkeling tot het niveau van een CO₂neutrale stad in 2044. In het uitvoeringsprogramma Klimaat 2017-2020 zijn de volgende opgaven opgenomen:

• verduurzaming woningbouw: particulieren, corporaties en private verhuurders;
• verduurzaming energie-infrastructuur, bijvoorbeeld het stadsverwarmingsnet of ondergrondse oplaadmodules voor elektrische auto's;
• grootschalige duurzame energieopwekking: wind-, zon- en bodemenergie én energieopslag;
• verkennen ontwikkeling locaties voor opslagmodules duurzaam opgewekte energie;
• klimaatadaptatie: maatregelen om gevolgen van klimaatverandering tegen te gaan zoals extreme droogte/regenval;
• verduurzaming bedrijven: individuele, branche- en bedrijventerreingerichte aanpak;
• slimme mobiliteit: faciliteren en stimuleren gebruik schone brandstoffen.

4.5.2 Situatie plangebied     

Voor het project Cosunpark is een visie op duurzaamheid ontwikkeld, waarbij duurzame energie uit grondwater (warmte- koudeopslag WKO) en elektriciteitsopwekking uit PV-panelen een centrale rol spelen voor de opwekking van duurzame energie. Het project wordt in verschillende fasen gerealiseerd. Dit vraagt om een robuuste en tevens flexibele opzet van de installaties voor warmte en koude. Zo is rekening gehouden met meerdere grondwaterbronnen (doubletten) die afhankelijk van het bouwtempo per bouwfase worden ontwikkeld. De plaats van de bronnen is reeds voorzien in het maaiveld. Hieronder is een verkorte weergave van de duurzaamheidsvisie opgenomen, de gehele duurzaamheidsvisie is terug te vinden in bijlage 4 Duurzaamheidsvisie.

Duurzame klimaatregulatie

Er wordt bijvoorbeeld gebruik gemaakt van centrale warmte-opwekking met collectieve warmtepompen die ook op de grondwaterbronnen worden aangesloten. De warmte en koude wordt door circulatieleidingen naar de appartementen gedistribueerd: via een HoogTemperatuurnet (HT) voor de verwarming van warmtapwater en via een LaagTemperatuurnet (LT) voor ruimteverwarming, en via een apart aanvoer voor koud water. Door de toekomstige bewoners is de temperatuur per woning in te stellen met een ruimtethermostaat.



Ventilatie

Alle appartementen worden bovendien voorzien van gebalanceerde mechanische ventilatie door een HR-WTW-unit (HoogRendement warmteterugwinning). Deze units worden aangesloten op collectieve toevoer en afzuigkanalen die naar het dak leiden. Door toepassing van een HR-WTW-unit wordt warmte uit de afzuiglucht teruggewonnen en afgegeven aan de verse toevoerlucht. Dit is energiezuinig en betekent dat de verse toevoerlucht van buiten niet apart naverwarmd hoeft te worden.

Zonne-energie

Op de daken van de nieuwbouw zal een hoeveelheid PV-panelen worden aangebracht om aan de vigerende BENG-eisen te voldoen. De opgewekte stroom kan direct worden teruggeleverd aan de warmtepompen, de appartementen en/of de algemene voorzieningen zoals verlichting in algemene ruimten. Als alternatief wordt nog onderzocht of er geleverd kan worden aan laadpalen voor auto's of elektrische fietsen.

Waterbuffering hemelwater

Extreme regenbuien komen tegenwoordig vaker voor dan vroeger. Vooral deze extreme buien hebben een grote impact op het gemeentelijk riool, wat regelmatig leidt tot overlast. Voor het project Cosunpark worden diverse maatregelen getroffen om de piekbelasting op het gemeentelijk riool te beperken, zoals minder verharding dan in de bestaande situatie, blauwe daken en een groen parkeerdek. In de bestaande situatie is er behoorlijk veel verharding aanwezig. Op de groene delen van het parkeerdek wordt een substraat toegepast, dat een deel van het hemelwater vertraagd. Op de daken van Cosun 2, 3, 4, 5 en 6 wordt, waar mogelijk, een blauw dak gecreëerd, dit betekent dat het hemelwater wordt gebufferd (50mm bufferlaag) op het dak en vertraagd en geleidelijk wordt geloosd op het gemeentelijk riool. Het effect van deze duurzame maatregelen is dat de piekbelasting op het gemeentelijk riool lager zal zijn dat in de bestaande situatie.

Natuurinclusief bouwen

Het Cosunpark ligt tussen wegen met laanbomen, waardoor diverse ecologische verbindingen voor vogels en vleermuizen aanwezig zijn. De groene delen van de Vlinderbuurt aan de noordzijde, waaronder het Westerpark, en de begraafplaats in het zuiden, zijn voor deze dieren via het Cosunpark met elkaar verbonden. In het zuidoosten van het Cosunpark is een vijver aanwezig, in het verlengde van oppervlaktewater in het westen. Tussen deze waterlichamen is echter geen open verbinding aanwezig.

