| Plan: | Buitengebied, 3e herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1709.Buitengebied3eherz-0401 |
Op basis van het Beleidskader VAB zijn 27 voormalige agrarische bedrijfslocaties beoordeeld. De uitkomsten van het onderzoek zijn vervolgens besproken met de eigenaren. Voor 9 locaties heeft dit aansluitend geleid tot een wijziging van de bestemming op basis van een overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar. In dit bestemmingsplan worden deze 7 locaties voorzien van een nieuwe bestemming.
Alle locaties betreffen voormalige agrarische bedrijfscomplexen waar de bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn gestaakt. Het feitelijk gebruik dat thans plaatsvindt is het wonen. In het kader van dit bestemmingsplan wordt de agrarische bestemming gewijzigd in de bestemming Wonen.
Omdat het feitelijk gebruik voor het wonen in het onderliggende bestemmingsplan voor het eerst concreet wordt bestemd, dient voor relevante ruimtelijke en milieuaspecten onderzoek plaats te vinden. Ter zake wordt het volgende vastgesteld.
Bodem, water en archeologie
In alle gevallen biedt de nieuwe bestemmingsregeling geen mogelijkheden om nieuwe bebouwing op te richten. De locaties worden voorzien van de bestemming Wonen met de specifieke aanduiding 'vab' waarbij in de regels wordt vastgelegd dat het oprichten van nieuwe gebouwen niet is toegestaan. Er vinden geen ingrepen in de bodem plaats en uitbreiding van bebouwd oppervlak is niet aan de orde. Met het oog hierop is onderzoek naar de aspecten water en archeologie niet noodzakelijk.
Op basis van artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht geldt een algemene verplichting voor het bestuursorgaan om bij de voorbereiding van een besluit (in dit geval het vaststellen van het bestemmingsplan) de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en belangen. Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (plantoetsing en verantwoording) geldt een onderzoeksverplichting in relatie tot de uitvoerbaarheid van het plan. Op basis van deze onderzoeksverplichtingen kan de bodemkwaliteit onderzocht worden, maar het uitvoeren van een bodemonderzoek is niet voorgeschreven.
Gegeven de aard van de voormalige agrarische activiteiten (het betreft akkerbouwbedrijven) en het gegeven dat geen vermoeden bestaat van gevallen van ernstige bodemverontreiniging is de gemeente van oordeel dat bodemonderzoek niet noodzakelijk is.
Verkeer
Omdat de agrarische activiteiten zijn gestaakt en de agrarische functie is vervangen door een woonfunctie neemt het aantal verkeersbewegingen op de betreffende locaties af. In een aantal gevallen worden voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gebruikt voor opslag van goederen. Omdat het hier om de statische opslag van goederen gaat is de hiermee samenhangende verkeersproductie beperkt. Met het oog hierop is onderzoek inzake verkeer niet noodzakelijk.
Ecologie
Als gevolg van en in samenhang met de functiewijziging vinden er geen activiteiten plaats die direct of indirect nadelige effecten hebben op eventueel aanwezige ecologische waarden. Indien op termijn sprake is van sloop van aanwezige bebouwing, dient op dat moment onderzoek plaats te vinden naar eventueel aanwezige ecologische waarden (bijvoorbeeld aanwezigheid van vleermuizen). In het kader van dit bestemmingsplan is onderzoek inzake ecologie niet noodzakelijk.
Wegverkeerslawaai en industrielawaai
Omdat sprake is van nieuwe burgerwoningen, is de vraag aan de orde of onderzoek noodzakelijk is voor de aspecten wegverkeerslawaai en industrielawaai. Alleen de locatie Dikkendijk 2 is gelegen binnen de zone industrielawaai van het industrieterrein Moerdijk. Vastgesteld wordt dat voor wat betreft deze aspecten voor agrarische bedrijfswoningen en voor burgerwoningen dezelfde geluidswaarden van toepassing zijn. Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Aangezien er ook geen aanpassingen aan de woningen worden gedaan, de woningen niet worden gesloopt en elders herbouwd en het gebruik en het aantal bewoners/geluidgehinderden niet verandert, is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai en industrielawaai niet noodzakelijk.
