| Plan: | Elst, Woongebied Linge- en Lanenbuurt |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1734.0153ELSTwstaam2013-ONHE |
De bestemmingen en aanduidingen geven aan welke regels van het bestemmingsplan van toepassing zijn. Deze zijn per bestemming opgenomen in hoofdstuk 2 van de regels. Naast deze bestemmingsregels zijn inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) van toepassing. Met deze regels dient eveneens rekening te worden gehouden.
In deze paragraaf worden per artikel de belangrijkste regels aangegeven. Eventuele keuzes die zijn gemaakt, worden hierbij eveneens aangegeven.
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
De middelste en rechter bedrijfskavel aan de Nieuwe Aamsestraat hebben de bestemming "Dienstverlening" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor administratieve, zakelijke en/of financiële dienstverlening. Daarnaast zijn deze gronden ook bestemd voor voet- en fietspaden, straatmeubilair, gebouwen en bouwwerken ten dienste van de bestemming, wateraanvoer, waterafvoer, sierwater, waterberging, taluds en groenvoorzieningen. In de bestemmingsomschrijving is een minimum aantal te realiseren parkeerplaatsen per 100 m² bedrijfsvloeroppervlak opgenomen. Bij de berekening van het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt uiteraard niet het oppervlak van de gebouwen ten behoeve van parkeren bij het (totale) bedrijfsvloeroppervlak opgeteld.
Alle hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd. Enkel ondergeschikte bouwdelen, bijgebouwen met een maximumoppervlak van 15 m² per stuk (en een maximum totaal oppervlak van 30 m²) en ondergrondse gebouwen voor parkeer- en opslagruimte mogen buiten het bouwvlak worden gerealiseerd.
Indien op de verbeelding een gevellijn is aangegeven, moeten de hoofdgebouwen deels in deze gevellijn worden gebouwd, met uitzondering van het bouwvlak aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - 1'. In dit bouwvlak moet, indien twee hoofdgebouwen worden gerealiseerd, de voorgevel van één van de hoofdgebouwen minimaal 2 m achter de op de plankaart aangegeven gevelrooilijn worden gebouwd. De strekking van deze regeling is dat, indien twee hoofdgebouwen in dit bouwvlak worden gesitueerd, de verspringing tussen de voorgevels duidelijk waarneembaar is. Voor beide gebouwen geldt dat verspringing in de voorgevel zelf maximaal 2 m mag bedragen. Indien meerdere hoofdgebouwen binnen één bouwvlak worden gebouwd, dient de ruimte tussen de hoofdgebouwen minimaal 10 m te bedragen. Op de plankaart staat per bouwvlak het maximum aantal bouwlagen, de maximum bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage aangegeven.
De erfafscheidingen mogen maximaal 1 m hoog zijn. Dit geldt ook voor de erfafscheidingen achter de voorgevel en/of gevelrooilijn van het hoofdgebouw, zodat de openheid en doorkijk naar het achtergelegen woningbouw wordt behouden.
Nabij de rotonde aan de Nieuwe Aamsestraat is naast administratieve, zakelijke en/of financiële dienstverlening tevens maatschappelijke doeleinden toegestaan. Daarnaast zijn deze gronden ook bestemd voor voet- en fietspaden, straatmeubilair, gebouwen en bouwwerken ten dienste van de bestemming, wateraanvoer, waterafvoer, sierwater, waterberging, taluds en groenvoorzieningen. In de bestemmingsomschrijving is een minimum aantal te realiseren parkeerplaatsen per 100 m² bedrijfsvloeroppervlak opgenomen. Bij de berekening van het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt uiteraard niet het oppervlak van de gebouwen ten behoeve van parkeren bij het (totale) bedrijfsvloeroppervlak opgeteld.
Het hoofdgebouw wordt binnen het bouwvlak gebouwd. Enkel ondergeschikte bouwdelen, bijgebouwen met een maximumoppervlak van 15 m² per stuk (en een maximum totaal oppervlak van 30 m²) en ondergrondse gebouwen voor parkeer- en opslagruimte mogen buiten het bouwvlak worden gerealiseerd.
