Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum

Toelichting

Overzichtskaart

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

In het 'Coalitieakkoord 2014-20 18, Eemsmond: goed voorbereid op de toekomst' (GBE, SP, CDA, CU, 16 april 2014) wordt ingezet op behoud en versterking van Uithuizen dorpscentrum door gerichte kwalitatieve investeringen. Dit is noodzakelijk om als 'regionaal centrum' te kunnen blijven functioneren, aldus de betrokken partijen. Om na te gaan welke investeringen de hoogste prioriteit hebben is 'Uithuizen - Visie op het centrum (Broekhuis Rijs Adviseurs, 15 januari 2015) opgesteld. Voor de totstandkoming van dit rapport is nauw samengewerkt met de Handelsvereniging Uithuizen, supermarkten en MKB Noord.

Uit de 'centrumvisie' blijkt dat het winkelgebied van Uithuizen door leegstand, functieveranderingen en onduidelijke routes, versnipperd is geraakt over een te groot gebied en afbakening behoeft. Voorgesteld wordt om de toekomstige winkelstructuur op te hangen aan de Hoofdstraat Oost, de Blink en het Molenerf en detailhandelsfuncties in de aanloopstraten af te bouwen. Aanvullende maatregelen uit de centrumvisie zijn onder meer: aanpak van de leegstand (bijvoorbeeld door verplaatsing), gedeeltelijke herinrichting van het openbaar gebied (zodat het gebruik en de beleving van pleinen wordt verbeterd), upgrading van winkelgevels (zorgen voor verbeterde uitstraling), opstarten online marketing (info over aanbod en openingstijden) en infrastructurele maatregelen (waaronder verbetering van parkeerroutes en herschikking van parkeerplaatsen).

Afbeelding 1. Hoofdstraat Oost (bron: vigerend bestemmingsplan)

Op 10 maart 2015 is de Visie op het centrum door de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens is op 14 juli 2016 een voorbereidingsbesluit voor het centrum genomen, waardoor het huidige gebruik niet gewijzigd kan worden. Daarmee wil de raad voorkomen dat er ontwikkelingen plaatsvinden die de uitvoering van de centrumvisie belemmeren. Inmiddels is met de totstandkoming van onderhavig bestemmingsplan een planologisch-juridisch kader beschikbaar die zowel aansluit bij de centrumvisie als een actuele regeling voor huidig gebruik bevat. In het raadsbesluit van 12 februari 2015 zijn beleidskaders vastgesteld voor de volgende onderwerpen uit de centrumvisie: twee polen structuur, doorgang Blink-Molenerf, functie en uitstraling Blink, verbeteren van de parkeerroute en marketing (zie toelichting in Hoofdstuk 3).

Vigerend bestemmingsplan

De ligging en begrenzing van het plangebied is aangegeven op vorenstaande overzichtskaart (zie de verbeelding voor de exacte begrenzing). Voor de begrenzing is de plangrens van het vigerend bestemmingsplan Uithuizen dorpscentrum (vastgesteld d.d. 8 maart 2012) aangehouden. Het gaat hier om hetzelfde gebied waarop het bovengenoemde voorbereidingsbesluit van toepassing is. Aangezien het vigerend bestemmingsplan van recente datum is, zijn de meeste bestemmingen daaruit vrijwel één-op-één in onderhavig plan opgenomen. Alleen daar waar de centrumvisie aanleiding geeft tot bestemmingswijziging, is afgeweken van het vigerend bestemmingsplan.

Afbeelding 2. Vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk beschrijft het (ruimtelijk) beleid voor het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de cultuurhistorie, huidige situatie, maatregelen uit de centrumvisie en juridische vormgeving van dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 4 wordt verslag gedaan van de toets aan wet- en regelgeving op het gebied van natuur en milieu. In de laatste twee hoofdstukken komen achtereenvolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan bod.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, maart 2012) haar ambities tot 2040 weergegeven. De ondertitel van het SVIR luidt 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Om dat te bereiken zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen opgesteld:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Ladder duurzame verstedelijking

De drie hoofddoelen uit het SVIR zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Eén daarvan is "een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten". Om dit nationaal belang concreet invulling te geven heeft het ministerie de ladder van duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) laten opnemen. Daardoor zal bij ruimtelijke besluiten gemotiveerd moeten worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit drie treden. Daarbij gaat het om: "eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid." Aangezien dit bestemmingsplan geen nieuwe stedelijke functies toevoegt maar hooguit inperkt dan wel herschikt binnen bestaand stedelijk gebied, kan verdere toetsen aan 'de ladder' achterwege blijven.

2.2 Provincie

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie 2016-2020 (vastgesteld PS, 1 juli 2016) bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Hoofddoelstelling is het verder verbeteren van het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie. Het accent ligt daarbij op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken. De Omgevingsvisie gaat uit van vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

Ruimte

• 1. Ruimtelijke kwaliteit
• 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• 3. Ruimte voor duurzame energie
• 4. Vitale landbouw

Natuur en landschap

• 5. Beschermen landschap en cultureel erfgoed
• 6. Vergroten biodiversiteit

Water

• 7. Waterveiligheid
• 8. Schoon en voldoende water

Mobiliteit

• 9. Bereikbaarheid

Milieu

• 10. Tegengaan milieuhinder
• 11. Gebruik van de ondergrond

Het plangebied raakt het provinciale belang 'ruimtelijke kwaliteit'. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn1. Een hoge ruimtelijke kwaliteit is volgens de Omgevingsvisie van belang om de provincie aantrekkelijk te laten blijven qua wonen, werken en recreëren. Dynamische steden, dorpen waar veel te beleven valt, een mooie woonomgeving en mooie natuur dragen volgens de Omgevingsvisie bij aan de aantrekkingskracht van de provincie. Bij de concrete invulling van ruimtelijke kwaliteit richt de provincie zich op de kansen die zich voordoen in lokale en regionale situaties. Daarbij wordt ruimte gegeven aan maatwerk.

Een goede detailhandelsstructuur acht de provincie van wezenlijk belang voor de (regionale) economie, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van kernen. De detailhandelssector is dynamisch en sterk aan verandering onderhevig. In plaats van groei is in toenemende mate sprake van verdringing (meer aanbod dan vraag). Daarnaast spelen schaalvergroting, filialisering, de opkomst van online winkelen en vergrijzing van consumenten en van het ondernemersbestand. Er komt veel winkelruimte vrij die niet allemaal wordt ingevuld, met leegstand als gevolg. Deze ontwikkelingen hebben de positie van kernwinkelgebieden aangetast, aldus de provincie. Het beleid is gericht op een toekomstbestendige detailhandelsstructuur door de positie van de kernwinkelgebieden te versterken en perifere vestigingen te beperken. Op regionale schaal moet gestreefd worden naar evenwicht tussen vraag en aanbod zodat overcapaciteit en leegstand voorkomen worden. Juist vanwege de reeds aanwezige leegstand. Dit vraagt om keuzes gericht op het versterken van kansrijke locaties en het omvormen van kansarme locaties naar andere functies (compactere winkelgebieden).

Op de kaart Ruimte is aangegeven dat het plangebied tot het stedelijk gebied behoort. Daaronder verstaat de provincie 'een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en water en infrastructuur.' De Omgevingsvisie stelt dat stedelijke ontwikkelingen zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied moeten plaatsvinden, omdat daarmee 'het grote contrast tussen het stedelijk gebied en het buitengebied, dat zo bepalend is voor de identiteit van onze provincie' behouden dan wel versterkt kan worden. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen het stedelijk gebied.

