Sexbierum - Aeolusterrein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Aan de Hearewei 24a bevindt zich het Aeolusterrein. De glazen piramide op dit terrein begon als windattractiepark in 1987 en werd in 1991 een technisch doe-centrum voor kinderen. Sinds 2002 was in het pand een speelparadijs gevestigd, tot deze eind 2017 haar deuren sloot. Omdat nieuwe plannen voor het bestaande pand uitblijven is nu een nieuwe herontwikkeling opgezet. Het voornemen is om de bestaande bebouwing te slopen en maximaal 24 woningen in het plangebied te ontwikkelen met bijbehorende erfontsluitingswegen om de woningen te ontsluiten. De woningen zullen gefaseerd worden opgeleverd, afhankelijk van de behoefte naar de woningen.

Dit voornemen is echter niet toegestaan op basis van de geldende juridisch-planologische regeling. Op basis van deze regeling zijn woningen op deze locatie niet toegestaan. Om deze ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen realiseren is het opstellen van een nieuw juridisch kader noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft een deel van het voormalige Aeolus-terrein aan de Hearewei 24a. Het gebied ligt in het noordoosten van de kern van Sexbierum. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Planologisch regime

Het doel is om maximaal 24 woningen te realiseren op het voormalige Aeolusterrein. De beoogde locatie aan de Hearewei maakt grotendeels deel uit van het plangebied van het bestemmingsplan Sexbierum / Pietersbierum, dat is vastgesteld op 2 juli 2009. Op basis van het bestemmingsplan Sexbierum / Pietersbierum is de beoogde locatie voorzien van de bestemmingen 'Cultuur en ontspanning 1' en 'Water'. Binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning 1' zijn uitsluitend gebouwen ten behoeve van sociaal-culturele voorzieningen, educatieve doeleinden en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen toegestaan. Wat betreft de bouwmogelijkheden is centraal in het gebied een gebouw mogelijk met een maximale bouwhoogte van 21 meter. Daaromheen zijn gebouwen mogelijk met een maximale bouwhoogte van 7 tot 9 meter. In het gebied buiten de bouwvlakken zijn daarnaast nog bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, waaronder speelvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 12 meter. Binnen de bestemming is de realisering van woningen niet toegestaan. Binnen de bestemming 'Water' zijn sloten, vaarten en daarmee gelijk te stellen waterlopen, oevers bermen, en beplanting en waterpartijen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Ook hierbinnen is woningbouw niet toegestaan.

Een klein gedeelte van het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Sexbierum - Hearewei 24A. Met dit bestemmingsplan is de onlangs gerealiseerde COOP-supermarkt planologisch geregeld. In dit plan zijn onder andere wegen, straten en paden toegestaan ten behoeve van de supermarkt. Omdat de ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen niet alleen ten behoeve van de supermarkt zal worden gebruikt, is dit deel meegenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan.

In figuur 1.2 is een uitsnede van de geldende bestemmingsplannen weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplannen

1.4 Leeswijzer

Na bovenstaande inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en de ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op rijks,

provinciaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de vertaling van de uitgangspunten uit hoofdstuk 2, 3 en 4 naar een juridische regeling. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 24 woningen mogelijk. De invulling van de nieuwe locatie is een belangrijk uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. Deze wordt in dit hoofdstuk behandeld. Daarbij wordt ook ingegaan op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur.

2.1 De omgeving

De locatie van het plangebied ligt in het noordoosten van Sexbierum en is eerder weergegeven in figuur 1.1. Het gebied rondom het plangebied is aan te merken als een gemengd gebied. Er is namelijk sprake van een bundeling van verschillende functies. Ten noordwesten van het plangebied is een autobedrijf gevestigd, in combinatie met een LPG-tankstation. Op het perceel Hearewei 5 zit een bedrijf dat biologische en natuurlijke producten ontwikkelt. Direct grenzend aan de noordwestzijde van het plangebied is onlangs een nieuwe supermarkt gerealiseerd. Ten oosten van het plangebied is een horeca-vestiging aanwezig met een karakteristieke molen. Ten zuiden en zuidwesten van het plangebied is overwegend sprake van woningen. Ook ligt het plangebied aan een provinciale weg.

Het plangebied ligt in de oksel van de Hearewei (N393) en de Buorfinneleane. De Hearewei vormt de verbinding van Harlingen, via onder meer Sexbierum, naar Stiens.

2.2 Actuele situatie plangebied

Het plangebied ligt op een deel van het terrein waar de bebouwing van het voormalige Aeolus aanwezig is. Het gebied waar de beoogde woningen moeten worden gerealiseerd is momenteel nog ingericht ten behoeve van het voormalige speelparadijs. Centraal in het plangebied staat de bebouwing, bestaande uit een glazen piramide en enkele aanbouwen. Met name aan de achterzijde van de piramide staat een relatief groot gebouw. Ook de gronden rondom de bebouwing zijn ingericht ten behoeve van het voormalige speelparadijs. Hier stonden voorheen verspreid over het terrein verschillende speeltoestellen. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie in het plangebied.

Figuur 2.1 Huidige feitelijke situatie plangebied

Aan de zuid- en westzijde wordt het plangebied grotendeels omringd door een gegraven watergang. Aan de zuidzijde is tevens sprake van een groensingel van bomen langs de watergang. De noordwesthoek van het voormalige Aeolus-terrein valt buiten het plangebied. Hier is onlangs een supermarkt gerealiseerd, inclusief bijbehorend parkeerterrein. Ten oosten/noordoosten van het plangebied staat een molen. De rest van de oostelijke gronden grenzen aan agrarische gronden. Ten zuiden van het plangebied ligt een woonperceel met daarachter eveneens agrarische gronden. Tot slot ligt ten westen van het plangebied de kern van Sexbierum. Hier is bijna uitsluitend sprake van woningen.

2.3 Gewenste situatie

Het doel is om de bestaande bebouwing en speeltoestellen te slopen en verwijderen uit het plangebied. Vervolgens is het plan om maximaal 24 woningen gefaseerd te realiseren. Om de woningen te kunnen ontsluiten wordt tevens een erfontsluitingsweg door het plangebied aangelegd in het verlengde van de bestaande aansluiting op de Hearewei. Deze ontsluiting wordt in de huidige situatie ook gebruikt door de supermarkt en wordt in de toekomst te samen met een mogelijke herinrichting van de Hearewei geoptimaliseerd. Het plangebied maakt ook een ontsluiting voor fietsers en voetgangers mogelijk voor het perceel van de molen.

