| Plan: | Lelystad - Buitenhof |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0995.BP00049-VG01 |
TOELICHTING
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel
Sinds 2007 is het woningbouwproject Buitenhof van de Golf- en Countryclub Lelystad in de verkoop. Het eerste deel van dit gebied is gerealiseerd. Het gaat daarbij om in totaal 53 woningen die indertijd zijn gebouwd. Het project was gestoeld op een Lifestyle Park naar Amerikaans model met gemeenschappelijke voorzieningen, hoog service niveau en wonen aan een golfbaan. Ca. 500 woningen zouden in het duurdere midden segment invulling geven aan een in Lelystad ontbrekend aanbod in de woningmarkt.
De huidige tijd met sterk gewijzigde marktomstandigheden leidt tot een gewijzigde woningbehoefte. Een aanpassing van de plannen is noodzakelijk om de realisatie van het overige deel van het woningbouwproject mogelijk te maken. De aangepaste plannen passen niet meer in het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Golfwoongebied Buitenhof". Een indicatieve verkaveling van de aangepaste plannen is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Daarnaast is het beeldkwaliteitplan bij deze toelichting gevoegd, waarin een uitleg is opgenomen van de aanpassing binnen de plannen. De aanpassing heeft vooral te maken met de plaatsing van de woningen op de kavels.
De uitgangspunten zijn gericht op ruim wonen in een groene setting. Deze groene setting wordt gevormd door een parkachtige inrichting van de openbare ruimte met veel waterpartijen en meerdere plekken met speelvoorzieningen. Daarnaast heeft de het plan een bijzonder voorzieningenniveau. De voorzieningen bieden een 'plus' op het bestaande voorzieningenniveau van Lelystad en betreffen onder meer een restaurant, fitness, zwembad, haven, golf, terras en andere.
Om de aangepaste plannen mogelijk te maken, heeft de gemeente Lelystad aangegeven mee te willen werken aan een nieuw juridisch-planologisch kader voor de locatie. Dit bestemmingsplan vormt het nieuwe juridisch-planologische kader.
1.1.1 Ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied ligt in het oostelijke gedeelte van Lelystad, tussen de Rijksweg A6, de Runderweg en de Oostervaart. Ten zuiden grenst het plangebied aan de (landelijke)ruimte bestaande uit een bomenrij met daarachter gelegen volkstuinen. Een deel van het plangebied strekt zich uit over een zeer klein deel van de watergang Oostervaart. In de onderstaande afbeelding is de ligging en begrenzing van het plangebied opgenomen.
De ligging en begrenzing van het plangebied
De breedte van het plangebied bestrijkt circa 600 meter. In de lengterichting meet het plangebied circa 1.000 meter. De begrenzing van het plangebied is (op een kleine afwijking aan de westzijde na) dezelfde als de begrenzing van het plangebied van het bestemmingsplan 'Golfwoongebied Buitenhof'.
1.1.2 Geldend bestemmingsplan
Het geldende bestemmingsplan voor het gebied is, zoals in de aanleiding aangegeven, "Golfwoongebied Buitenhof". Dit bestemmingsplan vervangt het geldende plan. Op de volgende punten moet het geldende bestemmingsplan aangepast worden:
- 1. Het (beperkt) oprekken van de bestemming Wonen ten koste van de bestemmingen Groen en Water, zonder dat de maximale oppervlakte van het bouwvlak wijzigt. De woonkavels worden zodoende verdiept, maar de oppervlakte van de openbare ruimte blijft meer dan 50% van het totale plangebied.
- 2. Het deels verleggen van bestemmingen Groen en Water, passend in het nieuwe plan.
- 3. Het verleggen en/of verwisselen van de bestemmingen Verkeer en Wonen in een gedeelte van het oostelijk deel van het plangebied. Hierdoor ontstaat een openbare ruimte met ruimte voor een parkzone en geluidscherm, dat ook van belang is voor de grondgebonden woningen.
- 4. Het beperken van het aantal meergezinswoningen.
- 5. Het aanpassen van de contour van Archeologie.
Een meer concrete planbeschrijving is opgenomen in de hierna volgende hoofdstukken.
1.2 Digitaal bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan is volledig opgesteld als digitaal bestemmingsplan, zoals de wetgeving dat voorschrijft. Dit betekent dat de ruimtelijke verbeelding en de planregels van het bestemmingsplan volgens vaste afspraken zijn opgesteld. Deze afspraken zijn onder meer opgenomen in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro).
Globaal en flexibel bestemmen
Het gemeentebestuur van Lelystad heeft in 2011 het besluit genomen om bestemmingsplannen globaler en flexibeler op te zetten. Hierbij wordt het mogelijk om functies uit te wisselen en wordt flexibeler omgegaan met bijvoorbeeld de afmetingen van gebouwen en bepaalde functies. Dit bestemmingsplan is volgens deze methode opgesteld.
Objectgerichte toelichting
Deze toelichting is objectgericht opgesteld. Bij een objectgerichte toelichting staat de toelichting op de bestemmingen (de objecten) voorop. De toelichting op de bestemmingen is immers voor de gebruiker van het plan het meest van belang. De overige tekst bij de bestemmingen onderbouwt de gemaakte keuzes.
In eerste instantie beschrijft het de (on)mogelijkheden voor het gebruik en het bouwen binnen de bestemming. Ter onderbouwing daarvan worden per bestemming de belangrijkste uitgangspunten aangegeven. De uitgangspunten volgen uit de huidige situatie, het geldende beleid en de omgevingsaspecten.
Voor nadere informatie bij de opgenomen beschrijvingen, staan in de tekst hyperlinks gegeven naar achtergrondinformatie, wet- en/of regelgeving.
1.3 Opbouw van de toelichting
Na deze inleiding volgt de toelichting op de bestemmingen. Dit is in deze toelichting het meest essentiële en omvangrijke hoofdstuk. Zoals in de vorige paragraaf aangegeven staat in dat hoofdstuk de toelichting op de bestemming en de onderbouwing daarbij beschreven.
Een deel van de onderbouwing van de juridische regeling wordt bepaald door de (on)mogelijkheden vanuit de omgevingsaspecten. De beschrijving van de omgevingsaspecten staat in hoofdstuk 3. Deze aspecten zijn namelijk niet altijd gekoppeld aan één specifieke bestemming, ze hebben meestal gevolgen voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De uitgevoerde onderzoeken zijn in belangrijke mate de basis voor de resultaten die in dit hoofdstuk zijn beschreven. Deze wordt daarom in dat hoofdstuk ook behandeld.
Hoofdstuk 4 gaat in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij wordt aandacht besteed aan de bestemmingsplanprocedure en de mogelijkheden voor het indienen van inspraak, zienswijzen en beroep.
De economische uitvoerbaarheid van het plan en de ontwikkeling wordt ten slotte in hoofdstuk 5 beschreven. Daarbij wordt ook ingegaan op de grondexploitatieregeling van de Wet ruimtelijke ordening.
Hoofdstuk 2 De bestemmingen
In dit hoofdstuk staat een toelichting op de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemming(en). Per bestemming worden vaste onderdelen beschreven. Eerst het doel van de bestemming, zodat duidelijk wordt waarom de bestemming op bepaalde gronden is gelegd. Daarnaast wordt de juridische regeling voor gebruik en bouwen toegelicht, waarbij wordt ingegaan op de (on)mogelijkheden daarin. Hierin komen ook de flexibiliteitsbepalingen (bijvoorbeeld afwijkingen) en specifieke regelingen (bijvoorbeeld aanduidingen) per bestemming aan bod. Als onderbouwing volgen per bestemming de belangrijkste uitgangspunten voor die bestemming. De uitgangspunten zijn in eerste instantie gebaseerd op de huidige situatie, de gewenste situatie en (alleen van belang zijnde) wet- en regelgeving en beleid. Deze worden daarom ook per bestemming beschreven. Wanneer relevant zijn bij de uitgangspunten per bestemming ook de randvoorwaarden vanuit de omgevingsaspecten beschreven.
2.1 Groen
De grote groenstructuren in het plangebied hebben de bestemming "Groen".
2.1.1 Doel van de bestemming
Het doel van deze bestemming is het behoud van de bestaande grotere groenstructuren en het mogelijk houden en maken van nieuwe groenstructuren. Daarin zijn de voorzieningen mogelijk die binnen die groenstructuur liggen of komen te liggen.
2.1.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
In deze bestemming zijn verschillende groenvoorzieningen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld bos, bebossing en beplanting. Naast groenvoorzieningen zijn in deze bestemming nog andere voorzieningen mogelijk, zoals wegen en paden, parkeervoorzieningen, waterpartijen, sport- en speelvoorzieningen (zoals bijv. golf) en extensief dagrecreatief medegebruik. Andere bijbehorende voorzieningen zijn ook mogelijk binnen de bestemming. Daarbij gaat het om bijvoorbeeld nutsvoorzieningen en bouwwerken als kunstobjecten en reclameborden. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de groenstructuren mogelijk. Dit vergroot de gebruiksmogelijkheden van het groen.
Bouwmogelijkheden
Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Overige bouwwerken zijn wel mogelijk. In deze bestemming gaat het om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken. Een specifieke regeling is opgenomen voor het entreegebouw, bij de noordelijke entree van het plangebied. Daardoor is dit gebouw mogelijk.
De erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 2,00 meter hoog zijn. Deze kunnen dienen voor de veiligheid van de gebruikers van de gronden. De geluidsschermen mogen maximaal 10,00 meter hoog worden. Hierdoor kan voor de achterliggende woningen een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Hieronder vallen onder meer lichtmasten. Deze regeling is afgestemd op de standaardregeling die in Lelystad gehanteerd wordt.
Flexibiliteitsbepalingen
In de bestemmingsregeling is een mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels. Met deze omgevingsvergunning kunnen gebouwen voor nutsvoorzieningen of andere openbare voorzieningen worden gebouwd. Daarbij moet, om de bebouwing ondergeschikt te houden, een maximum van 50 m2 aangehouden worden.
Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming "Groen" te wijzigen naar "Woongebied". Dit kan mogelijk zijn bij een geringe aanpassing van de plannen in de toekomst. Het gaat dan ook om een beperkte strook waarvoor deze wijzigingsbevoegdheid geldt. Wijziging is alleen mogelijk wanneer voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.
2.1.3 Uitgangspunten
- De gewenste structuur van de openbare ruimte valt in de bestemming. De bestaande groenstructuren die behouden blijven in het stedenbouwkundig plan vallen hier ook onder.
- De bestemming maakt meerdere soorten groenstructuur mogelijk, zowel laag als hoog groen.
- Water is binnen de bestemming mogelijk, om zo de ringsloot in het plangebied mogelijk te maken.
- De bestemming biedt een flexibele regeling met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van de groengebieden.
- Langs de A6 blijft de groenstructuur (tussen A6 en geluidswerende voorziening) vrij van gebouwen, zodat uitbreiding van de snelweg gemakkelijker mogelijk is.
- De bestemming maakt de aanleg van een geluidsscherm langs de A6 mogelijk.
2.1.4 Huidige situatie
Een deel van het plangebied is al bouwrijp gemaakt en bebouwd. De groenstructuur voor het plan is daar al aangelegd. In het al aangelegde deel is een golfbaan aangelegd, met de daarbij horende functies en voorzieningen. Langs de al aangelegde wegen in het gebied is een laanbeplanting aanwezig, bedoeld als geleiding voor het verkeer. Het deel dat nog niet bouwrijp is gemaakt bestaat uit weilanden. Het plangebied is aan oost-, zuid- en westzijde omzoomd door een groensingel. Het plangebied heeft een groene uitstraling.
2.1.5 Gewenste situatie
Het doel is om in het plan een beschutte (semi-)openbare parkachtige omgeving te realiseren. Het nog te ontwikkelen deel van het groengebied is niet gericht op een golfbaan, maar krijgt een meer algemeen recreatief karakter met een parkachtige uitstraling, voorzien van grootschalige waterpartijen. Maar ook wandelpaden, speelweiden, trim- en speeltoestellen en kunstobjecten worden in dit groen gerealiseerd. De golfbaan wordt zodanig aangepast dat voor de veiligheid geen problemen worden verwacht. Een indicatieve verkaveling van het plan is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Het kan nodig zijn dat voor enkele van de genoemde ontwikkelingen bebossing/bos gekapt moet worden. Dit bos wordt gecompenseerd binnen de grenzen van het plangebied. Bij de vergunningaanvraag voor de kap van bomen wordt een compensatieplan overlegd.
2.1.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt. Het groen in het plangebied valt buiten de werking van het rijksbeleid.
Omgevingsplan Flevoland
In het Omgevingsplan Flevoland 2006 is het beleid gericht op een evenwichtige groei van Flevoland. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Ontwikkelingen staan niet los van elkaar, de provincie heeft dit verbeeld in een stedelijk en een groen-blauwe hoofdstructuur. Voor dit plangebied is de groen-blauwe hoofdstructuur van belang, dit bestaat uit de natuur en de watergebieden in de provincie.
