| Plan: | Lelystad - locatie Waterwijzer |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0995.BP00048-VG01 |
2.4 Wonen - Woongebouw
De bestemming "Wonen - Woongebouw" ligt op het in aanbouw zijnde appartementengebouw.
2.4.1 Doel van de bestemming
Deze bestemming maakt het wonen in een appartementengebouw, met de daarbij horende voorzieningen, mogelijk.
2.4.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
De bestemming staat een appartementengebouw (hierna: woongebouw) en daarbij horende bijgebouwen toe. Het aantal woningen is in de vergunning opgenomen en daarmee voldoende vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt hiervoor geen extra regeling. Ondergeschikt zijn voor de hoofdfunctie van belang zijnde voorzieningen, zoals parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, mogelijk.
Door middel van de specifieke gebruiksregels is het gebruik van het gebouw voor detailhandel uitgesloten. Detailhandel brengt een grotere parkeerbehoefte met zich mee, wat extra druk in omgeving oplevert. Bovendien is detailhandel op andere plaatsen in de omgeving van het plangebied aanwezig. Een toename van detailhandel is niet wenselijk in het plangebied.
Bouwmogelijkheden
Binnen de bestemming zijn woongebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Deze hebben hun eigen bouwregels, deze zijn afgestemd op de standaard regels van de gemeente voor woongebouwen.
Het woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. De basis voor het bouwvlak is dat vlak waarvoor in vergunning bebouwing van het hoofdgebouw is toegestaan. De maatvoering van het woongebouw wordt daarnaast bepaald door de op de ruimtelijke verbeelding aangeduide maximale bouwhoogte. Een maximale bouwhoogte is voldoende, omdat het woongebouw geen kap heeft en dit ook niet verplicht is.
Tot slot zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Daarbij gaat het bij deze bestemming om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige. De regeling voor erf- en terreinafscheidingen is afgestemd op de mogelijkheden die gelden voor vergunningvrij bouwen van het Besluit omgevingsrecht. Dit betekent dat ze achter de naar de weg gekeerde gevel 2,00 meter hoog mogen zijn. Op andere plaatsen is de hoogte maximaal 1,00 meter.
Palen en masten, bijvoorbeeld vlaggenmasten, hebben een maximale bouwhoogte van 6,00 meter. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 3,00 meter hoog worden. Deze bouwwerken zijn dusdanig kleinschalig in omvang dat een dergelijke hoogte te verantwoorden is.
2.4.3 Uitgangspunten
- het vergunde en in aanbouw zijnde appartementengebouw (woongebouw) wordt mogelijk gemaakt;
- bij de appartementen horende functies, zoals erven en tuinen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen, zijn mogelijk;
- de bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, om hinder voor de omgeving te voorkomen en voldoende ruimte voor bij de woonfunctie horende voorzieningen mogelijk te maken;
- binnen de bestemming zijn bij recht erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken mogelijk.
2.4.4 Huidige situatie
Het Lelycentre, de omgeving van het plangebied, kent een grote verscheidenheid aan functies en ruimtelijke verschijningsvorm. De bestaande bouwhoogte in Lelycentre is dan ook gevarieerd. De woningen aan het Bastion zijn tussen de 3 en 5 lagen hoog. De kantoorbebouwing varieert tussen de 5 en 9 bouwlagen. Het winkelcentrum is grotendeels 2 lagen hoog.
Voorheen was in het plangebied het gebouw van de Waterwijzer aanwezig. Het was een groot en hoog kantoorgebouw, waaronder (op maaiveld) ruimte was voor parkeren. Dit gebouw is inmiddels gesloopt. In het plangebied wordt inmiddels gebouwd aan het appartementengebouw. Hiervoor is een aparte procedure doorlopen.
2.4.5 Gewenste situatie
Het appartementengebouw komt op de hoek van de Maerlant en Polderdreef. Het vormt een nieuwe landmark bij de entree van het Lelycentre. Het gebouw wordt dan ook 9 bouwlagen hoog (maximaal 27 meter). Het gebouw biedt na realisatie ruimte aan 40 appartementen. Om te voorkomen dat het gebouw te massief wordt, is in de gevels gewerkt met verspringende kozijnen, uitstekende balkons en architectonische accenten. In onderstaande afbeelding staat een impressie van het appartemengebouw.
Impressie appartementengebouw
De bij het appartementengebouw horende voorzieningen als bergingen, worden in het gebouw gerealiseerd. Het parkeren bij het gebouw vindt op maaiveld plaats. Hiervoor worden parkeerplaatsen aangelegd.
Een meer uitgebreide toelichting op de hoofdstructuur en beeldkwaliteit van het plangebied is opgenomen bij de bestemming "Woongebied", onder 2.5.5 en in de stedenbouwkundige visie in de bijlagen.
2.4.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.
Provinciaal beleid
Het Omgevingsplan Flevoland 2006 geeft inzicht in het (toekomst)beleid voor de provincie Flevoland. Het beschrijft voor verschillende gebieden het beleid voor de periode tot 2015. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Daarbij richt het beleid zich op diverse beleidsgebieden, waaronder woonlocaties. De voor het plangebied van belang zijnde beleidsgebieden staan hierna beschreven.
