Dokkum - Hogedijken

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bedrijventerrein Hogedijken is een traditioneel bedrijventerrein aan de oostzijde van Dokkum. Het ligt tussen het Dokkumer Grutdjip en de Strobosser Trekfeart. Het oostelijke deel is sinds de eeuwwisseling tot ontwikkeling gekomen. Dit deel van het bedrijventerrein kent een heldere structuur en moderne uitstraling. Afgezien van enkele sport- en maatschappelijke voorzieningen langs de Strobosser Trekfeart, is op dit deel van het bedrijventerrein sprake van weinig functiemenging. Vooral de aanleg van de Centrale As, die nabij het bedrijventerrein aansluit op de Rondweg-Zuidoost, vormt een impuls voor de ontwikkeling op dit deel.

In het westelijke deel zijn al lange tijd verschillende bedrijven gevestigd en weer verdwenen. De huidige structuur is tot stand gekomen door verschillende (her)ontwikkelingen en private initiatieven. Een deel hiervan komt volgens de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum (2008) in aanmerking voor herstructurering. Dit deel is in de visie aangeduid als een verandergebied en sluit aan op de binnenstad van Dokkum. Het biedt daarmee kansen als overloopgebied voor centrumfuncties en voor wonen.

Het van oorsprong als bedrijventerrein bestemde gebied is dus al jaren aan veranderingen onderhevig. Door de gemeenten zijn recentelijk verzoeken ontvangen voor de vestiging van niet-bedrijfsmatige functies in het gebied. De historische ontwikkelingen hebben geleid tot een uniek uitloopgebied tegen de binnenstad aan, maar ook tot fragmentering van functies en een onduidelijk ruimtelijke ordening. En er zijn door de jaren heen meerdere beleidsstukken opgesteld die betrekking hebben op dit gebied. Het ontbreekt echter aan een actuele integrale visie voor de invulling van dit deel van de Hogedijken. In het bestemmingsplan Dokkum Regiostad dat is vastgesteld op 28 juni 2018, is daarom gekozen de bestaande situatie planologisch vast te leggen. In de collegevergadering voorafgaand aan de vaststelling is er een aantekening op het collegebesluit geplaatst, namelijk "Opstarten planologisch regime Hogedijken (potentiële economische ontwikkeling)."

Alvorens een planologische regeling kan worden vastgesteld voor het gebied Hogedijken, moet er een visie liggen die de richting bepaald voor het gebied Hogedijken. De resultaten uit de visie kunnen aanleiding zijn voor een nieuwe planologische regeling. Door de jaren heen zijn de toegestane functies in het gebied Hogedijken gewijzigd van een van oorsprong bestemd bedrijventerrein naar een meer gemengd bedrijventerrein, waar ook andere functies dan bedrijven zijn gevestigd, zoals supermarkten, leisure-, theater, detailhandel. De gedaanteverandering van dit bedrijventerrein van bedrijvigheid naar maatschappelijke/gemengde functies is al in volle gang. Planologisch is er de afgelopen jaren ook vaak medewerking verleend aan andere functies dan bedrijfsfuncties. Hierdoor ontstaat er druk op het van oorsprong als bedrijventerrein bestemde gebied Hogedijken.

De afgelopen jaren zijn er concrete initiatieven bij de gemeente binnengekomen. De initiatieven zijn vaak aangehouden omdat onduidelijk is welke visie het college voor ogen heeft met dit gebied en om precedentwerking te voorkomen. En om bestaande bedrijvigheid de kans te geven om te blijven ontwikkelen. Maar deze aanvragen geven wel een behoefte aan vanuit de maatschappij tot functieverandering en de wens tot herziening van de huidige bedrijvenlocatie.

In navolging op de ontstaansgeschiedenis van het gebied en vooruitlopend op werkwijze volgens de nieuwe omgevingswet, heeft de gemeente ervoor gekozen om op basis van een participatietraject een toekomstvisie te schetsen. Op basis van een gefundeerd en zorgvuldig participatietraject wordt direct een faciliterend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat een deel van het bedrijventerrein Hogedijken. Dit terrein ligt tussen het Dokkumer Grutdjip en de Strobosser Feart. Het veranderingsgebied is het westelijk deel, globaal begrenst op de bestaande woonpercelen in het westen en de percelen van het theater en de brouwerij in het oosten. De ligging en begrenzing van het plangebied is op een luchtfoto aangegeven in figuur 1.

Figuur 1.1. De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad. In dit bestemmingsplan is het gebied bestemd conform de bestaande situatie en/of de bestaande rechten. In figuur 1.2 zijn de huidige bestemmingen weergegeven.

Figuur 1.2. De huidige bestemmingen van het plangebied

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 De visie en het plan

2.1 De uitgangssituatie

2.1.1 Achtergrond

De Hogedijken is als bedrijventerrein een relatief nieuw ontwikkeld gebied aan de oostzijde van Dokkum. Het ligt in een wig tussen het Dokkumer Grutdjip en de Strobosser Feart. Tussen deze twee historische vaarwegen, die al in het begin van de 19e eeuw aanwezig waren, liep de oostelijk invalsweg Hogedijken. Vanuit het westen van het gebied, aansluitend op de grachten rondom het centrum van Dokkum, hebben zich bedrijven gevestigd aan deze routes. Een prominent bedrijf hier was de Houtzagerij. Gedurende de 20ste eeuw is de westelijk hoek van het gebied verder ingevuld met bedrijven en woningen. Vooral tussen het Dokkumer Grutdjip en de weg Hogedijken is een relatief intensief bedrijfslint ontstaan. In het oostelijk deel van het gebied is, met uitzondering van de zuiveringsinstallatie die is gebouwd in de jaren '80, tot de eeuwwisseling vrijwel geen bebouwing gerealiseerd.

Sinds de eeuwwisseling en met de komst van de oostelijke rondweg (N361) en later de Centrale As, is het gebied sterk in ontwikkeling geraakt. In het oostelijk deel is een modern bedrijventerrein ontwikkeld. In het centraal gelegen gebied is de bedrijfsbebouwing van de oude houtzagerij en houthandel gedeeltelijk gesloopt en gedeeltelijk getransformeerd. Omstreeks 2010 zijn hier en in het westelijk gelegen gebied de twee supermarkten gevestigd. De herontwikkeling van het centraal gelegen gebied is privaat uitgevoerd, waarbij ook de infrastructuur organisch tot stand is gekomen.

De diverse (her)ontwikkelingen in het westelijk deel van het gebied hebben geleid tot een zeer divers bebouwingsbeeld met een multifunctionele invulling. Ook is sprake van een enigszins willekeurige wegenstructuur. Een luchtfoto van het westelijk deel van Hogedijken is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto westelijk deel Hogedijken

2.1.2 Ruimtelijke analyse

Het westelijk deel van de Hogedijken is in het gemeentelijk beleid aangemerkt als veranderingsgebied. Er liggen hier kansen en opgaven. Op de gronden aan de noordzijde zijn relatief zwaar milieubelastende bedrijven aanwezig, waarvan verplaatsing naar de nieuwere bedrijventerreinen van Dokkum wenselijk is. Daarnaast is de infrastructuur, voor zowel autoverkeer als fietsers, niet optimaal. Dit geldt ook voor de verspreide ligging van de supermarkten. Daarnaast hebben zich functies gevestigd waarvoor geen duidelijke beleidskaders zijn.

Uit de ruimtelijke analyse die de basis voor het participatietraject vormt, blijkt dat de verandering in het veranderingsgebied al een tijd geleden is begonnen. Het van oorsprong als bedrijventerrein bestemde gebied is fragmentarisch getransformeerd naar een gebied met diverse functies. De westelijke punt van het terrein wordt al lange tijd voor bewoning gebruikt. Daarop sluit een bedrijfsconcentratie aan. In oostelijke richting is een ruim opgezet woonbebouwing gerealiseerd langs het Dokkumer Grutdjip. Vanaf de Harddraversdijk bekeken. vormt deze bebouwing een aantrekkelijke entree van Dokkum, in de vorm van een geleidelijke verdichting richting het centrum. De entreezone wordt afgesloten met de bedrijfsconcentratie, die vooral door de buitenopslag van een grondverzetbedrijf geen hoge beeldkwaliteit vertegenwoordigd.

Het lint langs het Dokkumer Grutdjip is vanaf de zuidzijde bereikbaar via een historische route, genaamd Hogedijken. Deze route buigt halverwege het plangebied af. De route liep oorspronkelijk rechtdoor over de waterkering. Deze waterkering is nog aanwezig, maar is in het westelijk deel van de Hogedijken niet meer als zodanig te ervaren, behalve vanaf de fietsroute vanuit het noorden van het plangebied. De oude waterkering is nog in werking tot de Bocksmeulen, die nu zelf als waterkering dient, maar niet als zodanig wordt ervaren. De Bocksmeulen vormt tevens de grens van het plangebied van dit bestemmingsplan. Binnen het plangebied liggen dus geen waterkeringen.

Op de plek waar de historische route Hogedijken nu afbuigt, splitst het lint aan de noordzijde ervan in tweeën in een deel ten noorden van de oude waterkering en een deel ten zuiden daarvan. Aan de noordzijde ligt het woonlint. Ten zuiden ervan zijn drie bedrijfspercelen aanwezig.

Het gebied tussen de historische route, de Bocksmeulen en de Strobosser Trekfeart is een gefragmenteerd, gemengd gebied. Het gebied langs de Bocksmeulen manifesteert zich als een modern bedrijventerrein. Dit geldt ook voor de zone tussen het theater en de Bocksmeulen. Hier zijn vrijwel uitsluitend bedrijven aanwezig die aansluiten bij de gegeven (bedrijfs)bestemmingen.

Het gebied ten westen hiervan, tot aan de Koopmans, is een op het eerste gezicht enigszins willekeurig ingericht gebied. Hier zijn het theater, een bierbrouwerij en een kantoor in voormalige leisuregebouwen, een nog leegstaand bedrijfsgebouw, een supermarkt en kleine horeca en dienstverlening aanwezig. Het is zich duidelijk gaan richten op publieksfuncties. Het noordelijk deel ervan is grotendeels nog niet ingericht met gebouwen, maar is voorzien van een bestemming voor nieuw bedrijventerrein. Op de noordwestelijke hoek staat een woning.

De wig langs de zuidzijde van de historische route Hogedijken wordt in westelijke richting gecompleteerd door een zone met twee woon-/werkpercelen (waarvan één gesplitst) tussen de Koopmans en de ontsluiting op de Strobosserweg en het terrein van supermarkt Aldi.

De verkeerssituatie is niet bijzonder duidelijk en kent enkele conflictsituaties. Dit kent ook zijn oorsprong in de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied. De oorspronkelijke route eindigt bij de Strobosserweg op een fietsbrug. Sinds de jaren '80 is er de nieuwe hoofdontsluiting op de Strobosserweg, in het verlengde van de Kapellaan. In het kader van de ontwikkeling van het oostelijk deel van het bedrijventerrein, in navolging op de aanleg van de N361, is de schuine oversteek van de Strobosserweg over de Strobosser Trekfeart gemaakt. Hiermee heeft de Bocksmeulen de functie als belangrijkste ontsluiting van het bedrijventerrein overgenomen. Recenter is er nog een oversteek van de Strobosser Trekfeart gemaakt ten westen van het theater. Deze ontsluiting is gelet op de functie van de Bocksmeulen als centrale verkeersader van het bedrijventerrein een onlogische keuze. Door de huidige ontsluitingsstructuur ligt het gebied met publieksfuncties verkeerstechnisch 'achteraan'.

Tot slot heeft het gebied een bijzondere functie als schakel in het fietsnetwerk van Dokkum. Vanuit het zuiden (Damwâldsterreedtsje) en vanuit het oosten (vanaf de Wâlddyk) lopen fietsverbindingen het gebied in. Onlangs is er met de realisatie van een fietsbrug op de Harddraversdyk nog een verbinding aan toegevoegd. Vanuit het noorden en vanaf het noordwesten (vanaf de Tichelwei) zijn nu verbindingen aanwezig. De verbindingen die samenkomen vanuit het noordwesten zijn niet goed gekoppeld op de verbindingen in het zuiden en ook niet op de publieksfuncties centraal in het gebied. Dit veroorzaakt conflictsituaties, waarbij fietsverkeer de Bocksmeulen en de drukke ontsluiting langs de Aldi gaat gebruiken om aan de overzijde van de Strobosser Trekfeart te komen.

De resultaten van de ruimtelijke analyse zijn verbeeld in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Verbeelding ruimtelijke analyse

2.2 Het participatietraject

2.2.1 Doel participatie

De opgave is het bieden van één actuele integrale visie op het veranderingsgebied Hogedijken. Bestaande beleidsstukken, waaronder de Visie Binnenstad Dokkum 2016 kunnen worden gebruikt om de wensen en ideeën te trechteren en vorm en inhoud te geven aan een integrale visie voor Hogedijken. Belangrijk aandachtspunt bij het opstellen van een visie Hogedijken is de relatie van het gebied Hogedijken met de binnenstad en in het bijzonder de Visie Binnenstad Dokkum 2016. Dit geldt vooral voor de vraag over het toelaten van horeca en andere functies op Hogedijken die meer of minder verwant zijn met detailhandel.

De integraliteit vereist ook de nodige aandacht, waarbij gedacht moet worden aan aspecten als stedenbouw, recreatie, planologie, infrastructuur/parkeren, leidingen/riolering, water, milieu, economische zaken. Gezien de beoogde integraliteit en omvang van het gebied wordt een projectmatige aanpak voorgesteld.

De verandering moet voor een belangrijk deel vanuit de markt komen. Om de verandering op gang te krijgen, moet de visie zoveel mogelijk aansluiten bij de wensen en eisen van de markt. 'De markt' wordt in dit geval gevormd door iedereen die een direct belang heeft bij de ontwikkeling van het veranderingsgebied Hogedijken. Daarom is een participatietraject met de eigenaren en gebruikers van de gronden waarvan de bestemming wordt gewijzigd gestart. Het traject moet leiden tot nieuwe inzichten in de wensen en eisen, kansen en belemmeringen en in 'wat leeft' op de Hogedijken. Vervolgens moet beoordeeld worden in hoeverre dit vertaald kan worden in een visie op de nieuwe toekomst van het gebied. Centraal daarbij staat de samenhang met de binnenstad(svisie). De ontwikkelingen op de Hogedijken moeten kansen bieden aan Regiostad Dokkum als totaal en vooral bijdragen aan de levendigheid van de binnenstad.