Op basis van waarnemingen in de omgeving, is gekeken welke soorten gestimuleerd kunnen worden. Voor de nieuwbouw betreft dit in ieder geval vleermuizen, de huismus en de gierzwaluw. Met de inrichting van het terrein wordt gekeken of bijzondere vlinders en andere insecten aangetrokken kunnen worden. Voor de teunisbloempijlstaart, een zeldzame vlinder, kan dit bijvoorbeeld door met een gemengde haag een zonnige bosrand te maken. Voor andere insecten zullen tevens geschikte planten en verblijfplaatsen worden gerealiseerd (zoals een insectenhotel). Bij de inrichting is daarnaast aandacht voor amfibieën, door de oevers van oppervlaktewater verder geschikt te maken. Bestaande glooiende oevers blijven behouden.

4.5.3 Conclusie     

Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.6.1 Kader     

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming (Wnb). De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de voormalige Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

In de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten is vastgelegd in de bijlage bij de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden en (het vervallen van de) Programmatische Aanpak Stikstof

Natura 2000-gebieden worden beschermd op basis van de Habitatrichtlijn (HR). Deze gebieden zijn aangewezen als Natura-2000 gebied omdat er bijzondere habitattypen en/of bijzondere plant- en diersoorten aanwezig zijn. Laatstgenoemde kunnen van stikstofgevoelige habitattypen afhankelijk zijn. Vanaf 1 juli 2015 is gewerkt met de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). De PAS is het beleid waarmee Nederland het hoofd bood aan de problematiek rond stikstof en natuur. In de PAS zijn alle Natura 2000-gebieden opgenomen waarbinnen ten minste één stikstofgevoelig habitattype voorkomt dat te maken heeft met overbelasting door stikstof.

Met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het Programma Aanpak Stikstof komen te vervallen (ECLI:NL:RVS:2019:1603). De uitspraak heeft een aantal belangrijke gevolgen voor toekomstige en bestaande ontwikkelingen. Zo zijn de eerder geldende drempelwaarden komen te vervallen. Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Deze toename van stikstofdepositie kan het gevolg zijn van de aanlegfase (bouwwerkzaamheden) en de gebruiksfase (het gebruiken van het plan).

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dan planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. Gebieden die deel uitmaken van het NNN, worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor deze gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

4.6.2 Situatie plangebied     

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in een beschermd natuurgebied. Het plangebied bevindt zich op circa 0,9 kilometer van het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNB ("Aa of Weerijs") en op circa 4,5 kilometer ten noordwesten van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ("Ulvenhoutse Bos"). Op basis van de ligging van het plangebied en de aard van de werkzaamheden, worden effecten op beschermde gebieden niet waarschijnlijk geacht. Om aan te tonen in hoeverre het beoogd initiatief significante effecten op beschermde natuurgebieden heeft, is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. De rapportage is toegevoegd als Bijlage 5 Stikstofdepositieberekening bij deze bestemmingsplantoelichting.

Uit de berekeningen voor zowel de gebruiksfase als de aanlegfase blijkt dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar zijn. Significant negatieve effecten als gevolg van het beoogd initiatief kunnen daardoor worden uitgesloten. Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering en er is geen vergunning voor stikstofdepositie ingevolge de Wet natuurbescherming benodigd.

Soortbescherming

Om uit te wijzen in hoeverre (verblijfplaatsen van) beschermde soorten flora en fauna in het plangebied aanwezig zijn, is een ecologische quickscan uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is toegevoegd als Bijlage 6 Ecologische quickscan bij dit bestemmingsplan.

Beschermde flora- en faunasoorten

Uit de ecologische quickscan blijkt dat niet kan worden uitgesloten dat vleermuizen gebruik maken van gebouwen in en om het plangebied. Voor andere soortgroepen worden vaste rust- of verblijfplaatsen of essentiële leefgebieden van beschermde soorten zonder vrijstelling niet verwacht.

Met in acht neming van de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen, is een functiewijziging naar een woonbestemming in het plangebied mogelijk. Tevens wordt niet verwacht dat effecten op beschermde soorten flora en fauna op zullen treden bij de realisatie van bebouwing ter plaatse van de bouwvlakken waarin reeds funderingen aanwezig zijn.

Bij het uitvoeren van werkzaamheden moet altijd voldoende rekening gehouden worden met de zorgplicht en met het broedseizoen voor vogels.

Uit de gemeentelijke bomenkaart blijkt bovendien dat geen waardevolle bomen binnen het plangebied aanwezig zijn. Wel is een landschapselement in de strook langs de zuidzijde van het plangebied gesitueerd. Voor dit landschapselement geldt dat een omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden (waaronder struiklaag, sluierlaag, kruidenlaag en/of strooisellaag) nodig zal zijn. Indien aan de orde, zal hier dan ook rekening mee gehouden worden.

Vleermuizen

Omdat met de quickscan niet kon worden uitgesloten dat vleermuizen gebruik maken van de gebouwen in en om het plangebied, is een nader vleermuisonderzoek uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is bijgevoegd als Bijlage 7 Nader vleermuisonderzoek bij deze bestemmingsplantoelichting.

