Elst, Vierslag

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Westeraam is de uitbreidingswijk aan de oostkant van de kern Elst. Een wijk van ongeveer 2.350 woningen, bestaande uit verschillende buurten met elk hun eigen karakter en identiteit. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is in december 1999 het voorgaande bestemmingsplan Westeraam vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan zijn vervolgens uitwerkingsplannen opgesteld om de ontwikkeling van deze wijk verder uit te werken. Voor Vierslag is op 26 februari 2013 het uitwerkingsplan vastgesteld.

Op 1 juli 2013 dienen alle bestemmingsplannen actueel en digitaal raadpleegbaar te zijn. Bestemmingsplannen dienen niet ouder te zijn dan 10 jaar. Conform de Wro is de gemeente Overbetuwe bezig haar bestemmingsplannen voor 1 juli 2013 te actualiseren. De geldende bestemmingsplannen en de uitwerkingsplannen dienen geactualiseerd te worden. Indien een gemeente nog niet over een actueel bestemmingsplan beschikt, mogen geen leges worden geheven. Hiervoor is de datum van vaststelling van het bestemmingsplan leidend: het feit dat het uitwerkingsplan recent is, maakt niet dat sprake is van een actueel juridisch-planologisch kader.

De gemeente Overbetuwe heeft ervoor gekozen om eerst het uitwerkingsplan voor Vierslag vast te stellen en dit vervolgens te vertalen in een actueel bestemmingsplan. De regels van het uitwerkingsplan zijn in principe één op één vertaald naar dit nieuwe bestemmingsplan. In het stedenbouwkundig plan is een aantal (ondergeschikte) wijzigingen doorgevoerd. Deze zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Daarnaast is een flexibiliteitsbepaling opgenomen om een iets ander stedenbouwkundig plan te kunnen realiseren.

Omdat Vierslag nog niet is ontwikkeld, is ervoor gekozen om in deze toelichting grotendeels de toelichting van het uitwerkingsplan over te nemen. De planbeschrijving en de onderzoeken worden integraal overgenomen. De toetsing aan de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Westeraam uit 1999 is achterwege gelaten.

1.2 Uitwerking Vierslag

Vierslag is het deelgebied ten oosten van de Lingebuurt, Lanenbuurt en Ceintuurbaan (zie figuur 1.1 voor de ligging van het plangebied). Met het bestemmingsplan Vierslag wordt voorzien in de bouw van overwegend grondgebonden woningen met de daarbij behorende wegen, groen, water en andere bijbehorende voorzieningen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Relatie met het beeldkwaliteitplan Vierslag

Het beeldkwaliteitplan Vierslag is door de raad van de gemeente vastgesteld als onderdeel van de Welstandnota als bedoeld in artikel 12a van de Woningwet. Hiermee heeft het beeldkwaliteitplan een formele status van toetsingskader voor de Welstandcommissie. Het beeldkwaliteitplan heeft op deze manier een relatie met het voorliggend bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. Datgene dat door het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, kan niet door welstandscriteria (in dit geval het beeldkwaliteitplan) worden tegengehouden. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld.

Welstandscriteria kunnen waar nodig de ruimte die het bestemmingsplan biedt dus invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsadvies kan zich dan richten op de gekozen invulling binnen het bestemmingsplan. In een situatie waarin een bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan eveneens ruimte biedt voor alternatieven, kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied. Uiteraard moet in zo'n geval de welstandsnota daartoe de argumentatie leveren.

1.4 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk brengt het beleidskader in beeld. Het ruimtelijk beleid op het niveau van Rijk, provincie en gemeente komen hier aan bod. Hoofdstuk 3 bevat een ruimtelijke analyse van het plangebied. Na de beschrijving van het plangebied volgt de onderbouwing van de diverse, sectorale aspecten in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de juridische opzet van het plan en de mogelijkheden die daarin geboden worden. Hoofdstuk 6 toont tot slot aan op welke wijze het plan in economische en maatschappelijke wijze uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister van Infrastructuur en Milieu vastgesteld. De SVIR vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de structuurvisie formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Vooral dit laatste punt is van belang voor het onderhavige bestemmingsplan Elst, Vierslag.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Gezien de ligging van het plangebied vormt het rijksbeleid geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

2.2 Provinciaal beleid

Ruimtelijke Verordening Gelderland (2010)

In de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) worden beperkingen aan bestemmingsplannen en beheersverordeningen gesteld, voor zover het onderwerpen betreffen die een provinciaal belang raken. Na de vaststelling van de RVG in 2010 is een eerste herziening vastgesteld in 2012. Een tweede en derde herziening zijn in procedure en hebben respectievelijk betrekking op een sportcomplex in Zaltbommel en de begrenzing van de EHS.

In figuur 2.1 is een uitsnede weergegeven van de themakaart 'verstedelijking' die onderdeel uitmaakt van de RVG.

Figuur 2.1. Uitsnede themakaart 'verstelijking (Ruimtelijke Verordening Gelderland)

Gelet op de RVG zijn in onderhavig gebied de volgende zaken relevant:

• verstedelijking;
• EHS.

Verstedelijking

Voor verstedelijking richt de RVG zich op concentratie binnen bestaand bebouwd gebied, waarbij uitbreidingen mogelijk zijn binnen de woninbouwcontouren. Buiten deze contouren is stedelijke ontwikkeling slechts onder strikte voorwaarden toegestaan. Het gehele plangebied ligt binnen de zone 'woningbouwcontour SAN'. Omdat dit bestemmingsplan woningbouw mogelijk maakt, dat mogelijk is binnen de aangegeven contour, staat de verordening de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

EHS

De EHS is op kaart vastgelegd. Deze ligt langs de noordwest-zijde van het plangebied en komt in grote lijnen overeen met de zoekzone voor landschappelijke versterking. Het plan maakt geen ontwikkelingen mogelijk en is zodoende niet in strijd met de bepalingen uit de verordening over de EHS.

2.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie+

De Toekomstvisie+ is vastgesteld op 8 september 2009 en is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente Overbetuwe. Het is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid. Aan de hand van uitgewerkt (sectoraal) beleid en actuele gegevens kan de gemeente hier periodiek de prioriteiten bepalen.

Figuur 2.2 Visiekaart Toekomstvisie+

In de Toekomstvisie wordt de kleinschaligheid en de herkenbaarheid als belangrijke kwaliteiten van de samenleving binnen de gemeente genoemd. Deze kwaliteiten wil de gemeente graag behouden, wat ook doorwerkt in de ruimtelijke visie.

De ruimtelijke uitgangspunten worden op hoofdlijnen beschreven aan de hand van de volgende 4 thema's. Een uitsnede van de visiekaart is daarbij opgenomen in figuur 2.2. Het woongebied Vierslag is hierin opgenomen als bestaand woongebied. Deze valt binnen de rode contour. In de toekomstvisie is uitgegaan van een planning van circa 3.000 woningen binnen de gemeente Overbetuwe voor de periode 2010-2020. Een belangrijk deel van de woningbouwopgave van Overbetuwe wordt gerealiseerd in onderhavig plangebied. Na deze forse uitbreiding van het aantal woningen heeft Overbetuwe in 2020 ruim 50.000 inwoners. Daarnaast geldt een aantal algemene uitgangspunten voor de gehele gemeente.

Groei die past bij het oostelijk en westelijk deel van Overbetuwe

De gemeente maakt verschil tussen het bouwen in het oostelijk en het westelijk deel van Overbetuwe. In het oostelijk deel ligt het accent grotendeels op ontwikkeling en versterking van de functie in de regio. Dit betekent dat er sprake kan zijn van bouwen buiten de bestaande grenzen zoals de zuidzijde van Elst. In het westelijk deel is alleen ruimte voor lokale groei. Daar gaan we uit van bouwen binnen de kernen of binnen de grenzen daaromheen. In het overgangsgebied tussen oost en west zal steeds opnieuw bezien moeten worden welke ontwikkelingen wel of niet wenselijk zijn.

Kwaliteit van kernen is uitgangspunt bij eventuele groei

De ontwikkelingsmogelijkheden van de kernen en buurtschappen in Overbetuwe verschillen. De gemeente houdt daarbij rekening met de identiteit en het karakter van de verschillende kernen, de grootte en het voorzieningenniveau. Inbreiding gaat daarbij voor uitbreiding en voor dorpen geldt dat deze dorps moeten blijven.

Hoewel inbreiding de voorkeur heeft, geldt daarbij wel dat dit altijd moet leiden tot meer ruimtelijke kwaliteit. Ook wordt daarbij gekeken naar mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik.

Voorzieningen in clusters aanbieden

In kleinere kernen zijn er over het algemeen minder voorzieningen dan in grote kernen en steden. Binnen Overbetuwe is het streven naar voorzieningen per kern, maar in ieder per cluster van een aantal kernen. In verband daarmee moeten alle voorzieningen goed bereikbaar zijn per auto, openbaar vervoer en fiets. Daarbij is er aandacht voor ontmoeting, vervoer en zorg voor kwetsbare groepen.

Eigenheid van het landschap behouden en versterken

Het landschap van Overbetuwe bestaat uit oeverwallen, komgronden en uiterwaarden. Deze drie landschapstypen willen de gemeente behouden en meer zichtbaar maken. Dit betekent dat er niet gebouwd wordt langs oude verbindingswegen en dat de komgebieden open en grootschalig blijven. Ook de uiterwaarden met stroomgeulen, wielen, kades, baksteenindustrie en hoge natuurwaarden verdienen aandacht.

In het buitengebied is ruimte voor kleinschalige recreatie, agrarisch gebruik dat past bij het landschap, natuurontwikkeling, landgoederen en waterbeheersing.

2.4 Conclusie

Het bestemmingsplan heeft uitsluitend tot doel te voorzien in een actueel juridisch-planologisch instrument. Ten opzichte van het vastgestelde uitwerkingsplan Vierslag vinden geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen plaats, anders dan beperkte ontwikkeling van bestaande functies op perceelsniveau. Hiermee past het binnen de ruimtelijke beleidskaders zoals beschreven in de voorgaande paragrafen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Vierslag

3.1 Huidige situatie

Vierslag vormt de meest oostelijk gelegen woonbuurt van de woonwijk Westeraam. Het circa 11 ha grote gebied van Vierslag ligt op circa 1.200 meter ten oosten van het oude centrum van Elst. De woonbuurt vormt de nieuwe overgang van het meer stedelijk gebied van Elst naar het aan de westzijde van de A325 gelegen landschap. De A325 ligt op ongeveer 350 meter ten oosten van Vierslag. Iets ten noorden van het plangebied bevindt zich –op een afstand van circa 300 tot 350 meter– het sterk gekanaliseerde deel van de Linge. Nog meer noordelijk ligt op bijna 1.700 meter afstand de zuidrand van het stedelijk gebied van Arnhem.