De visie vindt direct zijn vertaling in dit bestemmingsplan. Daarmee is dit bestemmingsplan dus tevens de visie. Op basis hiervan kunnen dan initiatieven worden beoordeeld en kan bepaald worden of er een behoefte c.q. noodzaak is om het gebied opnieuw te ordenen.

2.2.2 Aanpak participatie

Verschillende gebruikers en verschillende delen van het gebieden vragen om verschillende benaderingen. Op basis van de ruimtelijke analyse in paragraaf 2.1.2 is een verdeling gemaakt van het gebied in deelgebieden. Binnen het plangebied zijn vijf deelgebieden te onderscheiden. Deze verdeling is gevisualiseerd in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Verdeling in deelgebieden

In de deelgebieden worden, in verschillende gradaties, directe belangen geraakt van grondeigenaren, ondernemers en andere gebruikers. De deelgebieden tezamen vormen ook de begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan. Dit gebied is destijds door de gemeenteraad afgebakend. De deelgebieden zijn gekozen zodat de participatie afgestemd kan worden op de mate van ingreep in het betreffende gebied. Zo ontstaat er maatwerk en kan er tevens een efficiënt proces worden gekozen. In paragraaf 2.3 worden de uitkomsten van het traject beschreven in een integrale visie op het totale veranderingsgebied.

Deelgebied 1

Dit deelgebied omvat een 'overgebleven' strook bedrijven tussen de cultuurhistorische routes 'Hogedijken' en het Dokkumer Grutdjip. Hier zijn verschillende bedrijven aanwezig. In het deelgebied en langs het Dokkumer Grutdjip staan vier bedrijfswoningen. Voor de huidige bestemming is al geanticipeerd op een verandering op termijn. Er wordt ruimte geboden voor bedrijven uit milieucategorie 2 en per perceel is het bestaande bedrijfstype aangeduid als er al een bedrijf uit een hogere categorie of een anderssoortige functie aanwezig is.

Het gebied tussen de Hogedijken en het Dokkumer Grutdjip is grotendeels ingericht als woonlint. Er zijn concrete initiatieven om ook deelgebied 1 te transformeren tot een woongebied. Ook uit de markt zijn dergelijke initiatieven aangedragen. De huidige eigenaren worden hierin betrokken en staan hier niet onwelwillend tegenover. Voor dit deelgebied ligt het in de rede om in het kader van dit bestemmingsplan uitgangspunten en ambities te bepalen en deze te vertalen.

Deelgebied 2

De geldende bestemmingen uit bestemmingsplan Dokkum - Regiostad in dit deelgebied zijn conserverend van aard. Dat wil zeggen: de supermarkt (Aldi) is als zodanig bestemd en voor de bedrijfspercelen zijn bedrijfsbestemmingen opgenomen. Ook de bebouwing is strak vastgelegd, waardoor het bestemming geen ruimte voor uitbreiding biedt. Aldi is voornemens een nieuwe, grotere winkel te bouwen. Hiervoor is reeds een vergunning verleend op de huidige locatie. Het feitelijk gebruik in de strook bedrijven is niet geheel in overeenstemming met de huidige bestemmingsplan. De bedrijfswoningen worden namelijk niet ten behoeve van bedrijven bewoond.

Aldi is voornemens een nieuwe, grotere winkel te bouwen. Hiervoor is reeds een vergunning verleend op de huidige locatie. Om de transformatie van de westelijk punt van het veranderingsgebied op gang te brengen is het gewenst om het terrein van Aldi hierbij te betrekken. Een invulling met woningen op deze plek kan als katalysator dienen voor de verdere transformatie. Daarnaast geeft een verbinding van Aldi op het terrein van Albert Heijn een verbetering van de ordening van het gebied, ook qua verkeersstromen.

Bij een mogelijke verplaatsing/clustering van de supermarkten raken particuliere percelen betrokken. Het gaat om de percelen tussen de huidige locatie van Aldi en Albert Heijn. Er is met de individuele eigenaren en gebruikers in dit deelgebied gesproken en gevraagd welke wensen zij hebben en welke mogelijkheden er zijn voor de transformatie. Op basis daarvan zijn scenario's gemaakt en beoordeeld.

Deelgebied 3

Dit deelgebied is een sterk gemengd gebied, tussen het toekomstig woongebied en het moderne deel van het bedrijventerrein. Het heeft potentie om een soort tussengebied te worden met publiek aantrekkende functies. Belangrijke spelers in dit gebied zijn de supermarkt Albert Heijn, de Brouwerij Dockum, Theater Sense en Dijkstra Draisma die belangrijke grondpositie hebben.

Het gebied biedt uitgelezen kansen voor diverse functies die elkaar versterken. Het participatietraject hier heeft vooral als doel om de wensen en mogelijk juist bezwaren van eigenaren en gebruikers van dit gebied scherp te krijgen. Hierbij speelt ook de ambitie van de gemeente een belangrijke rol. Belangrijk gespreksonderwerp zijn de mogelijkheden die binnen de reeds gestelde kaders kunnen worden gegeven aan horeca en detailhandel in het gebied.

Deelgebied 4 en 5

Deze deelgebieden is als gevolg van besluitvorming door de raad alsnog opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Hogedijken. De gemeente heeft op een zo zorgvuldige mogelijke wijze aandacht geschonken aan de inpassing van de aan orde zijnde bestemmingen. De afwijkingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan zijn in deze deelgebieden minimaal. Voor zover er relevante afwijkingen aan de orde zijn, worden de betreffende eigenaren hierover geïnformeerd.

2.2.3 Resultaten participatie

Per deelgebied worden de bestaande (planologische) situatie en de resultaten van het participatietraject naast de ambities van de gemeente gezet. Deze ambities zijn de ontwikkeling Hogedijken als overloopgebied van de binnenstad, het versterken van de binnenstad en van regiostad Dokkum als geheel. In paragraaf 2.3 worden deze vertaald naar een visie op het veranderingsgebied.

Deelgebied 1

Voor dit deelgebied is in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad en de voorloper daarvan, bestemmingsplan Dokkum Bûten de Bolwurken gekozen voor het bevriezen van de mogelijkheden voor een verdere uitbreiding van bedrijven. De bestaande bedrijven zijn concreet bestemd als 'bouw- en aannemersbedrijf' of 'metaalbewerkend bedrijf'. Ook bestaande bedrijfswoningen zijn specifiek aangeduid. Dit staat in contrast met de bedrijfspercelen op het oostelijk deel van de Hogedijken, die zijn bestemd als bedrijventerrein en waar diverse vormen van bedrijvigheid ontwikkeld kunnen worden.

Er zijn nog geen concrete initiatieven om het terrein te herinrichten. Aangezien de gemeente hier geen grondposities heeft, kan deze ook niet als initiatiefnemer optreden. Er zijn wel ideeën bij de gemeente kenbaar gemaakt om het gebied te transformeren naar een extensief woongebied, in lijn met het woonlint waarin de bedrijfsconcentratie is gelegen.

Een transformatie naar wonen sluit naadloos aan op de beleidslijnen die voor het veranderingsgebied zijn uitgezet. Het meest westelijk gelegen deel zou als geheel getransformeerd kunnen worden naar een woongebied (zie paragraaf gefaciliteerd 3.3).

Omdat deze ideeën nog niet concreet genoeg zijn om de bestemming te wijzigen en bovendien nog bedrijven actief zijn in het gebied, is gekozen ontwikkeling hier aan de markt over te laten. De transformatie wordt in dit bestemmingsplan wel gefaciliteerd door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid, waarmee de bestemming onder voorwaarden gewijzigd kan worden.

Deelgebied 2

In dit deelgebied zijn vier grondeigenaren aanwezig. Met deze personen is gesproken. Uit de gesprekken is naar voren gekomen dat er gedacht wordt aan verplaatsing van de Aldi, zodanig dat deze op het parkeerterrein bij de Albert Heijn aansluit. Bij een mogelijke verplaatsing/clustering van de supermarkten raken particuliere percelen betrokken. Het gaat om de percelen tussen de huidige locatie van Aldi en Albert Heijn. Er is met de individuele eigenaren en gebruikers in dit deelgebied gesproken en gevraagd welke wensen zij hebben en welke mogelijkheden er zijn voor de transformatie. Op basis daarvan zijn scenario's gemaakt en beoordeeld.

Vanuit het oogpunt van de gemeente is een verplaatsing van Aldi gewenst om de transformatie van de westelijk punt van het veranderingsgebied op gang te brengen. Een invulling met woningen op deze plek kan als katalysator dienen voor de verdere transformatie. Belangrijk is wel dat deze herinrichting leidt tot een betere ruimtelijke ordening en ruimtelijke kwaliteit. Daarbij staat een verbetering van verkeersstructuur centraal en is ook de inpassing van de grote winkel op een kavel van beperkte omvang een belangrijk aandachtspunt. Voor de grondeigenaren moeten goede alternatieven worden verkend.

Deelgebied 3

Dit deelgebied bestaat zowel feitelijk als planologisch uit twee zones, namelijk een sterk gemengd gebied, tussen het toekomstig woongebied en het moderne deel van het bedrijventerrein en een nog in te vullen gebied dat is bestemd voor zwaardere categorieën bedrijven. Op basis van de opgehaalde informatie is met alle gebiedseigenaren gesproken. De uitkomsten hiervan zijn gespiegeld met de geformuleerde kaders en is op basis daarvan is een voorstel gedaan in de vorm van vlekkenplan en een functioneel flexibele regeling voor dit deelgebied.

Aan de hand van de gesprekken kan in ieder geval worden geconcludeerd dat de betrokkenen in principe gelijkluidende wensen hebben, uiteraard met inachtneming van hun eigen belangen (financieel, woongenot e.d.). Hierdoor blijft er per deelgebied eigenlijk maar één scenario over dat voorgelegd kan worden aan het gemeentebestuur.

Deelgebied 4

Deelgebied 4 omvat de bedrijfspercelen tussen het gemengde en nog niet ingevulde gebied en de Bocksmeulen. Dit gebied is apart gehouden, omdat het in principe een regulier en grotendeels modern ogend bedrijventerrein is. Hier wordt in beginsel geen relevante bestemmingswijziging voorgesteld.

Deelgebied 5

Dit deelgebied heeft betrekking op de woningen langs het Dokkumer Grutdjip, voor zover deze binnen het plangebied liggen. Hier worden geen bestemmingswijzigingen voorgesteld.

Verkeersstructuur en openbare ruimte

Een algemeen gehoord signaal tijdens de gevoerde gesprekken is de onlogische en soms gevaarlijke verkeerssituatie. Vooral voor fietsers zijn de in de ruimtelijke analyse conflictsituaties gesignaleerd. Verder wordt de wens uitgesproken om het centrale parkeerterrein in deelgebied 3 aan te sluiten op de Strobosserweg via een nieuwe dam in de Strobosser Trekfeart.

De Strobosser Trekfeart is een cultuurhistorische drager die een belangrijke waarde vertegenwoordigd. De toevoegen van meer blokkades in deze watergang geniet daarom niet te voorkeur. Daarentegen zorgen de huidige blokkades er al voor dat de doorvaarbaarheid onmogelijk is en beleefbaarheid van de watergang beperkt is.

Vanuit de gemeente wordt de groen- en waterstructuur in het gebied als belangrijk aandachtspunt gezien. Deze elementen komen nu vooral gefragmenteerd voor in het gebied. Bij de verdere uitwerking van de fysieke ontwikkelingen moet een goede en aaneengesloten groen-blauwe structuur uitgangspunt zijn.

2.3 De visie op het veranderingsgebied

2.3.1 Ontwikkelingsrichting

Vanuit de gemeentelijke beleidslijnen en het participatietraject is een duidelijk wens gebleken om ontbrekende centrumfuncties op de Hogedijken te faciliteren. Het moet gaan om functies die qua aard, omvang en bedrijfsvoering niet passen in kernwinkelgebied van de binnenstad. Daarmee wordt de Hogedijken een overloopgebied van en vooral ook naar de binnenstad met als resultaat dat de functies op de Hogedijken de binnenstad versterken en een impuls vormen voor Dokkum als regiostad. Het zwaartepunt van deze functionele transformatie ligt in deelgebied 3.

Het westelijk deel wordt in overeenstemming met de eerdere visies op het gebied vooral een woongebied. Voor deelgebied 1 kan deze transformatie uitsluitend via een natuurlijk proces gaan, waar na bedrijfsbeëindiging van de bestaande bedrijven al dan niet stapsgewijs omzetting naar een woongebied plaatsvindt. Invulling hiervan is vooralsnog afhankelijk van allerlei factoren die nog niet geheel te overzien zijn.

Aldi wil zo spoedig mogelijk groen licht om verplaatsing in gang te zetten. Vanuit financieel oogpunt (exploitatie) zal het van belang zijn dat het huidige perceel van de huidige Aldi een woonbestemming krijgt. Hiervoor is in overleg met een lokale ontwikkelaar en de grondeigenaren van de nieuwe locatie van Aldi een voorstel gedaan. Hierop gaat paragraaf 2.3.3 verder in.

Het noordoostelijk gelegen woonlint in deelgebied 5 en de bedrijven in deelgebied 4 blijven vooralsnog ongewijzigd. De ordening van deze deelgebieden blijkt logisch te zijn en de invulling vraagt geen directe aandacht. De kwaliteit is per perceel verschillend. Er wordt op gerekend dat de ontwikkeling van een publiekstrekkend gemengd gebied aansluitend op deze zone een kwaliteitsimpuls van enkele van de bedrijven in deze zone teweeg kan brengen. Het gaat dan met name om een perceel aan de noordzijde van de Hogedijken.

Het potentiële ontwikkelingsscenario dat uit het participatietraject in combinatie met de gemeentelijke ambities en randvoorwaarden naar voren is gekomen, is gevisualiseerd in figuur 2.4.