Uit het nader vleermuisonderzoek blijkt dat binnen het plangebied in totaal negen verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn: zes zomerverblijfplaatsen, twee gecombineerde zomer- en paarverblijfplaatsen en één massawinterverblijfplaats. Deze verblijven bevinden zich in de luchtspouw van het gebouw. Vanwege de aanwezigheid van vleermuizen, is een mitigatieplan opgesteld. Dit plan is bijgevoegd als Bijlage 8 Mitigatieplan vleermuizen.

Het doel van dit mitigatieplan is tweeledig. Enerzijds wordt een plan uitgewerkt voor natuurinclusief bouwen, dit in het kader van de aanwezigheid van de dwergvleermuis en van het stimuleren van andere vormen van natuur. Anderzijds is het doel om de mitigatie van de gewone dwergvleermuis te onderbouwen. De gewone dwergvleermuis is via Bijlage IV van de Habitatrichtlijn beschermd. Door te zorgen voor de juiste mitigerende maatregelen is het de bedoeling dat de populatie gewone dwergvleermuizen geen negatieve effecten van de ontwikkeling zal ondervinden. De conclusies uit het mitigatieplan worden hieronder toegelicht.

Met de werkzaamheden zullen de invliegopeningen beschikbaar blijven, maar zal luchtspouw verder afgesloten blijven door isolatiemateriaal. De negen verblijfplaatsen zullen hierdoor behouden blijven.

Door de werkzaamheden zodanig uit te voeren dat niet alleen de locaties van de verblijfplaatsen behouden blijven, maar ook dat deze in de periodes dat deze gebruikt worden beschikbaar zijn voor de vleermuizen, blijft de functionaliteit van de verblijven tevens behouden. Hierdoor komt de staat van instandhouding van de soort niet in het geding.

In Noord-Brabant geldt dat als door werkzaamheden een negatief effect op de functionaliteit van een verblijfplaats zal optreden, daarvoor een ontheffing op de Wnb nodig is.

Op basis van de in het mitigatieplan beschreven gegevens en het beleid van de provincie Noord-Brabant, mag geconcludeerd worden dat voor de voorgenomen werkzaamheden geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming benodigd is.

Natuurinclusief bouwen

Uit het bronnenonderzoek in het kader van de ecologische quickscan blijkt dat in de omgeving beschermde soorten zijn waargenomen, die in de huidige situatie geen (optimaal) gebruik kunnen maken van het plangebied. Ten behoeve van de beschermde soorten in de omgeving is bij de werkzaamheden in het plangebied daarom gekozen voor natuurinclusief bouwen, zoals reeds toegelicht in de voorgaande paragraaf Duurzaamheid. Natuurinclusief bouwen is geen verplichting vanuit de Wet natuurbescherming, maar dit sluit goed aan op de zorgplicht.

Voor het plangebied is een gebiedsvisie voor natuurinclusief bouwen opgesteld. Deze gebiedsvisie heeft tot doel om als leidraad te dienen voor het versterken van de biodiversiteit op het Cosunpark. Aan de hand van dit document zullen het gebied zelf en de bredere omgeving versterkt worden door natuurinclusief te bouwen en ontwikkelen. Hierbij gaat het erom dat op juiste wijze ruimte geboden wordt aan dieren die momenteel minder ruimte krijgen binnen de bebouwde omgeving, ondanks dat ze daar zeer goed kunnen gedijen.

Met de aanbevelingen in deze gebiedsvisie, wordt rekening gehouden bij de verder uitwerking van de beoogde ontwikkelingen.

4.6.3 Conclusie     

Een ontheffing of vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7.1 Kader     

De externe veiligheid wordt bepaald door aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond het projectgebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1500 m²per object. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren (b.v.o. kleiner dan 1500 m²), winkels, horeca en parkeerterreinen. De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van kwetsbare objecten mogelijk, waardoor nadere beschouwing (en mogelijk onderzoek) noodzakelijk is.

Het Vuurwerkbesluit (2002, herziening 2004) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) stellen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVNGS) adviseert transportroutes met gevaarlijke stoffen veiligheids-afstanden aan te houden.

Aan de andere kant is het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijke beleid en externe veiligheid beleid dienen hierom goed te worden afgestemd. Een ruimtelijke onderbouwing of toelichting is geen instrument om de mate van risico's te beheersen, maar is wel een schakel tussen het externe veiligheidsbeleid en ruimtelijke ordening.

De risico's worden door twee factoren bepaald: de kans dat zich een ongeval voordoet en de effecten van dat ongeval. Om te kunnen beoordelen wat wel en niet aanvaardbaar is, bestaan er twee risicomaten, namelijk het Plaatsgebonden Risico (PR) en het Groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

In artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is een definitie opgenomen van het plaatsgebonden risico (PR). Het PR is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon, die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof.

In het besluit is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Deze norm is een grenswaarde voor kwetsbare objecten en moet daarom door het bevoegde gezag in acht worden genomen (mag niet van worden afgeweken). De grenswaarde voor al dan niet geprojecteerde kwetsbare objecten is 10–6 per jaar. Voor al dan niet geprojecteerde beperkt kwetsbare objecten betreft dit een richtwaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. De officiële definitie van groepsrisico in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) luidt: 'de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is'.