Groen-blauwe woonmilieus komen aan deze doelstelling tegemoet. Dit soort milieus kan vooral worden gesitueerd aan de randen van Lelystad en Almere, “landelijk wonen nabij de stad”. De gewenste ontwikkeling in het plangebied past binnen deze doelstelling.
Structuurplan Lelystad 2015
Het structuurplan is vastgesteld op 7 april 2005 en bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.
De identiteit van Lelystad wordt onder meer bepaald door de aanwezigheid van een grootschalige stedelijke groenstructuur en de daarin aanwezige samenhang tussen groen en water. Het gemeentelijk beleid is er op gericht om deze identiteit te waarborgen en de stedelijke hoofdstructuur te handhaven en daar waar mogelijk te versterken. Door de versterking van de recreatieve waarde, de toegankelijkheid en de bruikbaarheid én het tegengaan van versnippering van natuur en landschap kan de verbinding worden versterkt tussen de grote groengebieden Oostvaardersplassen, het Hollandsehout, Geldersehout en Overijsselse Hout, het Zuigerplasbos, 't Bovenwater en het Natuurpark. De in het plangebied gelegen Oostervaartzone maakt deel uit van deze stedelijke groenstructuur. In de huidige plannen voor dit woongebied is volledig rekening gehouden met de invloed van de ecologische zone ten westen langs de Oostervaart.
Naast de zorg voor de grootschalige groenelementen, vormt de beheersbaarheid van het wijk- en buurtgroen in het plangebied een punt van aandacht. Het beleid is gericht op het behoud van de eigen identiteit van het plangebied met het wijk- en buurtgroen. Waar nodig wordt het wijk- en buurtgroen verbeterd of versterkt. Daarnaast is het beleid gericht op de vermindering van snippergroen, om zo bij te dragen aan de beheersbaarheid en duidelijkheid van de grenzen tussen privé en openbaar. Voor het buurtgroen geldt als speerpunt het aanbrengen van meer differentiatie in het groen, om de kwaliteit, duidelijkheid en herkenbaarheid van de woonomgeving te verbeteren.
Het nieuwe woningbouwplan voorziet in het verder versterken van het groene karakter, in kwalitatieve zin, en voorziet in betere groenverbindingen hetgeen betekent dat de planaanpassing nog meer groenwaarden realiseert.
Groenstructuurplan Lelystad
Het uitgangspunt voor dit structuurplan van 1997 is het waarborgen en versterken van de stad en het verhogen van differentiatie en hiërarchie door middel van groen. Het geeft richtlijnen voor onderhoud, beheer en aanpassing van bestaande groenvoorzieningen. Bovendien heeft de groenstructuur zijn uitstraling naad onder andere stedenbouwkundige plannen. Om die reden zijn in het structuurplan de belangrijkste groenstructuren in beeld gebracht. De structuren die worden onderscheiden zijn:
- geleidend groen langs de dreven (centrumdreven, wijkontsluitingsdreven en randdreven);
- recreatiegroen, hierin worden verschillende typen onderscheiden, waaronder stadsparken, stadsbossen, parkstroken;
- ecologisch groen waar ook de ecologische verbindingsroutes bij horen.
Het behoud van deze structuren is van belang.
2.1.7 Achtergrondinformatie
- Omgevingsaspecten: Ecologie, Wegverkeerslawaai
2.2 Recreatie
Op de in het plangebied aanwezige recreatieve voorzieningen is de bestemming "Recreatie" van toepassing.
2.2.1 Doel van de bestemming
Deze bestemming maakt de recreatieve voorzieningen in het plangebied mogelijk en biedt waar nodig ruimte voor nieuwe recreatieve voorzieningen.
2.2.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
Alle functies die betrekking hebben op de aanwezig en gewenste recreatieve voorzieningen zijn mogelijk gemaakt. Het gaat daarbij niet alleen om terreinen en gebouwen voor recreatie, maar ook om sportdoeleinden en de bij de hoofdfunctie horende voorzieningen als kantines, horecavoorzieningen en detailhandel. In de specifieke gebruiksregels is de functie verblijfsrecreatie uitgesloten. De recreatieve voorzieningen zijn bedoeld voor dagrecreatie.
Andere voor de hoofdfunctie benodigde voorzieningen zijn ook mogelijk binnen de bestemming. Het gaat daarbij onder meer om parkeervoorzieningen. Het aantal parkeerplaatsen is in de regels vastgelegd.
Bouwmogelijkheden
De al aanwezige bebouwing (gebouwen en overige bouwwerken) wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Voor de bebouwing is geen bouwvlak opgenomen, zodat de plaatsing in het vlak vrij is. Dit past binnen het kader van globaal en flexibel bestemmen. Wel zijn maximale eisen aangegeven voor het bebouwingsoppervlak en de bouwhoogte van de gebouwen. Deze moeten ruimtelijk goed in de omgeving passen en voldoen aan het beeldkwaliteitskader. Een specifieke regeling is opgenomen voor het entreegebouw, bij de noordelijke entree van het plangebied. Daardoor is dit gebouw mogelijk.
Flexibiliteitsbepalingen
In deze bestemming zijn regels opgenomen die het mogelijk maken om het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van de realisatie van het woonzorgcomplex. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn regels verbonden waaraan voldaan moet worden, voordat de wijziging kan plaatsvinden. Daarbij geldt onder meer dat na wijziging de regels van de bestemmen "Wonen - Wooncentrum" van toepassing zijn. Deze regels zijn opgenomen in de bijlagen bij de regels.
Door deze flexibiliteitsbepalingen is het mogelijk om, met toepassing van een relatief korte planologische procedure, ruimte te bieden voor gewenste aanpassingen op de gronden of in de gebouwen in deze bestemming.
2.2.3 Uitgangspunten
- Behoud van de bestaande recreatieve voorzieningen in het plangebied.
- Mogelijk maken van nieuwe recreatieve voorzieningen in het plangebied, waarbij gericht wordt op sport en dagrecreatie.
2.2.4 Huidige situatie
In het plangebied is een gebouw aanwezig dat onder meer bedoeld was als clubhuis en kantine voor de gebruikers van de golfbaan. Dit gebouw blijft bestaan. Het herbergt naast de genoemde functies ook een horecafunctie, sportvoorzieningen en een detailhandelsfunctie.
2.2.5 Gewenste situatie
Het is van belang het bestaande recreatieve aanbod waar mogelijk te bevorderen. Dit kan door het bieden van allerlei actieve recreatieve mogelijkheden, zoals tennis, fitness, zwemmen, trimmen en joggen. Dit speelt zich allemaal af in de contour van Lelystad met zijn voorzieningen en tegen de achtergrond van het IJsselmeer. In het plangebied worden daarom, aanvullend op de bestaande recreatieve voorzieningen, waar nodig aanvullende voorzieningen gerealiseerd. Een voorbeeld hiervan is een kleinschalige jachthaven, die aangesloten is met de Oostervaart. Deze wordt binnen de bestemming "Water" mogelijk gemaakt.
Op termijn is de realisatie van een woonzorgcomplex wenselijk nabij het bestaande voorzieningencentrum. De plannen hiervoor zijn echter nog niet concreet. Het gaat daarbij om de realisatie van maximaal 25 wooneenheden. Ook over de hoofdvorm zijn al uitspraken gedaan. Deze moet passen in de omgeving, daarom is bijvoorbeeld de bouwhoogte gelijk aan die van de bebouwing in de directe omgeving ervan. Een indicatieve verkaveling van het plangebied is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.
2.2.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt. De recreatieve voorzieningen in het plangebied vallen buiten de werking van het rijks- en provinciaal beleid.
Structuurplan Lelystad 2015
Het structuurplan is vastgesteld op 7 april 2005 en bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.
De identiteit van Lelystad wordt mede bepaald door de aanwezigheid van een grootschalige stedelijke groenstructuur en de daarin aanwezige samenhang tussen groen en water. Het gemeentelijk beleid is er op gericht om deze identiteit te waarborgen en de stedelijke hoofdstructuur te handhaven en daar waar mogelijk te versterken. Door de versterking van de recreatieve waarde, de toegankelijkheid en de bruikbaarheid én het tegengaan van versnippering van natuur en landschap kan de verbinding worden versterkt tussen de grote groengebieden Oostvaardersplassen, het Hollandsehout, Geldersehout en Overijsselse Hout, het Zuigerplasbos, 't Bovenwater en het Natuurpark. Het groen langs de dreven in en langs het plangebied maakt deel uit van deze stedelijke groenstructuur. Een goed voorbeeld van een dergelijke recreatieve verbinding is de Oostervaart, die gebruikt kan worden voor recreatievaart.
Nota recreatie en toerisme
Deze nota is bedoeld om een samenhangend beleid te formuleren op het gebied van recreatie en toerisme. Daarbij is een drietal hoofdopgaven genoemd, namelijk:
- 1. het doorontwikkelen van de basiskwaliteiten;
- 2. de versterking van de toeristische knopen;
- 3. het uitdragen van de aanwezige kwaliteiten (marketing en promotie).
Voor het plangebied is de eerste hoofdopgave van belang. De gemeente richt zich daarbij op het op orde houden en het recreatief versterken van de directe leefomgeving van de inwoners van Lelystad. Daarbij is genoemd dat kansen gezocht moeten worden in extensieve vormen van (dag)recreatie. De recreatieve ontwikkeling in het plangebied draagt bij aan het doorontwikkelen van de basiskwaliteiten. Het plangebied biedt een unieke combinatie van wonen en recreatieve voorzieningen, zoals ook omschreven bij 2.2.4 en 2.2.5.
2.2.7 Achtergrondinformatie
2.3 Verkeer
De bestemming "Verkeer" ligt op de al gerealiseerde ontsluitingsweg voor het plangebied.
2.3.1 Doel van de bestemming
De bestemming heeft een inrichting voor de afwikkeling van het verkeer tot doel. Met deze bestemming is de toekomstige hoofdontsluiting van het plangebied vastgelegd.
2.3.2 Toelichting op de bestemming
Functionele mogelijkheden
De bestemming is volledig bedoeld voor verkeerskundige doelstellingen, daarom worden wegen en straten, voet- en rijwielpaden en daarbij horende groenvoorzieningen (bermen) toegestaan. Dit heeft te maken met het maximaliseren van de gebruiksmogelijkheden van de verkeersfunctie van de weg. Daarnaast zijn andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, water, paden en parkeervoorzieningen mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.
Bouwmogelijkheden
Binnen deze bestemming is de bouw van gebouwen niet toegestaan. Overige bouwwerken zijn wel toegestaan. In dit geval gaat het om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten, bruggen en overige bouwwerken geen gebouwen zijnde. Bruggen zijn mogelijk over water en over wegen. De hoogte van de bruggen is bepaald in de regels en heeft te maken met de benodigde hoogte voor scheepvaart en wegverkeer. Een specifieke regeling is opgenomen voor het entreegebouw, bij de noordelijke entree van het plangebied. Daardoor is dit gebouw mogelijk.
Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 2,00 meter hebben. Palen en masten zijn maximaal 6,00 meter hoog, bruggen en vergelijkbare bouwwerken en overige bouwwerken zijn maximaal 5,00 meter hoog. De genoemde hoogten zijn van belang voor een optimaal functioneren van de bouwwerken.
Flexibiliteitsbepalingen
In de bestemmingsregeling is een mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels. Met deze omgevingsvergunning kunnen gebouwen worden gebouwd. Daarbij moet, om de bebouwing ondergeschikt te houden, een maximale oppervlakte en bouwhoogte aangehouden worden. Afwijking is alleen mogelijk wanneer voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.
2.3.3 Uitgangspunten
- de verkeersfunctie voor de toekomstige hoofdontsluiting wordt mogelijk gemaakt;
- gebouwen zijn niet toegestaan;
- bouwwerken ten behoeve van de geleiding en veiligheid van het verkeer zijn toegestaan.
2.3.4 Huidige situatie
In de huidige situatie zijn enkele wegen aangelegd. De hoofdontsluitingsroute voor de wijk is de Beerninkholt. Deze ontsluitingsroute is als zodanig herkenbaar door de inrichting met laanbeplanting en groenstroken. Bovendien is bij deze weg sprake van een vrijliggend voet- en fietspad. Daarnaast zijn al enkele woonstraten in het gebied aangelegd.
2.3.5 Gewenste situatie
De bestaande hoofdontsluitingsroute voor het plangebied blijft gehandhaafd, omdat dit ook een belangrijke route naar de recreatieve voorzieningen in het plangebied is. Andere ontsluitingsroutes worden niet aangelegd. Wel worden nog meer woonstraten in het plangebied toegevoegd. Deze hebben als doel de aanliggende erven te ontsluiten en zijn niet opgenomen in deze bestemming. Deze straten hebben namelijk naast de verkeersfunctie ook een nadrukkelijke verblijfsfunctie en zijn daarom opgenomen in de bestemming Woongebied. Een indicatieve verkaveling van het plangebied is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.
