Bestemmingsplan De Kwekerij

5.2 Stedenbouwkundig plan

Een volledig beschrijving van het stedenbouwkundig plan is opgenomen in het separaat bijgevoegd stedenbouwkundige plan 'De Kwekerij: Maarssen aan de Vecht - Plan met Beeldkwaliteit', opgesteld door la4sale d.d. september 2009. Onderstaand is een korte typering van het plan en de beoogde beeldkwaliteit opgenomen. In het bijzonder is aandacht besteed aan de onderdelen van het stedenbouwkundig plan, die een (in)directe vertaling in de planregels van het bestemmingsplan krijgen.

Het stedenbouwkundig plan voorziet in het bouwen van 60 woningen op de locatie van de voormalige kwekerij aan de Huis Ten Boschstraat in een Vechtse en groene opzet. Het bebouwd oppervlak van de locatie zal daarbij drastisch afnemen en de kwaliteit van de woonbuurt nabij de Vecht zal toenemen. Een derde deel van de woningen zal uit sociale appartementen bestaan, maar alle gebouwen zullen van dezelfde allurevolle architectuur zijn. De ambitie is het realiseren van een toevoeging aan het dorp en de Vecht te maken. Dat geldt voor de dorpsbouwkundige opzet, de architectuur én de buitenruimte.

5.2.1 Dorpsbouwkundige opzet

De ruggengraat van het plan is de openbare ruimte. Door slim te schuiven met de beschikbare ruimte is de noodzakelijke ontsluiting niet geworden tot verkeersruimte, maar tot gebruiksruimte. Er zijn dan ook geen straten, een parkje met rondlopend pad en een hof met plantsoen vervullen deze functie. Dit zijn tevens de hoofddragers in sfeer: het hofje is een dichter en formeler bebouwd deel, op de Vecht gericht via het nieuwe hoofdhuis. Het parkje is het lossere en groenere deel. Een zwierige waaier van landhuizen met grote tuinen, die de Vechtse sfeer tot diep in de besloten buurt brengt. Naar de drukke Huis Ten Boschstraat wordt een fraaie muur opgetrokken, die een mooi Vechts beeld geeft - zie het stedenbouwkundig plan in figuur 5.1.

Afwisseling ontstaat door onderbrekingen met eventueel groenelementen, parkeergebouwtjes en twee voorname toegangsvilla's, die de hoofdentree begeleiden. Hierin komen 18 sociale appartementen. De overige woningen bestaan uit losse villa's, tweeondereenkappers, geschakelde woningen en één Vechts hoofdhuis.

Figuur 5.1: Stedenbouwkundig plan De Kwekerij

Het definitief stedenbouwkundig plan voor het plangebied met aan de linkerzijde de formele hofstructuur en aan de rechterzijde de parksfeer. De meest zuidelijke woning betreft een bestaande woning aan de Vechtensteinlaan.

5.2.2 Openbare ruimte

De nieuwe woonbuurt is door zijn ligging hoe dan ook naar binnen gekeerd. Zonder formele gebaren te maken zijn er toch lange doorzichten gecreëerd. Van de Huis Ten Boschstraat door het buurtje naar de Vechtensteinlaan en vanaf het parkje langs het hofje richting Vecht.

De openbare ruimte is daarbij zo geplooid dat er een ontspannen verblijfswereld ontstaat: parkachtig, hofachtig, erfachtig. De inrichting van de openbare ruimte moet in die sferen meespelen. De profielen moeten zo informeel mogelijk zijn, geen stoepen parkeervakken en andere straatprincipes. De verhardingsmaterialen moeten eenvoudig zijn, maar van hoog kwaliteitsniveau, vooral ook in detaillering. Denk hierbij aan gebakken klinkers in smalformaat, een fraai kleurpatin, natuursteen in gemengde formaten en afgestrooid asfalt met kantopsluitingen.