Het groepsrisico is normaliter geen norm, maar een verantwoordingsplicht. De onderdelen waar bij de verantwoording aandacht aan moet worden besteed staan beschreven in Bevi-artikel 12 voor Bevi-activiteiten en artikel 13 voor ruimtelijke plannen. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt met de oriëntatiewaarde. Dit is een richtwaarde waar het bevoegd gezag zich zoveel mogelijk aan moet houden, maar men mag hiervan wel goed onderbouwd afwijken. Voor het plangebied geldt een risicoplafond dat niet mag worden overschreden.

4.7.2 Situatie plangebied     

Voor het plangebied is de risicokaart geraadpleegd (zie onderstaande figuur).

Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart (bron: www.nederland.risicokaart.nl), projectlocatie ter plaatse van de ster

Ten noorden van het plangebied, op circa 380 meter afstand, is een buisleiding gelegen (in figuur 4.2 weergegeven met rode stippellijn). Het betreft een aardgasleiding NEN 3650-leiding (Z-527-11), waarvan de 1%-letaliteitsgrens 95 meter bedraagt. Het plangebied is daarmee ruimschoots buiten het invloedsgebied van deze buisleiding gelegen.

Op de risicokaart is verder te zien dat:

• het projectgebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting;
• het projectgebied niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen;
• het projectgebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een nabij gelegen transportroute;
• het projectgebied niet ligt binnen het invloedsgebied van andere buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Geconcludeerd kan worden dat het plangebied op voldoende afstand van risicobronnen is gelegen.

Groepsrisico reeds voldoende verantwoord

Door Cauberg-Huygen is een notitie inzake externe veiligheidsrisico's opgesteld, deze is toegevoegd als Bijlage 9 Notitie externe veiligheid bij deze bestemmingsplantoelichting. Hieruit blijkt eveneens dat het plangebied buiten de wettelijke aangewezen invloedgebieden is gelegen. Hoewel de populatie in het plangebied, in de dag- en nachtsituatie toeneemt, hoeven er geen nadere eisen opgenomen te worden voor het aspect externe veiligheid. Gezien de grote afstand tot risicobronnen, wordt een verdere verantwoording van het groepsrisico niet nodig geacht.

Opstelplaatsen hulpdiensten

Uit de Notitie externe veiligheid blijkt tevens dat bij de opzet en invulling van het terrein rekening is gehouden met opstelplaatsen voor de hulpdiensten (zoals brandweer).

Risicocommunicatie

Volledigheidshalve worden in de Notitie externe veiligheid de algemene maatregelen voor risicobestrijding toegelicht. Het beste advies bij een incident is schuilen in de eigen woning. Dit is ook het advies wat vanuit de Rijksoverheid wordt gegeven. Voor de (risico)communicatie Waarschuwings- en alarmeringsinstallatie (WAS-installatie) aanwezig. Daarnaast is NL Alert operationeel voor vele mobiele telefoons. Op deze wijze is de risicocommunicatie voldoende geborgd.

4.7.3 Conclusie     

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.8.1 Kader     

Een belangrijke basis in de ruimtelijke afweging voor het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet biedt geluidgevoelige functies op basis van zonering, bescherming tegen geluidsoverlast van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels.

De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen
• onderwijsgebouwen
• ziekenhuizen
• verpleeghuizen
• verzorgingstehuizen
• psychiatrische inrichtingen
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een geluidsgevoelige functie ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Daarnaast kan het als het gaat om bijvoorbeeld logiesruimtes (hotelkamers, recreatieve verblijven) wenselijk zijn om een goed en aangenaam binnenklimaat te kunnen waarborgen.

4.8.2 Situatie plangebied     

Het beoogd initiatief voorziet in de realisatie van geluidsgevoelige objecten, namelijk woningen. De locatie is niet gelegen binnen de geluidzone rond een gezoneerd industrieterrein of langs een spoorlijn. De planlocatie bevindt zich volgens de Wet geluidhinder wel binnen de geluidzone langs meerdere wegen, met name de Ettensebaan en Tuinzigtlaan. Om die reden is voor de planlocatie een onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder noodzakelijk. Voor het plangebied is daarom een akoestisch onderzoek naar wegverkeer uitgevoerd voor de locaties Cosun 2 t/m 6. De onderzoeksrapportage is bijgevoegd als Bijlage 10 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai bij dit bestemmingsplan. Voor de locatie Cosun 1 zijn reeds hogere waarden aangevraagd in het kader van een separate planologische procedure.

Uit het akoestisch onderzoek voor de locaties Cosun 2 t/m 6 blijkt dat de voorkeursgrenswaarde (48 dB) ten gevolge van het wegverkeer op de Ettensebaan voor een tweetal gebouwen wordt overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 53 dB ter hoogte van Cosun 3 en 5. De maximale grenswaarde (63 dB) wordt hiermee niet overschreden. Ter hoogte van Cosun 2, 4 en 6 wordt overal voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Ten gevolge van wegverkeer op de Tuinzigtlaan wordt overal voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en ten gevolge van wegverkeer op de omliggende 30 km/u wegen (Zandoogjes) is geen sprake van een verhoogde geluidbelasting.