2.3.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt. De wegen in het plangebied vallen buiten de werking van het rijks- en provinciaalbeleid.
Structuurplan Lelystad 2015
Het structuurplan is vastgesteld op 7 april 2005 en bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan. Het beleid is voor het aspect verkeer sterk gericht op een goede bereikbaarheid van Lelystad. Hiervoor zijn de wegen in de stad opgedeeld in een vaste structuur, waarbij de hoofdfunctie van de weg bepalend is.
De ontsluiting van het plangebied vindt plaats vanaf de Runderweg, die in het Structuurplan aangewezen is als 'invalsweg'. Deze wegen zijn bedoeld voor de ontsluiting van aanliggende buurten naar de buitenring van Lelystad (en zo verder de stad in), of naar het buitengebied. Hiervoor is in het Structuurplan geen concreet beleid genoemd.
Voor parkeren is in het Structuurplan opgenomen dat het van belang is dat speciale voorzieningen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. Bij het recreatiegebied in het plangebied is hierin inmiddels voorzien.
Nota Mobiliteit Lelystad
Deze nota beschrijft de ambities van de gemeente voor de toekomst waar het gaat om de mobiliteit. De visie is een doorvertaling van zowel het rijksbeleid (Nota Mobiliteit) als het provinciaal beleid (Omgevingsplan Flevoland). De ambities zijn beschreven aan de hand van een aantal thema's. Het thema wat voor het plangebied van belang is, is "Reizen over nationale/regionale netwerken". Het hoofddoel daarbij is Lelystad optimaal aan te sluiten op de nationale en regionale netwerken. Daarbij zijn de volgende speerpunten genoemd:
- 1. Optimale bereikbaarheid voor zuidelijk Lelystad;
- 2. Snelle treinverbinding met de Randstad en met Oost- en Noord-Nederland;
- 3. Verbeteren van de (weg)verbinding met Noord-Holland en Overijssel.
Zoals hiervoor aangegeven is het plangebied via de Runderweg verbonden met de rest van Lelystad en met het buitengebied. Het behoud van een goede bereikbaarheid van het plangebied is van belang.
2.3.7 Achtergrondinformatie
2.4 Water
Grotere, ruimtelijk en functioneel van belang zijnde waterlopen en -partijen, hebben de bestemming "Water".
2.4.1 Doel van de bestemming
Het doel van de bestemming is het behoud en de bescherming van de ruimtelijke en functionele structuur van het water in het plangebied.
2.4.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
De hoofdfunctie van de bestemming is water, in de vorm van waterlopen en waterpartijen. Bijbehorende functies als oevers, bermen en extensief dagrecreatief medegebruik zijn ook mogelijk. Ligplaatsen zijn daarom bijvoorbeeld ook toegestaan in het daarvoor aangeduide gebied. Daarnaast zijn overige bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.
Bouwmogelijkheden
Gebouwen zijn in deze bestemming niet mogelijk. Wel zijn overige bouwwerken mogelijk. In dit geval erf- en terreinafscheidingen, bruggen, aanlegsteigers, palen en masten en overige bouwwerken.
Daarbij mogen palen en masten maximaal 6,00 meter hoog zijn. Bruggen en daarmee vergelijkbare bouwwerken mogen maximaal 5,00 meter hoog zijn en overige bouwwerken maximaal 3,00 meter. De aanlegsteigers vallen hierbij onder de overige bouwwerken. De genoemde hoogten zijn van belang voor een optimaal functioneren van de bouwwerken.
2.4.3 Uitgangspunten
- Bestaande en nieuw te realiseren watergangen, bijbehorende bermen en voorzieningen zijn mogelijk in deze bestemming.
- De Oostervaart blijft geschikt voor de recreatievaart en beroepsvaart met de CEMT klasse II.
- Bruggen, aanlegsteigers, dammen en duikers zijn (ondergeschikt) mogelijk gemaakt.
- Maximaal 60 ligplaatsen zijn mogelijk.
- Groenvoorzieningen zijn binnen de bestemming ondergeschikt mogelijk, in verband met mogelijke verschuiving van begrenzing van groen en water.
- Omdat een groot deel van de watergangen nog aangelegd moet worden, is het afgraven, uitdiepen et cetera zonder omgevingsvergunning voor werken (geen bouwwerken zijnde) toegestaan.
2.4.4 Huidige situatie
In het plangebied zijn op dit moment kleinschalige waterpartijen aanwezig. Deze hebben onder andere een functie voor de golfbaan en de opvang van regenwater. Langs de westelijke zijde van het plangebied loopt de Oostervaart. Dit is een belangrijke watergang voor Lelystad, die onder meer gebruikt wordt voor de recreatievaart. Een gering deel van de Oostervaart valt binnen het plangebied.
2.4.5 Gewenste situatie
In het plangebied worden meer waterpartijen en -lopen aangelegd. Het gaat daarbij om zichtwater en vaarwater. Bij het zichtwater gaat het om vijvers met een natuurlijke inrichting. In het westelijke deel van het plangebied wordt een kleinschalige jachthaven aangelegd. De haven biedt ruimte voor maximaal 60 ligplaatsen. De basis hiervoor ligt in de wet en regelgeving rond de milieueffectrapportage. De haven staat in open verbinding met de Oostervaart, zodat de bewoners van het plangebied met hun boot onder meer via de Oostervaart naar het IJsselmeer kunnen varen. Een indicatieve verkaveling van het plangebied is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.
2.4.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.
Structuurplan Lelystad 2015
Het structuurplan is vastgesteld op 7 april 2005 en bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken.
De identiteit van Lelystad wordt mede bepaald door de aanwezigheid van een grootschalige stedelijke groenstructuur en de daarin aanwezige samenhang tussen groen en water. Het gemeentelijk beleid is gericht op het waarborgen van deze identiteit en de handhaving en waar nodig versterking van de stedelijke hoofdstructuur.
De Oostervaart maakt deel uit van de hoofdwaterstructuur van Lelystad. In verband met de waterhuishouding van de aan de Oostervaart grenzende gebieden is het van belang deze hoofdwaterstructuur te behouden.
Het structuurplan richt zich vooral op het uitbouwen van de ecologische functie van het groen en het water. In het structuurplan is rond de Oostervaart een ecologische hoofdverbinding aangeduid. Hier wordt in 2.7 nader op ingegaan. De versterking van de oriëntatie op het water komt aan de orde. Deze uitgangspunten moeten vertaald worden naar een uitvoeringsprogramma.
Waterplan
Voor de gehele gemeente Lelystad is een waterplan (Royal Haskoning, april 2002) opgesteld. Dit plan bevat de vertaling van het gewenste waterbeheer ('watervisie') naar inrichtingsmaatregelen op hoofdlijnen. Het waterplan is opgesteld waarbij rekening gehouden is met het vigerend beleid in de Vierde Nota Waterhuishouding (ministerie van V&W), de startovereenkomst “Waterbeleid 21e eeuw” (WB21), de “Handreiking watertoets” (ministerie van VROM), het Omgevingsplan Flevoland (Provincie Flevoland) en het Waterbeheerplan (Waterschap Zuiderzeeland).
Ook de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) zijn belangrijke beleidskaders. De KRW heeft als doel de kwaliteit van de Europese wateren in een goede toestand te brengen en te houden. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, anticiperend op veranderende omstandigheden zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van het verharde oppervlak. Bij het opstellen van het NBW is rekening gehouden met de richtlijnen volgens de KRW. Het NBW bevat taakstellende afspraken ten aanzien van veiligheid en wateroverlast en procesafspraken ten aanzien van watertekorten, verdroging, verzilting, water(bodem)kwaliteit, sanering waterbodems en ecologie.
Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën:
- 1. Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren).
- 2. Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).
Concreet voor het plangebied worden geen uitspraken gedaan. Wel is het van belang om bij het aanpassen van de Oostervaart, voor de nieuwe haven, rekening te houden met de KRW. Voor de aanleg van de haven wordt tijdig de noodzakelijke watervergunning aangevraagd.
Nota recreatie en toerisme
Deze nota is bedoeld om een samenhangend beleid te formuleren op het gebied van recreatie en toerisme. Daarbij is een drietal hoofdopgaven genoemd, namelijk:
- 1. het doorontwikkelen van de basiskwaliteiten;
- 2. de versterking van de toeristische knopen;
- 3. het uitdragen van de aanwezige kwaliteiten (marketing en promotie).
Voor het plangebied is de eerste hoofdopgave van belang. De gemeente richt zich daarbij op het op orde houden en het recreatief versterken van de directe leefomgeving van de inwoners van Lelystad. Daarbij is genoemd dat kansen gezocht moeten worden in extensieve vormen van (dag)recreatie. Onder meer de aanleg van de haven draagt bij aan het doorontwikkelen van de basiskwaliteiten.
Waterbeheerplan 2010-2015
Voor Waterschap Zuiderzeeland is het Waterbeheerplan een belangrijk strategisch document dat een leidraad voor de organisatie is. Het is het beleids- en visiedocument van het waterschap en geeft richting aan de samenwerking met andere organisaties en de uitvoering van het (provinciaal) waterbeleid. De missie van Waterschap Zuiderzeeland luidt: Samen werken aan integraal waterbeheer, een veilige, kwalitatief goede en aantrekkelijke leefomgeving, op een open en verantwoorde werkwijze. Deze missie is vertaald in drie belangrijke inhoudelijke strategische doelen:
- Veiligheid
- 1. primaire waterkeringen op orde
- 2. regionale waterkeringen op orde
- Voldoende water
- 1. voorkomen wateroverlast
- 2. anticiperen op watertekort
- 3. goed functioneren watersysteem
- 4. goed grondwaterbeheer
- Schoon water
- 1. goede structuurdiversiteit
- 2. goede oppervlaktewaterkwaliteit
- 3. goed omgaan met afvalwater
Met bestaand beleid (aanleg regelbare stuwen, aanleg duurzame oevers, gebiedsprocessen) wordt naar verwachting het grootste deel van de wateropgave voor 2015 opgelost.
2.4.7 Achtergrondinformatie
2.5 Woongebied
Een groot deel van het plangebied is bedoeld voor de functie wonen, met de daarbij horende voorzieningen. Deze gebieden hebben de bestemming "Woongebied".
2.5.1 Doel van de bestemming
Deze bestemming maakt het gebruik van gronden voor woonhuizen (grondgebonden en één woongebouw), en de daarbij horende voorzieningen, mogelijk.
2.5.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
Alle functies die bij de functie wonen horen, worden in deze bestemming mogelijk gemaakt. Allereerst gaat het om grondgebonden woningen, deze vormen de hoofdfunctie, met de bijbehorende bouwwerken. Een combinatie met een ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep is mogelijk. Daarnaast is - op de daarvoor aangeduide gronden - één appartementengebouw (woongebouw) toegestaan in deze bestemming. Het aantal wooneenheden binnen dit woongebouw wordt niet beperkt, het maximum aantal toegestane wooneenheden binnen de bestemming (specifieke gebruiksregels) en de markt zijn daarvoor leidend. Tot slot zijn onder andere bij het woongebied horende woonstraten, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen mogelijk. Hierdoor is uitwisseling tussen functies mogelijk, wat de nodige flexibiliteit biedt.
Enkele functies zijn uitgesloten, een voorbeeld hiervan is het gebruik van gebouwen als dierenverblijf. Een aan-huis-verbonden beroep is alleen bij recht toegestaan wanneer voldaan wordt aan de vereisten die zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels.
Bouwmogelijkheden
Binnen de bestemming zijn de volgende bouwwerken mogelijk gemaakt: hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken.
Algemeen geldt een regel voor de maximaal te bebouwen oppervlakte. Deze regel bepaalt dat de gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken, maximaal 50% van het bouwperceel (dus niet bouwvlak) mag zijn. Dit met uitzondering van die gevallen waarbij in de bestaande situatie de totale oppervlakte van alle bouwwerken dit percentage al overschrijdt. Deze algemene bouwregel biedt een richtlijn binnen de globale regeling, maar biedt ook flexibiliteit in de locatie en afmetingen van bouwwerken. De parkeernormen zijn gekoppeld aan de bouwmogelijkheden.
Voor de hoofdgebouwen geldt dat het in deze bestemming om woonhuizen gaat, omdat deze in ruimtelijke en functioneel opzicht de hoofdgebouwen op het perceel zijn. Deze moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Voor de bouwvlakken worden stroken aangehouden, vanwege de standaard systematiek van de gemeente. De diepte van de bouwvlakken is gebaseerd op het bestemmingsplan "Golfwoongebied Buitenhof". Voor de hoofdgebouwen is geen maximale bouwdiepte aangegeven. Wel is een afstand tot de zijdelingse en achtererfgrens opgenomen, waar het hoofdgebouw minimaal vanaf gebouwd moet worden. Deze regels gelden niet op het moment dat in de bestaande situatie de genoemde afstanden al kleiner zijn. In die gevallen gelden de kleinere afstanden. De hoogtemaatvoering van de hoofdgebouwen is in het plangebied divers. Per bouwvlak is daarom de maximale goothoogte en bouwhoogte aangeduid.
