Kern Maasdijk

4.3 Uitleg van de planregels

4.3.1 Opbouw van de planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregel.

4.3.2 Inleidende regels

Begrippen (Artikel 1)

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

4.3.3 Bestemmingsregels

Agrarisch (Artikel 3)

Het plangebied kent aan de noord- en westrand twee agrarische bedrijven. Met een bouwvlak is aangegeven waar gebouwen zijn toegestaan. De bedrijfswoningen van deze twee bedrijven zijn specifiek vastgelegd op de kaart, om daarmee de afstand tot omliggende bedrijven te waarborgen.

Bedrijf (Artikel 4)

Bedrijven buiten het bedrijventerrein zijn bestemd als 'Bedrijf'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn zowel de bedrijven toegestaan, alsmede bijbehorende voorzieningen zoals water, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' die is opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan. In bijlage 1 van de toelichting is een toelichting op het gebruik van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken. Binnen deze bouwvlakken zijn bedrijfswoningen nader geregeld, deze zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' en mogen een inhoud hebben van ten hoogste 600 m³.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in één categorie hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging', op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Daarnaast zijn geluidshinderlijke inrichtingen eveneens niet toegestaan.

Bedrijventerrein (Artikel 5)

Het bedrijventerrein Maasambacht is voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen de bestemming zijn zowel de bedrijven toegestaan, alsmede bijbehorende voorzieningen zoals water, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' die is opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan. In bijlage 1 van de toelichting is een toelichting op het gebruik van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

De milieuzonering is op de kaart aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijventerrein. Op de kaart is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld b<2). Een aantal bedrijven voldoet niet aan de aldaar maximale toelaatbare categorie, maar kunnen ter plaatse wel gehandhaafd blijven. Voor deze bedrijven zijn maatbestemmingen opgenomen. Dit betekent dat bij verplaatsing of beëindiging van een dergelijk bedrijf eenzelfde soort bedrijf is toegestaan of een bedrijf dat past binnen de toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming mogen alleen worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Op de kaart en in de regels zijn de maximale hoogtematen van de bebouwing aangegeven.

Binnen deze bestemming zijn een aantal bedrijfswoningen aanwezig. Deze bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan, maar daarbij geldt dat de inhoud van de woningen maximaal 600 m³ mag bedragen. De vestiging van nieuwe bedrijfswoningen is niet toegestaan.

Net als bij de bestemming 'Bedrijf' zijn ook hier risicovolle inrichtingen en geluidshinderlijke inrichtingen uitgesloten en is het college via een afwijkingsmogelijkheid bevoegd om bedrijfsactiviteiten toe te staan uit ten hoogste 1 bedrijfscategorie hoger dan direct is toegestaan.

Er zijn specifieke regels opgenomen ten aanzien van kantoren, die een maximumomvang voorschrijven voor bedrijfsgerelateerde kantoren en die zelfstandige kantoren uitsluiten met uitzondering van de bestaande zelfstandige kantoren. Ook voor detailhandel geldt dat dit wordt uitgesloten, met uitzondering van bestaand detailhandelsbedrijven. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in 'reguliere' detailhandel en detailhandel in volumineuze goederen, die ieder met een specifieke aanduiding worden toegestaan.

Tot slot kent de bestemming diverse afwijkings- en wijzigingsregels om de nodige flexibiliteit aan te brengen.

Gemengd - 1 (Artikel 6)

De bestemming 'Gemengd - 1' is toegekend langs het Cornelis Houtmanplein, het Oranjeplein en het Prinses Marianneplein, voor de complexen waar zich op de begane grond voorzieningen bevinden en daarboven woningen. In de strip op de begane grond zijn diverse functies onderling uitwisselbaar, te weten detailhandel, dienstverlening en horeca. Op de verdiepingen is uitsluitend het wonen toegestaan.

Bij het Prinses Marianneplein wordt daarnaast specifiek de functie maatschappelijk toegestaan.

Groen (Artikel 7)

De grotere groenvoorzieningen met een structurerend karakter zijn ondergebracht in de bestemming 'Groen'. Naast beplanting zijn hier onder andere ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, oeververbindingen en water mogelijk.