Figuur 2.4 De voorgestelde ontwikkelingsrichting

2.3.2 Functionele mogelijkheden

In deelgebied 1 wordt de huidige situatie vooralsnog voortgezet. Dit betekent dat er geen veranderingen worden aangebracht aan de bestemmingen van de bedrijfspercelen. Dit bestemmingsplan heeft voor de eigenaren en gebruikers hiervan dus geen gevolgen.

Om de transformatie te faciliteren wordt een wijzigingsbevoegdheid aan het gebied toegevoegd. De bestemming kan hiermee onder voorwaarden geheel of gedeeltelijk worden gewijzigd naar een woonbestemming. Daarbij is het van belang dat de verkaveling zodanig is dat een goede aansluiting ontstaat op de structuur van het gebied en sprake is van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing. Vooral wanneer slechts een deel van deelgebied 1 wordt getransformeerd, moet rekening worden gehouden met de overgebleven bedrijven. Nabijgelegen bedrijven mogen niet onevenredig in de bedrijfsvoering worden belemmerd.

De exacte stedenbouwkundige invulling kan met inachtneming van de hiervoor genoemde voorwaarden nader worden bepaald. In samenspraak met de gemeente zal hiervoor een wijzigingsplan in procedure worden gebracht, zodra ook overeenstemming is bereikt met de huidige eigenaren over eventuele aankoop en/of verplaatsing.

In deelgebied 2 wordt de verplaatsing van de supermarkt (Aldi) mogelijk gemaakt. De bestemming van een bedrijfspand en voormalige bedrijfswoning, alsmede een deel van de watergang en groenstrook die hierlangs liggen, worden gewijzigd ten behoeve van een bestemming voor de supermarkt. Op basis van het bouwplan van Aldi wordt hier een bouwvlak op gelegd.

Het perceel ten noorden hiervan heeft nog een bedrijfsbestemming, waarbij de woning als bedrijfswoning is aangemerkt. Feitelijk betreft het hier een burgerwoning waarbij slechts in ondergeschikte mate bedrijvigheid plaatsvindt. De geëigende bestemming is daarom wonen.

Voor deelgebied 3 wordt vooral ingezet op functieverbreding. Met uitzondering van de supermarkt (Albert Heijn) en de woning aan de noordzijde van het deelgebied krijgen alle gronden één gemengde bestemming. Qua bouwmogelijkheden gelden de bestaande mogelijkheden als uitgangspunt. Wel is het bouwvlak aangepast aan de inmiddels ontstane situatie en afgestemd op het toekomstbeeld.

Er worden mogelijkheden geboden voor de bedrijven, waarbij milieubelastende bedrijven uit milieucategorie 3 zijn beperkt ten opzichte van de huidige mogelijkheden. Daar staat tegenover dat er met dit bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden voor nieuwe bedrijfsfuncties, zoals dienstverlening en (kleinschalige) kantoorfuncties. Gelet op de ter plaatse al bestaande functies, zoals een theater, worden in zijn algemeenheid ook cultuur en ontspanning en educatieve doeleinden mogelijk gemaakt. Deze functies kunnen overigens ook deel uitmaken van een 'belevingsfunctie' van een specifiek winkel- of horecaconcept, zoals hierna beschreven.

In het gebied wordt voorzien in de mogelijkheid voor horeca- en detailhandelsfuncties met een zodanig specifiek concept dat deze niet in het centrum gevestigd kunnen worden (niet centrum-gerichte bedrijven). Om te voorkomen dat er sprake is van reguliere detailhandel of horeca en daardoor mogelijk een aantasting plaatsvindt van het centrum, is er een verplichte koppeling gelegd met een andere bedrijfsfunctie die er moet zijn om het bedrijf ter plaatse te rechtvaardigen. Detailhandel mag alleen plaatsvinden als de te verkopen producten er ook worden gemaakt en ook aan horeca worden vergelijkbare eisen gesteld. De verhouding tussen de functies is vastgelegd in een maximum percentage wat mag worden gebruikt als nevengeschikte horeca- of detailhandelsfunctie. Voor de detailhandelsfunctie geldt bovendien dat deze niet meer mag zijn dan 1.000 m². Dit is namelijk de ondergrens van de verkoopvloeroppervlakte voor winkels die in principe aan de Zuiderschans gevestigd moeten worden.

2.3.3 Woningbouw

Op het huidige terrein van Aldi wordt voorzien in een programma van circa 14 woningen, waarvan één verplaatsing is van een bestaande woning. Dit bestemmingsplan maakt de woningbouw mogelijk door hier twee bouwstroken voor op te nemen, waarin in totaal 14 woningen met een goot- en bouwhoogte van 7 en 11 meter gerealiseerd kunnen worden. Binnen deze randvoorwaarden kan het programma verder uitgewerkt worden.

Figuur 2.5. Impressie toekomstig beeld langs Strobosser Trekfeart

Op het noordelijk deel, aan het Dokkumer Grutdjip, wordt op langere termijn een nieuw woongebied voorgesteld. Dit deel wordt nog niet direct mogelijk gemaakt. Hiervoor wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Een voorbeelduitwerking van de toekomstige woningbouw op de Hogedijken is weergegeven in figuur 2.6. Deze vormt voor het huidige terrein van Aldi de onderlegger voor de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.5 Voorbeelduitwerking woningbouw Hogedijken

Tot slot krijgt ook de woning ten noorden van de nieuwe locatie van Aldi op verzoek van de bewoner en eigenaar een woonbestemming. De bedrijfsactiviteiten op dit perceel zijn minder intensief geworden, waardoor de woonfunctie prevaleert. In combinatie met de overige woningbouwontwikkelingen past een woonbestemming nu beter bij het feitelijk gebruik en het karakter van de omgeving.

2.3.4 Verkeersstructuur en openbare ruimte

De verkeersstructuur is integraal heroverwogen in dit plan. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Creëren kwalitatieve en veilige fietsverbinding van nieuwe fietsbrug en het Damwâldsterreedtsje.
• Creëren logische en veilige fietsverbinding noordelijk en zuidelijk woongebied op supermarkten.
• Afwaarderen bestaande hoofdontsluiting Hogedijken (verlengde Kapellaan).
• Hoofdontsluiting bedrijven c.q. vrachtverkeer via Bocksmeulen.
• Beoordelen mogelijkheden nieuwe ontsluiting centraal parkeerterrein.

Voor de fietsverbindingen zijn verschillende scenario's bekeken. Om een fietsverbinding te maken die van noord naar zuid leidt en waarbij de Bocksmeulen zoveel mogelijk wordt vermeden, is het wenselijk om het fietsverkeer aan de noordzijde van het gebied zo snel mogelijk in westelijke richting, richting het centrale gebied te leiden. Er worden mogelijkheden gezien om dit verkeer via de oude waterkering te leiden. Hiermee kan een deel van de historische route Hogedijken in ere worden hersteld. Om de aansluiting op het centrale te realiseren kan worden geopteerd voor een verbinding vanaf de dijk op de weg naar de woningen of direct op de Hogedijken, via de bossages langs de zendmast. Vervolgens heeft een oversteek over de kavel nog niet ingevulde kavel de voorkeur. De exacte locatie kan nog nader worden bepaald. De verkeersintensiteit op het westelijk deel van de historische route Hogedijken is, zeker met het oog op toekomstige woningbouw ontwikkelingen, laag genoeg om medegebruik door fietsers toe te staan.

De beste verbinding op het Damwâldsterreedtsje alsook op andere zuidelijk gelegen fietsroutes, bijvoorbeeld door het park, wordt gerealiseerd door de aanleg van de nieuwe aansluiting van het centrale terrein over de Strobosser Trekfeart. Geopteerd kan worden om de huidige dam tussen de twee belangrijkste ontsluitingen te laten vervallen. Deze ligt hier al niet logisch. Dit aspect wordt nader uitgewerkt. Vooralsnog zal gebruik worden gemaakt van de route langs de zuidzijde van de nieuwe Aldi.

Het uitgangspunt is om het gebied direct langs de Strobosser Trekvaart zoveel mogelijk groen te houden. Bij de vormgeving van de verkeersroute vóór de nieuwe Aldi wordt met dit uitgangspunt rekening gehouden. Aan de westzijde van het terrein wordt ook een groene invulling voorgesteld. Om het beeld ook voor toekomstige bewoners van het gebied zo aantrekkelijk mogelijk te maken, wordt hier zoveel mogelijk groenblijvende en opgaande beplanting voorgesteld. Daarmee wordt het zicht op het pand van Aldi zoveel mogelijk verzacht. Tezamen met het onderbreken van de lange gevel met verschillende bouwdelen krijgt deze zijde voldoende kwaliteit.

De strook tussen het nieuwe woongebied en de vaart blijft openbaar, zodat is gewaarborgd dat hier geen schuttingen en bijgebouwen langs worden gebouwd. Er komt een voetpad ter bereikbaarheid van de tuinen. Dit versterkt ook de beleefbaarheid van de Strobosser Trekfeart en biedt de mogelijkheid om hier boten aan de meren, zoals nu ook al in beperkte mate gebeurd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het plangebied ligt in het Waddengebied, dat één van de 14 belangen is. In dit gebied worden beperking gesteld aan de bouwhoogte van bebouwing. Aangezien dit plan is gericht op het hergebruik van bestaande bebouwing, wordt geen afbreuk gedaan aan de belangen van het Waddengebied.

Duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6) is geregeld dat bij ruimtelijke projecten voorzien moet worden in duurzame verstedelijking. In geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan die ontwikkeling en wanneer deze plaatsvindt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit bestemmingsplan maakt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied mogelijk. Er worden in dit gebied niet meer bouwmogelijkheden geboden dan dat het huidige bestemmingsplan biedt. Wel is er sprake van een verschuiving van functies en een verruiming van functionele mogelijkheden. Deze verruiming komt direct voort uit wensen en ideeën vanuit de markt, die vervolgens zijn afgezet tegen het aanbod. Conclusie ten aanzien van duurzame verstedelijking is dat het plan juist is gericht op het toekennen van een duurzame invulling van een gebied teneinde een impuls te bieden voor het stedelijk gebied van Dokkum. Hiermee is bij uitstek sprake van duurzaam ruimtegebruik.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het Barro stelt geen regels voor functiewijzigingen in het Waddengebied.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân en Verordening Romte

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'. In de Verordening Romte 2014 zijn de beleidsuitgangspunten van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid. Dokkum vormt één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. Het herontwikkelen van een oud bedrijventerrein dat onderhavig is aan verpaupering en op een bijzondere plek in de cultuurhistorische structuur van Dokkum ligt sluit goed aan op het beleid van de provincie.

Door veranderende wensen van de consument komt het steeds vaker voor dat detailhandel ook buiten het kernwinkelgebied of buiten de binnenstad gevestigd wordt. Dit hoeft geen probleem te zijn, zolang dit geen leegloop van het kernwinkelgebied betekend. Vanwege een aantal regionale factoren zijn de vestigingsmogelijkheden voor detailhandel buiten de centra daarom in Friesland niet wenselijk, aangezien dit een leegloop van het bestaande kernwinkelgebied zou betekenen. Om te bepalen wat wel en niet wenselijk is, is er een vestigingsbeleid ten aanzien van het bovenstaande opgesteld. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen kernen en verschillende typen detailhandel.

Voor 'perifere detailhandel' geldt specifiek beleid. Dit zijn voorzieningen die vanwege bevoorrading en de volumineuze aard van de goederen minder geschikt zijn voor vestiging in binnensteden of centra. Ook een supermarkt valt onder deze noemer. Voor het type kern waar Dokkum onder valt, is de vestiging van perifere detailhandel buiten het centrum toegestaan, mits er aangetoond wordt dat deze detailhandel binnen het centrum geen afbreuk zou doen aan de kwaliteit van het centrum, of moeilijk inpasbaar is.

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Voor dit plan zijn de volgende bepalingen relevant:

Verordening Romte 2014

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'. In de Verordening Romte 2014 zijn de beleidsuitgangspunten van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Voor dit plan zijn de volgende bepalingen relevant:

Bundeling stedelijke functies

In de verordening is geregeld dat in het landelijk gebied in principe geen bouwmogelijkheden voor stedelijke functies, zoals het wonen, geboden mogen worden (artikel 1.1.1). Op grond van de kaarten bij de verordening ligt het plangebied in het bestaand stedelijk gebied. Er zijn dus geen belemmeringen voor het bieden van mogelijkheden voor stedelijk functies binnen het plangebied.

Wonen

In hoofdstuk 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De gemeente is op het moment van schrijven nog in het proces om te komen tot nieuwe afspraken met de provincie over het woningbouwprogramma. De verordening biedt in artikel 3.1.2 echter een algemene afwijkbepaling voor een woningbouwproject dat niet past in een woonplan. Voorwaarde bij deze algemene afwijkbepaling is dat geen inbreuk wordt gemaakt op de regionale woningbouwprogramma's en op de kernenstructuur, dat wil zeggen dat aantallen en kwaliteit van de woningbouw dienen aan te sluiten bij de aard en schaal van de kern. Dit laatste betekent voor een regionaal centrum dat er een (boven)regionale behoefte en taakstelling opgevangen moet worden. Daarmee is de bescheiden woningbouw dat dit bestemmingsplan direct dan wel indirect mogelijk maakt in te passen in het woningbouwprogramma voor de gemeente. De woningen die dit bestemmingsplan (direct of indirect) mogelijk maakt worden meegenomen in de te maken afspraken met Gedupeerde Staten.

Werken

In artikel 4.2 zijn bepalingen opgenomen voor werkfuncties en voorzieningen per type kern. Dokkum is een stedelijk centrum, waar geen beperkingen zijn ten aanzien van de toegestane bedrijfsvormen en -omvang en voorzieningen.

Detailhandel

In artikel 4.4 worden beperkingen gesteld ten aanzien van detailhandel. Deze beperkingen zijn gericht op de concentratie van detailhandel in een kernwinkelgebied. Op grond van artikel 4.4.1 mag alleen perifere detailhandel buiten dit gebied worden toegestaan. Hieronder wordt uitsluitend begrepen:

• detailhandel in brandbare of explosiegevaarlijke stoffen;
• detailhandel in auto’s, boten, caravans en tenten, keukens, badkamers, meubelen, bouwmaterialen, landbouwwerktuigen, tuincentra, plant- en dierbenodigdheden, fietsen en autoaccessoires, en supermarkten;
• detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van industrie en ambacht in ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen.