Milieubelemmeringen voor agrarische bedrijven
De omzetting van de agrarische bestemming naar de bestemming Wonen mag geen beperkingen opleveren voor omliggende agrarische bedrijven. Anderzijds is het beleid erop gericht om milieuhinder van agrarische bedrijven te voorkomen.
In de ruimtelijke ordeningspraktijk wordt hieraan toepassing gegeven door minimale afstanden in acht te nemen tussen agrarische bedrijfscomplexen en gevoelige functies waaronder woningen. Het grootste gedeelte van de om te zetten woningen is op ruime afstand van agrarische bedrijven gelegen. Enkele woningen zijn dichtbij agrarische bedrijven gelegen, in alle gevallen betreft het akkerbouwbedrijven. Een agrarische bedrijfswoning van derden (oude bestemming) valt in dezelfde beschermingscategorie als een vrijliggende burgerwoning (nieuwe bestemming): er dient op grond van het Besluit landbouw milieubeheer minimaal 25 m afstand aangehouden te worden tot akkerbouwbedrijven. Aangezien er geen aanpassingen aan de woningen worden gedaan, de woningen niet worden gesloopt en elders herbouwd en het gebruik en het aantal bewoners/geluidgehinderden niet verandert, leidt de omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning niet tot extra beperkingen voor de naastgelegen agrarische bedrijven. Nader onderzoek naar milieubelemmeringen is daarom niet noodzakelijk.
Externe veiligheid en buisleidingen
In hoofdstuk 7.2 wordt ingegaan op het aspect externe veiligheid en buisleidingen voor alle locaties in het plangebied.
In de navolgende beschrijving van de locaties waar de bestemming Agrarische doeleinden wordt omgezet in de bestemming Wonen wordt allereerst ingegaan op de toetsing die heeft plaatsgevonden aan het Beleidskader VAB. Vervolgens worden de overwegingen van de gemeente die ten grondslag liggen aan de nieuwe bestemmingsregeling benoemd. Daarbij wordt ook ingegaan op de inhoud van de regeling die is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Ten slotte wordt de inhoud van de nieuwe regeling weergegeven.
B.1 Helsedijk 43, Heijningen (kaartblad 1)
Toetsing aan Beleidskader VAB
Op de locatie Helsedijk 43 is een woning (oppervlakte 72 m²) met een aangebouwde stenen en deels houten schuur (oppervlakte 110 m²) aanwezig alsmede een vrijstaande gepotdekselde houten schuur (oppervlakte 67 m²). Vastgesteld wordt dat ter plaatse sprake is van een bebouwingscomplex met een goede beeldkwaliteit. De gebouwen zijn terughoudend maar verzorgd ontworpen en er is sprake van een goed ingedeeld erf met terreinverharding, een tuin en een kleine dierenweide. Doordat de aangebouwde schuur en de vrijstaande schuur deels (namelijk aan de straatzijde) respectievelijk geheel in hout zijn gerealiseerd is er sprake van een goede afstemming op de historische bebouwingseisen van het schootsveld, waarin het complex gelegen is.
In de huidige opzet geeft deze locatie op goede wijze inhoud aan en draagt het bij aan de cultuurhistorische betekenis van de schootsvelden en 'houtenkringen' (bebouwing, gelegen binnen een bepaalde afstand van een fort, diende gedeeltelijk of geheel in hout en daarmee snel afbreekbaar/verwijderbaar te zijn gerealiseerd om een voldoende schootsveld te kunnen waarborgen). De terughoudende vormgeving en detaillering alsmede de nette inrichting van het erf noodzaken (in het licht van het begrip schootsveld) niet tot het aanbrengen van een afschermende erfbeplanting. Uit landschappelijk oogpunt is handhaving van de huidige situatie gewenst.
Overwegingen gemeente
De gemeente is van oordeel dat het gewenst is om het aanwezige bebouwingscomplex te handhaven en dat een sloop van aanwezige gebouwen noch noodzakelijk noch gewenst is. Er is sprake van een goede landschappelijk inrichting van de locatie en het stellen van aanvullende eisen is niet noodzakelijk.