Twee bijzonderheden zijn het plantsoentje in het hof en het kleine parkje met waterpartij. Hier gebeurt iets extra's, zoals bijvoorbeeld een waterpomp of een geitenweitje met withouten hekje e.d. Het streven is het behoud van de bestaande waardevolle bomen. In de planregels is in het parkje de bouw van een folly, muziektent toegestaan met een maximale oppervlakte van 25 m² en een maximale bouwhoogte van 5 m¹ - zie planregel artikel 3.2.

Auto's worden zoveel mogelijk op eigen terrein geparkeerd, zodat het blik zoveel mogelijk van straat is. De openbare ruimte blijft hiermee verblijfsruimte. In het parkje waar de kavels groot genoeg zijn worden aparte toegangspaadjes gemaakt die naar eigen carports leiden. Een ontspannen vorm en mooie grindverharding met hagen langszij maken er informele tuinpaadjes van, wat past bij de losse parksfeer. De woningen aan het hofje worden geschakeld met fraaie in de architectuur ontworpen garagegebouwen. Zo ontstaat een meer aaneengesloten gevelwand en een meer besloten ruimte. De woningen op kleinere kavels delen met de naaste buren aan de achterzijde een collectieve kapschuur, waaronder de auto's geparkeerd worden. Die kapschuren hebben ook een bijzondere gevel in de muur en maken zo een gezicht naar de Huis ten Boschstraat. Op de koppen van het plantsoen in het hofje is ruimte voor bezoekersparkeren en overloop. In de rest van de openbare ruimte zijn de profielen bewust te smal om (lang) te parkeren, dan wordt de doorgang geblokkeerd.

5.2.3 Erfafscheidingen

Het plangebied grenst aan drie verschillende zijden aan de bestaande openbare ruimte: de Huis Ten Boschstraat, de Vechtensteinlaan en de Zandweg. Door het naar binnen gekeerde karakter is een zorgvuldige vormgeving van de overgang tussen openbaar en privé van belang. Elke zijde heeft een andere identiteit en moet zo op een andere manier benaderd worden.

• Naar de drukke Huis ten Boschstraat wordt een fraaie muur opgetrokken, passend in het Vechtse beeld. Afwisseling ontstaat door onderbrekingen met parkeergebouwtjes, penanten en twee voorname toegangsvilla's die de hoofdentree begeleiden. De muur is in de planregels mogelijk gemaakt middels de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouw zijnde - zie planregel artikel 7.2. In afwijking van de in Maarssen gebruikelijke hoogte van 2 meter maakt dit bestemmingsplan een muur van 2,5 meter mogelijk. Ter plaatse van de entree wordt voor het realiseren van de penanten een hoogte van 3 meter toegestaan. De muur heeft tevens een geluidswerende functie - zoals beschreven in subsubparagraaf 5.6.2.2 . De muur is in de planregels dan ook beschermd middels een sloopvergunning - zie planregel artikel 7.7.
• Het plandeel dat aan de Vechtensteinlaan grenst krijgt een erfscheiding die parallel aan de te dempen sloot loopt. Deze erfscheiding kan bestaan uit pilasters met hekwerk ertussen waarin eventueel groen verwerkt wordt, maar het kan ook een doorlopende Vechtse muur zijn.
• Aan de zijde van de Zandweg zal eveneens een fraaie erfscheiding worden opgetrokken, die kan bestaan uit pilasters met hekken ingevuld met groen, of een mooie doorlopende muur met fraaie penanten.

De erfscheidingen spelen ook binnenin het plan een hoofdrol in het beeld. Hagen en sierlijke hekwerkjes maken het beeld groen en Vechts.

