Herziening bestemmingsplan Blauwestad 2021

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Op 26 juli 2013 is het bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' vastgesteld. Daarin zijn maar liefst twintig ruimtelijke plannen uit de periode 1998-2008 samengevoegd. Uitgangspunt voor de juridische regeling van het bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' is de 'Ontwikkelingsvisie 'Blauwestad in het Oldambt' (17 juni 2010). In deze visie wordt geconstateerd dat de oorspronkelijke gebiedsexploitatie van Blauwestad niet kan worden waargemaakt door achterblijvende kavelverkoop. Daarom wordt ingezet op de toepassing van 'tijdelijke bestemmingen'. Dit is vertaald in een juridische regeling. Voor het overige legt het bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' primair vast wat al in de daaraan voorafgaande plannen geregeld was. In die zin is dus sprake van een 'conserverend' bestemmingsplan.

Op 19 januari 2015 is het 'Veegplan Blauwestad' vastgesteld, waarin enkele regels van het bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' zijn aangescherpt of versoepeld (op verzoek van de gemeentelijke vergunningverleners), enkele hiaten zijn gerepareerd en kleine ontwikkelingen zijn meegenomen (zoals de uitbreiding van camperstandplaatsen, de herbestemming van de voormalige ‘Rode Rups’ en de aanleg van ruiterpaden). Het 'Veegplan Blauwestad' en het bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' zijn uiteindelijk samengevoegd in het bestemmingsplan 'Blauwestad (geconsolideerde versie) van de gemeente Oldambt' (15 juli 2015).

Hoewel de vigerende bestemmingsplannen nog van recente datum zijn, gaat de onderliggende juridische regeling grotendeels terug op de 'oorspronkelijke' ruimtelijke plannen uit de periode 1998-2008. Dat vraagt om een herziening. Sinds de vaststelling van deze plannen is Blauwestad in menig opzicht veranderd. Er zijn inmiddels veel woningen gebouwd (soms in afwijking van het bestemmingsplan), maar ook op het gebied van natuur, recreatie en voorzieningen is het nodige tot stand gekomen. Daarbij is de woningmarkt sinds het uitkomen van de Ontwikkelingsvisie 'Blauwestad in het Oldambt' niet meer dezelfde. De economische groei zorgt voor een toegenomen kavelverkoop, waarbij de vraag naar woningtypen deels is verschoven. Naast het vrijstaande en/of hogere segment is er ook behoefte aan andere woningtypen en woningen in lagere koopklassen. Verder vraagt de groei van Blauwestad om kleinschalige detailhandel en dagrecreatieve voorzieningen. Er is een actueel planologisch-juridisch kader nodig dat deze veranderingen in goede banen leidt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in dat kader.

De Wei (Bron: blauwestad.nl)

Huidig planologisch-juridisch kader

Op dit moment zijn voor het plangebied 'Blauwestad' de volgende plannen en omgevingsvergunningen van kracht:

• bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' (26 juli 2013);
• bestemmingsplan 'Veegplan Blauwestad' (19 janurari 2015);
• omgevingsvergunning natuurtheater en torenpaviljoen (7 september 2010): voor een afwijking van het bestemmingsplan om een natuurtheater en torenpaviljoen mogelijk te maken in de bestemming 'Natuur' (deze omgevingsvergunning was abusievelijk niet meegenomen in het vorige bestemmingsplan);
• omgevingsvergunning Erflaan 11 (27 mei 2015): voor het oprichten van een 'ecologische strobalenwoning';
• omgevingsvergunningen Cantharel 6, 9, 44, 32, 45, 49 en Niesoordlaan 72a (divers 2017): voor beperkte planologische afwijkingen van het bestemmingsplan;
• omgevingsvergunning Verlengde Ekamperweg 2 (12 juni 2017): voor een afwijkende bouwhoogte en de aanleg van een botenhuis;
• omgevingsvergunning Verlengde Ekamperweg 1 (3 april 2018): voor een afwijkend woonoppervlak;
• bestemmingsplan verlegging gasleidingen(29 januari 2018);
• bestemmingsplan Winschoten-Parkwijk, Bloemenbuurt, Zeeheldenbuurt en Stadspark (15 oktober 2018), voor plandeel Pieter Smitbrug;
• addendum omgevingsvergunning Verlengde Ekamperweg 1 (30 maart 2021): voor bouwen buiten het bouwvlak.

De bovengenoemde plannen worden vervangen door voorliggend bestemmingsplan. Ten opzichte van het bestemmingsplan 'Blauwestad 2012' en 'Veegplan Blauwestad' is de plangrens op enkele punten gewijzigd. Dit komt omdat sommige percelen inmiddels in aangrenzende plannen zijn ondergebracht, waaronder het bestemmingsplan 'Midwolda - Oostwold' (vastgesteld dd. 16 juli 2018) en het bestemmingsplan Winschoten-Parkwijk, Bloemenbuurt, Zeeheldenbuurt en Stadspark (ontwerp, 14 mei 2018).

Aan de oostkant van het plangebied zijn de jachthaven en verblijfsrecreatieve activiteiten ter plaatse van Hoofdstraat 9 in Beerta toegevoegd aan het plangebied.

Uitgangspunt voor de juridische regeling van dit bestemmingsplan is - conform de geldende (bestemmings)plannen - een globale wijze van bestemmen. Er is flexibiliteit nodig om maatschappelijke en economische ontwikkelingen te kunnen faciliteren. Uiteraard is daarbij gekeken naar een gezonde balans tussen ontwikkelingsmogelijkheden ('wat kan') en bestaande waarden ('wat is'). Ook de rechtszekerheid van burgers en bedrijven heeft de gemeente bij het opstellen van dit bestemmingsplan steeds in het oog gehouden.

Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk geeft het beleidskader voor het plangebied weer. In hoofdstuk 3, de planbeschrijving, gaat het om de huidige situatie binnen het plangebied en de juridische regeling voor de toekomst. Hoofdstuk 4 betreft de toets aan wet- en regelgeving op het gebied van natuur, milieu, archeologie, water en dergelijke. De laatste twee hoofdstukken gaan achtereenvolgens in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Jachthaven Midwolda (Bron: blauwestad.nl)

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijk

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, maart 2012) haar ambities tot 2040 weergegeven. De ondertitel van de SVIR luidt 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Om dat te bereiken zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen aangegeven:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke na-tuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Eén van de nationale belangen uit de SVIR is 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' (nr. 13). Om dit nationaal belang concreet invulling te geven, heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) laten opnemen. Daardoor zal bij ruimtelijke besluiten gemotiveerd moeten worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De stappen die worden gevraagd, bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

Op 1 juli 2017 is de Ladder voor duurzame verstedelijking vereenvoudigd. Het systeem van 'tredes' is daarbij losgelaten. Daarnaast is het begrip 'regionale behoefte' vervangen door het begrip 'behoefte'. Wat blijft is de noodzaak om een zorgvuldige afweging te maken ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Als de behoefte is aangetoond zal gemotiveerd moeten waarom de bijbehorende ruimtevraag niet binnen het bestaande stedelijke gebied kan worden opgelost.

De ontwikkelingen die op grond van voorliggend bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt liggen voornamelijk binnen de vijf woongebieden van Blauwestad, die in het provinciaal beleid zijn aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied' (zie paragraaf 2.2). Voor zover dit bestemmingsplan ontwikkelingen daarbuiten, dus in het buitengebied, mogelijk maakt, geldt dat daarvoor reeds een planologische procedure is doorlopen. Overige ontwikkelingen zijn alleen mogelijk op grond van een wijzigingsprocedure. Strikt genomen maakt dit bestemmingsplan dus geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk en hoeft de 'laddertoets' dus niet doorlopen te worden.

2.2 Provincie

OMGEVINGSVISIE EN -VERORDENING

Op 1 juni 2016 is de Omgevingsvisie 2016-2020 vastgesteld. Op 3 februari 2021 is de Omgevingsvisie voor het laatst geactualiseerd. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie streeft naar het verder verbeteren van het aantrekkelijke woon- en leefklimaat binnen de provincie. Het accent ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving.

