| Plan: | De Groene Velden |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0995.BP00019-VG01 |
In deze paragraaf wordt per bestemming een toelichting gegeven.
De gebieden waar bos c.q. bebossing voorkomt, zijn als zodanig bestemd. Naast de bosbouw zijn de gronden bestemd voor de instandhouding van de natuur- en landschapswaarden. Daarnaast is extensieve openluchtrecreatie toegestaan, waarbij moet worden gedacht aan fiets- en wandelpaden. Ter plaatse van de op de verbeelding weergegeven aanduiding (sv-01) is een langzaamverkeerroute toegestaan.
De bestemming Groen heeft betrekking op de structurele groenelementen in het plangebied. Het gaat hier derhalve om groen dat in de ruimtelijke hoofdopzet een structurele rol vervult. Het gaat daarbij om het groen met daarin het fietspad langs de Wortmantocht. Ter plaatse van de op de verbeelding weergegeven aanduiding (sv-01) is een langzaamverkeerroute toegestaan.
Eén bestemming
Het (moeder-)bestemmingsplan ging uit van twee bestemmingen: Randstedelijke gebied I en II. In het nieuwe bestemmingsplan wordt nu één bestemming gebruikt. Om de volgende redenen is er voor gekozen om voortaan uit te gaan van één bestemming:
Toelichting op gebruiksmogelijkheden
De gronden met de bestemming De Groene Velden zijn bestemd voor agrarische en semi-agrarische bedrijven en/of activiteiten, met uitzondering van het houden van tweehoevigen (binnen de 3-km zone van het Centraal Veterinair Instituut aan de Houtribweg). Om welke activiteiten het hier gaat, wordt verwoord in de begripsbepaling (artikel 1 van de regels). Het begrip semi-agrarisch is ten opzichte van het (moeder-)bestemmingsplan wat ruimer van inhoud. Dit is een gevolg van aansluiting bij de feitelijke situatie. De invulling is daarmee toegesneden op het gebied De Groene Velden en vormt een "lokale" semi-agrarische opvatting. De bestemmingsomschrijving laat zien dat het niet meer verplicht is een bedrijfsvoering er op na te houden. In hoofdstukken 1.4, 4.3 en 5.1 is aangegeven waarom die opvatting, en die ten aanzien van de bouwperceelgrootte, is veranderd.
Aanvullend bestaan ook gebruiksmogelijkheden op het gebied van Bed & Breakfast (het begrip “bedrijfswoningen heeft in deze B&B-regeling uitsluitend betrekking op bedrijfswoningen op bedrijventerreinen. Het is gezien het karakter van het gebied De Groene Velden niet logisch om deze uitsluiting hier van toepassing te laten zijn: het betreft hier immers een agrarisch / semi-agrarisch gebied), de mogelijkheid voor aan-huis-verbonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
De in het plangebied aanwezige zorgboerderij, naschoolse opvang, kinderdagverblijf en logeerhuis zijn voorzien van een specifieke aanduiding. Hetgeen betekent dat deze functies alleen op de betreffende percelen zijn toegestaan.
De gemeente heeft binnen deze bestemmingsplanconstructie gestreefd naar evenwicht in regelgeving en de feitelijke situatie.
De gemeente heeft geconcludeerd - verwezen wordt naar 1.4 en 4.3 van deze toelichting - dat de bedrijfsmatigheid-eis moet worden losgelaten. Niettemin is niet sprake van wonen sec: gezien het karakter van het gebied dienen wel agrarische en semi-agrarische activiteiten bedrijfsmatig dan wel hobbymatig te worden uitgevoerd op de gronden. De gemeente geeft hiermee gehoor aan het punt van bedrijfsmatige activiteiten naar keuze. Maar ook wordt geconcludeerd dat het consoliderende bestemmingsplan tevens inhoudt, dat de bestaande kadastrale begrenzing wordt gehandhaafd. Ofwel, de bestaande afmetingen van het bouwperceel worden gehandhaafd en in de regels wordt dat opgenomen.