De woningbouw in het plangebied wordt verdeeld over drie bouwblokken. Afhankelijk van de vraag en behoefte zal per bouwblok worden bekeken hoeveel woningen gerealiseerd worden. Het voornemen is om afwisselend twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen te realiseren. In bouwblok 1 en 2 zijn woningen in twee bouwlagen met een kap beoogd, in bouwblok 3 zijn dit woningen in 1,5 bouwlaag met een kap. Pas wanneer een bouwblok volledig is uitgegeven zal worden overgegaan tot ontwikkeling van het volgende bouwblok. Het eerste bouwblok dat ontwikkeld wordt betreft de strook direct ten zuiden van de supermarkt. Het is mogelijk om bouwblok 2 (het lange bouwblok aan de zuid- en zuidoostkant) in de fasering op te splitsen met twee stroken van ieder zes woningen. Bouwblok 3 betreft de 6 kavels aan de noordkant van het plangebied, dat het dichtst bij de Hearewei ligt. De gronden in het plangebied achter de kavels bij bouwblok 3 kunnen in de toekomst worden gebruikt als tuin bij deze kavels en/of als bijbehorend terrein of parkeergelegenheid bij de omliggende percelen buiten het plangebied.

De ontsluiting van het plangebied wordt vormgegeven door een erfontsluitingsweg die aan de noordzijde aansluit op de Hearewei en die ook voor de supermarkt wordt gebruikt. Vervolgens wordt richting het zuiden een soort T-splitsing aangelegd waardoor alle woningen bereikbaar zijn. In figuur 2.2 is een situatietekening van de voorgenomen inrichting van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2 Situatietekening en bouwblokken voorgenomen situatie in het plangebied

Het idee is om particulieren een kavel aan te bieden waar zij zelf een woning op mogen bouwen, die voldoet aan de planologische regeling en de welstandsregeling die voor deze locatie gelden. In de volgende figuren zijn impressietekeningen opgenomen van het initiatief.

Figuur 2.3 Impressietekening vrijstaande woningen in twee bouwlagen met kap

Figuur 2.4 Impressietekening halfvrijstaande woningen in twee bouwlagen met kap

Figuur 2.5 Impressietekening halfvrijstaande woningen in 1,5 bouwlaag met kap

Naast de voorgenomen woningbouw is in het plangebied reeds een fiets- en voetpad aangelegd ter ontsluiting van de noordelijk gelegen supermarkt. Dit fietspad loopt door de westzijde van het plangebied, ten noorden en westen van de woonkavels uit fase 1. Deze route is niet te gebruiken voor autoverkeer, maar kan wel als calamiteitenontsluiting dienen.

Tenslotte wordt er aan de westzijde van het plangebied een waterpartij aangelegd die noodzakelijk is voor de watercompensatie zoals in figuur 2.2 in aangegeven. Paragraaf 4.6 gaat hier nader op in.

2.4 Ruimtelijke inpassing

Het plangebied ligt in de noordoostelijke hoek van de kern van Sexbierum en grenst daarmee aan het buitengebied. Ten zuiden en zuidoosten van het plangebied is sprake van een woonperceel. Hier is sprake van een bestaande bomenpartij die hoort bij dit woonperceel en daarmee volledig buiten het plangebied ligt. Deze bomenpartij zorgt voor een goede ruimtelijke inpassing van het gebied aan de zuidzijde. Aan de noord- en oostzijde sluit de ontwikkeling aan bij de bestaande bebouwing van Sexbierum. De in het plangebied gelegen bomen en het groen aan de zuidwestzijde worden ten behoeve van de plannen voor zover nodig gekapt. Bij het deel van het plangebied dat grenst aan de Hearewei blijft een deel van de bestaande groenstrook behouden met een breedte van circa 2 meter vanuit de sloot. De buiten het plangebied gelegen bomen aan de Buorfinneleane blijven bestaan. Voor de dichtst bij de Buorfinneleane gelegen bouwkavel in bouwblok 2 geldt dat hier een groene buffer wordt gerealiseerd tussen deze kavel en de Buorfinneleane. Op deze manier ontstaat er een zachte overgang tussen het bestaande bebouwde gebied van Sexbierum en het plangebied. Dit blijkt ook uit figuur 2.2. Tenslotte wordt de reeds aangelegde fiets-voetverbinding aan de westkant nog groen ingepast en worden de erfafscheidingen aan de achterkant van de woningen van bouwblok 1 (het dichtst bij de supermarkt) mee ontworpen als één geheel, zodat een rustig beeld ontstaat vanaf de kant van de supermarkt. Bij deze twee-onder-één-kap woningen zal geen sprake kunnen zijn van een achterom in verband met verkeersveiligheid door het fiets-voetpad en het parkeerterrein van de supermarkt.

2.5 Verkeer en parkeren

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten op de Hearewei (N393) door een nieuwe erfontsluitingsweg aan te leggen van en naar de beoogde woningen. De N393 is een provinciale weg met een maximum snelheid van 50 km/uur. De weg is ter hoogte van het plangebied gecategoriseerd als een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom. Ten zuiden van de Hearewei (N393) ligt de kern Sexbierum van waaruit de Buorfinneleane, de Sixtuswei en de Tsjerk Hiddesstrjitte aansluiten op de Hearewei (N393). Fietsers kunnen gebruik maken van twee fietspaden: langs de Hearewei, van het vrijliggende fietspad voor fietsverkeer in beide richtingen en van het nieuw aan te leggen fietspad dat van de supermarkt naar de Buorfinneleane wordt aangelegd. Deze verbinding van de Buorfinneleane met het plangebied geldt tevens als calamiteitenontsluiting en doorgang voor hulpdiensten.

De Hearewei en de aansluiting met het plangebied worden in de toekomst mogelijk heringericht en geoptimaliseerd.

