Hofdijklaan 73-75, Oud Ade

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De adressen Hofdijklaan 73 en 75 vallen binnen het dorpsgebied van Oud Ade en liggen aan de oostrand van de kern Leiderdorp (figuur 1.1). Op de locatie Hofdijklaan 73 bevindt zich een bedrijfswoning. Het hoveniersbedrijf op het achtererf van dit perceel, Van Ginkel West Nederland, heeft als adres Hofdijklaan 75. De eigenaar van perceel Hofdijklaan 73 is sinds 2006 niet meer werkzaam bij dit bedrijf en heeft de bedrijfslocatie in 2010 verkocht aan Van Ginkel. De voormalige bedrijfswoning blijft in het bezit van en in gebruik door de eigenaar van de grond en wordt daarmee functioneel losgekoppeld van het bedrijf.

Tegelijkertijd met deze verandering wordt de bedrijfslocatie heringericht en de dient de bestemming te worden afgestemd op het feitelijke gebruik op die locatie, namelijk een hoveniersbedrijf in milieucategorie 3.1. De herinrichting omvat onder meer de realisatie van een extra bedrijfsgebouw en het uitbreiden van het erf van het bedrijf in noordelijke, oostelijke en zuidelijke richting. Ook het woonperceel van de Hofdijklaan 73 wordt vergroot. Deze ontwikkelingen maken aanpassing van het bestemmingsplan op deze locatie noodzakelijk.

De uitbreiding van het bedrijfsterrein hangt samen met de herontwikkeling van het naastgelegen natuur- en recreatiebos het Ghoybos en draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit aldaar, via de tegenprestatie die in ruil voor de verwerving van de gronden wordt geleverd.

De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling, mits wordt onderbouwd dat de bestemmingswijziging vanuit ruimtelijk en juridisch-planologisch oogpunt uitvoerbaar is. Dit postzegelbestemmingsplan bevat deze onderbouwing, waar nodig met doorwerking in de regels en verbeelding.

Figuur 1.1 - Ligging van het plangebied in de regio (bron: Google Earth).

1.2 Plangebied

Het plangebied omvat de kadastrale percelen met de adressen Hofdijklaan 73 en 75 te Oud Ade, alsmede de gronden rondom, die met dit bestemmingsplan bij de woon- en bedrijfsbestemming worden gevoegd. In figuur 1.2 is ingezoomd op het plangebied.

Figuur 1.2 - Plangebied (bron: Google Earth).

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan op de locatie Hofdijklaan 73 en 75 is het bestemmingsplan 'Buitengebied West' van de gemeente Kaag en Braassem, vastgesteld op 17 juni 2013. Op het perceel rust de bestemming 'Detailhandel' en de functieaanduiding 'tuincentrum' (figuur 1.3). Aan de oost-, zuid- en noordkant is het perceel omringd met als 'Bos' bestemd terrein. Op het perceel is één bedrijfswoning en 1200 m2 aan bebouwd oppervlak toegestaan. Er geldt een archeologische dubbelbestemming, 'Waarde – Archeologie – 1'.

Figuur 1.3 - Huidige planologische situatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de ontwikkeling, door zowel de huidige als toekomstige situatie te beschrijven en in te gaan op de aspecten landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit;
• het relevante ruimtelijke beleidskader is beschreven in hoofdstuk 3. Hierin is toegelicht op welke manier dit bestemmingsplan past binnen de beleidskaders van de diverse overheden;
• de onderbouwingen voor de verschillende omgevingsaspecten, waar nodig ondersteund door onderzoeken of berekeningen, zijn opgenomen in hoofdstuk 4;
• hoofdstuk 5 beschrijft de juridische opzet van dit bestemmingsplan;
• de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden aangesneden in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie bevindt zich aan de Hofdijklaan 73 een woning en direct daarachter het hoveniersbedrijf Van Ginkel West Nederland, met als huisnummer 75. De figuren 1.2 en 2.1 geven een impressie van de locatie, resp. vanuit de lucht en vanaf de Hofdijklaan. Op beide foto's is de voormalige bedrijfswoning goed zichtbaar, net als het bos rondom de locatie. Het perceel ligt in de noordwesthoek van het Ghoybos, van oorsprong een productiebos dat gaat worden omgevormd tot een gevarieerd en aantrekkelijk natuur- en recreatiebos.

De locatie ligt in een functioneel gemengd gebied aan de westrand van de agglomeratie Leiden. Langs de Hofdijklaan bevinden zich zowel woonfuncties, bedrijven, verblijfsrecreatie, agrarische gronden en bedrijven, horeca, volkstuinen alsook het al genoemde Ghoybos als potentiële recreatieve trekpleister. Direct ten noorden van het plangebied ligt een woning, met daarachter een caravanstalling en een familiecamping met vaste standplaatsen.

Figuur 2.1 - Aanzichten van het perceel vanaf de Hofdijklaan, genomen vanuit het westen en zuidwesten (bron: Google Streetview).

De voormalige bedrijfswoning aan de voorkant van het perceel is gebouwd in 2004 en is zelfstandig ontsloten aan de Hofdijklaan. Het hoveniersbedrijf daarachter is via een inrit langs de zuidkant van het plangebied verbonden met de Hofdijklaan. Van Ginkel West Nederland is een hoveniersbedrijf, gespecialiseerd in tuinaanleg en -onderhoud, groenonderhoud, boomverzorging, dak- en gevelbegroeiing, zwemvijvers en natuurlijke waterpartijen, natuurontwikkeling en terreininrichting. Ook is de locatie in Oud Ade de uitvalsbasis van Van Ginkel Interieurbeplanting. Daarnaast is de vestiging een leerbedrijf waar leerlingen en stagiaires een leer-werkplek wordt aangeboden. Naast een kantoor bevinden zich op het terrein enkele gebouwen voor de opslag van werktuigen en materialen.

Figuur 2.2 - Impressie van de bedrijfslocatie van Van Ginkel West Nederland.

2.2 Beoogde situatie

De beoogde ontwikkeling op de locatie Hofdijklaan 73-75 is onder te verdelen in tweeën:

• 1. planologische actualisatie: het in overeenstemming brengen van de planologische situatie met de feitelijke situatie, namelijk een (hoveniers)bedrijf en een burgerwoning zonder onderlinge functionele binding;
• 2. uitbreiding woon- en bedrijfsbestemming: het uitbreiden van de bedrijfs- en woonbestemming naar de naastgelegen bosgronden op hetzelfde kavel, waarbij door middel van een tegenprestatie aan de ruimtelijke kwaliteit van het naastgelegen Ghoybos wordt bijgedragen.