Kantoor (Artikel 8)

De zelfstandige kantoren die gevestigd zijn aan de Korte Kruisweg 48, Prinses Marijkestraat 14 en aan de Prinses Wilhelminastraat 8 zijn bestemd als 'Kantoor'.

Maatschappelijk (Artikel 9)

Maatschappelijke functies, waaronder de kerken, scholen, zorginstellingen, kinderopvang en de begraafplaats, zijn voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk'.

In het bestemmingsplan zijn de gronden voor de schoolgebouwen en schoolterreinen dus ook bestemd als 'Maatschappelijk'. Aangezien de gemeente Westland haar medewerking wil verlenen aan multifunctioneel gebruik van de schoolgebouwen en de schoolterreinen (deze worden immers steeds vaker voor bredere activiteiten dan louter scholing gebruikt), is de bestemming zo ruim en flexibel mogelijk gehouden zonder specifieke functieaanduidingen, zoals 'school'. Op deze manier wordt gegarandeerd dat het gebruik van het schoolgebouw en het schoolterrein ook buiten de reguliere schooltijden mogelijk is door medegebruikers. Bovendien sluit deze wijze van bestemmen aan bij recente uitspraken van de Raad van State inzake het (multifunctioneel) gebruik van schoolpleinen.

De begraafplaats is daarentegen wel voorzien van een specifieke aanduiding. Vanwege het specifieke karakter is het ongewenst dat deze functie inwisselbaar zou zijn met een andere maatschappelijke voorziening.

Tot slot is ook de discotheek op het bedrijventerrein, die op basis van het vigerende bestemmingsplan binnen de maatschappelijke bestemming valt, voorzien van een specifieke aanduiding. Hiermee wordt ter plaatse het gebruik als discotheek toegestaan.

Sport (Artikel 10)

De sportvelden en bijbehorende clubgebouwen, hebben de bestemming 'Sport'.

Tuin (Artikel 11)

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen of zijtuinen bij de op de gronden aanwezige hoofdgebouwen. Het betreft hier in de meeste gevallen woningen. Op gronden met de bestemming 'Tuin' zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Daarnaast is er een afwijkingsbevoegdheid voor het college om erkers toe te staan.

Verkeer (Artikel 12)

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 13)

Het openbaar gebied in het nieuwe woongebied heeft een verblijfs- en verplaatsingsfunctie. Deze gronden zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen, speeltoestellen en reclame-uitingen.

Water (Artikel 14)
Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor 'Water'.

Wonen (Artikel 15)

In het bestemmingsplan is het wonen de belangrijkste functie. De regeling voor de woonpercelen bestaat uit twee bestemmingen: 'Wonen' en 'Tuin' (zie voorbeeld hieronder). De bestemming 'Tuin' is al besproken onder artikel 12.

 

Standaardsituatie woonpercelen (uitsnede analoge verbeelding)

De woningen zelf zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Het beleid van de gemeente Westland is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken ter plaatse van de aanwezige hoofdgebouwen. De gronden buiten het hoofdgebouw (zij- en achtererf) zijn gelegen buiten het bouwvlak. De gronden aan de voorzijde (en soms zijkant) zijn bestemd als 'Tuin' (zie onder artikel 12).

Bouwvlakken hoofdgebouwen

Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de bestemmingsplankaart bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. In de vigerende bestemmingsplannen is de begrenzing van de bouwvlakken aan de achterzijde van de woning vaak op 1 of 2 m uit de bestaande achtergevel neergelegd. Ook in dit bestemmingsplan wordt deze ruimte geboden.

Daar waar niet duidelijk is waar de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen is een gevellijn opgenomen.

Sommige woningen zijn voorzien van bouwaanduidingen die specifiek regelen of woningen gestapeld gebouwd dienen te worden. Per hoofdgebouw is tot slot de goot- en bouwhoogte vastgelegd.

Erfbebouwing

De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot oppervlakte en hoogte van erfbebouwing.

In het bestemmingsplan worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.

Aan-huis-gebonden beroepen

Aan-huis-gebonden beroepen zijn als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Deze mogen alleen voorkomen zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 50 m² per woning.

Overige functies naast het wonen

Op verschillende plaatsen in het plangebied zijn naast de woonfunctie ook andere functies aanwezig. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld een tandartsenpraktijk, kapsalons, beperkte detailhandel of ondersteunende zorgvoorzieningen. Deze functies hebben een specifieke functieaanduiding om het huidige gebruik goed mogelijk te maken.