Het huidige nog resterende landschap rond Elst kenmerkt zich door een onregelmatig blokvormig ingedeeld ruilverkavelingslandschap. Het landschap heeft een open tot coulissenachtige structuur, waarbij de boerderijen verspreid langs talrijke oude en nieuwe polderwegen zijn opgericht. De belangrijkste beplantingen zijn de groenstrook langs de A325, de bomenrijen langs de Linge en enkele polderwegen en erfbeplantingen bij boerderijen. Het direct bij Vierslag aangrenzende landschap heeft echter tot aan de A325 en de Linge een meer open karakter.

3.2 Stedenbouwkundig plan Vierslag

In het stedenbouwkundig plan voor Vierslag is uitgegaan van de bouw van maximaal 273 grondgebonden en maximaal 50 niet–grondgebonden woningen, eventueel deels te vervangen door circa 15 grondgebonden woningen. In totaal betreft het maximaal 323 woningen. Het in noord–zuid richting langgerekte plangebied sluit in het westen aan bij de woonbuurten Lingebuurt en Lanenbuurt, maar wordt daarvan gescheiden door de Ceintuurbaan.

Vierslag vormt de oostelijke afronding van de Vinexwijk. Vanwege de afstand tot het centrum van Westeraam en de nabijheid van het landschap is in dit deel van Elst gekozen voor een weinig stedelijk maar vooral rustig en groen woonmilieu. Vierslag onderscheidt zich van de naastgelegen woonbuurten: zo wordt de randzone van de Lingebuurt en de Lanenbuurt met name bepaald door eengezinsrijenwoningen terwijl de westrand van Vierslag bijna uitsluitend uit twee-onder-één-kap-woningen bestaat.

Ontsluiting

De Ceintuurbaan vormt de hoofdontsluiting van de woonbuurt. De weg onderscheidt zich duidelijk van de binnen Vierslag gelegen wegen door het ruime profiel, het doorgaande karakter en de wandvormende bebouwing (met name aan de westzijde). Vierslag wordt op een aantal punten vanaf de Ceintuurbaan ontsloten, namelijk ter hoogte van de binnen de Lingebuurt en Lanenbuurt gelegen Via Alosta, Mansio en Batavorum.

De interne ontsluitingsstructuur van Vierslag is zodanig opgezet dat in de toekomst een eventuele verdere uitbreiding in oostelijke richting mogelijk is. De wigvormige entrees vanaf de Ceintuurbaan eindigen ter hoogte van de oostrand van Vierslag en kunnen later dus eventueel worden doorgetrokken naar een eventueel nieuw oostelijk gelegen woongebied.

Alle wegen binnen Vierslag hebben uitsluitend een T–vormige kruising. Alleen bij de twee westelijke entrees is sprake van volwaardige kruisingen.

Figuur 2.1 Stedenbouwkundig plan

De twee westelijke ontsluitingspunten vanaf de Ceintuurbaan worden vormgegeven door middel van wigvormige entrees. Deze entrees dragen sterk bij aan de ruimtelijke geleding van Vierslag en zorgen dat het landschap als het ware de buurt wordt binnengehaald. Doordat de entrees doorlopen naar de oostrand van Vierslag is vanaf de entrees zicht mogelijk naar het landschap bij de A325.

Woonclusters

De verbrede wigvormige entrees en de noordelijke waterpartij verdelen Vierslag in een viertal woonclusters, namelijk Het Schiereiland en de drie buurten Vierslag noord, Vierslag midden en Vierslag zuid.

Het noordelijk cluster, dat grenst aan het water, wordt als schiereiland uitgevoerd. Hier is de bouw van circa 50 appartementen mogelijk – in plat af te dekken gebouwen met een maximale hoogte van 18 meter – eventueel (deels) te vervangen door circa 15 grondgebonden woningen. De inrichting van de waterrijke omgeving met betrekking tot oppervlaktewater, retentiebekkens en infiltratiebedden draagt bij aan een bijzonder woonmilieu.

De te onderscheiden woonclusters met grondgebonden woningen zijn blokvormig verkaveld rond een min of meer centraal binnen iedere wooncluster gelegen groene ruimte, een brinkje, waaromheen de woningen gegroepeerd zijn.

De stedenbouwkundige opzet van de drie clusters met grondgebonden woningen vormt een moderne variant van de klassieke tuinbuurt. De stedenbouwkundige ordeningsprincipes zijn voor de drie te onderscheiden clusters nagenoeg identiek gekozen. Daarbij worden rond een min of meer centraal gelegen groene ruimte, langgerekte bouwvelden met dubbele rijen woonbebouwing voorgesteld. Op architectonisch niveau zullen de clusters elk een eigen vingerafdruk toegewezen krijgen maar wel binnen één familie.

Binnen de woonclusters is gekozen voor de aanleg van relatief korte straten. Deze straten worden aan het begin en einde stedenbouwkundig geaccentueerd door middel van hoogte accenten of andere architectonische toevoegingen aan de tegenover gelegen woning in de kruisende straat. Het wegenpatroon is rechthoekig tot licht gerend. In samenhang met dit stratenpatroon zijn de rooilijnen dan ook recht of enigszins gestaffeld.

De grondgebonden woningen worden afgedekt met een kap. Het merendeel van de grondgebonden woonbebouwing bezit een goot– en bouwhoogte van ten hoogste 7,5 m respectievelijk 11,5 meter. Op een aantal specifieke plekken is gekozen voor iets hogere stedenbouwkundige accenten. Op die plekken bedragen de maximale goot– en bouwhoogte 8,5 respectievelijk 12,5 m.

Woningbouwprogramma

In het stedenbouwkundigplan wordt uitgegaan van 322 woningen waarvan:

• 2 vrijstaande woningen;
• 6 geschakelde woningen;
• 198 twee-onder-één-kap-woningen;
• 66 rijwoningen;
• circa 50 appartementen (eventueel deels te vervangen door circa 15 grondgebonden woningen).

Flexibiliteit

In het bestemmingsplan worden flexibiliteitsbepalingen opgenomen om het plan te kunnen wijzigingen, indien in de loop van de tijd het wenselijk blijkt het stedenbouwkundig plan aan te passen. Het gaat hier om een andere positionering van de woningen, een andere oppervlakte, een andere type woningen, maar ook om andere goot- en bouwhoogtes. Er worden voorwaarden opgenomen om te voorkomen dat de wijzigingen te ingrijpend zijn.

Deze mogelijkheid was niet opgenomen in het vastgestelde uitwerkingsplan, maar bij een uitwerkingsplan is het altijd mogelijk om een nieuw uitwerkingsplan vast te stellen, zo lang de bestemming nog niet is verwezenlijkt. In die zin is deze flexbiliteit dus ook al opgenomen in het vigerende uitwerkingsplan.

3.3 Beeldkwaliteitplan

Grondgebonden woningen

In het beeldkwaliteitplan wordt een groot aantal eisen gesteld aan de projectmatige bouw van grondgebonden woningen, niet alleen aan aspecten zoals de bouwmassa, dakvorm, oriëntatie en architectuur van de hoofdgebouwen maar ook aan de erfafscheidingen, bijgebouwen en aan het kleur– en materiaalgebruik. Per deelgebied is sprake van een eigen vormgeving van met name de accentgevels en kappen en de kleurstelling van de gevels en kappen.

De belangrijkste eisen zijn:

• Woningen oriënteren zich op de openbare ruimte waarbij hoekwoningen een oriëntatie krijgen naar beide aanliggende straten.
• De woningen hebben een duidelijke hoofdmassa met een kap en lage goot aan de zijkant. Alle projectmatige woningen hebben 10º afgeschuinde kopse kanten van de nok tot aan de vloer van de verdieping.
• De nok van de 'accenten' die de straatruimtes beëindigen, is hoger dan de nok van het overige dakvlak.
• De aanbouwen, bijgebouwen en andere nevenvolumes zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume en aan de gevel als geheel en zijn teruggeplaatst ten opzichte van het hoofdvolume (garages minimaal 6 meter achter de voorgevel). Bij de twee-onder-één kap woningen met een beukmaat van 8,70 m, mits de kavels waarop deze woningen staan maximaal 26 m diep zijn, mogen garages tot minimaal 4 meter achter de voorgevel worden gesitueerd. Garages en bergingen zijn voorzien van een plat dak. Voor vrijstaande woningen zijn bekapte garages en bergingen mogelijk.
• Dakkapellen aan de voorzijde zijn ondergeschikt aan het dak en 'los' in de dakvlakken gesitueerd met minimaal 1 meter afstand tot de rand. Per deelbuurt wordt een, bij de architectuur van de woning passende, standaard dakkapel toegepast.
• Garages en bergingen bij hoekwoningen worden tegen de erfgrens gesitueerd of de garage dient verbonden te zijn met een 2 meter hoge muur die op de erfgrens staat.
• Bij hoekwoningen (alle woningen) zijn 2 meter hoge zijtuinmuren verplicht. Zijtuinmuren worden aan de achterzijde van de tuin (bij de achterpaden) minimaal 2 meter de hoek om doorgezet, zodat in het beeld vanaf het openbaar gebied een volledig gesloten hoek ontstaat van hetzelfde materiaal. Zijtuinmuren sluiten ter hoogte van de voorzijde aan op de garage, of op de zijgevel in die gevallen dat geen garage aanwezig is. Het dak van de garage en/of berging lijkt te zweven boven de tuinmuur. De zone tussen tuinmuur en dak bestaat uit een donker gekleurd vlak. Tuinmuur en muur van garage/berging vormen een samenhangende compositie met afgestemde hoogten van daken en muren en qua verschijning.
• De erfafscheiding ter hoogte van de voorzijde is uitgevoerd als een Ligusterhaag. Toegangen vanaf de erfgrens naar de woningen en opritten tot de garages worden gemarkeerd door 0,8 meter hoge poeren (minimaal 0,3 x 0,3 meter) of palen (minimaal 0,15 x 0,15 meter).

