Broek Zuid

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente De Fryske Marren wil een bijzonder extensief groen woonmilieu met 86 woningen aan open vaarwater mogelijk maken in Broek Zuid. Dit is in 2013 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Skarsterlân (thans De Fryske Marren) besloten. Duurzaam energiegebruik staat hoog in het vaandel bij de ontwikkeling en het gebruik van de wijk. Met dit bestemmingsplan wordt dit juridisch-planologisch geregeld. Het plangebied van dit bestemmingsplan is in het volgende figuur weergegeven.

Figuur 1. Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt ten westen en zuiden van respectievelijk de kernen Joure en Broek. Een nieuw te graven watergang verbindt alle nieuwe woningen met het open vaarwater aan de Zijlroede. Naast de gronden die beoogd zijn voor de nieuwe woonwijk en de nieuwe watergang, zijn ook de volgende percelen / gronden in het plangebied meegenomen:

• enkele agrarische percelen die tussen de nieuwe watergang en Joure liggen;
• enkele (woon)percelen aan 't Súd en twee nieuwe woonkavels in dit lint;
• de woonpercelen aan de Harddraversweg 78 en de Omkromte 15 en 17;
• de gronden aan de Tramwei die benodigd zijn voor de aanleg van een nieuwe rotonde en mogelijk carpoolplaatsen;

Het volgende hoofdstuk gaat nader in op de huidige situatie. Het plangebied sluit aan op de begrenzing van de omliggende bestemmingsplannen.

In het besluit van de gemeenteraad uit 2013 is ook besloten dat aanwonenden en belangstellenden bij deze ontwikkeling worden betrokken. Dit heeft in 2014 geleid tot de installatie van de Klankbordgroep Broek Zuid als adviesorgaan. De klankbordgroep heeft met elkaar en met ambtelijke projectorganisatie van gedachten gewisseld en advies uitgebracht over verschillende thema's die van belang zijn voor het project (zoals verkeer, architectuur, duurzaamheid, water en groen). De adviezen van de klankbordgroep zijn waar mogelijk door de gemeente verwerkt in het project en opgenomen in het bestemmingsplan.

1.2 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening Joure, Langweer, Nijehaske, Oudehaske en het Buitengebied (vastgesteld op 26 juni 2013) van de voormalige gemeente Skarsterlân. Daarnaast wordt ook een klein deel van de bestemmingsplannen Joure - Zuid (vastgesteld op 19 december 2012) en Joure - Kom (vastgesteld op 29 juni 2016) in het plangebied meegenomen omdat een klein deel van de gronden hiervan deel uitmaakt van de kadastrale percelen die in de rest van het plangebied liggen. Momenteel is een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied in voorbereiding. De beoogde ontwikkeling van het nieuwe woonmilieu en de watergang is op basis van deze beheersverordening niet mogelijk en wordt buiten de begrenzing van het bestemmingsplan voor het buitengebied gelaten.

1.3 Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten als bijdrage aan de bestrijding van de economische crisis. Het gaat er hierbij met name om dat de procedure van een plan sneller kan worden afgerond, waarmee in dit geval ook vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling bij beroep. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro-forma beroep in te dienen en om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting dat bij het besluit en de bekendmaking of mededeling van het besluit wordt vermeld dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. De gemeente heeft dit bij de vaststelling en publicatie van het bestemmingsplan expliciet vermeld.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de (uitgangspunten voor de) toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader voor het bestemmingsplan, zoals dat gevormd wordt door het provinciaal en het gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten van het plangebied. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 een uitleg gegeven over de toegepaste juridische methodiek en de bestemmingen. De (maatschappelijke en economische) uitvoerbaarheid en de grondexploitatie komen tenslotte in het laatste aan bod.

Hoofdstuk 2 Huidige en nieuwe situatie

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten westen van Joure en ten zuiden van Broek. De gronden die beoogd zijn voor het nieuwe woonmilieu en de watergang zijn in de huidige situatie in gebruik voor agrarische doeleinden en bestaan dan ook voornamelijk uit agrarische gronden in een open landschap. In de volgende figuur is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving ervan opgenomen.

Figuur 2. Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: bing maps)

Broek Zuid is in de huidige situatie ontsloten door It Súd en ligt nabij de afslag van Joure West aan de snelweg. Dwars door het plangebied loopt daarnaast een ontsluitingsweg (de Omkromte) van en naar Joure.

Vanuit historisch oogpunt was Broek Zuid vanaf Broek Noord bereikbaar met een pontje. In de loop van de tijd is dit veranderd door de autoroutes die zijn aangelegd naar Sneek. Langs de grens aan de westkant van het plangebied liep voorheen boezemwater, dat gedempt is. Dit was een rechtstreekse open vaarverbinding op de Zijlroede. Daarnaast was er nog een vaarroute aan de westkant via een meertje de Kromme Var, uitkomend bij het Jouster Sluisje.

Langs de westkant van Broek Zuid bevindt zich lintbebouwing langs It Súd waar in de huidige situatie naast (bedrijfs)woningen en voormalige agrarische bedrijven de volgende functies aanwezig zijn:

• een kleinschalig agrarisch loonbedrijf aan It Súd 3;
• een caravanopslag aan It Súd 7;
• een agrarisch bedrijf aan It Súd 9;
• een melkveehouderij aan It Súd 19 (deze is buiten het plangebied gelegen).

Op de percelen Harddraversweg 78 en Omkromte 15 en 17 zijn eveneens woningen aanwezig.

Parallel aan de Tramwei ligt een hogedrukaardgasleiding, die voor een klein deel in het plangebied aanwezig is.

2.2 Nieuwe situatie

Ambitie

De gemeente De Fryske Marren heeft de ambitie om Broek Zuid meer toegankelijk te maken als landelijk woonmilieu (lintbebouwing), waarbij boezemwater van de Zijlroede weer de polder wordt ingebracht. Daarnaast moet de recreatieve en landschappelijke kwaliteit en toegankelijkheid van het gebied vergroot worden, voor de toekomstige bewoners, maar ook voor fietsers en wandelaars.

Uitgangspunten woonmilieu

Een kenmerkend element in het nieuwe woonmilieu is een nieuw te realiseren watergang. Vanuit deze watergang is het doorgaande vaarwater van de Zijlroede bereikbaar. De wijk bestaat uit ruime, vrijstaande kavels gelegen aan open vaarwater. De watergang scheidt het woonmilieu in een westelijk en een oostelijk deel. De woonkavels worden bereikbaar via een nieuw aan te leggen weg aan de oostzijde en de verbreding van It Súd aan de westzijde. In het verlengde van de Omkromte wordt een langzaamverkeersverbinding over of onder het water gerealiseerd, die het westelijke en oostelijke deel van het woonmilieu met elkaar verbindt.

Het programma voor de ontwikkeling van Broek Zuid bestaat uit meerdere fases, waarbij het noordelijke deel van het woonmilieu als eerste ingevuld wordt. Broek Zuid wordt een buurt die langzaam groeit en waar het open veenweide landschap de sfeer bepaald. Het plan voor het nieuwe woonmilieu omvat (bij recht) in totaal 86 woningen, waarbij werken aan huis mogelijk is. Dit ontwerp is in figuur 3 weergegeven.

Figuur 3. Verkavelingschets Broek Zuid

Met een afwijkingsmogelijkheid is dit aantal woningen binnen de beoogde hoofdstructuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied onder voorwaarden te verhogen. De afwijkingsmogelijkheid is voornamelijk bedoeld om bij uitzondering op stukken grond die mogelijk 'overblijven' woningen te kunnen ontwikkelen en is zeker niet bedoeld voor een grote toename van het aantal woningen. Er zijn namelijk maximaal 9 vrijstaande extra woningen met een afwijkingsmogelijkheid in het nieuwe woonmilieu te realiseren.

Voor de juridische regeling van het bestemmingsplan zijn met name de volgende uitgangspunten van belang. Allereerst is de centrale watergang een bijzonder, kenmerkend element in het plangebied, die een verbinding vormt met de Zijlroede. De watergang sluit goed aan op de lintstructuur. De lintstructuur in deze watergang wordt mede bepaald door een natuurvriendelijke oever c.q. een centrale rietzone. Om deze kenmerken te versterken en een openheid van de watergang na te streven, is het niet wenselijk dat hier bouwwerken zoals steigers worden gerealiseerd. Om deze reden is de centrale watergang voorzien van een beschermende regeling. Deze openheid waarborgt tevens de bevaarbaarheid c.q. de toegankelijkheid voor boten.

Om de realisatie van een bijzonder woonmilieu in het hoge segment te garanderen, gaat het plan uit van kavels waarop de woningen (inclusief aanbouwen) een minimale footprint hebben van 150 m2. Het plan gaat uit van een vrije positie van de woning op de kavel, waarbij per 'eiland' wordt gewerkt met ruime bouwvlakken. De woningen worden in geval van een kap gebouwd met maximale goothoogte van 3,5 meter, uitgezonderd de kavels langs de Omkromte, waar een minimale en maximale goothoogte van respectievelijk 5,5 en 7 meter van toepassing is. In alle gevallen is voor woningen met een kap een maximale bouwhoogte van 12 meter van toepassing, waarbij voor de kavels langs de Omkromte tevens een minimale bouwhoogte van 5,5 meter van toepassing is. Wanneer een woning zonder kap wordt uitgevoerd, dan kan dit in alle gevallen tot een maximale bouwhoogte van 7 meter waarbij voor de percelen langs de Omkromte tevens een minimale bouwhoogte van 5,5 meter van toepassing is. Al deze bouwregels gelden ook bij het toepassen van de afwijkingsmogelijkheid om het aantal woningen te verhogen. Hiermee blijft - ook na toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid - de ruimtelijke structuur van het plan zoveel mogelijk intact waarbij er alleen woningen in het hoge segment mogelijk zijn.

Percelen It Súd

Aan It Súd is de voormalige agrarische functie verdwenen, behalve op It Súd 9 (waar gevraagd is om de agrarische functie voor de toekomst te handhaven) en (buiten het plangebied gelegen) It Súd 19, waar een toekomstgericht melkveehouderij bedrijf actief is. Aan It Súd 9 wordt het agrarisch bouwperceel beperkt verlegd en ingeperkt waarbij rekening is gehouden met de aan te houden milieuafstanden en de geurverordening. Op de andere percelen is een aantal kleinschalige bedrijfsactiviteiten ontstaan, maar wel met wonen als belangrijkste functie. De transformatie van dit voormalige agrarische lint naar een woonfunctie is een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente. Dit sluit goed aan bij het nieuwe woonmilieu van Broek Zuid en vormt een overgang van het woonmilieu naar het buitengebied van de gemeente.