Uit de kaart 'Opgaven' blijkt dat Uithuizen onderdeel is van de krimpgebieden. De provincie constateert dat de bevolkingsdaling in deze gebieden deels samengaat met een hoge werkloosheid en sociale segregatie en leidt tot verpaupering van de gebouwde omgeving en een kwetsbare voorzieningenstructuur. Met een aantrekkelijke leefomgeving, snel internet en goede bereikbaarheid wil de provincie deze kernen leefbaar houden. "Bij de stedelijke kernen richten wij ons op het in stand houden en versterken van de sterke regionale functie van deze kernen. Dit heeft te maken met bereikbaarheid, bundeling van functies en het benutten van het aanwezige winkel-/bedrijfsoppervlakte." Deze opgave vraagt om een goede balans in te nemen maatregelen. Enerzijds zijn voor het behoud en herstel van de leefbaarheid omvangrijke investeringen noodzakelijk in met name de voorzieningenstructuur en de woningvoorraad. Anderzijds is het nodig het overaanbod aan bedrijventerreinen en detailhandel terug te brengen, aldus de Omgevingsvisie. Diverse maatregelen zijn noodzakelijk:

• concentratie van winkel-, welzijns-, zorg- en onderwijsvoorzieningen in de centrumgebieden;
• het maken van keuzes welke voorzieningen in welke centrumgebieden geconcentreerd worden;
• herstel en verbetering van de stedenbouwkundige structuur en ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden. Dit impliceert duidelijke keuzes voor herstructurering en combinaties van sloop en inbreiding boven uitbreiding/nieuwbouw;
• behoud, herstel, ontwikkeling en herbestemming van het cultureel erfgoed;
• het aantrekkelijk houden van de openbare ruimte van de betrokken centrumgebieden, onder andere door oplossen/voorkomen van leegstand van winkels, woningen en ander (beeldbepalend) vastgoed;
• het creëren van draagvlak voor het gegeven dat buiten de robuuste centrumgebieden het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid minder hoog zal worden. Prioriteit wordt met name gegeven aan impulsen voor de leefbaarheid en vitaliteit van de aanwezige gemeenschap.

Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 (vastgesteld Provinciale Staten, 1 juli 2016) bevat regels voor de fysieke leefomgeving. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie. Hieronder wordt op de voor het plangebied van toepassing zijnde regels ingegaan.

• Artikel 2.8: De toelichting op een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied, biedt afhankelijk van en evenredig aan de aard, omvang en ruimtelijke gevolgen van een ruimtelijke ontwikkeling, inzicht in:

• a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied;
• b. de bestaande stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het gebied;
• c. de inpassing van de met het plan mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkelingen in de directe en in de wijdere omgeving;
• d. de maatregelen die nodig worden geacht om eventuele aantasting van kwaliteiten en waarden binnen of buiten het plangebied als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling te salderen of te compenseren;
• e. de bijdrage die de met het plan mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkeling kan leveren aan de bestaande of nieuwe kwaliteiten en waarden.

Deze aandachtspunten zijn verwerkt in de planbeschrijving (zie Hoofdstuk 3).

• Artikel 2.23.3: De toelichting op een bestemmingsplan dat betrekking heeft op de 'veiligheidszone 2 invloedsgebied provinciale wegen' bevat een nadere verantwoording van het groepsrisico en biedt inzicht in de manier waarop rekening is gehouden met het advies van de Veiligheidsregio Groningen.
  Zie voor dit aspect paragraaf 4.4, waar de externe veiligheid aan bod komt.
• Artikel 2.23.4: Een bestemmingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe objecten of het gebruik van bestaande objecten voor minder zelfredzame personen binnen de 'veiligheidszone 3 transport'.
  Op dit punt wordt verwezen naar de regels van dit bestemmingsplan (artikel 17.2) waarin een beperkende regeling voor deze veiligheidszone is opgenomen.

2.3 Gemeente

Vigerend bestemmingsplan

Op dit moment is het plangebied opgenomen in het bestemmingsplan Uithuizen dorpscentrum (vastgesteld d.d. 8 maart 2012). Het grootste deel van het plangebied heeft in dit vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Centrum'. Zoals blijkt uit de Visie op het centrum, zal dit teruggebracht moeten worden tot een kleiner gebied. Alleen zo kan het dorpscentrum haar vitaliteit behouden en blijven functioneren als 'regionaal centrum'. Zie ook paragraaf 3.4 voor de juridische vertaling van de centrumvisie in de regels van dit bestemmingsplan.

Visie op het centrum

Op 10 maart 2015 is 'Uithuizen - Visie op het centrum' (Broekhuis Rijs Adviseurs, 15 januari 2015) door de gemeenteraad vastgesteld. Voor de totstandkoming van dit rapport is nauw samengewerkt met de Handelsvereniging Uithuizen, supermarkten en MKB Noord. De centrumvisie beoogt een "realistisch en concreet actieplan [te zijn], met voldoende draagvlak bij de diverse stakeholders, om te komen tot een toekomstbestendig centrum van Uithuizen." De opbouw van het rapport is als volgt: eerst is aan de hand van demografische gegevens een ruimtelijk-economische analyse opgesteld; vervolgens zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen beschreven, gevolgd door een kwantitatieve analyse van het detailhandelsaanbod (inclusief distributie planologische analyse van het haalbare winkelaanbod); tenslotte is een kwalitatieve analyse gegeven, waarbij meer in detail is gekeken naar de winkelstructuur, de bereikbaarheid, het vastgoed en de sterke en zwakke punten in het huidige aanbod.

De centrumvisie concludeert dat Uithuizen de functie van 'regionaal verzorgend centrum' heeft. Wil het die functie behouden en versterken, dan zijn een aantal ingrepen nodig in de winkelstructuur/routing (begrenzing van het centrumgebied), omvang en kwaliteit van het winkelaanbod, leegstand, bereikbaarheid en parkeren, uitstraling en kwaliteit van openbaar gebied en marketing. De raad heeft op 12 februari de volgende beleidskaders vastgesteld:

• Twee polen structuur
  Een onderzoek naar de mogelijkheid tot herschikking van de supermarkten. Hierdoor kan een beter evenwicht in de bezoekersstromen gecreëerd worden en kan de verdeling van de parkeercapaciteit worden verbeterd.
• Doorgang Blink - Molenerf
  Herbouw/herinrichting van Jumbo en Lidl, waarbij de doorgang naar de Blink sterk verbeterd wordt. De zichtlijnen vanaf de Blink naar de supermarkten kunnen sterker worden. De toegankelijkheid van het centrum wordt dan ook beter.
• Functie en uitstraling Blink
  Een onderzoek naar de mogelijkheden om meer 'reuring' op de Blink te krijgen. Hierbij kan gedacht worden aan: meer groen, terrassen, het houden van (culturele) evenementen en parkeren.
• Verbeteren van de parkeerroute
  Het logischer maken van de parkeerroute verhoogt de aantrekkelijkheid van het centrum voor (regio)bezoekers. Bovendien wordt het openstellen van de Blink voor autoverkeer in overweging genomen. Hierdoor kunnen de routes tussen de verschillende parkeerterreinen verkort worden.
• Marketing
  Een goede marketingstrategie moet de sterke punten van Uithuizen in het verzorgingsgebied goed neerzetten. Daarnaast zijn veel winkels niet op hetzelfde moment geopend. Voor het binden van nieuwe bezoekers is eenduidigheid vereist.
• Profilering
  Er zijn te veel panden waaraan te zien is dat er de laatste jaren te weinig is geïnvesteerd in het onderhoud. Tevens zijn er winkels waarvan de uitstraling niet overeenkomt met het marktsegment waarin de winkel zich begeeft of is het zelfs niet duidelijk welke producten er worden aangeboden.

Afbeelding 3. Uitsnede Welstandskaart (bron: Welstandsnota Gemeente Eemsmond)

Welstandsnota

Op 13 oktober 2016 is de Welstandsnota Gemeente Eemsmond vastgesteld. Het doel van deze nota is "een bijdrage te leveren aan het behouden van en daar waar nodig het versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van de gemeente Eemsmond." De Welstandsnota maakt voor alle partijen vooraf duidelijk aan welke criteria een bouwwerk zal moeten voldoen. Bouwplannen die niet voldoen aan redelijke eisen van welstand, zullen worden geweerd. Het plangebied maakt deel uit van verschillende welstandsgebieden (zie vorenstaande afbeelding). Voor elk welstandsgebied gelden afzonderlijke gebiedscriteria. In de welstandsnota zijn verder lijsten met (rijks)monumenten en waardevolle bomen opgenomen. Toekomstige bouwplannen in het dorpscentrum zullen aan de gebieds- en objectcriteria van het Welstandsnota worden getoetst.