Planologische actualisatie

Zoals reeds geconstateerd in paragraaf 1.3, sluit het geldende bestemmingsplan Buitengebied West niet aan op de feitelijke situatie ter plekke. Er bevindt zich op het perceel namelijk geen tuincentrum, maar een hoveniersbedrijf. Daarnaast is de woning op nr. 73 geen bedrijfswoning meer, maar in gebruik als een burgerwoning die functioneel gezien losstaat van het bedrijf. In dit postzegelbestemmingsplan wordt de bestemmingslegging dan ook herzien. Het perceel krijgt in de nieuwe situatie een woonbestemming (Hofdijklaan 73) en een bedrijfsbestemming voor bedrijven t/m milieucategorie 2, alsmede een hoveniersbedrijf t/m categorie 3.1 (Hofdijklaan 75).

Uitbreiding woon- en bedrijfsbestemming

Het hoveniersbedrijf breidt uit naar de gronden die direct ten noorden, oosten en zuiden van het perceel liggen (zie de inrichtingstekening in figuur 2.3). Deze uitbreiding biedt het hoveniersbedrijf de nodige mogelijkheden voor een duurzame bedrijfsontwikkeling in de nabije toekomst. Het bedrijfsterrein wordt deels heringericht. Deze herinrichting omvat onder meer de realisatie van een nieuw bedrijfsgebouw, de aanleg van een parkeerstrook op eigen terrein, een landschappelijke inpassing met een groene zoom en de aanleg van een sloot achterop het perceel. Deze nieuwe sloot dient tevens als invulling van de watercompensatie die nodig is als gevolg van de toename van de verharding op het bedrijfsterrein.

De smalle strook bosgrond tussen de voormalige bedrijfswoning en de woning aan de Hofdijklaan 69 wordt bij de woonbestemming gevoegd, maar blijft buiten het bouwvlak. Het ligt voor de hand om deze gronden als zodanig te bestemmen, omdat deze gronden na de uitbreiding van het bedrijf zijn afgesneden van het Ghoybos en dit bos niet langer een productiefunctie heeft. In de toekomst wordt deze strook grond als tuin bij de woning ingericht.

Figuur 2.3 - Inrichtingstekening van de locatie Hofdijklaan 73-75 in de nieuwe situatie.

Landschappelijke inpassing

Met de uitbreiding van de bedrijfsbestemming komt deze functie iets dichter bij de omliggende functies te liggen (woning Hofdijklaan 69, camping, Ghoybos). Hierom, en met het oog op de ruimtelijke kwaliteit, wordt een groot deel van de locatie landschappelijk ingepast met een groenstrook (zie figuur 2.4). De groenstrook is aan de noord- en oostkant 4 meter breed en aan de zuidkant 9,5 meter breed (voor meer informatie zie bijlage 5 en 6). Ook wordt het deel van het bedrijfsterrein dat direct aan de Hofdijklaan ligt door een groenstrook afgeschermd. Voor de groenstroken worden de volgende soorten voorgeschreven die ook in het aangrenzende bos voorkomen:

• Heesters: 10% Europese vogelkers, 15% Eenstijlige meidoorn, 15% Wilde kardinaalsmuts, 15% Gewone vlier, 15% Gewone hazelaar, 15% Aalbes, 15% Sleedoorn;
• Bomen: Gewone Iep, Gewone esdoorn, Zomereik;
• Elzenscherm: vanwege de beperkte ruimte wordt aan de noordzijde een elzenscherm voorgesteld.

Onderdeel van de inpassing is ook het in stand houden van de watergangen rondom het perceel en het graven van een nieuwe sloot van ongeveer 6 meter breed aan de achter- of oostzijde van het plangebied. Deze landschappelijke inpassing maakt dat de bedrijfsfunctie op deze plek ruimtelijk goed inpasbaar is. Aan de groenstrook rondom de bedrijfsbestemming is in de regels en op de verbeelding de bestemming 'Groen' toegekend. Deze grond mag uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van de landschappelijke inpassing van het perceel met groenvoorzieningen.

Figuur 2.4 - Inrichtingstekening landschappelijke inpassing van het plangebied Hofdijklaan 73-75.

Bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit van het Ghoybos

Momenteel wordt door de gemeente Kaag en Braassem gewerkt aan de ontwikkeling van het Ghoybos, een voormalig productiebos van 20 hectare, tot recreatieve trekpleister en natuurlijke verbinding tussen stad en land. Het inrichtingsplan van het Ghoybos is gebaseerd op een quickscan naar de omvorming van het productiebos tot een gevarieerd natuur- en recreatiebos én op de resultaten van gesprekken met bewoners, verenigingen en bedrijven in en om het bos. Figuur 2.5 toont het ontwerp-inrichtingsplan van het Ghoybos. Bij de ontwikkeling aan de Hofdijklaan 73-75 is geanticipeerd op de ontwikkeling van het Ghoybos en vice versa. Door de landschappelijke inpassing van het plangebied en de te graven sloot aan de achterzijde hiervan, wordt bereikt dat beide functies zich in harmonie met elkaar kunnen ontwikkelen. Daar komt bij dat hoveniersbedrijf Van Ginkel West Nederland bijdraagt aan de ontwikkeling van het Ghoybos door het leveren van een tegenprestatie, in ruil voor de verwerving van de gronden waarnaar het bedrijf uitbreidt. Deze tegenprestatie wordt geleverd in de vorm van een bijdrage aan de fysieke inrichting en onderhoud van het Ghoybos, en daarmee een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het beheer en onderhoud door de initiatiefnemer is aanvullend op het beheer en onderhoud door de gemeente. Hierdoor ontstaat er een kwaliteitsverbetering van het Ghoybos.

Figuur 2.5 - Ontwerp-inrichtingstekening van het Ghoybos. Het plangebied Hofdijklaan 73-75 is rood omcirkeld.

Hoofdstuk 3 Beleidstoets

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte; Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels om de nationale belangen, zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, te beschermen. Deze regels beperken de beleidsvrijheid van decentrale overheden in ruimtelijke plannen, en zien toe op 14 onderwerpen:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur);
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• 14. Ruimtereservering parallele Kaagbaan.

Toepassing en conclusie

De ontwikkeling raakt geen van bovenstaande rijksbelangen. Het rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

Omdat er in het geval van de ontwikkeling aan de Hofdijklaan 73-75 sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, namelijk een uitbreiding van een bedrijfsterrein met méér dan 500 m2 aanvullend ruimtebeslag, is een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling nodig. Daarnaast betreft het een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Dit maakt het nodig te onderbouwen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in deze behoefte kan worden voorzien.

Behoefte

Van Ginkel West Nederland heeft sinds de start van de bedrijfsactiviteiten aan de Hofdijklaan een gestage groei doorgemaakt. Het personeelsbestand vormt een goede graadmeter van de groei van de vraag naar de diensten die het hoveniersbedrijf levert. Tussen 2003 en 2018 is het personeelsbestand nagenoeg verdubbeld. Gezien de ontwikkelingen in de groene sector – afgemeten aan de toenemende vraag vanuit de maatschappij om het ontwikkelen van groen vanuit ambities op het gebied van duurzaamheid, circulaire economie en klimaatadaptie – wordt ook voor de komende vijf jaar een toename van de vraag verwacht en daarmee een groei in opdrachten en in het personeelsbestand, vooral in de Randstad c.q. West-Nederland. Hiernaast neemt het bedrijf in toenemende mate de rol over van de voormalige sociale werkplaatsen en dient zij de participatiewet ten uitvoer te brengen. De uitdagingen op dit vlak in de groene sector gaat het bedrijf graag aan. Al in de huidige situatie is de vestiging in Oud Ade een leerbedrijf waar onder meer leerlingen en stagiaires een leer-werkplek wordt aangeboden.