5.2.4 Volumes

Om een ontspannen buurt te vormen moeten de volumes laag blijven, dat wil zeggen niet in meters maar in lagen. Vechtse gebouwen zijn juist hoog in meters - door prachtige hoge plafonds en fraaie stevige kappen - maar komen meestal niet boven de twee lagen plus kap uit. Een grote villa of hoofdhuis van een buiten staat vaak nog op een souterrain, wat extra allure geeft, en telt aldus tweeënhalve laag plus kap. In het bestemmingsplan is het gewenste architectuurbeeld qua positionering en maatvoeringseisen vertaald naar een regeling, die enerzijds rechtszekerheid en anderzijds een beperkte flexibiliteit biedt.

De volumes van de hoofdgebouwen dienen binnen het op de plankaart weergegeven bouwvlak te worden gerealiseerd. Middels een algemene wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om onder voorwaarden bij voortschrijdend inzicht het bouwvlak over een beperkte afstand te verplaatsen of qua maatvoering te wijzigen - zie planregel artikel 13. De afstand tot zijdelingse perceelsgrens van het hoofdgebouw dient daarbij aan één zijde tenminste 2 m¹ te bedragen, dit met uitzondering van rijtjeswoningen.

Figuur 5.2 De maximale goot- en nokhoogtes in het plangebied, zoals ook weergegeven op de verbeelding.

In figuur 5.2 zijn de maximale goot- en nokhoogte voor de verschillende hoofdgebouwen opgenomen en doorvertaald naar de planregels en symbolen op de plankaart. Zowel de goot- als nokhoogte variëren in het gebied en maken de gewenste diversiteit in de bebouwing en Vechtse allure mogelijk. In tabel 5.1 zijn de verschillende goot- en nokhoogtes opgenomen.

naam bebouwing stedenbouwkundig plan	kleur	maximale goothoogte	maximale nokhoogte
De Poortgebouwen	donkerrood	11 m¹	15 m¹
Het Hoofdhuis	rood	7 m¹	11 m¹
De Bijgebouwen - rijwoningen	geel	6 m¹	8 m¹
De Bijgebouwen - rijwoningen	geel *	5 m1	7 m1
De Hofwonigen De Parkvilla's De Rijke Villa's	oranje	6,5 m¹	10 m¹
erfbebouwing	bruin	3,5 m¹	5 m¹
erfbebouwing evt. open laag	groen	3,5 m¹	5 m¹

Tabel 5.1

Nadat het stedenbouwkundig plan opgesteld is, is er nog een wijziging doorgevoerd in de goot- en nokhoogten van de zuidelijk gelegen rijwoningen genaamd "Bijgebouwen". Deze verandering is op figuur 5.2 aangegeven middels een *. De bijbehorende goot- en nokhoogte staat in bovenstaande tabel weergegeven.

Om de Vechtse bouw te kunnen realiseren wijkt de goot- en/of nokhoogte deels af - tot maximaal 1 m¹ - van de standaard bouwmogelijkheden in Maarssen. Middels deze beperkte verruiming wordt de architecten voldoende ruimte geboden om aan te sluiten bij de gewenste architectuur en beeldkwaliteit in dit ontwikkelingstraject, zonder onnodige ruimte te bieden. Tevens vereist de gewijzigde regelgeving in het Bouwbesluit een ruimere goot- en nokhoogte om te kunnen voldoen aan de minimale plafondhoogte van 2,6 m¹ voor alle verdiepingen met verblijfsruimtes.

Om een verbijzondering van de hoofdgebouwen mogelijk te maken middels ondergeschikt bouwaccenten is bij een aantal bouwblokken - De Poortgebouwen, De Rijke Villa's' en Het Hoofdhuis, zie stedenbouwkundig plan - een specifieke bouwaanduiding opgenomen. In de planregels is een bouwaccent toegestaan met een maximale oppervlakte van 5 m² en een maximale bouwhoogte van 1 m¹ boven de betreffende maximale nokhoogte - zie planregel artikel 7.2.