Er zijn enkele uitzonderingen. In afwijking van artikel 4.4.1 kan detailhandel worden toegestaan:

• als onderdeel van een buurtwinkelcentrum of als solitaire kleinschalige winkelvestiging in een woonbuurt of gemengde buurt; of
• indien deze direct verband houdt met een grootschalige voorziening en daar een ondergeschikt deel van uitmaakt, tot een maximum vloeroppervlakte van 1.000 m² per voorziening.

Hierbij moet goed worden gemotiveerd worden dat de detailhandel geen afbreuk doet aan de functionele en ruimtelijke kwaliteit van het bestaande kernwinkelgebied. Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan.

De regeling van dit bestemmingsplan is afgestemd op de beperkingen die zowel provincie als gemeente stellen aan de bescherming van het winkelcentrum. In dit bestemmingsplan worden in beperkte mate mogelijkheden voor detailhandel geboden als onderdeel van een bedrijfsfunctie, waarbij een maximum vloeroppervlakte voor de verkoop van 1.000 m2 geldt. Dit kan gezien worden als verruimde productiegebonden detailhandel. De detailhandel mag daarbij nevengeschikt zijn (tot een maximum van 50% van het totale oppervlak).

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de regels van de Verordening Romte 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum

In 2008 is de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum opgesteld. Deze visie is samen met de provincie en de voormalige gemeente Dantumadeel opgesteld. Dokkum is in het Streekplan aangewezen als Regiostad en is daarmee één van de zes stedelijke centra die gezamenlijk het stedelijk netwerk Fryslân vormen. De Regiostad dient haar centrale positie te versterken. Op het gebied van wonen en werken gaat het om een hoogwaardige invulling van het bundelingsgebied met wervende woonmilieus en een breed scala aan bedrijven, kleine tot middelgrote kantoren, diverse voorzieningen met een (boven)regionale uitstraling en verschillende toeristische activiteiten.

De stedelijke centra dienen aantrekkelijk te zijn voor alle groepen van de samenleving, niet alleen om er te werken maar ook om er te wonen. We streven naar levendige en tevens veilige binnensteden. De gemeente zet in op goed en betaalbaar wonen voor iedereen, zowel in bestaand bebouwd gebied als in uitleglocaties aansluitend op Dokkum. Dit vraagt om gevarieerd bouwen, en om revitalisering en het op peil houden van bestaande bebouwing en voorzieningen.

De Regiostad Dokkum en het Bundelingsgebied hebben de belangrijke taak bij te dragen aan een ruimtelijk-economische impuls voor Noordoost-Fryslân. De Centrale As en de Westelijke Rondweg zijn hiervoor essentieel. Daarnaast wordt ingezet op voldoende bedrijvenlocaties met kwaliteit en diversiteit: aantrekkelijke bedrijvenlocaties met elk een eigen signatuur, toegesneden op de vraag. De structuurvisie zet voor Dokkum in op herstructurering dan wel transformatie van bestaande verouderde bedrijventerreinen. Het westelijk deel van Hogedijken komt in aanmerking voor herstructurering.

Figuur 3.2 Visiekaart Structuurvisie Bundelingsgebied

Het westelijk deel van Hogedijken is aangemerkt als 'verandergebied'. De visie ambieert een transformatie tot een aantrekkelijk groenstedelijke woonbuurt. De wijk wordt onderdeel van een grotere stedelijke groenstructuur die van het Harddraverspark via het park en de begraafplaats van Fonteinslanden en het Tolhuispark langs de Woudvaart naar het Gaestermar loopt. De oostelijke begrenzing van de punt wordt gevormd door een langzaam verkeersroute die het Harddraverspark verbindt met het Damwâldsterreedtsje. Het gebied is bedoeld als overloopgebied voor centrumfuncties. Twee bruggen, een over het Dokkumer Grootdiep en een over de Strobosser Trekvaart, en een stukje fietspad door Hoge Dijken maken een recreatief netwerk sluitend.

Visie Binnenstad Dokkum

Voor de binnenstad van Dokkum is in 2016 een toekomstvisie opgesteld. Daarbij is door de gemeente nauw samengewerkt met verschillende betrokken partijen. Deze visie geeft de ambitie en koers voor de binnenstad aan. Dit naar aanleiding van verschillende ontwikkelingen die in de binnenstad spelen.

In de visie onderschrijven alle partijen de gezamenlijke ambitie. Deze ambitie richt zich op een levendige - historische - kwalitatief hoogwaardige binnenstad, waar het goed wonen en werken is, die een ontmoetingsplek is voor de eigen inwoners die de regio weet te binden voor centrumfuncties en die attractief is als bestemming voor toeristen. Om dit te bereiken worden de talenten en kansen beter benut en de aanwezige kwaliteiten versterkt, beter zichtbaar en beleefbaar gemaakt. Dit wordt onder meer bereikt door aanpassingen in het voorzieningenniveau en het benutten van beschikbare en vrijkomende locaties.

Naar aanleiding van de beschreven ambitie is een koers bepaald voor de binnenstad. De koers is verder uitgewerkt in de toekomstvisie. Daarin staan potentiële projectlocaties met de daarin mogelijke aanpak van deze locaties. Enkele voorbeelden van locaties zijn de aanloopstraten, de Diepswal en de Markt.

De binnenstad van Dokkum zal ook in de toekomst dé ontmoetingsplek van de bewoners zijn, centrum voor de regio en bestemming voor de toerist. Voorgesteld wordt om de kwaliteit te verbeteren door onder andere het versterken van de verschillende functies in de binnenstad door het kernwinkelgebied duidelijk af te bakenen, met daarbuiten de mogelijkheid om de functie woon- en werkgebied te versterken en het toevoegen van ontbrekende centrumfuncties. Om de kwaliteit van het winkelgebied op peil te houden en zo mogelijk te versterken moet het (kern)winkelgebied compacter worden. Hierdoor is de kans dat dit gebied volledig wordt gevuld met detailhandel en horeca groter. Gekozen is voor de 'd' die bestaat uit de straten: Grote Breedstraat en Kleine Breedstraat, Hoogstraat, Waagstraat en Diepswal. Binnen het kernwinkelgebied is ruimte voor winkels en horeca. Voor de kwaliteit van het winkelgebied en het verlengen van de verblijfsduur is het belangrijk dat er in het circuit een of meer concentratieplekken zijn voor horeca. Hierbij is een uitzicht en de mogelijkheid voor zien en gezien worden belangrijk.

Specifiek ten aanzien van horeca wordt benoemd dat verspreid over de binnenstad horeca aanwezig is. Het gebied rond De Zijl (De ontmoetingsplek van de binnenstad) en de Diepswal biedt ruimte aan nieuwe horeca met terrassen. Hier is in eerste instantie ruimte voor nieuwvestiging. Dit gebied is aangewezen als horecaconcentratiegebied.

De visie stelt dat horeca en detailhandel twee elkaar versterkende functies zijn. Daar waar gewinkeld wordt, daar wordt ook gebruik maakt van horeca. Voor de regionale consument en de toerist is het daarom belangrijk dat een stad beide functies in voldoende mate aanbiedt. Dan gaat het om ruimte voor nieuwe vormen van horeca in combinatie met detailhandel (blurring). Gedacht kan worden aan horeca binnen winkels of verkoop van retailproducten in horecabedrijven.

Detailhandelsstructuurvisie Dokkum en omstreken

Op 17 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Detailhandelsstructuurvisie voor het verzorgingsgebied

van Dokkum vastgesteld. Ontwikkelingen in de detailhandelssector in Nederland zetten ook in Dokkum en omgeving het functioneren van winkelgebieden en het aanbod in kleine dorpen onder druk. Aan de andere kant bieden de historische kwaliteiten van de binnenstad en de toeristische potenties van de omgeving kansen voor Dokkum als een belangrijke centrumvoorziening in de regio. De gemeente beschikt niet over detailhandelsbeleid voor de voormalige gemeenten Dongeradeel en Ferwerderadiel (hierna Dokkum en omgeving). Doel van voorliggende detailhandelsvisie is het scheppen van een helder beleids- en toetsingskader. De visie geeft aan waar in de toekomst detailhandel gewenst is en waar dit beleidsmatig gestimuleerd wordt.

Voor de detailhandelsstructuur in Dokkum e.o. heeft de gemeente de onderstaande ambities geformuleerd:

• Een dynamisch en leefbaar centrum voor inwoners van Dokkum en de regio, toeristisch-recreatieve bezoekers en ondernemers.
• Een duurzame winkelstructuur die zowel voor ondernemers als eigenaren aantrekkelijk is om in te investeren, en consumenten voorziet in een zo compleet en divers mogelijk aanbod.
• Een kwalitatief goed en aantrekkelijk wonen leefklimaat voor inwoners van de gemeente, met aantrekkelijke centra en ontmoetingsplekken op korte afstand.

In de visie wordt ook een verwijzing gemaakt naar de Visie Binnenstad Dokkum. Het gaat dan om het concentratiebeleid in een compact kernwinkelgebied.

Van belang is een goede balans tussen de regio en de stad. Dokkum profileert zich op diverse beleidsterreinen nadrukkelijk als 'regiostad', waarbij regionale voorzieningen in Dokkum worden geconcentreerd. Voor de niet-dagelijkse winkelsector wordt zoveel mogelijk gestreefd naar concentratie van winkels in de binnenstad van Dokkum.

Omwille van behoud en versterking van bestaande winkelgebieden (binnenstad Dokkum) wordt verder terughoudend omgegaan met nieuwe winkelontwikkelingen buiten de centra. Alleen in de binnenstad van Dokkum (inclusief Noordelijke stadsentree) worden actief nieuwe ontwikkelingen gestimuleerd. Voor de overige winkellocaties is het beleid gericht op behoud van de huidige functie. Dit betekent ook dat terughoudend wordt omgegaan met winkels bij tankstations (trafficlocaties) en met detailhandel als nevenactiviteit op bedrijventerreinen en internetwinkels, voor zover deze vormen van detailhandel zich buiten een van de winkelcentra willen vestigen.

Voor bepaalde typen winkels wordt een uitzondering gemaakt voor vestiging buiten centra. Het gaat dan ten eerste om winkels, die vanwege de omvang en aard van de gevoerde artikelen niet goed in winkelcentra inpasbaar zijn, bijvoorbeeld vanwege verkeer en omvang (o.a. bouwmarkten, supermarkten). Vanuit het streven naar een duurzame detailhandelsstructuur en een sterke positie van de binnenstad van Dokkum daarbinnen is het gewenst verder terughoudend om te gaan met detailhandel op bedrijventerreinen.

Ten aanzien van de supermarkten wordt benoemd dat Albert Heijn en Aldi een moderne omvang hebben en buiten een woongebied op een bedrijventerrein liggen. Tevens is gesteld dat de woonbestemming in het meest westelijke deel van Hogedijken op termijn wordt verruimd en dat verbindingen met de omliggende wijken wordt verbeterd, waardoor de supermarkten een centralere positie gaan innemen aan de oostzijde van Dokkum.

Strategische woonvisie NOFA

De voormalige gemeenten die nu de nieuwe gemeente Noardeast-Fryslân vormen, hebben in 2009 in het samenwerkingsverband Noordoost Friesland (NOFA) de Strategische woonvisie NOFA opgesteld. De regio Noordoost maakt deel uit van de kernzones van Fryslân, waar een groei van de bevolking in relatie tot een sterke economische ontwikkeling plaatsvindt. De regio wil zich blijven ontwikkelen en daardoor aansluiting houden bij de sociaal-economische ontwikkeling van Fryslân. Naast een goede bereikbaarheid van de regio, is de ontwikkeling van de woonfunctie een belangrijk instrument om die aansluiting te houden. Daarbij wordt rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het wonen in de regio. De verwachting is dat de omvang van de bevolking stabiliseert en op termijn afneemt. Dit betekent dat de regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de krimp.

Voor de korte termijn wordt de regio zo sterk mogelijk gemaakt door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. Het doel daarbij is vooral om de eigen bevolking vast te houden. Dit kan door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen. De regio richt zich daarbij op zowel de bestaande voorraad als op nieuwbouw. Bijzondere aandacht gaat uit naar de relatie tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuw toe te voegen woningen. Door dit gezamenlijk op te pakken, wordt ongewenste concurrentie voorkomen en de diversiteit in het regionale woningaanbod vergroot.

Binnen het Woonprogramma is voor Dokkum in de periode 2012 - 2020 een contingent van 101 woningen opgenomen. Dit is voor een groot deel reeds ingevuld.

Beleidsvisie Wonen 2016 - 2020

De ambtelijke fusie van de gemeenten Dantumadiel, Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. heeft geleid tot gezamenlijk beleid. De gemeenten hebben de Beleidsvisie Wonen opgesteld. Hierin zijn aangescherpte beleidsuitgangspunten op basis van de actuele economische en demografische ontwikkelingen opgenomen. De beleidsvisie vormt het gezamenlijk vertrekpunt voor de af te sluiten raamovereenkomst tussen de gemeenten, de huurdersorganisatie en de woningcorporaties en de jaarlijks te sluiten prestatieafspraken in het kader van de nieuwe Woningwet.

Het doel van het woonbeleid is om een toekomstbestendige gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen die is afgestemd op de woonwensen van de inwoners. De focus van het woonbeleid richt zich op de kwaliteit van het bestaand stedelijk gebied en het opwaarderen van de bestaande woningvoorraad. Er moet selectief worden omgegaan met het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwbouw moet complementair zijn. Dit betekent dat in de nieuwbouwgebieden (binnen of buitenstedelijk) bij voorkeur de marktsegmenten worden bediend die binnen de bestaande voorraad onvoldoende aanwezig zijn of beschikbaar komen. Tot 2020 worden in geringe mate netto toevoegingen gedaan aan de woningvoorraad, onder de voorwaarde dat de behoefte kan worden aangetoond (of het bestaande nieuwbouwplannen betreft).

Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân

In 2017 is in opdracht van de ANNO-gemeenten en in samenspraak met de provincie Fryslân door KAW de woningmarktanalyse Noordoost Friesland gerealiseerd. Deze analyse geeft aan dat in bepaalde delen van deze regio nog een beperkte woningbehoefte aanwezig is, maar dat in andere delen al sprake is van krimp. Met name in de grotere kernen zoals Dokkum, Kollum en Damwoude is nog wel de nodige ruimte qua woningbouw aanwezig.

Om deze woningbehoefte in met name de grotere kernen in de juiste segmenten en op de juiste plaats weg te zetten zijn de ANNO-gemeenten, wederom in samenspraak met de provincie Fryslân, een afwegingskader aan het realiseren. Daarmee denken ze een juiste prioritering in onze toekomstige woningbouwplannen aan te brengen. Dit zal ook betekenen dat een fors aantal woningbouwplannen niet gerealiseerd kunnen worden.

Vooruitlopend op de definitieve vaststelling van het afwegingskader woningbouw kan gesteld worden dat het veranderingsgebied Hogedijken ook een hoge prioriteit zal krijgen in de nieuw op te stellen woningbouwprogrammering voor de gemeente Noardeast-Fryslân en de regio. Binnen de in de woningmarktanalyse Noordoost Fryslân aangegeven bandbreedte van 150 - 250 nog te bouwen woningen in Dokkum is voldoende ruimte aanwezig voor het realiseren van woningen in dat gebied.

Conclusies gemeentelijk beleid

In het gemeentelijk beleid wordt de wens om het westelijk deel van de Hogedijken te transformeren bevestigd. Er wordt ingezet op een stedelijk woongebied en overloopgebied van het centrum. Dit biedt ruimte voor diverse functies in het gebied, waarbij de ambitie stuurt richting een gemengd woon-/werk-/voorzieningengebied. Daarbij zijn er wel spelregels.

Horeca en detailhandel

De binnenstad van Dokkum staat onder druk. Hier heeft de gemeente een uitdrukkelijke ambitie voor concentratie van het kernwinkelgebied. Er wordt terughoudend omgegaan met mogelijkheden voor detailhandel buiten dit gebied. In de binnenstadvisie wordt ingegaan op vestigingsbeleid van horeca in het centrum. Hier wordt de koppeling gelegd met detailhandel. Het doel daarvan is het versterken van de belevingswaarde en de publiek aantrekkende werking van de binnenstad en daarmee de vitaliteit daarvan.

Dat de binnenstadvisie stelt dat in het kernwinkelgebied ruimte is voor winkels het horeca betekent niet automatisch dat buiten het kernwinkelgebied geen ruimte is voor deze functies. Ten aanzien van winkels legt de detailhandelsstructuurvisie wel nadere beperkingen op. Alleen winkels, die vanwege de omvang en aard van de gevoerde artikelen niet goed in winkelcentra inpasbaar zijn, kunnen zich vestigen buiten het kernwinkelgebied.

In navolging op het gemeentelijk beleid legt ook dit onderzoek een koppeling van horeca met detailhandel. Horeca die én bijdraagt aan de beleving van de binnenstad én hier ook gevestigd kán worden, moet in principe binnen het kernwinkelgebied gevestigd worden. Het beleid biedt in dit kader ruimte voor maatwerk. Allereerst zijn openingstijden bepalend. Horeca die bijdraagt aan c.q. complementair is aan het kernwinkelgebied heeft ook openingstijden die hierop afgestemd zijn. Horecagelegenheden die gedurende de dag (grotendeels) zijn gesloten zorgen voor gesloten panden gedurende openingstijden van winkel en dragen daarmee niet bij aan de belevingswaarde. Daarnaast zijn er horecagelegenheden die vanwege de omvang of vanwege een bijzonder concept fysiek, qua uitstraling en/of milieutechnisch niet passen in de binnenstad. Voor dergelijke horecagelegenheden moet ruimte worden gezocht buiten de binnenstad. Het gebied Hogedijken leent zich hier als overloopgebied van het centrum uitermate goed voor.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat voor het vestigen van detailhandel in het gebied Hogedijken een terughoudend beleid wordt gevoerd. Buiten de binnenstad is er alleen ruimte voor bijzondere vormen van detailhandel die vanwege de aard en omvang niet in de binnenstad zijn in te passen. In ieder geval zijn er voor perifere detailhandel groter dan 1.000 m2 mogelijkheden op Zuiderschans.

Er kan wel ruimte voor horeca worden geboden, mits het gaat om bedrijven die om duidelijke redenen niet passen bij of in het kernwinkelgebied. Specifieke concepten of een duidelijke koppeling met andere functies kunnen bij deze beoordeling in overweging worden genomen.

In feite zou dit ook voor detailhandel kunnen gelden. Het centrum is namelijk bedoeld voor winkels die in het centrum thuishoren en de locatie aan de Zuiderschans biedt in feite alleen ruimte aan uitsluitend grootschalige detailhandel met een verkoopvloeroppervlakte van meer dan 1.000 m². Ook bij detailhandel kan sprake zijn van een winkelconcept dat qua aard en omvang niet in het centrum thuishoort maar ook niet op de Zuiderschans, omdat er geen sprake is van perifere detailhandel. Het vestigen van een bepaalde vorm van detailhandel aan de Hogedijken, eventueel in combinatie met een andere bedrijfsfunctie, hoeft bovendien niet ten koste te gaan van de detailhandel in het centrum. Door de gunstige ligging van het bedrijventerrein Hogedijken nabij het centrum kan vestiging van bepaalde winkelconcepten als aanvulling op de daar al aanwezige supermarkten leiden tot een verbetering van het voorzieningenniveau en daarmee een versterking vormen voor regiostad Dokkum als geheel.

Het moet daarbij echter niet gaan om alleen een winkelfunctie die zich ook in het centrum of - als er sprake is van grootschalige detailhandel - aan de Zuiderschans, maar meer om een combifunctie tussen bijvoorbeeld productie en verkoop. Denk daarbij aan een meubelmakerij (bedrijf) met een atelier of een bedrijf in de foodsector, zoals een kaasmakerij met een eigen winkel. Net als bij horeca kunnen dan dus eveneens specifieke winkelconcepten of bedrijven met een winkelconcept bij deze beoordeling in overweging worden genomen.

Het detailhandelsbeleid is op bedrijventerreinen weliswaar terughoudend, maar op het moment dat er sprake zou zijn van een concept dat niet direct in het centrum gerealiseerd kan worden en ook niet thuishoort op de perifere locatie, ligt vestiging op of aansluitend op een bedrijventerrein voor de hand. Het gemeentelijk beleid sluit dit in ieder geval niet uit. Het gebied aan de Hogedijken dat als het ware nu ook al een gebied vormt met diverse functies, leent zich uitstekend voor een dergelijke functieverruiming.

Wonen

In het kader van de nieuwe Beleidsvisie Wonen moeten afspraken gemaakt worden met Gedeputeerde Staten over het woonprogramma binnen het gebied Hogedijken. Voorgesteld wordt om hier, gelet op de Structuurvisie Bundelingsgebied Binnenstad, hier een afspraak te maken over plafondloos bouwen, net als voor het veranderingsgebied De Houtkolk is gedaan. Uiteindelijk zal een onderscheidend aanbod moeten worden geboden en moet de behoefte daarvoor worden onderbouwd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

Bij het doorlopen van een ruimtelijke procedure moet rekening worden gehouden met mogelijke verplichtingen op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlage bij het Besluit m.e.r. is vastgelegd wanneer een milieueffectrapportage (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) moet plaatsvinden. Hierbij gelden drempelwaarden. In onderdeel D (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Qua oppervlakte ligt de drempelwaarde op 100 hectare. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen.

Dit plan blijft ruim onder deze drempelwaarden en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig. In het Besluit m.e.r. is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling. De vormvrije mer-beoordeling is opgenomen in Bijlage 1.

In een vormvrije m.e.r.-beoordelingsnotitie is op basis van de kenmerken en de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect geconcludeerd dat belangrijke negatieve milieugevolgen zijn uitgesloten. Voorafgaand aan de formele bestemmingsplanprocedure besluit het college dat geen MER-procedure nodig

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en bedrijvigheid te kunnen maken, wordt in het algemeen gebruik gemaakt van de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden en milieunormen die gehanteerd worden voor gevoelige functies.

De VNG-publicatie is bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de toetsing van bestaande situaties. In bestaande situaties kan de VNG-brochure evenwel een indicatie geven van de mate van hinder bij bestaande conflictsituaties. Verder moet ook bij de vaststelling van een bestemmingsplan waarin mogelijk een (deels) feitelijk bestaande situatie wordt bestemd, worden onderzocht of het laten voortbestaan van een dergelijke situatie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Ook om die reden wordt aansluiting gezocht bij de VNG-publicatie.

De VNG-brochure hanteert twee soorten omgevingstypen. Een rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied, voor beide omgevingstypen gelden andere richtafstanden en/of normen.

Omdat er sprake is van een transformatiegebied met milieurechten van bestaande bedrijven, dient het aspect milieuzonering zorgvuldig te worden bekeken. In voorliggend memo wordt een inventarisatie gegeven voor wat betreft het aspect geluid, de knelpunten gesignaleerd en waar nodig een oplossingsrichting gegeven. De bestaande milieurechten worden afgezet tegen het te verwachten akoestisch woon- en leefklimaat bij de nieuwe bestemmingen.

Voor wat betreft milieuzonering wordt het aspect geluid gezien als maatgevend. In Bijlage 2 is een toelichting en analyse opgenomen van de geluidsituatie, waarbij twee aspecten worden behandeld: het te verwachten akoestisch woon- en leefklimaat bij de nieuwe woonbestemmingen en de mogelijke belemmering van bestaande bedrijven door nieuwe woonbestemmingen.

Te verwachten akoestisch woon- en leefklimaat

In figuur 4.1 is een overzicht gegeven van de berekende geluidcontouren (etmaalwaarden) op basis van vastgestelde kavelgeluidemissie van bedrijven in het noordelijk deel (zie Bijlage 2).

Fig uur 4.1 Geluidcontouren vanwege geluidemissie per m2 (etmaalwaarden in dB(A))

Op grond van figuur 4.1 kan worden geconcludeerd dat op basis van algemene uitgangspunten t.a.v. milieuzonering en geluid ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties in deelgebied 2 grotendeels sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor een “Gemengd gebied” en vergelijkbaar met al aanwezige en bestemde woningen.

Mogelijke akoestische belemmeringen bestaande bedrijven

Los van een algemene benadering in het kader van milieuzonering/geluid is het van belang om na te gaan of bestaande bedrijven niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering wanneer in deelgebied 2 woningen worden gerealiseerd. Van belang zijn de kavels Hogedijken 11, 13, 19, 21 en 21. Tegenover perceel Hogedijken 23 is een bestaande woning aanwezig.

Hogedijken 11

Hogedijken 11 is specifiek bestemd voor metaalbewerkende industrie (cat. 3.2). Dergelijke bedrijven vallen onder de werking van het Activiteitenbesluit. Naast het perceel ligt de woning Hogedijken 5 op circa 10 m afstand van het bedrijfsgebouw en tegenover ligt de woning Hogedijken 2. De bestaande woningen liggen op kortere afstand en vanwege de rechtstreekse werking van het Activiteitenbesluit zullen nieuwe woningen in deelgebied 2 geen belemmerende werking hebben.

Hogedijken 13

Aan de Hogedijken 13 zit momenteel een handelsbedrijf in houtbewerkingsmachines. De bestemming is specifiek voor metaalbewerkende industrie (cat. 3.2). Momenteel is er geen metaalbewerking, maar een handelsbedrijf. Kantoorruimten zitten aan de voorzijde, bedrijfsruimten aan de achterzijde. De ontsluiting voor vrachtverkeer is aan de zijkant via de insteek van de Hogedijken. Daarmee wordt de afstand tot nieuwe woningen in deelgebied 2 zodanig groot, dat er geen akoestische knelpunten zullen zijn voor wat betreft laden/lossen e.d.

Hogedijken 19

Hogedijken 19 is specifiek bestemd voor een bouwbedrijf/aannemingsbedrijf (cat. 3.1). Voor zover bekend is er momenteel een wegenbouwbedrijf gevestigd. De activiteiten op het perceel zullen uit de aard in hoofdzaak op locatie plaatsvinden. Met name op het achterterrein vindt opslag plaats van materiaal en materieel. Aan de voorzijde is sprake van kantoren en parkeren.

Voor zover de aan- en afvoer van materieel plaatsvindt in de dagperiode zal het bedrijf niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering omdat de beoordeling van de maximale geluidniveaus vanwege laad-/losactiviteiten in de dagperiode (waaronder maximale geluidniveaus vanwege vrachtverkeer t.b.v. laden/lossen) is uitgesloten op grond van het Activiteitenbesluit.

Veelvuldig aan-/afvoer in de avond- en nachtperiode zal op basis van het milieudossier nader moeten worden bekeken vanwege de nieuwe woningen in deelgebied 2 en de te verwachten maximale geluidniveaus hoger dan 60 dB(A) vanwege aankomende of vertrekkende vrachtwagens. Wanneer dit niet structureel (incidenteel) plaatsvindt, leidt dit naar verwachting niet tot een problematische situatie. Een mogelijkheid kan zijn om in een later stadium (ruimere) maatwerkvoorschriften voor geluid op te stellen.

Hogedijken 21

Hogedijken 21 is niet specifiek bestemd en daarom zijn bedrijven tot maximaal cat. 2 toegestaan. Voor zover bekend is nu Jellema aannemingsmaatschappij aanwezig. De vraag is of dit in cat. 2 valt omdat het bedrijfsoppervlak groter dan 1.000 m2 is (zie bedrijvenlijst bij huidige bestemmingsplan). Een en ander moet nader worden uitgezocht.

Het bedrijf valt onder de werking van het Activiteitenbesluit. Vanwege de ligging van de bestaande woning Hogedijken 12 zullen vanuit het oogpunt van geluid nieuwe woningen binnen deelgebied 2 geen extra belemmering vormen.