Bovenstaande factoren opgeteld is de verwachting gerechtvaardigd dat het personeelsbestand over vijf jaar groeit naar ca. 50 medewerkers. De afgelopen jaren heeft de groei al tot enkele knelpunten in de terreinindeling geleid en om te voorkomen dat deze de komende vijf jaar toenemen, is bedrijfsuitbreiding noodzakelijk. Met de ontwikkeling van het Ghoybos die nu speelt, ligt het tevens voor de hand om beide ontwikkelingen op elkaar af te stemmen en zo te borgen dat beide functies zich de komende 10 jaar in goede harmonie met elkaar kunnen ontwikkelen.

Locatie-afweging

De bedrijfslocatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied, op een logistiek gezien gunstige locatie vanwaar zowel opdrachtgevers in het buitengebied als in het stedelijk gebied goed te bereiken zijn. Binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio Leiden bevinden zich vanuit ruimtelijk oogpunt geen geschikte kavels (van ca. 1 ha) waarnaar het bedrijf op korte termijn zou kunnen verplaatsen, met behoud van de bereikbare ligging en met voldoende ruimte voor de beoogde uitbreiding. Bovendien is de verplaatsing naar een bedrijventerrein om financiële redenen onwenselijk en niet haalbaar, mede met het oog op het extensieve ruimtegebruik van het hoveniersbedrijf. Daarbij komt dat op de locatie aan de Hofdijklaan kansen liggen om met de bedrijfsuitbreiding bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het naastgelegen Ghoybos, en het extra ruimtebeslag ten koste gaat van reststroken voormalig productiebos zonder alternatieve bestemming.

Toetsing en conclusie

Uit de motivering hierboven volgt dat aan de voorwaarden omtrent behoefte en locatiekeuze kan worden voldaan. De Ladder vormt dus geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Het relevante provinciale beleid is vastgelegd in de visie Ruimte en Mobiliteit (juli 2014). Bij deze structuurvisie hoort een programma Ruimte (juli 2014). Beide zijn in 2018 geactualiseerd. Op 20 februari 2019 is de Omgevingsvisie Zuid-Holland vastgesteld. Dit betreft een beleidsneutrale omzetting van de visie Ruimte en Mobiliteit en het programma Ruimte.

Een belangrijk uitgangspunt in de omgevingsvisie is het tegengaan en actief verbeteren van de ruimtelijke situatie op plekken waar sprake is van (dreigende) verrommeling. Daarbij moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap, natuur en cultuurhistorie en moet sprake zijn van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Het voorliggende bestemmingsplan vormt een uitwerking van het provinciale beleid. Door middel van de landschappelijke inpassing is sprake van kwaliteitsverbetering.

Toetsing en conclusie

Op de kwaliteitskaart van de provincie valt af te lezen dat het plangebied in een groene buffer, aangeduid als 'gebied met een specifieke waarde (categorie 2)' (figuur 3.1). Groene buffers zijn waardevol vanwege hun belang voor de identiteit, geleding en leefkwaliteit van het stedelijk gebied. Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar met inachtneming van de specifieke waarden.

Figuur 3.1 - Uitsnede met de relevante lagen van de kwaliteitskaart voor het plangebied.

Omdat er met de voorgenomen ontwikkeling slechts sprake is van een beperkte uitbreiding van een bestaande bedrijfsfunctie in een bebouwingslint aan de stadsrand, in een gebied dat tevens door de provincie is aangemerkt als recreatiegebied, kan goed worden onderbouwd dat van aantasting van de groene buffer geen sprake is. Temeer omdat een deel van de uitbreidingszone wordt ingericht als groenstrook in het kader van de landschappelijke inpassing van het perceel.

Uit de kwaliteitskaart volgt ook dat het plangebied in een gebied ligt dat is aangewezen als recreatiegebied (zie eveneens figuur 3). Met de uitbreiding van de bedrijfslocatie neemt het beslag dat wordt gelegd op de beschikbare gronden voor recreatie toe. Deze uitbreiding betreft echter het benutten van reststroken voormalig productiebos, die qua ligging (ingeklemd tussen een primaire watergang en de huidige bedrijfslocatie) niet geschikt zijn om voor recreatie te worden aangewend. Daarnaast wordt door het hoveniersbedrijf bijgedragen aan kwaliteitswinst in het gebied, door middel van de tegenprestatie die wordt geleverd in ruil voor de verwerving van de uitbreidingsgronden. Deze tegenprestatie heeft de vorm van een bijdrage aan de fysieke werkzaamheden in het kader van de inrichting en het onderhoud van het Ghoybos, waarmee wordt bijgedragen aan de recreatieve waarde en de ruimtelijke kwaliteit aldaar (zie paragraaf 2.2 en bijlage 5 en 6).

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Naast de omgevingsvisie heeft de provincie ook de omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld op 20 februari 2019. De verordening bevat enkele regels die relevant zijn voor dit bestemmingsplan.

Ruimtelijke kwaliteit

Het kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland is ingestoken als 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten met richtpunten en de gebiedsprofielen. De gebiedsprofielen zijn in samenhang met de decentrale overheden opgesteld. Om te bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is met name de ruimtelijke impact op de gebiedsidentiteit en de bestaande structuur, zoals uiteengezet in het gebiedsprofiel, van belang. Daarvoor wordt onderscheid gemaakt in drie types ontwikkelingen: inpassen, aanpassen en transformeren (zie figuur 3.2).

Figuur 3.2 - Typologie van ontwikkelingen (bron: VRM).

Op grond van artikel 6.9.1 worden voorwaarden aan ruimtelijke kwaliteit gesteld voor de verschillende types nieuwe ontwikkelingen. In lid 1 van dit artikel staat onder andere het volgende hierover:

"Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen)."

Toetsing en conclusie

In het geval van de beoogde ontwikkeling aan de Hofdijklaan 73-75 wordt er aangesloten bij de gebiedsidentiteit.

De ontwikkeling raakt wel aan de bestaande structuur van het gebied, dat op de kwaliteitskaart als recreatiegebied en groene buffer is aangemerkt. Omdat niet wordt voldaan aan sommige van de richtpunten die volgen uit de kwaliteitskaart - o.a. de vereiste dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de gebruiks- en belevingswaarde en het behouden van de openbaarheid van het gebied - is er geen sprake van een inpassing maar van een aanpassing. Voor aanpassingen is het volgende bepaald (art. 6.9b):

'als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:

• zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
• het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid'

De ruimtelijke kwaliteit blijft op het perceel Hofdijklaan 73-75 op kavelniveau nagenoeg gelijk, omdat het extra ruimtebeslag ten behoeve van de woning en het hoveniersbedrijf plaatsvindt op reststroken voormalig productiebos. Het nieuwe bedrijfsterrein wordt zodanig landschappelijk ingepast dat er van een nadelig zichteffect vanaf de Hofdijklaan ook in de nieuwe situatie geen sprake is (zie paragraaf 2.2 en bijlage 5 en 6).