Parkeren

Op basis van de Nota parkeernormen van de gemeente Waadhoeke geldt een parkeerbehoefte van 2,1 parkeerplaatsen per woning. Voor 24 woningen komt dit neer op 51 parkeerplaatsen. Gezien de ruime opzet van de kavels en het feit dat elke kavel wordt voorzien van een oprit, geldt dat de parkeerbehoefte geheel op eigen erf kan worden opgevangen. Ook worden er in het centrale deel van het plangebied extra langsparkeerplaatsen gerealiseerd voor bezoekers. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in het parkeren omdat in het plangebied ruim voldoende mogelijkheden hiervoor worden geboden.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

De verkeersgeneratie van 24 woningen bedraagt op basis van de bij de parkeerberekening genoemde uitgangspunten voor het werken met CROW kencijfers 208 motorvoertuigen per etmaal voor een werkdag. De berekende verkeershoeveelheid komt en gaat via de Hearewei. De verkeersintensiteit op de Hearewei bedraagt 1.580 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal, telling 2011) op een gemiddelde werkdag op het wegvak richting Oosterbierum (bron: Monitor verkeer & vervoer Noord Nederland). Met een autonoom groeipercentage van 1,5% is dit doorberekend naar het maatgevende jaar 2030 (10 jaar na planvoornemen). De werkdagintensiteit in 2030 is hierdoor berekend op circa 2.100 mvt/etmaal. Een gebiedsontsluitingsweg - met tevens een voorrangsfunctie - kan volgens de vuistregels van het CROW (publicatie 261 Handboek Verkeersveiligheid) een intensiteit tot 15.000 mvt/etmaal goed verwerken.

Met de toename van 208 mvt/etmaal, door de realisatie van de woningen bedraagt de intensiteit in 2030 nog geen 2.500 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Op basis van deze cijfers zijn dan ook geen knelpunten in de verkeersafwikkeling te verwachten.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagena zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Voor dit gebied heeft de gemeente afspraken gemaakt met de provincie, waarin is bepaald dat plafondloos mag worden gebouwd. Om niet meer woningen te realiseren dan er vraag naar is, wordt deze woningbouwontwikkeling gefaseerd opgeleverd. Per fase worden kavels uitgegeven. Wanneer voor een fase geldt dat alle kavels zijn uitgegeven, wordt pas overgegaan naar de volgende fase. Het plan is daarom gefaseerd in 4 delen van elk maximaal zes woningen. Daarmee worden woningen gerealiseerd waar concreet vraag naar is. Zo voldoet de ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Fryslân 2020 : 'De romte diele'. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn nu nog vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden. De Verordening Romte Fryslân wordt naar verwachting eind 2021 vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân.

Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid en een gezonde leefomgeving, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden met het behoud van de karakteristiek en de eigen identiteit van de provincie.

Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Het woningbouwproject in Sexbierum sluit aan bij deze uitgangspunten van de provincie. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid.

Verordening Romte Provincie Fryslân

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels.

Het plangebied ligt binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen dit gebied ontwikkeld te worden. Daar is in dit geval met de ontwikkeling van deze woningen sprake van.

In de Verordening Romte is met betrekking tot woningbouwontwikkelingen in artikel 3.1.1. opgenomen dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten. In dit geval is de gemeente met Gedeputeerde Staten overeengekomen dat plafondloos gebouwd kan worden. Er is geen sprake van een bepaald maximum aantal woningen. Omdat er maximaal 24 woningen worden gerealiseerd, die gefaseerd op basis van vraag, worden ontwikkeld, worden er geen woningen ontwikkeld waar geen vraag naar is.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 'Samen Sterk'

In 2020 heeft de gemeente Waadhoeke haar eerste Woonvisie vastgesteld. De woonvisie vormt een beginpunt in het behalen van de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, om van daaruit met de dorpen verder te werken aan hun toekomst. De woonvisie is gebaseerd op onder meer een woningmarktonderzoek, prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties, uitkomsten van vragen aan bewoners, de schouw van bestaande buurten die de gemeente elke vier jaar doet. De hoofdlijn van de visie.

In de woonvisie wordt gesteld dat op korte termijn vraag is naar zowel levensloopbestendige woningen als gezinswoningen. Verder wordt verwacht dat het aantal inwoners in de regio Noordwest-Fryslân de komende 10 jaar daalt. Er is echter nog wel sprake van een groei in het aantal huishoudens, omdat de huishoudensgrootte afneemt.

In de woonvisie zijn bandbreedtes per kern opgenomen: een verdeling van de totale behoefte aan woningen tot 2024. Voor Sexbierum geldt een bandbreedte van 0 tot 5 woningen tot 2024. De bandbreedtes zijn een netto woonvraag. Ook in een kern met een beperkt groeiperspectief, of zelfs een verwachting van huishoudenskrimp, is nieuwbouw mogelijk en vaak ook wenselijk. De bandbreedtes worden als leidraad voor toekomstige ontwikkelingen gebruikt: ze gaan over het totaal aantal woningen dat er ten opzichte van 2020 nodig zijn als resultaat van nieuwbouw en sloop. Dat kan ook zijn nu toevoegen, later iets anders slopen. De gemeente streeft voornamelijk naar een voorraad die bestaat uit (levensloopgeschikte) eengezinswoningen. Voor het Aeolusterrein geldt dat de planruimte groter is dan waar behoefte aan is.

De gemeente biedt ruimte voor nieuwbouw en hanteert hiervoor criteria om te beoordelen wanneer een plan meerwaarde heeft. De gemeente werkt eerder mee aan initiatieven wanneer aan de volgende uitgangspunten wordt voldaan:

• het initiatief of plan is vraagvolgend en de initiatiefnemer kan dit aantonen. Daarbij moet er oog zijn voor eventuele concurrentie met andere plannen;
• er is draagvlak in het dorp/wijk;
• het initiatief of plan maakt de plek en omgeving ruimtelijk beter. Behoud van kwaliteitsgroen is belangrijk;
• wanneer er in een dorp/wijk meer ruimte is dan vraag naar woningen is een lage woningdichtheid gewenst.

Daarnaast kiest de gemeente er heel bewust voor om de vraag naar toevoeging en nieuwbouw van vandaag niet direct te verbinden aan vermoedelijke overschotten van straks. De gemeente biedt ruimte maar zal ook een plan maken hoe om te gaan met overschotten op termijn.

Het nieuwbouwplan op het Aeolusterrein overschrijdt qua programma de woningbehoefte van de periode 2020-2024. Er wordt echter gefaseerd ontwikkeld waardoor de bouw vraaggestuurd wordt uitgevoerd. Het overschot zal in de toekomst worden opgelost wanneer verouderde woningen worden gesloopt. Op die manier heeft Sexbierum door realisering van dit plan toch een kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad. Daarnaast wordt binnen het plangebied zoveel mogelijk groen behouden, met name in de openbare ruimte. Daarmee sluit het plan aan op de woonvisie.