Concluderend milieuzonering geluid

Voor wat betreft het aspect geluid vanwege bedrijven is in het kader van het nieuwe bestemmingsplan Hogedijken te Dokkum gekeken naar het akoestisch woon- en leefklimaat ter plaatse van nieuw te realiseren woonbestemmingen. Op basis van een geluidemissie per m2, gebaseerd op de toegestane milieucategorieën, kan worden geconcludeerd dat ter plaats van de nieuwe woonbestemmingen een cumulatieve geluidbelasting van circa 50 dB(A) is te verwachten, wat overeenkomt met het niveau bij al bestaande woningen.

Omdat dit cumulatieve geluidniveau uitgaat van een gelijktijdige geluidemissie vanwege alle bedrijven binnen deelgebied 1, is er sprake van een worst-case benadering en kan worden gesteld dat er sprake van is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op basis van de VNG-richtwaarde voor gemengd gebied.

Omdat er sprake is van een transformatiegebied, zal het activiteiten-niveau binnen deelgebied 1 in de loop van de tijd gaan afnemen en daarmee de bedrijfsmatige geluidemissie.

Bestaande bedrijven binnen deelgebied 1 kunnen mogelijk worden belemmerd in de bedrijfsvoering door het realiseren van nieuwe woningen binnen deelgebied 2. Op grond van de bestaande situatie met al (bedrijfs)woningen in de omgeving is het niet de verwachting dat nieuwe woonbestemmingen binnen deelgebied 1 akoestisch een belemmering worden voor de bestaande bedrijven.

Andere milieuaspecten

Naast het aspect geluid kunnen andere milieuaspecten een rol spelen zoals geur, stofemissies. Op het noordelijk deel van het plangebied zijn bestaande bedrijven aanwezig die onder de werking van het Activiteitenbesluit vallen (rechtstreeks werkende milieuregels). Omdat de aspecten geur, stof etc. grotendeels worden geregeld op emissieniveau vormen deze aspecten geen belemmering voor het plan. Mede gezien het feit dat bijvoorbeeld de daar aanwezig bedrijfswoningen ook geurgevoelig zijn.

4.3 Geluidzonering Wet geluidhinder

Het aspect "geluid" gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor dit bestemmingsplan zijn geluidzones van twee verschillende wegen relevant. Op de Strobosserweg en op de wegen op het bedrijventerrein (Hogedijken) geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Deze wegen hebben op grond van de Wgh een geluidszone. Om de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai in beeld te brengen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 3.

De geluidbelasting vanwege de Strobosserweg op de nieuwe bouwvlakken is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale waarde bedraagt Lden = 50 dB inclusief aftrek van 5 dB op basis van art. 110g Wgh. Omdat deze waarde niet hoger is dan de maximale grenswaarde van Lden = 63 dB, is de Wgh geen belemmering voor het plan.

Voor de Hogedijken geldt een maximaal berekende waarde van Lden = 53 dB op het bouwvlak aan de Hogedijken, waarmee eveneens aan de maximale grenswaarde van Lden = 63 dB wordt voldaan.

Voorgesteld wordt om generiek één hogere waarde van 50 dB vast te stellen voor de twee bouwblokken die aan de overzijde van de Strobosser Trekfeart liggen en één generiek hogere waarde van 53 dB voor het bouwblok aan de Hogedijken.

Vanwege de geringe omvang van het project en de geringe overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, liggen geluidreducerende maatregelen niet voor de hand. Afscherming is vanwege stedenbouwkundig oogpunt niet aan de orde. Mogelijk dat geluidreducerend asfalt in de toekomst mogelijk is wanneer de transformatie van het gebied meer vorm krijgt.

Cumulatieve aspecten

Gebruikelijk is om in het kader van geluid cumulatieve aspecten te beoordelen. In het onderzoek is de cumulatieve geluidbelasting bepaald vanwege wegverkeer. Deze bedraagt exclusief de aftrek op basis van artikel 110g Wgh Lden =54-58 dB op de naar de weg gerichte gevels. De hoogst berekende waarde bedraagt 58 dB voor het bouwvlak aan de Hogedijken. Hier is nog cumulatie mogelijk met het geluid vanwege bedrijven.

Door worst-case rekening te houden met een cumulatieve geluidbelasting van 60 dB en daarmee rekening te houden bij het bepalen van de benodigde karakteristieke geluidwering: GA;k = 60 - 33 = 27 dB(A), wordt een aanvaardbaar akoestisch binnenklimaat gerealiseerd.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het plan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is aangemeld bij het Wetterskip via de digitale watertoets (kenmerk: 20200515-2-23310). De watertoets is opgenomen in Bijlage 4. Omdat in planologisch opzicht alleen een functiewijziging van bestaande gebouwen plaatsvindt, spelen er geen directe waterbelangen. Wel geeft de legger van het waterschap een aantal waterbelangen weer. Een fragment van de legger is weergegeven in figuur 4.2.

In deze paragraaf wordt aangegeven hoe de waterbelangen in het plan zijn geborgd. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Figuur 4.2 Fragment legger Wetterskip Fryslân

Veilig

Het plangebied ligt vrij voor de boezem. Langs de noordzijde ligt een regionale waterkering die de achterliggende polder beschermd tegen hoge waterstanden van de boezem. Voor het plangebied zelf geldt dat deze als geheel op voldoende hoogte ligt. Bij ingrepen in het plangebied wordt hiermee rekening gehouden. Voor de kering geldt dat bij ingrepen in de beschermingszone een watervergunning moet worden aangevraagd. Dit plan brengt het functioneren van de kering niet in gevaar.

Voldoende

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door schoon hemelwater afkomstig van de verharding direct af te voeren op het Dokkumer Grutdjip en op de Strobosser Trekfeart. Dit is boezemwater met voldoende capaciteit voor de waterafvoer vanuit het gebied. Uit de Klimaatatlas Friesland blijkt wel dat er in het plangebied plaatselijk sprake is van wateroverlast, met name in deelgebied 1 en 2. Hiermee moet bij de dimensionering van het watersysteem rekening gehouden. Dit is reden mee om de watergang langs de Koophandel zoveel als mogelijk te handhaven en iets de verbreden, zodat hier voldoende waterberging wordt gehandhaafd. Door een afname van verharding in het noordelijk deel (ter plaatse van de huidige Aldi) ontstaat mogelijk wat verbetering van de situatie. Het terrein van Aldi kan direct of via de filtervoorziening afwateren op de Strobosser Trekfeart, die voldoende capaciteit heeft hiervoor. Op termijn wordt de wateroverlast die optreedt aan de Hogedijken opgelost met de inrichting van het noordelijk gebied, tussen de Hogedijken en het Dokkumer Grutdjip als waterrijk woongebied. Een indicatief plan hiervoor (zie paragraaf 2.3.3) gaat uit van woonkavels aan twee waterpartijen van de weg tot de boezem.

Verder biedt het voornemen voor herinrichting en de ligging van het plan langs de boezem een aantal kansen voor klimaatadaptie en het waterrobuust maken van het plan:

• Door hemelwater bovengronds te verzamelen, te infiltreren en te hergebruiken in of rondom huizen en alleen overtollig hemelwater af te voeren naar de boezem kan gebruik van leidingwater worden beperkt en ontstaat een buffer in tijden van extreme droogte. Door waterneutraal te bouwen en maximaal gebruik te maken van hemelwater, kan tot 50% worden bespaard op drinkwater. Overigens is infiltratie beperkt mogelijk, vanwege de kleigrond in het plangebied;
• Aquathermie inzetten als energievoorziening. Immers: bij gasloos bouwen moeten andere vormen van energie voor warmte en eventueel koelte worden toegepast. Aquathermie is in het plan een goede optie;
• Door op voldoende hoogte, dus ruim boven het boezempeil, te bouwen wordt het gebied klimaatrobuust gemaakt en wordt wateroverlast voorkomen. Hierop wordt onder 'drooglegging' nader ingegaan.

Bovengenoemde adviezen worden meegegeven aan de ontwikkelende partijen in het gebied. De aspecten vallen echter buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan.

Drooglegging: In relatie tot het waterpeil adviseert het Wetterskip om bij bebouwing zonder kruipruimte een drooglegging van 0,70 meter aan te houden en bij bebouwing met kruipruimte een drooglegging van 1,10 meter. Daarmee wordt het opdrijven van verharding voorkomen. In dit plan worden in principe geen kruipruimten voorgesteld.

Het plangebied ligt vrij voor de boezem met een peil van -0,52 m NAP. Dit vastgestelde peil is een streefpeil. Het werkelijke peil is als gevolg van opstuwing en weersomstandigheden niet altijd gelijk aan het streefpeil. Omdat het gebied vrij voor de boezem ligt wordt het niet door een waterkering beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem.

Uit gegevens van Wetterskip Fryslân blijkt dat het waterpeil 1/100 jaar op +0,01 m NAP, gemiddelde waterstand tijdens maatgevende omstandigheden, kan optreden. Het is daarom belangrijk om de aanleghoogte voor de toekomstige bebouwing in het plan te borgen. In dit geval is de droogleggingsnorm (0,7 m) de maatgevende norm. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen de -0,4 m NAP en de -1 m NAP.

Het uitgangspunt is het aanleggen van de gebouwen op +0,71 m NAP, waarmee gesproken kan worden van klimaatrobuust bouwen (minimaal 0,7 m drooglegging ten opzichte van het waterpeil dat 1/100 jaar voorkomt). In ieder geval wordt een aanleghoogte gehanteerd die hoger is dan +0,18 m NAP (streefpeil + 0,7 m drooglegging). Bij de uitvoering van het plan wordt hiermee rekening gehouden.

Hoofwateren: In het plangebied liggen een tweetal Hoofdwateren. Deze Hoofdwateren hebben een belangrijke aan-, af- en doorvoerfunctie. Aan weerszijden van een hoofdwatergangen liggen beschermingszones van 5 meter. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang.

Het bestemmingsplan maakt binnen deze zone geen nieuwe gebouwen mogelijk. Langs de Strobosser Trekfeart blijft de kade een relatief openbaar karakter houden. Voor het Dokkumer Grutdjip ligt onderhoud vanaf het water meer voor de hand, gelet op de breedte en de toegankelijkheid van deze vaarweg. Bij de uitvoering van het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de beschermingszones.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak in een gebied binnen de bebouwde kom, een deel van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging.

In het gebied Hogedijken wordt in totaal meer dan 200 m2 aan nieuwe verharding voorgesteld. Het gaat vooral om het op termijn invullen van nog niet ingevulde delen van het gebied ten noorden van de Albert Heijn. Hoewel dit gebied al lange tijd is bestemd als bedrijventerrein en het huidige bestemmingsplan verharding ook toestaat, is dit nu nog een volledig onverhard terrein. De ontwikkelingen rondom de verplaatsing van de Aldi hebben per saldo geen belangrijke verhardingstoename tot gevolg. Het huidige terrein van Aldi wordt namelijk als woongebied ingericht en krijgt daarmee een meer groene inrichting. Het nieuwe terrein van Aldi wordt juist meer verhard.

De watergang langs de Koophandel moet als gevolg van dit plan grotendeels worden gedempt. De watergang heeft een totale lengte van ongeveer 140 meter en is op de waterlijn ongeveer 5 à 6 meter breed. Circa 50 meter van de watergang wordt gehandhaafd en via een voldoende gedimensioneerde duiker aangesloten op de Strobosser Trekfeart. Dit betekent een demping van ongeveer 500 m2. Langs de Koophandel is voldoende ruimte de watergang met ongeveer drie meter te verbreden, waarmee circa 150 m2 waterberging gecompenseerd kan worden.

De woningbouwontwikkeling op het terrein van Aldi is geen voorkeurslocatie voor de realisatie van waterpartijen van enige omvang. Op termijn wordt er aan de noordzijde, aan de Dokkumer Grutdjip, ook herontwikkeld. Deze locatie, gelegen aan doorgaand vaarwater, leent zich erg goed voor een waterrijk woonmilieu (zie paragraaf 2.3.3). Naast een forse verhardingsafname in dit gebied leidt dit tot de aanleg van circa 2.500 m2 aan nieuw oppervlakte water en een kans om het gebied goed af te wateren op de boezem. De aanleg van deze waterrijke invulling is als voorwaarde opgenomen in de wijzigingscriteria voor de realisatie van woningbouw. Daarmee wordt op termijn op termijn een sterkte verbetering van het watersysteem gerealiseerd.

Dit betekent wel het uitstellen van de aanleg van compensatie naar een latere ontwikkeling. Zolang die ontwikkeling nog niet is gerealiseerd is de afvoer van water waarborgt door de realisatie van technische maatregelen.

Het water dat wordt gedempt en waarop hemelwater is afgekoppeld maakt deel uit van de Friese Boezem. De effecten van een tijdelijke verkleining van de waterberging is in dit gebied niet bezwaarlijk, gelet op de totale capaciteit van de boezem. Bovendien is er in Dokkum in verschillende plannen sprake van een ruime overcompensatie. In het westelijk deel van Dokkum zijn verschillende royale wateroppervlaktes gerealiseerd, waaronder een nieuwe verbindingsvaart tussen de Dokkumer Ee en de Wâldfeart. In het binnenkort te realiseren plan Stadsdock wordt ook 2.500 m2 nieuw wateroppervlak gerealiseerd dat in directe verbinding staat met de boezem.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsvoorzieningen. Het plan hoeft niet te leiden tot een grote toename van afvalwater vanuit het plangebied.

Hemelwater wordt afgekoppeld op het boezemwater. Om deze afwatering te waarborgen moeten bij de uitvoering van het plan technische voorzieningen worden gerealiseerd, waaronder de aanpassing van een bestaand filter dat het afstromend hemelwater vanaf de parkeerterreinen filtert, alvorens het afstroomt naar de gedeeltelijk te dempen watergang. Het voorstel is om dit filter direct op de Strobosser Trekfeart te laten afwateren.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal. In het plangebied is een filtersysteem aanwezig die water afkomstig van de parkeervoorzieningen zuivert, alvorens het op het boezemwater wordt afgevoerd. Dit systeem wordt gehandhaafd.