Ook de bijgebouwen moeten allure hebben, dus garages en carports kunnen opgetrokken worden uit één bouwlaag met een kap, aansluitend op de fraaie verhoudingen van de Vechtse architectuur. Om de gewenste verhoudingen van de erfbebouwing mogelijk te maken is de maximale goothoogte in de planregels verhoogd tot 3,5 m¹ en de maximale nokhoogte is 5 m¹, gelijk aan de standaard bouwmogelijkheden - zie planregel artikel 7.2.

Het gedeelte van het perceel voor de voorgevelrooilijn heeft in het bestemmingsplan de bestemming 'Tuin' conform de SVBP 2008. In afwijking van de standaard bouwmogelijkheden in Maarssen zijn erkers en tochtportalen verbonden aan het hoofdgebouw binnen de gestelde maatvoeringseisen - rechtstreeks toegestaan, daar de bouwaccenten een essentieel onderdeel vormen van het gewenste architectuurbeeld - zie artikel 4.2 van de planregels. De opgangen, trapjes en dergelijke - welke eveneens een essentieel onderdeel vormen van het gewenste architectuurbeeld - zijn in artikel 2.1 'Wijze van meten' als ondergeschikte bouwdelen aangemerkt. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden deze elementen buiten beschouwing gelaten.

5.2.5 Beeldkwaliteit

Het stedenbouwkundig plan is voorzien van regels voor beeldkwaliteit. Op basis van de regels worden architecten gevraagd om de woningen uit te werken in concrete bouwplannen en zal de openbare ruimte in een uitwerking zijn definitieve vorm krijgen. Hoe de woningen er precies uit zullen zien is nu nog niet exact te duiden. Het is echter in deze fase essentieel om vrij specifiek de beoogde beeldkwaliteit te vast te leggen. Om enthousiasme en draagvlak te creëren en om de uiteindelijke plannen aan te kunnen toetsen. Het beeldkwaliteitsplan wordt bij de vaststelling vastgesteld als onderdeel van de vigerende welstandsnota en vormt derhalve het toetsingskader voor welstand in het traject voor de bouwvergunning.

De ambitie en kwaliteitsnorm zijn vastgelegd en beide hoog. Vandaar dat ook gekozen is voor een specifiek proces van kwaliteitssturing bij de uitwerking van het plan in concrete ontwerpen voor architectuur en buitenruimte. In het stedenbouwkundig plan 'De Kwekerij; Maarssen aan de Vecht' zijn in tekst en beeld de ingrediënten voor planvorming en de criteria voor plantoetsing gegeven. Hiermee zal de beoogde kwaliteit in het uitwerkingsproces worden bewaakt. De bewaking ligt in handen van de vormcoördinator, die zal voor de gemeente alle ontwerpen toetsen aan het planconcept en interactief meesturen.

Door de aanwezigheid van de vormcoördinator kan het beeldkwaliteitsplan losser zijn, dat wil zeggen niet dichtgetimmerd. Dit houdt de flexibiliteit in het proces. Tevens geeft het de ontwerpers meer ruimte om hun eigen kwaliteiten in te brengen, waardoor er binnen het samenhangende geheel op een natuurlijke manier verschillen zullen ontstaan. Dit is belangrijk omdat samenhang heel goed 'gemaakt' kan worden, maar werkelijke verscheidenheid - die zo kenmerkend is voor dorps en landelijk bouwen - eigenlijk nooit te ontwerpen is. Die moet ontstaan. Vroeger ging dat vanzelf, vanwege het langzame tempo waarin dorpen en landschappen groeiden en de veelheid aan opdrachtgevers en uitvoerders die deze groei vorm gaven.

De vormcoördinator zal dus tot en met de bouwaanvragen zowel de samenhang bewaken, als minstens zo belangrijk de verscheidenheid in het geheel. Het gaat daarbij nadrukkelijk niet om het kopiëren van het beeld van vroeger, maar om het realiseren van dezelfde kwaliteit.

Achtereenvolgens zijn in het stedenbouwkundig plan criteria opgenomen voor de bebouwingssferen in het algemeen, de gebouwen en openbare ruimte.