| Plan: | Bedrijventerrein ABC Westland |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1783.ABP00000024-onhe |
In deze paragraaf wordt per artikel een toelichting gegeven op de planregels.
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen (Artikel 1)
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten (Artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Bedrijf (Artikel 3)
De bedrijvenzone zonder de aanduiding 'regionaal bedrijventerrein' langs de Nieuweweg heeft de bestemming 'Bedrijf'. Voor het perceel Nieuweweg 79-81 is recent een afzonderlijk bestemmingsplan vastgesteld, met een eigen specifieke regeling. Om die reden is hiervoor een aparte regeling opgenomen.
Voor het vaststellen van de milieuzonering is uitgegaan van de bestaande woonbebouwing of solitaire woningen (burgerwoningen en bedrijfswoningen) in of langs de randen van het plangebied. Bedrijven uit een zwaardere categorie dienen op een grotere afstand van de woonbebouwing te worden gesitueerd dan de bedrijven uit lagere milieucategorieën. Voor een uitgebreide toelichting op de aanpak van de milieuzonering zie ook paragraaf 3.3 Bedrijven en milieuzonering.
De milieuzonering is op de verbeelding aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijventerrein. Op de verbeelding is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld BT b<3.1). Een aantal bedrijven voldoet niet aan de aldaar maximaal toelaatbare milieucategorie, maar kunnen ter plaatse wel gehandhaafd blijven. Voor deze bedrijven zijn maatbestemmingen opgenomen. Dit betekent dat bij verplaatsing of beëindiging van een dergelijk bedrijf eenzelfde soort bedrijf is toegestaan of een bedrijf dat past binnen de toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Bedrijventerrein (Artikel 4)
De bestemming 'Bedrijventerrein' is toegekend aan de belangrijkste functie in het plangebied. Om deze reden wordt de uitleg van dit artikel uitgebreid toegelicht.
Bestemmingsomschrijving
Op gronden met de bestemming Bedrijventerrein zijn zowel bedrijven toegestaan, alsmede wegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen.
Bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' die is opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan.
Een groot deel van het plangebied is in de Bedrijventerreinenvisie aangewezen als agrologistiek terrein. Aangezien er volgens het vigerende bestemmingsplan ook andersoortige bedrijven dan agrologistieke bedrijven zijn toegestaan, wordt er hier gewerkt met de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein', en krijgen deze gronden de bestemming 'specifieke vorm van bedrijventerrein - regionaal'. Hierdoor kunnen agrogerelateerde bedrijven, die gericht zijn op ondersteuning aan de (glas-)tuinbouw, waaronder agrologistieke bedrijven en agrarisch aanverwante bedrijven, zich op dit bedrijventerrein vestigen. Daarnaast kunnen zich ook andersoortige bedrijven met een regionaal karakter vestigen op dit bedrijventerrein.
Een klein deel van het bedrijventerrein met bedrijven die niet agrogerelateerd zijn, te weten de percelen aan ABC Westland 227 t/m 293, heeft eveneens de bestemming 'specifieke vorm van bedrijventerrein - regionaal' gekregen. De oppervlakte per bedrijfsvestiging binnen deze bestemming dient minimaal 450 m² te bedragen. Voor een aantal bestaande bedrijven met een kleinere oppervlakte is een uitzondering gemaakt. Hiervoor is een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding mag de oppervlakte per bedrijfsvestiging minder dan 450 m² bedragen.
Voor het vaststellen van de milieuzonering is uitgegaan van de bestaande woonbebouwing of solitaire woningen (burgerwoningen en bedrijfswoningen) in of langs de randen van het plangebied. Bedrijven uit een zwaardere categorie dienen op een grotere afstand van de woonbebouwing te worden gesitueerd dan de bedrijven uit lagere milieucategorieën. Voor een uitgebreide toelichting op de aanpak van de milieuzonering zie ook paragraaf 3.3 Bedrijven en milieuzonering.
De milieuzonering is op de verbeelding aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijventerrein. Op de verbeelding is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld BT b<3.2). Op het bedrijventerrein varieert de algemene toelaatbaarheid van maximaal milieucategorie 2 tot en met maximaal milieucategorie 4.2.
Op het bedrijventerrein bevinden zich naast bedrijven een aantal andere functies. Deze hebben een specifieke functieaanduiding gekregen om het gebruik zo goed mogelijk te maken. Voorbeelden hiervan zijn zelfstandige kantoren, horeca, tuincentrum nutsvoorzieningen en een verkooppunt voor motorbrandstoffen.