Daarnaast wordt door het hoveniersbedrijf bijgedragen aan kwaliteitswinst in het gebied, door middel van de tegenprestatie die wordt geleverd in ruil voor de verwerving van de uitbreidingsgronden. Deze tegenprestatie heeft de vorm van bijdrage aan de fysieke werkzaamheden in het kader van de inrichting van het Ghoybos, waarmee wordt bijgedragen aan de recreatieve waarde en de ruimtelijke kwaliteit aldaar.

Gebiedsprofiel

Een gebiedsprofiel beschrijft en visualiseert kenmerkende ruimtelijke elementen die van bovenregionaal belang zijn. Ze zijn samen met de gemeenten, waterschappen en maatschappelijke partners gemaakt. Het gebiedsprofiel is de regionale vertaling van de kwaliteitskaart en vormt het vertrekpunt voor de gewenste ruimtelijke kwaliteit. De locatie Hofdijklaan 73 ligt in het gebiedsprofiel Hollands Plassengebied. De kenschets van dit gebied wordt onder meer als volgt omschreven:

'Het Hollands Plassengebied is gelegen in het noordwesten van het Groene Hart tussen binnenduinrand, Oude Rijn, Meije, Kromme Mijdrecht en de Haarlemmermeerpolder. De combinatie van de hoge ligging van het boezemwater ten opzichte van de lagere omringende polders, het grote aantal molens en het vele water is uniek en draagt sterk bij aan de ultieme ‘Nederland Waterland’-ervaring: het besef dat je onder de zeespiegel staat. Van grote betekenis voor dit typisch Hollandse open landschap is de ontginning van de veenbodem en het daaraan gekoppelde watersysteem. De plassen, weilanden, droogmakerijen en zelfs de dorpen hebben hun verschijningsvorm te danken aan het (al dan niet afgegraven) veen. Het Hollands Plassengebied heeft een ‘luw’ karakter ten opzichte van de haar omringende stedelijke omgeving.'

De volgende kenmerken zijn voor deze locatie in het bijzonder relevant:

• Herkenbaar waterrijk veen(weide)
• Linten blijven linten
• Werkgebieden met karakter
• Gevarieerd en verbindend kwaliteitslandschap

Toetsing en conclusie

De aard en schaal van de voorgenomen ontwikkeling is zodanig dat deze geen afbreuk doet aan de relevante gebiedskenmerken. Met betrekking tot de kenmerken 'werkgebieden met karakter' en 'gevarieerd en verbindend kwaliteitslandschap' levert deze ontwikkeling een bijdrage.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Kaag en Braassem

Op 26 oktober 2020 is de Omgevingsvisie van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. Hierin zijn de ambities en opgaven van de gemeente voor de komende jaren opgenomen. De Omgevingsvisie beschrijft hiernaast de opgaven per gebied.

Toetsing en conclusie

De locatie is in de Omgevingsvisie opgenomen als Buitengebied - Veenweide. Op deze gronden is het behouden van de bestaande landschappelijke structuur en kwaliteit van belang. Hiernaast is het doel om op deze gronden bodemdaling tegen te gaan. Het feit dat met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan de ontwikkeling van het Ghoybos tot natuur- en recreatiebos, door middel van de voornoemde tegenprestatie, sluit aan bij de Veenweide die op de kaart uit de gemeentelijke Omgevingsvisie op dit gebied is geprojecteerd.

3.4 Conclusie

Zowel op rijksniveau als op provinciaal en gemeentelijk niveau vormt het beleid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Om te kunnen stellen dat er met het toestaan van de gewenste ontwikkeling sprake is van 'goede ruimtelijke ordening', moet worden getoetst of die op grond van de milieuaspecten toelaatbaar is. In de navolgende paragrafen worden de relevante aspecten behandeld.

Besluit milieueffectrapportage

Gelet op de aard, ligging en omvang van het plan alsmede feit dat er geen extra bebouwing mogelijk gemaakt wordt maar alleen sprake is van een (beperkte) functiewijziging is er geen sprake van een activiteit zoals bedoeld in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage.

4.2 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

Het gebied kan gezien de omliggende functies - caravanstalling, recreatieterrein en sportvelden - getypeerd worden als gemengd gebied.

Voor een hoveniersbedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Het maatgevende aspect betreft hier geluid. Voor geur geldt een richtafstand van 10 meter. De te bestemmen burgerwoning ligt op een afstand van circa 23 meter, waarmee niet wordt voldaan aan de richtafstand voor geluid. Daarom is akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat ten aanzien van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau voldaan wordt aan de richtwaarden van de VNG-brochure en aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Het maximaal geluidniveau voldoet in de dag- en avondperiode aan de geldende richt-/grenswaarden. In de vroege ochtend tussen 06:00 en 07:00 wordt de richtwaarde van 60 dB(A) overschreden met 1 dB(A) ten gevolge van het sluiten van autoportieren op het parkeerterrein.

Het is niet mogelijk om de bestelbusjes in de vroege ochtend ergens anders te laten parkeren, omdat daar nu geen plek voor is. Zoals gezegd zal het parkeren in de toekomstige situatie waarschijnlijk op grotere afstand van de woning worden gedaan. De situatie wordt in de huidige situatie aanvaardbaar geacht, omdat het gaat om een overschrijding van slechts 1 dB(A), gedurende een beperkt aantal parkeerbewegingen, namelijk alleen bij het parkeren op de plaatsen die het dichtst bij de woning liggen. De geluidpieken zullen naar verwachting geen ontwaakreacties veroorzaken in de woning.

Om planologisch te waarborgen dat de geluidsituatie ter plaatse van de woning ook in de toekomst niet verslechterd, is in hoofdstuk 3 van de regels (algemene bouwregels) een regeling opgenomen die herbouw van een woning buiten de bestaande fundamenten verbiedt. Hiervan kan onder voorwaarden worden afgeweken. Als voorwaarde geldt onder meer dat de nieuwe locatie milieutechnisch inpasbaar moet zijn, waaronder onder meer wordt verstaan dat omliggende bedrijven niet in hun uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden mogen worden beperkt. Dit maakt herbouw in de richting van het bedrijf in de huidige planologische situatie onmogelijk.

Figuur 4.1 - Aanduiding van de richtafstanden op de luchtfoto. Het gele vlak geeft aan welk deel van het bedrijfsperceel binnen de richtafstand van 30 meter vanaf woning ligt.