Woon- en Leefbaarheidsplan

In het convenant 'Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta' (26 april 2012) hebben 35 partijen, waaronder de gemeente Eemsmond, aangegeven gezamenlijk te willen werken aan de leefbaarheid in de regio. Dit is uitgewerkt in het 'Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta - Beter leven voor minder mensen (Stuurgroep PLUS Wonen en Voorzieningen Eemsdelta, 7 november 2012). De bevolking in de Eemsdelta krimpt en verandert van samenstelling. Het aantal ouderen groeit en het aantal jongeren neemt af. Voorzieningen op het gebied van wonen, werken, school en zorg komen daardoor onder druk te staan. Het Woon- en Leefbaarheidsplan bevat maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren2

Inmiddels is het Woon- en Leefbaarheidsplan geactualiseerd; Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021 - Noord-Groningen Leeft! (Stuurgroep Plus Wonen en Voorzieningen, De Marne en Eemsdelta, 16 maart 2017). Een herijking bleek nodig vanwege de grote impact van de aardbevingen op de leefbaarheid. Doelstelling van het nieuwe Woon- en Leefbaarheidsplan is dat voor 2021 de leefbaarheid ten minste terug is op het niveau van 2011. "Voor een deel heeft dat met 'stenen' te maken (sterke, duurzame en toekomstbestendige woningen bijvoorbeeld), maar ook met goede zorg, voor iedereen passend onderwijs en sociale vitaliteit. En het gaat over vertrouwen, samenwerking, energie en 'eigenaarschap': het gevoel mee te kunnen denken en beslissen over je eigen woon- en leefomgeving."

Het Woon- en Leefbaarheidsplan heeft de volgende vijf kernopgaven geformuleerd:

• sociale vitaliteit en het werken aan lokale doelen;
• nieuwe kansen voor kinderen;
• van zorgstructuur naar zorgprestatie;
• het wonen van de toekomst;
• krachtige kernen.

Voor dit bestemmingsplan is vooral de laatste kernopgave belangrijk. In dat verband constateert het Woon- en Leefbaarheidsplan dat de voorzieningen onder druk staan. De opgave is de voortgaande inkrimping van het winkelbestand een plek te geven. "De centrumgebieden worden kleiner, compacter en beter. Na die grote transformatie is het van belang om stap voor stap, ieder jaar weer de winkelstructuur te blijven versterken en oplossingen te vinden voor leegstand." Het Woon- en Leefbaarheidsplan vertaalt dit naar drie opgaven:

• winkels van buiten het centrumgebied verplaatsen naar lege ruimte daarbinnen;
• versterking van individueel en collectief ondernemerschap;
• verbeteren van de uitstraling van het centrum, zowel in identiteit en activiteiten als in fysiek opzicht.

Zoals blijkt uit het volgende hoofdstuk, speelt dit bestemmingsplan op al deze opgaven in.

2.4 DEAL-gemeenten

Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030

In september 2013 is de 'Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030; Samen denken, samen doen' vastgesteld. Aan het tot stand komen van de Ontwikkelingsvisie hebben verschillende instellingen meegewerkt: de provincie Groningen, de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum (hierna: DEAL-gemeenten), de Waterschappen Noorderzijlvest en Hunze en Aa's, het Rijk, LTO Noord, Milieufederatie Groningen en Groningen Seaports. Doel van de Ontwikkelingsvisie is de 'economische ontwikkeling samen te laten gaan met substantiële groei van de werkgelegenheid en die op een duurzame wijze vorm te geven. Met behoud en versterking van de identiteit en de ruimtelijke kwaliteit.' Dit leidt tot vijf centrale opgaven, waaronder: 'de leef- en omgevingskwaliteit in de dorpen en de centrumplaatsen op peil houden en naar een hoger niveau brengen.' De afname, vergrijzing en ontgroening van de bevolking in het gebied vragen volgens de DEAL-gemeenten om een duidelijke visie en maatregelen. De leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit worden versterkt door:

• bovenlokale voorzieningen (intramurale zorgvoorzieningen), niet dagelijkse detailhandel en woningbouw te concentreren in de drie regionale centra (Appingedam, Delfzijl en Uithuizen) en de centrumdorpen (Middelstum, Uithuizermeeden en Loppersum). Gestreefd wordt naar behoud van de dagelijkse detailhandel in de centra van de regionale centra en in de centrumdorpen, bij voorkeur in combinatie met zorgvoorzieningen en woningen voor ouderen;
• te investeren in een kwaliteitsimpuls voor de centra van de drie regionale centra en de centrumdorpen;
• te kiezen voor sloop van verouderde woningen (zowel koop als huurwoningen) en vernieuwbouw om een kwaliteitsslag te maken. Verder is er ruimte voor nieuwbouw in de regionale centra, vooral om ouderen passende huisvesting en zorg te kunnen bieden;
• ruimte te bieden voor woon-werkcombinaties in vrijkomende agrarische gebouwen of karakteristieke panden die de komende jaren hun functie verliezen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Paragraaf 3.1 en paragraaf 3.2 zijn grotendeels ontleend aan de bestemmingsplannen 'Uithuizen dorpscentrum' (vastgesteld d.d. 8 maart 2012) en 'Uithuizen' (vastgesteld d.d. 14 januari 2016).

3.1 Cultuurhistorische schets

Een groot deel van het Groninger cultuurlandschap is ontstaan door of veroverd op de zee. Aangezien men voor de eerste bewoning en bebouwing de hoge, droog gelegen plaatsen als zandruggen, kwelder- en oeverwallen zocht, vertoont de ligging van nederzettingen een duidelijke samenhang met de geomorfologie.

In het gebied van de gemeente Eemsmond vestigden zich de eerste bewoners omstreeks 600 - 400 voor Christus op de hoger gelegen kwelder- en oeverwallen. Men zocht bij voorkeur hooggelegen gebieden langs rivieren, kreken en prielen (maren), omdat die gebieden beschikten over hoge, vruchtbare gronden voor veehouderij en het verbouwen van zomergewassen en er tevens drink- en viswater beschikbaar was. Ook waren in het zeekleigebied de waterwegen geruime tijd de belangrijkste verbindingen voor handel en personenvervoer.

Om niet al te sterk afhankelijk te zijn van de wisselende invloeden van de zee, begon men rond 800 na Christus met het kunstmatig ophogen van de woonplek. Zo ontstonden de eerste wierdendorpen. Vanaf circa 1200 na Christus begon men de kwelders te bedijken en werden geulen afgesloten. Omdat het Groninger wierdengebied was verbrokkeld door geulen en getijdenrivieren werd het geleidelijk, in kleine delen, bedijkt. Voordat de kwelders werden bedijkt, zorgden de natuurlijke waterlopen (maren) voor de afwatering. Door het grillige patroon van de natuurlijke waterlopen ontstond bij verdere ontginning een eveneens grillig patroon van sloten. Als gevolg van de geomorfologische situatie en de bodemgeschiktheid voor agrarisch gebruik zijn direct na de wierdenbouw, waarvan Oldörp (het oude dorp, zie onderstaande afbeelding) een laat voorbeeld is, op de kwelderwal reeksen boerderijen gesticht. Nadat op de kwelderwal een van de eerste dijken was aangelegd, ontstond evenwijdig daaraan de Hoofdstraat. Deze dijk liep vanaf de huidige poort van de Menkemaborg in een vrijwel rechte lijn langs de huidige Noorderstraat, Wierdstraat en Molenwierdstraat richting Usquert. Geruime tijd na de aanleg van de Oude Dijk - in de tweede helft van de 13e eeuw - werd de huidige Schoolstraat aangelegd, parallel aan de Hoofdstraat. Ten noorden daarvan lag de borg Engersum. Dit borgterrein, gelegen tussen de huidige Engersma- en Oosterstationsstraat, bleef na de sloop van het huis in 1855 nog lang in agrarisch gebruik, waardoor het nog altijd te herkennen is in het huidige stratenpatroon.

Afbeelding 4. Uithuizen omstreeks 1850 en 1900

In het goed bewaard gebleven patroon van de twee evenwijdige straten met hun dwarsverbindingen groeiden twee kernen geleidelijk naar elkaar toe tot een vrij dichte dorpsbebouwing. Deze dorpsontwikkeling is gestimuleerd door het doortrekken van het Boterdiep, dat vanaf de tweede helft van de 17e eeuw eindigde in een haven op de plaats van de huidige Blink. Toen in de tweede helft van de 19e eeuw de betekenis van het verkeer toenam, zijn vooral aan de Hoofdstraat veel winkels en woonhuizen gebouwd. Naast verdere verdichting van de dorpsbebouwing langs en tussen de parallel lopende Hoofdstraat en Schoolstraat, ontstond in aansluiting op de Zuiderstraat een dorpsvernieuwing nabij de haven aan het eind van het Boterdiep. Met de aanleg van de spoorlijn van Groningen naar Roodeschool in 1893, die ten noorden van het toenmalige dorp werd aangelegd, is een station gebouwd en zijn nieuwe straten aangelegd in het tussengebied. Aan het spoor werd de Pekelder Machine Fabriek gesticht en geleidelijk vulde het gebied zich met gemengde bebouwing.