Alle percelen aan It Súd in het plangebied behalve nummer 9 worden voorzien van een woonbestemming waarbij aan It Súd 3 een kleinschalige agrarisch loonbedrijf en aan It Súd 7 een caravanstelling mogelijk is in de huidige opstallen. Dit sluit goed aan bij de bestaande situatie en zorgt tevens voor een goede aansluiting met het nieuwe woonmilieu.

Omdat de agrarische functie voor het perceel It Súd 11 in dit bestemmingsplan is komen te vervallen, is afgesproken om ten noorden hiervan twee compensatiekavels te regelen waarop (zonder dat daarvoor sloop van bestaanden bedrijfsgebouwen nodig is) twee nieuwe woningen mogelijk zijn. De beoogde verkaveling is in het volgende figuur weergegeven. Met belanghebbenden zijn afspraken gemaakt dat de bestemming voor deze percelen "Wonen - Voormalige boerderij zal zijn", waarbij ter compensatie twee bouwkavels voor wonen op hun land naast It Súd 11 worden toegevoegd. Door deze afspraak kunnen de geplande woningen zonder milieubeperkingen planologisch worden toegestaan (zie hiervoor ook paragraaf 4.1). Binnen de bestemming "Wonen - Voormalige boerderij" is het hobbymatig houden van vee ter plaatse nog mogelijk. De toegekende ruimte voor de twee bouwkavels is een uitzondering op het beleid dat in het buitengebied niet wordt meegewerkt aan de bouw van nieuwe reguliere woningen.

Figuur 4. Verkaveling twee nieuwe woningen aan It Súd

Aansluiting Jouster Sylroede

De aansluiting van de nieuwe watergang op de Jouster Sylroede is geprojecteerd in het noordwesten van het plangebied en niet bij de jachthaven. Hiervoor is gekozen om het recreatieve vaarverkeer van Broek Zuid en het waterverkeer langs de schiphuizen van elkaar te scheiden. Daarnaast is van oorsprong de bebouwing van Broek Noord en Zuid via een vaart ontsloten, hetgeen de huidige ruimtelijke karakteristiek in belangrijke mate heeft bepaald. De nieuwbouw borduurt voort op deze geschiedenis door een nieuwe waterstructuur aan te leggen, zo dicht mogelijk langs de historische lintstructuur. De nieuwe woningen kunnen direct al vanaf de eerste fase aan open vaarwater gerealiseerd worden. Het uitgraven van de watergang vervult daarnaast een functie in het ophogen van de eerste kavels zodat er werk met werk gemaakt kan worden.

De aansluiting van de nieuw watergang op de Jouster Sylroede wordt als volgt vormgegeven:

Figuur 5. Aansluiting nieuwe watergang met Jouster Sylroede

Dit is in overleg met provincie Fryslân tot stand gekomen. De watergang krijgt ter hoogte van de aansluiting op de Jouster Sylroede een breedte van 16,77 meter. Bij de aansluiting in rekening gehouden met de zichtlijnen en de vaarwegveiligheid. Dit is met de arcering aangegeven in figuur 5 en deze zone voldoet aan de eis van provincie Fryslân wat betreft een onbelemmerde zichtlijn.

Nieuwe infrastructuur en verkeersgeneratie

Ten behoeve van de woonwijk wordt een nieuwe weg aangelegd aan de oostzijde van de nieuwe woonkavels. Deze sluit aan op It Súd. De bestaande weg It Súd wordt verbreed. Het uitgangspunt hierbij is een asfalt- of betonklinkerbestrating. Daarnaast wordt een rotonde tussen It Súd, de Tramwei en de Woudfennen gerealiseerd, die ook een verkeersremmende functie heeft. Momenteel is hier een voorrangskruising aanwezig. De maximumsnelheid op It Súd wordt in de nieuwe situatie gewijzigd van 60 km/uur naar 30 km/uur.

In bijlage 1 zijn de huidige en toekomstige verkeersintensiteiten en de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen opgenomen. Dit verkeer wordt afgewikkeld over It Súd, die in de toekomst aansluit op de rotonde met de Woudfennen en de Tramwei. De Woudfennen sluit aan op de A7 richting onder andere Heerenveen en Sneek. De Tramwei gaat richting het zuidoosten naar Joure. In bijlage 1 zijn schattingen gemaakt van de verdeling van het verkeer aan de hand van de bestemmingen. Voor It Súd is hierbij rekening gehouden met de aanwezigheid van landbouwvoertuigen (zwaar verkeer).

De toename van de intensiteiten op de wegen door de ontwikkelingen zorgt niet voor problemen in de afwikkeling. De capaciteit van een enkelstrooksrotonde bedraagt 20.000 - 25.000 mvt/etmaal (CROW publicatie 330, 2013). Hiervoor wordt de intensiteit op de toeleidende wegen gebruikt. Voor de berekening van de intensiteit in deze situatie moet dan ook de helft van de intensiteiten van de vier takken genomen worden. Deze intensiteit bedraagt 10.200 mvt/etmaal, dat is aanzienlijk hoger dan de te verwachten intensiteit op het westelijke deel van de Tramwei. De rotonde kan het verkeer dus goed verwerken.

De intensiteit op It Súd bedraagt in de nieuwe situatie hoger dan in de huidige situatie en er is ook meer fietsverkeer dan in de huidige situatie. Daarom wordt deze weg verbreed zodat twee auto's elkaar beter kunnen passeren. Door de ontwikkelingen treden geen problemen in de verkeersafwikkeling op en ontstaan er geen onevenredige verkeersstromen in het gebied.

Voor de ontwikkeling wordt een fietsroute aangelegd over de Jonkersloot aan het begin van de ingang van de Jouster Watersport (JWS), blijkt uit 'Kwaliteitsdocument Broek Zuid' (De Fryske Marren, april 2013). Hierdoor heeft het fietsverkeer een directe verbinding met Joure. Daarnaast is via de Omkromte een mogelijkheid om naar Joure te fietsen. Centraal in het plangebied wordt een langzaam verkeersverbinding onder of over het water gerealiseerd. Voor andere bestemmingen en het recreatieve fietsverkeer zijn langs de Tramwei en Woudfennen vrijliggende fietspaden aanwezig. Om deze wegen te bereiken moet over It Súd gefietst worden. Op de rotonde worden fietsvoorzieningen getroffen.

In de toekomst bestaat er een mogelijkheid dat er een nieuwe ontsluitingsweg naar Herema State gerealiseerd wordt. Deze mogelijkheid is niet in dit bestemmingsplan geregeld en wordt zo nodig via een zelfstandige juridisch-planologisch procedure geregeld.

Parkeerbehoefte

In het plangebied wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein, waarbij in het nieuwe woonmilieu minimaal 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd moeten worden. Daarnaast wordt er in het straatprofiel ruimte opgenomen voor een overrijdbare strook, die voor het parkeren van bezoekers en door voetgangers wordt gebruikt. Hiermee ontstaat voldoende ruimte voor het parkeren in de wijk.

Duurzaamheid

Broek Zuid wordt een duurzaam woonmilieu in alle facetten: van energie, tot ecologie, van leefbaarheid tot mobiliteit. Er wordt gestreefd naar een gesloten grondbalans; het aanleggen van de nieuwe watergangen kunnen de kavels grotendeels van worden aangelegd, waarbij wel duidelijk is dat er ook grond aangevoerd moet worden. Gekeken wordt of daar in de omgeving mogelijkheden voor zijn. Ook behoort het tot de mogelijkheden om groene daken toe te passen. Daarbij wordt al het water in de nieuwe buurt een uitbreiding van de boezem, wat duurzaam is vanuit waterbeheersing.

De oriëntatie van de kavels met daarop woningen in noord-zuidrichting biedt veel kansen voor zonnecollectoren waarmee op een natuurlijke wijze energie opgewekt kan worden. Het gebruik van alternatieve energiebronnen, zoals aardwarmte en pelletkachels, zijn keuzes voor de individuele eigenaren. De gemeente wil in het plangebied het gebruik van duurzame energie stimuleren en het gebruik van fossiele brandstoffen zo veel mogelijk tegengaan. Om deze reden worden In Broek Zuid geen gasaansluitingen gerealiseerd. In de gemeente is ook een Duurzaamheidsvisie van toepassing, deze is in paragraaf 3.4 bij het gemeentelijke beleid beschreven.

Grondverwerving

Voor de uitvoering van het project moeten nog enkele gronden verworven worden. Nog niet alle grond is in eigendom van de gemeente, met de grondeigenaren zijn gesprekken gaande. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat alle benodigde gronden voor de uitvoering van het plan minnelijk zijn verworven. Mochten de gronden niet minnelijk zijn te verwerven, dan is dit mogelijk door middel van een onteigeningsprocedure volgens de procedure die in de Onteigeningswet is omschreven.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk gaat in op de relevante beleidskaders voor de beoogde uitbreiding van Broek Zuid in Joure waar in het bestemmingsplan rekening mee gehouden moet worden.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en ruimte (2012)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1.
  het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Nationale belangen

De voorgaande (hoofd)doelstellingen zijn in de structuurvisie vertaald naar de onderstaande nationale belangen. Deze zijn - direct of indirect - ook opgenomen in het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro), waarmee zij juridisch doorwerken in bestemmingsplannen. De nationale (rijks)belangen zijn als volgt:

• Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• Efficiënt gebruik van de ondergrond;
• Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Toetsing

Met dit project zijn geen van de bovenstaande rijksbelangen in het geding omdat deze niet van toepassing zijn voor het plangebied.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestond (tot 1 juli) uit de volgende drie treden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Vanaf 1 juli luidt lid 2 als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Omdat het in dit geval gaat om een stedelijke ontwikkeling op een locatie buiten bestaand stedelijk gebied, is zowel de behoefte beschreven als gemotiveerd waarom dit initiatief niet binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is.

Relevante regio

De relevante woonregio voor Broek Zuid is primair de gemeente De Fryske Marren. Daarnaast zal de locatie gelet op het bijzondere woonmilieu ook kopers trekken uit Súdwest-Fryslân en Heerenveen. De gemeente heeft woonrelaties met deze twee gemeenten en deze gemeenten hebben schriftelijk aangegeven dat daar geen vergelijkbaar aanbod wordt gerealiseerd. Het plan concurreert niet met het aanbod in die gemeenten (zie bijlage 2 met brieven van deze gemeenten).

Toetsing

a) Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling? / Beschrijving van de behoefte

Kwantitatieve behoefte

De gemeente heeft in het kader van het Strategisch Afwegingskader Woningbouw een nadere studie laten doen naar de in 2016 uitgebrachte provinciale huishoudensprognose door ABF Research B.V. De actuele woningbehoefte is hierin door de provincie berekend op 935 woningen in de gemeente De Fryske Marren.