Maatregelen ter reductie van het geluid ten gevolge van de relevante geluidbronnen zijn in relatie tot het onderhavige project vanwege overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige of financiële aard, niet realiseerbaar.

Geadviseerd wordt om voor Cosun 3 en 5 hogere waarden (53 dB) aan te vragen vanwege de Ettensebaan. Tevens is getoetst aan het gemeentelijk geluidbeleid. Voor de woningen binnen het Cosunpark gelden geen aanvullende voorwaarden vanuit het beleid. Voor de nieuwe woningen zijn geen aanvullende voorzieningen nodig teneinde te voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid.

Voor de woningen met hogere waarden is het noodzakelijk om een aanvullend onderzoek van de gevel geluidwering uit te voeren en te toetsen aan de eisen uit het Bouwbesluit.

4.8.3 Conclusie     

Om de beoogde woningen in Cosun 3 en 5 te kunnen realiseren, is een hogere waardenbesluit nodig. De aanvraag van hogere waarden vormt dan ook een randvoorwaarde.

Het aspect geluid vormt verder geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.9.1 Kader     

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

De hierna volgende kabels en leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer:

• hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
• buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
• buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
• buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
• buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken.

4.9.2 Situatie plangebied     

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante hoogspanningsverbindingen of buisleidingen aanwezig. Zoals reeds is gebleken uit paragraaf 4.7 Externe veiligheid, zijn in het plangebied geen buisleidingen gelegen voor vervoer van aardgas, aardolieproducten of andere risicovolle stoffen. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden.

Voor overige kabels en leidingen in de grond (zoals riolering, elektriciteit, telefonie), geldt dat een uitvoerder van graafwerkzaamheden wettelijk verplicht is om vooraf een Klic-melding te doen. In een later stadium zal voor de beoogde ontwikkeling van woningbouw in het plangebied dan ook een dergelijke melding gedaan worden. Het voorkomen van graafschade en gevaarlijke situaties is hiermee voldoende gewaarborgd.

4.9.3 Conclusie     

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.10.1 Kader     

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer (Wm). De Wm bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

De grenswaarden hiervan zijn de volgende:

• stikstofdioxide NO₂
  
  jaargemiddelde concentratie: 40 µg/m³
• fijn stof PM₁₀
  
  jaargemiddelde concentratie: 40 µg/m³
  
  24-uurgemiddelde concentratie: max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
• fijn stof PM_2,5
  
  jaargemiddelde concentratie: 25 µg /m³
  
  

Op grond van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Niet in betekenende mate (NIBM)

Naast de luchtkwaliteitseisen in de Wm, zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit Niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling Niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM).

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project niet in betekenende mate bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m²bruto vloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m²bruto vloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

4.10.2 Situatie plangebied     

Binnen het plangebied worden maximaal 265 woningen gerealiseerd. Op basis van bovenstaande voorbeelden mag geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de NSL-Monitoringstool kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied, in relatie tot de in de Wm genoemde grenswaarden.

Onderstaande tabel toont de grootschalige achtergrondconcentraties en bijbehorende grenswaarden ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij het plangebied (geraadpleegd via NSL Monitoringstool op 14 januari 2021).

^{Tabel 4.1: Achtergrondconcentraties ter plaatse van het plangebied (bron: https://www.nsl-monitoring.nl/viewer)}

Uit de tabel blijkt dat ter plaatse van het plangebied ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden van zowel fijnstof als stikstofdioxide. De maximale bijdrage van het extra verkeer als gevolg van de beoogde ontwikkeling, is niet van zodanige omvang dat een overschrijding van de grenswaarden hierdoor te verwachten is.

4.10.3 Conclusie     

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.11.1 Kader     

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling kan worden bepaald op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (2018). De parkeerbehoefte kan worden berekend aan de hand van parkeernormen uit het parkeerbeleid van de gemeente Breda. Omdat voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied echter gezocht wordt naar eigentijdse, alternatieve en nieuwe oplossingen, wordt voor het Cosunpark een mobiliteitsplan opgesteld. Daarbij wordt samen met partijen gekeken naar mogelijkheden om de mobiliteit dynamischer en completer te maken en zodoende op de wensen van bewoners (zowel voor Cosunpark als voor de omgeving) aan te laten sluiten. Het doel is een prettigere omgeving en een mindere belasting op het milieu. Het bijkomende voordeel is dat er uiteindelijk minder ruimte voor parkeren nodig is en daarmee meer ruimte voor groen.