In de Omgevingsvisie is het provinciale beleid geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

Ruimte

• 1. Ruimtelijke kwaliteit
• 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• 3. Ruimte voor duurzame energie
• 4. Vitale landbouw

Natuur en landschap

• 5. Beschermen landschap en cultureel erfgoed
• 6. Vergroten biodiversiteit

Water

• 7. Waterveiligheid
• 8. Schoon en voldoende water

Mobiliteit

• 9. Bereikbaarheid

Milieu

• 10. Tegengaan milieuhinder
• 11. Gebruik van de ondergrond

Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening 2016-2020 (voor het laatst geactualiseerd op 3 februari 2021). Hiermee laat de provincie het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) doorwerken in plannen van gemeenten en waterschappen.

Het plangebied maakt deel uit van 'Oldambt', één van de zeven regio's die in de Omgevingsvisie worden onderscheiden. Kenmerkend voor het Oldambt is "een groot contrast tussen de groene bebouwingslinten op de hoger gelegen glaciale ruggen en de grootschalige open Dollardpolders met een structuur van opeenvolgende (voormalige) slaperdijken en boerderijreeksen." Een bijzondere ontwikkeling in dit gebied is Blauwestad. De provincie zegt hierover: "De ontwikkeling van Blauwestad vraagt voorlopig om een blijvende betrokkenheid van ons, de gemeente Oldambt en andere betrokken overheden/organisaties en bewoners. Wij brengen samen met de gemeente Oldambt na een periode van relatieve stilstand het project Blauwestad in beweging."

Op de kaarten die bij de Omgevingsvisie/-verordening horen zijn kenmerken en waarden voor het plangebied aangegeven. Hieronder zijn de belangrijkste opgesomd. Daarbij is steeds aangegeven wat ermee gedaan is in dit bestemmingsplan.

• Buitengebied/Stedelijk gebied: de woongebieden en delen van Meerland - Ekamp zijn aangeduid als 'stedelijk gebied'. De tussenliggende (open) gebieden, het Oldambtmeer en de de randen behoren tot het 'buitengebied'. Voor beide gebiedstypen gelden afzonderlijke regels. Zie hiervoor paragraaf 3.2.
• Uitbreiding agrarisch bouwblok tot 1 ha: in deze gebieden is uitbreiding van landbouwbedrijven mogelijk tot een oppervlakte van maximaal 1 ha. Deze regeling is bedoeld om het bebouwd gebied en de meest kwetsbare elementen en structuren in het landschap tegen een omvangrijke schaalvergroting van landbouwbedrijven in de omgeving te beschermen. Gelet op het 'woonkarakter' van Blauwestad en de kleinschaligheid van de aanwezige agrarische bedrijven, is besloten om deze regeling niet te concretiseren in dit bestemmingsplan.
• Glaciale ruggen: het gaat hier om aardkundig waardevolle gebieden waarvan het reliëf beschermd dient te worden. Aan deze gebieden is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' toegekend. Uitgezonderd hiervan zijn de delen die binnen het Oldambtmeer of de reeds bouwrijp gemaakte woongebieden vallen.
• In het plangebied komen twee typen natuurgebied voor: het onbebouwde deel aan de zuid- en westkant van de Blauwestad behoort deels tot het 'Natuurnetwerk Nederland' (NNN). Meer verspreid over het plangebied liggen percelen die zijn aangeduid als 'Bos- en natuurgebied buiten Natuurnetwerk Nederland'. Het NNN is een samenhangend netwerk van bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden, verbindingszones en agrarische gebieden met bovengemiddelde natuurwaarden (beheergebieden). Aan deze gebieden is de bestemming 'Natuur' toegekend. De overige natuurgebieden zijn bestemd als 'Bos'.
• Bergingsgebied/diepe plassen: bergingsgebieden zijn bedoeld om bij wateroverlast (hoge boezemwaterstanden) boezemwater gecontroleerd in te laten en tijdelijk te bergen om overstromen of doorbreken van boezemkaden elders te voorkomen. Zo mogelijk hebben bergingsgebieden ook andere functies (bijv. natuur, recreatie). Aan het Oldambtmeer is de bestemming 'Water' toegekend. Recreatief medegebruik is op grond van de regels toegestaan. De dijken rondom het meer zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Aan de westkant van het plangebied liggen twee 'diepe plassen'. Deze dienen beschermd te worden vanwege hun hoge waterkwaliteit. Beide plassen hebben de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - diepe plassen' gekregen.
• Op de kaart 'Milieu' zijn wegen aangeduid die tot het Provinciaal basisnet behoren. Het gaat hier om transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en waarvoor zones gelden in verband met externe veiligheidsrisico's. Binnen het plangebied gaat het om de (zones van de) A7, N967 en N966. Op de verbeelding zijn de bijbehorende veiligheidszones voorzien van de gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen'.

Het Park (bron: Blauwestad.nl)

2.3 Gemeente

Vigerend (bestemmings)plannen

Op dit moment zijn voor het plangebied meerdere (bestemmings)plannen en omgevingsvergunningen van kracht (zie hoofdstuk 1 voor een opsomming). Deze worden nu vervangen door één actueel bestemmingsplan. Daarbij zullen, zoals aangegeven, de huidige planologisch-juridische regelingen in grote lijnen worden gehandhaafd. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op punten die afwijken van de vigerende regelingen.

Gebiedsvisies

Voor Blauwestad en omgeving zijn enkele gebiedsvisies van toepassing. Het gaat hier onder meer om de Gebiedsvisie Meerland - Ekamp (Invra Plus, 20 februari 2007), Stedenbouwkundig plan Noordrand (HKB, 9 februari 2010), de Stedenbouwkundige visie Oostrand - Beerta Finsterwolde en Blauwestad (BügelHajema Adviseurs B.V., 12 oktober 2009) en Koersbeeld Havenkwartier Blauwestad (Bouwteam Blauwestad, 22 februari 2017). Deze visies zijn richtinggevend bij de concrete invulling van de betreffende gebieden.

Programma Wonen Oldambt 2021-2026

Met het Programma Wonen wil de gemeente sturen op het beschikbaar houden van een aantrekkelijk en breed woningaanbod, passend bij de vraag. Het gaat hierbij om zowel goede en betaalbare huurwoningen als toekomstbestendige koopwoningen. De gemeente kan en wil ook ruimte biden voor nieuwbouw diebijdraagt aan de kwaliteiten diversiteit an de woningvoorraad in Oldambt.

Specifiek voor Blauwestad is het totaal aantal woningen vastgesteld op 1250 woningen. In het 'Havenkwartier' wordt de hoogste dichtheid gerealiseerd, in totaal 350 woningen. De verkoop van het aantal woningen in de andere vier woongebieden moet hierop worden afgestemd.

De eerder gehanteerde grens op een prijsniveau van 325.000 euro wordt gehandhaafd. Er zal verder worden ingezet op projectmatig ontwikkelen van vrijstaande woningen in 'Het Riet-Midden', 'De Wei'en twee-onder-een-kapwoningen in 'Het Park'.

Ligplaatsenverordening

In het Aanwijsbesluit als bedoeld in artikel 2, lid 2, Ligplaatsenverordening gemeente Oldambt (1 januari 2010) zijn gedeelten van openbaar water aangewezen waar met schepen een ligplaats kan worden ingenomen. Binnen Blauwestad zijn enkele plekken voor recreatieschepen aangewezen. Het gaat onder andere om openbaar water binnen De Wei, De Riet en Het Park. Ook aan enkele steigers langs het 'oude land' zijn diverse ligplaatsen aangewezen. Het bestemmingsplan is afgestemd op dit aanwijzingsbesluit, dat van toepassing blijft.