3.3.2 Welstandsnota

Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden, die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. Voor de gemeente is in 2019 een nieuwe Welstandsnota opgesteld met daarin een gebiedsgerichte aanpak. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijke karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. De gebiedsgerichte aanpak zal eveneens een bijdrage kunnen leveren aan een bewustere omgang met de gebouwde omgeving.

Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken. Bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan geeft, kunnen niet door welstandscriteria (of een beeldkwaliteitsplan) worden tenietgedaan. De architectonische vormgeving wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. Het welstandsadvies kan zich richten op de gekozen invulling binnen de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. In een situatie waarin een bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, kan toch een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen architectonische oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied. Uiteraard moet in zo'n geval de welstandsnota daartoe de argumentatie leveren.

Door het opstellen van welstandsbeleid wil de gemeente een helder, controleerbaar en klantgericht welstandstoezicht inrichten. Burgers, ondernemers en ontwerpers kunnen in de toekomst in een vroeg stadium worden geïnformeerd over de criteria die bij de welstandsbeoordeling een rol spelen.

De voorgenomen woningbouw wordt ter beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie. De ontwerpen zullen moeten voldoen aan de geldende welstandscriteria. Op die manier wordt verwacht een positief advies van de welstandscommissie te krijgen.

3.3.3 Nota parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Uit de toetsing in paragraaf 2.5 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. In het bestemmingsplan is hier een regeling voor opgenomen om dit te borgen.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieu aspecten (bedrijven en milieuzonering, geluid, bodem) en water, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

4.1 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

In de omgeving van het plangebied is sprake van meerdere (bedrijfs)functies waarmee rekening gehouden moeten worden met betrekking tot dit bestemmingsplan. Het gaat om de volgende locaties:

• supermarkt aan de Hearewei 24a;
• Oldtimer autobedrijf aan de Hearewei 5;
• autobedrijf aan de Hearewei 1;
• horeca-inrichting aan de Hearewei 30.

Gezien de aanwezigheid van verscheidene functies en de ligging aan de Hearewei, is sprake van een gemengd gebied en kan ten aanzien van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' één stap terug worden gedaan.

Supermarkt aan de Hearewei 24a

Aan de Hearewei 24a is onlangs een supermarkt gerealiseerd. Voor een supermarkt geldt op basis van de VNG-brochure een richtafstand van 0 meter ten opzichte van bedrijfshindergevoelige objecten in gemengd gebied. Hier wordt logischerwijs aan voldaan. Daarmee is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Autobedrijven Hearewei 1 en 5

Beide autobedrijven die aan de Hearewei aanwezig zijn, op nummer 1 en 5, betreffen milieucategorie 2 bedrijven waarvoor een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied geldt. De woningen in het plangebied worden op veel ruimere afstanden dan 10 meter tot beide percelen gerealiseerd. Daarmee komen de woningen buiten de richtafstand te staan en is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Horeca-inrichting Hearewei 30

Ten noordoosten van het plangebied aan de Hearewei 30 is een horecabedrijf gevestigd. Ter plaatse zijn horecabedrijven toegestaan uit milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter ten opzichte van bedrijfshindergevoelige objecten. De woningen voldoen logischerwijs aan de richtafstand. Daarmee is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Omdat wordt voldaan aan de richtafstanden ten opzichte van de omliggende bedrijven is geen onderzoek noodzakelijk en vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor dit plan.

4.2 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Onderzoek

Het plangebied bevindt zich niet in een geluidzone van een spoorweg of een geluidzone voor industrielawaai. In de Wgh is bepaald dat met uitzondering van 30 km/uur-wegen elke weg een geluidzone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. De Hearewei ten noorden van het plangebied is een zoneplichtige weg omdat de maximumsnelheid hier 50 km/uur is. Omdat in het plangebied woningen worden ontwikkeld, is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat bij twee van de 24 voorgenomen woningen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Dit zijn de woningen die het dichtst bij de Hearewei zijn gesitueerd. De maximale grenswaarde wordt evenwel niet overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt Lden = 56 dB invallend op de gevels van deze woningen. Bij de overige woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van de Wgh. De overige (30 km/uur) wegen in de omgeving zijn akoestisch niet relevant en spelen wat betreft cumulatie geen rol.

De realisatie van het plan is mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wgh door middel van een hogere waarde procedure voor twee woningen. Het treffen van maatregelen (zoals het aanleggen van geluidreducerend wegdek op de Hearewei) is financieel niet doelmatig en ligt daarmee buiten de reikwijdte van het plan. Een geluidscherm is binnen de bebouwde kom stedenbouwkundig gezien ook niet gewenst. Een grotere afstand tot de weg is niet mogelijk omdat de initiatiefnemer in overleg met de gemeente is gekomen tot een optimale indeling van het plangebied. Bij de opzet van het project is er geen schuifmogelijkheid om aan de voorkeurgrenswaarde te voldoen. De berekende waarden exclusief aftrek bedraagt ten hoogste Lden = 61 dB en kan worden toegepast bij de toetsing aan het Bouwbesluit voor het vaststellen van de benodigde karakteristieke gevelgeluidwering. Deze dient op basis van het Bouwbesluit 2012 ten minste 26 dB(A) te bedragen.

Samenvattend kan worden gesteld dat de woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de randvoorwaarden van de Wgh met een hogere waarde procedure en hogere waarden. Deze procedure is tegelijkertijd met de procedure van het ontwerpbestemmingsplan opgestart en de hogere waarden zijn voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan verleend.

4.3 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Onderzoek

Ten noordwesten van het plangebied is een LPG-tankstation aanwezig. Rond de bij dit LPG-tankstation horende voorzieningen (vulpunt, afleverzuil, opslagtank) zijn plaatsgebonden risicocontouren (PR 10-6) aanwezig. Deze contouren raken het plangebied niet en geven daarmee geen beperkingen voor de gewenste woningen. Rond een het LPG-tankstation is een invloedsgebied voor het groepsrisico vastgesteld op 150 meter. Ook deze contour valt buiten het plangebied, het LPG-vulpunt ligt namelijk op 160 meter afstand van het plangebied. Wel ligt het explosieaandachtsgebied net over het plangebied maar niet over de bouwvlakken waar woningbouw mogelijk is. Uit de externe veiligheidsadviezen van de FUMO en Brandweer Fryslân (die in bijlage 8 zijn opgenomen) blijkt dat het LPG-tankstation niet tot belemmeringen leidt voor het plangebied.