Voor het appartementengebouw zijn geen specifieke bouwregels opgenomen. Dit betekent dat daarbij voldaan moet worden aan dezelfde regels zoals deze gelden voor grondgebonden woningen. Op die manier past het appartementengebouw ruimtelijk goed in de omgeving.
Door deze bouwregels kan het gewenste stedenbouwkundige beeld gerealiseerd worden, maar zijn de plaatsing en afmetingen van de hoofdgebouwen vrijer dan in het bestemmingsplan "Golfwoongebied Buitenhof".
Bij deze bestemming is een specifieke regeling opgenomen in verband met het wegverkeerslawaai van de snelweg A6 en de Runderweg. Voor een aantal woningen is een hogere grenswaarde nodig. Deze kan echter alleen worden verleend wanneer de woningen vanaf de derde bouwlaag (tweede verdieping) geen geluidgevoelige functies hebben. Hiervoor is een specifieke aanduiding en daarbij horende regeling opgenomen die dit type functies vanaf de derde bouwlaag niet toestaat.
Voor bijbehorende bouwwerken is een specifieke regeling opgenomen. Deze regeling is gebaseerd op de standaardregeling van de gemeente Lelystad en specifieke wensen vanuit de initiatiefnemer.
Deze bouwwerken horen nadrukkelijk bij de hoofdfunctie. De functie van de bouwwerken komt ruimtelijk tot uiting in een kleinere maatvoering dan de hoofdgebouwen. In principe zijn deze op het achtererf bij het hoofdgebouw overal buiten het bouwvlak toegestaan. Het achtererfgebied begint op minimaal 1,00 meter achter het verlengde van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw. Voor het achtererfgebied (en de voorgevel van het hoofdgebouw) zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan, maar hieraan zijn wel regels verbonden. Daarbij is ondermeer een regeling opgenomen over de breedte en hoogte van de aan- en/of uitbouw.
Voor deze bouwwerken is een maximale gezamenlijke oppervlakte opgenomen, in m2 en een percentage van het bouwperceel. Hierdoor wordt volbouwen van het achtererf voorkomen, maar ontstaat wel een flexibele regeling met betrekking tot de plaatsing.
Voor de goothoogte van bijbehorende bouwwerken is een specifieke regeling opgenomen. Daarbij is gerefereerd aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. Daardoor kan een dergelijk bouwwerk op een passende manier gebouwd worden aan het bestaande hoofdgebouw.
Tot slot zijn overige bouwwerken mogelijk. Daarbij gaat het bij deze bestemming om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige. De regeling voor erf- en terreinafscheidingen is afgestemd op de mogelijkheden die gelden voor vergunningvrij bouwen van het Besluit omgevingsrecht. Dit betekent dat ze achter de naar de weg gekeerde gevel 2,00 meter hoog mogen zijn. Op andere plaatsen is de hoogte maximaal 1,00 meter. Palen en masten hebben een maximale bouwhoogte van 6,00 meter. Dit is afgestemd op de standaardregeling van de gemeente.
Overige bouwwerken mogen maximaal 3,00 meter hoog worden. Deze bouwwerken zijn dusdanig kleinschalig in omvang dat een dergelijke hoogte te verantwoorden is.
Flexibiliteitsbepalingen
In deze bestemming zijn regels opgenomen die het mogelijk maken - met een omgevingsvergunning - af te wijken van de bouwregels. Afwijken kan alleen wanneer voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de afwijkingsregels. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen van de bouwregels zijn het dichter bij de erfgrens bouwen van een hoofdgebouw of het oprichten van een carport.
Door deze flexibiliteitsbepalingen is het mogelijk om, met toepassing van een relatief korte planologische procedure, ruimte te bieden voor gewenste aanpassingen op de gronden of in de gebouwen in deze bestemming.
2.5.3 Uitgangspunten
- De gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor deze bestemming.
- De woonfunctie in de vorm van grondgebonden woningen is mogelijk.
- Het maximum aantal woningen in de wijk is 425.
- Bij de woningen horende functies, zoals erven en tuinen en groenvoorzieningen, mogelijk maken.
- Aan-huis-verbonden beroepen zijn mogelijk, mits de woonfunctie de hoofdfunctie blijft.
- De bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, waardoor de gewenste stedenbouwkundige structuur gerealiseerd kan worden.
- De bouwvlakken bieden voldoende ruimte voor bijbehorende bouwwerken bij de woningen.
- Geen uniforme hoogteafmetingen, de mogelijkheden worden per bouwvlak geregeld.
- De woningen langs de A6 en Runderweg mogen vanaf de derde bouwlaag geen geluidsgevoelige functie hebben, om zo de hogere waarde voor deze woningen vast te kunnen stellen.
- Binnen de bestemming zijn bij recht erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken mogelijk.
2.5.4 Huidige situatie
In het plangebied zijn al enkele tientallen woningen gebouwd. Deze staan langs de straat Vennendal. Het gaat daarbij vooral om vrijstaande woningen van één bouwlaag met een lage kap. In een enkel geval heeft een woning twee bouwlagen met een kap.
2.5.5 Gewenste situatie
Het doel is om in het plangebied een woongebied te realiseren, dat vooral gericht is op sociale cohesie. De woningen komen in een parkachtige omgeving, de opzet van de woonbuurtjes zelf is ruim en groen. De woonkavels op het terrein zijn zeer ruim bemeten. De achtererfgrenzen zijn merendeels naar het openbare gebied gericht. De woningen (villa's) op het terrein zijn over het algemeen vrijstaand. De woonkavels zijn ook beschikbaar voor halfvrijstaande woningen. Alle woningen hebben een grote mate aan onderlinge differentiatie door optionele mogelijkheden. Een hoge mate aan kwaliteit en een grote affectie met architectuur staan voorop. Ter hoogte van de haven is gekozen voor één appartementsgebouw als ruimtelijk bebouwingsaccent. Een indicatieve verkaveling van de Buitenhof is opgenomen in bij deze toelichting.
Belangrijk in de Buitenhof zijn de aanwezigheid van de haven, het voorzieningencentrum en het groen. Ook sport- en speelvoorzieningen (o.a. golf) zijn ruim aanwezig. De opzet is ruim, groen en grootschalig, wat een extra aanvulling vormt op het bestaande woningbestand van Lelystad.
Het totale woningbouwplan biedt ruimte aan circa 425 woningen in een prijsklasse vanaf € 215.000,-- (prijspeil 2013) voor de basisvormen van de te realiseren woningtypen.
2.5.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.
Provinciaal Omgevingsplan Flevoland
In het Omgevingsplan Flevoland 2006 is het beleid gericht op een evenwichtige groei van Flevoland. De provincie richt zich hierin op diverse beleidsgebieden, waaronder woonlocaties. De voor het plangebied van belang zijnde beleidsgebieden staan hierna beschreven.
Naast kwantitatieve doelstellingen op het gebied van bevolkingstoename en woningbouw, heeft de provincie ook tot doel om een kwaliteitsslag voor de woonomgeving na te streven. Het beleid is er op gericht om bij de bouw van nieuwe woningen te zoeken naar een balans tussen uitbreiding en herstructurering.
De provincie ziet op die manier mogelijkheden om goed in te kunnen spelen op de behoefte aan gedifferentieerde woonmilieus, de verweving van functies en het zoeken naar de combinaties van wonen, werken en zorg op wijk- of buurtniveau. De verdere invulling van deze opgave laat de provincie aan de gemeenten zelf over.
Specifiek voor Lelystad wordt gestreefd naar een woningvoorraad van 75.000 in 2030. De behoefte aan specifieke woonmilieus is voor Lelystad een speciaal aandachtspunt, waarbij de provincie goede mogelijkheden ziet in de ontwikkeling van waterfronten.
Structuurplan Lelystad 2015
Het structuurplan is vastgesteld op 7 april 2005 en bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken.
Het beleid is voor de bestaande woongebieden in Lelystad, waaronder voor de woonbuurten in het plangebied, is in het algemeen gericht op de handhaving van de kernkwaliteiten en daar waar noodzakelijk de verbetering van de woonomgeving door middel van herstructurering of herontwikkeling.
In het Structuurplan is Lelystad ingedeeld in elf samenhangende gebiedseenheden, de zogenaamde wooneilanden. Voor elk wooneiland zijn de gewenste identiteit en sfeer en de daarbij horende (transformatie)opgaven beschreven. Het uiteindelijke doel is om voor elk eiland een prettige, veilige en duurzame woon- en leefomgeving te behouden/te creëren. Volgens deze indeling valt het plangebied binnen het wooneiland 7 "Oostrandpark".
In het wooneiland Oostrandpark zijn vooral villa's en bungalows aanwezig. Werken aan huis komt veel voor. Voor Oostrandpark-Oost wordt een uitbreiding voorzien; het Buitenhof. Het karakter is dat van een buitenplaats, ofwel suburbaan wonen in een groene setting. De ecologische zone langs de Oostervaart moet in de plannen betrokken worden. Hierover staat meer informatie in 2.7.
Welstandsnota Lelystad, juli 2007
De gemeente Lelystad heeft het beleid voor welstand in een Welstandsnota opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen is een toetsing aan het welstandsbeleid nodig, wanneer het vergunningplichtige bouwwerken betreft.
Omdat het plangebied een nieuwe ontwikkeling betreft, is voor het gebied het beeldkwaliteitplan Buitenhof te Lelystad opgesteld. Het beeldkwaliteitplan is toegevoegd in de bijlagen bij deze toelichting. Het is na vaststelling ervan een onderdeel van de welstandsnota.
2.5.7 Achtergrondinformatie
2.6 Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" ligt op het gebied in het plangebied waar een verwachtingswaarde voor archeologische vondsten is.
2.6.1 Doel van de bestemming
De bestemming heeft het behoud en de bescherming van de aangetroffen archeologische waarden (scheepswrak) als doel.
2.6.2 Toelichting op de regeling
Bouwmogelijkheden
In de bestemming worden bouwmogelijkheden niet expliciet uitgesloten. Wel worden, aanvullende op de bouwmogelijkheden van de onderliggende bestemmingen, extra regels gesteld. Het gaat daarbij om een onderzoeksplicht bij het bouwen van bouwwerken die dieper reiken dan 30 centimeter onder het maaiveld en om voorschriften die aan de te verlenen omgevingsvergunning moeten worden gesteld. Deze komen uit het gemeentelijk beleid.
Omgevingsvergunning
Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, niet zijnde bouwen, die dieper reiken dan 30 centimeter onder het maaiveld moet een omgevingsvergunning verleend worden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om het afgraven van gronden en het aanleggen van kabels en leidingen. Voordat de omgevingsvergunning verleend is, moet aangetoond zijn dat deze uitvoerbaar is. Bij de omgevingsvergunning is daarom, voor bepaalde gevallen, een onderzoeksplicht aanwezig. Daarnaast worden ook hierbij aan de omgevingsvergunning voorschriften verbonden.
2.6.3 Uitgangspunten
- Het opnemen van het gebied met archeologische verwachtingswaarde in de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie".
- Onderzoeksplicht opnemen voor bodemverstorende activiteiten met een diepte van meer dan 0,30 meter onder maaiveld.
2.6.4 Beleid
Archeologische Monumentenzorg in Lelystad
Op 28 augustus 2008 heeft de gemeenteraad van Lelystad het archeologische beleid vastgesteld. Dit beleid is opgesteld om vorm te geven aan het rijks- en provinciaal beleid voor archeologie en cultuurhistorie. Het beleid bestaat uit beleidsafspraken en een beleidsadvieskaart. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met op de kaart aangemerkte gebieden.
In het beleid is de doorwerking van het beleid voor bestemmingsplannen opgenomen. Daarbij is een lijst opgenomen met categorieën van archeologische waarden en de manier waarop deze in het bestemmingsplan opgenomen moeten worden.
In het plangebied is een scheepswrak aangetroffen (zie ook 3.5). Dit is een archeologische waarde die beschermd moet worden. De onderzoeksplicht hierbij is vergelijkbaar met een gebied met een hoge archeologische waarde uit het gemeentelijk beleid. Onderzoek is verplicht bij ontwikkelingen met een verstoringsdiepte van meer dan 0,30 meter onder maaiveld. Vrijstelling hiervan is niet mogelijk.