Ontwikkelingsvisie

Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Oldambt en Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen hebben op 17 juni 2010 de Ontwikkelingsvisie ‘Blauwestad in het Oldambt’ vastgesteld. De ontwikkelingsvisie geeft onder meer aan waar wel en waar niet mag worden gebouwd. Dat omdat het kavelaanbod groter is dan de vraag. Sommige gronden blijven daardoor langer braak liggen dan verwacht. De visie denkt voor deze gronden aan een tijdelijk invulling als landschap of ten behoeve van recreatiedoeleinden. Andere punten uit de ontwikkelingsvisie zijn:

• meer samenhang aanbrengen tussen de Blauwestad en de omgeving: naar een integraal ontwikkelingsplan;
• de basisinfrastructuur (verder) op orde brengen;
• de vijf woongebieden binnen de Blauwestad (door)ontwikkelen.

De ontwikkelingsvisie vormt het belangrijkste kader voor de ontwikkelingen binnen Blauwestad en is aangevuld met het projectplan 'Blauwestad aanpak 2015, zichtbaarheid van kwaliteit'. In hoofdstuk 3 is op beide beleidstukken ingegaan. Zie ook hieronder voor de inhoud van het projectplan.

Het Riet (bron: blauwestad.nl)

Nota Archeologie

In oktober 2010 heeft de gemeenteraad van Oldambt de Nota Archeologie en de bijbehorende Beleidskaart Archeologie vastgesteld. In de Nota Archeologie wordt beschreven hoe de gemeente omgaat met de archeologische, cultuurhistorische en cultuurlandschappelijke waarden binnen haar grondgebied. Bekende en te verwachten archeologische waarden zijn op de beleidskaart weergegeven. Anderzijds zijn grote delen van de bebouwde kernen vrijgesteld van archeologisch onderzoek omdat door moderne verstoringen hier al geen sprake meer is van archeologische waarden. De beleidskaart kent een vierdeling voor te beschermen gebieden. De eerste twee groepen zijn bekende terreinen en onder 3 en 4 betreft het terreinen met verwachtingswaarden:

• 1. AMK-terreinen en andere terreinen van cultuurhistorische waarde: voor deze terreinen wordt gestreefd naar behoud. Als dat niet mogelijk is, vindt bureauonderzoek plaats;
• 2. historische dorpskernen en bebouwing, alsmede cultuurlandschappelijke waardevolle relicten: bij ingrepen > 100 m² vindt bureauonderzoek plaats;
• 3. gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarden: bij ingrepen >200 m² vindt bureauonderzoek plaats;
• 4. gebieden met lage archeologische verwachtingswaarden: bij ingrepen >500 m² vindt bureauonderzoek plaats;

De Nota Archeologie geeft richtlijnen voor de vertaling naar bestemmingsplanregels. Deze regels zijn in dit plan onder meer vertaald naar enkele dubbelbestemmingen. Zie verder paragraaf 3.2 en 4.9.

Karakteristieke objecten

Blauwestad heeft een inventarisatie en selectie van karakteristieke objecten laten uitvoeren. Op deze wijze kan worden voorkomen dat panden worden gesloopt zonder dat een nadere afweging kan worden gemaakt ten aanien van de cultuurhistorische waarde.

De aangewezen karakteristieke panden worden verankerd in het voorliggende bestemmingsplan door middels van een aanduiding 'karakteristiek' op de aangewezen panden en een regeling in de algemene bouwregels waarin is aangegeven dat het slopen van gebouwen zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning is verboden

In Blauwestad zijn in totaal acht panden aangewezen als karakteristiek. Dit betreft Ekamperweg 4 en 29, en Oostereinde 9, 14, 18, 24/24a, 45 en 49. In Bijlage 5 bij de regels is een omschrijving opgenomen van de objecten.

Welstandsnota en beeldkwaliteitsplannen

Op 21 maart 2013 is de Welstandsnota Gemeente Oldambt vastgesteld. Het doel van de welstandsnota is een bijdrage leveren aan het behouden en versterken van de beeldkwaliteit. Waar het bestemmingsplan vooral de functies en het ruimtebeslag van de bouwwerken regelt, gaat de welstandsnota over de architectonische vormgeving van bouwwerken. Voor Blauwestad is het algemene uitgangspunt "dat het tussengebied naar de dorpen zo vorm wordt gegeven dat oud en nieuw los van elkaar blijven en elkaar niet verstoren. De verschillende karakteristieke zichtlijnen vanaf het water naar de diverse randen van het meer moeten in stand blijven en wellicht met een zorgvuldig geplaatst accent worden verrijkt." De volgende welstandsgebieden liggen (deels) binnen Blauwestad: 'Verbindingslint Blauwestad', 'Groene laan en 'Erven.'

Voor deze gebieden zijn criteria geformuleerd ten aanzien van de plaatsing, de hoofdvorm, het aanzicht en de opmaak van bebouwing. Het welstandsbeleid is ondergeschikt aan het bestemmingsplan. De ruimte die het bestemmingsplan biedt, kan dus niet worden beperkt in een welstandsnota. Het plangebied is bij verschillende welstandsgebieden ingedeeld. Zie hiervoor de kaart op bladzijde 18 van de welstandsnota.

Huidige regeling voor de woongebieden

Voor de Blauwestad zijn op dit moment vier beeldkwaliteitsplannen van kracht. Deze zijn gekoppeld aan de welstandsnota. Het gaat om de beeldkwaliteitsplannen voor De Wei (22 juni 2005), Het Park (20 november 2006), Het Riet (12 november 2006) en Het Wold (6 februari 2008). Voor het woongebied Havenkwartier is op dit moment geen beeldkwaliteitsplan van kracht, de plannen in dit gebied worden op dit moment middels ontwikkelovereenkomsten voorzien van criteria voor beeldkwaliteit.

Nieuwe regeling: Welstandskader Blauwestad

Voor de actualisering van de huidige beeldkwaliteitsplannen is gekozen voor het opstellen van één nieuw document voor de welstandstoetsing: Welstandskader Blauwestad. Verder is er gekozen voor een duidelijkere koppeling tussen het nu voorliggende bestemmingsplan Blauwestad 2021 en dat welstandskader. In het bestemmingsplan wordt de plaatsing (situering) van de woningen en de maximale maatvoering geregeld, het welstandskader geeft duidelijkheid over de vormgeving van de woningen, de zogenaamde uiterlijke verschijningsvorm. Dit sluit alvast aan op de aanstaande invoering van de omgevingswet.

Verder geeft het welstandskader duidelijkheid wat betreft het realiseren van steigers en insteekhavens in de woongebieden van Blauwestad en de vormgeving van erfafscheidingen.

In de regels is een koppeling gemaakt met deze beeldkwaliteitsplannen (zie artikel 41.1 Nadere eisen beeldkwaliteitsplannen). De gemeente bereidt op dit moment een herziening van deze beeldkwaliteitsplannen voor (zie Bijlage 1 Beeldkwaliteitskader Blauwestad). Daarbij wordt gestreefd naar één beeldkwaliteitsplan waarin per woongebied op hoofdlijnen de gewenste beeldkwaliteit is weergegeven.

Omgevingsvisie

Ter voorbereiding op de nieuwe Omgevingswet heeft de gemeenteraad van de gemeente Oldambt op 30 oktober 2017 de Omgevingsvisie vastgesteld. In de visie staat hoe de gemeente over de toekomst van Oldambt denkt en welke koers er gevolgd gaat worden. De Omgevingsvisie zet in op ruimte voor differentiatie en ontwikkeling binnen Blauwestad: "Kenmerkend voor Blauwestad is de differentiatie in woon/werkmilieus. Functiemenging kan deze differentiatie bevorderen". Vooral Havenkwartier wordt hiervoor geschikt geacht. De voorzieningen dienen wel complementair te zijn aan voorzieningen in de omliggende dorpen. Verder is er ruimte voor experimenten binnen Blauwestad, "hiermee kan goed ingespeeld worden op vragen uit de markt". Dat geldt ook voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen. Tenslotte benadrukt de Omgevingsvisie het belang van woningbouw binnen Blauwestad als aanvulling op de dorpen. Door het woonaanbod binnen Blauwestad is het mogelijk om "wegtrekkende inwoners alsnog vast te houden in het gebied, of terug te laten komen". Concurrentie moet daarbij worden voorkomen.