Over de N393 (Hearewei) vindt lokaal transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van deze weg. Er is echter geen plaatsgebonden risicocontour aanwezig langs de weg. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt niet overschreden, zoals uit bijlage 8 blijkt. Er kan daarom worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Voor het plangebied geldt dat gezien de beoogde functies verwacht mag worden dat de aanwezige personen zelfredzaam zijn. Verder is er voldoende bluswater voorhanden en is de bereikbaarheid van het plangebied voor hulpdiensten door de ligging aan de provinciale weg goed, alhoewel de opkomsttijd hoger is dan de norm. Tevens wordt er een ontsluiting voor hulpdiensten aangelegd aan de Buorfinneleane.

Op grond van het voorgaande wordt het restrisico verantwoord geacht. De aanbevelingen uit het advies van Brandweer Fryslân worden zo nodig en mogelijk bij de verdere uitwerking van het project opgevolgd c.q. hier worden in het kader van de omgevingsvergunning afspraken over gemaakt.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur “Niet in betekenende mate” (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

In de huidige situatie voldoet het plangebied en haar omgeving aan de normen voor luchtkwaliteit. Er worden slechts maximaal 24 woningen in het plangebied ontwikkeld. Dit brengt circa 208 mvt/etmaal met zich mee aan verkeersbewegingen. Echter, in de huidige situatie zijn sociaal-culturele voorzieningen mogelijk. Als gevolg hiervan vinden ook verkeersbewegingen plaats. Daarom kan gesteld worden dat het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling niet of nauwelijks toeneemt en het plan niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is om deze reden niet noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Onderzoek

In de huidige situatie is in het plangebied een voormalig speelparadijs voor kinderen aanwezig. In de toekomstige situatie worden maximaal 24 woningen ontwikkeld. Omdat dit een bodemgevoelig gebruik betreft, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat in de onderzochte grond maximaal licht verhoogde gehalten aan onderzochte componenten zijn aangetoond. Het grondwater bevat geen verhoogde waardes. Bij de gemeten gehaltes zijn geen risico's voor milieu en volksgezondheid aanwezig en hoeft geen vervolgonderzoek plaats te vinden.

Wat betreft de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem hoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen te worden gesteld aan het gebruik van het perceel en bestaan er geen bezwaren tegen de toekomstige nieuwbouw van woningen op het perceel en de ingebruikname van het plangebied als woonlocatie.

4.6 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20200709-2-23785). De uitkomst van deze toets is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 3.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is het terrein voor een groot deel verhard ten behoeve van Aeolus. Het gaat om bebouwing en een verhard parkeerterrein. Desondanks is ook nog een groot deel niet verhard. In de toekomstige situatie neemt de verharding toe met maximaal 2.940 m2 als gevolg van de aanleg van de infrastructuur en de woningen. Daarom is 294 m2 aan watercompensatie noodzakelijk. Deze wordt aangelegd aan de westzijde van het plangebied met 300 m2 aan watercompensatie zoals in figuur 2.2 is aangegeven.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een verbeterd gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit laatste geval zal door middel van een gescheiden systeem moeten worden aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Hiervoor wordt een infiltratiesysteem aangelegd in het plangebied. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Klimaatopgave

Wetterskip Fryslân geeft aan om rekening te houden met ruimtelijke adaptie en de aanleghoogte. Uit de Friese Klimaatatlas blijkt dat een deel van het plangebied gevoelig is voor wateroverlast en hittestress. Om wateroverlast te voorkomen, wordt in het plangebied een infiltratiesysteem aangelegd voor de natuurlijke opvang van regenwater waardoor het water op een juiste manier wordt opgevangen en wordt afgevoerd. Centraal in het plangebied worden er mogelijkheden geboden voor water om te infiltreren en door de aanleg van de extra waterberging in het westen van het plangebied wordt het water op een juiste manier afgevoerd naar de omliggende sloten. De groene inrichting van het middengebied draagt er tenslotte ook aan bij om hittestress te voorkomen.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Onderzoek

Om te onderzoeken of sprake is van archeologische waarden in het plangebied is gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumenten Kaart Extra (FAMKE). Deze kaart bestaat uit twee delen; de steentijd-bronstijd kaart en de ijzertijd-middeleeuwen kaart.

Op basis van de steentijd-bronstijd kaart wordt voor de locatie van het plangebied geen onderzoek noodzakelijk geacht. Ten tijde van de steentijd en de bronstijd was er nog geen bewoning in dit gebied.

Op basis van de ijzertijd-middeleeuwen kaart wordt voor de locatie van het plangebied aanbevolen om bij ingrepen van meer dan 2.500 m2 een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren. Dit archeologisch onderzoek moet dan bestaan uit minimaal zes boringen per hectare, met een minimum van zes boringen per plan.

In dit plan is er sprake van een bouwplan van minder dan 2.500 m2 oppervlakte. De totale bestemmingswijziging is echter groter dan 2.500 m2. Daarom is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

Om de archeologische verwachting te toetsen zijn in het plangebied veertien gutsboringen geplaatst. Uit de resultaten hiervan blijkt dat oorspronkelijk een bouwvoor van humusrijke klei aanwezig was op een dunne laag zand met daaronder getijdenafzettingen die naar beneden toe steeds meer uit zand bestaan. Het milieu waarin deze getijdenafzettingen zijn gevormd, was niet geschikt voor bewoning. Op elf van de veertien boorpunten bleek de bodem tot onder de vergraven te zijn voorafgaande aan de huidige inrichting van het terrein. Plaatselijk loopt de diepte van de bodemverstoring op tot meer dan een meter onder het maaiveld. In geen van de boringen zijn relevante archeologische indicatoren gevonden.

De in de ondergrond aangetroffen afzettingen zijn gevormd in een milieu dat niet geschikt was voor bewoning. De hierboven gelegen afzettingen zijn grotendeels verloren gegaan tijdens de ontwikkeling van het terrein in de tweede helft van de twintigste eeuw. Nergens in het plangebied zijn dan ook relevante archeologische indicatoren gevonden of lagen die verband zouden kunnen houden met bewoning in het (verre) verleden. In verband hiermee geven de resultaten van het onderzoek geen aanleiding om archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Evenmin zijn archeologische resten gevonden waarmee tijdens de verdere planvorming rekening moet worden gehouden.