Overigens wordt, met betrekking tot het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Naar aanleiding van een ingediende inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan, wordt ter plaatse van de bestaande paardenbak de bestemming Tuin - 1 opgenomen, met de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - paardenbak'. Zoals beschreven in de Nota van beantwoording inspraak en overleg heeft de gemeente ingestemd met deze wijziging.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W - 1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw-vab). Ter plaatse van de bestaande paardenbak wordt de bestemming Tuin - 1 (T - 1) opgenomen, met de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - paardenbak' (st-pdb). De overige agrarische gronden ter plaatse van de agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A), zonder bouwvlak. Het bouwvlak is gelegen binnen het in het vigerende bestemmingsplan opgenomen schootsveld. Deze aanduiding wordt, volgens SVBP 2008, in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie.
B.2 Noordlangeweg 2a, Willemstad (kaartblad 1)
Toetsing aan Beleidskader VAB
Op de locatie Noordlangeweg is een woning (oppervlakte 68 m²) met grote schuur (oppervlakte 203 m²) aanwezig. Karakteristiek voor het polderlandschap van Moerdijk is dat de agrarische bedrijfscomplexen met hun erfbeplanting als groene eilanden in een nagenoeg geheel open landschap liggen. De locatie Noordlangeweg 2a is echter gelegen in de noordhoek van een laagstamboomgaard en heeft daardoor een bijzondere positie en uitstraling. De schuur die deel uitmaakt van het complex is vrij recent gebouwd. De woning is niet karakteristiek voor bij het agrarisch landschap behorende bebouwing. Als de schuur zou worden gesloopt gaat de oorspronkelijke agrarische context van de locatie verloren en komt de woning als een vreemd element in het polderlandschap te liggen. Op termijn is sprake van een verdere zuidoostelijke uitbreiding van Willemstad (vastgesteld bestemmingsplan Kloosterblokje IV). De locatie komt meer in de invloedssfeer van de woonkern te liggen en hierdoor wordt een beleving van de agrarische context en het behoud van het agrarische element (de schuur) minder zwaarwegend.
Overwegingen gemeente
In overleg met de eigenaar van de locatie is vastgesteld dat sloop van de schuur niet realistisch is, hoge sloopkosten met zich meebrengt en leidt tot kapitaalsvernietiging. Een nieuw agrarisch gebruik van de locatie is ook geen reële optie. In het verlengde hiervan is met de eigenaar een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de bestemming van de locatie wordt gewijzigd in Wonen. In de te behouden schuur mag statische opslag plaatsvinden. Er is geen sloopverplichting of noodzaak tot landschappelijke inpassing.
Overigens wordt, met betrekking van het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W-1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw-vab). De schuur wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De overige agrarische gronden ter plaatse van de agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A), zonder bouwvlak.
B.3 Tweede Kruisweg 2, Fijnaart (kaartblad 5)
Toetsing aan beleidskader VAB
Op de locatie Tweede Kruisweg 2 is een woning (oppervlakte 114 m²) met een grote streekeigen schuur (oppervlakte 348 m²) en een kleine hobbykas (oppervlakte circa 16 m²) aanwezig. Vastgesteld wordt dat zowel de woning als de schuur goed zijn onderhouden en een voor de streek karakteristiek ensemble van oorspronkelijk agrarische bebouwing vormen. Behoud van de woning met de karakteristieke schuur is van belang voor het landschappelijk beeld.
De erfbeplanting kenmerkt zich door een dichte, plaatselijk verwilderende structuur, mede ten gevolge van deels achterstallig onderhoud. In het Beleidskader VAB wordt voor deze locatie geadviseerd om de bestaande bebouwing te behouden en alleen te streven naar een betere uitstraling van de erfbeplanting en – daarmee samenhangend – een betere presentatie van de bebouwing aan de straatzijde (meer doorzichtmogelijkheid vanaf de straat of meer samenhang binnen de beplanting).
Overwegingen gemeente
De gemeente is op grond van bovengenoemde overwegingen van oordeel dat het gewenst is om de ruimtelijke kwaliteit van de locatie te verbeteren door middel van landschappelijke maatregelen (beter onderhoud gericht op het realiseren van meer openheid). In overleg met de eigenaar van de locatie is vastgesteld dat sloop van de schuur niet realistisch is, hoge sloopkosten met zich meebrengt en leidt tot kapitaalsvernietiging. Met de eigenaar is een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de bestemming van de locatie wordt gewijzigd in Wonen, dat de ruimtelijke kwaliteit van de locatie verbeterd wordt door het nemen van landschappelijke maatregelen en dat de te behouden schuur voor statische opslag mag worden gebruikt.