Deze ruimte voor woon-werkfuncties, voorzieningen, toerisme en recreatie en de doorontwikkeling van Blauwestad als gevarieerd woongebied, wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt door de toegekende globale bestemmingsregeling. Daarnaast zijn specifieke regelingen opgenomen binnen gebieden waar al concrete ontwikkelingen voorzien zijn. Zie verder hoofdstuk 3.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie en opgaven

Blauwestad is een waterrijk natuur-, recreatie- en woongebied ten oosten van de stad Groningen. Het gebied is circa 1.000 hectare groot. Blauwestad is ontwikkeld om bij te dragen aan de sociaal-economische groei en leefbaarheid van het Oldambt. In 2006 streken de eerste bewoners in Blauwestad neer.

Blauwestad is in trek bij recreanten en liefhebbers van natuur en landschap. Er is veel geïnvesteerd in vaarverbindingen, fietspaden, stranden en groenstructuren. Evenementen en diverse vormen van bedrijvigheid zorgen inmiddels voor de nodige reuring in het gebied.

De woningmarkt is aangetrokken. De projectmatige bouw binnen Havenkwartier en een deel van De Wei blijkt in een grote vraag te voorzien, maar ook in de overige woongebieden is sprake van een toename in kavelverkoop. De onderstaande afbeelding biedt een overzicht van de kavelverkoop per eind 2021. De roze kavels geven aan waar nog verkoopmogelijkheden liggen. De grijze en oranje kavels zijn recent verkocht respectievelijk in optie genomen.

De blauwe icoontjes op onderstaande kaart tonen de recreatieve mogelijkheden aan deze zijde van Blauwestad: inlaatplaatsen voor boten, visgelegenheid, strandjes, surfopstapplaatsen, een fietspont, camperplaatsen, speelvoorzieningen, etc.

Kavelkaart (Bron: gemeente Oldambt, geraadpleegd 15-11-2021)

In de Ontwikkelingsvisie 'Blauwestad in het Oldambt' (17 juni 2010) en het projectplan 'Blauwestad aanpak 2015, zichtbaarheid van kwaliteit' (januari 2015) is een aantal opgaven voor de toekomst van Blauwestad geformuleerd. Deze zijn de afgelopen jaren met succes ten uitvoer gebracht. De realisatie van de Pieter Smitbrug (Blauwe loper) en de officiële opening daarvan in 2021 is met recht de kroon op het vergoten van de zichtbaarheid van de Blauwestad en het op orde brengen van de basis infrastructuur. Tussen Winschoten en Blauwestad is nu nog meer de verbinding aanwezig die zorgdraagt voor de aantrekkelijkheid van Blauwestad als woon- recreatie en natuurgebied.

Blauwestad en omgeving

Onder dit speerpunt wordt verstaan: het verbeteren van de samenhang tussen Blauwestad met het Oldambt, met de aanliggende dorpen en de Ring Blauwestad en met de kern Winschoten. Als kader voor deze ontwikkeling is de Toeristisch Recreatieve Infrastructuur 4 vastgesteld (Stuurgroep Blauwestad, 18 oktober 2018).
In 2022 en de jaren daarna zal een groot aantal fietspaden worden verbreed, ontbrekende paden worden aangelegd en overige toeristische voorzieningen worden aangebracht. Zo staat onder meer een fietspad langs het Noordereinde op de rol en zal tussen de Pieter Smitbrug en de binnenstad van Winschoten een goede fietsroute door het stadspark worden aangelegd.

De vijf woongebieden binnen de Blauwestad (door)ontwikkelen

Blauwestad bestaat uit vijf verschillende woongebieden: Het Riet, De Wei, Het Park, Het Wold en Het Havenkwartier. Hierna wordt per woongebied een korte typering van de huidige (verkoop)situatie gegeven, gevolgd door de 'uitwerkingspunten' uit de ontwikkelingsvisie en de vertaling daarvan in dit bestemmingsplan.

Het Riet

Het Riet kenmerkt zich door de organisch vormgegeven eilanden. De kavels liggen allen aan het water en hebben een insteekhaven of steiger. De architectuur is natuurlijk, informeel en transparant (veel glas) en zeer divers. Daken zijn plat of met kap (max 9 meter hoog en met helling tussen 20 en 60° in riet of met grijze pan. De gevels zijn uitgevoerd in hout of andere materialen met een natuurlijke kleur.

Het Riet appelleert duidelijk aan de kernkwaliteiten van Blauwestad en concurreert niet met het bestaande aanbod in Oldambt. Het beeld van Het Riet is positief in de markt: Grote kavels op ruime eilanden in een natuurlijke omgeving met een directe aansluiting op het Oldambtmeer. De structuur van dit deel van Blauwestad blijft gehandhaafd.

De uitwerkingspunten voor Het Riet zijn:

• 1. prioriteit bij verkoop van kavels met projectwoningen in het middengebied (Falster, Saltholm en Lindholm). Waar nodig en mogelijk structuur van kavels verbeteren;
• 2. de noordelijke eilanden ontwikkelen voor de uitgifte van kavels inclusief het aanleggen van de benodigde wegen en bruggen.

De Wei

In woongebied De Wei liggen de kavels op langgerekte eilanden met brede vaarten. De bouwstijl is landelijk met een speelse combinatie van vrije kavels en projectmatige bouw. De goten zijn laag met een dakhelling tussen de 30 en 60°. In enkele gedeeltes van De Wei zijn ook platte daken aanwezig.

De kavels van De Wei liggen goed in de markt. Dit gebied zal in de komende jaren worden afgerond met het realiseren van woningen aan de Kievit en de Kiekendief. Verder zal een plan tot ontwikkeling komen voor het bebouwen van het eiland ten noorden van de Kievit inclusief een ontsluiting naar dat eiland.

Het Park

De kavels van Het Park zijn gelegen rondom een 'brink', een centrale groene ruimte. De kavels liggen aan of achter de brink, aan de rietkraag of direct aan het water. De huizen zijn er klassiek en statig, en typeren zich door een symmetrische voorgevel. Verder zijn volgens beeldkwaliteitsplan vereist dat de nok maximaal

12 meter hoog (schild- of zadeldak), met een dakhelling tussen de 15 en 60° en een hoge gootlijn. Gevels zijn uitgevoerd in donkerroodbruine baksteen of witgeschilderd hout. De erfafscheidingen bestaan uit lage witte hekken en beukenhagen.

Ook binnen Het Park is er een toenemende vraag naar kavels. Nadruk ligt op verkoop aan de Elfenbank en de Vliegenzwam waarbij aan de laatstgenoemde straat ook de mogelijkkheid bestaat voor de bouw van twee-onder-een-kapwoningen in dit deel van Blauwestad.

Aan het centraal gelegen openbaar gebied, waar inmiddels een fruitboomgaard met proeverij/verkooppunt zijn ontwikkeld, is in de verbeelding de bestemming Groen toegekend.

Voor het westelijke deel van Het Park zal in de komende periode een verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan worden gemaakt. De omgeving rond de Wilgenborg zal daarbij blijvend een recreatieve bestemming gaan krijgen.

Het Wold

Het Wold ligt omsloten door bos en water, tussen natuurgebied Reiderwolde en het Reiderdiep in. Het Wold is een plek voor creatieve woningontwerpen op ruime kavels tot 5.400 m2. Door de grootte van de kavels en de brede groenzones tussen de huizen is er veel privacy. De woningen dienen onder architectuur te worden gebouwd, met een maximum bouwhoogte van 10 meter. Verder is er veel mogelijk in stijlen en materiaalkeuze.