Leiding - Riool (Artikel 16)

Ter bescherming van de in het plangebied aanwezige planologisch relevante gasleiding en afvalwatertransportleiding zijn de bestemmingen 'Leiding - Gas' en 'Leiding - Riool' opgenomen. Het betreft hier een dubbelbestemming. Bouwen is slechts mogelijk op basis van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning, waarbij getoetst wordt aan het belang van de leiding. Voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden en werken, geen gebouwen zijnde, is een omgevingsvergunningsplicht opgenomen. De werken of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar voor zover het leidingbelang niet onevenredig wordt geschaad. De leidingbeheerder brengt hierover voorafgaand advies uit aan burgemeester en wethouders.

Waarde - Archeologie (Artikel 17 en Artikel 18)

Conform het archeologiebeleid worden twee afzonderlijke beschermingsregimes vastgelegd in het kader van te beschermen archeologische waarden. Een groot gedeelte van het plangebied valt onder verwachtingszone III, dat is bestemd als 'Waarde - Archeologie - 4'. Voor een kleiner deel, in een strip langs de noordoostelijke plangrens, geldt verwachtingszone II. Dit is bestemd als 'Waarde - Archeologie - 3'. Deze bestemmingen fungeren als dubbelbestemmingen. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor is een verplichting opgenomen voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met omgevingsvergunning worden gerealiseerd. Het onderscheid zit in het feit dat binnen categorie verwachtingszone II vanwege de hogere verwachtingswaarde eerder onderzoek nodig is (vanaf 250 m²) dan binnen de categorie onderzoeksgebied B (vanaf 500 m²).

In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is ook voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningsplicht opgenomen.

Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is via omgevingsvergunning alleen toegestaan voor zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.

Waarde - Winkelgebied (Artikel 19)

Voor het kernwinkelgebied en de aanlooproutes is de dubbelbestemming 'Waarde - Winkelgebied' opgenomen. In dit gebied geldt dat voor de activiteit slopen een omgevingsvergunning benodigd is.

Waterstaat - Waterkering (Artikel 20)

Deze dubbelbestemming is toegekend aan de waterkering (kernzone inclusief beschermingszones) in het plangebied. Het betreft de Zanddijk (kernzone en beschermingszone).

Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap Delfland van toepassing is.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Watering' en in de beschermingszones is ontheffing vereist van het waterschap.

4.3.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel (Artikel 21)

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels (Artikel 22)

Overschrijding bouwgrenzen

Dit lid bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Ondergrondse bouwwerken

In dit lid is bepaald dat de regels in dit plan ook van toepassing zijn op ondergrondse bouwwerken.

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Dit lid betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, onder het overgangsrecht komen te vallen.

Parkeernormering

In dit artikel is bepaald dat bij elke ontwikkeling de normering vanuit het Westlands Verkeer- en Vervoerplan (WVVP) dient te worden toegepast. Het parkeren dient op eigen terrein geregeld te worden.

Dakkapellen

In dit artikel is een regeling opgenomen voor de maatvoering van dakkapellen op hoofdgebouwen.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (Artikel 23)

Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.

De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.

Algemene gebruiksregels (Artikel 23)

In dit artikel zijn een aantal vormen van strijdig gebruik als bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening (in samenhang met artikel 2.1 lid 1 onder c. van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) opgenomen. Daarnaast is aangegeven wat niet onder strijdig gebruik valt. Het gaat hier om gebruik dat ingevolge de APV van de gemeente Westland is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 24)

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 25)

In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen en/of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' te verwijderen.

Overige regels (Artikel 26)

Karakteristiek waardevolle bebouwing

In het plangebied zijn een aantal gebouwen aanwezig welke als cultuurhistorisch waardevol zijn aangemerkt. Deze gebouwen hebben op de plankaart de aanduiding 'karakteristiek'. Voor deze bouwwerken is een aantal beschermende regels opgenomen. Het gaat daarbij in de eerste plaats om een sloopverbod zonder omgevingsvergunning.

Werking wettelijke regelingen

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

4.3.5 Overgangs- en slotregel

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde.

Overgangsrecht (Artikel 27)

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel (Artikel 28)

Deze regel bevat de titel van het plan.