De grondgebonden woningen bestaan in hun standaarduitvoering uit twee woonlagen met langskap. Door het afschuinen van de kopgevels tot aan de verdiepingsvloer krijgen de woningen aan de kopgevels een lage goot die recht doet aan het beoogde tuinbuurtkarakter. Dit kappenprincipe wordt gehanteerd bij alle twee–onder–één–kap–woningen en eengezinsrijenwoningen in Vierslag noord, –midden en –zuid.

Deze drie deelbuurten worden projectmatig ontwikkeld. De vrijstaande woningen kunnen worden ontwikkeld op basis van particulier initiatief en kunnen daarmee een geheel individuele signatuur krijgen.

Voor de vrijstaande woningen geldt een grotere keuzevrijheid. Wel dient sprake te zijn van een hedendaagse interpretatie van de tuinbuurtwoning en dient een substantieel deel van de goot aan te sluiten bij het vloerniveau van de verdieping. Retrowoningen en woningen met wolfseinden zijn uitgesloten. Hoogte, lengte en materiaalkeuze van de erfafscheidingen moeten een relatie bezitten met de situering van de woning op de kavel en met de woningplattegrond. Voor kleur– en materiaalgebruik van kappen, gevels kozijnen en goten zijn de zelfde regels van toepassing als bij de overige grondgebonden woningen.

Appartementengebouwen

Op het Schiereiland is geen tuinbuurt–expressie maar een eigentijdse architectuur met ingetogen vormgeving en materiaalgebruik gewenst. De belangrijkste eisen betreffen:

• alzijdige oriëntatie waarbij de buitenruimte (in bijzonder de vlonders) is ontworpen in samenhang met de bebouwing;
• de horizontaliteit van het water weerspiegelt zich in de verdiepingsvloeren;
• gevelopeningen reiken in de regel van vloer tot plafond, waardoor een verticaliteit tussen de vloeren aanwezig is;
• de maximale hoogte van de appartementen bedraagt 5 bouwlagen (inclusief een parkeerlaag);
• de bouwmassa's zijn voorzien van een platdak, lessenaarsdak of zadeldak. Kapvormen mogen door elkaar worden gebruikt, mits het daken- en kappenlandschap harmonie en samenhang blijft uitstralen. Bij beoordeling van een individueel geval is effect op het totaalbeeld derhalve van belang.
• tussen de twee gebouwen moet doorzicht mogelijk zijn vanaf Vierslag-noord, ten zuiden van het appartementengebouw;
• op het schiereiland zorgen solitaire bomen (de Grauwe abeel) voor een groen accent.

In de regels is opgenomen dat ter plaatse ook grondgebonden woningen zijn toegestaan. Hiervoor gelden mutatis mutandis dezelfde regels als voor de appartementengebouwen. De basishoogte van de grondgebonden woningen is 2 - 2,5 m laag. Een incidentele gedeeltelijke derde laag is mogelijk.

Openbare ruimte

De openbare ruimte van de 'Vierslag' krijgt een rustige verschijning die past bij de beoogde groene uitstraling. Het aantal toe te passen materialen is beperkt en het kleurenpalet is ingetogen. De groene sfeer van de buurt wordt versterkt door het consequent toepassen van hagen.

De entrees

De basisinrichting van de wigvormige entrees bestaat uit licht opbollende grasvelden en verspreid aan te planten bomen van de 1e orde. Tussen de parkeerplaatsen aan de zuidzijde van de wigvormige entrees komen blokken met beukenhagen.

De straten

De woonstraten kennen een standaardprofiel met een rijweg, aan weerszijden begeleid door langsparkeerzones en trottoirs. Bomen van de 2e orde bevinden zich tussen de parkeerplaatsen. In de drie deelbuurten wordt, behalve in de drie groene ruimtes (zie hieronder), één boomsoort toegepast zodat een eenduidig beeld ontstaat langs de Ceintuurbaan en langs de woonstraten. Variaties ten opzichte van de standaard zijn aanwezig door toepassing van enkelzijdig parkeren in combinatie met enkel- of dubbelzijdige trottoirs.

De hoofdontsluitingen in de wigvormige entrees hebben een asymmetrisch profiel en een bredere rijweg. Trottoirbanden en haakse parkeerplaatsen begeleiden de hoofdontsluiting.

De groene ruimtes

De binnen de woonclusters gelegen groene ruimten hebben een oppervlakte van 1.500 m² – 2.000 m². De basisinrichting bestaat uit gras, beukenhagen en bomen van de 1e orde. Daarbij geldt dat iedere groene ruimte een eigen boomsoort krijgt, die op een bedachte wijze in het groen is geplaatst.

Overgangen privé–openbaar

De voortuinen van de grondgebonden woningen worden afgezoomd met groenblijvende ligusterhagen. Alle zij- en achtertuinen die grenzen aan het openbaar gebied worden voorzien van 2 meter hoge tuinmuren van hetzelfde materiaal als de gevelsteen van de woning. De tuinmuren kunnen een verbijzonderde uitstraling krijgen door toepassing van een reliëfpatroon.

Het noordelijk deel van het OUP ligt zo dicht mogelijk boven het hoogwaterniveau van de plas en wordt uitgevoerd met 'stoere' materialen (betonproducten, hout, staal). Op dit deel bevinden zich de entrees van de appartementen en het bezoekersparkeren. Het hoger gelegen zuidelijk deel is een 'privédomein' van de bovengelegen appartementen. De grondgebonden woningen ten zuiden van de appartementen kijken voor een deel uit op het parkeerniveau van het schiereiland. De parkeerlaag wordt voorzien van een visuele afscherming die in samenhang met de oeverafwerking is ontworpen. 'Ruige' materialen zoals schanskorven lenen zich om het gewenste stoere, waterstaatkundige beeld te realiseren.

Kunstwerken en verlichting

In het plan is een aantal kunstwerken aanwezig: brugduikers, duikers en dammen. Deze kunstwerken worden op eenzelfde wijze uitgewerkt als de reeds aangelegde kunstwerken in Westeraam zodat het beeld van één familie ontstaat. De beide toegangen tot de 'Vierslag' vanaf de Ceintuurbaan worden uitgevoerd als brugduiker met gemetselde wangen. De verlichtingsarmaturen sluiten aan bij sfeer van de tuinbuurt.

Hoofdstuk 4 Verkeer en milieu

4.1 Verkeer en openbaar vervoer

Gemotoriseerd verkeer

Vierslag wordt voor gemotoriseerd verkeer met twee aansluitende wegen ontsloten vanaf de Ceintuurbaan. De Ceintuurbaan geeft aansluiting op de Nieuwe Aamsestraat. Zowel de Ceintuurbaan als de Nieuwe Aamsestraat maken onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur van Elst en geven verbinding met de regionale (hoofd)wegenstructuur (A325 en A15). De gemeente heeft de verkeersstructuur aangepast ten behoeve van een betere ontsluiting, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Hierbij is de Ceintuurbaan onderdeel gaan uitmaken van de rondweg van Elst en ingericht als gebiedsontsluitingsweg.

De hoofdstructuur van Vierslag bestaat uit een parallelweg langs de Ceintuurbaan, met twee aansluitingen op de Ceintuurbaan. De verkeersstructuur is zodanig van opzet dat er geen doorgaande wegen zijn door het plangebied. Daardoor is er geen sluipverkeer mogelijk.

 

Openbaar vervoer

Het plangebied zal door het openbaar vervoer worden ontsloten via een openbaarvervoerroute langs de Regenboog. Het openbaar vervoer zal in ieder geval halteren aan de westzijde van het plangebied in de nabijheid van middelbare school "Het Westeraam" (haltes Morgenster en Sneeuwjacht). De busdienst heeft een frequentie van 2x per uur en doet de stations Elst en Arnhem aan. Station Elst ligt op een fietsafstand van 1200 tot 2000 m. De ontsluiting per openbaar vervoer is derhalve redelijk.

Duurzaam Veilig

Alle wegen in het plangebied zullen worden aangelegd en ingericht conform de principes van het concept "Duurzaam Veilig". De interne wegen worden allen als erftoegangswegen uitgevoerd en zullen derhalve een maximumsnelheid van 30 km/h kennen met gemengde verkeersafwikkeling. De Ceintuurbaan is de wijkontsluitingsweg en zal als gebiedsontsluitingsweg worden gecategoriseerd, met een maximumsnelheid van 50 km/h. De parallelweg langs de Ceintuurbaan garandeert de veiligheid voor fietsers.

4.2 Parkeren

De parkeernorm die de gemeente hanteert voor het bestemmingsplan Westeraam, waar het eerder vastgestelde uitwerkingsplan een uitwerking van is, bedraagt 1,5 parkeerplaats per woning, waarvan minimaal 0,5 parkeerplaats per woning op openbaar terrein dient te worden gerealiseerd. Voor elke rijwoning wordt 1,5 parkeerplaats in de openbare ruimte gesitueerd (bestemming Verkeer-Verblijf). Voor elke rijwoning met garage en oprit op eigen terrein wordt daarentegen 0,5 parkeerplaats in de openbare ruimte gesitueerd (bestemming Verkeer-Verblijf). Bij gestapelde bouw wordt 1 parkeerplaats per woning gerealiseerd op de bij het gebouw behorende semi-openbare ruimte (bestemming Wonen-3). De overige 0,5 parkeerplaatsen per woning worden gerealiseerd in de aangrenzende openbare ruimte (bestemming Verkeer-Verblijf). Elke geschakelde en halfvrijstaande woning wordt voorzien van 1 parkeerplaats op eigen erf. De overige 0,5 parkeerplaatsen per woning zullen plaats krijgen in de openbare ruimte. Bij elke vrijstaande woning dienen 2 parkeerplaatsen op eigen erf te worden gerealiseerd.

Plangebied Vierslag telt 62 rijwoningen, 4 rijwoningen met garage en oprit op eigen terrein, circa 50 gestapelde woningen (eventueel deels te vervangen door circa 15 grondgebonden woningen), 198 twee-onder-een-kapwoningen, 6 geschakelde woningen en 2 vrijstaande woningen. In totaal gaat het om 322 woningen. Er zullen minimaal (93 + 2 + 25 + 99 + 3 + 0) 222 parkeerplaatsen in de openbare ruimte van Vierslag moeten worden gerealiseerd om te voldoen aan de gestelde parkeernorm, waarvan 25 op het Schiereiland.

Bij de ontwikkeling van Vierslag worden 307 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd, evenwichtig verdeeld over het plangebied. Hiermee wordt ruimschoots aan de gestelde normen voldaan.