Die instandhouding van de bestaande oppervlaktemaat met de naar keuze bedrijfsmatige of hobbymatige agrarische en semi-agrarische activiteiten, waarborgt de eerder beschreven uitgangspunten voor het gebied De Groene Velden: de openheid, en dus het overgangskarakter van het gebied tussen stad en platteland. Op deze wijze wordt stedelijke verstening van het gebied tegengegaan. De gemeente heeft voor deze herziening dus niet gekozen voor het handhaven van de 5.000 m2 eis, noch voor het vrijlaten van de oppervlaktegrootte. Dit houdt in, dat splitsing van kavels in deze context niet meer mogelijk is.
Toelichting op bouwmogelijkheden
Op de verbeelding zijn binnen de bestemming twee bouwgrenzen van toepassing.
De eerste bouwgrens [sba-01] geldt voor niet voor bewoning bestemde gebouwen . De andere bouwgrens (bouwvlak) geldt voor de overige bebouwing, inclusief kassen. Op de verbeelding zijn tevens de maximale goot- en bouwhoogte alsmede het maximale bebouwingspercentage aangegeven.
Per bouwperceel is ruimte voor één (bedrijfs-)woning. Op basis van het gegeven naar keuze bedrijfsmatig dan wel hobbymatige agrarische of semi-agrarische activiteiten uit te oefenen, bestaat hier de mogelijkheid een bedrijfswoning of een "gewone" woning op te richten. Gewoon tussen aanhalingstekens, omdat eerder is aangegeven dat hier niet sprake is van een zuiver agrarisch gebied noch van een zuiver woongebied.
In het midden-noord deel van het gebied is de noordelijke bebouwingsgrens van het bouwvlak richting de Wortmantocht opgeschoven. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de bebouwingsbegrenzing ter linker- en rechterzijde. Ook is ter plaatse het maximale bebouwingspercentage gelijkgesteld met het maximale bebouwingspercentage van 10%, zoals die algemeen op omliggende percelen wordt gehanteerd. Hierdoor kan een mogelijkheid worden geboden aan de ter plaatse aanwezige ondernemers om duurzamere bedrijfsvoering te houden.
Wijzigingsbevoegdheid
Aan artikel 5 is een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders toegevoegd. Dit ruimtelijk instrument kan worden ingezet door burgemeester en wethouders om alle grote stukken grond vanaf 10.000 m2 te laten verkleinen naar de algemene minimale omvang van 5.000m2. Dit instrument kan worden ingezet om zonodig een logischer verhouding te bewerkstelligen tussen (open) grond, bestaande bebouwing, en gewenste bebouwing.
Dit dient dan ter bevordering van een goede ruimtelijke ordening, evenwel binnen de uitgangspunten het gebied van de Groene Velden. In de tekst van het betreffende artikel is aangegeven dat het uitsluitend gaat om verkleining van bouwpercelen. Zoals eerder aangegeven in hoofdstuk 4.3 en 5.2.3 van de toelichting luidt de opvatting dat wonen sec niet aan de orde is. Het gaat nog steeds om agrarische en semi-agrarische activiteiten.
De bestemming Verkeer bestaat uit de toegangsweg De Groene Velden. Binnen deze bestemming is de inrichting van de wegen ook afgestemd. Naast (woon)straten en pleinen vallen hier ook paden, parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen en water onder.
In het zuidelijk deel van het plangebied heeft de locatie waar een oud scheepswrak is gevonden de dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Door het opnemen van deze dubbelbestemming wordt de archeologische waarde van dit object beschermd. De dubbelbestemming is van toepassing naast de 'normale' bestemming De Groene Velden.
In de dubbelbestemming is geregeld dat voor werkzaamheden die de archeologische waarden aan kunnen tasten (zoals graafwerkzaamheden) vooraf een schriftelijke vergunning van de gemeente (de omgevingsvergunning) nodig is. In het kader van de vergunningverlening kunnen de archeologische waarden nader onderzocht worden.