Bouwregels
Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Op de verbeelding en in de regels zijn de maximale hoogtematen van de bebouwing aangegeven. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in bedrijfsgebouwen en overkappingen, bedrijfswoningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Nadere eisen
In dit lid is bepaald dat burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen omtrent de situering van de gebouwen mede in verband met de inrichting van de onbebouwde terreinen voor wat betreft de aan- en afvoerroutes van goederen en de parkeerruimte voor (vracht)verkeer.
Specifieke gebruiksregels
In dit lid zijn een aantal bepalingen opgenomen die bepaalde gebruiksvormen uitsluiten. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Ook geluidshinderlijke inrichtingen zijn niet toegestaan.
Daarnaast zijn een aantal zaken uit de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerrein (zie paragraaf 2.1.3) in de specifieke gebruiksregels opgenomen. Zo zijn bijvoorbeeld leisure, detailhandel en zelfstandige kantoren niet toegestaan, tenzij specifiek bestemd.
Tot slot zijn er specifieke gebruiksregels opgenomen voor showrooms, onzelfstandige kantoren, horeca en opslag van goederen buiten het bouwvlak.
Afwijken van de bouwregels
In dit lid zijn een aantal bepalingen opgenomen in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om het vergroten van de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen, alsmede het aanpassen van het maximum bebouwingspercentage.
Afwijken van de gebruiksregels
Uit het oogpunt van flexibiliteit zijn in dit lid een aantal bepalingen opgenomen waarbij het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning van kan afwijken.
De eerste bepaling betreft het afwijken van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein'. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in één categorie hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein', op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.
In overeenstemming met de Bedrijventerreinenvisie en de beleidsregels voor publieksfuncties op bedrijventerreinen, kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken van de specifieke gebruiksregels voor het toestaan van zelfstandige kantoren. Alvorens omgevingsvergunning te verlenen, dient te worden getoetst aan een aantal voorwaarden die zijn opgenomen in de regels.
Binnen de bestemming zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Om te voorkomen dat zich in het plangebied een planmer-plichtig bedrijf vestigt, waardoor er in dat kader een planMER voor het bestemmingsplan nodig is, zijn planmer-plichtige activiteiten niet rechtstreeks toegestaan. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid kunnen deze alsnog worden toegestaan, mits vooraf een milieueffectenrapportage wordt opgesteld zoals bedoeld in de Wet milieubeheer. De tweede wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op het verwijderen van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Van deze bedrijfswoning kan gebruik worden gemaakt indien het gebruik als bedrijfswoning is komen te vervallen.
Groen (Artikel 5)
De groenvoorzieningen met een structurerend karakter zijn ondergebracht in de bestemming Groen. Naast beplantingen en plantsoenen zijn hier onder andere ook voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, bermen en bermsloten mogelijk. Onder deze bestemming komt ook de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer -1' voor, welke een auto-aansluiting regelt.
Kantoor (Artikel 6)
Het Agri Business Centrum Westland is bestemd voor Kantoor.
Tuin (Artikel 7)
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen en gedeeltelijk de zijtuinen bij de burgerwoningen.
Verkeer (Artikel 8)
Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Dit geldt uitsluitend voor de Nieuweweg. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 9)
Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets- en voetpaden.
Ter plaatse van het perceel Nieuweweg 79-81 is ter plaatse van de aanduiding 'opslag' een specifieke bouw- en gebruiksregeling opgenomen, in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan.
Water (Artikel 10)
De bestaande watergangen in het plangebied zijn bestemd als Water. Op de gronden zijn bouwwerken ten behoeve van de bestemming toegestaan, zoals steigers, bruggen en duikers. Onder deze bestemming komt ook de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer -1' voor, welke een auto-aansluiting regelt.
Wonen (Artikel 11)
De burgerwoningen zijn voorzien van de bestemming Wonen. De regeling voor de woonpercelen bestaat uit twee bestemmingen: Wonen en Tuin.
De woningen zelf zijn voorzien van de bestemming Wonen. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken ter plaatse van de aanwezige hoofdgebouwen. De gronden buiten het hoofdgebouw (zij- en achtererf) zijn gelegen buiten het bouwvlak. De gronden aan de voorzijde (en soms zijkant) zijn bestemd als Tuin.