Langs de spoorlijn en het Boterdiep vestigden zich bedrijven. Langs de opstrekkende wegen, de noordelijke polders in, kwam lintbebouwing tot stand. Als gevolg van de sterke groei in de periode na de Tweede Wereldoorlog is de oude structuur van het langgerekte dorp aangevuld met uitbreidingen naar het noorden en het zuiden. Omdat in dit proces van komvorming de spoorlijn een nadrukkelijke barrière vormt, die na 1962 nog aanzienlijk is versterkt door de aanleg van de nieuwe provinciale weg voor het doorgaande verkeer, zijn de noordelijke dorpsuitbreidingen beperkt gebleven. Wel kwam hier een bedrijventerrein tot stand. Vanaf de jaren zestig ligt de nadruk op zuidelijke dorpsuitbreiding.

Afbeelding 5. Deelgebieden

3.2 Huidige situatie

Het centrum van Uithuizen wordt gekenmerkt door een aantal structuurlijnen waaraan het gebied zijn ruimtelijke betekenis ontleent. Deze lijnen bestaan uit wegen die van oost naar west lopen, met daartussen een aantal verbindende dwarswegen: deze vormen de z.g. ladderstructuur binnen het centrum. De twee belangrijkste lijnen vormen de oorsprong van Uithuizen en bestaan uit de Hoofdstraat en Schoolstraat (zie paragraaf 3.1). Daarnaast speelt de later aangelegde spoorlijn en de N363 een belangrijke rol. De Blink is de plek waar de Havenweg/het Boterdiep, de Hoofdstraat-Oost en de Oosterstraat elkaar ontmoeten.

Onder structuurlijnen worden de ruimtelijke hoofdelementen verstaan die grotendeels (maar niet overal) samenvallen met de functionele hiërarchie van wegen en verbindingen. Dit is een algemeen kenmerk van dorpse situaties. De structuurlijnen hebben hun achtergrond in de ontwikkelingsgeschiedenis van het dorp. Binnen het centrum zijn een aantal deelgebieden te onderscheiden, die in het navolgende kort worden beschreven. 'Centrum west' bestaat uit de bebouwing ter weerszijden van de Hoofdstraat-West en de Schoolstraat. 'Centrum oost' bestaat uit het gebied tussen de Borgstraat en de Snik (inclusief het gebied rond de Blink en het Molenerf). Het gebied tussen het spoor en de Schoolstraat valt onder de 'Stationsomgeving' en het overige gebied betreft het in ontwikkeling zijnde dorpsdeel tussen het spoor en de N363: de 'Spoorzone'.

Centrum West

Van het gebied rondom de parallelle straten Hoofdstraat-West en Schoolstraat is de historisch gegroeide structuur goed bewaard gebleven. De beeldbepalende bebouwing (2 á 3 lagen, al dan niet met kap) stamt grotendeels uit de tweede helft van de negentiende eeuw. Langs een groot deel van de Hoofdstraat-West, tussen de kerk en Spekkersgang, bevinden zich (voormalige) winkels, kantoren, horeca en bedrijven. Meer incidenteel komen ook winkels voor aan de Schoolstraat, vooral rond de kruising met de Departementsstraat. Een bijzonder kenmerk wordt ook gevormd door de smalle straatjes tussen de Hoofdstraat-West en de Schoolstraat, die een 'stil' karakter hebben en waar over het algemeen geen centrumvoorzieningen aanwezig zijn. Bijzondere elementen in dit gebied zijn verder: de kerk, gebouw De Rank en de muziekschool.

Centrum Oost

De situatie in het gebied tussen enerzijds de Hoofdstraat-Oost en de Oosterstraat en anderzijds de Schoolstraat en de Borgstraat komt deels overeen met die van het westelijke deel van het centrum. Ook hier komen langs de Hoofdstraat-Oost en in de Oosterstraat veel (voormalige) winkels voor. De wisseling in kaveldiepte van het gebied, ten gevolge van de bocht die de Hoofdstraat-Oost om de kerk maakt en het grillige beloop van de Borgstraat, heeft echter tot een complexer stratenpatroon geleid. Langs een van de dwarsstraten, de Leeuwstraat, zet zich de concentratie van voorzieningen voort. De horeca in dit gebied loopt terug. Zo is discotheek '538' - een regionaal uitgaanscentrum - gesloopt. Binnen Centrum Oost zijn recent enkele appartementen voor jongeren gebouwd en er zijn plannen voor zorgappartementen in dit gebied (zie paragraaf 3.3). Tussen de Hoofdstraat-Oost en de Borgstraat ligt, daaraan min of meer evenwijdig, de Noorderstraat. Tussen de Hoofdstraat-Oost en de Schoolstraat wordt de verbinding gevormd door twee korte straten, de Kerkstraat en de Kaakstraat. Deze hebben een eentonig karakter omdat er slechts zijkanten van (winkel)vestigingen aan de Hoofdstraat en de Schoolstraat aan grenzen.

Blink/Molenerf

Zowel rondom de Blink als op het Molenerf is voornamelijk modernere bebouwing aanwezig. Op de begane grond zijn voorzieningen gevestigd en daarboven wordt in 1 of 2 bouwlagen gewoond. Met de bouw van het pand op de kop van het Boterdiep en het winkel-/kantoorpand op de hoek van de Havenweg met de Brouwerijstraat, is de Blink in ruimtelijke zin begrensd en ingericht als winkelplein. Vanaf de Blink loopt een (voetgangers)doorgang naar het aangrenzende gebied van het Molenerf, dat daarmee een onderdeel vormt van het centrale gelegen kernwinkelgebied. In dit deelgebied zijn meerdere supermarkten gevestigd, alsmede een bouwmarkt met bijbehorende parkeervoorzieningen. Daarnaast zijn er nabij het Molenerf enkele woonlocaties gerealiseerd, waaronder het woongebouw langs het Boterdiep/de Snik en het NOVO-woongebouw.

Centrum

Het deelgebied dat is gelegen in het langgerekte 'hoefijzer', gevormd door de Hoofdstraat-Oost, de Zuiderstraat en de Blink, maakt deel uit van het fysieke en oorspronkelijke dorpshart. De centrumvoorzieningen zijn vooral geconcentreerd langs de Hoofdstraat-Oost en de Blink. De Zuiderstraat draagt het karakter van woonstraat. De meest markante elementen in dit deelgebied zijn de Jacobi Kerk op zijn met bomen omzoomd terrein, de Zionskerk en de relatief grootschalige winkels met bovenwoningen aan de Blink. Het Kerkplein wordt begrensd door het gemeentehuis aan de westzijde en het politiegebouw in het zuiden.

Stationsgebied

Dit deelgebied is hoofdzakelijk na de aanleg van de spoorlijn bebouwd. Het stationsgebouw is als 'bedrijvenstrip' gerealiseerd en vormt de noordwand van het stationsplein. In het gebouw is een sportschool gevestigd. Eerder is aan de zuidzijde het kantorencomplex voor de Woningbouwstichting Uithuizen gebouwd, met appartementen erboven. Ernaast is de nieuwe bedrijfs-/kantoorruimte gerealiseerd voor de Ommelander Courant. Ten westen hiervan bevindt zich het Technisch centrum Jansen. De Departementsstraat, de invalsroute vanuit Uithuizen-Noord en een van de aansluitingen op de provinciale weg, heeft een woonfunctie. Het parallel gelegen deel van de Westerstationsstraat staat voornamelijk in het teken van bedrijvigheid. Op de kruising met de Schoolstraat is aan weerszijden van de straat een garagebedrijf gevestigd. Een zijde is bebouwd met een showroom en aan de andere zijde staan hoofdzakelijk auto's gestald en functioneert een werkplaats. Alleen langzaam verkeer heeft toegang tot de Schoolstraat. De Engersmastraat vormt de hoofdroute vanaf het station naar het kernwinkelgebied. Nabij de aansluiting met de Schoolstraat is detailhandel en kantoorbebouwing (met bovenwoningen) aanwezig, welke grenzen aan de bibliotheek (met bovenwoningen). In de voormalige Engersmaschool is een dagverblijf ondergebracht. Aan de Ausmaweg zijn voornamelijk achterpercelen van de winkelbebouwing aan de Schoolstraat gelegen.