2.6.5 Achtergrondinformatie
- Omgevingsaspecten / Archeologie en cultuurhistorie
- Maatschappelijke uitvoerbaarheid
- Bijlagen:
- Achtergrondinformatie archeologische en cultuurhistorische waarden
- Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek archeologie, verkennende fase
- Inventariserend Veldonderzoek Archeologie, karterende fase
2.7 Waarde - Ecologie
De bestemming "Waarde - Ecologie" ligt over de gebieden in het plangebied die vallen onder de ecologische hoofdstructuur (EHS) of deel uitmaken van een ecologische verbindingszone.
2.7.1 Doel van de bestemming
Het behoud en de bescherming van de ecologische waarden van de gronden met deze bestemming staat voorop.
2.7.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
De bestemming is strikt gericht op het behoud en de bescherming van de ecologische waarden van de gronden. De functionele mogelijkheden van de daarnaast voorkomende bestemming(en) blijven ook mogelijk. Ter bescherming van de ecologische waarden is het echter niet toegestaan veranderingen aan te brengen en/of te veroorzaken in de ecologische waarden van het gebied, als gevolg van het gebruik van de gronden.
Bouwmogelijkheden
Ondanks hetgeen bepaald is in daarnaast voorkomende bestemming(en) is het bouwen van gebouwen op gronden binnen de bestemming "Waarde - Ecologie" niet toegestaan. De overige bouwwerken zijn wel mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische waarden van de gronden. Op die manier is bouwen niet geheel uitgesloten, maar moet altijd aangetoond worden dat de bouw verantwoord is in het kader van de ecologische waarden. Het gaat daarbij om overige bouwwerken, die op grond van de basisbestemming mogelijk zijn.
Omgevingsvergunning
Voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, moet een omgevingsvergunning verleend worden. Hieronder vallen onder andere het ophogen van gronden en het verlagen van het waterpeil. Voordat de omgevingsvergunning verleend is, moet aangetoond zijn dat deze geen onevenredige afbreuk oplevert aan de ecologische waarden van de gronden.
2.7.3 Uitgangspunten
- Behoud en bescherming van de in het plangebied aanwezige EHS-gebieden.
2.7.4 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.
Barro en SVIR
In 2012 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd, dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.
Voor het plangebied is het van belang dat het Barro in delen in werking treedt. Op de volgende onderdelen is het Barro nog niet in werking getreden: rijksvaarwegen, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, ecologische hoofdstructuur en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). In het SVIR is al wel op deze onderdelen ingegaan. Het Rijk verwacht dat het beleid wordt vertaald in bestemmingsplannen, wanneer met het bestemmingsplan een Nationaal belang wordt geraakt.
Het behoud van het nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten, is van belang. Om flora- en faunasoorten in staat te stellen om op lange termijn te overleven en zich te ontwikkelen zijn vanuit ruimtelijk oogpunt twee zaken essentieel: het behoud van leefgebieden en de mogelijkheden om zich te kunnen verplaatsen tussen leefgebieden. De herijkte nationale Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is het provincie- en landsgrensoverschrijdende natuurnetwerk waarbinnen de juiste ruimtelijke, water- en milieucondities voor kenmerkende ecosystemen van (inter)nationaal belang worden geborgd. De Natura 2000-gebieden (met natuurwaarden van Europees belang) en de twintig Nationale Parken maken deel uit van de EHS. In het plangebied zijn verschillende EHS-gebieden aanwezig.
Omgevingsplan Flevoland
In het Omgevingsplan Flevoland 2006 is het beleid gericht op een evenwichtige groei van Flevoland. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Ontwikkelingen staan niet los van elkaar, de provincie heeft dit verbeeld in een stedelijk en een groen-blauwe hoofdstructuur. Voor dit plangebied is de groen-blauwe hoofdstructuur van belang, dit bestaat uit de natuur en de watergebieden in de provincie.
Er is in Flevoland sprake van prioritaire en waardevolle gebieden. Deze gebieden vormen samen de kerngebieden van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Flevoland. Deze gebieden zijn van bovenlokaal belang. De - in het omgevingsplan aangegeven - "overige EHS" hebben een hoge lokale waarde, deels door de ligging in of nabij de kernen, maar soms ook door bijzondere waarden of elementen. Het is de bedoeling van de provincie de natuur te beschermen en ontwikkelen. Toch moet er ook ruimte zijn om andere maatschappelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw en recreatie, optimaal vorm te kunnen geven.
Bij de kerngebieden van de EHS wordt het 'nee, tenzij'-regime gevoerd: nieuwe activiteiten zijn niet toegestaan, tenzij kan worden aangetoond dat de beschermde habitats en soorten daarvan geen schade ondervinden.
Bij de overige EHS is sprake van een saldobenadering, waarbij nadrukkelijker dan bij de waardevolle gebieden ook verplaatsing aan de orde kan zijn. De provincie heeft hierin een toetsende rol. In eerste instantie ligt de afweging van ontwikkelingen in de EHS bij de gemeente.
In het plangebied is langs de Oostervaart een ecologische verbinding gesitueerd. Daarnaast is in een zeer klein deel een gebiedje aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ecologische verbindingen zijn vaak lintvormige elementen met een zodanige natuurlijke begroeiing dat verschillende diersoorten er voldoende beschutting vinden om de oversteek van het ene kerngebied naar het andere te wagen. Deze ecologische verbinding is al ingericht. Door een meer natuurvriendelijke inrichting kan de kwaliteit voor natuur en waterberging in de zone soms nog verbeterd worden. Door een meer natuurvriendelijke inrichting zullen deze verbindingen ook aantrekkelijker worden voor recreatieve functies en kunnen ze een bijdrage leveren aan opgaven op het gebied van waterberging en waterkwaliteit. De bestaande EHS en verbindingszones wijzigen met de realisatie van het plan vrijwel niet.
Structuurplan Lelystad 2015
Het structuurplan is vastgesteld op 7 april 2005 en bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.
De identiteit van Lelystad wordt mede bepaald door de aanwezigheid van een grootschalige stedelijke groenstructuur en de daarin aanwezige samenhang tussen groen en water. Het gemeentelijk beleid is er op gericht om deze identiteit te waarborgen en de stedelijke hoofdstructuur te handhaven en daar waar mogelijk te versterken.
In het plangebied maakt de Oostervaart deel uit van de ecologische zones, zoals deze is aangegeven in het Structuurplan. Het beleid richt zich op het uitbouwen van de ecologische functie van het groen en het water. Deze uitgangspunten moeten vertaald worden naar een uitvoeringsprogramma.
Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten
In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten beschreven. Daarbij gaat het om omgevingsaspecten als water, ecologie en veiligheid.
3.1 Milieueffectrapportage
Voor besluiten en plannen die ontwikkelingen bevatten, die (mogelijk) belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben, geldt de plicht voor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.). Op die manier krijgt milieu een volwaardige rol in de afweging van belangen. De drempelwaarden voor projecten waarbij deze verplichting aan de orde is, zijn vastgelegd in het Besluit mer.
Voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is geen m.e.r. nodig. De ontwikkeling valt qua aantallen woningen en omvang van de overige ontwikkelingen niet binnen de in het Besluit mer opgenomen normering waarvoor een m.e.r. of een beoordeling nodig is. Het gaat om een woonwijk met een oppervlakte van 60 hectare en dus kleiner dan 100 hectare. Bovendien worden maximaal 500 woningen (minder dan 2000 woningen) mogelijk gemaakt. Ook de mogelijk gemaakt recreatieve functies vallen onder de drempelwaarden.
Daarnaast is dit bestemmingsplan een actualisatie van een geldend bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan was de woningbouw en het inrichten van de parkachtige omgeving al mogelijk. In de actualisatie van het bestemmingsplan zijn de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan; geringe verschuiving van de bouwvlakken, het oprekken van de bestemmingen “Woongebied” en “Water” en het deels verleggen van de bestemmingen “Groen”, “Water”, “Woongebied” en “Verkeer”.
3.2 Milieu
In het plangebied vinden nieuwe ontwikkelingen plaats. Diverse milieuhygiënische aspecten in of nabij het plangebied, zoals hinder door bedrijvigheid, geluidsbelasting, bodemkwaliteit en de aanwezigheid van kabels en leidingen, kunnen beperkingen opleggen aan mogelijk nieuwe ontwikkelingen. Ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan zijn de milieuhygiënische aspecten geïnventariseerd en in kaart gebracht. De gronden binnen het huidige bestemmingsplangebied waren tot op heden altijd in gebruik geweest voor agrarische doeleinden, te weten als akkerland. De toelichting op het geldende bestemmingsplan en de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken zijn basis geweest voor de verdere actualisering van navermelde onderwerpen.
In hoofdlijnen wordt dezelfde opbouw en systematiek van het bestemmingsplan Golfwoongebied Buitenhof uit 2007 gevolgd.
3.2.1 Hinder door bedrijvigheid
Het plangebied biedt in beperkte mate ruimte aan kleinschalige bedrijvigheid. Het gaat daarbij om op het beperkte plangebied toegesneden voorzieningen zoals horeca, sport- en spelaccommodaties en aanverwante detailhandel en dienstverlening. Het plangebied biedt daarnaast ruimte aan een kleinschalige haven met aanverwante voorzieningen. Een en ander vindt plaats op een schaal die past bij de diverse gebruiksfuncties en de woonfuncties.
Bij de woningen is het mogelijk om een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf uit te oefenen. Daarbij gaat het om kleinschalige en niet milieubelastende beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten. Deze vallen over het algemeen in de milieucategorieën 1 en 2 en zijn goed inpasbaar in een woonwijk. Voor milieuvervuilers en/of zoneringsplichtige bedrijfsactiviteiten is geen ruimte in het plangebied. Dit om te voorkomen dat de bewoners van het plangebied hinder ondervinden.
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen milieubelastende (agrarische)bedrijven gevestigd waarvan de milieucirkels en/of overige hindercontouren over het plangebied liggen.
3.2.2 Wegverkeerslawaai
Op grond van de Wet geluidhinder zijn langs wegen geluidszones vastgesteld, waarbinnen bepaalde geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, niet kunnen worden gerealiseerd. De breedte van de zone is afhankelijk van de ligging van de weg in (buiten)stedelijk gebied en van het aantal rijstroken.
Binnen het plangebied zijn langzaamverkeersroutes geprojecteerd met een verkeersbestemming voor verkeer met een maximum snelheid van 30 km per uur. Wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt, hebben geen wettelijke zone.
Buiten en ten oosten van het plangebied loopt de Rijksweg A6. Ten westen van het plangebied loopt de Oostranddreef en ten noorden van het plangebied de Runderweg. Deze wegen kennen volgens de normering van de Wet geluidhinder een zonebreedte van respectievelijk 400 en 250 meter. Dit betekent dat de binnen die zones te realiseren woningen beoordeeld worden naar de grenswaarden van de Wet geluidhinder. Voor de ontwikkeling in het plangebied zijn verschillende onderzoeken naar de geluidsbelasting verricht. Het laatste dateert van oktober 2013 en is bijgevoegd in de bijlagen. Dit onderzoek is een actualisatie en nadere concretisering van eerder uitgevoerde onderzoeken. Deze is nodig omdat een deel van de gewenste woningen in het plangebied al gerealiseerd zijn en voor de overige woningen een enigszins andere situering mogelijk is gemaakt. In het onderzoek is de geluidsbelasting vanaf de Runderweg en de A6 beoordeeld.
Uit het onderzoek volgt dat de geluidsbelasting, ook na het treffen van maatregelen, op een deel van de geluidgevoelige objecten (woningen) de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. Het gaat daarbij zowel om woningen in de eerste lijn langs de A6 als enkele woningen verder het plangebied in. Bij de Runderweg gebeurt dit alleen bij woningen in de eerste lijn langs de weg.
De realisatie van de nieuwbouw is in principe toelaatbaar, mits de nodige maatregelen worden getroffen en een verzoek hogere waarden wordt ingediend.
Bij de maatregelen wordt rekening gehouden met een geluidscherm langs de A6 en Runderweg. De hoogte en lengte daarvan is aangegeven in het onderzoek in de bijlagen. Het bestemmingsplan maakt dit scherm mogelijk.
Het verzoek hogere waarden wordt ingediend bij het daarvoor bevoegd gezag. Ter onderbouwing van de ontheffing hogere waarde geldt dat:
- a. het treffen van bronmaatregelen stuit op bezwaren van verkeerskundige en financiële aard. Het oprichten van geluidsschermen langs de Runderweg is evenmin kostenefficiënt, gelet op het beperkte aantal overschrijdingen vanwege deze weg en de hoogte van deze overschrijdingen; daarnaast brengt dit landschappelijke bezwaren met zich;
- b. alle woningen waarvoor een hogere waarde moet worden vastgesteld, beschikken over tenminste één geluidsluwe gevel en dito buitenruimte;
- c. de hoogte van de geluidsbelasting allerminst bezwaarlijk is voor de haalbaarheid van een goed binnenklimaat, gelet op de volgens het Bouwbesluit 2012 vereiste karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie. Wel is nader onderzoek hiernaar noodzakelijk bij de verlening van de omgevingsvergunning.