Naast het hoveniersbedrijf in het plangebied zijn in de nabije omgeving ook diverse milieuhinderlijke functies gelegen. Aan de zuidwestkant van de woning zijn sportvelden met verlichting aanwezig. Voor een sportveldcomplex met verlichting geldt een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied. De woning in het plangebied ligt op meer dan 100 meter afstand. Ter plaatse van de woning zal dan ook geen sprake zijn van milieuhinder ten gevolge van de sportvelden.

Ten noorden van het plangebied is een caravanstalling aanwezig. De VNG-uitgave kent geen specifieke omschrijving voor caravanstalling maar kan worden vergeleken met de categorie 'opslaggebouwen (verhuur opslagruimte) milieucategorie 2' met een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De caravanstalling ligt op 23 meter van de woning in het plangebied. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Naast de caravanstalling is ook een familiecamping gelegen. Het campingterrein heeft de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' met de aanduiding 'svr-categorie 3'. Op grond van deze bestemming is alleen tijdelijk recreatief verblijf mogelijk. Voor een kampeerterrein geldt een richtafstand van 30 meter in een gemengd gebied. De afstand tot de woning in het plangebied bedraagt meer dan 50 meter. Aan de richtafstand wordt dan ook ruimschoots voldaan.

Verblijfsrecreatie is volgens de VNG-publicatie niet alleen een milieuhinderlijke functie, maar ook een milieugevoelige functie. Voor een hoveniersbedrijf is het maatgevende aspect geluid. Verblijfsrecreatie is conform de Wet geluidhinder geen geluidgevoelig object. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een nadere afweging gemaakt. De uitbreiding van hoveniersbedrijf Van Ginkel West Nederland B.V. heeft niet tot nauwelijks effect op het verblijfsklimaat op het verblijfsrecreatief terrein, gezien de volgende omstandigheden:

• De afstand tussen het verblijfsrecreatief terrein en het bestemmingsvlak Bedrijf is in de nieuwe situatie ruim 12 meter. De bestaande sloot die de percelen scheidt blijft gehandhaafd.
• Rondom het bedrijfsperceel wordt een groene zoom van 4 meter breed aangelegd.
• De voornaamste bedrijfswerkzaamheden, waaronder tuinaanleg en -onderhoud, natuurontwikkeling en terreininrichting, vinden extern plaats.
• De geluidshinderlijke activiteiten die wél op het terrein plaatsvinden, zijn met name verkeersbewegingen die aan de zuidkant van het bedrijfsperceel plaatsvinden, op tientallen meters van het verblijfsrecreatief terrein en afgeschermd door bedrijfsgebouwen.

Conclusie

Ter plaatse van de woning in het plangebied zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en bedrijven in de omgeving worden door de woning niet in de bedrijfsvoering beperkt. Daarnaast leidt de uitbreiding van het hoveniersbedrijf niet tot milieuhinder ter plaatse van de woning in het plangebied en het campingterrein ten noorden van het plangebied.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij de verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Zorgplicht

Ten aanzien van soortenbescherming geldt de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000, gebieden met strategische reservering natuur en weidevogelgebieden. Het plangebied maakt ook geen deel uit van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied De Wilck, ligt op een afstand van circa 5,1 kilometer. Het dichtstbijzijnde NNN gebied ligt op een afstand van circa 720 meter (zie figuur 4.2).

Figuur 4.2 - Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van beschermde natuurgebieden. Bron: Interactieve atlassen en kaarten, Provincie Zuid-Holland

Het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Vanwege deze grote afstand zijn effecten als verstoring, versnippering, verdroging etc. op voorhand uitgesloten. Effecten als vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie zijn op dergelijke afstanden niet op voorhand uit te sluiten. Daarom zijn de depositie-effecten op Natura 2000 bepaald van de aanlegfase en de gebruiksfase, zie bijlage 1 en 2. Uit de berekening blijkt dat er in de aanleg- en gebruiksfase geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

Ter plaatse van het plangebied zal een extra bedrijfsgebouw en parkeerplaats worden aangelegd. De bomen zijn voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan gerooid. Onderzoek naar aanwezige beschermde soorten is derhalve niet zinvol. Verder vinden in het plangebied geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats die mogelijk negatieve gevolgen hebben op beschermde soorten.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.4 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Omgevingsverordening

Waterschapsbeleid

Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringsregels 

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan het onttrekken en lozen van grondwater en het aanbrengen van verhard oppervlak.

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een “ja, tenzij” benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of is een watervergunning vereist (zie http://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels)

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Raadpleeg daarvoor de vergunningencheck via www.rijnland.net.

Hemelwater

Indien een toename van het verhard oppervlak plaats vindt, dient de initiatiefnemer een oppervlak ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem. Aangezien er in het plangebied watergangen aanwezig zijn, moet de compensatie worden gevonden in het graven van water. Alternatieve maatregelen kunnen pas worden toegepast wanneer het graven van open water niet mogelijk is en in overleg.

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Huidige situatie

Algemeen

In de huidige situatie is een bedrijfswoning en hoveniersbedrijf aanwezig. Het plangebied is grotendeels verhard.

Bodem en grondwater

De bodem van het plangebied bestaat uit kleidek op veen. Ter plaatse is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,4 meter beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 meter beneden het maaiveld.

Waterkwantiteit

Het plangebied wordt ten noorden begrensd door een overige watergang en ten westen en zuiden door een primaire watergang. Beide type watergangen hebben zowel een kern- als beschermingszone (figuur 4.3). Binnen deze beschermingszones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergangen mogelijk te houden.

Figuur 4.3 - Watergangen nabij plangebied. Bron: Legger Hoogheemraadschap van Rijnland

Veiligheid en waterkeringen

Het huidige bedrijfsperceel is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

De bedrijfswoning en hoveniersbedrijf zijn aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

Ter plaatse van het plangebied worden de volgende ontwikkelingen mogelijk gemaakt:

• Functioneel loskoppelen van bedrijfswoning en bedrijf en vergroten van het woonperceel;
• Herinrichten van de bedrijfslocatie, waaronder de realisatie van een extra bedrijfsgebouw, uitbreiding van het erf, aanleg van een parkeerstrook, landschappelijke inpassing met een groene zoom en de aanleg van een sloot achterop het perceel;
• Afstemmen bestemming plangebied op het feitelijk gebruik van de locatie.