4.7.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een Rijksmonument. Dit betreft de molen aan de Hearewei 30, die direct ten noordoosten van het plangebied staat. De molen in Sexbierum is een beschermd Rijksmonument. Dit heeft met name bouwkundige gevolgen. Zo mag de molen niet worden gesloopt en zijn verbouwingen, toevoegingen en onderhoud gekoppeld aan strenge regels.

Geen bescherming windvang molen

De beperkingen voor een Rijksmonument hebben verder geen betrekking op de voorliggende ontwikkeling. Wel relevant is dat in het geldende bestemmingsplan voor Sexbierum-Pietersbierum uit 2008 ten aanzien van deze molen géén molenbiotoop is opgenomen (Het begrip molenbiotoop wordt gebruikt om de omgeving waarin een molen functioneert aan te duiden. Doordat biotoop letterlijk "leefomgeving" betekent, is het woord hier dus in figuurlijke zin gebruikt. Een molenbiotoop kent een aantal elementen, waarbij echter steeds de open ruimte en de vrije toegankelijkheid een grote rol spelen in een cirkel rondom de molen. Dit kan planologisch worden vastgelegd met bouwhoogtebeperkingen.). Dit geldt eveneens voor het daarvoor geldende bestemmingsplan Sexbierum - Pietersbierum uit 1999 en de bestemmingsplannen voor het Buitengebied uit 2013, 2001 en 1998. Omdat de molen op de rand van het dorp en het buitengebied ligt zou een eventueel molenbiotoop in deze plannen zichtbaar moeten zijn, maar ook dat is niet het geval. In al deze bestemmingsplannen is geen nadere toelichting gegeven waarom er geen molenbiotoop is opgenomen.

Nu is het opnemen van een molenbiotoop in dit bestemmingsplan geen optie. Een molenbiotoop zou zorgen voor dermate forse bouwhoogtebeperkingen, dat de beoogde woningbouw volledig onuitvoerbaar wordt. Daarnaast zouden in een cirkel van enkel honderden meters rondom de molen álle bestemmingsplannen aangepast moeten worden, met bijbehorende extra bouwbeperkingen voor de huidige eigenaren van de reeds bestaande/aanwezige bebouwing tot gevolg.

Dit betekent echter niet dat in het kader van een goede belangenafweging voor dit plan niet naar het belang van de (windvang voor de) molen gekeken moet worden. Integendeel, het is in het kader van cultuurhistorie juist belangrijk om te bekijken hoe de voorgenomen ontwikkeling zich planologisch verhoudt tot de (windvang voor de) molen, hoe dit in de huidige situatie zit, maar ook welke windvang bevorderende maatregelen wél mogelijk zijn. Ook het aspect zicht op de molen komt in deze paragraaf aan de orde.

Bebouwing nabij de molen in de bestaande en nieuwe planologische situatie

Allereerst is het belangrijk om te bekijken wat er momenteel 'bij recht' gebouwd mag worden in het plangebied. Dit betekent de bebouwing die volgens het huidige bestemmingsplan gebouwd mag worden, zonder noemenswaardige beletsels. Dit is meer dan dat er feitelijk staat, maar is wel van belang voor een zo volledig mogelijke weergave.

Beknopt weergegeven mag het terrein gebruikt en dus ook bebouwd worden voor sociaal-culturele voorzieningen en/of educatieve doeleinden, met de daarbij behorende ondergeschikte horeca. Voor de huidige situatie is de bebouwing die is toegestaan in de onderstaande afbeelding weergegeven, met daaronder de nodige verduidelijking:

Figuur 4.1. De bestaande planologische situatie in het bestemmingsplan Sexbierum- Pietersbierum uit 2009

De molen is nummer 1 op de afbeelding. Middenin het plangebied mag een gebouw staan met een maximale bouwhoogte van eenentwintig meter. Dit is nummer 2 op de afbeelding. De oppervlakte waarbinnen dit mag is een vierkant van ongeveer duizend vierkante meter. Aan de noordkant hiervan mag een gebouw worden aangebouwd met een goothoogte van vier en een bouwhoogte van negen meter. Dat is op de afbeelding nummer 3. Direct aan de zuidoostkant is een gebouw van zeven meter hoog toegestaan, nummer 4 op de afbeelding. In z'n totaliteit betreft dit aaneengesloten mogelijkheden voor gebouwen over een lengte van ruim vijfentachtig meter, op een afstand van ongeveer negentig a honderd meter van de molen. Daarnaast is tot vlak op de perceelsgrens van het eigendom van de moleneigenaar een bijgebouw toegestaan van ongeveer tweehonderd vierkante meter, met een maximale bouwhoogte van negen meter en een maximale goothoogte van zeven meter. Dit is nummer 5 op de afbeelding. Tenslotte is het van belang dat overal in het roze gebied speeltoestellen zijn toegestaan van maximaal twaalf meter hoog (denk bijvoorbeeld aan de vuurtorens met glijbanen erin die er hebben gestaan) en dat eveneens hoog opgaande groenvoorzieningen mogelijk zijn.

Dan het voorliggende bestemmingsplan voor de woningbouwontwikkeling. Met dit bestemmingsplan worden álle bouwmogelijkheden voor gebouwen zoals ze hiervoor zijn genoemd ongedaan gemaakt. Ook kunnen binnen het plangebied van de woningbouwontwikkeling geen speeltoestellen van twaalf meter hoog meer worden gebouwd. Ervoor terug komen drie bouwvlakken voor in totaal 24 woningen, allen vrijstaand en/of maximaal twee aanéén geschakeld. Aanééngesloten rijen van doorlopende bebouwing behoren niet tot de mogelijkheden. Een uitsnede van de verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan is hieronder weergegeven:

Figuur 4.2. De beoogde planologische situatie

De molen is wederom nummer 1. De drie bouwvlakken voor alle woningen zijn ook duidelijk zichtbaar. Het dichtst bij de molen liggende bouwvlak ligt op ongeveer zestig meter afstand en is weergegeven met nummer 2. De andere twee bouwvlakken liggen op een grotere afstand, variërend tussen de zeventig en honderdvijftien meter afstand. Zij zijn weergegeven met nummer 3.