3.2.3 Kleine Luchtvaart
Het bestaande kleine luchtvaartverkeer vanaf de luchthaven van Lelystad heeft ook geringe invloed op de ontwikkeling in het plangebied. In de Planologische kernbeslissing (PKB) voor de luchthaven Lelystad is aangegeven dat de 47 BKL-contour (Besluit geluidbelasting kleine luchtvaart) over gronden binnen dit plangebied ligt. Volgens de formele status van deze contour in de PKB, geldt deze contour met ± 2 BKL als toetsingskader voor de toekomstige ontwikkeling van de luchthaven.
De ligging van de verschillende geluidscontouren volgt onder meer uit het MER-rapport fase 1 (Milieueffectrapport behorende bij de Aanwijzing luchtvaartterrein Lelystad 2001 verschenen 1 juni 2006). Hieruit is op te maken dat de 47 BKL contour precies over de A6 valt ter hoogte van het plangebied. De vliegroute ligt ten oosten van de A6. Het gaat hier om fase 2. De realisatie hiervan is binnen 10 jaar niet te verwachten.
Op grond van de Luchtvaartnota en het kabinetsbesluit n.a.v. het Alders advies (september 2012) wordt momenteel onderzocht hoe de luchthaven van Lelystad de ontwikkeling van de mainport Schiphol kan ondersteunen. Dit moet voor 1 november 2014 leiden tot een luchthavenbesluit. In het kader van het Luchthavenbesluit wordt momenteel onderzoek gedaan naar de routes van en naar luchthaven Lelystad. Ten tijde van de tervisielegging van dit plan was de routestructuur nog niet bekend.
3.2.4 Luchtkwaliteit
Bij nieuwe ontwikkelingen moeten gemeenten rekening houden met de grenswaarden van de luchtkwaliteit. Deze grenswaarden volgen uit het Besluit luchtkwaliteit. Het gaat daarbij om grenswaarden van fijnstof (PM10) en stikstof (NO2).
Op grond van het Besluit luchtkwaliteit 2001 is in 2005 een onderzoek uitgevoerd naar de luchtkwaliteit. Dit is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Hieruit blijkt dat geen sprake is van een overschrijding van de grenswaarden. Dit ondanks de ligging langs de Rijksweg A6.
In juni 2012 is bovenstaande rapportage geactualiseerd (zie bijlagen). Hierin is gesteld dat deze planontwikkeling valt onder plannen die 'Niet in betekenende mate (Nibm)' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Volgens de Wet Milieubeheer is deze planontwikkeling hiermee zonder meer toelaatbaar en is een nader onderzoek niet nodig.
3.2.5 Kabels en Leidingen
Uit informatie blijkt dat een aantal 10 Kv-kabels (elektriciteit) op circa 7 meter uit de beschoeiing van de Oostervaart in een strook ter breedte van 1 meter aanwezig zijn. Bij de inrichting van het plangebied is hiermee rekening gehouden. Dit zijn geen kabels waar in dit bestemmingsplan een specifieke regeling voor nodig is.
3.3 Bodem
Voor de gewenste woningbouw en recreatieve functies binnen het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlagen). Uit historisch onderzoek is af te leiden dat de tot het plangebied te rekenen gronden uitsluitend voor agrarische doeleinden, in het bijzonder voor akkerland, zijn aangevoerd.
Uit het bodemonderzoek d.d. mei 2005 blijkt dat de bodem (grond + grondwater) een zodanige kwaliteit hebben dat deze geen belemmering oplevert voor de realisatie van dit plan en de herontwikkeling van dit gebied. Voor dit plangebied is door Burgemeester en wethouders van Lelystad een geschiktheidverklaring afgegeven. De bodemsituatie is in tussentijd niet of nauwelijks gewijzigd.
3.4 Water
Water is een belangrijk ordenend aspect. Ook in het plangebied voor het Buitenhof is water een belangrijk aspect. Dit vertaalt zich onder meer in de aanleg van nieuwe grotere waterpartijen. Voor het plangebied is een waterparagraaf opgesteld, waarbij is gekeken naar de gevolgen van de gewenste ontwikkeling op de bestaande situatie van het oppervlakte en grond water.
3.4.1 De Waterparagraaf
In navolging van de voorstellen van de Commissie Waterbeheer 21ste eeuw streven gemeenten en waterschappen ernaar om water medesturend te maken bij ruimtelijke plannen, om zo het waterbeheer meer duurzaam te maken. Daartoe zijn de Bestuurlijke notitie Watertoets en de bijbehorende Handreiking Watertoets opgesteld, waarin is aangegeven hoe de betrokken partijen (initiatiefnemer, waterbeheerder en planbeoordelaar) tot een betere samenwerking kunnen komen.
De Watertoets verplicht de initiatiefnemer voor ruimtelijke plannen de waterbeheerder (veelal waterschap) in de vroege fase van planontwikkeling. Het overleg met het Waterschap is vooral voor dit plan van wezenlijke betekenis vanwege de meervoudige rol die het water binnen het plangebied vervult. De watertoets moet ruimtelijke besluiten toetsen aan de volgende criteria (Min V&W,2000):
- de activiteit mag in beginsel geen belemmering vormen voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water in het deelstroomgebied;
- geen afwenteling van waterproblemen op andere delen van het deelstroomgebied. In ieder geval wordt daarbij betrokken de trits 'vasthouden–bergen–afvoeren van water';
- indien toch een beslissing valt met nadelige gevolgen voor het watersysteem, moet worden aangegeven welke maatregelen nodig zijn om het watersysteem op orde te houden.
In navolging van dit beleid heeft de gemeente Lelystad een waterplan vastgesteld. Dat plan bevat de vertaling van het gewenste waterbeheer ('watervisie') naar inrichtingsmaatregelen op hoofdlijnen. Het waterplan is opgesteld waarbij rekening gehouden is met het vigerend beleid in de Vierde Nota Waterhuishouding (ministerie van V&W), de startovereenkomst “Waterbeleid 21e eeuw” (WB 21), de “Handreiking Watertoets” (ministerie van VROM), het Provinciaal Omgevingsplan (Provincie Flevoland) en het Waterbeheersplan 2002 - 2005, “Water in beweging” (Waterschap Zuiderzeeland).
Basisprincipes van beleid uit het Waterplan zijn: meer ruimte voor water en het voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd. Dit is in WB 21 geconcludeerd inde twee drietrapsstrategieën voor:
- waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren);
- waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).
In dit bestemmingsplan zijn de maatregelen uit het waterplan opgenomen welke in het gebied zijn voorzien. Ook is een onderzoek verricht naar de waterstructuur in het plangebied (zie bijlagen). Voor het toekomstig in te richten gebied wordt gestreefd naar een duurzaam, veilig en gezond waterbeheer. Omdat de inrichting van het gebied gevolgen heeft voor de inrichting van het watersysteem en de waterketen, is het proces van de watertoets gevolgd.
Aanvullend heeft voor het gewenste woningbouwplan inmiddels overleg plaatsgevonden met het Waterschap Zuiderzeeland. Het Waterschap is in beginsel akkoord met het voorgestelde watersysteem in het plangebied.
3.4.2 Bestaande situatie
Waterkwantiteit
Het plangebied ligt in het peilvak Lage Vaart dat een flexibel peil heeft van NAP -5,40 tot -5,70 m. De Oostervaart, die in open verbinding staat met de Lage Vaart, heeft daarom eenzelfde streefpeil. Het woningbouwplan moet hierop afgestemd worden. De water aan- en afvoer van het plangebied vindt plaats via de Oostervaart en enkele oost-west georiënteerde kavelsloten. De aansluiting van de haven (met ligplaatsen) op de Oostervaart dient te beantwoorden aan de Richtlijnen Vaarwegen (RVW 2005) van Rijkswaterstaat. Daarvoor is ook vergunning vereist van de provincie Flevoland. De Oostervaart is bestemd voor schepen tot vaarklasse II. De vaarweg is geschikt voor vrachtschepen van het type Kempenaar. Een Kempenaar kan zo'n 400 à 600 ton vervoeren en heeft een maximale diepgang van 2,50 meter. Een originele Kempenaar is 50 meter lang en 6,60 meter breed.
Waterkwaliteit
De waterkwaliteit wordt door waterschap Zuiderzeeland op twee locaties nabij het plangebied gemeten. De waterkwaliteit is over het algemeen nutriëntenrijk, waarschijnlijk door de landbouwactiviteiten en nutriëntrijke, brakke kwel die optreedt richting de watergangen.
Grondwater
In Lelystad treedt nagenoeg geen kwel op vanwege de slecht doorlatende deklaag. Nabij de Vaarten op -6,20 m NAP treedt echter wel kwel op doordat de Vaarten zijn uitgegraven tot op het pleistocene dekzand. Dit effect wordt kleiner op grotere afstand van de Vaarten. Op basis van het te verwachten nieuwe peilbesluit, wordt een hoger grondwaterpeil ingesteld van -5,40 m NAP.
Drooglegging
De maaiveldhoogte varieert tussen de -4,0 m en -4,5 m NAP. Gelet op het flexibele peil van NAP -5,40 tot -5,70 m varieert de drooglegging (is maaiveldhoogte minus streefpeil) daarom tussen de 0,9 en 1,7 m. De gemiddelde drooglegging bedraagt 1,3 m. De gegevens uit deze paragraaf komen uit het Peilbesluit 2007 dat is vastgesteld voor het plangebied en is toegevoegd in de bijlagen van dit plan.
3.4.3 Inrichting en beheer
Waterhuishouding in ontwerp
In het stedenbouwkundig plan is gekozen voor het instellen van een nieuw peilgebied waarin een hoger peil dan in de Oostervaart heerst. Een afzonderlijk peilgebied biedt tevens mogelijkheden voor flexibel peilbeheer. Het hogere peil wordt bepaald aan de hand van het stijghoogteniveau van het eerste watervoerend pakket (balans tussen kwel en wegzijging), de droogleggingseisen van gebouwen en infrastructuur, en de maximale berging van gebiedseigen water (waterkwaliteit).
Wanneer het gebied op het peil van de Oostervaart wordt gehouden, moet rekening worden gehouden met een forse peilstijging in de Oostervaart van 1,2 m tot –5,0 m NAP bij een bui van één keer per 100 jaar. Een dergelijke situatie is niet wenselijk. Daarnaast geldt voor nieuw stedelijk gebied een afvoernorm van maximaal 1,5 l/s/ha tot aan een neerslaggebeurtenis met een herhalingstijd van 100 jaar. Zonder apart peil is deze afvoernorm niet goed aan te houden. Alle neerslag binnen het plangebied wordt zoveel mogelijk direct of indirect geloosd op de opgestuwde watergangen. Het in te stellen peil en de toelaatbare peilfluctuatie in het plangebied zijn op basis van berekeningen en in overleg met het waterschap bepaald tussen de -5,4 en -5,7m NAP. Hierover is het nodig opgenomen in het peilbesluit Golf en. Overtollig water in het plangebied wordt via de sloot langs de ecologische zone en de haven geloosd op de Oostervaart. Het waterpeil in de te handhaven en deels te vergroten sloten rondom het plangebied worden gekoppeld aan het peil binnen het plangebied.
Waterberging
Het watersysteem moet voldoen aan het criterium geen inundatie (stijging waterpeil laagste aangrenzende maaiveldpeil) bij een bui die statistisch eenmaal per 100 jaar voorkomt en een afvoernorm van 1,5 l/s/ha. Daarbij wordt rekening gehouden met eventuele toekomstige maaivelddaling. De berekeningen zijn opgenomen en door het Waterschap getoetst in de toelichting behorende bij het Peilbesluit.
Watervoorziening en beregeningswater
Met het invoeren van een afzonderlijk peilgebied met een flexibel waterpeil wordt gestreefd naar het zoveel mogelijk vasthouden van kwalitatief goed water en het vermijden van de inlaat van gebiedsvreemd water. Desondanks bestaat in de droge perioden behoefte aan extra water om te voorkomen dat de waterdiepte te gering wordt. Inlaat van water is niet mogelijk vanuit de Oostervaart of de verder weg gelegen Lage Vaart. De waterkwaliteit van de Lage Vaart is beter dan die van de Oostervaart maar niet voldoende. Wanneer de bassins vol zijn, stort het water over in het planwater.
Oppervlaktewaterkwaliteit en natte natuur
Door het opzetten van het waterpeil en het zoveel mogelijk benutten en vasthouden van de neerslag in het eigen watersysteem, worden condities voor een goede waterkwaliteit gecreëerd. Stilstaand water moet worden voorkomen en dit geldt dan ook voor de in het plangebied opgenomen waterpartijen. Het nut en de noodzaak van een circulatiepomp waarmee het water in de 'ring' kan worden rondgepompt, wordt in overleg met het Waterschap nader onderzocht. In het plan is rekening gehouden met de ecologische verbindingszone langs de Oostervaart.