Overigens wordt, met betrekking van het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W-1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw-vab) en de bestemming Tuin-1 (T-1). De bestaande schuur wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De overige agrarische gronden ter plaatse van de agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A), zonder bouwvlak.
B.4 Dikkendijk 2, Zevenbergen (kaartblad 6)
Toetsing aan Beleidskader VAB
Op de locatie Dikkendijk 2 is een vrijstaande woning (oppervlakte 95 m²) met een grote schuur (oppervlakte 357 m²) met diverse aanbouwen (oppervlakte 452 m²) aanwezig. Vastgesteld wordt dat er sprake is van een rommelige situatie met veel zicht op detonerende opstanden en opslag in de open lucht. De huidige erfbeplanting concentreert zich vooral rond de woning en de streekeigen schuur en laat daardoor teveel zicht open op de overige opstanden, opslag en paardenbak. Alleen de woning en de oorspronkelijke streekeigen schuur zijn het behouden waard. In het Beleidskader VAB wordt voor deze locatie geadviseerd om alle overige opstanden te slopen en de opslag in de open lucht te verwijderen. In dat geval verdwijnt circa 70% van het bebouwde oppervlak. Ook dient de overtollige (bij de te verwijderen opstanden aansluitende) terreinverharding te worden afgevoerd. De paardenbak dient voorzien te worden van een groene (paardveilige) inpassing aan de zuid- en oostzijde (bij voorkeur haag met bomen).
Overwegingen gemeente
De gemeente onderschrijft gedeeltelijk de uitkomsten van de uitgevoerde toetsing en is van oordeel dat alleen de woning, de streekeigen schuur en de bebouwing achter de woning behouden kunnen blijven. Sloop van de overige opstanden is niet realistisch, brengt hoge sloopkosten met zich mee en leidt tot kapitaalsvernietiging. Daarnaast dient een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd te worden door middel van landschappelijke inpassing. In de te behouden schuur mag statische opslag plaatsvinden.
Met de eigenaar is een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de bestemming van de locatie wordt gewijzigd in Wonen, waarbij de streekeigen schuur en de bebouwing achter de woning behouden kunnen blijven. De overige opstanden dienen verbouwd te worden tot bouwwerk, geen gebouw zijnde, en de ruimtelijke kwaliteit dient verbeterd te worden door het nemen van landschappelijke maatregelen. De te behouden schuur gebruikt mag worden voor statische opslag en de paardenbak in de tuin mag behouden blijven.
Overigens wordt, met betrekking tot het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast. De locatie is gelegen in de zone industrielawaai, hetgeen geen verdere gevolgen heeft voor het omzetten van de bestemming.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W - 1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw-vab). De te handhaven schuur wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De gronden ter weerszijde van het bouwvlak worden bestemd voor Tuin - 1 (T - 1). De bestaande paardenbak wordt aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - paardenbak'. Het perceel is gelegen in de zone industrielawaai, deze wordt op de verbeelding opgenomen met de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'.
B.5 Achterdijk 147, Zevenbergschen Hoek (kaartblad 7)
Toetsing aan Beleidskader VAB
Op de locatie Achterdijk 147 is een woning (oppervlakte 125 m²) aanwezig met een vrijstaande loods (oppervlakte 300 m²). De locatie maakt deel uit van de lintbebouwing van de Achterdijk. Vastgesteld wordt dat de bebouwing op de locatie in goede staat verkeert. Er is sprake van een verzorgde situatie. Een deel van de bebouwing in het lint heeft een streekeigen uitstraling of een anderszins hoge beeldkwaliteit. De loods voegt zich qua bouwvorm minder goed in het ruimtelijk aansprekend bebouwingslint van deze dijk. Met het oog op het gemengde karakter van het lint is de sloop van de bouwtechnisch nog in goede staat verkerende loods minder gewenst. De loods heeft ook een economische waarde waardoor sloop van de loods niet voor de hand ligt. Gegeven de ruimtelijke situatie zijn landschappelijke inrichtingsmaatregelen hier niet aan de orde.