Kaderichtlijn water, KRW waterlichaam Dokkumer Grutdjip

Voor Dokkumer Grutdjip geldt vanuit het kader van de Europese Kaderrichtlijn Water en de Waterwet een 'stand still' principe. Dit betekent dat geen achteruitgang van de ecologische kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen mag plaatsvinden. Het bestemmingsplan doet geen afbreuk aan de ecologische kwaliteit van het Dokkumer Grutdjip. De transformatie van een deel van het bedrijventerrein, dat aan deze vaart is gelegen, naar woningen, heeft in potentie zelfs een gunstig effect op de ecologische kwaliteit.

Conclusie

De herontwikkeling van het westelijk deel van de Hogedijken heeft op termijn een positieve uitwerking op het watersysteem. Deze ontwikkeling wordt echter niet in één keer gerealiseerd, waardoor er mogelijk tijdelijk een vermindering van de totale waterberging ontstaat. Binnen het plangebied hoeft dit niet tot knelpunten te leiden mits de afvoer van hemelwater plaatsvindt door een voldoende gedimensioneerde voorziening. Aangezien het terrein direct voor de boezem ligt en in Dokkum voldoende overcapaciteit is aangelegd recentelijke én in de nabij toekomst, leidt dit ook niet tot wateroverlast elders. De waterbelangen zijn op deze wijze op adequate wijze meegenomen in de planvorming.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het wateradvies.

4.5 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het plan maakt een transformatie van een bedrijventerrein mogelijk. Met name in deelgebied 1, aan de noordzijde van de Hogedijken, is te spreken van een verdachte locatie. Voorafgaand aan eventuele bestemmingswijziging naar wonen moet hier een bodemonderzoek plaatsvinden.

Voor het deel ten zuiden van de Hogedijken heeft een saneringsactiviteit plaatsgevonden en vindt monitoring plaats. Dit geldt ook voor het terrein van de huidige Aldi. Hier vindt monitoring plaats. Op basis van informatie van het bodemloket wordt het plangebied niet aangemerkt als een verdachte locatie. Voorafgaand aan de bouwactiviteiten moet hier een bodemonderzoek plaatsvinden. Daarmee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan

4.6 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Rondom het plangebied is een oude bewoningsgeschiedenis bekend. Voor het plangebied geldt geen hoge archeologische verwachtingswaarde. Op basis van de provinciale Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) moet bij ingrepen groter dan 2.500 m2 een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Een fragment van de kaarten is weergegeven in figuur 4.3 De rode delen hebben een hoge potentiële archeologische waarde.

Figuur 4.3 Fragment FAMKE

Met dit bestemmingsplan wordt één ontwikkeling direct mogelijk gemaakt. Het gaat om de realisatie van woningbouw op het terrein van Aldi. Dit terrein heeft een oppervlakte van ongeveer 5.000 m2. De nieuwe bouwvlakken hebben een gezamenlijke oppervlakte van ongeveer 2.000 m2. Het nieuw te verstoren oppervlak is ten opzichte van het geldende bestemmingsplan daarmee minder dan 2.500 m2.

Deze woningbouw vindt plaats op een terrein waar in het verleden al verschillende bouwactiviteiten hebben plaatsgevonden. Er is sprake van een verstoord gebied, waarmee de archeologische potenties beperkt zijn. De kans op het aantreffen van intacte archeologische resten is zeer klein. Het is daarom niet noodzakelijk om archeologisch onderzoek uit te voeren of om nadere regels te stellen ter bescherming van archeologische resten.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Uit de Cultuurhistorische kaart Fryslân blijkt dat in het plangebied de Hogedijken als historische route een nog herkenbare cultuurhistorische waarde is. Ook de voormalige bedrijfswoning die nu onderdeel is van een snackbar is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol, vanwege de jonge bouwkunst. Daarnaast zijn het Dokkumer Grutdjip en de Strobosserweg historische routes.

Figuur 4.4 Fragment CHK Fryslân

Vanuit de cultuurhistorische waarden volgen geen belemmeringen voor het ontwikkelen van de transformatiegebied. Wel zijn er kansen de historische routes langs en door het plangebied weer beter herkenbaar en beleefbaar te maken.

Karakteristieke panden

Binnen het plangebied komen twee karakteristieke panden voor. Het beleid voor het aanwijzen van karakteristieke panden is ingegeven door twee redenen. Ten eerste wenst de gemeente de gebouwde elementen die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de gemeente te benoemen en te beschrijven zodat duidelijke wordt wat de waarde is van deze panden. Ten tweede wil de gemeente voor de eigenaren van deze panden de mogelijkheid bieden toegang te krijgen tot provinciale subsidies en laagrentende hypotheken bij het Prins Bernhard Cultuurfonds voor de renovatie, herbestemming of instandhouding van deze panden. In 2015 en 2016 zijn in respectievelijk de binnenstad van Dokkum en in het gebied buiten de Bolwerken alle panden van voor 1970 onderzocht op bouwhistorische aspecten. De panden zijn gewaardeerd en uit de punten die gegeven zijn is een totaalscore gekomen. Alle panden die hoger dan 20 punten hebben gescoord zijn zo waardevol dat de gemeente Dongeradeel deze aanmerkt als karakteristiek. In Bijlage 7 is een beschrijving van deze panden opgenomen. Bij de gemeente is een boekwerk beschikbaar waar de beschrijving van de karakteristieke panden wordt ondersteund met foto's van de betreffende objecten.

Voor de karakteristieke panden is behoud het uitgangspunt. In het bestemmingsplan zijn regels gesteld aan het behoud van de hoofdvorm. In de welstandsnota is ook ingezet op dit beleidsuitgangspunt. De gemeente Dongeradeel zal beleid hebben dat de kenmerken van de karakteristieke panden het uitgangspunt vormen bij nieuwe ontwikkelingen.

Dijken

Langs het Dokkumer Grootdiep is sprake van een historische dijk. Met name aan de oostzijde van Dokkum is de dijk heel herkenbaar aanwezig in de vorm van de Hardraversdijk aan de noordzijde en een dijklichaam bij Hogedijken. Daarnaast is ook de Trekweg als dijk ten zuiden van de Stroobossertrekvaart van belang. Het beleid is om het hoogteprofiel van de dijken te beschermen en te behouden en daartoe is in de regels van dit bestemmingsplan de waarde opgenomen.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied bedraagt ruim 8 kilometer. Het kan op voorhand worden uitgesloten dat het planvoornemen een negatief effect heeft op soorten of habitattypen waarvoor dit gebied is aangewezen. Ook is het plangebied geen onderdeel van het NNN. Vanuit de gebiedsbescherming bestaan er geen belemmeringen voor het plan.

Impact stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. Voor ontwikkelingen moet worden beoordeeld of deze significante effecten heeft voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator wordt een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming.

De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de Waddenzee en het Lauwersmeer. Alleen in de Waddenzee komen stikstofgevoelige habitatten voor. Deze liggen op ruim 8 kilometer afstand. Hier geldt dat de kritische depositiewaarde (KDW) niet overschreden is. Echter, wegens het ontbreken van een duidelijk beleidskader of een norm op dit gebied, wordt uitgegaan van een grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar op deze gebieden.

Er is in het kader van de totale gebiedsontwikkeling van het veranderingsgebied Hogedijken een stikstofdepositieberekening uitgevoerd, waarmee is aangetoond dat de totale ontwikkeling van het gebied niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op de daarvoor gevoelige gebieden. De berekening is opgenomen in Bijlage 6.

Soortenbescherming

Het plangebied betreft een bedrijventerrein zonder hoge ecologische potenties. Dit bestemmingsplan is grotendeels faciliterend voor ontwikkelingen die op termijn kunnen plaatsvinden. Het is niet doelmatig het totale gebied in deze fase intensief te onderzoeken op de aanwezigheid van beschermde soorten. Alleen de ontwikkelingen rondom de verplaatsing van Aldi kunnen leiden tot het direct aantasten van verblijfplaatsen en leefgebied van beschermde soorten. In dit kader wordt een ecologische quickscan uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Hiervoor heeft een ecoloog een bezoek gebracht aan het plangebied. Gedurende dit bezoek is dit gebied en de directe omgeving beoordeeld op het mogelijk voorkomen van beschermde planten- en diersoorten. Dit vond plaats aan de hand van aanwezige ecotopen en sporen.

Op basis van de quickscan worden de volgende conclusies getrokken: In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om opgaand groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig rond de te dempen sloot. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in Provincie Friesland. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. Mogelijk verblijft egel in de cotoneaster. Op basis van de zorgplicht van de Wet natuurbescherming wordt aangeraden om deze struiken buiten de winter en zomer te verwijderen. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten

Bij de uitvoering van alle ontwikkeling in het plangebied moet verder rekening gehouden worden met de aanwezigheid van broedvogels. Voor de algemeen voorkomende broedvogels in de beplantingen rondom het plangebied geldt dat deze tijdens het broeden niet verstoord mogen worden. Voor alle overige soorten geldt dat de zorgplicht in acht moet worden genomen. Dit betekend dat alles wat redelijkerwijs mogelijk is moet worden gedaan of juist gelaten om schade aan soorten zoveel mogelijk te voorkomen.

Voor de herontwikkeling van de bedrijfslocatie aan de noordzijde van het plangebied geldt dat in het kader van het daarvoor noodzakelijke wijzigingsplan een ecologische beoordeling moet plaatsvinden. Indien nodig zal op basis van een dan op te stellen activiteitenplan een ontheffing moeten worden aangevraagd.

Op de hiervoor beschreven wijze zijn de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt uitvoerbaar binnen de kaders van de Wet natuurbescherming.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Uit de risicokaart blijkt dat nabij het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn die invloed hebben op het plangebied. Het plangebied ligt ook niet in het invloedgebied van risicobronnen die op grotere afstand liggen. Er zijn met dit bestemmingsplan dan ook geen externe risico's aan de orde.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

De huidige luchtkwaliteit langs wegen is bepaald aan de hand van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM. Er is sprake van een NO2 concentratie van 7 ug/m3 en een PM10 van 15 ug/m3. De normen voor beide stoffen liggen op 40 ug/m3. Hieruit blijkt dat er sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De voorgestelde transformatie valt hier ook onder. Dit wordt in het bestemmingsplan op basis van een meer concrete invulling nader onderbouwd. Gezien de zeer goed huidige luchtkwaliteit en de zeer beperkte bijdrage van het plan aan de verslechtering daarvan, wordt geconcludeerd dat vanuit de luchtkwaliteit geen belemmeringen voor het plan bestaan.

4.11 Kabels leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen planologisch relevante kabels of leidingen.

4.12 Verkeer

Voor parkeren geldt als uitgangspunt dat een plan geen onevenredige parkeerdruk op de omgeving mag veroorzaken. Daarom is het van belang dat voor de nieuwe functies in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Daarnaast is het van belang om te beoordelen of de ontsluitende wegen voldoende capaciteit hebben voor de verkeersgeneratie van de nieuwe functies. Om de parkeerbehoefte te bepalen en om het effect van het plan op de verkeersituatie te beoordelen wordt in beginsel gebruik gemaakt van de kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW (publicatie 381).

Parkeren

Voor het gehele plangebied geldt als uitgangspunt dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Dit kan worden beoordeeld bij een concrete invulling. Alleen voor de verplaatsing van de supermarkt aansluitend op het centraal gelegen parkeerterrein is het van belang inzicht te krijgen in de totale parkeerbehoefte. In het kader van de verplaatsing van Aldi is een globale parkeerbalans opgemaakt.

Voor een discount supermarkt geldt een parkeernorm van gemiddeld 6,5 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De supermarkt wordt ongeveer 1.800 m2. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 117 parkeerplaatsen. Op het terrein is niet voldoende ruimte om dit volledig en met de gewenste kwaliteit in te vullen. Op het terrein kunnen ongeveer 80 parkeerplaatsen worden aangelegd. Dit betekent dat de overige behoefte (circa 40) op het bestaande parkeerterrein moet worden opgelost. Op dit parkeerterrein zijn 193 parkeerplaatsen aanwezig. Achter de bierbrouwerij ligt nog een parkeerterrein met 122 parkeerplaatsen. Bij Theater Sense zijn nog eens 50 parkeerplaatsen. Voor al deze parkeerplaatsen geldt dat een dubbelgebruik mogelijk is.

Albert Heijn heeft een parkeerbehoefte van 4,9 parkeerplaatsen per 100 m2 en een oppervlakte van 1.750 m2. De parkeerbehoefte van deze supermarkt is daarmee 86 parkeerplaatsen. Rondom de parkeerterreinen liggen diverse functies. De functies hier zijn te vergelijken met een bedrijfsverzamelgebouw of een wijkcentrum. Een bedrijfsverzamelgebouw heeft een parkeerbehoefte van 1,6 tot 2,1 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Voor een wijkcentrum geldt een parkeernorm van 4,1 tot 6,1 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Gelet op de ambitie voor dit gebied om te komen tot meer publiektrekkende functies, wordt uitgegaan van de minimale norm voor een wijkcentrum. De totale oppervlakte van de gebouwen is circa 7.400 m2. Deze functies hebben een parkeerbehoefte van 300 parkeerplaatsen.

Geconcludeerd wordt dat de vesting van Aldi aansluitend op het parkeerterrein een klein beslag op de bestaande parkeercapaciteit legt. Dit is vanuit het oogpunt van dubbelgebruik niet bezwaarlijk. In theorie is er behoefte aan in totaal circa 430 parkeerplaatsen op de parkeerterreinen. Hieraan wordt niet voldaan. In totaal zijn er circa 365 parkeerplaatsen beschikbaar. Echter, in dit geval zijn niet alle functie gelijktijdig in gebruik. De bierbrouwerij en het theater zullen vooral 's avonds worden gebruik, terwijl andere functies, waaronder de supermarkten, vooral overdag veel parkeervraag hebben. Uitgaande van dit dubbelgebruik kan met de aanwezige parkeerplaatsen worden volstaan. Dit wordt ook bevestigd door de praktijk, waarin geen overdruk op het parkeerterrein wordt waargenomen.