De maximale bouwhoogte voor de woningen in de gebieden met nummer 3 mag elf meter bedragen, de goothoogte maximaal zeven meter. Vrijstaande bijgebouwen mogen overal maximaal zes meter hoog zijn. Voor de bouwhoogte van de woningen in gebied 2 heeft de ontwikkelaar besloten om deze terug te brengen naar maximaal negen meter hoog. De ontwikkelaar heeft dit reeds besproken met de moleneigenaar. Dit is door de moleneigenaar erg positief ontvangen. Op deze manier is nog steeds een aantal woningen vanuit de beoogde planontwikkeling te bouwen, maar wordt ook serieus rekening gehouden met de molen. De ontwikkelaar is eveneens bereid om in het noordoostelijke deel van het plangebied hoog opgaand groen te weren, dit naar aanleiding van een expliciet verzoek van de moleneigenaar. Dit zou namelijk ook negatief kunnen uitpakken voor de windvang. De maximale hoogte van opgaand groen is in het noordoostelijke deel van het plangebied gemaximeerd op zes meter. Dit is in de bovenstaande figuur te zien als het gebied dat is omringd door de aanduiding 'groen'.

Conclusie bestaande en nieuwe planologische situatie in relatie tot de molen

Veel bestaande bebouwingsmogelijkheden en ook bestaande hoge bouwwerken worden met dit plan ongedaan gemaakt. Daarnaast zal het middenterrein voor de nieuwe ontwikkeling vrijwel volledig bebouwingsvrij blijven. Voor de vrijstaande of twee aanééngesloten woningen die het dichtst bij de molen komen te liggen geldt dat deze lager worden uitgevoerd dan in eerdere schetsen was opgenomen (negen meter hoog in plaats van elf meter hoog). Daarnaast zal door de uitvoering van het plan met vrijstaande of twee aanééngesloten woningen geen sprake meer kunnen zijn van brede en gesloten bouwvolumes. Ander belangrijk aspect is de toevoeging om aan de noordoostelijke kant van het plangebied hoog opgaande beplanting te maximeren op zes meter hoogte. Dit heeft eveneens een gunstig effect op de windvang. Dit plan houdt dan ook op passende wijze rekening met het belang van de windvang voor de nabijgelegen molen, zonder dat dit ten koste gaat van deze woningbouwontwikkeling.

Zicht

Het zicht op de molen vanaf de entree van Sexbierum via de Hearewei en ook vanuit het omringende buitengebied blijft onaangetast. Vanaf veel plekken aan de Buorfinneleane is momenteel geen zicht op de molen. Vanaf de t-splitsing met het Molepaed (daar waar onlangs de nieuwe fiets-voetverbinding is gerealiseerd) en het daaronder liggende deel van de Buorfinneleane is vooral sprake van zicht op het voormalig Parc Aeolus, haar bebouwing en de groenvoorzieningen. Ten noorden van de t-splitsing met het Molepaed tot aan de supermarkt is sprake van een weidser zichtveld richting de molen. In de nieuwe situatie zal vanuit de richting van het dorp zicht gaan ontstaan op de inbreidingslocatie, met daarachter de molen. De molen staat op een stelling van bijna zes meter hoog. Dit betekent dat (delen van) de molen vanuit verschillende posities in het dorp zichtbaar zal blijven of gaat worden. Dat maximaal zicht vanuit het dorp op de molen niet het geval zal zijn is op een dergelijke inbreidingslocatie niet te voorkomen.

Conclusie

Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen is aangetoond dat met de nodige zorg wordt omgegaan met de cultuurhistorische waarde van de molen, inclusief de windvang, zonder dat dit ten koste gaat van deze woningbouwontwikkeling voor het dorp. Daarmee is geen nader onderzoek noodzakelijk naar het aspect cultuurhistorie. Indien gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsregels in artikel 10 dan dienen de cultuurhistorische waarden hierbij afgewogen te worden.

4.8 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekkingen tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 1,6 kilometer afstand tot het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied wordt een culturele instelling verwijderd en worden maximaal 24 woningen gerealiseerd. Gezien deze functiewijziging en het relatief lage aantal woningen neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied niet of nauwelijks toe. Daarom kan redelijkerwijs gesteld worden dat de ontwikkeling in het plangebied geen significante gevolgen heeft voor omringende beschermde natuurgebieden.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. Stikstofdepositie ontstaat in de aanlegfase voornamelijk door inzet van bouwmateriaal en in de gebruiksfase door verkeersbewegingen. De Waddenzee betreft het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied in de omgeving van het plangebied. De Waddenzee is echter niet overal stikstofgevoelig. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige deel van de Waddenzee ligt op circa 16,1 kilometer afstand. Overige stikstofgevoelige delen liggen op meer dan 20 kilometer afstand.

De geplande ontwikkeling zou echter kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. Met behulp van de AERIUS calculator is voor dit project de depositie berekend. Dit stikstofdepositieberekening is opgenomen in bijlage 6. Hieruit blijkt dat significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Fryslân staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Onderzoek

Om te onderzoek of sprake is van beschermde soorten in het plangebied is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek bestond uit een visuele inspectie van het plangebied, waarbij is gelet op de aanwezigheid van (of sporen van) beschermde soorten en op de eventuele aanwezigheid van geschikt leefgebied van deze soorten.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat zich geen beschermde soorten ophouden in het plangebied. Wel is (mogelijk) sprake van broedvogels. Door werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren en daarmee er voor te zorgen dat vogels er niet tot broeden kunnen komen worden deze niet verstoord. Voor licht beschermde en vrijgestelde soorten geldt de zorgplicht. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 5.

4.9 Kabels, leidingen en zonering

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Onderzoek

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Daarnaast liggen er geen relevante zones over het plangebied. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Ten aanzien van de molen is eerder in paragraaf 4.7.2 gemotiveerd dat geen sprake is van een molenbiotoop. Deze kan daarom door de voorgenomen woningbouw ook niet belemmerd worden.

4.10 M.e.r.-beoordeling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor woningbouw is een "stedelijk ontwikkelingsproject" uit onderdeel D van de bijlage relevant. Hierbij is een ontwikkeling m.e.r.-beoordelingsplichtig indien het gaat om een ontwikkeling in een aaneengesloten gebied die 2.000 woningen of meer omvat.

Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling:

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt door het bevoegd gezag op basis van de vormvrije m.e.r.-notitie in bijlage 7 het besluit genomen dat in het kader van dit plan geen MER noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied heeft in dit plan twee bestemmingen gekregen.