Het Wold is ook erg in trek bij kavelkopers, de komende jaren zal het zuidelijke deel worden uitgegeven. Verder wordt er nagedacht over het ontwikkelen van het noordelijke deel zodat dit gebied tot ontwikkeling kan komen in de jaren na de voltooiing van het zuidelijke deel van Het Wold.

Het Havenkwartier

Het Havenkwartier is het levendige hart van Blauwestad en is in ontwikkeling op het schiereiland naast de jachthaven, het informatiecentrum van Blauwestad en horecagelegenheid Heerlijke streken. In de jaren tussen 2015 en nu zijn op de landtongen in het oostelijk deel van het Havenkwartier projectmatige vrijstaande woningen gerealiseerd in het kader van vraaggericht bouwen.

Fase 1 Havenkwartier (Bron: hethavenkwartier.nl)

Het Havenkwartier is ook rondom de jachthaven een succes gebleken, er zijn vier fasen gerealiseerd van de oud-hollandse woningen en recent is ook de vergunning verstrekt voor de bouw van woningen en appartementen in de laatste fase; Het Arsenaal.

Ook is in het Havenkwartier het project Havenmeester tot stand gekomen, geschakelde bungalows.

De laatste projecten die in het gebied vorm zullen krijgen zijn het project Havenkade en de doorontwikkeling van Havenkwartier Midden. Het project Havenkade omvat naast woningen en appartementen ook voorzieningen op de begane grond zoals ambachten, vormen van detailhandel en horeca. In het Havenkwartier Midden wordt ingezet op grondgebonden woningen in jaren '30 of maritieme stijl en een tweede fase voor het project Havenmeester. Verder zal er ingezet worden op de bouw van een brug die tussen het Havenkwartier en Het Park wordt gerealiseerd (Beekjuffer) en een tweetal bruggen binnen het Havenkwartier.

Duurzaamheid

Voor het ontwerp van Blauwestad is 'duurzaamheid' een richtinggevend principe geweest. Zo is een waterhuishouding gecreëerd met veel bergend vermogen en zijn woongebieden zodanig ingericht dat optimale bezonning mogelijk is. De gemeente Oldambt streeft naar zoveel mogelijk energieneutraliteit.

Onderdeel van dit beleid is een maatregelenpakket voor bestaande nieuwbouw. Zo krijgen woningeigenaren desgewenst een energieadvies van de gemeente. Ook bij de gesprekken die de gemeente voert over kaveluitgifte is duurzaamheid een vast onderdeel.

3.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt de juridische systematiek van dit plan op hoofdlijnen toegelicht.

Woonbestemmingen

Aan de woongebieden binnen Blauwestad zijn afzonderlijke bestemmingen toegekend. Het gaat hier om gebieden die onderscheidend zijn qua ruimtelijke opzet, bouwmassa's, woningtypologieën en beeldkwaliteit. Dit onderscheid wil de gemeente handhaven. Er is gekozen voor de volgende zes woonbestemmingen:

• Woongebied - De Wei;
• Woongebied - Havenkwartier;
• Woongebied - Het Park;
• Woongebied - Het Riet;
• Woongebied - Het Wold.
• Wonen (oudere gebiedsbebouwing).

Voor de gehele ontwikkeling van Blauwestad (2040) blijft het oorspronkelijke uitgangspunt, zijnde de realisatie van circa 1.250 woningen, van toepassing.
De hoogste dichtheid met een aantal van maximaal 350 woningen wordt gerealiseerd in het Havenkwartier,

Ten aanzien van de realisering van maximaal 350 woningen in Het Havenkwartier wordt ervan uitgegaan dat in de andere woongebieden minder dan het maximum van 250 woningen per gebied wordt gerealiseerd en dat de verkoop hierop wordt afgestemd. De eerder gehanteerde demarcatiegrens op een prijsniveau van € 325.000,-- blijft gehandhaafd, waarbij inbegrepen meerwerken zoals een (luxe) badkamer, keuken, garage en inrichtingskosten tuin. Onder deze grens mogen vanaf de fase 5 van het 'plan Geveke' (eerdere besluitvorming Stuurgroep Blauwestad over fase 1 tot en met 4 'plan Geveke' en plan 'Havenmeester' valt onder de oude afspraken) de komende jaren maximaal 30 woningen woren gerealiseerd. Dit aantal wordt opgenomen in de nieuwe woonvisie van de gemeente Oldambt.

De bestemming 'Wonen' geldt voor de oudste woonbebouwing in het gebied. Voor de betreffende woningen/kavels gelden afwijkende bebouwingsbepalingen ten opzichte van de andere woonbestemmingen. Alle woonbestemmingen sluiten zoveel mogelijk aan bij de geldende juridische regeling (zie hoofdstuk 1 ) en bij de vastgestelde beeldkwaliteitsplannen. Daarnaast is aansluiting gezocht bij de 'woonregeling' van bestemmingsplannen die recent zijn vastgesteld. Zo is de ruimere 'woon-werkregeling 'uit het bestemmingsplan Midwolda-Oostwold (2018) overgenomen.

Overige bestemmingen

Naast de woonbestemmingen zijn op grond van de vigerende bestemmingsplannen en het huidig gebruik, diverse andere bestemmingen aan het plangebied toegekend. Zo zijn de hoofdwegen afzonderlijk bestemd als 'Verkeer', is voor het Oldambtmeer de bestemming 'Water' opgenomen, zijn de agrarische gronden en bedrijven als 'Agrarisch' bestemd, gelden er verschillende recreatieve bestemmingen en zijn de bestemming 'Natuur' en 'Bos' toegekend aan de NNN- en overige natuurgebieden.

Dubbelbestemmingen

In dit bestemmingsplan zijn meerdere dubbelbestemmingen opgenomen. Dat zijn bestemmingen die naast andere bestemmingen/aanduidingen gelden en beperkingen met zich meebrengen. Zo gelden er dubbelbestemmingen voor de aardgastransportleidingen, het waardevol groen, het waardevol reliëf, de waterkeringen en de archeologische (verwachtings)waarden. In de dubbelbestemmingen zijn onder andere beperkingen voor grondverzet ter plaatse van deze waarden/objecten opgenomen.

Havenkwartier (bron: blauwestad.nl)

Gebiedsaanduidingen

Op de 'geluidzone - industrie' , 'veiligheidszone - bedrijven', 'veiligheidszone - bevi' en 'veilgheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' wordt in het volgende hoofdstuk ingegaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - zoekgebied ruiterpad' is een gebied aangewezen voor de aanleg van ruiterpaden. Er is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor de aanleg van ruiterpaden.

De zogenaamde 'wetgevingzone - wijzigingsgebieden' hebben betrekking op nieuwe ontwikkelingen waarvoor te zijner tijd een 'plan van wijziging' opgesteld gaat worden. Het gaat om:

• 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1': deze als 'Agrarisch' bestemde gronden kunnen worden gewijzigd in 'Natuur' ten behoeve van de verdere ontwikkeling van het Natuurnetwerk Nederland;
• 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2': het gaat hier om een zoekgebied waar een bedrijfswoning met schuur voor gebruik als schaapskooi of een aan huis verbonden beroep of bedrijf of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten gevestigd kunnen worden;
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 3': het gaat om de bouw van een havengebouw met ondergeschikte detailhandel en lichte horeca van categorie 1;
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 4': het gaat hier om enkele voormalige agrarische (bebouwde) kavels langs de Oostereinde die gewijzigd kunnen worden in 'Wonen' ten behoeve van woon-werk-combinaties;
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 5': het gaat hier om de agrarische gronden rondom de trailerhelling aan de Ekamperweg die kunnen worden gewijzigd ten behoeve van kleinschalige watergebonden bedrijvigheid, zoals een werf, watersportwinkel en bedrijfswoning.;
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 6': het gaat hier om een agrarisch perceel nabij Clingeweg 3 dat kan worden gewijzigd ten behoeve van de bouw van maximaal 6 recreatiewoningen (60 m2 per woning), ondergeschikte horeca, twee praktijkruimten (elk ten hoogste 12 m2) en een verhuurbare groepsruimte voor 15-25 personen;
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 7': het perceel Oostereinde 24 in Winschoten heeft op dit moment een horecabestemming. In het licht van het onderzoek van de provincie Groningen naar de verkeersintensiteit van de Blauwe Roos is voor deze loctie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar 'Verkeer';
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 8': eiland De Flintenberg heeft de bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie'. Met de wijzigingsbevoegdheid wordt verblijfsrecreatie mogelijk gemaakt in de vorm van de bouw van maximaal drie recreatiewoningen;
• 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 9'; in de bestemming 'Water' is aan de oostkant van het plangebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om ter plaatse van het zoekgebied waterwoningen te realiseren;
• wetgevingzone - wijzigingsgebied 10: in de bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie' wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de vestiging van horecabedrijven van horeca categorie 1;
• wetgevingzone - wijzigingsgebied 11: in de bestemming 'Water' wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bouw van drijvende recreatiewoningen mogelijk te maken.
• wetgevingzone - wijzigingsgebied 12: in de bestemming 'Natuur' wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bouw en het gebruik van een horecapaviljoen (horeca categorie 1) met ondergeschikte detailhandel mogelijk te maken;

Voor al deze wetgevingszone - wijzigingsgebieden geldt dat, indien hier gebruik van wordt gemaakt, er een 'plan van wijziging' zal worden opgesteld. Een dergelijk plan doorloopt de reguliere Wro-procedure met inspraakmogelijkheden. Ook zullen in dat kader de zogenaamde omgevingsonderzoeken moeten worden gedaan (in Bijlage 2 Haalbaarheid wijzigingsbevoegdheden vindt een eerste verkenning daarvoor alvast plaats).

Functie- en bouwaanduidingen

Voor de functieaanduidingen is, evenals voor de bestemmingen, uitgegaan van de vigerende bestemmingsplannen en het huidig gebruik. De meeste aanduidingen spreken voor zich. Hierna volgt een korte toelichting op enkele bijzonderheden.

• Bed & breakfast wordt bij recht mogelijk gemaakt (conform Oostwold). De bestaande Bed & Breakfast-locaties worden alleen aangeduid, voor zover ze afwijken van de rechtensregeling.
• De bouwaanduiding 'karakteristiek' heeft betrekking op de karakteristieke Oldambster boerderijen in het gebied. Aan deze aanduiding zijn eisen gesteld zodat de hoofdvorm en uitstraling van deze panden behouden blijft. Verder geldt er een sloopverbod, slopen is alleen mogelijk bij omgevingsvergunning.
• De aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' heeft betrekking op de solitaire woningbouwmogelijkheden in het gebied. Het gaat om projecten waarvoor afzonderlijke planprocedures zijn gevoerd (namelijk aan de Groeveweg, Oostereinde, Niesoordlaan en Nieuweweg).
• Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwbouwlocatie' is bij recht de bouw van nieuwe woningen toegestaan;
• De 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende oppervlakte' ligt op de woonbestemmingen die deel uitmaken van het buitengebied, zoals dat is aangewezen in de Provinciale Omgevingsverordening. In de verordening is bepaald dat de oppervlakte van woningen in het buitengebied, inclusief bijbehorende bouwwerken en exclusief overkappingen, niet meer mag bedragen dan 300 m2, of de bestaande oppervlakte als de bestaande oppervlakte meer bedraagt.

Aangepaste regelingen t.o.v. vigerende bestemmingsplannen

Zoals eerder gezegd maakt dit bestemmingsplan bij recht geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Daar waar sprake is van een subantiële ingreep, geldt dat dit alleen mogelijk is op basis van een 'plan van wijzinging'. Hierboven is onder het kopje 'gebiedsaanduidingen' aangegeven om welke ontwikkelingen het dan gaat. Ten op zichte van de vigerende bestemmingsplannen zijn wel enkele bestemmingswijzigingen aangebracht op grond van het actuele gebruik of gewijzigd beleid. Het gaat om de volgende wijzigingen (niet limitatief):

