| Plan: | Lelystad - locatie Waterwijzer |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0995.BP00048-VG01 |
2.5 Woongebied
Dit bestemmingsplan is in eerste instantie bedoeld nieuwe woningbouw mogelijk te maken. Een groot deel van het plangebied is dus bedoeld voor de functie wonen, met de daarbij horende voorzieningen. Deze gebieden hebben de bestemming "Woongebied".
2.5.1 Doel van de bestemming
Deze bestemming maakt het gebruik van gronden en de bouw voor woonhuizen (eengezinswoningen), en de daarbij horende voorzieningen, mogelijk.
2.5.2 Toelichting op de regeling
Functionele mogelijkheden
Alle functies die bij de functie wonen horen, worden in deze bestemming mogelijk gemaakt. Allereerst gaat het om grondgebonden woningen, deze vormen de hoofdfunctie, met de daarbij horen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Een combinatie met een ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep is mogelijk. Daarnaast zijn onder andere bij het woongebied horende woonstraten, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen mogelijk. Hierdoor is uitwisseling tussen functies mogelijk, wat de nodige flexibiliteit biedt.
Enkele functies zijn uitgesloten, een voorbeeld hiervan is het gebruik van gebouwen als dierenverblijf. Een aan-huis-verbonden beroep is bij recht toegestaan, maar moet wel voldoen aan de vereisten die zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels.
Bouwmogelijkheden
Binnen de bestemming zijn de volgende bouwwerken mogelijk gemaakt: hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Algemeen geldt een regel voor de maximaal te bebouwen oppervlakte. Deze regel bepaalt dat de gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken, maximaal 50% van het bouwperceel (dus niet bouwvlak) mag zijn. Dit met uitzondering van die gevallen waarbij in de bestaande situatie de totale oppervlakte van alle bouwwerken dit percentage al overschrijdt. Deze algemene bouwregel biedt een richtlijn binnen de globale regeling, maar biedt ook flexibiliteit in de locatie en afmetingen van bouwwerken.
Voor de hoofdgebouwen geldt dat het in deze bestemming om woonhuizen gaat, omdat deze in ruimtelijke en functioneel opzicht de hoofdgebouwen op het perceel zijn. Daarbij wordt niet aangegeven of het moet gaan om vrijstaande, geschakelde of rijenwoningen. De invulling van de vlakken is hierin vrij. Deze moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Voor de bouwvlakken worden stroken aangehouden, vanwege de standaard systematiek van de gemeente en om zo meer flexibiliteit voor de plaatsing van de hoofdgebouwen te geven. De diepte van de bouwvlakken is gebaseerd op de standaardsystematiek van de gemeente. De maximale hoogtemaatvoering maakt de bouw van gebouwen tot drie bouwlagen mogelijk. De mogelijkheid voor een kapvorm is hierbij niet uitgesloten. Per bouwvlak is daarom alleen een maximale bouwhoogte aangeduid. Door deze bouwregels kan het gewenste stedenbouwkundige beeld gerealiseerd worden.
Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is een specifieke regeling opgenomen. Deze regeling is gebaseerd op de standaardregeling van de gemeente Lelystad. Deze bouwwerken horen nadrukkelijk bij de hoofdfunctie. De functie van de bouwwerken komt ruimtelijk tot uiting in een kleinere maatvoering dan de hoofdgebouwen. In principe zijn is dit type toegestaan op het achtererf bij het hoofdgebouw overal buiten het bouwvlak toegestaan. Het achtererfgebied begint op minimaal 1,00 meter achter het verlengde van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw. Voor deze bouwwerken is een maximale gezamenlijke oppervlakte opgenomen, in m2 en een percentage van het bouwperceel. Hierdoor wordt volbouwen van het achtererf voorkomen, maar ontstaat wel een flexibele regeling. Voor de goothoogte van aan- en uitbouwen is een specifieke regeling opgenomen. Daarbij is gerefereerd aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. Daardoor kan een dergelijk bouwwerk op een passende manier gebouwd worden aan het bestaande hoofdgebouw.