4.3 Wegverkeerslawaai

Kaders

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat als een bestemmingsplan geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk maakt binnen de geluidszone van wegen, akoestisch onderzoek dient te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting van de nieuw te bouwen woningen. Andersom, bij de aanleg van een nieuwe wegen, is eveneens onderzoek nodig. Indien uit het onderzoek blijkt dat aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai wordt voldaan is de realisatie van de woningen, vanuit het aspect geluid gezien, zonder meer mogelijk.

Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, tot ten hoogste de maximale ontheffingswaarde, dient een hogere waarden procedure te worden gevoerd. Hierin wordt een afweging gemaakt of wordt voldaan aan de ontheffingscriteria om een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting te kunnen vaststellen. De haalbaarheid van geluidsreducerende bron- en overdrachtsmaatregelen speelt hierbij een rol. Voor de gevallen dat een hogere waarde wordt vastgesteld, dient met gevelisolatieonderzoek aangetoond te worden dat wordt voldaan aan de norm voor het binnenniveau in de betreffende woningen zoals genoemd in het Bouwbesluit.

Gemeentelijk geluidsbeleid

Geluidhinder is lokaal van aard. Sinds 2007 heeft de gemeente daarom meer verantwoordelijkheden en bevoegdheden binnen de Wet geluidhinder gekregen. Dit biedt de gemeente meer gelegenheid om naar eigen inzicht te werken en maatwerk te leveren. Wel dient de gemeente daarvoor gemeentelijke geluidsbeleid vast te stellen. De gemeente Overbetuwe heeft in 2009 hieraan invulling gegeven door een gebiedsgericht geluidsbeleid vast te stellen. In dit geluidsbeleid is het gemeentelijk grondgebied verdeeld in twaalf verschillende gebieden met daaraan gekoppeld een ambitiewaarde en een grenswaarden voor onder meer verkeerslawaai ter plaatse van geluidsgevoelige bestemmingen. Deze vastgestelde ambitie per gebied voor geluid komt dus in de plaats voor de voorkeursgrenswaarde.

Voor een woningbouwlocatie zoals het plangebied Vierslag bij de kern Elst geldt een gebiedstypering 'buiten centrum (woongebieden in kernen)'. De geluidsklasse voor wegverkeerslawaai die hierbij hoort is 'rustig' (ambitie) tot 'onrustig' (bovengrens). De bijbehorende geluidsbelastingen zijn 43 dB (ambitie) en 53 dB (bovengrens). De ambitiewaarden zijn hiermee strenger dan de waarden uit de Wgh.

De ruimte tussen de ambitiewaarde en de grenswaarde (bovengrens) is de speelruimte waarbinnen een integrale afweging tussen de verschillende milieuthema's en andere sectorale belangen kan plaatsvinden. Als binnen een project of plan voor nieuw te bouwen woningen niet overal de ambitiewaarde kan worden gehaald, maar de bovengrens niet wordt overschreden, wordt niet afgeweken van het geluidsbeleid. Wel is het zo dat als voor veel woningen aan de ambitiewaarde wordt voldaan, het plan goed op het aspect geluid scoort. Het gaat bij de milieu-inbreng in plannen uiteindelijk om een bijdrage te leveren aan de kwaliteit. Voor het aspect geluid betekent dit dat gestreefd wordt naar een minimaal aantal geluidsgehinderden. Afhankelijk van de kansen die de verschillende gebieden in zich hebben, kan deze kwaliteit de ene keer bereikt worden door een goede geluidskwaliteit en de andere keer door bijvoorbeeld het opnemen van klimaat- en duurzaamheidaspecten of een (bestaande) robuuste ecologische structuur.

Indien de wettelijke voorkeurswaarde wordt overschreden dient een hogere waarden procedure te worden gevoerd. Onderdeel van het gemeentelijk geluidsbeleid is de Nota Hogere Grenswaarden. Hierin zijn ontheffingscriteria opgenomen op grond waarvan afgeweken kan worden van de wettelijke voorkeurswaarde tot aan de maximale ontheffingswaarde.

Locatie

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszones van de Ceintuurbaan en de A325. De breedte van de geluidszone van de Ceintuurbaan bedraagt 200 m uit de kant van de weg, uitgaande van een binnenstedelijke ligging met 1 tot 2 rijstroken, voor de A325 is dit 400 meter uit de kant van de weg, uitgaande van een buitenstedelijke ligging met 2x2 rijstroken.

In principe dient de geluidsbelasting aan de gevels van de geluidsgevoelige bestemmingen te voldoen aan de door de gemeente opgestelde ambitiewaarden van 43 dB, deze ligt 5 dB lager dan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh. Indien het niet mogelijk is aan de ambitievoorwaarden te voldoen en toepassing van geluidsreducerende maatregelen niet mogelijk of gewenst zijn, kunnen hogere grenswaarden worden vastgesteld. Aangezien de gemeente Overbetuwe een bovengrenswaarde heeft opgesteld voor gebieden en geen onderscheid maakt in geluidsbelasting voor nieuwe woningen ten gevolge van de ligging van wegen geldt voor het gehele gebied een bovengrenswaarde van 53 dB.

Alle wegen binnen het plangebied zullen een 30 km/h-regime kennen en worden hier ook op ingericht. In tegenstelling tot de Wgh maakt de gemeente Overbetuwe geen onderscheid in gezoneerde en niet-gezoneerde wegen en ziet wat betreft het aspect geluid een 30 km/h weg als een 'gewone' weg. Dit betekent dat voor deze wegen, bij het veranderen van bijvoorbeeld de weg of het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, onderzoek wordt gedaan naar de akoestische effecten en/of gevolgen. Dit geldt voor alle 30 km/uur-wegen die zijn opgenomen in de RVMK en waarbij meer dan 2.450 voertuigen per etmaal passeren [Nota geluidsbeleid Overbetuwe, 2009]. De gemeente volgt hiermee de uitspraak van de Raad van State dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk dient te worden gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar geluidsniveau op niet-gezoneerde wegen. De uitspraak van de Raad van State dateert van 3 september 2003 in Abcoude met zaaknummer: 200203751/1.

De wegen binnen het plangebied zijn wegen met een lagere verkeersintensiteit dan 2.450 mvt/etmaal, zie onder kopje uitgangspunten. Het gevolg is dat toetsing aan de ambitiewaarden en bovengrens niet noodzakelijk is langs deze wegen.

Aftrek ex artikel 110g Wgh

Krachtens artikel 110g van de Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Voor wegen met een snelheid van 70 km/h of hoger geldt een aftrek van 2 dB. Op alle hierna genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek toegepast.

Uitgangspunten

Voor de ontwikkelingen is akoestisch onderzoek uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006. Dit akoestisch onderzoek is opgenomen als bijlage 1 bij dit bestemmingsplan. Ten behoeve van dit onderzoek zijn verkeersgegevens noodzakelijk. De intensiteiten van de Ceintuurbaan zijn afkomstig van het verkeersmodel van de gemeente Overbetuwe. In dit verkeersmodel zijn de werkdagintensiteiten voor het prognosejaar 2021 berekend, waarbij rekening is gehouden met toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Voor milieuonderzoek zijn echter weekdagintensiteiten van belang. De verkeersintensiteiten uit het verkeersmodel zijn daarom met een factor 0,92 omgerekend naar weekdagintensiteiten.

De twee ontsluitende 30 km/h-wegen naar het plangebied zijn niet in het verkeersmodel van de gemeente Overbetuwe opgenomen. Voor deze twee wegen is een inschatting gemaakt van de intensiteit op basis van de ontwikkelingen in het plangebied en de functie van de weg. In totaal worden circa 323 woningen binnen het plangebied mogelijk gemaakt die ontsloten worden door de twee ontsluitende wegen. De totale verkeersgeneratie van de woonwijk zal rond de 2.000 mvt/etmaal liggen. Aangenomen is dat het verkeer zich gelijkmatig verdeeld over deze twee ontsluitende wegen zodat de verkeersintensiteit op een ontsluitende weg circa 1.000 mvt/etmaal is.

De verkeersintensiteiten voor de A325 zijn afkomstig van verkeerstellingen van de provincie Gelderland in 2011. Voor het akoestisch onderzoek dienen de verkeersintensiteiten voor het jaar 2023 gehanteerd te worden. Voor de autonome groei is uitgegaan van een jaarlijkse groei van 1,5%. In 3.1 zijn de verkeersintensiteiten voor 2023 opgenomen van het relevante wegvak.

De voertuigverdelingen voor de Ceintuurbaan zijn ook afkomstig uit het verkeersmodel van de gemeente Overbetuwe. Voor de ontsluitingswegen vanuit de wijk die aantakken op de Ceintuurbaan is dezelfde voertuigverdeling als de Ceintuurbaan aangehouden. De voertuigverdeling van de A325 is ontleend aan tellingen van de provincie Gelderland in 2011. Voor de dag-, avond- en nachtuurpercentages is voor de Ceintuurbaan en de ontsluitende wegen aangesloten bij de standaard voertuigverdeling voor een wijkverzamelweg en voor de A325 voor een autosnelweg.

Tabel 3.1 Overzicht verkeersintensiteiten (mvt/etmaal)

Weg	Tellingen 2011	Prognose 2021	Prognose 2023
	Werkdag	Weekdag	Werkdag	Weekdag	Weekdag
A325
Aamsestraat – Burg. Matsersingel	69.620	62.290	X	X	74.480
Ceintuurbaan
Aamsepad - Limes	X	X	4.650	4.280	4.410
Interne 30 km/h-wegen
Wijk - Ceintuurbaan	X	X	1.000	920	950

Weg	voertuigverdeling-% (L/MZ/Z)1)	dag/avond/nacht2)
A325
Aamsestraat – Burg. Matsersingel	Dag: 90,49/5,61/3,9 Avond: 94,52/2,73/2,75 Nacht: 86,66/6,5/6,84	6,70/2,70/1,10
Ceintuurbaan
Aamsepad - Limes	Dag: 94,7/3,8/1,5 Avond: 96,2/2,6/1,2 Nacht: 96,9/1,9/1,2	6,54/3,76/0,81
Interne 30 km/h-wegen
Wijk - Ceintuurbaan	Dag: 94,7/3,8/1,5 Avond: 96,2/2,6/1,2 Nacht: 96,9/1,9/1,2	6,54/3,76/0,81

1) Lichte voertuigen/middelzware voertuigen/zware voertuigen

2) Percentage van etmaalintensiteit.