Broek Zuid wordt met 86 woningen in de planlijst van het Uitvoeringsprogramma Wonen 2016 - 2026 opgenomen (vastgesteld door de gemeenteraad op 1 maart 2017). De totale planlijst (inclusief zachte plannen) blijft binnen de woningbehoefteraming.

Daarnaast worden binnen het plangebied ten behoeve van It Súd 11 twee woningen mogelijk gemaakt vanwege het vervallen van de agrarische bestemming (zonder sloop van bedrijfsgebouwen). Het uitvoeringsprogramma geeft in totaal ruimte aan 917 wooneenheden (alle harde en zachte plannen bij elkaar opgeteld). Er is dan ook sprake van enige bandbreedte: in de behoefteraming op basis van de prognose wordt gesproken over maximaal 935 wooneenheden.

In het bestemmingsplan is (onder voorwaarden, waaronder een toets aan het woonplan en onder handhaving van de kwaliteit van het plan) een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om het aantal woningen met maximaal 10% te kunnen verhogen. Dit biedt enige flexibiliteit in het plan om in de praktijk zo nodig en voor zover passend in het woningbouwprogramma een mogelijkheid te bieden voor maximaal 9 extra woningen.

Conclusie: de locatie geeft invulling aan de kwantitatieve behoefte in De Fryske Marren, uitgaande van de regionaal afgestemde behoefte (935 woningen, planlijst 917. Voor Broek-zuid wordt met 86 woningen rekening gehouden. Binnen de planlijst is ruimte voor 18 extra woningen (935-917). In theorie is voor Broek-Zuid maximaal 11 extra woningen planruimte noodzakelijk.

Het toevoegen van harde plancapaciteit in Broek-Zuid is noodzakelijk om te kunnen voorzien in het beoogde woonmilieu. Er is binnen de gemeente geen harde plancapaciteit beschikbaar waar het beoogde woonmilieu kan worden gerealiseerd. Op de vraag naar het specifieke woonmilieu wordt hierna ingegaan.

Kwalitatieve behoefte

In het Strategisch Afwegingskader Woningbouw (oktober 2016) is de kwalitatieve behoefte beschreven. Hieruit blijkt dat 68% van de behoefte bestaat uit vraag naar grondgebonden woningen. Dat komt neer op 636 woningen in de gemeente.

17% van de vraag is naar dure koopwoningen dat komt neer op 156 woningen. Circa 25% zoekt een landelijk woonmilieu en 75% een dorps woonmilieu. Broek Zuid wordt een landelijk woonmilieu, maar kan inspelen in op de behoefte aan beide woonmilieus, door de landelijke ligging op de grens van het dorpse woonmilieu (met de bijbehorende voorzieningen) van Joure.

Bron: Strategisch afwegingskader woningbouwplannen, oktober 2016

In Broek Zuid wordt ingezet op een onderscheidend exclusief koopsegment: ruime en luxe bouwlocaties met directe ligging aan open vaarwater. Om dit in het bestemmingsplan te waarborgen, is in de regels vastgelegd dat alleen vrijstaande woningen zijn toegestaan waarbij de minimale oppervlakte (footprint) van de woning 150 m2 moet bedragen.

Ook is gekeken naar de andere ontwikkelingen in de omgeving. Er is overleg geweest met de gemeenten Heerenveen en Súdwest-Fryslân. In de gemeente Heerenveen wordt de uitbreidingswijk Skoatterwâld gerealiseerd. In deze wijk worden enkele grote bouwkavels gepland. In Skoatterwâld is de onderscheidende kwaliteit het ruime, groene karakter van de wijk en de ligging bij Oranjewoud. In Broek Zuid en Skoatterwâld gaat het dus om verschillende woonmilieus. Verder is de ontwikkeling vergeleken met de Houkepoort in Sneek. Het plan Houkepoort bestaat uit een mix van typen woningen, met name in de eerste twee fasen. In de derde fase zijn 20 vrije sector kavels gepland, waarbij de VON-prijs naar verwachting komt te liggen op €425.000,- tot €550.000,-. Uit de 'Strategische notitie Behoefteraming woningbouw' van de Stec Groep, die is opgesteld in 2015, blijkt dat dit woningtype in Sneek ondervertegenwoordigd is en er een substantiële groep woningbezitters is die, mits kwalitatief onderscheidend, zich een dergelijke woning kan permitteren. Deze 20 kavels voorzien naar verwachting vooral in de lokale behoefte. Daarnaast voorziet Broek Zuid uitsluitend in ruime kavels in het luxe segment. Dit geeft een geheel andere sfeer dan Houkepoort, omdat door de mix van woningtypen gemiddeld sprake is van een hogere woningdichtheid.

Broek Zuid heeft een ander segment, er wordt voorzien in een specifieke behoefte. Geconcludeerd wordt dat dit geen concurrentie voor andere plannen oplevert of andersom.

Conclusie: de locatie geeft invulling aan de kwalitatieve behoefte, uitgaande van de woningbehoefte in de gemeente. Daarnaast is de verwachting dat de locatie mensen uit Súdwest-Fryslân en Heerenveen zal trekken, omdat het beoogde exclusieve woonmilieu daar niet wordt aangeboden.

Die extra behoefte is niet gekwantificeerd. Er is alleen al binnen de gemeente De Fryske Marren voldoende behoefte.

b) Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied? / waarom kan het initiatief niet binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd?

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied, maar is hier wel direct mee verbonden en het ligt in het bundelingsgebied Heerenveen-Joure. Deze plek geeft specifiek invulling aan een extensief groen woonmilieu met open vaarwater. Binnen het bestaand stedelijk gebied van Joure of in een andere kern in de regio is gezien het benodigde oppervlakte, de directe ligging aan open vaarwater en het beoogde landelijke woonmilieu geen ruimte voor een dergelijk woonmilieu. Er is specifiek gekozen voor een uitbreiding aan een bestaand lint Broek Zuid en niet voor een uitbreiding rechtstreeks tegen Joure aan. Dit is een bewuste keuze die noodzakelijk is voor het realiseren van dit onderscheidende woonmilieu voor het beoogde segment. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

c) Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten? (deze trede vervalt na inwerkingtreding van de nieuwe ladder)

De locatie wordt passend multimodaal ontsloten voor het beoogde woonmilieu. It Súd wordt geschikt gemaakt voor de ontsluiting van de woonwijk. De locatie is dan uitstekend bereikbaar vanaf de Tramweg en de afslag Joure West van en naar de A7. De Omkromte wordt een langzaam verkeersverbinding met Joure en op loopafstand is een bushalte aanwezig.

Conclusie Ladder duurzame verstedelijking 

Er is zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan woningen in Broek Zuid. Het is niet mogelijk om het beoogde woonmilieu binnenstedelijk te realiseren. Daarom is gekozen voor een locatie in het bundelingsgebied en nabij (de voorzieningen van) Joure. De locatie is goed bereikbaar. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie rijksbeleid

Er zijn geen rijksbelangen in het geding. De geplande ontwikkeling past binnen de randvoorwaarden van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Door het realiseren van een extensief woonmilieu aan een bestaand lint is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie is neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006. Joure is aangemerkt als 'regionaal centrum' en ligt in het bundelingsgebied Heerenveen/Joure. Met de bundelingsgebieden wil de provincie inzetten op versterking van de woonfunctie van de regionale centra, zodat deze werkt als opvang voor het platteland. Het komt de leefbaarheid en het draagvlak voor voorzieningen in de stedelijke gebieden ten goede, maar het vermindert ook de woningvraag op het platteland, waardoor er daar meer ruimte is voor landschappelijke ontwikkeling. De kernen in de bundelingsgebieden moeten voorzien in een gevarieerd woonmilieu, ook Joure heeft hierin een belangrijke taak. Met concentratie worden de benodigde massa, schaal en het draagvlak verkregen voor het goed benutten van stedelijke potenties. Dit is voor de leefbaarheid en vitaliteit van heel Fryslân van grote betekenis en de ontwikkelingen in het plangebied passen hier goed in.

Verordening Romte (2014)

De locatie Broek Zuid ligt binnen het bundelingsgebied Joure-Heerenveen, buiten bestaand stedelijk gebied. Joure is aangemerkt als regionaal centrum. Uit de kaarten 'natuur' en 'weidevogelgebieden' blijkt dat er geen bijzondere bescherming van toepassing is op het plangebied. Voor de ontwikkeling van Broek Zuid zijn de volgende artikelen relevant:

Bundeling algemeen

In een ruimtelijk plan voor landelijk gebied mogen geen bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies. In afwijking kan in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied worden toegestaan.

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, sluit aan op de kern Joure (onder andere via de Omkromte). Daarnaast is sprake van een specifiek woonmilieu in het open landschap.

Ruimtelijke kwaliteit

In ruimtelijke plannen moet sprake zijn van goede ruimtelijke kwaliteit. Een verantwoording moet daarom gegeven worden over de manier waarop het plan rekening houdt met en invulling geeft aan de genoemde aspecten van ruimtelijke kwaliteit. De locatie is in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte aangeduid als lineaire bebouwingsstructuur in veenweidegebied. Het plan voorziet in een doorzetting van de lineaire structuur van Broek. Bij de opzet van het plan is de ruimtelijke kwaliteit een belangrijk uitgangspunt geweest, waarbij de landschappelijke en cultuurhistorische aspecten een belangrijke leidraad hebben gevormd voor de gekozen opzet, zoals in hoofdstuk 2 en bijlage 3 is aangegeven. Hierin wordt onder andere ingegaan op de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten zoals genoemd in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte. Daarnaast wordt ingegaan op de nieuwe infrastructuur.

Archeologie

In de plantoelichting van een ruimtelijk plan wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de manier van onderzoek naar en bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarden zoals aangegeven op de Famke. Voor de ontwikkeling is archeologisch onderzoek uitgevoerd. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op hoe rekening is gehouden met archeologische waarden en verwachtingswaarden.

Zorgvuldig ruimtegebruik

Voor het principe 'zorgvuldig ruimtegebruik' hanteert de provincie de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. In paragraaf 3.1 is de ladder behandeld en is toegelicht waarom het plan niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Wonen

Dit artikel geeft aan dat alle woningbouwmogelijkheden in een ruimtelijke plan moeten passen in een woonplan. In paragraaf 3.1 en 3.4 is beschreven dat Broek Zuid in het gemeentelijk programma is opgenomen. De gemeente heeft met de provincie hierover afstemming gehad en de ontwikkeling van Broek Zuid is door de provincie geaccordeerd.

Conclusie provinciaal beleid

De transformatie van een agrarisch gebied naar het beoogde woonmilieu past binnen het provinciale beleid. Een dergelijk woonmilieu kan niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden en over het woningbouwprogramma en de woningbouwfasering heeft afstemming plaatsgevonden met de provincie.