Voor het nog in te vullen gemengde gebied geldt dat de parkeerbepaling (artikel 18) regelt dat een bouwplan voor een bepaalde functie slechts kan worden gerealiseerd wanneer er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee is ook voor de toekomst een adequaat parkeeraanbod gewaarborgd en leidt dit plan niet tot een ongewenste parkeersituatie.

Verkeersgeneratie

De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt leiden mogelijk tot een toename van de verkeersgeneratie van het totale gebied. Dit is vooral het gevolg van het verruimen van mogelijkheden op een oppervlakte van ongeveer 4 hectare bedrijventerrein. De verkeersgeneratie van bedrijventerreinen is van gemiddeld 10 verkeersbewegingen per etmaal (mvt/etmaal) per 100 m2 bruto vloeroppervlak, afhankelijk van het bedrijfstype. Ook zijn groothandelsbedrijven mogelijk die een verkeersgeneratie van 40 mvt/etmaal per 100 m2 hebben.

In een worst-case situatie zou het plangebied zich kunnen manifesteren als een soort stadsdeelcentrum, met een verkeersgeneratie van gemiddeld 60 mvt/etmaal per 100 m2 b.v.o. In het gebied ligt ongeveer 34.000 m2 bouwvlak met een bebouwingspercentage van maximaal 70%, waarin realistisch twee forse bouwlagen kunnen worden gerealiseerd. Dit leidt tot een maximale invulling met bijna 50.000 m2 b.v.o. Als bedrijventerrein zou dit een verkeersgeneratie van 5.000 tot 20.000 mvt/etmaal tot gevolg hebben.

Realistisch is echter dat, áls het totale gebied wordt ontwikkeld tot gemengd en publiekstrekkend gebied, er drie clusters worden gerealiseerd met daartussen het richting het noorden doortrekken van de bestaande parkeerterreinen. De het bebouwd oppervlak zou dan circa 10.000 m2 zijn, voor ongeveer de helft opgetrokken uit twee bouwlagen. Dit komt neer op ongeveer 15.000 m2 b.v.o. Als stadsdeelcentrum kan de verkeersgeneratie oplopen tot 9.000 mvt/etmaal. Dit zullen piekmomenten zijn en vereist een goede ontsluiting op de wijkontsluitingsweg Strobosserweg. De ontsluitende wegen kunnen dergelijke pieken dan goed afwikkelen.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen. De bestemmingen zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan Dokkum - Regiostad.

Bedrijf

De bedrijven ten noorden van de weg Hogedijken (deelgebied 1) en in het oosten van het plangebied (deelgebied 4) behouden de bestemming 'Bedrijf'. Dit is de bestemming die in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad wordt gebruikt voor reguliere individuele bedrijfsfuncties. Deze bedrijven zijn vaak in de loop van de tijd ontstaan en liggen verspreid door Dokkum. De toegestane bedrijfsactiviteiten zijn hierop afgestemd. Dit betekent dat hier meestal maximaal categorie 1 en 2 bedrijven toegestaan zijn. Deze bedrijven zijn goed verenigbaar met een woonomgeving. Gevaarzettende en geluidproducerende bedrijven (volgens de Wet geluidhinder) zijn op deze locaties dan ook niet toegestaan. Vaak is bij deze bedrijven sprake van een bijbehorende kantoorruimte en/of een bedrijfswoning. De bestemming maakt deze mogelijk. De ruimtelijke mogelijkheden zijn afgestemd op de mogelijkheden die er vanuit het verleden waren en/of de mogelijkheden die in de directe omgeving van toepassing zijn.

Grotere nutsvoorzieningen zijn ook geregeld in deze bestemming. Deze zijn geregeld, omdat ze niet vergunningvrij zijn vanuit het Besluit omgevingsrecht. De bestaande antennemast is als zodanig aangeduid.

Bedrijventerrein

De strook bedrijven aan de oostzijde (deelgebied 4), behouden de bestemming 'Bedrijventerrein' De bedrijventerreinen zijn meestal als eenheid in een korte tijdspanne gerealiseerd. Ze zijn functioneel en ruimtelijk een geheel. Om milieutechnische redenen wordt er binnen de bestemming gewerkt met een inwaartse milieuzonering. In gebieden nabij woningen zijn alleen de lichte categorieën (1 en 2) toegestaan en verder vanaf de woonfuncties mogen zich bedrijven uit een zwaardere categorie vestigen (tot en met milieucategorie 3.2). De bedrijven die zijn toegestaan staan vermeld in de bedrijvenlijst. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor bedrijven die niet zijn genoemd, maar die naar aard en schaal gelijk te stellen zijn. Bedrijfswoningen zijn vanwege de milieusituatie niet toegestaan.

Detailhandel - Supermarkt

De individuele supermarkten zijn specifiek bestemd als 'Detailhandel - Supermarkt'. Hiervoor is gekozen vanwege de impact vanuit ruimtebeslag en milieuoogpunt op de omgeving, met name verkeer. De functionele en ruimtelijke mogelijkheden zijn over het algemeen afgestemd op de bestaande situatie en de geldende regeling. De supermarkt mag binnen het bouwvlak worden gebouwd. Dit is afgestemd op de bestaande rechten.

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is van toepassing voor het gebied in Hogedijken waar vanuit het verleden al sprake is geweest van transformatie van reguliere bedrijfsfunctie naar diverse andere functies. Het betreft het gebied aan de westelijke kant rond de Koophandel tot aan het noordelijk deel van de weg Hogedijken (deelgebied 3), met uitzondering van een woning en de supermarkt. Er wordt ingezet op brede functionele mogelijkheden.

Bedrijven

Er blijft een mogelijkheid bestaan voor reguliere bedrijven tot en met milieucategorie 2. Dit is een afwaardering van de huidige mogelijkheden, namelijk categorie 3. Ook met het oog op toekomstige woningbouwontwikkelingen is categorie 2 beter passend in dit veranderingsgebied. Alleen op het noordoostelijk deel blijft de mogelijkheid voor categorie 3.2. Dit is specifiek aangeduid. Dit terrein is van een bouwbedrijf en wordt mogelijk nog in gebruik genomen door dit bedrijf. Naast reguliere bedrijven (zoals genoemd in de Bedrijvenlijst) wordt met dit plan ook ruimte geboden voor dienstverlening. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.

Horeca en detailhandel

De bestemming voorziet in beperkte mate in horeca- en detailhandelsfuncties met een zodanig specifiek concept dat deze niet in het centrum gevestigd kunnen worden (niet centrum-gerichte bedrijven). Om te voorkomen dat er sprake is van reguliere detailhandel of horeca en daardoor mogelijk een aantasting plaatsvindt van de distributieve voorzieningen in het centrum, is er een verplichte koppeling gelegd met een andere bedrijfsfunctie die er moet zijn om het bedrijf ter plaatse te rechtvaardigen. Detailhandel mag alleen plaatsvinden als de te verkopen producten er ook worden gemaakt en ook aan horeca worden vergelijkbare eisen gesteld. De verhouding tussen de functies is vastgelegd in een maximum percentage wat mag worden gebruikt als horeca- of detailhandelsfunctie. Voor de detailhandelsfunctie geldt bovendien dat deze niet meer mag zijn dan 1.000 m².

Overige functies

Er wordt in de bestemming ook voorzien in culturele en educatieve functies. Bij cultuur en ontspanning gaat het om bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning zoals podiumkunsten, musea, bioscopen, muziek- en dansscholen.

Groen

De belangrijkste groenvoorzieningen zijn geregeld met de bestemming 'Groen'. De bestemming richt zich hoofdzakelijk op het behoud en mogelijk maken van de groenvoorziening. Hierbij kan sprake zijn van een combinatie met water(partijen), fiets- en wandelpaden, bijvoorbeeld in parken. Deze functies zijn dan ook bij recht mogelijk in deze bestemming. Aanverwante functies, die in de huidige situatie in de groenvoorzieningen aanwezig zijn, blijven mogelijk. Hiervoor is een aanduiding opgenomen om ze mogelijk te maken. Bebouwing in het groen wordt zo veel mogelijk voorkomen. Wel zijn onder meer afscheidingen als hekwerken mogelijk, zodat een veilige omgeving, bijvoorbeeld bij speelplaatsen, gerealiseerd kan worden.

Verkeer - Verblijfsgebied

De verkeersstructuur inclusief de (semi)openbare parkeerterreinen zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor straten, paden, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Het verblijfsgebied duidt op gebieden die naast een verkeersfunctie ook een nadrukkelijke verblijfsfunctie hebben. Hieronder vallen onder meer voetgangersgebieden en pleinen. Ook reguliere woonstraten (erfontsluitingswegen) hebben deze bestemming. De wegen in deze bestemming hebben maximumsnelheid van 30 km/uur. Voor de verblijfsfunctie zijn ook speelvoorzieningen toegestaan binnen de bestemming.

Water

Watergangen die een belangrijke functie voor de waterhuishouding hebben, zoals de berging en afvoer van hemelwater, zijn bestemd als 'Water'.

Naast de regeling in het bestemmingsplan is de Keur van het Wetterskip Fryslân en de provinciale Vaarwegenverordening Fryslân 2014 van toepassing. Bij (bouw)activiteiten dient naast de regeling in het bestemmingsplan tevens rekening te worden gehouden met deze regelgeving.

De bestaande en mogelijke ontsluitingen door of over het water zijn aangeduid als 'ontsluiting'. Uitgangspunt is dat in de twee aanduiding ten hoogste één dam of brug worden gerealiseerd. Daarmee maakt het plan het verplaatsen van een dam mogelijk.

Wonen

De woonpercelen worden bestemd als 'Wonen'. Deze bestemming is afgestemd op grondgebonden woningen. Qua bouwregels is aangesloten op de geldende regeling, waarbij de hoofdgebouwen zijn vastgelegd in het bouwvlak en de maatvoering (goothoogte, bouwhoogte en dakhelling) zijn vastgelegd op de verbeelding respectievelijk in de regels. Er is hierbij onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Hoofdgebouwen (de woonhuizen) moeten in een bouwvlak worden gebouwd. Voor bijbehorende bouwwerken geldt de standaardregeling van de gemeente Noardeast-Fryslân.

In de woonbestemmingen zijn ook andersoortige functies aanwezig die specifiek zijn inbestemd, voorzover ze vallen onder de regeling voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Ook is logiesverstrekking in de vorm van bed and breakfast mogelijk. Alle toegestane functies dienen ondergeschikt zijn aan het wonen en mogen niet zelfstandig zijn of zelfstandig worden uitgeoefend.

Waarde - Cultuurhistorie

De in het plangebied voorkomende waardevolle dijken, lanenstructuren, terppaden en kerkepaden zijn onder de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' gebracht. De bestemming is gericht op het behoud van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden ervan. Ter bescherming van deze waarden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken noodzakelijk.

Waarde - Karakteristiek

De in het plangebied aanwezige karakteristieke panden zijn bestemd als 'Waarde - Karakteristiek'. Het betreffen panden die om uiteenlopende redenen karakteristiek zijn. Het kan daarbij gaan om rooilijn, gevel, locatie, kleur en dergelijke. Verbouw, sloop of vernieuwbouw hiervan moet niet zonder meer mogelijk zijn. Aan de hand van een omgevingsvergunningenstelsel kan worden beoordeeld in hoeverre mag worden gesloopt of verbouwd. Medewerking aan sloop of verbouw is afhankelijk van de waardestelling die is toegekend aan het betreffende pand. De inventarisatie van de karakteristieke panden met de van toepassing zijnde waardestelling is opgenomen in Bijlage 7.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Het westelijk deel van de Hogedijken is al lange tijd in gemeentelijk beleid aangewezen als veranderingsgebied. Het is de bedoeling geweest hiervoor een integrale ontwikkelingsvisie op te stellen. Diverse ontwikkelingen die door de ondernemers in het gebied zijn geïnitieerd hebben geleid tot de noodzaak voor een versneld proces. In dit kader is op basis van een gebiedsanalyse een participatietraject gestart. In de zomerperiode van 2019 is bij de diverse eigenaren en belanghebbenden in het gebied informatie opgehaald over de eisen, wensen, knelpunten en ideeën voor het gebied. De uitkomsten hiervan zijn in december 2019 gepresenteerd aan de gemeenteraad. Naar aanleiding daarvan is het gebied nog enigszins uitgebreid. Sindsdien hebben gesprekken plaatsgevonden over de enige concrete fysieke aanpassing in het gebied die mogelijk worden gemaakt, namelijk de verplaatsing van supermarkt Aldi, waarvoor een separaat bestemmingsplan parallel in dit proces in procedure is gebracht.

De uitkomsten de participatieronden hebben geleid tot het nu voorliggen bestemmingsplan. Gelet op het doorlopen voortraject acht de gemeente het niet noodzakelijk om nog een separate inspraakronde te houden en direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Alle belanghebbenden die in het voortraject zijn gehoord zijn hiervan op de hoogte gesteld.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit omgevingsrecht is het verplicht om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit geval wordt een formele overlegronde overgeslagen. De plannen zijn besproken met Wetterskip Fryslân, Provincie Fryslân en Brandweer Fryslân.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 16 april tot en met 27 mei 2020, gedurende zes weken, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Overlegpartners zijn hiervan actief op de hoogte gesteld. Tijdens de ter inzage legging zijn 7 zienswijzen ingediend. Deze zijn behandeld en beantwoord in de reactienota zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn de regels van het bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast. Naar aanleiding van een wens van één van de eigenaren van de percelen die de bestemming 'Gemengd' krijgen, is een ambtshalve wijziging op de verbeelding doorgevoerd.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld op 24 juni 2020. Tegen het besluit tot vaststelling is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

De gemeente faciliteert met dit bestemmingsplan een aantal ontwikkelingen. Waar nieuwe bouwplannen mogelijk worden gemaakt, in dit geval de 14 woningen op het huidige terrein van Aldi, worden privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Kosten die hiermee samenhangen, zoals de aanleg van boven- en ondergrondse infrastructuur worden voor zover mogelijk verhaald op de ontwikkelaars. Voor de functieverruiming in het oostelijk deel van het plangebied geldt dat hier geen gemeentelijke kosten mee gemoeid zijn.