Overwegingen gemeente
De gemeente onderschrijft de uitkomsten van de uitgevoerde toetsing en is van oordeel dat een bestemming Wonen passend en aanvaardbaar is. Geoordeeld wordt dat het niet gewenst en realistisch is om sloopverplichting op te leggen of een nadere landschappelijke inpassing te eisen. In de te behouden loods kan statische opslag plaatsvinden.
Met de eigenaar is een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de bestemming van de locatie wordt gewijzigd in Wonen, dat sloop van gebouwen niet noodzakelijk is en dat er geen verdere landschappelijke inpassingsmaatregelen noodzakelijk zijn. De te behouden loods mag gebruikt worden voor statische opslag.
Overigens wordt, met betrekking tot het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W - 1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw-vab). De bestaande loods wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De overige agrarische gronden ter plaatse van de voormalige agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A) zonder bouwvlak.
B.6 Bloemendaalse Zeedijk 47, Zevenbergschen Hoek (kaartblad 7)
Toetsing aan Beleidskader VAB
Op de locatie Bloemendaalse Zeedijk 47 is een woning met een grote schuur (365 m²) met diverse aan- en uitbouwen (547 m²) aanwezig. De oorspronkelijke karakteristiek van de grote schuur is sterk aangetast door diverse aan- en uitbouwen. De bouwkundige staat is in orde. Het perceel maakt een verzorgde indruk. De locatie maakt deel uit van een kort bebouwingslint met verspreide woningen langs de dijk. Uitgangspunt vormt hier het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het bebouwingslint en een meer aansprekend beeld (op afstand) vanaf de dijk in de richting van de op polderniveau geplaatste bebouwing.
Overwegingen gemeente
De agrarische bedrijfsvoering is beëindigd en het perceel is niet geschikt voor agrarische vervolgactiviteiten. Op het perceel is een schuur aanwezig met een omvang van minder dan 1.000 m². Voor het gebruik van deze schuur ten behoeve van caravanstalling is door de gemeente een gedoogbeschikking afgegeven. In het verlengde hiervan mag deze schuur ook in de toekomst gebruikt worden voor statische opslag van goederen voor derden, niet zijnde bedrijven (inclusief caravanstalling).
Er behoeft naar het oordeel van de gemeente geen sloop van aanwezige bebouwing plaats te vinden. De bebouwing is bouwkundig in goede staat en in landschappelijk opzicht voldoende ingepast. Sloop van de schuur met bijbehorende aanbouwen is niet realistisch, brengt hoge sloopkosten met zich mee en leidt tot kapitaalsvernietiging. Wel wordt ter compensatie voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering geëist dat een deel van de overtollige bestaande verharding naast de schuur verwijderd wordt.
Door de gemeente is vastgesteld dat de omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming geen milieuhygiënische belemmeringen oplevert voor omliggende (agrarische) bedrijven.
Met de betrokken eigenaar is een overeenkomst gesloten, waarin het bovenstaande is vastgelegd.
Overigens wordt, met betrekking tot het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W - 1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw - vab). De schuur wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. Tevens wordt, conform de gedoogbeschikking, de aanduiding 'caravanstalling' (cs) opgenomen op de schuur. De overige agrarische gronden ter plaatse van de agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A), zonder bouwvlak.
B.7 Driehoefijzerstraat 86, Zevenbergschen Hoek (kaartblad 7)
Toetsing aan beleidskader VAB
Op de locatie Driehoefijzerstraat 86 is een vrijstaande woning (oppervlakte 122 m²) aanwezig met een grote streekeigen schuur (oppervlakte 304 m²). Vastgesteld wordt dat door de open erfbeplanting de locatie een verzorgde indruk geeft. Erfbeplanting ontbreekt echter ter plaatse van een reeds gesloopte kleine schuur in de westhoek van het perceel. De nog aanwezige schuur is aan enig onderhoud toe maar voor het overige is er sprake van een verzorgde situatie op het erf. Uit landschappelijk oogpunt is het van belang de nog resterende grote schuur te handhaven omdat deze schuur voor een ruimtelijke binding zorgt tussen het woonhuis en de straat. Zonder deze schuur 'zwemt' de woning verloren in de polder. Om de landschappelijke kwaliteit verder te versterken is het gewenst om ter plaatse van de gesloopte kleine schuur de landschappelijke erfbeplanting aan te passen/aan te vullen rekening houdend met de nieuw ontstane ruimtelijke context aan de noord- en westzijde van de inmiddels gesloopte schuur.