3.3 Regionaal beleid

Integrale visie Heerenveen/Skarsterlân 2005

De zone Heerenveen - Joure is als bundelingszone benoemd. Hiervoor is in 2005 de Integrale visie Heerenveen-Skarsterlân (2005-2030) ontwikkeld die een richting geeft hoe om te gaan met de ruimtelijke invulling van dit gebied.

Figuur 6. Uitsnede structuurvisiekaart 2030

Voor Joure is net als voor Heerenveen voorzien in een compacte en evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij geeft het excentrische centrum alle aanleiding om aan de westzijde, bij Broek Zuid, met woningbouw uit te breiden, zodat een optimale voeding van het centrum ontstaat. Tevens wordt de oriëntatie van Joure op het water en het merengebied versterkt. Dit gebeurt onder andere door het doortrekken van de voorzieningenas in westelijke richting, maar ook door de uitbreiding bij Broek Zuid en een latere dorpsuitbreiding in noordelijke richting aan water(wegen) te koppelen.

Ter hoogte van Joure vormt het lint Broek Zuid de natuurlijke grens van de westelijke buitengrens en bepaalt daarmee ook de uitbreidingsruimte van Joure.

Vanaf 2010 kan volgens deze visie de locatie Broek Zuid voor woningbouw worden aangewend. Het was aanvankelijk de bedoeling om in Broek Zuid in totaal zo'n 500 woningen te bouwen met gemiddelde dichtheden van ongeveer 13 woningen per hectare. Deze wijk ligt op zeer korte afstand van het centrum, het buitengebied met de meren en de snelweg A7.

Op 3 oktober 2012 is de nieuwe fasering van de Integrale Visie Heerenveen/Skarsterlân samen met het Raamwerk Joure vastgesteld als ontwikkelingsrichting tot 2021. Het volgende figuur geeft hiervan de fasering voor Joure weer.

Figuur 7. Fasering integrale visie Heerenveen/Skarsterlân

Conclusie regionaal beleid

In het regionaal beleid is uitgegaan van de ontwikkeling van Broek Zuid als nieuwe woonwijk. Inmiddels wordt uitgegaan van veel lagere dichtheden.

3.4 Gemeentelijk beleid

Raamwerk Joure 2011 - 2021 (vastgesteld 2012)

Het Raamwerk Joure biedt inzicht in de huidige ruimtelijke kwaliteiten van Joure. Joure is allereerst geanalyseerd op de huidige ruimtelijke kwaliteiten. Het analyseboekwerk 'Van standaard naar maatwerk' omschrijft de ruimtelijke karakteristiek (dragers) en de kernkwaliteiten van Joure. De analyse is een naslagwerk, de kenmerkende landschappelijke en stedenbouwkundige dragers van Joure zijn daarin in beeld gebracht. Raamwerk Joure biedt een toekomstbeeld van Joure beredeneert vanuit deze analyse. In het Raamwerk wordt ook benoemd hoe de verschillende ontwikkellocaties van Joure bijdragen aan de identiteit en voorzien in verschillende woonbehoeftes. Het Raamwerk gaat uit van de volgende woningbouwfasering:

 

Figuur 8. Fasering nieuwbouw Raamwerk Joure

Woonvisie de Friese Meren 2014-2018

In de woonvisie beschrijft de gemeente het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2014-2018.

Hoofddoelstelling van het woonbeleid

Alle inwoners van De Fryske Marren moeten binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Deze doelstelling werkt de gemeente in deze woonvisie uit via drie pijlers:

• Pijler 1: Aandacht voor kwaliteit;
• Pijler 2: Een levensloopvriendelijke gemeente;
• Pijler 3: Goed wonen voor alle doelgroepen.

Grotere kernen: zwaartepunt van woningbouw

Het zwaartepunt voor woningbouw ligt in de grotere kernen Balk, Lemmer en Joure. Deze kernen bouwen voor hun eigen behoefte en vangen meer dan gemiddeld de groei van buiten de eigen woonplaats op.

Hier gaat de gemeente uit van een gemiddelde groei van de woningvoorraad van 1,07% per jaar. Om dat te bereiken neemt de gemeente onder meer zelf initiatieven voor woningbouwprojecten.

Het doel hierbij is het behouden en verder versterken van de sociaal-economische structuur. Bij woningbouwprojecten wordt aangesloten bij de bestaande kwaliteiten van de kernen. Het Raamwerk Joure (2011) laat zien hoe de gemeente deze bestaande kwaliteiten in beeld brengt.

Kwantitatieve aanpassing van het woningbouwprogramma

In het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013 tot 2020 (2013) heeft de gemeente een realistisch en haalbaar woningbouwprogramma vastgelegd. Woningbouwplannen zijn getemporiseerd en geschrapt om de kans op afzet voor kansrijke projecten te vergroten. Het resultaat is een woningbouwprogramma van circa 1.150 woningen in de periode tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2020. Het bijgestelde programma komt neer op gemiddeld 140 woningen per jaar. Het bijgestelde woningbouwprogramma past binnen de woningbouwafspraken tot 2020 met de provincie. In het nieuwe programma gaat de gemeente uit van een flexibele programmering, zodat de gemeente kan sturen op basis van werkelijke marktwensen.

Kwalitatieve accenten in het nieuwbouwprogramma

De Woningmarktanalyse De Friese Meren laat zien wat de kwalitatieve vraag naar woningen is. Woningen met een combinatie van een goede bereikbaarheid en ligging aan het water zijn veel gevraagd. Kansrijke locaties als Broek Zuid zullen fasegewijs worden ontwikkeld.

De gemeente geeft de voorkeur aan nieuwbouw in de grotere kernen. Een project voor nieuwbouw in uitbreidingsgebieden moet altijd leiden tot een goede afronding van de kern.

Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 en Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026

Op 1 maart 2017 is door de gemeenteraad het Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 vastgesteld, tezamen met het geactualiseerde Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026. Dit is de opvolger van het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013 -2020 en vormt een aanvulling op de Woonvisie De Fryske Marren 2014 - 2018.

In het strategisch afwegingskader is beoordeeld welke woningbouwplekken nodig zijn, op welke plekken vraag is en onder welke voorwaarden kan worden gebouwd. Met de provincie Fryslân zijn hier afspraken over gemaakt. In het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016-2026 is het project Broek Zuid opgenomen met 86 woningen. De twee extra woningen aan It Sud passen binnen het Uitvoeringsprogramma via het onderdeel 'Particuliere initiatieven'.

Welstandsnota De Friese Meren

De gemeente heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota (april 2015).

Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijke karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen.

Het nieuwe woonmilieu ligt volgens de gebiedsindeling uit de welstandsnota in het gebied 'Ontwikkelingslocatie Broek Zuid', het overige deel van het plangebied in het gebied 'Veenlandschap'. Voor het woonmilieu Broek Zuid is het welstandskader van toepassing dat in bijlage 3 beschreven is. De bestemmingsplanregeling is hierop afgestemd. Voor het woonmilieu Broek Zuid worden deze specifieke welstandscriteria na de vaststelling van dit bestemmingsplan van. Bouwaanvragen moeten hieraan voldoen.

Duurzaamheidsvisie 2013-2030

Op 31 oktober 2012 heeft de gemeente de Duurzaamheidsvisie De Friese Meren vastgesteld. In de visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid verwoord. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende thema's, zoals energievoorziening, watersysteem, grondstoffen en groen en natuur. De visie richt zich op een aantal maatschappelijke velden, waaronder onderwijs en zorg. Deze velden zijn gekozen, onder andere omdat:

• er gezondheids-/energie/kosten problemen zijn bij onderwijshuisvesting;
• de zorgvraag steeds groter wordt, onder andere door vergrijzing en snellere diagnose van ziektes. De welzijns-/zorgeconomie zal steeds groter worden.

In 2030 wil de gemeente onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Voor de kortere termijn (2020) is met betrekking tot wonen als doel gesteld dat 20% van alle gebouwen energieneutraal is. Daarnaast wordt ingezet op het groen inrichten van de omgeving van de gebouwen die uitnodigt tot natuurlijk spelen. Er wordt ingezet op samenwerking voor bewustwording van inheemse flora en fauna. Wat betreft water, wordt ingezet op 100% afkoppeling van hemelwater en maximaal hergebruik van regenwater. Het gebruik van leidingwater wordt teruggedrongen waarbij ook ingezet wordt op gedrag.

Bij de opzet van het woonmilieu is rekening gehouden met de duurzaamheidsprincipes. In het nieuwe woonmilieu worden geen gasaansluitingen mogelijk gemaakt.

Beleidsregel bebouwde kommen

In het kader van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv), het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Besluit omgevingsrecht (Bor) is het van belang om vast te stellen wat onder bebouwde kom wordt verstaan. De gemeente heeft hiervoor op 29 maart 2017 de Beleidsregel voor de bebouwde kommen. Deze heeft als oogmerk een kader te bieden voor de beoordeling of er sprake is van bebouwde kom vanuit het perspectief van de hiervoor genoemde wetgeving. Het geeft dus niet aan waar vanuit de Wegenverkeerswet sprake is van bebouwde kom, te herkennen aan de verkeersborden langs de weg.

Er is volgens de beleidsregel vanuit de Wgv, het activiteitenbesluit en het Bor sprake van bebouwde kom:

• als burgerwoningen op een afstand van 0 tot 50 meter van elkaar zijn gelegen, en;
• er een niet onderbroken cluster van 10 of meer burgerwoningen aanwezig is,
  - inclusief bedrijventerreinen, sportcomplexen en recreatiewoningen met (grotendeels) recreatiewoningen aansluitend op geclusterde woonbebouwing;
  - exclusief de bebouwing waar geen sprake is van een geconcentreerde samenhangende structuur.

Kwantitatieve en kwalitatieve begrenzing

De begrenzing van de bebouwde kommen is vastgelegd op basis van een kwantitatief en kwalitatief aspect. Vanuit het kwantitatieve aspect is op basis van een inventarisatie een thematische kaart opgesteld met clusters van 10 of meer woningen met een onderlinge afstand kleiner dan 50 meter. Vanuit het kwalitatieve aspect is vervolgens ruimtelijk/landschappelijk gekeken naar de ligging en bundeling van de gebouwen. Dit is gedaan om de theoretische resultaten te toetsen aan de beleving van de feitelijke situatie. Op plekken waar een enkele woning wel aan de gehanteerde afstandsmaat van 50 meter voldoet, maar waar deze landschappelijk en stedenbouwkundig toch duidelijk 'los' ligt van de woningbouwcluster (bijvoorbeeld aan de overzijde van de weg) is deze van de kaart verwijderd. Hier is geen sprake van een geconcentreerde samenhangende structuur. Ook is er een behoorlijk aantal locaties van woningen waarvan de afstandscirkels van 50 meter elkaar raken (ook meer dan 10 woningen bij elkaar) niet aangewezen als bebouwde kom. Door de aard van de omgeving is daar geen sprake van een bebouwde kom. De ruimte tussen de woningen is daar relatief open en geeft een weidse beleving op het achterliggende landschap. In deze situaties is dan ook geen sprake van een duidelijke geconcentreerde samenhangende structuur.