4.11.2 Situatie plangebied     

Het parkeren vormt, in combinatie met de wens een groene levendige omgeving te creëren, een substantiële uitdaging. Daarbij is het ook onzeker hoe de mobiliteit zich gaat ontwikkelen in de nabije toekomst. Daarom is gekozen voor een concept met flexibiliteit. Ontsluiting vindt plaats vanaf de Zandoogjes. Een deel van het parkeren zal ondergronds opgelost worden in garages en een deel zal op maaiveld plaatsvinden. Hierdoor is het mogelijk om in de tijd het parkeren aan te passen wanneer gewenst. Verder is ook gekeken naar de positionering van de garages en parkeerplekken om voor alle blokken een goede individuele parkeermogelijkheid te bieden zonder dat deze het groene maaiveld en het open karakter van het groen zullen beperken. Het maaiveld parkeren ligt daarom ook zoveel als mogelijk aan de randen van de locatie.

Openbaar vervoersontsluiting

Breda heeft een nieuw treinstation en werkt aan de bereikbaarheid van het openbaar vervoer. Voor deze locatie is de bushalte letterlijk om de hoek en binnen 15 minuten ben je met de bus op het station (bus 311/312/316). De route naar de bushalte kan aantrekkelijker worden gemaakt.

Parkeren

Algemeen

Voor het parkeren wordt uitgegaan van het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid. Op dit moment zijn dat de parkeernormen die voortvloeien uit de op 29 april 2021 door de gemeente Breda vastgestelde "Nota Parkeernormen Breda 2021". Uit de regels behorende bij dit bestemmingsplan vloeit voort dat bij indiening van de omgevingsvergunning voor bouwen getoetst moet worden aan dit parkeerbeleid. In het beleid is voorgeschreven hoe de parkeervraag van een ontwikkeling berekend moet worden en op welke manier deze moet worden geaccommodeerd dan wel onder welke voorwaarden daarvan kan worden afgeweken. In de regels is hiernaar verwezen. Dit betekent dat bij elk concreet plan dat wordt ingediend, de indiener moet aantonen dat in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Dit wordt gedaan door te toetsen aan het dan geldende parkeerbeleid.

De beleidsregels worden regelmatig bijgesteld. Om die reden is in de regels ook vastgelegd dat indien de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging. Dat biedt de nodige flexibiliteit in het parkeerbeleid zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd moet worden.

Naast deze dynamische parkeerverwijzing moet het wel mogelijk zijn om, afhankelijk van het in te dienen plan, de benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Met andere woorden: de gekozen bestemming en bouwmogelijkheden die in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan aangegeven zijn, moet het wel mogelijk maken om de parkeerplaatsen te realiseren. In voorliggend bestemmingsplan betreffen de gekozen bestemmingen o.a. de bestemming 'Gemengd', 'Groen' en 'Wonen'. Binnen deze bestemmingen worden parkeerplaatsen op maaiveld toegestaan, en bovendien is een aanduiding voor ondergronds parkeren opgenomen. Parkeren staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Concreet

Het concrete bouwplan dat nu voorligt voorziet in de realisatie van maximaal 259 woningen. Door Goudappel Coffeng is een verkeers- en parkeerkundige onderbouwing ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling opgesteld. Deze onderbouwing is opgenomen in Bijlage 11 Mobiliteitsonderzoek van deze toelichting. Hieronder worden enkel de resultaten weergegeven.

De parkeerbehoefte van het Cosunpark is conform de parkeernormen van de gemeente Breda berekend op 285 parkeerplaatsen. Op eigen terrein worden 285 parkeerplaatsen aangeboden, deels in twee ondergrondse parkeergarages en deels op maaiveld. De 62 bezoekersparkeerplaatsen zullen toegankelijk zijn voor bezoekers, al dan niet met toegangscontrole. Er is daarmee sprake van een acceptabele parkeersituatie.

Hieruit blijkt dat sprake is van een acceptabele parkeersituatie en dat voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein kan worden gerealiseerd.

Conclusie parkeren

Met het opnemen van de dynamische parkeerverwijzing en daarmee de waarborg dat elk concreet bouwplan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen op basis van het geldende parkeerbeleid, wordt voldaan aan het uitvoerbaarheidsaspect parkeren. Dit is terug te vinden in de regels behorende bij dit bestemmingsplan. De gekozen bestemming en bouwmogelijkheden bieden daarnaast voldoende mogelijkheden om de benodigde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Bovendien is het concrete bouwvoornemen getoetst en is geconcludeerd dat dit plan in voldoende parkeerplaatsen voorziet.

Verkeersgeneratie- en afwikkeling

Voor de ontwikkeling van het Cosunpark is de verkeersgeneratie berekend. Tevens is de verkeersgeneratie van de huidige situatie bepaald. Hierdoor wordt inzichtelijk gemaakt wat het planeffect is. Vervolgens is bepaald wat het effect op de doorstroming op de nabijgelegen kruispunten Zandoogjes - Westerparklaan en Zandoogjes - Tuinzigtlaan is.

De volledige berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 11 Mobiliteitsonderzoek van deze toelichting. Hieronder worden enkel de resultaten weergegeven.