Waterkwantiteit

Indien sprake is van een toename van verharding van meer dan 500 m2 moet 15% van de toename worden gecompenseerd in de vorm van open water in hetzelfde peilgebied. De nieuwe sloot achterop het perceel dient als invulling van de watercompensatie die nodig is als gevolg van de toename van de verharding op het bedrijfsterrein. Deze nieuwe sloot heeft een oppervlak van circa 230 m2. Uitgaande van een compensatie-eis van 15%, mag het verhard oppervlak in dit geval toenemen met ten hoogste 1.530 m2. De toename van de verharding in de nieuwe situatie overschrijdt deze drempel niet. De watercompensatie in de vorm van de nieuwe sloot voorziet daarmee in de compensatie-eis.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Water en Waterstaat in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan wordt het oppervlaktewater in het plangebied bestemd als 'Water'.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Ter compensatie van de toename van verharding wordt een sloot aangelegd. Ten behoeve van de realisatie van de sloot is bovendien een vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

4.5 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

In 2002 is ter plaatse van het plangebied bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Uit het bodemonderzoek dat in 2002 is uitgevoerd, blijkt dat in de bodem milieuvreemde stoffen aanwezig zijn, maar de aangetroffen licht verhoogde waarden zijn dusdanig laag dat het plangebied geschikt is voor het gebruik ten behoeve van wonen en bedrijf. Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

In principe is het bodemonderzoek verouderd. In afstemming met de Omgevingsdienst West-Holland is beoordeeld dat er geen hernieuwd bodemonderzoek hoeft te worden uitgevoerd ter plaatse van het woonhuis wat betreft de planologische omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning.

Voor de voorgenomen ontwikkeling uitbreiding van de bedrijfsbestemming dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 (laatste versie) te worden uitgevoerd. Dit bodemonderzoek kan worden ingediend bij de aanvraag van de omgevingsvergunning en dient ter beoordeling te worden voorgelegd aan de Omgevingsdienst.

4.6 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden

gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn langs de Hofdijklaan twee hogedruk aardgasleidingen gelegen:

• W-515-03 met een diameter van 9 inch, een werkdruk van 40 bar en een invloedsgebied van 95 meter;
• W-515-05 met een diameter van 12 inch een werkdruk van 40 bar en een invloedsgebied 140 meter.

Beide leidingen hebben geen plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van beide leidingen.

Ten zuiden van het plangebied langs de Rijksweg A4 is een LPG-tankstation gesitueerd. Over de A4 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van het LPG-tankstation (150 meter) maar wel in het invloedsgebied van de A4 (880 meter vanwege vervoer stofcategorie LT2). Ten noorden van het plangebied, ter plaatse van Polderpark De Vaarsloot, is een bovengrondse propaantank (5.000 liter) aanwezig. De PR 10-6 contour is binnen de inrichting gelegen. De effectafstand bedraagt 165 meter, een klein deel van het plangebied ligt binnen de effectafstand.

De ontwikkeling leidt niet tot relevante toename van personen en heeft hierdoor geen effect op het groepsrisico. Vanwege de ligging in invloedsgebieden van verscheidene bronnen is wel een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Verantwoording

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van twee gasleidingen, de A4 en Polderpark De Vaarsloot is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Omdat het groepsrisico ten gevolge van de beoogde ontwikkeling niet zal toenemen, kan volstaan worden met een beknopte verantwoording. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal hierover advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

Het plangebied wordt ontsloten door de Hofdijklaan welke is aangesloten op de Provincialeweg. Via deze wegenstructuur kan van de bron af gevlucht worden en is het plangebied goed bereikbaar voor hulpdiensten.

Zelfredzaamheid

In het plangebied is een woning en een bedrijf aanwezig. De aanwezige personen zullen dan ook over het algemeen zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers/personeel de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van twee gasleidingen, de A4 en Polderpark De Vaarsloot. Vanwege de kleinschaligheid van de ontwikkeling zal het groepsrisico niet toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijnstof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
fijnstof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 92 mvt/etmaal (zie paragraaf 4.11). Uit de NIBM-tool blijkt dat de maximale bijdrage NO2 0,08 µg/m³ bedraagt en de maximale bijdrage voor PM10 0,02 µg/m³ (figuur 4.4). Hierdoor heeft de beoogde ontwikkeling een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³). De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en is vrijgesteld aan het toetsen aan de grenswaarden. Voldaan wordt aan de luchtkwaliteitswetgeving.

Figuur 4.4 - Resultaten NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Provincialeweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.8 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Ten zuidwesten van het plangebied zijn twee hogedruk aardgasleidingen gelegen welke in paragraaf externe veiligheid 4.6 zijn onderzocht. Verder zijn binnen het plangebied en in de directe omgeving geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Archeologie

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijke archeologiebeleid

Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeenten in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging.

Op 23 mei 2011 is het gemeentelijk archeologiebeleid van Kaag en Braassem vastgesteld door de gemeenteraad. In dit beleid is de verwachting en archeologische bescherming in kaart gebracht en onderbouwd. Op 13 mei 2013 heeft de gemeenteraad een actualisatie van dit beleid vastgesteld waardoor de beleidskaart is gewijzigd. De correctie van de provincie- en gemeentegrens is nog niet in het beleid vertaald.

Toepassing en conclusie

Binnen het plangebied geldt een middelhoge verwachtingswaarde (figuur 4.5). Onderzoek is hier vereist bij bodemingrepen die zowel groter dan 2.500 m² zijn als dieper dan 30 cm onder maaiveld. In het geval de ontwikkeling aan de Hofdijklaan wordt deze onderzoeksdrempel niet overschreden: archeologisch onderzoek is niet nodig. In de regels wordt een archeologische dubbelbestemming van toepassing verklaard, waarin de onderzoeksdrempel uit het gemeentelijk archeologisch beleid wordt overgenomen.

Figuur 4.5 - Uitsnede van de archeologische beleidskaart uit 2013.

4.10 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Woningen zijn geluidgevoelige functies waarvoor, indien gelegen binnen de geluidzone van een weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Toepassing en conclusie

Bij de wijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning is er geen sprake van nieuwbouw maar van een functiewijziging. Om onderstaande redenen is in dit geval geen akoestisch onderzoek noodzakelijk:

• de uiterste grenswaarde van agrarische bedrijfswoningen bedraagt 58 dB. De uiterste grenswaarde voor woningen (vervangende nieuwbouw in buitenstedelijke situaties) bedraagt eveneens 58 dB. De uiterste grenswaarde ligt niet lager dan bij de huidige bestemming;
• het aantal geluidgehinderden in de nieuwe situatie zal niet toenemen. De bewoners wonen er en zullen er blijven wonen;
• de functie van de woning wordt alleen gewijzigd van bedrijfswoning naar burgerwoning.

4.11 Verkeer en parkeren

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.

Toetsingskader

Voor het berekenen van de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte is voor de verschillende activiteiten/functies op het perceel aangesloten bij de informatie zoals opgenomen in het akoestisch onderzoek (zie bijlage 2). De gehanteerde uitgangspunten voor dit onderzoek hebben betrekking op de hoeveelheid motorvoertuigen in relatie tot de bedrijfsvoering van het hoveniersbedrijf aan de Hofdijklaan 75. Omdat de woonsituatie in de voormalige bedrijfswoning niet verandert, is deze hier buiten beschouwing gelaten.

Ontsluiting

De bedrijfslocatie wordt ontsloten op de Hofdijklaan (60 km/u). De Hofdijklaan is ingericht als erftoegangsweg (type II). Deze weg is parallel gelegen aan de provinciale weg N446 en ontsluit de bestemmingen aan de Hofdijklaan op deze provinciale weg. Via de N466 worden Leiden en Leiderdorp bereikt, daarnaast kan op de A4 worden ontsloten in de richting Amsterdam (noord) of Den Haag (zuid).