Op de verbeelding staat per bouwvlak het maximum aantal bouwlagen, de maximum bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage aangegeven.
In tegenstelling tot de gronden met de bestemming "Dienstverlening" mogen op de gronden achter de voorgevel van het hoofdgebouw erfafscheidingen met een maximale hoogte van 2 m worden gebouwd.
Afwijken
Naast de genoemde maatschappelijke voorziening in lid 1 onder b van dit artikel, kan het bevoegd gezag afwijken van de regels voor andere maatschappelijke voorzieningen, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden.
Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen met bijbehorende additionele voorzieningen zoals straatmeubilair en speelvoorzieningen, gebouwen en bouwwerken ten dienste van de bestemming, nutsvoorzieningen, sierwater, wateraanvoer en -afvoer, waterberging en taluds.
Ten behoeve van de bestemming zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale bouwhoogte van 3 m toegestaan. Verlichtingsarmaturen en bebording vormen hierop een uitzondering. Verlichtingsarmaturen hebben een maximale bouwhoogte van 8 m en de bebording heeft een maximale bouwhoogte van 8 m. Een gebouw mag een maximaal oppervlak van 30 m² hebben.
Ten behoeve van het Thomashuis en de Herbergier is de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen. Omdat de zorgverleners ook in de hoofdgebouwen wonen, is eveneens het gebruik wonen binnen deze bestemming toegestaan. Binnen de bestemming Maatschappelijk zijn daarnaast voorzieningen zoals groenvoorzieningen, interne ontsluiting en parkeren toegestaan.
Een gedeelte van het plangebied is enkel bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen enkel erkers, een portiek bij de entree, een penant, een Frans balkon, een ondergeschikt bouwdeel van het bijbehorend hoofdgebouw, een luifel bij de voordeur en overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. Ten behoeve van de maximale diepte, breedte en bouwhoogten zijn specifieke bepalingen opgenomen.
Artikel 8 Verkeer en Artikel 9 Verkeer - Verblijf
Wegen met een doorgaande functie (de Ceintuurbaan) hebben de bestemming Verkeer gekregen. De overige wegen, overwegend 30 km/uur-wegen, zijn bestemd tot Verkeer-Verblijfsgebied. De nadruk van deze wegen ligt meer op het verblijf.
De structurele waterelementen in het plangebied zijn bestemd tot Water. Hiermee wordt gewaarborgd dat het water als zodanig blijft behouden.
Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming "Wonen - 1" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Per twee-onder-een-kapwoning en geschakelde woning dient ten minste één parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. Per vrijstaande woning dienen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Per rijwoning met garage en oprit op eigen terrein wordt normatief 0,5 parkeerplaats in de openbare ruimte gerealiseerd (bestemming Verkeer-Verblijf).
De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De aanduidingen op de verbeelding geven aan of het een aaneengebouwde woning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning betreft. Op een paar locaties zijn in een blok met aaneengebouwde woningen 3 zelfstandige woningen in één gebouw gerealiseerd. Deze zijn voorzien van de aanduiding 'gestapeld'. Het aantal woningen per bouwvlak mag bij de aanduiding 'vrijstaand' niet meer bedragen dan 1, bij de aanduiding 'twee-aaneeen' niet meer bedragen dan 2 en bij de aanduiding gestapeld niet meer bedragen dan 3. Het aantal woningen is bij de aaneengebouwde woningen niet opgenomen, aangezien hier geen sprake kan zijn van verdichting. Op een aantal locaties is geen aanduiding opgenomen. Hier mogen in het bouwvlak of 1 vrijstaande of 2 twee-onder-een-kapwoningen worden gebouwd.
Het hoofdgebouw dient minimaal ten dele in de op de verbeelding aangegeven gevelijn(en) te worden gebouwd (of op een afstand van ten hoogste 1,5 m daar achter), met uitzondering van elementen als portieken, erkers, luifels, penanten en een Frans balkon op de verdieping en luifels boven de voordeur. Deze zijn eveneens toegestaan buiten het bouwvlak.
De maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen bedraagt 7,5 m respectievelijk 11,5 m, tenzij op de verbeelding een andere hoogte is opgenomen. Alle hoofdgebouwen worden voorzien van een kap. De kaphelling bedraagt in principe 30-85 graden, tenzij op de verbeelding een andere waarde is aangegeven. Op een aantal locaties staat de kaprichting vast: dit is aangegeven met de aanduiding 'nokrichting'. De kaprichting is hier evenwijdig met de straat. Dit komt overeen met de gedachte van de woonstraten in Lingebuurt.
Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 6 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Indien de 'specifieke bouwaanduiding - 2' is opgenomen, bedraagt deze afstand 4,5 m. Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen op of minimaal 1 m uit de zijperceelsgrens te worden gebouwd.
Voor deze gebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 3,5 m, met uitzondering van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de vrijstaande woningen, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 6 m bedraagt.
De afstand van aanbouwen en uitbouwen tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 6 m. De bebouwingsdiepte van aanbouwen en uitbouwen bedraagt maximaal 4 m gerekend vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw.
Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij een rijwoning, mogen in totaal een maximum oppervlak van 50 m² hebben. Voor de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij halfvrijstaande en geschakelde woningen geldt een maximumoppervlak van 75 m² en behorend bij vrijstaande woningen geldt een maximumoppervlak van 100 m². Het zij- en achtererf mag met ten hoogste 50% worden bebouwd met aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.
De manier van bestemmen en de bijbehorende regels zijn afgeleid uit het stedenbouwkundig plan.
Deze bestemming is opgenomen voor de gestapelde woningen die zijn mogelijk gemaakt en deels ook al zijn gerealiseerd. Hiervoor zijn hetzij bouwvlakken, hetzij bebouwingspercentages hetzij een gevellijn opgenomen op de verbeelding. Hieraan zijn specifieke regels verbonden. De goothoogte is op de verbeelding aangegeven.
De bestemming Wonen - 3 is opgenomen voor de woningen ten noorden van de Ceintuurbaan en een paar vrijstaande woningen die nog mogelijk zijn binnen de Lingebuurt. De regels komen grotendeels overeen met de regels van de bestemming Wonen - 1, met dien verstande dat er geen hele specifieke bouwvlakken opgenomen zijn, omdat de ligging van de hoofdgebouwen vrij wordt gehouden. Ten aanzien van de hoofdgebouwen zijn regels opgenomen voor de ligging ten opzichte van zijdelingse, voorste en achterste perceelsgrenzen.
Artikel 14 Waarde - Archeologie
In het bestemmingsplan zijn de gebieden met bekende archeologische waarde bestemd als Waarde - Archeologie. De gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Door middel van deze regeling wordt voorkomen dat zondermeer bekende waarden door bepaalde activiteiten verloren gaan. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.
Artikel 15 Waarde - Archeologische verwachting 1
Artikel 16 Waarde - Archeologische verwachting 2
Artikel 17 Waarde - Archeologische verwachting 3
De gebieden met een zeer hoge, hoge en middelmatige archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als Waarde - Archeologische verwachting 1 tot en met 3. Deze gebieden worden eveneens beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Het volgende geldt in de bestemming:
Waarde - Archeologische verwachting 1, wat gebieden met een zeer hoge verwachtingswaarde betreft:
Waarde - Archeologische verwachting 2, wat gebieden met een hoge verwachtingswaarde betreft:
Waarde - Archeologische verwachting 3, wat gebieden met een middelmatige verwachtingswaarde betreft:
Binnen de bestemmingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 19 Algemene bouwregels
In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen en de herbouw van nieuwe woningen.
Artikel 20 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemene gebruiksregel opgenomen die voor het hele plangebied van toepassing is.
Artikel 21 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
In dit artikel is bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening
niet (aanvullend) van toepassing zijn.
Artikel 22 Algemene afwijkingsregels
Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.
Artikel 23 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.
Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan.
In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.
Dit artikel geeft de titel van de regels van het bestemmingsplan aan.