Lokale karakteristieken

De maximumsnelheid op de Ceintuurbaan bedraagt 50 km/h. De weg is uitgevoerd in SMA-NL 11A. Dit wegdektype is akoestisch vergelijkbaar met dicht asfaltbeton (DAB). Parallel aan de Ceintuurbaan ligt een watergang en een toekomstige erftoegangsweg die beide in het akoestisch onderzoek als reflecterend oppervlak zijn meegenomen. De maximumsnelheid op de A325 bedraagt 100 km/h en voor de wegdekverharding is uitgegaan van 2-laags ZOAB [Provincie Gelderland]. Ook hier ligt een watergang naast de weg evenals een parallelweg (Lingestraat), beide zijn in het model opgenomen als reflecterend oppervlak. De erftoegangswegen binnen het plangebied worden uitgevoerd in elementenverharding in keperverband en kennen een snelheidsregime van 30 km/h.

De bebouwing die in het plangebied mogelijk wordt gemaakt zal bestaan uit wisselende bouwhoogtes. Zo wordt er aan de noordzijde van het plangebied bebouwing van circa 18 m hoogte mogelijk gemaakt (voor maximaal 50 appartementen). Deze bebouwing ligt binnen de geluidszone van de Ceintuurbaan (afstand 55 m), maar buiten de geluidszone van de A325 (> 400 m) en eveneens buiten de invloedsfeer van de ontsluitende 30 km/h-wegen. De overige grondgebonden woningen hebben een goot– en bouwhoogte van ten hoogste 7,5 m respectievelijk 11,5 meter. Op een aantal specifieke plekken is gekozen voor iets hogere stedenbouwkundige accenten. Op die plekken bedragen de maximale goot– en bouwhoogte 8,5 respectievelijk 12,5 m. Deze grondgebonden woningen liggen op 33 m van de Ceintuurbaan, 13 m van de ontsluitende 30 km/h-wegen en 370 m van de A325.

Resultaten

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met de verschillende bouwhoogtes in het plangebied. Doordat de bebouwing van 18 m in het noordelijke gedeelte van het plangebied geconcentreerd is, is dit apart in het akoestisch onderzoek berekend. De SRM I-berekeningen zijn opgenomen in de bijlage 1 .

Grondgebonden woningen

Op basis van de SRM I-geluidsberekeningen blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan ter hoogte van de dichtstbijzijnde grondgebonden woningen 51 dB bedraagt op een maatgevende hoogte van 7,5 m. Voor de A325 bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer 48 dB op een maatgevende hoogte van 4,5 m. Ten gevolge van de aansluitende 30 km/h-wegen op de Ceintuurbaan bedraagt de geluidbelasting 47 dB op een maatgevende hoogte van 1,5 m. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder wordt alleen overschreden voor de Ceintuurbaan. De ambitiewaarde vanuit het gemeentelijk beleid wordt overschreden ten gevolge van alle wegen.

Om na te gaan bij hoeveel woningen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn de 48 dB geluidscontouren bepaald. Bij het bepalen van de 48 dB contouren is uitgegaan van een vrije veldsituatie. Hierbij is geen rekening gehouden met afschermende werking van bebouwing, waardoor sprake is van een worstcasebenadering. In de bijlage zijn de resultaten opgenomen.

Ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan ligt de 48 dB contour op 54 m uit de as van de weg op een maatgevende hoogte van 7,5 m. Dit betekent dat alleen de eerste rijwoningen langs de Ceintuurbaan binnen deze contour vallen. Het gaat dan om in totaal 55 grondgebonden woningen.

De 48 dB contour van de aansluitende 30 km/h-wegen op de Ceintuurbaan ligt op 12 m uit de as van de weg op een maatgevende hoogte van 4,5 m. Aangezien de woningen op 13 m van de wegas liggen valt geen enkele woning binnen de 48 dB contour.

Voor de A325 reikt de 48 dB contour tot 370 m gemeten uit de as van de weg op een maatgevende hoogte van 7,5 m. Aangezien de dichtstbijzijnde grondgebonden woning op 370 m van de A325 ligt betekent dit dat woningen aan de zijde van de A325 niet binnen deze contour vallen.

Tevens wordt de ambitiewaarde van 43 dB uit het gemeentelijk geluidbeleid overschreden. De uiterste bovengrenswaarde van 53 dB wordt echter niet overschreden.

Appartementen

Op basis van de SRM I-geluidsberekeningen blijkt dat de geluidsbelasting ter hoogte van de appartementen ten gevolge van het verkeer op de Ceintuurbaan 47 dB bedraagt op een maatgevende hoogte van 4,5 m. Wederom overschrijdt de geluidsbelasting de ambitiewaarde van 43 dB, de uiterste bovengrenswaarde van 53 dB niet.

Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting

De ambitiewaarde van 43 dB ten gevolge van de wegen wordt overschreden, de bovengrenswaarde van 53 dB niet. Eveneens wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder overschreden. Er is een aantal maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting denkbaar. Bij het nemen van maatregelen ter beperking van geluidshinder legt de gemeente Overbetuwe prioriteit bij maatregelen aan de bron (bijvoorbeeld geluidsarm wegdek). Als daarmee onvoldoende effect wordt bereikt, komen maatregelen in de overdrachtssfeer (wallen of schermen) in aanmerking. Als laatste worden maatregelen bij de ontvanger (bijvoorbeeld gevelisolatie) overwogen. Deze geluidwering dient zodanig te zijn dat een geluidsniveau van 33 dB in de woning niet wordt overschreden en is geregeld in het Bouwbesluit. Om aan deze binnenwaarde te kunnen voldoen, dient aangetoond te worden dat de gevels voldoende geluidsreducerend zijn. Wanneer dit niet het geval is, zijn aanvullende geluidsreducerende maatregelen aan de gevel noodzakelijk. Hieronder is bezien of met maatregelen aan de bron en in het overdrachtsgebied de geluidsbelasting doelmatig kan worden teruggedrongen.

Een mogelijkheid aan de bron is om de functie van de weg, samenstelling van het verkeer of de maximumsnelheid te wijzigen. De Ceintuurbaan is een belangrijke ontsluitingsweg binnen de bebouwde kom van Elst. De A325 vervult een belangrijke regionale ontsluitingsfunctie. De functie van deze wegen dient voor een goede bereikbaarheid te worden behouden. Functiewijziging, wijziging van samenstelling of snelheid van het verkeer zijn derhalve niet mogelijk en stuiten op overwegende bezwaren van verkeerskundige aard.

Een mogelijke maatregel aan de bron is het toepassen van geluidsreducerend asfalt. Bij het toepassen van dunne deklagen type B op de Ceintuurbaan over een lengte van circa 850 m vindt er een geluidsreductie plaats. Ten gevolge van de Ceintuurbaan daalt de geluidsbelasting op de grondgebonden woningen naar 47 dB op een maatgevende hoogte van 7,5 m. De geluidsbelasting op de appartementen daalt naar 43 dB op een maatgevende hoogte van 4,5 m, zie de bijlage. Door deze maatregel wordt alleen de ambitiewaarde bij de appartementen niet meer overschreden. Gezien de kosten voor de maatregel, circa 230.000 euro en de beperkte geluidsreductie, stuit de maatregel op bezwaren van financiële aard. Zeker gezien het feit dat de Ceintuurbaan een recente aangelegde weg is en deze nog niet aan vervanging toe is.

Naast maatregelen aan de bron zijn maatregelen in het overdrachtsgebied mogelijk. Daarbij kan gedacht worden aan het vergroten van de afstand tot de weg of het plaatsen van geluidsschermen. Voor de Ceintuurbaan en de A325 is vanwege de inpasbaarheid binnen de bestaande bebouwingssituatie het niet mogelijk om de afstand te vergroten. Geluidsschermen zijn voor de Cientuurbaan niet inpasbaar, bij de A325 is er wel voldoende ruimte aanwezig. Zo kunnen de geluidsschermen tussen de A325 en de parallel gelegen watergang geplaatst worden zodat de geluidsbelasting wordt gereduceerd. Gezien de lichte overschrijding van de ambitiewaarde wegen de kosten voor een geluidsscherm echter niet op tegen de baten.

Geconcludeerd wordt dat redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren of dat maatregelen daartoe op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige, vervoerskundige of financiële aard stuiten. De bovengrenswaarde van 53 dB voor de Ceintuurbaan en A325 worden niet overschreden.

Hogere waarden

Gebleken is dat voor 55 woningen als gevolg van de Ceintuurbaan een hogere waarde moet worden verleend. Deze hogere waarden zijn reeds verleend in het kader van het uitwerkingsplan dat voor Vierslag is vastgesteld.

De gemeente Overbetuwe heeft een ontheffingsbeleid opgesteld voor hogere waarden. Voor het toekennen van een hogere waarde in de geluidsklasse 'onrustig' worden de volgende criteria bij de afweging betrokken:

• het geluidsaspect dient vanaf het eerste ontwerp-stadium te worden betrokken;
• indien mogelijk moeten bronmaatregelen (bijvoorbeeld stillere asfalttypen) getroffen worden;
• indien mogelijk dient de afstand tussen de geluidsbron en de nieuwe woning(en) te worden vergroot;
• bij woningen/appartementen dient in ieder geval de buitenruimte (tuin/balkon) te voldoen aan de ambitiewaarde van het betreffende gebied. Dit kan door de buitenruimte te projecteren aan de geluidsluwe zijde van de betreffende woning;
• het stedenbouwkundig ontwerp wordt, indien mogelijk, zo vormgegeven dat afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat.

Zoals geconcludeerd onder het vorige kopje zijn maatregelen onvoldoende doeltreffend dan wel ontmoeten ze overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Ook met de criteria buitenruimte en stedenbouwkundig is in het plan rekening gehouden. Zo is de buitenruimte in het plangebied aan de geluidsluwe gevel van de woningen voorzien en is het stedenbouwkundige ontwerp zo vormgegeven dat de eerste rij bebouwing langs de Ceintuurbaan een geluid afschermende werking heeft voor de achterliggende bebouwing. Alle criteria van de gemeente Overbetuwe voor het toekennen van een hogere waarde in de geluidsklasse 'onrustig' zijn zodoende betrokken bij het akoestische klimaat binnen het plangebied.

Daarnaast hanteert de gemeente Overbetuwe bij grotere bouwplannen (meer dan 200 woningen) een aanvullend criterium. In dit criterium is opgesteld dat maximaal 20% van de te realiseren woningen een hogere waarde dan de ambitie voor het betreffende gebied wordt vastgesteld [Nota hogere grenswaarden Overbetuwe, 2009]. Hieraan wordt voldaan, aangezien voor 55 van de 323 woningen een hogere waarde wordt verleend.