De verkeersgeneratie van het Cosunpark bedraagt 1.823 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. In de huidige situatie genereren de kantoren 898 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Het planeffect is daarmee 925 motorvoertuigbewegingen. De wegvakcapaciteit van de Zandoogjes is voldoende om deze te verwachten motorvoertuigbewegingen af te wikkelen. Er is daarmee sprake van een acceptabele verkeersdruk op de Zandoogjes na realisatie van het Cosunpark. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de verkeersaantrekkende werking voor het maximale programma voor Cosunpark (bestaande uit 265 woningen) eveneens is berekend. Hieruit is gebleken dat dit, met een berekend planeffect van 947 motorvoertuigbewegingen, tevens leidt tot een acceptabele verkeersdruk.

Uit kruispuntberekeningen blijkt dat op de kruispunten Zandoogjes - Westerparklaan en Zandoogjes - Tuinzigtlaan er zowel in de referentie- als plansituatie in 2030 er sprake is van een goede doorstroming in het drukste ochtend- en avondspitsuur. In de planvariant is ook rekening gehouden met de ontwikkeling "Blossom" (circa 600 woningen), welke in nabijheid van het plangebied is gesitueerd (ten oosten van de Tuinzigtlaan). In de berekening is het uitgangspunt dat de extra verkeersbewegingen van Blossom worden afgewikkeld via de Tuinzigtlaan. Er is daarmee eveneens sprake van een goede verkeersafwikkeling.

4.11.3 Conclusie     

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.12.1 Kader     

Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg met de initiatiefnemer en de waterbeheerder, aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

Waterschap Brabantse Delta

Het plangebied is gelegen binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta. Het waterschap Brabantse Delta heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Ook beschrijft het waterschap hoe wordt ingespeeld op de veranderende omstandigheden, zoals het klimaat.

Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn:

• het nationale Deltaprogramma voor waterveiligheid en de versterking van de dijken langs de Rijkswateren en de regionale rivieren;
• het optimaliseren van de zoetwatervoorziening met het oog op de toenemende droogte;
• inzet op bewustwording van watergebruikers zodat hun inzicht groeit over wat ze zelf aan waterbeheer kunnen bijdragen;
• helderheid over zowel beperkingen als mogelijkheden voor de gebruiksfuncties van het watersysteem;
• het verbeteren van de waterkwaliteit in een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie (combineren van verbeteren van de waterstanden, onderhouden van sloten en treffen van inrichtingsmaatregelen);
• afvalstoffen steeds meer inzetten als waardevolle grondstoffen zoals terugwinning van fosfaat en productie van bioplastic uit afvalwater;
• een duurzame energiewinning.

4.12.2 Situatie plangebied     

Veiligheid en beschermde gebieden

Het plangebied is niet in of nabij (een beschermingszone van) een primaire of secundaire waterkering gelegen. Daarnaast is het plangebied niet gelegen in een beschermd gebied. De voorgenomen ontwikkeling heeft derhalve geen invloed op de waterveiligheid en/of beschermde gebieden.

Waterkwaliteit

Bij de totstandkoming van het project worden geen uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink gebruikt, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit

Door Huygen Installatie Adviseurs B.V. is een notitie inzake de waterberging van hemelwater opgesteld. Deze notitie is in Bijlage 12 Notitie waterberging hemelwater van deze toelichting opgenomen. Hieronder worden de resultaten uit de notitie weergegeven.

De gemeente Breda stelt bij nieuwe ontwikkelingen eisen voor het verwerken van hemelwater; per m²vervangend verhard oppervlak geldt een minimale buffercapaciteit van 7 mm. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, zal het verhard oppervlak in het plangebied met 1.769 m² afnemen. Een afname in verhard oppervlak betekent dat minder hemelwater direct wordt afgevoerd aan het riool tijdens een regenbui. Onverhard oppervlak, in dit geval blauwe daken en een groen dek op de parkeergarage, buffert en vertraagt het hemelwater. Gelet op de aanzienlijke afname van het verhard oppervlak zal de piekcapaciteit afnemen ten opzichte van de huidige situatie.

Om te voldoen aan de eis van 7 mm per m²vervangend verhard oppervlak is er een buffercapaciteit van minimaal 67 m²benodigd. Het hemelwater wordt gebufferd middels blauwe daken wat zorgt voor een buffercapaciteit van 167 m². Cosun 2 t/m 6 worden voorzien van een blauw dak met 50mm waterberging. Aan de eis van gemeente Breda wordt ruimschoots voldaan. De afvoer van de blauwe daken kan tot slot op een zodanige wijze gedimensioneerd worden dat de buffer niet binnen 24 uur leeg is en dat na maximaal 48 uur de volledige buffercapaciteit beschikbaar is.

Daar komt bij dat het dak van Cosun 1 als groen dak wordt ingericht en een deel van het dak van de parkeerkelder wordt ingericht als groen dek. Beiden zorgen voor een vertraging van de afvoer van het hemelwater. Voor de ondergrondse parkeergarages wordt uitgegaan van een volle grond situatie. Deze constructie voorziet in een berging van minimaal 20mm en mag daardoor worden gezien als onverhard oppervlak.

Riolering

De onder 'waterkwantiteit' beschreven maatregelen zorgen voor een aanzienlijke afnamecapaciteit van het hemelwater aan het Gemeentelijk Riool.