Bouwrijp maken en drooglegging
Het gebied wordt bouwrijp gemaakt volgens de cunettenmethode. Er wordt voorzien ineen minimale drooglegging van 1,2 m voor woningen met kruipruimte en 0,9 m voor woningen zonder kruipruimte. Voor de wegen wordt uitgegaan van een minimale drooglegging van 1,2 m., rekening houdend met een opbolling van de grondwaterstand van 0,2 m. De wegen, woningbouwkavels en het openbare groen worden alle gedraineerd.
Inrichting watergangen en kunstwerken
Waterdiepte in de watergangen bedraagt bij een minimaal peil minimaal 1.25 m. Duikers hebben een maximale lengte van 25 m en een minimale diameter van 500 mm. Watergangen worden afgewerkt met natuurvriendelijke oevers volgens de voorbeelden in het Waterplan Lelystad. In de argumentatie behorende bij de aanvraag voor het peilbesluit zijn de profielen weergegeven. De waterdiepte van de haven wordt afgestemd op de diepgang van de verwachte plezierjachten. Vorm en inrichting van de haveningang worden afgestemd op de zuiging van passerende vrachtschepen. Hiermee wordt een sterke onderstroom bij het passeren van schepen in de Oostervaart voorkomen.
Riolering
In het plangebied wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Hemelwater van daken kan rechtstreeks worden geloosd op een watergang, mits er geen uitloogbare bouwmaterialen worden toegepast. Hemelwater van straten met meer dan 1000 voertuigbewegingen per dag en parkeerterreinen met meer dan 50 plaatsen wordt indirect via infiltratie (bodempassages) in de bodem geloosd. In het plangebied worden daarom ruimten gereserveerd voor infiltratievoorzieningen. Het ontwerp van deze voorzieningen, die worden opgenomen in de bermen langs de wegen, wordt vooraf ter controle voorgelegd aan en besproken met het Waterschap.
Beheer en onderhoud
Ten aanzien van het onderhoud van watergangen en oevers vindt een nadere afweging plaats tussen onderhoud vanaf de kant en het inzetten van maaiboten. Over de uitvoering van beheer en onderhoud van de watergangen in het plangebied heeft het waterschap beleid vastgesteld. Daarin is opgenomen dat water in particulier eigendom door de particulier zelf wordt onderhouden.
In de actualisatie van het wateronderzoek van september 2012 (zie bijlagen) wordt geconcludeerd dat het nieuwe plan zowel kwantitatief als kwalitatief alle mogelijkheden biedt voor een optimaal functionerend watersysteem. Er vindt afkoppeling plaats en er is voldoende open water om overtollig regenwater tijdelijk te bergen. Daarnaast worden de waterpartijen natuurlijk ingericht en is er voldoende waterdiepte aanwezig.
Voor een aantal zaken zijn nog geen beslissingen genomen. Hiervoor zijn in de waternotitie de volgende aanbevelingen opgenomen.
- Goede afspraken maken ten aanzien van beheer en onderhoud tussen ontwikkelaar, gemeente en waterschap.
- Een check om te bepalen of er voldoende infiltratiecapaciteit aanwezig is voor de waterafvoer vanaf de wegen en of nog een kolk aangelegd moet worden.
3.5 Archeologie en cultuurhistorie
In 1992 is het Europese Verdrag van Malta door een groot aantal EU-landen ondertekend, waaronder ook Nederland. Doelstelling van dit verdrag is de veiligstelling van het (Europese) archeologisch erfgoed. Dit krijgt vooral gestalte in het ruimtelijke ordeningsbeleid. Concreet heeft dit tot gevolg dat bij de voorbereiding van plannen meer aandacht moet worden besteed aan de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische waarden. Wanneer sprake is van archeologische waarden, moet in het betreffende bestemmingsplan een beschermende regeling ten aanzien van archeologische waarden opgenomen worden. In de bijlagen bij deze toelichting is een beschrijving van de archeologische en cultuurhistorische beleid en het wettelijk kader opgenomen. In deze paragraaf is de directe doorwerking hiervan voor het plangebied aangegeven.
In het plangebied zijn geen gebouwde en natuurlijke cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Dit aspect hoeft niet verder onderzocht te worden.
3.5.1 Provinciaal beleid
In de Handreiking Gemeentelijke Plannen 2006 (Handreiking) hebben Gedeputeerde Staten aangegeven hoe in ruimtelijke plannen rekening gehouden kan worden met de cultuurhistorische waarden in een gebied (waaronder archeologische waarden). Voor kleine bodemverstoringen (circa 1 ha en kleiner) wordt een archeologische toets verlangd, wanneer op basis van de Archeologische Monumentenkaart (AMK), Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en archeologische vondstmeldingen (ARCHIS) sprake is van een hoge verwachting dan wel de aanwezigheid van een archeologische waarde. In alle andere gevallen (plangebieden groter dan circa 1 ha) moeten ook wanneer er sprake is van een lage dan wel een middelhoge verwachting (IKAW) een archeologische toets worden uitgevoerd.
Voor terreinen van zeer hoge en hoge archeologische waarde moet (vooral voor het landelijk gebied) een omgevingsvergunningstelsel voor werk (geen bouwwerken zijnde) worden opgenomen, waarbij bodemverstoringen als vergunningplichtig worden aangemerkt. Behoudenswaardige archeologische waarden worden als zodanig bestemd of opgenomen in een dubbelbestemming.
Een archeologische toets (bureauonderzoek en zo nodig inventariserend veldonderzoek) bestaat uit een onderzoek naar de verwachte aan- of afwezigheid, de omvang en de behoudenswaardigheid van archeologische waarde(n). Op basis van een dergelijk onderzoek wordt door de provincie een selectiebesluit genomen en vervolgens overeenkomstig dit besluit gehandeld. Als leidraad voor archeologisch veldonderzoek in het kader van de archeologische toets hanteert de provincie de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA). Dit impliceert dat uitvoerende bedrijven erkend moeten zijn door de Commissie voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK). De provincie heeft een positief selectiebesluit genomen voor het plangebied. Dit betekent dat voor het behouden van belangrijke archeologische waarden in het plangebied (additionele) behoudsmaatregelen vereist zijn.
3.5.2 Gemeentelijke uitwerking
De initiatiefnemer heeft een bureauonderzoek en een verkennend laten uitvoeren door BAAC B.V., Onderzoek- en adviesbureau voor Bouwhistorie, Archeologie en Cultuurhistorie. Dit heeft geresulteerd in het rapport van september 2006 (zie). Uitgangspunt is daarbij geweest te onderzoeken of, en zo ja op welke plaatsen binnen het plangebied nog ongestoorde archeologische resten te verwachten zijn, zodat het nieuwe plan kan worden gerealiseerd met zo gering mogelijke schade aan het bodemarchief. Eveneens is onderzocht welke maatregelen op het gebied van fysieke bescherming aan de orde zijn of waar archeologisch vervolgonderzoek eventueel nog noodzakelijk is.
Het desbetreffende onderzoek, heeft allereerst betrekking op de achtereenvolgende bouwfasen. Daarbij handelt het in eerste instantie onder meer om de aanleg van watergangen, de woningen in het centraal-noord gelegen plandeel en de aanleg van de haven met woningen in het zuidwest plandeel. De daarmee verband houdende werken kunnen immers tot een bodemverstoring leiden tot in de pleistocene zandlaag, met als gevolg dat de kans optreedt dat archeologische waarden worden verstoord of vernietigd.
Het concrete onderzoek omvatte een verkennend onderzoek met 58 mechanische boringen tot een diepte van maximaal 6.50 meter beneden maaiveld. Dit alles heeft geleid tot de navolgende conclusie dat er vermoedelijk sprake is van een lokale dekzandrug. Deze ligt in het centraal westelijk deel van het plangebied. De top van de dekzandrug bevindt zich op ongeveer -8,4 tot -8,9 m NAP, oftewel zo'n 4 à 5 meter onder het maaiveld. Het heeft vermoedelijk een omvang van circa 7,4 hectare. Ter plaatse van de dekzandrug kunnen in de verschillende uitvoeringsfasen diverse grondwerkzaamheden plaatsvinden tot in de top van de dekzandrug.
Het slaan van de damwanden rond de haven kan ook reiken tot deze dekzandrug. Een aantal grondwerkzaamheden reiken echter niet zo diep, zodat de dekzandrug daardoor niet aangetast wordt. Het betreft hierbij de aanleg van de watergangen en aanleg van infrastructuur. Ook het uitgraven van de haven zelf leidt niet tot een verstoring van de top van het dekzand. De bodem van de haven bevindt zich namelijk een meter boven de top van het dekzand.
De pleistocene ondergrond in de rest van het plangebied ligt ruwweg op circa -9,0 tot -9,5 m NAP, oftewel meer dan 5,0 meter beneden maaiveld. Er zijn geen aanwijzingen voor oude kreekruggen of veraard veen waarin eventueel sporen van bewoning aanwezig kunnen zijn.
In 2008 is een karterend onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is een vervolg op het hiervoor beschreven onderzoek. Het doel van dit onderzoek is het bepalen of ter plaatse van de geplande bodemverstoringen de top van het dekzandpakket intact is en of archeologische indicatoren in deze top van het dekzand aanwezig zijn. Uit dit onderzoek blijkt dat voor de fasen 0 en 1 geen aanvullende onderzoeken nodig zijn. In deze gebieden zijn archeologische indicatoren aangetroffen.
3.5.3 Aanvullende informatie BAAC
Bovengenoemd verkennend onderzoek uit 2006 is in juni 2012 geactualiseerd met de conclusie dat het onderzoek uit 2006 nog altijd actueel is (zie bijlagen). Het advies is opgevolgd. Gelet op de potentiële verwachtingen en/of archeologische waarden is in dit bestemmingsplan een specifieke regeling voor archeologie opgenomen.
In 2008 zijn bij rioolwerkzaamheden langs de Runderweg in het plangebied restanten van een scheepswrak aangetroffen. De rioolsleuf is hieraan aangepast. Het is zaak om bij graafwerkzaamheden met deze en eventuele andere scheepswrakken rekening te houden en te melden volgens artikel 51, 1e lid van de monumentenwet. In dit bestemmingsplan is voor de aanwezige waarden een specifieke regeling opgenomen.
3.6 Ecologie
Om inzicht te krijgen in de huidige natuurwaarden in en om het plangebied en de eventuele gevolgen van de geplande ontwikkelingen op de aanwezige waarden, dient een toetsing aan de Natuurbeschermingswet (gebiedstoets) en de Flora- en faunawet (soortentoets) plaats te vinden.
3.6.1 Gebiedstoets
De minister van LNV kan in het kader van de Natuurbeschermingwet gebieden aanwijzen als beschermd natuurmonument of ter uitvoering van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Om schade aan de natuurwaarden binnen beschermde natuurgebieden (bijvoorbeeld Natura 2000-gebieden) te voorkomen, bepaalt de Natuurbeschermingswet dat projecten en andere handelingen die de kwaliteit van habitats kunnen verslechteren of een verstorend effect hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen, niet mogen plaatsvinden zonder vergunning. Ook plannen moeten worden getoetst op hun gevolgen voor de beschermde gebieden.
Over het plangebied wordt opgemerkt dat het niet is aangewezen als beschermd gebied. Het dichtstbijzijnde beschermde natuurgebied zijn de Natura 2000-gebieden IJsselmeer en Markermeer. De afstand tussen de genoemde natuurgebieden en het bestemmingsplan is ruim. Naast het vorenstaande maakt het plangebied geen deel uit van de ecologische hoofdstructuur, zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regeling ruimtelijk ordening (Barro).
Dit betekent niet dat in de buiten de aangewezen beschermde gebieden geen rekening gehouden moet worden met aspecten van natuurbescherming. Bij dit plangebied is een ecologische analyse aan de orde bij de inrichting van ruimtelijke ingrepen zoals bij de inpassing van de ecologische zone en de weg- en waterverkeerinfrastructuur.
In de notitie waterstructuur van de Grontmij (zie bijlagen) is het voorstel voor de toekomstige waterstructuur aangegeven. Een deel hiervan heeft betrekking op het effect van de aanleg van de haven op de ecologische verbindingszone. In de memo van de Grontmij van juli 2012 is de situatie met betrekking tot de verbindingszone Oostervaart geactualiseerd en verder uitgewerkt (zie bijlagen). De conclusie is dat door de veranderingen in het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur nog slechts een klein deel van het plangebied is gelegen in de EHS, namelijk het gebied ten westen van de Oostervaart. Dit in tegenstelling tot de situatie uit 2004 toen ook de Oostervaart nog binnen de EHS viel.