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

Conform de gehanteerde uitgangspunten voor het akoestisch onderzoek (zie bijlage 2) is uitgegaan van een totaal van nagenoeg 100 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etmaal werkdag, uitgaande van heen- en terugbeweging). Voor een weekdag geldt 92 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

De Hofdijklaan is gecategoriseerd als erftoegangsweg buiten de bebouwde kom. Gezien het feit dat de Hofdijklaan enkel ter ontsluiting van het landelijk gebied ten oosten van Leiderdorp dient en geen doorgaande functie heeft (doorgaand verkeer zal gebruik maken van de N446), heeft deze weg voldoende restcapaciteit om deze verkeersgeneratie (met inbegrip van de toename door de voorziene ontwikkeling) zonder problemen te verwerken en af te wikkelen.

Parkeerbehoefte

In de huidige situatie kan op eigen terrein in de parkeerbehoefte worden voorzien. In de huidige situatie is er sprake van een parkeerbehoefte van ca. 25 personenauto's en bestelbusjes (35 werknemers). Deze zullen doorgaans niet tegelijk aanwezig zijn op het terrein. Wanneer het personeelsbestand doorgroeit naar 50 werknemers, zoals beoogd, neemt de parkeerbehoefte toe naar maximaal ca. 40 parkeerplaatsen. Na de uitbreiding is er op de nader in te vullen delen van het bedrijfsterrein ruimschoots voldoende ruimte om in deze behoefte te kunnen voorzien. 

Ruimtelijke ontwikkelingen dienen daarnaast te worden getoetst aan de Nota Parkeernormen 2018 (gemeente Kaag en Braassem). Met toetsing aan de parkeernormen wordt voor de ruimtelijke ontwikkeling de parkeergelegenheid geborgd. Een hoveniersbedrijf is geen aparte functie in deze nota. Aangesloten wordt bij de normen van een 'bedrijf arbeidsintensief'. De ontwikkeling is gelegen in het buitengebied van de gemeente. Binnen de bandbreedte van de parkeernormen wordt het gemiddelde aangehouden, waardoor per 100 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) van het bedrijf 2,35 parkeerplaatsen benodigd zijn. De maximaal toegestane hoeveelheid m2 bedrijfsbebouwing, ca. 1.000 m2 bvo, heeft daardoor een parkeerbehoefte van 23,5 parkeerplaatsen. Zoals in de vorige alinea vermeld, is op het bedrijfsterrein voldoende ruimte om in deze behoefte te kunnen voorzien.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling van het hoveniersbedrijf aan de Hofdijklaan 75 wordt ontsloten op de Hofdijklaan, een erftoegangsweg buiten de bebouwde kom (60 km/u). De ligging aan deze weg maakt de locatie goed bereikbaar, temeer omdat de Hofdijklaan na enkele honderden meters ontsluit op de N446, die op zijn beurt is aangesloten op de A4. De verkeersgeneratie van 100 mvt/etmaal (werkdag) kan naar verwachting zonder problemen worden afgewikkeld op de Hofdijklaan en achtereenvolgens de N466. Gezien de functie, de inrichting en het gebruik is er voldoende restcapaciteit op deze wegen. De beoogde parkeerbehoefte komt uit op maximaal 40 parkeerplaatsen (worst case benadering). Gezien de uitbreiding van het bedrijfsterrein en de grote strook met nader in te vullen grond, is er voldoende ruimte om in deze behoefte te voorzien.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling nader toegelicht. Voor de onderscheiden hoofdfuncties zijn afzonderlijke bestemmingsregelingen opgesteld die zijn gebaseerd op de overwegingen die in de voorafgaande hoofdstukken zijn verwoord. Op welke wijze een en ander in de bestemmingsregeling concreet verwerkt is wordt hierna beschreven.

Conform de wettelijke verplichting is gebruikgemaakt van de SVBP2012 voor de planregels en de verbeelding.

5.2 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3 Bestemmingsregels

Bedrijf

Aan het perceel van het hoveniersbedrijf is de bestemming Bedrijf toegekend. Bedrijven die vallen in de categorie 1 en 2 van de in de bijlage opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn rechtstreeks toelaatbaar binnen de bedrijfsbestemming. Met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - hoveniersbedrijf' is geregeld dat op het perceel van de Hofdijklaan 75 tevens een hoveniersbedrijf in milieucategorie 3.1 is toegestaan. De toegestane bebouwde oppervlakte (1000 m2) en het feit dat er geen bedrijfswoning is toegestaan zijn door middel van aanduidingen op de verbeelding vastgelegd. De maximaal te bebouwen oppervlakte is gebaseerd op de huidige bedrijfsbebouwing en de inrichtings- en bouwplannen van het hoveniersbedrijf in de nieuwe situatie.

De bouwmogelijkheden ten behoeve van het hoveniersbedrijf zijn in de specifieke gebruiksregels gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting, namelijk dat het perceel binnen één jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan landschappelijk wordt ingepast, door binnen de rondom het bedrijfsterrein gelegen bestemming Groen een groenstrook aan te leggen en vervolgens in stand te houden.

Groen

De bestemming Groen ligt rondom de bedrijfsbestemming. Binnen deze bestemming wordt een groene zoom aangelegd ten behoeve van de landschappelijke inpassing van het perceel (hiertoe is in het artikel Bedrijf een voorwaardelijke verplichting opgenomen). Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwregels en toegestane maatvoeringen zijn afgestemd op de groenbestemming zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied West'.

Water

De waterbestemming uit de buitengebied plannen van de gemeente Kaag en Braassem is in eenvoudige vorm overgenomen. Aangezien het bouwvlak van de woning aan de Hofdijklaan 73 niet aan de bestemming Water grenst, zijn de bouwregels en de afwijkingsmogelijkheden voor steigers niet van toepassing en weggelaten.

Wonen

Aan het perceel waarop de voormalige bedrijfswoning staat, is de bestemming 'Wonen' toegekend. In de bouwregels zijn de maatvoeringen overgenomen zoals die gelden in de bestemmingsplannen Buitengebied Oost en Buitengebied West van de gemeente Kaag en Braassem. Dat betekent dat voor woningen, inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen een maximale inhoudsmaat van 750 m3 geldt. Daarnaast mag 50 m2 aan overkappingen per woning gerealiseerd worden. Bij afwijking zijn bij het wonen ook aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan.

Waarde - Archeologie - 1

In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld met een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen (die op basis van de bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden opgenomen. Voor het verlenen van een vergunning dient advies te worden ingewonnen bij een ter zake deskundige.

De dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie zijn opgesteld op basis van de beleidskaart archeologie van de gemeente Kaag en Braassem. Hierop zijn gebieden met een verschillende archeologische verwachtingswaarde en het beleid ten aanzien van deze gebieden weergegeven.