• Perceel achter Zuiderringdijk 5 te Oostwold is gewijzigd van 'Bos' naar 'Agrarisch';
• Oostereinde 45-49 te Winschoten: enkele percelen in dit lint zijn gewijzigd van 'Agrarisch' naar 'Wonen' om woon-werkcombinaties in de leegstaande bebouwing mogelijk te maken;
• Schiereiland 'Clingeweg': binnen de bestaande bestemming wordt door middel van een standplaats 'ondergeschikte horeca' mogelijk gemaakt ter ondersteuning van de dagrecreatie; deze dient als pilot om te bezien of er belangstelling is voor daghoreca;
• Kop Groeveweg: maximale bouwhoogte is verhoogd van 8,5 m naar 12 m om uitzicht over de plaatselijk aanwezige dijk mogelijk te maken;
• Havenkwartier, derde fase: in dit deel van Havenkwartier wordt de regeling verruimd (gemengd) zodat woon-werk-combinaties (winkels met woningen erboven, detailhandel van beperkte omvang, horeca) en een bouwhoogte van 14 m (vanwege hogere 'winkelplint') mogelijk wordt;
• Bestemmingen Natuur/Agrarisch: alleen de 'NNN-gebieden' en 'Bos- en natuurgebied buiten Natuurnetwerk Nederland', zoals aangegeven in de Omgevingsverordening, hebben een natuurbestemming gekregen, terwijl de overige in het buitengebied gelegen gronden als 'Agrarisch' zijn bestemd;
• Wilgenborg: de eerder opgenomen 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' ten behoeve van een evenemententerrein is geschrapt zodat hier geen permanente voorziening gerealiseerd kan worden die de omliggende kavelverkoop zou kunnen hinderen;
• Funenbrug: het gebied ter hoogte van de Funenbrug/rotonde N967 is als 'Groen' bestemd om de openheid ervan te behouden en te voorkomen dat het gebied bebouwd wordt;
• Dijk Oldambtmeer: de dijk rondom het meer was in de vigerende plannen als Natuur bestemd en heeft een bestemming gekregen die aansluit bij het huidig gebruik en de direct aangenzende gronden, meestal 'Agrarisch' of 'Recreatie - Dagrecreatie' (zonder de waterkerende functie tekort te doen);
• Kavels achter Hoofdstraat Beerta: deze percelen zijn in de vigerende plannen abussievelijk bestemd als Woongebied en hebben nu, conform het huidig gebruik, de bestemming Agrarisch gekregen;
• Het Park: voor dit woongebied zijn gevellijnen op de verbeelding aangegeven zodat duidelijk wordt dat er zowel in de richting van het water als de centraal gelegen groenstrook gebouwd kan worden;
• Het Park: voor de nog niet verkavelde terreinen is de bouwaanduiding 'twee-aaneen' opgenomen, zodat ter plaatse naast vrijstaande woningen ook twee-onder-een-kapwoningen gebouwd kunnen worden.
• Voorzieningen noordrand: de aanwezige en/of voorziene horeca-gelegenheid, camperstandplaats en bebouwing binnen de 'werkhaven' zijn middels functieaanduidingen gepreciseerd op de verbeelding; het voorziene horecapaviljoen met de aanduiding 'horeca' is tegen het strand aan gesitueerd. Er is rekening gehouden met een bouwvolume van 1.400 m2 (inclusief terrassen) en een maximale bouwhoogte van 12 meter. Het paviljoen 'De Waternimf' heeft de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsbevoegdheid' gekregen. Er mag worden afgeweken van het het gebruik ten behoeve van een horecabedrijf (brasserie/lichte horeca), mits het bestaande gebouw wordt aangepast of vervangen door een nieuw gebouw of een , dat voldoet aan de beeldkwaliteitseisen van de gemeente en dat voldoet aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. Als binnen één jaar na de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan nog geen ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het planologisch afwijken voor het gebruik en het bouwen is ingediend, vervalt de mogelijkheid voor het afwijkend gebruik ten behoeve van een horecabedrijf; het aantal camperplaatsen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - camperplaatsen' is vergroot van 10 naar 25;
• Nieuweweg 86, Oostwold: het bestemmingsvlak is vergroot vanwege de plaatsing van een blokhut ;
• Zuiderringdijk 1 en 3, Oostwold: de regels voor deze percelen zijn afgestemd op de verleende vergunning voor de plaatselijk aanwezige paardenhouderij en zorgfunctie;
• De ruimtelijke onderbouwing voor Rijslaan 4, Midwolda is verwerkt. De bestemming 'Agrarisch' is gewijzigd naar de bestemming 'Maatschappelijk'. In de voormalige schuur van het hoofdgebouw mogen 5 zorgappartementen worden gerealiseerd. Deze zijn aangeduid als 'specifieke vorm van maatschappelijk - zorgappartementen'. In het voormalige voorhuis van de boerderij zijn nog eens 4 zorgappartementen gerealiseerd;
• De ruimtelijke onderbouwingen voor Verlengde Ekamperweg 1 en 2 Oostwold zijn vertaald naar een juridische regeling (afwijkende bouwhoogte en boothuis resp. woning met kantoor in bijgebouw); voor de Verlengde Ekamperweg 1 is nog een addendum voor de te realiseren schuur opgesteld, deze is als bijlage bij de regels opgenomen;
• De 'woonregels' zijn aangepast op leesbaarheid en consistentie naar aanleiding van opmerkingen door de gemeentelijke vergunningverleners;
• Groeveweg 15a, Oostwold: op dit perceel is een bouwrecht opgenomen voor de bouw van één woning. Het perceel had al de bestemming 'Wonen'. Een ruimtelijke onderbouwing is als bijlage bij de regels opgenomen;
• Natuurbegraafplaats Reiderwolde: de begrenzing van de natuurbegraafplaats ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats' is aangepast, conform de feitelijke situatie. De planregels zoals opgenomen in de bestemming 'Natuur' in lid 14.3.1 zijn ook aangepast. Het aantal graven is verhoogd van 1.000 naar 3.000 en de gebruiksregels zijn gewijzigd;
• Groeveweg 1a, 1b en 1c: de voormalige bedrijfswoningen aan de Groeveweg 1a en 1c in Oostwold, die deel uitmaakten van het bestemmingsplan 'Midwolda - Oostwold' worden meegenomen in het voorliggend bestemmingsplan en krijgen de bestemming 'Wonen'. De loods aan de Groeveweg 1b in Oostwold maakte ook deel uit van het bestemmingsplan 'Midwolda - Oostwold', deze behoudt de bestemming 'Bedrijf'. Hier zijn bedrijven van milieucategorie 1 en 2 toegestaan. De bouw van een bedrijfswoning is uitgesloten.
• Zuiderringdijk 12a, Oostwold: in eerste instantie was de bestemming van dit perceel gewijzigd in verband met de vestiging van een paardenhouderij. Omdat het perceel inmiddels is verkocht en de nieuwe bewoners er gaan wonen, wordt alsnog de bestemming 'Wonen' vastgelegd.
• Herbouw woning Zuiderringdijk Oostwold (zie kaders stedenbouw)
• Veenweg 1a Finsterwolde: de ontsluiting van het op deze locatie gevestigde bedrijf is ingetekend op deels Natuur en deels Verkeer.
• Noordereinde 3 Winschoten: er is een aanduiding 'paardenhouderj' opgenomen binnen de bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'. Hiermee wordt geregeld dat er naast een gebruiksgerichte paardenhouderij ook sprake is van een productiegerichte paardenhouderij (fokkerij). P.M.
• Noordereinde 2 Winschoten: de bestemming is gewijzigd van Wonen naar Maatschappelijk met zorgboerderij. De aanduiding 'paardenfokkerij' is geschrapt. Voor de percelen Noordereinde 2 en Noordereinde 3 is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze is als bijlage bij de regels opgenomen. P.M.
• Uitbreiding Jachthaven Noordstrand en Havenkwartier. Ruimtelijke onderobuwing en aanmeldnotitie volgen. P.M.
• Verblijfsrecreatie Reiderhaven (Hoofdstraat 9 Beerta) opnemen in bp. Ruimtelijke onderbouwing volgt P.M.
• Oostereinde 43a Winschoten. Schuurwoning. Wijziging van agrarisch in woonbestemming Ruimtelijke onderbouwing volgt. P.M.
• Havengebouw komt ook plan van. Ruimtelijke onderbouwing volgt P.M.

In het document 'highligths bestemmingsplan Herziening Blauwestad 2020' is een aantal wijzigingen in het bestemingsplan Blauwestad van een nadere toelichting voorzien. De highlights zijn als Bijlage 3 Highlights bij de toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 4 Toets aan wet- en regelgeving

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan legt in grote lijnen de juridische regeling van de geldende (bestemmings)plannen opnieuw vast. Er worden geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen bij recht mogelijk gemaakt. Voor alle ontwikkelingsmogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, geldt al een bestaande juridische regeling. Er is wel sprake van een aantal wijzigingsbevoegdheden. Mocht daar in de toekomst gebruik van worden gemaakt, dan zal een afzonderlijke procedure op grond van een 'plan van wijziging' worden doorlopen. In dat kader is ook inspraak mogelijk en zullen de benodigde omgevingsonderzoeken worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de onderzoeksaspecten volledigheidshalve nagelopen. Er is ook alvast een check gedaan met het oog op de wijzigingsbevoegdheden. De resultaten daarvan zijn opgenomen in het schema 'Haalbaarheid wijzigingsbevoegdheden', dat als bijlage 2 bij deze toelichting is opgenomen.

4.2 Wet geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt en wegen die zijn aangeduid als 'woonerf'. Als er sprake is van geluidgevoelige bebouwing binnen een zone, dient er akoestisch onderzoek plaats te vinden. Voor woningen binnen een zone bedraagt de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel: 48 dB (artikel 82, lid 1 van de Wet geluidhinder). Burgemeester en wethouders kunnen voor bepaalde situaties een hogere waarde vaststellen.

Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarvoor nieuw onderzoek is vereist.

4.3 Wet milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. Het plangebied maakt in belangrijke mate deel uit van gebiedstype 'rustige woonomgeving'. Dit betekent dat de richtafstanden onverkort gelden.

Binnen en rond het plangebied zijn diverse bedrijven gelegen. Grotere concentraties van bedrijvigheid is te vinden langs de A7 en de bebouwingslinten van de omliggende kernen. Verspreid over het plangebied komt vooral agrarische en lichtere vormen van bedrijvigheid voor. Ten zuiden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Winschoten. Voor dit terrein geldt een geluidzone waaraan beperkingen voor geluidsgevoelige objecten gekoppeld zijn. In de verbeelding is deze 'geluidzone - industrie' als gebiedsaanduiding opgenomen.

Dit bestemmingsplan maakt - anders dan al is afgewogen in de geldende bestemmingsplannen - geen ontwikkelingen binnen de zones van bedrijvigheid binnen en rond het plangebied mogelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is bepaald dat een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd. Dit bestemmingsplan maakt ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op de luchtkwaliteit. Er is derhalve sprake van een 'nibm'-situatie waardoor onderzoek achterwege kan blijven.

4.5 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten en provincies die omgevingsvergunningen verlenen of een bestemmingsplan maken, rekening te houden met externe veiligheid. Doel van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is individuen en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Inrichtingen

Volgens de Risicokaart zijn er binnen het plangebied geen (invloedsgebieden van) Bevi-inrichtingen gelegen. Er zijn binnen het plangebied wel twee risicovolle inrichtingen aanwezig die niet onder het Bevi vallen. Het gaat om een gasproductie/-behandelingsinstallatie aan de Rijslaan te Midwolda en een gasdrukregel- en meetstation aan de Nieuweweg 17 te Finsterwolde. De risicocontour van eerstgenoemde inrichting is in de verbeelding opgenomen. De risicocontour van laatstgenoemde inrichting blijft binnen het eigen perceel.