Groen

Om de openbare gebieden in de te ontwikkelen woonbuurt te voorzien van enkele groenvoorzieningen, zijn een aantal locaties als 'Groen' bestemd. Hier binnen zijn groenvoorzieningen, bebossing, wegen en paden en speelvoorzieningen toegestaan. Het is niet toegestaan deze gronden te bebouwen. Deze bestemming is ook beoogd voor de stedenbouwkundige inpassing van het plangebied, waarbij een deel van een bestaande groenstrook bij de Hearewei behouden blijft en een groenstrook langs de Buorfinneleane kan worden gerealiseerd.

Ten behoeve van de windvang op de molen nabij het plangebied is in de bestemmingen 'Groen' en 'Wonen' een regeling bij de achtererven bij het meest noordelijk gelegen bouwvlak opgenomen die waarborgt dat opgaande beplanting en bomen niet hoger mogen zijn dan 6 meter.

Verkeer - Verblijf

In overleg tussen initiatiefnemer en gemeente is de infrastructurele opzet in de woonbuurt vastgelegd. Om deze opzet ook in het bestemmingsplan vast te leggen is de bestemming 'Verkeer - Verblijf' opgenomen, waarmee het stratenpatroon is vastgelegd. Dit geldt ook voor het fietspad dat vanaf de supermarkt naar de kern van Sexbierum wordt aangelegd. Binnen de bestemming zijn woonstraten, fiets- en voetpaden, sloten, bermen en beplanting, parkeer- en groenvoorzieningen toegestaan. het is niet toegestaan gebouwen op deze gronden te bouwen.

Water

De noordwesthoek van het plangebied is bestemd als 'Water'. Dit is meegenomen in het plan omdat hier de watercompensatie als gevolg van de toegenomen verharding wordt aangelegd. De bestemming sluit aan op de waterbestemming van het geldende bestemmingsplan.

Wonen

De percelen waar de woningen voorgenomen zijn worden, overeenkomstig met de systematiek van het geldende bestemmingsplan, bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming zijn woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende bouwwerken toegestaan. Omdat het voornemen is om zowel vrijstaande als halfvrijstaande woningen te ontwikkelen, worden beide mogelijk gemaakt binnen de bestemming. Per bouwblok is één groot bouwvlak opgenomen, zodat beide typen woningen afwisselend mogelijk zijn. In totaal zijn er maximaal 24 woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogten zijn opgenomen op de verbeelding en afgestemd op twee bouwlagen met een kap voor bouwblok 1 en 2 en een 1,5 bouwlaag met een kap voor bouwblok 3 zoals beschreven in paragraaf 4.7.2. Ook is er (zoals benoemd bij de bestemming 'Groen') ten behoeve van de windvang op de molen nabij het plangebied een regeling in het achtererf bij bouwblok 3 opgenomen die waarborgt dat opgaande beplanting en bomen niet hoger mogen zijn dan 6 meter.

Helemaal in het noorden van het plangebied bestaat de mogelijkheid om een strook grond te gebruiken voor parkeergelegenheid bij het naastgelegen horecabedrijf. Hiervoor kan onder de in artikel 6.6 genoemde voorwaarden een omgevingsvergunning worden verleend. Deze gronden kunnen echter ook conform de bestemming in gebruik worden genomen als tuin bij de nieuw te bouwen woningen.

Omdat onlangs de 'Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020' in werking is getreden, is in het bestemmingsplan hiervoor een regeling opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Deze ontwikkeling is onder meer tot stand gekomen vanuit de vraag van dorpsbelang Sexbierum-Pietersbierum naar woningbouw in Sexbierum. Vervolgens heeft een architect een stedenbouwkundige invulling gemaakt, die in overleg met de gemeente heeft geleid tot een ontwikkelschets. Een lokale ontwikkelaar heeft vervolgens contact opgenomen met de eigenaar van het Aeolusterrein, vanuit de bereidheid om het voorliggende plan te realiseren. Met een inloopmiddag en avond op woensdag 12 december 2018 in het Aeolusgebouw zelf zijn de direct omwonenden en overige inwoners van het dorp uitvoerig geïnformeerd over het voorliggende plan door de betrokken architect, planbegeleider, ontwikkelaar en eigenaar. Veel aanwezigen waren enthousiast over de stedenbouwkundige invulling. De gemeenteraad heeft dan ook op 13 juni 2019 besloten om medewerking te verlenen aan de benodigde planologische procedure voor dit plan.

Omdat de tijd tussen het bekendmaken van het plan tijdens de inloopmiddag/avond, het hiervoor genoemde raadsbesluit én de daadwerkelijke start van de planologische procedure redelijk ver uit elkaar liggen, is in overleg met dorpsbelang Sexbierum-Pietersbierum afgesproken om de berichtgeving over de planologische procedure ook kenbaar te maken via de website van dorpsbelang. Daarnaast heeft de gemeente op vrijdag 5 februari 2021 nog expliciet overleg gevoerd met de eigenaar van de aangrenzende molen. Bij dat overleg zijn ook de grondeigenaar en de ontwikkelaar aanwezig geweest. Tijdens het gesprek heeft de ontwikkelaar aangegeven nog een aantal aspecten van het voorliggende plan te willen aanpassen. Op deze wijze houdt het plan op passende wijze rekening met het belang van de windvang voor de nabijgelegen molen, zonder dat dit ten koste gaat van deze woningbouwontwikkeling. Zie hiervoor ook paragraaf 4.7.2 over cultuurhistorie.

Het voorontwerpbestemmingsplan is ook aan de overlegpartners aangeboden. De overlegreacties en de gemeentelijke beantwoording is in bijlage 8 opgenomen. In deze bijlage is ook aangegeven op welke punten het bestemmingsplan ambtshalve is aangepast.

Zienswijzen

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De ingediende zienswijzen zijn in bijlage 9 samengevat en beantwoord. Hierbij is aangegeven op wat voor punten het bestemmingsplan is gewijzigd. Tevens is het bestemmingsplan op een aantal punten ambtshalve gewijzigd.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op basis van de in bijlage 9 aangegeven wijzigingen gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De beoogde ontwikkeling is een particulier initiatief. De initiatiefnemer heeft richting de gemeente aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling vanuit financieel oogpunt haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouw categorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval is tussen de initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst opgemaakt en ondertekend, waarbij eventuele planschade voor rekening van de ontwikkelaar is.