Bouwvlakken hoofdgebouwen
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen zijn op de bestemmingsplankaart bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. Per hoofdgebouw is de goot- en bouwhoogte vastgelegd.
Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot de oppervlakte en de hoogte van erfbebouwing.
In het bestemmingsplan worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.
Aan-huis-gebonden ondernemingen
Aan-huis-gebonden ondernemingen zijn als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Deze mogen alleen voorkomen zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 50 m² per woning.
Leiding - Water (Artikel 12)
In het plangebied is drinkwaterleiding gelegen.
Waarde - Archeologie - 3 en - 5 (Artikel 13 en Artikel 14 )
Conform het archeologiebeleid worden twee afzonderlijke beschermingsregimes vastgelegd in het kader van te beschermen archeologische waarden (zie ook paragraaf 3.2 Archeologie en cultuurhistorie). Deze twee bestemmingen fungeren als dubbelbestemmingen. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor is een verplichting opgenomen voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met omgevingsvergunning worden gerealiseerd.
In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is ook voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningsplicht opgenomen. Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is via omgevingsvergunning alleen toegestaan voor zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.
Waterstaat - Waterkering (Artikel 15)
Deze dubbelbestemming is toegekend aan de waterkeringen (kernzone inclusief beschermingszones) in het plangebied.
Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met Waterstaat - Waterkering samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming Waterstaat - Waterkering zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Delfland van toepassing is.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel (Artikel 16)
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels (Artikel 17)
De algemene bouwregels omvatten bouwregels die aanvullend op de regels van hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Er wordt onder andere verwezen naar de op de verbeelding vastgelegde hoogtematen en bebouwingspercentages. Daarnaast zijn er, tenzij hoofdstuk 2 anders bepaalt, standaard hoogtematen vastgelegd voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Naast deze meer algemene bepalingen kent het artikel de volgende regelingen.
Overschrijding bouwgrenzen
Dit lid bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.
Ondergrondse bouwwerken
In dit lid is bepaald dat de regels in dit plan ook van toepassing zijn op ondergrondse bouwwerken.
Parkeernormering
In dit lid is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling het Westlands Verkeer- en Vervoerplan van toepassing is.
Dakkapellen
In dit lid zijn de mogelijkheden en toegestane afmetingen voor dakkapellen vastgelegd.
Bestaande bouwwerken
Dit lid bepaalt dat bestaande bouwwerken mogen worden teruggebouwd wanneer deze met een vergunning tot stand zijn gekomen.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene gebruiksregels (Artikel 18)
In dit artikel zijn een aantal vormen van strijdig gebruik als bedoel in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen. Daarnaast is aangegeven wat niet onder strijdig gebruik valt. Het gaat hier om gebruik dat ingevolge de APV van de gemeente Westland is toegestaan.
Algemene aanduidingsregels (Artikel 19)
In dit artikel staan de aanduidingen beschreven die in meerdere bestemmingen vallen en daarom niet zijn opgenomen in de artikelen van de betreffende (enkel) bestemmingen. In dit plan gaat het om de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - lpg' en de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3'. Eerstgenoemde bepaald dat er op de gronden die in deze gebiedsaanduiding vallen een aantal restricties gelden ten aanzien van gevoelige functies. De bouwaanduiding bepaald dat er op de aangeduide gronden een afscherming gebouwd mag worden.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 20)
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.
Algemene wijzigingsregels (Artikel 21)
Overschrijding bestemmingsgrenzen
In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen van een wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt ingeval van gewenste dan wel noodzakelijke geringe afwijkingen van de bestemmingsgrenzen.
Waarde - Archeologie
In dit artikel is geregeld dat de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie van de verbeelding kan worden verwijderd indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.
Waterstaat - Waterkering
In dit artikel is geregeld dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' kunnen uitbreiden, verplaatsen en verwijderen, indien de dubbelbestemming door uitbreiding of verplaatsing van de waterkeringswerken niet meer noodzakelijk is dan wel elders noodzakelijk is en hiertoe over een positief advies van de waterbeheerder over is ontvangen.
Overige regels (Artikel 22)
In de bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.
Overgangsrecht (Artikel 23)
In dit artikel is het overgangsrecht voor gebruik en gebouwen opgenomen conform artikel 3.2.2 Bro.
Slotregel (Artikel 24)
In dit laatste artikel wordt de titel van het bestemmingsplan genoemd.