Beoordeling Broek Zuid.

Op de bij deze beleidsregel behorende kaart is de gehele plangrens van het vast te stellen bestemmingsplan voor Broek Zuid indicatief met een rode omlijning aangegeven. Dit betekent niet dat dit ook zal leiden tot een definitieve aanwijzing van dat gehele aangegeven gebied als bebouwde kom in de zin van deze beleidsregel. Op basis van de toetsing aan de criteria van de beleidsregel (zoals de onderlinge afstand tussen woningen, een kwantitatieve begrenzing en kwalitatieve beoordeling) is het gebied, inclusief de percelen aan de westzijde van It Súd (nummers 1 t/m 17, oneven) nader beoordeeld, met als conclusie dat het gebied ten westen van It Sú d met de nummers 1 t/m 17, oneven, niet in aanmerking komt als bebouwde kom in de zin van de genoemde beleidsregel. Door de aard en schaal van dat gebied is daar geen sprake van bebouwde kom; het onderbroken lint aan de westkant van It Súd blijft dan ook behoren tot het buitengebied.

De te realiseren woonbebouwing komt op basis van de kwantitatieve begrenzing en kwalitatieve beoordeling in aanmerking om als bebouwde kom te worden aangemerkt.

Op basis van het voorgaande breidt de gemeente de gebieden vallend onder de beleidsregel bebouwde kommen De Fryske Marren (bij de aangekondigde evaluatie van de beleidsregel) uit met het gebied van de geplande woningbouw in Broek Zuid aan de oostkant van It Súd. Het gebied aan de westkant van It Súd blijft buiten de bebouwde kom liggen. Dit is in het volgende figuur aangegeven.

Figuur 9. Begrenzing bebouwde kom Broek Zuid

Conclusie gemeentelijk beleid

Broek Zuid geeft mede invulling aan het gemeentelijk beleid en de woningbehoefte tot 2030. Het wordt een woonwijk in een hoog segment aan open vaarwater. Dit specifieke woonmilieu is qua woningtype niet concurrerend met woningbouwprojecten die niet aan open vaarwater liggen. In het beleid van de gemeente is rekening gehouden met het aantal woningen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Om het bijzonder woonmilieu te borgen, is een minimale bebouwingsoppervlakte in het bestemmingsplan opgenomen. Vanuit de Wgv, het activiteitenbesluit en het Bor wordt het nieuwe woonmilieu aangemerkt als bebouwde kom en blijft het gebied ten westen van It Súd behoren tot het buitengebied.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij realisatie van nieuwe ontwikkelingen moet, met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan, worden onderzocht of in de toekomst sprake is van een goede omgevingssituatie. Daarbij wordt getoetst aan de sectorale wet- en regelgeving op het gebied van milieuzonering, geluid, water, bodem, bodem, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, geur, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook gaat dit hoofdstuk in op de kabels, leidingen en zoneringen en een vormvrije MER-beoordeling.

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Het plangebied en de omgeving daarvan kunnen worden gekarakteriseerd als een 'rustige woonwijk' dan wel een 'rustig buitengebied'.

In het plangebied zijn langs It Súd enkele bestaande percelen meegenomen die een woonbestemming hebben gekregen en waar ook bedrijfsactiviteiten mogelijk zijn. Op perceel It Súd 7 is een caravanopslag gevestigd. Dergelijke voorzieningen vallen onder milieucategorie 2, waarvoor volgens de VNG-brochure een richtafstand van 30 meter geldt. Aan de richtafstand wordt voldaan omdat de caravanstalling op een afstand van 70 meter vanaf het dichtstbijzijnde bouwvlak is gelegen.

Aan It Súd 3 wordt een loonbedrijf uitgeoefend in de loods aan de voorzijde van het perceel. Het gaat in deze situatie om een kleinschalig agrarisch loonbedrijf. Een klein loonbedrijf is een bedrijf uit categorie 2 van de VNG brochure, waarvoor een richtafstand van 30 meter ten opzichte van geluid geldt. Aan deze afstand wordt voldaan. Omdat het hier gaat om relatief kleinschalige bedrijvigheid en aan de richtafstanden wordt voldaan, ontstaat er vanuit deze bedrijven een goed woon- en leefklimaat voor de woningen in het nieuwe woonmilieu. Tegelijkertijd worden de bestaande bedrijven niet gehinderd door de nieuwe woningen.

Op het adres It Súd 9 kan een (grondgebonden) agrarisch bedrijf worden uitgeoefend en op het (buiten het plangebied gelegen) adres It Súd 19 is een melkveehouderij aanwezig. Dit betreffen bedrijven uit milieucategorie 3.2, waarvoor een richtafstand van 100 meter ten aanzien van geur geldt. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Daarnaast is de Wet geurhinder en veehouderij het toetsingskader voor geurhinder van veehouderijen die milieuvergunningplichting zijn. Op grond van deze wet heeft de gemeenteraad de mogelijkheid een eigen geurbeleid en verordening te maken. In dit kader heeft de gemeente op 1 maart 2017 de Verordening geurhinder en veehouderij vastgesteld. Het doel hiervan is een goede balans te verkrijgen tussen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de veehouderij en het behoud van een goed woon- en leefklimaat. Hierin heeft de gemeente bepaald dat de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object:

• tenminste 50 meter bedraagt indien het geurgevoelig object binnen de bebouwde kom ligt. Binnen de zone tot 100 meter vindt geen nieuwbouw van dierverblijven plaats;
• tenminste 25 meter bedraagt indien het geurgevoelig object buiten de bebouwde kom ligt. Binnen de zone tot 50 meter vindt geen nieuwbouw van dierverblijven plaats.

Deze afstand wordt gemeten tussen het dichtstbijzijnde emissiepunt van een dierverblijf en de buitenzijde van het geurgevoelig object. Bij de bepaling van de ligging van de bebouwde kom, wordt de omschrijving aangehouden zoals in paragraaf 3.4 is verwoord en daarin ook is gevisualiseerd. De woningen die in het nieuwe woonmilieu worden gerealiseerd, zijn binnen de bebouwde kom gelegen en de percelen aan It Súd blijven buiten de bebouwde kom gelegen. Aan deze afstanden wordt (ruimschoots) voldaan. Ook zijn in de nabijheid van het bedrijf aan It Súd 19 in de huidige situatie bestaande woonpercelen gelegen tussen het agrarisch bedrijf en de nieuwe, beoogde woonhuizen. Met de bestaande agrarische bedrijfsvoering en de ontwikkelingsruimte daarvoor moet rekening worden gehouden met de dichtstbijzijnde gevoelige functie. Dat is hier een bestaand woonperceel aan It Súd 17. De nieuwe woonhuizen in Broek Zuid zijn op een grotere afstand gelegen en vormen om deze reden geen verdere belemmering voor de ontwikkeling van het agrarisch bedrijf. Deze redenatie geldt overigens ook voor agrarisch perceel dat in het plangebied aanwezig is aan It Súd 9.

De woningen in het nieuwe woonmilieu het plangebied komen te liggen op een afstand van meer dan 100 meter vanaf de agrarische bedrijven dan wel de dichtstbijzijnde emissiepunten van dierverblijven. Vanuit milieuzonering en de geur afkomstig van agrarische bedrijven ontstaat er een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen. Tegelijkertijd worden de agrarische bedrijven niet belemmerd in hun ontwikkelingsmogelijkheden c.q. hun bestaande rechten.

Voor de Douwe Egbertsfabriek heeft de gemeente De Fryske Marren apart beleid opgesteld ten aanzien van geur. In paragraaf 4.9 wordt hier nader op ingegaan.

4.2 Geluid

Wegverkeergeluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Wanneer hieraan niet voldaan wordt, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

In deze situatie is sprake van een geluidsbelastende situatie als gevolg van wegverkeer. De nieuwe geluidsgevoelige functies liggen binnen de geluidszone van It Súd, de Tramwei, de Woudfennen en de A7. Daarnaast wordt voor de woonwijk een nieuwe weg gerealiseerd. Deze sluit aan op It Súd, waarvan het bestaande deel wordt verbreed. Deze nieuwe weg en It Súd worden wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Ook wordt een rotonde tussen It Súd, de Tramwei en de Woudfennen gerealiseerd. In het kader van de Wgh is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat voor het zuidelijkste bouwvlak (waar op basis van de verkavelingsschets twee woningen zijn beoogd) in het plangebied een relatief lichte overschrijding van de voorkeursgrenswaarde plaatsvindt. Wel blijft dit binnen de maximale ontheffingswaarden. Uit het onderzoek blijkt dat maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk, gewenst of doelmatig zijn. Voor de twee woningen is een hogere waarde verleend.

Door de nieuwe weg ontstaat op de bestaande woningen geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. De fysieke aanpassingen aan It Súd en de Tramwei geven geen reconstructiesituaties volgens de Wgh. Een aanvaardbaar akoestisch klimaat aan de gevels van de bestaande woningen blijft gehandhaafd.

De ontwikkelingen in het plangebied zijn vanuit de Wgh uitvoerbaar.

Scheepvaartgeluid

In het plangebied zijn vaarbewegingen mogelijk van en naar de nieuwe kavels in het woonmilieu door middel van de aansluiting vanuit op de Jouster Sylroede. Vanuit de Wgh zijn er wat betreft scheepvaartlawaai geen wettelijke regels van toepassing. Wel voorziet de Wet pleziervaartuigen in uitlaat- en geluidemissienormen voor pleziervaartuigen en uitbreiding van de werkingssfeer van die wet tot voortstuwingsmotoren van pleziervaartuigen en waterscooters. Het gaat derhalve om technische eisen waar de motoren van pleziervaartuigen aan moeten voldoen. Vanuit de jurisprudentie wordt de afstand tussen de vaarverbinding en een geluidgevoelig object van meer dan 25 meter verantwoord geacht in die zin dat er een goed woon- en leefklimaat ontstaat voor de geluidgevoelige objecten. De dichtstbijzijnde woning bij de vaarverbinding bevindt zich op 30 meter afstand. Tevens betreft de nieuwe vaargang in het plangebied een recreatieve vaarverbinding die alleen bedoeld is voor het varen van en naar de nieuwe woningen in het plangebied. Het gaat alleen om niet-doorgaande recreatieve vaarbewegingen en dus niet om beroepsvaart. Gezien de hoeveelheid woningen in het plangebied zal het niet om grote aantallen vaartuigen gaan. Vanuit een 'goede ruimtelijke ordening' ontstaat er wat betreft scheepvaartgeluid een aanvaardbare situatie.