Ook is in Nota geluidsbeleid van de gemeente Overbetuwe aangegeven dat als de gemeente een hoogbelaste locatie wenst te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw, vanaf de geluidklasse 'onrustig' niet-akoestische compensatie positief betrokken wordt bij de overwegingen om een hogere waarde toe te staan om een acceptabel leefklimaat te bereiken. Het gaat dan bijvoorbeeld om meer openbaar groen, de hoogbelaste woningen / appartementen te situeren op een locatie met uitzicht of betere bereikbaarheid OV-voorzieningen. De overschrijding van de ambitiewaarde van 43 dB kan dus ook worden opgevangen door deze niet-akoestische maatregelen.

In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de opzet van de wijk zorgt voor niet-akoestische compensatie. Vierslag is een buurt die gekenmerkt wordt door een vooral rustig en groen woonmilieu. Voor de verschillende woningen waarvoor een hogere geluidsbelasting geldt, zijn echter nog aanvullende kenmerken. De woningen aan de westzijde zijn nagenoeg allemaal gericht op de Ceintuurbaan. Tussen de Ceintuurbaan en de nieuwe woonstraat, is een brede watergang gelegen. Aan de overzijde van de Ceintuurbaan is de ruimte tot de reeds gerealiseerde woningen groot. De opzet en het uitzicht voor deze woningen is daarom bovengemiddeld ruim te noemen. Voor zover het de appartementen betreft, worden deze ingepast in een ruimte groen/blauwe omgeving. Hierdoor is er eveneens sprake van een niet-akoestische compensatie. Op deze manier wordt aan het geluidbeleid van de gemeente voldaan en kunnen hogere waarden worden verleend.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde akoestisch onderzoek kan worden geconcludeerd dat de ambitiewaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid in beperkte mate wordt overschreden voor de ontsluitende 30 km/h-wegen, Ceintuurbaan en de A325. De uiterste grenswaarde van 53 dB wordt niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde uit de Wgh wordt beperkt overschreden: voor 55 woningen is een hogere waarde vastgesteld. College van Burgemeester en wethouders zijn hiertoe bevoegd om binnen de grenzen van hun gemeente een hogere waarde vast te stellen. Hiervoor is de procedure voor het besluit hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder doorlopen.

4.4 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 3.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof			toetsing van	Grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)			jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De ontwikkeling in het plangebied is met de realisatie van maximaal 323 woningen dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het project valt ruimschoots binnen de categorie woningbouw die volgens het Besluit nibm niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de A325 (als maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.5 Bodem- en grondwaterkwaliteit

Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

De provincie hanteert de richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek en conclusie

Het onderzoek naar milieuhygiënische aspecten heeft reeds plaatsgevonden in het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan Westeraam (vastgesteld december 1999). De provincie Gelderland stelt de eis dat een bodemonderzoek niet ouder mag zijn dan vijf jaar. Het bodemonderzoek waar in de toelichting van het bestemmingsplan Westeraam naar wordt verwezen, dateert van maart 1997 en is dus ouder dan 5 jaar. Er is echter recenter onderzoek beschikbaar. De gemeente Overbetuwe beschikt namelijk over een Bodemkwaliteitskaart (oktober 2010) voor de gehele gemeente. Uit het onderzoek ten behoeve van de vaststelling van de Bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie onverdacht is voor mogelijk bodembedreigende bedrijfsmatige activiteiten. Voor nader onderzoek of het treffen van maatregelen bestaat dan ook geen aanleiding.

4.6 Invloed van bedrijven

Normstelling en beleid

Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies (woningen) dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Onderzoek

Bedrijf ten zuiden van het plangebied

In het kader van het bestemmingsplan Westeraam uit 1999 is onderzoek gedaan naar de invloed van bedrijvigheid op het plangebied. Met behulp van een kaart met invloedscirkels is beschreven tot op welke afstand met bedrijven rekening dient te worden gehouden. Ten aanzien van één bedrijf ten zuiden van het plangebied geldt een hindercirkel die over het plangebied is gelegen. De milieuvergunning van dit bedrijf is ingetrokken. Tevens is de bijbehorende invloedcirkel, zoals destijds opgenomen in het bestemmingsplan Westeraam, komen te vervallen door middel van een wijzigingsplan (Wijzigingsplan Westeraam, invloedscirkels L en M, vastgesteld 22 mei 2007). Daardoor levert het bedrijf geen belemmering meer voor de invulling van het plangebied.

Activiteiten binnen het plangebied

Binnen het plangebied zelf worden geen bedrijven toegelaten.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuhinder zal de vaststelling van het voorliggend bestemmingsplan niet in de weg staan.

4.7 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken1 en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) in werking getreden. Met het besluit wordt beoogd een wettelijke grondslag te geven aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten2. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR (zie hieronder) geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties.

Onderzoek

Van risicovolle activiteiten en het vervoer van gevaarlijke stoffen op korte afstand van het plangebied is geen sprake. De spoorweg, snelweg en het LPG-station aan de Nieuwe Aamsestraat liggen op dermate grote afstand, dat deze niet leiden tot beperkingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en vervoerassen. Het groepsrisico hoeft niet te worden verantwoord. Er wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het voorliggend plan.

4.8 Leidingen en straalpad

In de omgeving van het plangebied of daarbinnen zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Wel lopen over het plangebied twee straalpaden. Aan deze straalpaden is een maximale bouwhoogte van 74 tot 80 m verbonden. De inrichting van het plangebied voldoet ruimschoots aan deze maximale bouwhoogte.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.9 Waterhuishouding

De uitgebreide rapportage van de waterhuishouding is opgenomen in bijlage 2 van de toelichting. Onderstaand een ingekorte versie.

4.9.1 Watertoets en beheer

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Rivierenland, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Het onderhoud aan de riolering wordt uitgevoerd door de gemeente Overbetuwe. De provincie Gelderland is verantwoordelijk voor het grondwaterbeheer. In samenwerking met het Waterschap Rivierenland is het Koepelplan Water Westeraam opgesteld, waarin de maatregelen zijn beschreven die zullen worden getroffen in verband met de consequenties van de ontwikkeling van Westeraam voor de waterhuishouding en het waterbeheer. In relatie tot de watertoets is het Waterschap Rivierenland nauw betrokken geweest bij het vaststellen van de maatregelen ten behoeve van de toekomstige waterhuishouding en waterbeheer. Datzelfde geldt voor de vertaling daarvan in ruimtelijk relevante zaken in dit bestemmingsplan.

4.9.2 Toekomstige situatie

Algemeen

Het plangebied Vierslag is onderdeel van VINEX-locatie Westeraam. Het agrarisch gebied wordt hierbij getransformeerd naar stedelijk gebied. Voor deze woningbouwlocatie, waar Vierslag onderdeel van uitmaakt, streeft de gemeente Overbetuwe naar een duurzaam stedelijk watersysteem. Voorafgaand aan de verdere planuitwerking is daarom een Koepelplan Water Westeraam opgesteld (rapport GLD9375, Grontmij, juni 2002) waarin de relevante wateraspecten nader zijn uitgewerkt. Algemene waterdoelstellingen voor de nieuwe woonwijk zijn:

• het gebiedseigen water (regenwater) zoveel mogelijk vasthouden, door bijvoorbeeld waterbergingsvijvers op te nemen;
• de afvoer van schoon hemelwater via de riolering beperken;
• zoveel mogelijk oevers natuurvriendelijk inrichten, dus zonder beschoeiing, met een flauw talud
• een helofytenbeplanting (noordelijk deel Vierslag).

Hierbij wordt het water ook gezien als drager voor het bereiken van goede leefomgeving, met recreatief medegebruik, en als kans om doelstellingen uit de regionale ecologische structuur te realiseren.

Van belang voor de watertoets is dat de ruimtelijke ontwikkeling geen negatieve gevolgen mag hebben voor de waterhuishouding. Enkele thema's, welke vanuit het perspectief van integraal waterbeheer relevant zijn en terug te voeren zijn naar de zorgtaken van de waterbeheerders, zijn hieronder, in relatie tot het planvoornemen, kort beschreven. Een en ander is hierbij gebaseerd op genoemd Koepelplan Water Westeraam. Benadrukt wordt dat onderhavig plangebied Vierslag onderdeel is van een grotere waterhuishoudkundige eenheid: het peilgebied. Maatregelen ten behoeve van een duurzaam waterbeheer zijn bedoeld voor dit peilgebied en de ontwikkeling van de gehele VINEX-locatie Westeraam. Om de waterhuishouding van Vierslag te kunnen beoordelen, is het noodzakelijk het gehele peilvak in beschouwing te nemen.

Specifiek voor Vierslag heeft Arcadis in januari 2009 het 'Waterhuishouding en rioleringsplan Vierslag' opgesteld. Hierin is een gescheiden rioleringstelsel voor Vierslag ontworpen. In oktober 2012 is in overleg met het Waterschap en de gemeente Overbetuwe besloten dat al het hemelwater – dus niet alleen meer het schone dakwater – via het HWA-riool kan worden afgevoerd.

Waterkwantiteit, oppervlaktewatersysteem en ontwatering

Om wateroverlast door stijgende waterpeilen in de watergangen te voorkomen, dient enerzijds voldoende ruimte (oppervlakten) aanwezig te zijn om water te bergen en anderzijds dient de drooglegging (dit is het verschil tussen de maaiveldhoogte en het oppervlaktewaterpeil) voldoende te zijn. De drooglegging zal minimaal 1,2 m bedragen. Rekening houdend met de klimaatverandering, dient minimaal 7% van het totaal oppervlak van VINEX-locatie Westeraam gereserveerd te worden voor oppervlaktewater. Dit benodigd oppervlak is opgenomen in het plan Westeraam.

Het peilgebied krijgt in de toekomst een flexibel peil waarbij de klimatologische omstandigheden de actuele waterstand bepalen, binnen bepaalde bandbreedte. Het streefpeil wordt NAP +7,7 m, maar mag fluctueren tussen NAP +7,5 m (zomer) en NAP +7,8 m (winter).

Het noorden van Vierslag wordt mogelijk ingericht als schiereiland. Dit deel is zeer waterrijk en bestaat onder ander uit circa 1,4 ha oppervlaktewater en circa 1,5 ha helofytenveld.