De EHS kent geen externe werking. De Minister van LNV heeft in 2008 in een brief aan de Tweede Kamer geschreven dat ingrepen buiten de EHS niet hoeven te worden beoordeeld op hun effecten voor de wezenlijke kenmerken en waarden binnen de EHS. In dat deel van het plangebied dat onder de EHS valt, vinden geen ontwikkelingen plaats en ook de bestemming van het gebied verandert niet. Er treden geen effecten op, inzake de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied. Geen nadere procedures hoeven gevolgd te worden.
3.6.2 Soortentoets
Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden (behoudens ontheffing) tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten. In principe zijn alle zoogdieren, vogels, amfibieën, reptielen en vissen die in Nederland voorkomen, beschermd. Een uitzondering wordt gemaakt voor enkele schadelijke soorten.
De toetsing aan de Flora- en faunawet gebeurt overigens niet in het kader van het plan, maar bij de werkelijke uitvoering daarvan. Hierop vooruitlopend wordt een verwachting uitgesproken over de eventuele gevolgen voor de beschermde planten- en diersoorten in het plangebied. Beschermde plantensoorten en overige beschermde soorten zijn niet te verwachten.
Voor de zoogdieren in het plangebied moet ontheffing worden verleend in het kader van de Flora- en faunawet. Voor dat deel van de bescherming is ten aanzien van plannen de toetsing gericht op het vaststellen van mogelijke schade aan strikt beschermde soorten.
Voor het gewenste woningbouwproject heeft de provincie vastgesteld dat het plangebied volledig als een intensief agrarisch akkerbouwperceel is benut en dat daarom geen habitats aanwezig zijn van zodanige milieukwaliteiten dat die leefruimte bieden aan strikt beschermde soorten, waarvan het voorkomen bijgevolg met zekerheid kan worden uitgesloten.
Actualisatie
In juni 2012 is in het kader van actualisatie van bovenstaand onderzoek een quickscan uitgevoerd, leidende tot de quickscan Natuur Woongebied Buitenhof Lelystad d.d. 26 september 2012 (zie bijlagen). De hoofdconclusie is; "Binnen de invloedsfeer van de werkzaamheden bevinden zich geen Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten. Er hoeven geen vervolgprocedures in gang te worden gezet."
De bever is een beschermde soort die in en rondom de watergangen in Flevoland voorkomt. In het plangebied zelf zijn geen beverburchten waargenomen.
De boommarter maakt gebruik van het plangebied om te foerageren. Voor de soort hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden mits de doorsnijding van de haven niet groter wordt dan reeds is bestemd in het huidige bestemmingsplan en de zone aan de zuid- en oostzijde van het plangebied passeerbaar wordt/blijft voor de soort. Voor de boommarter treden in vergelijking met het bestemmingsplan "Golfwoongebied Buitenhof" geen nieuwe effecten op.
In en nabij het plangebied foerageren en vliegen mogelijk vleermuizen. Voor de aanwezige vleermuizen hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden, mits:
- de werkzaamheden, in de periode tussen 15 april tot 1 oktober overdag, worden uitgevoerd, zonder het gebruik van kunstlicht. Buiten deze periode geldt deze restrictie niet;
- de houtsingels blijven staan. De houtsingels bevinden zich buiten het plangebied en worden niet beïnvloed door de ontwikkeling.
Door de ontwikkeling vindt een verlies van potentieel foerageergebied plaats. Een deel van het gebied wordt echter weer 'groen' ingericht waardoor hier ook in de toekomst gefoerageerd kan worden door vleermuizen, ook zijn er voldoende uitwijkmogelijkheden in de directe omgeving van het plangebied. Bij eventuele verlichting van het plangebied dient lichtuitstraling naar de omgeving voorkomen te worden door gebruik te maken van armaturen en gebruik te maken van amberkleurige verlichting.
Voor de aanwezige beschermde soorten zijn mitigerende maatregelen noodzakelijk. Op die manier kunnen negatieve effecten worden voorkomen. Waarschijnlijk zijn dan geen aanvullend onderzoek en/of een ontheffing van de Flora- en faunawet nodig.
In het kader van de Flora- en faunawet wordt in de quickscan de volgende aanbeveling gedaan: Voor de beschermde vissoort kleine modderkruiper die naar verwachting in het plangebied voorkomt, moet gewerkt worden volgens een door de minister van EL&I goedgekeurde gedragscode. In dat geval is een ontheffingsaanvraag niet nodig. Wanneer niet kan worden gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode, dan dient een ontheffing aangevraagd te worden. Ter onderbouwing van de ontheffingsaanvraag moet een activiteitenplan opgesteld worden van de voorgenomen plannen, aangetroffen soorten, mogelijke effecten en de te nemen mitigerende en/of compenserende maatregelen. Een voorbeeld van een maatregel is de compensatie van gekapte bebossing in het plangebied.
3.7 Externe veiligheid
In het kader van de nieuwe ontwikkeling van een gebied met kwetsbare objecten (woningen), is het van belang het aspect externe veiligheid te belichten. Externe veiligheid gaat onder meer over risicovolle inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen (bovengronds en ondergronds).
In en in de (directe) omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ondergrondse transportleidingen, bijvoorbeeld een hoofdtransportleiding voor gas, zijn in en in de directe omgeving van het plangebied niet aanwezig. Wel is sprake van transportroutes voor gevaarlijke stoffen over de weg, namelijk over de Rijksweg A6 en over de Runderweg. Ook vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats via het water over de Oostervaart.
In verband met de aanwezigheid van de Rijksweg A6 nabij het plangebied is het plaatsgebonden risico (PR 10-6) van het vervoer van gevaarlijke stoffen beoordeeld. De Risicoatlas van AVIV heeft uitgewezen dat de desbetreffende (veiligheids-)risicocontour direct ter plaatse van de afgrenzing van het wegdek ligt, zodat de externe veiligheid genoegzaam is gewaarborgd.
Aangaande het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Runderweg en het watervervoer over de Oostervaart worden de grenswaarden als bedoeld in artikel 8, eerste lid, ten aanzien van de hoogte van het PR en het groepsrisico (GR) en ook in acht genomen, ten opzichte van de in dit plangebied opgenomen woningbouw. Voor het overige is niet gebleken dat de externe veiligheid in het geding kan zijn. In het havengebied is niet voorzien in verkoop of belevering van brandstoffen voor de plezier- of recreatievaart dan wel in onderhoudsvoorzieningen.
Uit de quickscan van de Grontmij van juni 2012 (zie bijlagen) komt opnieuw naar voren dat alleen de Rijksweg 6 (A6) een mogelijke belemmering vormt voor het plangebied.
In dit rapport is allereerst de nieuwe gewenste planopzet vergeleken met de situatie zoals opgenomen in het vorige bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat het woningaanbod niet is vergroot en dat de ligging van de bouwvlakken niet in negatieve zin is veranderd. Het recreatiegebied 'golfen' wordt gewijzigd in 'recreatie algemeen'. Dit betekent dat zowel in de nieuwe situatie als in de oude situatie het groepsrisico gelijk blijft.
Door het toepassen van de vuistregels uit de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART, 2011), blijkt dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico als de 10% van de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden. Ook veroorzaakt het transport van gevaarlijke stoffen over de A6 geen plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar, omdat deze op de grens van die weg ligt.
De conclusie is dat het plangebied met betrekking tot het aspect externe veiligheid niet verder beoordeeld hoeft te worden.
Hoofdstuk 4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te achterhalen of de maatschappij het plan uitvoerbaar vindt. De bestemmingsplanprocedure kent meer momenten waarop de burgers en instanties hun mening over het bestemmingsplan kenbaar kunnen maken. De bestemmingsplanprocedure, zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening, is globaal als volgt opgebouwd:
Vooraankondiging
Voorafgaand aan de procedure heeft een publicatie plaatsgevonden die aankondigt dat dit bestemmingsplan wordt opgesteld. Dit is de publicatie zoals verplicht gesteld in artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De publicatie heeft op woensdag 12 juni 2013 plaatsgevonden in de Staatscourant, de lokale krant en op internet.
Communicatie met bewoners van het plangebied
De initiatiefnemer heeft de bewoners van Buitenhof in 2012 op de hoogte gesteld van de voorgenomen planaanpassingen. In dit kader hebben diverse overleggen plaatsgevonden alsmede een presentatie aan alle bewoners in november 2012. Hierbij zijn de bewoners in staat gesteld om hun mening te geven. De opmerkingen en reacties welke de bewoners aan de initiatiefnemer hebben medegedeeld (januari/februari 2013) zijn grotendeels meegenomen in de nieuwe planopzet/bestemmingsplan.
4.1 Voorontwerpbestemmingsplan
Inspraak
De wet kent geen verplichting tot het bieden van inspraak. De gemeentelijke inspraakverordening is daarvoor leidend. De gemeente Lelystad heeft besloten om voor dit bestemmingsplan wel inspraak te houden. Het voorontwerpbestemmingsplan “Lelystad- Buitenhof heeft gedurende de periode 13 juni 2013 t/m 21 augustus 2013 (10 weken) ter inzage gelegen. Daarnaast is op 3 juli 2013 een inspraakavond op Buitenhof gehouden waarbij het plan door de ontwikkelaar van het plan en de Gemeente Lelystad is gepresenteerd met de gelegenheid om een inspraakreactie te geven en vragen te stellen.
Vooroverleg
Het voorontwerpbestemmingsplan is aan de wettelijk verplichte overheden en belanghebbenden voorgelegd in het kader van het vooroverleg. Het vooroverleg is opgenomen in artikel 3.1.1. van de Wet ruimtelijke ordening. Het vooroverleg met de overleginstanties liep van 19 juni 2013 t/m 31 juli 2013 met de volgende instanties:
- 1. Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
- 2. Rijkswaterstaat IJsselmeergebied
- 3. Provincie Flevoland
- 4. Dijkgraaf en Heemraden van het Waterschap Zuiderzeeland
- 5. Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland
- 6. Brandweer Flevoland
- 7. N.V. Nederlandse Gasunie
- 8. Vitens
De inhoud van de inspraak en het overleg en de gemeentelijke reactie daarop zijn opgenomen in een speciale antwoordnota. Deze is opgenomen in de bijlagen. In de antwoordnota is ook aangegeven op welke aspecten het bestemmingsplan aangepast is.
Ambtshalve aanpassingen
Naast de aanpassingen vanuit overleg en inspraak zijn ook enkele ambtshalve aanpassingen in het bestemmingsplan doorgevoerd. Het gaat daarbij vooral om tekstuele aanpassingen. Daarnaast is echter naar aanleiding van de ambtshalve aanpassingen een nieuwe regeling opgenomen in de bestemming "Groen". Deze regeling zorgt ervoor dat voor alle woningen in de stroken langs de Runderweg en de A6 een hogere grenswaarde vastgesteld kan worden. Hierdoor kunnen deze woningen gebouwd worden.
4.2 Ontwerpbestemmingsplan
Na het vooroverleg is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De stukken hebben vanaf 4 december 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op alle stukken naar voren te brengen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.
4.3 Vervolg
Het bestemmingsplan is vervolgens op door de gemeenteraad vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan, opgenomen in de bijlagen, is gelijktijdig vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.
Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid
Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Het instrument van de grondexploitatieregeling in de Wro en het aantonen van de financiële haalbaarheid geven een beeld van de economische uitvoerbaarheid en worden daarom in dit hoofdstuk beschreven.
5.1 Grondexploitatie
Bij dit bestemmingsplan moet in feite een exploitatieplan worden vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt immers de bouw van nieuwe woningen (bouwplannen) mogelijk, waardoor de grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening van toepassing is.
Van het vaststellen van een exploitatieplan kan bij dit bestemmingsplan echter worden afgezien. Het kostenverhaal en eventuele nadere eisen voor de openbare ruimte en de fasering zijn geregeld in door middel van een koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal voor de grondexploitatie volledig anderszins verzekerd.
5.2 Financiële haalbaarheid
De binnen het plangebied gelegen gronden zijn door de gemeente Lelystad verworven en doorverkocht aan de initiatiefnemer. Daarvoor is tussen die partijen op 27 juli 2005 een Koop- en realisatieovereenkomst (KRO) gesloten, waarin de uitgangspunten voor de manier van planuitvoering zijn geregeld. Ook wordt in het kader van dit nieuwe bestemmingsplan een aanvullende overeenkomst gesloten. Aan de ontwikkeling en uitvoering van dit plangebied zijn voor de gemeente geen kosten verbonden. Ook de gemeentelijke apparaatskosten kunnen uit de grondopbrengsten worden voldaan.
De voorgestane woningbouw is weliswaar te positioneren in het duurdere midden- en hogere segment van de woningmarkt, maar daarbinnen zodanig gedifferentieerd dat een breed scala van woonconsumenten hiervoor in aanmerking kunnen komen. De exploitatie van het plan sluit op een beperkt positief saldo, waardoor het woningbouwplan financieel haalbaar en economisch uitvoerbaar is.