4.3 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets wordt gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Door de aanleg van de watergang ontstaat ruim voldoende compensatie voor het extra verharde oppervlak dat mogelijk is in het plangebied. Schoon hemelwater wordt afgevoerd op het oppervlaktewater dat aan het perceel grenst. Afvalwater wordt afgevoerd op een nieuw aan te leggen rioleringssysteem. Het uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft. In het plangebied zijn waterkeringen aanwezig aan de oost- en noordkant van het plangebied. Deze zijn gelegen binnen de agrarische bestemming en de waterbestemming. In deze bestemmingen zijn waterkeringen mogelijk. Langs het plangebied liggen regionale waterkeringen die verlegd/verlengd worden als gevolg van de realisatie van het plan.

Het ontwerp van Broek Zuid is in nauwe samenwerking met het Wetterskip tot stand gekomen. Het bestemmingsplan is voor een wateradvies, in het kader van het vooroverleg, naar Wetterskip Fryslân gestuurd. Bijlage 12 gaat hierop in en hier is ook het wateradvies in opgenomen. De resultaten hiervan zijn in het bestemmingsplan opgenomen en hier wordt bij de verdere planontwikkeling rekening mee gehouden.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. De kwaliteit van de bodem is een belangrijk aspect, zeker voor de ontwikkeling van nieuwe gevoelige functies in het plangebied. In dit kader heeft een verkennend bodemonderzoek voor het nieuwe woonmilieu plaatsgevonden. Dit onderzoek is bijlage 4 opgenomen. Op basis van de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat nader onderzoek niet noodzakelijk is. De belangrijkste resultaten en conclusies worden hierna beschreven.

De bovengrond bestaat overwegend uit donkerbruin, matig fijn zand. Daaronder bestaat de ondergrond overwegend uit lichtbruin, matig fijn zand. Verspreid over de onderzoekslocatie zijn plaatselijk klei-, veen- en leemlagen aangetroffen. Tijdens de veldwerkzaamheden is gelet op het voorkomen van asbest. Visueel is op de bodem en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdacht materiaal waargenomen. Zintuiglijk zijn bij verschillende boringen baksteenresten en -sporen aangetroffen. Op basis van de analyseresultaten is de conclusie dat in de bodem enkele lichte verontreinigen van enkele metalen aanwezig zijn die geen belemmeringen opleveren voor de ontwikkelingen in het plangebied. Het is verder bekend dat in het grondwater zware metalen in sterk fluctuerende gehalten kunnen voorkomen, door natuurlijke bronnen en door menselijke activiteiten veroorzaakt (vermesting). De gehalten betreffen dan (natuurlijke) achtergrondwaarden. Ook het matig verhoogde gehalte barium heeft ogenschijnlijk een natuurlijke oorsprong . Op de locatie zijn geen bronnen aanwezig of bekend uit het verleden, die mogelijk een dergelijke verontreiniging met barium veroorzaakt.

De onderzoekslocatie is grotendeels een onverdachte locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk. Alle te ontgraven grond wordt gebruikt in het plangebied zelf.

Voor de twee nieuwe woningen die in het lint It Súd mogelijk worden gemaakt, geldt dat deze ontwikkeld worden op agrarische gronden die in het verleden niet gebruikt zijn voor bodembedreigende activiteiten. Ook zijn uit onderzoeken die in de nabijheid van deze locatie zijn uitgevoerd geen bodembedreigende activiteiten ontdekt.

Vanuit bodem zijn de ontwikkelingen in het plangebied uitvoerbaar.

Archeologie en cultuurhistorie

4.5 Archeologie en cultuurhistorie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Figuur 10. FAMKE advieskaarten ijzertijd-middeleeuwen en steentijd-bronstijd

Om te achterhalen of mogelijk archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn, geeft de provinciale FAMKE informatie. Daarbij word twee tijdvakken onderscheiden; ijzertijd-middeleeuwen en steentijd-bronstijd. Voor het gehele plangebied geldt voor de periode ijzertijd-middeleeuwen dat een 'karterend onderzoek 3' (ingrepen groter dan 5.000 m2) nodig is.

Voor de periode steentijd-bronstijd is voor het noordwestelijke deel van het plangebied 'karterend onderzoek 2' (ingrepen groter dan 2.500 m2) nodig en voor het zuidoostelijke deel van het plangebied 'karterend onderzoek 1' (ingrepen groter dan 500 m2).

Voor de beoogde ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit is in bijlage 5 opgenomen. Het zuidwestelijke deel van het plangebied is hierin niet meegenomen omdat er geen toegang tot de percelen werd verschaft voor de veldwerkzaamheden. Om deze reden is aan deze gronden een archeologische regeling gekoppeld die waarborgt dat archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd voordat bouw- en/of grondwerkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. De regeling is afgestemd op de FAMKE.

Voor twee locaties in het onderzochte deel van het plangebied wordt een vervolgonderzoek (door middel van proefsleuven) aanbevolen. Door middel van een proefsleuvenonderzoek zijn deze locaties nader onderzocht op de aanwezigheid van archeologische resten. Het betreft de locatie centraal in het plangebied aan de Omromte en de locatie tegenover het perceel It Súd 19. Dit vervolgonderzoek is tevens als bijlage 5 bij deze toelichting toegevoegd. Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische resten aangetroffen. Omdat er geen vindplaatsen zijn gevonden, wordt geadviseerd om deze locaties vrij te stellen van verder archeologisch onderzoek.

Verder is op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek in overleg met de provinciaal archeoloog bepaald dat voor de volgende gebieden archeologische vervolgonderzoek nodig is:

Figuur 11. Gebieden archeologisch vervolgonderzoek

• in gebied A is in het rode vlak een proefsleuvenonderzoek nodig;
• voor de (zoek)gebieden B is archeologische begeleiding nodig tijdens de beginfase van de graaf- en aanlegwerkzaamheden op basis van een door B&W vastgesteld programma van eisen.

Voor de archeologische vervolgonderzoeken is een juridische regeling geboden in het bestemmingsplan. Paragraaf 5.2 gaat hier nader op in. De archeologische belangen zijn hiermee voldoende onderzocht en er gelden geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied.

4.6 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur / EHS). Voor ontwikkelingen binnen de NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het plangebied ligt niet binnen een gebied dat beschermd is volgens de Wet natuurbescherming. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Sneekermeergebied dat op circa 4 kilometer ten noordwesten van het plangebied ligt. Een ander Natura 2000-gebied is de Oudegaasterbrekken, Fluessen en omstreken. Dit gebied ligt op een afstand van 10 kilometer ten zuidwesten van het plangebied. Het onderzoek concludeert dat geen (significant) negatieve effecten op Natura 2000-gebieden worden verwacht. Ook is geen sprake van een toename van de verstoring of aantasting van Natura 2000-gebieden. De ontwikkeling geeft geen knelpunten met de Wet natuurbescherming.

Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. De dichtstbij gelegen NNN-gebied ligt op ruim 1 kilometer ten noorden van het plangebied. Het is uitgesloten dat er directe en indirecte negatieve effecten optreden op het NNN, door de relatief grote afstand tot het plangebied, het gebruik van het tussenliggende gebied en de aard en omvang van de beoogde plannen. De ontwikkeling geeft dus geen conflict met de provinciale regelgeving voor het NNN.

Het plangebied is in de provinciale regelgeving niet aangewezen voor overwinterende ganzen en eenden ('Ganzenfoerageergebied') en broedende weidevogels. Het plangebied ligt niet in de omgeving van een aangewezen ganzenfoerageergebied, zodat dit beschermingsregime niet relevant is voor het bestemmingsplan. Op een afstand van ongeveer 750 meter ten noordwesten van het plangebied ligt een weidevogelgebied.

Gezien de grote afstand en de aanwezigheid van de Zijlroede worden in dit gebied geen effecten verwacht. Dit blijkt ook uit een stikstofberekening die voor het project is uitgevoerd en in bijlage 6 is opgenomen. Ook ten aanzien van dit aspect zijn er geen effecten op Natura 2000-gebieden te verwachten.

Vanuit de gebiedsbescherming gelden geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied.

Soortenbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Voor de beoogde ontwikkeling van het woonmilieu is een ecologische quickscan uitgevoerd, waarin de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling zijn beoordeeld in het kader van de geldende natuurwetgeving. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 7. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek worden hierna beschreven.

Het is niet op voorhand uit te sluiten dat er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in het plangebied. Door de aanleg van de woonwijk zal waarschijnlijk een deel van de sloten worden vergraven of gedempt. Om na te gaan of er dan een conflict ontstaat met de Wet natuurbescherming ten aanzien van wettelijk beschermde vissen (Grote en Kleine modderkruiper), is een aanvullend visonderzoek uitgevoerd. Uit het aanvullende visonderzoek kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling geen conflict veroorzaakt met de Wet natuurbescherming, mits bij de uitvoering van de werkzaamheden de gedragscode wordt opgevolgd vanwege de aanwezigheid van de kleine modderkruiper. Het aanvullende onderzoek is opgenomen in bijlage 8.

Voor de twee nieuwe kavels in het lint It Súd geldt dat deze ontwikkeld worden op gronden die momenteel in gebruik zijn voor agrarische doeleinden en dat er geen werkzaamheden zijn beoogd (zoals de sloop van gebouwen of de kap van bomen) die een conflict kunnen veroorzaken met de Wet natuurbescherming.

Ook vanuit de soortenbescherming gelden geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied.

4.7 Externe Veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren bestaat wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen.

De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Daarbij wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Voor het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

In en nabij het plangebied bevinden zich volgens de risicokaart geen risicovolle inrichtingen. Parallel aan de Tramwei ligt een buisleiding van de Gasunie. Deze ligt voor een klein deel in het plangebied en is voorzien van een beschermende regeling. Daarnaast vindt over de A7 vervoer van gevaarlijk stoffen plaats.

De FUMO heeft over de externe veiligheidsaspecten een advies uitgebracht. Dit advies is opgenomen in bijlage 9. Hierin wordt geadviseerd om binnen het invloedgebied van de buisleiding geen bebouwing mag worden gerealiseerd. De bouwmogelijkheden voor de nieuwe woningen liggen buiten deze zone. Wel ligt de woning aan de Harddraversweg binnen deze zone. Dit betreft een bestaande situatie waar de juridische regeling van het plan op is afgestemd. Op het perceel is maximaal één woning mogelijk is. Met dit gegeven blijkt uit bijlage 9 en een advies van Brandweer Fryslân (zie bijlage 10) dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van dit plan.