Spoorzone

De spoorzone is het gebied tussen het spoor en de N363. Op dit moment is de N363 een provinciale weg die Uithuizen scheidt in een noordelijk en een zuidelijk deel en bestaat het deelgebied, afgezien van de inmiddels gerealiseerde (bedrijfs)bebouwing, voornamelijk uit een groeninrichting. Door de aansluiting van Uithuizen op de Eemshavenweg, via de N999, komt het dorpsverkeer overwegend uit zuidelijke richting het dorp binnen en heeft de N363 zijn regionale functie voor een groot deel verloren. De N363 vormt door zijn ruimtelijke dimensionering een barrière in het dorp. In de toekomst zal worden ingezet op een kleinschaliger straatprofiel en bijpassende oriëntatie van de bedrijfslocaties. Hiervoor is een ruimtelijke visie opgesteld die tot doel heeft de barrièrewerking van de weg op te heffen en de N363 een meer dorpse uitstraling te geven.

3.3 Centrumvisie

Op 10 maart 2015 is 'Uithuizen - Visie op het centrum' (Broekhuis Rijs Adviseurs, 15 januari 2015) door de gemeenteraad vastgesteld. Hierna volgt een korte samenvatting van deze centrumvisie, waarna in paragraaf 3.4 is aangegeven op welke wijze een en ander is vertaald in de regels van dit bestemmingsplan.

Functie van het centrum

Het centrum van Uithuizen heeft primair een verzorgende functie voor de inwoners van Uithuizen. Door een sterke vertegenwoordiging van de sector dagelijkse goederen is er tevens sprake van een hoge toevloeiing uit de omliggende regio.

De niet dagelijkse sector in Uithuizen heeft concurrentie van grotere kernen in de regio, waar deze sector (met name modisch-recreatief) sterk vertegenwoordigd is. Maar Uithuizen kent eveneens een (hoewel beperkter) volledig aanbod. Geconcludeerd kan worden dat Uithuizen een functie heeft voor zowel de eigen inwoners als voor de consument uit de regio. Met de aanwezigheid van een HEMA, Action, Blokker, Kruidvat en Scapino heeft Uithuizen een grote trekkracht opgebouwd. Uithuizen heeft derhalve een regionaal verzorgend centrum.

Twee polen structuur/Blink

De routing in een centrum wordt met name bepaald door de ligging van de belangrijkste trekkers en de wijze waarop deze middels de tussenliggende straten met elkaar zijn verbonden. Het centrum van Uithuizen heeft een structuur die met name gevormd wordt door de Hoofdstraat en het Molenerf, waarbij aan de buitenzijdes de belangrijke 'trekkers' (Jumbo, Lidl, Aldi, AH) zijn gelegen.

• Het Molenerf is een sterk deel van het centrum. De belangrijkste trekkers zijn de drie supermarkten en de bouwmarkt. Bovendien ligt hier het belangrijkste parkeerterrein. Op korte afstand liggen Action, Zeeman en Kruidvat.
• De Hoofdstraat Oost (eenrichtingverkeer) is door de aanwezigheid van HEMA en Blokker het andere sterke deel van het centrum. Historisch gezien is dit altijd dé winkelstraat geweest. Nabij de Jacobikerk ligt supermarkt AH, met een parkeerterrein aan de achterzijde.
• De Blink is voetgangersgebied. Aan de Blink zijn onder meer de Action en het Kruidvat gevestigd. De Blink is een groot plein, waar in het verleden doorheen gereden kon worden, en waar tevens beperkte parkeergelegenheid aanwezig was. Later is dit veranderd in een plein. De bedoeling van het plein is om de aantrekkelijkheid en het verblijfsklimaat van het centrum te verhogen. Het zal een verbinding/doorgang moeten vormen tussen het Molenerf en de Hoofdstraat. De zichtlijnen zijn hier echter slecht en de sfeer ontbreekt. Het zou voor de sfeer van het centrum goed zijn als zich hier functies zouden vestigen met bijvoorbeeld een terras voor de deur.
• De Hoofdstraat West kent een aantal subtrekkers, maar functioneert los van het centrumgebied, en wordt gericht bezocht. Deze straat maakt in feite geen deel uit van het kernwinkelgebied. Dat geldt ook voor de overige straten rondom het centrum. Het zou toe te juichen zijn wanneer de hier gevestigde winkelpanden naar het kernwinkelgebied zouden verhuizen.

Afbeelding 6. Versterking twee poelen structuur (bron: Visie op het centrum)

In de centrumvisie wordt geadviseerd om een betere verbinding tussen het Molenerf en de Hoofdstraat Oost te realiseren, om te voorkomen dat het twee apart functionerende winkelgebieden worden. Doordat de supermarkten uitbreidingsplannen en mogelijk verplaatsingswensen hebben, liggen er mogelijkheden om het winkelgebied in het centrum her in te richten. Afbeelding 5 geeft een beeld van een mogelijk toekomstige situatie, waarbij één van de supermarkten van het Molenerf wordt verplaatst naar het westelijke centrumdeel.

Drie factoren zijn volgens de centrumvisie belangrijk om de verbetering te realiseren:

• 1. Onderzoek naar de mogelijkheid tot herschikking van de supermarkten; hierdoor kan een beter evenwicht in de bezoekersstromen worden gecreëerd, en wordt de verdeling van de parkeercapaciteit verbeterd. Wellicht kunnen dan weer twee sterke polen in de structuur van het centrumgebied ontstaan.
• 2. Herbouw/herinrichting van Jumbo en Lidl, waarbij de doorgang/passage naar de Blink sterk verbeterd wordt. De zichtlijnen vanaf de Blink naar de supermarkten dienen te worden verbeterd en de toegankelijkheid vergroot.
• 3. Onderzoek naar de mogelijkheden om meer 'reuring' op de Blink te krijgen. Hierbij kan gedacht worden aan meer groen en terrassen, het houden van (culturele) evenementen, parkeren, andere verkeerssituatie et cetera, waarbij in ieder geval de zichtlijn richting de Hoofdstraat verbeterd wordt.

Geadviseerd wordt om het centrumgebied van Uithuizen helder af te bakenen, in concreto: de toekomstige winkelstructuur op te hangen aan de Hoofdstraat Oost, de Blink en het Molenerf. De Hoofdstraat West en de Schoolstraat vormen dan een aanloopzone waar functies als dienstverlening en wonen mogelijk zijn en waar (op termijn) nieuwvestiging van detailhandel niet langer mogelijk is.

Omvang/kwaliteit winkelaanbod

Uit de kwantitatieve analyse wordt geconcludeerd dat het aanbod binnen Uithuizen royaal is. Supermarkten zijn sterk vertegenwoordigd en voor het functioneren grotendeels afhankelijk van de consument buiten Uithuizen. In de niet-dagelijkse sector is ook sprake van voldoende aanbod; weinig (sub)branches worden gemist. Op basis van distributie planologische berekeningen wordt de conclusie getrokken dat er geen ruimte meer is voor nieuwkomers in de markt. In de dagelijkse sector is nu sprake van vier supermarkten die allen niet optimaal kunnen functioneren. Gezien de berekeningen zou de ideale situatie bestaan uit drie supermarkten met een optimale (en dus grotere) verkoopruimte. Vooralsnog lijkt dit niet realistisch; om reden van kwaliteitsverbetering is desgewenst een beperkte uitbreiding van het bestaande aanbod in de dagelijkse sector (ook bij vier supermarkten) acceptabel, zodat de klant voldoende keus houdt. Voor de niet-dagelijkse sector is er geen ruimte om winkels toe te voegen.

Bereikbaarheid en parkeren

Het centrum van Uithuizen is zowel voor de eigen inwoners als vanuit de regio in principe goed bereikbaar per auto en fiets. Er is sprake van een P-route. Niettemin blijkt het soms lastig om deze route te vinden. Het is met name omslachtig om van het Molenerf naar de westkant van het centrum te gaan met de auto. Bovendien ligt het zwaartepunt van het parkeren heel sterk aan de oostzijde. Veel bezoekers komen nu niet verder dan het Molenerf. Om de bereikbaarheid van het westelijk deel te verbeteren en de drukte bij de Blink te verhevigen wordt aanbevolen de bezoeker de mogelijkheid te geven om vanaf de Oosterstraat via de Blink richting de Leeuwstraat te kunnen rijden. Een andere mogelijkheid is het weer berijdbaar maken van de Blink zelf, al dan niet met beperkte parkeercapaciteit. Dit is nog in onderzoek bij de gemeente.