Watervergunning

Zoals in paragraaf 4.5 Duurzaamheid reeds is toegelicht, wordt binnen het plangebied een WKO-installatie aangelegd. Ten behoeve van de beoogde WKO-installatie is reeds een vergunning afgegeven door Gedeputeerde Staten.

4.12.3 Conclusie     

Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.13.1 Kader     

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

4.13.2 Situatie plangebied     

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 265 woningen in het plangebied. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Door het bevoegd gezag dient daarom, voorafgaande aan de besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan, te worden besloten of een milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

Om deze besluitvorming te vergemakkelijken, is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. opgesteld. Deze is opgenomen als Bijlage 13 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling bij dit bestemmingsplan. In de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. is beoordeeld wat de effecten van het initiatief op milieu en natuur zijn. Hieruit zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen gebleken, waaruit bovendien geconcludeerd kan worden dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER.

4.13.3 Conclusie     

Het aspect m.e.r.-beoordeling vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.2.1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 (Inleidende regels) worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) wordt ingegaan op bestemmingen en hun gebruik. In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. De afzonderlijke bestemmingen worden hieronder nader toegelicht.

Gemengd

De bestaande kantoorpanden in het plangebied zijn bestemd tot 'Gemengd'. Voor deze panden bestaat de mogelijkheid hier zowel de kantoorfunctie als een woonfunctie te huisvesten.

Groen

Het bestaande park, waar in de toekomstige situatie geen wijzigingen beoogd zijn, is bestemd als 'Groen'. De gronden zijn voornamelijk bestemd voor groen en water. Bovendien worden andere voorzieningen toegestaan, zoals speelvoorzieningen, fietspaden en voetpaden.

Water

Het bestaande water in het plangebied is als 'Water' bestemd. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals duikers, bruggen en tunnels wel.

Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn gestapelde woningen met daarbij behorende voorzieningen toegestaan, zoals gezamenlijke entrees, lobby's en trappenhuizen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, nutsvoorzieningen, verkeer (zoals in- en uitritten) en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het realiseren van een ondergrondse parkeergarage wordt enkel toegestaan ter plaatse van de daartoe opgenomen aanduiding.

Naast de woonfunctie zijn mogelijkheden opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. In de begripsbepaling is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

Tot slot is voorzien in een specifieke regeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Waarde - Archeologie

Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in een gedeelte van het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden. De dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ is gehanteerd voor de gebieden die conform de archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan; indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder het maaiveld en een planoppervlak behelst van 100 m² of meer is een omgevingsvergunning verplicht. Het college van burgemeester en wethouders stelt de bepalingen in de omgevingsvergunning vast. Het principe ‘de verstoorder betaalt’ is van toepassing. Op de gronden met deze dubbelbestemming dient in beginsel een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij dergelijke ingrepen. De resultaten van het onderzoek worden door het bevoegd gezag, in dezen de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Indien uit onderzoeken blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

5.2.3 Algemene regels     

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de algemene regels, zoals anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene gebruiksregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn.

Hoewel de algemene regels grotendeels voor zich spreken, verdienen de 'overige regels' extra toelichting. In de overige regels wordt het aantal toegestane woningen gemaximaliseerd. Bovendien is hier de voorwaardelijke verplichting inzake parkeren opgenomen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels     

Hoofdstuk 4 (Overgangs- en slotregels) gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moet worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

7.2.1 Vooroverleg     

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties.

Van de volgende instanties is een reactie ontvangen:

• De provincie heeft aangegeven geen provinciaal belang bij voorliggend plan te hebben.
• Met de brandweer is het plan nader afgestemd in een overleg en vindt verdere uitwerking van de plannen plaats.
• Waterschap Brabantse Delta beschouwt het plan als een positieve ontwikkeling in het kader van water en klimaat. Waterschap vraagt aandacht voor hemelwater (zoveel mogelijk naar groenstroken laten afstromen) en het in het plangebied aanwezige B-water (waterkwaliteit i.r.t. afwezigheid doorstroom). Er wordt een positief wateradvies afgegeven naar aanleiding van het bestemmingsplan.

Van de overige instanties is geen reactie ontvangen. Aangenomen wordt dat zij kunnen instemmen met de beoogde plannen.

7.2.2 Zienswijzen     

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B&W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

7.2.3 Beroep     

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking. Op onderhavig bestemmingsplan wordt de Crisis- en herstelwet van toepassing verklaard. Dit betekent dat, indien wel beroep wordt ingesteld, de rechter versneld een besluit dient te nemen op het beroepschrift (binnen zes maanden na binnenkomst van het beroepschrift).

Gecoördineerde aanvraag vergunningen

Voor een deel van de vergunningen die nodig zijn voor de beoogde ontwikkeling op de locatie Cosunpark, geldt dat de coördinatieregeling wordt toegepast. Dit betekent dat de betreffende vergunningen gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage zullen liggen en dat eenzelfde beroepsgang als het bestemmingsplan van toepassing zal zijn op de gecoördineerde vergunningen.