Naast kwantitatieve doelstellingen op het gebied van bevolkingstoename en woningbouw, heeft de provincie ook tot doel om een kwaliteitsslag voor de woonomgeving na te streven. Het beleid bij de bouw van nieuwe woningen is gericht op het zoeken naar een balans tussen uitbreiding, inbreiding en herstructurering. De provincie ziet op die manier mogelijkheden om goed in te kunnen spelen op de behoefte aan gedifferentieerde woonmilieus, de verweving van functies en het zoeken naar de combinaties van wonen, werken en zorg op wijk- of buurtniveau. De verdere invulling van deze opgave laat de provincie aan de gemeenten zelf over.
Specifiek voor Lelystad wordt gestreefd naar een woningvoorraad van 75.000 in 2030. De behoefte aan specifieke woonmilieus is voor Lelystad een speciaal aandachtspunt, waarbij de provincie goede mogelijkheden ziet in de ontwikkeling van waterfronten. De invulling van het plangebied met woningbouw past binnen de provinciale doelstelling.
Gemeentelijk beleid
Het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld op 7 april 2005) bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.
Het beleid is voor de bestaande woongebieden in Lelystad, waaronder voor de woonbuurten rond het plangebied, in het algemeen gericht op de handhaving van de kernkwaliteiten en daar waar noodzakelijk de verbetering van de woonomgeving door middel van herstructurering of herontwikkeling.
In het Structuurplan is Lelystad ingedeeld in elf samenhangende gebiedseenheden, de zogenaamde wooneilanden. Voor elk wooneiland zijn de gewenste identiteit en sfeer en de daarbij horende (transformatie)opgaven beschreven. Het uiteindelijke doel is om voor elk eiland een prettige, veilige en duurzame woon- en leefomgeving te behouden/te creëren. Volgens deze indeling valt het plangebied binnen het wooneiland 2 "De Groene Kamers" en specifiek het Lelycentre.
Het wooneiland De Groene Kamers heeft een uiteenlopen scala aan identiteiten, in het gebied staan zowel goedkopere huurwoningen als dure vrijstaande villa's. De opgave voor het wooneiland bestaat uit verschillende onderdelen. De belangrijkste opgave is de verbetering van het eiland, zonder dat er grote verschuivingen optreden in de opzet van de onderdelen en het type woningen. Voor een aantal delen is een meer specifieke opgave genoemd, waaronder voor het Lelycentre. Daarvoor is van belang dat de opzet en status vernieuwen. Er is minder vraag naar kantoren, voor het kantorengedeelte van Lelycentre wordt een visie ontwikkeld. Voor het plangebied is dit gedaan in de vorm van een nieuwe stedenbouwkundige visie, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.
Op 29 januari 2013 is de Herijking Structuurvisie Lelystad 2015 - 2030 vastgesteld in de gemeenteraad. Daarbij zijn met betrekking tot het aandachtspunt "Wonen" nieuwe en/of aangepaste kaders vastgesteld. De gemeente geeft daarin aan dat het belangrijk is de financiële risico's te beperken. Een mogelijkheid om een hogere prioriteit te geven aan de ontwikkeling van de gronden die al geheel of gedeeltelijk bouwrijp zijn gemaakt, zoals in het plangebied. Daarnaast is de verkoopprijs voor sociale koopwoningen opnieuw geïndexeerd van €171.900 naar € 150.000.
De gemeente geeft aan terughoudend beleid te voeren met betrekking tot de toevoeging van woningen. Wanneer sprake is van al gemaakte afspraken is hiervan een uitzondering mogelijk. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn voor de ontwikkeling van het gebied afspraken neergelegd in een koopovereenkomst (2009), een brief met afnamecondities van de grond (2012) en een anterieure overeenkomst (2012).
Tot slot wordt bij nieuwbouw gericht ingezet op het benutten van de bestaande stad. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onafgemaakte plekken en het bouwen rond bestaande voorzieningen. Bestaande kantoorlocaties transformeren geeft daarbij opties, omdat Lelystad een overvloed aan kantoorruimte heeft. De locatie in het plangebied is een dergelijke locatie in de bestaande stad. Bovendien wordt het draagvlak van de in de omgeving aanwezige voorzieningen versterkt door woningbouw in het plangebied.
De gemeente Lelystad heeft het beleid voor welstand in een Welstandsnota Lelystad, juli 2007 opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen is een toetsing aan het welstandsbeleid nodig, wanneer het vergunningplichtige bouwwerken betreft. Het plangebied betreft een nieuwe ontwikkeling. De welstandsnota geeft daarvoor aan dat een nieuw beeldkwaliteitplan nodig is. Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze is specifiek bedoeld voor het overleg met de welstandscommissie. In de visie is niet alleen aandacht besteed aan de inrichting van het gebied, maar is ook aandacht besteedt aan materialen, kleuren en detaillering. Hiervoor zijn detailbeelden van de bebouwing en de openbare ruimte opgenomen.