Leegstand

Leegstand in het kernwinkelgebied moet zo veel mogelijk worden voorkomen. De aanbeveling is om winkels zoveel mogelijk naar het kernwinkelgebied te verplaatsen. Goed overleg met vastgoedeigenaren en/of zelfstandige ondernemers is hierin essentieel. Met deze verplaatsingsmaatregel kan mogelijk ook voorkomen worden dat op termijn leegstand in de Hoofdstraat Oost gaat ontstaan. Om die reden is dan ook besloten de nieuwvestiging van detailhandel buiten het kernwinkelgebied niet langer toe te laten (zie verder paragraaf 3.4). De afstand tussen de verschillende winkelpanden moet aantrekkelijk blijven.

Uitstraling gevels

De uitstraling van gevels is een verantwoordelijkheid van de ondernemers en eigenaren. De gemeente is verantwoordelijk voor het openbaar gebied. De Hoofdstraat Oost en -West zien er thans prima uit. Er zijn diverse goed onderhouden karakteristieke panden. De uitstraling van de Blink is al beschreven; de bouwwijze van de panden helpt hier niet bij de realisatie van gezelligheid. Wat vooral ontbreekt op de Blink is groen. De aankleding kan hier gezelliger gemaakt worden, en daarmee uitnodigender om langer te verblijven. Ook de hoeken (bankgebouw en leegstaande winkel) kunnen dan aantrekkelijker worden.

Marketing

Uithuizen beter op de kaart worden gezet, aldus de centrumvisie. Internet is daarbij van vitaal belang, waarbij het primair gaat om het promoten van het 'product' Uithuizen en daarna om de individuele winkels (en overige voorzieningen). Het is belangrijk als een geheel naar buiten te treden. Gelijke openingsdagen/-tijden zijn hiervan een onderdeel en niet onbelangrijk. Een bezoeker wil weten (en ook op internet kunnen zien) wanneer de winkels open zijn. Bij de marketing dient tevens nagedacht te worden over de financiering van de diverse onderdelen, waarbij het Ondernemersfonds een rol kan spelen. Tevens dient hier de programmering van evenementen in opgenomen te worden.

Van centrumvisie naar bestemmingsplan

Veel van de maatregelen die in de centrumvisie zijn aangegeven worden niet in een bestemmingsplan geregeld, zoals de marketing of het verbeteren van gevels. Andere maatregelen zijn nu al mogelijk op grond van het vigerend bestemmingsplan maar afhankelijk van (vastgoed)ondernemers, zoals de verplaatsing van winkels naar het kernwinkelgebied. Daar waar ruimtelijke ingrepen op dit moment niet mogelijk zijn binnen de vigerende bestemmingen, zullen op termijn afzonderlijke ruimtelijke procedures moeten worden gevolgd. Te denken valt aan de verplaatsing van supermarkten, woningbouw of bepaalde ingrepen van infrastructurele aard (aanleg van wegen of herschikking parkeerplaatsen). Onderhavig bestemmingsplan heeft primair betrekking op de begrenzing van het kernwinkelgebied. Deze wordt conform de centrumvisie beperkt tot de Hoofdstraat Oost, de Blink en het Molenerf. In de volgende paragraaf is nader op de bestemmingswijze binnen en buiten dit gebied ingegaan.

3.4 Juridische vormgeving

Algemeen

Opzet

In dit bestemmingsplan geeft de gemeente uitvoering aan het op 10 maart 2015 vastgestelde rapport 'Uithuizen - Visie op het centrum' (Broekhuis Rijs Adviseurs, 15 januari 2015). In deze centrumvisie is aangegeven dat het kernwinkelgebied van Uithuizen ingeperkt moet worden. Door leegstand, functieveranderingen en onduidelijke routes is het winkelgebied te versnipperd geraakt. Afbakening is nodig om te kunnen blijven functioneren als een vitaal regionaal verzorgend centrum. Het kernwinkelgebied valt volgens de centrumvisie samen met de Hoofdstraat Oost, de Blink en het Molenerf. Geadviseerd wordt om binnen deze straten de detailhandelsfuncties te concentreren. In de overige straten van het dorpscentrum zal detailhandel (geleidelijk) worden afgebouwd en krijgen functies als wonen en dienstverlening meer ruimte. De consequentie van dit beleid is het meest zichtbaar op de verbeelding van dit bestemmingsplan, waar de bestemming Centrum beperkt is tot bovengenoemd kernwinkelgebied. Op de percelen buiten dit kernwinkelgebied waarvoor op dit moment een centrumbestemming geldt, is de bestemming Gemengd opgenomen. Op grond van deze bestemming is hier, naast allerlei andere functies waaronder kantoren en lichte horeca, alleen 'bestaande detailhandel' toegestaan.

Voor het overige deel van het dorpscentrum zijn de vigerende bestemmingen aangehouden, dan wel het huidig gebruik wanneer dat beter aansluit bij de actualiteit. Rondom het Molenerf en de Schoolstraat is op de verbeelding de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. De gemeente zal op termijn plannen voor beide gebieden herstructureringsgebieden ontwikkelen. Een aantal panden is reeds wegbestemd door toekenning van de bestemming Verkeer. Verdere ontwikkelingen binnen deze gebieden zijn pas mogelijk na het opstellen van een afzonderlijk 'wijzigingsplan' (en dus niet bij recht).

Voor drie andere gebieden zijn eveneens wijzigingsbevoegdheden opgenomen. 'Wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' heeft betrekking op locaties rond de Departementsstraat en Brouwerijstraat/Zuiderstraat. Hier kan de bestemming Gemengd worden gewijzigd in Wonen. Daarnaast is voor de hoek Leeuwstraat/Menkemahof 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 3' opgenomen, waarmee de bestemming Gemengd gewijzigd kan worden in Wonen-Zorg. De plannen voor deze drie herstructureringsgebieden zijn nog onvoldoende uitgewerkt en/of onderzocht om nu al in de rechtensregeling te kunnen opnemen.

Voor de Departemensstraat en Leeuwstraat/Menkemahof zijn al wel beeldkwaliteitsplannen (bkp's) opgesteld. Deze zullen een afzonderlijke procedure doorlopen en uiteindelijk wordt vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota. De bkp's zijn als Bijlage 1 aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

3.4.1 Inleiding

Deze paragraaf gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

3.4.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

3.4.3 Toelichting op de bestemmingen

Bedrijf

Binnen deze bestemming is lichte bedrijvigheid toegestaan. Het gaat om bedrijven die in de VNG-brochure vallen onder de milieu categorieën 1 en 2. In de staat van bedrijven die als Bijlage 5 bij de regels is opgenomen worden voorbeelden van dit type bedrijvigheid gegeven. Verder is binnen deze bestemming dienstverlening toegestaan en, mits aangeduid, een drukkerij, garagebedrijf en showroom.

Centrum

Deze bestemming is toegekend aan percelen met een 'centrumfunctie', voor zover gelegen binnen het kernwinkelgebied (zie vorenstaande). Binnen 'Centrum' wordt primair ruimte gegeven aan bestaande en nieuw te vestigen detailhandel. Supermarkten zijn alleen toegestaan binnen gebieden die als zodanig zijn aangeduid op de verbeelding. Dat geldt ook voor bouw- en tuincentra. Daarnaast is onderdeel van deze bestemming: kantoren, maatschappelijke instellingen, wonen (mits aangegeven op de adressenlijst die als Lijst van toegestane bedrijven en beroepen bij de regels is opgenomen) en horeca in de milieu categorieën 1 en 2 (conform functieaanduiding).

Voor de Lidl aan Molenerf 9 is in aansluiting bij de hiervoor verleende Omgevingsvergunning, de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - supermarkt voorlopig' opgenomen. De vergunning geldt voor de duur van twee jaren tot en met januari 2019.

De bebouwing ter plaatse van Blink 9 maakt niet langer deel uit van de bestemming Centrum. Deze is vanwege de beoogde doortrekking van het Boterdiep onder het overgangsrecht geplaatst. Het betreffende perceel heeft de bestemming 'Verkeer' gekregen en wordt daarmee onderdeel van het openbaar gebied.

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' geldt voor percelen die als zodanig zijn bestemd in het vigerend bestemmingsplan en voor percelen die thans bestemd zijn als 'Centrum', maar die buiten het kernwinkelgebied liggen. Het verschil met de bestemming 'Centrum' is dat alleen bestaande detailhandel is toegestaan. Eventuele nieuwvestiging van detailhandel is uitsluitend onder toepassing van een afwijkingsbevoegdheid mogelijk (tot uiterlijk een jaar na de inwerkingtreding van het plan). Verder zijn binnen deze bestemming dezelfde functies als binnen de Centrum-bestemming toegestaan.