Buisleidingen

Binnen en rond het plangebied bevinden zich in totaal vier hogedruk aardgastransportleidingen (zie onderstaande tabel voor specificaties). Voor de leidingen die binnen het plangebied zijn gelegen is in de verbeelding de dubbelbestemming Leiding - Gas opgenomen. Hiervoor geldt een zogenaamde 'belemmerde strook' van 4 m waarvoor beperkingen gelden ten aanzien van graafwerkzaamheden en het grondgebruik.

Buiten het plangebied ligt de volgende leiding met invloedsgebied binnen het plangebied:

Transportroutes

De A7, N966 en N967 zijn aangewezen voor het transport van gevaarlijke stoffen. Voor deze bij het Procinciaal basisnet behorende wegen zijn in de Omgevingsverordening veiligheidszones aangegeven (zie paragraaf 2.2). Deze zones zijn op de verbeelding aangeduid als 'veiligheidzone - vervoer gevaarlijke stoffen'. In de regels is bepaald dat hier de vestiging van objecten voor langdurig verblijf van groepen verminderd zelfredzame personen niet is toegestaan.

Voor de spoorbaan Groningen - Duitse grens geldt een invloedsgebied van 1.500 m vanwege (incidenteel) vervoer van ammoniak en chloor. Het zuidoostelijk deel van het plangebied ligt binnen dit invloedsgebied.

Steunpunt Externe Veiligheid

Het Steunpunt Externe Veiligheid is gevraagd om advies uit te brengen. Dit advies zal te zijner tijd in dit hoofdstuk worden verwerkt.

Uitsnede Risicokaart (bron: risicokaart.nl)

4.6 Bodem

De provincie Groningen heeft aan Royal Haskoning opdracht verleend voor het opstellen van bodembeheerplannen met bijbehorende bodemkwaliteitskaarten voor het bebouwd gebied van alle gemeenten in de provincie Groningen, met uitzondering van de gemeente Groningen. In dit kader is voor de voormalige gemeente Scheemda het document Bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart; Gemeente Scheemda (2008) opgesteld. Dit bodembeheerplan heeft tot doel grondverzet en grondstromen te reguleren. Het beschrijft de randvoorwaarden voor hergebruik van (licht verontreinigde en schone) grond als bodem in de gemeente.

Op dit punt wordt ook verwezen naar de provinciale kaart Bodeminformatie Groningen, die in geval van bodemingrepen eveneens zal worden geraadpleegd.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk waarvoor bodemonderzoek vereist is.

4.7 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

De gemeente, provincie en het waterschap hebben bij de totstandkoming van Blauwestad veelvuldig overleg gevoerd. Ook in de toekomst zullen deze drie partijen - in het kader van nieuwe ontwikkelingen - steeds nauw samen blijven werken.

Het Oldambtmeer beslaat een belangrijk deel van het plangebied. Dit meer heeft een waterbergende functie en is derhalve bestemd als Water. De waterkeringen rondom het meer zorgen voor een grote opvangcapaciteit. Voor deze keringen is de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering in de verbeelding opgenomen.

Voorliggend bestemmingsplan is 'conserverend' van aard. Dat wil zeggen dat er bij recht geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Indien er al sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling, dan geldt dat daarvoor reeds een planprocedure (incl. watertoets) is doorlopen. Voor het overige zijn wijzigingsbevoegdheden in dit bestemmingsplan opgenomen. In dat kader wordt een 'wijzigingsplan' voor het specifieke ontwikkeling opgesteld, waarbij ook het waterschap geconsulteerd wordt. De waterschapsbelangen zijn hiermee afdoende geborgd.

4.8 Ecologie

Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het provinciaal beleid.

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb artikelen 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb artikelen 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb artikelen 3.10-3.11).

Naast soortenbescherming richt de Wnb zich op de gebiedsbescherming. Het gaat daarbij in de eerste plaats om Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. In de tweede plaats zijn de natuurgebieden binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Dit is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen natuurgebieden in Nederland. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. Zoals aangegeven in paragraaf 2.2, zijn de NNN-gebieden in dit bestemmingsplan bestemd als 'Natuur' en de overige natuurgebieden als 'Bos'.

Op dit punt kan ook nog verwezen worden naar de Natuurtoets Blauwe Stad (Arcadis, 19 september 2008). Daarin is beoordeeld of er bij verdere ontwikkelingen binnen het plangebied (leefgebieden van) belangrijke plant- en diersoorten worden aangetast.1 De Natuurtoets bevat aanbevelingen voor het omgaan met vleermuizen en steenmarters in te slopen bebouwing. Daarnaast is aangegeven dat voorkomen dient te worden dat zich ter plaatse oeverzwaluwen, (voorafgaand aan het broedseizoen) broedvogels en rietorchis vestigen. Ten slotte is vermeld dat tijdens de bouwwerkzaamheden rekening moet worden gehouden met het voortplantingsseizoen van kleine zoogdieren.

In de Natuurtoets is ook ingegaan op de regeling voor 'tijdelijke natuur'. Aangegeven wordt dat door gebieden voor tijdelijke natuur aan te wijzen voorkomen kan worden dat de betreffende percelen voortdurend gemaaid en er steeds vergunningen aangevraagd moeten worden. Voor de Blauwestad is nog geen algemene ontheffing voor tijdelijke natuur afgegeven, zodat op dit moment nog steeds de Wnb en het bijbehorend ontheffingstraject van kracht blijft.

4.9 Archeologie

Archeologische (verwachtings)waarden dienen op grond van de (aangepaste) Monumentenwet 1988 te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Doel van de Monumentenwet is namelijk: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten'.

Het archeologiebeleid van de gemeente Oldambt is verwoord in de Nota Archeologie (Libau, oktober 2010). In deze nota is aangegeven hoe de gemeente wenst om te gaan met archeologische, cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen haar grondgebied. Op de bijbehorende Beleidskaart Archeologie is aangegeven welke waarden er aanwezig zijn of eventueel verwacht worden.

Hierna is een uitsnede van Beleidskaart Archeologie opgenomen. Het grootste deel van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting (licht groen). Voor de oorspronkelijke woongebieden geldt een hoge archeologische verwachting (licht roze). Verder zijn er enkele vindplaatsen van archeologische waarden aangegeven. Langs de randen van het plangebied worden cultuurhistorisch waardevolle elementen aangetroffen, met name 'boerderijplaatsen'.

In dit bestemmingsplan zijn vier dubbelbestemmingen voor archeologie opgenomen:

• Waarde - Archeologie 1: gebieden van archeologische en cultuurhistorische waarde (archeologische waardevolle terreinen en boerderijplaatsen);
• Waarde - Archeologie 2: gebieden van archeologisch belang (historische kernen en cultuurlandschappelijk waardevolle waterlopen en lijnelementen);
• Waarde - Archeologie 3: archeologische onderzoeksgebieden (hoge archeologische verwachting);
• Waarde - archeologie 4: archeologische attentiegebieden (onderzoek bij ingrepen > 500 m2 en dieper dan het kleidek).

In de regels is per dubbelbestemming aangegeven aan welke onderzoeksverplichtingen bij grondverzet voldaan dient te worden. Op dit moment is er geen sprake van ingrepen die om archeologisch onderzoek vragen.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan betreft een overwegend conserverend plan. Het gaat om een actualisering van bestaande bestemmingen en niet om nieuwe ontwikkelingen. Een exploitatieopzet of exploitatieplan is daarom niet aan de orde.

Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg

In dit hoofdstuk zullen de resultaten van de inspraak en het overleg met betrokken instanties worden verwerkt.

• 1. Het onderzoek heeft betrekking op de vijf woongebieden, de kop van de Groeveweg en de kop van de Zuiderringdijk