4.8 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn onder andere woningbouw- en kantoorlocaties tot een maximum aantal woningen c.q. vierkante meters bruto vloeroppervlak en bepaalde inrichtingen. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Dit geldt ook voor de ontwikkelingen in het plangebied, pas bij de ontwikkeling van meer dan 1.500 woningen moet aan de luchtkwaliteitseisen getoetst worden. De ontwikkelingen in het plangebied dragen 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging. Bovendien is de lucht in Joure schoon en worden geen grenswaarden overschreden.

Met betrekking tot de luchtkwaliteit gelden geen belemmeringen voor het plangebied.

4.9 Geur

Het landelijk beleid voor geurhinder is opgenomen in de Nederlandse emissierichtlijn lucht (NeR). Het algemeen uitgangspunt van het geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van (bestaande) geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Dit uitgangspunt vormt samen met het toepassen van de Beste Beschikbare Technieken (BBT) de kern van het geurbeleid. De lokale overheden kunnen de uiteindelijke lokale afweging maken en daarbij rekening houden met alle relevante belangen om tot een duurzame kwaliteit van de leefomgeving te komen.

Voor het plangebied is vooral de Douwe Egbertsfabriek van belang met betrekking tot dit aspect. Voor de andere functies in en nabij het plangebied is het aspect geur meegenomen in de milieuzonering, zoals in paragraaf 4.1 is beschreven. De gemeente De Fryske Marren heeft geurbeleid opgesteld voor Douwe Egberts in Joure. Dit geurbeleid is op 25 november 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit geurbeleid is in bijlage 11 opgenomen. De gemeenteraad heeft de nu aanwezige en in omliggende woonwijken beleefde geurhinder vastgelegd en als maximum acceptabel geacht. Ook voor de woningen in Broek Zuid.

Voor geurgevoelige objecten (zoals woningen) is de maximale geurbelasting ten gevolge van productieprocessen van Douwe Egberts daarom bepaald op 98 percentiel, 7,0 ouE/m3. Op basis hiervan is voor Douwe Egberts een geurcontour berekend, die in het volgende figuur is weergegeven. Deze berekende contour ligt op ongeveer 500 meter uit de productieruimten van DE en komt daarmee globaal overeen met de 500 meter-zone uit de 'Handreiking bedrijven en Milieuzonering (VNG 2009)'. De bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan (de ligging van de meest noordelijke bouwvlakken) is afgestemd op deze geurcontour.

Figuur 12. Geurcontour Douwe Egberts

Op basis van dit lokale geurbeleid kan geconcludeerd worden dat voor de beoogde ontwikkeling sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van geur afkomstig van Douwe Egberts. Op de noordgrens van het plangebied is namelijk sprake van een geurbelasting van 7,0 ouE/m3 en voldoet daarmee aan de maximale belasting.

Met betrekking tot het aspect geur van Douwe Egberts gelden geen belemmeringen voor het plangebied.

Ook heeft de gemeente op 1 maart 2017 een nieuwe geurverordening vastgesteld. Deze heeft geen gevolgen voor de ontwikkelingen in het plangebied.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In het plangebied bevinden zich buiten de in paragraaf 4.7 genoemde buisleiding van de Gasunie geen kabels, leidingen of zoneringen waar aanvullende regelingen voor getroffen moeten worden.

4.11 Vormvrije MER-beoordeling

Toetsingskader

In het Besluit milieueffectgrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden, moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zie aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Daarbij moet worden gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van het woonmilieu ligt de drempelwaarde op een oppervlakte van 100 hectare en voor woningen ligt de drempelwaarde bij een aaneengesloten gebied op 2.000 woningen. De realisatie van het woonmilieu met nieuwe woningen in het plangebied is vele malen kleiner dan deze drempelwaarden en zijn daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan – ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft - mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een 'vormvrije' mer-beoordeling.

Omdat het ontwerpbestemmingsplan voor 7 juli 2017 gereed is gekomen, wordt de noodzaak voor het opstellen en procedureel doorlopen van een milieueffectrapportage door middel van deze paragraaf onderzocht. Op basis van de relatieve omvang en de ligging van de projectlocatie kunnen uitspraken worden gedaan over het project in relatie tot de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. Aan de hand van een korte omgevingstoets zijn de kenmerken van het potentiële effect beschreven. In de andere delen van dit bestemmingsplan heeft in het kader van een goede ruimtelijke ordening een volledige toetsing aan de individuele milieuaspecten plaatsgevonden en zijn zo nodig de onderzoeken hiervoor uitgevoerd.

Beoordeling

Kenmerken van het project

Het plan omvat de realisatie van maximaal 97 nieuwe woningen (86 bij recht en 9 bij afwijking in het nieuwe woonmilieu en 2 compensatiewoningen) samenhangend met een nieuwe water- en ontsluitingsstructuur. Het totale project beslaat een oppervlakte van circa 22 hectare. In vergelijking tot de drempelwaarden van 2.000 woningen en 100 hectare is de omvang van het project relatief klein. Er is geen sprake van cumulatie met andere projecten. De ontwikkelingen in het plangebied staan op zichzelf en er worden geen bijzondere of schaarse hulpstoffen aangewend voor de ontwikkeling van het woonmilieu. Ook is er geen sprake van bijzonder schadelijk afval waaraan specifieke voorwaarden zijn verbonden, dan wel een risico op verontreiniging van het milieu of een grote mate van hinder. Ook staat duurzaamheid bij de ontwikkeling van het woonmilieu hoog in het vaandel. De kenmerken van het effect rechtvaardigen geen MER.

Plaats van het project

Het plangebied ligt niet in een gevoelig gebied, zoals een Natura 2000-gebied of een verbindingszone binnen het Nederlands Natuurnetwerk. Ook hebben de ontwikkelingen in het plangebied geen effecten op de omliggende gevoelige gebieden. De locatie van het plangebied ligt nabij Joure en het lint It Súd nabij bovenlokale infrastructuur zoals de A6. Tevens is geen sprake van een landschap van grootschalig of hoog historisch, cultureel of archeologisch belang. De plaats van het project rechtvaardigt geen MER.

Kenmerken van het potentiële effect

Een woningbouwlocatie heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. De ontwikkeling van het woonmilieu heeft met name lokale en regionale effecten. De te verwachten effecten hangen samen met de verkeersaantrekkende werking en veranderingen in de waterhuishouding (door het graven van de watergang en het bouwrijp maken van de gronden). Significante effecten op het milieu zijn uitgesloten. Wat betreft de waarschijnlijkheid, de duur, frequentie en omkeerbaarheid van het effect geldt voor het woonmilieu dat de ontwikkeling hiervan een eenmalige activiteit is die al jarenlang in het woningbouwprogramma van de gemeente is opgenomen. De ontwikkeling is in principe niet omkeerbaar als het woonmilieu eenmaal is gerealiseerd.

Gezien het huidige agrarische gebruik van de gronden en de ligging nabij Joure en de A6, het karakter van de ontwikkeling (realisatie van een woonmilieu) zijn er geen effecten aan de orde die een MER rechtvaardigen. Bij de toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten in het bestemmingsplan is nader ingegaan op de effecten van de ontwikkeling op het milieu en op de omgeving.

Conclusie

Gelet op de aard en relatieve omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten kan op voorhand worden geconcludeerd dat er hiermee geen belangrijke negatieve milieugevolgen aan de orde zijn die een milieueffectrapportage rechtvaardigen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is dit tevens besloten.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

In dit hoofdstuk wordt een motivatie gegeven van de gehanteerde bestemmingen van het bestemmingsplan.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen en aanduidingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen. De bestemmingen zijn waar mogelijk afgestemd op het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen en het nieuwe bestemmingsplan voor het buitengebied van de voormalige gemeente Skarsterlân. Het is vervolgens toegespitst op de specifieke omstandigheden van het plangebied.

Agrarisch

De bestemming 'Agrarisch' is van toepassing op de gronden tussen het nieuwe woongebied en de kern Joure en enkele percelen aan It Súd. Deze gronden zijn bedoeld voor agrarische cultuurgrond waarbij het open karakter het belangrijkste uitgangspunt is. Ook zijn de doorzichten in westelijke richting tussen het nieuwe woonmilieu en het buitengebied van belang.

De regeling is afgestemd op de regeling van het bestemmingsplan Buitengebied Noord - 2017. Dit houdt onder andere in dat in de bestemming ook het behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden, natuurontwikkeling, agrarisch natuur- en landschapsbeheer en (lichte) dagrecreatieve voorzieningen mogelijk zijn.

Alleen aan It Súd 9 zijn bouwmogelijkheden opgenomen voor het uitoefenen van een (bestaand) agrarisch bedrijf. Hiervoor is een bestaand agrarisch bouwvlak opgenomen dat ingeperkt wordt en beperkt aangepast wordt naar de achterzijde van het perceel. Bij recht zijn hier maximaal 10.000 m2 aan gebouwen toegestaan, bij afwijking is dit onder voorwaarden te vergroten tot 15.000 m2 (1,5 hectare). Op het voorste deel van het perceel zijn geen mogelijkheden opgenomen voor agrarische bedrijfsbebouwing. Op deze manier kan op het adres een agrarisch bedrijf blijven bestaan en heeft de bedrijfsvoering geen gevolgen voor de bouwmogelijkheden van woningen in Broek Zuid. De mogelijkheden op het agrarisch bouwperceel zijn voor zover mogelijk en wenselijk afgestemd op de regeling van het bestemmingsplan voor het buitengebied.

Behalve een veldschuur nabij het perceel Omkromte 17 (en in het agrarisch bouwvlak) zijn verder geen gebouwen mogelijk in de bestemming. Het oprichten van een nieuw agrarisch bedrijf is dus behalve bij de locatie It Súd 9 uitgesloten. De veldschuur is volgens de bestaande maatvoering vastgelegd in de juridische regeling.

Verkeer

De wegen, woonstraten en de rotonde in het plangebied zijn onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Ook een carpoolplaats, bermen, sloten, begeleidende groenstroken, parkeerplaatsen, agrarisch cultuurgrond en dergelijke zijn in deze bestemming meegenomen. In de bestemming zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan.

Water

De bestemming 'Water' is van toepassing op de nieuw te graven watergang en de aansluiting op de Zijlroede. Alle kavels in het nieuwe woonmilieu zijn hierdoor verbonden met het openbare vaarwater. In het verlengde van de Omkromte, tussen de is een langzaamverkeersverbinding onder of over het water mogelijk die de linker- en de rechterhelft van het woonmilieu met elkaar verbindt. Dit is door middel van een aanduiding geregeld, zodat de hoofdfunctie de watergang blijft. In het centrale deel van de watergang is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' van toepassing, die in een specifieke paragraaf wordt beschreven. Voor steigers, vlonders, plankieren en dergelijke is een specifieke regeling getroffen waarmee de locatie van deze bouwwerken in de waterbestemming is vastgelegd en waarin is geregeld dat deze 5 meter vanuit de zijdelingse perceelsgrens gerealiseerd moeten worden. Dit waarborgt dat bij de woonpercelen niet een aansluitend lint met steigers en dergelijke gerealiseerd kunnen worden en geeft de woonpercelen een solitair karakter. Deze regeling is ook van toepassing in de woonbestemming. In de waterbestemming zijn alleen ligplaatsen voor recreatieve vaartuigen ter plaatse van deze steigers toegestaan.