Groen, Maatschappelijk, Tuin, Verkeer, Verkeer-Railverkeer en Water

De naamgeving maakt reeds duidelijk wat deze bestemmingen inhouden. Het gaat hier om bestaande functies die positief bestemd zijn. Daarmee is het huidige gebruik dus in een regeling vervat. Voor de exacte inhoud van deze bestemmingen wordt verwezen naar de betreffende artikelen in de regels. Aangesloten is bij de vigerende bestemmingen en bij recente actualiseringsplannen.

Wonen

Het gaat hier om de woonfuncties buiten de bestemmingen 'Centrum' en 'Gemengd'. Garages en kapsalons zijn mogelijk voor zover dit is aangeduid op de verbeelding. Verder zijn binnen deze bestemming begrepen: verkeer, parkeervoorzieningen, verblijfsdoeleinden en aan huis verbonden beroepen. Nieuwbouw is niet toegestaan, tenzij het gaat om vervangende nieuwbouw die voldoet aan de bouwregels. Voor hoofdgebouwen is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen, waarvoor een maximaal bebouwingspercentage geldt en waaraan een maximale bouwhoogte is gekoppeld. Zie Artikel 12 voor verdere details.

Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de hoofdbestemmingen, bestemd voor behoud van archeologische waarden. In de regels zijn aan deze dubbelbestemming beperkingen bij grondverzet gekoppeld.

3.4.4 Toelichting op de algemene regels

In de algemene regels is het facetbestemmingsplan mini-windturbines vertaald. Er geldt een algemeen verbod voor het bouwen van windturbines. In de algemene afwijkingsregels zijn bevoegdheden opgenomen om hier onder de genoemde voorwaarden van af te wijken.

In de algemene afwijkinsregels is daarnaast een bevoegdheid opgenomen voor het overschrijden van het bouwvlak met ten hoogste 2 m indien dit noodzakelijk is vanwege versterking van de bestaande gebouwen ter voorkoming van aardbevingsschade.

Er is een tweetal vrijwaringszones vanwege molen De Liefde opgenomen. Het gaat hier om de molenbiotoop die beschermd wordt door beperkingen aan de bouwhoogte op te leggen (zie paragraaf 4.10). Daarnaast is met het oog op de externe veiligheid vanwege het spoor, de 'veiligheidszone - vervoer van gevaarlijke stoffen' op de verbeelding opgenomen. Binnen deze zone mogen geen (beperkt) kwetsbare voorzieningen worden gerealiseerd (zie verder paragraaf 4.4).

Hoofdstuk 4 Toets aan wet- en regelgeving

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is conserverend van aard. Voor zover het ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, gaat het om ontwikkelingen die ook al in de vigerende bestemmingsplannen zijn geregeld. De wijzigingen ten opzichte van het vigerend plan zitten in het inperken van de huidige bestemmingen, met name de bestemming Centrum (zie paragraaf 3.4).

Gelet op het conserverend karakter van dit bestemmingsplan is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de uitvoering ervan leidt tot nadelige milieugevolgen. Onderzoek op dit punt kan dan ook achterwege blijven. Hieronder worden wel alle relevante onderzoeksaspecten volledigheidshalve kort nagelopen.

4.2 Verkeer

(Spoor)wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt en wegen die zijn aangeduid als 'woonerf'. Als er geluidgevoelige bebouwing binnen de zone van weg wordt gebouwd dient er akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe geluidgevoelige bebouwing (binnen dergelijke zones) mogelijk. Uit onderzoek naar (spoor)wegverkeerslawaai door Ingenieursbureau Spreen (2009) is overigens gebleken dat het geluid vanwege de N363 en het spoor niet leiden tot overschrijding van voorkeursgrenswaarden binnen gebieden waar woningbouw mogelijk is.

Parkeren

Binnen het plangebied is het 'Verkeerscirculatieplan in het centrum van Uithuizen' (Grontmij, 2005) van toepassing. In dit plan wordt geconcludeerd dat de verkeersstructuur gelet op het aantal verkeersbewegingen nergens tot onoverkomelijke knelpunten leidt (qua doorstroming en verkeersveiligheid) en dat er per saldo voldoende parkeerplaatsen binnen het centrum aanwezig zijn. Dit laatste wordt bevestigd door de centrumvisie, zij het dat een herschikking van de parkeervoorzieningen op termijn wel noodzakelijk wordt geacht. Onderhavig bestemmingsplan maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk is en is niet van invloed op de parkeercapaciteit binnen het dorpscentrum.

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. Het plangebied maakt in belangrijke mate deel uit van gebiedstype 'gemengd gebied'. Dit betekent dat de richtafstanden in dat geval verkort kunnen worden met één afstandsstap, zoals te doen gebruikelijk.

Binnen het plangebied worden geen nieuwe hindergevoelige gebouwen opgericht. In dit opzicht is er dan ook geen sprake van een milieu hygiënisch knelpunt.

4.4 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten en provincies die milieuvergunningen verlenen of een bestemmingsplan maken, rekening te houden met externe veiligheid. Doel van het Bevi is individuele en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij de toetsing moet gekeken worden naar twee soorten risico's: plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich permanent en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Hoe dichter bij de bron, hoe groter het plaatsgebonden risico. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven met de PR 10-6 risicocontour. Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat, in het geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen, in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt. Hoe meer mensen nabij de bron, hoe groter het groepsrisico. Voor het groepsrisico wordt doorgaans de GR 10-5 risicocontour aangegeven.

Inrichtingen

Binnen of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen Bevi-inrichtingen gelegen, dan wel andere gevaarlijke inrichtingen (bron: Risicokaart).

Buisleidingen

Binnen of in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen aardgastransportleidingen waarvoor (bron: Risicokaart).

Transport

De spoorbaan tussen Groningen en Roodeschool is aangewezen voor het transport van gevaarlijke stoffen. De Risicokaart geeft aan dat voor dit spoor ter hoogte van het plangebied een 'PR-plafond' van 0 m en een 'GR-plafond' van 11 m (10-7) en 18 m (10-8) geldt. Voor het spoor is geen sprake van een zogeheten 'plasbrandaandachtsgebied'. Opgemerkt kan worden dat binnen genoemde afstanden op grond van onderhavig bestemmingsplan geen gebouwen, dan wel (beperkt) kwetsbare objecten zijn toegestaan. Dat geldt ook voor de zones behorende bij de buiten het plangebied gelegen N363, die evenals de spoorbaan deel uitmaakt van het basisnet voor transport van gevaarlijke stoffen.

Groepsrisico

Indien de vaststelling van een bestemmingsplan leidt tot een bevolkingstoename van meer dan 10 % of er sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde, moet het groepsrisico worden verantwoord. Aangezien dit bestemmingsplan geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt is er geen sprake van een bevolkingstoename of van het groepsrisico. Zie ook bijgevoegd onderzoek van de Omgevingsdienst Groningen, dat is opgesteld voor het bestemmingsplan Uithuizen. Hieruit blijkt dat het groepsrisico voor de N363 en het spoor ruim onder de oriëntatiewaarde ligt. Aangegeven is dat het bestemmingsplan Uithuizen conserverend van aard is en derhalve niet leidt tot verandering van het groepsrisico. Een verantwoording op dit punt heeft dan ook niet plaatsgevonden. Aangezien onderhavig plan eveneens conserverend van aard is, blijft ook hier een nadere verantwoording van het groepsrisico buiten beschouwing.

4.5 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is bepaald dat een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd. Dit bestemmingsplan maakt ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op de luchtkwaliteit. Er is derhalve sprake van een 'nibm'-situatie waardoor onderzoek achterwege kan blijven.

4.6 Ecologie

Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het provinciaal beleid.

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb artikelen 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb artikelen 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb artikelen 3.10-3.11).

Naast soortenbescherming richt de Wnb zich op de gebiedsbescherming. Het gaat daarbij in de eerste plaats om Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. In de tweede plaats zijn de natuurgebieden binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Dit is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen natuurgebieden in Nederland. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk en is daarmee niet van invloed op beschermde soorten of (de externe werking van) beschermde natuurgebieden. Voor wat betreft de Wet natuurbescherming en provinciaal beleid is er dan ook sprake van een uitvoerbaar bestemmingsplan.