5.4 Algemene regels

Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels

Ondergronds bouwen

In de algemene bouwregels zijn mogelijkheden vastgelegd voor ondergronds bouwen. Hiervoor geldt dat dit uitsluitend binnen bouwvlakken is toegestaan en dat de ondergrondse ruimte niet meetelt bij de inhoudsmaat van de woning. Wel is een maximale diepte vastgelegd. 

Herbouw woningen

Ook wordt in de algemene bouwregels de herbouw van (bedrijfs)woningen anders dan op de bestaande fundamenten uitgesloten. Hiermee wordt voorkomen dat voor de verplaatsing van de (bedrijfs)woningen binnen het bouwvlak geluids- en milieuonderzoek moet worden uitgevoerd.

Algemene gebruiksregels

Algemeen gebruiksverbod

In de algemene gebruiksregels is vastgelegd dat zelfstandige bewoning van of afhankelijke woonruimte in een bijgebouw niet is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels

Maten

In dit artikel wordt de mogelijkheid geboden om beperkte overschrijdingen van voorgeschreven maatvoeringen toe te staan, onder voorwaarde dat hiermee geen afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Afwijkingsregels voor de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande fundamenten

De herbouw van woningen buiten de fundamenten is mogelijk als (onder andere) de herbouw plaatsvindt binnen hetzelfde bouwvlak, er geen beperkingen voor omliggende, bestaande (agrarische) bedrijven optreden en de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijdt.

Algemene wijzigingsregels

Verwijderen dubbelbestemming Waarde - Archeologie

Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk van gronden worden verwijderd, indien uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn en het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

5.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

Overgangsrecht bouwwerken

Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

De gemeente Kaag en Braassem heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar waarin het kostenverhaal is geregeld. Om die reden wordt afgezien van een exploitatieplan. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het bestemmingsplan Hofdijklaan 73-75, Oud Ade is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan de Provincie Zuid-Holland, de Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) en het Hoogheemraadschap van Rijnland voorgelegd. De ingekomen overlegreacties zijn bijgevoegd. Ze hebben geleid tot enkele tekstuele aanpassingen en verduidelijkingen in het bestemmingsplan. De reacties zijn hieronder kort samengevat en van een reactie voorzien.

Provincie Zuid-Holland

In haar reactie stelt de provincie vast dat het plan op één punt niet conform het beoordelingskader van de VRM is. De provincie geeft aan dat wanneer er sprake is van significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van recreatiegebieden het provinciale compensatiebeleid van toepassing is, zoals vastgesteld in de beleidsregel Compensatie Natuur, Recreatie en Landschap Zuid-Holland.

De ontwikkeling vindt plaats in het recreatiegebied om de stad zoals aangeduid op kaart 7 van de VRM en kaart 7 van de verordening. De provincie geeft aan het niet geheel eens te zijn met de redenering dat het recreatiegebied ten oosten van de huidige bedrijfsbestemming qua ligging niet geschikt is om voor recreatie aan te wenden. Het gaat bij recreatie niet alleen om openbare toegankelijkheid maar ook om de belevingswaarde en samenhang met andere delen van het recreatiegebied en de woonomgeving.

Wanneer de gronden waarop de uitbreiding betrekking hebben deels zodanig worden ingericht dat ze een bijdrage leveren aan de belevingswaarde en aansluiten op de inrichting van de rest van het Ghoybos, kan het oppervlakteverlies als marginaal beschouwd worden.

De gronden waarop de uitbreiding van de bedrijfslocatie betrekking heeft worden zodanig ingericht dat ze bijdragen aan de belevingswaarden en aansluiten op de inrichting van de rest van het Ghoybos. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 2. Het oppervlakteverlies van het recreatief areaal kan dus als marginaal beschouwd worden.

De provincie heeft op 12 november 2018 aangegeven dat met de voorgestelde inrichting het oppervlakteverlies van het recreatief areaal marginaal is. Daarnaast geven ze aan dat de opbrengsten uit de verkoop van de gronden ten goede komen aan de niet-economische geëxploiteerde delen van het Ghoybos en dat deze afspraken leiden tot een kwaliteitsverbetering van het Ghoybos.

Omgevingsdienst West-Holland (ODWH)

De ODWH geeft in haar reactie de volgende conclusies:

• Het Besluit milieueffectrapportage is niet van toepassing. In de toelichting is echter niet ingegaan op dit besluit.
• De notitie industrielawaai is akkoord.
• De paragrafen 4.2 Bedrijven en milieuhinder, 4.6 Externe veiligheid, 4.7 Luchtkwaliteit en 4.10 Wegverkeerslawaai zijn akkoord.
• Het bijgevoegde bodemonderzoeksrapport uit 2002 kan gebruikt worden voor dit plan.
• Geadviseerd wordt om in paragraaf 4.5 Bodem de tekst onder het kopje 'Onderzoek en conclusie' te vervangen door het opgenomen tekstvoorstel.
• Geadviseerd wordt om in paragraaf 4.3 Ecologie onder het kopje Soortenbescherming de algemene zorgplicht van de Wet natuurbescherming te benoemen. Een tekstvoorstel is opgenomen.
• De regels en de verbeelding zijn akkoord.

Daar waar aanpassingen zijn voorgesteld, zijn deze één op één doorgevoerd in het bestemmingsplan.

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het Hoogheemraadschap doet in haar reactie een voorstel voor drie tekstuele wijzigingen:

• In paragraaf 4.4 Water onder “hemelwater” staat dat het mogelijk is om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen. Aangezien er in het plangebied watergangen aanwezig zijn, moet de compensatie worden gevonden in het graven van water. Alternatieve maatregelen kunnen pas worden toegepast wanneer het graven van open water niet mogelijk is en het in overleg gebeurd.
• In paragraaf 4.4. Water onder “waterkwantiteit” kan de volgende zin worden verwijderd: 'De nieuwe sloot wordt ook deels gerealiseerd in de kern- en beschermingszone van de bestaande watergangen. Daarom is een vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.'
• Aangezien er geen waterkering in het plangebied ligt, kan het stukje “Veiligheid en waterkeringen” worden verwijderd.

De voorgestelde wijzigingen zijn één op één overgenomen in de waterparagraaf van het bestemmingsplan.

Zienswijzen

In het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (zienswijzenprocedure) is het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze periode is 1 reactie ontvangen. Deze reactie is samengevat en beantwoord in de Nota van beantwoording zienswijze, zie bijlage 10.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Memo AERIUS-berekening

Bijlage 2 Uitvoer AERIUS-berekening

Bijlage 3 Bodemonderzoek

Bijlage 4 Memo indicatief onderzoek inrichtingslawaai Hofdijklaan 73-75

Bijlage 5 Landschappelijke inpassing

Bijlage 6 Onderbouwing locatie Van Ginkel in relatie tot Ghoybos

Bijlage 7 Vooroverlegreactie Provincie Zuid-Holland

Bijlage 8 Vooroverlegreactie ODWH

Bijlage 9 Vooroverlegreactie Hoogheemraadschap van Rijnland

Bijlage 10 Nota van beantwoording zienswijze