Ter voorkoming van grondwateroverlast en bodemdaling hanteert het Hoogheemraadschap voor nieuwe bebouwing een minimale drooglegging van 0,70 m ten opzichte van het oppervlaktewaterpeil. De maaiveldhoogte wordt circa NAP +9,4 m en komt hierbij overeen met de weghoogte in het nieuwe plan.

Waterkwaliteit en riolering

In het gebied wordt een volledig gescheiden stelsel aangelegd, waarbij afstromend hemelwater van schone oppervlakken wordt afgekoppeld en rechtstreeks zal worden afgevoerd op het stedelijk water in de watergang langs de Ceintuurbaan en de waterpartij in het noorden. Door het afgekoppelde water te lozen op de nieuw te graven watergang, wordt doorstroming gerealiseerd. Het afkoppelen geschiedt met inachtneming van de daarvoor bij het waterschap geldende richtlijnen. Voorbeelden van oppervlakken die relatief schoon zijn, zijn onder andere daken. Op deze manier wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Verder zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van duurzame en milieuvriendelijke bouwstoffen. Er wordt niet-uitlogende en milieuvriendelijke beschoeiing toegepast. Middels bepalingen in de verkoop-overeenkomst mogen in ieder geval niet onbehandeld koper, zink, lood en gewolmaniseerd houten erfafscheidingen worden toegepast. Hiermee wordt verontreiniging van bodem en water voorkomen.

In het noorden van Vierslag wordt 1,5 ha ingericht als horizontaal doorstromend helofytenveld ten behoeve van de waterkwaliteitbeheersing. Deze wordt zowel ingezet om water van buiten Westeraam (na zuivering) in te laten, als om het aanwezige water binnen Westeraam te zuiveren.

Inrichting

In het plangebied worden de oevers zoveel mogelijk natuurvriendelijk ingericht. De eis van het Waterschap is dat minimaal 50% van de oevers van nieuwe waterpartijen op deze wijze worden ingericht. De natuurvriendelijke oeverinrichting bestaat uit oevers met een flauw talud, zodat de waterdiepte geleidelijk afneemt. Hiermee wordt een variatie aan vegetatietypen gestimuleerd. De watergangen krijgen een waterdiepte van minimaal 1 m (ten opzichte van het laagste waterpeil NAP +7,5 m, naar verwachting treedt dit zomers op) zodat een robuust en gezond watersysteem wordt gerealiseerd. Er worden geen doodlopende watergangen gegraven teneinde de doorstroming te waarborgen. Met het afkoppelen van schoon hemelwater zal de doorstroming extra gestimuleerd worden, waarschijnlijk zullen ook pompen en/of windmolens worden ingezet voor de benodigde watercirculatie. Voor varend onderhoud wordt een inlaathelling ingericht. De vrije doorvaarhoogte bij bruggen bedraagt minimaal 0,8 meter ten opzichte van het zomerpeil (NAP +7,5 m), ten behoeve van het varend onderhoud.

De VINEX-locatie Westeraam heeft een speels karakter met relatief veel groen en water. Door de goede toegankelijkheid en mooie zichtlijnen vergroot dit de belevingswaarde van het water en de natuur.

Beheer en onderhoudsvoorzieningen

Voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem dient bij het waterschap ontheffing en vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). Dit geldt dus bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten van de hemelwaterafvoer (HWA) op het oppervlaktewater en het graven van nieuwe watergangen etc. In de Keur is ook geregeld dat onderhoudsstroken van 4 m voor A-watergangen in acht dienen te worden genomen. Voor de overige watergangen geldt een onderhoudsstrook van 1 m. Het komt erop neer dat binnen deze strook niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor de bestaande waterhuishouding. De inrichting van de waterhuishouding voldoet aan de doelstellingen van duurzaam waterbeheer.

4.10 Archeologie

In de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), een wijziging op de Monumentenwet 1988, stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• in de ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart Gelderland (provincie Gelderland, 2007) is het plangebied gelegen in een gebied met een middelhoge tot hoge kans op archeologische sporen. Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart Gelderland ligt ten oosten van het plangebied een beschermd archeologisch monument (in de zin van de Monumentenwet 1988).

Vanwege de middelhoge tot hoge kans op archeologische sporen, dient voorafgaand aan de werkzaamheden een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Er zijn in de afgelopen periode verschillende (opeenvolgende) archeologische onderzoeken uitgevoerd. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten van deze onderzoek benoemd.

Inventariserend onderzoek

Uit het karterend onderzoek (RAAP-rapport 3366, 2010) is gebleken dat de kans groot is dat er in dit plangebied archeologische resten aanwezig zijn. Om die reden is in 2010 binnen het plangebied een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek (RAAP-rapport 2413, 2011) uitgevoerd.

Tijdens dit proefsleuvenonderzoek zijn in het plangebied in twee fasen in totaal 98 proefsleuven gegraven. Het doel hiervan was om vast te stellen of in het plangebied archeologische resten aanwezig zijn. Hoewel voorafgaand booronderzoek geen archeologische resten had aangetoond, werden, op basis van de landschappelijke ligging van het plangebied en vondsten uit de omgeving, sporen verwacht van kleine, prehistorische vindplaatsen. Deze blijken inderdaad aanwezig te zijn. In het zuidelijke deel van het plangebied zijn bewoningssporen aangetroffen die op grond van het aardewerk en een C-datering in de Late Bronstijd gedateerd worden. Op een niveau onder deze resten is een tweede archeologisch sporenniveau gevonden waarvan de datering nog onzeker is. Gezien het feit dat de sporen zich op een dieper niveau bevinden, moet de datering in ieder geval ouder zijn dan Late Bronstijd. Er is dus sprake van twee stratigrafisch gescheiden vindplaatsen.

De oudste vindplaats (vindplaats 2) bevindt zich op een diepte tussen 1 en 1,6 m -Mv. Vindplaats 2 wordt afgedekt door een pakket oever- en komafzettingen. Deze afdekking heeft ervoor gezorgd dat de vindplaats zeer goed bewaard is gebleven. De jongste vindplaats (vindplaats 1) ligt op een diepte tussen 0,5 en 1 m -Mv. Ook deze vindplaats is gaaf bewaard gebleven. Sporen van beide vindplaatsen zijn verspreid over diverse proefsleuven aangetroffen, waarbij het niet geheel duidelijk is of de vindplaatsen een aaneengesloten geheel vormen of dat er sprake is van verschillende kleinere vindplaatsen.

Naast de diverse prehistorische resten zijn drie brede greppels uit de Romeinse tijd gevonden. Deze horen mogelijk bij bewoning buiten het plangebied en zijn dus niet direct aan een vindplaats binnen het plangebied te koppelen.

Op basis van de waardering conform de KNA worden de vindplaatsen als behoudenswaardig aangemerkt. Het grote belang van de vindplaatsen schuilt in de informatiewaarde. Vindplaatsen uit de Late Bronstijd zijn nog vrijwel onbekend in de omgeving van Elst, wat nog sterker geldt voor oudere vindplaatsen. Daarnaast gaat het om goed geconserveerde nederzettingen die vermoedelijk relatief kortstondig bewoond zijn geweest (hoge informatiewaarde). Onderzoek van de sporen zal dan ook een belangrijke bijdrage leveren aan de kennis van het bewoningspatroon en nederzettingsstructuur in de late Prehistorie in de omgeving van Elst.

In het onderzoek is geadviseerd om de vindplaatsen tijdens de uitvoering van de nieuwbouw te ontzien en duurzaam te behouden. Indien dit niet mogelijk blijkt, dan dient de vindplaats nader te worden onderzocht door middel van een opgraving. De vindplaatsen zijn gelegen in een kleiige ondergrond welke mogelijk gevoelig is voor zetting. Daarnaast bestaat de kans op 'verblauwing', waarbij de ondergrond gereduceerd wordt met als gevolg dat archeologische sporen minder of zelfs helemaal niet meer zichtbaar zijn. Dit heeft tot gevolg van de kwaliteit van de vindplaats in de toekomst af kan nemen, waardoor het behoud van de vindplaats dus niet gegarandeerd is. Indien wordt besloten om behoud door middel van het ophogen van de ondergrond toe te passen, is het raadzaam om onderzoek te verrichten naar de zettingsgevoeligheid van de ondergrond en de risico's voor verblauwing van de ondergrond.

Aanleiding nader archeologisch onderzoek

Zoals aangegeven was het doen van archeologisch onderzoek, en in laatste instantie het uitvoeren van opgravingen, een voorwaarde bij de vergunningverlening. Op basis van de verstoringsdieptes en een inschatting van de mogelijke verblauwing van de bedreigde terreindelen (een reductieproces waarbij archeologische sporen als het ware oplossen), is geconstateerd dat delen van de bovenste vindplaats bedreigd werden door de aanleg van de huizen, wegen en verhardingen en riolen, terwijl de dieper gelegen tweede vindplaats alleen bedreigd werd door de aan te leggen rioleringen.

Resultaten en conclusies

Er is daarom nader onderzoek uitgevoerd (BAAC bv, Opgraving en archeologisch begeleiding, Vierslag, december 2012, ISSN 1873-9350). De opgravingen ten behoeve van dit onderzoek heeft zich geconcentreerd op twee deelgebieden binnen de vindplaats. Deze twee deelgebieden zijn geselecteerd op basis van het bovengenoemde inventariserend onderzoek. Tevens is het uitgraven van een riooltrace die zich uitstrekt over de hele vindplaats begeleid.

Uit deze opgravingen en de archeologische begeleiding is gebleken dat de verwachtingen uit het eerdere onderzoek niet geheel zijn ingelost. Gebleken is dat de sporen die aan de Romeinse tijd zijn toegeschreven niet uit deze periode komen, maar uit dezelfde periode als de andere sporen, namelijk de (late bronstijd-) vroege ijzertijd.

Met de opgravingen die zijn gedaan, wordt het plangebied vrijgegeven en is nader onderzoek niet noodzakelijk. Wel dient bij de bodemverstorende activiteiten rekening eenieder alert te zijn op de aanwezigheid van archeologische waarden (zoals vondstmateriaal en grondsporen). Bij het aantreffen van deze waarden dient men hiervan melding te maken bij de Minister (in de praktijk de RCE) conform artikel 53 van de Monumentenwet 1988.