Tot slot zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Daarbij gaat het bij deze bestemming om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige. De regeling voor erf- en terreinafscheidingen is afgestemd op de mogelijkheden die gelden voor vergunningvrij bouwen van het Besluit omgevingsrecht. Dit betekent dat ze achter de naar de weg gekeerde gevel 2,00 meter hoog mogen zijn. Op andere plaatsen is de hoogte maximaal 1,00 meter. Palen en masten hebben een maximale bouwhoogte van 6,00 meter. Dit is afgestemd op de standaardregeling van de gemeente. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 3,00 meter hoog worden. Deze bouwwerken zijn dusdanig kleinschalig in omvang dat een dergelijke hoogte te verantwoorden is. De regeling is afgestemd op de standaardsystematiek van de gemeente.
Flexibiliteitsbepalingen
In deze bestemming zijn regels opgenomen die het mogelijk maken - met een omgevingsvergunning - af te wijken van de bouwregels. Afwijken kan alleen wanneer voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de afwijkingsregels. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen van de bouwregels zijn het dichter bij de erfgrens bouwen van een hoofdgebouw of het oprichten van een carport.
Door deze flexibiliteitsbepalingen is het mogelijk om, met toepassing van een relatief korte planologische procedure, ruimte te bieden voor gewenste aanpassingen op de gronden of in de gebouwen in deze bestemming.
2.5.3 Uitgangspunten
- de gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor deze bestemming;
- de woonfunctie in de vorm van eengezinswoningen is mogelijk;
- de maximale hoogten maken woningen in drie bouwlagen zonder kap of twee lagen met kap mogelijk;
- bij de woningen horende functies, zoals erven en tuinen en groenvoorzieningen, mogelijk maken;
- aan-huis-verbonden beroepen zijn mogelijk, mits de woonfunctie de hoofdfunctie blijft;
- de bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, waardoor de gewenste stedenbouwkundige structuur gerealiseerd kan worden;
- de bouwvlakken bieden voldoende ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woningen;
- geen uniforme hoogteafmetingen, de mogelijkheden worden per bouwvlak geregeld;
- binnen de bestemming zijn bij recht erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken mogelijk.
2.5.4 Huidige situatie
Het Lelycentre, de omgeving van het plangebied, kent een grote verscheidenheid aan functies en ruimtelijke verschijningsvorm. De bestaande bouwhoogte in Lelycentre is dan ook gevarieerd. De woningen aan het Bastion zijn tussen de 3 en 5 lagen hoog. De kantoorbebouwing varieert tussen de 5 en 9 bouwlagen. Het winkelcentrum is grotendeels 2 lagen hoog.
Voorheen was in het plangebied het gebouw van de Waterwijzer aanwezig. Het was een groot kantoorgebouw, waaronder (op maaiveld) ruimte was voor parkeren. Dit gebouw is inmiddels gesloopt. In het plangebied wordt inmiddels gebouwd aan een appartementengebouw. Deze wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt in de bestemming "Wonen - Woongebouw" en daarin verder toegelicht.
2.5.5 Gewenste situatie
Het doel is om in het plangebied een woonwijk te realiseren. Daarbij wordt, naast het al in aanbouw zijnde appartementengebouw, ingestoken op de realisatie van grondgebonden woningen.
Hoofdstructuur
De nieuwe ontwikkeling is orthogonaal gestructureerd op basis van de bestaande hoofdlijnen van de omliggende infrastructuur. Hierin is een verkleining van de stedenbouwkundige maat toegepast om een intieme en hechte woonbuurt te kunnen creëren. De locatie voor het nieuwe appartementengebouw (hogere accent) is sturend geweest voor de exacte structuur van het stedenbouwkundige plan. Het gebouw is nabij de entree vanaf de Polderdreef naar de Maerlant gepland, omdat dit de meest gunstige locatie was in relatie tot geluidsbelasting vanaf de Zuigerplasdreef. Het stedenbouwkundig plan is in onderstaande afbeelding weergegeven.
Stedenbouwkundige structuur
Margezones
Binnen deze bestemming liggen ook de woonstraten van de buurt. In de entreestraten, woonstraten en de speelstraten kan aan weerszijden 0,70 meter van het profiel uitgegeven worden als margezone. Deze zones zorgen voor een geleidelijker overgang tussen openbaar en privé.
Bouwhoogtes en accenten
Op de locatie wordt de bouwhoogte langs de Zuigerplasdreef maximaal 3 bouwlagen (10 meter) en op de hoek van de Polderdreef met de entreestraat maximaal 9 bouwlagen (circa 27 meter). In het interieur van het plan is de maximale bouwhoogte 3 bouwlagen. Binnen de maximale bouwhoogte mag een kap worden gerealiseerd. In onderstaande afbeelding staan profielen van de gewenste bebouwing in het plangebied.
Impressie van de bouwhoogten van de bebouwing
Parkeren
In het Parkeerbeleidsplan 2009 van de gemeente Lelystad zijn per financieringscategorie voor de woningen (goedkoop, middelduur, duur) de parkeernormen vastgesteld. In het plangebied wordt uitgegaan van 100% goedkope woningen (sociale huur en koop). Voor de locatie is de norm 1,6 parkeerplaats per woning (waarvan 0,3 bezoekersparkeren). In de uiteindelijke situatie is afstemming tussen het naastgelegen woongebied Bastion, de kantoren en het winkelcentrum van belang. Het parkeren wordt aan de (woon)straten gerealiseerd, door middel van parkeervakken.
Beeldkwaliteit
De planlocatie Waterwijzer is één ontwikkeling, en toont zich ook als één ensemble. De laagbouwbuurt en het appartemententorentje van 9 lagen hebben, ondanks het grote hoogteverschil, één taal van architectuur, één samenhangende materiaaltoepassing en één architectonisch beeld. In het architectonisch ontwerp worden alle aan de openbare ruimte grenzende erfafscheidingen opgenomen als tuinmuur of andere vorm van duurzame scheiding.
Binnen de laagbouwbuurt zijn de kopwoningen met deuren en ramen georiënteerd op de zijstraten, om te bevorderen dat zich daar ook de entrees van de woningen bevinden. In het architectonisch ontwerp worden de optionele aan- en uitbouwen direct meegenomen.
De openbare ruimte binnen het plangebied heeft vanwege de beperkte maten, een erfkarakter. De materialisering is sober en duurzaam, met vooral aandacht voor een hoge kwaliteit van het groen van bomen en plantstroken. De hoogteverschillen aan de randen van het plangebied zijn zorgvuldig vorm gegeven.
Impressie beeldkwaliteit openbare ruimte
2.5.6 Beleid
Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.
Provinciaal beleid
Het Omgevingsplan Flevoland 2006 geeft inzicht in het (toekomst)beleid voor de provincie Flevoland. Het beschrijft voor verschillende gebieden het beleid voor de periode tot 2015. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Daarbij richt het beleid zich op diverse beleidsgebieden, waaronder woonlocaties. De voor het plangebied van belang zijnde beleidsgebieden staan hierna beschreven.
Naast kwantitatieve doelstellingen op het gebied van bevolkingstoename en woningbouw, heeft de provincie ook tot doel om een kwaliteitsslag voor de woonomgeving na te streven. Het beleid bij de bouw van nieuwe woningen is gericht op het zoeken naar een balans tussen uitbreiding, inbreiding en herstructurering. De provincie ziet op die manier mogelijkheden om goed in te kunnen spelen op de behoefte aan gedifferentieerde woonmilieus, de verweving van functies en het zoeken naar de combinaties van wonen, werken en zorg op wijk- of buurtniveau. De verdere invulling van deze opgave laat de provincie aan de gemeenten zelf over.
Specifiek voor Lelystad wordt gestreefd naar een woningvoorraad van 75.000 in 2030. De behoefte aan specifieke woonmilieus is voor Lelystad een speciaal aandachtspunt, waarbij de provincie goede mogelijkheden ziet in de ontwikkeling van waterfronten. De invulling van het plangebied met woningbouw past binnen de provinciale doelstelling.
Gemeentelijk beleid
Het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld op 7 april 2005) bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.
Het beleid is voor de bestaande woongebieden in Lelystad, waaronder voor de woonbuurten rond het plangebied, in het algemeen gericht op de handhaving van de kernkwaliteiten en daar waar noodzakelijk de verbetering van de woonomgeving door middel van herstructurering of herontwikkeling.
In het Structuurplan is Lelystad ingedeeld in elf samenhangende gebiedseenheden, de zogenaamde wooneilanden. Voor elk wooneiland zijn de gewenste identiteit en sfeer en de daarbij horende (transformatie)opgaven beschreven. Het uiteindelijke doel is om voor elk eiland een prettige, veilige en duurzame woon- en leefomgeving te behouden/te creëren. Volgens deze indeling valt het plangebied binnen het wooneiland 2 "De Groene Kamers" en specifiek het Lelycentre.
Het wooneiland De Groene Kamers heeft een uiteenlopen scala aan identiteiten, in het gebied staan zowel goedkopere huurwoningen als dure vrijstaande villa's. De opgave voor het wooneiland bestaat uit verschillende onderdelen. De belangrijkste opgave is de verbetering van het eiland, zonder dat er grote verschuivingen optreden in de opzet van de onderdelen en het type woningen. Voor een aantal delen is een meer specifieke opgave genoemd, waaronder voor het Lelycentre. Daarvoor is van belang dat de opzet en status vernieuwen. Er is minder vraag naar kantoren, voor het kantorengedeelte van Lelycentre wordt een visie ontwikkeld. Voor het plangebied is dit gedaan in de vorm van een nieuw stedenbouwkundig plan, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.
Op 29 januari 2013 is de Herijking Structuurvisie Lelystad 2015 - 2030 vastgesteld in de gemeenteraad. Daarbij zijn met betrekking tot het aandachtspunt "Wonen" nieuwe en/of aangepaste kaders vastgesteld. De gemeente geeft daarin aan dat het belangrijk is de financiële risico's te beperken. Een mogelijkheid om een hogere prioriteit te geven aan de ontwikkeling van de gronden die al geheel of gedeeltelijk bouwrijp zijn gemaakt, zoals in het plangebied. Daarnaast is de verkoopprijs voor sociale koopwoningen opnieuw geïndexeerd van €171.900 naar € 150.000.
De gemeente geeft aan terughoudend beleid te voeren met betrekking tot de toevoeging van woningen. Wanneer sprake is van al gemaakte afspraken is hiervan een uitzondering mogelijk. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn voor de ontwikkeling van het gebied afspraken neergelegd in een koopovereenkomst (2009), een brief met afnamecondities van de grond (2012) en een anterieure overeenkomst (2012).
Tot slot wordt bij nieuwbouw gericht ingezet op het benutten van de bestaande stad. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onafgemaakte plekken en het bouwen rond bestaande voorzieningen. Bestaande kantoorlocaties transformeren geeft daarbij opties, omdat Lelystad een overvloed aan kantoorruimte heeft. De locatie in het plangebied is een dergelijke locatie in de bestaande stad. Bovendien wordt het draagvlak van de in de omgeving aanwezige voorzieningen versterkt door woningbouw in het plangebied.
De gemeente Lelystad heeft het beleid voor welstand in een Welstandsnota Lelystad, juli 2007 opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen is een toetsing aan het welstandsbeleid nodig, wanneer het vergunningplichtige bouwwerken betreft. Het plangebied betreft een nieuwe ontwikkeling. De welstandsnota geeft daarvoor aan dat een nieuw beeldkwaliteitplan nodig is. Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze is specifiek bedoeld voor het overleg met de welstandscommissie. In de visie is niet alleen aandacht besteed aan de inrichting van het gebied, maar is ook aandacht besteedt aan materialen, kleuren en detaillering. Hiervoor zijn detailbeelden van de bebouwing en de openbare ruimte opgenomen.