4.7 Archeologie

In opdracht van de Regioraad Noord-Groningen heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in samenwerking met Deltares in de periode september 2007- april 2008 een bureauonderzoek uitgevoerd in verband met het opstellen van een archeologische verwachtingskaart/ beleidsadvieskaart voor de regio Noord-Groningen. Het doel van het onderzoek was het opstellen van een vlakdekkend overzicht van de bekende archeologische vindplaatsen en te verwachte archeologische waarden (zie onderstaande afbeelding). Op basis van dit onderzoek zijn adviezen opgesteld over waar en in welke vorm archeologisch onderzoek nodig is. Dit is vervolgens vertaald in verschillende dubbelbestemmingen waarbinnen steeds afwijkende eisen gelden voor grondverzet en onderzoeksverplichtingen. Op dit punt wordt verwezen naar de regels van het bestemmingsplan.

Aangezien dit bestemmingsplan niet leidt tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen met bijbehorend grondverzet, kan archeologisch onderzoek achterwege blijven.

Afbeelding 7. Archeologische (verwachtings)waarden (bron: RAAP)

4.8 Bodem

Op de bodeminformatiekaart van de provincie Groningen zijn binnen de plangebiedsgrenzen onder andere saneringslocaties, 'historische activiteiten' en uitkomsten van eerdere bodemonderzoeken vermeld. Deze kaart zal worden geraadpleegd bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen het dorpscentrum.

4.9 Water

Vanwege het grote belang van water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. De 'watertoets' is daarom een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Noorderzijlvest. Via de Digitale Watertoets is Waterschap Noorderzijlvest van onderhavig bestemmingsplan op de hoogte gebracht.

Beleid

De belangrijkste beleidsdocumenten op het gebied van de waterhuishouding zijn de Vierde Nota Waterhuishouding, Anders omgaan met water: Waterbeleid 21e eeuw, de Europese Kaderrichtlijn Water, Beleidslijn ruimte voor de rivier en de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In het Nationaal Bestuursakkoord Water worden de gezamenlijke uitgangspunten geformuleerd voor een integraal waterbeleid in de 21e eeuw. De verantwoordelijkheid voor de te treffen waterhuishoudkundige maatregelen gericht op: vasthouden, bergen en afvoeren van water ligt bij het waterschap (trits: kwantiteit) en het schoon houden, scheiden en zuiveren van water (trits: kwaliteit) ligt bij alle betrokkenen en het waterschap.

Provincies en gemeenten zorgen voor een integrale afweging en leggen deze vast in provinciale beleidsplannen en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen. De provincie geeft richting aan ruimtelijke ontwikkeling door de gebieden te benadrukken die van nature het eerst onder water komen te staan bij hevige regenval of overstromingen. De provincie wil dat deze gebieden gevrijwaard blijven van kapitaalintensieve functies.

Het beleid van Waterschap Noorderzijlvest is verwoord in het Waterbeheerprogramma 2016- 2021 en in de Notitie Water en Ruimte 2013. De ruimtelijke zonering van de provincie heeft het waterschap vertaald naar een eigen zonering met water als belangrijkste element. Het waterschap benadrukt in haar functiezonering de volgende aspecten: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap.

Plangebied

Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het dorpscentrum wordt steevast aandacht geschonken aan het afvoeren van regenwater, (her)gebruik van schoon water en het gebruik van duurzame materialen. In het kader van afvalwaterbeheer wordt onder meer een reductie van de vuilwaterafvoer nagestreefd. Uitgangspunt van beleid is tevens het terugdringen van bestaande lozingen en het voorkomen van nieuwe lozingen. Het verminderen vindt bij voorkeur plaats door het treffen van maatregelen aan de bron. Belangrijke stappen zijn gezet door meer percelen van riolering te voorzien en door verbetering van de bestaande riolering. Dit heeft voornamelijk tot doel de lozingen van met regenwater verdund rioolwater via overstorten op het oppervlaktewater te verminderen. Het streven is erop gericht om steeds meer van een gemengd stelsel over te gaan naar een gescheiden stelsel. In bestaande dorpsdelen zal het regenwater worden afgekoppeld van de riolering. In het kader van 'bergen, vasthouden en afvoeren' wordt er verder naar gestreefd om regenwater van dakoppervlakken en verhardingen tijdelijk op te vangen in vijvers en bestaand oppervlaktewater. Pas als dit op volle capaciteit is zal het water worden afgevoerd.

Het huidige rioolstelsel van Uithuizen(dorpscentrum) is overwegend een gemengd stelsel. Het bestaat uit een hoofdbemalingsgebied en twee bemalingsgebieden (Lage van de Weg en gebied Botter). Van hieruit wordt afgevoerd naar het hoofdbemalingsgebied en daarna naar de rioolwaterzuiveringsinrichting ten zuiden van het dorp.

Watertoets

Op 7 februari 2017 is de Digitale Watertoets doorlopen. Het daaruit voortvloeiende 'watertoetsdocument' is als Bijlage 3 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Hieruit blijkt dat de korte procedure van toepassing is. Dit betekent dat er een standaard waterparagraaf kan worden opgenomen. Deze is toegevoegd als bijlage.

4.10 Molenbiotoop

Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich molen De Liefde aan de Mennonietenkerkstraat. Hiervoor geldt een vrijwarings-/beschermingszone van 100 m respectievelijk 500 m. In de eerste zone mag in beginsel niet boven de stellinghoogte van de molen van 10,35 m +NAP gebouwd worden, tenzij zwaarwegende argumenten bestaan welke leiden tot een afwijkingsnoodzaak van de maximale hoogte. Daarbuiten geldt binnen een zone van 500 m dat de hoogte van nieuwe bebouwing in de betreffende omgeving mag toenemen met 2 cm per meter afstand ten opzichte van de stellinghoogte. Met deze regeling wordt de molen beschermd in het recht op windvang en als waardevol beeld-bepalend element. Beide zones zijn verankerd in de verbeelding en regels van dit plan.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan is een conserverend plan. Het gaat primair om een actualisering van bestaande bestemmingen en niet om nieuwe ontwikkelingen.
De gemeenteraad heeft een krediet vastgesteld voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Daarin is onder andere een post opgenomen voor de verwerving van het pand aan de Blink 9 (zie ook paragraaf 3.4).

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan is voor de duur van zes weken ter inzage gelegd en ter beoordeling voorgelegd aan de 'overlegpartners' (artikel 3.1.1 Bro). Tijdens de terinzagelegging zijn geen inspraakreacties ingediend. Het Waterschap Noorderzijlvest en de provincie Groningen hebben schriftelijk gereageerd (zie Bijlage 4). Het waterschap stemt in met het bestemmingsplan. Wel doet zij het verzoek om de bestemming 'Verkeer' ter plaatse van het Boterdiep, te wijzigen in 'Water'. De gemeente heeft hier voor een bredere bestemming gekozen omdat het Boterdiep op termijn wordt doorgetrokken en ook het omliggende openbaar gebied deels gewijzigd wordt. Om te waarborgen dat het bestemmingsplan geen (negatieve) gevolgen heeft voor de plaatselijke waterhuishouding, is in de regels opgenomen dat het huidige oppervlak aan waterberging in stand moet worden gehouden. De provincie Groningen merkt op dat het bestemmingsplan in strijd is met artikel 2.9.1 van de verordening omdat het geen regels bevat ter bescherming van karakteristieke en beeldbepalende panden. In dit opzicht verwijst de gemeente naar het gemeentedekkende facetbestemmingsplan dat hiervoor in procedure is gebracht en waarvan de voorbereidingsbescherming van kracht wordt voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig plan. De bescherming van de karakteristieke en beeldbepalende panden is in die zin geregeld.

• 1. Bij de gebruikswaarde gaat het om een efficiënte inrichting van het gebied voor uitoefening van de daaraan toegekende of toe te kennen functies. De belevingswaarde heeft betrekking op de sfeer en allure van het gebied, het behoud van gebouwd cultuurhistorisch erfgoed en de herkenbaarheid van de historisch gegroeide stedenbouwkundige en landschappelijke structuur. De toekomstwaarde staat voor de toekomstbestendigheid van de maatregelen die ten behoeve van de gebruiks- en de belevingswaarde worden genomen.
• 2. Onder leefbaarheid wordt verstaan: "een gebied waar de sociale samenhang en de veiligheid groot is, de kwaliteit van gebouwen en openbare ruimte hoog, de voorzieningen van topniveau zijn en goed bereikbaar en waar een gevoel van welbevinden bestaat" (pagina 5).