4.11 Flora en fauna

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde natuurgebied, "Gelderse Poort", is op ruim 3 km afstand van het plangebied gelegen. De betreffende ingreep binnen het plangebied heeft geen effect op dit natuurgebied, daarvoor is de afstand tot het natuurgebied te groot. Een verbindingszone van de EHS is op 500 m afstand van het plangebied gelegen. Gezien de reeds bestaande verstoringsbronnen (bebouwde kom van Elst, bestaand wegennet), zal de extra verstoring op de EHS als gevolg van de planontwikkeling verwaarloosbaar klein zijn.

Soortenbescherming

Voor de toetsing aan de Flora- en faunawet is nader veldonderzoek gedaan naar matig en zwaar beschermde soorten (Mertens, 2007, 2009, 2012) gedaan. De rapportages zijn opgenomen in bijlagen 3, 4 en 5. Hieronder worden de conclusies kort samengevat.

In het plangebied zijn licht beschermde soorten als middelste groene kikker, gewone pad, veldmuis, mol, konijn en wezel. Voor de ingreep zal geen ontheffing nodig zijn voor deze tabel 1-soorten, aangezien hiervoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt. Daarom is geen veldonderzoek naar deze soorten uitgevoerd.

Uit het onderzoek in 2007 is gebleken dat de kleine modderkruiper en het bermpje voorkomen. Voor het aantasten van de kleine modderkruiper en het bermpje is op 10 oktober 2007 ontheffing aangevraagd aangezien watergangen plaatselijk worden gedempt of vergraven. In het ontheffingsformulier (FF/75C/2007/0438) staat beschreven dat de aanwezigheid van het bermpje en de kleine modderkruiper voorkomen kan worden door de te dempen watergangen af te sluiten van het slotensysteem met behulp van een dam. Zodoende wordt voorkomen dat er een overtreding van de artikelen 9, 11 en 13, lid 1 van de Flora- en faunawet aan de orde is. Een ontheffing is dan niet meer noodzakelijk. Voor geen van de soorten komt de gunstige staat van instandhouding in gevaar. De benodigde ontheffingen (FF/75C/2007/0438) zijn dan ook verleend.

In 2012 is een actualiserend onderzoek naar de rugstreeppad uitgevoerd. De soort is niet aangetroffen. Voor deze soort hoeft geen nieuwe ontheffing te worden aangevraagd.

Uit het onderzoek (2009) blijkt dat het gebied ongeschikt is voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste nesten. Het plangebied is daarnaast te open om belangrijk foerageergebied voor vleermuizen te zijn. Het plangebied heeft derhalve geen bijzondere functie voor vleermuizen.

Tijdens werkzaamheden dient wel rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Uitgewerkte bestemmingsregeling

Bij het opstellen van de regels is de regeling van het uitwerkingsplan overgenomen, waarbij rekening is gehouden met het bepaalde in het bestemmingsplan Westeraam, voor zover deze nog van toepassing waren op het uitwerkingsplan.

Onderstaand worden de regels van het bestemmingsplan Vierslag toegelicht.

De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen met bijbehorende additionele voorzieningen zoals straatmeubilair en speelvoorzieningen, gebouwen en bouwwerken ten dienste van de bestemming, nutsvoorzieningen, sierwater, wateraanvoer en -afvoer, waterberging en taluds.

Ten behoeve van de bestemming zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale bouwhoogte van 3 m toegestaan. Verlichtingsarmaturen en bebording vormen hierop een uitzondering. Verlichtingsarmaturen hebben een maximale bouwhoogte van 8 m en de bebording heeft een maximale bouwhoogte van 6 m. Een gebouw mag een maximaal oppervlak van 30 m² hebben.

Artikel 4 Tuin

Een gedeelte van het plangebied is enkel bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen enkel erkers, een portiek bij de entree, een penant, een Frans balkon, een ondergeschikt bouwdeel van het bijbehorend hoofdgebouw, een luifel bij de voordeur en overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. De maximale diepte, breedte en bouwhoogten zijn opgenomen in lid 4.2.2. van het artikel.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden op de verbeelding aangewezen voor "Verkeer - Verblijfsgebied" zijn bestemd voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen, wegen, voet- en fietspaden, geluidswerende voorzieningen, straatmeubilair, speeltoestellen, parkeervoorzieningen en gebouwen en bouwwerken ten dienste van de bestemming, ondergeschikte bouwdelen ten behoeve van de bestemming "Wonen - 1", nutsvoorzieningen, wateraanvoer en -afvoer, sierwater, waterberging, taluds en groenvoorzieningen.

Ten behoeve van de bestemming zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale bouwhoogte van 3 m toegestaan. Verlichtingsarmaturen en bebording vormen hierop een uitzondering. Verlichtingsarmaturen hebben een maximale bouwhoogte van 8 m en de bebording heeft maximum bouwhoogte van 6 m. Gebouwen mogen een maximaal oppervlak van 30 m² hebben.

Artikel 6 Wonen - 1

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming "Wonen - 1" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Per twee-onder-een-kapwoning en geschakelde woning dient ten minste één parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. Per vrijstaande woning dienen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Per rijwoning met garage en oprit op eigen terrein wordt normatief 0,5 parkeerplaats in de openbare ruimte gerealiseerd (bestemming Verkeer-Verblijf).

De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De aanduidingen op de verbeelding geven aan of het een aaneen gebouwde woning, geschakelde, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning betreft. Het aantal woningen per bouwvlak mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' op de verbeelding is aangegeven. Het hoofdgebouw dient minimaal ten dele in de op de verbeelding aangegeven gevelijn(en) te worden gebouwd, met uitzondering van elementen als portieken, erkers, luifels, penanten en een Frans balkon op de verdieping en luifels boven de voordeur. Deze zijn eveneens toegestaan buiten het bouwvlak. De maximale diepte, breedte en bouwhoogten van deze bouwwerken zijn opgenomen in lid 6.2.1, sub i tot en met k.

De maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen bedraagt 7,5 m respectievelijk 11,5 m, uitgezonderd de bouwvlakken die zijn aangeduid met een met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – 1' waar de hoogten een meter meer mogen bedragen. Alle hoofdgebouwen worden voorzien van een kap.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 6 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, tenzij er een 'specifieke bouwaanduiding – 2' aanduiding in het bouwvlak is opgenomen. In dat geval mogen de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen op 4 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen op of minimaal 1 m uit de zijperceelsgrens te worden gebouwd.

Voor de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de woningen die op de hoek van de bouwblokken worden gebouwd, gelden - vanwege de zichtlocatie - striktere regels voor het plaatsen van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.

Voor deze gebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 3,5 m, met uitzondering van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de vrijstaande woningen, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 6 m bedraagt.

De afstand van aanbouwen en uitbouwen tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 6 m. De bebouwingsdiepte van aanbouwen en uitbouwen bedraagt maximaal 4 m gerekend vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij een rijwoning, mogen in totaal een maximum oppervlak van 50 m² hebben. Voor de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij halfvrijstaande en geschakelde woningen geldt een maximumoppervlak van 75 m² en behorend bij vrijstaande woningen geldt een maximumoppervlak van 100 m². Het zij- en achtererf mag met ten hoogste 50% worden bebouwd met aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.

De manier van bestemmen en de bijbehorende regels zijn afgeleid uit het stedenbouwkundig plan.

Artikel 7 Wonen - 3

De gronden met de bestemming "Wonen - 3" zijn bestemd voor ten hoogste 50 appartementen in maximaal twee hoofdgebouwen, al dan niet deels te vervangen door 15 grondgebonden woningen, met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Per woning dient ten minste één parkeerplaats te worden gerealiseerd op de gronden met de bestemming W-3 (aangezien als parkeernorm voor meergezinswoningen 1,5 per woning wordt gehanteerd, worden de overige benodigde parkeerplaatsen in nabijgelegen openbaar gebied gerealiseerd). De gehele parkeerbehoefte wordt op het eiland zelf voorzien.

De 50 woningen mogen worden verdeeld over ten hoogste twee hoofdgebouwen. Het totale grondoppervlak van de gebouwen mag ten hoogste 85% van het bestemmingsvlak beslaan. De bouwhoogte van het hoofdgebouw mag ten hoogste 18 m bedragen.

Voor de overige gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt een maximum bouwhoogte van 3 m, met uitzondering van de erfafscheidingen en tuinmeubilair. Indien een erfafscheiding voor de voorgevel ligt, mag de erfafscheiding maximaal 1 m hoog zijn. Achter de voorgevel mag de erfafscheiding maximaal 2 m bedragen. De bouwhoogte van tuinmeubilair mag maximaal 2 m bedragen.

Een deel of het geheel van gestapelde woningen kan worden vervangen door grondgebonden woningen. Hiervoor gelden vergelijkbare regels als gelden binnen de bestemming Wonen-1, met dien verstande dat geen regels worden gesteld aan de goothoogte. Bepaald is dat binnen deze bestemming ten hoogste 15 grondgebonden woningen zijn toegestaan.

Algemene regels

Artikel 8 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen en de herbouw van nieuwe woningen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemene gebruiksregel opgenomen die voor het hele plangebied van toepassing is.

Artikel 11 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

In dit artikel is bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening

niet (aanvullend) van toepassing zijn.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigingen, indien het wenselijk is een ander (stedenbouwkundig) plan te realiseren. Het gaat hierbij om een andere positionering van de woningen, andere woningaantallen, andere type woningen of een andere goot- en bouwhoogte. Er is een aantal voorwaarden opgenomen, om te waarborgen dat een eventuele wijziging voldoet aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, maar ook past binnen de omgeving en (bij een toename van het aantal woningen) voldoet aan de verschillende wet- en regelgeving.

Artikel 14 Overige regels

Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan.

Overgangs- en slotregels

Artikel 15 Overgangsrecht

In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.

Artikel 16 Slotregel

Dit artikel geeft de titel van de regels van het bestemmingsplan aan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Alle gronden zijn in eigendom bij de gemeente. Ontwikkeling van geheel Westeraam en de financiële afwikkeling zijn geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst tussen de in de GEM participerende partijen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 19 september 2013 gedurende 6 weken tervisie gelegen. Hierbij is er de mogelijkheid geboden voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. In deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

• 1. Dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar.
• 2. Grenswaarden moeten in acht worden genomen, van richtwaarden kan uitsluitend om gewichtige redenen worden afgeweken. Voorbeelden van kwetsbare objecten zijn in woningen (op enkele uitzonderingen na), gebouwen waar kwetsbare groepen mensen verblijven en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn. Voorbeelden van beperkt kwetsbare objecten zijn bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van maximaal 1.500 m² per object en winkels/winkelcomplexen die niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt.