Bestemmingsplan De Kwekerij

5.1 Doelstelling, randvoorwaarden en uitgangspunten

5.1.1 Doelstelling

Het algemeen streven van de gemeente Maarssen is gericht op het realiseren van woningbouw binnen de rode contouren door verdichting, waardoor het groene karakter buiten de rode contour behouden kan blijven. De herontwikkeling van de locatie Scholten moet passen in het dorpse karakter van Maarssen en een parkachtige, groene sfeer uitademen met extra aandacht voor water. De doelstelling voor de locatie is in de startnotitie als volgt omschreven:

Het realiseren van een (extensieve) woningbouw op de locatie Kwekerij Scholten met dezelfde allure en ingrediënten als het woningbouwproject en landschapsontwikkeling
"De bocht van Maarssen (Op Buuren Buiten)" in de gemeente Maarssen.

5.1.2 Randvoorwaarden

De doelstelling voor de locatie Kwekerij Scholten is in een startnotitie vertaald naar een pakket randvoorwaarden en uitgangspunten van ruimtelijke en programmatische aard.

• Een woonwijk met een dorpse aard en schaal.
• Een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare met een maximum van 60 woningen, waarbij dient te worden aangetekend dat een kwalitatief hoogwaardige invulling van het stedenbouwkundig ontwerp voorop staat.
• Een woonwijk met een duidelijk zichtbare en kwalitatief hoogwaardige openbare, groene structuur en waterpartijen.
• Variatie in de goot- en bouwhoogtes, waarbij voor de grondgebonden woningen wordt uitgegaan van maximaal 2 lagen en een kap en voor de appartementen maximaal 3 lagen en een kap. Als dit vanuit architectonisch oogpunt wenselijk is kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken.
• Er wordt geen ruimte geboden voor andere functies dan wonen. Wel bestaat de mogelijkheid van het op beperkte schaal toekennen van woningen met de mogelijkheid van een aan huis gebonden beroep.
• De parkeernorm is gesteld op 2 parkeerplaatsen per woning (inclusief het parkeren van bezoekers van de bewoners), waarbij in ieder geval 1,5 parkeerplaatsen op eigen erf dienen te worden gefaciliteerd en een norm van 0,5 parkeerplaatsen in het openbaar gebied ten behoeve van de bezoekers. Het openbaar gebied wordt zodanig ingericht, dat parkeren op eigen erf wordt afgedwongen. In geval van een beroep aan huis ligt de norm hoger, waarbij dient te worden aangetekend dat in geval van een beroep aan huis het parkeren altijd op eigen terrein dient te worden gefaciliteerd.
• Ten aanzien van de beeldkwaliteit dient sprake te zijn van een hoogwaardige kwaliteit vergelijkbaar met de kwaliteit van de Vechtzone. Om de kwaliteit te kunnen waarborgen zal een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld voor de woningen en het openbaar gebied.
• De woningbouwdifferentiatie kent een verdeling van ten minste 30% sociale huur en woningen in het middensegment indien mogelijk en maximaal 70% woningen in het dure segment. Ten aanzien van de sociale component gelden de regels van de woonruimte verordening, waarbij de sociale huurwoningen onderdeel uitmaken van de regionale kernvoorraad.
• In de praktijk betekent het dat er maximaal 60 woningen mogen worden gerealiseerd, waarvan minimaal 18 woningen in het sociale huur segment.
• Er wordt voldaan aan de eisen ten aanzien van verkeer, milieuwetgeving, water, (brand)veiligheid, duurzaam wonen, het politie keurmerk veilig wonen en voor de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) wordt de norm van 0,7 gehanteerd.