Ondergeschikt bestaan volgens de standaardregeling uit het gemeentelijke handboek ook mogelijkheden voor extensief dagrecreatief medegebruik en visserij, aanleggelegenheid en groenvoorzieningen.

Om het karakter van de openbare ruimte te bewaren, zijn geen gebouwen en overkappingen in de bestemming toegestaan.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is van toepassing op de kavels in het nieuwe woonmilieu. De uitgangpunten die in paragraaf 2.2 zijn omschreven hebben hieraan ten grondslag gelegen. Dit houdt in dat alle bouwwerken (behalve erkers) in de bouwvlakken gerealiseerd moeten worden en dat wordt uitgegaan van vrijstaande woningen met een minimale oppervlakte van 150 m2. Deze oppervlakte is inclusief eventuele aangebouwde bijbehorende bouwwerken. Er zijn bij recht maximaal 86 woningen mogelijk. Dit aantal is onder voorwaarden met een afwijkingsmogelijkheid met maximaal 9 te verhogen, waarbij de woningen onder andere in overeenstemming moeten zijn met een woningbouwprogramma dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Bij recht zijn woningen bestaand uit één bouwlaag met kap mogelijk. Deze woningen hebben een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 en 12 meter, behalve voor de kavels in het verlengde van de Omkromte. Hier zijn woningen in twee bouwlagen met kap mogelijk met een goothoogte van minimaal 5,5 en maximaal 7 meter en een bouwhoogte van minimaal 5,5 meter en maximaal 12 meter. Deze percelen zijn voorzien van een specifieke aanduiding. Bij de kavels langs de Omkromte zijn ook woningen met een plat dak bij recht mogelijk met een bouwhoogte van minimaal 5,5 meter en maximaal 7 meter. Woningen met een plat dak zijn op alle andere kavels alleen mogelijk met een afwijkingsmogelijkheid. In dat geval is een maximale bouwhoogte van 7 meter van toepassing.

Binnen alle kavels is een uniforme erfbebouwingsregeling gehanteerd waarbij rekening is gehouden met een maximale oppervlakte en bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken (zoals vrijstaande bijgebouwen). Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd. Afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel gelden er afwijkingsmogelijkheden om de hoeveelheid erfbebouwing te vergroten. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat voor grotere bouwpercelen meer mogelijkheden gelden.

In de bestemming is per bouwperceel ten hoogste 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan, tot een maximaal oppervlak van 50%. De oppervlakte van het hoofdgebouw telt hier niet in mee. Afhankelijk van de grootte van het bouwperceel kan deze oppervlakte onder voorwaarden vergroot worden tot ten hoogste 200 m2. Deze regeling is afgestemd op de standaardregeling uit het handboek van de gemeente. Net als in de waterbestemming is beschreven, geldt een specifieke regeling voor steigers, vlonders, plankieren en dergelijke. Voor de gronden in de woonbestemming die grenzen aan de watergang is net als in de waterbestemming tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' van toepassing. Deze is in een specifieke paragraaf in dit hoofdstuk beschreven. In het noordwestelijkste bestemmingsvlak geldt in verband met de geurcontour van Douwe Egberts een regeling (door middel van een aanduiding) dat buiten het bouwvlak geen erkers mogelijk zijn.

Onder voorwaarden zijn bij het wonen verschillende functies toegestaan, zoals aan huis verbonden werkactiviteiten en 'bêd en brochje'. Het uitgangspunt hiervoor is dat deze functies ondergeschikt aan de woonfunctie worden uitgeoefend. Bij deze functies is het van belang dat ze ondergeschikt zijn aan de woonfunctie, zodat de woonfunctie voor het overgrote deel behouden blijft. De regeling is hierop afgestemd.

Wonen - Buitengebied en Wonen - Voormalige Boerderij

De bestaande woningen in het plangebied en de twee nieuwe woonpercelen zijn geregeld in de bestemmingen 'Wonen - Buitengebied' (voor de percelen It Súd 15, 17, de Omkromte 15 en 17 en de twee nieuwe woonpercelen ten noorden van It Súd 11) en de bestemming 'Wonen - Voormalige Boerderij' (voor de overige percelen aan It Súd en de Harddraversweg 78). De bestemmingen zijn afgestemd op de regelingen van het bestemmingsplan voor het buitengebied van de voormalige gemeente Skarsterlân, dat binnenkort als ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen.

Dit houdt in dat per perceel maximaal één woning is toegestaan met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 9 meter. De woningen zijn alleen op de huidige locaties toegestaan, waarbij de nieuwe woningen aan It Súd in de aangegeven bouwvlakken gebouwd moeten worden. Voor de gebouwen op het perceel geldt een maximale oppervlakte van 300 m2 (inclusief de woning). Wanneer in de huidige situatie een grotere hoogte of oppervlakte van toepassing is, dan geldt het bestaande als maximum.

Voor de caravanstalling en het kleinschalige agrarisch loonbedrijf met de hobbymatige paardenhouderij is een specifieke regeling gekozen. Ondergeschikt aan de hoofdfunctie zijn ook andere functies mogelijk, zoals aan huis verbonden beroep of bedrijf, bêd en brochje en kleinschalig kamperen.

In de bestemming 'Wonen - Voormalige Boerderij' is een wijzigingsbevoegdheid (een ruimte-voor-ruimte regeling) opgenomen waarmee het mogelijk is om onder voorwaarden landschappelijke ontsierende voormalige bedrijfsgebouwen te slopen en hier een nieuwe woning voor terug te bouwen.

Leiding - Gas

Parallel aan de Tramwei is een gasleiding aanwezig, die voor een klein deel in het plangebied ligt. Deze gasleiding moet beschermd worden. Daarom is hiervoor de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' opgenomen. Voor deze dubbelbestemming zijn regels opgenomen die voorkomen dat op de leiding gebouwd kan worden en geen diepwortelende beplanting is toegestaan. Wanneer werken en/of werkzaamheden moeten plaatsvinden in het gebied met deze dubbelbestemming, moet altijd advies worden ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Waarde - Archeologie 1, en 2 en aanduiding 'archeologisch waarden'

Zoals in paragraaf 4.5 is gebleken, is een deel van de gronden in het plangebied nog niet vrijgegeven voor archeologie en kunnen deze nog archeologische waarden bevatten. Om deze reden is hiervoor een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' voor opgenomen. De gronden waar op grond van het uitgevoerde onderzoek een archeologisch vervolgonderzoek moet plaatsvinden, zijn geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Tenslotte zijn voor de gronden waarvoor tijdens de beginfase van de graaf- en aanlegwerkzaamheden archeologische begeleiding moet plaatsvinden, voorzien van de aanduiding 'archeologische waarden'. Deze aanduiding komt in verschillende bestemmingen voor.

Hiermee zijn de archeologische waarden van deze gronden beschermd. De regeling is afgestemd op de FAMKE en de uitgevoerde onderzoeken en moet voorkomen dat er grondbewerkingen plaatsvinden, zonder dat daar eerst archeologisch onderzoek aan vooraf is gegaan of deze gepaard gaan met een archeologische begeleiding. In de bestemmingen is aangegeven onder welke condities archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd en wat er met eventueel aanwezige archeologische waarden moet gebeuren.

Waarde - Landschap

Ter plekke van het centrale deel van de watergang en een aangrenzend deel van de woonpercelen in het middengebied van de woonwijk, is het van belang dat de kenmerkende lintstructuur van het gebied met een centrale rietzone en natuurvriendelijke oevers wordt benadrukt. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' in het bestemmingsplan opgenomen. Deze regeling waarborgt dat er geen gebouwen en bouwwerken in dit open gebied gerealiseerd mogen worden. Tevens is het ook niet toegestaan om in dit gebied insteekhavens en doorsteken te realiseren.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Zoals in de inleiding van deze toelichting is aangegeven, zijn aanwonenden en belangstellenden bij de ontwikkeling van Broek Zuid betrokken en zijn de adviezen van de klankbordgroep waar mogelijk meegenomen bij het opstellen van het ontwerp en het bestemmingsplan.

In het kader van het vooroverleg bestond voor belangenorganisaties en burgers de mogelijkheid te reageren op de gemeentelijke beleidsvoornemens, zoals die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Om een ieder de gelegenheid te geven zijn visie naar voren te brengen, is een inspraakprocedure gevolgd, zoals die is opgenomen in de gemeentelijke Inspraakverordening.

In dezelfde fase is het plan ook voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg van het Besluit ruimtelijke ordening. Over alle eventueel ingekomen reacties is een standpunt bepaald, waarvan de resultaten in het bestemmingsplan zijn verwerkt en die hebben geleid tot aanpassing van dit bestemmingsplan. Bijlage 12 gaat hierop in.

Daarnaast heeft ook met de gemeenten Súdwest-Fryslân en Heerenveen afstemming plaatsgevonden over de woningbouwmogelijkheden, zoals in bijlage 2 is aangegeven.

Zienswijzen 

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. De zienswijzen zijn door de gemeente beantwoord. De indieners van de zienswijzen zijn hiervan op de hoogte gesteld.

Vaststelling 

Op 29 november 2017 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. In bijlage 13 zijn de raadsstukken van de vaststelling opgenomen. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

De economische uitvoerbaarheid wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van het plan (de planexploitatie) en de grondexploitatie en het daarmee samenhangende kostenverhaal.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is een exploitatieopzet gemaakt. De kavels worden door de gemeente uitgegeven. De gemeente vraagt voor de kavels een reële grondprijs (per m2). Door de gronduitgifte worden opbrengsten gegenereerd, waarmee de kosten worden gedekt. Daarnaast heft de gemeente leges voor de omgevingsvergunningen voor bouwen die voor nieuwbouwwoningen afgegeven worden.

De Wro (artikel 6.12) verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden). Nog niet alle gronden binnen het plangebied zijn (minnelijk) verworven en evenmin is met alle eigenaren in het exploitatiegebied een anterieure overeenkomst van grondexploitatie gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan, gelijktijdig met het vaststellen van het daarbij behorende bestemmingsplan, is derhalve verplicht. Om deze reden is een exploitatieplan opgesteld, dat tegelijkertijd met het bestemmingsplan op 29 november 2017 is vastgesteld. Zoals in paragraaf 1.3 is aangegeven, is de Crisis en herstelwet van toepassing voor dit bestemmingsplan.