Overwegingen gemeente
Op basis van deze toetsing is de gemeente in overleg getreden met de betrokken eigenaar. Met de eigenaar is inmiddels een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de bestemming van de locatie wordt gewijzigd in Wonen en dat de bestaande schuur en woning behouden kunnen blijven en een verdere sloop van gebouwen niet behoeft plaats te vinden. Om de ruimtelijke kwaliteit van de locatie te versterken, dient wel de landschappelijke inpassing versterkt te worden. In de te behouden schuur is statische opslag toegestaan.
Overigens wordt, met betrekking tot het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W - 1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw - vab) en van de bestemming Tuin-1 (T-1). De bestaande schuur wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De overige agrarische gronden ter plaatse van de voormalige agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A) zonder bouwvlak.
B.8 Eerste Kruisweg 7, Standdaarbuiten (kaartblad 9)
Toetsing aan Beleidskader VAB
Op de locatie Eerste Kruisweg 7 is sprake van een mooie setting van de gebouwen op het erf. Er is een woning aanwezig (oppervlakte 100 m²) met aanbouw (oppervlakte 56 m²), een grote schuur met aanbouw (oppervlakte 510 m²) en een kleine schuur (oppervlakte 56 m²). De locatie voegt mede door de ruimtelijk geïsoleerde ligging en de nabijgelegen grootschalige infrastructuur weinig toe aan de kwaliteiten van het landschap. Vastgesteld wordt dat er sprake is van een verval van de grote karakteristieke schuur en een aantal kleine bijgebouwen. De kleine vrijstaande schuur is qua bouwstijl afgestemd op de woning. Herstel van de oorspronkelijke bebouwing, in bijzonder de grote schuur, ligt met het oog op de hoge kosten niet in de rede. Geadviseerd wordt om de woning met aanbouw alsmede de aan de noordwestzijde van de woning gelegen kleine schuur te behouden en alle overige bebouwing (inclusief de grote schuur) met bijbehorende verharding te slopen. Uitgangspunt daarbij is het behoud van schuren tot een maximale oppervlakte van 200 m². Alleen indien op de huidige plaats van de grote schuur een nieuwe grote schuur wordt gebouwd in een vergelijkbare historische stijl (zonder aanbouwen) kan worden uitgegaan van een oppervlakte van maximaal 400 m² aan bijgebouwen. Inmiddels is de grote, oude schuur gesloopt.
Overwegingen gemeente
In overleg met de eigenaar van de locatie heeft de gemeente vastgesteld dat de aanwezige schuren inmiddels door een calamiteit zijn verdwenen en dat de eigenaar voornemens is ter plaatse van de gesloopte grote schuur een nieuwe, in oppervlakte kleinere, schuur te bouwen. Om dit mogelijk te maken heeft de gemeente met de eigenaar een overeenkomst gesloten. Hierin is vastgelegd dat de bestemming van de locatie wordt gewijzigd in Wonen. Herbouw van de grote schuur is toegestaan onder voorwaarde van landschappelijke inpassing gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In de nieuw op te richten schuur is statische opslag toegestaan.
Overigens wordt, met betrekking tot het wijzigen van de bestemming Agrarische doeleinden in de bestemming Wonen, vastgesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 35) van het bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening. Gegeven de situering van de woning wordt de bedrijfsvoering van nabijgelegen agrarische bedrijven niet belemmerd en bestaande waarden van natuur en landschap worden niet aangetast.
Nieuwe regeling
De locatie wordt voorzien van de bestemming Wonen - 1 (W - 1), met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijfscomplex' (sw - vab) en de bestemming Tuin - 1 (T - 1) De nieuwe schuur wordt voorzien van de aanduiding 'opslag' (op), waar ter plaatse alleen statische opslag in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De overige agrarische gronden ter plaatse van de voormalige agrarische bouwstede worden bestemd voor Agrarisch (A) zonder bouwvlak.